Sunteți pe pagina 1din 32

Etapele ce trebuie parcurse pentru realizarea unei constructii

1. Obtinerea certificatului de urbanism pentru terenul pe care se doreste


realizarea constructiei
Inainte de a incepe orice demers (cumpararea unui teren pentru constructii, construirea unei
case, extinderea unei constructii existente, etc) este indicat a se cere la primaria locala
emiterea Certificatului de Urbanism pentru lucrarea dorita si pentru amplasamentul stabilit.
In Certificatul de Urbanism sunt trecute toate cerintele si limitarile necesare pentru realizarea
obiectivului de investitii dorit (suprafata minima a terenului pe care se doreste construirea, distante
minime fata de vecinatati, dimensiunea minima a frontului stradal, regimul maxim de inaltime
admis, POT si CUT maxime, etc).
Este posibil ca ce doriti dumneavoastra sa construiti sa nu se incadreze in reglementarile locale de
urbanism, sau terenul pe care doriti sa-l cumparati sa aiba suprafata mai mica decat suprafata minima
admisa, moment in care pot sa apara neplaceri mai mari.
Deci, in concluzie, inainte de orice demers care implica cheltuieli mai mari cereti Certificatul de
Urbanism pentru lucrarea dorita si consultati reglementarile continute de acesta.

Pentru a obtine Certificatul de Urbanism, trebuie sa depuneti la primaria locala urmatoarele


documente:
cerere tip pentru emiterea Certificatului de Urbanism
plan de situatie si plan de incadrare in localitate
Extrasul de Carte Funciara
documentul de plata a taxei de eliberare a Certificatului de Urbanism
Termenul legal pentru emiterea Certificatul de Urbanism este de 30 de zile de la data depunerii
cererii.
Certificatul de Urbanism are o valabilitate de 12 luni de la data la care a fost emis. Acesta se poate
prelungi cu maxim 12 luni.
2. Achizitionarea terenului
Pentru a putea construi pe un teren, ar trebui ca acesta sa indeplineasca urmatoarele conditii:
sa fie in intravilanul localitatii
sa nu se afle in circuitul agricol
sa aiba acces asigurat
sa aiba asigurate utilitatile (energie electrica, apa, canalizare, gaze in masura in care acestea exista in
localitate)
sa aiba dimensiunile minime conform reglementarilor urbanistice locale.
Neindeplinirea oricareia dintre cerintele de mai sus poate sa aduca dupa sine costuri suplimentare
considerabile si timpi de asteptare mari (pana la 6 luni pentru intrarea in intravilan spre exemplu).
Detaliile despre teren le gasiti in Extrasul de Carte Funciara, deci este indicat sa cereti unul la zi
pentru terenul in cauza.

3. Elaborarea proiectului
Inainte de a se putea reliza proiectul pentru obtinearea Autorizatiei de Constructie este necesar
intocmireaStudiului Geotehnic pentru terenul pe care se doreste construirea.
Scopul Studiului Geotehnic este de a obtine informatii despre structura solului, nivelul apelor
freatice, conditiile climatice, datele seismice specifice zonei. Cu ajutorul acestor date se poate stabili
adancimea optima de realizare a fundatiei si recomandari privind tipul si dimensiunile acesteia.

Proiectul poate fi elaborat in diverse faze:


Documentatie Tehnica pentru Autorizatia de Construire (D.T.A.C.)
Proiect Tehnic si Detalii de Executie(P.Th. + D.E.)
Pentru faza D.T.A.C. proiectul va contine planurile de arhitectura si planurile si detaliile de fundatii.
Pe baza acestui proiect se va obtine Autorizatia de Constructie, dar nu se va putea realize constructia
propriuzisa.
Pentru a se putea incepe construirea propriu-zisa este nevoie de realizarea Proiectelor Tehnice
P.Th. pentru fiecare specialitate in parte: arhitectura, structura, instalatii.
Piesele din proiectul D.T.A.C. Documentatie Tehnica pentru Autorizatia de Construire sunt
continute inProiectele Tehnice P.Th., deci odata cu realizarea proiectelor tehnice se realizeaza
planurile necesare proiectului pentru faza D.T.A.C.
Proiectul Tehnic P.Th. reprezinta faza finala a procesului de proiectare. In cadrul Proiectului
Tehnic sunt cuprinse solutiile constructive si tehnice pentru realizarea constructiei in conditii optime
impuse de normativele in vigoare (detalierea si armarea tuturor elementelor structurale: fundatii,
pereti, stalpi, grinzi, plansee), schemele instalatiilor electrice si sanitare, extrasele de materiale, etc.
Proiectele D.T.A.C. si P.Th. se supun conform legii verificarii autorizate de catre verificatori
autorizati M.L.P.A.T.In urma verificarii se va intocmi Referatul de Verificare, act ce va insoti
proiectul in procesul de autorizare.
In cazul in care se va interveni asupra unei constructii existente (consolidare, extindere, mansardare,
etc) este necesara elaborarea Expertizei Tehnice care evalueaza prin metode specifice starea tehnica a
constructiei existente si propune solutiile de consolidare conform reglementarilor tehnice in vigoare.
Expetiza Tehnica este ceruta prin Certificatul de Urbanism pentru: interventii la cladiri, extinderea
pe orizontala sau verticala, construirea in vecinatatea unei alte cladiri, demolarea, etc.
4. Obinerea avizelor si acordurilor cerute prin Certificatul de Urbanism
Avizele cerute pot fi:
cele de la furnizorii locali de utilitati: energia electrica, apa, canalizare, energie termica, gaze
naturale, telefonie, salubritate, transport urban etc.
Comisia de Circulatie
Comisia pentru Monumente
Ministerul Culturii si Cultelor
Salubtitate
Agentia pentru Protectia Mediului
Inspectoratul pentru Situatii de Urgenta
Inspectoratul de Stat in Constructii
Etc.
In general nu se cer toate avizele ci doar cele adaptate la fiecare situatie in parte.

5. Depunerea documentatiei pentru obtinerea Autorizatiei de Construire


Documentatia care trebuie depusa in vederea obtinerii Autorizatiei de Construire cuprinde
urmatoarele:
cerere pentru emiterea Autorizatiei de Construire
actul doveditor al titlului asupra imobilului nu mai vechi de 30 de zile
Certificatul de Urbanism
proiectul faza D.T.A.C. Documentatie Tehnica pentru Autorizatia de Constructie
avizele cerute prin Certificatul de Urbanism
declaratie pe propria raspundere privind lipsa litigiilor pe terenul pe care se doreste construirea
chitanta pentru plata taxei de emitere a Autorizatiei de Constructie
documentele de plata a taxelor legale pentru avizele si acordurile necesare cerute prin Certificatul
de Urbanism.
6. Obtinerea Autorizaiei de Construire si inceperea luctarilor
Termenul legal de eliberare a Autorizatiei de Constructie este de 30 zile de la depunerea
documentatiei complete si corecte.
Termenul de valabilitate pentru Autorizatia de Constructie este de 12 luni de la eliberare acesteia, cu
posibilitatea de prelungire cu inca 12 luni.
Pe parcursul acestor 12 luni, beneficiarul poate sa inceapa luctarile de construire autorizate.
Dupa anuntarea inceperii lucrarilor de constructie, incepe valabilitatea perioadei necesare realizarii
obiectivului de investitii, perioada specificata in Autorizatia de Constructie.
Lucrarile de construire pot incepe numai dupa ce a fost obtinuta Autorizatia de Construire si dupa ce
au fost anuntate primaria locala si Inspectoratul de Stat in Constructii.
La inceperea lucrarilor trebuie sa existe un panou de identificare a santierului pe care sunt inscrise
date despre lucrare (denumirea si adresa obiectivului, beneficiarul, proiectantul, constructorul, nr.
autorizatiei, termenul de executie, data inceperii si finalizarii lucrarii). Lipsa acestuia va fi sanctionata
de catre autoritatile competente.
7. Executia constructiei
Este necesara angajarea unui diriginte de santier, care va urmari executia lucrarilor si va intocmi
cartea tehnica a constructiei. Acesta este reprezentantul beneficiarului in relatia cu autoritatile statului.
Lucrarile de construire trebuie sa se faca in conformitate cu prevederile proiectului existent. In cazul
in care este necesara modifiarea solutiei autorizate se va contacta proiectantul de specialitate, care pe
baza unei Dispozitii de Santier va dispune solutia corecta pentru realizarea modificarilor necesare.
Orice nerespectare a proiectului autorizat se considera nerespectare a Autorizatiei de Constructie si se
va sanctiona de catre autoritatile competente.
In perioada executiei, proiectantul de specialitate are obligatia de a urmari realizarea pe faze
determinante a lucrarilor de constructii specificate in Programul de Control al Calitatii care face
parte din documentatia aprobata.
8. Receptia finala
Receptia lucrarilor se face printr-un Proces Verbal de Receptie.
Acesta se va intocmi de catre o comisie formata din:
reprezentantul Inspectoratului de Stat in Constructii
reprezentantul primariei locale sau a Consiliului Judetean
arhitectul si proiectantul structurii de rezistenta
reprezentantul beneficiarului dirigintele de santier.

Frontul Stradal este latura terenului paralel cu calea de acces. Cu alte cuvinte Frontul
Stradal reprezinta deschiderea parcelei de teren la drumul de acces.
In general, pentru a se putea construi pe un teren, acesta trebuie sa aiba o deschidere la drum
sau Front Stradal de minim 12 metri in cazul in care pe parcela respectiva se doreste
construirea unei case izolate. Aceasta dimensiune poate sa difere in functie de localitate (7
metri in Ilfov, 12 metri in Timisoara), cat si de tipul constructie care se doreste amplasata pe
parcela respectiva. De asemena lungimea Frontului Stradal poate fi impusa si prin
reglementari locale de urbanism.
Dimensiunea minima a Frontului Stradal se poate afla de la Primaria locala si este indicat
ca inaintea achizitionarii unui teren sa se verifice care este aceasta.

Studiu geotehnic
Documentatie tehnica ce analizeaza stratificatia si proprietatile fizico-mecanice ale terenului
pe care urmeaza a se construi, prezenta apei subterane, adancimea nivelului freatic,
adancimea optima de fundare a constructiei, capacitatea portanta a solului.
Inginerul geotehnician prin Studiul Geotehnic face precizari si recomandari de proiectare si
executie ale elementelor structurale aflate sub nivelul solului.
Studiul Geotehnic are rolul de a furniza inginerului structurist informatiile necesare pentru
dimensionarea optima a structurii de rezistenta a constructiei in general si in mod special a
fundatiei.

Certificat de urbanism
Este actul de informare prin care autoritatile locale Primaria sau Consiliul Judetean, fac
cunoscute investitorului elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al terenurilor
si constructiilor existente la data solicitarii
In Certificatul de Urbanism sunt stabileste cerintele urbanistice care urmeaza sa fie
indeplinite in functie de specificul amplasamentului cat si documentele obligatorii precum si
lista cuprinzand avizele si acordurile legale, necesare in vederea obtinerii Autorizatiei de
Construire.
Certificatul de Urbanism se elaboreaza in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice
si ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, dupa caz,
avizate si aprobate potrivit legii.

Diriginte de santier
Inginer constructor abilitat prin lege sa supravegheze buna desfasurare a lucrarilor de
construire si sa garanteze respectarea prevederilor documentatiei tehnice a constructiei
Dirigintele de santier este imputernicit de catre investitor cu atributii si competente privind
verificarea calitatii materialelor si produselor de constructii puse in lucrare si cu verificarea
executiei corecte a lucrarilor de constructii.El este atestat ca atare de Ministerul Lucrarilor
Publice si Amenajarii Teritoriului M.L.P.A.T.

Dirigintele de santier reprezinta interesele beneficiarului in raport


cu constructorul si proiectantul si trebuie sa fie independent fata de cei din urma.
Dispozitie de santier
Este un document tehnic elaborat de proiectantul de specialitate prin care se permit derogari
de la prevederile proiectului initial sau modificari ale elementelor constructive.
Dispozitia de santier poate fi descriptiva sau insotita de planuri si detalii de executie.

D.T.A.C. Documentatia Tehnica pentru Obtinerea Autorizatiei de


Constructie
Contine:

partea desenata (planurile de arhitectura, planul de fundatii, schema coloanelor de


instalatii sanitare, schema nonofilara a instalatiilor electrice toate extrase din Proiectale
Tehnice - P.Th. pentru fiecare specialitate in parte)

partea scrisa aferenta fiecarei specialitati in parte (arhitectura, structura, instalatii)

avizele si acordurile cerute prin Certificatul de Urbanism

Referatele de Verificare ale Proiectelor Tehnice

Raportul de Expertiza in cazul in care se intervine asupra unei constructii existente

Certificatul de Urbanism

Extrasul de Carte Funciara nu mai vechi de 30 de zile


D.T.A.D. Documentatia Tehnica pentru Obtinerea Autorizatiei de Demolare
La fel ca si pentru D.T.A.C.
P.A.C. Proiect pentru Obtinerea Autorizatiei de Constructie
Este vechea denumire a D.T.A.C.
P.A.D. Proiect pentru Obtinerea Autorizatiei de Demolare
Este vechea denumire a D.T.A.D.
P.Th. Proiectul Tehnic
Se elaboreaza pentru fiecare specialitate in parte. Exista deci cate un Proiect Tehnic pentru:
arhitectura, structura, instalatii.

1. P.Th. arhitectura contine:

memoriul tehnic

antemasuratori si liste ale cantitatilor de lucrari si materiale necesare

plan de situatie cu elemente de trasare

planurile tuturor nivelelor

plan acoperis

minim doua sectiuni caracteristice

toate fatadele detaliate

tablouri de tamplarie

detalii caracteristice lucrarii proiectate


2. P.Th. structura contine:

memoriul tehnic

breviar de calcul pentru elementele structurale

programul de control al proiectantului la fazele determinante de executie

antemasuratori si liste ale cantitatilor de lucrari si materiale necesare

centralizator extrase de armatura

plan de sapatura si fundatii

detalii de fundatii iar daca este cazul detalii de fundatii si tehnologia de executie
pentru alipire la calcan

planurile de cofraj si armare, cat si extrase de armaturi pentru toate planseele din
beton armat

planurile de cofraj, armare si detalii cat si extrase de armaturi pentru centuri, grinzi,
stalpi, samburi din beton armat

detalii armare zidarie (daca este cazul)

plan plansee lemn (daca este cazul)

plan si detalii sarpanta (daca este cazul)

alte detalii conform solutiei adoptate in proiect

Autorizatia de Constructie este actul de autoritate al Administratiei Publice Locale


Primarie sau Consiliu Judetean, pe baza caruia se pot realiza lucrari de constructii si care
asigura aplicarea masurilor prevazute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea,
executarea si functionarea constructiilor.Se emite in temeiul si cu respectarea prevederilor
documentatiilor de urbanism si de amenajare a teritoriului in vigoare , avizate si aprobate
potrivit legii pentru construirea, reconstruirea, consolidarea, modificarea, extinderea,
schimbarea de destinatie sau repararea unui imobil.Primarie sau Consiliu Judetean trebuie sa
emita Autorizatia de Construire la cererea investitorului pe baza unei documentatii tehnice
corecte D.T.A.C., conform legii, in cel mult 30 de zile de la data inregistrarii cererii.
STUDIU DE FEZABILITATE
Analizeaza potentialul investitiei din punctul de vedere al utilizarii rationale si eficiente a
resurselor financiare, umane si materiale si determina modul in care sunt satisfacute cerintele
tehnice si economice in vigoare.

ATUNCI CAND ACHIZIIONAI TERENUL TREBUIE SA LUAI N CALCUL


URMTOARELE ELEMENTE:
1) Situatia juridica a terenului: Mostenire, retrocedare, vanzare-cumparare, donatie, etc;
2) Valabilitatea si corectitudinea actelor originale (consultati un avocat sau un notar). Cereti
sa vi se arate dosarul cadastral al terenului si a eventualelor constructii ce se afla pe acest
teren.
3) Existenta unor litigii in familia vanzatorului (partaj, succesiuni, etc;
4) Terenurile mai mici de 150 mp sunt declarate neconstruibile, prin urmare pentru aceast
suprafa nu se poate obine Autorizaie de Construire, dect pentru consolidarea casei deja
existente i numai dac aceasta este realizat din zidrie.
5) Forma terenului si vecinatatile:
Recomandat este ca latimea terenului sa fie minim 12m, dac aceasta este mai mic de 12m,
atunci trebuie elaborat un PUD. Acest plan se cere i n cazul n care nu se pot respecta din
diferite motive, reglementrile existente n PUG pentru zona respectiv. n general pentru
Bucureti, procentul de ocupare la sol al terenului (POT) este de 45 60% , iar coeficientul
de utilizare al terenului (CUT) este de 0,9 1,3.
6) Accesul la teren: Latime, suprafata de contact drum de acces, deschiderea la acesta,
mijloace de transport
7) Existenta utilitatilor si distanta fata de acestea: gaze, curent, apa, canalizare.

8 ) Situatia urbanistica a terenului: existenta unui plan de urbanism zonal (P.U.Z) sau a unui
plan de urbanism general (P.U.G.); Sunt multe cazuri in care nu puteti construi pe tere,n
deoarece planul de urbanism prevede constructia in viitor a unui drum exact pe terenul
dumneavoastra. Ca sa evitati acesta situatie, mergeti la departamentul de urbanism al
primariei de care tine terenul si intrebati de astfel de limitari.
9) Cereti vanzatorului dovada ca terenul se afla in intravilan (este posibil sa fie in intravilan si
sa fie momentan in circuitul agricol- in acest caz se plateste o taxa suplimentara pentru a se
putea construi acolo), solicitati certificatul de urbanism in vederea vanzarii.
CADASTRU SI INTABULAREA
Sunt formalitati care trebuiesc indeplinite atat la cumpararea unui teren, cat si a unei case.
CADASTRUL certifica inscrierea in Registrul de Carte Funciara si este obligatoriu la orice
act de instrainare a unui bun imobiliar, fie acesta casa, apartament sau teren si indiferent daca
este vorba de o vanzare-cumparare, donatie, succesiune, partaj sau precontract de vanzarecumparare.
Inscrisul in Cartea Funciara (INTABULAREA) are aceeasi functie ca si cartea de identitate
pentru o persoana; deci, dupa realizarea acestei etape esti efectiv proprietar pe un imobil.
TRECEREA IN INTRAVILAN
Potrivit dispozitiilor Legii nr. 50/1991, republicata, privind autorizarea executarii lucrarilor
de constructii, intravilanul localitatilor se stabileste prin Planul de Urbanism General (PUG).
Asadar, inainte de a achizitiona un teren extravilan, este indicat sa verificati PUG-ul (cu cat
distanta fata de intravilan este mai mare, cu atat mai dificile vor fi trecerea acestuia in
intravilan si aducerea utilitatilor). Trecerea unui teren din extravilan in intravilan se face
numai in baza unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ), terenul fiind ulterior inclus in PUG. In
vederea intocmirii unui PUZ, trebuie sa luati legatura cu un arhitect, pretul realizarii unui
PUZ, precum si durata intocmirii acestuia variind in functie de complexitatea proiectului.
Dupa intocmirea acestuia, PUZ-ul trebuie aprobat de autoritatea locala administrativa
competenta (Consiliul local, judetean etc). Durata medie de obtinere: trei luni
Daca terenul se afla in circuitul agricol (intravilan agricol sau extravilan) este necesara
obtinerea unui aviz de la Oficiul de Cadastru si Administratia Nationala a mbunatatirilor
Funciare (A.N.I.F) pentru scoaterea terenului din circuitul agricol si trecerea acestuia in
intravilan.
NATURA TERENULUI (GEO-TEHNIC):
Structura solului influenteaza in special adancimea de fundare. Un teren mai moale, sau pe
care a fost aruncat moloz (cazul multor terenuri din jurul Bucurestiului) implica un cost
semnificativ mai mare al fundatiei casei.

Foarte multe persoane au preri preconcepute referitor la profesia de designer de interior i i


nchipuie, n mod fals, bineneles, c pot s-i amenajeze singuri locuinele. De aceea, o cas

decorat de un designer sau arhitect este mult mai atrgtoare dect una amenajat de
proprietari, chiar i atunci cnd este vorba de acelai buget. Acest lucru nu nseamn
totdeauna c proprietarii nu au gusturi, ci pur i simplu nu au pregtirea tehnic pentru a ti
cum s dozeze culorile ntr-o amenajare.
Spre deosebire de proiectul de arhitectur, cel de amenajare nu necesita autorizaie de
construire. Excepie este cazul cnd se dorete demolarea unor perei interiori la o
construicie existent.
Preul pentru un astfel de proiect este n funcie de complexitatea proiectului, tipul de
funiune, gradul de intervenie asupra spaiului, nivelul de investiie, stilul care se dorete.
IN CE CONST PROIECTUL?
- releveul spaiului (msurarea i prezentarea unui plan cu cote)
- consultarea unor reviste de specialitate i purtarea unor discuii preliminare pentru
determinarea stilului i a ateptrilor clientului pentru amenajarea respectiva
- prezentarea a trei variante de amenajare cu vizualizare n plan (amplasarea mobilierului,
fluxuri de circulaie, puncte de interes, elemente decorative)
- consiliere pentru alegerea unei variante optime
- prezentarea unei variante finale de amenajare (plan mobilat, vederi, 3D schita), bazat pe
alegerea Clientului

CE CONINE VARIANTA FINAL A PROIECTULUI?


n funcie de dorinele clientului, varianta final a proiectului poate conine:
- prezentare a amenajrii n plan
- prezentare n perspectiv 3D realist, pentru fiecare camer
- cote pentru piesele de mobilier care vor fi executate la comand
- amenajarea slii de baie (amplasarea plcilor ceramice i a obiectelor sanitare)
stereotomie
- amplasarea designul plcilor ceramice n buctrie / baie
- propunerea unei game coloristice
- propunerea unei combinaii de materiale (gresie, faian, parchet, sticl, metal etc.)
- propunerea unei variante de amplasament instalaie electrica (locuri pentru prize,
ntreruptoare, comutatoare, accesorii)
- antemsurtoare cantiti de materiale pentru execuia amenajrii
- dirigenie de antier (urmrirea la intervale de 2-3 zile a lucrrilor n execuie pe baza
proiectului).
Proiectarea este facut de o echipa de specialiti n domeniul amenajrilor, arhiteci i
designeri de interior.

DEPUNEREA DOCUMENTATIEI PENTRU CU


Documentele necesare pentru emiterea Certificatului de urbanism sunt:
- cerere (formular completat)
- actul de proprietate asupra terenului (in copie)
- memoriu tehnic privind constructia ce se doreste a fi realizata
- planuri cadastrale scara 1/500 si 1/2000 cu figurarea amplasamentului constructiei
- dovada achitarii taxei de emitere a certificatului de urbanism (in functie de suprafata
terenului)
- in cazul oricaror operatiuni notariale extras de carte funciara nu mai vechi de 30 zile
- copie B.I./C.I.
- numar telefon
- dosar de incopciat
Termenul de emitere cel mult 30 de zile de la data inregistrarii cererii, mentionandu-se in
mod obligatoriu scopul emiterii acestuia.
Termenul de valabilitate se stabileste de catre emitent intre 6 si 24 de luni de la data
emiterii. Prelungirea valabilitatii Certificatului de urbanism (CU) se poate face la cerearea
titularului formulata cu cel putin 15 zile inaintea expirarii pentru o perioada de cel mult 12
luni si doar o singura data.
INTOCMIREA DOCUMENTATIEI PENTRU CU
Certificatul de urbanism nu confera dreptul de a executa lucrari de constructii. Este un act de
informare prin care autoritatile (consiliul local aferent), in conformitate cu prevederile
planurilor urbanistice si ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a
teritoriului, dupa caz, avizate si aprobate potrivit legii, - fac cunoscute solicitantului
elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al terenurilor si constructiilor existente
la data solicitarii si stabilesc cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite in functie de
specificul amplasamentului, precum si lista cuprinzand avizele si acordurile legale, necesare
in vederea autorizarii.
Scopul emiterii CU pentru autorizarea executiei lucrarilor de constructii si a instalatiilor
aferente precum si pentru autorizarea desfiintarii constructiilor.
Solicitantul poate fi orice persoana fizica sau juridica interesata sa cunoasca informatii cu
privire la imobil teren sau constructii. Pentru emiterea certificatului de urbanism nu este
necesar ca solicitantul sa detina un titlu asupra imobilului, actul fiind cu caracter de
informare.
Acesta se va adresa autoritatilor cu o cerere prin care se solicita emiterea CU cu precizarea
scopului solicitarii.
CE INFORMATII CONTINE CU
Datele de indentificare a imobilului pentru care este emis certificatul si a solicitantului
REGIMUL JURIDIC

- situarea imobilului in intravilan sau in afara acestuia


- servitutiile care greveaza asupra imobilului
- restrictii de construire impuse asupra imobilului in conformitate cu documentatii de
urbanism legal aprobate in conformitate cu Legea 50/1991
- includerea imobilului in lista monumentelor istorice si ale naturii sau in zona de protectie a
acestora (daca este cazul).
REGIMUL ECONOMIC
- folosinta actuala a imobilului
- destinatia stabilita prin planurile de urbanism si de amenajare a teritoriului aprobate (extras
din regulamentul local de urbanism afferent PUG sau PUZ) aprobat privind utilizari admise,
utilizari admise, utilizari admise cu conditii, utilizari interzise.
REGIMUL TEHNIC
- informatii extrase din documentatiile de urbanism si regulamentele aferente sau din
planurile de amenafare a teritoriului (pentru imobilele situate in extravilan) privind:
- regimul de aliniere a terenului si constructiilor fata de drumurile publice adiacente.
- retragerile minime obligatori la amplasarea constructiilor fata de proprietatile alaturate
- inaltimea maxima a constructiilor exprimata in metri in raport cu terenul amenajat si in
numar de niveluri
- inaltimea la cornise
- inaltimea la coama
- echiparea cu utilitati existente si necesare
- circulatia pietonilor si a autovehiculelor, asigurarea accesului
- asigurarea stationarii vehiculelor
- elemente privind conformarea volumetrica si aspectului general al cladirilor in raport cu
imobilele din zona
- materiale de finisaj extgerior (invelitoare, pereti ferestre)
- dimensiuni goluri
- culori
- procentul maxim de ocupare a terenului P.O.T.
- coeficientul maxim de utilizare a terenului C.U.T.
- modul de acoperire (cu sarpanta sau in terasa)
Prin certifacatul de urbanism se poate solicita elaborarea unui plan urbanistic zonal (PUZ)
sau de detaliu (PUD), cu obligatia mentionarii ca proiectul pentru autorizarea executarii
lucrarilor de constructii (DTAC) se va intocmi si cu obligativitatea respectarii intocmai a
prevederilor acesteia. Aceasta solicitare se poate face in urmatoare situatii:
- nu exista documentatii de urbanism aprobate
- prevederile documentatiilor de urbanism aprobate nu furnizeaza sufiente elemente necesare
autorizarii
- se solicita o derogare de la prevederile documentatiilor de urbanism sau de amenajarea
teritoriului aprobate (atunci cand primarul sau comisia de urbanism a Consiliului Local nu
sun de acord cu derogarea solicitata nu se va solicita elaborarea unui PUZ sau PUD)

AVIZELE si acordurile legale necesare autorizarii executarii lucrarilor de constructii


a FURNIZORI DE UTILITATI:
- utilitatile urbane
- alimentare cu apa
- canalizare
- alimentare cu energie electrica
- alimentare cu gaze naturale
- alimentare cu energie termica
- telecomunicatii
- transport public
- salubritate
- drumuri judetene
- prevenirea si stingerea incendiilor
- protectia mediului
- aparare civila
- sanatatea populatiei
b avize si acorduri care vor fi obtinute prin grija solicitantului autorizatiei de construire
(sunt avize pentru situatii deosebite ca urmare a conditiilor speciale de amplasament sau a
tipurilor de investitie), emise de:
- Ministerul Transporturilor, Locuintei si Turismului (pentru investitii situate in zonele de
protectie a monumentelor; pentru investitii situate la o distanta mai mica de 100m de Caile
ferate; pentru investii cu acces din autostrazi si drumuri nationale, sau situate in zona de
protectie a acestora;
- Ministerul Culturii si Cultelor (sau Comisiile Zonale ale MCC Protectia monumentelor)
pentru investitii asupra cladirilor cu statutul de monument; pentru investitii situate in zona de
protectie a monumentelor; pentru cladiri de cult.
- Ministerul Apararii Nationale Statul Major General; Ministerul Administratiei si
Internelor; Serviciul Romn de Informatii (pentru investitii situate in vecinatatea sau alaturat
unor obiective cu destinatie speciala situate in intravilan sau la o distanta mai mica de
2500m de obiective cu asemanea destinatie situate in extravilan)
- Compania Nationala Apele Romane pentru investitii care necesita alimentare cu apa din
rauri, lacuri sau din panza freatica, care deverseaza ape menajere uzate sau meteorice in
cursuri de apa; pentru orice investitie situata in zona de protectie a lacurilor, cursurilor de apa
sau in zone inundabile.
- Autoritatea Aeronautica Civila Romana pentru orice investie situata in zona de protectie a
aeroporturilor sau pentru orice investitie cu naltime mai mare de 45m
- avizul expertului tehnicpentru cerinta de calitate Af (rezistenta si stabilitatea terenurilor de
fundare a constructiilor), altul decat verificatorul de proiect pentru cerinta Af (pentru partea
din proiect referitoare la lucrarile de sustinere a sapaturilor si a fundatilor la constructiile care
necesita executarea de sapaturi cu o adancime mai mare de 6m)
- acordul Inspectoratului de Stat in Constructii (pentru lucrari care necesita interventii asupra
unor constructii existente)
- avizul proiectantului initial al cladirii sau expertiza tehnica elaborata de un expert tehnic
atestat (pentru lucrari care necesita interventii asupra unor constructii existente)
- acordul (autentificat de un notar public) vecinilor (pentru constructii situate alaturat sau la
mica distanta de constructii ale acestora si care impun luarea unor masuri de interventie

pentru protejare: subzidiri, consolidari, etc.; in cazul amplasarii de constructii noi cu alte
functiuni dacat ale vecinilor si daca prin natura acestora se produce poluare de orice fel: noxe,
zgomote, vibratii, etc.;
La intocmirea unui proiect sunt stabilite mai multe faze de elaborare a acestuia:
- studiu de (pre)fezabilitate
- Documentatia Tehnica pentru Autorizatia de Construire (D.T.A.C.)
- Proiect Tehnic (P.T.)
- Detalii de Executie (D.E.)
Proiectul Tehnic (P.T.) si Detaliile de Executie (D.E.) reprezinta faze ale procesului de
proiectare a constructiei prin care se asigura furnizarea de informatii complete asupra
constructiei ce se va ridica. Prin ele se pun la dispozitia constructorului toate datele tehnice
necesare executiei constructiei.
Aceste proiecte stau la baza evaluarii investitiei prin antemasuratori si devizul lucrarilor.
CONTINUT PROIECT D.T.A.C.
- ARHITECTURA
Piese scrise
- Lista si semnaturile proiectantilor
Se completeaza cu numele si calitatea proiectantilor, precum si cu partea din proiect pentru
care raspund.
- Memoriu general
Date generale:
Descrierea lucrarilor care fac obiectul proiectului pentru autorizarea lucrarilor de constructii,
facandu-se referiri la:
- amplasamentul, topografia acestuia, trasarea lucrarilor;
- clima si fenomenele naturale specifice;
- geologia si seismicitatea;
- categoria de importanta
Date si indici care caracterizeaza investitia proiectata, cuprinsi in anexa la cererea pentru
autorizare:
- suprafetele construita desfasurata, construita la sol si utila;
- inaltimile cladirilor si numarul de niveluri;
- volumul constructiilor;
- procentul de ocupare a terenului P.O.T.;
- coeficientul de utilizare a terenului C.U.T.
Piese Desenate
Planuri generale
Plan de incadrare in teritoriu
- plansa pe suport topografic vizata de Oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie,
intocmita la scarile: 1:10.000, 1:5.000, 1:2.000 sau 1:1.000, dupa caz
Plan de situatie
- privind amplasarea obiectivelor investitiei plansa pe suport topografic vizata de Oficiul
judetean de cadastru, geodezie si cartografie, intocmita la scarile: 1:2.000, 1:1.000, 1:500,
1:200 sau 1:100, dupa caz, prin care se precizeaza:

Piesele desenate privind arhitectura fiecarui obiect, redactate la scara 1:50 sau 1:100, dupa
cum urmeaza:
- planurile cotate ale tuturor nivelurilor subterane si supraterane, cu indicarea functiunilor,
dimensiunilor si a suprafetelor;
- planurile acoperisurilor terasa sau sarpanta -, cu indicarea pantelor de scurgere a apelor
meteorice si a modului de colectare a acestora, inclusiv indicarea materialelor din care se
executa invelitorile;
- sectiuni caracteristice in special pe linia de cea mai mare panta, acolo unde este cazul
care sa cuprinda cota 0,00, cotele tuturor nivelurilor, inaltimile determinante ale acoperisului
cotele la coama si la cornise -, fundatiile cladirilor invecinate la care se alatura constructiile
proiectate;
- toate fatadele, cu indicarea materialelor si finisajelor, inclusiv culorile, cotate si cu indicarea
racordarii la nivelul terenului amenajat;
- in situatia integrarii constructiilor intr-un front existent, se va prezenta si desfasurarea
stradala prin care se va arata modul de integrare a acestora in tesutul urban existent.
- STRUCTURA
Piese scrise
- Lista si semnaturile proiectantilor
- Memoriu general
Piese Desenate
Planul fundatiilor
Se redacteaza la scara 1:50 si va releva:
- modul de respectare a conditiilor din studiul geotehnic;
- masurile de protejare a fundatiilor cladirilor invecinate, la care se alatura constructiile
proiectate.
Detalii de fundatii
- INSTALATII
Piese scrise
- Lista si semnaturile proiectantilor
- Memoriu general
Piese Desenate
Schemele instalatiilor se prezinta parametrii principali si schemele functionale ale
instalatiilor proiectate
Dotari si instalatii tehnologice (daca este cazul)
In situatia in care investitia urmeaza sa functioneze pe baza unor dotari si instalatii
tehnologice, determinante pentru configuratia planimetrica a constructiilor, se vor prezenta:
- Desene de ansamblu
- Scheme ale fluxului tehnologic
Fiecare plansa prezentata in cadrul Sectiunii PIESE DESENATE va avea in partea dreapta
jos un cartus, care va cuprinde: numele firmei sau al proiectantului elaborator, numarul de
inmatriculare sau numarul autorizatiei, dupa caz, titlul proiectului si al plansei, numarul
proiectului si al plansei, data elaborarii, numele, calitatea si semnatura elaboratorilor si ale
sefului de proiect.

CONTINUT PROIECT PTh


Elaborarea proiectului faza PT / DDE (caiet de sarcini, liste de cantitati)
In aceasta etapa se completeaza documentatia tehnica si, eventual, economica pentru
constructia noua, aceasta elaborandu-se la faza Proiect tehnic sau, dupa caz, Detalii de
executie.
Parti scrise
- descrierea amplasamentului, topografia, clima si fenomenele naturale specifice zonei,
geologia, seismicitatea
- prezentarea proiectului pe volume, brosuri, capitole
- organizarea de santier, descriere sumara, demolari, devieri de retele etc.
- caile de acces provizorii
- sursele de apa, energie electrica, gaze, telefon etc., pentru organizarea de santier si definitive
- caile de acces, caile de comunicatii etc.
- programul de executie a lucrarilor, graficele de lucru, programul de receptie
- trasarea lucrarilor
- protejarea lucrarilor executate si a materialelor din santier
- masurarea lucrarilor
- laboratoarele contractantului (ofertantului) si testele care cad in sarcina sa
- curatenia in santier
- serviciile sanitare
- relatiile dintre contractant (ofertant), consultant si persoana juridica achizitoare (investitor)
- memoriile tehnice, pe specialitati

Caiete de sarcini pe specialitati


Aceasta documentatie se refera la standardele materialelor folosite, tehnologia de executie a
lucrarilor, probele, verificarile si testele necesare, modul de masurare cantitativa si calitativa,
documentele pentru lucrarile ascunse care trebuie intocmite, conditiile de receptie si in fine sa
poata defini cat mai exact calitatea finala a lucrarilor.
Caietele de sarcini reprezinta o parte a proiectului, prezentandu-se in brosuri distincte pe
specialitati, si isi bazeaza informatia pe:
- breviarele de calcul pentru dimensionari ale unor elemente
- plansele desenate, a caror informatie o descrie si o dezvolta cu precizari si prescritii
- Caietele de sarcini reprezinta descrierea lucrarilor, solutiilor tehnice si tehnologice folosite
pe categorii de lucrari. Ele contin nivelul de performanta al lucrarilor solutiilor tehnice si
tehnologice folosite, caracteristicile si calitatile materialelor folosite, descriu lucrarile care se
executa, calitatea, modul de realizare, testele, verificarile, si probele acestor lucrari, ordinea
de executie si de montaj si aspectul final cu trimitere la standardele, normativele si
prescriptiile tehnice in vigoare.
- Stabilesc responsabilitatile pentru calitatile materialelor si ale lucrarilor si reponsabilitatile

pentru teste, verificari si probe


- stabilesc modul de urmarire a comportarii in timp a lucrarii
- descriu modul de desfiintare a constructiei
Impreuna cu plansele, caietele de sarcini constituie baza pentru determinarea cantitatilor de
lucrari, costurilor lucrarilor si utilajelor, fortei de munca si dotarii necesare. Orice neclaritate
in executia lucrarilor trebuie sa isi gaseasca precizari in caietele de sarcini.
Continutul caietelor de sarcini
- breviarele de calcul pentru dimensiunarea elementelor de constructii si de instalatii
- nominalizarea planselor care guverneaza lucrarea
- proprietatile fizice, chimice, de aspect, de calitate, tolerante, probe, teste etc. Pentru
materialele componente ale lucrarii, cu indicarea standardelor
- dimensiunea, forma, aspectul si descrierea executiei lucrarii
- ordinea de executie, probe, teste si verificari ale lucrarii
- standardele, normativele si alte prescriptii care trebuie respectate la materiale, utilaje,
confectii, executie, montaj, probe, teste si verificari
- conditiile de receptie, masuratori, aspect, culori tolerante etc.
Listele cantitatilor de lucrari
Acest capitol va cuprinde toate elementele necesare in vederea cuantificarii valorice si a
duratei de executie a lucrarilor, si anume:
- centralizatorul obiectelor, pe obiectiv
- centralizatorul categoriilor de lucrari, pe obiecte
- listele cuprinzand cantitatile de lucrari pe capitole de lucrari, aferente categoriilor de lucrari,
cu descrierea in detaliu a acestora
- listele cuprinzand cantitatile de utilaje si echipamente tehnologice, inclusiv dotarile (dupa
caz)
- specificatiile tehnice

Partea desenata a fazei PT este compusa din


- planuri generale
-planurile de amplasare a reperelor de nivelment si planimetrice
-planurile topografice principale
-planurile de amplasare a forajelor, profilurilor geotehnice, inclusiv cu inscrierea in acestea a
conditiilor si a recomandarilor privind lucrarile de pamant si de fundare
-planurile principale de amplasare a obiectelor, inclusiv cote de nivel, distante de amplasare,
orientari coordonate, axe, repere de nivelment si planimetrice, cotele +/-0.00, cotele
trotuarelor, cotele si dstantele principale de amplasare a drumurilor, trotuarelor, aleilor
pietonale, platformelor etc.
-Planurile principale privind sistematizarea pe verticala a terenului, inclusiv inscrierea in
acestea a volumelor de terasamente, sapaturi-umpluturi, depozite de pamant, volumul
pamantului transportat (excedent si deficit), lucrarile privind stratul vegetal, precum si
precizari privind utilajele si echipamentele de lucru, completari si alte date si elemente
tehnice si tehnologice
-Planurile principale privind constructiile subterane amplasarea lor, sectiuni, profiluri
longitudinale, dimensiuni, cote de nivel, cofraj si armare, ariile si marca sectiunilor din otel,

marca betoanelor, protectii si izolatii hidrofuge, protectii impotriva agresivitatii solului, a


coroziunii etc.
-Planurile de amplasare a reperelor fixe si mobile de trasare
- plansele principale ale obiectelor
-arhitectura va cuprinde planse principale privind arhitectura fiecarui obiect, inclusiv cote,
dimensiuni, tolerante, dintre care:
-planul individual de amplasare
-planurile de arhitectura ale nivelurilor subterane si spuraterane, ale teraselor, acoperisurilor
etc., inclusiv cote, dimensiuni, suprafete, functiuni tehnologice, cu precizari privind
materialele, confectiile etc.
-Sectiuni, fatade, detalii importante, cotate etc
-Tablouri de prefabricate, confectii
-Tablouri de tamplarii si tablouri de finisaje interioare si exterioare.
Plansele vor contine cote, dimensiuni, distante, functiuni arii, precizari privind finisajele si
calitatea acestora etc.
-Structura va cuprinde plansele principale privind alcatuirea si executia structurii de
rezistenta, pentru fiecare obiect, si anume:
-Planurile infrastructurii si sectiunile caracteristice cotate
-Planurile suprastructurii si sectiunile caracteristice cotate
-Descrierea solutiilor constructive, descrierea ordinii tehnologice de executie si montaj,
reconmandari privind trasportul, manipularea, depozitarea si montajul, care se vor inscrie pe
plansele principale.
-Instalatiile vor cuprinde plansele principale privind executia instalatiilor fiecarui obiect,
inclusiv cote, dimensiuni, tolerante etc., si anume:
-Planurile principale de amplasare a utilajelor
-Scheme principale ale instalatiilor
-Sectiuni, vederi detalii principale
Plansele vor contine cote, dimensiuni, calitatile materialelor, verificarile si probele necesare,
izolatii termice, acustice, protectii aticorosive, parametrii principali ai instalatiilor.
-Dotari si instalatii tehnologice vor cuprinde planuri principale de tehnologie si montaj,
sectiuni, vederi, detalii, inclusiv cote, dimensiuni, tolerante, detalii montaj etc., si anume:
-Desene de ansamblu
-Schemele tehnologice ale fluxului tehnologic
-Schemele cinematice, cu indicarea principalilor parametri
-Schemele instalatiilor hidraulice, pneumatice, electirice, de automatizare, comunicatii, retele
de combustibil, apa, iluminat etc., ale instalatiilor tehnologice
-Planuri de montaj, geometrii, dimensiuni de am amplasare, prestatii, sarcini etc., inclusiv
schemele tehnologice de montaj;
-Diagramele, nomogramele, calculele ingineresti, tehnologice si de montaj, inclusiv
materialul grafic necesar punerii in functiune si exploatarii
-Listele cu utilajele si echipamentele din componenta planurilor tehnologice, inclusiv
parametrii, performantele si caractaristicile
-Dotari de mobilier, inventar gospodaresc, paza contra incendiilor, protectia muncii etc.,

-Planurile principale de amplasare si montaj, inclusiv cote, dimensiuni, sectiuni, vederi,


tablouri de dotari etc.,
-Listele cu dotari, inclusiv parametrii, performantele si caracteristicele acestora
COSTURI PENTRU VERIFICARE PROIECT
Se supune verificarii documentatia tehnica elaborata de catre proiectanti, pe specialitati, in
conditiile prevazute de lege.
Verificarea consta in a controla daca proiectul corespunde reglementarilor urbanistice si de
arhitectura, standardelor de rezistenta si stabilitate, protectie impotriva focului, siguranta in
exploatare, igiena, protectia mediului, hidroizolatie, economie de energie.
Verificarea se efectueaz de catre specialisti cu multa experienta in domeniu, atestati de catre
ministerul de resort numiti verificatori.
In urma verificarii se intocmeste un referat de verificare ce insoteste proiectul in procesul de
autorizare.
Verificarea tehnica de calitate a proiectelor are ca scop realizarea unor constructii care sa
corespunda calitativ cel putin unor niveluri minime de performanta prevazute in Legea nr.
10/1995 privind calitatea in constructii, cu modificarile ulterioare:
A rezistenta si stabilitate;
B siguranta in exploatare;
C siguranta la foc;
D igiena, sanatatea oamenilor, refacerea si protectia mediului;
E izolatia termica, hidrofuga si economia de energie;
F protectia impotriva zgomotului.

Elaboram studiile preliminare, planurile urbanism ( PUZ, PUD ) si regulamentele specifice in


vederea obtinerii aprobarilor pentru reglementarea urbanistica ale diferitelor terenuri
apartinand localitatilor rurale si urbane
ETAPELE DE REALIZARE A PROIECTULUI P.U.D. / P.U.Z.
Efectuarea masuratorilor topografice ale terenului analizat (planuri cadastrale)
3. Obtinerea avizelor de la furnizorii de utilitati, mediu, circulatie, precoordonare retele
edilitare si altele, dupa caz.
4. Elaborarea planurilor pentru :
- incadrarea in zona
- functiuni (situatia existenta)
- retele (situatia existenta)
- circulatii/accese (situatia existenta)
- regim de inaltime (situatia existenta)
- functiuni (propunere)
- retele (propunere)
si a Regulamentului urbanistic (pentru P.U.Z.)
5. Obtinerea avizului de la comisia de urbanism a primariei
6. Discutarea si obtinerea aprobarii in cadrul Consiliului local

7. Obtinerea avizului prefecturii privind legalitatea hotararii de aprobare luata de consiliul


local.
Planul Urbanistic Zonal PUZ
Conform cu Legea 350/2001, modificat i completat prin Legea 289/2006, Planul Urbanistic
Zonal (PUZ) este un proiect care are caracter de reglementare specific detaliat a dezvoltrii
urbanistice a unei zone din localitate (acoperind toate funciunile: locuire, servicii, producie,
circulaie, spaii verzi, instituii publice .a.m.d.) i asigur corelarea dezvoltrii urbanistice
complexe a zonei cu prevederile Planului Urbanistic General (PUG) al localitii din care
face parte. Prin PUZ se stabilesc obiectivele, aciunile, prioritile, reglementrile de
urbanism (permisiuni i resticii) ce vor fi aplicate n utilizarea terenurilor i conformarea
construciilor din zona studiat. Cu alte cuvinte PUZ-ul reprezint o faz premergtoare
realizrii investiiilor, prevederile acestuia realizndu-se etapizat n timp i n funcie de
fondurile disponibile. Elaborarea unui PUZ poate fi fcut numai ca urmare a impunerii
acestuia printr-un certificat de urbanism, conform condiionrilor impuse prin PUG sau care
s-a emis ca urmare a solicitrii unor derogri de la Regulamentul Local de Urbanism (RLU)
aprobat. Stabilirea zonelor pentru care trebuie s se ntocmesc Planuri Urbanistice Zonale se
face de regul prin PUG.
Elaborarea i aprobarea unui PUZ este obligatorie n cazul:
- zonelor centrale ale localitilor;
- zonelor protejate i de protecie a monumentelor, a complexelor de odihn i agrement, a
parcurilor industriale, a parcelrilor;
- altor zone stabilite de autoritile publice locale, potrivit legii;
- modificarea funciunilor zonei;
- modificarea regimului de construire;
- modificarea regimului de nlime, a nlimii maxime admise i a Coeficientului de
Utilizare a Terenului (CUT);
- stabilirea sau modificarea perimetrelor edificabile fa de aliniament (limita de proprietate
dinspre domeniul public) i celelalte limite ale parcelelor; extinderea perimetrului
intravilan;
- organizarea reelei stradale;
- organizarea arhitectural-urbanistic n funcie de caracteristicile structurii urbane;
- modul de utilizare a terenurilor;
- dezvoltarea infrastructurii edilitare;
- statutul juridic i circulaia terenurilor;
- protejarea monumentelor istorice i servituii n zonele de protecie ale acestora;
- tipul de parcele sau/i de situaii pentru care reglementrile urbanistice trebuie amnunite
printr-un Plan Urbanistic de Detaliu (PUD), n vederea emiterii autorizaiei de construire.
Planul Urbanistic de Detaliu PUD
Planul Urbanistic de Detaliu (PUD-ul) reprezint documentaia aferent Planului Urbanistic
General (PUG-ul) i Planului Urbanistic Zonal (PUZ-ul), care explic i detaliaz coninutul
acestor planuri, sub forma de prescripii i recomandri, corelate cu condiionrile din
Certificatul de Urbanism, n vederea urmririi i aplicrii lor. Conform Legii 350/2001,
modificat i completat prin Legea 289/2006 Planul Urbanistic de Detaliu are caracter de
reglementare specific , prin care se asigur condiiile de amplasare, dimensionare,

conformare i echipare edilitar a unuia sau mai multor obiective pe una sau mai multe
parcele adiacente, n corelare cu funciunea predominant i cu vecinatile imediate.
Totodata PUD-ul constituie documentaia prin care se asigur condiiile de amplasare,
dimensionare, conformare i servire edilitar, a unuia sau mai multor obiective, pe o parcel,
n corelare cu funciunea predominant i vecintile imediate (se studiaz mai multe
amplasamente, opiunea pentru realizarea unei construcii compatibil cu funciile urbane).
PUD-ul este de fapt documentul consultat de comisia de urbanism atunci cnd este cerut un
Certificat de Urbanism sau o Autorizaie de Construire. Daca nu exist PUD pentru terenul
respectiv, autoritile locale vor cere mai nti ntocmirea lui, pe baza PUG-ului i PUZ-ului.
Elaborarea unui PUD poate fi fcut numai ca urmare a impunerii acestuia printr-un certificat
de urbanism, conform condiionrilor din PUG/PUZ sau care s-a emis ca urmare a solicitrii
unor derogri de la Regulamentul Local de Urbanism (RLU) aprobat.
Astfel, Planul Urbanistic de Detaliu poate reglementa:
- modificarea Procentului de Ocupare a Terenului (POT);
- modificarea distanelor dintre perimetrul edificabil i limitele laterale, posterioare ale
parcelei;
- asigurarea accesibilitii pe parcel i racordarea la reelele edilitare;
- permisivitile i constrngerile urbanistice privind volumele construite i amenajrile
aferente;
- relaiile funcionale i estetice cu vecintatea;
- compatibilitatea funciunilor i conformarea construciilor, amenajrilor i plantaiilor;
- regimul juridic i circulaia terenurilor i construciilor (inclusiv propunerea de concesionare
a terenurilor);
Elaborarea PUD-ului i a documentaiilor pentru avizele/acordurile aferente sunt misiuni
suplimentare ale arhitectului cu drept de semntur, neincluse n onorariul de proiectare de
baz i fac obiectul unor tarifri separate.

Documentele necesare emiterii Autorizatiei de construire


a) cerere pentru emiterea autorizatiei de construire;
b) actul doveditor al titlului asupra imobilului, care sa ii confere solicitantului dreptul de
executie a lucrarilor de constructii (in copie legalizata);
c) certificatul de urbanism (in copie);
d) proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de construire D.T.A.C., intocmit in baza
prevederilor legale, inclusiv referatele de verificare si, dupa caz, referatul de expertiza tehnica
semnate si stampilate in original (doua exemplare);
e) fisele tehnice pentru obtinerea avizelor cerute prin certificatul de urbanism, necesare
emiterii acordului unic, precum si, dupa caz, documentatiile tehnice necesare emiterii
avizelor si acordurilor care sunt in competenta de obtinere a emitentului (doua exemplare);
f) avizele si acordurile obtinute de solicitant, stabilite prin certificatul de urbanism (in copie);
g) declaratie pe propria raspundere privind inexistenta unor litigii asupra imobilului;
h) documentul de plata a taxei de emitere a autorizatiei de construire (in copie);
i) documentele de plata a taxelor legale pentru avizele si acordurile necesare emiterii
acordului unic, conform listei avizelor si acordurilor necesare, comunicate o data cu

certificatul de urbanism (in copie).


j) dovada achitarii taxei de timbru de arhitectura
k) certifac de rol fiscal - de impunere fiscala pentru imobilul care face obiectul solicitarii;
Termenul de depunere la autoritatea competenta (primarie) a dosarului n vederea obtinerii
aprobarii autorizatiei de construire este termenul de valabilitate stabilit pentru certificatul de
urbanism.
Termenul legal de obtinere a autorizatiei de construire este de 30 zile de la depunerea
dosarului complet.
De obicei acest termen nu se respecta asa ca este bine sa luati n calcul acest termen ca un
termen minim.
Se aplica prevederile Ordonantei de Urgenta a Guvernului nr. 27/2004 privind autorizarea
prin aprobare tacita.
Punerea n aplicare se face n urma unei hotarri judecatoresti (deci ca urmare a unui proces
intentat primariei).
Termenul de valabilitate stabilit pentru autorizatia de construire este de 12 luni de la eliberare,
cu drept de prelungire 12 luni si este specificat n autorizatie. n interiorul acestui interval
solicitantul este obligat sa nceapa lucrarile autorizate.
Valabilitatea autorizatiei se extinde pe toata durata de executie a lucrarilor prevazuta prin
autorizatie.
Durata executarii lucrarilor se stabileste de catre emitentul autorizatiei de construire, pe baza
datelor nscrise n cerere respectiv n anexa la aceasta conform prevederilor proiectului
pentru autorizarea executarii lucrarilor de construire P.A.C.
Lucrrile care se autorizeaz sunt:
- lucrri de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de
destinaie sau de reparare a construciilor de orice fel, precum i a instalaiilor aferente
acestora, cu excepia celor prevzute la art. 8;
- lucrri de construire, reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare,
conservare, precum i orice alte lucrri, indiferent de valoarea lor, care urmeaz s fie
efectuate la construcii reprezentnd monumente istorice, inclusiv la cele din zonele lor de
protec ie, stabilite potrivit legii;
- lucrri de construire, reconstruire, modificare, extindere, reparare, modernizare i reabilitare
privind ci de comunicaie, inclusiv lucrri de art, reele i dotri tehnico-edilitare, lucrri
hidrotehnice, amenajri de albii, lucrri de mbuntiri funciare, lucrri de instalaii de
infrastructur, noi capaciti de producere, transport, distribuie a energiei electrice i/sau
termice, precum i de reabilitare i retehnologizare a celor existente;
- mprejmuiri i mobilier urban, amenajri de spaii verzi, parcuri, piee i alte lucrri de
amenajare a spaiilor publice;
- lucrri de foraje i excavri necesare n vederea efecturii studiilor geotehnice,
prospeciunilor geologice, exploatrilor de cariere, balastiere, sonde de gaze i petrol, precum
i alte exploatri de suprafa sau subterane;
- lucrri, amenajri i construcii cu caracter provizoriu necesare n vederea organizrii
execuiei lucrrilor de baz, dac nu au fost autorizate o dat cu acestea;
- organizarea de tabere de corturi, csue sau de rulote;
- lucrri de construcii cu caracter provizoriu: chiocuri, tonete, cabine, spaii de expunere
situate pe cile i spaiile publice, corpuri i panouri de afiaj, firme i reclame, precum i

anexele gospodreti ale exploataiilor agricole situate n extravilan;


- cimitire i extinderi.
Lucrarile care nu necesita autorizaia de construire
- reparatii la imprejmuiri, acoperisuri, invelitori sau terase, atunci cand nu se schimba forma
acestora si materialele din care sunt executate;
- reparatii si inlocuiri de tamplarie interioara si exterioara, daca se pastreaza forma,
dimensiunile golurilor si tamplariei;
- reparatii si inlocuiri de sobe de incalzit;
- zugraveli si vopsitorii interioare;
- zugraveli si vopsitorii exterioare, daca nu se modifica elementele de fatada si culorile
cladirilor;
- reparatii si inlocuiri la pardoseli;
- reparatii si inlocuiri la finisaje interioare si exterioare tencuieli, placaje, altele asemenea,
la trotuare, la ziduri de sprijin si la scari de acces, fara modificarea calitatii si a aspectului
elementelor constructive;i) lucrari de intretinere la caile de comunicatie si la instalatiile
aferente;
- lucrari de investigare, cercetare, expertizare, conservare si restaurare a componentelor
artistice ale constructiilor;
- lucrari de forajre si sondaje geotehnice pentru constructii de importanta normala sau redusa,
situate in afara zonelor de protectie instituite pentru zacaminte acvifere.
Proiectele pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii (D.T.A.C.), precum si
proiectele tehnice, pe baza carora se intocmesc acestea, se elaboreaza de colective tehnice de
specialitate, se insusesc si se semneaza de cadre tehnice cu pregatire superioara numai din
domeniul arhitecturii, constructiilor si instalatiilor pentru constructii, astfel: de arhitect cu
diploma recunoscuta de Statul Romn (membru OAR cu drept de semnatura), pentru
proiectarea partii de arhitectura pentru obiective de investitii cuprinse la toate categoriile de
importanta a constructiilor supraterane si a celor subterane; de ingineri constructori si de
instalatii, cu diploma recunoscuta de statul roman, pentru partile de inginerie in domeniile
specifice, pentru obiective de investitii cuprinse la toate categoriile de importanta a
constructiilor supraterane si subterane, precum si la instalatiile aferente acestora; de
conductor arhitect, urbanist si/sau de subinginer de constructii, cu diploma recunoscuta de
statul roman, pentru cladiri de importanta redusa si aflate in afara zonelor protejate, stabilite
conform legii.
n cazul schimbarii investitorului pe parcursul executarii lucrarilor, valabilitatea autorizatiei
de construire se mentine, cu conditia respectarii n continuare a prevederilor acesteia,
precum si a transcrierii actelor care confera dreptul de construire (titlul asupra imobilului)
pe numele noului investitor. Celelalte acte, autorizatia de construire, avizele, acordurile,
precum si documentatiile care au stat la baza eliberarii autorizatiei apartin de drept noului
investitor (proprietar) prin efectul transcrierii titlului asupra imobilului.
Autorizaia de Demolare
Desfiinarea, demolarea, dezafectarea ori dezmembrarea parial sau total a construciilor i
instalaiilor aferente construciilor, precum i a oricror amenajari se poate face numai pe
baza unei autorizaii de desfiinare, emis n aceleai condiii cu autorizaia de construire, n

conformitate cu prevederile planurilor urbanistice i ale regulamentelor aferente acestora,


potrivit legii. Astfel aceasta are termen de emitere de cel mult 30 de zile de la data
nregistrrii cererii, iar perioada de valabilitate este de cel mult 12 luni de la data emiterii,
interval n care solicitantul este obligat s nceap lucrrile. n aceast situaie valabilitatea
autorizaiei se extinde pe toat durata de execuie a lucrrilor. Prin excepie n cazul justificat
n care lucrrile de construcii nu pot fi ncepute ori nu pot fi executate integral la termenul
stabilit, investitorul poate solicita autoritii emitente prelungirea valabilitii autorizaiei cu
cel puin 15 zile naintea expirrii acesteia. Prelungirea valabilitii autorizaiei se poate
acorda o singur dat i pentru o perioad nu mai mare de 12 luni. Solicitantul Autorizaiei de
Demolare poate fi orice persoan fizic sau juridic deinatoare a unui titlu asupra imobilului,
care atest dreptul de proprietate (contract de vnzare-cumprare, de schimb, de donaie,
certificat de motenitor, act administrativ de restituire, hotrre judectoreasc etc.), sau a unui
contract de concesiune, contract de cesiune, contract de comodat, ori a unui contract de
nchiriere (numai pentru construcii cu caracter provizoriu, cu acordul expres al proprietarului
de drept).
Documentele necesare emiterii Autorizaiei de Demolare:
- cerere pentru emiterea Autorizaiei de Desfiintare, completat cu elementele de identificare
i datele tehnice conform Documentaiei Tehnice de obinere a Autorizaei de Demolare
(D.T.A.D.);
- actul doveditor al titlului asupra imobilului, care s i confere solicitantului dreptul de
execuie a lucrrilor de construcii (n copie legalizat );
- certificatul de urbanism (n copie);
- proiectul pentru autorizarea executrii lucrrilor de desfiinare D.T.A.D., ntocmit n baza
prevederilor legale, inclusiv referatele de verificare i, dup caz, referatul de expertiz tehnic
semnate i tampilate n original (dou exemplare);
- fiele tehnice pentru obinerea avizelor cerute prin certificatul de urbanism, necesare
emiterii acordului unic, precum i, dup caz, documentaiile tehnice necesare emiterii avizelor
i acordurilor care sunt n competena de obinere a emitentului (dou exemplare);
- avizele i acordurile obinute de solicitant, altele dect cele din competena de obinere a
emitentului, stabilite prin certificatul de urbanism (n copie);
- declaraie pe propria rspundere privind inexistena unor litigii asupra imobilului;
- certificat de atestare fiscal privind valoarea de impozitare a imobilului (n copie);
- documentul de plat a taxei de emitere a autorizaiei de desfiinare (n copie);
- documentele de plat a taxelor legale pentru avizele i acordurile necesare emiterii
acordului unic, conform listei avizelor i acordurilor necesare, comunicate o dat cu
certificatul de urbanism (n copie).
INCEPEREA LUCRARILOR
Lucrarile de construire pot incepe numai dupa ce a fost obtinuta Autorizatia de construire
(A.C.) si au fost anuntate Primaria locala si Inspectoratul de stat in constructii . Anuntul se
face cu minimum 5 zile inainte de inceperea lucrarilor.
La depunerea anuntului catre I.S.C. trebuie sa fi fost achitata taxa initiala catre acesta, in
valoare de 0,1% din valoarea investitiei (taxa totala fiind de 0,8%).
La inceperea lucrarilor, la locul constructiei trebuie sa existe un panou (exemplu) de
identificare a santierului de constructii pe care sunt inscrise date despre lucrare (denumire si

adresa obiectiv, beneficiar, proiectant, constructor, nr. autorizatie de construire, termen de


executie, data inceperii si finalizarii constructiei).
Formularele necesare, inclusiv formularul model panou, se elibereaza de catre Primaria
locala, o data cu eliberarea autorizatiei de construire.
EXECUTIA LUCRARII
Pentru inceperea lucrarilor de executie constructorul trebuie sa aiba (de la
primarie) Autorizatia pentru organizarea de santier POE. Constructia poate fi realizata in
regie
proprie
sau
cu
o
firma
specializata.
In perioada executiei constructiei proiectantului ii revine obligatia de a urmari realizarea pe
santier a fazelor determinante specificate in documentatia de autorizare.
Realizarea constructiei in regie proprie conduce la obtinerea unor costuri mai scazute. Aici
exista insa riscul aparitiei unor erori grave in executare lucrarilor de construire, generate de
necunoastere, folosirea de personal slab sau deloc calificat, aprecieri eronate ale cantitatilor
de materiale si achizitionarea acestora la preturi mari sau necorespunzatoare calitativ. In
aceasta situatie s-ar impune angajarea unui diriginte de santier. Codul constructiilor,
deocamdata doar in forma de propunere, limiteaza drastic utilizarea regiei proprii la executia
structurii de rezistenta a constructiilor.
Realizarea constructiei cu o firma specializata poate asigura calitatea lucrarilor de constructie
si garantii din partea constructorului privind constructia, calitatea lucrarilor executate si
incadrarea in termenele de executie planificate.
In conditiile supravegherii de catre un diriginte de santier independent a tuturor lucrarilor
realizate pe santier si stabilirea unui pret ferm la inceperea constructiei, se asigura evitarea
unor cheltuieli suplimentare dupa inceperea lucrarilor, fara rabat asupra cantitatii si calitatii
materialelor introduse in opera precum si a calitatii reale a lucrarilor executate de catre
constructor.
Lucrarile de construire trebuie sa se faca in conformitate cu prevederile proiectului aprobat.
Orice neconcordanta se considera nerespectare a autorizatiei de construire si se sanctioneaza
ca atare.
Derogari de la prevederile proiectului se pot face prin dispozitii de santier emise de catre
proiectant, la cererea beneficiarului, cu suportarea de catre cel din urma a costurilor
suplimentare de proiectare.
Derogarile care afecteaza structura de rezistenta a constructiei nu sunt admise.
Proiect de organizare a executiei lucrarilor (POE)
Proiectul de organizare a executiei lucrarilor (P.O.E.) este necesar in toate cazurile in care se
realizeaza o investitie. In situatia in care acesta nu se prezinta impreuna cu proiectul pentru
autorizarea executarii lucrarilor de constructii, se va obtine o autorizatie de construire
separata de cea pentru investitia propriu-zisa.
Proiectul de organizare a executiei lucrarilor trebuie sa cuprinda descrierea tuturor lucrarilor
provizorii pregatitoare si necesare in vederea asigurarii tehnologiei de executie a investitiei,

atat pe terenul aferent investitiei, cat si pe spatiile ocupate temporar in afara acestuia, inclusiv
cele de pe domeniul public, dupa cum urmeaza:
I. Piese scrise
1. Lista si semnaturile proiectantilor
Se completeaza cu numele in clar si calitatea proiectantilor, precum si cu partea din proiect
pentru care raspund.
2. Memoriu

Acesta va cuprinde:

descrierea lucrarilor provizorii: organizarea incintei, modul de amplasare a


constructiilor, amenajarilor si depozitelor de materiale;

asigurarea si procurarea de materiale si echipamente;

asigurarea racordarii
amplasamentului;

precizari cu privire la accese si imprejmuiri;

precizari privind protectia muncii.

provizorii

la

reteaua

de

utilitati

urbane

din

zona

Elementele tehnice de avizare privind racordarea provizorie la utilitatile urbane din zona,
necesare in vederea obtinerii acordului unic, se vor prezenta in cadrul fiselor tehnice
intocmite in Proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii P.A.C. sau
P.A.D., dupa caz.
II. Piese desenate
Plan general
a) la lucrarile de mai mare amploare se redacteaza o plansa realizata conform planului de
situatie privind amplasarea obiectivelor investitiei, cuprinzand amplasamentul investitiei si
toate amenajarile si constructiile provizorii necesare realizarii acesteia;
b) la lucrarile de mai mica amploare elementele de organizare a executiei lucrarilor vor putea
fi prezentate si in planul de situatie privind amplasarea obiectivelor investitiei al proiectului
pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Fiecare plansa prezentata in cadrul sectiunii II Piese desenate va avea in partea dreapta jos
un cartus, care va cuprinde: numele firmei sau al proiectantului elaborator, numarul de
inmatriculare sau numarul autorizatiei, dupa caz, titlul proiectului si al plansei, numarul
proiectului si al plansei, data elaborarii, numele, calitatea si semnatura elaboratorilor si ale
sefului de proiect.
COSTURI PENTRU DIRIGENTIE DE SANTIER
Dirigintele de santier este persoana fizica imputernicita de catre investitor cu atributii si
competente privind verificarea calitatii materialelor si produselor de constructii puse in

lucrare si/sau cu verificarea executiei corecte a lucrarilor de constructii. El este, din punct de
vedere tehnic, reprezentantul beneficiarului in raporturile sale atat cu executantul cat si cu
proiectantul. In exercitarea verificarii executiei corecte a lucrarilor de constructii si instalatii
aferente acestora, dirigintii de santier au urmatoarele obligatii:

Verificarea existentei autorizatiei de construire, precum si a indeplinirii conditiilor


legale cu privire la incadrarea in termenele de valabilitate;

Verificarea concordantei intre prevederile autorizatiei si ale proiectului;

preluarea amplasamentului si a reperelor de nivelment si predarea acestora


executantului, libere de orice sarcina;

Participarea, impreuna cu proiectantul si cu executantul, la trasarea generala a


constructiei si la stabilirea bornelor de reper;

Predarea catre executant a terenului rezervat pentru organizarea de santier;

Studierea proiectului, a caietelor de sarcini, a tehnologiilor si procedurilor prevazute


pentru executarea constructiilor;

Verificarea existentei tuturor pieselor scrise si desenate, corelarea acestora,


respectarea reglementarilor cu privire la verificarea proiectelor de catre verificator
atestati si existenta vizei expertului tehnic atestat, acolo unde este cazul;

Verificarea existentei programului de control al calitatii, cu precizarea fazelor


determinante, vizat de Inspectoratul de Stat in Constructii;

Verificarea existentei si valabilitatea tuturor avizelor, acordurilor, precum si a modului


de preluare al conditiilor impuse de acestea in proiect;

Verificarea existentei si respectarea Planului calitatii si a procedurilor instructiunilor


tehnice pentru lucrarea respectiva;

Verificarea respectarii legislatiei cu privire la produsele pentru constructii, respectiv,


existenta documentelor de atestare a calitatii, corespondenta calitatii acestora cu
prevederile cuprinse in documentele de calitate, proiecte, contracte;

Interzicerea utilizarii produselor pentru constructii necorespunzatoare sau fara


certificate de conformitate, declaratie de conformitate ori fara agrement tehnic (pentru
materialele netraditionale);

Urmarirea realizarii constructiei in conformitate cu prevederile proiectelor, caietelor


de sarcini, ale reglementarilor tehnice in vigoare si ale contractului;

Verificarea respectarii tehnologiilor de executie, aplicarea corecta a acestora in


vederea asigurarii nivelului calitativ prevazut in documentatia tehnica, in contract si in
normele tehnice in vigoare;

Interzicerea executarii de lucrari de catre persoane neautorizate conform


reglementarilor legale in vigoare;

Participarea la verificarea in faze determinante;

Efectuarea verificarilor prevazute in reglementarile tehnice si semnarea documentelor


intocmite ca urmare a verificarilor (proceseverbale in faze determinante, procese
verbale de lucrari ce devin ascunse etc.)

Interzicerea utilizarii de tehnologii noi neagrementate tehnic;

Asistarea la prelevarea probelor de la locul de punere in opera;

Urmarirea realizarii lucrarilor, din punct de vedere tehnic, pe tot parcursul executiei
acestora si admiterea la plata numai a lucrarilor corespunzatoare din punct de vedere
cantitativ si calitativ;

Transmiterea catre proiectant (prin intermediul investitorului) a sesizarilor proprii sau


ale participantilor la realizarea constructiei privind neconformitatile constatate pe
parcursul executiei;

Dispunerea opririi executiei, demolarii sau dupa caz, a refacerii lucrarilor executate
necorespunzator de catre executant, in baza solutiilor elaborate de proiectant si vizate
de verificator de proiecte atestat;

Verificarea respectarii prevederilor legale cu privire la cerintele stabilite prin Legea nr.
10/1995 privind calitatea in constructii, cu modificarile ulterioare, in cazul efectuarii
de modificari ale documentatiei sau adoptarii de noi solutii care schimba conditiile
initiale;

Urmarirea respectarii de catre executant a dispozitiilor si/sau a masurilor dispuse de


proiectant/de organele abilitate;

Preluarea documentelor de la constructor si proiectant si completarea cartii tehnice a


constructiei cu toate documentele prevazute de reglemetarile legale;

Urmarirea dezafectarii lucrarilor de organizare de santier si predarea terenului


detinatorului acestuia;

Asigurarea secretariatului receptiei si intocmirea actelor de receptie;

Urmarirea solutionarii obiectiunilor cuprinse in anexele la procesul-verbal de receptie


la terminarea lucrarilor si realizarii recomandarilor comisiei de receptie;

Predarea catre investitor / utilizator a actelor de receptie si a cartii tehnice a


constructiei dupa efectuarea receptiei finale.

Dirigintii de santier poarta raspunderea in cazul neindeplinirii obligatiilor prevazute mai sus,
precum si in cazul neasigurarii din culpa lor a realizarii nivelului calitativ al lucrarilor
prevazut in proiecte, caiete de sarcini, in reglementarile tehnice in vigoare si in contracte.
Tariful perceput de un diriginte de santier poate varia intre 150 si 800 euro/luna, pe durata
executiei, functie de frecventa vizitelor pe santier, valoarea si importanta obiectivului si
categoria obligatiilor asumate de catre dirigintele de santier in fata beneficiarului.
EXPERTIZA TEHNICA
Expertiza tehnica evalueaza prin metode specifice nivelul de protectie si starea tehnica a
constructiei existente comparand starea structurii de rezistenta cu cea rezultata din
prevederile reglementarilor tehnice in vigoare. Prin expertiza se stabileste gradul de asigurare
al unei constructii la actiuni seismice rezultate din exploatare (riscul seismic) si se recomanda
solutii tehnice care sa asigure stabilitatea si fiabilitatea constructiei.
Expertiza tehnica se efectueaza pentru constructii existente, la cererea proprietarului, a
organelor de control ale statului abilitate sau a administratiei publice locale (primarie) prin
Certificatul de urbanism pentru situatii de tipul:
- pericol de prabusire a constructiei;
- interventii la cladiri;
- extinderea pe orizontala sau verticala;
- construirea in vecinatatea unei cladiri existente;
- demolarea unei cladiri etc.
Proiectul va trebui s aiba acceptul expertului (insusirea) privind solutia tehnica dezvoltata
de proiectant.
COSTURI PENTRU EXPERTIZE TEHNICE
Expertizarea tehnica de calitate permite cunoasterea starii tehnice a unei constructii existente
sau a modului in care un proiect respecta cerintele prevazute de lege, in vederea
fundamentarii masurilor de interventie. Aceasta activitate se desfasoara de catre experti
tehnici de calitate, atestati, atunci cand o reglementare legala ori un organism cu atributii de
control al statului in domeniul calitatii constructiilor prevede acest lucru sau cand o situatie
deosebita o impune.
Costul unei expertize tehnice este, de regula, intre 250 si 400 euro dar poate avea si alte
valori in functie de gradul de complexitate si dificultatea constructiei expertizate, incercarile
si analizele de laborator necesare, tehnica si tehnologia de expertizare adoptata sau necesara
si alte elemente pe care le poate defini expertul tehnic.
STUDIUL GEO
Studiul geotehnic reprezint documentaia tehnic ce analizeaz stratificaia terenului,
adncimea nivelului freatic, adncimea optim de fundare a construciei, capacitatea portant
a solului, furniznd inginerului proiectant al structurii de rezisten informaiile necesare
pentru a dimensiona corect fundaia cldirii. Studiul geotehnic este prima etap din procesul
de construcie sau de consolidare al unui obiectiv. n acest etap sunt cuprinse informaii
despre consistena i structura solului, nivelul pnzei de ap freatic i recomandri pentru
proiectul tehnic. nainte de a cumpra un teren este esenial s cerei efectuarea unui studiu
geotehnic pentru a putea ti ce putei construi pe acel teren. Totodat exist i impuneri la

nivel legislativ, prin care orice proiect de reabilitare, consolidare, modernizare, recondiionare
a unui imobil vechi sau de construcie a unei noi cldiri trebuie s aiba la baz studii
geotehnice pentru a se acorda autorizaia de construire.
Studiul geotehnic ofer soluii i pentru alte categorii de lucrri, cum ar fi stabilizarea unei
alunecri de teren ce pune n pericol un anumit obiectiv (o cas, un drum) sau ofer
tehnologii de mbuntire a terenurilor de fundare.
Studiul geotehnic necesar pentru construcia unui imobil cu destinaie rezidenial presupune:
- executarea unuia sau mai multe foraje pe terenul pe care va fi amplasat construcia;
- prelevarea probelor de pmnt i de ap (dac este cazul);
- analiza n laborator a probelor de pmnt i ap ;
- ntocmirea referatului geotehnic i verificarea documentaiei de ctre un expert
autorizat.Informaii ce trebuie precizate n cazul realizrii unui studiu geotehnic:
- amprenta la sol a construciei;
- suprafaa terenului pe care va fi amplasat casa;
- nclinaia terenului;
- apropierea terenului de ap (lac, pru, ru);
- perei comuni cu cldiri existente ;
- regimul de nlime al cladirii (subsol, demisol, parter i numr de etaje);
- locaia geografic exact unde va fi construit casa.
COSTURI CU STUDIUL GEOTEHNIC
Un studiu geotehnic costa intre 600 800 ron (1 foraj), functie de tehnica si tehnologia
folosite in procesul forarii (determinate de caracteristicile terenului sau dotarea proprie),
amplasament, intinderea suprafetei studiate, analizele de laborator necesare sau solicitate de
beneficiar si alte criterii pe care le precizeaza inginerul geolog, specialist in domeniul
geotehnic.

RECEPTIA LUCRARII
Receptia lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora este actul prin care
investitorul certifica realizarea lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora, in
conformitate cu prevederile contractuale si cu cerintele documentelor oficiale si declara ca
accepta sa preia lucrarile executate si ca acestea pot fi date in folosinta.
Receptia constructiilor se face prin proces verbal de receptie, pe baza proiectului tehnic
avand documentatia D.T.A.C. avizata, intocmit de catre o comisie formata din:
- reprezentantul Inspectoratului de Stat in Constructii ;
- reprezentantul autorizatorului (primariei) printr-un membru al compartimentului Disciplina
in Constructii;
- reprezentantul proiectantului, prin arhitect si inginerul proiectant al structurii de
rezistenta ;
- reprezentantul beneficiarului prin dirigintele de santier. Cu aceasta ocazie proiectantul da o
declaratie de conformitate prin care se atesta ca imobilul supus receptiei este conform
proiectului. Receptia constructiei se poate face numai daca imobilul este realizat cel putin la
faza rosu avand inchiderile exterioare (ferestre, usi) si acoperisul executate.

Comisia de receptie examineaza:


a) respectarea prevederilor din autorizatia de construire, precum si avizele si conditiile de
executie impuse de autoritatile competente.
Examinarea se va face prin:
- cercetarea vizuala a constructiei;
- analiza documentelor continute in cartea tehnica a constructiei;
b) executarea lucrarilor in conformitate cu prevederile contractului, ale documentatiei de
executie si ale reglementarilor specifice, cu respectarea exigentelor esentiale, conform legii;
c) referatul de prezentare intocmit de proiectant cu privire la modul in care a fost executata
lucrarea.
Investitorul va urmari ca aceasta activitate sa fie cuprinsa in contractul de proiectare;
d) terminarea tuturor lucrarilor prevazute in contractul incheiat intre investitor si executant si
in documentatia anexa la contract.
In cazurile in care exista dubii asupra inscrisurilor din documentele cartii tehnice a
constructiei, comisia poate cere expertize, alte documente, incercari suplimentare, probe si
alte teste.
INTOCMIREA CARTII TEHNICE A CONSTRUCTIEI SI RECEPTIA
LUCRARILOR EXECUTATE
Cartea tehnica a constructiei reuneste ansamblul documentelor tehnice referitoare la
proiectarea, executia, receptia, exploatarea si urmarirea comportarii in timp a
constructiei si instalatiilor aferente acesteia si trebuie sa cuprinda toate datele si
informatiile necesare pentru identificarea si evaluarea starii tehnice a evolutiei ei in
timp.
CUPRINSUL CARTII TEHNICE A CONSTRUCTIEI - conform Anexei nr. 6 la
HGR 273/1994 care aproba Regulamentul de receptie a lucrarilor de constructii si
instalatii aferente acestora, este urmatorul:
Centralizatorul cartii tehnice (fisa cu date sintetice privind constructia, borderoul
general al dosarelor cu documentatia de baza si copiile borderourilor fiecarui dosar in
parte ).
Capitolul A -Documentatia privind proiectarea :
- acte referitoare la tema de proiectare si amplasarea constructiei;
- avize care au fundamentat elaborarea proiectului;
- documentatia tehnica a constructiei efectiv realizate (arhitectura, detalii de executie
pentru structura de rezistenta, schemele de instalatii ) , cu toate modificarile aduse pe
parcursul excutiei de catre proiectant, constructor sau beneficiar ( investitor )
prin dispozitii de santier sau proiecte modificatoare;
- breviarele de calcul pe specialitati;
- indicarea distincta a diferentelor fata de proiectele tehnice si detaliile de executie
initiale, cu precizarea cauzelor care au condus la aceste diferente;
- caietele de sarcini privind executia lucrarilor.

Capitolul B Documentatia privind executia:


- autorizatia de construire ( inclusive planurile-anexa vizate spre neschimbare );
- procesele verbale de receptie a terenului de fundare, a fundatiilor, a structurii de
rezistenta si a lucrarilor ascunse, procesele verbale de admitere a fazelor determinante
ale executiei;
in situatia cand executia lucrarilor de construire nu a fost urmarita de un diriginte de
santier atestat si nu s-au incheiat procesele verbale pentru fazele determinante si
lucrarile ascunse, comisia
pentru receptia lucrarilor va solicita elaborare unei expertize tehnice care sa ateste
calitatea executiei; dupa caz expertiza tehnica va preciza solutiile de remediere care
se impun si va cuprinde procesele verbale care sa certifice executare intocmai a
acestora;
- certificatele de calitate, condica de betoane, rezultatul incercarilor de rezistenta, ale
betoanelor, certificatele de calitate pentru materialele puse in opera, registrul
proceselor verbale de lucrari ascunse, notele de constatare, ale autoritatilor de control,
registrul de dispozitii si note de santier, jurnalul principalelor evenimente ( inundatii,
seisme, temperature excesive, etc.), caietele de atasament s.a.
- procesele verbale privind montarea instalatiilor de masurare prevazute prin proiectul
de urmarire in timp a comportarii constructiei, inclusive citirile initiale de la care incep
masuratorile(daca este cazul).
- expertiza tehnica,verificari de teren sau cercetari suplimentare, necesare ca urmare a unor
accidente tehnice sau a unor greseli tehnice (daca este cazul);
CapitolulC-Documentatia privind receptia lucrarilor executate:
-procese verbale de receptie la terminarea lucrarilor si cel final;
-alte acte incheiate ca urmare a cererilor comisiilor de receptie privind verificari sau cercetari
suplimentare,cu indicarea rezultatelor acestora si a modului de rezolvare.
CapitolulD- Documentatia privind urmarirea comportarii constructiei in exploatare
si interventiile in timp:
-prevederile scrise ale proiectantului privind urmarirea comportarii constructiei, instructiunile
de exploatare si intretinere, lista prescriptiilor tehnice de baza care trebuie respectate pe
timpul exploatarii constructiei;
-proiectele de modificare a constructiei dupa receptia finala (cand este cazul);
-acte de constatare a eventualelor deficiente aparute dupa receptia finala si masurile de
interventie luate;
-procese verbale de predare-primire a constructiei la schimbarea proprietarului;
Fazele determinante se stabilesc de proiectanti pe specializari: arhitectura, rezistenta,
instalatii. Acestea se realizeaza la acele etape ale lucrarilor care afecteaza iremediabil
executia in continuare a lucrarilor. Fazele determinante fac parte in mod obligatoriu din
proiectul tehnic.
Fazele determinante intalnite de obicei sunt urmatoarele:
- Trasare constructiei;
- Verificarea naturii terenului de fundare si stabilirea corespondentei cu studiul geotehnic
realizat si utilizat la faza de proiect;

- Realizarea fundatiilor armate si nearmate;


- Realizarea stalpilor si peretilor(lucrari care dupa turnare raman ascunse si nu mai pot fi
verificate);
- Realizarea placilor din beton armat(lucrari care dupa turnare raman ascunse si nu mai pot fi
verificate);
- Realizarea sarpantei;
- Verificarea si realizarea probelor de presiune la instalatiile sanitare , termice si incendiu;
- Realizarea probelor la instalatiile electrice;
- Verificarea trasarii peretilor de compartimentare.
La fazele determinante participa de obicei:
- inspectorul din partea inspectoratului de stat pentru constructii;
- Proiectantul lucrarii;
- Beneficiarului investitiei;
- Executantul;
- Dirigintele de santier(sau dirigintii de santier);
- Responsabilul tehnic cu executia.
Fazele determinante se incheie cu realizarea unui proces verbal. In cazul in care executia nu
este realizata corespunzator faza determinanta se respinge si se sanctioneaza persoana
responsabila sau persoanele responsabile.
Inspectoratul de stat pentru constructii
Inspectoratul de stat pentru constructii este o instituie publica care are rolul de a verifica si
certifica calitatea in constructii.
Este obligatorie anuntarea inceperii executiei unui imobil la inspectoratul de stat pentru
constructii cu minim 10 zile inainte de inceperea executiei lucrarilor. Tot atunci se depune si
programul de control al calitatii intocmit de catre proiectant.
Inspectorii de stat pentru constructii participa la fazele determinante date de catre proiectanti.
Acestea vin pe teren impreuna cu dirigintele si proiectantul si verifica calitatea lucrarilor
executate. In cazul in care ele nu sunt conforme se respinge faza determinanta si se pot da si
amenzi in cazul in care exista persoane responsabile de esecul fazei determinante.
Inspectoratul de stat pentru constructii este institutia care atesta: dirigintii de santier,
responsabilii tehnici cu executie, expertii tehnici, verificatorii de proiecte, etc