Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
3. Elaborarea proiectului
Inainte de a se putea reliza proiectul pentru obtinearea Autorizatiei de Constructie este necesar
intocmireaStudiului Geotehnic pentru terenul pe care se doreste construirea.
Scopul Studiului Geotehnic este de a obtine informatii despre structura solului, nivelul apelor
freatice, conditiile climatice, datele seismice specifice zonei. Cu ajutorul acestor date se poate stabili
adancimea optima de realizare a fundatiei si recomandari privind tipul si dimensiunile acesteia.
Frontul Stradal este latura terenului paralel cu calea de acces. Cu alte cuvinte Frontul
Stradal reprezinta deschiderea parcelei de teren la drumul de acces.
In general, pentru a se putea construi pe un teren, acesta trebuie sa aiba o deschidere la drum
sau Front Stradal de minim 12 metri in cazul in care pe parcela respectiva se doreste
construirea unei case izolate. Aceasta dimensiune poate sa difere in functie de localitate (7
metri in Ilfov, 12 metri in Timisoara), cat si de tipul constructie care se doreste amplasata pe
parcela respectiva. De asemena lungimea Frontului Stradal poate fi impusa si prin
reglementari locale de urbanism.
Dimensiunea minima a Frontului Stradal se poate afla de la Primaria locala si este indicat
ca inaintea achizitionarii unui teren sa se verifice care este aceasta.
Studiu geotehnic
Documentatie tehnica ce analizeaza stratificatia si proprietatile fizico-mecanice ale terenului
pe care urmeaza a se construi, prezenta apei subterane, adancimea nivelului freatic,
adancimea optima de fundare a constructiei, capacitatea portanta a solului.
Inginerul geotehnician prin Studiul Geotehnic face precizari si recomandari de proiectare si
executie ale elementelor structurale aflate sub nivelul solului.
Studiul Geotehnic are rolul de a furniza inginerului structurist informatiile necesare pentru
dimensionarea optima a structurii de rezistenta a constructiei in general si in mod special a
fundatiei.
Certificat de urbanism
Este actul de informare prin care autoritatile locale Primaria sau Consiliul Judetean, fac
cunoscute investitorului elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al terenurilor
si constructiilor existente la data solicitarii
In Certificatul de Urbanism sunt stabileste cerintele urbanistice care urmeaza sa fie
indeplinite in functie de specificul amplasamentului cat si documentele obligatorii precum si
lista cuprinzand avizele si acordurile legale, necesare in vederea obtinerii Autorizatiei de
Construire.
Certificatul de Urbanism se elaboreaza in conformitate cu prevederile planurilor urbanistice
si ale regulamentelor aferente acestora ori ale planurilor de amenajare a teritoriului, dupa caz,
avizate si aprobate potrivit legii.
Diriginte de santier
Inginer constructor abilitat prin lege sa supravegheze buna desfasurare a lucrarilor de
construire si sa garanteze respectarea prevederilor documentatiei tehnice a constructiei
Dirigintele de santier este imputernicit de catre investitor cu atributii si competente privind
verificarea calitatii materialelor si produselor de constructii puse in lucrare si cu verificarea
executiei corecte a lucrarilor de constructii.El este atestat ca atare de Ministerul Lucrarilor
Publice si Amenajarii Teritoriului M.L.P.A.T.
Certificatul de Urbanism
memoriul tehnic
plan acoperis
tablouri de tamplarie
memoriul tehnic
detalii de fundatii iar daca este cazul detalii de fundatii si tehnologia de executie
pentru alipire la calcan
planurile de cofraj si armare, cat si extrase de armaturi pentru toate planseele din
beton armat
planurile de cofraj, armare si detalii cat si extrase de armaturi pentru centuri, grinzi,
stalpi, samburi din beton armat
8 ) Situatia urbanistica a terenului: existenta unui plan de urbanism zonal (P.U.Z) sau a unui
plan de urbanism general (P.U.G.); Sunt multe cazuri in care nu puteti construi pe tere,n
deoarece planul de urbanism prevede constructia in viitor a unui drum exact pe terenul
dumneavoastra. Ca sa evitati acesta situatie, mergeti la departamentul de urbanism al
primariei de care tine terenul si intrebati de astfel de limitari.
9) Cereti vanzatorului dovada ca terenul se afla in intravilan (este posibil sa fie in intravilan si
sa fie momentan in circuitul agricol- in acest caz se plateste o taxa suplimentara pentru a se
putea construi acolo), solicitati certificatul de urbanism in vederea vanzarii.
CADASTRU SI INTABULAREA
Sunt formalitati care trebuiesc indeplinite atat la cumpararea unui teren, cat si a unei case.
CADASTRUL certifica inscrierea in Registrul de Carte Funciara si este obligatoriu la orice
act de instrainare a unui bun imobiliar, fie acesta casa, apartament sau teren si indiferent daca
este vorba de o vanzare-cumparare, donatie, succesiune, partaj sau precontract de vanzarecumparare.
Inscrisul in Cartea Funciara (INTABULAREA) are aceeasi functie ca si cartea de identitate
pentru o persoana; deci, dupa realizarea acestei etape esti efectiv proprietar pe un imobil.
TRECEREA IN INTRAVILAN
Potrivit dispozitiilor Legii nr. 50/1991, republicata, privind autorizarea executarii lucrarilor
de constructii, intravilanul localitatilor se stabileste prin Planul de Urbanism General (PUG).
Asadar, inainte de a achizitiona un teren extravilan, este indicat sa verificati PUG-ul (cu cat
distanta fata de intravilan este mai mare, cu atat mai dificile vor fi trecerea acestuia in
intravilan si aducerea utilitatilor). Trecerea unui teren din extravilan in intravilan se face
numai in baza unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ), terenul fiind ulterior inclus in PUG. In
vederea intocmirii unui PUZ, trebuie sa luati legatura cu un arhitect, pretul realizarii unui
PUZ, precum si durata intocmirii acestuia variind in functie de complexitatea proiectului.
Dupa intocmirea acestuia, PUZ-ul trebuie aprobat de autoritatea locala administrativa
competenta (Consiliul local, judetean etc). Durata medie de obtinere: trei luni
Daca terenul se afla in circuitul agricol (intravilan agricol sau extravilan) este necesara
obtinerea unui aviz de la Oficiul de Cadastru si Administratia Nationala a mbunatatirilor
Funciare (A.N.I.F) pentru scoaterea terenului din circuitul agricol si trecerea acestuia in
intravilan.
NATURA TERENULUI (GEO-TEHNIC):
Structura solului influenteaza in special adancimea de fundare. Un teren mai moale, sau pe
care a fost aruncat moloz (cazul multor terenuri din jurul Bucurestiului) implica un cost
semnificativ mai mare al fundatiei casei.
decorat de un designer sau arhitect este mult mai atrgtoare dect una amenajat de
proprietari, chiar i atunci cnd este vorba de acelai buget. Acest lucru nu nseamn
totdeauna c proprietarii nu au gusturi, ci pur i simplu nu au pregtirea tehnic pentru a ti
cum s dozeze culorile ntr-o amenajare.
Spre deosebire de proiectul de arhitectur, cel de amenajare nu necesita autorizaie de
construire. Excepie este cazul cnd se dorete demolarea unor perei interiori la o
construicie existent.
Preul pentru un astfel de proiect este n funcie de complexitatea proiectului, tipul de
funiune, gradul de intervenie asupra spaiului, nivelul de investiie, stilul care se dorete.
IN CE CONST PROIECTUL?
- releveul spaiului (msurarea i prezentarea unui plan cu cote)
- consultarea unor reviste de specialitate i purtarea unor discuii preliminare pentru
determinarea stilului i a ateptrilor clientului pentru amenajarea respectiva
- prezentarea a trei variante de amenajare cu vizualizare n plan (amplasarea mobilierului,
fluxuri de circulaie, puncte de interes, elemente decorative)
- consiliere pentru alegerea unei variante optime
- prezentarea unei variante finale de amenajare (plan mobilat, vederi, 3D schita), bazat pe
alegerea Clientului
pentru protejare: subzidiri, consolidari, etc.; in cazul amplasarii de constructii noi cu alte
functiuni dacat ale vecinilor si daca prin natura acestora se produce poluare de orice fel: noxe,
zgomote, vibratii, etc.;
La intocmirea unui proiect sunt stabilite mai multe faze de elaborare a acestuia:
- studiu de (pre)fezabilitate
- Documentatia Tehnica pentru Autorizatia de Construire (D.T.A.C.)
- Proiect Tehnic (P.T.)
- Detalii de Executie (D.E.)
Proiectul Tehnic (P.T.) si Detaliile de Executie (D.E.) reprezinta faze ale procesului de
proiectare a constructiei prin care se asigura furnizarea de informatii complete asupra
constructiei ce se va ridica. Prin ele se pun la dispozitia constructorului toate datele tehnice
necesare executiei constructiei.
Aceste proiecte stau la baza evaluarii investitiei prin antemasuratori si devizul lucrarilor.
CONTINUT PROIECT D.T.A.C.
- ARHITECTURA
Piese scrise
- Lista si semnaturile proiectantilor
Se completeaza cu numele si calitatea proiectantilor, precum si cu partea din proiect pentru
care raspund.
- Memoriu general
Date generale:
Descrierea lucrarilor care fac obiectul proiectului pentru autorizarea lucrarilor de constructii,
facandu-se referiri la:
- amplasamentul, topografia acestuia, trasarea lucrarilor;
- clima si fenomenele naturale specifice;
- geologia si seismicitatea;
- categoria de importanta
Date si indici care caracterizeaza investitia proiectata, cuprinsi in anexa la cererea pentru
autorizare:
- suprafetele construita desfasurata, construita la sol si utila;
- inaltimile cladirilor si numarul de niveluri;
- volumul constructiilor;
- procentul de ocupare a terenului P.O.T.;
- coeficientul de utilizare a terenului C.U.T.
Piese Desenate
Planuri generale
Plan de incadrare in teritoriu
- plansa pe suport topografic vizata de Oficiul judetean de cadastru, geodezie si cartografie,
intocmita la scarile: 1:10.000, 1:5.000, 1:2.000 sau 1:1.000, dupa caz
Plan de situatie
- privind amplasarea obiectivelor investitiei plansa pe suport topografic vizata de Oficiul
judetean de cadastru, geodezie si cartografie, intocmita la scarile: 1:2.000, 1:1.000, 1:500,
1:200 sau 1:100, dupa caz, prin care se precizeaza:
Piesele desenate privind arhitectura fiecarui obiect, redactate la scara 1:50 sau 1:100, dupa
cum urmeaza:
- planurile cotate ale tuturor nivelurilor subterane si supraterane, cu indicarea functiunilor,
dimensiunilor si a suprafetelor;
- planurile acoperisurilor terasa sau sarpanta -, cu indicarea pantelor de scurgere a apelor
meteorice si a modului de colectare a acestora, inclusiv indicarea materialelor din care se
executa invelitorile;
- sectiuni caracteristice in special pe linia de cea mai mare panta, acolo unde este cazul
care sa cuprinda cota 0,00, cotele tuturor nivelurilor, inaltimile determinante ale acoperisului
cotele la coama si la cornise -, fundatiile cladirilor invecinate la care se alatura constructiile
proiectate;
- toate fatadele, cu indicarea materialelor si finisajelor, inclusiv culorile, cotate si cu indicarea
racordarii la nivelul terenului amenajat;
- in situatia integrarii constructiilor intr-un front existent, se va prezenta si desfasurarea
stradala prin care se va arata modul de integrare a acestora in tesutul urban existent.
- STRUCTURA
Piese scrise
- Lista si semnaturile proiectantilor
- Memoriu general
Piese Desenate
Planul fundatiilor
Se redacteaza la scara 1:50 si va releva:
- modul de respectare a conditiilor din studiul geotehnic;
- masurile de protejare a fundatiilor cladirilor invecinate, la care se alatura constructiile
proiectate.
Detalii de fundatii
- INSTALATII
Piese scrise
- Lista si semnaturile proiectantilor
- Memoriu general
Piese Desenate
Schemele instalatiilor se prezinta parametrii principali si schemele functionale ale
instalatiilor proiectate
Dotari si instalatii tehnologice (daca este cazul)
In situatia in care investitia urmeaza sa functioneze pe baza unor dotari si instalatii
tehnologice, determinante pentru configuratia planimetrica a constructiilor, se vor prezenta:
- Desene de ansamblu
- Scheme ale fluxului tehnologic
Fiecare plansa prezentata in cadrul Sectiunii PIESE DESENATE va avea in partea dreapta
jos un cartus, care va cuprinde: numele firmei sau al proiectantului elaborator, numarul de
inmatriculare sau numarul autorizatiei, dupa caz, titlul proiectului si al plansei, numarul
proiectului si al plansei, data elaborarii, numele, calitatea si semnatura elaboratorilor si ale
sefului de proiect.
conformare i echipare edilitar a unuia sau mai multor obiective pe una sau mai multe
parcele adiacente, n corelare cu funciunea predominant i cu vecinatile imediate.
Totodata PUD-ul constituie documentaia prin care se asigur condiiile de amplasare,
dimensionare, conformare i servire edilitar, a unuia sau mai multor obiective, pe o parcel,
n corelare cu funciunea predominant i vecintile imediate (se studiaz mai multe
amplasamente, opiunea pentru realizarea unei construcii compatibil cu funciile urbane).
PUD-ul este de fapt documentul consultat de comisia de urbanism atunci cnd este cerut un
Certificat de Urbanism sau o Autorizaie de Construire. Daca nu exist PUD pentru terenul
respectiv, autoritile locale vor cere mai nti ntocmirea lui, pe baza PUG-ului i PUZ-ului.
Elaborarea unui PUD poate fi fcut numai ca urmare a impunerii acestuia printr-un certificat
de urbanism, conform condiionrilor din PUG/PUZ sau care s-a emis ca urmare a solicitrii
unor derogri de la Regulamentul Local de Urbanism (RLU) aprobat.
Astfel, Planul Urbanistic de Detaliu poate reglementa:
- modificarea Procentului de Ocupare a Terenului (POT);
- modificarea distanelor dintre perimetrul edificabil i limitele laterale, posterioare ale
parcelei;
- asigurarea accesibilitii pe parcel i racordarea la reelele edilitare;
- permisivitile i constrngerile urbanistice privind volumele construite i amenajrile
aferente;
- relaiile funcionale i estetice cu vecintatea;
- compatibilitatea funciunilor i conformarea construciilor, amenajrilor i plantaiilor;
- regimul juridic i circulaia terenurilor i construciilor (inclusiv propunerea de concesionare
a terenurilor);
Elaborarea PUD-ului i a documentaiilor pentru avizele/acordurile aferente sunt misiuni
suplimentare ale arhitectului cu drept de semntur, neincluse n onorariul de proiectare de
baz i fac obiectul unor tarifri separate.
atat pe terenul aferent investitiei, cat si pe spatiile ocupate temporar in afara acestuia, inclusiv
cele de pe domeniul public, dupa cum urmeaza:
I. Piese scrise
1. Lista si semnaturile proiectantilor
Se completeaza cu numele in clar si calitatea proiectantilor, precum si cu partea din proiect
pentru care raspund.
2. Memoriu
Acesta va cuprinde:
asigurarea racordarii
amplasamentului;
provizorii
la
reteaua
de
utilitati
urbane
din
zona
Elementele tehnice de avizare privind racordarea provizorie la utilitatile urbane din zona,
necesare in vederea obtinerii acordului unic, se vor prezenta in cadrul fiselor tehnice
intocmite in Proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii P.A.C. sau
P.A.D., dupa caz.
II. Piese desenate
Plan general
a) la lucrarile de mai mare amploare se redacteaza o plansa realizata conform planului de
situatie privind amplasarea obiectivelor investitiei, cuprinzand amplasamentul investitiei si
toate amenajarile si constructiile provizorii necesare realizarii acesteia;
b) la lucrarile de mai mica amploare elementele de organizare a executiei lucrarilor vor putea
fi prezentate si in planul de situatie privind amplasarea obiectivelor investitiei al proiectului
pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii.
Fiecare plansa prezentata in cadrul sectiunii II Piese desenate va avea in partea dreapta jos
un cartus, care va cuprinde: numele firmei sau al proiectantului elaborator, numarul de
inmatriculare sau numarul autorizatiei, dupa caz, titlul proiectului si al plansei, numarul
proiectului si al plansei, data elaborarii, numele, calitatea si semnatura elaboratorilor si ale
sefului de proiect.
COSTURI PENTRU DIRIGENTIE DE SANTIER
Dirigintele de santier este persoana fizica imputernicita de catre investitor cu atributii si
competente privind verificarea calitatii materialelor si produselor de constructii puse in
lucrare si/sau cu verificarea executiei corecte a lucrarilor de constructii. El este, din punct de
vedere tehnic, reprezentantul beneficiarului in raporturile sale atat cu executantul cat si cu
proiectantul. In exercitarea verificarii executiei corecte a lucrarilor de constructii si instalatii
aferente acestora, dirigintii de santier au urmatoarele obligatii:
Urmarirea realizarii lucrarilor, din punct de vedere tehnic, pe tot parcursul executiei
acestora si admiterea la plata numai a lucrarilor corespunzatoare din punct de vedere
cantitativ si calitativ;
Dispunerea opririi executiei, demolarii sau dupa caz, a refacerii lucrarilor executate
necorespunzator de catre executant, in baza solutiilor elaborate de proiectant si vizate
de verificator de proiecte atestat;
Verificarea respectarii prevederilor legale cu privire la cerintele stabilite prin Legea nr.
10/1995 privind calitatea in constructii, cu modificarile ulterioare, in cazul efectuarii
de modificari ale documentatiei sau adoptarii de noi solutii care schimba conditiile
initiale;
Dirigintii de santier poarta raspunderea in cazul neindeplinirii obligatiilor prevazute mai sus,
precum si in cazul neasigurarii din culpa lor a realizarii nivelului calitativ al lucrarilor
prevazut in proiecte, caiete de sarcini, in reglementarile tehnice in vigoare si in contracte.
Tariful perceput de un diriginte de santier poate varia intre 150 si 800 euro/luna, pe durata
executiei, functie de frecventa vizitelor pe santier, valoarea si importanta obiectivului si
categoria obligatiilor asumate de catre dirigintele de santier in fata beneficiarului.
EXPERTIZA TEHNICA
Expertiza tehnica evalueaza prin metode specifice nivelul de protectie si starea tehnica a
constructiei existente comparand starea structurii de rezistenta cu cea rezultata din
prevederile reglementarilor tehnice in vigoare. Prin expertiza se stabileste gradul de asigurare
al unei constructii la actiuni seismice rezultate din exploatare (riscul seismic) si se recomanda
solutii tehnice care sa asigure stabilitatea si fiabilitatea constructiei.
Expertiza tehnica se efectueaza pentru constructii existente, la cererea proprietarului, a
organelor de control ale statului abilitate sau a administratiei publice locale (primarie) prin
Certificatul de urbanism pentru situatii de tipul:
- pericol de prabusire a constructiei;
- interventii la cladiri;
- extinderea pe orizontala sau verticala;
- construirea in vecinatatea unei cladiri existente;
- demolarea unei cladiri etc.
Proiectul va trebui s aiba acceptul expertului (insusirea) privind solutia tehnica dezvoltata
de proiectant.
COSTURI PENTRU EXPERTIZE TEHNICE
Expertizarea tehnica de calitate permite cunoasterea starii tehnice a unei constructii existente
sau a modului in care un proiect respecta cerintele prevazute de lege, in vederea
fundamentarii masurilor de interventie. Aceasta activitate se desfasoara de catre experti
tehnici de calitate, atestati, atunci cand o reglementare legala ori un organism cu atributii de
control al statului in domeniul calitatii constructiilor prevede acest lucru sau cand o situatie
deosebita o impune.
Costul unei expertize tehnice este, de regula, intre 250 si 400 euro dar poate avea si alte
valori in functie de gradul de complexitate si dificultatea constructiei expertizate, incercarile
si analizele de laborator necesare, tehnica si tehnologia de expertizare adoptata sau necesara
si alte elemente pe care le poate defini expertul tehnic.
STUDIUL GEO
Studiul geotehnic reprezint documentaia tehnic ce analizeaz stratificaia terenului,
adncimea nivelului freatic, adncimea optim de fundare a construciei, capacitatea portant
a solului, furniznd inginerului proiectant al structurii de rezisten informaiile necesare
pentru a dimensiona corect fundaia cldirii. Studiul geotehnic este prima etap din procesul
de construcie sau de consolidare al unui obiectiv. n acest etap sunt cuprinse informaii
despre consistena i structura solului, nivelul pnzei de ap freatic i recomandri pentru
proiectul tehnic. nainte de a cumpra un teren este esenial s cerei efectuarea unui studiu
geotehnic pentru a putea ti ce putei construi pe acel teren. Totodat exist i impuneri la
nivel legislativ, prin care orice proiect de reabilitare, consolidare, modernizare, recondiionare
a unui imobil vechi sau de construcie a unei noi cldiri trebuie s aiba la baz studii
geotehnice pentru a se acorda autorizaia de construire.
Studiul geotehnic ofer soluii i pentru alte categorii de lucrri, cum ar fi stabilizarea unei
alunecri de teren ce pune n pericol un anumit obiectiv (o cas, un drum) sau ofer
tehnologii de mbuntire a terenurilor de fundare.
Studiul geotehnic necesar pentru construcia unui imobil cu destinaie rezidenial presupune:
- executarea unuia sau mai multe foraje pe terenul pe care va fi amplasat construcia;
- prelevarea probelor de pmnt i de ap (dac este cazul);
- analiza n laborator a probelor de pmnt i ap ;
- ntocmirea referatului geotehnic i verificarea documentaiei de ctre un expert
autorizat.Informaii ce trebuie precizate n cazul realizrii unui studiu geotehnic:
- amprenta la sol a construciei;
- suprafaa terenului pe care va fi amplasat casa;
- nclinaia terenului;
- apropierea terenului de ap (lac, pru, ru);
- perei comuni cu cldiri existente ;
- regimul de nlime al cladirii (subsol, demisol, parter i numr de etaje);
- locaia geografic exact unde va fi construit casa.
COSTURI CU STUDIUL GEOTEHNIC
Un studiu geotehnic costa intre 600 800 ron (1 foraj), functie de tehnica si tehnologia
folosite in procesul forarii (determinate de caracteristicile terenului sau dotarea proprie),
amplasament, intinderea suprafetei studiate, analizele de laborator necesare sau solicitate de
beneficiar si alte criterii pe care le precizeaza inginerul geolog, specialist in domeniul
geotehnic.
RECEPTIA LUCRARII
Receptia lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora este actul prin care
investitorul certifica realizarea lucrarilor de constructii si instalatii aferente acestora, in
conformitate cu prevederile contractuale si cu cerintele documentelor oficiale si declara ca
accepta sa preia lucrarile executate si ca acestea pot fi date in folosinta.
Receptia constructiilor se face prin proces verbal de receptie, pe baza proiectului tehnic
avand documentatia D.T.A.C. avizata, intocmit de catre o comisie formata din:
- reprezentantul Inspectoratului de Stat in Constructii ;
- reprezentantul autorizatorului (primariei) printr-un membru al compartimentului Disciplina
in Constructii;
- reprezentantul proiectantului, prin arhitect si inginerul proiectant al structurii de
rezistenta ;
- reprezentantul beneficiarului prin dirigintele de santier. Cu aceasta ocazie proiectantul da o
declaratie de conformitate prin care se atesta ca imobilul supus receptiei este conform
proiectului. Receptia constructiei se poate face numai daca imobilul este realizat cel putin la
faza rosu avand inchiderile exterioare (ferestre, usi) si acoperisul executate.