Studiu de caz

MONITORIZAREA ȘI CONTROLUL LUCRĂRILOR

ÎN CONSTRUCȚII

Realizarea unui bloc de locuințe 2S+P+10 E

Întocmit de: Îndrumător:

Ing. Conf.univ.dr.ing Nae Ene

1
 Cuprins

Studiu de Caz: Realizarea unui bloc de locuinte – 2S+P+10E

1. Descriere proiect

2.Analiza proiectului

3.Crearea Structurii WBS

4.Crearea Activitatilor

5.Stabilirea Relatiilor de Conditionare dintre Activitati

6. Calculul Planificarii

7. Alocarea Componentelor de Cost

8.Definirea Centrelor de Cost

9. Analiza Cash-Flow-ului

10. Elaborarea Scenariului de Finantare a Constructiei

11. Urmarirea si Controlul Proiectului

12.Înlocuirea unei proceduri prevăzute inițial în proiect

13.Concluzii

14.Bibliografie

2
 1. Descriere proiect
Compania internationala BUILD-INVEST a hotarat sa realizeze un bloc de locuinte intr-o zona
rezidentiala a orasului Brasov, pentru a acoperi o parte din necesarul de locuinte pentru tineri în aceasta
zona.
Proiectul este stabilit 2S+P+10E. Primul subsol folosit pentru amenajarea parcarii subterane, un
subsol tehnic, parter si zece etaje. S-a stabilit ca nivelul va avea 550 mp pe nivel, reprezentand patru
apartamente cu 4 camere cu o suprafata de 100 mp si patru apartamente cu 2 camere cu o suprafata de 40
mp, 2 lifturi si casa scarii, impartite pe doua scari (44 apartamente cu 2 camere si 44 cu 4 camere).
Compania a angajat o firma de consultanta, CONSULT- INVEST ce se va ocupa pe intreaga
perioada de desfasurare a proiectului de elaborarea tuturor studiilor, avand calitatea de Manager de
proiect, astigurand:
- Planificarea proiectelor,
- Analiza nesesara luarii deciziilor cu privire la investitie,
- Analiza financiara,
- Analiza la risc,
- Urmarirea desfasurarii proiectului de investitie,
Peoiectul tehnic va fi realizat de firma de proiectare Project – invest, iar executia lucrarilor va fi
realizata de firma de executie Home Construct Invest, in calitate de antrepenor general, care la randul lui
va angaja subcontractati de specialitate pe anumite domenii.

2.Analiza proiectului
Pentru realizarea investitiei, Consult – Invest, pe baza studiului de prefezabilitate si fezabilitate a
stabilit valoarea totata a investitiei, realizand devizul general al investitiei.
Devizul general al investisiei:
CAPITOLUL 1 - Cheltuieli pentru obţinerea şi amenajarea terenului
1.1 Achiziție teren - 245000 euro (700 mp)
1.2 Amenajarea terenului (1%) – 25200 euro
TOTAL CAPITOL 1 : 270200 euro

CAPITOLUL 2 - Cheltuieli pentru asigurarea utilitaţilor necesare obiectivului (4%)

2.1 Retele exterioare – 50000 euro
2.2 Drumuri de acces – 50800 euro
TOTAL CAPITOL 2: 100800 euro

CAPITOLUL 3 - Cheltuieli pentru proiectare şi asistenţa tehnica

3.1 Studii de teren: geo, topo – 27000 euro
3.2 Taxe pentru obţinerea de avize, acorduri autorizaţii – 1000 euro
3.3 Proiectare şi inginerie (3%) – 75600 euro
3.4 Organizarea procedurilor de achiziţie 2000 euro
3.5 Consultanţa (1.5%) – 37800 euro
3.6 Asistenţa tehnica (1.5%) – 37800 euro
TOTAL CAPITOL 3: 181200 euro

CAPITOLUL 4 -Cheltuieli pentru investiţia de baza

3
 4.1 Construcţii şi instalaţii aferente lucrarilor de constructii si instalatii aferente – 970000
euro
4.2 Montaj utilaje tehnologice, inclusiv reţele aferente – 50000 euro
4.4 Dotari, inclusiv utilaje cu durata mare de serviciu – 130000 euro
TOTAL CAPITOL 4: 1150000 euro

CAPITOLUL 5 - Alte cheltuieli

5.1 Organizare de şantier ( 3,5% ) – 88200 euro
5.2 Comisioane, cote, taxe, costul creditului (1,8% ) – 45360 euro
5.3 Cheltuieli diverse şi neprevazute ( 5% ) – 126000 euro
TOTAL CAPITOL 5: 259560 euro

CAPITOLUL 6 - Cheltuieli pentru probe tehnologice şi teste şi predare la beneficiar

6.1 Probe tehnologice şi teste ( 0,3% ) - 10080 euro

TOTAL CAPITOL 6 : 10080 euro

TOTAL GENERAL = 2520000 euro

Se estimeaza ca aprtamentele cu patru camere se vor vinde cu 120000 euro, iar apartamentele cu 2
camere se vor vinde cu 80000 euro, preturile incluzand un loc de parcare la subsolul blocului. Astfel,
daca se vand toate apartamentele se achitioneaza 8800000 euro (un pofit de 6280000 euro). Investitia va
fi recuperata dupa vanzarea a 8 apartamente cu 4 camere si 20 cu 2 camere.
Considerăm însă că apartamentele nu vor fi vândute, ci vor fi închiriate, astel se va obține
următorul mod de recuperare a investiției:
Tip Cost Nr. Recuperare Recuperare
cameră închiriere Camere /lună /lună
2 camere 350 44 15400 184800
4 camere 600 44 26400 316800
TOTAL / AN 501600
TOTAL / 6 ANI 3009600
Considerăm perioada de analiză de 6 ani, perioadă în care investiția se va recupera din închirierea
tuturor apartamentelor. Soluția este aleasă pentru situația în care s-ar închiria toate apartamentele.

3.Crearea Structurii WBS

Proiectul nostru consta din urrnatoarele etape principale:
1. Pregatirea Proiectului - cuprinde doua faze:
1.1. Achizitie Teren
1.2. Amenajare Teren
2. Proiectare - cuprinde urmatoarele faze:
2.1. Studii de Teren
2.2. Arhitectura
2.3. I nstalatii
2.4. Avize, Acorduri si Autorizatii
3. Organizarea Licitatiei
3.1. Realizare Licitatii
3.2. Atribuire Contract

4
 4. Executie - cuprinde urmatoarele categorii de lucrari:
4.1. Organizare de Santier
4.2. Infrastructura
4.3. Suprastructura
4.4. Arhitectura
4.5. Instalatii
4.6. Montaj Utilaje si Dotari
4.7. Retele Exterioare
4.8. Drumuri si Platforme
5. Pregatirea si Darea in Exploatare
5.1. Probe si Expertize
5.2. PIF
6. Exploatarea, Intretinerea si Recuperarea Investitiei
6.1. Exploatare si Intretinere
6.2. Recuperarea Investitiei

4.Crearea Activitatilor
Analiza proiectului nostru a condus la stabilirea urmatoarelor activitati si a duratelor lor,
corespunzator fiecarei faze identificate anterior:
Durata Durata Durata
Nr. Tipul Activitatii Activitatii Activitatii
Denumirea Activitatii
Crt. Activitatli (zile) (zile) (zile)
PES CMP OPT
Project Management
1 Project Management Hammock
Pregatirea Proiectului
Achizitie Teren
2 Achizitie Teren Durata 16 15 14
Amenajare Teren
3 Amenajare Teren Durata 22 20 18
Proiectare
Studii de Teren
4 Studii Geologice Durata 17 15 13
5 Masuratori Topografice Durata 8 5 2
Arhitectura
6 Proiectare Arhitectura Durata 52 45 38
7 Proiectare Structura de Rezistenta Durata 49 45 41
Instalatii
8 Proiectare Instalatii Durata 23 20 17
Avize, Acorduri si Autorizatii
9 Avize, Acorduri si Autorizatii Durata 49 45 41
Organizarea Licitatiei
10 Organizarea Licitatiei si Atribuire de Contract Durata 34 30 26
Executie
Organizare de Santier
11 Organizare de Santier Durata 13 10 7
12 Predare Amplasament si Mobilizare Durata 10 9 8
13 Infrastructura OS Durata 8 5 2
Infrastructura

5
 14 Realizare Infrastructura Durata 24 20 16
Suprastructura
15 Structura metalica 29 25 21
16 Acoperis Durata 16 15 14
17 Izolatii Durata 12 10 8
18 Fatada Durata 16 15 14
Arhitectura
19 Compartimentari Durata 29 25 21
20 Pardsoseli Durata 29 25 21
21 Usi si Ferestre Durata 22 20 18
Instalatii
22 Instalatii Electrice si de Foc Durata 51 45 39
23 Instalatii Termice, Ventilatie si Aer Cnditionat Durata 49 45 41
24 Instalatii Sanitare Durata 41 40 39
Montaj Utilaje si Dotari
25 Montaj Utilaje si Dotari Durata 13 10 7
Retele Exterioare
26 Retele Exterioare Durata 12 10 8
Drumuri si Platforme
27 Realizare Drumuri Durata 23 20 17
28 Realizare Platforme Durata 17 15 13
Pregatirea si Darea in Exploatare
Probe si Expertize, PIF
29 Probe si Expertize, PIF Durata 12 10 8
30 Punere In Functiune Milestone
Exploatarea, Intretinerea si Recuperarea Investitiei
Exploatare și intretinere
31 Exploatare si Intretinere Durata 1500 1300 1100
Recuperarea Investitiei
32 Recuperarea lnvestitiei Durata 1756 1556 1356

5.Stabilirea Relatiilor de Conditionare dintre Activitati

Din discutiile avute cu expertii sai, compania BUILD-INVEST a decis ca activitatile
definite in cadrul proiectului vor avea relatiile de conditionare definite în următorul tabel:

6. Calculul Planificarii
Dupa definirea datelor de baza, vom face calculul planificarii. Aceasta va conduce l a stabilirea
datelor de inceput si sfarsit a fiecarei activitati, la calculul rezervelor totale si libere de timp si in
ultima instanta, l a stabilirea duratei proiectului.

Unitate
Denumirea Denumirea
Activitate Activitate Tip de Calendar
activității activității Decalaj
predecesoare succesoare relație timp relație
predecesoare succesoare
(zi)
2 3 Achizitie teren Amenajare teren Finish- 1

6
 Start
3 4 Achizitie teren Studii Geologice Finish- 1
Start
4 5 Studii Geologice Masuratori Finish- 1
topografice Start
5 6 Masuratori Proiectare Finish- 1
topografice arhitectura Start
6 7 Proiectare Proiectare Finish- 1
arhitectura instalatii Start
7 8 Proiectare Avize, acorduri Start- 1
arhitectura si autorizatii Start
8 9 Proiectare Organizare Finish- 1
instalatii licitatii Start
9 10 Avize, acorduri Organizare Finish- 1
si autorizatii licitatii Start
10 11 Organizare Predare Finish- 1 1
licitatii amplasament Start
11 12 Predare Organizare de Finish- 1
amplasament santier Start
11 13 Organizare de Infrastructura 1
santier OS
12 14 Organizare de Realizare Finish- 2 1
santier infrastructura Start
14 15 Realizare Realizare Finish- 1
infrastructura structura Start
metalica
15 16 Realizare Acoperis Finish- 1
structura Start
metalica
16 17 Acoperis Izolatii Finish- 1
Start
16 18 Acoperis Falada Finish- 1
Start
17 20 Lzolatii Pardsoseli Finish- 1
Start
20 19 Pardsoseli Compartimentari Start- 5 1
Slart
19 21 Compartimentari Usi si Ferestre Finish- 1
Start
19 22 Compartimentari lnstalatii Finish- 1
Electnce si de Slart
Foc
19 23 Compartimentari Instalatii
Termice, Finish- 1
Ventilatie si Start
Aer Cnditionat
19 24 Compartimentari Instalatii sanitare Finish- 1
Start

7
 22 25 lnstalatii Electnce Montaj Utilaje si Finish- 1
si de Foc Dotari Start
23 25 Instalatii Montaj Utilaje si 1
Termice, Dotari Finish-
Ventilatie si Start
Aer Coditionat
24 25 Instalatii sanitare Montaj Utilaje si Finish- 15 1
Dotari Start
14 26 Realizare Retele Exterioare Finish- 1
Intrastructura Start
26 27 Retele Exterioare Realizare Finish- 20 1
Drumuri Start
27 28 Realizare Reaiizare Finisn- 1
Drumuri Platforme Start
25 29 Montaj Utilaje si Probe si Finish- 1
Dotari Expertize Start
29 30 Probe si Punere In Finish- 1
Expertize Functiune Start
18 19 Fatada Compartimentari Finish- 1
Start
3 26 Amenajare Teren Retele Finish- 1
Exterioare Start
30 31 Punere In Exploatare SI Finish- 1
Functiune Intretinere Start
30 32 Punere In Recuperarea Finish- 30 1
Functiune Investitiei Start

Graficul rețea al activităților:

Drumul critic este reprezentat de activitățile 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12-13-14-15-16-17-20-19-

22-25-29-30. Astfel, rezultă că durata proiectului de investiție este de 429 de zile.

8
7. Alocarea Componentelor de Cost
Pentru alocarea componentelor de cost am stabilit fiecărei activităţi component de cost
corspunzătoare şi am alocat o valaore corespunzătoare valorilor stabilite în devizul general:

Nr. Valoare
Denumirea Activitatii Componenta de cost
Crt. (euro)
2 Achizitie Teren Achizitie Teren 245000
3 Amenajare Teren Amenajare Teren 25200
4 Studii Geologice Studii de teren 15000
5 Masuratori Topografice Studii de teren 12000
6 Proiectare Arhitectura Proiectare și inginerie 25000
7 Proiectare Structura de Rezistenta Proiectare și inginerie 30000
8 Proiectare Instalatii Proiectare și inginerie 20600
Taxe pentru obţinerea de avize, acorduri
9 Avize, Acorduri si Autorizatii 1000
autorizaţii
Organizarea Licitatiei si Atribuire de
10 Organizarea procedurilor de achiziţie 2000
Contract
11 Organizare de Santier Organizare de şantier 55000
12 Predare Amplasament si Mobilizare Organizare de şantier 10000
13 Infrastructura OS Organizare de şantier 23200
14 Realizare Infrastructura Lucrari de construcţii aferente 290000
15 Structura beton armat Lucrari de construcţii aferente 370000
16 Acoperis Lucrari de construcţii aferente 45000
17 Izolatii Lucrari de construcţii aferente 30000
18 Fatada Lucrari de construcţii aferente 37000
19 Compartimentari Lucrari de construcţii aferente 55000
20 Pardsoseli Lucrari de construcţii aferente 15000
21 Usi si Ferestre Lucrari de construcţii aferente 20000
22 Instalatii Electrice si de Foc Lucrari de construcţii aferente 30000
23 Instalatii Termice Lucrari de construcţii aferente 33000
24 Instalatii Sanitare Lucrari de construcţii aferente 45000
Montaj utilaje tehnologice 50000
25 Montaj Utilaje si Dotari Dotari 130000
26 Retele Exterioare Retele exterioare 50000
27 Realizare Drumuri Drumuri de acces 25000
28 Realizare Platforme şi împrejmuiri Drumuri de acces 25800
29 Probe si Expertize, PIF Probe tehnologice şi teste 10080
30 Punere In Functiune
31 Exploatare si Intretinere Exploatare și întreținere 3009600
32 Recuperarea lnvestitiei Recuperarea investitiei 500000

8.Definirea Centrelor de Cost

Centrele de cost pot fi definite ce şi component ce au în gestiune resurse de toate tipurile de
resurse: financiare, umane şi material. Încă din etapa de analiză a DG pot fi stabilite o serie de component
de cost astfel:

9
 Cod Centru de cost Component de cost
C1 Cheltuieli pentru obtinerea si amenajarea terenului Achizitii teren
Amenajare teren
C2 Cheltuieli pentru realizarea infrastructurii Retele exterioare
Drumuri de acces
C3 Cheltuieli pentru proiectare si asistenta tehnica Studii de teren
Proiectare şi inginerie
Organizarea procedurilor de achiziţie
Consultanţa
Asistenţa tehnica
Taxe pentru obţinerea de avize, acorduri
autorizaţii
C4 Cheltuieli pentru investitia de baza Construcţii şi instalaţii aferente
Montaj utilaje tehnologice
Dotari
C5 Alte cheltuieli Organizare de şantier
Comisioane, cote, taxe
Cheltuieli diverse şi neprevazute
C6 Cheltuieli pentru darea în folosinta Probe tehnologice şi teste
C7 Cheltuieli de exploatare Exploatare si intretinere
C8 Recuperarea investitiei Recuperarea investitiei

După efectuarea calculului costurilor și materialelor, om obține următoarele rezultate:

9. Analiza Cash-Flow-ului
Cash-Flow-ul se referă la distribuția în timp a cheltuielilor necesare realizării blocului de locuințe,
ceea ce interesează mai mult pentru studiul de caz actual. De asementea dorim să aflăm perioada de
recuperare a investiției și parametrii VNA și IRR. Pentru acestea se vor realize încă două centre de cost:
Cash-Flow și Cheltuieli necesare.
Cod Centru de cost Component de cost
CF Cash-Flow Achizitii teren
Amenajare teren
Retele exterioare
Drumuri de acces
Studii de teren
Taxe pentru obţinerea de avize, acorduri autorizaţii
Proiectare şi inginerie
Organizarea procedurilor de achiziţie
Consultanţa
Asistenţa tehnica
Construcţii şi instalaţii aferente
Montaj utilaje tehnologice
Dotari
Organizare de şantier
Comisioane, cote, taxe
Cheltuieli diverse şi neprevazute
Probe tehnologice şi teste
Exploatare si intretinere

10
 Recuperarea investitiei
CH Cheltuieli necesare Achizitii teren
Amenajare teren
Retele exterioare
Drumuri de acces
Studii de teren
Taxe pentru obţinerea de avize, acorduri autorizaţii
Proiectare şi inginerie
Organizarea procedurilor de achiziţie
Consultanţa
Asistenţa tehnica
Construcţii şi instalaţii aferente
Montaj utilaje tehnologice
Dotari|Organizare de şantier
Comisioane, cote, taxe
Cheltuieli diverse şi neprevazute
Probe tehnologice şi teste

10. Elaborarea Scenariului de Finantare a Constructiei

Scenariul de finantare a constructiei ”Bloc de locuinte” trebuie sa tina seama de distributia
cheltuielilor care se vor face in perioada de constructie.
Pentru a pune in evidenta acest lucru, vorn face graficul distributiei cheltuielilor pentru
fiecare luna.

11. Urmarirea si Controlul Proiectului

Această etapă se referă la momentul în care proiectul a fost aprobat, a debutat realizarea acestuia
și resupune urmărirea modului în care decurge realizarea acestuia. Pentru o eficiență sporită, dar pentru a
și observa rezultate la nivelul derulării proiectului, urmărirea proiectului se va face trimestrial. Pentru
aceasta, o dată la trei luni se va realize un formular de monitorizare a proiectului care va prezenta starea
proiectului la acel moment, eventualele întârzieri. Pe baza acestor formulare vom lua decizii cu privire la
derularea proiectului.
Pentru primul raport de monitorizare vom face analiza la, la trei luni de la începerea proiectului.

12.Înlocuirea unei proceduri prevăzute inițial în proiect

Se adoptă soluția înlocuirii plăcilor monolite cu plăci prefabricate. Astfel se optimizează durata de
execuție a proiectului, dar se ajunge la costuri mai mari.

13.Concluzii
Acest studiu de caz a presupus realizarea și urmărirea în timp unui proiect de investiție. Proiectul
”Bloc de locuințe – 2S+P+10E”, este un proiect de construcții realizat în maniera unui proiect real
executabil. Realizarea acestuia în termenii stabiliți inițiali necesită anumite măsuri luate în moment cheie
ale derulării activității. Pentru a putea lua aceste decizii la momentul oportun este necesară o monitorizare
sistematică, la anumite interval de timp bine alese. Deoarece finalizarea execuției lucrărilor s-a considerat
că necesită aproximativ doi ani și jumătate, s-a ales perioada de monitorizare la interval de 3 luni.
Finanțarea investiției a fost aleasă la 5 luni. Această soluție s-a ales deoarece pe o periadă de
apoximativ 27 de luni cât durează execuția lucrărilor, perioada de 5 luni satisface cerințele bănești ale
11
investiției.
La începutul perioadei de monitorizare, în primele 3 luni ale derulării proiectului, acesta se
finalizează în luna iulie 2013. După cele 3 monitorizări successive la câte 3 luni se poate observa că
acesta se finalizează în august 2013, situație creată de ipotezele considerate în analiză. Cu toate acestea,
deși perioada de realizare a proiectului crește, costurile au avut o scădere destul de mică față de ce era
stabilit inițial.
Pentru a evita această situație, ar trebui crescute costurile până în limita stabilită, pentru a reveni și
perioada de execuție la calculele planificate.

12
13. Bibliografie
 Managementul proiectelor – Popa Madalina Elena
 Planificarea proiectelor – Spider Project
 Note de curs – Ingineria costurilor
 Note de curs – Monitorizarea și controlul lucrărilor în construcții

13