PROIECT CLADIRE DE BIROURI 2S+P+6E

1. SCOPUL PROIECTULUI:

Se doreste construirea unei cladiri de birouri 2S+P+6E in Municipiul Bucuresti, soseaua Pipera, nr. 34. Prin acest proiect se va crea spatiul necesar pentru desfasurarea activitatii diferitelor companii, spatiu care va fi pus la dispozitia acestora contra cost. De asemenea, prin acest proiect se va acoperi o parte din cererea de spatii pentru birouri din zona Soseaua Pipera- Str. Barbu Vacarescu.

2. OBIECTIVE : (S.M.A.R.T.)
- Se doreste crearea unui spatiu de birouri cu o suprafata totala desfasurata de aproximativ 3600 mp si a unui spatiu pentru desfasurarea activitatilor comerciale la parter cu o suprafata de aproximativ 600 mp. - Din cauza lipsei locurilor de parcare din zona respectiva, este necesara construirea a 100 de locuri de parcare la subsolul cladirii. - Data limita pana la care trebuie sa inceapa constructia cladirii este 01 septembrie 2013 si se doreste darea in exploatare a acesteia pana la finalul anului 2015. - Proiectul trebuie sa se incadreze intr-un buget alocat de 1,5 milioane de euro.

3. DESCRIERE PROIECT:
Grup tinta:
Beneficiari directi: - dezvoltatorii proiectului; - banca care va oferi finantarea proiectului; - diferitele companii care doresc inchirierea unui spatiu pentru birouri intr-o zona din Bucuresti cu o foarte mare cautare de catre companii; - societatea care se va ocupa de proiectarea structurala a cladii; - societatea de constructii care se va ocupa de executia cladirii; - personalul care se va ocupa de intretinerea cladirii; Beneficiari indirecti: - restaurantele din proximitatea cladirii; - magazinele din proximitatea cladirii;

4. ACTIVITATI, DESCRIEREA ACTIVITATILOR:

Pentru o desfasurare corecta a proiectului, au fost stabilite urmatoarele activitati:

Initiere:
- Studiu de fezabilitate; - Studii Topo/Geo;

Planificare:
- Proiectare; - Obtinere autorizatii; - Alocare contract de executie;

Executie:
- Organizare de santier; - Decopertare; - Realizarea infrastructurii, care contine urmatoarele etape: Realizare piloti; Realizare grinda de coronament; Sprijiniri; Excavatie; Realizare Subsol 2; Realizare Subsol 1. - Executie suprastructura, care contine urmatoarele etape: Realizare Parter; Realizare Etaj 1; Realizare Etaj 2; Realizare Etaj 3; Realizare Etaj 4; Realizare Etaj 5; Realizare Etaj 6; - Inchideri si compartimentari; - Anvelopare; - Finisaje; - Drumuri si platforme; - Amenajare exterioara; - Receptie; - Dare in exploatare.

Descrierea activitatilor:
Studiul de fezabilitate: Prin acest studiu se evalueaza viabilitatea economica a proiectului propus. Acestasta activitate va avea o durata de 7 saptamani si reprezinta activitatea cu care se incepe proiectul. Studiile Topo/Geo: Dupa finalizarea Studiului de fezabilitate, si daca acesta aduce concluzii satisfacatoare, care vor duce la continuarea proiectului, se trece la determinarea naturii terenului de fundare pentru obiectul propus si a cotelor topografice. Proiectare: Aceasta faza cuprinde elaborarea Documentatiei Tehnice pentru obtinerea Autorizatiei de Construire si elaborarea Detaliilor de Executie, care vor servi pentru executarea imobilului dorit. Obtinerea de autorizatii: In momentul in care toata documentatia necesara este disponibila se poate obtinerea autorizatiei de construire, fara de care lucrarile de constructie nu pot fi demarate. In aceste autorizatii sunt cuprinse: - Certificatul de urbanism; - Avizul de mediu; - Avizul GDF; - Aviz Electrica; - Autorizatia de construire. Executie: Din momentul in care autorizatiile au fost obtinute, se va continua cu alocarea contractului de executie unei firme specializate in executia lucrarilor de constructii. Aceasta faza cuprinde urmatoarele activitati: - Organizarea de santier, pentru care a fost estimata o durata de 12 zile; - Decopertare - prin care se indeparteaza stratul de sol vegetal de la suprafata terenului, cu o durata estimata de 4 zile. - Realizarea infrastructurii, in care sunt cuprinse: realizarea incintei si sistemele de sprijinire si realizarea subsolurilor. Durata totala pentru infrastructura fiind de 97 de zile. - Realizarea suprastructurii, cu o durata totala de 170 de zile, in care avem cuprinse urmatoarele activitati: - Realizare Parter; - Realizare Etaj 1; - Realizare Etaj 2; - Realizare Etaj 3; - Realizare Etaj 4; - Realizare Etaj 5; - Realizare Etaj 6, estimandu-se o durata de 20 de zile pentru executia fiecarui nivel in parte; - Inchideri si compartimentari;
6

- Anveloparea cladirii; - Lucrari de finisaje; - Realizarea trotuarului, drumului de acces si a platformelor; - Amenajarea exterioara; Pentru receptia lucrarilor a fost aleasa o perioada de 7 zile si o perioada de remedieri ale defectelor constatate de 24 de zile, dupa care cladirea poate fi data in exploatare. Duratele activitatilor au fost estimate bazandu-ne pe experienta proiectelor anterioare, iar cu ajutorul graficului Gantt acestea au fost incadrate in timp, obtinandu-se o durata totala a proiectului de 632 de zile, cu inceperea proiectului in data de 2 septembrie 2013 si finalizarea acestuia pe data de 05 decembrie 2015, incadrandu-ne in termenele precizate anterior.

5. RESURSELE PROIECTULUI:
- Resurse umane:
1 Dezvoltatorul - responsabil cu fixarea obiectivelor proiectului, asigurarea bugetului si planificarea si implementarea proiectului. 2 Manager de proiect, care are urmatoarele responsabilitati: - este responsabil cu organizarea si derularea proiectului; - responsabil cu realizarea si managementul graficului de executie; - responsabil cu realizarea si managementul bugetului; - asigura controlul calitatii; - se ocupa de managementul riscului; - organizeaza si face managementul echipei de proiect; - organizeaza achizitiile in proiect. 3.Responsabil Tehnic. -responsabil cu proiectarea, executia, organizarea de santier si controlul calitatii. 4. Responsabil Economic. - responsabil cu contabilitatea. 5. Responsabil de marketing si achizitii. - responsabil cu studiul pietei, cu ofertarea si cu contractarea si cu publicitatea pentru inchirierea spatiilor de birouri ce vor fi disponibile. 6. Responsabil cu inchirierea spatiilor pentru birouri.

- Resurse materiale:
Resursele materiale necesare sunt: - 5 computere portabile (laptop). - 5 licente Windows 7. - 5 licente Microsoft Office Professional; - 1 licenta Microsoft Project; - 1 imprimanta A3, color, Cannon; - produse papetarie (pixuri, coli, dosare, clipboard-uri, etc); - 3 perechi de incaltaminte pentru santier; - 3 bucati - casca de protectie; - 5 telefoane mobile; - 1 autoturism.

- Resurse financiare:
Finantarea pentru proiectul discutat va fi asigurata printr-un contract cu Banca Piraeus, pentru suma de 1,5 Milioane Euro.

6. BUGETUL PROIECTULUI:

Explicatii cheltuieli

Unitatea de masur

Numr de uniti

Cost unitar (Euro)

Cost total pe toata durata proiectului (Euro)

1. Echipa de proiect 1.1 Manager de proiect 1.2 Responsabil Tehnic 1.3 Responsabil economic/contabilitate 1.4 Responsabil de marketing si achizitii 1.5 Responsabil cu inchirierea spatiilor pentru birouri Subtotal Echipa de proiect

pe lun pe lun pe lun pe lun pe lun

24 24 24 24 24

2500 1500 1500 1500 1500

60,000.00 36,000.00 36,000.00 36,000.00 36,000.00 168,000.00

2. Deplasri/transport 2.1 Deplasri interne (transport, cazare i diurn) Subtotal Deplasri/transport 3. Echipamente i bunuri 3.1 Vehicule 3.2 Mobilier, calculatoare i alte echipamente 3.3 Piese de schimb/echipamente pentru maini, unelte 3.4 Licente software (Windows 7) 3.5 Licente software (Microsoft Office) 3.6 Licente software (Microsoft Project) 3.7 Imprimanta 3.8 Incaltaminte 3.9 Casca de protectie 3.10 Telefon mobil Subtotal Echipamente i bunuri pe persoan/pe zi 40 200 8,000.00 8,000.00

pe vehicul pe bucat pe bucat pe bucat pe bucat pe bucat pe bucat pe bucat pe bucat pe bucat

1 5 10 5 5 1 1 3 3 5

15000 700 300 300 300 1500 150 50 30 150

15,000.00 3,500.00 3,000.00 1,500.00 1,500.00 1,500.00 150.00 150.00 90.00 750.00 23,000.00

4. Locaia proiectului/ costuri direct legate de proiect 4.1 Costuri de comunicaii (telefon, fax, internet, pot) direct legate de proiect 4.2 Consumabile (rechizite) direct legate de activitaile proiectului 4.3 Chirie i utiliti pentru locaia proiectului Subtotal Locaia proiectului/ costuri direct legate de proiect 5. Alte costuri 5.1 Aciuni de publiciate Subtotal Alte costuri pe lun pe lun pe lun 24 24 24 600 600 2000 14,400.00 14,400.00 48,000.00 76,800.00

pe proiect

24

1000

24,000.00 24,000.00

6. Elaborarea Proiectului Tehnic 6.1 Studiu de fezabilitate 6.2 Studii Geo/Topo 6.3 Proiectare + Obtinere Autorizatii Subtotal - Elaborarea Proiectului Tehnic 7. Executia lucrarilor de constructii 7.1 Organizare de santier 7.2 Decopertare 7.3 Realizare incinta si sisteme de sprijinire 7.4 Realizare subsol 1 7.5 Realizare subsol 2 7.6 Realizare Parter 7.7 Realizare Etaj 1 7.8 Realizare Etaj 2 7.9 Realizare Etaj 3 7.10 Realizare Etaj 4 7.11 Realizare Etaj 5 7.12 Realizare Etaj 6 7.13 Inchideri si compartimentari 7.14 Anvelopare 7.15 Finisaje 7.16 Drumuri si platforme 7.17 Receptie Subtotal - Executia lucrarilor de constructii

pe proiect pe proiect pe proiect

1 1 1

3000 1000 30000

3,000.00 1,000.00 30,000.00 4,000.00

pe proiect pe proiect pe proiect pe proiect pe proiect pe proiect pe proiect pe proiect pe proiect pe proiect pe proiect pe proiect pe proiect pe proiect pe proiect pe proiect pe proiect

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1

10000 5000 100000 70000 70000 50000 50000 50000 50000 50000 50000 60000 100000 90000 200000 90000 1000

10,000.00 5,000.00 100,000.00 70,000.00 70,000.00 50,000.00 50,000.00 50,000.00 50,000.00 50,000.00 50,000.00 60,000.00 100,000.00 90,000.00 200,000.00 90,000.00 1,000.00 1,096,000.00

8. Total costuri directe eligibile ale proiectului

1,399,800.00

9. Costuri indirecte (6% din totalul costurilor directe) 10. Total costuri eligibile ale proiectului

83,988.00 1,483,788.00

10

7. MANAGEMENTUL RISCULUI:
- Identificarea riscurilor:
1 2 3 4 5 6 7 8 Riscul ca studiul de fezabilitate sa aiba o concluzie nesatisfacatoare; Riscul ca terenul sa nu fie incadrat in categoria terenului bun de fundare, ceea ce ar putea conduce la o majorare a costurilor proiectului; Riscul ca autorizatia de construire sa nu fie obtinuta; Riscul de a nu ne incadra in bugetul propus; Riscul ca proiectul sa nu se incadreze in termenele propuse; Spatiile de birouri sa nu aiba clienti; Riscul ca pretul chiriilor pentru spatiile de birouri sa scada, ceea ce ar conduce la o amortizare mult mai grea a proiectului; Riscul ca firma care se va ocupa de executia cladirii sa nu isi respecte indatoririle si sa nu respecte standardele de calitate impuse.

- Cuantificarea riscurilor:
1 In cazul studiul de fezabilitate are o concluzie nesatisfacatoare, exista riscul ca proiectul sa fie abandonat, in caz contrar, proiectul continua. 2 Dupa finalizarea studiului GEO se vor obtine informatii referitoare la terenul de fundare, moment in care se va lamuri acest risc. 3 Exista riscul ca proiectul sa nu fie aprobat de catre consiliul local in cazul in care nu sunt indeplinite toate conditiile cerute de catre diversele organe de avizare. 4 Exista riscul de neincadrare in bugetul alocat de 1,5 mil. Euro. Aceasta se poate intampla din cauza estimarii incorecte a costurilor pentru fiecare activitate in parte, din cauza modificarii preturilor la producatorii de materiale de constructii sau din cauza aparitiei unor situatii neprevazute care sa conduca la majorarea costului proiectului. 5 Exista riscul ca proiectul sa nu inceapa la data propusa din diferite cauze (amanarea obtinerii autorizatiei de constructie sau alte cauze); de asemenea, exista riscul ca proiectul sa nu fie finalizat pana la finalul anului 2015 - aceasta ar conduce la pierdere de bani. 6/7.Exista riscul ca cererea de spatii de birouri sa se micsoreze pana la finele anului 2015 sau ca pretul chiriei pentru spatiul de birouri sa scada, ceea ce ar face ca proiectul sa fie nerentabil. 8. Exista riscul ca firma contractata pentru executia lucrarilor de constructie sa nu isi respecte indatoririle stipulate in contract, ceea ce ar putea duce la o intarziere a proiectului sau la obtinerea unui produs nesatisfacator din punct de vedere calitativ.

- Masuri de atenuare/eliminare a riscurilor:

1 Acest risc nu poate fi eliminat sau atenuat, este un risc care trebuie asumat, dar care nu duce la pierderea uei sume importante de bani datoriita faptului ca proiectul nu incepe inainte de concluziile studiului de fezabilitate. 11

Riscul ca terenul de fundare sa nu se incadreze in categoria terenurilor bune de fundare poate fi redus prin obtinerea de informatii cu privire la terenul de fundare din zona in care urmeaza sa se construiasca. 3 Pentru reducerea riscului ca autorizatiile sa nu fie obtinute trebuie asigurat ca toata documentatia care face obiectul obtinerii de autorizatii sa fie corect elaborata si verificata. 4 Pentru reducerea riscului ca proiectul sa nu se incadreze in bugetul fixat de 1,5 milioane de euro, trebuie ca estimarea costurilor sa se faca pe cat se poate de corect, sa se semneze contracte cu furnizori de materiale la preturi cat mai avantajoase, sa se estimeze cat mai corect resursele necesare si costul acestora. 5 Pentru reducerea riscului intarzierii proiectului este necesar ca timpul estimat pentru fiecare activitate in parte sa fie cat mai corect obtinut, eventual printr-o analiza P.E.R.T., dar se poate ca pe parcursul desfasurarii executiei sa se accelereze unele lucrari functie de incadrarea in graficul de lucru. 6/7.Pentru micsorarea sau eliminarea riscului ca cererea de spatii de birouri sa scada sau ca pretul chiriei spatiilor de birouri sa scada, studiu de fezabilitate trebuie sa fie conceput cu maxima seriozitate si cu evaluarea tuturor factorilo implicati in vederea obtinerii de informatii cat mai precise privind viabilitatea proiectului in discutie. 8 Pentru eliminarea riscului ca firma contractata pentru executarea lucrarilor de constructie sa nu isi respecte indatoririle sau sa execute lucrari de calitate proasta, se va inmana contractul de executie unei societati care are un grad de incredere suficient de ridicat pe piata, se vor stipula foarte clar in contract toate indatoririle si consecintele in cazul in care aceste anu vor fi indeplinite.

12