Ministerul Educatiei si Cercetarii Din Republica Moldova

Colegiul de Constructii din Hincesti

Catedra:Evaluarea imobilullui si Cadastru

Studiul Individual
Disciplina:EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE
Subiectul,,Tipuri de scopuri in evaluarea bunurilor imobile’’

Elaborat: Topala Vadim

Verificat: profesor Olga Cioara

Hincesti 2023
Obiecte ale evaluării sînt bunurile imobile ce constituie obiecte ale
impozitării conform legislaţiei în vigoare.

Lucrările de evaluare sînt executate de oficiile cadastrale teritoriale în baza

contractelor încheiate cu Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru

Evaluarea se efectuează pe tipuri de bunuri imobile, în intervale de timp

stabilite de legislaţie şi în baza unui plan aprobat de Agenţie.

Prezentul Regulament stabileşte modul de evaluare a bunurilor imobile în

scopul impozitării, prin aplicarea procedurilor de evaluare masivă şi celor
trei metode de estimare a valorii de piaţă: metoda analizei comparative a
vînzărilor, metoda veniturilor şi metoda cheltuielilor.

În cazul în care obiecte ale evaluării sînt bunurile imobiliare unice sau
specifice, se vor aplica procedurile de evaluare individuală, în baza
Regulamentului provizoriu cu privire la evaluarea bunurilor imobile.

Procesul de evaluare a bunurilor imobile în scopul impozitării

reprezintă o consecutivitate de activităţi, care includ:
a) lucrări pregătitoare;
b) colectarea datelor de piaţă;
c) elaborarea modelului de evaluare;
d) colectarea datelor despre obiectele evaluării ;
e) calcularea valorii bunurilor imobile;
f) transmiterea rezultatelor evaluării
În sensul prezentului Regulament sînt utilizate următoarele noţiuni:
a) reevaluare – procesul de recalculare a valorii bunului imobil ţinînd
cont de caracteristicile bunului imobil la data evaluării;
 b) model de evaluare - expresie matematică, prezentată în formă de
tabel sau formulă, care descrie corelaţia între valoarea bunului imobil şi
variabilele ce exprimă factorii cererii şi ofertei pe piaţa bunurilor
imobiliare;

c) zonă valorică – zonă geografică în care bunurile imobile

comparabile au valori similare;

d) tipul bunului imobil - categoria la care este atribuit bunul imobil

în funcţie de modul de folosinţă curent. Modul de folosinţă corespunde
utilizării predominante a bunului imobil;

e) bun imobil etalon – bun imobil de referinţă cu caracteristici

tehnice determinate, care se utilizează pentru stabilirea nivelului valoric în
zonele valorice. Pentru fiecare tip de bunuri imobile este determinat bunul
imobil etalon;

f) nivel valoric – valoarea bunului imobil standard într-o anumită

zonă valorică;

g) data evaluării – data la care este estimată valoarea bunurilor

imobile în cadrul unei evaluări sau reevaluări generale;

h) analiza de piaţă – studierea şi analiza condiţiilor pieţei imobiliare

pentru determinarea factorilor de influenţă asupra valorii de piaţă a
bunului imobil, prin aplicarea metodelor de analiză statistică;

i) date de piaţă – informaţia privind preţurile de vînzare şi plăţile de

arendă plătite în cadrul tranzacţiilor libere pentru bunurile imobile,
caracteristicile cărora sînt cunoscute;
 j) factor valoric – caracteristică a bunului imobil ce influenţează
semnificativ valoarea lui de piaţă şi care este inclusă în modelul de
evaluare;

l) construcţie principală – construcţia de pe un teren considerată

principală din punct de vedere al caracterului capital, al caracteristicilor
arhitecturale şi al destinaţiei. Pe un teren pot fi una sau mai multe
construcţii principale;

m) construcţie auxiliară - construcţie capitală destinată desfăşurării

unor activităţi specifice, complementare funcţiei de bază a construcţiei
principale şi care prin amplasarea în vecinătatea construcţiei principale
alcătuiesc împreună cu aceasta o unitate funcţională distinctă;

n) apartament – încăpere izolată, parte componentă a casei de locuit,

ce este compusă din odăi de locuit, dependinţe şi destinată domicilierii
permanente;

o) sistem automatizat de evaluare – sistem informaţional bazat pe

procedurile de prelucrare automatizată a datelor, format din părţi
componente integrate ce servesc pentru colectarea, păstrarea şi
prelucrarea datelor despre bunurile imobile, care sînt necesare pentru
determinarea valorii lor în scopul impozitării.

Elaborarea modelului de evaluare

Modelul de evaluare va descrie influenţa factorilor valorici asupra valorii
bunului imobil şi va fi elaborat în baza analizei datelor de piaţă.

Modele de evaluare separate sînt elaborate pentru fiecare tip de bunuri

imobile şi după necesitate, pentru fiecare subcategorie de bunuri imobile.
În funcţie de tipul bunului imobil, modelul de evaluare poate fi elaborat în
baza uneia din cele trei metode de evaluare: metoda analizei comparative a
vînzărilor, metoda veniturilor sau metoda cheltuielilor, prioritate fiind
acordată metodei analizei comparative a vînzărilor.

Procesul de elaborare a modelului de evaluare se divizează în două etape:

specificarea structurii de bază a modelului şi estimarea parametrilor
modelului.

Specificarea modelului de evaluare are drept scop identificarea factorilor

valorici şi se efectuează în baza rezultatelor analizei de piaţă.

Estimarea parametrilor modelului are drept scop calcularea coeficienţilor

care reprezintă contribuţia fiecărui factor valoric la valoarea de piaţă a
bunului imobil şi se efectuează prin aplicarea metodelor de analiză
statistică.

Sa corespundă criteriilor de calitate a modelelor matematice, care se

estimează în baza indicatorilor statistici şi analiza indicatorilor relativi ai
valorii;