II CADRUL METODOLOGIC DE EVALUARE A BUNURILOR

IMOBILIARE
2.1 Descrierea metodei cheltuielilor
La evaluarea bunurilor imobiliare locative, se aplică următoarele metode de determinare a
valorii de piaţă:
a) metoda analizei comparative a vînzărilor;
b) metoda cheltuielilor;
c) metoda veniturilor.
Metoda cheltuielilor constă în estimarea valorii de piaţă a obiectului evaluării ca totalitatea
cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităţilor lui de consum.
Procesul de determinare a valorii de piaţă prin metoda cheltuielilor în baza sursei
informaționale este constituit din următoarele etape specificate în figura ???:
ELABORAȚI O SCHEMĂ
1. Determinarea valorii de piaţă a terenului fiind considerat liber şi disponibil pentru
cea mai bună şi eficientă utilizare. Metodele de evaluare a terenurilor prezentate sînt aplicabile
pentru evaluarea tuturor terenurilor, indiferent de destinaţia lor şi modul de utilizare curentă:
a)  metoda analizei vînzărilor comparabile, care include: metoda comparaţiei directe, metoda
alocaţiei şi metoda extragerii;
b)  metoda veniturilor, care include: metoda capitalizării directe, metoda reziduală şi metoda
parcelării.
2. Determinarea valorii construcţiei considerate noi (valoarea de reconstituire sau de
înlocuire).
În valoarea construcţiei considerate noi sînt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcţie,
costurile indirecte şi beneficiul investitorului.
VC=CC+CI+BI ( 2.1)

Costul construcţiei  reprezintă totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcţia

obiectului. Costul construcţiei se determină în baza normelor de deviz şi altor documente normative.
Cheltuielile indirecte reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate,
asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru menţinerea obiectului în perioada dintre
finalizarea lucrărilor de construcţie şi vînzarea obiectului. Cheltuielile indirecte se calculează în baza
documentaţiei investitorului şi analizei pieţei construcţiilor noi.
Beneficiul investitorului reprezintă recompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului de
investiţii. Mărimea beneficiului investitorului depinde de situaţia concretă de pe piaţă şi se determină
în baza analizei celei mai bune şi eficiente utilizări.

Verif. Pașcan A.
LC – 22 – 73250 - 2020 Co

M C Sem D P
 Valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire se estimează prin aplicarea următoarelor
metode specificate în figuara ???:
ELABORAȚI O SCHEMĂ
Metoda comparaţiilor unitare se bazează pe analiza comparativă a unităţilor ce caracterizează
calităţile de consum ale obiectului (1 m3 al volumului fizic al clădirii, 1 m2 al suprafeţei totale).
Valoarea de reconstituire a obiectului evaluării va fi egală cu produsul între costul unităţii de
comparaţie, exprimată în preţuri curente şi cantitatea unităţilor date (volum, suprafaţă).
Metoda costurilor segregate se bazează pe estimarea costurilor unitare pentru diferite
elemente constructive ale clădirii, exprimate în unităţi de măsură adecvate. Surse de informaţie
pentru estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire prin metoda dată pot servi normele de deviz
comasate şi informaţia privind obiectele analogice.
Metoda cantitativă se bazează pe estimarea cheltuielilor necesare pentru construcţia clădirii în
întregime şi diferitor componente ale ei, prin întocmirea devizelor locale, devizelor pe obiect şi
devizelor generale pentru obiectul evaluat.
În cadrul metodei cantitative, cheltuielile legate de construcţia obiectului se estimează prin
următoarele metode:
a) Metoda de resurse este o metodă de determinare a valorii de deviz a clădirilor şi
construcţiilor în baza indicilor de resurse evidenţiaţi în documentaţia de proiect şi deviz: manoperă,
utilajele de construcţii-montaj, materiale, construcţii şi preţurilor de livrare a acestor resurse. Metoda
de resurse se aplică în conformitate cu instrucţiunile privind întocmirea devizelor pentru lucrările de
construcţii-montaj prin metoda de resurse (CP L.01.01-2001) şi alte instrucţiuni elaborate de
Ministerul Ecologiei, Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului.
b) Metoda de resurse şi indici  reprezintă o aplicare mixtă a metodei de resurse şi a sistemului
de indici pentru resursele folosite în construcţie şi determinate ca raport între preţurile curente şi
preţurile de bază pentru resursele similare.
c) Metoda indicilor de bază se bazează pe recalcularea cheltuielilor incluse în devize din
preţurile de bază în preţurile curente prin aplicarea indicilor. Estimarea valorii prin metoda indicilor
de bază se efectuează în baza Regulamentului provizoriu privind modul de stabilire a costului
construcţiei şi de efectuare a calculelor pentru executarea lucrărilor de antrepriză între beneficiari şi
antreprenori în condiţiile liberalizării preţurilor, pus în aplicare de la 1 iunie 1994, aprobat de
Departamentul de Arhitectură şi Construcţii, ordinul nr.10a din 3 iunie 1994 şi Instrucţiunilor
metodologice privind modul de întocmire a devizului centralizat pentru realizarea obiectivelor de
investiţii ţinînd seama de preţurile curente, aprobate prin ordinul Ministerului Ecologiei,
Construcţiilor şi Dezvoltării Teritoriului  nr. 30 din 24 ianuarie 2000.

Verif. Pașcan A.
LC – 22 – 73250 - 2020 Co

M C Sem D P
 3. Estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabilă şi
nerecuperabilă); deprecierii funcţionale (recuperabilă şi nerecuperabilă) şi deprecierii economice.
ELABORAȚI O SCHEMĂ
Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării lui
sub influenţa factorului timpului şi altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea incorectă
a clădirii, întreţinerea nesatisfăcătoare a construcţiei etc.).
Metodele de estimare a uzurii fizice sunt:
a) Metoda normativă presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării
tehnice a elementelor constructive de bază ale clădirii. Metoda respectivă se aplică în două etape:
● se va determina uzura fizică a fiecărui element constructiv;
● se va determina uzura fizică a construcţiei întregi după formula:
Uconstr.= Uelement. x 100 / GS element.        ( 2.2)
unde,
Uconstr.  - uzura fizică a construcţiei (%);
Uelement.   - uzura elementelor construcţiei (%);
GSelement - greutatea specifică a elementelor constructive (%).
Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate folosi Normele
de evaluare a construcţiilor ce aparţin cetăţenilor R.S.S. Moldoveneşti în scopul asigurării de stat,
ediţia 1982, aprobate prin Hotărîrea Sovietului  Miniştrilor al R.S.S. Moldoveneşti nr.119 din 29
martie 1982.
b) Metoda valorică presupune determinarea costului reparaţiei capitale a construcţiei. În acest
caz este determinat coeficientul care reprezintă raportul între costul reparaţiei capitale şi valoarea de
reconstituire a clădirii, estimată la data evaluării, ţinînd cont de mărimea uzurii fizice. Metoda
valorică este aplicată pentru a estima uzura fizică atît a elementelor constructive ale construcţiei
separat, cît şi a întregii construcţii.
c) Pentru determinarea mărimii uzurii fizice prin metoda vîrstei efective se foloseşte
următoarea formulă:
U=(VE/DVF)x100 sau   U=(VE(VE+DVFR))x100   ( 2.3)
unde,
U  - uzura fizică exprimată în procente;
VE  - vîrsta efectivă;
DVF - durata de viaţă fizică;
DVFR - durata de viaţă fizică rămasă.
În practica evaluării în scop de impozitare este aplicată metoda normativă de estimare a uzurii
fizice.

Verif. Pașcan A.
LC – 22 – 73250 - 2020 Co

M C Sem D P
 Deprecierea funcţională sau învechirea funcţională, este legată de dezvoltarea tehnologiilor
moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinţele pieţei. Deprecierea
funcţională este determinată de diferenţa între caracteristicile reale ale bunului imobil şi aşteptările
consumatorilor. Deprecierea funcţională este determinată de diferenţa între caracteristicile reale ale
bunului imobil şi aşteptările consumatorilor.
Deprecierea economică este determinată de influenţa unor factori externi asupra bunului
imobil. Factorii externi includ: schimbările în economia ţării, schimbările pe piaţa imobiliară,
schimbările în legislaţia naţională, modificarea condiţiilor de finanţare şi altele. Deprecierea
economică se determină prin următoarele metode:
● capitalizarea pierderilor veniturilor datorate influenţei factorilor externi;  
● analiza comparativă a bunurilor imobile similare obiectului evaluării asupra cărora
influenţează factorii externi şi celor asupra cărora aceşti factori nu influenţează.
Deprecierea acumulată se determină prin următoarele metode:
ELABORAȚI O SCHEMĂ
❖ Metoda duratei de viaţă economică presupune estimarea deprecierii acumulate în baza
următoarei formule:
D=(VE/DVE)x100    (2.4)
unde,
VE  - vîrsta efectivă;
DVE - durata de viaţă economică.
❖ Metoda modificată a duratei de viaţă economică ia în considerare uzura fizică
recuperabilă şi deprecierea funcţională recuperabilă. În acest caz deprecierea acumulată se va calcula
în două etape:
− din valoarea construcţiei noi este sustrasă deprecierea recuperabilă fizică şi funcţională;
− valoarea construcţiei noi modificate va fi înmulţită cu raportul între vîrsta efectivă şi
durata de viaţă economică.
❖ Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune determinarea deprecierii acumulate
ca diferenţă între valoarea construcţiei noi şi valoarea de piaţă a bunului imobil la data evaluării.
Pentru aplicarea metodei respective este necesară informaţia privind preţurile de vînzare ale
bunurilor imobile similare obiectului evaluării şi valoarea de piaţă a terenurilor virane.
❖ Metoda segregării constă în examinarea detaliată a tuturor formelor  deprecierii: uzura
fizică recuperabilă şi nerecuperabilă, deprecierea funcţională recuperabilă şi nerecuperabilă şi
deprecierea economică. Deprecierea acumulată se determină prin însumarea valorilor tuturor
formelor de depreciere a  construcţiei. Metoda segregării se utilizează în îmbinare cu metodele

Verif. Pașcan A.
LC – 22 – 73250 - 2020 Co

M C Sem D P
duratei de viaţă economică şi analizei comparative a vînzărilor pentru a determina mărimea diferitor
forme ale deprecierii incluse în deprecierea acumulată
4. Estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire, ţinînd cont de mărimea deprecierii
accumulate - reprezintă reducerea calităţilor de consum ale bunului imobil din punct de vedere al
cumpărătorului potenţial şi se manifestă prin diminuarea valorii bunului în urma acţiunii diferitor
factori. În sens restrîns aceasta presupune determinarea deprecierii acumulate ca diferenţă între
valoarea construcţiei noi şi valoarea de piaţă a bunului imobil la data evaluării. Formula de calcul
este:
Vr= Vc – D ( 2.5)
5. Estimarea valorii de piaţă a bunului imobil ca fiind suma valorii de piaţă a terenului şi
valorii de reconstituire sau de înlocuire a construcţiilor estimată în baza formulei:
V = Vt + (Vc - D)               (2.6)
unde:
V  - valoarea bunului imobil;
Vt  - valoarea de piaţă a terenului;
Vc  - valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcţiei evaluate considerate ca noi;
D  - deprecierea acumulată.
Sau
Vp = Vt +Vr ( 2.7)
În cazul estimării valorii pentru impozitare cel mai des se aplică metodea costului.

2.2 Descrierea metodei analizei comparative a vînzărilor

Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului
imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost
vîndute recent şi ajustării preţurilor de vînzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul
evaluării. Metoda  respectivă se utilizează în cazurile în care există suficientă informaţie despre
vînzările bunurilor imobile similare obiectului evaluării.
Aplicarea metodei vînzărilor comparabile este efectuată în baza următoarei proceduri standard:
ELABORAȚI O SCHEMĂ
a)  Colectarea şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării bunurilor imobile
comparabile - la această etapă evaluatorul determină numărul vînzărilor comparabile necesar pentru
analiză. Pentru efectuarea analizei comparative sînt suficiente trei -cinci vînzări, dar cu cît mai mare
este numărul vînzărilor analizate cu atît este mai exact rezultatul evaluării.
b)  Identificarea unităţilor şi  elementelor de comparaţie - preţurile bunurilor imobile
comparabile sînt analizate şi corectate în funcţie de asemănări şi diferenţieri.

Verif. Pașcan A.
LC – 22 – 73250 - 2020 Co

M C Sem D P
 Următoarele elemente de comparaţie sînt examinate în cadrul metodei respective:
● drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise - preţul bunului imobil depinde de
avantajele obţinute odată cu preluarea dreptului de proprietate asupra lui. Preţul de vînzare va fi cel
mai mare în cazul transmiterii dreptului de proprietate absolut asupra terenului şi construcţiei. Dacă
dreptul de proprietate asupra obiectului evaluării este absolut, iar dreptul de proprietate asupra
bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi reale, evaluatorul trebuie să efectueze
corectările respective ale preţului de vînzare a obiectului comparabil, mărimea ajustării fiind egală cu
valoarea de piaţă a drepturilor adiţionale asupra bunului imobil.
● condiţiile de finanţare - această ajustare este aplicată în cazurile cînd cumpărătorul plăteşte
creditorului dobîndă pentru creditul acordat în scopul procurării bunului imobil sau cînd vînzătorul
participă la finanţarea tranzacţiei, acordînd cumpărătorului  un credit ipotecar.
● condiţiile tranzacţiei -   reflectă condiţiile atipice ale tranzacţiei, cum ar fi termenii restrînşi
de vînzare a bunului imobil, existenţa unei relaţii speciale între părţile implicate în tranzacţie: de
rudenie, de afaceri sau interese financiare comune.
● condiţiile pieţei - presupune luarea în considerare a evoluţiei preţurilor pe piaţa imobiliară în
perioada dintre data evaluării şi data cînd a fost efectuată vînzarea bunului imobil comparabil, ţinînd
cont de inflaţie sau deflaţie, modificarea legislaţiei fiscale şi legislaţiei în general, schimbările în
structura cererii şi a ofertei bunurilor imobile şi altele.
● Amplasarea- se efectuează în cazurile în care amplasarea bunului imobil comparabil diferă
de amplasarea obiectului evaluării.
● caracteristicile fizice - ajustarea este aplicată pentru diferenţele între caracteristicile fizice
ale obiectelor comparabile şi obiectul evaluării, fiind analizată fiecare caracteristică în parte
(elementele constructive, starea bunului imobil, deprecierea construcţiilor, suprafaţa şi altele).
● modul de folosinţă- ajustarea se efectuează în cazul în care modul de folosinţă curentă al
obiectului comparabil diferă, dar nu esenţial, de modul de folosinţă al obiectului evaluării.
● componentele valorii ce nu sînt legate de bunul imobil - se aplică în cazul în care la
tranzacţia de vînzare a bunului  imobil au participat şi  alte bunuri  ce nu sînt considerate imobile,
cum ar fi: utilaje şi   echipamente de producţie, mobilier şi  altele. Valoarea acestor componente se
separă de valoarea bunului imobil.
c)  Determinarea mărimii ajustărilor - se efectuiază prin aplicarea următoarelor metode:
ELABORAȚI O SCHEMĂ
Metoda comparaţiei pare constă în analiza a două vînzări comparabile pentru a determina
mărimea ajustării pentru un element de comparaţie. În acest caz, bunurile imobile care au participat
în tranzacţie trebuie să posede caracteristici  identice, cu excepţia caracteristicii pentru care este
estimată ajustarea.

Verif. Pașcan A.
LC – 22 – 73250 - 2020 Co

M C Sem D P
 Metoda analizei datelor secundare presupune determinarea mărimii ajustărilor în baza
informaţiei din rapoartele analitice privind tendinţele de dezvoltare a pieţei imobiliare, articolele şi
publicaţiile de specialitate.
Metoda analizei statistice presupune aplicarea tehnicilor economico - matematice de analiză, în
special analiza de regresie şi corelare.
d)  Comparaţia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, în scopul ajustării preţurilor
de vînzare - ajustările sînt aplicate pentru majorarea sau diminuarea preţurilor bunurilor imobile
comparabile şi pot fi exprimate în mărimi absolute sau relative. Preţul bunului imobil poate fi
recalculat după ajustarea fiecărui element sau după aplicarea tuturor ajustărilor. Modalitatea aplicării
ajustărilor nu va influenţa rezultatul final.
e)  Analiza preţurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina
valoarea de piaţă a obiectului evaluării.

2.3 Descrierea metodei veniturilor

Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil în baza venitului operaţional
net ce poate fi generat de acest bun în viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectuează în două
etape:
a)  prognozarea veniturilor viitoare;
b)  determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare. ELABORAȚI O SCHEMĂ
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizează plata
de arendă. În scopul calculării venitului operaţional net este necesar de determinat următoarele
tipuri  de venituri  şi  cheltuieli  legate de funcţionarea bunului  imobil:
ELABORAȚI O SCHEMĂ
a) venitul brut potenţial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil în cazul folosirii tuturor
spaţiilor disponibile;
b) venitul brut efectiv - venitul ce poate fi obţinut în urma funcţionării bunului imobil, ţinînd
cont de nivelul de ocupare a spaţiilor şi eventualele pierderi la colectarea plăţii de arendă. Formula în
baza căreia se calculează venitul brut efectiv este:
VBE = (VBP - DSL) + AV    ( 2.8)
unde:  
VBE - venitul brut efectiv,
VBP - venitul brut potenţial,
DSL - deducerea pentru spaţiile libere,
AV - alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea în arendă a
spaţiilor disponibile;

Verif. Pașcan A.
LC – 22 – 73250 - 2020 Co

M C Sem D P
 c) cheltuielile operaţionale - cheltuieli legate de exploatarea şi asigurarea funcţionării normale
a bunului imobil.
Venitul operaţional net se calculează după următoarea formulă:
VON = VBE - CO     ( 2.9)
Unde:
VON - venitul operaţional net,
CO - cheltuieli operaţionale.
În cadrul metodei veniturilor sînt aplicate două metode de estimare a valorii:
1. capitalizarea directă;
2. actualizarea fluxurilor de numerar.
Datorită situației ca bunul imobil este destinat locuintei el nu este o susă de venit numai dacă îl
dam în arendă.
În cazul cănd există informație suficientă despre plata de arendă a bunurilor imobiliare evaluate
se va aplica metoda actualizării fluxurilor de numerar care se bazează pe determinarea valorii
prezente a veniturilor anuale prognozate pentru o perioadă de calcul determinată. Pe lîngă veniturile
anuale obţinute în urma exploatării bunului imobil, metoda actualizării fluxurilor de numerar
presupune determinarea valorii bunului imobil la sfîrşitul perioadei de calcul (reversia).
În cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar valoarea bunului imobil este calculată
după următoarea formulă:
n
V=еVONt /(1+Y)t+R(1+Y)n         ( 2.10)
t=1
unde,
t  - perioada de calcul;
Y  - rata de actualizare;
R  - reversia.
Reversia reprezintă preţul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vîndut la sfîrşitul
perioadei de calcul. Reversia se calculează prin capitalizarea venitului operaţional net din anul
imediat următor perioadei de calcul (VONn+1)
R =VONn+1 / r       ( 2.11)
unde: R- reversia; r - rata de capitalizare estimată pentru anul imediat următor perioadei de
calcul.
Rata de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind veniturile viitoare şi este estimată
prin aplicarea următoarelor metode:

Verif. Pașcan A.
LC – 22 – 73250 - 2020 Co

M C Sem D P
 ● Metoda adiţionării presupune însumarea estimărilor individuale a fiecărei componente a
ratei  de actualizare: rata reală a rentabilităţii, rata inflaţiei  anticipate şi  rata riscului.
● Metoda extracţiei se bazează pe analiza informaţiei despre bunurile imobile comparabile şi
extragerea ratei de actualizare din datele despre veniturile nete şi valorile bunurilor imobile similare
obiectului evaluării.
● Metoda investiţiilor de alternativă se bazează pe principiul că proiectele de investiţii cu
riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea ratei de actualizare poate fi efectuată în
baza sumei ratei curente a rentabilităţii pe pieţele de capital (dobînda pentru hîrtiile de valoare de
stat) şi diferenţa între mărimea ratei rentabilităţii pe pieţele de capital şi rata rentabilităţii pentru
bunurile imobile estimată din analiza investiţiilor anterioare. Formula determinării ratei de
actualizare după metoda investiţiilor de alternativă este:
Yo = Rata rentabilităţii + (Rata investiţiei de alternativă - Rata rentabilităţii)  + Rata
riscului     
Rata de capitalizare se estimează prin cinci metode, de unde reese că metoda aplicată în cadrul
calculării reversiei este - metoda multiplicatorului  venitului  brut efectiv.
Metoda multiplicatorului venitului brut efectiv se aplică în cazurile cînd nu poate fi obţinută
informaţia completă privind bunurile imobile comparabile, în schimb este disponibilă informaţia
despre veniturile brute efective şi cheltuielile operaţionale ale acestor bunuri. Formula pentru
calcularea ratei de capitalizare este:
                            r =  (1- CCO)/MVBE     (2.12)
  unde:
CCO - coeficientul cheltuielilor operaţionale este egal cu raportul între cheltuielile operaţionale
şi venitul brut efectiv.
MVBE - multiplicatorul venitului  brut efectiv reprezintă raportul între preţul de vînzare a
bunului imobil şi venitul brut efectiv.

Verif. Pașcan A.
LC – 22 – 73250 - 2020 Co

M C Sem D P
 Verif. Pașcan A.
LC – 22 – 73250 - 2020 Co

M C Sem D P