Ministerul Educației,Culturii și Cercetării din Republica

Moldova
Colegiul de Construcție din Hîncești

Tema : Metodele de evaluare a BI

Disciplina : Organizarea activității de
evaluare

Elaborat: Samocrainîi Vasile Verificat: Cioara Olga

Anul IV Grupa EI-171
Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza
următoarele metode:
metoda cheltuielilor
metoda analizei comparative a vînzărilor
metoda veniturilor.
În cazul în care utilizarea uneia din metodele menţionate nu este
posibilă, evaluatorul va argumenta în raportul de evaluare
imposibilitatea folosirii metodei respective.
În cazul evaluării diferitor tipuri de bunuri imobile, metodele de
evaluare se vor aplica în următoarea consecutivitate:
a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie locativă:
metoda analizei comparative a vînzărilor şi metoda
cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu
destinaţie locativă care sînt date în arendă poate fi aplicată
metoda veniturilor;
b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu
destinaţie agricolă: metoda analizei comparative a
vînzărilor şi metoda veniturilor;
c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie comercială
– metoda analizei comparative a vînzărilor, metoda
veniturilor şi metoda cheltuielilor;
d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie industrială:
 în cazul unei pieţe dezvoltate – metoda analizei
comparative a vînzărilor, metoda veniturilor şi metoda
cheltuielilor;
 în cazul unei pieţe slab dezvoltate sau inexistenţei
acesteia – metoda cheltuielilor;
e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice şi specializate –
metoda cheltuielilor.
 Metoda cheltuielilor
Metoda cheltuielilor constă în estimarea valorii de piaţă a obiectului evaluării ca
totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau
reproducerea calităţilor lui de consum.

Metoda cheltuielilor este aplicată în următoarele cazuri:

 a)evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (în acest caz costul
construcţiei, care include şi beneficiul investitorului se apropie de mărimea
valorii de piaţă);
 b)evaluarea construcţiilor nefinisate;
 c)analiza tehnico-economică a bunurilor imobile;
 d)reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor (în acest caz se va
determina valoarea de reconstituire);
 e)argumentarea construcţiei unor clădiri sau edificii noi;
 f)determinarea celei mai bune şi eficiente utilizări a obiectului evaluării;
 g)evaluarea bunurilor imobile unice şi celor cu destinaţie specială;
 h)evaluarea pentru asigurarea bunurilor immobile.

Procesul de determinare a valorii de piaţă prin metoda cheltuielilor este constituit

din următoarele etape:

a)determinarea valorii de piaţă a terenului fiind considerat liber şi disponibil pentru

cea mai bună şi eficientă utilizare;

b)determinarea valorii construcţiei considerate noi (valoarea de reconstituire sau de

înlocuire). În valoarea construcţiei considerate noi sînt incluse cheltuielile legate
nemijlocit de construcţie, costurile indirecte şi beneficiul investitorului;
c)estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabilă şi
nerecuperabilă); deprecierii funcţionale (recuperabilă şi nerecuperabilă) şi
deprecierii economice.

d)estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire, ţinînd cont de mărimea

deprecierii acumulate;

e)estimarea valorii de piaţă a bunului imobil ca fiind suma valorii de piaţă a

terenului şi valorii de reconstituire sau de înlocuire a construcţiilor.

Formula generală de determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor

este: V=Vt + (Vc – D) unde: V– valoarea bunului imobil; Vt– valoarea de piaţă a
terenului; Vc– valoarea de reconstituire sau de înlocuire a construcţiei evaluate
considerate ca noi; D– deprecierea acumulată; 17. Valoarea de piaţă a terenului
este determinată prin metodele menţionate la capitolul VII al prezentului
Regulament.

Valoarea de reconstituire sau de înlocuire a clădirii sau edificiului evaluat este

constituită din următoarele elemente:

a) costul construcţiei;

b) cheltuieli indirecte;

c) beneficiul investitorului.

Costul construcţiei reprezintă totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de

construcţia obiectului. Costul construcţiei se determină în baza normelor de deviz
şi altor documente normative.

Cheltuielile indirecte reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de marketing,

publicitate, asigurare, achitarea impozitelor, cheltuielile curente pentru menţinerea
obiectului în perioada dintre finalizarea lucrărilor de construcţie şi vînzarea
obiectului. Cheltuielile indirecte se calculează în baza documentaţiei investitorului
şi analizei pieţei construcţiilor noi.

Beneficiul investitorului reprezintă recompensa pentru riscul legat de realizarea

proiectului de investiţii. Mărimea beneficiului investitorului depinde de situaţia
concretă de pe piaţă şi se determină în baza analizei celei mai bune şi eficiente
utilizări.

Valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire se estimează prin aplicarea

următoarelor metode:

a) metoda comparaţiilor unitare;

b) metoda costurilor segregate;

c) metoda cantitativă.
 Metoda analizei vînzărilor comparabile
Estimarea valorii de piață a bunului imobil în baza analizei comparative a
bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost vîndute recent şi
ajustării.

Aplicarea metodei vînzărilor comparabile este efectuată în baza următoarei

proceduri standard:

a) a)colectarea şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării bunurilor imobile

comparabile;
b) b)identificarea unităţilor şi elementelor de comparaţie; c)determinarea
mărimii ajustărilor;
c) d)comparaţia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, în scopul ajustării
preţurilor de vînzare;
d) e)analiza preţurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a
determina valoarea de piaţă a obiectului evaluării.

La etapa colectării şi analizei datelor de piaţă evaluatorul determină numărul

vînzărilor comparabile necesar pentru analiză. Pentru efectuarea analizei
comparative sînt suficiente trei –cinci vînzări, dar cu cît mai mare este numărul
vînzărilor analizate cu atît este mai exact rezultatul evaluării.

Preţurile bunurilor imobile comparabile sînt analizate şi corectate în funcţie

de asemănări şi diferenţieri. Următoarele elemente de comparaţie sînt
examinate în cadrul metodei respective:
 a)drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise;
 b)condiţiile de finanţare;
 c)condiţiile tranzacţiei;
 d)condiţiile pieţei;
 e)amplasarea;
 f)caracteristicile fizice;
 g)caracteristicile economice;
 h)modul de folosinţă;
 i)componentele valorii ce nu sînt legate de bunul imobil.

Preţul bunului imobil depinde de avantajele obţinute odată cu preluarea dreptului

de proprietate asupra lui. Preţul de vînzare va fi cel mai mare în cazul transmiterii
dreptului de proprietate absolut asupra terenului şi construcţiei. Apariţia unor
restricţii asupra dreptului de proprietate (lipsa dreptului de dispoziţie a bunului
imobil, existenţa unor grevări a dreptului de proprietate – servitute etc.) contribuie
la reducerea valorii bunului imobil, prin urmare şi a preţului de vînzare. Dacă
dreptul de proprietate asupra obiectului evaluării este absolut, iar dreptul de
proprietate asupra bunului imobil comparabil este grevat de alte drepturi reale,
evaluatorul trebuie să efectueze corectările respective ale preţului de vînzare a
obiectului comparabil, mărimea ajustării fiind egală cu valoarea de piaţă a
drepturilor adiţionale asupra bunului imobil.

Metoda veniturilor
Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil în baza venitului
operaţional net ce poate fi generat de acest bun în viitor. Aplicarea metodei
veniturilor se efectuează în două etape:

a) prognozarea veniturilor viitoare;

b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.

Veniturile viitoare pot proveni din următoarele surse:

a) plata de arendă colectată în urma dării în arendă a bunului imobil;

b) veniturile din exploatarea comercială a bunului imobil. Pentru estimarea
veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizează plata
de arendă.

În scopul calculării venitului operaţional net este necesar de determinat

următoarele tipuri de venituri şi cheltuieli legate de funcţionarea bunului imobil:

a) venitul brut potenţial - venitul ce poate fi generat de bunul imobil în cazul

folosirii tuturor spaţiilor disponibile;
b) venitul brut efectiv – venitul ce poate fi obţinut în urma funcţionării
bunului imobil, ţinînd cont de nivelul de ocupare a spaţiilor şi eventualele
pierderi la colectarea plăţii de arendă.
c) cheltuielile operaţionale – cheltuieli legate de exploatarea şi asigurarea
funcţionării normale a bunului imobil. Cheltuielile operaţionale sînt grupate
în următoarele categorii: cheltuielile operaţionale fixe, care includ
cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a spaţiilor (impozitul
imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil şi altele); cheltuielile
operaţionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea
exploatării bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil,
cheltuielile pentru plata serviciilor comunale şi altele); cheltuieli pentru
reparaţii şi menţinere, care includ cheltuielile pentru reparaţia curentă a
bunului imobil şi cheltuielile pentru întreţinerea bunului imobil. Cheltuielile
incluse în această categorie poartă atît un caracter fix cît şi variabil
(reparaţia ascensorului, zugrăvirea pereţilor şi altele); cheltuielile
operaţionale pentru înlocuire, care includ cheltuielile pentru înlocuirea
elementelor uzate ale bunului imobil (acoperişul, instalaţiile sanitare –
inginereşti şi altele).

Rata de actualizare reflectă aşteptările investitorului privind veniturile

viitoare şi este estimată prin aplicarea următoarelor metode:
a)metoda adiţionării;
b)metoda extracţiei;
c)metoda investiţiilor de alternativă.
Metoda adiţionării presupune însumarea estimărilor individuale a fiecărei
componente a ratei de actualizare: rata reală a rentabilităţii, rata inflaţiei
anticipate şi rata riscului. Rata reală a rentabilităţii este determinată în baza
analizei investiţiilor financiare fără de risc sau care implică riscuri minime.
Rata reală a rentabilităţii nu ţine cont de inflaţie şi este similară pentru toate
investiţiile din economia naţională. Rata inflaţiei anticipate este determinată
în baza prognozelor oficiale privind evoluţia inflaţiei în economia ţării. Rata
riscului reflectă recompensa pe care investitorul aşteaptă să o primească
pentru banii investiţi în bunul imobil. Rata riscului include: riscul pieţei
imobiliare, riscul inflaţiei neaşteptate şi riscul lichidităţii joase caracteristic
pentru bunurile imobile.
Metoda extracţiei se bazează pe analiza informaţiei despre bunurile
imobile comparabile şi extragerea ratei de actualizare din datele despre
veniturile nete şi valorile bunurilor imobile similare obiectului evaluării.
Această metodă poate fi utilizată respectînd condiţia că modul curent de
utilizare a bunurilor imobile comparabile corespunde principiului celei mai
bune şi eficiente utilizări.
Metoda investiţiilor de alternativă se bazează pe principiul că proiectele
de investiţii cu riscuri similare vor avea rate de actualizare egale. Estimarea
ratei de actualizare poate fi efectuată în baza sumei ratei curente a
rentabilităţii pe pieţele de capital (dobînda pentru hîrtiile de valoare de stat)
şi diferenţa între mărimea ratei rentabilităţii pe pieţele de capital şi rata
rentabilităţii pentru bunurile imobile estimată din analiza investiţiilor
anterioare. Formula determinării ratei de actualizare după metoda
investiţiilor de alternativă este: Yo = Rata pură a rentabilităţii + (Rata
investiţiei de alternativă – Rata pură a rentabilităţii) + Rata riscului