Sunteți pe pagina 1din 38

Ministerul Educației, Culturii și Cercetării al Republicii Moldova

Universitatea Tehnică a Moldovei


Facultatea Construcții, Geodezie și Cadastru
Departamentul Inginerie, Drept și Evaluarea Imobilului

Lucrare de an
La disciplina : Management Investițional
Tema: Evaluarea eficienței economice a proiectului de
dezvoltare a imobilului. Argumentarea construcției unei hale
industriale

A efectuat: st. gr. EI-1607


Sucureanu Antonina
A verificat: conf.univ.dr.
Albu Ion
lector asistent
Calin Natalia

Chișinau 2019
CUPRINS
INTRODUCERE........................................................................................................................................... 3

ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE ............................................................................................................... 5

1.2 Analiza segmentului de piață la care se referă obiectul investiei ........................................................ 9

1.3 Argumentarea necesității realizării proiectului investițional respective............................................10

2. CONCEPȚIA ȘI ECHIPA PROIECTULUI DE DEZVOLTARE A IMOBILULUI ............................. 12

2.1 Descrierea cerințelor arhitecturale și tehnice ....................................................................................12

2.2 Studiul de marketing privind echipa proiectului ...............................................................................16

3. STRUCTURA FINANȚĂRII ................................................................................................................. 21

3.1 Descrierea surselor de finanțare posibile...........................................................................................21

3.2 Analiza ofertelor creditelor bancare ..................................................................................................23

3.3 Argumentarea selectării structurii finanțării și determinarea costului capitalului .............................26

4. EVALUAREA PROIECTULUI ............................................................................................................ 28

4.1 Aprecierea datelor inițiale .................................................................................................................28

4.2 Determinarea indicatorilor eficienței economice ..............................................................................32

4.3 Analiza rezultatelor căpătate .............................................................................................................34

CONCLUZII ............................................................................................................................................... 36

BIBLIOGRAFIE ......................................................................................................................................... 37

2
INTRODUCERE
Investitiile sunt o categorie de cheltuieli care angajeaza cel mai mult viitorul, în sensul ca de
ele depind cresterea si perfectionarea potentialului productiv al unei întreprinderi (prin extindere
si modernizare), aparitia de noi capacitati de productie într-o ramura sau alta a economiei. În
acelasi timp, se fac importante cheltuieli de investitie pentru dezvoltarea bazei materiale a
activitatii social-culturale, precum si pentru construirea de locuinte.
Actualitatea temei: Tema abordată în lucrarea dată este una foarte importantă și actuală
în zilele noastre. În întreaga lume o importanţă din ce în ce mai mare o reprezintă noile programe
legate de evaluarea eficienţei economice a proiectului de dezvoltare a asemenea imobile, ceea ce
presupune a dezvolta activitatea printr-un plan de acţiune structurat şi a mobiliza întreaga echipă
pentru a reuşi în acţiunile întreprinse.
Analiza și evaluarea eficienței proiectului este necesară și utilă dacă cuprinde întreg spectrul
de efecte diferite ca natură: economice, sociale, ecologice, tehnice, etc,. Însă, importanța unui tip
sau altul de criterii depinde de mai multi factori: domeniul, opțiunile strategice care au stat la baza
ideii de proiect. Evaluarea are un caracter continuu realizîndu-se în diferite momente ale ciclului
vieții proiectului, și are ca scop evidențierea modului cum este primit proiectul de mediu în care
se amplasează organele puterii publice locale sau centrale, colectivul, partenerii și concurența.
Ţinînd cont de cele expuse mai sus, prezenta lucrare de an efectuiază analiza eficienței
economice a proiectului investițional de construcție a unei hale industrial, amplasată în raionul
Sângerei, orașul Sângerei, cu suprafața de 1800 mp. Analiza proiectului investițional s-a bazat atît
pe studiul pieței, analiza segmentului de consumatori și prognozarea nivelului rentabilității, cît și
pe calcularea valorii indicatorilor de eficiență economică, plus la toate, în final formulăm concluzii
în vederea realizării proiectului investițional.
Scopul lucrarii este evaluarea eficienței economice a proiectului de dezvoltare a halei
industriale și argumentarea necesitatii constructiei acestuia, precum și dacă este acceptabil și
rentabil construcția acesteia.
Obiectivele lucrării:
 Analiza pieței imobiliare în raionul Sîngerei;
 Analiza comparativă a pieței imobiliare în raionul Sîngerei cu cea din raioanele Ungheni
și Fălești;
 Analiza companiilor de construcții, specializate în construcția obiectelor industrial;
 Analizarea și cercetarea celei mai bune oferte de acordare a creditelor din partea băncilor
comerciale;
 Stabilirea eficienței proiectului investițional.

3
Lucrarea este alcătuită din 4 capitole
Capitolul I Analiza pieței imobiliare, cuprinde analiza general a pieței imobiliare,
segmentarea pieței bunurilor imobile și analiza detaliată a segmentului de piață la care se referă
obiectivul investițional examinat. De asemenea, este argumentată necesetatea realizării proiectului
investițional respectiv în localitatea analizată.
Capitolul II Concepția și echipa proiectului de dezvoltare a imobilului, cuprinde descrierea
cerințelor arhitecturale și tehnico – tehnologice privind obiectivul invetițional examiat, aici sunt
prezentate rezultatele studiului pieței privind componența echipei de proiect.
Capitolul III Structura finanțării, este prezentata informația privind sursele posibile de
finanțare a proiectului, ofertele creditare, precum și argumentarea structurii financiare selectate
pentru a fi aplicată în cadrul proiectului respectiv. Pentru fiecare sursa de finanțare a proiectului
investițional este determinat costul capitalului.
Capitolul IV Evaluarea proiectului, cuprinde partea practică care ține nemijlocit de
efectuarea calculelor și stabilirea mai multor indicatori, care vor duce la stabilirea eficienței
proiectului investițional.
Concluzii, cuprind opinia privind eficiența proiectului elaborat, acceptabilitatea acestuia și
posibilitatea realizării la etapa actuală de dezvoltare a economiei de piața și a pieței imobiliare.
Lucrarea respective conține 10 tabele, 7 figuri, 13 formule , 23 surse bibliografice 1 anexe
și este prezentată pe 40 foi.

4
1. ANALIZA PIEȚEI IMOBILIARE
1.1 Analiza generală a pieței imobiliare din raionul Sîngerei și raioanele vecine
Drept urmare a analizei preţurilor de ofertă pentru imobilele amplasate în or. Sîngerei,
Ungheni și Fălești poate fi constatat faptul, că o dinamică pronunţată pe parcursul ultimilor trei ani
nu există. Astfel, preţurile de ofertă variază pe parcursul anilor cu 1-5%, fapt însă care nu permite
identificarea unei dinamici concrete, deoarece reducerile oferite de vînzători pot semnificativ
întrece respectiva sumă. În acest context, se poate de concluzionat că drept urmare a lipsei
factorilor care ar exercita instantaneu influența asupra pieţii imobiliare, preţurile sunt stabile.
Piaţa bunurilor imobile locative
Piaţa bunurilor imobile locative este piaţa în cadrul căreia se realizează cele mai multe
tranzacţii, obiectele acestora fiind apartamentele, odăile în cămine, casele individuale de locuit.
Ca urmare a analizei a 180 de anunţuri, au fost stabilite preţurile de ofertă de pe piaţa
secundară, care sunt prezentate în tabelul 1.1.
Tabelul 1.1 Preţurile medii de ofertă de pe piaţa secundară a apartamentelor, euro/m.p.
Nr Denumirea Raionului Numărul de camere
1 cameră 2 camere 3 camere
1 2 3 4 5
1 Sîngerei 278 251 280
2 Ungheni 443 475 558
3 Fălești 418 387 316
Sursa: elaborate de autor în baza sursei[11,12]

O categorie de apartamente care face parte din fondul locativ secundar este cea a
apartamentelor din blocurile noi cu reparaţie modernă, în stare foarte bună. Din păcate în raionul
Sîngerei și Fălești nu sunt blocuri locative noi, în raionul Ungheni prețul pentru 1 mp pentru un
apartament în bloc nou este de 600 euro/mp . Aceste oferte nu au fost incluse în calculul valorilor
medii prezentate în tabelul 1.1. La fel în acest calcul nu au fost introduce ofertele pentru odăile din
cămine.
Case de locuit. În baza analizei a 75 de anunţuri au fost obţinute datele cu privire la
preţurile medii de ofertă pentru casele de locuit (figura 1.1).

5
350

300 290

250
242 248 233 239
199
200

150

100

50

0
Singerei Ungheni Fălești

1 nivel 2 nivele

Figura 1.1 Prețurile medii de ofertă pentru casele individuale de locuit, euro/mp
Sursa: elaborate de autor în baza sursei [11,12]

În rezultatul analizei poate fi constatat faptul că marea majoritate a caselor de locuit cu 2-3
nivele expuse pentru vînzare sunt în stare foarte bună.
O categorie aparte sunt casele de locuit în stare nesatisfăcătoare şi casele vechi amplasate
în zonele puțin mai prestigioase, care se vînd pentru a fi ulterior demolate. Preţul de ofertă al
acestor case este în esenţă preţul terenului pe care ele sunt amplasate.
Piaţa terenurilor
În rezultatul examinării a 127 de anunţuri a fost efectuată analiza preţurilor de ofertă pentru
terenuri pentru construcţie pe raioane (tabelul 1.2).

Tabelul 1.2 Preţurile medii de ofertă pentru terenuri pentru construcţii, euro/ar
Nr Denumirea raionului Prețul mediu de ofertă
1 2 3
1 Sîngerei 506
2 Ungheni 680
3 Fălești 490
Sursa: elaborat de autor în baza sursei [11, 12]
Situația pe piața terenurilor destinate construcțiilor pentru cele trei raioane rămîne
neschimbată comparativ cu anul trecut.
Piaţa bunurilor imobile comerciale este caracterizată de un număr mai mare de tranzacţii
decît cea industrială. Acest fapt se datorează specificului recuperării rapide a investiţiei alocate

6
pentru procurarea bunurilor imobile comerciale. Dar situaţia economică actuală determină
descreşterea activităţii şi de pe această piaţă.
În baza analizei a 20 de oferte pentru bunurile imobile comerciale din raioanele Sîngerei,
Ungheni și Fălești au fost stabilite următoarele prețuri de ofertă (figura 1.2).
405
400
400

395

390

385
380
380

375
370
370

365

360

355
Sîngerei Ungheni Fălești
Prețul de ofertă

Figura 1.2 Prețul mediu de ofertă pentru imobilele comerciale, euro/mp


Sursa:elaborat de autor în baza sursei [11,12]

Dat fiind faptul, că structura generală a ofertei nu este omogenă, preţul mediu pentru bunurile
imobile comerciale calculat ca medie aritmetică a tuturor ofertelor selectate, nu reflectă pe deplin
situaţia reală. În fiecare centru raional există oferte pentru bunuri imobile comerciale, atît oficii,
cît şi spaţii comerciale cu o amplasare foarte bună, situate pe străzile centale sau în imediata
vecinătate cu pieţe, autogări, cu o reparaţie modernă şi suprafaţă de pînă la 200 m.p.. Aceste
imobile oferă cea mai mare garanţie legată de recuprarea cheltuielilor pentru investiţii.
Factorii ce influienţează asupra valorii bunurilor imobile comerciale
Bunurile imobile comerciale au un specific important, generarea veniturilor. Aceste categorii
de imobile asigură în termene semnificativ mai mici, comparativ cu alte imobile, recuperarea
capitalului investit pentru procurarea lor. Această condiţie se satisface în cazul în care există un
flux de clienţi şi consumatori corespunzător. În prezent, problema de bază a sectorului serviciilor
constă în reducerea semnifcativă a clienţilor.
Actualmente cel mai influent factor asupra valorii bunurilor imobile comerciale este
reducerea sau chiar lipsa potenţialilor cumpărători şi utilizatori a acestor bunuri. Acest fenomen se

7
explică prin reducerea numărului populaţie, ca rezultat al migrării, reducerea veniturilor şi a
remitenţelor, deprecierea monedei naţionale şi urmările instabilităţii politice.
Doar în contextul unor schimbări majore la nivel de stat, se pot prognoza modificări. Astfel,
situaţia se demonstrează a fi o urmare a crizei specifice tot mai multor sectoare. Reieşind din
prognozele economiştilor şi lipsa perspectivelor de stabilizare rapidă a situaţiei politice, se poate
conclude că în viitorul cel mai apropiat piaţa bunurilor imobile comerciale va rămîne în continuare
în criză.
Piaţa bunurilor imobile industriale este piaţa caracterizată de numărul cel mai mic de
tranzacţii. Lichiditatea joasă a obiectele tranzacţiilor de pe această piaţă este determinată de
particularităţile obiectelor, atît şi de situaţia economică din Republica Moldova. Aceste obiecte
deobicei au suprafeţe mari atît a construcţiilor, cît şi a terenurilor; expluatarea lor se realizează în
condiţiile funcţionării tuturor dotărilor edilitare şi prezenţa căilor de acces pentru aprovizionare
procesului de producţie. Drept urmare a influienţei negative crescînde a factorilor politici şi
economici asemenea obiecte foarte rar se iau în gaj de către băncile comerciale.
Preţurile medii de ofertă pentru bunuri imobile industriale în cele 3 raioane, au fost
identificate în rezultatul analizei a 23 de anunţuri.
Prețul mediu de ofertă în aceste trei raioane este prezentat în figura 1.
102

100
100

98

96

94
94

92
92

90

88
Sîngerei Ungheni Fălești
Preț de ofertă

Figura 1.3 Prețul mediu de ofertă pentru bunurile industriale , euro/mp


Sursa: elaborat de autor în baza sursei [11.12]

8
Analizînd structura ofertelor, poate fi constatat faptul că majoritatea dintre acestea prezintă
depozite şi spaţii de producţie ce fac parte din fondul vechi. Acestea, deobicei se găsesc într-o stare
nesatisfacătoare, au suprafeţe semnificative de teren aferent.
Factorii ce influienţează asupra valorii bunurilor imobile industriale
Factorii ce influienţează cel mai mult valoarea bunurilor imobile industriale sunt factorii ce
determină starea generală a pieţii imobiliare. Însă, concomitent cu factorii economici şi politici pot
fi evidenţiaţi şi alţii cu o influenţă mai îngustă, precum politica investiţională şi strategiile în
domeniul industriei.
Aşadar, piaţa bunurilor imobile industriale este caracterizată de o stagnare. Ea este cea mai
alarmantă dintre toate sectoarele pieţii imobiliare. Volumul relativ redus al cererii este determinat
de scăderea numărului pieţelor de desfacere pentru producţia industrială. Dezvoltarea sectoului
industrial este inevitabil asociată investiţiilor semnificative, aplicării inovaţiilor cu participarea
activă a statului şi instituţiilor sale.[6]
Actualmente, ramurile industriale treptat stagnează, spaţiile de producere mari practic nu au
cumpători. Cele mai dese tranzacţii pe această piaţă sunt cele de locaţiune a depozitelor.

1.2 Analiza segmentului de piață la care se referă obiectul investiei


Segmentul de piață a imobilului industrial și de depozitare este într-o stare pasivă. Și dacă
imobilele de depozitare sunt vîndute, cele industraiale nu se bucură de un interes sporit din partea
cumpărătorilor. Multe din obiectele de acest tip deja au trecut în posesia băncilor. Și deci astăzi,
nu am putea vorbi despre prezenţa unei cereri stabile a spaţiilor de producere şi de depozitare în
Republica Moldova. [4]
Cele care sunt utilizate - de obicei, de clasă C, D, E, sunt neprofesionale, cu acces incomod,
în special fără linii de cale ferată, fără echipament, de foarte multe ori - fostele hangare.
Reieşind din nivelul investiţiilor şi specificul pieţelor de desfaceri pentru producţia
autohtonă, tendinţa este de reducere a volumelor de producere. În aceste condiţii piaţa bunurilor
imobile industriale este foarte slab dezvoltată, iar expunerea spre vînzare a spaţiilor de producere,
de cele mai dese ori cu utilaj, pe parcursul unei îndelungate perioade de timp poate fi motivată şi
prin profituri mici obţinute de proprietari.
Oferta pentru bunuri imobile industriale nu este omogenă. O semnificativă parte din acestea
în continuare este reprezentată de fabrici, uzine, încăperi de producere din fondul vechi, obiecte
care au suprafeţe mari de teren aferent, au o considerabilă deprecierea economică şi funcţională şi
drept urmare a faptului că nu se exploatează deja de un timp îndelungat, multe din elementele sale
constructive trebuiesc reparate. Numărul obiectelor noi, sau în stare foarte bună este foarte mic.
Obiectele în stare satisfăcătoare sunt obiectele din fondul vechi care au fost reparate.
9
Raionul Sîngerei din păcate nu este unul dintre cele mai bine dezvoltate raioane din
Republica Moldova, în special la categoria de bunuri imobile industrial. Din sursele de internet se
poate spune ca doar cîteva hale de producere incă își mențin activitatea pe piața autohtonă.
Conform analizei segmentului de piață dat se poate spune că prețul mediu de arendă pentru astfel
de bunuri imobile este de 3-4 euro/mp, un preț destul de mic comparativ cu orașul Chișinău unde
prețul mediu este de 10-12 euro/mp.

1.3 Argumentarea necesității realizării proiectului investițional respective


Problema amplasamentului unui obiectiv de investiție sau a unui complex de unități
economice, mai ales din ramura industriei, trebuie abordată într-o viziune largă. La rezolvarea ei
folosindu-se criterii economice și social-politice.
Criteriile economice:, pe baza cărora se fundamentează alegerea amplasamentului, sunt:
apropierea de rezervele de materie primă, atragerea mai largă în cercuitul economic a resurselor
locale, utilizarea rațională a forței de muncă, reducerea cheltuielelor de transport, apropierea
producției de centrele de consum, o asigurare bună a necesarului de energie, combustibil, apă
industrial s.a.m.d.
Criteriile social-politice: ridicarea gradului de dezvoltare a regiunilor rămase în urmă din punct de
vedere economic, reducerea șomajului, îmbunătățirea condițiilor de viață în regiune.
De asemenea, în procesul alegerii amplasamentului, se iau în considereație influența asupra
mediului geografic și influența negative asupra mediului ambient, se ține seama de unele greutăți
ce pot surveni ca urmare a creșterii necesarului de apă, combustibil, materii prime etc. În alegerea
amplasamentului unui obiectiv de investiție, problema esențială o constituie reducerea distanțelor
dintre întreprinderi în vederea micșorării cheltuielilor de transport. Totodată, optimizarea
amplasamentului trebuie să asigure minimizarea cheltuielilor de producție și a celor de investiții
aferente noilor obiective sau dezvoltării celor existente.
Există mai multe metode de alegere a amplasamentului unui obiectiv nou:
 Raportul dintre cheltuielile legate de transportarea materiilor prime și a produselor finite.
 Sumarea tuturor cheltuielilor de transport pe variante de amplasament.
 Minimul costurilor de exploatare anuale
Orașul Sîngerei fiind cel mai mare și dezvoltat centru economic al raionului, se
caracterizează și prin cea mai dezvoltată piață în toate domeniile de activitate. De aceea este
important de a asigura populația și în special întreprinderele, atît mari cît și mici, cu spații de
depozitare, hale industriale, cu loturi de teren pentru alte construcții auxiliare. Aceste construcții
sunt mai specifice, din punct de vedere a utilizării acestora, de aceea nu le putem amplasa în centrul
orașului, care zi de zi este și asa foarte aglomerat. Amplasarea halelor industriale, spațiilor de
10
depozitare și a locurilor pentru alte construcții în domeniul dat, va fi la periferia orașului, pentru
ca accesul la drumuri destinate tirurilor, transportului de capacități mari, să fie ușor, sigur și nu în
ultimul rind fără obstacole. Acestea sunt amplasate la periferie și din cauza zgomotelor în procesul
de lucru(încărcare, descărcare), care de obicei au loc pe parcursul nopții, ceea ce va deranja mult
locuitorii orașului. Pe lingă zgomotul produs, este cu mult mai sigur și ecologic această strategie
de amplasare a zonelor industrial la perifieriile orașului.
Principalele zone industriale sunt:. Ele nu sunt amplasate bine,strategic, atît din punct de
vedere logistic cît şi pentru încărcare / descărcare, precum şi din punct de vedere a accesului, dar
e bine pentru zona orașului,pentru că sunt amplasate anume pe la periferii.
Mai jos sunt prezentate halele de producer existente deja în raion,cît și cea care urmeaza a fi
supusă investițiilor (figura 1.4).

Figura 1.4 Poziționarea halelor de producere din orașul Sîngerei


Sursa : elaborat în baza sursei [19]
Argumentarea necesității realizării proiectului investițional respective, presupune
următoarele puncte:

-Poziția economică și geografică favorabilă;

-Numărul redus a depozitelor în orașul Sîngerei;

-Dezvoltarea continua a industriei în orașul Sîngerei;

-Accesul la rețelele inginerești, inclusiv drum extraurban.

11
2. CONCEPȚIA ȘI ECHIPA PROIECTULUI DE DEZVOLTARE A

IMOBILULUI
2.1 Descrierea cerințelor arhitecturale și tehnice
Construcţiile sînt destinate la creea condiţiei optime pentru adăpostirea şi desfăşurarea
activităţii vieţii ţinînd seama de condiţiile naturale impuse de natură sau mediul înconjurător în
mijlocul căruia se amplasează.
Factorii principali care determină concepţia, alcătuirea şi modul de execuţie ale
construcţiilor sînt în general următorii: omul, activitatea omului şi mediul.
Fiecare construcţie sau element de construcţie trebuie să satisfacă un ansamblu de condiţii
tehnice sau cerinţe tehnico-economice principale, care privesc durabilitatea, rezistenţa la foc şi
condiţii de rezistenţă, fizice, arhitectonice, economico-organizatorice.[13]
Rezistenţa la foc reprezintă capacitatea construcţiei de a rezista la solicitările termice şi
mecanice produse în timpul şi din cauza incendiilor. Din punctul de vedere al rezistenţei la foc,
elementele de construcţie depind direct de materialele din care se execută şi se caracterizează prin
gradul de combustibilitate şi limita de rezistenţă la foc.
Limita de rezistenta la foc a unui element de construcţie este perioada de timp (în ore) în
care acesta deşi supus acţiunii temperaturilor înalte, îşi păstrează stabilitatea şi se poate opune
propagării incendiilor.
Condiţiile prin care se asigură rezistenţa şi stabilitatea construcţiilor sub acţiu¬nea
solicitărilor se referă la capacitatea portantă, deformaţiile, fisurarea şi oboseala elementelor de
rezistentă. În afara acestora trebuie respectate şi condiţiile de exploatare specifice fiecărei
construcţii (uzură, şoc etc.).
Combustibilitatea unui material sau element de construcţie reprezintă capacitatea acestuia
de a se aprinde şi de a arde în continuare, contribuind la creşterea cantităţii de căldură dezvoltată
de un incendiu.
Durabilitatea, adică durata de funcţionare normală a principalelor elemente de construcţie,
fără pierderea calităţilor necesare de exploatare. Durabilitatea se referă la: rezistenţa la îngheţ-
dezgheţ a materialelor şi elementelor de construcţie; rezistenţa la umiditate; rezistenţa la acţiunea
biologică a microorganismelor şi rezistenţa la coroziune.
Condiţiile fizice şi igienice de exploatare sunt legate de factorii fizici exteriori sau interiori
ai încăperilor (temperatura, viteza şi umiditatea aerului, variaţiile de temperatură, lumină etc.).
Aceste condiţii sunt importante pentru realizarea confortului (termic, fonic, de iluminare, de
ventilaţie etc.) şi al igienei în clădiri.

12
Condiţiile de ordin arhitectural-estetic asigură construcţiilor un aspect plăcut, cu o plastică
şi o compoziţie arhitectonică corespunzătoare.
Condiţiile economico-organizatorice privesc în special costul construcţiilor, modul de
executare şi posibilităţile de industrializare a construcţiilor, materialele folosite, soluţiile alese etc.
Eficienţa economică a construcţiilor se obţine prin reducerea maximă a consumurilor pentru
executarea şi întreţinerea construcţiilor, care se poate realiza prin alegerea justă a amplasamentului
construcţiei, folosirea celor mai eficiente materiale, stabilirea volumelor minime ale construcţiilor,
dimensionarea justă a elementelor de construcţie, posibilităţi simple de montaj, organizarea
raţională a lucrărilor de construcţii etc.
Cerinţele funcţionale, datele exterioare şi condiţiile de exploatare reprezintă ansamblul
elementelor a căror rezolvare ştiinţifică este necesară pentru concepţia de ansamblu a construcţiei.
Cerinţele funcţionale pentru diferite tipuri de construcţii indicate în prescripţiile oficiale se
îmbunătăţesc odată cu ridicarea generală a nivelului de viaţă socială, în funcţie de posibilităţi şi se
completează odată cu dezvoltarea generala a ştiinţelor
După structura de rezistenţă, clădirile pot fi:[13]
a) Cu structură rigidă, având pereţi de rezistenţă din cărămidă, beton
b) Cu structură elastică având structura verticală realizată din cadre de beton armat sau metal.
Forma halelor industriale. Alegere formei halelor depinde în primul rînd de procesul
tehnologic pe care îl adapostesc. La alegerea în plan a halelor trebuie de avut în vedere și că
marimea perimetrului lor depinde direct de această formă. Halele cu perimetrul cel mai mic la
aceiași suprafață construită au formă patrată. Stabilirea dimensiunilor în plan a halelor industriale
trebuie corelată însă și cu soluționarea lor în elevație. În funcție de lățimea în spațiu necesar
desfășurării procesului tehnologic, halele pot rezulta cu o deschidere sau cu mai multe deschideri.
Alegerea numarului de deschideri și mărimea acestora se face în funcție de specificul fazelor
component ale procesului tehnologic sau pe baza unor criterii economici.
Halele au forme simple în plan: dreptunghi, L, U,T,E,H sau contur închis, în funcție de
succesiunea operațiilor industriale care se desfasoare în interior. Forma dreptunghiulară este cea
mai simplă și se utilizează atunci cînd operațiile se desfasoară în serie, de-a lungul halei.
Dezavantajul acestei forme este ca rezultă pereți longitudinali cu suprafață mare raportată la metru
pătrat de suprafața utilă a halei.[13]
Formele L si U sînt utilizate atunci cînd fluxul proceselor de producție necesită o lungime
mai mare decît a terenului disponibil pentru construcția halei.
Forma T este utilizată atunci cînd iî interior trebuie să se desfîșoare doua fluxuri de producție
în același timp, sau cînd o parte a halei trebuie să adăpostească utilaje grele de ridicat.

13
Forma H si E este folosită pentru realizarea unor spații de depozitare în apropierea liniei
tehnologice,sau pentru adăpostirea mai multor fluxuri tehnologice care trebuie sa se desfășoare
concomitent.
Forma patrată(contur închis) se utilizează atunci cînd nu este necesară izolarea unor fluxuri
tehnologice față de altele care se desfașoara simultan.
Cerințe față de înalțimea halei depinde de:
Înăltimea utilajului se consideră cea reală dar minim 2300 mm.
Gabaritul necesat transportului se compune din gabaritul mijloacelor de transport și a
pieselor și nu trebuie să depășească 3500 mm.
Spațiile de siguranță necesare se înțelege distanța care trebuie să rămînă între partea
superiară a utilajului și partea inferioară a pieselor transportate, cel puțin 300-400mm.
Metalul și materialele utilizate în construcții industriale. Proprietățile specifice ale metalelor
sunt următoarele:[13]
Conductabilitate pentru căldură si electricitate;
Opacitatea aproape totală;
Luciu caracteristic;
Maleabilitatea si ductilitate;
In domeniul construcțiilor industriale, structurile metalice au cea mai largă aplicabilitate, în
toate țările lumii. Halele industriale care adăpostesc diverse procese tehnologice au forme simple
și înălțime redusă,în mod obișnuit realizăndu-se cu un singur nivel. Pe lîngă rolul de adăpostire a
oamenilor,masinilor,instalatiilor si materialelor, halele mai au și rolul de a susține diverse utilaje
și instalații care funcționează în interior,asa cum sînt podurile rulante.
Caracteristicile construcțiilor industriale cu structură metalică:
o Mărimea deschiderilor - distanța transversală dintre stîlpii de sustinere;
o Mărimea traveelor - distanța longitudinală dintre stîlpii de susținere.
Cerințe tehnice. Fiecare construcţie sau element de construcţie trebuie să satisfacă un
ansamblu de condiţii tehnice sau cerinţe tehnico-economice principale, care privesc durabilitatea,
rezistenţa la foc şi condiţii de rezistenţă, fizice, arhitectonice, economic-organizatorice.
• Durabilitatea- adică durata de funcţionare normală a principalelor elemente de
construcţie, fără pierderea calităţilor necesare de exploatare. Durabilitatea se referă la: rezistenţa
la îngheţ-dezgheţ a materialelor şi elementelor de construcţie; rezistenţa la umiditate; rezistenta la
acţiunea biologică a microorganismelor şi rezistenţa la coroziune.
• Rezistenţa la foc reprezintă capacitatea construcţiei de a rezista la solicitările termice şi
mecanice produse în timpul şi din cauza incendiilor. Din punctul de vedere al rezistenţei la foc,

14
elementele de construcţie depind direct de materialele din care se execută şi se caracterizează prin
gradul de combustibilitate şi limita de rezistenţă la foc.
• Combustibilitatea unui material sau element de construcţie reprezintă capacitatea acestuia
de a se aprinde şi de a arde în continuare, contribuind la creşterea cantităţii de căldură dezvoltată
de un incendiu.
• Limita de rezistență la foc a unui element de construcţie este perioada de timp (în ore) în
care acesta deşi supus acţiunii temperaturilor înalte, îşi păstrează stabilitatea şi se poate opune
propagării incendiilor.
• Condiţiile prin care se asigură rezistenţa şi stabilitatea construcţiilor sub acţiunea
solicitărilor se referă la capacitatea portantă, deformaţiile, fisurarea şi oboseala elementelor de
rezistentă. În afara acestora trebuie respectate şi condiţiile de exploatare specifice fiecărei
construcţii (uzură, şoc etc.).
• Condiţiile economico-organizatorice privesc în special costul construcţiilor, modul de
executare şi posibilităţile de industrializare a construcţiilor, materialele folosite, etc.
Iluminatul construcțiilor industriale. Dimensiunile clădirilor industriale sunt de obicei
mari, iar cerințele iluminării diferite, se face o deferențiere a iluminatului industrial în: iluminat
general și iluminatul local. De obicei intreprinderile industriale lucrează în 2 sau 3 schimburi și
deci sînt necesare ambele căi de iluminare.
Cerințele iluminatului natural:
Intensitatea iluminării să fie suficiente, încaperile sa fie prevazute cu ferestre și
luminatoare.
Iluminarea să aibă continuitate în spațiu și uniforme în timp.
Să se evite fenomenul de “orbire” precum și existența unor umbre prea intense.
Pentru îndeplinirea acestor condiții se folosesc ferestre opace sau colorat,precum și a maselor
plastic.
Pardoselile industriale. Pardoselile industriale, ca element de închidere a spațiilor
tehnologice la partea inferioară, trebuie să răspundă favorabil unui număr mare de cerințe
functionale, specifice diferitelor procese tehnologice.[13]
Cerințele impuse pardoselilor pot fi împarțite în 6 categorii:
Cerințe privind asigurarea unor condiții corespunzatoare de muncă, care cer ca
pardoselile sa fie:
Calde - pentru a proteja muncitorii de frig la picioare;
Elastice - pentru evitarea obosirii rapide;
Insonore - reducerea zgomotului provocat de circulația sau căderea unor obiecte;
Aderente - pentru evitarea lunecației în timpul circulației;
15
Cu aspect si colorit placut.
Cerințe impuse de natura proceselor tehnologice, care cer ca pardoselile să aibă:
Rezistența mecanică mare - în funcție de greutatea utilajelor și pieselor;
Durabilitate mare - în raport cu frecvența solicitărilor;
Suprafață continuă și netede - pentru a favoriza circulația;
Uzura redusă - în vederea reparației repetate;
Elasticitate - pentru a proteja obiectele care cad;
Exigență la agenții chimici - cu care vin în contact;
Rezistența la foc - pentru a evita pericolul de incendii;
Să permită o întreținere usoară - care poate fi asigurată fără efort de către muncitori;
Să poată să fie reparate ușor și repede - pentru a nu întrerupe procesul tehnologic timp
îndelungat.
Condiţiile fizice şi igienice de exploatare sunt legate de factorii fizici exteriori sau interiori
ai încăperilor (temperatura, viteza şi umiditatea aerului, variaţiile de temperatură, lumină etc.).
Aceste condiţii sunt importante pentru realizarea confortului (termic, fonic, de iluminare, de
ventilaţie etc.) şi al igienei în clădiri.
Depozite de mică capacitate. Depozitele de mică capacitate sunt folosite pentru cantităţi mici
de legume şi pentru perioade scurte de timp, în general folosite pentru deservirea gospodăriilor
individuale şi unităţi de producţie din mediul rural.
Depozite de mare capacitate. Sunt depozite cu structuri în general din beton armat
prefabricat, formate din: fundaţii pahar, stâlpi şi grinzi, panouri prefabricate pentru pereţi,
elemente de acoperiş, drepte sau curbe, panouri uşoare termoizolante pentru închiderile exterioare.
Depozite de mare capacitate sunt de tip parter sau cu mai multe nivele, soluţia fiind determinată
de considerente economice.

2.2 Studiul de marketing privind echipa proiectului


Adoptînd o viziune simplificatoare a procesului de implementare a unui proiect de investiţii,
putem spune ca relaţia dintre proprietarul proiectului (viiorul beneficiar) şi antreprenorul-furnizor
de bunuri şi servicii pentru investiţii se poate asimila cu un simplu act de vanzare cumpărare.
Însă, în practică problemele sunt mult mai complexe, mai ales în cazul proiectelor de
amploare şi de mare complexitate tehnică cînd beneficiarul de proiect este pus în situaţia de a intra
în relaţii contractuale cu mai mulţi furnizori specializaţi pentru execuţia anumitor părţi de proiect
pentru care au calificarea necesară. Astfel pentru realizarea unui proiect este antrenată echipa de
proiect care joacă un rol important în realizarea acestuia.

16
Complexitatea şi amploarea unui proces investiţional implică pentru realizarea o multitudine
de persoane, fiecare dintre care îşi are propriul rol şi, într-o măsură sau alta, de fiecare depinde
soarta proiectului. Echipa de proiect este un grup de persoane care lucrează independent pentru
atingerea unui scop comun. Alegerea membrilor echipei este din acest punct de vedere esenţiala şi
condiţionează succesul sau eşecul proiectului. De aceea este foarte important ca la etapa formării
echipei proiectului să fie analizate toate aspectele legate de capacităţile şi experienţa fiecăruia din
cei implicaţi în cadrul proiectului, deoarece unele aspecte neobservate pot genera mai tîrziu devieri
ale proiectului de la cele planificate.
Proiectul care a fost supus spre analiză va fi realizat de către beneficiarul proiectului şi o
firma de construcţii care va prelua executarea tuturor lucrărilor pe parcursul desfăşurării
proiectului.
Echipa proiectului va fi urmatoarea:
 Beneficiar
 Firma de construcții
 Subantreprenori
Firma de construcţii a fost selectată în urma analizei firmelor din oraş care au în profilul lor
de activitate genul dat de lucrări. Au fost analizate următoarele firme de construcţii:
Principalele companii de construcții analizate pentru realizarea proiectului investițional sunt
următoarele:
1. „Dansicons" SRL este una dintre cele mai importante companii de construcţie din
Chişinău, cu o experienţă ce a început din 2002, în crearea, dezvoltarea şi implementarea celor mai
eficiente soluţii necesare la realizarea proiectelor imobiliare.
Pe o piaţă imobiliară în continuă mişcare şi transformare, obiectivul principal al
„Dansicons” SRL îl reprezintă abordarea în mod profesionist a cerinţelor clienţilor săi corporativi,
instituţionali sau privaţi, întărind o relaţie pe termen lung cu aceştia, bazată pe încredere, respect
şi integritate. Succesul soluţiilor şi strategiilor „Dansicons” SRL este liantul integrator al
modalităţilor de poziţionare şi de creştere a notorietăţii companiei pe piaţa imobiliară. Principalul
obiectiv al “Dansicons” SRL îl reprezintă furnizarea de servicii profesionale clienţilor privaţi,
corporativi şi instituţionali, întărind o relaţie pe termen lung cu aceştia, bazată pe încredere şi
respect. Pentru o dezvoltare de succes “Dansicons” SRL promovează în rândul angajaţilor săi
valorile sale fundamentale precum standarde profesionale înalte, integritate, demnitate şi, nu în
ultimul rând, munca în echipă. Din 2002 şi până în prezent,”Dansicons” SRL a investit numeroase
resurse pentru a furniza o pregătire superioară propriilor angajaţi, ceea ce a constituit una dintre
strategiile prezenţei de succes pe piaţa de profil.

17
În viitor compania îşi va păstra orientarea spre prestarea serviciilor în domeniul bunurilor
imobile, precum şi executarea lucrărilor de antrepriză în domeniul construcţiei obiectivelor
comerciale de proporţii medii şi mari [19].
2. „Glorinal Grup” S.R.L Fondată în 1998 compania de construcții a devenit centru de
activitate a unui colectiv de profesioniști.A fost printre primele companii, care a creat o structură
oranizatorică bine pusă la punct. A adunat ce a fost mai bun și a preluat experiența companiilor
străine, toate cu un singur scop-să fie siguri, că pot face față cerințelor partenerilor ei. Criteriile
după care s-au orientat în toți acești ani de activitate, a arătat că au găsit combinația optimă care i-
au ajutat să devină ceea, ce sunt astăzi și anume: calitatea lucrărilor și serviciilor prestate clienților,
operativitatea finalizării cu succes a proiectelor inițiate, respectarea obligațiunilor contractuale față
de investori, ce i-au permis să obțină respectul și renumele unei companii cu cel mai mare grad de
încredere de pe piața autohtonă. Companei îi aparține un colectiv de specialiști buni, ceutilizează
tehnologii noi, utilaje și materiale performante și sunt în proces continu de modernizare,
perfecționîndu-și nivelul profesional al cadrelor, educîndu-și tineri specialiști oferindu-le locuri
sigure de muncă. „Glorinal Grup” S.R.L are o experiență bogată în executarea lucrărilor de
construcție de diferit tip, iar palmaresul celor deja executate este impresionant.Compania
proiectează și construiește atît locuințe de elită, cît și apartamente accesibile tuturor clienților, iar
spectrul larg de prețuri la locuințele poate satisface necesitățile clienților cu diferit nivel al
veniturilor. „Glorinal Grup” S.R.L a adus din plin constribuția sa la schimbarea aspectului exterior
al capitalei în unul modern și continuă să îmbogățieasca tradițiile arhitecturale ale Chișinăului.[20]
3. SRL “Basconslux” este o companie de construcție creată la 29 mai 2003 este una dintre
cele mai mari înterprinderi de construcţie din Republica Moldova, pe parcursul anilor a ciştigat
încrederea multor cetăţeni ce nu regretă în prezent alegerea facută. O alegere perfectă pentru un
trai decent, nou, prosper şi confortabil îl puteți găsi la ei, au o gamă variată de apartamente în
aproape orice cartier al oraşului Chișinău. ,,Basconslux’’ S.R.L are ca obiectiv crearea
posibilităţilor pentru fiecare familie din Republica Moldova de a avea propria locuinţă. Prin
activitatea sa intenţionează să contribuie la formarea în R. Moldova a unei piețe civilizate de spațiu
locativ, să ofere modalităţi noi şi sigure de finanţare, să implementeze cele mai performante
tehnologii naţionale şi mondiale de construcție.[21]
4. S.A. „Monolit” este o companie cu o vastă şi bogată experienţă în domeniul construcţiei
edificiilor. Întreprinderea a fost fondată în anul 1948, ca trust de construcții, capabil să execute tot
ansamblul de lucrări de construcţii-montaj, reparaţie, reconstrucție şi amenajare.
În anul 1993 întreprinderea a fost reorganizată în Societatea pe Acţiuni «Monolit». În prezent
S.A. «Monolit» este una dintre cele mai mari companii de construcţii din Republica Moldova, fiind
dotată cu baza materială necesară şi avînd un colectiv de muncitori calificați. Profesionalismul şi
18
calificarea lucrătorilor, păstrarea tradiţiilor, precum şi implementarea noilor tehnologii permit
Societatii pe Acţiuni «Monolit» să-şi consolideze poziţia de lider în construcţia edificiilor din mon
S.A. «Monolit» prestează următoarele servicii:[22]
I. Construcţia clădirilor şi edificiilor, a blocurilor locative, a obiectelor de menire social-
culturală (şcoli, grădiniţe, spitale), cu folosirea diverselor materiale de construcție: beton armat
prefabricat-monolit, cadre monolit si prefabricate cu folosirea cofrajului, piatră, cărămidă, blocuri
B.C.A. şi alte materiale performante.
II. Finisare interioara si exterioară, folosind materiale moderne de calitate înaltă, europeană.
III. Reconstrucţia și izolaţia termică a edificiilor;
IV. Consolidarea structurilor portante şi a echipamentelor;
V. Producerea materialelor de construcţie şi altor articole în asortiment larg și de o calitate
înaltă:
• Beton cu adaosuri chimice – B7.5; B12.5; B15; B20; B22.5; B25; B30 GOST 7473-94;
• Mortar pentru construcţii - M4; M50; M100; M150; M200 GOST 28013-98;
• Mortar cu var;
• Trepte de scară de mozaică;
• Articole din beton armat - blocuri de fundaţie în asortiment;
• Bloc de ventilaţie din beton armat;
• Panou pentru balcoane;
• Fortan M-35, M-50, bordură de drum, placă de trotuar;
• Amestecuri uscate pe bază de ghips de marca „Monolit” /20 kg., 40 kg ;
• Plasă de armare sudată din sîrmă VR-1 4 /5 / 6 x 2 / ;
• Plasă pentru zidărie;
• Carcase metalice din armatură, etriere;
• Piese metalice înglobate;
VI. Asigură îndeplinirea complexă a următoarelor lucrări:
• proiectarea şi executarea echipamentelor;
• elaborarea cărților tehnologice;
• întocmirea (elaborarea) devizelor de cheltuieli şi a preţurilor de cost;
• îndeplinirea funcţiilor de beneficiar;
VII. Servicii de cale ferată cu depozite de tip închis şi deschis;
VIII. Servicii de transportare;
IX. Realizarea diverselor materiale de construcţie;
X. Arenda utilajelor și mecanismelor (mică mecanizare).

19
Toate materialele, piesele si articolele produse deţin Certificate de conformitate. «Monolit»
S.A. a implementat şi menţine un sistem de management al calităţii în domeniile:
• lucrări de construcţii-montaj civile şi industriale;
• producerea şi comercializarea de beton şi mortar, produse din beton, amestecuri uscate
pentru construcţii,
• confecţii metalice,
• tîmplărie din lemn, aluminiu şi PVC,
• comercializarea de oţel beton [16].olit şi să realizeze obiecte ce poartă amprenta şi semnul
calităţii.
5. S.C. Lagmar Impex S.R.L. a fost fondată în 2001, iniţial reprezentată de un grup de
profesioniști în domeniul imobiliar. Pe segmentul construcțiilor de profil extins aşa cum sunt
construcțiile de clădiri și reconstrucția, şi-a început activitatea în anul 2008. Echipa tînără de
specialişti şi de înaltă calificare conferă companiei succesul proiectelor în derulare, asigură
perspective inovatoare și de progres. Orientarea către necesităţile clientului este argumentul
garantat pentru care construcțiile companiei sunt unele dintre cele mai originale din punct de
vedere architectural și ambienţial, şi totodată accesibile financiar.[23]
Compania are urmatoarele misiuni:
-Construcția spațiilor și clădirilor sigure;
-Respectarea necesităților clienților și definirea priorităților acestora;
-Crearea unei imagini de încredere;
-Crearea anuală a 100 locuri de muncă active;
-Oferirea unui climat organizațional și a condițiilor tehnice de lucru adaptate securității în
muncă;
-Contribuirea la modernizarea imaginii Chișinăului.
În final s-a decis că pentru executare tuturor lucrărilor şi pregătirea pentru darea în exploatare
a halei industriale să fie antrenată S.A. „Monolit” avînd ca domeniu de specialitate construcţii
civile şi industriale, Construcţia clădirilor şi edificiilor, a blocurilor locative, a obiectelor de menire
social-culturală (şcoli, grădiniţe, spitale), cu folosirea diverselor materiale de construcție: beton
armat prefabricat-monolit, cadre monolit si prefabricate cu folosirea cofrajului, piatră, cărămidă,
blocuri B.C.A. şi alte materiale performante.
S.A. “Monolit” este cea mai potrivită firmă ce oferă servicii de construcţie- montaj din cele
analizate mai sus, adică firma dată are o experienţă mai bogată şi o vastă varietate de servicii de
construcţie- montaj, dar nu în ultimul rînd a influenţat şi numărul de ani aflat pe piaţa dată.

20
3. STRUCTURA FINANȚĂRII
3.1 Descrierea surselor de finanțare posibile
Orice activitate de investiții necesită resurse, a căror formare este stimulată de mecanismele
economiei de piață și de pîrghiile financiare, fiscale de stat. În economia de piață fiecare agent
economic îți constituie fondul pentru investiții de sine stătător, stăruindu-se să utilizeze cît mai
eficient sumele respective. În perioada iniţială de lansare a afacerii, în special la etapa căutării şi
acumulării capitalului necesar, capacitatea întreprinzătorului de a găsi cele mai reuşite scheme de
finanţare, sporind avantajele fiecărui tip de finanţare şi diminuând efectele negative ale acestora,
are o importanţă majoră.
Sursele de finanțare a investițiilor pot fi clasificate în diferite moduri. Din punct de vedere
al agentului economic, sursele de formare a resurselor investiționale pot fi clasificate în proprii,
atrase și împrumutate.

• Partea din profitul net


Surse proprii • Amortizarea acumulată

• Împrumuturi bancare pe termen lung și mijlociu


Surse •

Împrumuturi bancare pe baza garanțiilor materiale
Credite ipotecare
împrumutate • Credite de tip CASH-FLOW

• Emiterea și vînzarea de acțiuni


• Emiterea certificatelor investiționale
Surse atrase • Alocații în fondul statutar
• Mijloacele acordate de către stat

Figura 3.1 Clasificarea surselor de finanțare


Sursa: elaborat de autor în baza sursei [7]

În general, sursele provenite din amortismente sunt destinate investițiilor, însă în anumite
cazuri o parte din amortismente poate fi folosită pentru rambursarea împrumuturilor, pentru
finanțarea activității de exploatare(creșterea stocurilor, creditarea clienților). Reglementările legale
prevăd posibilitatea folosirii amortizării accelerate pentru unele firme. Aceasta duce la recuperarea
cît mai grabnică a valorilor imobilizate, folosite apoi pentru dezvoltarea producției.
Polița de asigurare pentru acoperirea pierderilor legate de pierderea proprietății;
21
Investiții financiare;
Reinvestirea;
Partea din activele circulante imobilizate în investiții.
Credite externe, care sunt de mai multe categorii:
credite guvernamentale
credite bancare
credite acordate de instituții internaționale
Emisie de obligațiuni
Împrumut fiscal investițional
Leasing investițional
Printre potenţialele surse de finanţare a afacerii pot fi enumerate următoarele:
capitalul propriu şi capitalul împrumutat de la familie şi prieteni;
creditul bancar;
emiterea de acţiuni şi obligaţiuni;
programele speciale de finanţare;
fondurile de capital de risc;
leasingul;
creditele de la furnizori şi clienţi;
creditele pe efecte de comerţ (factoringul şi scontarea).
Creditul bancar. Creditul bancar reprezintă o sursă principală de finanţare, în special pentru
firmele mici şi mijlocii. Însă accesul la credite al firmelor noi sau de mici dimensiuni este mai
dificil decât al firmelor cu o importantă istorie creditară.
Avantajele creditului bancar sunt următoarele:
obţinerea de fonduri suplimentare;
stabilirea unor relaţii de încredere cu instituţiile financiare şi accesul mai uşor
la alte servicii furnizate de bănci;
lansarea de semnale pozitive pentru alţi potenţiali investitori, care să ofere
susţinere financiară;
În cazul anumitor forme de credit, existenţa unui grad de flexibilitate privind sumele
angajate, termenii de creditare, dobânzile şi termenele de rambursare; necesitatea de a convinge
banca de potenţialul pozitiv al afacerii sau simpla completare a unei cereri de creditare poate
„impune” întreprinzătorul să-şi analizeze în mod obiectiv afacerea, să obţină o imagine clară a
situaţiei sale financiare şi o caracteristică a punctelor slabe şi a celor forte, a oportunităţilor şi
ameninţărilor ce caracterizează situaţia firmei, să reevalueze ideea proiectului, strategiile de
implementare etc.
22
Printre dezavantajele creditului bancar se numără:
atitudinea sceptică şi reţinută a băncilor în ceea ce priveşte finanţarea noilor firme, banca
având nevoie de siguranţa că va primi înapoi banii acordaţi drept credit, în timp ce firmele nou-
înfiinţate nu oferă această garanţie din diferite motive (nu au istoric, nu au experienţă, nu sunt
stabile);
riscul de a pierde garanţiile depuse pentru obţinerea creditului sau chiar riscul de faliment
în cazul nerestituirii creditului;
implicarea unui factor extern în managementul firmei, apariţia unor restricţii;
expunerea proiectului la riscuri noi – de exemplu riscul ratei dobânzii;
riscul întreruperii creditării în cazul unor evenimente nefavorabile pentru firmă.

3.2 Analiza ofertelor creditelor bancare


Agenţii economici îşi găsesc resursele necesare realizării investiţiilor pe două căi : fie prin
utilizarea propriilor economii , fie prin recurgerea la creditele ce le sunt acordate prin bănci , în
procesul de reciclare şi valorificare a capitalurilor monetare în economie .Instituţiile financiar
creditare, oferă investitorilor ce nu posedă mijloace suficiente, capital pentru implimentarea
proiectului investiţional. Suma creditului acordat este de regulă stabilită reeşind din costul
proiectului, eficienţa business planului, ţinînd cont de marimea contribuţiei proprii ale
investitorului, de solvabilitatea acestuia, de istoria lui creditară , şi altele. În procesul de finanțare
a proiectului investițional este foarte important de a se respecta bilanțul dintre investirea
mijloacelor proprii și împrumutate, astfel încît să fie asigurată eficiența proiectului.
Pentru analiza comparativa a ofertei de credite bancare pentru investiţii au fost utilizate
informaţii furnizate de următoarele bănci:
* B.C. ” Moldova Agroindbank”
* B.C.”Victoriabank”
* B.C.“Moldindconbank”
* B.C.”MobiasBanca otp group”
* B.C.“ EnergBank”
B.C. ” Moldova Agroindbank”
In scopul sustinerii, extinderii si dezvoltarii business-ului clientilor din diferite sectoare ale
economiei nationale BC«Moldova Agroindbank» acorda Credite investitionale pe termen mediu
si lung.
Scopurile creditarii sunt variate:
1. investitiile capitale pentru dezvoltarea diferitor domenii de activitate economica;
2. finantarea capitalului circulant permanent aferent investitiei;
23
3. investitii pentru dezvoltarea diferitor domenii de activitate economica: prelucrare,
depozitare, ambalare, comercializare, constructii si altor activitati, inclusiv in spatiul rural etc.
Suma maximă acordată de acestă bancă este de 3 000 000 lei pe un termen de 240 de luni.
Avantajele creditarii de catre Moldova Agroindbank:
1. creditare operativa, flexibila si adaptabila cerintelor clientului
2. rata dobinzii, flotantă, constituie:
- de la 7,50 % pînă la 14% (in dependenta de conditiile produselor, categoria clientului,
termenul de creditare s.a.)
3. rapiditate in perfectarea documentelor
4. suportul expertilor de creditare la perfectarea documentelor necesare
5. pozitie flexibila in asigurarea creditului
6. scheme de rambursare favorabile
7. acoperirea unei sfere largi a cerintelor clientului[17]
B.C. “Victoriabank”
Avantajele creditului
1. Fără gaj;
2. Pachet minim de documente;
3. Examinarea rapidă a solicitărilor de credit;
4. Nu e necesară justificarea utilizării creditului;
5. Costuri reduse, condiții de creditare transparente și flexibile.
Caracteristicile de bază:
Destinația: satisfacerea necesităților de consum;
Suma: până la 100 000 000 lei;
Termenul: până la 300 luni.
Dobânda şi costurile creditului:
Rata dobânzii efective : 10% [14]
B.C. “Moldindconbank”
Destinaţia:
1. procurarea imobilului locativ înregistrat la Organul Teritorial Cadastral cu drept de
proprietate;
2. procurarea imobilului locativ în curs de execuţie;
3. procurarea lotului de teren destinat construcţiei;
4. procurarea imobilului locativ, care serveşte ca asigurare la creditele deţinute de
persoanele fizice şi persoanele juridice la Moldindconbank.
Suma: pînă la 500 000
24
Termen: pînă la 240 luni.
Rata dobânzii: 5% anual (flotant);
Alte plăţi neincluse în rata dobînzii se calculează conform politicii tarifare a Băncii.
Modalitatea de plată:
1. lunar prin metoda de anuitate (plăţi egale), sau
2. lunar prin metoda clasică (plăţi în descreştere).[16]
BC „Mobiasbanca” otp group
BC „Mobiasbanca” otp group prin creditele clasice ofera finantare traditionala pentru un
termen si destinatie precisa, rambursind imprumutul in rate conform graficului stabilit, in
dependenta de fluxul mijloacelor banesti al companiei.
BC „Mobiasbanca” SA are urmatoarele conditii de creditare:
1. Moneda: MDL, USD, EUR.
2. Durata maxima: 240 de luni
3. Valoarea creditului: pînă la 2 000 000 lei; 1 000 000 USD; 1 000 000 EUR
4. Dobinda: flotantă
5. MDL- de la 8 %
6. USD- de la 5,87 %
7. EUR- de la 6 %[15]
EnergBank
BC „EnergBank” acorda credite in lei moldovenesti agentilor economici, indiferent de tipul de
proprietate si formele organizatorico-juridice de activitate.
Creditele se acorda imprimuturilor solvabili care dispun de surse reale de achitare a
creditului si a unei istorii creditare positive, precum si de o asigurare fiabila a rambursarii lui, avind
o baza comerciala contractuala si respectind principiile de rambursare, folosirea conform
destinatiei, garantie si exigibilitatea creditului.
1. Suma: pînă la 2 000 000 lei
2. Termen: pînă la 180 de luni
3. Dobînda: 8%[18]

25
Tabelul 3.1 Ofertele de acordare a creditelor din partea băncilor comerciale

Termenul de
Banca comercială Rata dobînzii acordare a Suma creditului
creditului

Moldova Agroindbank 7,5% - 14 % 240 3 000 000


Victoriabank 10% 300 100 000 000
Moldindconbank 5% 240 500 000
8% MDL 2 000 000
MobiasBanca otp
5,87% USD 240 1 000 000
group
6% EUR 1 000 000
Energ Bank 8% 180 2 000 000

Sursa: elaborat de autor în baza datelor prezentate mai sus

3.3 Argumentarea selectării structurii finanțării și determinarea costului capitalului


Ținîd cont de fap faptul că sursele proprii nu sunt suficiente pentru finanţarea proiectului
investițional prezentat este necesară apelarea la un împrumut. Din costul total al proiectului care
este în valoare de 570 mii euro, unde mijloacele proprii constituie 70 mii euro, iar suma lipsă
trebuie împrumutată de la bancă – 500 mii euro.

Sursele de finanțare
a proiectului

Surse proprii Surse împrumutate


70 mii euro 500 mii euro
Figura 3.2 Investiții totale necesare pentru realizarea proiectului
Sursa: elaborat de autor în baza calculelor

26
În final compania necesită obţinerea unui credit bancar în valută europeană pe o perioadă de
5 ani. În urma analizei ofertelor bancare, prezentate în capitolul 3.2 am decis că cea mai
avantajoasă bancă este B.C.”MobiasBanca otp group” deoarece:
Durată: maxim 20 ani;
Perioadă de graţie: maxim 12 luni;
Garanţii: bunul procurat din credit, alte garanţii reale stabilite de comun acord, în funcţie
de aportul propriu;
Cost resurse: dobândă avantajoasă începând chiar din primul an de creditare;
Rata a dobînzii 6%(în dependenţă de proiect);
Achitarea dobînzii trimestrial;
Determinarea costului capitalului. Rata de actualizare utilizată în evaluarea proiectului de
investiţie este reprezentată de costul mediu ponderat al capitalului antrenat în vederea finanţării
lui. La baza structurii de finaţare a proiectului dat stă soluţia mixtă, deaceea stabilirea costului
capitalului s-a utilizat media ponderată dintre rata de rentabilitate a mijloacelor proprii şi rata
dobînzii la creditul bancar (3.1):
Ccp – costul capitalului propriu, (%);
Wcp- ponderea capitalului propriu din valoarea totală a investiţiei;
Cci – costul capitalului împrumutat, (%);
Wci –ponderea capitalului împrumutat din valoarea totală a investiţiei;
Costul capitalului împrumutat se situează la nivelul ratei dobânzii aferentă creditului bancar,
de 6 %.
Costul capitalului propriu este reprezentat de rata de rentabilitate de 12% solicitată de
investitor de capital propriu. În stabilirea acestei rate s-au avut în vedere cerinţele de rentabilitate
minime care trebuie îndeplinite de proiectul de investiţii.
Suma capitalui propriu (Cp) se determină ca diferenţă dintre valoarea totală a investiţiei (I)
şi suma capitalului împrumutat (Ci)
Ci= 570-500=70 ( mii euro)
Avându-se în vedere aceste elemente poate fi calculat costul mediu ponderat al capitalului
antrenat în finanţarea proiectului analizat:
CC=12%*70000/570000+6%*500000/570000=6,73%
Costul capitalului antrenat în realizarea proiectului dat va constitui 6.73%

27
4. EVALUAREA PROIECTULUI
4.1 Aprecierea datelor inițiale
Aprecierea eficienţei proiectelor de investiţii se bazează pe folosirea unui sistem de
indicatori. Orice indicator de efienţă folosit la evaluarea proiectelor de investiţii exprimă rezultatul
comparării costurilor şi avantajelor economice( eforturilor) associate proiectelor respective.
O cerinţă a mediului de afaceri actual impune folosirea unui sistem cît mai complet al
indicatorilor de eficienţă actualizaţi.
Pentru o corectă evaluare a eficienţei economice a unui proiect, este nevoie, în primul rînd,
de identificarea completă şi corectă a tuturor parametrilor de efort şi de efect, apoi, în funcţie de
condiţiile concrete, se construiesc acele corelaţii care au relevanţa pentru factorii decizionali.
Tabelul 4.1 Datelor initiale de proiect

Nr d/or Indicatorul Valoarea


1 Investiţii necesare
2 LCM, euro/m2 200
3 Utilaj, mii euro 210
4 Suprafaţa utilă, m2 1800
5 Structura investiţiilor
6 Mijloace împrumutate, mii euro 500
7 Costul capitalului, %
8 Mijloace proprii 12
9 Condiţiile creditării
10 Termenul, ani 5
11 Rambursarea trimestriala în rate egale, mii Euro trim
12 Capacitate butelii/zi 1 an/360 zile 2000
13 Pretul ,euro/butelie 0,9
14 Utilizarea capacitatii in primul an ,mii but/an 500
15 Mijloae fixe pasive, % 5
16 Mijloace fixe active, % 17
17 Rentabilitatea medie ramurala, % 19
18 Cota impozitului pe venit, % 15
Sursa: elaborat de autor în baza datelor inițiale

28
Algoritmul de calcul:
Valoarea investiţiei (I): reprezintă suma dintre valoarea lucrărilor de construcţii-montaj şi valoarea
utilajelor. Valoarea lucrărilor de construcţii-montaj se determină ca produs dintre valoarea LCM
pe metru pătrat şi suprafaţa totală a imobilului :
Costul total al lucrărilor de construcţii montaj se determină :
𝐿𝐶𝑀 = 𝐿𝐶𝑀1𝑚𝑝 ∗ 𝑆𝑇 (4.1)
(LCM = 200* 1800= 360 000 euro
unde: LCM- Costul total al lucrărilor de construcţii montaj, (euro);
LCM 1m2 - Costul lucrărilor de construcţii-montaj pentru 1m2 de STutila ,euro/ m2;

STutila - Suprafata totală utilă, m2.

I = LCM + I utilaj (4.2)


I=360(mii euro) +210(mii euro) = 570(mii euro)
unde: I- Valoarea investiţiei, (mii euro);
LCM - Costul total al lucrărilor de construcţii montaj, (euro);
Iutilaj- Investiţii necesare pentru utilaj, (mii euro);
Amortizarea se va calcula prin metoda casării liniare. Metoda casării liniare constă în
defectări uniforme pe toată durata de funcționare a activului/pasivului și se determină ca produsul
dintre valoarea uzurabilă a fondurilor fixe și norma de amortizare.
Amortizarea pentru partea pasivă a fondurilor reprezintă 5% din valoarea acesteia :
Ap= 360*0,05= 18 euro
Amortizarea părții active a fonduilor reprezintă 17% din valoarea acesteia:
Aa= 0,17*210= 35,7 mii euro
Amortizarea totală reprezintă suma amortizării părții passive și a celei active:
A = Ap+Aa =18+35,7= 53,7mii euro
Rambursarea creditului: Suma creditului este de 500 mii euro, ea este acordată pe o perioadă
de 5 ani cu rata dobînzii de 6 % anual.
Tabelul 4.2 Rambursarea creditului
Anul Suma datoriei la Achitarea Dobinda Spre achitare Spre
finele perioadei sumei de la finele achitare
baza perioadei anual
1 2 3 4 5 6 7
Anul 0 500 000 - - -
Anul 1 I 475 000 25 000 7500 32 500 127 750
II 450 000 25 000 7125 32 125
III 425 000 25 000 6750 31 750
IV 400 000 25 000 6375 31 375
Anul2 I 375 000 25 000 6000 31 000 121 750
29
1 2 3 4 5 6 7
II 350 000 25 000 5625 30 625
III 325 000 25 000 5250 30 250
IV 300 000 25 000 4875 29 875
Anul 3 I 275 000 25 000 4500 29 500 115 750
II 250 000 25 000 4125 29 125
III 225 000 25 000 3750 28 750
IV 200 000 25 000 3375 28 375
Anul4 I 175 000 25 000 3000 28 000 109 750
II 150 000 25 000 2625 27 625
III 125 000 25 000 2250 27 250
IV 100 000 25 000 1875 26 875
Anul 5 I 75 000 25 000 1500 26 500 103 750
II 50 000 25 000 1125 26 125
III 25 000 25 000 750 25 750
IV 0 25 000 375 25 375
Sursa: elaborat de autor în baza datelor inițiale

Suma rambursării în fiecare trimestru reprezintă raportul dintre suma creditului şi


numărul de trimestre pe perioada cărora se acordă creditul :
500 000
S= =25 000 euro
4∗5

Dobânda se calculează ca 6 % din suma achitata la începutul fiecărui trimestru :


D1= 500 000 *0.06/ 4=7 500 euro
D2= 475 000*0.06/ 4= 7125( euro)
Suma rambursării creditului se calculează ca suma rambursării fără dobândă plus
dobânda acumulată.
S1=25 000+7 500= 32 500euro
S2=25 000+7 125=32 125 euro.
Venitul brut potenţial (VBP): Venitul brut potenţial se determină ca produs dintre
capacitatea unei butelii pe zi si 360 de zile(4.3).
VBP= Cbut/zi * Z*P= 2000*360*0,9=648(mii euro) (4.3)
unde: VBP- venitul brut potenţial, (mii euro);
C but/zi-capacitatea buteliilor/zi
Z- numarul de zile intr-un an
P- pretul euro/butelie
Dat fiind faptul ca în primul an sunt utilizate doar 500 mii butelii din capacitatea halei industriale
venitul brut potential va constitui:
VBPan1 =(500*0,9)/648 =69,44%

30
Tabelul 4.2 Determinarea fluxului net de numerar
Indicator Anul 1 Anul 2 Anul 3 Anul 4 Anul 5 Anul 6 Anul 7 Anul 8 Anul 9 Anul10

VBP, euro 648 000 648 000 648 000 648 000 648000 648 000 648000 648000 648000 648000

Utilizarea
capacitatilo
r 69% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

VBE, euro 447120 648000 648000 648000 648000 648000 648000 648000 648000 648000

Rambursar
ea
imprumutu
lui, euro 127750 121750 115750 109750 103750 0 0 0 0 0

Venitul
dupa
rambursar
e, euro 319370 526250 532250 538250 544250 648000 648000 648000 648000 648000

Venitul
pina la
impozitare,
euro 60680 99988 101128 102268 103408 123120 123120 123120 123120 123120

Ipozitul pe
venit, euro 9102 14998 15169 15340 15511 18468 18468 18468 18468 18468

Profit net,
euro 51578 84989 85958 86927 87896 104652 104652 104652 104652 104652

Uzura,
euro 53 700 53 700 53 700 53 700 53 700 53 700 53 700 53 700 53 700 53 700

NCF, euro 105278 138689 139658 140627 141596 158352 158352 158352 158352 158352

NCF total,
euro 1 457 610

Sursa: elaborate de autor în baza datelor inițiale

- Venitul brut efectiv (VBE) se determină ca produsul dintre venitul brut potențial (VBP)
și utilizarea capacităților.
În primul an, capacitățile se utilizează 69%, prin urmare:

VBE= 648 000*0,69 =447 120 euro


- Venitul după rambursare (VDR) se determină ca diferenţa dintre venitul brut efectiv
(VBE) şi suma rambursării creditului ( Scredit ):
VDR  VBE  Scredit
(4.4)
VDR1 = 447 120 – 127 750 =319 370 euro
- Profitul pînă la impozitare (PB) reprezintă cota parte din venitul dupa rambursare (VBR),
ştiind că rentabilitatea medie ramurală (RMR) constituie 45%:
PB= VDR+ RMR (4.5)
PB1 = 319 370*0.19 =60 680 euro

31
- Impozitul pe venit (Iv) – reprezintă 15 % din prfitul pînă la impozitare (PB).
Ivi= PBi*0,15 (4.6)
Iv1 = 60 680*0.15= 9 102 euro
- Profitul net (PN) se determină ca diferența dintre profitul brut (PB) și impozitul pe venit
(Iv).
Pni =PBi – Ivi (4.8)
PN1 = 60 680- 9 102=51 578 euro
- Fluxul de numerar (NCF) se determină ca suma dintre profitul net (PN) și uzura anuală
a mijloacelor fixe.
NCFi = PNi+ Uzura (4.9)
NCF1 =51 578+53 700=105 278 euro
4.2 Determinarea indicatorilor eficienței economice
Tabelul 4.4 Determinarea fluxului net de numerar actualizat

Perioada Investiții NCF, euro NCF post Valoarea NCF


examinată euro proiect,euro coieficientului actualizat,euro
de discontare
Anul 0 570 000 105 278 - 1,0000 105 278
Anul 1 - 138 689 - 0,9369 129 944
Anul 2 - 139 658 - 0,8779 122 601
Anul 3 - 140 627 - 0,8225 115 667
Anul 4 - 141 596 - 0,7706 109 120
Anul 5 - 158 352 - 0,7221 114 338
Anul 6 - 158 352 - 0,6765 107 128
Anul 7 - 158 352 - 0,6339 100 373
Anul 8 - 158 352 - 0,5939 94 044
Anul 9 - 158 352 - 0,5564 88 114
Anul 10 - 158 352 33 000 0,5214 99 763
Total x x x x 1 186 372
Sursa:elaborate de autor în baza datelor inițiale

NCF post prognoza = 570 000-(53 700*10) =33 000


VNAT = NCF act. – I = 1 186 372 – 570 000 = 616 372 euro.
- Coeficientului de discontare se determină cu ajutorul relației:
k=1/(1+r)i (4.9)
32
unde: r = 6,73 % (costul capitalului)
k1 = 1/(1+0,0673)1 = 0.9369
- Fluxul de numerar actualizat (NCF’) se determină ca produsul dintre fluxul de numerar
și coef. de discontare:
NCF’ = NCF*k (4.10)
NCF1’ = 138 689*0.9369= 129 944 euro
- Termenul de recuperare static arată perioada de timp, din durata de funcţionare, în care
efortul investiţional se recuperează pe seama profitului obţinut. Se determină ca raport dintre
valoarea investiţiilor (I) şi valoarea medie a cash-flow-ului actulizat (N CF ’):
T= I/NCF (4.11)
T = 570 000/(1 457 610/10) = 3,91 ani
Tabelul 4.5 Determinarea termenului de recuperare actualizat
Indicator Investițiile NCF actualizat Suma Perioada Termenul de
restantă la de recuperare
finele anului reuperare
Anul 0 -570 000 x x x x
Anul 1 - 129 944 -440 056 -3,39
Anul 2 - 122 601 -317 455 -2,59
Anul 3 - 115 667 -201 788 -1,74
Anul 4 - 109 120 -92 667 -0,85
Anul 5 - 114 338 21 671 - 2,14 ani sau
Anul 6 - 107 128 128 799 - (2 ani 1 lună
Anul 7 - 100 373 229 173 - și 4 zile)
Anul 8 - 94 044 323 217 -
Anul 9 - 88 114 411 331 -
Anul 10 - 99 763 511 093 -
Sursa: elaborat de autor în baza datelor inițiale

- Suma restantă la finele anului curent se determină prin diferența sumei restante pentru
anul precedent și fluxul de numera actualizat pentru anul curent.
Sr1 =I 0 – NCF’1= -570 000+129 944 = -440 056 euro
Astfel conform calulelor am obținut termenul de recuperare actualizat
T = 3,21 ani ;-440 056/129 944= - 3,39 ani;
- Indicele de profitabilitate caracterizează raportul dintre valoarea netă actualizată totală
(VNAT) şi fondurile de investiţii (I) care stau la baza proiectului de investiţii şi generează acel
volum de VNAT.
IP = VNAT/I +1 (4.12)
IP= 616 372/570 000 +1 =2,08

33
Obtinînd IP > 1, proiectul dat poate fi realizat cu succes și v-a avea o profitabilitate de 1,08
euro la fiecare euro investit.
- Rata internă de rentabilitate (RIR) reprezintă rata limită de actualizare, prntru care se se
anulează realizarea de VNAT la proiectul de investiţii. Altfel spus, RIR este acea rată de
actualizare, care face ca toată durata proiectului valoarea actuală a veniturilor provenite din
vînzarea produselor şi să fie agală cu suma costurilor totale de investiţii şi de exploatare
actualizate.
VNAT ()
RIR  amin  (amax  amin )* (4.13)
VNAT ()  VNAT ()

Tabelul 4.6 Determinarea (VNAT) la diferite rate de actualizare


Perioada VNAT(r=0) r= 15% VNAT(15%) r= 20,48% VNAT(20,48%)
examinată
Anul 0 -570 000 1 -570 000 1 -570 000
Anul 1 105 278 0,8696 91 546 0,8300 87 382
Anul 2 138 689 0,7561 104 869 0,6889 95 546
Anul 3 139 658 0,6575 91 828 0,5718 79 859
Anul 4 140 627 0,5718 80 404 0,4746 66 744
Anul 5 141 596 0,4972 70 398 0,3939 55 780
Anul 6 158 352 0,4323 68 460 0,3270 51 777
Anul 7 158 352 0,3759 59 530 0,2714 42 975
Anul 8 158 352 0,3269 51 766 0,2253 35 670
Anul 9 158 352 0,2843 45 014 0,1870 29 607
Anul 10 158 352 0,2472 39 142 0,1552 24 574
Total x x 132 957 x -87
Sursa: elaborate de autor în baza datelor inițiale

𝑉𝑁𝐴𝑇(+) 132 957


RIR = rmin + (rmax-rmin)* 𝑉𝑁𝐴𝑇(+)+𝑉𝑁𝐴𝑇(−)=15+(20,48-15) )* 132 957+87= 20,47%

4.3 Analiza rezultatelor căpătate


Se va face o analiză a valorilor obținute ale indicatorilor eficienței investiției și se va stabili
corespunderea lor condițiilor necesare.
Indicatorii cercetați sunt:
 Valoarea netă actualizată totală (VNAT);
 Indicele de profitabilitate (IP);
 Termenul de recuperare a investițiilor (T);
 Rata internă de rentabilitate (RIR);

34
Tabelul 4.7. Indicatorii eficientéi investiției

Nr. indicator Denumirea indicatorului Condiția eficienței Mărimea calculată


Valoarea netă actualizată totală
1 VNAT > 0 616 372 >0
(VNAT), mii euro
2 Indicele de profitabiliate (IP) IP > 1 2,08 > 1
Termenul de recuperare a 2 ani si 1 lună și 4 zile
3 Trecup <10 ani
investiției, ani < 10
Rata internă de rentabilitate
4 RIR > CC 20,47 > 6,73
(RIR), %
Sursa: elaborate de autor în baza datelor obținute în urma calculelor

Valoarea pozitivă a VNAT de 616 372 euro ne arată ca proiectul investițional este rentabil
și merită să fie realizat. Totodată acest lucru în putem vedea și prin faptul că indicele de
rentabilitate are o valoare supraunitară de 2,08, care confirmă încă odată eficiența ecestui proiect
Valoarea indicelui de profitabilitate de 2,08 indică că la fiecare1 leu investit se va căpăta
1,08 lei surplus, ceea ce reprezintă profitul investitorului.
Termenul de recuperare a investiției prezintă faptul că recuperarea investițiilor se va realiza
intr-o perioadă de 2 ani si 1 lună și 4 zile, putem menționa că este o perioadă destul de mica pentru
o astfel de investiție.

Valoarea estimată a ratei interne de rentabilitate de 20,47 % este superioară limitei minime
acceptată de investitori care este de (6,73 %).

35
CONCLUZII
În concluzie se poate de menționat faptul că aceasta lucrare s-a bazat pe o analiza dinamică
a eficienței unui proiect investitional si anume consturctia unei hale industriale, amplasate în orașul
Sîngerei. Scopul principal fiind de a demonstra faptul că, realizarea acestui proiect investițional ar
putea avea succes ținînd cont de situația nestabilă din sectorul economic și politic al Republicii
Moldova, cu atît mai mult în această periodă dezechelibrata atragînd atenția și asupra diferitor
riscuri investiționale posibile ale proiectului. Cu toate că situația politică, economică și socială din
Republica Moldova nu este stabilă totuși am ajuns la concluzia că acest proiect este unul eficient
și ar avea șanse să fie implementat cu succes.
Lucrarea dată s-a bazat pe studiul şi argumentarea eficienţei investiţiilor pentru construcţia
unei hale industriale. Interpetarea rezultatelor obţinute trebuie să se realizeze ţinînd cont de
caracteristicile segmentului de piaţă în care se doreşte a investi şi anume piaţa imobilelor cu
destinaţie industrială, care este una slab dezvoltată în regiunea dată.
În baza calculelor efectuate s-au obţinut următoarele valori:
 Valoarea netă actualizată totală (VNAT)- 616 372( euro);
 Indicele de profitabilitate (IP)- ; 2,08
 Rata internă de rentabilitate (RIR)- 20,47%;
 Termenul de recuperare a investiţiilor (T)-2 ani, 1lună și 4 zile .
Indicatorii de eficienţă determinaţi respectă condiţiile necesare și vor asigura un grad înalt
de eficienţă. În final putem să concluzionăm că segmentul de piaţă spre care s-a orientat proiectul
investiţional dat este unul profitabil. Astfel din punct de vedere al agenţilor economici, domeniul
dat prezintă pentru investiţii un nivel înalt de rentabilitate.

36
BIBLIOGRAFIE
1.NCM L.01.07-2005 „Regulament privind fundamentarea proiectelor investiţionale în
constrcuţii”;
2. Planul de Dezvoltare Institutionala (PDI) al Ministerului Educatiei si Tineretului, 2009-
2011
3. Albu Svetlana, Capsîz Valeriu, Albu Ion, „Eficienţa investiţiilor: curs universitar”,
Chişinău, 2005.
4. Buzu Olga, Matcov Angela, „Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie şi practică”,
Chişinău, 2003.
5. Strategia nationala - Educatie pentru toti, 2004-2015
6. Usturoi Liubov, Albu Svetlana, „Development: dezvoltarea imobilului”, Chişinău, 2009.
8. Strategia nationala - Educatie pentru toti, 2004-2015
9. Manole Ion, „Managementul investiţiilor: Lucrări practice”, Dacia, 2000.
10. Vasilescu Ion, „Invstiţii”, Bucureşti, 2000.
11. Piata imobilului comercial;
http://imobil.venetos.md/articles/piata-imobilului-comercial, [Accesat la data de
25.09.2019]
12. Piața imobiliară
https://www.proimobil.md/apartamente>,[Accesat la data de 02.10.2019]
13. Descrierea cerințelor tehnologice față de halele industrial
https://www.wolfsystem.ro/produsele-noastre/constructii-comerciale-si-industriale
[ Accesat la data de 07.10.2019]
14. Date despre acordarea creditelor VictoriaBank
https://www.victoriabank.md/solicitare-credit [Accesat la data de 12.10.2019]
15 Date despre acordarea creditelor MobiasBanca otp group
https://mobiasbanca.md/calculator/credit [Accesat la data de 12.10.2019]
16. Date despre acordarea creditelor Moldindconbank
https://www.micb.md/credite-persoane-fizice/ [Accesat la data de 12.10.2019]
17. Date despre acordarea creditelor Moldova- Agroindbank
https://www.maib.md/ro/calculator-credite/ [Accesat la data de 12.10.2019]

18. Date despre acordarea creditelor EnergBank

http://energbank.com/ro/27-credit/individual/253-kreditnyj-kalkulyator-2 [Accesat la data


de 12.10.2019]
19. Descrierea companiei de construcție,, Dansicons SRL”

37
https://dansicons.md/despre-companie/ [Accesat la data de 20.10.2019]
20. Descrierea companiei de construcție ,,Glorinal Group SRL”
http://www.yellowpages.md/rom/companies/info/9595-glorinal-srl [Accesat la date de
20.10.2019]
21.Descrierea companiei de construcție ,, SRL Basconslux „
https://basconslux.md/about/ [ Accesat la data de 20.10.2019]
22.Descrierea companiei de construcție ,,SA Monolit”
https://www.infodebit.md/?info_biz=1&idnp=1012600035385 [Accesat la data de
20.10.2019]
23. Descrierea companiei de construcție ,, SC Lagmar Impex SRL”
https://lagmar.md/ro/home_ro/ [Accesat la data de 20.10.2019]

38