Ministerul Educaiei i Tineretului al Republicii Moldova

Universitatea Tehnic a Moldovei

Facultatea Cadastru Geodezie i Construcii
Catedra Evaluarea i managementul imobilului

Proiect de an
la disciplina Investiii n bunuri imobiliare/ development

Elaborarea proiectului investiional. Argumentarea construciei

unui centru comercial

A elaborat : st. Murzin Petru gr.EI 074

A verificat : conf. univ., dr., Albu Svetlana

Chiinu, 2011

Cuprins
Introducere..

Capitolul I. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE.....

1.1 Analiza general a pieei imobiliare...........

1.2 Analiza segmentului de pia la care se refer obiectivul investiional.

1.3 Argumentarea necesitii realizrii proiectului investiional respectiv

..11

Capitolul II. CONCEPIA I ECHIPA PROIECTULUI DE DEZVOLTARE A

IMOBILULUI..

..14

2.1 Descrierea cerinelor arhitecturale i tehnice....

..14

2.2 Studiul de marketing privind echipa proiectului...

..18

Capitolul III. STRUCTURA FINARII.....

..19

3.1 Descrierea surselor de finanare posibile..

..19

3.2 Analiza ofertelor creditelor bancare .

..21

3.3 Argumentarea selectrii structurii finanrii i determinarea costului

capitalului.

.23

Capitolul IV. Evaluarea proiectului investiional...

..26

4.1 Aprecierea datelor iniiale..

..26

4.2 Determinarea indicatorilor eficienei economice.

..33

4.3 Analiza rezultatelor

.35

Concluzii..

..37

Bibliografie..

..38

Date iniiale:
Nr
d/o
r

Indicatorul

Investiii necesare

LCM, euro/m2

200

Utilaj, mii euro

150

Suprafaa totala m2

1500

Structura investiiilor
Mijloace mprumutate, mii euro

Valoarea

200

Costul capitalului, %
Mijloace proprii

12

Mijloace mprumutate

16

Condiiile creditrii
Termenul, ani

Rambursarea n rate egale,

trimestrial

Suprafata utila

1300

Et1

500

Et2

500

Et3

300

Arenda,et1 euro

20

Et2

15

Et3

10
3

Utilizarea capacitilor, %
n primul an

80

An2

90

Amortizarea se va determina prin

metoda liniar
Partea pasiv a fondurilor fixe, %

Partea activ a fondurilor fixe, %

18

Rentabilitatea medie ramural, %

40

10

Cota impozitului pe venit, %

15

Introducere
Sistemele educative ale unei naiuni constituie realizri importante, pentru c
mobilizeaz resursele societii i definesc n mare msur identitatea cultural a respectivei
naiuni, mobilitatea social i dezvoltarea sa economic competitiv.
Deoarece bugetul public este principalul finanator al educaiei, fondurile alocate nu
favorizeaz dezvoltarea infrastructurii educaionale. Pornind de la aceast situaie s-a ncercat
dezvoltare unei afaceri prin investiii n domeniul nvmntul privat.
Lucrarea dat s-a axat pe analiza eficienei implementrii unui astfel de proiect
investiional, i anume construcia unei coli private.
Structural lucrarea cuprinde 4 capitole.
Capitolul I -Analiza pieei imobiliarecuprinde analiza general a pieei imobiliare, care
snt criteriile generale de segmentare a pieei imobilului i s-a efectuat o scurt analiz a pieei
imobilului cu destinaie specil n scopul formulrii oportunitilor de realizare a proiectului
investiional respectiv n localitatea dat.
Capitolul II -Concepia i echipa proiectului de dezvoltare a imobilului snt prezentate
cerinele arhitecturale i tehnico- tehnologice privind obiectul investiional examinat i rezultatele
studiului pieei privind componena echipei de proiect.
Capitolul III intitulat Structura finarii prezint informaia privind sursele posibile de
finanare a proiectului, ofertele de creditare, precum i argumentarea

structurii financiare

selectate pentru a fi aplicat n cadrul proiectului respectiv.

Capitolul IV Evaluarea proiecului snt determinai indicatorii de eficien
economic i

analizai din punct de vedere al criteriilor de eficien al condiiilor de

acceptabilitate a proiectului investional.

n concluzie snt prezentate rezultatele obinute n urma efecturii calculelor,
corespunderea acestora cu criteriile de eficien propruse, i este formulat n baza acestora
concluzia final privind implimentarea unui astfel de proiect investiional.

Capitolul I. ANALIZA PIEEI IMOBILIARE

1.1Analiza general a pieei imobiliare
Dezvoltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru statornicia unui stat stabil
din punct de vedere economic. nsemntatea acestei piee este determinat de particularitile
sale. Pe de o parte, aceasta este o sfer a relaiilor ce cuprinde nu numai subiecii activitilor
antreprenoriale. Pe de alt parte, piaa imobiliar este un element component esenial al
economiei de pia. Fr o pia imobiliar avansat nu este posibil dezvoltarea proceselor
investiionale, dinamizarea activitilor administrativ-gospodreti, creterea produciei i
sporirea nivelului de trai al populaiei rii.[3, p.9]
Starea pieei imobiliare oglindete, la modul cel mai relevant, prosperitatea economic a
societii. Dezvoltarea pieei imobiliare va fi strns legat de situaia politic i economic din
ar.
n prezent, piaa imobiliar din R. Moldova se afl ntr-o perioad de stagnare, spune
directorul Bursei imobiliare Lara, Serghei Lazanovschi. Potrivit lui, tranzaciile imobiliare sunt
afectate de alegerile care au avut loc recent i de nesigurana pe plan politic. Pe pia practic nu
au loc tranzacii, iar vnzrile vizeaz doar obiective mici.
Muli vnztori deocamdat nu snt gata s accepte piaa modificat i ncearc s vnd
apartamentele la preurile de ieri. Din pcate acest lucru este imposibil. La moment pentru a
efectua tranzacia se recurge la cedare de pre. n ceea ce ine de aprecierea aciunilor
participanilor pieei imobiliare, aici se remarc o discrepan a opiniilor, aparent i n urma
diferitor modele de comportament al vnztorilor i cumprtorilor. Tipul cel mai potrivit este de
ateptare.
Potrivit directorului Bursei Lara, se nregistreaz i o schimbare a ateptrilor de
consum a cumprtorilor. Dac anterior predispoziia pentru creterea preurilor determina
cumprtorii s procure imobilul n avans, pentru a evita cheltuieli excesive, apoi n prezent
cumprtorii sunt predispui s atepte eventuale scderi ale preurilor, spune expertul.
Perioada respectiv nu este cea mai reusit pentru vnzri. Companiile strine evit s-i
investeasc banii ntr-o ar cu sistem democratic nesigur. Din cauza crizei financiare, se prevede
ca numarul obiectelor de locuit s scad de 3 ori, n timp ce numrul obiectelor comerciale s se
reduca de 5 ori. Valoare bunurilor imobiliare n urmatoarele luni a sczut cu circa 20%, conform
analizelor specialitilor din domeniu.
6

Potrivit informaiei din media, primele semne ale unei crize se fac simtite pe fundalul
cererii mai mici la spaiul construit: aproximativ cu 60-65% la cldirile finalizate i aproape de
100% la construciile n derulare. Stoparea construciilor care nu sunt finisate genereaz
reducerea volumelor de execuie, stopeaz companiile productoare de materiale de construcie,
de utilaje, de transport, etc.
Piata secundara - oferta tinde sa depaseasca cererea
Pe parcursul lunii aprilie pe fundalul pieei imobiliare secundare din Chiinu, nu s-au
produs prea multe modificri, preul ofertei se afla la acelai nivel ca i luna trecut, chiar am
putea vorbi despre o posibila situaie stabil pe piaa imobiliar secundar, format din preuri
mici ns care nu par destul de atractive pentru cumprtori. Acetia, sau din lips de bani , sau
din sperana c preurile vor mai scdea, nu risc de a investi ntr-un bun imobiliar de pe piaa
secundar, ceea ce i formeaz o cerere relativ mic pe pia.
n ceea ce privete prognoza pentru preurile ofertei la imobile pe piaa secundar nu
putem defini cu siguran o tendina de micorare sau de majorare, pentru c atunci cnd
analizm situaia de pe piaa secundar, niciodat nu putem vorbi despre o situaie stabil,
deoarece preul ofertei este stabilit n majoritatea cazurilor de ctre proprietar, care deseori
stabilete un pre destul de volatil, care se micoreaz sau se majoreaz de la o zi la alta.
Putem presupune pentru urmtoarea perioad c preurile vor rmne la acelai nivel, cu
o posibil oscilaie de 2-4 %.
Preurile pentru luna martie i aprilie sunt cele mai mici nregistrate pe parcursul
perioadei analizate, preul mediu cu care poate fi cumprat un apartament pentru aceast lun
reprezint 951 /m2 , comparativ cu luna octombrie, n care s-au nregistrat preuri cosmice", de
1130 /m2. Aceast scdere de preuri poate semnaliza faptul c piaa secundar a imobilelor la
fel este afectat de criza mondial.

La apartamentele cu o odaie pentru perioada decembrie - aprilie n ansamblu se observ o

scdere de preuri, ce se desfoar cu pai foarte siguri,ns aceasta tendin pare s se stopeze
pe parcursul lunii aprilie, n multe sectoare, Centru, Buiucani, Rcani, Ciocana, se face
observat o majorare de 3-8 %.
Nivelul preului ofertei la apartamentele cu dou odi a nregistrat o micorare, doar a
apartamentelor amplasate n sectorul Rcani, 923 /m2, n celelalte sectoare se observa o situaie
de ngheare a preurilor la acelai nivel ca i luna precedent, doar c n sectorul Centru se
observ o majorare de 5%, astfel preurile meninndu-se la cel mai nalt nivel.
Apartamentele cu trei odi sunt mai rar tranzacionate, ceea ce face de obicei ca preul
ofertei acestora s fie mai sczut n raport cu apartamentele cu una i dou odi. Aceast legitate
face ca preul la acest tip de apartamente s fi stabil pe o durat mai mare de timp. n cazul actual
este vorba de perioada decembrie 2009 - aprilie 2010.
ns n situaia dat pe pia cnd preul la apartamentele cu una i dou odi au sczut,
preul la apartamentele cu trei odi au rmas n mare parte la acelai nivel, n dependen de
sector. Cel mai mare pre este cerut pentru apartamentele din sectorul Centru 1057 /m 2 . Cel mai
mic pre este nregistrat pentru apartamentele din sectorul Buiucani i Ciocana, n medie 857
/m2.
Piaa imobiliar secundar din Republica Moldova pentru perioada decembrie 2009 aprilie 2010, a nregistrat schimbri considerabile. n condiiile unei oferte foarte mari pe
segmentul respectiv al pieei, pe de o parte, i reducerii cererii la acest tip de proprieti, pe de
alt parte, se observ o tendin de scdere n medie cu pn la 15 %, n dependen de
amplasare i numrul de odi. Situaia de pe pia este influenat de mai muli factori. n anii
2004-2006 au fost construite foarte multe apartamente i astfel piaa a devenit suprasaturat,
discrepana dintre cerere i ofert fiind foarte mare, chiar i n aceste condiii, vnztorii continu
s solicite preuri exagerate, ns deja se face observat umbra crizei, urmat de micorri de
preuri att pe piaa primar ct i pe cea secundar. Din pcate nu putem vorbi nc despre o
pia stabil, o pia care ar rspunde direct la factorii micro i macroeconomici, de aceea este
destul de dificil de a face anumite prognoze, referitor la ceea cum se vor comporta preurile.
Concluzii
Piaa imobiliar secundar din Republica Moldova, pentru perioada decembrie 2009
aprilie 2010, a nregistrat schimbri considerabile. Potrivit datelor Agentiei Relatii Funciare si
Cadastru, anul trecut n capital au fost nregistrate 8 615 de tranzacii cu apartamente - cu
tocmai aproape 60% mai puine dect un an n urm. n condiiile unei oferte foarte mari pe
8

segmentul respectiv al pieei, pe de o parte, i reducerii cererii la acest tip de proprieti, pe de

alta parte, se observ o tendin de scdere n medie cu pn la 15%, n funcie de amplasare i
numrul de odi. Situaia de pe piaa este influenat de mai muli factori. n anii 2004-2006 au
fost construite foarte multe apartamente i astfel piaa a devenit suprasaturat, discrepant dintre
cerere si oferta fiind foarte mare, chiar si n aceste condiii, vnztorii continu s solicite preuri
exagerate, ns, deja se fac simite efectele crizei, urmat de miorri de preuri pe toate
segmentele pieei imobiliare.
Piaa primar
Oferta pe piaa rezidenial primar (apartamente noi) din mun. Chiinau este, n prezent
format din 77 de proiecte situate n toate sectoarele oraului, cu o suprafa total de circa 890
900 m2, realizate de circa 50 de dezvoltatori. Proiectele n curs de realizare sunt localizate
preponderent n sectorul Botanica (24 proiecte), urmat de sectorul Centru (22 proiecte), Ciocana
(15 proiecte), Buiucani (8 proiecte) i Ricani (8 proiecte). Cea mai mare suprafa n vnzare o
au proiectele din sectorul Botanica (114 000 m2), urmat de sectorul Ciocana (66 000 m2),
Rcani (62 000 m2), Centru (59 000 m2) i respectiv Buiucani (23 000 m2).
Pentru luna martie 2010, preul mediu pe teritoriul municipiului Chiinau a reprezentat
757,49 euro pentru 1 metru patrat sau cu 2,03% mai puin dect preul mediu pentru luna
februarie 2010 i cu 9,71% mai puin decat preul mediu pentru luna noiembrie 2009, pentru
acelai eantion de suprafee locative aflate n vnzare.
Datorit scderii preurilor n ultimele 5 luni, preul mediu pentru 1 metru patrat de spaiu
locativ pe piaa rezideniala primar a municipiului Chiinau a ajuns, n prezent, mai jos de
nivelul din luna iunie 2009.
Loturi i cldiri de vil
Reducerea cererii pe acest segment al pieei (cldiri i loturi) este legat att de factorul
sezonier (perioada de toamn-var nu este cea mai favorabil pentru procurarea loturilor pentru
construcii), ct i de instabilitatea situaiei financiare i economice. Ateptarea cderii preurilor
la imobil duce la reducerea numrului potenialilor cumprtori. n consecin, probabil, ar putea
s se reduc investiiile i ritmuri mai reduse a dezvoltrii infrastructurii, aferente acestor loturi
de pmnt. n medie preul constituie de la 1000 pn la 4000 euro pe ar, n funcie de distana
de Chiinu a acestor loturi i prestigiul.
Lichiditatea segmentului case private este mai mic, dar fiind faptul c perioada de
expunere este mai mare i necesit investiii de capital foarte mari. ns, de regul, acest segment
reacioneaz" mai calm la factorii externi. De menionat c piaa apartamentelor este cea mai
9

sensibil la ateptrile privind schimbarea situaiei economice i politice n regiune, dup care
relativ mai puin nervos" reacioneaz piaa construciilor individuale i a loturilor de pmnt.
Tot mai mult lume prefer s aib casa proprie ntr-o zon ecologic pur n suburbii, n
orele pline de tihn sau n localiti nchise, populate de categorii de populaie mai omogen.
De interes deosebit se bucur loturile de pmnt pentru construciile locative, amplasate n
imediata apropiere a Chiinului: Tohatin, Bcioi, Cricova, vadul lui Vod, Stuceni, Dumbrava
i altele. n prezent pe piaa imobiliar a aprut un nou suflu n domeniul imobilului din suburbii.
Vorba este de orelele de vile. Exist variante atractive la o distan de cinci-opt kilometri de
capital. Ceea ce caracterizeaz aceste proiecte sunt tradiiile europene a arhitecturii i sigurana
imobilului din afara oraului".
Lund n considerare situaia actual, att n lume, ct i n ar, se poate de presupus c
n timpul apropiat cererea la construcii gata relativ ieftine, amplasate n apropierea Chiinului,
nu se va reduce. Deficitul de bani chiar va impulsiona cererea pentru aceste construcii. Totodat
este de ateptat c se va reduce cererea la terenurile libere pentru construcie.
Construciile comerciale
Preurile nalte, care o perioad ndelungat au crescut foarte rapid, au dus la reducerea
cererii la imobilul comercial. Pn nu demult ns profiturile nalte ale companiilor i
posibilitatea de a lua credite pentru procurarea imobilului comercial compensa acest handicap.
Dar dup ce condiiile de creditare s-au nrutit, muli dintre cumprtori nu-i pot permite s
cumpere imobilo n credit la ratele actuale ale dobnzii, mai ales n condiiile n care volumul de
creditare s-a redus.
Suntem siguri c scderea cererii la imobilul comercial a fost dictat, n mare parte, de
faptul c multe persoane, care au hotrt s cumpere imobil, amn procurrile pn la vremuri
mai bune. Unii ateapt c preurilor vor cobor brusc i astfel vor avea posibilitatea de a procura
cu aceeai bani un imobil mai bun sau acelai imobil, dar mult mai ieftin. Alii ns nu au
ncredere n ziua de mine, de aceea amn achiziia. Aceste persoane pur i simplu doresc s
mai studieze piaa pentru a nelege n ce msur criza va afecta situaia lor financiar.
La moment, preurile la imobilul comercial au nceput s scad lent. Situaia real e de
aa natur c proprietarii nu sunt gata psihologic s accepte aceste reduceri i dau dovad de
nervozitate. Dac n perioada de pn la criz reducerea preurilor n tranzacii constituia 3-10%,
acum este timpul cumprtorului", care dicteaz condiiile i astfel se ajunge la o cedare" de
pre de pn la 20-30%. Construciile comerciale sunt supraevaluate i n cazul n care
vnztorul cedeaz din pre, el, de fapt, cedeaz din costul supraevaluat.

10

Chiria spaiului locative

n legtur cu faptul c muli cumprtori au amnat pentru vremuri mai bune achiziiile,
a nceput s creasc cererea pentru nchirierea imobilului. La fel ca i n anii precedeni, cele mai
solicitate sunt apartamentele cu 1-2 odi, deficitul crora se resimte tot mai mult. De menionat
faptul c n medie preurile sunt ntr-o continu cretere. La finele anului 2009, preurile medii la
nchirierea pe o perioad ndelungat constituia: ala apartamentele cu o odaie .- 150-220 , cu
dou odi - 180-250 , cu trei odi - 250-400 pe lun.
Pe de alt parte, cererea la apartamentele scumpe (n diapazonul de preuri de 500-600
pe lun) cererea scade. Explicaia ar fi c fluxul de investiii de peste hotare s-a subiat, veniturile
n mediul de afaceri s-au redus, ca urmare, s-a trecut ntr-un regim de economie.

1.2 Analiza segmentului de pia la care se refer obiectivul investiional

Bunurile imobiliare au valoare, dac prezint o anumit utilitate pentru un oarecare grup
de consumatori. Utilitatea este proprietatea bunului imobiliar de a satisface nevoile
consumatorului, ntr-un anumit loc i ntr-o anumit perioad de timp. Bunul imobil trebuie s
fie, de asemenea, relativ deficitar. Numai n acest caz potenialul cumprtor manifest interes
fa de cutarea unui anumit fel de bun imobil i tendina vnztorilor de a diversifica
sortimentul de bunuri imobile comercializabile.
Oferta reprezint cantitatea de bunuri imobiliare scoase pe pia la anumite preuri.
Cererea este cantitatea de bunuri imobiliare pe care potenialii cumprtori ar vrea s le procure
la anumite preuri. Interaciunea dintre cerere i ofert determin preul bunurilor imobiliare.
ntr-o perspectiv de lung durat, cererea i oferta se manifest ca factori eficieni de modificare
a preurilor. Dar ntr-un interval de timp scurt, cererea i oferta nu pot determina ntotdeauna
preul de vnzare a bunului imobiliar, ntruct funcionarea pieei este distorsionabil de
monopolul asupra bunurilor imobiliare, de controlul i sistemul de reglementare a relaiilor de
pia pe care-l instituie statul.
Piaa imobilului comercial este unul din sectoarele cele mai nchise i puin de neles
pentru majoritatea companiilor, investitorilor i observatorilor. Acesta se exprim chiar i n
cantitatea operatorilor acestei piei doar cteva uniti, contra ctorva zeci de companii, care
lucreaz cu noile construcii sau pe piaa imobilului secundar.
Piaa imobilului comercial poate fi divizat n urmtoarele segmente:
piaa imobilului de oficiu;
piaa obiectelor comerciale;
piaa hotelurilor;
11

 alte segmente.

Piaa imobilului
de oficiu

Piaa obiectelor
comerciale

Piaa imobilului
comercial

Piaa hotelurilor

Alte segmente

Figura 2. Segmentarea pieei imobilului comercial

Sursa : [alctuit de autor n urma sintezei bibliografice]
Piaa imobilului destinat oficiilor
Dac ne vom referi la piaa imobilului de oficiu, putem spune c ele se clasific n:
oficiu de clasa A;
oficiu de clasa B;
cldire administrativ de clasa C.
Etapa de tranziie spre economia de pia i pune amprenta i asupra modului de
desfurare a unei afaceri, prin exigenele sporite pe care le ridic piaa imobilului de oficii. n
ultimii ani, piaa oficiilor nchiriate nregistreaz un dinamism fr precedent, cu consecinele
respective asupra ramurilor conexe.
Cu o rat de cretere de circa 15% anual, piaa oficiilor nchiriate este una dintre cele mai
deschise i receptive pentru majoritatea companiilor i investitorilor. Aceasta se exprim prin
numrul relativ mare a operatorilor, dar i a clienilor att locali, ct i strini. Potrivit portalului
Yellow Pages Moldova, pe piaa din capital opereaz aproximativ 10 companii cu domeniul de
activitate nchirierea spaiilor pentru oficii.
Plus la aceasta, cldirile administrative, hotelurile, instituiile tiinifice, pe lng
serviciile de baz continu s acorde spre nchiriere spaii pentru oficii. ns, conform estimrilor

12

agenilor imobiliari, tendina principal, n prezent, este cererea sporit pentru oficiile din
categoria cea mai nalt (A) din cadrul centrelor de business.

Preuri n funcie de categorii

Preurile pe piaa imobilelor cu destinaie de afaceri oscileaz n limita a 15 i 30 euro
m.p., suprafaa total disponibil n Chiinul fiind de 120 000 m.p. Spaiile oferite spre
nchiriere variaz ntre 70 i 500 m.p. ,,Companiile nchiriaz spaii mari - de 200-500 m.p.,
ceea ce mai nainte era o raritate, menioneaz Ghenadie Gurdi, specialist n administrarea
imobilelor comerciale de la Bursa imobiliar ,,Lara. Structura piee de oficii demonstreaz c
spaiile moderne ocup nc o cot relativ mic. Astfel, din suprafaa total de oficii disponibile,
celor de categoria A i B le revine o cot de 25%, iar restul 50% sunt birouri de clasa C (oficii
din cadrul cldirilor administrative, hotele). Preurile sunt stabilite n funcie de categorie, dar i
n funcie de amplasarea obiectului, starea lui tehnic, suprafaa i gradul de finisare a
ncperilor.
,,Primul i principalul indicator de preuri este locul amplasrii oficiului, afirm
Alexandru Panov, director general al Kentford Capital Corporation SA. Potrivit lui, ,,un oficiu de
calitate trebuie s fie amplasat n centre de afaceri, situate n partea central a oraului i care s
reprezinte nite locaii prestigioase.
Astfel, putem conchide c cererea pentru oficii de lux este n continu cretere. Acest fapt
este demonstrat i de datele Bursei Imobiliare ,,Lara: volumele declarate de construcie a
oficiilor de clas ,,A, pentru perioada anilor 2007-2011, sunt de circa 100 mii m.p. De
asemenea, este necesar de remarcat faptul apariiei unor noi participani pe pia, inclusiv a
companiilor investitoare occidentale cu proiecte ambiioase: centrul de afaceri din strada A.
Mateevici, centrul CC ,,Moldova, Sky Tower, Le Roi i altele.
Dezvoltarea pieei oficiilor atrage dup sine i creterea cerinelor arendailor:
companiile ce arendeaz spaii solicit condiii calitative, cu infrastructura necesar i reele
moderne de asigurare cu energie electric, ap i canalizare, comunicaii, precum i servicii de
supraveghere video.
Potrivit specialitilor la Bursa ,,Lara, circa 60% din beneficiarii de oficii sunt companii
locale, iar restul de 40% - companii mixte sau ntreprinderi cu capital strin (italiene, romneti,
ruseti, ucrainene).
13

Prognoze, tendine
,,Piaa spaiilor de birou este destul de atractiv i de perspectiv. Chiar dac construcia
unui centru de business presupune investiii enorme, rentabilitatea este destul de bun. Nu
ntmpltor pe acest segment de pia ncearc s ptrund investitori strini, susine Alexandru
Panov.
Actualmente tendina de baz este darea n exploatare a unor centre de bussines moderne.
Investiiile pentru construcia unui centru de business se ridic pn la 10 mil. euro (un centru de
business de elit cu o suprafa de 10 000 m.p.). Rentabilitatea medie a unei astfel de afaceri este
de 8% anual, fa de 3% n Europa Occidental, iar investiiile pot fi recuperate ntr-o perioad
de pn la 10 ani. n segmentul de pia lux (clasa A), n prezent, lupta se duce ntre centrele de
business Sky Tower, Ipteh i Le Roi. Cererea de birouri este mare i n imobilele amplasate pe
strzile centrale din sectoarele capitalei: Rcani - bd. Renaterii i Moscova, Botanica - bd.
Dacia, Buiucani bd. Alba Iulia.
Potrivit unui studiu privind dezvoltarea economic a Chiinului, realizat n cadrul i cu
susinerea PNUD, ,, actualii proprietari ar putea s cedeze din participaiile lor din capitalul
social n favoarea unor noi investitori, pentru a favoriza dezvoltarea i modernizarea acestui
segment din economia naional.
n ceea ce privete prognozele, exist ateptri sporite c taxa de chirie va crete cu 1215%. Operatorii de pe pia spun c preurile sunt ntr-o dependen direct de rata inflaiei,
evoluia cursului dolarului american, dar i ali factori capabili s influeneze preurile oricrui
produs.
Piaa obiectelor comerciale
Referitor la piaa obiectelor comerciale, putem spune c concurena pe piaa centrelor
comerciale crete permanent, iat de ce fiecare companie de construcii ncearc s adauge la
proiectul su o serie de avantaje i s mreasc atractivitatea lui, att pentru locatari, ct i pentru
vizitatori.
Situaia real pe piaa imobilului comercial n al doilea semestru 2009 pentru mai muli s-a
dovedit a fi neateptat. Conform statisticii ultimilor cinci ani, perioada din septembrie pn la
decembrie fusese vrful de vnzri anume de imobil comercial, fiind condiionat de acel fapt, c
companiile, care planificau n viitor s procure imobilul pentru activitatea sa de ntreprinztor
sau pentru investirea mijloacelor sale, se grbeau s efectueze cumprarea pn la sfritul
14

anului. Astfel cumprarea imobilului se lua n cont ca cheltuieli i compania i-a optimizat
impozitele conform rezultatelor anului. Dac e s vorbim de preurile la imobilul comercial
atunci se poate de afirma ca acest segment a fost primul care a recioant la criz. Potrivit
amalistilor dac n prima jumtate a anului, preurile au sczut cu 10%, n semestrul urmtor
piaa pur i simplu a intrat n impas. Bursa Lara arat c cererea pentru imobilele comerciale s-a
redus cu 60-65%. Cumprarea imobilului are loc, de regul, odat cu dezvoltarea afacerii, ns,
n condiiile n care veniturile au sczut brusc, important este s se menin pe linia de plutire i
se renun la investiii majore.
Cauzele principale care au dus la situatia de stagnare a acestui segment de piaar putea fi:

Cerere joas (micorarea cumprrilor de investiii, lipsa creditelor pentru cumprtori,

preuri nalte);

Dorina de a amna cumprarea pn la timpuri mai bune;

Fond informaional- datorit acestui factor situaia cu preuri la imobil ncepe s se

asemene cu speculaiile la burse de valori.

1.3 Argumentarea necesitii realizrii proiectului investiional

Schimbarile care au avut loc in ultimele decenii pe plan economic a conditionat ritmuri
rapide de dezvoltare la toate nivelurile i n ramurile economiei naionale.
Pentru soluionarea sarcinilor strategice de dezvoltare a economiei rii este necesar
mobilizarea resurselor investiionale i financiare considerabile. Creterea investiiilor este unul
din factorii de baz, care contribuie la creterea nivelului produciei industriale, ameliorarea
complex a economiei naionale, soluionarea problemelor ce in de renovarea bazei tehnice i
tehnologice, precum i a fondurilor fixe ale ntreprinderilor.
Acticitatea investiional n domeniul imobilar ocup un loc important n ntregul proces
investiional al oricrei ri. Este genul de activitate care necesit resurse financiare considerabile
cu un termen de recuperare mare, i unde produsul creat poate genera fluxuri de lichiditi timp
ndelungat.
Republica Moldova devine o ar tot mai atractiv pentru cei interesai s fac afaceri cu
proprieti, dar n acelai timp, investitorii trebuie sa fie atenti, pentru ca este o pia n
dezvoltare, i implicit imatur i riscant. Investind n proprietii m R. Moldova , oricine are
ansa de a obine un profit bun.

15

ns, pentru dezvoltarea procesului investiional este necesar un climat investiional mai
favorabil, care include stabilitatea macroeconomic pe termen lung, stabilitatea legislaiei ce va
asigura drepturile investitorilor i reguli clare privind activitatea investiional, dezvoltarea
infrastructurii de afaceri, inclusiv serviciile financiare, juridice etc., precum i alte componente,
printre care transparena n activitatea organelor de stat, ncredea n mediul de afaceri etc.
Un factor de o importan major care s sporeasc eficiena unui proiect investiionale,
este spectrul prin care se efectuiaz analiza preinvestiional. Anume la aceast etap se va
urmri identificarea celui mai convenabil amplasament, att din punct de vedere economic,
social, tehnic i ecologic, ns pentru aceasta este necesar ca preventive s se desfoare o
analiz complex, care s cuprind toate aceste elemente sub toate aspectele.
Modul n care sunt abordate aceste studii bazate nu pe supoziii ci pe criterii tiinifice,
influeneaz n mod direct, volumul cheltuielilor de execuie, exploatare, i ntreinere ulterioar
a obiectului de investiii.
Actual, n condiiile unei nviorrii a activitii investiionale n Republica Moldova,
caracterizat prin sporirea volumului construciilor, n primul rnd a imobilului locativ i
commercial, segmental de pia spre care s-a orientat proiectul respectiv l-a constituit segmental
imobilelor cu destinaie comercial.
Pentru identificare locului amplasrii iniial a fost desfurat o analiz care a avut ca scop
elucidarea unor astfel de aspecte:

n ce sector al pieii exist nie de acoperire;

Care este nivelul probabil pentru vnzarea spaiilor construite;

Prognoza rentabilitii proiectului n regiunea respectiv;

Nivelul concurenei pe segmental de pia dat, etc.

n urma analizei situaiei de pe piaa imobilului comercial, i anume a centrelor

comerciale, atenia s-a orientat ctre oraul Orhei, unde dezvoltarea unui asemenea proiect ar
avea perspective destul de mari.
Privind segmentul de pia al centrelor comerciale, regiunea dat dispune de 5 centre
comerciale, pentru acestea fiind caracteristic faptul c se bazeaz pe comercilizarea specializat
unor mrfuri, i faptul c sunt amplasate dispersat n cadrul oraului. de aceea construcia unui
centru comerciale care sa ofere n comercializare o diversitate larg de produse, va satisface n
mod evident locuitorii acestei regiuni. Pe lng faptul ca va satisface necesitile populaiei,
acesta va genera i noi locuri de munc.

16

Centru comercial

va fi amplasat n zona central a oraului , pe locaia fostului

Cinematograf. Suprafaa total a complexului va fi de 1500 mp. Acesta este grupat pe parter,
dou etaje i cuprinde o arip unde va fi construit o cldire de birouri.
Dezvoltarea orasului Orhei impune pe lng alte aspecte ce in dezvoltarea regional
necesitatea implementrii unui concept modern de centru comercial care va cuprinde att spaii
comerciale, ct i zone destinate birourilor, va reprezenta punctul central al comerului i al
afacerilor.

Capitolul II. CONCEPIA I ECHIPA PROIECTULUI DE DEZVOLTARE

A IMOBILULUI
2.1 Descrierea cerinelor arhitecturale i tehnice
Construciile snt destinate a creea condiii optime pentru adpostirea i desfurarea
activitii vieii innd seama de condiiile naturale impuse de natur sau mediul nconjurtor n
mijlocul cruia se amplaseaz.
Factorii principali care determin concepia, alctuirea i modul de execuie ale
construciilor snt n general urmtorii: omul, activitatea omului i mediul.
Fiecare construcie sau element de construcie trebuie s satisfac un ansamblu de
condiii tehnice sau cerine tehnico-economice principale, care privesc durabilitatea, rezistena la
foc i condiii de rezisten, fizice, arhitectonice, economico-organizatorice.
Durabilitatea, adic durata de funcionare normal a principalelor elemente de
construcie, fr pierderea calitilor necesare de exploatare. Durabilitatea se refer la: rezistena
la nghe-dezghe a materialelor i elementelor de construcie; rezistena la umiditate; rezistenta
la aciunea biologic a microorganismelor i rezistena la coroziune.
Rezistena la foc reprezint capacitatea construciei de a rezista la solicitrile termice i
mecanice produse n timpul i din cauza incendiilor. Din punctul de vedere al rezistenei la foc,
elementele de construcie depind direct de materialele din care se execut i se caracterizeaz
prin gradul de combustibilitate i limita de rezisten la foc.

Combustibilitatea unui material sau element de construcie reprezint capacitatea acestuia

de a se aprinde i de a arde n continuare, contribuind la creterea cantitii de cldur dezvoltat
de un incendiu.
Limita de rezistenta la foc a unui element de construcie este perioada de timp (n ore) n
care acesta dei supus aciunii temperaturilor nalte, i pstreaz stabilitatea i se poate opune
propagrii incendiilor.
17

Condiiile prin care se asigur rezistena i stabilitatea construciilor sub aciunea

solicitrilor se refer la capacitatea portant, deformaiile, fisurarea i oboseala elementelor de
rezistent. n afara acestora trebuie respectate i condiiile de exploatare specifice fiecrei
construcii (uzur, oc etc.).
Condiiile fizice i igienice de exploatare sunt legate de factorii fizici exteriori sau
interiori ai ncperilor (temperatura, viteza i umiditatea aerului, variaiile de temperatur,
lumin etc.). Aceste condiii sunt importante pentru realizarea confortului (termic, fonic, de
iluminare, de ventilaie etc.) i al igienei n cldiri.
Condiiile de ordin arhitectural-estetic asigur construciilor un aspect plcut, cu o
plastic i o compoziie arhitectonic corespunztoare.
Condiiile economico-organizatorice privesc n special costul construciilor, modul de
executare i posibilitile de industrializare a construciilor, materialele folosite, soluiile alese
etc.
Eficiena economic a construciilor se obine prin reducerea maxim a consumurilor
pentru executarea i ntreinerea construciilor, care se poate realiza prin alegerea just a
amplasamentului construciei, folosirea celor mai eficiente materiale, stabilirea volumelor
minime ale construciilor, dimensionarea just a elementelor de construcie, posibiliti simple de
montaj, organizarea raional a lucrrilor de construcii etc.[6, 203-204].
Cerinele funcionale, datele exterioare i condiiile de exploatare reprezint ansamblul
elementelor a cror rezolvare tiinific este necesar pentru concepia de ansamblu a
construciei. Cerinele funcionale pentru diferite tipuri de construcii indicate n prescripiile
oficiale se mbuntesc odat cu ridicarea general a nivelului de via social, n funcie de
posibiliti i se completeaz odat cu dezvoltarea generala a tiinelor.
Centrele comerciale trebuie s reprezinte complexe interconectate de obiecte, cu
zonificare funcional, n funcie de tipul comerului i al serviciilor prestate, proiectate n scopul
comercializrii produselor .
Imobilele comerciale trebuie s dispun de ncperi pentru depozitarea inventarului,
utilajului i echipamentului de comer, pentru standuri, parcri auto, bloc administrativ,
laboratoare (dup caz), punct medical, camere pentru pstrare, instalaii sanitare, WC, spaiu de
depozitare a deeurilor i gunoiului etc.
Unitatea comercial trebuie, de asemenea, s dispun de obiecte de infrastructur pentru:
deservirea populaiei: cas de schimb valutar; birou de reclam; atelier pentru reparaia
aparatelor electrocasnice, ceasurilor, nclmintei; atelier fotografic; studiou de
nregistrare audio-video; magazin i atelier de bijuterii; xerox, fax; frizerie etc.;
18

 reea de alimentaie public: cantin; restaurant; cafenea cu specific naional; culinrie;

grtare - mici; buticuri pentru comercializarea buturilor alcoolice, igrilor, produselor
alimentare, vinurilor i divinurilor, produselor de panificaie i cofetrie etc.;
reea de buticuri, chiocuri pentru comercializarea: produselor audio-video; tipriturilor,
periodicelor; suvenirelor i articolelor de artizanat (picturi, ceramic i altele);
obiecte pentru divertisment: cinematograf, internet-cafenea, camer pentru copii; aparate
pentru jocuri, att pentru maturi ct i pentru copii etc.
Un ir de edificii vor fi destinate pentru deservirea centrului comercial: ci de acces, paz
i securitate, asigurarea cu energie electric i termic, sisteme de alarm i antiincendiare etc.

Caracteristicile de baz ale terenurilor destinate spaiilor comerciale

Terenurile care urmeaz s fie atribuite pentru realizarea proiectului investiional trebuie
s corespund urmtoarelor cerine:
1. Suprafaa terenului: Pentru construcia centrelor comerciale se va atribui un teren cu o
suprafa nu mai mic dect suprafaa obiectului comercial care va fi construit n conformitate cu
documentaia de proiect. Suprafaa terenului ce urmeaz a fi atribuit investitorului pentru
construcia obiectelor comerciale, va fi calculat n modul urmtor: la fiecare 1 metru ptrat de
suprafa total a obiectului se va atribui o suprafa de teren n mrime de 0,5 metri ptrai
pentru amplasarea infrastructurii sociale, 0,5 metri ptrai pentru infrastructur tehnic i de
exploatare a imobilului, 1 metru ptrat de teren pentru amplasarea pavilioanelor staionare i
expoziionale. Pentru organizarea parcrii auto se va atribui cte 2 metri ptrai de teren la 1
metru ptrat de teren repartizat pentru amplasarea tuturor spaiilor comerciale (centru comercial,
pentru amplasarea obiectelor sociale, a infrastructurii tehnice, pavilioanelor staionare i
pavilioanelor expoziionale). [1]
2. Amplasamentul terenurilor: Terenurile atribuite pentru realizarea proiectului investiional,
dup posibilitate, trebuie s fie amplasate n centrul localitilor ori n locurile cu trafic auto i
pietonal intens i unde se afl tradiional zonele de comer locale. Terenurile nu trebuie s fie
situate n apropierea cimitirelor, instituiilor de nvmnt, spitalelor, grdinielor de copii i
altor obiecte n preajma crora este interzis ori limitat desfurarea comerului, sau care
creeaz impedimente pentru comerul cu mrfuri alimentare i nealimentare.
Terenurile trebuie s fie libere de orice restricii i destinaia lor s permit fr
impedimente efectuarea construciilor capitale i amenajarea parcrilor

19

Terenurile trebuie s permit din punct de vedere geologic efectuarea construciilor

capitale. Ele nu trebuie s fie amplasate n regiuni nmltinite, n zone de alunecri de teren, s
nu existe rpe, goluri subterane, izvoare ori ape subterane ieite la suprafa, solul lor s nu
necesite construirea fundamentului pe piloni, iar relieful s fie linitit. Terenurile nu trebuie s
aib construcii capitale, demolarea crora s fie legat de evacuarea cetenilor ori altor
deintori de teren. Nu pot fi atribuite terenuri sub liniile de tensiune nalt.
Terenurile, dup posibiliti, trebuie s fie asigurate sau amplasate n imediata apropiere a
reelelor inginereti, necesare pentru exploatarea supermarketului (gaze, ap, canalizare,
electricitate, telefonie, Internet etc.), i s nu necesite construcia staiilor de transformatoare
electrice.
Terenurile trebuie s fie asigurate cu ci de acces ale transportului auto privat i
transportului public. Ele trebuie s fie deschise i ctre o cale de acces principal a localitii, i,
dup posibiliti, s fie n imediata apropiere a cilor i rutelor transportului public local.
Forma terenurilor trebuie s fie dreptunghiular (patrulateral), conform formatului
centrului comercial respectiv.[1]
Conceptul Centrului Comercial definesc tipul lui, mrimea i specializarea. Specialitii
vorbesc despre Centre Comerciale de importan urban, de sector i de microraion. Solicitarea
acestor obiecte depind de deciziile de volum i planificare, facilitatea trecerii de la un nivel la
altul a cldirii i design-ul, care creeaz o anumit atmosfer. Cu ct centrul comercial este mai
deprtat de centru, cu att numrul de nivele este mai mic n raioanele de locuit cererea fa de
numrul de etaje nu este dect de dou.
La momentul actual se atest tendina de a mri suprafeele necomerciale n centrale
comerciale. Pentru cumprtor este mai plcut s vin la magazin, unde snt hall-uri largi, scaune
copaci, havuzuri, dect s treac prin mulimea de rnduri de vnzare, care amintesc un blci de
boarfe. Dar i aici este nevoie de un anumit bilan, deoarece suprafeele prea libere lispesc
magazinul de confort i creeaz pustieti simitoare. Raportul normal este considerat 60-70% i
40-30% din totalul suprafeei comerciale a centrului comercial.
Corespunztor cota suprafeelor, ocupate de gheretele comerciale constituie 60-70% din
suprafaa comercial total, iar cota suprafeelor adiacente comerului o constituie 30-40%.
n afar de acestea, orice concepie nu este doar dorina developer-ului, care pot fi reduse la net
de mna nemulumit a lucrtorilor magazinelor. Iar reeducarea chiriailor, pare a fi o ocupaie
de prisos, de aceea este necesar de indicat toate condiiile n contract. Cumprtorii pot fi siguri
c design-ul i planificarea centrului comercial este n minile profesionitilor. Iar deservirea este
o chestiune de timp.
20

2.2 Studiul de marketing privind echipa proiectului

Complexitatea i amploare unui proces investiional implic pentru realizarea o
multitudine de persoane, fiecare dintre care i are prpriul rol, i, ntr-o msur sau alta , de
fiecare depinde soarta proiectului.
De aceea este foarte important ca la etapa formrii echipei proiectului s fie analizate
toate aspectele legate de capacitile i experiena fiecruia din cei implicai n cadrul proiectului,
deoarece unele aspecte neobservate pot genera mai trziu devieri ale proiectului de la cele
planificate.
Proiectul care a fost supus spre analiz va fi realizat de ctre beneficiarul proiectului i o
firma de construcii care va prelua executarea tuturor lucrrilor pe parcursul desfurrii
proiectului.
Firma de construcii a fost selectat n urma analizei firmelor din ora care au n profilul
lor de activitate genul dat de lucrri. Au fost analizate urmtoarele firme de construcii:

Cosmont S.A;

Vorifor S.R.L;

Construcia-24 S.A.

Monolit

Lusmecon

Tehmocons

Selecia firmei s-a bazat pe urmtoarele criterii de evaluare:

Reputaia companiei;
Experien n domeniul managementului construciilor de tip social;
Experien de lucru n cadrul proiectelor similare;
Proceduri de asigurare a calitii, garanie, standarde de calitate implementate;
Posedarea licenei pentru executarea tipurilor necesare de lucrri;

21

n final s-a decis c pentru executare tuturor lucrrilor i pregtirea pentru darea n
exploatare a centrului comercial s fie antrenat S.A Cosmont avind ca domeniu de
specialitate construcii civile i industriale.

Beneficiar

S.A Monolit

Subantreprenori

Figura 3: Echipa proiectului

22

Capitolul III. STRUCTURA FINANRII

3.1 Descrierea surselor de finaare posibile
Activitatea de investiii necesit resurse financiare a cror formare este stimulat de
mecanismele economieie de pia i de prghiile financiare , fiscale utilizate de ctre stat.
n economia de pia, fiecar agent economic i constituie fondul pentru investiii de sine
stttor, tinznd s utilizeze ct mai efficient sumele respective.
Sursele de finaare pot fi clasificate n diferite moduri. Dup origine, sursele investiiilor pot
fi clasificate n surse proprii, atrase i mprumutate. [2,p.24]
Sursele proprii de formare a resurselor investiionale includ:
Parte din profitul net cptat n urma activitii economice;
Amortismentul acumulat,care servete pentru finanarea nnoirii activelor fixe ajunse la
limita duratei de funcionare la fel i pentru necesitile de dezvoltare modernizare;
Polia de asigurare pentru acoperirea pierderilor legate de pierderea proprietii;
Investiii financiare de lunga durat, efectuate anterior i termenul crora expir n
perioada dat;
Reinvestirea sumei cptat n urma vnzrii unei pri din fondurile fixe;
Parte din activele circulante imobilizate n investiii.
Sursele atrase de formare a investiiilor includ:
Emiterea i vnzarea de aciuni se folosete deseori pentru sporirea capitalului firmei;
Emitere certificatelor investiionale (n cazul fondurilor de investiii);
Alocaii n fondul statutar din partea altor investitori;
Mijloace acordate de ctre stat pentru investiii. Statula aloc fonduri pentru investiii
n volume ct mai mici posibile asigurnd cu resurse doar domeniile care sint absolute
necesare, dar care nu pot face fa concurenei sau pe cele ce constituie monopolul
statului.
Sursele mprumutate de formare a resurselor investiionale cuprind:
mprumuturi bancare pe termen lung i mijlociu se folosesc n cazul insuficienei
mijloacelor proprii ale firmei. n funcie de garaniile care stau la baza lor, creditele
pentru investiii pot fi:
23

mprumuturi bancare pe baza garaniilor materiale. Garaniile se refer la capitalul sau

patrimonial firmei, n special la unele elemente ale activului imobilizat, care ar putea fi
transformate uor n lichiditi.

Credite ipotecare. Se ipotecheaz, de obicei, cldiri, terenuri, mijloace circulante cu o

convertire rapid n lichiditi.

Credite de tip cash- flow. Aceste credite nu snt garantate material. Singura garanie o
constituie studiul de fezabilitate al afacerii.

Credite externe, care snt de mai multe categorii:

a) credite guvernamentale sau cu garanie guvernamental n spatele crora st un stat;
b) credite bancare, cnd riscul este suportat de exclusiv de banci;
c) credite acordate de instituii internaionale- aceste credite se acord pentru obiectivele
vitale din cadrul de restructurare, fr garanii materiale;
emisie de obligaiuni- este o form clasic de finanare a activitii investiionale;
mprumut fiscal investiional acordat ntreprinderilor de ctre stat n scopul stimulrii
investiiilo reale n anumite sectoare ale economiei;
Leasing investiional, un sistem special de finanare a investiiilor prin intermediul
cruia se inchiriaz utilaje i masini moderne, tehnic de calcul, mijloace de transport i
alte bunuri mobiliare i imobiliare de la unitile specializate, n schimbul unei chirii.
n procesul realizrii proiectului investiional beneficiarul se va confrunta cu urmtoarele
probleme:
Determinarea raportului optim dintre mijloacele proprii i atrase;
Determinarea celor mai rentabile surse de finanare pentru proiectul respective;
Selectarea mecanismelor eficiente pentru atragerea finantelor si rambursarea
resurselor financiare( att proprii cit si a celor atrase);
Organizarea finanrii activitii specialitilor i organizaiilor implicate n realizarea
proiectului.
n procesul de finanare a proiectului investiional este foarte important de a se respecta
bilanul dintre investirea mijloacelor proprii i atrase, astfel nct s fie asigurat eficiena
proiectului.

24

3.2 Analiza ofertelor creditelor bancare

Etapa premergtoare celei de selectare a surselor de finaare strine este cea de analiz a
creditelor oferite de diverse instituii de creditare, pentru ca decizia luat n acest sens s asigure
un efect maxim n rezultatul realizrii proiectului.
Pentru analiza comparat a ofertei de credite bancare pentru investiii au fost utilizate
informaii furnizate de urmtoarele bnci:
1) BC Moldindconbank SA;
2) BC Investprivatbank S.A.;
3) BC EuroCreditBank S.A.;
4) BC UNIBANK S.A.;
5) BC Energbank S.A;
6) B.C Victoriabank SA;
n analiza respectiv s-au urmrit aa aspecte ca: documentaia necesar pentru obinerea
creditului, termenul creditului, suma maxim a creditului, garaniile necesare, rata dobnzii.
Referitor la documentaia necesar pentru obinerea creditului reiese c toate bncile
prin documentaiile solicitate urmresc:

O analiz a rentabilitii activitii desfsurate de solicitantul creditului pentru investiii;

O asigurare pentru rentabilitatea proiectului de investiii pe baza planului de afaceri si

a studiului de fezabilitatea solicitat n acest sens;

O asigurare pentru capacitatea de plat, aceasta va trebui s fac fa la rambursarea

serviciului datoriei si la cheltuielile de funcionare pentru activitatea desfsurat precum
i cele aferente proiectului de investiii, pe baza fluxului de ncasri i pli.

Referitor la durata de acordare n urma analizei datelor oferite de Bancile respective, s-a
putut observa perioada de acordare este aceeai, diferena fiind n faptul c unele bnci, de
exemplu BC Victorianank SA coreleaz durata de acordare a creditului cu dimensiunea si
complexitatea proiectului, ciclul de producie al ntreprinderi, valorilor n mrfuri i materiale
propuse n calitate de asigurare, ceea ce ar nsemna o corelare a duratei creditului cu
particularitile proiectului de investiii.
BC Mobiasbanca SA include ca i avantaj la finanarea proiectelor investiionale,
faptul c eliberarea creditului poate fi efectuat n trane pe masura necesitilor iar dobanda se
va calcula de la suma creditului efectiv eliberat, iar graficul de rambursare a creditului se va
determina innd cont de sezonalitatea afacerii.
25

Privind valoarea creditului toate bncile solicit companiilor participarea cu resurse

proprii la finanarea proiectului de investiii.
Referitor la doband, datele furnizate de bnci sunt sintetizate n tabelul de mai jos:
Tabelul 1
Comparaie privind creditul pentru investiii utiliznd criteriul dobnzii
Instituia financiar- creditar
1) BC EuroCreditBank S.A.;
2) BC Investprivatbank S.A.;

Rata dobnzii
26%- n lei
Rata de credit se fixeaz n dependen de tipul
produsului creditar, termenul de creditare, valuta n care
se elibereaz creditul, periodicitatea plii dobnzii i
desigur

3) BC UNIBANK S.A

debitorului.
26% -lei

4) BC Energbank S.A

16% - n valut
25% - lei

5) B.C Victoriabank SA

18% - n valut
25% - lei

dependen

de analiza

financiar

17% - pentru Dolari SUA

18% - pentru Euro
6)Mobiasbanca

11%

3.3 Argumentarea selectrii structurii finanrii i determinarea costului capitalului

Pornind de la faptul c pentru finanarea proiectului de investiie prezentat sursele proprii
nu sunt suficiente este necesar apelarea la un credit bancar. Din costul total al proiectului (fig. 4)
care constituie 340 mii euro, ntreprinderea poate asigura finanarea unui procent de 75 %.
Diferena(25%) ar trebui acoperit din surse externe.

26

Structura de finanare
300
300
250
200
100

150

capital propriu
Capital mprumutat

100
50
0

Figura. 4 Structura de finanare a proiectului

n calitate de resurse mprumutate ntreprinderea va utiliza un credit bancar n valut, pe o

perioad de 4 ani. n baza analizei ofertelor bancare s-a decis de a se apela la uncredit bancar de
la BC Energbank S.A. deoarece limita creditului se stabilete de conform valorii activitii,
pentru care se acord creditul, rentabilitatea conform business-planului, argumentarea tehnicoeconomic activitii, pentru care se acord creditul, lund n consideraie capacitatea
beneficiarului de a rambursa credit i a achita rata dobnzii, deasemenea i istoria creditar a
clientului.

27

Capitolul IV. EVALUAREA PROIECTULUI

4.1 Aprecierea datelor iniiale
Aprecierea eficienei proiectelor de investiii se bazeaz pe folosirea unui sistem de
indicatori. Orice indicator de efien folosit la evaluarea proiectelor de investiii exprim
rezultatul comparrii costurilor i avantajelor economice( eforturilor) associate proiectelor
respective.
O cerin a mediului de afaceri actual impune folosirea unui sistem ct mai complet al
indicatorilor de eficien actualizai.
Pentru o corect evaluare a eficienei economice a unui proiect, este nevoie, n primul
rnd, de identificarea complet i corect a tuturor parametrilor de efort i de efect, apoi, n
funcie de condiiile concrete, se construiesc acele corelaii care au relevana pentru factorii
decizionali.
Analiza proiectul se efectuiaz pe o perioad de 8 ani.
Algoritmul de calcul:
1. Valoarea investiiei (I): reprezint suma dintre valoarea lucrrilor de construciimontaj i valoarea utilajelor. Valoarea lucrrilor de construcii-montaj se determin ca
produs dintre valoarea LCM pe metru ptrat i suprafaa total a imobilului :
Costul total al lucrrilor de construcii montaj se determin :
LCM = LCM 1m2 * STutila = 0, 2*1500 = 300 (mii euro)

(4.1)

Unde: LCM- Costul total al lucrrilor de construcii montaj, (euro);

LCM 1m2 - Costul lucrrilor de construcii-montaj pentru 1m2 de STutila ,euro/ m2;

STutila - Suprafata total util, m2;

I = LCM + I utilaj =300 (mii euro) +150 (mii euro)=450 (mii euro)

(4.2)

Unde: I- Valoarea investiiei, (mii euro);

LCM - Costul total al lucrrilor de construcii montaj, (euro);
I utilaj - Investiii necesare pentru utilaj, (mii euro);

Determinarea costului capitalului

Rata de actualizare utilizat n evaluarea proiectului de investiie este reprezentat de costul
mediu ponderat al capitalului antrenat n vederea finanrii lui. La baza structurii de finaare a
proiectului dat st soluia mixt, deaceea stabilirea costului capitalului s-a utilizat media

28

ponderat dintre rata de rentabilitate a mijloacelor proprii i rata dobnzii la creditul bancar
(3.1):
CC = Ccp *Wcp + Cci *Wci ,

(3.1)

Unde : CC - costul capitalui, (%);

Ccp costul capitalului propriu, (%);
Wcp- ponderea capitalului propriu din valoarea total a investiiei;
Cci costul capitalului mprumutat, (%);
Wci ponderea capitalului mprumutat din valoarea total a investiiei;
Costul capitalului mprumutat se situeaz la nivelul ratei dobnzii aferent creditului
bancar, de 11 %.
Costul capitalului propriu este reprezentat de rata de rentabilitate de 12% solicitat de
investitoru de capital propriu. n stabilirea acestei rate s-au avut n vedere cerinele de
rentabilitate minime care trebuie ndeplinite de proiectul de investiii.
Suma capitalui propriu (Cp) se determin ca diferen dintre valoarea total a investiiei
(I) i suma capitalului mprumutat (Ci) (3.2):
C p = I Ci =450-200=250 ( mii euro),

(3.2)

Avndu-se n vedere aceste elemente poate fi calculat costul mediu ponderat al

capitalului antrenat n finanarea proiectului analizat:
CC =

250
200
*12% +
*11% = 12%
450
450

Costul capitalului antrenat n realizarea proiectului dat va constitui 12 %.

2. Venitul brut potenial (VBP): Venitul brut potenial se determin ca produs dintre suprafaa
dat n arend i taxa pentru arend:
Pentru I nivel : VBP1=500m2*0,02 (mii euro/lun)*12 luni= 120 (mii euro/an)
Pentru al II-lea nivel : VBP2=500m2*0,015 (mii euro/lun)*12 luni=90 (mii euro/an)
Pentru al III-lea nivel: VBP3=300m2*0,01(mii euro/lun)*12 luni=36 (mii euro/an)
Anul 1: Dat fiind faptul c n primul an sunt utilizate doar 80% din capacitatea centrului,
venitul brut potenial obinut va constitui:
VBP1= 246*80%=196,8( mii euro/an)
Anul 2: VBP2=246*90%=221,4 (mii euro/an);
Anul 3: VBP3 =120+90+36=246 (mii euro/an);
29

Anul 4: VBP4=120+90+36=246 (mii euro/an);

Anul 5: VBP5 =120+90+36=246 (mii euro/an);
Anul 6: VBP6=120+90+36=246 (mii euro/an);
Anul 7: VBP7=120+90+36=246 (mii euro/an);
Anul 8: VBP8=120+90+36=246 (mii euro/an);
Anul 9: VBP9=120+90+36=246 (mii euro/an);
Anul 10: VBP10=120+90+36=246 (mii euro/an);
3. Amortizarea (A): Amortizarea se va determina prin metoda casrii liniare. Metoda
casrii linare const n defalcri uniforme pe toat durata de funcionare a activului/pasivului i
se determin ca produs dintre valoarea uzurabil a fondurilor fixe i norma de amortizare (4.6).
A = FF * N a ,

(4.6)

Unde: A- amortizarea, (mii euro);

FF- Valoarea fondurilor fixe, (mii euro);
N a - Norma de amortizare, (

%
);
an

Amortizarea pentru partea pasiv a fondurilor fixe reprezint 3 % anual din valoarea acesteia:
Ap=LCM* N a =0,03*300= 9 mii euro/an
Unde: Ap - Amortizarea pentru partea pasiv a fondurilor fixe, (mii euro);
LCM- Costul total al lucrrilor de construcii-montaj, (mii euro);
N a - norma de amortizare pentru partea pasiv a fondurilor fixe, (

%
);
an

Amortizarea pentru partea activ a fondurilor fixe reprezint 18 % anual din valoarea acesteia:
Aa= Vutilaj * N a =0,18*150=27 mii euro/an;
Unde: Aa - amortizarea pentru partea activ a fondurilor fixe, (mii euro/an);
Vutilaj - Valoare utilaj, (mii euro);

N a - norma de amortizare pentru partea activ a fondurilor fixe, (

%
);
an

Amortizarea total reprezint suma amortizrii prii pasive i a celei active:

A=Ap+Aa=9+27=36 (mii euro/an);
4. Rambursareai creditului: Suma creditului este de 200 mii euro, ea este acordat pe o
perioad de 4 ani cu rata dobnzii de 11 % anual (tab. 3).
Tabelul 3

30

anul
Anul
0 anul 4
Anul
Trimestrul
Trimestrul
I
Suma
datorieila finele
la
Suma datoriei
37,5
finele
anului,
anului, (mii
euro)(mii 200
euro)
Achitarea sumei de 12,5
Achitarea
sumei de
baza, (mii euro)
baza,
(mii
euro)
Dobnda,
1,38
Dobnda,
(mii euro)
(mii
Spre euro)
achitare la finele 13,8
Spre
achitare
anului, (mii
euro) la
8
finele
anului,
(mii
Spre achitare anual,
53,45
euro)
(mii euo)
Spre achitare anual,
(mii euo)

anul 1
I II
IIIII
25
12,5
187,
175
5
12,5
12,5

anul 2
I
II

III
IV
0
162,

III

150

137,
5

125

12,5
1,03

12,5
0,7

12,5
0,34

12,5

12,5

5,5
13,5
3
18

5,16
13,2

4,81
4,47
12,84

17,6
6

17,3
1

6
12,5

69,94

IV

16,9
7

IV

anul 3
I
II

III

IV

122,
5

100

87,5

75

62,5

50

12,5

12,5

12,5

12,5

12,5

12,5

12,5

4,13

3,78

3,44

3,37

2,75

2,41

2,06

1,72

16,6
3

16,2
8

15,9
4

15,8
7

15,2
5

14,9
1

14,5
114,22
6

64,72

58,94

Suma rambursrii n fiecare trimestru reprezint raportul dintre suma creditului i

numru de trimestre pe perioada crora se acord creditul :
S=200 mii euro/16=12,5 mii euro
Suma rambursrii creditului se calculeaz ca suma rambursrii fr dobnd plus dobnda
acumulat. Astfel, avem:
S1=12,5 +5,5=18 mii euro
S2=12,5 +5,16=17,66 mii euro
S3=12,5 +4,81=17,31 mii euro
S4=12,5+4,47=16,97 mii euro
5.Venitul brut efectiv (VBE)- se determin ca diferen dintre venitul brut potenial (VBP)
i suma rambursrii creditului ( Scredit ) (4.8):
31

VBE = VBP Scredit

(4.8)

Anul 1: VBE1=196,8-69,94=126,86 (mii euro);

Anul 2: VBE2=221,4 -64,72=156,68 (mii euro);
Anul 3: VBE3=246-58,94=187,06 (mii euro);
Anul 4: VBE4=246-53,45=192,55 (mii euro);
Anul 5: VBE5=246 (mii euro);
Anul 6: VBE6=246 (mii euro);
Anul 7: VBE7=246 (mii euro);
Anul 8: VBE8=246 (mii euro);
Anul 9: VBE9=246 (mii euro);
Anul 10: VBE10=246 (mii euro);
6. Determinm profitul pn la impozitare (PB), care reprezint cot parte venitul brut
efectiv (VBE) ( 4.9), tiind c rentabilitatea medie ramural constituie 40 %:
PB=VBE*40%, (mii euro)

(4.9)

Anul 1: PB1=126,86 *40%=50,74 (mii euro);

Anul 2: PB2=156,68 *40%=62,67 (mii euro);
Anul 3: PB3=187,06 *40%=74,82 (mii euro);
Anul 4: PB4=192,55 *40%=77,2 (mii euro);
Anul 5: PB5=246 *40%=98,4 (mii euro);
Anul 6: PB6=246 *40%=98,4 (mii euro);
Anul 7: PB7=246 *40%=98,4 (mii euro);
Anul 8: PB8=246 *40%=98,4 (mii euro);
Anul 9: PB9=246 *40%=98,4 (mii euro);
Anul 10: PB10=246 *40%=98,4 (mii euro);
7. Impozitul pe venit (b), care reprezint 15 % din profitul brut (PB) (4.10):

b = PB *15% , mii euro

(4.10)

Anul 1: b1=50,74 *15%=7,61 (mii euro);

Anul 2: b2=62,67 *15%=9,4 (mii euro);
Anul 3: b3=74,82 *15%=11,22 (mii euro);
Anul 4: b4=77,2 *15%=11,58 (mii euro);
Anul 5: b5=98,4 *15%=14,76 (mii euro);
Anul 6: b6=98,4 *15%=14,76 (mii euro);
32

Anul 7: b7=98,4 *15%=14,76 (mii euro);

Anul 8: b8=98,4 *15%=14,76 (mii euro);
Anul 9: b9=98,4 *15%=14,76 (mii euro);
Anul 10: b10=98,4 *15%=14,76 (mii euro);
8. Profitul net(PN): profitul net anual se determin ca diferen dintre profitul brut anual
(PBi) i suma impozitului pe venit achitat pentru anul respectiv (bi) (4.11):
PN i = PBi bi , mii euro

(4.11)

Anul 1: PN1= 50,74 -7,61 =43,13 ( mii euro);

Anul 2: PN2= 62,67 9,4 =53,27 ( mii euro);
Anul 3: PN3= 74,82 -11,22 =63,6 ( mii euro);
Anul 4: PN4= 77,2-11,58 =65,62 ( mii euro);
Anul 5: PN5= 98,4 -14,76 =83,64 ( mii euro);
Anul 6: PN6= 98,4 -14,76 =83,64 ( mii euro);
Anul 7: PN7= 98,4 -14,76 =83,64 ( mii euro);
Anul 8: PN8= 98,4 -14,76 =83,64 ( mii euro);
Anul 9: PN9= 98,4 -14,76 =83,64 ( mii euro);
Anul 10: PN10= 98,4 -14,76 =83,64 ( mii euro);
9. Cash flow-ul (CF): Pentru anul i al unei perioade de exploatare cash-flow-ul se
determin ca suma dintre profitul net pe anul n cauz (PNi) i amortismentul anual (Ai),(4.12):
CFi = PN i + Ai , mii euro

(4.12)

Anul 1: CF1= 43,13 +36=79,13 ( mii euro);

Anul 2: CF2= 53,27 +36=89,27 ( mii euro);
Anul 3: CF3= 63,6 +36=99,6( mii euro);
Anul 4: CF4= 65,62 +36= 101,62 ( mii euro);
Anul 5: CF5= 83,64 +36=119,64 ( mii euro);
Anul 6: CF6= 83,64 +36=119,64 ( mii euro);
Anul 7: CF7= 83,64 +36=119,64 ( mii euro);
33

Anul 8: CF8= 83,64 +36=119,64 ( mii euro);

Anul 9: CF9= 83,64 +36=119,64 ( mii euro);
Anul 10: CF10= 83,64 +36=119,64 ( mii euro);
Pentru al 10-lea an, fiind ultimul an de gestiune, se calculeaz cash-flow-ul post
prognoz ( CF pp) ca diferen dintre valoarea investiiilor totale (I) i suma uzurii acumulate (
n

A ), (4.13):
i =1

CFpp = I Ai , mii euro

(4.13)

i =1

CFpp=450 -10*36= 90 (mii euro);

La suma cash-flow-ului pe ultimul an se adaug i cash-flowpost prognoz (CFpp):
CF10=119,64 +90 = 209,64 (mii euro).
Tabelul 4
Valorile indicatorilor iniiali
Indicatorul
Venitul brut
potential
Amortizarea
Apartea
pasiva-4%
Apartea
activa -14%
A total
Rambursarea
creditului
VBE
Profitul
impozabil
Impozitul ve
venit
PN
CFN

Anul 1

Anul 2

Anul 3

Anul 4

Anul 5

Anul 6

Anul 7

Anul 8

153,6

172,8

192

192

192

192

192

192

12

12

12

12

12

12

12

12

18
27,6

18
27,6

18
27,6

18
27,6

18
27,6

18
27,6

18
27,6

18
27,6

80,82

72,72

69,73

55,31

72,78

100,1

122,2
7

138,7

192

192

192

192

29,11

40,04

48,91

55,5

76,8

76,8

76,8

76,8

4,36
24,75
52,35

6,01
34,03
61,63

7,33
41,6
62,9

8,32
47,18
74,78

11,52
65,3
92,9

11,52
65,3
92,9

11,52
65,3
92,9

11,52
65,3
92,9

4.2 Determinarea indicatorilor eficienei economice

1. Valoarea net actualizat total (VNAT): caracterizeaz, n valoare absolut, aportul
de avantaj economic

al proiectului de investiii, care reprezint diferena dintre suma

34

investiiilor necesare exprimate n valoare actual (I) i valoarea total a cash-flow-ului total
actualizat (CFT):
n

i =1

j =1

VNAT = I i ' + CFj ' ,

Cash- flow- ul actualizat total (CFT ):
m

CFT ' = CF j =
j =1

( PB
j =1

+ Aj ) ,

Etapele de calcul snt prezentate n tabelul 5:

Tabelul 5
Perioada analizat

CF, (mii
euro)

Anul 7

79,13
89,27
99,6
101,62
119,64
119,64
119,64

Anul 8
Anul 9
Anul 10

119,64
119,64
119,64

Anul 1
Anul 2
Anul 3
Anul 4
Anul 5
Anul 6

CFpp,
(mii
euro)

209,64

Coef. Disc.
(12%)

CF, (mii euro)

0,893
0,797
0,712
0,636
0,567
0,507
0,452
0,404

48,34

0,361

43,19

0,322

67,5

CFT,
(mii
euro)

70,66
71,15
70,92
64,63
67,84
60,66
54,08

618,97

VNAT=-450+618,97= 168,97(mii euro)

2. Indicele de profitabilitate (IP), caracterizeaz raportul dintre valoarea net actualizat

total (VNAT) i fondurile de investiii (I) care stau la baza proiectului de investiii i genereaz
acest volum de VNAT[Albu,81]:
IP =

VNAT
*100% ,
I

(4.19)

Conform calculelor din proiect: IP=(168,97/450)*100%=0,38%

Exprimat sub form de coeficient: IP= (1+168,97/450)=1,38

3.Rata intern de rentabilitate (RIR):reprezint rata- limit de actualizare, prntru care se

se anuleaz realizarea de VNAT la proiectul de investiii. Altfel spus,RIR este acea rat de
actualizare, care face ca toat durata proiectului valoarea actual a veniturilor provenite din
35

vnzarea produselor i s fie agal cu suma costurilor totale de investiii i de exploatare

actualizate [Albu, 82].
Analitic rata intern de rebtabilitate se determin dup formula:

RIR = amin + (amax amin ) *

VNAT (+ )
,
VNAT ( + ) + VNAT ()

RIR = 15 + (20 15)

(4.20)

97, 04
= 19,59%
97, 04 + 8, 77
Tabelul 6

Perioada

VNAT(a=0
)

a=15%

VNAT (a=
15%)

-450,00

1,00

-450,00

79,13

0,87

68,84

0,833

65,92

89,27

0,756

67,5

0,694

61,95

99,6

0,658

65,54

0,579

57,67

101,62

0,572

58,13

0,482

48,98

119,64

0,497

59,46

0,402

48,1

119,64

0,482

57,67

0,335

40,1

119,64

0,376

45

0,279

33,4

119,64

0,327

39,12

0,233

27,9

119,64

0,284

34

0,194

23,21

10

209,64

0,247

51,78

0,162

34

VNAT(a=15%)

97,04

a= 20%
1,00

VNAT(a=20%
)

VNAT
(a=20%)
-450,00

-8,77

4. Termenul de recuperare a investiiilor (T): arat perioada de timp, din durata de

funcionare, n care efortul investiional se recupereaz pe seama profitului obinut. n abordare
static se determin ca raport dintre valoarea investiiilor (I) i valoarea medie a cash-flow-ului (

CF ):
T=

I
,
CF

(4.18)

T= 450/(618,97/10)=7,27 (ani)
Dac vom lua n consideraie factorul timp n determinarea termenului de recuperare a
investiiilor, atunci vom obine urmtoarele rezultate conform tabelului7:
36

Tabelul 7

Indicatorul
Anul 0
Anul 1
Anul 2
Anul 3
Anul 4
Anul 5

Investiiile,
(mii euro)

CF',
(mii
euro)

Suma restant
la finele anului,
(mii euro)

Perioada, (ani)

70,66
71,15
70,92
64,63
67,84

379,34
308,2
237,28
172,65
104,81

1
1
1
1
1

44,15

-9,93

0,78

Termenul
de
recuperare,
(ani)

450
6,78 ani

60,66
Anul 6
Anul 7

54,08

Anul 8

48,34

Anul 9

43,19

Anul 10

67,5

[sursa:completat de autor n urma calculelor efectuate]

4.3 Analiza rezultatelor

Sistemul inidcatorilor pe care s-a bazat analiza eficienei proiectului dat a cuprins:

Valoarea net actualizat total (VNAT);

Indicele de profitabilitate (IP);

Rata intern de rentabilitate (RIR);

Termenul de recuperare a investiiilor (T):

Rezultatele obinute n urma efecturii calculelor snt reprezentate n urmtorul tabel:

Tabelul 9
Nr. crt.
1
2
3
4

Denumirea indicatorilor
Valoarea net actualizat total (VNAT),
mii euro
Indicele de profitabilitate (IP);
Rata intern de rentabilitate (RIR), (%)
Termenul de recuperare a investiiei, ani

Condiia eficienei
VNAT 0
IP>1
RIR>CC
De>T(T0;Ts;Tmax.dat)

Valoarea calculat

1,36
19,58>12
ani

37

 valoarea net actualizat a proiectuluieste o valoare pozitiv,VNAT=44,03, de aceea

putem afirma c, din acest punct de vedere proiectul poate fi realizat;
timpul de recuperare a investiiilor este de 7 ani 6 luni si 10 de zile ani dac vom ine cont
de influena factorului timp. Acest indicator este mai mare dect termenul de acordare a
creditului bancar, ceea ce ne sugereaz c abia dup aproximativ un an de la rambursarea
total a creditului ne vom recupera investiiile;
indicele de profitabilitate obinut este de 1,13 din acest punct de vedere proiectul este
rentabil de realizat;
rata intern a rentabilitii obinute este de 18,03% la aceast rat valoarea net
actualizat total va fi nul. Rata intern a rentabilitii este mai mare dect costul mediu
ponderat al capitalului, de aceea putem considera, din acest punct de vedere, c proiectul
este rentabil.
Analiza efectuat demonstreaz c proiectul dat poate s fie realizat, cu un nivel bun al
eficienei tinind cont de segmentul de pia spre care s-a orientat.

38

Concluzie
Lucrarea dat s-a bazat pe o anliz dinamic a eficienei unui proiect investiional i
anume construcia unui centru commercial, scopul principal fiind de a demonstra faptul c ,
realizarea unui astfel de proiect , ar putea avea success, innd cont bineneles de situaia
nestabil din sectorul economic i politic al Republicii Moldova, i atragnd atenia i asupra
diferitori riscuri investiionale posibile ale proiectului.
Indicatorii de eficien determinai respect condiiile necesare, asigurnd un grad nalt de
eficien.
n final putem s concluzionm, c segmentul de pia spre care s-a orientat proiectul
investiional dat, ofera condiiile propice care sa asigure un grad satisfacator al rentabilitii
proiectului.

39

BIBLIOGRAFIE
1. Hotrrea Guvernului Republicii Moldova cu privire la construcia reelei de
supermarkete n Republica Moldova nr. 1051 din 25 septembrie 2007, Monitorul
Oficial nr. 153-156 din 28 septembrie 2007, p.47-48
2. Albu Svetlana, Capsz Valeriu, Albu Ion, Eficiena investiiilor: curs universitar,
Chiinu , 2005.
3. Buzu Olga, Matcov Angela, Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie i practic,
Chiinu, 2003.
4. Manole Ion, Managementul investiiilor: Lucrri practice, Dacia, 2000.
5. Marusciac D., Construcii civile, vol.II, Editura Institutului Politehnic, Cluj-Napoca,
1986. - 532 p.
6. Pestianu C., Construcii, Bucureti, 1979
7. Usturoi Liubov, Albu Svetlana, Development: dezvoltarea imobilului, Chiinu,
2010.
8. Vasilescu Ion, Invstiii, Bucureti, 2000.
9. www.biblioteca.ase.ro
10. www.lara.md
11. www.casa-ta.md
12. http://www.imobilexpert.md

40