UNIVERSITATEA TEHNIC A MOLDOVEI

Cu titlu de manuscris
C.Z.U. 332.6+330.131




ALBU ION



ANALIZA FACTORIAL A VALORII DE PIA A
IMOBILULUI LOCATIV TIPIZAT


Specialitatea: 08.00.05 Economie i management
(proprieti rezideniale)




AUTOREFERAT
al tezei de doctor n economie







Chiinu, 2006


1
Tez a fost elaborat n cadrul catedrei Evaluarea Imobilului,
Economie i Management, Universitatea Tehnic a Moldovei

Conductor tiinific: URCANU NICOLAE doctor n
economie, profesor universitar


Refereni oficiali: TUDOR BAJURA doctor habilitat n
economie, confereniar universitar

MIHAI PATRA doctor n economie,
profesor universitar

Susinerea va avea loc la 14 aprilie 2006, ora 15
00

n edina Consiliului tiinific Specializat D31.08.00.0504 din cadrul
Universitii Tehnice a Moldovei, adresa: Chiinu, bl. Dacia 41, blocul
10, aula 211.

Teza i autoreferatul pot fi consultate la Biblioteca U.T.M.

Autoreferatul a fost expediat la ____ ___________2006


Secretar tiinific
al Consiliului Specializat,
doctor n economie,
confereniar universitar Crucerescu Cornelia

Conductor tiinific
doctor n economie,
profesor universitar urcanu Nicolae


Autor Albu Ion

2
I. Caracteristica general a lucrrii

Actualitatea temei de cercetare. Evaluarea valorii de pia a
bunurilor imobile a devenit o problem tiinific nc n anul 1989,
cnd a fost adoptat hotrrea Guvernului Republicii Moldova, prin care
se permitea vnzarea i cumprarea spaiului locativ de stat i obtesc.
Transpunerea acestei probleme n practic a avut loc doar n 1992, cnd
au fost repermise tranzaciile imobiliare. n prezent piaa imobilului
locativ a devenit un segment dinamic. Dezvoltarea acestei piee n
Republica Moldova n mare msur depinde de elaborarea i
implementarea n practic a unui sistem de evaluare a bunurilor
imobiliare. Acest sistem trebuie s se bazeze pe valoarea de pia a
imobilului, care cere studii metodologice i practice. ntr-o economie
de pia anume valoarea de pia eficientizeaz dezvoltarea imobilului,
anume ea este baz echitabil pentru impozitare, anume ea permite o
evaluare ntemeiat a imobilului. n Republica Moldova valoarea de
pia, fiind recunoscut i confirmat de legislaie, nu este utilizat pe
larg, cu toate c la unele categorii de imobil s-au creat deja condiii
necesare implementrii, n special, n cazul imobilului locativ tipizat.
Lipsa metodologiei de evaluare a valorii de pia, rspndirea limitat a
standardelor de evaluare permit o tratare larg att a noiunii, ct i a
metodelor de calcul a acestei valori. Prezenta lucrare este o ncercare de
a acoperi parial aceste goluri.
Att Standardele Europene, ct i Standardele Internaionale
pentru Evaluare recomand mai multe metode de calcul a valorii
imobilului. Att n teorie, ct i n practic ntlnim metode derivate din
trei abordri de baz: a cheltuielilor, veniturilor i a analizei
comparative a vnzrilor. Fiecare din ele permite calcularea valorii de
pia a imobilului. Doar categoria imobilului i scopul evalurii
determin care metod va avea prioritate. Practica ne demonstreaz, c
n scopul determinrii valorii de pia a imobilului locativ tipizat,
prioritate va avea metoda analizei comparative a vnzrilor (excepie
fcnd evaluarea cu scop de dare n chirie, aici se va pune accent pe
venituri, iar pentru imobilul nou construit pe costuri).
3
Metoda analizei comparative a vnzrilor se bazeaz pe
compararea direct a obiectului supus evalurii cu alte obiecte care
au fost vndute sau se vnd. n acest scop se evideniaz deosebirile
dintre imobilele respective, care ulterior se diminueaz. Cu alte
cuvinte, aplicnd asupra preului unui imobil comparabil (sau etalon
pentru imobile tipizate) anumii coeficieni de corecie vom
determina valoarea imobilului evaluat.
Prin urmare, determinarea influenei anumitor factori asupra
valorii de pia a imobilului locativ tipizat ne va permite
eficientizarea i simplificarea procesului de evaluare, precum i
argumentarea tiinific a determinrii valorii imobilului.

Obiectivul lucrrii const n studiul factorilor i determinarea
influenei lor asupra valorii de pia a imobilului locativ tipizat.
n conformitate cu obiectivul tezei au fost puse i realizate
urmtoarele sarcini:
1. Tratarea tiinific a valorii de pia a imobilului;
2. Analiza principiilor de evaluare acceptate n practica european i
mondial;
3. Identificarea i clasificarea factorilor de influen asupra valorii
de pia;
4. Determinarea i ajustarea modelelor economice, a metodelor
statistice i econometrice de evaluare a imobilului locativ n scopul
elaborrii unui model de evaluare automatizat i adecvat condiiilor
actuale ale pieei imobiliare din mun. Chiinu;
5. Formarea bazei de date proprii;
6. Analiza macroeconomic a preurilor imobilului locativ tipizat i
dimensionarea mrimii factorilor ce influeneaz valoarea de pia;
7. Verificarea i adaptarea modelului la condiiile dinamice ale
pieei.

n calitate de obiect de cercetare au servit factorii ce
influeneaz valoarea de pia a imobilului locativ tipizat.

4
Ca suport metodologic i teoretic al cercetrii a servit teoria
evalurii bunurilor imobiliare i metodologia de evaluare n mas a
bunurilor imobile aprobate n strintate, baza legislativ a Republicii
Moldova privind evaluarea bunurilor imobile, lucrrile savanilor
autohtoni i din strintate referitoare la problemele evalurii bunurilor
imobile. Sarcinile puse au fost realizate utiliznd principiile analizei
sistemice, metodele matematice, statistice i econometrice.

Inovaia tiinific a investigaiilor const n:
Tratarea tiinific a valorii de pia a imobilului i noiunilor
conceptuale de evaluare;
Scoaterea n eviden i clasificarea factorilor de influen asupra
valorii de pia a imobilului;
Dimensionarea influenei factorilor semnificativi asupra valorii de
pia a imobilului pe o pia concret;

Semnificaia i valoarea aplicativ a lucrrii. n lucrare s-a
demonstrat c modelele de evaluare utilizate de alte state pot fi ajustate
la condiiile Republicii Moldova; c la imobilul locativ tipizat s-au creat
condiiile de utilizare a valorii de pia; s-a elaborat algoritmul de calcul
a influenei factorilor asupra valorii de pia a imobilului locativ tipizat;
s-a elaborat modelul automatizat de evaluare a valorii de pia a
imobilului adaptabil la condiiile dinamice ale pieei; s-a elaborat
modelul i a fost creat baza de date pentru evaluarea imobilului locativ
tipizat.
Rezultatele obinute pot fi utilizate n evaluarea masiv a
imobilului locativ tipizat pentru impozitare, la evaluarea imobilului
locativ tipizat n scop de nstrinare a dreptului de proprietate i n alte
scopuri (arendare, asigurare etc.).

Oportunitatea cercetrii din punct de vedere al aplicrii
metodelor matematice, statistice i econometrice, coninutului i
procedurilor adoptate, rezult n urma analizei i sintezei literaturii de
specialitate precum i a rezultatelor obinute de autor n activitatea de
evaluare n cadrul firmei Evals Consulting S.R.L. i .S. Audit i
Evaluare.

5
Aprobarea lucrrii. Coninutul de baz al lucrrii a fost
discutat n cadrul a 6 conferine i simpozioane internaionale,
precum i la edina comun a catedrelor Economie i
Management n Construcii i Evaluarea i Managementul
Imobilului a Universitii Tehnice a Moldovei, la edina
Seminarului Stiinific de Profil n domeniul tiinelor economice din
cadrul Universitii Tehnice a Moldovei, unde a fost recomandat
pentru susinere n cadrul Consiliului tiinific specializat.
Rezultatele cercetrilor tiinifice au fost prezentate i
aprobate la:
Conferina tiinific a A.I. D.E. Seciunea: Economie. 25 27
mai 1999.
Conferina tehnico-tiinific U.T.M. Seciunea: Evaluarea i
managementul imobilului. 24 26 mai 2000
Conferina tiinific de totalizare a activitii tiinifice pentru
anul 2001. A.I.D.E. Seciunea: Economie i management. 2002.
Simpozion tiinific Internaional GeoCAD 2004. Universitatea
1 Decembrie 1918 Alba Iulia, Romnia. 24-25 mai 2004.
Conferina tehnico-tiinific Jubiliar a Colaboratorilor,
Doctoranzilor i Studenilor U.T.M. Seciunea: Economie. 08 09
octombrie 2004.
Conferina tiinific: Problemele actuale socio-economice din
R.Moldova. U.S.M. 26 noiembrie 2005

Publicaii. Tezele de baz ale cercetrii au fost expuse n 10
lucrri tiprite cu un volum total de 7,75 coli de autor.

Structura tezei. Teza const din introducere, trei capitole,
ncheiere, bibliografie 119 denumiri i anexe.

n primul capitol Aspecte metodologice ale evalurii
bunurilor imobile se examineaz principiile i noiunile
conceptuale ale evalurii, evideniindu-se necorespunderile
noiunilor aplicate n actele legislative care reglementeaz
activitatea de evaluare, se studiaz evoluia metodelor de evaluare
6
n R. Moldova i se caracterizeaz imobilul locativ, efectundu-se o
analiz microeconomic a preurilor la garsonierele tranzacionate
n mun. Chiinu.

n al doilea capitol Elemente de econometrie aplicate la
determinarea mrimii influenei factorilor asupra valorii de pia a
imobilului locativ se determin i clasific factorii ce influeneaz
valoarea de pia, se propun metodele statistice, care pot fi aplicate
pentru determinarea influenei anumitor factori asupra valorii de pia,
se analizeaz modelele economice aplicate n procesul evalurii
individuale i n mas a imobilului.

n al treilea capitol Determinarea influenei principalilor
factori asupra valorii de pia a imobilului locativ tipizat se
selecteaz factorii ce au o influen major asupra valorii de pia a
imobilului locativ tipizat din mun. Chiinu la momentul actual, se
determin valoarea acestei influene i se propune algoritmul (modelul)
evalurii imobilului locativ tipizat din mun. Chiinu.

n anexe sunt propuse: analiza dinamicii preurilor la garsoniere n
mun. Chiinu, aprecierea factorilor prefereniali precum i a influenei
lor asupra valorii de pia, aprecierea valorii coeficienilor teritoriali,
calculul hotarelor de influen a grupurilor de factori asupra valorii de
pia.

II. Coninutul de baz al lucrrii
1. Noiunile conceptuale ale evalurii. Economia de pia are la
baz acumularea, dezvoltarea continu i micarea liber a capitalurilor.
Alternative de utilizare a capitalurilor sunt multiple. Alegerea celei mai
bune alternative va depinde de corecta evaluare a anselor. Prin
evaluarea economic se stabilesc nu preuri ale elementelor
patrimoniale, ci valori. Distincia este nu numai de natur semantic, ci
i metodologic i are la baz att coninutul, ct i modalitile diferite
de determinare (tab.1). Preul poate fi considerat un fapt istoric, care
reflect ct s-a cheltuit n afaceri asemntoare deja ncheiate. Termenul
7
de pre se mai folosete pentru a indica preul ofertei. Nici preul
istoric, nici cel al vnztorului nu prezint o mrime argumentat pentru
evaluarea obiectului.
Tabelul 1
Deosebirea noiunilor valoare i pre
Valoare Pre
Cost presupus n prealabil Cost real, achitat n cadrul afacerii
Reflect prerea evaluatorului Reflect acordul prilor contractante
Se determin naintea afacerii Se determin n procesul afacerii
Exprimarea bneasc a utilitii curente, a
veniturilor viitoare
Exprimarea bneasc a nivelului preului
de cost i profitului
Rezultatele evalurii difer Rezultatul este strict, concret
Sursa: completat de autor

n practic, ns, ntlnim adesea situaii cnd evaluarea imobilului
este obligatorie, spre exemplu n cazul: - privatizrii sau altui mod de
nstrinare a obiectelor evalurii (sechestru, inclusiv n urma
insolvabilitii proprietarului obiectului, etc.); - transmiterii dreptului de
folosin asupra obiectelor proprietate public a statului sau drii n
arend a acestora; - transmiterii obiectelor evalurii n administrare
fiduciar; - exproprierii obiectelor evalurii pentru cauz de utilitate
public; - impozitrii bunurilor i ncasrii forate a impozitelor; -
reorganizrii i lichidrii ntreprinderilor de stat, municipale, precum i
a ntreprinderilor insolvabile, indiferent de tipul de proprietate; -
apariiei litigiului patrimonial n legtur cu hotrrea instanei de
judecat, solicitrii instanei de judecat, inclusiv n cazul examinrii
dosarelor privind cuantumul prejudiciilor cauzate proprietarilor n urma
aciunilor ilicite i a concurenei neloiale; - depunerii n gaj a obiectelor
proprietate public a statului sau proprietate public a unitilor
administrativ-teritoriale; - transmiterii obiectelor evalurii n calitate de
contribuie n capitalul social al ntreprinderilor; - utilizrii obiectelor de
proprietate intelectual create din contul mijloacelor bugetare i
introduse n circuitul economic de ctre agenii economici, indiferent de
tipul lor de proprietate; - introducerii obiectelor de proprietate
intelectual n circuitul economic al ntreprinderilor cu tip de proprietate
preponderent de stat; - solicitrii organului care efectueaz nregistrarea
persoanei juridice; - modificrii legislaiei; - altor situaii.
8
Att n teorie, ct i n practic se folosesc diferite tipuri de valori.
De exemplu: valoare de mprumut, valoare de asigurare, valoare de
pia, valoare de bilan, valoare de lichidare, valoare investiional etc.
n mod general, ns, valoarea poate fi divizat n dou categorii mari:
valoarea obiectiv (valoarea de schimb) i valoarea subiectiv (valoarea
de utilitate). Cea mai frecvent, att n practic, ct i n teorie, form a
valorii obiective este valoarea de pia.
Definirea unei valori de pia pentru domeniul imobiliar prezint o
tem dezbtut pe larg. Comitetul Internaional pentru Standarde de
Evaluare a propus definiia valorii de pia, care a fost adoptat de
Grupul European al Asociaiilor de Evaluatori (TEGOVA): valoarea
de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la
data evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i vnztor
hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber (neprtinitoare), dup un
marketing adecvat n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz,
prudent i fr constrngere. Anume aceast definiie este specificat
n Legea R.M. cu privire la activitatea de evaluare.
Din 01.12.2004 a intrat n vigoare standardul SM 249:2004 [40]
Sistem unic de evaluare a patrimoniului: termeni i definiii, care
standardizeaz termenul valoare de pia, definiia fiind similar celei
nominalizate n Legea cu privire la activitatea de evaluare.
Standardul menionat definete noiunile fundamentale privind
evaluarea patrimoniului. Conform legislaiei standardul naional de
evaluare se aplic de ctre evaluatori n mod obligatoriu, indiferent de
scopul i obiectul evalurii. Dac, n ceea ce privete valoarea de pia
s-a ajuns la o definiie unanim acceptat, apoi procesul de apreciere a
acestei valori trezete mai multe semne de ntrebare.
Spre exemplu, metodele aplicate n procesul evalurii sunt incluse
n una din trei grupri posibile. Gruprile difer prin modul de evaluare
a patrimoniului, astfel ele au fost denumite abordri. Conform
dicionarului explicativ a aborda nseamn a ncepe studiul sau tratarea
unei probleme, a ncepe o discuie, explicaie ce corespunde ntocmai
situaiei examinate. Metodele prin intermediul crora este evaluat
patrimoniul n baza costurilor necesare pentru crearea, modificarea i
utilizarea obiectului evalurii, innd cont de deprecierea acumulat,
9
formeaz una din abordri. Alt abordare cuprinde metodele care permit
evaluarea patrimoniului n baza analizei pieei, a vnzrilor obiectelor
comparabile cu cel evaluat. Abordarea a treia presupune metodele cu
ajutorul crora se apreciaz valoarea patrimoniului n baza valorii
veniturilor viitoare ce ar putea fi obinute ca rezultat al utilizrii bunului.
Studiind patru acte normative: Legea cu privire la activitatea de
evaluare, Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate
intelectual, Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor
imobile i Standardul Moldovean SM 249:2004, observm trei
modaliti de tratare a abordrilor sus-numite. Legea cu privire la
activitatea de evaluare i Regulamentul provizoriu privind evaluarea
bunurilor imobile numesc abordrile respective metode: Metoda
analizei comparative a vnzrilor, metoda veniturilor, metoda
cheltuielilor. Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de
proprietate intelectual definete abordarea din punctul de vedere al
cheltuielilor, abordarea din punctul de vedere al pieei i abordarea din
punctul de vedere al venitului. Standardul Moldovean SM 249:2004
definete abordarea prin metoda costului, abordarea prin analiza
vnzrilor comparabile, abordarea prin metoda venitului.
Este evident c n actele legislative ce trateaz acelai domeniu de
activitate nu pot exista puncte de vedere diferite. Dup prerea noastr
modurile respective de evaluare ar putea fi numite: abordarea costurilor,
adic studiul costurilor, tratarea problemei (valorii) costurilor, abordarea
veniturilor studiul veniturilor, tratarea problemei veniturilor i
abordarea comparativ studiu comparativ, tratare comparativ a
valorii.
2. Evoluia metodelor de evaluare n R. Moldova. n R. Moldova
sunt impuse legislativ cteva metodologii de evaluare. Metodologia de
evaluare a bunurilor imobiliare n scop de privatizare nu prevede
determinarea valorii de pia. S-a presupus c valoarea de pia a
imobilelor se va stabili n rezultatul licitaiilor de privatizare deschise i
a crerii pieei reale. Preurile reale de privatizare au fost i sunt diferite
fa de preurile de pia a imobilelor din urmtoarele considerente:
- privatizarea a avut loc n lipsa unei piee de imobil dezvoltate i a
investitorilor strategici;
10
- cumprtorii (fondurile de investiii i privatizare, companiile
financiare i persoanele fizice) nu s-au aflat n condiii de concuren
liber;
- majoritatea absolut a obiectelor de privatizare s-au vndut pe
bonuri patrimoniale, valoarea real a crora nu s-a pstrat pe parcursul
privatizrii;
- obiectele pentru privatizare s-au aflat n sfera circulaiei o perioad
de timp dictat de programul privatizrii i nu de cerinele oportune ale
peii imobiliare;
- au fost privatizate preponderent cldirile, construciile i edificiile,
iar terenurile s-au inclus n circuit cu mare ntrziere;
- au lipsit vnzrile n credit, n baza unor business planuri ntemeiate.
Prin urmare, preurile, care s-au stabilit n procesul de privatizare,
nu pot reflecta valoarea de pia a imobilelor.
Metodologia, propus de Ministerul Economiei i Reformelor al R.
Moldova, Institutul de cercetri tiinifice n domeniul tehnico
economic n a.1997, generalizeaz teoria evalurii, cuprinde principii
fundamentale de evaluare aprobate de practica mondial, metode de
evaluare a valorii de pia adaptate la condiiile specifice ale Republicii
Moldova, unele particulariti de evaluare a terenurilor cu destinaie
agricol, reglementeaz procesul evalurii. ns metodologia dat
necesit o dezvoltare, detaliere prin elaborarea metodelor i
instruciunilor de evaluare pe categorii concrete de imobil, precum i n
scopuri concrete.
Actualmente Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor
imobile prezint actul normativ cel mai adecvat, amplu i concret, care
reglementeaz activitatea de evaluare a bunurilor imobile. Cu toate
acestea se cere o redactare a lui pentru a-l aduce n conformitate cu
primul standard naional, precum i introducerea unor concretizri n
funcie de tipul imobilului. Spre exemplu, n cazul evalurii imobilului
locativ tipizat evaluarea terenului este imposibil, dat fiind faptul c se
evalueaz nu bunul imobil ci dreptul asupra lui, iar concretizarea
respectiv trebuie inclus n regulamentul cu privire la evaluarea
bunurilor imobile.
11
n anul 2004 a fost adoptat primul Standard Moldovean n
domeniul evalurii, care definete noiunile de baz, ns vom meniona
lipsa standardelor naionale care ar indica condiiile i modul de aplicare
a abordrilor i metodelor de evaluare n R. Moldova.
3. Caracteristica imobilului locativ. Ctre anul 1995 fondul
locativ n R.Moldova constituia aproximativ 72 mln.m
2
suprafa total,
inclusiv 26 mln.m
2
n localiti urbane i 46 mln.m
2
n localiti rurale.
n a.2000 fondul locativ constituia 75,6 mln m
2
, iar la finele anului
2004 76,8 mln m
2
. La Chiinu n 1992 fondul locativ n proprietate
public constituia 10,55 mln.m
2
, fondul locativ n proprietate privat -
1,55 mln.m
2
, iar n a.1995 deja 5,92 mln.m
2
proprietate public i 6,89
mln.m
2
proprietate privat. n anul 2003 la bilanul primriei a rmas
i mai puin (tabelul 2). La finele anului 2004 proprietatea privat
constituia 95,05% din fondul locativ total.
n acelai ritm rapid s-a nceput dezvoltarea pieei imobilului. n
majoritate afacerile imobiliare s-au concentrat n oraul Chiinu. Acest
lucru se datoreaz faptului c Chiinul este att capitala administrativ,
ct i capitala economic a Moldovei. Iniial un ritm mai rapid de
dezvoltare l-a avut piaa imobilului locativ, dup care a nceput s se
dezvolte i piaa imobilului industrial. n prezent s-a micat din loc i
piaa terenurilor de pmnt, ns, ca i la nceput, cota majoritar o dein
afacerile cu imobilul locativ.

Tabelul 2
Fondul locativ municipal Chiinu la 03.02.2003
Numrul
apartamentelor
total
cu 1
odi
cu 2
odi
cu 3
odi
cu 4
odi
cu 5
odi
Botanica 38591 8196 17990 11388 867 150
Centru 19330 4429 9602 4697 542 60
Buiucani 23180 5564 10365 6530 670 51
Rcani 32219 8936 14440 7878 905 60
Sursa: Primria Municipiului Chiinu

Cercetarea pieei imobilului locativ tipizat a evideniat dezvoltarea
continu a acesteia n mun. Chiinu. Se ncheie tot mai multe tranzacii
12
n pofida faptului c preurile sunt n continu cretere. Analiza pieei
imobilului locativ tipizat a demonstrat o ciclicitate de doi ani a creterii
Diagrama 4. Abaterea creterii (scderii) efective a preurilor n perioade consecutive
-400,00
-350,00
-300,00
-250,00
-200,00
-150,00
-100,00
-50,00
0,00
50,00
100,00
1997/1996 1998/1997 1999/1998 2000/1999 2001/2000 2002/2001 2003/2002 2004/2003
perioada
%
Buiucani
Centru
Botanica
Rcani
Ciocana
media


efective a preurilor (diagrama 4), fapt care a permis a prognoza limita
inferioar a preurilor medii anuale pentru a. 2005. Astfel, preurile
medii anuale la garsoniere n sectorul Buiucani vor depi 24 373 $, n
sectorul Centru 24 612 $, Botanica 25 311 $, Rcani 22 215 $,
Ciocana 25 065 $.
4. Clasificarea i caracteristica factorilor ce influeneaz valoarea de
pia. n urma studiului efectuat propunem urmtoarea clasificare a
factorilor ce influeneaz valoarea imobilului locativ.
Tabelul 3
Amplasarea Caracteristici fizice Condiiile tranzaciei
1 2 3
Liniile de transport
Intensitatea
circulaiei transportului
public

Raportul S
cldirii
/S
terenului
Prestigiul sectorului
Parcare n apropiere

Parametrii fizici
Aria total
Aria locativ
Aria buctriei
Dimensiunile odilor
i coridorului
Nr. de nivele
Nivelul

Motivele vnztorului
i cumprtorului
Termenii de realizare
a tranzaciei
Politica de creditare
sau finanare

13
1 2 3
Grdini
coal
Centru de distracii
Zon de odihn
Magazin
Centru/periferie/zon
industrial
Nivelul de zgomot
Amplasarea cldirii
fa de reelele inginereti
Planul de construcie
(reconstrucie) a zonei
Tipul construciei
Anul construciei
Necesitatea reparaiei
capitale
Tipul nodului sanitar
Reelele inginereti n
locuin
Ascensor
Conducta de gunoi
Utilaje adugtoare
(boiler .a.)
Balcon / loje
Uzura
Fizic
Funcional
Confortul /exterior
plcut
Arhitectura cldirii
Iluminaia natural
Tipul de proprietate
asupra imobilului

Sursa: completat de autor

5. Metode statistice aplicate pentru determinarea influenei
factorilor principali asupra valorii de pia. n procesul de evaluare a
imobilului adesea se folosesc diverse metode statistice de analiz a
tendinei schimbrilor factorilor de ordin economic, social,
administrativ, a cererii i ofertei, precum i analiza interaciunii
(interlegturii) lor cu valoarea imobilului. n acest sens, de mare ajutor
sunt analizele uni -, bi -, tri - factoriale, la fel analiza de corelaie i
multifactoral. Analiza de regresie multiliniar, analiza legturii inverse
sau metoda evalurii adaptive se aplic, n special, n cazul evalurii
imobilului. Analiza de regresie multiliniar poate fi aplicat, n special,
la calibrarea modelului de comparare a vnzrilor n cazul evalurii
individuale a imobilului. n scopul calibrrii modelului de pia pot fi
folosite modele liniare aditive. Acest proces permite determinarea
gradului de importan a fiecrei variabile i arat ct de bine
funcioneaz nsui modelul ca instrument de evaluare. ns, coreciile
determinate n acest mod, reflect limita fix a modificrilor valorii i
nu reflect interaciunea dintre variabile. Modelele neliniare, n acest
14
caz, sunt mai indicate, deoarece permit cptarea unor rezultate mult
mai exacte, reflectnd interaciunea dintre variabile i lund n
consideraie, c schimbarea valorii depinde de schimbarea factorului
concret.
Analiza legturii inverse sau metoda evalurii adaptive. n cazul
aplicrii acestei analize, iniial se clasific factorii ce se refer la teren
sau construcii; sunt calitativi sau cantitativi. Analiza permite
determinarea modificrii fiecrui coeficient (factor) prin micorarea
erorii (analiza de regresie aplic metoda minimizrii). Spre deosebire de
regresie, legtura invers nu presupune calculul criteriilor statistice de
apreciere a calitii coeficienilor. Simplitatea utilizrii i exactitatea
rezultatelor a determinat aplicarea acestei metode n modelul elaborat de
evaluare a imobilului locativ tipizat din mun. Chiinu.
6. Modele economice aplicate pentru determinarea valorii de
pia. Am menionat trei abordri de evaluare a valorii de pia a
imobilului: din punctul de vedere al costurilor, al veniturilor i al
preurilor de pia. Pentru fiecare abordare poate fi elaborat un model
economic specific. n tez propunem analiza acestor modele n funcie
de abordare i tipul modelului (aditiv, multiplicativ i hibrid). D.Ekkert,
specialist cu renume n domeniul evalurii masive, la acest capitol
propune urmtoarele:
Metoda comparrii vnzrilor reflect principiile cererii, ofertei i
nlocuirii. n cazul evalurii individuale modelul va lua forma:
VP
i
= V
c
+ D
c

unde: VP
i
valoarea de pia individual, V
c
preul obiectului de
comparare, D
c
deosebirile calitative i cantitative ntre obiectul
evaluat i cel pentru comparare.
n cazul evalurii n mas, modelul comparrii vnzrilor se va
baza pe structura modelului de baz: valoarea imobilului este egal cu
suma valorilor pmntului i mbuntirilor. Acest model poate fi
transformat (lrgit) n felul urmtor:
[ ]

+ + = SA ) PA QP ( ) CA FQ ( QC VPI

unde: QC produsul componentelor calitative generale;
15
FQ produsul caracteristicilor calitative ale cldirii (inclusiv uzura);
QP produsul caracteristicilor calitative a pmntului;
CA suma caracteristicilor aditive ale cldirii;
PA suma caracteristicilor aditive ale pmntului;
SA suma caracteristicilor aditive ale construciilor (mbuntirilor)
suplimentare.
Metoda comparrii vnzrilor, de obicei, permite cptarea unor
rezultate bune la evaluarea imobilului locativ. ns, succesul depinde de
volumul informaiei cu privire la imobilele asemntoare. Uzual,
modelul se elaboreaz pe baza a cel puin 50 de obiecte analog. Imobilul
locativ tipizat reprezint unul din cele mai simple obiecte de modelare.
Acest tip de imobil se modeleaz reieind din caracteristicile unui
apartament.
Modelul aditiv va avea forma:
VP/ AP = b0 + (b1 * CAL * Sl oc) + (b2 * OD)+
(b3 * ANI) + (b4 * NIV) + (B5 * SECT1) +
( b6 * SECT2) + (b7 * SECT3 )+...+ (bn * SECTp
unde: CAL variabila calitii imobilului, Sloc aria spaiului locativ,
OD numrul de odi, ANI vrsta cldirii, NIV nivelul la care se
afl apartamentul, SECT sectorul respectiv.
Modelul hibrid va avea forma:

( ) {
[ ]
[ ] } ) SUPL b ( ) LGS b ( ) CENTR b (
AMP ) OD b ( ) Stot b (
) CAL ANI ( b b b AP / VP
b
b b SECT SECT SECT
+ +
+ +
=
11 10 9
7 6
3 2 1
8
5 4 3 2 1


unde: AMP variabil ce caracterizeaz lotul, zona verde;
CENTR variabil ce caracterizeaz distana de la centrul localitii;
LGS logaritmul natural al ariei lotului de pmnt; SUPL variabila ce
caracterizeaz mbuntirile suplimentare.
Pentru o calibrare corect a unui astfel de model sunt necesare
aproximativ 44 de vnzri pentru comparare (11 variabile x 4).
n urma analizei experienei europene i mondiale n domeniul
evalurii imobilului, am ajuns la concluzia, c unele dintre metodele i
16
modelele propuse pot fi adaptate la condiiile R. Moldova. Considerm,
c modelul acceptabil de evaluare a imobilului locativ pe piaa mun.
Chiinu reprezint aplicarea principiilor abordrii preurilor de pia n
modelul hibrid. Anume aceast idee se afl la baza modelului de
evaluare elaborat.
7. Selectarea factorilor cu o influen maxim asupra valorii de
pia a imobilului locativ. Pentru a determina factorii cu o influen
maxim asupra valorii de pia a imobilului locativ tipizat din mun.
Chiinu, pornim de la gruparea tuturor factorilor, ce execut o anumit
influen asupra valorii imobilului locativ. n conformitate cu situaia
economic i social existent la moment n ar, specificm gradul de
influen a factorilor respectivi, ca fiind nalt, mediu sau jos (sczut).
Am selectat factorii, care corespund criteriilor: - au primit calificative
mediu i nalt; puternic coreleaz cu preul imobilului. n
rezultatul analizei efectuate am selectat urmtoarele grupri de factori
ce exercit o influen maxim asupra valorii imobilului locativ tipizat
n mun. Chiinu, la momentul de fa:
Factorii economici: Nivelul veniturilor; Mrimea chiriei
Factorii amplasrii teritoriale: Sectorul / cartierul; Centru / periferie
/ zon industrial; Accesul la transport urban; Distana pn la coal,
grdini
Caracteristica fizic a cldirii: Tipul cldirii / seria; Materialul
pereilor; Vrsta cldirii; Numrul de nivele; Existena conductei de
gunoi; Existena ascensorului
Caracteristica fizic a locuinei: Nivelul apartamentului; Numrul
odilor; Izolarea odilor; nlimea ncperii; Mrimea buctriei;
Materialul pardoselii; Tipul nodului sanitar; Gazificare; Telefon; Balcon
/ loj
Factorii de uzur: Uzura fizic
8. Determinarea mrimii factorilor cu o influen maxim asupra
valorii de pia a imobilului locativ.
Procesul de determinare a coeficienilor n modelul de evaluare a
imobilului poart denumirea de calibrare a modelului. Determinarea
corect a valorilor iniiale ale coeficienilor permite ajustarea rapid i
corect a modelului de baz. Practicienii afirm, c pentru stabilizarea
17
modelului, n cadrul evalurii adaptive, sunt de ajuns de patru ori mai
multe vnzri dect numrul factorilor inclui n model. Cu alte cuvinte,
calibrarea corect a modelului propus cere prelucrarea a 96 (4 x 24) de
vnzri. n procesul elaborrii modelului, s-au analizat 700 vnzri, care
au avut loc pe parcursul anilor 1999 - 2001.
Factorii, determinai ca avnd o influen maxim la moment, au
fost supui unor transformri. Iniial s-au separat factorii cu
caracteristici cantitative de cele calitative. n procesul transformrii
factorilor cu caracteristici calitative n coeficieni a fost aplicat analiza
bifactorial sau trifactorial, precum i analiza stratelor.
Coeficienii determinai iniial se includ n modelul de baz i se
determin valoarea teoretic a imobilului. Determinm eroarea de calcul
i corectm respectiv coeficienii. Procedura se repet pn cnd eroarea
de calcul devine minim acceptabil. Valoarea satisfctoare a
coeficienilor este inclus n modelul final.
Recalibrarea total a modelului se recomand anual, lundu-se n
consideraie c modelul se modific la fiecare vnzare nou.
9. Evaluarea valorii de pia a imobilului locativ
Dup cum a fost menionat, pentru piaa chiinuean cele mai bune
rezultate le putem cpta aplicnd metoda hibrid de calcul. n
domeniul evalurii n mas a imobilelor locative tipizate aceast
metod, dup prerea noastr, este cea mai indicat. Prin urmare,
modelul propus are o structur hibrid axat pe analiza comparativ a
vnzrilor. Deoarece pmntul nu reprezint obiect de vnzare-
cumprare n cadrul tranzaciilor imobilului locativ tipizat, fiind acordat
doar dreptul de folosin asupra lui, valoarea acestuia nu s-a considerat
n procesul evalurii.
Modelul propus are urmtoarea structur:
VI = CG * (P
med
* S * CC + AC)
unde: VI valoarea imobilului; CG produsul variabilelor calitative
generale; P
med
preul mediu la 1 m2 suprafa total pe sectoare; S
suprafaa total a imobilului evaluat; CC produsul variabilelor
calitative ale cldirii (locuinei); AC suma variabilelor aditive ale
cldirii (locuinei) valoarea mbuntirilor (telefon, boiler, nclzire
autonom, subsol).
18
Valoarea imobilului se va determina aplicnd procedeul legturii
inverse (evaluarea adaptiv).
Factorii determinai anterior au fost transformai n variabile aditive
(factori cantitativi) i multiplicative (factori calitativi), atribuindu-le
anumii calificativi.
Dac valoarea evaluat difer de preul la care s-a ncheiat afacerea, se
aplic procedura de corecie. Coeficienii variabilelor calitative se
corecteaz prin nmulirea cu (1+C). Unde C reprezint corecia i se
determin ca raportul:

(S - S
/
) / S
/
x DF / n

unde: S preul n urma vnzrii; S
/
- valoarea evaluat; DF damping
factors, parametru stabilit de evaluator, care limiteaz modificarea
coeficientului n procesul analizei vnzrilor; n numrul variabilelor
calitative incluse n model.
Corectarea variabilelor aditive se execut n acelai mod cu
deosebirea n determinarea coeficientului de corecie, care se
calculeaz:

(S - S
/
) / S
/
x DF x valoarea elementului / media exponenial

unde: valoarea elementului reprezint valoarea de facto a factorului
respectiv; iar media exponenial se determin:

(SEMNIFICAIA% x X) + (1 SEMNIFICAIA% x X
med
)

unde: SEMNIFICAIA% - o mrime determinat de evaluator din
diapazonul 0 1, care reguleaz semnificaia factorului dat n model; X
valoarea variabilei; X
med
media aritmetic a tuturor variabilelor
incluse n model.
Modelul se va corecta de sine stttor la fiecare vnzare nou
inclus n sistem.
Evaluarea imobilului locativ tipizat cu ajutorul modelului
respectiv asigur o precizie suficient, permite a micora considerabil
cheltuielile de evaluare i perfectare, a reduce cheltuielile de timp i a
diminua gradul de subiectivitate (tab.4).
19
Tabelul 4
Studiu comparativ
Evaluarea (exclusiv examinarea
obiectului) Indicator
Variante de evaluare
(apartament cu 2
odi, amplasat ) manual automatizat
a) bd. Cuza - Vod 39 000 39 175
Valoarea de pia,
$ USD
b) bd. Mircea cel
Btrn
38 860 (29 000
EUR)
38 324
a) bd. Cuza - Vod 40 50 8 17 Cheltuielile de
evaluare i perfectare,
$ USD
b) bd. Mircea cel
Btrn
40 50 8 17
a) bd. Cuza - Vod 480 40
Cheltuielile de timp,
min.
b) bd. Mircea cel
Btrn
480 40
a) bd. Cuza - Vod 30 0
Gradul de
subiectivitate, %
b) bd. Mircea cel
Btrn
30 0
Sursa: ntocmit de autor n urma analizei comparative a pieei serviciilor de evaluare

Modelul elaborat permite efectuarea unor calcule n urma crora a
fost posibil ordonarea factorilor conform gradului de influen asupra
valorii de pia a imobilului locativ tipizat n mun. Chiinu. Studiind
grupurile de factori a fost evideniat i separat seria cldirii, care are o
influen considerabil asupra valorii de pia. Hotarele influenei
grupurilor de factori asupra valorii de pia a imobilului locativ tipizat
din mun. Chiinu sunt: factorii caracteristicii fizice 15 - 46%, seria
cldirii 16 44%, factorii de amplasament 8 -32%, factorii de uzur 8
28%, factorii economici 6 9% (anexa 3). Ordonarea categoriilor de
factori n ordinea descresctoare a influenei lor conform hotarului
superior i celui inferior difer:

Conform hotarului superior: Conform hotarului inferior:
1. Factorii caracteristicii fizice
2. Seria constructiv a cldirii
3. Factorii de amplasament
4. Factorii de uzur
5. Factorii macroeconomici
1. Seria constructiv a cldirii
2. Factorii caracteristicii fizice
3. Factorii de amplasament
4. Factorii de uzur
5. Factorii macroeconomici

20
III. Concluzii i recomandri
Cercetrile tiinifice efectuate, permit formularea urmtoarelor
concluzii:
1. Piaa imobilului locativ tipizat este un segment cu cele mai multe
tranzacii i n continu cretere. n ultimii cinci ani au fost nregistrate
circa 288 mii de tranzacii. La baza tranzaciilor se afl valoarea de
pia, care este puternic influenat de amplasament, raportul cerere -
ofert, caracteristicile concrete ale imobilului i ali factori care nc nu
sunt studiai i analizai. Evaluarea imobilelor n baza costurilor
conduce la rezultate economic nejustificate. Astfel, mrimea
cheltuielilor pentru construcia unui apartament n centrul municipiului
fr preul terenului este comparabil sau aceeai ca pentru un
apartament amplasat n suburbie. Studiile efectuate demonstreaz c
diferena dintre valoarea de pia a acestor apartamente este de 1,2 - 3
ori.
2. Practica european i mondial n evaluarea imobilului se sprijin pe
conceptul valorii de pia, care conduce la efecte economice i sociale
importante. Implementarea valorii de pia n analiza economic i
impozitare eficientizeaz utilizarea teritoriului i construciilor, reduce
voluntarismul" la amplasarea imobilelor, creeaz condiii echitabile
contribuabililor, sporete veniturile statului i ale organelor publice
locale provenite din impozitarea proprietilor. Aceste venituri n rile
dezvoltate constituie 30 - 40% din buget, n Republica Moldova 0,2
0,7%.
3. Implementarea valorii de pia este indicat de legislaia Republicii
Moldova, de hotrrile Guvernului. Lipsa bazei informaionale
referitoare la preurile de pia i a metodologiilor de evaluare ajustate
la condiiile R.Moldova constituie piedici serioase n utilizarea pe larg a
valorii de pia.
4. Analiza factorial a valorii de pia a imobilului locativ tipizat
permite crearea metodologiei de evaluare bazate pe valoarea de pia,
confirmat de date statistice. Aprecierea gradului de influen a
amplasamentului, soluiilor arhitectural constructive i altor factori
permite automatizarea lucrrilor de evaluare, sporirea gradului de
obiectivitate i precizie a estimrilor. Studiul a demonstrat c
21
amplasamentul imobilelor locative tipizate influeneaz valoarea de
pia dup cum urmeaz: Botanica - 1,00; Centru - 1,18; Rcani - 1,04;
Buiucani -0,92; Ciocana - 0,94.
5. Valoarea de pia este considerabil influenat de mai muli factori.
Un decalaj considerabil al influenei asupra valorii de pia au
demonstrat: - amplasamentul; - tipul cldirii; - vrsta construciei; -
nlimea ncperilor locative; - izolarea odilor; - mrimea buctriei.
Hotarele influenei grupurilor de factori asupra valorii de pia a
imobilului locativ tipizat din mun. Chiinu sunt: pentru factorii
caracteristicii fizice 15 - 46%, seria cldirii 16 44%, factorii de
amplasament 8 - 32%, factorii de uzur 8 28%, factorii economici 6
9%.
n baza investigaiilor efectuate putem enuna urmtoarele
recomandri:
1. n virtutea adoptrii primului Standard Moldovean n domeniul
evalurii, sunt necesare ajustri i modificri n: Legea cu privire la
activitatea de evaluare, Regulamentul provizoriu privind evaluarea
bunurilor imobile, precum i n Regulamentul cu privire la evaluarea
obiectelor de proprietate intelectual, pentru a exclude utilizarea
diferitor noiuni n denumirea procedeelor de evaluare, denumirea lor
fiind n urmtoarea versiune: abordarea costurilor, abordarea
veniturilor i abordarea comparativ.
2. Pentru evaluarea imobilului tipizat estimarea terenului nu este
obligatorie fiindc aceast parte a imobilului este reflectat de factorii
amplasamentului.
3. Transparena preurilor de pia poate fi obinut prin crearea
condiiilor de neconvenabilitate a participanilor la tranzacii n cazul
diminurii intenionate a preurilor. Impozitarea dubl, dup datele
evalurii n mas, va impune indirect cumprtorul s indice preul real
n contractul de vindere-cumprare.
4. Evaluarea valorii de pia n baza datelor despre vnzri susinut de
modelele statisticomatematice se recomand a fi utilizat n analiza
investiionar ipotecar i fundamentarea proiectelor investiionale n
imobilul locativ.
22
5. Utilizarea rezultatelor la determinarea zonelor valorice ale
municipiului Chiinu, la elaborarea metodologiei de evaluare n mas a
valorii de pia pentru impozitare. Modelul automatizat de evaluare este
util i pentru evaluarea n scop de vindere-cumprare, ipotecare i
arendare.
6. Continuarea investigaiilor tiinifice pentru determinarea influenei
factorilor asupra valorii de pia n cadrul sectoarelor i cartierelor,
determinarea tipului de influen - liniar, neliniar, combinat - al
amplasamentului imobilului fa de centru, estimarea termenului
rezonabil de expunere a bunului imobil pe pia i obinerea veniturilor
suplimentare n urma tranzaciilor.
7. Baza de date i modelul de evaluare automatizat se recomand a fi
implementate n procesul didactic.

IV. Coninutul de baz al tezei a fost elucidat n urmtoarele
lucrri:

1. Albu I., Albu S., Evaluatorul i activitatea de evaluare n
Republica Moldova. Conferina tehnico-tiinific Jubiliar a
Colaboratorilor, Doctoranzilor i Studenilor U.T.M., 8-9 octombrie
2004, vol.1, p. 160-161.
2. Albu I., Analiza factorilor ce influeneaz valoarea de pia a
imobilului locativ din mun. Chiinu. Monitorul construciilor, volumul
1 (28), 2004, p.88-93.
3. Albu I., Chiria i preul spaiului locativ, Conferina tiinific
Academia Internaional de Drept Economic. Seciunea: Economie. 25-
27 mai 1999, p.37-39.
4. Albu I., Determinarea factorilor de influen asupra valorii n
funcie de tipul imobilului. Revista economic, Chiinu - Sibiu, 2004,
nr.6 (19), p.127-140.
5. Albu I., Determinarea factorilor de influen asupra valorilor
proprietilor imobiliare, Conferina tiinific Academia Internaional
de Drept Economic. Seciunea: Economie. Aprilie 2002, p.41-43.
6. Albu I., Dezvoltarea pieei imobilului locativ n mun. Chiinu.
Meridian ingineresc, nr.2. Chiinu: Editura U.T.M., 2004, p. 55-59.
23
7. Albu I., Elemente de statistic n procesul estimrii valorii de
pia a imobilului locativ. Meridian ingineresc, nr.3. Chiinu: Editura
U.T.M., 2004, p. 34-38.
8. Albu I., Evaluarea valorii de pia a imobilului locativ tipizat n
mun. Chiinu. Monitorul construciilor, volumul 1 (28), 2004, p.93-98.
9. Albu I., Principii de evaluare a bunurilor imobiliare, Conferina
tiinific Academia Internaional de Drept Economic. Seciunea:
Economie. 25-27 mai 1999, p.33-37.
10. Albu S., Albu I., Problemele temporale de evaluare a valorii de
pia. Conferina tehnico-tiinific Jubiliar a Colaboratorilor,
Doctoranzilor i Studenilor U.T.M., 8-9 octombrie 2004, vol.1, p. 162-
163.

V. Cuvintelecheie

Cuvintelecheie: algoritm, bun imobil, evaluare, imobil locativ,
metode de evaluare, metode econometrice, metode statistice, model
economic, piaa imobiliar, piaa imobilului locativ, pre, proces de
evaluare, proprietate, proprietate imobiliar, tranzacie imobiliar,
uzur, valoare de pia, vnzare comparabil.

Key words: algorithm, real estate, appraisal, valuation residential
real estate, dwelling property, valuation methods, econometrical
methods, statistical methods, economical model, real estate market,
residential real estate market, dwelling market, price, appraisal process,
property, real property, real estate transaction, depreciation, market
value, comparable sale.

: , , ,
, , ,
, ,
, , ,
, , ,
, , ,
.
24





.
,
. , ,
,
.


.
:
;
;

;
,

; ;


.











25



ANNOTATION

The process of transition to the market economy predetermined
the creation and development of the real estate market. The object of the
most deals is the housing market, and the main question has become its
valuation. Namely on the housing market, in nowadays, are created the
preconditions for introducing the market value, which is the catalyst of
real estate development.
The objective of the research is the influence of these on the
market value of typify real estate. The tasks consist in the following: the
determination and classification of the factors which influence the
market value; the determination of statistical and econometric methods
with the aim of analysis of factors which influence the market value of
residential property and the determination of the size of the influence of
the main factors; the determination of economical models of the
residential property with the aim of creation of the adapted model to
update, real conditions of Chisinau market.
The work has the following structure: the first chapter is
dedicated to the analysis of theoretical and practical aspects of
valuation, the studying of the real estate market, its value and the
problems of valuation of Chisinau housing property. In the second
chapter are defined and classified the factors which influence the value,
the statistical methods of determination of the size of influence, the
economical models are analyzed which are used in the process of
individual and mass valuation of property. In the third chapter are
determined the factors which exert maximum influence on the market
value of Chisinau housing property. Also, the size influence is
calculated and is given a model (algorithm) of valuation of the housing
property in Chisinau.