Gimnaziul Petrenco

1
Universitatea Tehnic a Moldovei

Facultatea Cadastru, Geodezie i Construcii
Catedra Evaluarea i Managementul Imobilului

Proiect de an
la disciplina Evaluarea imobilului cu destinaie special

Tema:Evaluarea imobilului (Gimnaziu Petrenco)
Amplasat n mun. Chiinu, str. Zelinskii 28/7

A efectuat: st.gr. EI-1016
Butuc G.
A verificat: lect. sup.
Jitari L.

Chiinu
U.T.M
2013
2

CUPRINS
INTRODUCERE...........................................................................................................................3
1. ASPECTE GENERALE ALE EVALURII BUNURILOR IMOBILE CU
DESTINAIE SPECIAL
1.1 Definirea i particularitile bunurilor imobile cu destinaie special.....................4
1.2 Clasificarea imobilelor speciale dup destinaie i modul de utilizare....................6
1.3 Supoziii, condiii limitative acceptate n cadrul procesului evalurii.....................9
1.4 Certificatul de calificare al evalurii ........................................................................10
2. ANALIZA FACTORILOR CE INFLUIENEAZ VALOAREA BUNULUI IMOBIL
2.1 Analiza indicatorilor macro-economici......................................................................12
2.2 Analiza segmentului de pia la care se refer obiectul evalurii............................14
2.3 Caracteristica amplasrii obiectului evalurii...........................................................17
2.4 Descrierea obiectului evalurii....................................................................................19
3. DETERMINAREA VALORII OBIECTULUI EVALUAT
3.1 Metoda costului.21
3.2 Metoda analizei comparative a vnzrilor..................................................................30
3.3 Metoda veniturilor...33
3.4 Reconcilierea rezultatelor evalurii i estimarea valorii finale................................38
3.5 Determninarea valorii de lichidare.............................................................................38
CONCLUZIE.40
BIBLIOGRAFIE...41
ANEXE...............................................................................................................................42

3

INTRODUCERE
Evaluareabunurilor imobile este o direcie n tiin i practica economic, aprut la noi
relativ recent. n prezent piaa imobilului locativ a devenit un segment dinamic. Dezvoltarea
acestei piee n RM n mare msur depinde de elaborarea i implimentarea n practic a unui
sistem de evaluare a bunurilor imobiliare. Acest sistem trebuie s se bazeze pe valoarea de pia
a imobilului care cere studii metodologice i practice. ntr-o economie de pia anume valoarea
de pia eficientizeaz dezvoltarea imobilului, anume ea este baza echitabil pentru impozitare,
anume ea permite o evaluare ntemeiat a imobilului. n RM valoarea de piat fiind recunoscut
i confirmat de legislaie, nu este utilizat pe larg, cu toate c unele categorii de imobil s-au
creat deja condiii necesare implimentrii, n special, n cazul imobilului lovativ tipizat. Lipsa
metodologiei de evaluare a valorii de pia rspindirea limitat a standardelor de evaluare permit
o tratare larg att a noiunii, ct i a metodelor de calcul a acestei valori. Prezenta lucrare este o
incercare de a acoperi parial aceste goluri. Att Standardele Europene ct i Standardele
Internaionale pentru Evaluare recomand mai multe metode de calcul a valorii imobilului.
Att n teorie ct i n practic ntilnim metode derivate din trei abordri de baz: a
cheltuielilor, a veniturilor i a analizei vnzrilor comparabile. Fiecare dintre ele permite
calcularea valorii de piat a imobilului. Doar categoria imobilului special i scopul evalurii
determin care metod va avea prioritate.
Primul capitol Aspecte generale ale evalurii bunurilor imobile cu destinaie special se
examineaz definirea bunurilor imobile, particularitile bunurilor imobile speciale,de asemenea
sunt evideniate subpoziiiele i restriciile n cadrul procesului evaluarii, clasificarea bunurilor
imobile i certificatul calificrii al evalurii.
Al doilea capitol Analiza factorilor ce influieneaz valoare bunului imobil s-a analizat
indicatorii macro-economici n Republica Moldova, analiza pieei, descrierea i caracteristica
bunului evaluat.
Al treilea capitol Determinarea valorii obiectului evaluat sunt caracterizate metodele de
evluare a bunului i efectuarea calculelor prin metoda costului, venitului, analizei comparative a
vinzrilor. Deasemenea a fost determinat valoarea de lichidare a imobilului.
Aceast lucrare a fost efectuat cu scopul de a prezenta un exemplu de raport de evaluare a
unui imobil cu destinaie special, pentru un viitor evaluator care este necesar s cunoasc toat
aceast informaie.
Lucrarea de fa conine 42 de pagini, 22 tabele, 2 figuri i anexe.

4

1. ASPECTE GENERALE ALE EVALURII BUNURILOR IMOBILE CU
DESTINAIE SPECIAL
1.1 Definirea i particularitile bunurilor imobile cu destinaie special
Pe parcursul ntregii istorii a dezvoltrii civilizaiei, omul a considerat pmntul i tot ceea
ce este legat de el drept cele mai importante resurse pentru satisfacerea att a necesitilor sale
vitale, ct i pentru susinerea activitilor economice, pmntul fiind considerat drept unul din
cele patru mijloace de producie. La momentul actual, importana pmntului i a altor bunuri
imobiliare pentru variate domenii de activitate ale omului este tratat de diverse tiine.[22]
Acest fapt a determinat interesul pentru valoarea proprietilor menionate - concept
economic ce este bazat pe urmtoarele caracteristici ale bunurilor imobiliare:
- orice bun imobiliar este unic din punctul de vedere al amplasrii i structurii lui;
- pmntul, din punct de vedere fizic, este imobil, iar celelalte bunuri imobiliare nu pot fi
deplasate far a cauza prejudiciu considerabil destinaiei lor;
- bunul imobiliar este viabil - pentru o perioad ndelungat de utilizare;
- oferta de bunuri imobiliare este limitat;
- bunul imobiliar este util oamenilor.
Din punctul de vedere al teoriei evalurii, valoarea bunurilor imobiliare este determinat de
atitudinea pieei, vnztorilor i cumprtorilor poteniali, pentru preiozitatea bunurilor
imobiliare, n urma interaciunii factorilor pieei ia natere expresia real a valorii, piaa fiind
acel mediu care reflect atitudinea i aciunile oamenilor ca rspuns la interaciunea forelor
sociale i economice.[22]
Bunurile imobiliare cu destinaie special sunt bunurile cu un pronunat caracter individua
din punct de vedere constructiv i-al utilizrii, bunurile care se vnd foarte rar sau.
Particularitile bunurilor speciale pot fi unul din urmtorii factori sa combinaie lor:
- caracterul constructiv al edificiului;
- amplasamentul cldirii;
- parametrii cldirii i a terenului aferent;
- instalarea anumitor utilaje speciale.
Imobilele speciale mai pot fi numite imobile cu o pia redus deoarece n virtutea relaiilor
speciale de pia precum i a caracteristicilor sale specifice n mod curent atrag un numr relativ
mic de poteniali cumprtori. Astfel principala particularitate distinctiv a imobilului cu o pia
redus nu este lipsa posibilitior vnzrii lui pe o pia liber i concurenial, dar faptul c
vnzarea acestui gen de proprietate de regul necesit o perioad mai mare de expunere pe pia,
un marketing adecvat comparativ cu celelate categorii de imobile.[22]
5

Imobilele speciale sau cu construcii speciale sunt utile doar ntr-un domeniu restrns sau
ntr-un cerc de utilizatori care de cele mai deseori se vnd n componena bissnesului unie
ntreprinderi. Proprietile specializate sunt proprieti care sunt mai multe eterogene dect
omogene. Acest lucru nseamn c natura proprietii este n aa fel nct acest tip de proprietate
nu se tranzacioneaz fregvent pentru a se putea determina valoarea unui astfel de bun n
comparaie cu alte bunuri. Deoarece pe acest segment pe pia nu sunt efectuate foarte multe
tranzacii imobiliare.
Tipul proprietilor la care ne referim ca fiind specializate reprezint acele proprieti pe
care nu exist suficient informaie de pia pentru a le lua ntr-o form oarecare de comparaie.
Ipoteza de la care pleac toate cldirile i construciile specializate este aceea c evaluarea
acestora se bazeaz pe continuitatea utilizrii actuale, dei acest segment de pia este cel mai
slab dezvotat comparativ cu alte segmente, el este unul extrem de important pentru societate i
activitatea acestuia.
Acest segment n R.M. este la fel slab dezvoltat, majoritatea obiectelor speciale fiind nc
n proprietate public cu mici excepii i se includ n relaiile de schimb foarte rar. Acest fapt
poate fi confirmat prin numarul tranzaciilor realizat cu asemenea obiecte n ansamblu de ar
precum i-n cadrul oficiu cadastral separat. n componena obiectelor speciale se includ
instituiile pentru ocrotirea sntii, instituiile de nvmnt, cldirile auto-aerogrii, grii
feroviare, cldirile istorice.Cldirie istorice sunt recunoscute ca avnd valoare numai pentru
cultur ci i pentru economie din punct de vedere al turismului statutului social i a funciilor
comerciale, pentru multe din ele sunt prestabilite diferite msuri juridice care au drept scop
pstrarea calitii i caracteristicii sale care le ofer valoare arhitectural, cultural i istoric.[22]
Elementele ce contribuie la diferenierea imobilului cu menirea istoric de altor obiecte:
- ocrotirea strict din partea statului;
- valoarea lor arhitectural, istoric, tiinific i artistic;
- restricii n ceea ce privete utilizarea lor n calitate de obiecte cu destinaie distractiv
precum i a modificrilor destinaiei obiectelor;
- obligaia de a le face accesibile pentru societate , scopuri tiinifice i nvmnt.
Pentru cldirile istorice este necesar de a cunoate cerinele i necesitie acestor cldiri:
- modul de funcionare a imobilului;
- situaia planurilor locale ce in de utilizarea proprietilor istorice i a mprejurimilor;
- toate hotrrile privind rspunderea pentru ngrijirea i pstrarea proprietii istorice,
- cile posibile i inposibile de efectuare a reparaiilor precum i alte circumstane privind
caracterul istoric al proprietii evaluate.s
6

1.2 Clasificarea imobilelor speciale dup destinaie i modul de utilizare
Conform Catalogului Mijloacelor Fixe i activelor nemateriale aprobat prin Hotrirea
Guvernului RM nr.338 din 21 martie 2003 n cadrul fiecrei ramuri a economiei naionale,
mijloacele fixe ce constituie imobilul special se clasific n:
- cldiri speciale;
- construcii speciale.
Cldirile i construciile speciale nu se includ n componena mijloacelor fixe i se raport
la investiii sau la stocuri de mrfuri i materiale.
Cldiri se consider construciile arhitecturale destinate pentru crearea condiiilor
(protecia contra factorilor climaterici etc.) de munc, de trai, de deservire social-cultural a
populaiei i a condiiilor de depozitare a valorilor materiale. Cldirile au ca pri constructive
principale pereii i acoperiul. Obiect de inventar din grupul "Cldiri" se consider orice cldire
aparte. Dac cldirile se nvecineaz i au un perete comun, ns fiecare din ele reprezint o
unitate constructiv independent, ele se consider obiecte de inventar aparte.[22]
Construciile din curte, ngrdirile i alte instalaii din curte, care deservesc cldirea
(opron, gard, fntn etc.), se consider mpreun cu cldirea un singur obiect de inventar. Dac
aceste construcii i instalaii deservesc dou sau mai multe cldiri, ele se consider obiecte de
inventar aparte. Construciile exterioare ale cldirii (anexele), care au o destinaie economic
independent, cldirile centralelor termice separate, precum i edificiile capitale (depozite, garaje
etc.) se consider obiecte de inventar aparte.
Din componena unei cldiri fac parte toate utilitile interioare, care snt necesare pentru
exploatarea ei: sistemul termic din interior, inclusiv instalaia de cazane pentru nclzit (dac
aceasta din urm se afl n interiorul cldirii), reeaua interioar de alimentare cu ap, gaze i de
canalizare cu toate dispozitivele, reeaua electric interioar de for i de iluminare cu toat
armtura de iluminat, reelele interioare telefonice i de semnalizare, instalaiile de ventilare cu
destinaie sanitar, canalele de ascensoare.
Dup destinaie cldirile se mpart n:
- cldiri productive, n care snt instalate maini i utilaje, mijloace de transport interne,
alte mijloace fixe necesare pentru crearea condiiilor de munc i producerea mrfurilor i
serviciilor;
- cldiri pentru depozite cu destinaie diferit (inclusiv pentru pstrarea materiei prime);
- alte cldiri cu destinaie special ( pentru reactoare i furnale, garaje pentru pstrarea
mijloacelor de transport, sere, oproane, cldiri demontabile i mobile etc.);
- cldiri administrative (sediile administrative ale ntreprinderilor, organelor publice);
7

- case de locuit.
Dup particularitile constructive, de care depinde n mare msur durata lor de
exploatare util, cldirile se mpart n cldiri construite din:
- beton armat cu rezisten sporit, din blocuri de beton armat i cu schelet din beton armat
sau din metal;
- blocuri de piatr cu mortar din ciment i cu schelet din beton armat sau din metal;
- crmid ars, piatr cioplit, cotele cu mortar din ciment sau var, fr schelet;
- blocuri uoare fr schelet, cu coloane i stlpi din beton armat, crmid sau lemn;
- lemn cu perei din brne sau lemn rotund ecarisat;
- argil btut, chirpici cu mortar din lut cu schelet din lemn;
- lemn cu schelet i panouri de tip container;
- argil btut, chirpici, piatr spart cu mortar din lut fr schelet;
- materiale n form de pelicul sau sticl mbrcate pe schelet de lemn sau metal.
Construciile speciale se consider obiectul a crora destinaie const n crearea condiiilor
necesare pentru realizarea procesului de producere prin executarea unor operaiuni tehnice
nelegate de modificarea obiectului muncii.[22]
Dup destinaie i modul de utilizare construciile speciale se clasific n:
- Construcii speciale subterane;
beciuri;
tuneluri i canaluri;
staii metrou;
fntni;
sonde;
perei de sprijin.
- Construcii specialle n forma de rezervoare pentru pstrarea lichidelor, gazelor i
materialelor pulveruente (rezervoare pentru pstrarea materialelor petroliere, bunchere);
- Construcii speciale terestre (drumuri auto i ci ferate, piste de decolare, terenuri
sportive, platforme, estacade, galerii);
- Construcii speciale de nline:
Turnuri de rcire a apei;
Couri de fum;
Antene.
- Construcii hidrotehnice:
Baraje;
8

Bunuri imobile
Canale de navigaie;
Construcii de consolidare si protecie a malurilor;
La evaluarea bunurilor imobile n scopul impozitrii n baza Reculamentului cu privire la
evaluarea bunurilor imobile n scopul imozitrii aprobat prin Hotrrea Guvernului RM nr. 1303
din 24 noiembrie 2004 este elaborat Instruciunea cu privire la colectarea informaiei despre
bunul imobiliar. n aceast instruciune este descris i clasificarea bunului imobiliar n care
imobilele cu destinaie special au fost denumite imobile comerciale i grupate:[22]
- Ocrotirea sntii toate imobilele incluse la aceast categorie se atribuie la categoria a
treia de complexitate:spital, centru specializat, maternitate, dispensar, policlinic;
- Sport bunurile imobiliare se atribuie la categoria de complexitate II i III i se includ
urmtoarele obiecte: complex sportiv, sal sportiv i bazin;
- nvmn i tiin obiectele fac parte din categoria a III de complexitate i includ:
instituie precolar, instutie colar, instituie preuniversitar, instituie universitar,
- Cultur i cult obiecte care corespund categoriei de complexitate I, II, III si includ:
teatru, muzeu, sal public, cas de cultur, bibliotec, cinema, galerie de art, biseric,
mnstire, case de rugciuni.
Clasificarea bunurilor imobie n scopul evalurii individuale este prezentat n figura 1.

Figura 1Clasificarea bunurilor imobie n scopul evalurii individuale
Sursa:elaborat de autor in baza sursei[22]
Specializate
Cldiri speciale
Nespeciaizate
Construcii speciale
Instituii pentru
ocrotirea sntii
Case de rugciuni
Instituii pentru
invmnt
Muzee
Cldiri istorice
Biserici
Cldirea
aeroportului,
aerogrii
Estacade
Teren sportiv
De nlime Ferestre

Subterane
Platforme
Drumuri auto
Staii metro
Tuneluri,
canale
Beciuri

Peretii de
sprijin
Turnuri de
ap
potabil
Baraje
Couri de
fum
Turnuri de
rcire a
apei
Hidrotermice
Antene
Loturi de
pmnt
Canale de
navigaie
Industriale
Comerciale
Locative
Construcii
de protecie a
materialelor
9

1.3 Supoziii, condiii limitative acceptate n cadrul procesului evalurii
Conform regulamentului provizoriu cu privire la evaluarea bunului imobil, condiiile
limitative reprezint constrngerile impuse asupra evalurii bunului imobil de ctre evaluator sau
beneficiar. La prima etap a procesului de evaluare este necesar de a informa beneficiarul
serviciilor de evaluare cu principalele conditii limitative care contribuie la aprecierea valorii
obiectului evalurii. Subpoziii i restricii principale raportului de evaluare sunt stabilite cu
scopul de a proteja interesele beneficiarului i a evaluatorului. Unele din ele constituie parte
integrant a raportului de evaluare avnd scop de a evita pe parcurs situaia ei de conflict. Prin
cele mai importante i considerate sunt urmtoare supozitii i restricii principale care sunt:[22]
1. Prezentul raport este valabil timp de 90 de zile de la data evalurii i este valabil numai
integral i n scopurile indicate n lucrarea.
2. Informaiile primite de la evaluator la beneficiar, anexat la raport se consider
autentificare.
3. Opinia experilor n evaluare referitor la valoarea estimat a imobilului, este valabil
numai la momentul evalurii i nu-i asum rspundere pentru modificarea factorilor economici,
juridici care pot aprea mai trziu i vor influena asupra valorii obiectului.
4. Evaluatorul nu poart rspundere pentru descrieirea juridic a dreptului de proprietate
care se consider autentic.
5. Evaluatorul presupune lipsa oricror factori ascuni care influeneaz evaluarea i starea
proprietii, precum defectele constructive ale cladirii care nu pot fi depistate vizual.
6. Datele obinute de evaluator i care se cuprind n raport se consider veridice cu
indicarea surselor de informaii. Tot odat evaluatorul nu poate s garanteze veridicitatea
absolute a informatiei deaceea pentru toate datele utizate in raport se indic sursa de informaie;
7. Nici clientul, nici evaluatorul nu pot folosi raportul altfel dect prevedirilor contractului
prestrii serviciilor de evaluare ncheiat ntre beneficiar i evaluator.
8. Informaia rezultant evalurii este strict confidenial i poate fi oferit numai n cazuri
prevzute de legislaie.
9. Raportul de evaluare conine opinia profesional a evaluatorului relative la valoarea
imobilului i nu prezint garania c bunul imobiliar va fi comercializat la valoarea indicat n
raport.
Confirmarea dezinterisrii i calificrii evaluatorului evalatorl care a efectuat evalarea n
baza cunotinelor i convingerilor lui confirma c:
- Afirmaiile i faptele cuprinse n raportul de evaluare sunt exacte i concrete;
- Analiza si opiniie, concluziile enuntate corespund supoziiilor fcute i condiiilor limit,
analiza independent i profesional precum i concluziile apartinndui personal;
10

- Evaluatorul nu a avut interes material current sau de perspectiv vizavi de obiectul
evalurii i este liber de orice angajamente suplimentare;
- Plata pentru serviciile prestate nu tin de o anumit mrime a valorii obiectului evaluat
nedepinznd deasemenea de careva valoare stabilit n afara uneia din pri;
- Analiza informaiei, opiniei i concluziei cuprinse n raport corespund legislaiei n
vigoare, cerintelor standardelor profesionale europene aprobate pentru evaluarea proprietii
imobiliare i Camerei Naionale de Imobil di RM. Regulamentul provizoriu privind evaluarea
bunurilor immobile aprobat prin Hotrrea Guvernului RM nr. 958 din 04.08.2003;
- A fost efectuat cercetare personal a bunurilor immobile supus evalurii de ctre
evaluator n prezenta beneficiarului evalurii.

1.4 Certificatul de calificare al evalurii
Evaluatorii, care au efectuat evaluarea n baza cunotinelor, convingerilor i activitilor
lor confirm c:
- afirmaiile i faptele cuprinse n prezentul raport sunt exacte i corectate;
- analiza, opiniile i concluziile enumerate corespund subpoziiilor fcute i condiiilor
limit,analiza independent i profesional precum i concluziile aparin personal evaluatorilor;
- evaluatorii nu au interes material curent sau de perspectiv vizavi de obiectul evalurii i
sunt liberi de orice angajamente suplimentare(n afara angajamentelor rezultate prezentului
contract) fa de careva parte legat de obiectul evalurii;
- plata pentru serviciile legate nu ine de o anumit mrime a valorii obiectului evaluat, ne
depinznd de asemenea de careva, valoare calculat n prealabil sau de valoarea stabilit n
favoarea uneia dintre pri;
- analiza informaiei, opiniile i concluziile cuprinse n raport corespund legislaiei n
vigoare, cerinelor Standardelor Naionale Profesionale Europene aprobate pentru evaluarea
proprietilor imobiliare.
Certificatul de calificare reprezint un act de strict eviden, n care se indic:
- autoritatea care emite certificatul;
- numrul i data eliberrii certificatului;
- numele i prenumele titularului;
- termenul de valabilitate a certificatului.
Certificatul este semnat de directorul general al Ageniei i se autentific prin
aplicarea tampilei acesteia.Pentru serviciile prestate de comisie i eliberarea certificatelor de
calificare se ncaseaz o plat unic n mrime de 180 lei. Plata poate fi achitat att de solicitant,
11

ct i de ntreprinderea de evaluare, n cadrul creia activeaz evaluatorul, i se vireaz la contul
trezorerial al Ageniei, deschis n trezoreria teritorial a Ministerului Finanelor. Sumele
acumulate se utilizeaz pentru urmtoarele scopuri:
- 50 la sut se vireaz n bugetul de stat, la contul trezoreriei de stat;
- 50 la sut se utilizeaz pentru organizarea activitii Comisiei de atestare.
Certificatul de calificare este eliberat de Agenie, n baza deciziei Comisiei de atestare,
persoanei ce ntrunete urmtoarele cerine:
- are studii superioare n evaluare, studii superioare economice sau studii superioare
tehnice i pregtirea profesional adecvat;
- are experien profesional n domeniul evalurii bunurilor imobile de cel puin un an;
- nu are antecedente penale nestinse;
- a susinut examenul de calificare.
Retragerea certificatului de calificare se efectueaz n temeiul deciziei Comisiei de
atestare, pentru care au votat cel puin 2/3 din membrii ei.Drept temei pentru retragerea
certificatului de calificare servete:
- nclcarea repetat de ctre evaluator a cerinelor privind executarea lucrrilor de
evaluare;
- cauzarea unui prejudiciu considerabil beneficiarului evalurii ca urmare a executrii
lucrrilor de evaluare;
- depistarea unor erori, a datelor falsificate sau inexacte n actele prezentate pentru
acordarea certificatului de calificare;
- prezentarea unor rapoarte de evaluare care conin informaii falsificate;
- hotrrea rmas definitiv a instanei de judecat privind efectuarea necontiincioas a
evalurii.
Certificatul de calificare va fi eliberat specialistului n termen de 15 zile din data lurii
deciziei corespunztoare de ctre Comisia de atestare si se acord pe termen de 5 ani.
Pentru evidena eliberrii certificatelor de calificare se ntocmete un registru special, care
se pstreaz permanent la secretarul Comisiei de atestare.
Secretarul Comisiei de atestare va transmite lunar Camerei de Liceniere lista specialitilor
care au trecut examenul de atestare, cu indicarea numrului certificatului eliberat, pentru evitarea
falsificrii certificatelor, i lista specialitilor crora li s-a retras certificatul de calificare
Informaia ce se conine n registru este transparent. [1]

12

2. ANALIZA FACTORILOR CE INFLUIENEAZ VALOAREA BUNULUI IMOBIL
2.1 Analiza indicatorilor macro-economici
Criza financiar mondial care s-a declanat n anul 2008 a avut influen asupra
economiei Republicii Moldova n aa msur, nct PIB-ul n anul 2009 s-a diminuat cu circa 8%
(conform estimrilor Ministerului Economiei). De aceea, odat ce vor fi implementate msurile
de recuperare economic, se presupune c vom avea cretere economic ncepnd din 2010
(+2%). Pentru anii 2011-2013 se prognozeaz o cretere a PIB cu 3-5% anual. La baza acestei
creteri vor sta urmtoarele premise: [15]
- dezvoltarea i susinerea ntreprindelor din sectorul privat (prin simplificarea iniierii
afacerilor, facilitarea fluxului de credite, nlturarea barierelor neargumentate pentru comer
etc.), ceea ce va determina ulterior oferirea de noi locuri de munc celor care le-au pierdut odat
cu declanarea crizei economice;
- accelerarea reformelor structurale;
- relansarea sectorului real al economiei, inclusiv prin atragerea investiiilor strine directe
n economia naional;
- promovarea unei politici fiscale prudente i implementarea reformelor menite s reduc
cheltuielile publice ineficiente;
- protejarea sectorului financiar, printr-o reglementare mai prudent a acestuia i
meninerea stabilitii pe piaa valutar;
- optimizarea structurii importurilor prin substituirea unor tipuri de mrfuri de import cu
producie de origine autohton;
- creterea real a nivelului de trai al populaiei etc.
n anii 2011-2013 cursul de schimb al monedei naionale se va aprecia lent. Acest proces
va fi asigurat preponderent de intrrile valutare din partea rezidenilor i nerezidenilor din
munca peste hotare. Se prognozeaz c cursul de schimb mediu anual n 2011 va atinge 11,60 lei
pentru 1 dolar SUA, apreciindu-se lent n anii 2012 i 2013 pn la 11,3 lei i 11,2 lei pentru 1
dolar SUA, respectiv.Meninerea relativ a cursului de schimb la acelai nivel va contribui la
stabilitatea preurilor: indicele preurilor de consum la sfritul anului se prognozeaz la nivel
de 104,6% pentru anul 2011 i cte 105% pentru fiecare din anii 2012 i 2013.[11]
Factorul major care va contribui la relansarea economiei naionale va fi majorarea
investiiilor n capital fix cu o rat medie anual de circa 9,3% n anii 2011-2013. Investiiile de
capital, ca surs principal de cretere economic, vor contribui la:
- crearea noilor locuri de munc;
- creterea competitivitii produselor autohtone pe piaa extern;
13

- majorarea ofertei interne, satisfacerea mai deplin a cererii solvabile, inclusiv prin
substituirea importurilor;
- extinderea bazei productive i, respectiv, a celei de impozitare i crearea surselor
suplimentare pentru bugetul public naional.
Exporturilese vor majora n anii 2011-2013 cu circa 6,8% anual. Factorii care vor
contribui la majorarea treptat a exporturilor n perioada de prognoz snt: utilizarea facilitilor
tarifare de care beneficiaz Republica Moldova prin Acordurile de comer liber n cadrul
Pactului de Stabilitate pentru Europa de Sud-Est; liberalizarea accesului pe pieele rilor
membre ale OMU i valorificarea preferinelor obinute din partea UE.[11]
Importurile vor crete n perioada de prognoz cu circa 11,5% anual. Creterea volumului
importurilor va fi condiionat de majorarea fluxului de investiii, n special a mainilor,
aparatelor electrice, produselor minerale. Ponderea major n totalul importurilor va reveni, ca de
obicei, resurselor energetice, datorit creterii economice preconizate n sectoarele de baz ale
economiei, dar mai ales a preurilor la gaze naturale. Prin urmare, soldul negativ al balanei
comerciale se va majora de la 2710 mil. dolari n anul 2011 pn la 3345 mil. dolari n 2013.
n baza celor menionate, se estimeaz c produsul intern brut n anii 2011-2013 va
evolua n ascenden cu o rat medie de circa 4,3% cretere real anual. [11]
Conform estimrilor de prognoz, creterea PIB n anii 2011-2013 va fi generat de:
creterea anual n termeni reali a produciei industriale cu 7,3% i a produciei agricole cu
circa 2%; depirea ritmului de cretere a investiiilor n capital fix pe cel al PIB de peste 1,5
ori n rezultatul reorientrii politicii investiionale spre programe de performan, modernizrii
ntreprinderilor autohtone, infrastructurii i dezvoltrii micului business.[15]
n perioada anilor 2011-2013 salariul mediu nominal n ansamblu pe economie se va
majora de circa 1,3 ori i va atinge n anul 2013 suma de 3700 lei, iar fondul de remunerare a
muncii se va majora de peste 1,3 ori, atingnd suma de 28 mild. lei sau circa 34% n raport cu
PIB, fa de 33,4% n anul 2009. Creterea salariului nominal mediu lunar i a fondului de
remunerare a muncii va fi condiionat de relansarea sectorului real, n special din contul
dezvoltrii sectorului privat i trecerii unui numr considerabil de personal n sfera business-ului
mic i mijlociu i perfecionarea sistemului de salarizare i motivare a angajailor.[11]
Prognoza indicatorilor macroeconomici este relativ pesimist, iar a salariului mediu lunar
i fondului de remunerare a muncii relativ optimist. Atingerea acestor parametri va fi posibil
prin asimilarea intensiv a tehnologiilor performante i ridicarea productivitii muncii.
Important este c asigurarea acumulrilor reale de venituri la bugetul public naional, inclusiv n
bugetul asigurrilor sociale de stat i fondurile asigurrilor obligatorii de asisten medical, este
n funcie direct de gradul atingerii indicatorilor prognozai. [11]
14

2.2 Analiza segmentului de pia la care se refer obiectul evalurii
Bunurile imobile cu destinaie special sau mai simplu bunuri specializate, reprezint o
ramur a clasificrii bunurilor imobile dup destinaie funcional. Aceste bunuri prin caracterul
lor specific nu se vnd n mod curent (dac se mai vnd vreodat). Caracterul specific al unor
astfel de bunuri implic alte tipuri de cunotine n momentul evalurii. Din cauza varietii din
punct de vedere funcional pot fi de folos cunotine ce in de cunoaterea funcionalitii
echipamentului tehnologic, cunotine de valorificare critic artistic, tehnice, etc.[2]
Imobilul specializat nu se vinde n mod curent, iat de ce este greu de apreciat valoarea
lor material, mai ales n cazul obiectelor de o semnificaie patrimonial (istoric, naional,
artistic). Caracterul specific al unor astfel de bunuri imobiliare este determinat de tipul
construciei, mrime, amplasare, caracteristicile funcionale i modul de utilizare,tipul
echipamentului tehnologic care poate fi amplasat n cldire, etc.Obiectele destinate instituiilor
de nvmnt fac parte din categoria bunurilor imobiliare cu destinaie special, care se afl n
subordonarea Ministerului Educaiei i Tineretului al Republicii Moldova.Aceast categorie de
bunuri imobile se clasific dup cum urmeaz:[3]
n funcie de nivelul, treapta sau ciclul cruia aparine:
1) educaie timpurie i nvmnt precolar- cre, grdini, centru comunitar;
2) nvmntul primar- coal primar;
3) nvmint secundar general- gimnaziu, liceu;
4) nvmnt vocaional- tehnic: coal profesional, colegiu;
5) nvmnt superior- universitate, institut, academie;
6) nvmnt extracolar- centre de creaie, cluburi i instituii de profil, tabere colare.
7) nvmnt de arte i sport- coli de muzic, arte, sport, .a.
In funcie de condiiile locale pot fi create:
1) instituii de nvmnt de tipul coal- grdini;
2) instituii de circumscripie;
In funcie de tipul de proprietateinstituiile se clasific n :
1) instituii publice;
2) instituii private.
Instituiile de invmnt n mun. Chiinu n numr mare, dar conform datelor prezentate
de Biroului Naional de Statistic numrul nscuilor-vii, n anul 2012, a fost de 39,4 mii de
persoane sau cu 253 de copii (0,6%) mai mult fa de anul precedent. Rata natalitii a constituit
11,1 nscui-vii la o mie de locuitori. Ceea ce inseamna ca numarul viitorilor copii care vor fi
inregistrati la institutiile de invatmnt crete, dar o o problema majora cu care se confrunt RM
n ziua de azi este lipsa de cadre didactice, lipsa surselor de finanare a instituiilor pe intreg
15

teritoriu trii i alti factori care duc la necesitatea de a nchide unele din coli. Este un factor
negativ in dezvoltarea viitoarei generaii. Conform analizelor prezentate de Biroului Naional de
Statistic privind reteaua instituiilor preuniversitar din municipiul Chiinu numrul instituiilor
scade n numar mic de la an la an. Conform unor date analizate in tabelul1 este prezentat o
diminuare a numarului de obiecte social culturale date in exploatare din anii 2005 pn in 2012.
Tabelul 2.1 Darea n folosin a obiectelor cu destinatie social-cultural din 2005-2012 n
mun. Chiinu
DAREA N FOLOSIN A OBIECTELOR CU DESTINAIE SOCIAL-CULTURAL

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
coli, gimnazii i licee, locuri pentru elevi 1426 120 761 470 698 424 315
Spitale, paturi 31 10 138 108 93
Ambulatorii i policlinici, vizite pe schimb 100 6 70 30 86 306 180
Sanatorii, paturi 25 126
Case de odihn, locuri 250 32 6 26
Sursa:elaborat de autor n baza

Figura 1 Darea n folosin a obiectelor cu destinatie social-cultural din 2005-2012 n
mun. Chiinu
Sursa:elaborat de autor n baza
Conform datelor analizate in figura in 2005 au fost date in exploatare 1426 de instituii
preuniversitare pe cind n 2009 nu s-a nregistrat nici o institutie. Un motiv al acestei descreteri
ar fi criza care s-a nceput n septembrie 2008, care afectat multe din companiile de construcii cu
destinaia construciior socio-culturale. Dup aproximativ un an deja se observa creterea
obiectelor date in exploatare, dar iari conform datelor statistice n 2011-2012 se observ o
descretere a obiectelor socia cuturale date in exploatare, cauzele ar fi un numr de factori care
influieneaz negativ cum ar fi: instabilitatea politic, lipsa de surse de finaare etc. Numrul de
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
DAREA N FOLOSIN A OBIECTELOR CU DESTINAIE
SOCIAL-CULTURAL 2005-2012 n RM
coli, gimnazii i licee, locuri pentru elevi Spitale, paturi
Ambulatorii i policlinici, vizite pe schimb Sanatorii, paturi
16

instituii preuniversitare i situatia autofinarii pentru anul 2013-2014 n mun. Chiinu este
prezentat n tabelul 2.
Tabelul 2.2 Reeaua instituiilor de nvmnt preuniversitar din mun. Chiinu n anul
colar 2013-2014
Nr
.
d/r
Tipul instituiei Sectoarele Total
instituii/
elevi
Botanica Buiucan
i
Centru Ciocana Rcani DGETS Instituii
cu aut. Fin.

1 Grdinie coli 3 - 1 - 1 2 1 8
2 coli primare 1 - 4 - 2 - 7
3 Gimnazii 5 1 5 1 3 13 - 28
4 Licee 11 6 6 5 12 26 19 85
5 coli speciale 1 - 2 - 2 - - 5
Total pe municipiu 20 8 14 10 18 43 20 133/73977
Din ele:
Romne 11 5 7 6 8 28 19 84
Ruse 4 3 3 3 9 12 1 35
Mixte 5 - 4 1 1 3 - 14
1 Instituii extracolare 2 2 2 2 3 3 - 14
2 coala de meserii - - - - - 1 1
3 coli sportive - - - - - 13 13
Total n municipiu 22 10 16 12 21 60 20 133+28=162
Instituii private - - - - - - 14/ 3804
Total n municipiu - - - - - - 176
Sursa:elaborat in baza
Tabelul 2.3 Reeaua instituiilor de nvmnt preuniversitar cu autonomie financiar din
mun.Chiinun anul de studii 2013-2014
N
r
Tipul
instituiei
Botanica Buiucani Centru Ciocana Rcani DGE
TS
Tot
al
1. Grdinie-
coli
coala-grdini
primar nr.152
1 - - - - - - - - - - 1
2. coli
primare
- - - - - - - - - - - - -
3. Gimnazii - - - - - - - - - - - - -
4. Licee
Teoretice
Traian
Liviu
Rebreanu
T.Vladimiresc
Alexandru cel
Bun
com.Sngera
Grigore Vieru
com.Bcioi
5 Onisifor
Ghibu
Liviu
Deleanu
Hyperion

or.Durlet
i
3 Minerva
Universul

M.Viteazu
l

3 Ginta Latin,
Constantin
Negruzzi
Budeti
com.Budeti
Toader
Bubuiog
com.Bubueci
4 A.I.C
uza
tefa
n cel
Mare
2 A.
Pu
kin
S.
Har
et
2 19
Total 6 3 3 4 2 2 20
Sursa: elaborat in baza
Conform datelor analizate depre numrul de instituii preuniversitare pentru 2013-2014 n
mun. Chiinu sunt disponibile 176 de institutii, ceea ce inseamna ca n ele studiaz 73 977 de
copii. Instituiile sunt in limba romn, rus i mixte ceea ce reprezint un avantaj pentru
populaie.Din toate cele 176 de instituii doar 20 dintre ele sunt cu autonomie financiar, p
grdini i 19 licee teoretice.
17

2.3 Caracteristica amplasrii obiectului evalurii
Bunul imobiliar este amplasat n municipiul Chiinu, sectorul Botanica, str. Zelinskii
28/7. Imobilul este amplasat n partea central a sectorului, zon foarte populat i cu o
infrastructur foarte bine dezvoltat. Accesibilitatea transportului n aceast zon nu este foarte
bun, deoarece bunul imobil comlex este la 225 metri distanta de bd. Decebal i 300 metri pin
la str. N. Zelinski. Strzile cu-n intens trafic rutier, ceea ce asigura zonei date o popularitate i
accesibilitate foarte mare,dar n apropierea obiectului nu exist transport public. n apropierea
obiectului se afl blocuri de locuit, liceul profesional nr.2, bazin de nnot, centru sportiv ,
Universitatea Cooperatist Comercial, liceul Teoretic de Arte, grdinia de copii nr.89
Rndunica, grdinia de copii nr. 77, coplexul Sportiv Iunasti, centre de agrement si centre
comerciale.
Tabelul 2.4 Caracteristica amplasrii bunului imobil
Amplasament Mun. Chiinu, sec. Botanica, str. N. Zilinski 28/2
Distana pn la centrul oraului,
km
4 611
Distana pn la strada principal,m 225
Vecintate Blocuri de locuit, liceul profesional nr.2, bazin de nnot,
Universitatea Cooperatist Comercial, liceul Teoretic de
Arte, grdinia de copii nr.89 Rndunica, coplexul
Sportiv Iunasti, centre de agrement si centre comerciale.
Circulaia rutier Intens
Amenajare urban Dens
Starea ecologic Bun
Relieful Platform dreapt
Caracteristicile geologice Fr pericol de alunecri
Situaia criminogig Ridicat
Anul construciei 1963
Suprafaa total, m.p 913,1
Suprafaa la sol, m.p 535,7
Suprafaa terenului eferent, m.p 6460,74
Suprafaa nvtmnt, m.p 529,0
Utilizarea curent Nefuncional
Starea tehnic Bun
Dreptul de proprietate Privat
Apeduct Exist
Canalizare Exist
Curent electric Exist
Reele de gaz Exist
nclzire Centralizat
Telefon Exist
Sursa:eleborat de autor in baza anexe 4
18

Figura 2 Identificarea proprietii amplasate n mun. Chiinu, str. N. Zelinski 28/7
Sursa: geoportal.md
Conform analizei amplasarii, obiectului evalurii este amplasat ntr-o zon dezvoltat cu o
infrastructur la fel bine dezvoltat, i este o amplasare putem spune reusit pentru un gimnaziu.
19

2.4 Descrierea obiectului evalurii
Obiectul evalurii este imobil cu destinaie special i anume Gimnaziu privat Petrenco,
situat n sectorul Botanica. Construcia este compus din cldirea propriu zis, anexe i pridvor
conform dosarului cadastral, iar in urma inspectrii obiectului s-a depistat doar o anex i
pridvorul. S-a constat ca bunul imobil nu funcioneaz de 2-3 ani conform datelor confirmate de
paznic i inspectrii bunului la faa locului.
Imobilul este construit pe o suprafaa total de 913,1 m.p,nlimea blocului este de 6,90 m
iar volumul construcii este de 3696 m.c. Bunul imobil complex este construit cu 2 nivele i are
n componena sa blocul A, i o poart de metal, o poart simpl, gard plas cu suprafaa de
462,4 m.p. obiectul evalurii este dotat cu toate reele inginereti.
Tabelul 2.5 Caracteristica tehnic a construciei
Nr. Denumirea
construciei
Elementul
constructiv
Materialul
Elementelor constructive
Parametrii i
dimensiuni
1

Bloc principal
A
Fundaie Beton armat Nr. etaje 2
Suprafata la sol-
535,7 m.p
Suprafata total
913,1 m.p
H 6,9 m
V 3696 m.c
Perei exteriori Blocuri de calcar
Perei despritori Blocuri de calcar
Perei portani Blocuri de calcar
Planeu Plit de beton
Acoperi Ruberoid
Pardosea Lemn
Goluri Ferestre Duble
Ui Simple
Finisaj interior Tencuial
Finisaj exterior Tencuial
Instalaii interioare Canalizare nclzire,
Peretii Piatr brut
Acoperiul Ardezie
Sursa: ntocmit de autor n baza doc. prezentate
Obiectul supus evalurii a fost inspectat pe data de 6 decembrie, au fost facute descrieri,
analizate datele colectate referitoare la obiect. Shema tehnologic a principalelor elementele
constructive este corespunztoare vrstei cldirii, imobilul nu este ntreinut deoarece nu
funcioneaz ,nu s-au observat infiltratii i nici alte indicatii ale deteriorrii sau a uzurii
accentuate a elemetelor de baz. Starea bunului n urma inspectrii dup parerea mea este bun
20

deoarece s-a efectuat reparatie cosmetic interioar cu aproximativ 4 5 ani. n general la
aspectul exterior nu s-au depistat deteriorri majore, doar modificri la culoarea tencuielii la
exterior, ceea ce reda un aspect negativ construcii principale. Aceste modificari pot fi observate
cu uurin n anexa 2 Fotografierea obiectului.
Scopul evalurii: Aprecierea valorii de lichidare;
Destinaia evalurii: pentru instana de judecat;
Data inspectrii: 6 decembrie 2013;
Data intocmirii raportului de evaluare: 7 decembrie;
Cursul oficial 1 euro=17,76 lei
Toate datele despre starea bunului imobil evaluat sunt verificate att la locul de fa cit i
conform datelor date din dosarul cadastral. n urma inspectrii sau depistat unele obiecte care
conform dosarului cadastral ntocmit in 2004 exist dar n realitate nu sunt. Aceste obiecte sunt
anexa nr. 8,9,10,11,12,13 au fost depistate numai cldirea principal (A) i anexele fiind distruse.
Cursul oficial a 1 euro este stabilit de Banca Naional a Moldovei la data de 7 decembrie.

21

3. DETERMINAREA VALORII OBIECTULUI EVALUAT
3.1 Metoda costului
Metoda cheltuielilor constn estimarea valorii de piaa obiectului evalurii ca totalitatea
cheltuielilor necesare pentru crearea luin starea curentsau reproducerea calitilor lui de
consum.
Metoda cheltuielilor este aplicatn urmtoarele cazuri:
a) evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (n acest caz costul construciei,
care includei beneficiul investitorului se apropie de mrimea valorii de pia);
b) evaluarea construciilor nefinisate;
c) analiza tehnico-economica bunurilor imobile;
d) reevaluarea mijloacelor fixe alentreprinderilor (valoarea de reconstituire);
e) argumentarea construciei unor cldiri sau edificii noi;
f) determinarea celei mai bunei eficiente utilizri a obiectului evalurii;
g) evaluarea bunurilor imobile unicei celor cu destinaie special;
h) evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.
Procesul de determinare a valorii de piaprin metoda cheltuielilor este constituit din
urmtoarele etape:
a) determinarea valorii de piaa terenului fiind considerat liberi disponibil pentru cea mai
buni eficientutilizare;
b) determinarea valorii construciei considerate noi (valoarea de reconstituire sau
denlocuire).n valoarea construciei considerate noi snt incluse cheltuielile legate nemijlocit de
construcie, costurile indirectei beneficiul investitorului;
c) estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabili
nerecuperabil); deprecierii funcionale (recuperabili nerecuperabil)i deprecierii economice;
d) estimarea valorii de reconstituire sau denlocuire,innd cont de mrimea deprecierii
acumulate;
e) estimarea valorii de piaa bunului imobil ca fiind suma valorii de piaa terenuluii
valorii de reconstituire sau denlocuire a construciilor.
Formula generalde determinare a valorii bunului imobil prin metoda cheltuielilor este:
V = V
t
+ (V
c
- D) (1)
unde:
V valoarea bunului imobil;
V
t
valoarea de pia a terenului;
V
c
valoarea de reconstituire sau denlocuire a construciei evaluate considerate ca noi;
22

D deprecierea acumulat.
Valoarea de reconstituire sau denlocuire a cldirii sau edificiului evaluat este
constituitdin urmtoarele elemente:
a) costul construciei;
b) cheltuieli indirecte;
c) beneficiul investitorului.
Valoarea de reconstituire a construciei s-a determinat n conformitate cu culegerea
indicilor comasai ai valorii de reconstituire (, 1969-1972 ).
Indicatorii valorii de reconstituire snt prezentai n preurile anului 1969.
Indexarea costurilor din 1969 n preurile anului 1984 se realizeaz, n baza Hotrrii
Sovetului de Minitri a USSR 4.01.81 Nr. 5 ,,O
cu aplicarea coeficientului de modificare a preurilor 1,21.
Indexarea costurilor din 1984 n preurile anului 1991 se efectueaz n baza utilizrii
indicelui de recalculare a costului de deviz 1,67, introdus prin Scrisoarea Ministerului de
Construcii n condiii nr 14, din 06.09.09
Calcularea valorii de reconstituire la data evalurii se realizeaz prin utilizarea
coeficientului corelaiei preurilor curente, pe trimestrul I al anului 2013 n construciideterminat
de Biroul Naional de Statistic a RM (26 061).
Costul construciei reprezint totalitatea cheltuielilor legate nemijlocit de construcia
obiectului.Costul construciei se determinn baza normelor de devizi altor document
enormative.
Cheltuielile indirecte reprezint totalitatea cheltuielilor legate de marketing, publicitate,
asigurare i achitarea impozitelor.
Mrimea cheltuielilor indirecte se accept de evaluator n baza analizei pieei construciilor
i constituie la momentul actual conform informaiei prezentate de ctre firmele de construcie
20% din suma cheltuielilor directe.
Beneficiul investitorului reprezint recompense pentru riscul legat de realizarea proiectului
de investiie i se determin innd cont de situaia concret de pe pia, iar la momentul actual
constituie n mediu 10 % .
n calculele de asemenea se utilizeaz i TVA , care constituie - 20%.
Valoarea de reconstituire este determinatprin aplicarea metodei comparaiilor unitare.
Metoda comparaiilor unitare se bazeaz pe analiza comparativ a unitilor ce caracterizeaz
calitile de consum ale obiectului (1 m
3
al volumului fizic al cldirii, 1 m
2
al suprafeei totale).
Valoarea de reconstituire a obiectului evalurii va fi egal cu produsul ntre costul unitii de
comparaie, exprimat n preuri curente i cantitatea unitilor date (volum, suprafa). Costul
23

unitii de comparaie poate este determinat n baza valorii obiectelor analogice construite
anterior sau n baza "Culegerilor ICVR".
La determinarea valorii de reconstituire sau de nlocuire a bunului imobil este necesar de
luat n considerare mrimea deprecierii acumulate, care reprezint reducerea calitilor de
consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumprtorului potenial i se manifest prin
diminuarea valorii bunului n urma aciunii diferitor factori. Se disting urmtoarele forme ale
deprecierii: uzura fizic, deprecierea funcional, deprecierea economic.
Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaz deteriorrii lui
sub influena factorului timpului i altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea
incorect a cldirii, ntreinerea nesatisfctoare a construciei etc.).
Deprecierea funcional sau nvechirea funcional, este legatde dezvoltarea tehnologiilor
moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele pieei.
Deprecierea funcional este determinatde necorespunderea caracteristicilor cldirilori
construciilor standardelor contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor (proiecte
nvechite, utilaj tehnologic nvechit i altele).
Deprecierea economic este determinatde influena unor factori externi asupra bunului
imobil. Factorii externi includ: schimbrile n economia rii, schimbrile pe piaa imobiliar,
schimbrile n legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare i altele.
Pentru a determina uzura fizic a fost aplicat metoda normativ.
Metoda respectivse aplicn douetape:
a) se va determina uzura fizica fiecrui element constructiv;
b) se va determina uzura fizica construcieintregi dupformula:
U
constr.
= U
element.
x100 / GS
element.
(2)
unde:
U
constr.
uzura fizica construciei (%);
U
element.
uzura elementelor construciei (%);
GS
element
greutatea specifica elementelor constructive (%).

1. Determinarea valorii de piaa terenului fiind considerat liber i disponibil pentru
cea mai bun i eficient utilizare este prezentata n tabelul 3.1.

24

Tabelul 3.1 Determinarea valorii de pia a terenului aferent obiectului evalurii
Caracteristici
Obiectul
evaluat
Obiectul
analog I
Obiectul
analog II
Obiectul
analog III
Adresa
Botanica Botanica Botanica Rcani
Str,Zelinski Bd. Dacia Str, Str.

Vadu-Bcului C-Orheiului
Valoarea,

140 000 164 000 180 000
Suprafata totala (ari) 64,6 70 62 60
Pretul la 1 ar

2000 2645 3000
Dreptul de proprietate integral integral Integral Integral
Corectia la dreptul de
proprietate
1 1 1
Valoarea in urma corectarii

2000 2645 3000
Condiiile finanrii de piata de piata de piata de piata
Corecia la condiiile finanrii

1 1 1
Valoarea n urma corectrii

2000 2645 3000
Conditiile vnzarii de piata de piata de piata de piata
Corectia la conditiile vinzarii

0,9 0,9 0,9

1800 2380,5 2700
mrimea lotului 64,6 70 62 60
Corectia la marime

0,9 1 1,1

1620 2380,5 2970
Amplasarea obiectului Botanica Analogic Analogic Rcani
Corectia la amplasare

1 1 0,95

1620 2380,5 2821,5
Comunicatiile ingineresti Toate Toate Toate Toate
Corectia la comunicatiile
ingineresti
1 1 1

1620 2380,5 2821,5
Acces Asfalt Asfalt Asfaltat Asfalt
Corectia la acces

1 1 1
Valoarea dupa corectie

1620 2380,5 2821,5
Corectia totala

0,81 0,9 0,9405
Ponderea

1 2 3
Media ponderata /ar 6827
Valoarea finala lei 7832589,792
Valoarea finala euro 441024,2
Sursa: Elaborat de autor
n concluzie putem afirma ca valoarea terenului considerat liber cu o suprafata de 64,6 ari
n urma calculelor s-a stabilit fiind 441 024,2 euro.
Ajustrile la caracteristicile bunurilor imobile analogice au fost calculate prin metoda
comparativa i atribuite prin metoda multiplicativ i anume:
Ajustarea la drepturile de proprietate se introduce cu valoarea 1,0 pentru fiecare obiecte
deoarece att obiectul evaluat ct i cele analogice se afl n proprietate privat.
Ajustarea la condiiile finanrii se introduce cu valoarea de 1,0 deoarece toate obiectele
analogice sunt achitate cu sume integrale.
25

Ajustarea la condiiile de vnzare a fost introdus cu valoarea de 0,9 deoarece sunt valorile
prezentate ale obiectelor analogice ofertele de bunuri imobile, iar reieind din datele de pia, n
cadrul efecturii tranzacie vnztorului i este caracteristic cedarea preului cu 10%.
Ajustarea la marimea lotului este determinat de condiia: odat cu sporirea mrimii lotului
valoarea acestuia scade, conform datelor pieii diminuarea valorii este de 10% la fiecare 5 ari.
Ajustarea la amplasare este introdus cu valoarea 1,0 pentru bunurile analogice 1 si 2
deoarece bunurile sunt ampasate n acelai sector, iar pentru bunul analogic 3 este de 0,95
deoarece conform analizei pietei din mai multe puncte de vedere sectorul Botanica este mult mai
dezvoltat n comparaie cu sectorul Rcani.
Ajustarea la comunicaiile inginereti va fi introdus cu valoarea 1,0 deoarece att
terenurile analogice ct i cel evaluat sunt dotate cu electricitate i apeduct.
Ajustarea la accest va fi introdus cu valoarea 1,0 deoarece accesul att la terenurile
analogice ct i la cel evaluat este drum asfaltat.
2. Determinarea valorii de reconstituire a obiectului evalurii
Tabelul 3.2 Compararea caracteristicilor obiectul evalurii cu obiectul analogic din
culegrea indicilor comansati ai valorii de reconstituire.
Factori de comparaie Obiectul analogic
din ICVR
Obiectul evaluat Ajustare
Grupa de capitalizare II II 1,00
Nr. de etaje 1

2 0,95
Tipul fundaiei b/a b/a 1,00
Materialul constructiv al pereilor Crmid Blocuri de calcar
0,96

Lucrrile sanitare i a reelelor tehnice 1 1 1,00
Seismicitatea 7-8 grade 1,05
Corecie general 0,96
Sursa :elaborat de autor
Tabelul 3.3 Determinarea valorii de reconstituire a obiectului evalurii
Denumire Volumul
m3
Costul
corectri
p/u
abatere(rub)
Coefi
cienti
Valoarea
Construcei cu
evidenta
coificienilor(lei)
Valoarea
construciei cu
evidena
CHind,BI,TVA(lei)
Baza
calculrii
Constructie
principal

3696 m3 28,3*0,96
=27,17
1,19*
1,5*
25,769
=45,99
27,17*3696*45,99
=4 618 331
4618331*1,03*1,06*1,2
=6 050 753/17,76
=340 696euro/913,1
=373 euro/m.p
ICVR32
tab.402b
Valoare de reconstituire 6 050 753 lei
Sursa: elaborate de autor

26

3. Determinarea deprecierii acumulate
Deprecierea acumulat se va determina conform metodei segregrii care const examinarea
detaliat a tuturor formelor de depreciere i nsumarea valorilor lor.
Uzura fizic reprezint o reducere a valorii bunului imobil care se datoreaz deteriorrii
lui sub influena factorului timpului i altor factori externi (factori fizici, chimici, exploatarea
incorect a cldirii, ntreinerea nasatisfctoare a construciei etc.)
Uzura fizic poate fi recuperabil i nerecuperabil.
Metodele de estimare a uzurii fizice sunt:
- metoda normativ;
- metoda valoric;
- metoda vrstei efective.
Metoda normativ presupune determinarea mrimii uzurii fizice n baza analizei strii
tehnice a elementelor constructive de baz ale cldirii. Metoda dat se aplic n dou etape:
- se va determina uzura fizic a fiecrui element constructiv;
- se va determina uzura fizic a construciei ntregi dup formula:
100
element
constr
element
U
U
GS

= (3)
Unde: U
constr
uzura fizic a construciei (%);
U
element
- uzura elementelor construciei (%);
GS
element
- greutatea specific a elementelor constructive (%);
Pentru determinarea uzurii fizice a elementelor constructive evaluatorul poate folosi
Normele de evaluare a construciilor ce aparin cetenilor R.S.S. Moldoveneti n scopul
asigurrii de stat, ediia 1982, aprobate prin Hotrrea Sovietului de Minitri al RSS
Moldoveneti nr. 119 din 29 martie 1982.
Metoda valoric presupune determinarea costului reparaiei capitale a construciei. n acest
caz este determinat coeficientul care reprezint raportul ntre costul reparaiei capitale i
valoarea de reconstituire a cldirii, estimat la data evalurii, innd cont de mrimea uzurii
fizice.
Metoda vrstei efective solicit efectuarea expertizei obiectului evalurii i se bazeaz pe
ipoteza c raportul ntre vrsta efectiv i vrsta fizic a construciei este egal cu raportul ntre
valoarea de reconstituire i mrimea uzurii. Astfel:
VE
U VR
DVF
| |
=
|
\ .
sau
VE
U VR
VE DVFR
| |
=
|
+
\ .
(4)
Unde: U- Uzura;
27

VE- vrsta efectiv, determinat de evaluator n baza strii tehnice a elementelor
constructive i a cldirii ntregi;
DVF- Durata total de via fizic;
DVFR- durata de via fizic rmas;
VR- valoarea de reconstituire a obiectului evalurii.
Tabelul 3.4 Determinarea uzurii fizice recuperabile a construcie principale
Denumirea
elementelor
constructive
Starea tehnic a
elementelor
Uzura fizic
a
elementelor
constructive
%
Greutatea
specific a
elementelor,
%
Uzura
fizic n
raport cu
cldirea n
ansamblu,
%
Fundaia
Destul de
Nesatisfctoare
50 6 3
Perei port.
i desp.
Nesatisfctoare 40 23 9,2
Planeu Satisfctoare 30 13 3,9
Acoperiul
Destul de
Nesatisfctoare
50 5 2,5
Pardoseala Nesatisfctoare 35 13 4,55
Goluri
Destul de
Nesatisfctoare
45 11 4,95
Lucrari de
finisare
Satisfactoare 30 9 2,7
alte lucrari Nesatisfctoare 40 10 4
Instalaii
tehnice
Nesatisfctoare 40 5 2
Total uzur 95 36,8
Sursa: ntocmit de autor

Determinarea mrimii uzurii fizice n lei :

n rezultatul efecturii cacului uzurii fizice recuperabile a institutii precolare Litera A
constituie 39% sau 2 331 196 lei.
n cadrul determinrii uzurii au fost utilizate urmtoarele surse informaionale:
1. Partea general la culegerile indicilor comasai ai valorii de reconstituire a cldirilor i
edificiilor, aflate n posesia organizaiilor i instituiilor, fiind incluse n bugetul de stat.
28

2.

, ,
, , , .
MinisterulfinanelorRepubliciiMoldovadela 15 iunieaanului 1997.
3.
-GestiuneaRepublican aM.ainventarizriitehnice, 1995.
4. Datele inspectrii tehnice ale obiectului.
Tabelul 3.5 Determinarea valorii reziduale a elementelor constructive
Elem. De
construcie
Val.de
reconstituire, lei
Uzura fizic Valoarea
rezidual, lei % Lei
Fundaia 363045 6 21783 341262
Per. portani/
despritori
1391673 23 320085 1071588
Planee 786598 13 102258 684340
Acoperi 302538 5 15127 287411
Pardosele 786598 13 102258 684340
Goluri 665583 11 86526 579057
Lucr. de finis. 544568 9 49011 495557
Instal.
Tehn/sanitare
605075 10 60508 544568
Alte lucrri 302538 5 15127 287411
Total 4975534
Sursa :elaborat de autor
In urma efecturii calculelor s-a obtinut valoarea rezidual a elementelor constructive n
valoarea 4 975 534 lei.
Uzura fizic nerecuperabil se datoreaz procesului normal de uzare a materialelor de
construcie, a elementelor de construcii i a reelelor tehnice.
Uzura fizic nerecuperabil se determin ca micorarea valorii reziduale a elementelor de
construcii (fr evidena uzurii fizice recuperabile, proporional relaiei dintre vrsta efectiv i
durata normativ a elementelor de construcie).
Vrsta efectiv a elementelor de construcii se determin ncepnd cu data drii n
exploatare a cldirii sau a efecturii reparaiei capitale n corespundere cu datele oferite de ctre
beneficiar, precum n urma examinrii vizuale a obiectului.
29

Tabelul 3.6 Determinarea uzurii fizice nerecuperabile a elem. de lung durat
Elem. De
construcie de
scurta durata
Val.
rezidual
lei
Durata de via
U, %
Mrimea
uzurii, lei efectiv fizic
acoperi 287411 15 45 33 94846
Pardosele 684340 30 39 77 526942
Goluri 579057 20 41 49 283738
Lucr. de finis. 495557 5 30 17 84245
Instal.
Tehn/sanitare 544568 10 27 37 201490
Alte lucrri 287411 10 25 40 114964
Total 1306224
Sursa :intocmit de autor

Tabelul 3.7 Determinarea uzurii fizice nerecuperabile a elem. de lung durat
Nr. Denumirea Valoarea
1 V. reconst. 4 618 331
2 U fiz. Recup. Lei 2 331 196
3 U fiz. nerec. elem. scurt dur.
1 306 224
4 V de rec a elem de l.durata
980853
5 V efect. Cldirii, ani 50
6 Durata de via fiz. a cldirii 80
7 Coief. Uzurii 0,39
8 U fiz. nerec. elem. lung dur.
382 533
Sursa :intocmit de autor

Tabelul 3.8Determinarea uzurii fizice totale
Denumire obiect Uzura fizic, lei
U fiz. recuperabil, lei 2 331 196
U fiz. nerecup. a elem. de scurt durat, lei 1 306 224
U fiz. nerecup. a elem. de lung durat, lei 382 533
U fiz. total 4 019 953
Sursa: ntocmitdeautor
Deprecierea funcional sau nvechirea funcional, este legat de dezvoltarea
tehnologiilor moderne care permit crearea obiectelor noi ce satisfac mult mai eficient cerinele
pieei. Deprecierea funcional este determinat de necorespunderea caracteristicilor cldirilor i
construciilor standardelor contemporane ale pieei i cerinelor consumatorilor (proiecte
nvechite, utilaj tehnologic nvechit i altele). Deprecierea funcional este determinat de
diferena ntre caracteristicile reale ale bunului imobil i ateptrile consumatorilor. Aceast
categorie a deprecierii este caracteristic tuturor bunurilor imobile. Pentru obiectul evaluat
30

deprecierea funcional este considerat 0, deoarece obiectul evalurii este utilizat n continuare
n scopul celei mai bune i eficiente utilizri.
Deprecierea economic este determinat de influena unor factori externi asupra bunului
imobil. Factorii externi includ: schimbrile n economia rii, schimbrile pe piaa imobiliar,
schimbrile n legislaia naional, modificarea condiiilor de finanare i altele. n cazul
obiectului evaluat deprecierea economic este 0.
Deprecierea acumulat pentru obiectul evaluat va fi egal cu valoarea uzurii fizice
determinat pentru construcia n ansamblu i construciile anexe.
a f
D U = =4 019 953lei
Valoarea de pia a bunului imobil prin metoda cheltuielilor s-a determinat ca diferen
dintre valoarea de reconstituire total i deprecierea acumulat, la care se adug valoarea
terenului: V = V
t
+ (V
c
D
a
)
Tabelul 3.9Determinarea valorii de pia a bunului evaluat prin metoda cheltuielilor
Valoarea terenului,lei 7 823 590
Valoarea de reconstituire,lei 4 618 331
Deprecierea acumulat,lei 4 019 953
Valoarea de pia prin metoda cheltuielilor,lei 8 421 968
Valoarea de pia prin metoda cheltuielilor, euro 481 225
Valoarea de pia a bunului imobil complex amplasat n mun. Chiinu, bd. Daciei,
53/2, estimat prin metoda cheltuielilor la data de 07.12.13 constituie 8 421 968lei sau 481
225euro.

3.2 Metoda analizei comparative a vnzrilor
Metoda comparaiilor de pia i are baza n analiza pieei i utilizeaz analiza
comparativ, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieei pentru a gsi proprieti
similare, comparnd apoi aceste proprieti cu cea "de evaluat".
Premiza major a metodei este aceea c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este
n relaie direct cu preurile de tranzacionare a unor proprieti competitive i comparabile.
Analiza comparativ se bazeaz pe asemnrile i diferenele ntre proprieti i tranzaciile care
influeneaz valoarea.
Avnd n vedere calitatea i cantitatea informaiilor de pia utilizate, s-a utilizat metoda
comparaiilor directe.
Metoda este o abordare global, care aplic informaiile culese urmrind raportul cerere-
ofert pe pia, reflectate n mass-media sau alte surse credibile de informare. Ea se bazeaz pe
31

valoarea unitar rezultat n urma tranzaciilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate n
zon, sau zone comparabile satisfctor.
Pentru a stabili valoarea de pia a imobilului subiect s-a procedat la un studiu de pia n
general la nivelul zonei i n special n zona de amplasare a imobilului subiect. Analiza pe criterii
de pia a caracteristicilor i a datelor disponibile, calculul i aplicarea coreciilor de comparaie
prezentate au urmrit (cuantificarea pentru ajustare) urmtoarele elementele de comparaie:
a) drepturile de proprietate i alte drepturi reale transmise;
b) condiiile de finanare;
c) condiiile tranzaciei;
d) condiiile pieei;
e) amplasarea;
f) caracteristicile fizice;
g) caracteristicile economice;
h) modul de folosin;
i) componentele valorii ce nu snt legate de bunul imobil.
Sursele de informaii pentru imobilele de comparaie au fost din baza proprie de date, de la
ageniile imobiliare colaboratoare i parial de la firmele, ageniile i persoanele direct implicate
n tranzacii. n cazul de fa din publicaiile locale, ct i din informaiile culese de pe diferite
site-uri web, preurile de ofert la spaiul pentru oficiu n zona de analiz difer n funcie de
subzon, acces la utiliti, deschidere la osea, vecinti, suprafaa terenului aferent, existena
parcrii etc.
n tabelul urmtor sunt prezentate principalele caracterici comparabile avute n vedere
pentru estimarea valorii de pia:
Tabelul 3.10 Bunurile imobile comparabile
Caracteristici Obiectul nr.1
(999.md)
Obiectul nr.2
(999.md)
Obiectul nr.3
(999.md)
Amplasare r. Straeni. s. Dolna,
str. A. Pukin, 26
Str. Chiinului
(Anenii Noi)
Str. Alecsandri,78
(Chiinu, Centru)
Preul ,(euro) 2 500 000 70 000 21 900 000
Suprafaa total, m.p. 107 950 2 100
Preul , (euro/m.p.) 23 364 74 10 429
Dreptul de proprietate deplin deplin deplin
Condiiile pieii oferta oferta oferta
Condiiile de finanare numerar numerar numerar
Drumuri de acces asfalt asfalt asfalt
elemente de
infrastructur
Toate comunicatiile Toate comunicatiile Toate comunicatiile
32

Tabelul 3.11 Determinarea valorii de pia a bunului evaluat prin metoda analizei
comparative a vnzrilor
Caracteristici Obiect.evaluri obiectu nr.1 obiectu nr.2 obiectu nr.3
Amplasarea
Chiinu, str.
Zelinskii 28/7
Anenii Noi
Lpuneanu 39
Chiinu str.
Alexandri 78
Anenii Noi, str.
Chiinaului
Suprafata total m.p 913,1 1600 2100 950
Preul de ofert(lei) 3066000 2900000 2 500 000
Preul de ofert (lei/m.p) 1916 1381 2632
Dreptul de proprietate deplin deplin deplin deplin
Ajustarea 1,00 1,00 1,00
Preul dup ajustare, lei 1916 1381 2632
Conditiile tranzactiei de piat de ofert de ofert de ofert
Ajustarea 0,95 0,95 0,95
Pretul dup ajustare, lei 1820 1312 2500
Conditiile finanare numerar numerar numerar numerar
Ajustarea 1,00 1,00 1,00
Data ofertei decembrie2013 decembrie2013 decembrie2013 decembrie 2013
Ajustarea 1,00 1,00 1,00
Drum de acces asfalt asfalt asfalt asfalt
Ajustarea 1,00 1,00 1,00
elementele de
infrastructura
exist exist exist exist
Ajustarea 1,00 1,00 1,00
ajustarea amplasarii 0,95 1,00 0,95
Starea tehnic a
obiectelor
nesatisfctoare nesatisfctoare bun nesatisfctoare
Ajustarea 1,00 0,70 1,00
Constructii auxiliare nu exist exist exist nu exist
Ajustarea 1,10 1,10 1,00
suprafata terenului, ari 64,4 11 17,3 45
Ajustarea 1,36 1,32 1,13
Ajustarea total 1,35 0,97 1,02
ponderea 3 2 1
Valoarea total, 1m.p/lei 10876
Valoarea total, lei 9930646
Valoarea total, euro 567465
33

Ajustri aplicate:
Prima ajustare a preurilor s-a aplicat pentru condiiile tranzaciei. Aici s-a luat n calcul
faptul c, n urma negocierilor, proprietarii bunurilor expuse spre vnzare, n general cedeaz n
mediu 5 -10% din preul iniial. Lund n considerare caracteristicile bunurilor i segmentul de
pia cruia aparin a fost aplicat o corecie de 5 %.
Ajustarea preurilor obiectelor analogice n funcie de amplasare a fost efectuat, deoarece
obiectul analog 1 este amplasat in sat, iar cel evaluat este amplasat n municipiu, astfel acest
factor avnd o influen.
Un important aport asupra valorii l are suprafaa terenului aferent, pentru a determina
ajustarea pentru aceast caracteristic s-a utilizat metoda analizei pare.
Ajustarea la starea fizic s-a determinat prin raportarea coeficientului de uzur fizic a
obiectului evaluat i coeficientul uzurii fizice pentru obiectul analogic.
Valoarea de pia a gimnaziului amplasat n mun. Chiinu, str. N. Zelinskii 28/7
estimat prin abordarea comparativ la data de 07.12.2013 constituie 9 930 646 lei sau
567 465euro.

3.3 Metoda veniturilor
Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil n baza venitului
operational net ce poate fi generat de acest bun n viitor.
Aplicarea metodei veniturilor se efectueaz n dou etape:
- prognozarea veniturilor viitoare;
- determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Veniturile viitoare pot proveni din urmtoarele surse:
- plata de arend colectat n urma drii n arend a bunului imobil;
- veniturile din exploatarea comercial a bunului imobil.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil este utilizat plata arend. Reieind
din specificul bunului i destinaia acestuia plata de arend se va calcula in baza anexei nr.8 la
Legea Bugetului pe anul 2013. Prezena construciilor accesorii vor majora plata de arenda
conform datelor pieii cu 10%.
n cadrul metodei veniturilor snt aplicate dou metode de estimare a valorii:
- capitalizarea direct;
- actualizarea fluxurilor de numerar.
n cadrul procesului de determinare a valorii a fost aplicat metoda actualizrii fluxurilor
de numerar. Actualizarea fluxurilor de numerar se bazeaz pe determinarea valorii prezente a
veniturilor anuale prognozate pentru o perioad de calcul determinat. Pe lng veniturile anuale
34

obinute n urma exploatrii bunului imobil, metoda actualizrii fluxurilor de numerar presupune
determinarea valorii bunului imobil la sfritul perioadei de calcul (reversia).
Tehnica actualizrii fluxurilor de numerar presupune efectuarea urmtoarelor etape:
1. Determinarea venitului brut potenial (VBP)
Venitul brut potenial este venitul ce poate fi generat de bunul imobil n cazul folosirii
tuturor spaiilor disponibile fiind egal cu produsul dintre plata de arend i suprafaa bunului.
2. Determinarea venitului brut efectiv (VBE)
Venitul brut efectiv este venitul ce poate fi obinut n urma funcionrii bunului imobil,
innd cont de nivelul de ocupare a spaiilor i eventualele pierderi la colectarea plii de arend.
Formula n baza creia se calculeaz venitul brut efectiv este:
( ) (4)
unde: VBE - venitul brut efectiv;
VBP - venitul brut potenial;
DSL - deducerea pentru spaiile libere;
AV - alte venituri generate de bunul imobil care nu provin nemijlocit din darea n arend a
spaiilor disponibile;
3. Determinarea cheltuielilor operaionale generale ca include urmtoarele tipuri de
cheltuieli:
- cheltuielile operaionale fixe, care includ cheltuielile ce nu depind de nivelul de ocupare a
spaiilor (impozitul imobiliar, prima pentru asigurarea bunului imobil i altele);
- cheltuielile operaionale variabile, care includ cheltuielile ce depind de intensitatea
exploatrii bunului imobil (cheltuieli pentru administrarea bunului imobil, cheltuielile pentru
plata serviciilor comunale i altele);
- cheltuieli pentru reparaii i meninere, care includ cheltuielile pentru reparaia curent a
bunului imobil i cheltuielile pentru ntreinerea bunului imobil. Cheltuielile incluse n aceast
categorie poart att un caracter fix ct i variabil (reparaia ascensorului, zugrvirea pereilor i
altele);
- cheltuielile operaionale pentru nlocuire, care includ cheltuielile pentru nlocuirea
elementelor uzate ale bunului imobil (acoperiul, instalaiile sanitare - inginereti i altele).
4. Determinarea venitului net operaional:
(5)
unde: VBE - venitul brut efectiv;
CO cheltuieli operaionale;
5. Valoarea bunului imobil este calculatdupurmtoarea formul:
35

()
()
(6)
unde: t perioada de calcul;
Y rata de actualizare;
R reversia.
Rata de actualizare reflectateptrile investitorului privind veniturile viitoarei este
estimat n cadrul determinrii valorii bunuluiprin aplicarea metodei adiionrii. Metoda
adiionrii presupune nsumarea estimrilor individuale a fiecrei componente a ratei de
actualizare: rata real a rentabilitii, rata inflaiei anticipate i rata riscului.
Rata real a rentabilitii este determinat n baza analizei investiiilor financiare fr de
risc sau care implic riscuri minime. Rata real a rentabilitii nu ine cont de inflaie i este
similar pentru toate investiiile din economia naional. Rata inflaiei anticipate este determinat
n baza prognozelor oficiale privind evoluia inflaiei n economia rii. Rata riscului reflect
recompensa pe care investitorul ateapt s o primeasc pentru banii investii n bunul imobil.
Rata riscului include: riscul pieei imobiliare, riscul inflaiei neateptate i riscul lichiditii joase
caracteristic pentru bunurile imobile.
Reversia reprezint preul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vndut la sfritul
perioadei de calcul. Reversia se calculeaz prin capitalizarea venitului operaional net din anul
imediat urmtor perioadei de calcul dup formula:

()
(7)
unde:
R reversia;
r - rata de capitalizare estimat pentru anul imediat urmtor perioadei de calcul.
Rata de capitalizare se estimeaz prin metoda grupului investiional care se bazeaz pe
presupunerea c n cazul n care exist mai multe interese materiale legate de bunul imobil
evaluat, rata de capitalizare trebuie s corespund cerinelor fiecruia din deintorii de drepturi
reale asupra bunului imobil fa de nivelul de rentabilitate al investiiei. Interesele materiale
legate de obiectul evalurii pot fi de origine financiar (finanarea bunului imobil cu capital
propriu i capital mprumutat) i de origine fizic (divizarea bunului imobil n pri componente:
teren i construcii).
Rata de capitalizare include rata de rentabilitate a capitalului investit i norma de
rambursare a capitalului.Rata de rentabilitate a capitalului investit este nivelul profitului pe care
investitorul ateapt s l obin reieind din riscurile legate de bunul imobil i este determinat
prin metoda comulativ fiind egal cu suma ratei fr risc, riscului investiional, lichiditii
sczute i a managementului investiional. Norma de rambursare a capitalului se determin prin
36

metoda lui Ring. Metoda Ring presupune rambursarea liniar a capitalului investit n imobil, n
cazul dat rambursarea capitalului nu presupune renvestirea lui ulterioar. Calculul normei de
rambursare a capitalului se face dup formula:

(8)
unde: N
RC
norma rambursrii capitalului;
n durata de via economic rmas a cldirii;
Pentru calculul normei rambursrii capitalului utilizm Catalogul Mijloacelor fixe i a
activelor materiale aprobat prin HG nr.338 din 21.03.2003.
Tabelul 3.12 Determinarea ratei de actualizare.
Indicatorul Valoare (%)
Rata rentabilitii fr risc 3,5
Rata inflaiei 5
Rata inflaiei neateptate 2
Rata riscului lichiditii sczute 4,3
Rata riscului investiional 7
Rata de actualizare 21,8
Rata rentabilitii fr risc conform datelor BNM este de 3,5%. Rata inflaiei este
determinat din Legea bugetului pe anul 2013 i din datele Bncii Naionale a Moldovei. Rata
inflaiei neateptate conform datelor statistice se afl n interfalul de 1-2%. Rata lichiditii
sczute este determinat ca produsul dintre valoarea ratei rentabilitii fr risc i termenul de
expunere raional care pentru aceast categorie de bunuri imobile a fost presupus ca 15 luni
raportat la un an de zile respectiv avnd valoarea de 4,3%. Rata riscului investiional a fost
determinat conform (tab. 2.8):
Tabelul 3.13 Determinarea ratei de capitalizare.
Rata rentabilitii fr risc 3,5
Rata riscului investiional 7
Rata managementului
investiional 5
Rata riscului lichiditii sczute 4,3
Norma de rambursare a capitalului 2,2
Rata de capitalizare 22,0
Rata rentabilitii fr risc conform datelor BNM este de 3,5%. Rata managementului
investiional conform datelor pieii este situat ntre 2 5%. Rata lichiditii sczute este de
4,3%. Rata riscului investiional fiind egal cu 7%. Norma de rambursare a capitalului conform
Catalogul Mijloacelor fixe i a activelor materiale va fi egal cu 2,2%

37

Tabelul 3.14 Determinarea ratei riscului investiional.
1
Riscuri sistematice
nrutirea situaiei economice 9
Majorarea numrului obiectelor competitive 5
Modificarea legislaiei 7
2
Riscuri nesistematice
Calamiti naturale i situaii de excepie 4
Neachitarea plilor de arend 8
Managementul neefectiv 8
Factorii criminogeni 9
Controale financiare 7
Oformarea incorect a contractului de arend 7
3 Suma punctelor 64
4 Numrul factorilor 9
5 Rata riscului infestiional 7
Astfel, n urma calculelor efectuate rata riscului s-a estimat a fi 7 %.
R
act
= 3,5 % + 5 % + 2 % +3,5%+ 7 % = 21%
Tabelul 3.15 Determinarea valorii de pia a obiectlui evavalurii prin metoda actualizrii
fluxului de numerar.
Nr. Indicatorii u.m.
V. de
baz
Anii
2013 2014 2015 2016
1 Suprafaa arendat m2 913,1
2 Plata de arend lei/m2/an 949,1
3
Majorarea prognozat a
plii de arend
% 5% 5% 5% 5% 5%
4 Plata de arend ajustat lei/m2/an 997 1046 1099 1154
5 Venitul brut potenial lei 909954 955452 1003225 1053386
6
Ajustare pentru pierderi
de la NPA
lei 3 % 0,97 0,97 0,97 0,97
7 Venitul brut efectiv lei 882656 926789 973128 1021784
8 CO generale lei 0,001 8422 8422 8422 8422
9 Venitul operaional net lei/m2 874234 918367 964706 1013362
10 Rata actualizrii % 21
11 Factorul actualizrii 0,8264 0,683 0,5645 0,4665
12
Fluxuri de venit
actualizate
722467 627244 544577 472734
13 Reversia lei 9930646
14 Reversia actualizat 5605849,7
15 Valoarea obiectului lei 7972871
Sursa:elaborat de autor
Valoarea de pia a gimnaziului din Mun. Chiinu str. Zelinskii 28/7 calculat prin
metoda actualizrii fluxurilor de numerar la data evalurii constituie 7 972 871 lei sau 455
593 euro.
38

3.4 Reconcilierea rezultatelor evalurii i estimarea valorii finale
Fiecare dintre metodele de evaluare aplicate conine elemente ale previziunii. Astfel,
ultimul pas care urmeaz a fi ntreprins este de a ajunge la un indicator unic al valorii obiectului
evaluat, prin intermediul analizei concluziilor alternative obinute n procesul de evaluare.
Aceast parte a procesului este denumit reconciliere.
Procedura de reconciliere este constituit din dou etape:
1. revizuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale evalurii, care include explicarea
diferenelor ntre valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare i determinarea celei mai
credibile valori;
2. estimarea valorii finale.
Valoarea final a proprietii imobiliare s-a calculat prin aplicarea metodei mediei
ponderate
Tabelul 3.16 Reconcilierea rezultatelor i estimarea valorii de pia finale a obiectului
evaluat
Nr. Indici Ab.
Costurilor
Ab.
Comparativ
Ab.
Veniturilor
1 Corectitudinea informaiei 40 20 40
2 Exactitatea informaiei 40 20 40
3 Supoziii admise n calcule 20 40 40
4 Cap. De a lua nconsideraie conjunct. pieii 20 50 30
5 Cap. de a lua n consideraie rentabilitatea
obiectului
20 20 60
6 Capacitatea de a prognoza n timp 20 20 60
7 Cap. de a lua n consideraie capacitile
constructive
60 20 20
8 Coieficieni 31,43 27,14 41,43
9 Greutatea specific, lei 2647025 2695177 3303160
10 Valoarea de pia conform abordrilor, lei 8421968 9930646 7972871
11 Valoarea de pia a obiectului, lei 8645362
Sursa: elaborat de autor
3.5 Determninarea valorii de lichidare
Valoarea de lichidare este valoarea la care obiectul evaluat ar fi putut comercializat pe
piaa concurent deschis, n cazul cnd termenul de vnzare al acestuia a fi mai scurt dect cel
rational de lung pentru acest tip de obiecte pe aceast pia.
Valoare n cazul vnzrii forate este identificat definiiei valorii de pia cu diferena c
timpul pentru operaiunile de marketing este destul de limitat, reclama i expoziie pe pia nu
sunt adecvate n comparaiei cu timpul i condiiile de naintare pe pia, care sunt necesare
39

pentru primirea unui pre avantajos, vnztorul deasemenea poate fi constrns sau presat de
circumstane.
La baza metodei de calculare a valorii de lichidare a obiectului sta principiul de vnzare
rar pierdere a mrfii la un pre mai jos dect cel de pia. Esena principiului este: pierderile
aprute n rezultatul la un pre mai jos dect cel de pia, se vor compensa din contul veniturilor
parvenite n urma amplasrii mijloacelor bneti primite de la comercializarea mrfii, ntr-un
volum mai mic, dar mai devreme.
Formula de calcul a valorii de lichidare
()

Unde: Vp valoarea de pia
i rata discontului
n - perioada de discontare
m numrul de capitalizri pe an
Kel coieficientul elasticitii
Tabelul 3.17 Determinarea valorii de lichidare
Nr. Indicatori Valoarea
1 Valoarea de pia, lei 8645362
2 Rata anual a discontului, % 21
3 pierderi rezonabile de expunere pe pia, ani 15/12=1,25
4 pierderea fixat de expunere pe pia, ani 3/12=0,25
5 nr. Capitalizrilor pe an 1
6 pierderi de discontare, ani (3-4) 1
7 coificient de elascitate 0,94
8 valoarea de lichidare,lei 6716232
9 valoarea de lichidare,euro 383785
10 VL/V 0,78
Sursa:elaborat de autor
A fost determinat valoarea de lichidare a imobilului n sum de 6 716 232 lei sau 383 785
euro la data de 07.12.2013 ce va fi prezentat pentru instanele de judecat. Diferena dintre
valoare de lichidare i valoarea de pia este de 22 %.

40

CONCLUZIE
Prezentul raport ne demonstreaz c raportul de evaluare este un document care
explicprocesul analitic ntreprins de evaluator pe parcursul evalurii i care reprezint explicit
informaia utilizat, deasemenea descrie rezultatele analizei, ipotezele i calculele care au condus
la formarea opiniei privind valoarea estimmat a bunului imobil n final.
n perioada de tranzacie la economia de pia, tipurile de valori de pia a bunurilor
immobile au o semnificaie deosebit n relaiile economice i n activitatea de evaluare.
Valoarea de pia exprim expresia obiectiv a faptului ct de preios este bunul imobil dat
pentru participanii la pia imobiliar.
n cadrul acestei evalurii am evaluat un bun imobil cu destinaie special i anume socio-
cultural din municipiul Chiinu, ntr-o zon favorabil a oraului i valoara obtinut este
veridic pentru piaa imobiliar. Odata cu aceast dezvoltare am analizat ntreaga piaa
imobiliar i am ajuns la concluzia ca piaa imobiliar este tnr i n curs de dezvoltare.
Pentru a efectua un raport de evaluare s-a inspectat bunului imobil i s-a analizat
elementele constructive ale construcii, s-au ales bunuri similar expuse pe pia, s- determinat
gradul de uzur, valoarea de reconstituire a bunului i n final sa determinat valoarea de pia a
bunului imobil.
Rezultatul obtinut de 8 645 362 lei sau 494 021 euro este rezultatul care a fost obtinut n
urma reconcilierii valorilor.Scopul de baz al evalurii a fost aprecierea valorii de lichidare a
bunului imobil.
n rezultatul calculelor efectuate am obinut valoarea de lichidare egal cu 6 716 232 lei.
Destinaia evalrii a fost prezentat n instan de judecat.
Toate calculele au fost intocmite adecvate i cu bun atitudine.

41

BIBLIOGRAFIE
1. LEGEA REPUBLICII MOLDOVA privatizrii fondului de locuine Nr.1324-XII din
10.03.93 Monitor nr.5/126 din 30.05.1993
2. HOTRRE Nr. 945 din 20.08.2007 cu privire la msurile de realizare a Legii nr.121-
XVI din 4 mai 2007 privind administrarea i deetatizarea proprietii publice
3. Ion T.Guu, Republica Moldova: Economia n tranziie, Litera, Chiinu 1998.
4. B. Mihai, Situaia macroeconomic actual a rilor din Europa central i de Est,
Academia romn, 1997
5. Codul Civil al Republicii Moldova
6. Albu S.,."Evaluarea i gestiunea eficient a patrimoniului public n RM", Autoreferatul
fazei de doctor habilitat n economie. Chiinu 2012, 11 p.
7. Standarde internaionale de evaluare (IVS): ediia a 8-a, 2007.
8. Standardele internaionale de practic n evaluare (GN): ediia a 8-a 2007.:
http://www.anevar.com/standarde_internationale.php
9. MP 013-02. Metodologie privind stabilirea ordinii de prioritate a masurilor de
reabilitate termica a cladirilor si instalatiilor aferente. Buletinul Constructiilor nr.5/2002.
10. I 9/1-96. Normativ privind exploatarea instalatiilor sanitare. Colectia Normative si
reglementari n constructii - instalatii nr.9, Editura ARTECNO.
11. http://eco.md/index.php?option=com_content&view=article&id=4399:care-sunt-cele-
mai-ieftine-cele-mai-scumpe-i-cele-mai-dinamice-zone-imobiliare-din-republica-
moldova&catid=102:real-estate&Itemid=473
12. IROVAL - "Evaluarea si finantarea proprietatilor imobiliare, Partea I - Bazele
evaluarii si finantarii proprietatilor imobiliare", Colectia Biblioteca ANEVAR
13. http://chisinauedu.md/Reteaua_scolara accesat la data 06.12.2013
14. http://geoportal.md/ro/default/map#lat=206602.910555&accesat la data 06.12.2013
15. https://www.google.md/#q=analiza+indicatorilor+macroeconomici+in+republica+mol
dovaaccesat la data 06.12.2013
16. http://999.md/2899425accesat la data 06.12.2013
17. http://999.md/35094accesat la data 06.12.2013
18. http://makler.md/md/chisinau/real-estate/plots/an/43267accesat la data 06.12.2013
19. http://makler.md/md/chisinau/real-estate/plots/an/43267
20. http://www.mdn.md/index.php?view=viewarticle&articleid=156
21. http://www.mdn.md/index.php?view=viewarticle&articleid=1

42

ANEX 1
Inspectarea obiectului din vederea din fa i vederea din spate

43

ANEXA 2

32.
,

III.
IV

, , .
, . , ,
.
, , , .
II III (. . 40).
1 . .
40
3000 .

III II

1 2 3 4 23,3 24,5 26,8 28 26,9 28,3 30,9 32,3
5 6 7 8 9 29,1 41,9 46,6 48,9 62,9 33,6 48,4 53,8 56,5 72,6
. .
( . 40)

6 15
26 29
7 9
4 3
10 6
11 8
14 10
- 15 14
7 6
100 100

44

ANEXA 3
8 .

,
, 1 1973 .

V.

I
. . 100 .
. 0,25
. , , ,
. .
46
1 . .

1 46,8
2 49,1
3 53,8
4 56,2
5 58,5
6 84,2
7 93,6
8 98,2
9 126,4
. , ,
0,2 %.

Gimnaziul Petrenco

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Gimnaziul Petrenco

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

1

Universitatea Tehnic a Moldovei

S-ar putea să vă placă și