Sunteți pe pagina 1din 18

Tema I: Conceptul de management imobiliar sau de administrare a imobilului 1.

1 Noiuni generale Asupra sistemului de administrare a imobilului influeneaz diveri factori. Ei pot fi att de natur extern ct i intern. Factori de influen externi influeneaz prin necesitatea de perfecionare a structurii de administrare, schimbarea elementelor nvechite n sistem i mai pot fi desprii printr-o vitez mai mare de reacionare la schimbrile mediului extern Factorii interni sunt direcionai spre pstrarea sistemei n starea funcional. O eficien mai mare o au sistemele de administrare ce implic legturi puternice i numeroase dintre elementele ei (ex. construcia n mas a imobilului locativ). Administrarea imobilului trebuie s combine i s prevad influena acestor factori pentru obinerea unor rezultate pozitive. Principalele obiective ale managementului imobiliar pot fi cataloagele dup urmtoarele criterii: obiectivele financiare sunt rezultatele financiare ateptate pe viitor (profit, cretere de capital, cash - flow); obiective de consumator (dezvoltarea fondului locativ i construcia imobilului cu destinaie multipl); obiective sociale - obiective ale ntreprinztorului fa de societate (elaborarea i implementarea proiectelor n conformitate cu standardelor sociale, normativele ecologice, specificul teritoriului .a. aspecte) Managementul imobiliar este un proces durabil, complex ce implic procese de planificare, decizionale i de comunicare. Principalele etape delimitate pentru management imobiliar sunt: analiza i definirea problemei cutarea soluiilor alternative evaluarea i primirea deciziilor implementarea variantei optimale procesul de exploatare i administrare

Planificarea n acesi proces complex ocup un rol esenial. Etapele componentele ale cruia sunt elaborarea unui plan iniial detaliat. ndeplinirea i controlul asupra lui. n dependen de calitatea activitilor din etapa de planificare depinde n mod direct succesul ntregului complex de sarcini ale managerului n domeniul imobiliar. 1.2 Conceptul Bunul Imobil - bun economic Conform noiunilor utilizate n noiunile teoretice, economia" se nelege un proces de producere a bunurilor economice, n contextul limitei de resurse. Conform economiei imobilului ea este acea parte a procesului economic complex care presupune crearea unuia dintre numeroasele tipuri de bunuri economice i anume a nunului imobil. Excepia pentru direcia dat sunt bunurile naturii. Conceptul de bun economic poate fi desfurat mai detaliat. Este bine cunoscut faptul c pentru orice individ, iar n cazul dat consumator, una dintre cele mai importante caracteristici este satisfacerea diverselor necesiti. Unele dintre necesitile de baz sunt cele materiale fr care existena individului este de neconceput. Satisfacerea acestui tip de necesiti poate fi realizat prin utilizarea diferitor bunuri. Bunul imobil este unul din necesitile de baz ale unui individ utilizarea cruia duce spre satisfacerea lor. Caracteristicile economice de baz ale imobilului sunt: n primul rind - orice bun imobil este considerat ca un activ material; - bunul acesta poate fi tranzacionat i exploatat pentru a primi beneficii ulterioare.

1.3 Conceptul Bunul Imobil Marf Deseori cnd ne referim la bunul imobil, noi -l concepem n primul rnd ca o marf. Analiza acestei direcii specifice poale 11 conceput prin examinarea caracterului dublu al satisfacerii necesitilor legate de imobil: a) prin procurarea dreptului de proprietate asupra imobilului; b) prin procurarea serviciilor locative pe piaa imobiliara (prin chirie). Acest caracter dublu este specific nu numai bunurilor imobile locative ci i altor tipuri de imobil. Prin urmare imobilul exist sub dou forme : - marfa-obiectul imobilului (proprietate) - marfa - serviciu (arend) Caracterul dublu al imobilului mai are i un alt aspect specific ce poate fi explicat n baza exemplului privatizrii fondului locativ. Elementul specific n cazul fondului locativ este posibilitatea delimitrii obiectului de proprietate. n cazul unui bloc locativ aceast posibilitate de delimitare lipsete deoarece toate elementele despritoare ale unei proprieti sunt n acelai timp elemente despritoare ale altei proprieti, iar n totalitate ele alctuiesc elementele componente ale structurii unui bloc. Caracterul de delimitare n spaiu poate fi cercetat numai n baza exemplului unei proprieti individuale (cas de locuit). Conform acestor teorii imobilul poate exista n trei forme 1.4 Conceptul Bunul Imobil - Surs de venii Al treilea aspect important legat de bunul imobil este specificul utilizrii imobilului ca surs de venit. n legtur cu acest aspect este principial de menionat principalele principii ale direciei date : Principiul 1. Nu toate bunurile imobile sini sau pot fi o surs de venit. De exemplu: n fondul locativ o parte a imobilului locativ care este dat n arend poate fi considerat ca o surs de venit. Potenialul de venit al imobilului pentru o anumit persoan dac ea d n arend un singur imobil nu este destul de mare. Denumirea ei este renta i este un venit primit regulat pentru utilizarea capitalului proprietii. Principiul 2. Este diferena dintre venitul de la imobilul i venitul de la implicarea imobilului n anumite proiecte. n primul caz imobilul este unica surs de venit, iar n al doilea caz una dintre mulimea surselor de venit i posibil nu cea mai esenial. Deoarece aspectul financiar n cazul conceptului de bun imobil ca surs de venit este esenial, direcia dat implic utilizarea tehnicilor i metodelor moderne de analiz economico financiar ale proiectelor investiionale i aplicarea expertizelor de audit n procesul de exploatare. Expertiza economic a unui imobil trebuie s fie conceput ca parte component a activitii de antreprenoriat. De asemenea determinat cota parte a beneficiului antreprenorului de la exploatarea imobilului. Dac vorbim despre aceste concepte ale imobilului n ansamblu putem spune c n practic exist cazuri de combinare a conceptelor dat e. De exemplu, locuind n apartamentul personal putem presta diverse servicii de producere, in acest caz se combin conceptele imobilul - proprietate i imobilul - factor de producie. Sau n alt caz cnd o parte din spaiul locativ este dat n chirie, sunt combinate conceptele imobil -proprietate i imobil - surs de venit. Imobilul n aspectul su economic este un activ material echivalentul de cost al cruia se determin n baza eficienei utilizrii bunului imobil ca un bun economic, marf sau surs de venit. In aspectul tuturor acestor concepte este important de menionai influena din mediul extern i anume din partea consumatorilor, statului sau investitorilor. Fiecare dintre ei are anumite interese, necesiti sau ateptri.

Tema 2 : Ciclul de via al pieii imobilului Etapele ciclului de via a pieii imobilului. La fel ca i pentru alte direcii economice sau economie naional pentru piaa de imobil ciclul de via are aceleai caracteristici de baz. iar conceptul cumpr astzi mai ieftin i vinde mine mai scump", poate fi atribuit imobilului ca i oricrui alt bun investiional. Specialitii n domeniul managementului imobiliare trebuie s reacioneze adecvat la schimbrile pieii. iar deciziile primite trebuie s fie realizabile i s in cont de etapa ciclului de via a pieii i a bunului i tendinele posibile pe viitor. Ciclului de via al pieii imobiliare -i sunt specifice aceleai creteri i descreteri prezentate n urmtoarea schem: Etapa de descretere (declin) poate fi observat atunci cnd piaa este suprasaturat, iar numrul imobilului ncepe s creasc. Pentru proiectele investiionale aceast situaie este critic, piaa dat este piaa cumprtorilor. Proprietarul de imobil la etapa dat trebuie s intensifice proces ul dc marketing i susinerea financiar. Pe pia apare un numr nensemnat de obiecte noi. Creditorii practic i stopeaz operaiile pe pia pn Ia o nou cretere. Preurile la imobil la etapa dat ncep s scad. Etapa de consum apare din cauza lipsei construciilor noi ca urmare a primei faze a ciclului i cnd ncepe s se intensifice cererea i oferta pe piaa de imobil. Piaa trece ntr -o nou faz. Dup ce surplusurile obiectelor investiionale sunt epuizate ratele de dobnd ncep s creasc. n situaia cnd cererea crete, iar oferta este mic investitorii efectueaz analize i studii de marketing n scopul construciei obiectelor noi. Etapa construciilor noi - este specific o cerere sporit pe pia de rnd cu micorarea ofertei la loturile de teren libere. n aceast perioad poate crete nivelul mllaiei ceea ce influeneaz asupra preului construciei, iar n final asupra valorii de pia. Etapa de saturare - creterea vnzrilor de Imobil are loc cu ritmuri ncete, iar n final practic se stopeaz. Pe pia apare un surplus de producie nou. Activitatea de construcii treptat se stopeaz ceea ce duce la reducerea numrului de locuri de munc. Etapa dat este optimal pentru mrirea numrului obiectelor de proprietate. Pentru evaluarea eficienei funcionrii pieii imobilului este necesar de analizat n detalii att etapele ciclului de via a pieii ct i etapele ciclului de via al bunului imobil i de determinat punctele critice n timp ce pol influena la durata ciclului de via; dinamica cheltuielilor i rezultatelor finale. Ciclul de via a bunului imobil. Tinnd cont din faptul c bunul imobil arc aspecte similare cu celelalte bunuri economice (conceptul 3 aspecte de baz). Curba ciclului de via este similar cu l altor bunuri economice, dar are i specificul su: Din momentul fundamentrii tehnico - economice pn n momentul uzurii morale sau fizice, bunul imobil parcurge trei etape de baz: 1. Etapa de construcie (fazele pre - investiional i investiional); 2. Exploatarea bunului pna la momentul recuperrii investiiilor; 3. Exploatarea ulterioar a bunului, investiii ulterioare. Durata ciclului de via a bunului imobil poate fi prelungit efectund regulat reparaii capitale i curente.

Tema 3. Survcying - concept de analiz i management imobiliar Noiuni generale Pentru mai bun percepere i aplicare n practic a teoriei managementului imobiliar este important de studiat conceptul de Surveying, ce include n sine un ir de factori cu o anumit influen asupra pieii i asupra bunului imobil. Una din principalele caracteristici ale conceptului dat sunt caracteristicile din punct de vedere a utilizrii bunului imobil. De asemenea un rol important -l joac i schimbarea mrimii valorii n procesul utilizrii bunului imobil. Dac imobilul este considerat ca un bun ce este doar utilizat atunci valoarea lui descrete ceea ce nu este specific pentru bunul imobiliar - factor de producie sau bunul imobiliar -sursa de venit. Ritmurile schimbrii n deferite perioade ale ciclului de via a bunului imobiliar sunt diferite. In flecare etap influena factorilor este complex, diferit, ceea ce ngreuneaz determinarea valorilor. Important n aceste cazuri sunt numeroase expertize complexe efectuate pentru a primi un rezultat ct mai veridic: a. Expertize tehnice - toate tipurile de expertize asupra caracteristicilor fizice a bunului imobil - ele sunt vitale pentru determinarea diferitor tipuri de valori i deci sunt obligatorii n orice circumstane. De asemenea n aceast grup se refer expertize din domeniul cercetrii parametrilor tehnici de reproducere (utilizarea mainilor, utilajelor, mecanismelor etc.) b. Expertizele economice - n aceast grup se refer analizele ce in de influena factorilor economici sau financiari. De exemplu, acestea poate fi schimbrile in economia naional, inflaia, determinarea mrimii cheltuielilor pentru lucrrile de renovare, aspecte ale taxrii imobilului i riscurile lansrii unui proiect investiional n direcia dat. c. Expertiza amplasrii bunului imobil. Este bine cunoscut influena amplasrii asupra valorii de pia a bunului imobil dar de acest important factor mai sunt legate i alte aspecte : zonarea teritoriului oraului: situaia ecologic; infrastructura; ci de acces: regulamentele de construcie in zona dat; etc.

Dac n linii generale de menionat esena acestor expertize se poate spune c ele reprezint evaluarea" obiectului ntr-o anumit perioad a ciclului de via a lui. Elemente componente ale conceptului de Surveying Din cele menionate anterior putem conclude c bunul imobil reprezint o sistem complex ce suport influena factorilor cu divers caracter pe parcursul ciclului su de via. Determinarea valorii in acest caz poate fi cfectuutft dour cu utilizarea unei abordri specifice asupra anali/ei imobilului Conceptul unci nstlrl abordri a fost numit Surveying (englez - cercetare, inspecie, inspectare). Definiie: Surveying - este realizarea unei abordri sistematice. Include n sine planificarea Ia toate nivelurile (operaional i strategic). n scopul funcionrii efective a imobilului i mai include msuri legate de petrecerea expertizelor de ordin tehnic i economic asupra obiectivului bunului imobil ceea ce n final duce la un efect maximal. Din punct de vedere istoric Surveying - ul prima dat a fost utilizat n Marea Britanic n sec. XVI-XVII. La nceput el includea n sine responsabilitile unor funcionari de stat pentru inspectarea terenurilor. nregistrarea noilor terenuri i cercetarea dreptelor de proprietate la ele. La acel moment

pmntul era considerat ca bunul cel mai valoros, ca o surs de existen i ca o surs de venituri. Pe msura dezvoltrii economiei au aprut un ir de probleme legate de imobil ce cereau soluionare imediata, iar pentru care trebuiau specialiti pregtii. Pentru prima dat specialitii n domeniul dat au fost pregtii n Anglia la Institutul Regal de Surveying. In prezent activitatea specialitilor n domeniul dat acoper toate fazele i formele ciclului de viaa ale bunului imobil i asigur rezolvarea tuturor problemelor practice. Deoarece un clement principal n conceptul dat este abordarea sistemic, este important de cercetat elementele legate de ntregul sistem. Prin sistem (din greac -un ntreg compus din mai multe pri componente) n cazul dat se subnelege o anumit ordine de elemente care snt n relaii strnse unul cu altul i care reprezint un tot ntreg. Tipurile de elemente componente pot fi diferite, iar alegerea lor pentru analiz depinde de problema concret. O sistem poate fi compus din mai multe subsisteme care la rndul su iari pol fi mprite. In dependen de msura previziunii a sistemei ele pot fi mprite n: a. funcionale - rezultatele cruia pot fi prevzute cu exactitate: b. probabile - pentru care rezultatele pot fi numai prognozate. Mai exist sisteme abstracte i concrete. Tema 4: Spaiul urban i influena lui asupra imobilului In analizele discutate n temele anterioare s-a pus accent pe situaiile i specificul diferitor etape ale ciclului de via a bunului imobil. Unul dintre accentele primordiale este influena timpului. Imobilul ca i oricare alt obiect material are 2 forme de existen: n timp i n spaiu. Pentru obiectele de imobil caracteristica influenei spaiului este obligatorie deoarece ele sunt situate ntr-un spaiu organizat, repartizarea dup aceast ^ .ii.iekiistic poate fi diversificat: aceasta poate fi teritoriul unui stat, unei regiuni, unui municipiu, ora etc. Principala caracteristic n cazul repartizrii populaiei este elementul de urbanizare. Urbanizarea a devenit unul dintre componentele principale ale societii contemporane. Anume n orae snt concentrate principale procese de producie financiare etc. Dac de cercetat mai atent procesul dat se observ o tendin de cretere in procesul de formare i dezvoltare a oraelor i desigur a organizrii spaiului. Acest proces amplific o mulime de alte aspecte cum ar fi planificarea spaiului urban, construciile, zonarea teritoriului etc. Ceea ce prezint interes n aspectele legate de spaiul urban este influena delimitrii n spaiu asupra valorii. Caracteristicile principale ale spaiului urban sunt: a)dezvoltarca sau evoluia spaiului urban b)concentrarea urbanistic. In diverse orae nivelul concentraiei urbanistice este diferi si se determina innd cont de nr. populaiei ce locuiete la ora n comparaie cu cel din spaiu rural (de exemplu: n capitala Danemarcei - Copenhaga, locuiesc 40% din totalul populaiei rii, iar n Rusia n toate oraele locuiesc 3/4 din populaia arii). Zonarea teritoriului oraelor Teritoriul oraului poate fi concept ca o sistem complex care suport influena diverilor factori externi. n acelai timp oraul este conceput ca un sistem organizat, planificat. Pe parcursul evoluiei sale pe teritoriul urban se formeaz anumite hotare care delimiteaz diverse zone formate pe teritoriul oraului. Aceste zone sunt urmtoarele: zone industriale zone de creaie zone de spaiu locativ zone comerciale zone destinate oficiilor sau centrelor de business

Existena acestor zone este inevitabilii, fapt important fiind doar corecta amplasare i delimitarea a lor n scopuri de planificare. Existena zonelor funcionale pc teritoriul oraului este legat de procesul de evoluie i trebuie s poarte un caracter de planificare n conformitate cu principiile de dezvoltare i urbanistice ale oraului. Necesitile actuale ale economiei de pia dicteaz dezvoltarea nentrerupt a teritoriilor noi. In practic sunt create un ir de ntreprinderi, sunt construite noi imobile ceea CC duce la extinderea oraului. ns pentru orae cu perioad ndelungat de dezvoltare delimitarea zonelor funcionale este complicat, deoarece structura economic este divers, iar zonele sunt combinate unele cu altele. O influen aparte o are procesul de planificare. De regul, pentru orice ora exist un centru anumit, iar pe parcursul dezvoltrii sale pot fi formate alte centre secundare, ceea ce n principiu, la un nivel oarecare terge hotarele dintre zone. Deoarece zonarea oraului reprezint n principiu n primul rnd fragmentarea oraului n diferite zone. criteriile de delimitare trebuie s fie speciale In conformitate cu principiile de baz ale delimitrii n spaiu. n primul rnd se i ne cont de caracteristicile terenului, reliefului, unde de cele mai dese ori se combin relieful natural sau cel artificial. De importan primordial sunt criteriile de zonare a oraului. Criteriile trebuie s in cont de caracteristicile oraului ca o structur spaial. Realizarea acestor obiective este posibil n baza analizei oraului, a unei sisteme de informare. Oricare punct dc pe teritoriul oraului trebuie s corespund cerinelor de acces. De asemenea trebuie de inut cont de cheltuielile de timp pentru a ajunge dintr-un punct n altul. Cu timpul n ora se formeaz adevrate artere dc transport. Alte criterii de baz ar fi amplasarea corect a diferitor instituii publice, nr. lor .1 .icccsul la ele. Majoritatea cetenilor viziteaz instituiile care sunt situate n pnajfflj De asemenea se ine cont de intensitatea vizitrii anumitor zone (de cx. imensitatea vi/itrii centrului oraului va fi mai mare dect intensitatea vizitrii altei zone a oraului). Din acest punct de vedere, dac locuim n centru atunci avem avantaje suplimentau- la economi dc timp i de bani. Exist i dezavantaje in astfel de situaii - poluare in aceste dc zone. Tema 5. Politica urban Instrumentele politicii urbane In scopul unei dezvoltri durabile a zonelor urbane, administraia public local elaboreaz i implementeaz politici urbane. Principalele instrumente prin care sc atinge dezvoltarea spaiului urban din punct de vedere a infrastructurii pot fi urmtoarele: instrumente de planificare instrumente de pia instrumente financiare instrumente legate de taxare instrumente dc suport alte instrumente legale Urmeaz o detaliere a fiecrui instrument n parte: Instrumentele de planificare - sunt strns legate i conectate cu elaborarea planurilor strategice i implementarea lor, planificarea modurilor de utilizare a terenurilor i cu alte elemente care necesit o planificare detaliat. Instrumente de pia - totalitatea msurilor unde mecanismul dc piuft jonefl tui rol central. Un exemplu ar fi determinarea preurilor sau msuri ce pot influenii viteza vnzrii terenurilor pentru diverse scopuri. Instrumente financiare - surit acelea instrumente ce fac posibil procesul de dezvoltare din punct de vedere financiar. Ele pot include subsidii din pui im statului, ajutor financiar din partea statului cu intenia de a promova achiziia de terenuri sau sistema de leasing pentru cei ce sunt cointeresai sau pentru antreprenor. Instrumente de taxare - includ diverse taxe funciare pentru utilizarea pmntului i transferul

dreptului de proprietate asupra pmntului. Instrumente de suport - sunt legate de abilitile autoritilor publice locale (organizare, management, planificare) pentru a susine procesul de dezvoltare a infrastructurii urbane. Alte instrumente legale - sunt totalitatea legilor, actelor normative ce prevd ntr-un mod sau altul utilizarea terenurilor, vinderea lor, taxarea etc. Planificarea strategic i planificarea modurilor de utilizare a terenurilor Prin planificare strategic se subnelege planificarea unui ir de activiti pentru o direct dezvoltare n viitor, o dezvoltare durabil pe teritoriul unui ora, municipaliti, comune, cartier. Planurile strategice sunt extrem de importante pentru dezvoltarea att a localitilor urbane, cit i a celor rurale. Aceste planuri servesc ca baz i ca nite ghiduri pentru soluionarea problemelor stringente. n dependena de situaia social-politic n ar, sectorul civil poate juca i el un rol important n procesul de planificare. n acest caz se ine cont de interesele grupurilor de iniiativ, organizaiilor obteti, etc. De asemenea este important de a include n acest proces i aspecte ale politicii urbane de dezvoltare a terenului sau infrastructurii. Avantajele n acest caz sunt stimularea eficientei utilizrii instrumentelor specificate anterior n procesul de dezvoltare urban. Un dezavantaj poate fi necesitatea diverselor expertize i influena direct asupra speculaiilor cu terenuri. Activitile de planificare legate directe de dezvoltarea spaiului urban ntr-o anumit zon sunt de regul descrise n plan urbanistic general. Aceste planuri nu sunt aa de detaliate ca planurile strategice deoarece ele sunt focusate asupra drlimitftrii spaiului. Desigur aceste tipuri de planuri sunt strict legate ntre ele, iar obiectivele planurilor urbanistice generale pot fi atinse i prin implementarea planurilor strategice. n acest caz planificarea modului de utilizare a terenurilor are avantajele evidente. Se poate acorda un curs prestabilit dezvoltrii infrastructurii, pot fi regulate preurile la terenurile disponibile, se poate efectua o baz pentru dezvoltarea politicii urbane i poate fi verificat fezabilitatea ci. Restricii privind dezvoltarea spaiului urban Interdiciile pot fi gsite n majoritatea documentelor privind inaugurarea construciilor noi. Restriciile pot fi permanente pentru a da o direcie dorit a direciei de dezvoltare sau temporare pentru a acorda autoritilor de rigoare timp pentru a decide asupra variantei optimale. Este n interesul societii pentru a avea acces la utilizarea a acestor restricii asupra activitilor de dezvoltare. Nu este in interesul societii acordarea drepturilor absolute pentru un proprietar de teren n scopul efecturii unor activiti de dezvoltare tar nici o restricie Avantajele pot fi: posibilitatea utilizrii principiilor de baz a politicii de dezvoltare a terenurilor; influena asupra preurilor la terenuri ntr-o direcie dorit Dezavantajele pot fi: stoparea iniiative private sau ntrzierea dezvoltrii directe n societate; limitarea terenurilor disponibile, iar n consecina creterea preurilor la terenuri.

Tema 6: Management imobiliar n procesul de reproducere Procese de reproducere Reproducerea bunurilor imobile poate fi efectuat prin urmtoarele ci: construcii noi reconstrucii modernizare reparaii capitale. Construciile noi ale fondului locativ sunt destinate compensrii uzurii fizice i morale ale fondurilor vechi i este practic principala metod de reproducere lrgit a fondului locativ. Reproducerea fondului locativ este un proces nentrerupt de furnizare a fondurilor noi i prentmpinarc a uzuri fondurilor nainte de timp. Procesul de reproducere include n sine demolarea construciilor vechi, construirea celor noi, modernizare i reparaia capital a fondului deja existent. Reconstrucia prezint o form de reproducere a fondurilor prin calea schimbrii a clementelor constructive, schimbrii sistemei tehnice i inginereti, instalarea utilajelor suplimentare i utilizarea unor noi soluii inginereti innd cont de scopul utilizrii imobilului. Modernizarea este o form simpl de reproducere a fondurilor fixe ce include un complex de msuri analogice cazuri dc reconstrucie cu excepia caracteristicilor de planificare i spaiul i modul dc utilizarea a imobilului. Reparaia capital const n schimbul (n afar de elemente portante i fundaie) sau restaurarea a unor pri aparte, construcii, utilaj din cauza uzurii morale sau fizice (pariale sau totale) i mai poate include lucrri de amenajare a teritoriului adiacent. Reparaie capital se mparte n complex i selectiv. Cea complex include edificiul n general, iar cea selectiv include elementele constructive separate ale edificiului sau sistemelor inginereti ale bunului imobil. In scopul prentmpinrii uzurii i eliminrii deteriorrii mici ce apar in procesul dc exploatare a imobilului se efectueaz reparaia curent. Reparaia curent se mparte n: - de profilactic - planificat din timp, innd cont de volumul cheltuielilor, periodicitatea fiind aproximativ de 3 ani. - neprevzut - se efectueaz n regim urgent i este destinat lichidrii urmrilor incendiilor, cutremurelor .a. catastrofe de ordin tehnic sau natural. 6.2 Managementul proiectelor investiionalc n domeniu imobiliar Proiect subnelege un ir dc activiti dc planificare. n domeniul teoriei imobilului sub definiia de proiect se subnelege un ir de msuri intcrdcpendaili-cu obiective bine definite destinate rezolvrii problemelor legate de piodiaeien fondurilor fixe (construcii noi, reconstrucii, modernizare, reparaie capital). Proiectele sunt clasificate dup mai multe criterii: a) dup tipul proiectului: - economic - social - tehnic - organizaional - mixt b) dup clasa proiectului: - monoproiect - megaproiect - multiproiect

c) dup amplasarea proiectului: - durat mic (pinii la 3 ani) - durat medie (3-5 ani) - durat lung (mai mult de 5 ani) d) dup direcii: - proiect investiional - inovaional - de cercetare tiinific - de instruire - mixt. Monoproiect - un proiect investiional, social sau de alt tip separat care are surse precizate din timp, durata de timp precizat i alte caracteristici. Megaproieci - programe ce includ o mulime de proiecte intercalate, dar care urmresc un scop final comun. Proiectele de tip mega" pot fi multinaionale, naionale, regionale, inter - ramurale. ramurale sau mixte. Proiect inovaional - acel proiect, obiectivul principal al cruia este elaborarea i implementarea tehnologiilor noi, know-how i altor inovaii. Conceptul de proiect investiional este legat n primul rnd de termenul de investiii. Din punct de vedere financiar i economic investirea este conceput ca alocarea resurselor economice pe termen lung cu scopul primirii ulterioare beneficiului pe viitor. Sunt prevzute urmtoarele tipuri de investiii: - investiii reale - alocrile in capitalul firmei (statutar sau altul). - investiii financiare - alocarea mijloacelor bneti n hrtii de valoare emise de stat sau companii private. - investiii n activele nematerialc - alocarea mijloacelor financiare pentru procurarea mrcilor comerciale, patentelor, soft - ului, drepturilor de autor, ridicarea drepturilor de calificare a personalului firmei, licene .a. Bazele managementului cu proiecte investiionale sunt un complex de factori ai mediul intern, extern, avantaje i restricii procesele de administrare, direcia managementului proiectului i ciclului de viaa al proiectului. Managementului proiectului este o art i abilitate profesional a managerului de a conduce i a coordona cu resursele financiare, umane i materiale pe parcursul ciclului de via al proiectului, innd cont de necesitatea atingerii obiectivelor propuse (beneficii, costuri, termeni i calitate). In procesul de reproducere a fondului locativ managementul proiectului investiional are loc la toate procesele preconizate mai sus (construcii noi. reconstrucie, reparaie capital complex), atunci cnd n calitate de investitor este viitorul proprietar (cumprtorul final) a complexului locativ. Cumprtorul final este acel investitor ce face alocarea pe termen lung n resurselor n imobil. Categoriile principale de investitori n sfera imobilului locativ sunt: 1. ntreprinderile de producere 2. persoanele fizice, inclusiv cei unii n cadrul unui cooperativul sau condominium 3. statul 4. municipalitile 5. companii de construcii 6. ageniile de imobil

Tema 7: Fazele i structura proiectului investiional Caracteristica fazelor proiectului investiional Fazapre - investiional Faza investiional Faza de exploatare Faza de lichidare Faza pre - investifional include o cercetare preliminar a fezabilitii proiectului (informaia general, conceptele proiectului, analiza pieii, analiza posibilitilor tehnologice, alegerea terenului, termenii proiectului i o evaluare preliminar, financiar economic). Faza investiional este alctuit din 3 etape: - planificare; - implementare; - finalizare. Etapa de planificare include elaborarea unei structuri generale a proiectului, a componentelor de baz i pregtire ctre faza de realizare (implementare). La aceasta etap se determin succesiunea lucrrilor se efectueaz documentaia de deviz, proiectul, se estimeaz resursele necesare, bugetul proiectului i se mpart riscurile ntre participanii la proiect. n afara de aceasta n etapa de planificarea se rezolv problemele organizatorice, se numete managerul proiectului i echipa de lucru. Etapa de implementare. Principalele elemente sunt ndeplinirea lucrrilor proiectului, iar n detalii i petrecerea tenderului, ncheierea contractelor, proiectarea detaliat, inaugurarea unui sistem de eviden si control asupra lucrrilor, organizarea i administrarea bazei tehnico-materialc. In aceast faz se efectueaz coordonarea i monitorincul lucrrilor, se estimeaz prognoza realizrii proiectului nainte de timp si se controleaz indicatorii principali ai proiectului: costurile, durata de timp, calitatea. Etapa de finalizare include lucrri de testare, reglare, darea obiectului n exploatare ulterioar. Dup finisarea proiectului, cnd sunt atinse obiectivele finale se fac totalurile proiectului. Faza de exploatare include transmiterea imobilului proprietarului, administrarea cu imobil. Faza de lichidare include terminarea sau schimbarea ciclului de via al proiectului (reconstrucia sau demolare) Obiective unor proiecte investiionale pot servi cldiri, edificii, terenuri, utilaj sau resurse naturale. Structura proiectului investiional Pentru a administra un astfel de proiect este necesar de a-l diviza n componente i de a alctui structura proiectului investiional (totalitatea relaiilor dintre elementele proiectului). Formare structurii ncepe de la divizarea obiectivelor proiectului n componente mai mici pn la o mulime de elemente ce sunt supuse controlului. Structura proiectului poate avea diverse nivele de detaliere. Acest proces este necesar pentru o mai bun planificarea i control asupra proiectului. Structura proiectului poate 11 efectuat prin 2 ci: de Ia general la simplu - cnd sunt determinate obiectivele generale, iar apoi ele sunt detaliate de la simplu la general - cnd mai nti sunt determinate obiective concrete, iar mai apoi ele sunt generalizate i unite. Proiectul investiional este evaluat n primul rnd din punct de vedere al realizrii tehnice, siguranii ecologice i eficienei economice. Expertiza tehnic include analiza resurselor,

caracteristicclc lor i posibilitatea de achiziionare a acestor resurse. De asemenea sunt cercetate tehnologiile selectate i durata n timp a proiectului. Desigur proiectele cu o eficien economic mai nalt au prioritate fa de alte proiecte. Cnd se determin eficiena proiectelor investiionale de direcie imobiliar, trebuie de inut cont i de factori de risc specifici acestui domeniu, i Exist dou grupri de baz ale factorilor de risc: 1. riscul investiional 2. riscul antreprenorului Prin risc investiional se nelege riscul afiliat activitii companiei n cazul construciei obiectului dat i darea lui n exploatare. Riscul antreprenorului este riscul legat de activitatea companiei, tipul ei de business. administrarea i exploatarea obiectului i lichidarea lui ulterioar. In cazul existenei premizelor pentru o activitatea investiional pe piaa imobilului sunt precutate urmtoare principii de baz: a) se alege direcia i obiectivele destinate investirii; b) se efectueaz calculul fluxurilor de numerar menite s asigure realizarea proiectului n baza criteriului de evaluare c) alegerea variantei optime a obiectului investiional n baza criteriilor de evaluare a proiectelor investiionale Utilizarea deferitor metode de management a proiectului investiional are ca scop primirea unor rezultate pozitive, adic succesul proiectului dat consta in atingerea obiectivelor proiectului prin respectarea limitelor de timp, costuri si calitate, iar rezultatele finale trebuie s fie acceptate de beneficiar sau proprietarul final. Managementul proiectului investiional Elemente principale ale succesului proiectului sunt durata de timp CO i"l calitatea, riscul si altele. Ele pot fi obinute prin utilizarea unui ir de functii ale managementului proiectului: - managementul obiectivelor proiectului - managementul timpului - managementul costurilor (cheltuielilor) - managementul calitii - managementul riscului - managementul cu caracterele necesare realizrii PI Managementul obiectivelor proiectului - atingerea obiectivelor proectelor este elementul primordial deoarece el presupune obinerea unei eficiente economice de un anumit nivelul. Pe parcursul implementrii proiectului si prirea rezultatelor preliminare unele obiective pot suferi schimbri. Anume operam cu aceste schimbri pe parcursul tuturor fazelor proiectului i constituie functia managementului obiectivelor proiectului investiional. Managementului timpului include n sine determinarea duratei totale a ciclului de investire, termenilor de nceput i finisare a proiectului, termenii pe componente ale proiectului. De asemenea sunt elaborate msuri de lichidarea si abaterilor de la termenii iniiali. Managementul costurilor subnelege o evaluare preventiv cheltuielilor proiectului, calcului unui deviz detaliat, determinarea surselor de finanare, planificarea fluxurilor de numerar, prognozarea veniturilor i beneficiului. Funcia n cauz mai include controlul cu resursele proiectului i luarea deciziilor n cazul excedentului de resurse specificate n planul financiar. Managementul calitii include dou aspecte generale: a. de administrare b. tehnic Domeniul de administrare presupun asigurarea calitii tuturor elementelor proiectului n baza

cerinelor i standardelor existente. Aspectul tehnic presupune organizarea unei sisteme de control a calitii n toate fazele ciclului de via a proiectului invcstiional. Managementul riscurilor include determinarea, analiza, evaluarea i prentmpinarea apariiei riscurilor i divizarea lor ntre participanii la proiect. In dependen de calitatea analizelor i cercetrilor din etapa pre - investiional depinde faptul dac proiectul este protejat de diveri factori de risc. Avnd o informaie detaliat despre posibilitatea influenei unor riscuri pe perioada ciclului de via a proiectului, pot fi create masuri de prevenire pentru diferite scenarii de aciune. La fel o soluie este i repartizarea acestor riscuri ntre participani la proiect, fiecare prelund o parte din riscul total, sau un anumit tip de risc pentru care este mai bine pregtit. De analiza, estimarea i elaborarea msurilor de aciune mpotriva riscurilor se ocup specialitii din departamentul anti - criz a companiei, utiliznd principiile i metodele tiinei Managementul Riscurilor ( Risk Management). Managementul cu contractele necesare realizrii proiectului investiional include urmtoarele procese: pregtirea ofertelor alegerea antreprenorilor alegerea furnizorilor petrecerea concursurilor petrecerea tenderului ncheierea contractelor controlul asupra ndeplinirii coniractelor Managementul cu aspectele practice ale proiectului investiional depinde n marc msur de o organizare cu succes a relaiilor dintre participani, asigurarea cu informaia necesar, colectarea informaiei, prelucrarea i analiza ei. Sunt utilizate cunotine moderne privind diverse tehnici de management, diverse forme de organizare, care n final ofer posibilitatea primirii unor decizii eficiente pe parcursul ntregului ciclu de via a proiectului investiional. Tema 8: Analizele Proiectului Investiional n domeniul imobiliar Obiectivele analizelor proiectului investiional Orice proiect se analizeaz att din punct de vedere economic, ct i financiar. Aspectul economic numit i analiza preventiv, include evaluarea situaiei financiare a partenerilor (participanilor) proiectului i evaluarea genurilor de activitate i a direciei proiectului investiional. Aspectul financiar presupune calculul i evaluarea fluxurilor de numerar, influena riscurilor asupra indicatorilor economico-financiari. Analiza tehnico-economic se efectueaz n baza conceptului ales a proiectului investiional n scopul primirii deciziei de iniiere a proiectului. Orice proiect investiional trebuie s corespund anumitor cerine ce reflect realizarea lui, rezultatele finale i eficiena. Principalul scop al analizei proiectului este determinarea valorii lui. n acest scop este necesar de evaluat toate rezultatele proiectului i de fcut o comparare cu cheltuielile, dar nu trebuie de uitat c sunt comparate veniturile ce vor fi primite n viitor cu cheltuielile efectuate n prezent. Un alt component important al proiectului propus este valoarea lui alternativ. Sensul ei este c evaluarea resurselor utilizate pentru realizarea proiectului se bazeaz pe efectul maximal posibil al utilizrii lor n alte direcii. Orice resurse sunt limitate i pot fi utilizate n diverse modaliti. De aceea trebuie de demonstrat c cheltuielile de resurse pentru atingerea obiectivului final al proiectului investiional exclude posibilitatea utilizrii lor n alte direcii. Estimarea valorii trebuie de efectuat pe baza unei analize comparative a situaiei pn la implement area proiectului i a situaiei de dup implementarea proiectului. n urma acestei analize trebuie de

demonstrat avantajele posibile n urma schimbrilor i efectul final n cazul trecerii de la situaia ..fr proiect" la cea cu proiect". In cazul verificrii posibilitii de realizare a proiectului trebuie de cercetat dinamica implementrii proiectului pe parcursul ntregului ciclu de via. Structura analizei complexe Analiza proiectului investiional n domeniul imobiliar include urmtoarele elemente: Tehnic; Organizaional; Comercial; Social; Ecologic; Financiar; Economic. Analiza tehnic presupune evaluarea posibilitii tehnice de realizare a proiectului investiional. n acest compartiment se cerceteaz amplasarea obiectului, termenii de construcie, tehnologia de producie, furnizarea resurselor tehnico-materiale i a utilajului i se cerceteaz condiiile pentru procesul de producie. De asemenea se elaboreaz graficul lucrrilor pentru proiectul dat i documentaia de deviz. Analta organizaional determin nivelul de corespunde a structurilor organizaionale implicate n proiect, scopurile i cerinele proiectului. n cadrul analizei organizaionale se analizeaz metode i modaliti de administrare a proiectului investiional, necesitatea n schimbarea structurii organizaionale, recomandri asupra pregtirii personalului i coordonarea relaiilor n cadrul proiectului. Analiza comercial pune n faa sa scopul de a evalua investiiile din punct de vedere al utilizatorului produciei. Imobilul fiind un produs specific, complex, are nevoie i de o anumit politic comercial, de distribuie. Un element important este cercetarea prealabil a pieii de desfacere, care include aa aspecte ca: Analiza amplasrii i capacitatea pieii; Prognoza cererii; Nivelul de elasticitate a produsului fa de schimbrile n pre; Corespunderea la diverse norme i standarde; Elaborarea unei strategii de marketing optimale. Cercetarea pieii resurselor utilizate n proiect presupune evaluarea sistemei de furnizare, determinarea cercului de furnizori, documentaia de contract existent. Analiza social cerceteaz caracteristicile demografice i socio-culturale de populaie ce cade sub influena proiectului investiional. Mai sunt cercetate tradiiile, cultura, activitatea organizaiilor obteti (ONG). Potenialul de resurse umane n zona dat, nivelul de pregtire a forei de munc i condiiile de munc existente. Scopul analizei date este determinarea influenei asupra populaiei, gsirea variantei optimale pentru populaie i susinerea din partea populaiei. Un punct forte este punerea n accent a viitoarelor avantaje pentru membrii societii n urma implementrii proiectului investiional. Analiza ecologic determin mrimea daunelor poteniale cauzate de proiect asupra mediului ambiant. n acest compartiment sunt determinate un ir de alternative referitor la amplasare, tehnologii utilizate din punct de vedere ecologic. n rezultatul acestei analize se elaboreaz un plan de diminuare sau de neutralizare a daunelor posibile. Analiza financiar presupune utilizarea tuturor rezultatelor ale analizelor anterioare. n compartimentul dat se determin: rentabilitatea financiar a proiectului investiional; necesitatea n finanare; situaia financiar a participanilor ia proiect.

Contabilitatea financiar se determin n urma raportului dintre fluxurile de numerar i cheltuielilor cu cheltuieli de investire. Analiza necesitii n finanare presupune determinarea necesitilor proiectului in valut naional sau convertibil i a surselor de finanare (proprii sau mprumutate). Analiza economic este partea cea mai important a analizei complexe a proiectului investiional. Acest tip de analiz calculeaz eficiena proiectului att pentru investitor, ct i pentru societate in general. In cadrul analizei economice. In cazul raportului venituri-cheltuieli se ine cont de cheltuielile externe, suportate de proiect (ecologice, tehnice, urmri sociale) i venituri suplimentare (experiena acumulat, locuri noi de lucru, infrastructur dezvoltat .a). Rezultatele cercetrilor proiectului investiional sunt utilizate pentru argumentarea investiiilor, elaborarea unui business plan, pregtirea documentaiei de proiect i deviz. Pentru argumentarea investiiilor se utilizeaz indicatori de eficien ce servesc pentru evaluarea realizrii i determinrii eficienei economice a ntregului proiectului investiional, ct i pentru efectuarea analizei comparabile ntre cteva proiecte. Pentru alegerea variantei optimale din mulimea de proiecte investitorii poteniali au nevoie de indicatori economico-financiari menionai mai sus,ce pot fi utilizai in urmtoarele metode de determinare a variantei optime a proiectului investiional, de exemplu metoda valorii prezente nete sau cea a nivelului intern de rentabilitate (NIR).

TEMA 9: Managementul imobiliar n procesul de construcii Noiuni generale Managementul imobiliar este n primul rnd legat de utilizarea bunurilor imobile de ctre utilizatori n calitate de marf, surs de venit, bun economic sau social. n acest caz trebuie s existe condiii satisfctoare pentru o mai buna funcionare a sistemului de management. n realitate administrarea imobilului se afl sub influena interseciei intereselor proprietarului de imobil i persoanei ce-l utilizeaz. Proprietarul dorete s primeasc un profit maximal de la acest obiect, iar utilizatorul dorete condiii nalte de funcionare a obiectului cu cheltuieli minime pentru utilizare. Din punct de vedere a unei perspective de durat scurt a managementului cu imobil totul se reduce la coordonarea cu fluxurile de numerar ce parvin de la exploatarea imobilului, n acesl caz, un rol major -l joac managementul financiar i cel tehnic. Managementul imobiliar ntr-o perspectiv ndelungat este mult mai complicat deoarece include riscuri neprevzute ce in de economia naional, politica social i fiscal a statului. Participanii la procesul de construcii Participanii la procesul de construcii sunt clementele principale a structurii oricrui proiect deoarece anume ei asigur realizarea lui. Componena participanilor, repartizarea funciilor i responsabilitilor depind de timpul, complexitatea i mrimea proiectului i de asemenea depinde de fazele ciclului de via a proiectului. Pe parcursul ciclului su de via numrul participanilor se poate schimba, dar de regul civa participani nu se schimb: Beneficiar (developer) - el este cel ce va utiliza rezultatele proiectului, iar n unele cazuri va fi i proprietarul. El determin principalele cerine i mrimea proiectului asigur finanarea (din surse proprii sau investiii externe), ncheie contracte cu ali participani i poart rspundere pentru ndeplinirea acestora. n calitate de developer poate fi persoana fizic sau juridic. Investitorul - persoana care efectueaz investiii de lung durat ntr-un anumit proiect. De cele mai dese ori investitorul este i proprietarul final al proprietii ce se construiete. n calitate de investitor poate fi: statul, municipalitatea, o asociaie locativ, fondurile de investiii, persoane fizice, persoane juridice, organizaii obteti .a. Investitorul aloc resursele sale n proiect, iar numrul investitorilor poate fi diferit, ns toi au acelai scop final - maximizarea profiturilor sale pe baza investiiilor n proiectul dat. Asociaia locativ, condominiu - este o form de management cu portofoliu de imobil cu specific locativ. Are urmtoarele elemente specifice: - nu este o organizaie comercial, - are ca obiectiv principal prestarea serviciilor locative, - coordoneaz i administreaz fondul locativ, - independent se ocup cu dezvoltarea fondului su (activitate investiional). - pe ntrebri strategice i coordoneaz activitatea cu API. (admmisini|ni public local). In detalii activitatea asociaiilor locative, ca forma de administrau' ii londuliii locativ, poate fi examinat n anexa Nr. 1 . Organizaiile de proiectare - acele organizaii ce efectueaz lucrri de cercetare pentru parte tehnic a proiectului, documentaii de proiect i de deviz. Antreprenor general - de regul este o organizaie de construcie ce efectueaz lucrri de realizare a proiectului n conformitate cu contrnclul ncheiat ntre el i investitor sau beneficiar. I.a rn dul su antreprenm ul general ncheie contracte cu subantreprenorii pentru lucrri speciale ( montarea sistemei electrice, sistemei de nclzire .a.). nsa responsabilitatea cea mai privind realizarea proiectului o poart antreprenorul general. Managerul proiectului - persoana creia iau fost delegate responsabilitile de administrare a proiectului din partea investitorului. Managerul proiectului coordoneaz i planific activitile tuturor participanilor la proieti pe parcursul ciclului de via a proiectului investiional. El conduce echipa proiectului care este format pentru implementarea i realizarea obiectivelor proiectului. In afar de aceti participani, considerai principali. n proiect mai pot fi implicai bncile comerciale, companii de

asigurare, oficii cadastrale teritoriale, ageniile imobiliare etc. Procesul de construcii n sectorul privat Iniiativa Pentru startul oricrui proiect investiional este necesar neaprat ca cineva sa vin cu o iniiativ. Acesta poate fi viitorul investitor sau oricare alt persoan cu o idee de perspectiv. Nu este exclus cazul ca ea pe viitor s devin un participant la proiectul investiional. Uneori ageniile de imobil iniiaz proiecte investiionalc n domeniul construciilor, alteori statul sau municipalitatea le poate iniia, pe parcurs atrgnd i ali participani. De regul statul nu se aventureaz n proiecte de risc nalt, situaie acceptat numai n cazul divizrii riscurilor ntre participani. Divizarea riscurilor este un proces complicat, iar fiind repartizat participantului riscul trebuie calculat i controlat de ctre el pe parcursul proiectului. Procurarea terenului Deseori apariia ideii pentru un anumit proiect este bazat pe existena unui teren sau posibilitatea procurrii lui. ns deseori proiecte reuite pot fi realizate i pe terenuri ce trebuie s fie cutate i cercetate. Persoana fizic sau juridic ce procur terenul deseori are i iniiativa n procesul de achiziie a terenului pot fi incluse i agenii imobiliare n calitate de intermediar, n dependen de tipul proiectului, amplasarea terenului poate fi unul dintre factorii de succes ai proiectului. Planificarea activitilor Odat fiind creat structura de baz a proiectului i identificai principalii participani, ei pol lansa procesul de planificare a activitilor. Statul poate interveni i el In procesul de planificare, iar infiuena lui poarte varia de la cooperare pe parcursul proiectului, pn la prezentarea cerinelor fa de proiect. Succesul proiectului depinde de msura n care investitorului i-a reuit construcia imobilului cu o amplasare dorit i cu respectarea cerinelor i normelor tehnice, iar mai apoi sa-l realizeze pe pia n condiii avantajoase, n aceste condiii procesul de planificare poate fi mprit n patru etape: Etapa 1. Cercetri pre investiionale, ce include i cercetarea pieii. n baza acestor cercetri sunt puse bazele tehnico economice ale planului general. Etapa 2. Elaborarea planurilor arhitectonice i de construcii, unde sunt implicai specialiti independeni sau organizaii de proiectare. Etapa 3. Planificarea financiar. Este practic elementul esenial al procesului de planificare. Este necesar de verificat permanent fezabilitatea financiar a proiectului n baza datelor prognozelor investiionale, date privind fluctuaia cererii, oferta pe pia i ali factori de acest ordin. Un rol aparte i-l are schema de finanare a proiectului, care poate avea cteva variante posibile, cu divers impact asupra rezultatului final ( credit bancar, investiii ale viitorilor proprietari, capital propriu, capital mprumutat sau combinri ale acestor scheme). Etapa 4. Oferta investiional, este practic rezultatul unui ntreg proces de planificare n care rolul principal -1 joac aa indicatori ca beneficiul, eficiena investiiilor, rentabilitatea i nivelul de risc acceptat. Finanarea proiectului. Finanarea proiectului ncepe de la elaborarea detaliat a planului financiar indiferent de faptul dac exist schem de finanare proprie, mprumut sau mixt. Planificarea financiar trebuie s fie fcut la nivel, deoarece ntrzierea n alocarea finanelor poate duce la prelungirea termenului de construcie, cheltuieli suplimentare i agravarea relaiilor de parteneri. n afar de planificarea fluxului de numerar este necesar dc elaborat un grafic a finanrii proiectului. Un criteriu esenial n alegerea schemei de finanare este durata i necesitatea n capital care depinde dc tipul proiectului. Implementarea Dup primirea deciziei privind implementarea planului elaborat, este necesar de ales un antreprenor general care dc obicei este ales in baza tenderului. Principalele etape ale acestui proces sunt: - Formarea unui comitet al tenderului - Publicitatea - Elaborarea documentaiei de tender - Petrecerea unor cercetri preliminare a pretendenilor (nivelul de calificare) - Oferte din partea pretendenilor

Cercetarea i expertiza ofertelor Evaluarea final Incheierea contractului.

Darea n arend Dac persoanele ce vor dori s ia n arend obiectul proiectului nu au fost stabilit din timp atunci beneficiarului sau investitorului -i revine sarcina dc a-i cuta chiar pe parcursul construciei. Ei pot contacta personal candidaii sau pot apela la serviciile agenilor de imobil, plus la aceasta pentru o mai bun prezentare a obiectului este necesar de efectuat o companie publicitar (independent sau cu ajutorul companiilor de publicitate). Vnzarea n inteniile investitorului de regul nu intr pstrarea obiectului n portofoliul su de investiii, ci vinderea ulterioar unui alt investitor sau unui proprietar final. In dependenfl Ic tipul imobilului i situaia pe pia, procesului dc vnzare-aunpArnrt-1 i simt .unduite numite riscuri. De asemenea este i influena poziiei in ciclul de viata a pietii. In dependen de nivelul cererii ii ofertei, numalrul viitorilor cumprtori poate fi diferit de aceea pentru anumite tranzacii pot fi acordate diferite garanii (garanii tehnice, sau gsirea viitorilor arendai), Management i exploatare In ceea ce privete exploatarea imobilului, investitorul arc de ales ntre administrarea imobilului sau delegarea acestor funcii organizaiilor specializate, n calitate de organizaii specializate pot fi asociaiile de locatari, uniuni ale asociaiilor ce au experien pe piaa prestrii serviciilor locative i administrrii imobilului. Odat cu mrirea numrului dc obiecte, crete i numrul dc viitori utilizatori ai spaiului construit (spaiul locativ, oficii). Aceasta ofer posibilitatea companiilor de administrare s optimizeze i realizeze prestarea diferitor servicii - curenia n bloc, servicii comunale calitative, lucrri de reparaie. Tema 10: Conducerea portofoliului de imobil Portofoliul de imobil reprezint totalitatea relaiilor create ntre participanii pe piaa imobilului pornind de la lansarea proiectelor investiionalc n domeniu imobiliar, implementarea lui. exploatarea imobilului, darea lui n arend, vinderea; ce au un impact asupra procesului de administrare a imobilului. Prin administrarea portofoliului de imobil se subnelege integritatea proceselor de formare i dezvoltare a managementului decizional, ce asigur o eficien nalt a implementrii strategici de utilizare raional a resurselor. Administratorul portofoliului de imobil, rspunde de rentabilitatea portofoliului (parial sau complet), ce poate include diverse bunuri imobile i de elaborarea i realizarea programei strategice de management. Din anumite puncte de vedere aceast politic este ndreptat spre formarea unui portofoliu optimal, iar din altele e ndreptat spre optimi/arca raportului dintre riscurile implicate i venituri. Elaborarea programei strategice de conducere cu portofoliul imobiliar are loc n baza rezultatelor analizei portofoliului i pieii imobilului. Elementul principal al procesului de administrare a portofoliului i-l constituie investiiile i anume maximizarea profitului de la investiiile alocate. Acest profit trebuie considerat n combinarea neaprat cu riscurile afiliate. In aa fel activitatea managerului se concentreaz asupra coordonrii riscurilor i controlul lor. O alt activitatea a managerului const n urmrirea schimbrilor pe pia i introducerea ajustrilor conform acestor schimbri, att n direcia cercetrilor, tehnologiilor noi, ct i n direcia implementrii noilor mecanisme investiionale. Conform celor menionate mai sus. esena managementului cu portofoliul de imobil const n identificarea punctelor de plecare a strategiei, conform crora este creat i portofoliul. n practic acesta nseamn identificarea acelui /acelor tipuri de imobil cu care compania ar fi de acord s lucreze pe viitor. Identificarea componenei portofoliului se realizeaz la diverse nivele, de exemplu la nivelul sectorului de pia sau la nivelul pieii naionale. Elaborarea strategiilor de management imobiliar La elaborarea strategiei firmei se ine cont de multitudinea de factori externi, ce pot influena implementarea ei sau activitatea firmei. Un rol primordial i-l ocup urmtoarele ntrebri:

- Care este nivelul cererii? - Ce trebuie de fcut? - Unde trebuie de acionat? - Cnd trebuie de acionat? - Cum trebuie dc acionat? Elaborarea strategiei de management cu portofoliul imobiliar ncepe dc la examinarea i analiza obiectivelor generale i o ulterioar specificare a lor. Exist mai multe ci de selecie a obiectivelor, de regula alegem ntre fixarea obiectivelor generale, iar mai apoi a celor specifice, sau invers. Procesul dc identificare a obiectivelor este legat de acumularea i prelucrarea unui volum considerabil de informaie. Exist mai multe metode de colectarea i sistematizare a informaiei necesare. Cea mai des utilizat n procesul de formare a strategiilor este Analiza SWOT. Analiza SWOT, numit i Analiza Punctelor Tari, Punctelor Slabe. Oportunitilor i Pericolelor. Aceasta analiz de permite o mai bun analiz a mediului intern i a mediului extern al firmei. Sunt identificate listele punctelor tari, punctelor slabe, oportunitilor i pericolelor. n cadrul analizei SWOT se determin nivelul de concuren pe pia, n baza punctelor slabe identificate. Ea poate fi petrecut att din perspectiva consumatorului sau a investitorului. Avantajul acestei analize i-l constituie faptul c nu sunt necesare informaii detaliate privind domeniile cercetate i permite o viziune mai clar asupra mediului dc activitate a firmei, ceea ce se reflect asupra calitii i componenei portofoliului de imobil. Odat cu analiza datelor necesare pentru elaborarea strategiei sunt pro Iztti componentele ci dc baz: - Misiunea - Obiectivele strategice - Termeni - Resurse - Avantaj competitiv Strategia elaborat este finalizat cu un plan de aciuni concrete pe perioada strategic (3-5 ani), fiecare aefiune coninnd o formulare concret, un termen precizat i un responsabil. Pentru o mai bun implementare a strategiei este necesar de a actualiza planul de aciuni i obiectivele strategice pe parcursul perioadei de implementare, innd cont de multitudinea schimbrilor ce pot interveni.