PRINCIPIILE DE EVALUARE

In acest capitol prezentm fundamentarea teoretic a procesului de evaluare, principiile i legitile

care stau la baza determinrii valorii bunurilor imobiliare.
Baza teoretic a procesului de evaluare o reprezint totalitatea legitilor, principiilor i regulilor
care s-au format n rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum i a comportamentului
participanilor la piaa imobiliar, n practic, principiile de evaluare sunt grupate n urmtoarele
categorii:
1) principii ce reflect atitudinea utilizatorului;
2) principii de in de relaiile ntre prile componente ale proprietii imobiliare;
3) principii ce reflect atitudinea pieei;
4) principiul celei mai bune i eficiente utilizri.
Principiile de evaluare sunt interdependente. Este necesar s menionm c influena mediului
nconjurtor, gradul de dezvoltare a pieei imobiliare pot mpiedica manifestarea unuia din principii.
Astfel, la evaluarea unei proprieti imobiliare concrete pot fi aplicate doar unele din principiile
menionate mai sus i cu anumite limitri.

2.1. Principiile ce reflect atitudinea utilizatorului

Urmtoarele principii sunt incluse n grupul dat: principiul utilitii, principiul substituiei i
principiul de anticipare.
Principiul utilitii (utility) se bazeaz pe premisa c oricare bun imobiliar va avea valoare doar n
cazul dac va fi util proprietarului, contribuind la satisfacerea necesitilor personale, economice sau
sociale ale acestuia. Utilitatea bunului imobiliar este determinat de capacitatea lui de a satisface
necesitile utilizatorului ntr-un loc dat i la un moment dat.
Principiul substituiei (substitution) afirm c un cumprtor raional nu va plti pentru un bun
imobiliar o sum mai mare dect suma minim pentru care poate fi procurat un alt bun imobiliar cu o
utilitate similar. Acest principiu st la baza tuturor metodelor de evaluare a bunurilor imobiliare. Dup
coninut, principiul substituiei este asemntor cu noiunea de costuri alternative. Costurile alternative
reprezint pierderile eventuale ale investitorului n urma respingerii unor proiecte investiionale de
alternativ i investirea mijloacelor n proiectul analizat.
Principiul de anticipare (anticipation) reflect atitudinea utilizatorului pentru valoarea prezent a
veniturilor viitoare. La baza acestui principiu st teoria valorii banilor n timp.

2.2 Principiile ce in de relaiile ntre prile componente ale proprietii imobiliare

Grupul dat ntrunete urmtoarele principii: principiul productivitii reziduale, principiul
contribuiei, principiul veniturilor cresctoare i descresctoare, principiul echilibrului, principiul
mrimii economice i principiul diviziunii economice.
Principiul productivitii reziduale (residual productivity) presupune determinarea venitului net
atribuit terenului, dup deducerea costurilor pentru fora de munc, capital i antreprenoriat. n
dependen de situarea i calitatea lotului de teren utilizatorul lotului poate optimiza veniturile, reduce
costurile, satisface necesitile de confort.
Principiul contribuiei (contribution) se bazeaz pe ipoteza c valoarea bunului imobiliar poate
crete sau scdea n urma prezenei sau lipsei unui element al proprietii imobiliare. Contribuia
valoric a elementului la valoarea total a proprietii poate fi diferit de costul propriu zis al elementului.
De exemplu, pentru a mbunti aspectul unei cldiri ea este zugrvit. Dar dac culoarea nu
corespunde standardelor pieei, valoarea cldirii va scdea.
Principiul veniturilor cresctoare i descresctoare (increasing and decreasing returns) afirm c pe
msura atragerii unor resurse suplimentare la mijloacele de producie de baz, la prima etap, veniturile
nete vor spori rapid; peste o perioad de timp rata de cretere se va micora, iar la un anumit moment
rata de cretere a valorii va fi mai mic dect cheltuielile pentru resursele adiionale.
Principiul proporionalitii sau echilibrului (balance) este legat de principiul veniturilor cresctoare
i descresctoare. Principiul dat susine c fiecrui tip de folosire a pmntului i corespunde o anumit
combinaie a mijloacelor de producie, datorit crora valoarea terenului este maximal. Acest principiu
poate fi aplicat nu numai n cazul terenurilor ci i n cazul analizei unei localiti, regiuni sau unei ri.
De exemplu, ntr-o economie prin prisma principiului echilibrului, putem analiza echilibrul ntre
dezvoltarea sectorului de stat i cel privat, ntre sfera productiv i sfera neproductiv.
Principiul mrimii economice (economic size) presupune c pentru asigurarea folosirii optimale a
pmntului n conformitate cu condiiile pieei, este necesar ca terenul s corespund unei anumite
mrimi. De exemplu, dac lng un centru comercial nu este loc pentru parcarea transportului auto,
atracia centrului n ochii potenialului cumprtor va avea de suferit. i contrariul, dac o staie de
alimentare cu combustibil ce se afl la intersecia unor strzi, este amplasat pe un lot de pmnt prea
mare, surplusul de pmnt nu va aduce proprietarului un venit adiional.
Principiul divizrii economice (economic division) se aplic n cazul cnd apar mai multe drepturi
reale asupra unui bun imobiliar, n rezultatul crora valoarea total a bunului se majoreaz. Divizarea
poate fi efectuat dup urmtoarele criterii: perioada de posesiune (diferite tipuri de arend, folosin
viager, etc.); dreptul de folosin (servitutea, arenda, administrarea fiduciar, etc.); dreptul ipotecar;
divizarea fizic.

2.3. Principii ce reflect atitudinea pieei

n grupul principiilor ce reflect atitudinea pieei sunt incluse: principiul cererii i ofertei, principiul
concurenei, principiul schimbrii, principiul dependenei i principiul conformitii.
Principiul cererii i ofertei (supply and demand) indic c preul pentru un bun imobiliar este
determinat de interaciunea cererii i ofertei. Valoarea bunului imobiliar este determinat nu numai de
utilitatea lui ci i de raritate. Interaciunea cererii i ofertei pe parcursul unei perioade de timp
ndelungate poate stabili destul de efectiv preul pentru bunul imobiliar. Pe termen scurt, din cauza
imperfeciunii pieei imobiliare, inelasticitii ofertei i elasticitii cererii piaa imobiliar, deseori, se
afl n dezechilibru. De exemplu, n perioada 1999-2001 n municipiul Chiinu, oferta de bunuri
imobiliare cu destinaie locativ depea de cteva ori cererea, ceea ce a rezultat ntr-o scdere
semnificativ a preurilor.
Principiul concurenei (competition) presupune c n cazul cnd pe pia beneficiul depete plata
pentru mijloacele de producie, pe piaa dat se nsprete concurena, ceea ce duce la scderea nivelului
mediu al beneficiului.
Principiul schimbrii (change) afirm c valoarea bunurilor imobiliare se schimb continuu.
Bunurile imobiliare sunt supuse uzurii; se schimb modul de folosin a terenurilor; apar tehnologii noi;
se schimb politica statului; se schimb preferinele consumatorilor - aceti factori duc la schimbarea
utilitii bunului imobiliar.
Principiul dependenei (dependency) presupune c valoarea unui bun imobiliar este influenat i
influeneaz valoarea altor bunuri imobiliare amplasate n apropierea lui. De exemplu, construcia unui
bun imobiliar cu destinaie industrial ntr-un sector cu destinaie locativ va duce, inevitabil, la
reducerea valorii caselor de locuit amplasate n sectorul dat.
Principiul conformitii (conformity) afirm c stilul arhitectural, gradul de confort al bunului
imobiliar trebuie s corespund cerinelor i ateptrilor pieei. De exemplu, valoarea apartamentelor de
stil vechi, cu odi mici i fr loggii este mai mic dect valoarea apartamentelor moderne.
Principiul conformitii este strns legat de principiile progresiei i regresiei. Principiul progresiei
acioneaz n cazurile cnd datorit valorii nalte a obiectelor vecine, crete valoarea obiectului
evalurii. i din contra, dac costul de construcie al unei case este de 200 mii dolari SUA i este
construit ntre-un sector inferior, unde, de obicei nu se construiesc case scumpe sunt o raritate, valoarea
de pia a acestei case nu va reflecta cheltuielile reale suportate pentru construcia ei.

2.4. Principiul celei mai bune i eficiente utilizri

Cea mai bun i eficient utilizare (highest and best use) este un concept utilizat de Standardele
Internaionale de Evaluare i este folosit pe larg de evaluatorii din America de Nord. Descrierea acestui
principiu se conine i n Standardele Europene de Evaluare.
Principiul celei mai bune i eficiente utilizri este definit ca utilizarea cea mai probabil a bunului,
care este posibil din punct de vedere fizic, justificat n mod corespunztor, admisibil din punct de
vedere legal, eficient din punct de vedere economic i din care rezult cea mai mare valoare a bunului
supus evalurii. Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerat ca cea mai bun utilizare
i va corespunde definiiei valorii de piaPrincipiul celei mai bune i eficiente utilizri ia n considerare
factorii majori ce influeneaz valoarea bunului imobiliar: economici, sociali, juridici, fizici, ntrunind i
alte principii de evaluare menionate anterior.