Ziua 4 - Evaluarea Pentru Scopuri Speciale - Gri

CAPITOLUL II
EVALUAREA PENTRU
SCOPURI SPECIALE
Scopuri şi utilizări ale evaluărilor.
Evaluarea pentru garantarea împrumuturilor
Evaluarea pentru vânzare forţată
Evaluarea pentru asigurare
Evaluarea pentru recunoaşterea în situaţiile financiare
Teste
EBM 103 Aplicaţii cu evaluarea bunurilor mobile
2
Scopuri şi utilizări ale evaluărilor
Transfer de bunuri
Valoarea de piaţă
Valoarea de piaţă pe ipoteza continuării utilizării
Preţul obtenabil prin vânzare forţată
Finanţare
Valoarea de piaţă
Expropriere
Valoarea de piaţă
Valoarea de piaţă pe ipoteza continuării utilizării
Impozit pe venit
Valoarea de piaţă
Impozite calculate la valoare

Costul de reproducţie (de nou)
Costul de înlocuire (de nou)
Costul de reproducţie/înlocuire mai puţin deprecierea (CIN)
Valoarea de piaţă
Asigurare
Costul de reproducţie (de nou) sau cost de înlocuire (de nou)
Costul de reproducţie/înlocuire net (CIN)
Valoarea exprimată în numerar
Valoare de piaţă
Valoarea de asigurare brută
Valoarea de asigurare netă
Leasing
Valoarea de piaţă
Preţul obtenabil pe ipoteza lichidării ordonate
Valori reziduale
3
Intervalul valorilor
Costul de reproducţie (de nou)
Costul de înlocuire (de nou)
Valoarea de piaţă
 pe premisa „în schimb”
 pe premisa „continuarea utilizării”
 instalat
 mutat
Preţul obtenabil pe ipoteza lichidării

 amplasat
 lichidare ordonată
 vânzare forţată
Preţul obtenabil pe ipoteza recuperării/casării
Lector:
Se vor pune trece în revistă aceste niveluri ale valorii şi ipoteze
Se aminteşte corelarea scopului lucrării cu tipul valorii estimat
Se reaminteşte de existenţa unui prag minim al valorii sub care nu se poate
coborî (materiale recuperabile - costuri de demontare/dezafectare)
4
Evaluarea pentru garantarea împrumutului
Definire – scopul evaluării şi premisa valorii
Evaluările sunt cerute în scopuri diverse, incluzând şi evaluarea pentru finanţare

(garantarea împrumuturilor), ca o evaluare pentru scopuri speciale.
ANEVAR a elaborat ghidul metodologic de evaluare GME 2, EVALUAREA
PENTRU GARANTAREA ÎMPRUMUTURILOR pentru a fi aplicat de către
instituţiile de credit, evaluatori, auditori financiari, şi alţi utilizatori ai serviciilor
de evaluare.
De obicei, bancherii solicită o evaluare a proprietăţii, care stă la baza încheierii
unui contract de garanţie între ei şi debitorul lor.
Prin lege, băncile sau casele de economii sunt obligate sa aibă ca garanţii
proprietăţi (imobiliare, bunuri mobile) evaluate şi să acorde creditul total în
funcţie de un procentaj maxim din valoarea evaluată (raportul credit-valoare
garanţie).
Lector:
Trebuie amintit că, în conformitate cu legea română, pentru imobile contractul de
garanţie se numeşte ipotecă, iar pentru bunurile mobile - gaj sau garanţie reală
mobiliară.
Termenii sunt consacraţi şi uneori sunt utilizaţi greşit.
Obiectivele evaluării pentru garantarea împrumuturilor, prin drepturile de

proprietate asupra unor bunuri, impun un grad ridicat de responsabilitate
fiduciară, ceea ce impune ca evaluatorul să aibă o asigurare profesională
adecvată.
Lector:
Se vor pune întrebări despre Codul deontologic al profesiunii de evaluator –
comportamentul etic şi competenţa şi experienţa necesară.
Se va face trimitere la statutul ANEVAR.
Fiecare scop al unei evaluări impune selectarea unui nivel, tip şi premisă
adecvat(ă) ale valorii solocitată.
Evaluarea pentru garantarea creditelor trebuie să ţină seama de o serie de
particularităţi care fac ca bazele de evaluare sa fie mai restrictive decât în
cazurile evaluării pentru alte scopuri (raportări financiare, vânzare-cumpărare).
Lector:
Se vor pune întrebări despre tipurile valorii cunoscute – valoarea de piaţă,
definita conform standardului:
IVS 2011, Cadrul general – Valoarea de piaţă şi
IVS 2011, Cadrul general, Tipuri ale valorii diferite de valoarea de piaţă.
 Întrebare/Comentarii - care ar fi tipurile valorii adecvate utilizabile pentru o
garanţie
Deşi proprietăţile se diferenţiază prin amplasament, destinaţie de utilizare,

vechime, adecvare şi/sau alţi factori, principiile de evaluare sunt aceleaşi.
5
Totuşi, pentru evaluările care se fac „pentru garantarea împrumuturilor” există un

standard aparte, conţinând condiţii şi elemente specifice aparte.
Evaluatorul
Evaluatorii trebuie să fie conştienţi de faptul că evaluările pentru garantarea
împrumutului au un anumit grad de risc, în cazul în care neînţelegerile şi/sau
erorile pot degenera în litigii între creditor şi evaluator.
Lector:
 De exemplu, în cazul nerambursării creditului de către debitor, creditorul va
executa silit proprietatea ipotecată/gajată şi o va vinde, încasând numai o
parte din valoarea estimată
 În unele jurisdicţii, legislaţia serviciilor financiare prevede anumite licenţe
sau anumite autorizări când consultanţa se referă nu numai la valoarea
proprietăţii, ci şi la aspecte de garanţie precum valoarea capitalului propriu,
contribuţii participative, scheme colective de investiţii sau credite
sindicalizate

Natura şi sfera angajamentului sunt importante pentru evaluator şi pentru

utilizatorii serviciilor evaluatorului:
 Datorită unor circumstanţe fiduciare speciale, implicate în majoritatea
garanţiilor pentru împrumuturi, este important ca evaluatorul să fie mai
degrabă independent decât să aibă o legătură cu părţile implicate, în relaţia
financiară, prezentă sau propusă.
 De asemenea, este important ca evaluatorul să posede sau să poată obţine
experienţa necesară pentru tipul şi locaţia proprietăţii implicate.
Lector. Comentarii:
 Se subliniază faptul ca raportul de evaluare pentru garanţii are drept
destinatar creditorul, chiar dacă clientul/solicitantul poate fi debitorul.
6
Tipuri ale valorii
În general, când evaluează anumite active pentru a garanta o finanţare,

evaluatorii determină valoarea de piaţă.
Lector:
 cei care asigură finanţare sunt interesaţi în principal de valoarea de piaţă
Scopul garantării este asigurarea posibilităţilor de rambursare şi nu preluarea

activului respectiv.
Lector:
Trebuie precizat că, într-o relaţie de creditare, elementul principal este contractul
de credit, cel de garanţie fiind un accesoriu.
Cu alte cuvinte, decizia de creditare se ia de către finanţator pe baza
performanţelor financiare ale viitorului debitor şi nu pe calitatea garanţiei.
Riscul de creditare conţine, însă, şi riscul de garanţie.
Toate metodele şi tehnicile de estimare a valorii de piaţă, dacă pot fi utilizate şi

dacă sunt aplicate corect şi adecvat, vor conduce la reflectarea valorii de piaţă,
când se bazează pe criterii derivate din piaţă.
Lector. Comentarii:
Chiar dacă posibilitatea de obţinere a informaţiilor şi circumstanţele legate de
piaţă sau de proprietatea în sine vor determina care metodă de evaluare este cea
mai relevantă şi mai adecvată, rezultatul folosirii oricăreia dintre procedurile
menţionate anterior trebuie să fie valoarea de piaţă, dacă fiecare metodă se
bazează pe informaţii derivate din piaţă.
Pentru estimarea valorii de piaţă se pot utiliza toate metodele şi tehnicile de

evaluare, dacă sunt aplicate corect şi se bazează pe criterii derivate din piaţă,
astfel:
 abordarea prin piaţă va avea ca bază analiza vânzărilor pe piaţa de bunuri
similare şi echilibrul pieţei; (alte metode de comparaţie de piaţă trebuie să fie
fundamentate pe observaţiile de piaţă);
 abordarea prin capitalizarea venitului sau prin fluxul de numerar actualizat
(DCF) trebuie să se bazeze pe fluxurile de numerar determinate de piaţă şi pe
rate ale rentabilităţii obţinute de pe piaţă;
 costurile de construcţie sau de înlocuire trebuie să fie determinate pe baza
unor situaţii reale, întâlnite pe piaţa curentă şi mai puţin pe indicatori
prestabiliţi, de exemplu aplicarea unor indici asupra unor costuri istorice;
deprecierile se vor estima în funcţie de analize comparative la nivelul pieţei
şi nu pe baza unor durate de viaţă date de norme fiscale.
7
Lector. Comentarii:
Se va face o recapitulare a metodelor şi tehnicilor de evaluare aferente celor trei
abordări.
Tipurile valorii diferite de valoarea de piaţă – persoanele care căută garanţii

pentru finanţare sau care încearcă sa evalueze statutul acelei garanţii, uneori, vor
solicita evaluări pe o baza diferită de valoarea de piaţă.
În aceste situaţii, evaluatorul:

 va face o evaluare pe o bază diferită de valoarea de piaţă numai dacă acel
tip al valorii nu contravine legilor sau reglementarilor în vigoare şi nu va
duce la apariţia unor confuzii;
 va include şi o estimare a valorii de piaţă sau alte informaţii adecvate care
să arate mărimea diferenţei dintre un tip al valorii diferit de valoarea de
piaţă şi valoarea de piaţă; şi
 va atenţiona utilizatorii evaluării cu privire la faptul că tipurile valorii
diferite de valoarea de piaţă nu pot fi realizabile pe piaţă.
Premisa vânzării forţate sau perioadele de vânzare cu marketing limitat

Instituţiile creditoare solicită uneori evaluări efectuate pe premisa unei vânzări
forţate sau de lichidare ordonată sau îşi vor impune propriile restricţii cu privire
la durata în care se presupune că va avea loc vânzarea garanţiei. Trebuie remarcat
faptul că astfel de evaluări nu corespund definiţiei valorii de piaţă, iar evaluatorii
trebuie să procedeze conform recomandărilor din
Preţul care ar putea fi obţinut într-o vânzare forţată depinde de natura presiunii
asupra vânzătorului şi de motivele pentru care nu poate să dispună de o perioadă
de marketing adecvată. De asemenea, acest preţ ar putea reflecta consecinţele
asupra vânzătorului cauzate de imposibilitatea de a vinde în perioada disponibilă.
Cu excepţia cazului când natura presiunii şi motivul constrângerilor asupra
vânzătorului sunt cunoscute, preţul obtenabil într-o vânzare forţată nu poate fi
estimat în mod realist. Preţul pe care un vânzător îl va accepta într-o vânzare
forţată va reflecta mai degrabă situaţiile lui speciale, decât cele ale vânzătorului
ipotetic hotărât, din definiţia valorii de piaţă. Preţul obtenabil într-o vânzare
forţată are numai întâmplător o legătură cu valoarea de piaţă sau cu orice alte
tipuri ale valorii definite în acest standard. O „vânzare forţată” este o descriere a
situaţiei în care are loc schimbul şi nu un tip al valorii distinct. Dacă se cere o
indicaţie asupra preţului obtenabil într-o vânzare forţată, va fi necesar să se
identifice în mod clar motivele constrângerii vânzătorului, inclusiv consecinţele
imposibilităţii de a vinde în perioada specificată, prin emiterea unor ipoteze
adecvate.
Dacă, la data evaluării, aceste situaţii nu există, ele trebuie clar identificate ca
fiind ipoteze speciale.
Lector. Comentarii:
 premisa lichidării sau vânzării forţate.
Preţul obtenabil din vânzarea unei proprietăţi, într-o perioadă de timp prea scurtă
pentru a fi conformă cu perioada de marketing necesară, specificată în definiţia
valorii de piaţă. Vânzarea forţată se referă la un preţ care provine din vânzarea în
circumstanţe atipice sau extraordinare, care reflectă, de obicei, o perioadă de
comercializare inadecvată şi fără o publicitate rezonabilă, iar alte ori reflectă
prezenţa unui vânzător care nu e dispus să vândă sau/şi desfăşurarea vânzării în
condiţii de forţare sau constrângere. Din aceste motive, preţul obtenabil asociat
8
cu un tip de vânzare, forţată sau la faliment, nu este o reprezentare a valorii de

piaţă.
Alt tip al valorii recent introdus în standarde este:

 Valoarea de garantare a creditului ipotecar.
Valoarea proprietăţii determinată de evaluator printr-o estimare prudentă a
vandabilităţii viitoare a proprietăţii, prin luarea în considerare a aspectelor
mentenabile pe termen lung ale proprietăţii, condiţiilor normale şi locale de piaţă,
utilizării curente şi utilizărilor alternative adecvate ale proprietăţii. La estimarea
valorii de garantare a creditului ipotecar nu vor fi luate în considerare elementele
speculative.
Lector. Comentarii:
 Valoarea de garantare a creditului ipotecar trebuie fundamentată într-o
manieră clară şi transparentă.
 Definiţia valorii de garantare a creditului ipotecar, prezentată mai sus, este
conţinută în legislaţia europeană (Directiva 98/32/EC a Parlamentului
European şi a Consiliului din 22 iunie 1998).
 Valoarea de garantare a creditului ipotecar este un concept al valorii cu risc
utilizat în mai multe ţări europene pentru scopul de creditare, bazată pe
aspectele mentenabile ale proprietăţii şi prin restrângerea estimării valorii
proprietăţii numai la caracteristicile economice permanente ale acesteia şi la
venitul pe care orice proprietar îl poate produce prin managementul lui.
Această abordare în evaluare este o tradiţie în câteva pieţe europene
dezvoltate.
Pentru evaluarea MFM mai există două premise specifice:

- „aşa cum este, unde este”, adică instalat
- „demontat” sau scos de pe amplasament.
2. Punerea în practică a raportului de evaluare
Evaluatorul are un rol însemnat în informarea creditorului despre „cât de lichidă

este garanţia”.
Fiecare instituţie creditoare are definită propria politică de acceptare a

garanţiilor, adică cât din valoarea evaluată a acestora se ia în calcul la
determinarea gradului de acoperire a creditului.
Evaluatorul are rolul să determine valoarea de piaţă şi să dea informaţiile

necesare creditorului, astfel încât acesta să aprecieze cât mai corect riscul
garanţiei, parte a riscului întregului credit, remunerat prin nivelul dobânzilor.
Lector. Comentarii:
Evaluatorul nu recomandă un coeficient sau altul, ci face referire la
vandabilitatea bunului şi pretabilitatea sa ca şi garanţie în condiţiile solicitate de
finanţator.
Înscrierea garanţiei.
Privilegiul finanţatorului, este făcut public prin înscrierea sarcinilor la „Arhiva
Electronică de garanţii reale mobiliare”.
Executarea garanţiei.
9
În caz de neplată a debitelor garanţia este executată în vederea recuperării

sumelor avansate, a dobânzilor, taxelor şi comisioanelor aferente acestora.
Valorificarea garanţiei se face în conformitate cu legislaţia în vigoare.
De cele multe ori, condiţiile de valorificare a echipamentelor nu sunt cele

aferente definiţiei „valorii de piaţă”, ele fiind apropiate de cele ale „vânzării
forţate”.
Lector. Comentarii:
Evaluatorul estimează o valoare de piaţă „astăzi”, valorificarea se efectuează

„după un anumit termen” şi în „condiţii mai restrictive”.
Pe perioada scursă între „data evaluării” şi „data valorificării” (bunului pentru

recuperarea debitelor), echipamentele acumulează deprecieri aferente exploatării
sau unor evenimente speciale, fiind posibile şi apariţia unor modificări legate de
deprecierile funcţionale şi/sau externe.
Lector. Comentarii:
Evaluatorul trebuie să precizeze explicit ipotezele şi ipotezele speciale ale
evaluării curente;
Trebuie să precizeze riscuri de depreciere a valorii, ce pot apărea pe parcursul
creditării:
Se impune a se consemna fenomene aşteptate a se întâmpla pe perioada creditării
(expirare garanţii, avize, autorizaţii, şamd.)
Particularităţi ale evaluării în scopul „garantării creditelor”
În general, cerinţele evaluărilor pentru împrumuturile, care trebuie garantate cu

active, sunt asemănătoare cu cele pentru angajamentele care estimează valoarea
de piaţă.
În particular, este necesar să se stabilească şi să se raporteze cauza pentru orice
deviere eventuală de la standarde.
Practica a evidenţiat că nu toate activele sunt adecvate pentru garantarea

creditelor.
În special, în cazul persoanelor juridice, se constată că numai anumite active sunt
acceptate de creditori pentru garantarea facilităţilor.
Criteriile care stau la baza selectării acestora sunt:

- bunurile să fie în circuitul civil şi drepturile de proprietate să poată fi
transmise prin vânzare;
- bunurile să „aibă piaţă”, iar caracteristicile (echilibrul) pieţelor specifice să
permită tranzacţionarea lor după o perioada de expunere rezonabilă;
- bunurile să-şi păstreze principalele caracteristici pe perioada rambursării
creditului. Nu sunt adecvate, pentru credite pe termen lung şi mediu, bunurile
care la sfârşitul perioadei de creditare vor acumula deprecieri care nu mai
permit realizarea unei tranzacţii.
10
Lector. Comentarii:
 La evaluarea pentru garanţiile de credite se ia în considerare situaţia curentă a
pieţei şi se estimează valoarea de piaţă, la data evaluării.
 Evaluatorul face însă referiri la analiza pieţei despre fluctuaţiile pieţei
specifice
Lector. Comentarii:
Se face comentariul că, având în vedere cele de mai sus, cele mai adecvate
bunuri pentru garantarea creditelor sunt cele de tipul proprietăţilor imobiliare.
Având în vedere însă intensificarea procesului de creditare şi creşterea
concurenţei în domeniul creditării, este în continuă extindere acceptarea ca şi
garanţii a bunurilor mobile (cu atât mai mult într-o economie stabilă).
Anumite tipuri de proprietăţi necesită consideraţii speciale:
1. Investiţii imobiliare
 nu fac obiectul prezentului curs
2. Proprietăţi ocupate de proprietar

 se evaluează în condiţiile unei libere posesii şi considerând cea mai
bună utilizare a proprietăţii.
Lector.Comentarii:
 Aceasta nu exclude consideraţia ca proprietarul este parte a pieţei, dar solicită
ca orice avantaj al ocupării de către proprietar să fie separat de valoarea
proprietăţii.
 Raportul de evaluare trebuie să arate şi valoarea rezultată din evidentele
pieţei privind vânzările de proprietăţi similare neocupate.
Lector. Exemple.
3. Proprietăţi specializate
 prin definiţie, au o vandabilitate limitată şi valoarea lor este derivată
din valoarea totală a afacerii.
 acestea pot fi neadecvate ca garanţii separate pentru împrumuturi.
 dacă acestea sunt considerate garanţii pentru un împrumut individual
sau colectiv, ele trebuie evaluate pe baza celei mai bune utilizări, în
ipoteza unei proprietăţi vacante şi explicării complete a tuturor
ipotezelor.
 metoda CIN (costul de înlocuire net) se aplică în mod uzual pentru
raportarea financiară pentru proprietăţile specializate.
Lector. Comentarii:
 Pentru garantarea creditului, CIN nu trebuie confundat cu metodele de piaţa
(inclusiv o abordare de cost bazată pe piaţă).
Lector. Exemple.
4. Proprietăţi evaluate în mod normal ca unităţi generatoare de afaceri

 anumite clase de proprietăţi (o staţie de carburanţi, un service auto) sunt
evaluate în mod uzual în conformitate cu o estimare atentă a nivelului
obtenabil de venit, rezultat din datele contabile sau din previziuni, excluzând
orice fond comercial special, obţinut de un operator, cu aptitudini de
management peste medie;
11
 în astfel de cazuri, creditorul trebuie atenţionat cu privire la diferenţa majoră

de valoare care poate exista între o activitate funcţională şi una în care:
 întreprinderea e închisă;
 stocul e lichidat;
 licenţele/certificatele, contracte de franciză sau permisele sunt
anulate sau sunt în pericol;
 proprietatea este devalizată;
 alte circumstanţe care pot dauna performantei de exploatare
viitoare;
 de asemenea, evaluatorul trebuie să extindă recomandările sale pentru
acoperi viitoarele fluctuaţii posibile în statutul proprietăţii propusă ca
garanţie.
De exemplu, dacă fluxurile de numerar ale proprietăţii depind foarte mult de un

anumit furnizor de materii prime şi/sau de utilităţi, de mai mulţi beneficiari ai
produsului finit, sau de alte condiţii care ar putea determina o instabilitate
viitoare, evaluatorul trebuie sa noteze aceste lucruri în raportul de evaluare.
În anumite cazuri, poate fi adecvată o estimare a valorii proprietăţii pentru

utilizarea alternativă cu posesiune vacantă.
Lector. Comentarii:
Proprietăţi generatoare de afaceri -sunt de regulă evaluate individual, dar
creditorii ar dori să ştie valoarea unei proprietăţi ca parte dintr-un portofoliu.
--În asemenea cazuri, trebuie exprimată clar deosebirea între asemenea puncte de
vedere potenţial diferite. De asemenea, se recomandă ca evaluatorii sa facă
distincţia între randamentul ajustat de îndatorare şi randamentul global fără
îndatorare.
Lector. Exemple:
 o staţie de carburanţi aparţinând unui concern petrolier versus una aparţinând
unei persoane (companii) care nu are partea de producere a carburanţilor
integrată
5. Proprietăţi în dezvoltare
 proprietăţile care nu produc venit, deţinute pentru dezvoltare – trebuie
evaluate prin luarea în consideraţie a drepturilor şi reglementarilor în
dezvoltare, existente şi potenţiale;
 gradualitatea şi periodicitatea pentru finanţarea în contractul de creditare
trebuie discutate cu creditorul, iar pe parcursul ciclului de dezvoltare, trebuie
efectuate evaluări periodice de piaţă;
 metoda adecvată de evaluare a proprietăţilor în dezvoltare va depinde de
gradul de dezvoltare al proprietăţii la data evaluării şi de măsura în care
proprietatea poate fi vândută sau închiriată, înainte de finalizarea dezvoltării;
 metoda trebuie discutată şi convenită cu creditorul, înainte de începerea
evaluării;
 evaluatorul trebuie să aibă grijă să:
 ţină cont de diferenţele de timp dintre data finalizării
dezvoltării şi data evaluării. Efectul cerinţelor suplimentare de
dezvoltare asupra costurilor şi veniturilor, folosind
actualizarea la valoarea prezentă, când este cazul, va fi
reflectat în această analiză;
12
 evidenţieze, în mod corespunzător, schimbările de piaţă

anticipate în timpul perioadei de dezvoltare rămase;
 să ia în considerare şi să indice în mod corect gradul de risc
asociat dezvoltării;
 să ia în considerare şi să arate orice relaţii speciale cunoscute
dintre părţile implicate în dezvoltare.
Lector. Comentarii:
 utilaje până la punerea pe poziţie şi autorizarea lor de către organisme de
reglementare (ISCIR, autorităţi de reglementare);
 utilaje aflate în RK.
6. Active epuizabile
 active neregenerabile.
 trebuie acordată o atenţie specială duratei şi profilului creditului, incluzând
dobânda şi ratele de plată, în funcţie de cantitatea activelor epuizabile şi de
programul stabilit pentru extragerea sau utilizarea acestora.
Lector. Exemple:
 cariera de piatra, zăcăminte
Lector. Comentarii:
 O chirie care depăşeşte chiria de piaţă sau economică, creează astfel un
avantaj special locatorului şi poate reprezenta un activ, asociat cu
proprietatea pentru care se aplică. În astfel de cazuri, avantajul de chirie
poate reprezenta un activ epuizabil a cărui valoare scade pe măsură ce chiriile
sunt plătite şi durata de închiriere descreşte.
 O macara portal a unei întreprinderi situate lângă o carieră de marmură,
închiriată către cei ce exploatează cariera de piatră.
Cerinţele raportului de evaluare
Rapoartele de evaluare nu trebuie să fie ambigue.

Ele vor respecta cerinţele de raportare (IVS 103 – Raportarea evaluării).
Lector. Comentarii:
Se vor pune întrebări despre conţinutul raportului de evaluare.
13
În raportarea unei valori de piaţă estimată pentru garanţia unui împrumut,

evaluatorul va:
 realiza evaluarea şi raportul de evaluare clar şi complet, astfel încât să nu
inducă în eroare;
 furniza suficiente informaţii care sa permită celor care citesc şi se bazează pe
acest raport să înţeleagă foarte bine datele, raţionamentul, analizele şi
concluziile care stau la baza constatărilor, opiniilor şi concluziilor
evaluatorului;
 enunţa orice ipoteze sau ipoteze speciale pe care se bazează evaluarea;
 identifica şi descrie foarte clar proprietatea evaluată;
 identifica dreptul sau drepturile supuse evaluării;
 defini valoarea estimata şi va enunţa scopul evaluării, data evaluării şi data
raportului;
 explică integral şi complet bazele de evaluare aplicate şi motivele aplicării
acestora, precum şi concluziile;
 dezvălui orice relaţii personale sau de afaceri, anterioare sau prezente, directe
sau indirecte, cu proprietatea sau cu debitorul, care ar putea duce la un
potenţial conflict de interese;
 include o certificare profesionala semnată, privind obiectivitatea,
nepărtinirea, contribuţiile profesionale, aplicabilitatea standardelor şi alte
dezvăluiri relevante.
 estima riscurile legate de proprietate, atât pentru prezent cât şi pentru viitor
Lector. Comentarii:
Conform standard:
 Evaluatorul ar trebui să facă evaluarea în contextul pieţei şi să furnizeze o
estimare a riscurilor aferente proprietăţii în cauză, atât pentru prezent
cât şi pentru viitor.
 Orice variabilitate neobişnuită în valoarea proprietăţii sau pe piaţa
proprietăţilor comparabile trebuie menţionată în raportul sau certificatul de
evaluare.
Lector. Recapitulare. Concluzii FINALE:
 Evaluarea pentru garanţii este guvernată de un standard aparte GME 3
 În cadrul procesului de evaluare nu se evaluează bunuri, ci drepturi de

proprietate asupra acestora, foarte important la acest scop; în acest sens „Nu
uitaţi să solicitaţi astfel de documente pentru evaluare”.
 Este recomandată independenţa evaluatorului
 În general, când evaluează anumite active pentru a garanta o finanţare,

evaluatorii determină valoarea de piaţă. Alte tipuri ale valorii trebuie bine
definite şi discutate anterior cu finanţatorul;
Pentru estimarea valorii de piaţa se pot utiliza toate metodele şi tehnicile de
evaluare, daca sunt aplicate corect şi se bazează pe criterii derivate din piaţă
 Decizia de creditare se ia de către finanţator pe baza performanţelor

financiare ale viitorului debitor şi nu pe calitatea garanţiei. Riscul de
creditare conţine, însă, şi riscul de garanţie.
14
 Există două premise specifice:

--„aşa cum este, unde este”, adică instalat
--„demontat” sau scos de pe amplasament.
Evaluatorul are un rol însemnat în informarea creditorului despre „cât de lichidă

este garanţia”.
--Evaluatorul are doar rolul sa stabilească valoarea evaluată şi
--să dea informaţiile necesare creditorului astfel încât acesta să aprecieze cat mai
corect riscul garanţiei.
Fiecare instituţie creditoare are definită propria politică de acceptare a garanţiilor

la determinarea gradului de acoperire al creditului.
Evaluatorul nu recomandă „coeficienţi de acceptare a garanţiilor”, ci face referire

la vandabilitatea bunului şi pretabilitatea sa ca şi garanţie în condiţiile solicitate
de finanţator.
 Tipurile de proprietate care necesită consideraţii speciale

--Investiţii imobiliare
--Proprietăţi ocupate de proprietar
--Proprietăţi specializate
--Proprietăţi evaluate în mod normal ca unităţi generatoare de afaceri
--Proprietăţi în dezvoltare
--Active epuizabile
 Următoarele două litigii pot duce la apariţia unor interpretări şi chiar litigii
între bancă şi evaluator:
--Pe perioada scursă între „data evaluării” şi „data valorificării (a bunului pentru
recuperarea debitelor), echipamentele pot acumula şi deprecieri funcţionale
şi/sau externe.
--Evaluatorul estimează o valoare de piaţă „astăzi”, valorificarea se efectuează
„după un anumit termen” şi în „condiţii mai restrictive”.
Aplicaţie
Echipamentul de evaluat este o macara cu braţ, (g=10 tone capacitate; l=100 m

lungime; h=30 m, înălţime de ridicare cu o viteză de ridicare de 30 m/min, cu o
viteză a căruciorului de 150 m/min şi o viteză a braţului de macara de 300
m/min) cu vechime de 15 ani. Acesta a fost utilizat în condiţii normale.
Dotarea include şi un cărucior de 3 CP; braţ de 120 CP şi un troliu de 30 CP,
inclusiv comenzile electrice aferente. Sistemul include 2 şine pentru macara şi un
sistem de alimentare cu energie electrică de 200 m lungime.
Costul istoric al macaralei (la data PIF) cotaţie UMT (exclusiv şine, electrificare,
transport şi instalare) =106.000$. Creşterea costului la data evaluării, incluzând şi
alinierea la paritatea EURO/USD +20%
Costul transportului ( în locaţie internă) la data evaluării 5.600$
Costul instalării (pe locaţie standard) la data evaluării 6.400$
Costul curent al sistemului de alimentare cu energie electrică instalat pe
amplasament = 20.000$
Durata de viaţă utilă este estimată la 30 ani
15
Costul curent de demontare = 3,20

Costul şinelor macaralei, montate la locaţie, conform firmă lucrări montaj
=35$/ml.
Instalarea a presupus manoperă în cuantum de 100 ore/om cu cotaţie conform
pregătirii necesare şi complexităţii lucrării de 40 $/oră.
Costul istoric = 12.000$
Pentru a vinde rapid, se cere (numai din costul actual al macaralei, fără instalare)
o reducere cu -75%.
Deoarece locaţia nu este o garanţie pentru finanţator, se solicită exprimarea
preţului obtenabil la o vânzare forţată.
Conform contractului, poliţa de asigurarea se va întocmi la costul net, cesionarea
sa fiind efectuată în favoarea băncii numai la valoarea de calcul a garanţiei.
Se cere:
1) Costul de reproducţie al şinelor macaralei, în baza
costului istoric
2) Deprecierea fizică procentuală
3) Costul de reproducţie instalat al întregii macarale cu braţ
4) Preţul obtenabil într-o vânzării forţate, numai în cazul
macaralei, presupunând că o vânzare trebuie finalizată în numai 15 zile
lucrătoare iar cumpărătorul nu doreşte să achiziţioneze şinele macaralei şi
sistemul de alimentare cu energie electrică
5) Costul de reproducţie net
1) Costul de reproducţie al şinelor macaralei, în baza costului istoric

Costul istoric unitar al şinelor instalate ale macaralei 35/$/ml
lungimea şinelor instalate ale macaralei 200ml
numărul de şine 2buc
costul istoric al şinelor (bucăţi × lungime × cost unitar) 14.000$
Creşterea costului la data evaluării + 20%
costul curent indexat (Cost istoric) × (100%+%creştere) 16.800$
al şinelor macaralei
2) Deprecierea fizică procentuală

durata consumată (vârstă efectivă) 15 ani VEf
Durata de viaţă utilă este estimată la 30 ani 30ani DVU
(vârsta efectivă)/(durata de viaţă utilă) ×100% 50%
3) Costul de reproducţie instalat al întregii macarale cu braţ
Comentarii instructor
Atenţie, trebuie lucrat cu cifre la acelaşi "moment"
Este preferabil să utilizaţi costurile curente actuale, opuse costului istoric
indexat.
Costul curent al macaralei (cost istoric cunoscut indexat de la data PIF
cu indice cunoscut) 127.200$ calculat
Costul transportului ( în locaţie internă) la data evaluării 5.600$ dat
Costul instalării (pe locaţie standard) la data evaluării 6.400$ dat
Costul curent al ansamblului de şine electrificate,
instalate pe amplasament 20.000$ dat
16
Costul şinelor macaralei (cost curent) 16.800$ pct. anterior

Costul de reproducţie instalat 176.000$
4) Preţul obtenabil într-o vânzare forţată, estimată numai în cazul macaralei,

presupunând că vânzarea trebuie finalizată în numai 15 zile lucrătoare şi
cumpărătorul nu doreşte să achiziţioneze şinele macaralei sau pe cele
electrice
Costul curent al macaralei (cost istoric cunoscut indexat de la data PIF cu
indice cunoscut) 127.200$ pct. anterior
discont pentru vânzare forţată (numai din costul macaralei, fără instalare) -
75% dat
31.800$ rămas
Costul curent de demontare (fără inducere de uzuri suplimentare) 3.200$ dat
Preţul obtenabil într-o vânzare forţată, echipament demontat, fără cai rulare
şi şine electrice 28.600$ rămas
5) Costul de reproducţie net

Costul de reproducţie instalat $ 176.000
deprecier fizică procentuală mai sus calculată $ -88.000
(50%)
alte deprecieri $ - nu se spune
88.000$
17
Lector. Comentarii:
 Pentru activele operaţionale care sunt încă în funcţiune, evaluarea se face pe
premisa utilizării existente ( posibil de obţinut prin abordarea prin cost sau
venit).
 Pentru activele din afara exploatării, evaluarea se face prin costul de
înlocuire net sau la valoarea de piaţă pentru lichidare.
Evaluarea pentru asigurare
Definire – scopul evaluării şi premisa valorii
Unul dintre scopurile evaluării de mijloace fixe mobile este acela pentru
asigurare.
Determinarea valorii de asigurare reprezintă un scop uzual pentru efectuarea de
evaluări. Evaluările pentru asigurarea unor bunuri sunt cerute pentru a stabili
valoarea de acoperire a asigurării, ce despăgubeşte asiguratul, în caz de pagubă.
Lector. Comentarii cu cursanţii:

Când se solicită evaluare:
 Pentru întocmirea poliţei,
 Pentru estimarea pagubelor/avariilor;
Cine solicită evaluarea:

 Proprietarul
 Societăţile de asigurări
 Agenţi şi brokeri.
 Beneficiarul cesionării poliţei (finanţator, de obicei)
Evaluarea în scopul asigurării necesită o clasificare a proprietăţii, o descriere şi

localizare a fiecărui element component, precum şi o evaluare verificabilă în
vederea satisfacerii cerinţelor poliţei de asigurare, pentru a genera cel mai mare
beneficiu pentru client.
Noţiuni fundamentale
Valoarea de asigurare
Valoarea de asigurare este un tip de valoare diferit de valoarea de piaţă, definiţia
acesteia fiind dată într-o poliţă sau contract de asigurare.
Lector. Comentarii:
 valoarea de piaţă ar putea să nu fie adecvată şi estimarea valorii de piaţă se va
face numai la cererea clientului, explicând clar şi fără echivoc consecinţele.
 La cererea clientului, sau când se indică anumite norme de calcul, evaluatorul
va estima tipul de valoare cerut sau valoarea adecvată bazei de despăgubire
specificată prin poliţa de asigurare.
Un exemplu referitor la conţinutul poliţei:
18
 în America de Nord, aproape toate evaluările în scopuri de asigurare nu vor

include nimic din ceea ce se află sub podeaua instalaţiei.
Se observă că „valoarea de asigurare” poate fi:

 echivalentă cu costul de înlocuire, dacă acoperirea asigurării este prevăzută
pe această bază în poliţă.
 determinată ca şi cost de înlocuire minus deprecierea sau un alt cost utilizat şi
care este în legătură cu calitatea şi starea în care se află activul plus costurile
de transport adecvate, impozite şi instalare.
Lector. Comentarii:
 la momentul întocmirii poliţei sunt aceste valori
O evaluare pentru „regularizarea pierderii”/„despăgubire”:

 are un scop foarte special şi limitat de a verifica dacă valorile activului sunt
în conformitate cu cerinţele poliţei de asigurare.
 tipurile de valoare determinate sunt aceleaşi ca şi în cazul unei evaluări
pentru asigurare, cu diferenţa că, pentru regularizarea pierderii, evaluarea
este efectuată după ce pierderea a avut loc.
Stabilirea clară a valorilor de asigurare are în vedere, în fapt, convenirea unei

baze de lichidare a daunelor în cazul producerii unui risc asigurat.
Cu cât lucrurile sunt mai clare de la început, cu atât protecţia acordată prin
asigurare este mai eficientă.
În diverse etape ale negocierii şi derulării contractelor de asigurare pot interveni

cerinţe de evaluare cu caracter independent a sumelor asigurate, de constatare a
unor condiţii specifice de risc, de apreciere a gravităţii şi gradului de extindere a
pagubelor sau de prezentare a unor soluţii alternative de
restaurare/reparare/reconstrucţie a unui bun avariat, cerinţe care fac apel la
participarea unor experţi în acest domeniu.
În estimarea valorii de asigurare, evaluatorul va estima una sau mai multe din
următoarele tipuri de valoare:
 costul de producţie,
 costul de achiziţie,
 preţul de vânzare cu amănuntul, mai puţin adaosul comercial.
Lector. Comentarii:
 valoarea de piaţă ar putea să nu fie adecvată şi estimarea valorii de piaţă se va
face numai la cererea clientului, explicând clar şi fără echivoc consecinţele.
Metoda după care se evaluează bunurile asigurate, la încheierea asigurării,

guvernează şi drepturile de despăgubire în caz de daună.
Principiul fundamental în acordarea despăgubirilor este
 de recompensare exactă a unei pierderi suferite de proprietar, în urma unui
eveniment care declanşează un risc asigurat.
Lector. Comentarii:
 În practică, se recurge la plata unor sume de bani cu care se achită înlocuirea
unui bun distrus, furat, etc., sau cheltuielile de reparaţii, astfel încât să se
19
revină exact la situaţia de dinaintea producerii daunei, ca şi cum aceasta nu ar

fi avut loc.
 Valoarea reziduală (ca piese de schimb, părţi şi subansamble sau chiar
materiale recuperabile, sau chiar acte/talon auto) a unui bun distrus poate
reprezenta interes pentru altcineva, poate fi tranzacţionată şi luată în calculul
despăgubirii acordate.
Despăgubirile se calculează la „preţuri curente” deoarece preţul actual de

înlocuire a unui bun poate reprezenta mai mult decât preţul său istoric (la data
cumpărării) sau preţul de recuperare / reconstituire.
Daca nu sunt alte prevederi în contractul de asigurare, în practică, pentru
asigurările de incendiu şi alte pagube la bunuri, se folosesc următoarele reguli de
stabilire a valorii bunurilor:
1. Stocuri
 de mărfuri pentru comercianţi – costul de achiziţie imediat
anterior producerii daunei
 de produse finite – costul de producţie
 produse aflate pe flux de fabricaţie –costul de producţie până la
stadiul de realizare
2. Mijloace fixe mobile
 costul de achiziţie pentru mijloacele fixe mobile similare ca tip şi vechime, la
care se adaugă costurile de instalare;
 dacă nu se pot găsi aceste preţuri, se face evaluarea la preţul curent de
cumpărare de nou a celui mai apropiat model echivalent ca performante, din
care se scade deprecierea.
În practică se întâlnesc următoarele definiţii:

Costul de înlocuire pentru asigurare reprezintă costul de înlocuire asigurat, mai
puţin costul de înlocuire al elementelor excluse în mod specificat din poliţă, în
cazul în care acestea există.
Lector. Aceeaşi definiţie sub altă interpretare:

 costul de înlocuire aşa cum este el definit în poliţa de asigurare, mai puţin
costul elementelor/părţilor excluse în mod specific din poliţă, în cazul în care
acestea există
Valoarea de asigurare netă reprezintă costul de înlocuire asigurat mai puţin

deprecierea cumulată, luată în considerare în scopuri de asigurare, aşa cum este
ea definită în poliţa de asigurare sau prin intermediul altor înţelegeri.
Practic, în caz de asigurare, bunurile mobile se evaluează:

 în conformitate cu prevederile poliţei de asigurare
Cerinţele raportului de evaluare
Conţinutul minim al raportului de evaluare cuprinde:

 definirea problemei;
 descrierea bunului (în cuvinte şi imagini);
 estimarea tipurilor de valoare adecvate;
 certificarea din partea evaluatorului.
20
Ele vor respecta cerinţele de raportare (IVS 3 – Raportarea evaluării).
Comentarii:
Orice raport de evaluare trebuie:
1. să prezinte clar şi cu acurateţe concluziile evaluării într-o manieră
neechivocă;
2. să identifice clientul, utilizarea intenţionată a evaluării şi informaţiile

relevante, referitoare la:
 data la care valoarea estimată este valabilă;
 data raportului, şi
 data inspecţiei;
3. să specifice baza de evaluare, incluzând tipul de valoare şi definiţia acestui

tip de valoare;
4. să identifice şi să prezinte:
 drepturile de proprietate sau participaţiile care trebuie evaluate;
 caracteristicile fizice şi legale ale proprietăţii; şi
 clasele de proprietate incluse în evaluare, altele decât categoria principală
de proprietate;
5. să descrie aria de aplicabilitate/extindere a misiunii de evaluare;
6. să identifice ipotezele speciale, neobişnuite sau extraordinare şi să prezinte

probabilitatea în care aceste condiţii ar putea să apară;
7. să includă o descriere a informaţiilor şi datelor analizate, a analizelor de piaţă

efectuate, a abordărilor şi procedurilor de evaluare aplicate, ca şi
raţionamentul care susţine analizele, opiniile şi concluziile din raport;
8. să conţină o declaraţie prin care îl informează pe utilizator că raportul este

confidenţial pentru evaluator şi pentru utilizator şi că nici o responsabilitate
referitoare la raport nu poate fi acceptată de evaluator faţă de o terţă parte;
9. să conţină, în mod expres, o clauză care să nu permită publicarea integrală

sau parţială a raportului, sau oricărei referinţe sau valori incluse în raport, sau
numelui şi afilierii profesionale a evaluatorului, fără aprobarea scrisă a
evaluatorului;
10. să conţină o declaraţie de conformitate care să certifice că evaluarea a fost

făcută în concordanţă cu IVS, să prezinte orice deviere de la cerinţele
specifice ale IVS şi să prezinte o explicaţie pentru o astfel de deviere,
corespunzător cu Codul Deontologic IVS;
11. Să includă numele, calificarea profesională şi semnătura evaluatorului.
Situaţii întâlnite în evaluarea pentru asigurare şi recomandări.

 Evaluarea pentru asigurare cere clasificarea proprietăţii, descrierea şi
localizarea fiecărui component, estimarea tipurilor de valoare cerute de
client.
21
 Dacă în opinia evaluatorului, anumite aspecte ale unui angajament indică

faptul că este necesară şi adecvată o deviere de la oricare din prevederile din
standarde, această derogare va fi menţionată, iar motivul pentru care a fost
făcută va fi clar menţionat în raport.
Lector. Comentarii:
 Dacă există contradicţii între aceste cerinţe şi standarde, evaluatorul va atrage
atenţia utilizatorului asupra acestor discrepante şi va descrie derogările de la
standarde.
 Datele şi analizele din raport ar putea fi folosite la un moment ulterior atunci

când se estimează valoarea pagubei.
Lector. Comentarii:
 Cu atât mai mult, faţă de alte scopuri, raportul de evaluare pentru asigurări
trebuie să conţină suficiente informaţii pentru a permite utilizatorului sa
înţeleagă complet datele, motivele, analizele şi concluziile bazate pe
investigaţiile şi judecata evaluatorului.
 Evaluatorul va urma etapele rezonabile pentru verificarea acurateţei şi

credibilităţii surselor de informaţii, precum şi dacă acestea sunt în
concordanţă cu prevederile legale sau uzanţele de pe pieţele locale unde se
efectuează evaluarea.
Lector. Comentarii:
 absenta unor informaţii sau prezenţa unor anumite ipoteze, ca rezultat al unor
împrejurări deosebite în care se efectuează evaluarea, trebuie să fie
evidenţiate în raport
 La estimarea bazei de despăgubire, evaluatorul trebuie sa deducă toate

costurile de reconstruire/înlocuire pentru elementele ce constituie obiectul
excluderilor de la asigurare, dar care sunt prezente pe proprietate.
Lector. Comentarii:
 trebuie să se precizeze cauza deducerii şi să nu lase să se înţeleagă că acele
elemente nu pot fi supuse deteriorării.
 Legat de valabilitatea raportului de evaluarea, aceasta este uzual de 12 luni,

dar se poate limita aceasta durata dacă evaluatorul poate fundamenta o
previziune de modificare mai rapidă a costurilor de construcţie sau de
fabricaţie.
Lector. Comentarii:
 La actualizarea valorilor, evaluatorul va inspecta bunul şi va consemna
observaţiile sale privind modificările în componenţa şi starea de exploatare a
bunului.
 Evaluările executate în legătura cu asigurările nu îndeplinesc în mod necesar

aceleaşi condiţii ca şi cele executate pentru raportări financiare.
Lector. Comentarii:
22
 Evaluatorul trebuie sa analizeze dacă cerinţele Standardelor Internaţionale

pentru Raportarea Financiara (IFRS) sunt aplicabile, iar dacă sunt aplicabile
trebuie să se asigure ca ele sunt corect aplicate şi explicate.
Concluzii finale:
 Asigurarea presupune existenta unui bun sau interes asigurabil şi implică
apariţia unui prejudiciu material, pentru asigurat, în cazul producerii unui
eveniment acoperit prin contractul (poliţa) de asigurare;
 Promovarea înţelegerii corecte a procesului de asigurare cere ca evaluatorul
şi utilizatorul serviciilor de evaluare să cunoască şi să facă o diferenţiere
atentă între tipurile şi clauzele contractelor de asigurare. În acest fel se poate
evita luarea unor decizii incorecte sau recomandate în mod eronat şi la
prezentarea/interpretarea greşită a valorilor raportate.
Lector. Recomandări:
 Ţineţi cont şi actualizaţi-vă informaţiile legate de prevederile normative
elaborate de Comisia de Supraveghere a Asigurărilor.
Aplicaţie
Aţi fost rugat de către compania de asigurări ASICHIM SA să determinaţi

„costul nou de înlocuire asigurabil” a unui utilaj complex de fabricare a unor
componente de bază de îngrăşăminte agricole, care tocmai a fost livrat, instalat şi
este operaţional. Vă sunt furnizate următoarele informaţii:
Costul de nou al utilajului 900.000 €

Cost pentru motoare, acţionare şi comenzi 60.000 €
Cost structură metalică de sprijin şi suport 50.000 €
Costuri de transport şi taxe aferente import 18.000 €
Montaj 50.000 €
Reglaj şi punere în funcţiune 6.000 €
Cheltuieli financiare 17.000 €
Utilajul are o depreciere în limitele unei exploatări normale.
Utilajul în cauză are 6 ani vechime.
Durata de viaţă utilă este estimată la 12 ani.
Nu a fost depistată nici un fel de depreciere suplimentară (funcţională sau
economică)
Se cere:
1. Costul de înlocuire
2. Costurile indirecte
3. Costul de înlocuire net asigurabil
4. Costurile directe şi indirecte ale instalării
Rezolvarea aplicaţiei
1. Dacă poliţa de asigurare presupune un cost nou de înlocuire şi nu stipulează

nici una dintre excluderile normale, atunci costul de înlocuire este:
Costul de nou al utilajului 900.000 €
Cost pentru motoare, acţionare şi comenzi 60.000 €
23
Cost structură metalică de sprijin şi suport 50.000 €

Costuri de transport şi taxe aferente import 18.000 €
Montaj 50.000 €
1.084.000 €
2. Costurile indirecte se ridică la suma de:
Singurul cost indirect este costul de finanţare
Cheltuieli financiare 17.000 €
3. Dacă poliţa de asigurare impune costul de înlocuire net pentru asigurare, iar
poliţa nu stipulează vreo excludere, atunci costul de înlocuire net asigurabil este:
costul nou de înlocuire 1.084.000 €
deprecierea fizică (VEf/DVU) - 542.000 € 50%
542.000 €
Utilajul are o depreciere în limite aferente unei exploatări normale.
Nu a fost notată nici un fel de depreciere suplimentară (funcţională sau
economică)
4. Costurile directe şi indirecte ale instalării sunt

Costuri de transport şi taxe aferente (import "UE") 18.000 €
Montaj 50.000 €
Total 74.000 €
Instructor
 Atenţie cine este furnizorul;
 În condiţii „normale” este un intermediar specializat în tranzacţiile
echipamente de asemenea natură, sau un fost proprietar cotaţia
echipamentului fiind la nivelul pieţei;
 Atenţie la facturi (supra sau subcotate)!
24
Evaluarea pentru recunoaşterea în situaţiile financiare
Evaluările sunt cerute pentru diferite scopuri contabile, în cursul elaborării rapoartelor
financiare sau a situaţiilor financiare ale companiilor sau ale altor entităţi. Exemple de
astfel de scopuri contabile sunt: cuantificarea valorii unui activ sau a unei datorii
pentru înregistrarea acesteia în situaţia poziţiei financiare, alocarea contraprestaţiei
plătite pentru achiziţionarea unei întreprinderi pe activele dobândite, testarea
deprecierii, clasificarea leasingului şi datele de intrare pentru calcularea cheltuielilor
cu amortizarea în contul de profit şi pierderi.
Standardele Internaţionale de Raportare Financiară (IFRS-uri) sunt Standardele

şi interpretările adoptate de către Consiliul pentru Standarde Internaţionale de
Contabilitate (IASB). Acestea cuprind:
a. Standardele Internaţionale de Raportare Financiară,
b. Standardele Internaţionale de Contabilitate (IAS), şi
c. Interpretările elaborate de Comitetul pentru Interpretare Standardelor
Internaţionale de Raportare Financiară (IFRIC) sau de fostul Comitet
Permanent pentru Interpretări (SIC).
plicaţii ale evaluării – IVS 300 Evaluări pentru raportarea financiară
Valoarea justă – tipul valorii cerut de IFRS
Valoarea justă reprezintă fie tipul cerut al valorii, fie o opţiune permisă pentru multe
tipuri de active sau datorii, în conformitate cu IFRS-urile. IFRS 13 Evaluarea valorii
juste conţine următoarea definiţie: „Valoarea justă este preţul care ar fi primit pentru
a vinde un activ sau plătit pentru a transfera o datorie într-o tranzacţie normală
între participanţii pe piaţă la data evaluării.”
Această definiţie şi comentariul asociat din IFRS 13 şi în special referirile la
participanţii pe piaţă, la o tranzacţie normală, tranzacţie ce are loc pe piaţa principală
sau pe cea mai avantajoasă piaţă şi pentru cea mai bună utilizare a unui activ, arată
clar faptul că valoarea justă, conform IFRS-urilor, este similară, în general, cu
conceptul valoarea de piaţă, aşa cum aceasta este definită şi comentată în IVS –
Cadrul general. Astfel, pentru multe scopuri practice, valoarea de piaţă, conform
IVS, îndeplineşte cerinţa de evaluare a valorii juste, conform IFRS 13, supusă unor
ipoteze specifice cerute de către standardul de contabilitate.
Aplicaţii ale evaluării – IVS 300 Evaluări pentru raportarea financiară
Agregarea
Valoarea justă, conform IFRS-urilor, se aplică „elementului de înregistrare în
contabilitate” pentru un activ sau o datorie. Aceasta este, de obicei, activul sau
datoria individuală, dar în anumite condiţii, se poate aplica unui grup de active
înrudite. IFRS 13, Evaluarea valorii juste impune ca, în cazul activelor, să se
determine dacă valoarea maximă pentru participanţii de pe piaţă ar putea rezulta
din folosirea activului în combinaţie cu alte active sau datorii, privite ca un grup
sau din utilizarea activului de sine stătător. Această cerinţă, de a stabili modul în
care activele individuale se presupun a fi agregate cu alte active potenţiale
complementare, este conformă cu cerinţele IVS 101 Sfera misiunii de evaluare şi
IVS 103 Raportarea evaluării.
Datele de intrare pentru evaluare şi ierarhia valorii juste

IFRS 13, Evaluarea valorii juste include o „ierarhie a valorii juste”, care
clasifică evaluările în funcţie de natura datelor de intrare disponibile. Cele trei
niveluri ale ierarhiei valorii juste sunt următoarele:
25
 datele de intrare de nivel 1 sunt reprezentate de „cotaţiile de preţ

(neajustate) de pe pieţele active pentru active sau datorii identice pe care
entitatea le poate accesa la data evaluării”;
 datele de intrare de nivel 2, reprezentate de „datele de intrare, altele decât
cotaţiile de preţ cuprinse la nivelul 1, care pot fi observate pentru activ
sau pentru datorie, fie direct, fie indirect”;
 datele de intrare de nivel 3, care se referă la „datele de intrare
neobservabile pentru activ sau pentru datorie”.
IFRS 13, Evaluarea valorii juste cere ca, în situaţiile financiare, să fie indicat
nivelul din această ierarhie al oricărui activ sau al oricărei datorii evaluate la
valoarea justă. Pentru evaluările efectuate prin utilizarea datelor de intrare de
nivel 3 există cerinţe de contabilizare suplimentare. De aceea, un raport de
evaluare, întocmit conform IFRS-urilor, trebuie să includă informaţii suficiente
despre datele de intrare folosite pentru evaluare, pentru a permite ca entitatea
raportoare să încadreze corect activele pe categorii, în cadrul acestei ierarhii.
Datorii
IFRS 13, Evaluarea valorii juste prevede că evaluarea unei datorii presupune
faptul că aceasta este transferată unui participant pe piaţă la data evaluării; nu se
presupune a fi decontată cu cealaltă parte sau stinsă în alt mod.
Atunci când pentru datorie nu există un preţ de piaţă observabil, valoarea sa
trebuie estimată prin utilizarea aceleiaşi metode pe care ar folosi-o cealaltă parte
în tranzacţie pentru a estima valoarea activului corespondent. Valoarea justă a
unei datorii reflectă riscul de neperformanţă asociat cu datoria, dar îl consideră a
fi acelaşi, înainte şi după presupusul transfer. Riscul de neperformanţă include
efectul propriului risc de credit al entităţii.
Deprecierea
IAS 16, Imobilizări corporale, include o cerinţă pentru o entitate de a declara
amortizarea imobilizărilor corporale amortizabile. Există o cerinţă de a amortiza
separat componentele unui activ care au un cost semnificativ în cadrul întregului.
Componentele, care au o durată de viaţă utilă similară şi care se amortizează într-
un mod similar, pot fi grupate. Deseori evaluările sunt solicitate pentru calcularea
valorii amortizabile.
Termenul “depreciere” are sensuri diferite în evaluare şi în raportarea financiară.

În contextul evaluării, deprecierea, de obicei, este folosită pentru a face referire
la corecţiile aplicate costului de reproducţie sau de înlocuire a activului, pentru a
reflecta deprecierea activului atunci când se utilizează abordarea prin cost, astfel
încât să indice valoarea activului. În contextul raportării financiare, deprecierea
(amortizarea) se referă la cheltuiala înregistrată pentru a reflecta alocarea
sistematică a valorii amortizabile a unui activ pe durata lui de viaţă utilă pentru
entitate.
IAS 16, Imobilizări corporale dă următoarele definiţii:
Valoarea amortizabilă reprezintă costul unui activ sau o altă valoare care
înlocuieşte costul, minus valoarea sa reziduală.
Valoarea contabilă este valoarea la care un activ este recunoscut după ce se
deduc amortizarea cumulată şi pierderile cumulate din depreciere.
Valoarea reziduală a unui activ este valoarea estimată pe care ar obţine-o în
prezent o entitate din cedarea unui activ, după deducerea costurilor asociate
26
cedării, dacă activul ar avea deja vechimea şi starea prevăzute la sfârşitul duratei
lui de viaţă utilă.
Durata de viaţă utilă este fie (a) perioada în care un activ este preconizat a fi
disponibil pentru utilizare de către o entitate, fie (b) numărul de unităţi de
producţie sau alte unităţi similare, pe care entitatea preconizează să le obţină de
la activ.Aplicaţii ale evaluării – IVS 300 Evaluări pentru raportarea
financiară
Deprecierea: imobilizări corporale mobile
Durata de viaţa utilă a unui element de natura imobilizărilor corporale mobile
este mai probabil să coincidă cu durata de viaţă economică a acelui element
întrucât, în general, ratele de depreciere sunt mai mari decât în cazul clădirilor,
ceea ce înseamnă că duratele de viaţă economică sunt mai scurte. Totuşi,
diferenţa dintre durata de viaţă utilă pentru entitate şi durata de viaţă economică
rămasă ar trebui luată în considerare.
Deprecierea: componentizare
Când valoarea contabilă are la bază valoarea justă a elementului, este necesară o
alocare pe componente a valorii juste a acestuia. Este posibil să se determine
valoarea justă a unei componente a unui mijloc fix mobil, dacă există o piaţă
activă pentru acea componentă, dar în alte cazuri componentele nu se
tranzacţionează în mod activ. Când valoarea componentelor individuale nu poate
fi determinată în mod credibil, valoarea atribuibilă întregului mijloc fix mobil
este alocată pe componente. Raportul dintre costul componentei şi costul
întregului mijloc fix mobil poate constitui o bază adecvată pentru o astfel de
alocare.
Contracte de leasing
Conform IAS 17, Contracte de leasing, contractele de leasing sunt clasificate
pentru a fi incluse în situaţiile financiare fie ca leasing-uri operaţionale, fie ca
leasing-uri financiare. Evaluările pot fi cerute pentru a stabili cum se clasifică un
contract de leasing şi, dacă acesta este clasificat ca leasing financiar, pentru a
determina valoarea contabilă a activului şi a datoriei.
• un leasing financiar este operaţiunea de leasing care transferă în mare măsură
toate riscurile şi recompensele aferente dreptului de proprietate asupra unui activ.
Titlul de proprietate poate fi sau nu transferat;
• un leasing operaţional este operaţiunea de leasing care nu intră în categoria
leasingului financiar.
Aplicaţii ale evaluării – IVS 300 Evaluări pentru raportarea
financiaAplicaţii ale evaluării – IVS 300 Evaluări pentru raportarinanciară
Alocarea preţului de achiziţie
În urma unei combinări de întreprinderi, IFRS 3, Combinări de întreprinderi, îi
impune dobânditorului să contabilizeze tranzacţia prin recunoaşterea activelor
identificabile separat dobândite şi a datoriilor asumate la valoarea lor justă.
Conform IFRS 3, fondul comercial reprezintă diferenţa dintre preţul de achiziţie
plătit pentru transferul întreprinderii şi valoarea justă a activelor nete
identificabile achiziţionate.
Testarea deprecierii
Deprecierea unui activ are loc atunci când valoarea contabilă a lor depăşeşte
valoarea activului ce poate fi recuperată fie prin continuarea utilizării lui, fie prin
vânzarea activului. Conform IAS 36 Deprecierea activelor, o entitate trebuie să
reanalizeze diferitele categorii de active, la data fiecărei situaţii privind poziţia
27
financiară, pentru a stabili dacă există orice indiciu că un activ ar putea fi

depreciat. Deprecierea poate fi semnalată de o diminuare a valorii unui activ,
cauzată de modificări ale pieţei sau tehnologice, de învechirea activului, de
subperformanţa activului în comparaţie cu beneficiul aşteptat sau de o intenţie de
a întrerupe sau de a restructura activitatea entităţii.
Anumite active (fondul comercial şi imobilizările necorporale cu o durată de
viaţă nedeterminată sau care nu sunt încă disponibile pentru a fi utilizate) trebuie
testate anual pentru a identifica deprecierea.
Dacă se consideră că există depreciere, valoarea contabilă a activului, derivată fie
din costul istoric, fie dintr-o evaluare anterioară, trebuie diminuată până la
nivelul „valorii recuperabile”. Aceasta este valoarea cea mai mare dintre
„valoarea de utilizare” a activului şi „valoarea lui justă minus costurile generate
de vânzare”.
Testarea deprecierii – valoarea recuperabilă

Valoarea recuperabilă este valoarea cea mai mare dintre valoarea de utilizare şi
valoarea justă minus costurile generate de vânzare. Nu este întotdeauna necesar
să se determine ambele valori; dacă una dintre acestea depăşeşte valoarea
contabilă a activului, activul nu este depreciat şi nu mai este necesară estimarea
celeilalte valori.
Testarea deprecierii – valoarea de utilizare

Valoarea de utilizare este definită de IAS 36 ca valoarea actualizată a fluxurilor
de numerar viitoare preconizate să se obţină de la un activ sau de la o unitate
generatoare de numerar. O unitate generatoare de numerar este cel mai mic grup
identificabil de active care generează intrări de numerar independente într-o mare
măsură de intrările de numerar generate de alte active sau grupuri de active.
Valoarea de utilizare este specifică entităţii, întrucât aceasta reflectă fluxurile de
numerar pe care entitatea se aşteaptă se le obţină din utilizarea în continuare a
unui activ pe durata lui de viaţă utilă anticipată şi din cedarea lui la finele acestei
perioade.
IAS 36 prevede că în calcularea valorii de utilizare a unui activ vor fi incluse
următoarele elemente:
a. estimare a fluxurilor de numerar viitoare pe care entitatea se aşteaptă să
le obţină de la activul respectiv;
b. aşteptările privind posibilele fluctuaţii ale valorii sau plasării în timp a
acelor fluxuri de numerar viitoare;
c. valoarea banilor în timp, în funcţie de rata curentă a dobânzii la
plasamentele fără risc de pe piaţă;
d. preţul suportării incertitudinii inerente activului;
e. alţi factori, cum ar fi absenţa lichidităţii, pe care participanţii pe piaţă ar
lua-o în calcul la estimarea valorii fluxurilor de numerar viitoare aşteaptă
să se obţină de la activul respectiv.
Fluxurile de numerar aşteptate trebuie testate pentru a le verifica rezonabilitatea,
asigurându-se că ipotezele care stau la baza previziunilor făcute de entitate sunt
în concordanţă cu rezultatele efective anterioare, cu condiţia ca efectele unor
evenimente sau situaţii ulterioare, care nu au existat când aceste fluxuri efective
de numerar au fost generate, să justifice aceste rezultate. Fluxurile de numerar se
estimează pentru activ în situaţia lui curentă şi, de aceea, fluxurile de numerar
aşteptate nu trebuie să reflecte orice creşteri datorate unor restructurări sau
modernizări ale activului, pe care entitatea nu le-a angajat încă.
28
Rata de actualizare adecvată va reflecta câştigul pe care participanţi pe piaţă îl

cer pentru o investiţie care ar genera fluxuri de numerar egale ca mărime, plasare
în timp şi profil de risc cu cele pe care entitatea se aşteaptă să le obţină din
utilizarea activului.
Testarea deprecierii – valoarea justă minus costurile generate de vânzare
Valoarea justă minus costurile generate de vânzare a unui activ sau unei unităţi
generatoare de numerar reprezintă suma care poate fi obţinută din vânzarea sa, în
cadrul unei tranzacţii nepărtinitoare, între părţi hotărâte şi aflate în cunoştinţă de
cauză, minus costurile asociate cedării. Cu excepţia cazului în care entitatea
deţinătoare a activului este obligată să îl vândă la data evaluării, fără o durată
adecvată de expunere pe piaţă, aceasta nu este o vânzare forţată.
Costurile generate de vânzare sunt costurile direct atribuibile tranzacţiei, de
exemplu, cheltuieli juridice, costurile de marketing, costurile aferente
îndepărtării activului, taxele nerecuperabile aferente tranzacţiei şi orice cost
direct pentru scoaterea la vânzare a activului sau a unităţii generatoare de
numerar. Acestea nu includ costurile colaterale, de exemplu acele costuri
implicate de reorganizarea întreprinderii ca urmare a cedării.
29
Teste
1. În caz de asigurare, bunurile mobile se evaluează la:
a) costul de înlocuire
b) costul de înlocuire net
c) valoarea de piaţă
d) conform cu prevederile poliţei de asigurare
2. Dacă o proprietate este evaluată în scopul asigurării, care dintre următoarele

estimări va fi, la modul general, cea mai adecvată?
a) valoarea de piaţă
b) valoarea reziduală
c) valoarea de lichidare
d) costul de înlocuire
3. Costul de înlocuire în scopul asigurării este definit ca fiind:

a) valoarea unei proprietăţi în scop de asigurare, bazată pe costul de reproducţie,
mai puţin uzura fizică identificată, indiferent de termenii poliţei
b) suma de acoperire stabilită de asigurare şi de acordul de co-asigurare dintre
compania de asigurări şi deţinătorul poliţei
c) costul de înlocuire aşa cum este el definit în poliţa de asigurare, mai puţin
costul elementelor/părţilor excluse în mod specific din poliţă, în cazul în care
acestea există
d) costul curent de reproducţie sau de înlocuire după deducerea deprecierii bazată
pe vârstă/durată, condiţie, durata de operare şi utilitatea bunului
4. Dacă evaluatorul constată că nu au fost tranzacţionate bunuri comparabile,

pentru garantare de credite va estima:
a) valoarea de piaţă
b) valoarea de investiţie
c) valoarea de utilitate
d) nici una din cele de mai sus
5. La evaluarea pentru garanţiile de credite se ia în considerare:

a) fluctuaţiile pieţei în viitor
b) evoluţia previzionată a valorii
c) riscul de faliment al solicitantului
d) situaţia curentă a pieţei
6. La evaluarea bunurilor mobile pentru garanţie:

a) se consideră uzura la termenul final de rambursare
b) se consideră că debitorul nu va utiliza bunul pentru a-i creşte uzura
c) se consideră valoarea de piaţă la data evaluării
d) se consideră toate elementele necorporale legate de folosirea bunului
7. În evaluarea pentru lichidare:

a) se are în vedere că vânzătorul acordă garanţii de calitate
b) se poate reduce valoarea în cazul când cumpărătorul returnează bunul
cumpărat
c) cumpărătorul este obligat să cumpere bunul în starea în care se află
d) se consideră situaţia curentă a puterii de cumpărare
30
8. Dacă evaluatorului i se cere de către client estimarea unui tip al valorii diferit
de valoarea de piaţă, în scopul constituirii unei garanţii pentru un credit, ,
evaluatorul:
a) va face o evaluare pe o bază diferită de valoarea de piaţă numai dacă acel tip al
valorii nu contravine legilor sau reglementarilor în vigoare şi nu va duce la
apariţia unor confuzii;
b) va include şi o estimare a valorii de piaţă sau alte informaţii adecvate care să
arate mărimea diferenţei dintre un tip al valorii diferit de valoarea de piaţă şi
valoarea de piaţă; şi
c) va atenţiona utilizatorii evaluării cu privire la faptul că tipurile valorii diferite
de valoarea de piaţă nu pot fi realizabile pe piaţă.
d) toate cele de mai sus
9. Reevaluarea imobilizărilor corporale, este recomandabil să se facă de regulă

de:
a) o echipă tehnică compusă din specialiştii întreprinderii
b) evaluatori autorizaţi
c) comisia de inventariere stabilită de conducerea întreprinderii
10. Valoarea recuperabilă a unui activ, conform standardelor internaţionale de

contabilitate, reprezintă:
a) valoarea care se obţine din utilizarea continuă a activului la care se adaugă
valoarea reziduală
b) valoarea cea mai mare dintre valoarea de utilizare şi valoarea justă minus
costurile generate de vânzare
c) preţul net de vânzare al activului
Răspunsuri corecte
1-d
2-d
3-c
4-d
5-d
6-c
7-d
8-d
9-b
10-b
31

Ziua 4 - Evaluarea Pentru Scopuri Speciale - Gri

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Ziua 4 - Evaluarea Pentru Scopuri Speciale - Gri

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

CAPITOLUL II

Scopuri şi utilizări ale evaluărilor.

Evaluarea pentru garantarea împrumuturilor

Evaluarea pentru vânzare forţată

Evaluarea pentru asigurare

Evaluarea pentru recunoaşterea în situaţiile financiare

Scopuri şi utilizări ale evaluărilor

Impozite calculate la valoare

Costul de reproducţie (de nou)

Costul de înlocuire (de nou)

 pe premisa „continuarea utilizării”

Preţul obtenabil pe ipoteza lichidării

Preţul obtenabil pe ipoteza recuperării/casării

Evaluarea pentru garantarea împrumutului

Definire – scopul evaluării şi premisa valorii

Evaluările sunt cerute în scopuri diverse, incluzând şi evaluarea pentru finanţare

Obiectivele evaluării pentru garantarea împrumuturilor, prin drepturile de

Deşi proprietăţile se diferenţiază prin amplasament, destinaţie de utilizare,

Totuşi, pentru evaluările care se fac „pentru garantarea împrumuturilor” există un

Natura şi sfera angajamentului sunt importante pentru evaluator şi pentru

Tipuri ale valorii

În general, când evaluează anumite active pentru a garanta o finanţare,

Scopul garantării este asigurarea posibilităţilor de rambursare şi nu preluarea

Toate metodele şi tehnicile de estimare a valorii de piaţă, dacă pot fi utilizate şi

Pentru estimarea valorii de piaţă se pot utiliza toate metodele şi tehnicile de

Tipurile valorii diferite de valoarea de piaţă – persoanele care căută garanţii

În aceste situaţii, evaluatorul:

Premisa vânzării forţate sau perioadele de vânzare cu marketing limitat

cu un tip de vânzare, forţată sau la faliment, nu este o reprezentare a valorii de

Alt tip al valorii recent introdus în standarde este:

Pentru evaluarea MFM mai există două premise specifice:

2. Punerea în practică a raportului de evaluare

Evaluatorul are un rol însemnat în informarea creditorului despre „cât de lichidă

Fiecare instituţie creditoare are definită propria politică de acceptare a

Evaluatorul are rolul să determine valoarea de piaţă şi să dea informaţiile

În caz de neplată a debitelor garanţia este executată în vederea recuperării

Valorificarea garanţiei se face în conformitate cu legislaţia în vigoare.

De cele multe ori, condiţiile de valorificare a echipamentelor nu sunt cele

Evaluatorul estimează o valoare de piaţă „astăzi”, valorificarea se efectuează

Pe perioada scursă între „data evaluării” şi „data valorificării” (bunului pentru

Particularităţi ale evaluării în scopul „garantării creditelor”

În general, cerinţele evaluărilor pentru împrumuturile, care trebuie garantate cu

Practica a evidenţiat că nu toate activele sunt adecvate pentru garantarea

Criteriile care stau la baza selectării acestora sunt:

Anumite tipuri de proprietăţi necesită consideraţii speciale:

2. Proprietăţi ocupate de proprietar

4. Proprietăţi evaluate în mod normal ca unităţi generatoare de afaceri

 în astfel de cazuri, creditorul trebuie atenţionat cu privire la diferenţa majoră

De exemplu, dacă fluxurile de numerar ale proprietăţii depind foarte mult de un

În anumite cazuri, poate fi adecvată o estimare a valorii proprietăţii pentru

 evidenţieze, în mod corespunzător, schimbările de piaţă

Cerinţele raportului de evaluare

Rapoartele de evaluare nu trebuie să fie ambigue.

În raportarea unei valori de piaţă estimată pentru garanţia unui împrumut,

Lector. Recapitulare. Concluzii FINALE:

 Evaluarea pentru garanţii este guvernată de un standard aparte GME 3

 În cadrul procesului de evaluare nu se evaluează bunuri, ci drepturi de

 Este recomandată independenţa evaluatorului

 În general, când evaluează anumite active pentru a garanta o finanţare,

 Decizia de creditare se ia de către finanţator pe baza performanţelor

 Există două premise specifice:

Evaluatorul are un rol însemnat în informarea creditorului despre „cât de lichidă

Fiecare instituţie creditoare are definită propria politică de acceptare a garanţiilor