CAPITOLUL 6 IDENTIFICAREA TERENULUI ŞI

CULEGEREA DATELOR.

Misiunea de evaluare poate fi asumată pentru a estima

doar valoarea unui teren sau aceea a terenului precum şi a
amenajărilor şi construcţiilor aduse acestuia. În ambele cazuri,
evaluatorul trebuie să realizeze o descriere şi o analiză completă
asupra terenului. În evaluarea oricărui tip de proprietate,
evaluatorul trebuie să descrie şi să analizeze terenul sau
amplasamentul. O descriere a terenului sau amplasamentului este
o lista detaliată de date reale, incluzând o descriere a bunului
imobil, alte date oficiale înregistrate şi informaţii asupra
caracteristicilor fizice adecvate. Analiza constituie un studiu
amănunţit asupra datelor efective în relaţie cu caracteristicile
vecinătăţilor care creează, măresc sau micşorează utilitatea şi
prezenţa pe piaţă a terenului sau amplasamentului în comparaţie
cu altele de acest tip aflate în competiţie.

Descrierea şi analiza terenului sau amplasamentului sunt

efectuate pentru a prezenta:

o descriere a proprietăţii ce va fi evaluată;

o bază pentru analiza vânzărilor comparabile;

o bază pentru alocarea valorilor pentru teren sau

construcţii;

o cunoaştere a proprietăţii ce va fi evaluată şi a

utilităţii prezente;

un fundament în determinarea celei mai bune utilizări

a proprietăţii.
1
Identificarea caracteristicilor tehnico-economice ale unui teren de
constructie, în vederea evaluarii acestuia, necesită cunoaşterea
unor noţiuni de bază din sfera cadastrului şi a geotehnicii
terenurilor.

Noţiuni generale privind cadastrul

Legea care fundamentează activitatea de cadastru din ţara

noastră, este Legea cadastrului şi publicităţii imobilare nr 7/1996 –
cu modificări şi completări ulterioare. Conform acesteia, activitatea
de cadastru se clasifică în cadastru general şi cadastru de
specialitate.

Cadastrul general, este definit ca fiind un sistem unitar şi

obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică a tuturor
imobilelor de pe întreg teritoriul ţării.

Cadastru de specialitate, este un subsistem de evidenţă şi

inventariere sistematică a bunurilor imobile, din punct de vedere
tehnic şi economic, cu scopul administrării lor raţionale şi sunt
specifice unor domenii de activitate, după cum urmează: cadastrul
fondului agricol, cadastrul fondului apelor, cadastrul fondului
forestier, cadastrul terenurilor cu destinaţie specială (pentru
domeniul transporturilor, pentru monumente istorice, pentru
domeniul industrial, pentru terenuri destinate apărării ţării, etc) şi
cadastrul fondului imobiliar-edilitar.

Scopul cadastrului, este multiplu şi constă, spre exemplu, în

asigurarea suportului tehnic necesar identificării proprietăţilor
imobiliare, a garantării lor, impozitarea proprietăţilor, etc.

Documentele cadastrale şi cartea funciară cuprind informaţii

cantitative, calitative şi juridice despre proprietate, derivând de aici
şi cele trei funcţii ale cadastrului, respectiv:

2
  Funcţia tehnică, care se referă la determinarea, prin
măsurători şi calcule specifice topo-cadastrale, a poziţiei,
formei şi mărimii suprafeşelor de teren şi ale clădirilor şi
construcţiilor;

 Funcţia economică, prin care se încadrează terenurile în

clase de calitate şi se cartează clădirile în funcţie de
materialele de construcţie, de starea fizică şi de dotări;

 Funcţia juridică, prin care se identifică şi se înscrie în

dosarul de cadastru şi în cartea funciară, proprietarul
bunului imobil, în baza actului juridic care atestă dreptul de
proprietate respectiv.

Categorie de folosinţă a terenurilor, reprezintă o caracterizare

codificatã din punct de vedere al destinatiei terenului, în functie de
scopul pentru care este utilizat (agricol, silvic, construcţii, cãi de
comunicaţii, exploatare minierã, etc.). În tabelul 6.1. este
prezentată o sinteză a categoriilor şi subcategoriilor de folosinţă a
terenurilor şi simbolizarea lor.

Planuri cadastrale, sunt planuri tematice care conţin limitele

unităţilor administrativ-teritoriale ale sectoarelor cadastrale,
zonelor de intravilan şi de extravilan, ale unităţilor teritorial
cadastrale (corpuri de proprietate şi parcele) precum şi
numerotarea cadastrală a acestora. Există planuri cadastrale de
bază si de ansamblu.

Planul cadastral de bază, cuprinde în detaliu elemente de

cadastru general şi se realizează la diferite scări. De pe un plan
cadastral de bază, pot fi culese următoarele informaţii: poziţia
punctelor din reţeaua geodezică de stat, limitele şi punctele de
hotar ale unităţilor administrative-teritoriale, limitele intravilanelor,
limitele şi numerele cadastrale ale corpurilor de proprietate,
limitele parcelelor şi ale construcţiilor permanente din cadrul

3
corpurilor de proprietate, reţeaua de transport, ape, construcţii
hidrotehnice, reţele de utilităţi. În figura 6.2. este prezentat un plan
cadastral.

Plan cadastral de ansamblu, este o reprezentare generalizată a

unei unităţi administrative-teritoriale şi conţime elemente de
cadastru grupate în ansamblu pe categorii de folosinţă, cum ar fi
terenul arabil şi pădurile din aria reprezentată şi zona de curţi şi
construcţii.

Cartea funciară, este un registru public în care sunt evidenţiate

situaţia material şi juridică a imobilelor, prin înscrierea tuturor
actelor şi faptelor juridice privitoare la aceste bunuri. Cartea
funciară este format din următoarele părţi:

 Titlu, în care este trecut numărul de carte funciară, numele

localităţii în care se află bunul imobil (corpul de proprietate)
şi data înregistrării acestuia în cartea funciară;
 Partea I (foaia de avere), este rezervată descrierii imobilului
în baza dosarului de cadastru pentru întabulare;
 Partea a-II-a (foaia de proprietate), priveşte dreptul de
proprietate
 Partea a-III-a(foaia de sarcini), se referă la înscrierile
privind dezmembrămintele dreptului de proprietete şi
sarcini.

În figura 6.3. este exemplificat un extras de carte funciară.

4
 Tabelul 6.1.

Simbol Subcategorii de folosinţă Categorii de Cod grupa de

folosinţă destinaţie

A Arabil propriu-zis
AP Pajişti cultivate
AG Grădini cultivate Arabil
AO Orezării -A-
AS Sere
ASO Solarii şi răsadniţe
AC Căpşunării
AD Alte culturi perene
P Păşuni curate
PP Păşuni împădurite Păşuni
PL Păşuni cu pomi fructiferi -P-
PT Păşuni cu tufărişuri şi mărăcinişuri TDA
F Fâneţe curate
FP Fâneţe împădurite Fâneţe
FL Fâneţe cu pomi fructiferi -F-
FT Fâneţe cu tufărişuri şi mărăcinişuri
VN Vii nobile
VH Vii hibride Vii
VP Pepiniere viticole -V-
VHA Plantaţii de hamei
L Livezi clasice
LI Livezi intensive şi superintensive Livezi
LF Plantaţii arbuşti fructiferi -L-
LD Plantaţii de dud
LP Pepiniere pomicole
PD Păduri
PDP Perdele de protecţie Păduri
PDT Tufişuri şi mărăcinişuri -P- TDF
PDR Răchitării
PDPS Pepiniere silvice
HR Ape curgătoare
HB Lacuri şi bălţi naturale
HA Lacuri de acumulare Terenuri cu ape şi stuf
HP Amenajări piscicole -HR,HB- TDH
HS Ape cu stuf
HC Canale
HM Marea teritorială
DA Autostrăzi
DN Drumuri naţionale
DJ Drumuri judeţene
DC Drumuri comunale Căi rutiere şi căi
TDS
DS Străzi şi uliţe ferate
DE Drumuri de exploatare -DR,CF-
DT Drumuri şi poteci turistice
CF Căi ferate
C Construcţii
CC Curţi şi construcţii
Terenuri cu construcţii
CA Cariere
şi curţi TDI
CI Cimitire
-CC,C-
CD Diguri
CMP Exploatări miniere şi petroliere
5
CFF Fâşie de frontieră
CP Parcuri
CT Pieţe şi târguri
CPJ Plaje şi ştranduri
CTZ Taluzuri pietruite
CS Terenuri de sport
CAT Alte terenuri de construcţii
NN Nisipuri zburătoare
NB Bolovănişuri, stâncării, pietrişuri
NR Râpe, ravene, torente Terenuri degradate şi
NS Sărături cu crustă neproductive -
NM Mocirle şi smârcuri -N-
NG Gropi de împrumut, depozite
NH halde

6
Figura 6.2. Plan cadastral
7
Figura 6.3. Extras de carte funciara

8
Numărul cadastral, face legătura între planul cadastral, registrele
cadastrale şi cartea funciară, precum şi cu bazele de date grafice
şi textuale ale sistemului informatic cadastral

Noţiuni generale de geotehnica

Geotehnica este definită ca ştiinţa aplicată, care studiază

caracteristicile fizice, chimice şi mecanice ale terenurilor, precum
şi comportarea lor sub acţiunea construcţiilor. În acest scop se
elaborează şi se întocmesc diverse documentaţii geotehnice, cum
ar fi: aviz geotehnic preliminar, studiu geotehnic, studio geotehnic
de detaliu, studiul geotehnic pentru proiectul în fază unică, raportul
de monitorizare geotehnică, expertiza geotehnică.

Avizul geotehnic preliminar. Scopul întocmirii acestei documentaţii

îl reprezintă elaborarea unui Aviz geotehnice pentru fazele
preliminare de proiectare (studiul de prefezabilitate şi studiul de
fezabilitate). Avizul geotehnic preliminar (AG-P) are drept scop să
ajute clientul la evaluarea fezabilităţii adaptării la amplasament a
lucrării. Avizul geotehnic preliminar nu se poate substitui studiului
geotehnic necesar la proiectarea lucrărilor.

Studiul geotehnic, reprezintă documentaţia geotehnică de bază

necesară pentru proiectarea oricărei construcţii. Studiul geotehnic
face parte din proiectul tehnic şi din Documentaţia Tehnică pentru
Autorizarea Construcţiei (DTAC).

Studiul geotehnic de detaliu (SG-D) se elaborează pentru faza de

detalii de execuţie în situaţiile în care pentru proiectarea detaliilor
de execuţie sunt necesare elemente suplimentare faţă de cele
furnizate de Studiul geotehnic elaborat pentru faza de proiect
tehnic şi care a făcut parte şi din DTAC.

Studiul geotehnic pentru proiectul în fază unică ,în cazul în care

proiectul se elaborează în fază unică (PFU), în locul fazelor PT şi

9
DDE, se întocmeşte un Studiul geotehnic pentru proiectul în fază
unică.

Raportul de monitorizare geotehnică a execuţie., Monitorizarea

geotehnică a execuţiei lucrărilor urmăreşte de a asigura că
lucrările legate de geotehnică sunt realizate în conformitate cu
proiectul pentru a se putea dispune, dacă se dovedeşte necesar,
adaptarea, pe măsura avansării lucrărilor, a detaliilor de execuţie
în funcţie de condiţiile geotehnice întâlnite şi de comportarea
lucrărilor în faza de construcţie.

Monitorizarea geotehnică a execuţiei trebuie efectuată, de

laboratorul studiului geotehnic, de unităţi autorizate sau de
specialişti atestaţi de MLPTL pentru domeniul A f. Raportul de
monitorizare geotehnică a execuţiei cuprinde notele de sinteză a
monitorizării geotehnice (în primul rând natura şi caracteristicile
terenurilor întâlnite şi compararea cu previziunile) precum şi note
privind comportarea lucrării în curs de execuţie şi a vecinătăţii.

Expertiza geotehnică. Obiectivul documentaţiei geotehnice

denumită Expertiza geotehnică (EG) îl reprezintă expertizarea
unuia sau mai multor elemente geotehnice ale unei lucrări noi, în
faza de proiectare sau în faza de execuţie, sau al unei lucrări
existente.

În cazul unei lucrări noi, Expertiza geotehnică poate expertiza

studii geotehnice realizate în prealabil, cu referire la lucrarea sau
la partea din lucrarea specificată prin temă.

În cazul unei lucrări existente, Expertiza geotehnică se

diferenţiază după cum lucrarea este fără avarie sau cu avarie. În
cazul unei lucrări fără avarie, obiectivul expertizei geotehnice îl
reprezintă, de regulă, expertizarea unui element geotehnic specific
al lucrării, cu luarea în considerare a studiilor geotehnice realizate
în diferitele faze ale proiectării precum şi a observaţiilor făcute pe
parcursul execuţiei şi exploatării. În cazul unei lucrări cu avarie,
obiectivul principal al expertizei geotehnice îl constituie

10
investigarea cauzelor geotehnice ale avariei constatate şi
evaluarea remediilor de avut în considerare.

Complexitatea şi volumul încercărilor care se efectuează în teren

precum şi complexitatea şi volumul calculelor geotehnice de
proiectare sunt dependente de Categoría geotehnică a terenului
de pe amplasament.

Încadrarea preliminară a unei lucrări într-una din categoriile

geotehnice trebuie să se facă, în mod normal, înainte de
cercetarea terenului de fundare. Această încadrare poate fi ulterior
schimbată. Categoria poate fi verificată şi eventual schimbată în
fiecare fază a procesului de proiectare şi de execuţie. Diferitele
aspecte ale proiectării unei lucrări pot impune abordări care să
corespundă la diferitele categorii geotehnice. Nu este necesar să
se trateze întreaga lucrare în concordanţă cu exigenţele categoriei
celei mai ridicate. Metodele unei categorii mai ridicate pot fi
utilizate pentru a justifica o proiectare mai economică sau atunci
când proiectantul consideră oportun acest lucru.

Categoria geotehnică exprimă riscul geotehnic. Sunt definite în

acest sens 3 categorii geotehnice:

1. Categoriei geotehnice 1 – care prezintă

risc geotehnic redus
2. Categoriei geotehnice 2 – care prezintă
risc geotehnic moderat
3. Categoriei geotehnice 3 – care prezintă
risc geotehnic major

Riscul geotehnic depinde de două categorii de factori:

factorii legaţi de teren, dintre care cei mai importanţi sunt:

o condiţiile de teren
o apa subterană
factorii legaţi de structura
factori legaţi de vecinătăţi

11
Pentru a facilita încadrarea lucrării într-o Categorie geotehnică, se
recomandă folosirea următoarei metodologii:

Se atribuie fiecăruia dintre cazurile aferente celor 4 factori

enumeraţi mai sus un număr de puncte, specificat în dreptul
cazului respectiv
Se însumează punctele corespunzătoare celor 4 factori
La punctajul stabilit pe baza celor 4 factori, se adaugă
puncte corespunzătoare zonei seismice de calcul a
amplasamentului
Încadrarea în categorii geotehnice se va face în funcţie de
punctajul total, în concordanţă cu tabelul următor

Riscul geotehnic
Nr. Categoria
crt. geotehnică
Tip Limite punctaj

1 Redus 6...9 1

2 Moderat 10...14 2

3 Major 15...21 3

Exigenţele privind investigaţiile geotehnice care trebuie realizate şi

metodele de proiectare utilizate, corespunzător categoriilor
geotehnice, sunt precizate în tabelul următor:

12
 Categoriile geotehnice

Categoria Categoria
Categoria geotehnică 1
geotehnică 2 geotehnică 3

Investigaţii Şanţuri, penetrări şi Investigaţii de rutină Investigaţiile

geotehnice foraje de recunoaştere cuprinzând şanţuri, menţionale
a terenului. penetrări, foraje, la Categoria
încercări în geotehnică 2
laborator şi eventual şi, în plus,
pe teren încercări cu
caracter
special în
laborator şi
pe teren.

Metode de Metode de proiectare Calcule de rutină Calcule mai

proiectare bazate pe măsuri pentru complexe,
prescriptive şi pe stabilitate/capacitate care pot să
proceduri simplificate, portantă şi nu facă
ca de exemplu deformaţii, folosind parte din
utilizarea tabelelor cu metode uzuale normele în
presiuni convenţionale recomandate în vigoare.
la fundarea directă. normele în vigoare.

Calculele de stabilitate
şi de deformaţii pot să
nu fie necesare.

Ridicarea topografică
Scopul ridicării topografice este de a stabili configuraţia terenului
de pe amplasament.
Ridicarea topografică presupune următoarele etape tehnice de
realizare (vezi figura 6.4) :

13
 Studiul documentelor de arhiva pentru
procurarea coordonatelor topografice
existente ale zonei

Completarea planului de amplasare în zona

cu curbe de nivel şi toate punctele topografice
existente în zona de amplasare

Recunoasterea terenului şi
confirmarea existenţei datelor din
arhiva

Marcarea şi semnalizarea pe teren a punctelor

noi de trasare prin tarusi, borne, buloane, etc.

Masuratori pe teren pentru cotarea

topografica a punctelor de reper

Prelucrarea datelor şi calculul

coordonatelor relative şi absolute ale
punctelor de reper topografic

Intocmirea planului de ridicare

topografica

Reprezentarea grafica a profilului

topografic al terenului

Figura 6.4. Etapele realizării ridicării topografice.

14
Utilităţi

Evaluatorul trebuie să investigheze şi să analizeze posibilităţile de

asigurare a tuturor tipurilor de utilităţi şi servicii disponibile pe
amplasament. Utilităţile exterioare pot fi realizate în sistem public
sau privat, sau poate exista necesitatea unor sisteme utilitare chiar
pe amplasament, cum ar fi fose septice sau puţuri de apă.
Utilităţile importante care trebuie luate în calcul, sunt următoarele:

sisteme sanitare de canalizare:

apă potabilă pentru consum uman:

surse de apă neprelucrată pentru uz comercial, industrial

sau agricol:

gaze naturale:

electricitate;

sisteme de drenaj;

servicii de telefonie;

televiziune prin cablu.

Nu este suficientă constatarea pur şi simplu a existenţei unui

anumit tip de utilitate în zona de amplasament. Odată cu
identificarea acestora trebuie cercetate:

localizarea exactă a sursei de utilităţi;

mărimea sursei şi posibilităţile de racordare;

costurile de racordare;

costurile amenajărilor suplimentare pentru asigurarea

accesului la sursa de utilităţi;
15
 costurile de furnizare a utilităţilor;

eventuale restricţii privind folosirea utilităţilor existente;

condiţionări legale şi administrative privind racordarea şi

folosirea utilităţilor.

Îmbunătăţiri aduse amplasamentului şi construcţii existente

pe acesta

Evaluatorul, în urma analizei amplasamentului şi a caracteristicilor

fizico-mecanice ale terenului de pe amplasament, trebuie să
precizeze îmbunătăţirile ce trebuie aduse amplasamentului în
vederea pregătirii lui pentru o eventuală utilizare şi dezvoltare
viitoare. Evaluatorul trebuie să analizeze lucrări cum ar fi: nivelări,
amenajări peisagistice, garduri, borduri, trotuare, şanţuri, pavaje,
drumuri, drenuri, compactări, perne de pământ, alte tipuri de
amenajări.

Localizarea unor clădiri existente pe amplasament, trebuie

deasemenea descrisă şi analizată. Evaluatorul trebuie să
analizeze nu numai starea tehnică a acesteia, forma, alcătuirea
etc , ci şi posibilităţile de utilizare, concluzionând dacă construcţia
ar putea fi folosită în continuare, re-amenajată sau dărâmată.

Mediul înconjurător

Evaluatorii trebuie să cerceteze şi să analizeze terenul şi în relaţie

cu mediul înconjurător. Aspectele ce trebuie luate în consideraţie,
sunt următoarele:

climatul local;

16
 disponibilitatea alimentării cu apă care trebuie adecvată
satisfăcător;

sistemul de canalizare;

calitatea aerului şi eventualele surse de poluare;

eventuale elemente naturale protejate;

predispoziţia amplasamentului la catastrofe naturale

(cutremure, avalanşe, falii tectonice, etc);

apropieri de cursuri de apă, râuri, lacuri, etc.

Reglementările legale naţionale şi locale privind protecţia

împotriva poluării apei, aerului şi terenului trebuie cunoscute de
evaluator pentru că acestea influenţează posibilităţile de folosire a
unui teren, dezvoltarea anumitor activităţi productive sau servicii.

Deasemenea evaluatorul trebuie să cunoască şi să informeze

clientul cu privire la obligaţiile de mediu care rezultă din utilizarea
de o anumită manieră a terenului.

Când sunt cunoscute, evaluatorul trebuie să informeze clientul cu

privire la eventualele contaminări ale terenului şi mai ales să
estimeze şi să informeze clientul cu privire la costurile reclamate
de conformarea terenului în vederea utilizării acestuia.

În mod obisnuit, atunci când se deplasează pe teren pentru

recunoaşterea şi identificarea terenului şi pentru culegerea datelor
necesare evaluării, fiecare evaluator foloseşte o listă de control
care îi uşurează munca şi elimină riscurile rezultate din omiterea
anumitor aspecte existente pe teren. În anexa 1, este prezentat un
model de formular de control, care poate fi utilizat în vederea
culegerii datelor de pe teren.

17
Terenuri agricole

Când misiunea evaluatorilor este aceea de a estima valoarea unor

terenuri agricole, principalele elemente care trebuie avute în
vedere, se referă la:

Solul. Caracteristicile solului, respectiv: tipul solului, tip de

culturi, producţii aşteptate şi obţinute, sunt informaţii care
în mod obişnuit sunt obţinute în urma unor studii precise.

Scheme de irigaţii şi canale. Se analizează necesitatea şi

costurile pe termen scurt şi lung pentru realizarea unui
sistem adecvat de canalizare şi irigaţii.

Climat. Se studiază condiţiile climaterice generale şi locale,

specificul anotimpurilor şi alte fenomene meteorologice
care pot afecta recoltele agricole şi implicit valoarea
terenului.

Recolta potenţială. Recoltele ce se pot obţine pe teren sunt

dependente nu numai de sol, climat, irigaţii ci şi de
disponibilitatea forţei de muncă, a transportului, a
depozitării şi a accesului pe pieţele specifice vânzării
acestor produse.

Reglementări de mediu. Utilizarea substanţelor chimice la

exploatarea intensivă a terenurilor agricole (ierbicide,
îngrăţăminte, insecticide, etc) este limitată de
reglementările naţionale şi locale privind poluarea aerului şi
a apei precum şi protecţia animalelor şi plantelor sălbatice.

Alte consideraţii. Existenţa unor zăcăminte de minerale,

habitate de viaţă sălbatică, cursuri de apă, distanţe faţă de
zonele populate, reglementările privind taxele şi impozitele,
sunt alte aspecte de luat în considerare.

18