Partea a II-a

Capitolul 5. CADASTRU

5.1. Definiţie, scop şi obiective

Legea nr. 7/1996, cu modificările şi completările ulterioare, defineşte: „Cadastrul și cartea
funciară formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică, de
importanță națională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al țării”. La articolul nr. 21 se
precizează: „Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă a cadastrului are ca obiect
înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşi unitate
administrativ-teritorială, în scopul transmiterii sau constituirii de drepturi reale imobiliare ori, după
caz, al opozabilităţii faţă de terţi a acestor înscrieri”.
Cadastrul şi cartea funciară este sistemul informaţional unitar de evidenţă tehnică, ecomonică
şi juridică a tuturor bunurilor imobile, indiferent de destinaţia lor şi de proprietar.
Cadastrul realizează identificarea, măsurarea, descrierea şi înregistrarea imobilelor în
documentele cadastrale precum şi reprezentarea acestora pe planuri şi hărţi cadastrale iar cartea
funciară cuprinde descrierea proprietăților funciare, cu specificarea drepturilor reale imobiliare.
Unităţile teritoriale de bază în cadastru sunt parcela, imobilul și sectorul cadastral.
Parcela reprezintă suprafața de teren cu o singură categorie de folosință.
Prin imobil se înțelege una sau mai multe parcele alăturate, cu sau fără construcții, ce aparțin
unui proprietar (proprietate exclusivă) sau mai multor proprietari (proprietate comună), care se
identifică printr-un număr cadastral unic și se înscrie într-o carte funciară.
Sectorul cadastral este unitatea de suprafață delimitată de elemente liniare stabile în timp,
dintre care se menţionează: șosele, ape, canale, diguri, căi ferate şi alte detalii permanente şi poate
cuprinde unul sau mai multe imobile alăturate.
Scopul acestui sistem unitar de evidenţă este:
- determinarea informațiilor tehnice, economice și juridice referitoare la imobile;
- asigurarea publicității drepturilor reale imobiliare în baza actelor prin care s-au constituit,
transferat, modificat sau stins aceste drepturi;
- susținerea sistemului de impozitare și a pieței imobiliare;
- contribuția la asigurarea securității tranzacțiilor imobiliare și facilitarea creditului ipotecar.
Sistemul integrat de cadastru și carte funciară are următoarele obiective:

134
- identificarea, descrierea și înregistrarea în documentele cadastrale a imobilelor prin natura lor,
măsurarea și reprezentarea acestora pe hărți și planuri cadastrale, precum și stocarea datelor pe
suporturi informatice;
- identificarea și înregistrarea proprietarilor, a altor deținători legali de imobile și a posesorilor;
- furnizarea datelor necesare sistemului de impozite și taxe pentru stabilirea corectă a obligațiilor
fiscale ale contribuabililor, solicitate de instituțiile abilitate;
- publicitatea imobiliară, prin care se asigură opozabilitatea drepturilor reale imobiliare, a
drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice, precum şi a altor raporturi juridice supuse
publicităţii, referitoare la imobile.

5.2 Organizarea activităţii de cadastru şi publicitate imobiliară

Activitatea de cadastru este organizată, la nivel naţional, de Agenția Națională de Cadastru și
Publicitate Imobiliară (ANCPI), instituție publică cu personalitate juridică, unica autoritate în
domeniu, aflată în subordinea Guvernului.
În subordinea ANCPI, la nivelul fiecărui județ și în municipiul București funcționează
Oficiile de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI), denumite oficii teritoriale, ca unități cu
personalitate juridică.
În cadrul oficiilor teritoriale activitatea de cadastru este realizată de serviciul de cadastru,
aflată în responsabilitatea unui inginer-șef iar activitatea de publicitate imobiliară este îndeplinită
prin serviciul de publicitate imobiliară aflată în subordinea unui jurist denumit registrator-șef.
În subordinea oficiilor de cadastru și publicitate imobiliară funcționează birourile de cadastru
și publicitate imobiliară denumite birouri teritoriale, care nu au personalitate juridică.
Birourile teritoriale au sarcina să efectueze operațiunile de cadastru și publicitate imobiliară
cu privire la imobilele aflate în unitățile administrativ-teritoriale din raza lor de acțiune. Acestea
sunt conduse de un registrator-coordonator şi au în structura lor compartimentele de registratură, de
cadastru și publicitate imobiliară și de arhivă.

5.3 Părțile componente ale cadastrului

În baza celor trei funcții pe care le îndeplinește cadastrul, se disting și cele trei părți
componente: tehnică, economică și juridică, ce se completează reciproc și cuprind toate
operațiunile necesare finalizării documentelor cadastrale.
a. Partea tehnică
Partea sau funcţia tehnică a cadastrului se realizează prin determinarea, pe bază de măsurători,
a poziţiei limitelor dintre imobilele învecinate, a configuraţiei şi mărimii suprafeţei parcelelor de
teren, precum şi ale construcţiilor.

135
 Această parte a cadastrului se finalizează prin înscrierea datelor în registrul cadastral al
imobilelor şi în opisul alfabetic al proprietarilor, prin întocmirea planului cadastral de bază şi,
respectiv a planului cadastral de ansamblu sau, după caz, a hărţii cadastrale de ansamblu la nivelul
unităţilor administrativ-teritoriale.

b. Partea economică
În cadrul funcţiei economice a cadastrului se evidenţiază elementele tehnice necesare
stabilirii valorilor impozabile ale imobilelor sau, după caz, a impozitelor sau taxelor pentru aceste
imobile.
Valoarea economică a terenurilor se stabileşte în funcţie de bonitarea terenurilor care ia în
calcul factorii climatici, relieful, hidrologia şi solul (studii de cartare pedologică şi agrochimică).
Calculul notelor de bonitare pe culturi şi folosinţe agricole se realizează pe teritorii ecologic
omogene (TEO) sub aspectul tuturor caracteristicilor.
În condiţii naturale, nota maximă de bonitare poate fi de 100 puncte iar terenurile agricole se
împart, în funcţie de aceasta, în cinci clase de calitate (fertilitate) din 20 în 20 puncte de bonitare.
Terenurile din clasa I-a (fertilitate foarte bună) cu note de bonitare cuprinse între 81-100 puncte,
respectiv clasa a V-a (fertilitate foarte slabă) cu note între 1-20 puncte de bonitare.

c. Partea juridică
Funcţia juridică a cadastrului se realizează prin identificarea proprietarilor, respectiv a
posesorilor imobilelor, înscrierea acestora în evidenţele cadastrale, în scopul înscrierii în cartea
funciară.
Persoanele fizice sau juridice sunt înscrise în registrele cadastrale în calitate de posesori, care
fructifică imobilul şi care au sau nu şi dreptul real de proprietate. Raportul juridic în care se găseşte
deţinătorul de fapt faţă de imobilul înscris în registrele cadastrale se stabileşte, oficial, numai prin
sistemul de publicitate imobiliară, reprezentat de cartea funciară.

5.4 Clasificarea fondului funciar al României

Terenurile de orice fel, indiferent de destinație, de titlul pe baza cărora sunt deținute sau de
domeniul public ori privat din care fac parte, constituie fondul funciar al României (Legea fondului
funciar nr. 18/1991).
Fondul funciar al României, în suprafață de 23.839.700 ha, se clasifică după destinație și după
categoria de folosință.

5.4.1 Clasificarea terenurilor după destinație

Potrivit Legii nr. 18/1991, fondul funciar al României se împarte în funcție de destinația
terenurilor astfel:

136
 - terenuri cu destinație agricolă (TDA);
- terenuri cu destinație forestieră (TDF);
- terenuri aflate permanent sub ape (TDH);
- terenuri din intravilan (TDI);
- terenuri cu destinații speciale (TDS).
Terenurile cu destinație agricolă cuprind:
 Terenurile agricole productive: terenurile arabile, viile, livezile, pepinierele viticole și
pomicole, plantațiile de hamei și duzi, pășunile, fânețele, serele, răsadnițele, precum și cele cu
vegetație forestieră dacă nu fac parte din amenajamentele silvice și pășunile împădurite.
 Terenurile agricole ocupate: terenurile agricole cu construcții și instalații agrozootehnice,
amenajările piscicole și de îmbunătățiri funciare, drumurile tehnologice și de exploatare agricolă,
platformele și spațiile de depozitare care servesc nevoilor producției agricole, precum și terenurile
neproductive care pot fi amenajate și folosite pentru producția agricolă.
Terenurile cu destinație forestieră includ:
 Terenurile forestiere productive: terenurile împădurite sau cele care servesc nevoilor de
cultură, producție sau administrare silvică, terenurile destinate împăduririlor.
 Terenurile forestiere neproductive: stâncării, abrupturi, bolovănișuri, râpe, ravene, torenți,
dacă sunt cuprinse în amenajamentele silvice.
Terenurile aflate permanent sub ape și anume: albiile minore ale cursurilor de apă, cuvetele
lacurilor la nivelurile maxime de retenție, fundul apelor maritime interioare și al mării teritoriale.
Terenurile din intravilan cuprind terenurile aferente localităților urbane și rurale pe care
sunt amplasate construcțiile, alte amenajări ale localităților, inclusiv terenurile agricole și forestiere.
Terenurile cu destinații speciale precum: cele folosite pentru transporturile rutiere, feroviare,
navale și aeriene, cu construcțiile și instalațiile aferente, construcții și instalații hidrotehnice,
termice, de transport al energiei electrice și gazelor naturale, de telecomunicații, pentru exploatările
miniere și petroliere, cariere și halde de orice fel, pentru nevoile de apărare, plajele, rezervațiile,
monumentele naturii, ansamblurile și siturile arheologice și istorice, precum și altele asemenea.

5.4.2 Clasificarea terenurilor după categoria de folosință

Prin categoria de folosință a terenului se înțelege un sistem de clasificare al acestora în
funcție de utilizarea lor și de necesitățile cadastrului și publicității imobiliare de înregistrare
organizată a datelor.
Categoria de utilizare a unui teren este determinată de destinația economică a acestuia care se
stabilește în mod natural sau artificial.

137
 Categoria de folosinţă a terenului, individualizată printr-un cod sau simbol, este unul dintre
atributele principale ale parcelei. Evidenţierea în partea tehnică a cadastrului a categoriei de
folosinţă alături de celelalte atribute este necesară atât pentru întocmirea cărţii funciare, cât şi pentru
stabilirea sarcinilor fiscale care grevează imobilele. Fiecare categorie de folosinţă cuprinde mai
multe subcategorii dar care nu se înregistrează în registrele cadastrale.
În funcție de folosința terenurilor, fondul funciar al României se împarte în două grupe:
a) terenuri cu folosința agricolă;
b) terenuri cu folosința neagricolă.

a) Terenuri cu folosința agricolă:

1. Arabil (A). În această categorie se încadrează acele terenuri care se ară în fiecare an sau la
un interval de 2-6 ani, fiind cultivate cu plante anuale sau perene cum ar fi: cereale, leguminoase
pentru boabe, plante tehnice şi industriale, plante medicinale şi aromate, plante furajere, legume,
flori etc. În această categorie se includ 8 subcategorii de folosință: arabil propriu-zis, pajişti
cultivate, grădini de legume, orezării, sere, solarii şi răsadniţe, căpşunării, alte culturi perene.
Se precizează că, tot la această categorie se încadrează:
- terenurile destinate culturilor furajere perene (trifoişti, sparcetiere, lucerniere sau alte
terenuri însămânţate cu diferite amestecuri de plante leguminoase şi graminee perene),
care se ară o dată la cel mult 6 ani;
- terenurile rămase temporar neînsămânţate datorită inundaţiilor, colmatărilor, degradărilor
sau altor cauze;
- terenurile cu sere şi răsadniţe sistematizate, cu menţiunea „sere” sau „răsadniţe”;
- terenurile arabile amenajate sau ameliorate prin lucrări de desecare, terasare, irigare și
altele, cu întreaga lor suprafaţă, incluzând şi suprafeţele ocupate de canale, diguri, taluzuri,
debuşee, benzi înierbate etc., care au lăţimi mai mici de 2 m, cu excepţia celor din
proprietatea Agenției Naţionale de Îmbunătăţiri Funciare şi a Administrației Naționale
„Apele Române”, care se vor înregistra la categoria de folosinţă curţi-construcţii.
2. Păşuni (P). Păşunile sunt terenuri înierbate sau înţelenite, în mod natural sau artificial, prin
însămânţări la maximum 15-20 de ani şi care se folosesc pentru păşunatul animalelor.
În cadrul acestei categorii se disting următoarele subcategorii de folosință:
- păşuni curate - păşunile acoperite numai cu vegetaţie ierboasă;
- păşuni cu pomi - păşunile plantate cu pomi fructiferi, în scopul combaterii eroziunii
solului sau a alunecărilor de teren, precum şi păşunile care provin din livezi părăginite.
Încadrarea acestor terenuri la această categorie este determinată de faptul că producţia

138
 principală este considerată masa verde care se păşunează, iar fructele pomilor reprezintă
un produs secundar;
- păşuni împădurite - păşunile care în afară de vegetaţie ierboasă cuprind şi vegetaţie
forestieră, cu diferite grade de consistenţă;
- păşuni cu tufărişuri şi mărăcinişuri.

3. Fâneţe (F). La categoria fâneţe se încadrează terenurile înierbate sau înţelenite în mod
natural sau artificial prin însămânţări la maximum 15-20 de ani, ce se exploatează prin cosirea ierbii
pentru fân. Se înregistrează următoarele subcategorii de folosință: fâneţe curate, fâneţe cu pomi,
fâneţe împădurite, fâneţe cu tufărişuri şi mărăcinişuri.

4. Vii (V). În această categorie se încadrează terenurile plantate cu viţă de vie, cu următoarele
subcategorii de folosință:
- vii altoite şi indigene, cunoscute și sub denumirea de vii nobile:
- viile altoite au la baza lor un portaltoi;
- viile indigene sunt nealtoite, dezvoltându-se pe rădăcini proprii;
- vii hibride - sunt cele care poartă şi denumirea de producători direcţi;
- hamei - plantaţiile de hamei se includ în această categorie de folosinţă deoarece au o
agrotehnică asemănătoare cu a viţei de vie;
- pepiniere viticole - terenuri pentru producerea materialului săditor viticol: plantaţiile
portaltoi şi pepinierele propriu-zise sau şcolile de viţe.

5. Livezi (L). Livezile sunt terenurile plantate cu pomi şi arbuşti fructiferi și cuprind
următoarele subcategorii de folosință:
- livezi clasice - terenurile plantate cu pomi fructiferi în diferite sisteme de cultură
tradiţionale, şi anume: livezi cu culturi intercalate, livezi înierbate, livezi în sistem
agropomicol, livezi pure etc.;
- livezi intensive şi superintensive - livezi cu o mare densitate de pomi pe hectar, cu
conducerea dirijată a coroanelor şi cu efectuarea lucrărilor de întreţinere şi recoltare
mecanizat;
- plantaţii de arbuşti fructiferi - terenuri plantate cu zmeură, agrişe, coacăze, trandafiri de
dulceaţă etc.;
- pepiniere pomicole - terenurile destinate pentru producerea materialului săditor pomicol;
- plantaţii de duzi.

139
 b) Terenuri cu folosinţa neagricolă
1. Păduri şi alte terenuri forestiere (PD). În această categorie de folosinţă intră toate
terenurile care sunt cuprinse în amenajamentele silvice şi în afara acestora, fiind destinate
producerii de material lemnos sau protecţiei solului, indiferent de forma de proprietate.
Se înregistrează la această categorie următoarele:
- păduri - terenuri acoperite cu vegetaţie forestieră, cu o suprafaţă mai mare de 0,25 ha;
- terenuri destinate împăduririi - terenuri în curs de regenerare, terenuri degradate şi poieni
prevăzute a fi împădurite;
- terenuri care servesc nevoilor de cultură, producţie şi administraţie silvică - terenuri
ocupate de pepiniere, solarii, plantaţii, culturi de răchită, arbuşti ornamentali şi fructiferi,
cele destinate hranei vânatului şi animalelor din unităţile silvice, cele date în folosinţă
temporară personalului silvic;
- perdele de protecţie - benzi ordonate din plantaţii silvice şi uneori silvopomicole, cu
diferite roluri de protecţie: pentru protecţia culturilor agricole, pentru protecţia căilor de
comunicaţie, pentru protecţia aşezărilor umane, pentru protecţia digurilor, pentru
combaterea eroziunii etc.;
- tufărişuri şi mărăcinişuri - terenuri acoperite masiv cu vegetaţie arborescentă de mică
înălţime, cătinişuri, ienupărişuri, salcâmi, mărăcinişuri etc.
2. Terenuri cu ape şi ape cu stuf. În această categorie intră terenurile acoperite permanent cu
apă, precum şi cele acoperite temporar, care după retragerea apelor nu pot avea altă folosinţă.
La această categorie se înregistrează:
- ape curgătoare (HR) - fluviul Dunărea, braţele şi canalele din Delta Dunării, cursurile
de apă, pârâurile, gârlele şi alte surse de ape cu denumiri locale (izvoare, privaluri etc.);
La apele curgătoare se înregistrează suprafaţa ocupată de întreaga albie minoră a cursului de
apă, din mal în mal, chiar dacă aceasta nu este în întregime şi permanent sub apă. Albia minoră a
unui curs de apă include toate zonele joase ale cursului, insulele şi prundişurile care se formează de
o parte şi de alta a luciului apei, și care numai la viituri mari sunt acoperite cu apă.
- ape stătătoare (HB) - se consideră limita apelor stătătoare la nivelul mediu al apei. În
această categorie se încadrează şi apele amenajate, în mod special pentru creşterea dirijată
a peştelui, precum şi suprafeţele cu ape stătătoare de mică adâncime unde cresc
stufărişuri şi păpurişuri şi alte tipuri de vegetaţie specifică în regim amenajat sau
neamenajat;
- marea teritorială şi marea interioară - suprafaţa mării teritoriale este cuprinsă între
liniile de bază ale celui mai mare reflux de-a lungul ţărmului, inclusiv ale ţărmului
dinspre larg al insulelor, ale locurilor de acostare, amenajamentelor hidrotehnice şi ale
140
 altor instalaţii portuare permanente şi linia din larg, care are fiecare punct situat la o
distanţă de 12 mile marine (22.224 m), măsurată de la punctul cel mai apropiat de la
liniile de bază. Suprafaţa mării interioare este cuprinsă între ţărmul mării şi liniile de bază
aşa cum au fost definite mai sus.
3. Căi de comunicaţii rutiere (DR) şi căi ferate (CF). Din punct de vedere funcţional şi al
administrării, căile de comunicaţii se împart astfel:
- drumuri de interes naţional: autostrăzi, drumuri expres, drumuri naţionale europene,
drumuri naţionale principale, drumuri naţionale secundare;
- drumuri de interes judeţean: drumurile care fac legătura între reşedinţele de judeţ şi
reşedinţele de municipiu şi oraşe, staţiuni balneoclimaterice, porturi, aeroporturi şi alte
obiective importante;
- drumuri de interes local: drumurile comunale şi drumurile vicinale;
- străzile din localităţile urbane;
- străzile din localităţile rurale: străzi principale şi străzi secundare;
- căi ferate simple, duble şi înguste, triaje.
Drumurile de exploatare din extravilan, care nu au un caracter permanent, nu se înregistrează
ca detalii şi se atribuie în proporţie egală parcelelor din imediata vecinătate.
4. Terenuri ocupate cu construcţii (C) şi curţi cu construcții (CC). Terenurile din această
categorie au diverse utilizări şi destinaţii: clădiri, curţi, fabrici, uzine, silozuri, gări, hidrocentrale,
cariere, exploatări miniere şi petroliere, cabane, schituri, terenuri de sport, aerodromuri, diguri,
taluzuri pietruite, terase, debuşee, grădini botanice şi zoologice, parcuri, cimitire, pieţe, rampe de
încărcare, fâşia de frontieră, locuri de depozitare, precum şi alte terenuri care nu se încadrează în
nici una dintre categoriile de folosinţă prevăzute la punctele anterioare.
5. Terenuri degradate şi neproductive (N). Această categorie cuprinde terenurile degradate
şi cu procese excesive de degradare, care sunt lipsite practic de vegetaţie.
Din această categorie fac parte:
- nisipuri zburătoare - nisipuri mobile nefixate de vegetaţie şi pe care vântul le poate
deplasa;
- stâncării, bolovănişuri, pietrişuri - terenuri acoperite cu blocuri de stânci masive,
îngrămădiri de bolovani şi pietrişuri, care nu sunt acoperite de vegetaţie;
- râpe, ravene, torenţi - alunecări active de teren care sunt neproductive, când nu sunt
împădurite;
- sărături cu crustă - terenuri puternic sărăturate, care formează la suprafaţa lor o crustă
albicioasă friabilă;

141
 - mocirle şi smârcuri - terenuri cu alternanţe frecvente de exces de apă şi uscăciune, pe care
nu se instalează vegetaţie;
- gropile de împrumut şi cariere - terenuri devenite neproductive datorită scoaterii stratului
de sol şi rocă pentru diverse nevoi de construcţii;
- halde - terenuri pe care s-a depozitat material steril rezultat în urma unor activităţi
industriale şi exploatări miniere.
Potrivit legilor în vigoare este interzisă schimbarea categoriilor de folosință a terenurilor și în
special, trecerea terenurilor de la o categorie de folosință superioară la una inferioară.

5.5 Dreptul de proprietate

Potrivit Noului Cod civil, art. 536, bunurile sunt mobile şi imobile.
Bunurile imobile cuprind terenurile, izvoarele și cursurile de apă, plantațiile prinse în rădăcini,
construcțiile și orice alte lucrări fixate în pământ cu caracter permanent, platformele și alte instalații
de exploatare a resurselor submarine situate pe platoul continental, precum și tot ceea ce, în mod
natural sau artificial, este încorporat în acestea cu caracter permanent.
Proprietatea terenului se întinde și asupra subsolului și a spațiului de deasupra terenului, cu
respectarea limitelor legale. Proprietarul poate face, deasupra și în subsolul terenului, toate
construcțiile, plantațiile și lucrările pe care le găsește de cuviință, cu excepția celor prevăzute de
lege. Este obligat să respecte drepturile terților asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor
și apelor subterane, lucrărilor și instalațiilor subterane și altele asemenea.
Apele de suprafață și albiile acestora aparțin proprietarului terenului pe care se formează sau
curg, în condițiile prevăzute de lege. De asemenea, au dreptul de a apropia și de a utiliza, în
condițiile legii, apa izvoarelor și a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa freatică, precum și apele
pluviale.
Orice proprietar are dreptul să-și îngrădească proprietatea, iar proprietarii terenurilor
învecinate sunt obligați să contribuie la grănițuire prin reconstituirea hotarului și fixarea semnelor
corespunzătoare, suportând cheltuielile în mod egal.
Dreptul de proprietate se poate dobândi, în condițiile legii, prin convenție, moștenire legală
sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună credință în cazul bunurilor
mobile și a fructelor, prin ocupațiune, tradițiune, precum și prin hotărâre judecătorească și prin
efectul unor acte administrative.
Accesiunea este modul de dobândire de către proprietarul unui bun, a tot ce se alipește cu
bunul ori se încorporează în acesta, dacă legea nu prevede altfel. Accesiunea poate fi naturală sau
artificială. Accesiunea este naturală, când unirea sau încorporarea este rezultatul unui eveniment

142
natural (aluviunile depuse treptat la malurile apelor curgătoare etc.), și artificială, atunci când
rezultă din fapta proprietarului sau a altei persoane.
Uzucapiunea este modul de dobândire a proprietății sau a altor drepturi reale asupra unui bun,
prin posedarea neîntreruptă a bunului, într-un interval de timp stabilit prin lege.
Dovada dreptului de proprietate asupra imobilelor înscrise în cartea funciară se face cu
extrasul de carte funciară.
Dreptul de proprietate privată se stinge prin pieirea bunului, dar nu se stinge prin neuz.
Dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor privind protecția mediului înconjurător
și asigurarea bunei vecinătăți. Toți proprietarii de terenuri agricole sunt obligați, prin lege, să
asigure cultivarea acestora și protecția solului.
Constituie contravenții și infracțiuni la normele privind evidența, protecția, folosirea și
ameliorarea terenurilor agricole sau silvice, următoarele fapte:
 efectuarea de schimburi de terenuri și a schimbării categoriei de folosință a terenurilor de
la una superioară la una inferioară, precum și folosirea definitivă sau temporară a
terenurilor agricole și silvice în alte scopuri;
 nedecopertarea de către beneficiarii de investiții a stratului fertil de sol, înainte de
executarea lucrărilor de amplasare a unor obiective, precum și neefectuarea lucrărilor de
nivelare și amenajare a terenurilor rămase în urma excavării de cărbune, caolin, argilă,
pietriș etc.;
 degradarea terenurilor și culturilor prin depozitarea de materiale ori deșeuri de pietriș,
moloz, nisip, prefabricate, construcții metalice, reziduuri, resturi menajere, gunoaie etc.;
 neaplicarea măsurilor în vederea evitării afectării terenurilor limitrofe produsă de
scurgerea reziduurilor.

5.6 Forme de proprietate

Prin deținători de terenuri se înțelege titularii dreptului de proprietate, ai altor drepturi reale
asupra acestora sau cei care au calitatea de posesori ori deținători precari.
Proprietatea poate fi:
 privată;
 publică.
Proprietatea privată – este dreptul titularului de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod
exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege.
Constituie obiect al proprietății private toate bunurile de uz sau de interes privat aparținând
persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat sau de drept public, inclusiv bunurile care
alcătuiesc domeniul privat al statului și al unităților administrativ-teritoriale.

143
 Proprietatea privată a statului sau a unităților administrativ-teritoriale este alcătuită din
bunurile aflate în proprietatea lor și care nu fac parte din domeniul public. În domeniul privat al
comunei, orașului sau municipiului, după caz, intră și moștenirile vacante constatate prin certificat
de vacanță succesorală. Imobilele la care s-a renunțat la dreptul de proprietate se dobândesc, fără
înscriere în cartea funciară, de comună, oraș sau municipiu, după caz, și intră în domeniul privat al
acestora prin hotărârea consiliului local.
Proprietatea privată este garantată și ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular.
Conform Constituției României, proprietarii pot fi expropriați doar pentru o cauză de utilitate
publică, stabilită prin lege, cu dreaptă și prealabilă despăgubire.
Pentru lucrări de interes general, autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăți
imobiliare, cu obligația de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantațiilor sau
construcțiilor, precum și pentru alte daune. Despăgubirile se stabilesc de comun acord cu
proprietarul iar în caz de divergență, prin justiție.

Proprietatea privată poate fi exclusivă sau comună.

Proprietatea exclusivă este atunci când dreptul de proprietate asupra imobilului aparține unui
singur proprietar.
Proprietatea comună – este atunci când dreptul de proprietate privată asupra unui bun
imobil aparține la doi sau mai mulți proprietari.
Formele proprietății comune sunt proprietatea pe cote-părți (coproprietatea) și proprietatea în
devălmășie (devălmășia).
Coproprietatea. În acest caz, fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părți din
dreptul de proprietate și poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulație contrară. Cotele-
părți sunt, de regulă, egale iar în cazul bunurilor dobândite prin acte juridice, proporția acestora este
stipulată în actele respective.
Devălmășia. Există proprietate în devălmășie asupra unui bun imobil atunci când, prin efectul
legii sau în baza unui act juridic, dreptul de proprietate aparține concomitent mai multor persoane,
fără să fie stipulată cota-parte vreunui titular.

Proprietatea publică – este garantată și ocrotită prin lege, fiind dreptul de proprietate ce
aparține statului sau unei unități administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor sau
prin declarația legii, sunt de uz sau de interes public (Legea nr. 213/1998 privind proprietatea
publică și regimul juridic al acesteia, cu modificările și completările ulterioare).
Obiectul exclusiv al proprietății publice îl constituie bogățiile de interes public ale subsolului,
spațiul aerian, apele cu potențial energetic valorificabil, de interes național, plajele, marea teritorială,
resursele naturale ale zonei economice și ale platoului continental, precum și alte bunuri stabilite

144
prin lege organică. Celelalte bunuri care aparțin statului ori unităților administrativ-teritoriale fac
parte, după caz, din domeniul public sau din domeniul privat al acestora.
Delimitarea dintre domeniul public național, județean și local se face în condițiile legii.
Bunurile care constituie obiectul exclusiv al proprietății publice a statului sau a unităților
administrativ-teritoriale potrivit unei legi organice, pot trece dintr-un domeniu public în altul numai
în condițiile modificării legii organice iar trecerea, în cazul, celorlalte bunuri se face în condițiile
legii.
Proprietatea publică poate fi dobândită prin: achiziție publică, expropriere, donație sau legat,
convenție cu titlu oneros, transferul unui bun din domeniul privat al statului sau a unei unități
administrativ-teritoriale în domeniul public al acestora.
Bunurile de proprietate publică pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituțiilor
publice, pot fi concesionate ori închiriate sau pot fi date în folosință gratuită instituțiilor de utilitate
publică.
Proprietatea asupra acestor bunuri nu se stinge prin neuz și nu poate fi dobândită de către terți
prin uzucapiune.

5.7 Evidența de carte funciară

Evidenţa imobilelor şi înscrierea în cartea funciară se realizează prin cadastrul sporadic sau
cadastrul sistematic.
Prin cadastrul sporadic înscrierea imobilelor se face la solicitarea titularului dreptului sau de
persoana interesată, prin mandatar, prin notarul public care a efectuat actul notarial, sau prin
persoana fizică sau juridică care a întocmit documentaţia cadastrală.
Potrivit Legii nr. 7/1996, a cadastrului și a publicității imobiliare, cu modificările şi
completările ulterioare, s-a instituit Programul Național de Cadastru şi Carte Funciară, 2015-2023,
care, prin cadastrul sistematic, are drept scop înregistrarea gratuită, din oficiu, a imobilelor în
sistemul integrat de cadastru şi carte funciară, realizarea planului cadastral şi deschiderea cărţilor
funciare la nivelul tuturor unităţilor administrativ teritoriale. Finanţarea acestui program se face din
fondurile proprii ale Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (ANCPI), fonduri
externe nerambursabile (Uniunea Europeană) sau alocări din bugetele unităţilor administrativ
teritoriale. Autoritățile administrației publice locale sunt obligate să acorde sprijin informațional,
tehnic și de altă natură, în limitele competențelor, la crearea și actualizarea sistemului integrat de
cadastru și carte funciară. Introducerea lucrărilor sistematice de cadastru se realizează la nivelul
unităților administrativ-teritoriale, pe sectoare cadastrale.
Conform art. 21, aliniatul 1 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare,
„publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă a cadastrului are ca obiect înscrierea în

145
cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşi unitate administrativ-
teritorială, în scopul transmiterii sau constituirii de drepturi reale imobiliare ori, după caz, al
opozabilităţii faţă de terţi a acestor înscrieri”.
Prin publicitatea imobiliară se aduce la cunoștința terțelor persoane situația de drept și de fapt
a unui imobil, dintr-o anumită localitate.
Sistemul de evidență al cadastrului se finalizează cu înscrierea imobilelor în cartea funciară,
într-o carte funciară înscriindu-se un singur imobil, precis individualizat.
Cartea funciară este alcătuită din titlu și trei părți: A, B și C.
Titlul cărții funciare cuprinde numărul cărții funciare și denumirea unității administrativ-
teritoriale în care este situat imobilul. Numerotarea se face pe fiecare unitate administrativ-
teritorială, cu cifre arabe de la 1 la n, fără separare pe ani. Numerele de carte funciară se atribuie
numai în momentul admiterii cererii de înscriere sau în baza hotărârilor judecătorești definitive și
irevocabile, ca urmare a plângerii împotriva încheierii, prin care se dispune înscrierea.
Cărțile funciare colective, individuale, de concesiune sau pentru care s-au constituit drepturi
de superficie vor cuprinde în titlul cărții funciare și aceste mențiuni.
A. Partea I, cu referire la descrierea imobilelor, cuprinde:
- numărul de ordine (exemplu: A.1) și numărul cadastral al imobilului (exemplu: 100
după planul cadastral al imobilelor);
- suprafața, destinația și categoria de folosință a imobilului;
- planul imobilului cu vecinătățile și descrierea imobilului, acestea constituind anexa
la partea I-a a cărții funciare.
Suprafața terenului se exprimă în hectare și metri pătrați, iar categoria de folosință, destinația
și descrierea imobilului se preiau din documentația cadastrală.
La rubrica observații se fac mențiuni sau trimiteri la celelalte părți ale cărții funciare sau la
alte cărți funciare, ca de exemplu numărul cărții funciare din care s-a transcris imobilul sau în care
se află înscris terenul sau construcțiile (cazul cărților funciare de superficie).
B. Partea a II-a, se referă la înscrierile privind dreptul de proprietate şi alte drepturi reale și
cuprinde:
- numele și prenumele proprietarului în cazul persoanelor fizice și respectiv, denumirea în
cazul persoanelor juridice;
- actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi menţionarea
înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
- strămutările proprietăţii;
- dreptul de administrare, dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă cu titlu gratuit,
corespunzătoare proprietăţii publice;
146
 - servituțile constituite în folosul imobilului;
- faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile
privitoare la proprietate;
- recepţia propunerii de dezmembrare ori de comasare şi respingerea acesteia, respingerea
cererii de recepţie şi/sau de înscriere, în cazul imobilelor cu carte funciară deschisă;
- obligaţii de a nu face: interdicţiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare,
comasare, construire, demolare, restructurare şi amenajare;
- clauza de inalienabilitate şi de insesizabilitate a imobilului;
- orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I-a sau a II-a a cărții
funciare, cu privire la înscrierile făcute.
C. Partea a III-a, se referă la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate,
drepturile reale de garanţie și sarcini, cuprinzând:
- dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitație, servituțile în sarcina fondului aservit, ipoteca și
privilegiile imobiliare, precum și locațiunea și cesiunea de creanță;
- faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum și acțiunile
privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
- sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
- orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în
această parte.
Orice schimbare adusă unei înscrieri în cartea funciară se evidențiază prin sublinierea vechii
înscrieri și prin trecerea la rubrica observații a numărului de ordine al noii înscrieri.
Obiectul cererii de înscriere în cartea funciară îl poate constitui intabularea, înscrierea
provizorie a unui imobil, notarea sau radierea unor drepturi.
Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil, inclusiv cele provenite
din succesiune, se înscriu în cartea funciară pe baza actului prin care s-au transmis, constituit,
modificat ori s-au stins, numai dacă acel act s-a încheiat în formă autentică sau emană de la o
autoritate publică, cu excepția drepturilor care se sting prin decesul titularului sau prin împlinirea
termenului pentru care s-au înscris.
În urma înscrierii unui imobil în cartea funciară proprietarului i se transmite comunicarea
încheierii, extrasul de carte funciară pentru informare şi planul de amplasament şi delimitare a
imobilului avizat de către OCPI.
Efectul de opozabilitate al înscrierii în cartea funciară este inoperant, cu referire la: suprafața
terenului, destinația, categoria de folosință, restricțiile aduse dreptului de proprietate prin raporturile
de vecinătate, expropriere sau prin prevederi legale privind protecția ecologică, sistematizarea și
organizarea teritoriului și altele.
147
 Dovada dreptului de proprietate asupra unui imobil se face cu extrasul de carte funciară
pentru informare.
Imobilele aparținând domeniului public și privat al statului sau al unităților administrativ-
teritoriale sunt înscrise în cărți funciare speciale ale teritoriilor acestora, cu excepțiile prevăzute de
lege.

148