Noiuni privind evidena i publicitatea imobiliar I. Noiuni introductive.

Una dintre prioritile Romniei n noile condiii ale economiei de pia este dezvoltarea unei piee libere a proprietilor imobiliare. Statul este ns interesat de cunoaterea situaiei bunurilor imobile pentru a cror transmitere ori deinere percepe taxe i impozite, care constituie o important surs de venituri ale bugetului public. De aceea, statul trebuie s recurg la diferite procedee prin care proprietarii i posesorii de imobile s fie obligai la ndeplinirea anumitor formaliti de eviden i publicitate. Publicitatea imobiliar are ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeai localitate. Ea se efectueaz, la nivelul nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale (comun, ora sau municipiu, jude), prin oficiile teritoriale de cadastru i publicitate imobiliar, aflate n subordinea Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar. Scopul activitii de publicitate imobiliar este de a asigura accesul liber, cu uurin i n timp util, al tuturor celor interesai la informaiile n legtur cu situaia juridic a imobilelor. Publicitatea imobiliar se ntemeiaz pe sistemul de eviden al cadastrului general, care este un sistem unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic prin care se realizeaz identificarea, nregistrarea i reprezentarea pe hri i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile de pe ntreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietari.

II. Aspecte generale privind sistemele de eviden i publicitate imobiliar existente n Romnia. Pn la intrarea n vigoare a Legii nr. 7/1996, n Romnia au existat dou sisteme de nregistrare a bunurilor imobile: 1. Sistemul de publicitate al registrelor de transcripiuni i inscripiuni, denumit i sistemul publicitii personale aplicat n Muntenia, Moldova, Oltenia i Dobrogea; 2. Sistemul crilor funciare denumit i sistemul publicitii reale, aplicat n Transilvania i nordul Moldovei. Sistemul de transcripiuni i inscripiuni reprezint o modalitate de organizare a
34

publicitii drepturilor reale imobiliare, presupunnd evidenierea actelor juridice ncheiate n legtur cu imobilele, n scopul de a face acele acte opozabile terilor. Acest sistem se compunea din: a) registrul de transcripiuni, care servea la transcrierea: - actelor translative de proprietate ntre vii sau a actelor constitutive de alte drepturi reale imobiliare; - ordonanelor de adjudecare; - actelor de expropriere pentru cauz de utilitate public; - renunrilor la drepturile reale transcrise; - hotrrilor judectoreti care constat existena unui drept real imobiliar; - cesiunilor de venituri pe un termen mai mare de 2 ani; - contractelor de locaiune imobiliar cu durata mai mare de 3 ani. b) registrul de inscripiuni, n care se nscriau ipotecile i privilegiile imobiliare, cu excepia privilegiului vnztorului de imobil, care se transcrie n registrul de transcripiuni. Sistemul de transcripiuni i inscripiuni este un sistem personal de publicitate, ntruct evidena se ine pe numele persoanelor beneficiare ale transcripiunii i inscripiunii. Acest sistem de publicitate prezenta urmtoarele inconveniente: a) asigura numai o publicitate parial, deoarece n registrul de transcripiuni nu se evideniau: - transmisiunile pentru cauz de moarte; - hotrrile judectoreti ce declar desfiinarea unui act juridic; - mprirea unui bun indiviz, cnd imobilul cade n lotul unui coprta. b) transcrierea sau nscrierea are ca efect numai ncunotiinarea terilor cu privire la un drept, dar nu constituie o dovad suficient despre existena acelui drept i nici o garanie a valabilitii lui. c) terul dobnditor nu poate s cunoasc situaia exact a imobilului i este expus, timp de 30 de ani, s fie evins din imobilul dobndit, fie din cauza unor vicii ale actelor de dobndire anterioare titlului su, fie datorit unor sarcini pe care nu le-a putut
35

cunoate. d) notarul public nu era obligat s verifice legalitatea i valabilitatea actului nregistrat, ceea ce este de natur s creeze ndoieli n legtur cu valabilitatea acestui act. e) datorit caracterului personal al publicitii - decurgnd din faptul c nregistrarea se fcea nu pe imobile, ci pe numele proprietarilor - cercetarea registrelor era deosebit de incomod, determinarea adevratului proprietar al imobilului, pe baza registrelor, fiind extrem de dificil. Efectul principal al transcrierii este acela c actul juridic translativ de proprietate devine opozabil fa de teri. Este necesar ns, ndeplinirea urmtoarelor condiii: - terul s fi dobndit el nsui un drept real de la acelai autor, cu privire la acelai bun imobil; - dreptul real s fi fost supus transcrierii sau nscrierii; - formalitatea nscrierii sau transcrierii s fi fost nfptuit de ctre cel ce se opune actului subdobnditorului (terului). n cazul n care nu sunt ndeplinite aceste ultime dou condiii, o persoan nu poate invoca inopozabilitatea actului ncheiat de ctre un alt dobnditor (ter) n privina aceluiai imobil, pentru motivul c acest act nu a fost transcris. Sfera noiunii de ter este mai larg atunci cnd se raporteaz la actele translative cu titlu gratuit, cum ar fi donaiile. Astfel, lipsa transcrierii va putea fi invocat de ctre orice persoan interesat, inclusiv de ctre creditorii chirografari sau legatarii donatorului. n sistemul de publicitate al registrelor de transcripiuni i inscripiuni se aplica, deci, principiul potrivit cruia dreptul celui ce-1 transcrie mai nti este mai puternic dect drepturile altor dobnditori, chiar dac actul su a fost ncheiat mai n urm. Prin Legea cadastrului i publicitii imobiliare s-a renunat la sistemul de inscriptiuni i transcripiuni, generalizndu-se sistemul crilor funciare pe ntreg teritoriul rii. Crile funciare constituie un sistem real de publicitate, ntruct se ntemeiaz pe identitatea topografic a imobilelor, aa cum rezult din evidena
36

cadastrului general al fiecrui jude. Spre deosebire de sistemul de transcripiuni i inscripiuni, sistemul de carte funciar ofer avantajul unei evidene complete i exacte a imobilelor din fiecare localitate. III. Cadastrul general - noiune, obiective, funcii. Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii (art. 1 din Legea nr. 7/1996, republicat n M. Of. nr. 201/2006). Potrivit art. 3 al Legii 7/1996, se nfiineaz Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, ca instituie public cu personalitate juridic, unica autoritate n domeniu, aflat n subordinea Ministerului Administraiei i Internelor, prin reorganizarea Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie i preluarea activitii privind publicitatea imobiliar de la Ministerul Justiiei Cadastrul general se organizeaz la nivelul fiecrei uniti administrativteritoriale: comun, ora, (municipiu), jude, prin oficiile teritoriale de cadastru i publicitate imobiliar i la nivelul ntregii ri. Prin sistemul de cadastru general se realizeaz urmtoarele obiective: a) identificarea, nregistrarea i descrierea n documentele cadastrale, a bunurilor imobile prin natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale, precum i stocarea datelor pe suporturi informatice; b) identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori legali de alte bunuri imobile, n vederea nscierii n cartea funciar; c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea corect i echitabil a obligaiilor fiscale ale contribuabililor, la solicitarea organismelor abilitate. Cadastrul general ndeplinete trei funcii: a) funcia tehnic, realizat prin determinarea, pe baz de msurtori, a poziiei, configuraiei i mrimii suprafeelor terenurilor pe destinaii, categorii de folosin i pe proprietari, precum i ale construciilor; b) funcia economic , prin evidenierea destinaiei i categoriilor de
37

folosin a parcelelor, precum i a elementelor necesare stabilirii valorii economice a bunurilor imobile, n vederea impozitrii; c) f uncia juridic, realizat prin identificarea proprietarilor pe baza .

actului de proprietate i nscrierea lor n cartea funciar

La nivelul unitilor administrativ-teritoriale (comun, ora i municipiu), lucrrile tehnice de cadastru constau n: - stabilirea, potrivit legii, i marcarea pe teren prin borne a hotarelor unitilor administrativ-teritoriale respective; - marcarea pe teren prin borne a limitei intravilanului localitilor, potrivit legii; - identificarea bunurilor imobile pe baza actelor de proprietate sau, n lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar; - msurarea tuturor parcelelor de teren din cuprinsul fiecrei uniti adminis trativ-teritoriale, specificndu-se destinaia, categoria de folosin i proprietarul sau, dup caz, posesorul acestora; - pentru terenurile ocupate de construcii, curi, precum i pentru terenurile cu alte destinaii, situate n intravilan sau extravilan, se vor specifica, pe baza datelor fur nizate de cadastrele de specialitate, categoriile de folosin a terenurilor, ncadrarea acestora pe zone n cadrul localitii, respectiv pe clase de calitate; - nregistrarea litigiilor de hotare, n cazul nenelegerilor ntre proprietari i (sau) posesorii nvecinai. Cadastrul general cuprinde urmtoarele documente tehnice principale: - registrul cadastral al parcelelor; - indexul alfabetic al proprietarilor i domiciliul acestora; - registrul cadastral al proprietarilor; - registrul corpurilor de proprietate; - fia centralizatoare, partida cadastral pe proprietari i pe categorii de folosin;
38

- planul cadastral. Planul cadastral conine reprezentarea grafic a datelor din registrele cadastrale, referitoare la terenurile i construciile din cadrul unitilor administrativ-teritoriale.

Crile funciare I. Noiune, obiect, funcii. Crile funciare constituie un sistem de publicitate care se ntemeiaz pe identitatea topografic a imobilelor i reflect toate modificrile care intervin n situaia material i juridic a imobilelor. Crile funciare reprezint, totodat, un sistem de eviden complet, deoarece oglindesc toate transmisiunile i constituirile de drepturi reale n legtur cu imobilul respectiv, chiar i unele drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice referitoare la bunurile imobile. Drepturile reale imobiliare nscrise n cartea funciar se numesc drepturi tabulare, iar nscrierile care se refer la aceste drepturi alctuiesc starea tabular". Sistemul crilor funciare ndeplinete urmtoarele funcii: a) prin acest sistem de publicitate se obine o eviden foarte clar a fiecrui imobil, de la intrarea bunului n circuitul civil, opernd i cuprinznd fiecare modificare n situaia material ori juridic a acestuia. Astfel, dac o anumit suprafa a fost reparcelat, deci micorat, ori printr-o alipire suprafaa a devenit mai mare, aceste operaiuni sunt nscrise n cartea funciar. De asemenea, dac asupra imobilului sau transmis ori s-au constituit drepturi, studiind cartea funciar vom putea ti care sunt titularii acestor drepturi, precum i natura operaiunilor juridice ncheiate. b) prin crile funciare se asigur realizarea elementelor necesare cerute de lege pentru constituirea, strmutarea, modificarea i stingerea drepturilor reale imobiliare care nu pot fi dobndite, modificate, transmise sau stinse frca aceste operaiuni s fie evideniate n crile funciare respective. De asemenea, legea prevede obligativitatea nscrierii unor drepturi personale, fapte i raporturi juridice n legtur cu drepturile nscrise n cartea funciar, pentru a putea deveni opozabile terelor persoane. Obiectul crilor funciare l constituie
39

imobilele, adic terenurile de orice fel, precum i bunurile ncorporate lor, fie n mod natural, fie artificial. II. Entitile de baz ale evidenei cadastrale i publicitii imobiliare. Potrivit art. 1 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, entitile de baz ale evidenei cadastrale i de publicitate imobiliar care trebuie s se regseasc i n crile funciare sunt urmtoarele: parcela, construcia i proprietarul. Parcela reprezint un imobil cu sau fr construcii, determinat n hrile topografice i individualizat printr-un numr cadastral. Terenul este, deci, entitatea principal, iar construcia este entitatea accesorie. Una sau mai multe parcele alipite, de pe teritoriul unei localiti, aparinnd aceluiai proprietar, formeaz corpul de proprietate care se nscrie n cartea funciar, iar mai multe corpuri de proprietate de pe teritoriul aceleiai localiti, aparinnd unui proprietar, formeaz partida sa cadastral care se nscrie n aceeai carte funciar. Construcia reprezint imobilul realizat prin edificare care se nscrie n aceeai carte funciar n care se nscrie terenul pe care aceasta a fost realizat. Pentru nscrierea n cartea funciar nu are relevan destinaia construciei, ns aceasta se va meniona n cartea funciar. nscrierea unei construcii n cartea funciar se va realiza numai dac se face dovada existenei sale materiale i a dreptului solicitantului asupra acelei construcii. Proprietarul imobilului poate fi o persoan fizic sau o persoan juridic privat sau de drept public. Corpul de proprietate reprezint un ntreg, o unitate distinct din punct de vedere juridic. n consecin, dreptul de proprietate asupra acestui corp funciar se refer la ntreg, fie c aparine unei persoane, fie mai multora, n aceast din urm situaie trebuind s fie artate cotele fiecruia. n caz contrar, se va considera c dreptul de proprietate aparine acestor persoane, simultan i concurent, asupra ntregului corp funciar nefracionat n materialitatea sa. Atunci cnd fiecare dintre coproprietari are o anumit cot parte determinat, dar aceasta nu este egal cu a celorlali, se va arta proporia fiecruia fa de ntreg, spre exemplu o treime, o
40

cincime etc. Fiecare corp funciar alctuit prin unirea mai multor parcele se va arta printr-un numr roman. Dac se nscriu n aceeai carte funciar parcelele care nu se vor uni la corpul funciar se va pune semnul crucii, iar toate celelalte parcele nscrise dup acest semn vor fi considerate corpuri funciare independente. Modificrile corpului funciar, aa cum prevede art. 42 din Legea nr. 7/1996, pot avea loc fie prin alipiri, fie prin dezlipiri. Alipirea este operaiunea prin care mai multe parcele se unesc pentru a constitui un singur corp funciar, dar poate avea loc i prin mrirea suprafeei unui corp funciar sau a unei parcele. Astfel, corpul de proprietate consti-tuit prin nscrierile n cartea funciar se va putea modifica prin alipiri, dac mai multe parcele se unesc ntr-un singur corp sau dac se adaug o nou parcel la un corp de proprietate ori se mrete ntinderea unei parcele. n cazul n care se unesc dou sau mai multe parcele ntr-o singur parcel, acestea trebuie s fie situate una lng alta. Dezlipirea reprezint operaiunea prin care un corp funciar sau o parcel devin mai mici, prin desprinderea unei parcele de la corpul funciar sau mprirea unei parcele n mai multe pri independente. Astfel, corpul de proprietate se modific i prin dezlipiri, dac se desparte o parcel de un corp sau se micoreaz ntinderea unei parcele.

III. Cuprinsul crii funciare. Cartea funciar este alctuit din titlu (compus din numrul ei i denumirea localitii n care este situat imobilul) i din trei pri. Titlul crii funciare al parcelei pe care s-au constituit drepturi de superficie sau concesiune va cuprinde i meniunea acestui drept. Foile crii funciare se numeroteaz pe fiecare localitate, ncepnd cu numrul 1 pn la ultimul numr necesar, fr separare pe ani. Cnd se d urmtorul numr, se are n vedere ultimul numr dat crii funciare de pe lista ce se ine pentru fiecare localitate. Potrivit art, 19 din Legea nr. 7/1996 cartea funciar are 3 pri. Partea I, denumit i Foaia de avere, cuprinde:
41

a) descrierea imobilului cu indicarea numrului de ordine (adic I+1...) i a numrului cadastral dat parcelei (de exemplu: 100, dup planul de identificare a imobilelor). Fiecare imobil are un numr cadastral. Dac intervin dezmembrri sau alipiri de parcele, imobilul poate avea mai multe numere cadastrale, dar sub acelai numr de ordine; b) suprafaa terenului, categoria de folosin i, dup caz, construciile; c) amplasamentul i vecintile. Meniunile privind terenul i categoria de folosin sunt cele uzitate n lucrrile de cadastru ca, de exemplu: teren cu construcii (care se descriu, de exemplu: cas, parter i etaj din crmid, grajd i ur etc); terenuri agricole arabile, puni, fnee, vii i livezi etc; terenuri neagricole (pduri, plantaii forestiere, terenuri cu ape i stuf etc); terenuri neproductive (drumuri, ci ferate, aerodromuri, construcii industriale etc). Suprafaa terenului se exprim n unitile de msur legale actuale: ha, mp, n care se vor transforma denumirile anterioare: jugre, stnjeni, pogoane, prjini, ocoale etc. n localizarea amplasamentului se aplic repere de la cea mai larg modalitate de situare, la cea mai detaliat, respectiv strada i numrul. Indicarea vecintilor este necesar ndeosebi n regiunile care nu au avut cri funciare. Partea a II-a, denumit i Foaia de proprietate, se refer la nscrierile privind dreptul de proprietate i documen tele pe care se ntemeiaz i are 4 rubrici: numrul curent, numele i prenumele proprietarului, operaiunea nregistrat i observaii. n antet se menioneaz num rul crii funciare, ca pe foaia I. a) Numele proprietarului se scrie n aa fel, nct s se elimine orice dubiu cu privire la identitatea acestuia. Dac este persoan fizic, se scrie numele, prenumele su i al prinilor i, cnd este cazul, i porecla, iar dac este persoan juridic, se scrie denumirea i sediul acesteia. b) Rubrica a doua cuprinde: - menionarea modalitilor de dobndire a proprietii certificate de acte juridice corespunztoare (vnzare-cumprare, donaie, schimb etc.) Aceste acte
42

juridice pot

fi autentice (notariale), sub semntur privat, hotrri

judectoreti, acte admi nistrative; - transmiterea proprietii, modificarea sau stingerea dreptului asupra ntregului corp de proprietate sub forma proprietii exclusive, comune n devlmie sau indivize; - servituile stabilite n favoarea imobilului ; - faptele juridice care determin apariia, modificarea sau stingerea drepturilor reale, drepturile personale sau alte raporturi juridice, aciunile referitoare la proprietate ; - orice ndreptri sau nsemnri cu referire la titlu, partea crii funciare. Partea a III-a, denumit i Foaia de sarcini, se refer la: a) dezmernbrmintele dreptului de proprietate: uzufruct, uz, abitaie, concesiune, servituile n defavoarea imobilului, superficie i sarcini (ipoteci, privilegii). Superficia se nscrie asupra parcelei sau, dup caz, asupra ntregului corp de proprietate; b) faptele juridice, drepturile personale, precum i aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte; c) urmririle imobiliare (sechestrul) sau a veniturilor imobilului; d) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n aceast parte. Aceast parte a crii funciare cuprinde trei rubrici: numrul curent, cuprinsul (inclusiv valoarea) i observaii, iar n antet se menioneaz cele nscrise pe celelalte foi. IV. Principiile fundamentale ale crilor funciare. La baza regimului juridic al crilor funciare stau anumite reguli fundamentale, cu valoare de principii. Cele mai multe dintre aceste principii, instituite prin Decretul-lege nr. 115/1938, au fost pstrate i de Legea nr. 7/1996. 1) Principiul consensului. Potrivit regulilor dreptului civil, constituirea, modificarea, transmiterea sau stingerea drepturilor reale are loc prin declaraia
43

I sau a II-a a

de voin a titularului dreptului i, respectiv, prin acordul dintre acesta i cel n favoarea cruia se constituie sau se strmut dreptul. Decretul-lege nr. terea i stingerea acord de mntului asemenea, drepturile 115/1938 reproducea dispoziiile Codului civil referitoare la valabilitatea

conveniilor prevznd c pentru constituirea, transmi voin ntre cel care d i cel care primete dreptul. De

drepturilor reale n regim de carte funciar este necesar s existe un reale nu se pot radia din cartea funciar, dect fie n temeiul consim

de radiere exprimat de titularul dreptului, fie prin moartea titularului sau mplinirea termenului artat n nscrierea respectiv, dar radierea nu va afecta drepturile constituite n favoarea terelor persoane. Potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate i a celorlalte drepturi reale se face pe baza actului prin care acestea s-au constituit ori s-au transmis, n mod valabil. Aceste din urm dispoziii legale nu trebuie s ne duc la concluzia greit potrivit creia la baza regimului juridic al noilor cri funciare nu se mai afl principiul consensului, ntruct nsui actul de constituire sau transmitere a drepturilor repre-zint, totodat, consimmntul dreptului real imobiliar transmis. reale imobiliare reprezint un acord de vo-in al prilor acelui act juridic. Acest acord de voin al prilor actului juridic lor implicit la nscrierea n cartea funciar a

De altfel, nsi Legea nr. 7/1996 prevede implicit, n art. 48 alin. (1), c registratorul este obligat s verifice ndeplinirea cerinelor de valabilitate a actului juridic pe baza cruia se solicit nscrierea n cartea funciar a dreptului real imobiliar, deci, inclusiv existena consimmntului prilor (n msura n care aceasta este posibil). De la principiul consensului, se prevd urmtoarele care exprim consimmntul titularului la stingerea lui; - radierea nscrierii drepturilor care se sting la mplinirea termenului menionat n nscriere; - radierea drepturilor viagere care se sting prin moartea titularului lor;
44

excepii:

- radierea nscrierii unui drept real imobiliar se va face n temeiul actului

- nscrierea autoritate.

sau

radierea

drepturilor

reale

imobiliare

pe

baza

hotrrii judectoreti definitive i irevocabile sau a actului administrativ de

Prin decizia administrativ nu poate fi silit nimeni s-i

nstrineze Ct

dreptul, dar se poate dispune nscrierea unei ipoteci n favoarea statului.

privete hotrrile judectoreti, acestea nu exclud acordul de voin dintre titularul iniial i cel subsecvent, ci sunt urmarea unei nenelegeri intervenite ntre acetia dup ce s-a realizat acordul de voin, ns nainte de intabularea dreptului n favoarea dobnditorului. Acesta, dac proprietarul iniial refuz s-i pun la dispoziie actele necesare pentru intabulare, se va adresa instanei judectoreti printr-o aciune n prestaie tabular. Acordul de voin dintre pri trebuie s ndeplineasc toate condiiile de fond i de form necesare pentru tipul de act juridic ncheiat, iar nscrierile efectuate fr respectarea acestor cerine nu vor fi valabile. n doctrin s-au mai evideniat i alte situaii n care se vor opera modificri de carte funciar mpotriva titularului dreptului, deci fr consimmntul acestuia, n temeiul unor hotrri judectoreti pronunate n anumite litigii. Astfel, dac titularul dreptului de uzufruct comite abuzuri n exercitarea acestui drept i ntre el i proprietarul imobilului se va nate un litigiu, iar dac instana va admite aciunea promovat de proprietar, va dispune prin hotrre judectoreasc radierea dreptului de uzufruct, chiar dac uzufructuarul s-ar opune. De asemenea, s-a artat c, potrivit art. 22 i 23 din Legea nr. 7/1996, nscrierile n cartea funciar se pot face, de regul, numai cu consimmntul titularului dreptului real, renunndu-se, deci, la principiul consensului. Aceste prevederi legale au urmtorul coninut: a) Art. 22 din Legea nr. 7/1996 prevede c nscrierea unui drept n cartea funciar se poate face numai mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii, era nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut, sau mpotriva aceluia care, nainte de a fi nscris, i-a grevat dreptul, dac amndounscrierile se cer deodat.
45

b) Art. 23 din Legea nr. 7/1996 dispune c, dac mai multe persoane i-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar nscrierile nu s-au fcut, cel din urm ndreptit va putea cere nscrierea dobndirilor succesive o dat cu aceea a dreptului su, dovedind prin nscrisuri originale ntreg irul actelor juridice pe care se ntemeiaz nscrierile". Din examinarea acestor dispoziii legale reiese c nscrierea n cartea funciar a unui drept real constituit sau transmis, n mod valabil, se face indiferent de consimmntul titularului dreptului tabular, nscrierea fcndu-se chiar mpotriva acestuia. Aceasta nu nseamn, ns c proprietarul tabular nu a consimit, n mod tacit, la nscrierea n cartea funciar a dreptului real imobiliar n favoarea dobnditorului o dat cu exprimarea consimmntului su la ncheierea actului juridic translativ sau constitutiv de drept. 2) Principiul opozabilitii drepturilor reale nscrise n cartea funciar. Potrivit art. 25 din Legea nr. 7/1996, nscrierile n cartea opozabilitate fa de teri. Prin excepie, potrivit art. 26 din Legea nr. 7/1996, dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr nscrierea n cartea funciar, cnd sunt dobndite prin urmtoarele moduri: - succesiune; - accesiune; - vnzare silit; - uzucapiune; - expropriere; - hotrri judectoreti;
-

funciar au rol de publicitate i

efectul legii, ca de exemplu, mproprietrirea.

i n aceste cazuri, drepturile reale imobiliare trebuie nscrise, n prealabil, n cartea funciar, dac titularul lor nelege s dispun de ele. De la principiul opozabilitii nscrierilor n cartea funciar exist anumite excepii . Astfel, efectul de opozabilitate al inoperant cu referire la:
46

nscrierilor din cartea funciar este

- suprafaa terenului, destinaia, categoria de folosin, valoarea sau alte aseme nea aspecte; - restriciile aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecintate, expropriere sau prin prevederile legale privind protecia ecologic, sistematizarea localit ilor etc. Din aceste dispoziii legale rezult, de exemplu, c dreptul asupra unui imobil cu o suprafa mai mare dect cea nscris n cartea funciar este ntru totul valabil, dup cum dreptul statului dobndit prin expropriere pentru cauz de utilitate public nu mai poate fi contestat de nici o persoan, chiar dac ar putea opune un drept al su nscris n cartea funciar (de exemplu, o promisiune de nstrinare a imobilului n favoarea sa). 3) Principiul publicitii . Opozabilitatea drepturilor reale imobiliare poate fi asigurat numai prin publicitatea operaiunilor juridice privitoare la aceste drepturi. Conform principiului publicitii toate operaiunile prin care se constituie, transmit, modific sau sting drepturile reale imobiliare trebuie nscrise n cartea funciar, pentru a deveni opozabile terilor i pentru ca titularii drepturilor reale tabulare s poat dispune de ele. Legea nr. 7/1996 instituie, n art. 30, dou prezumii legale n domeniul crilor funciare: a) Un drept real nscris n favoarea unei persoane creeaz prezumia c dreptul exist n folosul ei; b) Dac un drept real s-a radiat din cartea funciar, se presupune c acest drept nu exist. Aceste prezumii instituite de legile crilor funciare au fost mprumutate din Codul civil german potrivit cruia: Dac un drept este nscris n favoarea unei persoane, se presupune c acelei persoane i se cuvine acel drept. Dac n cartea funciar un drept este radiat, se presupune c acel drept nu mai exist." (art. 891 i 892 din acest cod). Deci, n virtutea principiului publicitii, se consider c ntreg cuprinsul crii funciare este exact, fiind n concordan cu situaia juridic real. Cu alte cuvinte, se prezum c starea tabular" corespunde strii de drept material. Ca s opereze aceast prezumie este necesar s existe, n realitate, concordan ntre
47

situaia juridic i starea tabular, deoarece persoana care i valorific dreptul nscris poate suporta consecinele rsturnrii acestei prezumii prin prezentarea unei situaii juridice reale diferite de cea din cartea funciar. Astfel, cuprinsul crii funciare poate fi invocat de orice persoan interesat, avnd fora probant a prezumiei legale relative care opereaz pn la proba contrar. Pentru opozabilitatea dreptului real tabular nu este nevoie de o alt prob pentru valabilitatea nscrierii formale, ci numai de dovada nscrierii. Dac printr-o nscriere simultan sau subsecvent s-a adus vreo restricie dreptului real, de exemplu, interdicia de nstrinare i grevare, aceasta se va considera alturat dreptului real. n ce privete terii de bun-credin care au dobndit drepturi bazndu-se pe o stare tabular, prezumia c aceasta corespunde realitii devine absolut i exclude proba contrar. Astfel, dac o persoan i-a nscris ipoteca asupra unui imobil, iar proprietarul l nstrineaz, dreptul de ipotec rmne neatins i va greva n continuare imobilul. O limitare a principiului publicitii (i a prezumiilor) o constituie practica judectoreasc, ntruct dei instanele nu vor putea contesta starea tabular i concordana acesteia cu situaia juridic real, au totui drept de apreciere ori de cte ori intervine un litigiu i poate fi pus n discuie buna-credin. Prezumiile opereaz n privina tuturor drepturilor reale imobiliare susceptibile de n-scriere n cartea funciar, precum i n cazul faptelor i raporturilor juridice care se pot nscrie. Potrivit art. 31 din Legea nr. 7/1996 , cuprinsul crii funciare se consider exact numai n folosul aceluia care a dobndit un drept real cu bun-credin prin act juridic cu titlu legal, dac n momentul dobndirii dreptului n-a fost notat n cartea funciar vreo aciune care s conteste cuprinsul ei, sau dac din titlul transmitorului i din cuprinsul crii funciare nu reiese vreo neconcordan ntre aceasta i situaia juridic real. Terul de bun-credin care a dobndit cu titlu oneros nu se poate, totui, prevala de prezumia instituit de art. 31 din lege, dac a obinut dreptul n mod ilegal sau dac a ignorat anumite restricii impuse de lege, chiar dac acestea nu erau nscrise n cartea funciar.
48

De asemenea, nu se pot dobndi drepturi care erau stinse anterior dobndirii, chiar dac radierea din cartea funciar a fost omis. Cu toate acestea, partea lezat va putea ataca n justiie actul vicios numai nuntrul termenului de prescripie, cu excepia nulitii absolute, care este imprescriptibil i poate fi pornit mpotriva dobnditorului nemijlocit oricnd. n doctrin, principiul publicitii este neles sub dou aspecte i anume acela al publicitii materiale, la care ne-am referit mai sus, precum i al publicitii formale, prevzut de art. 41 din Legea nr. 7/1996. Acest din urm aspect vizeaz faptul c orice persoan va putea cerceta cartea funciar i celelalte evidene care alctuiesc registrul cadastral de publicitate imobiliar, cu excepia evidenelor care privesc sigurana naional. De asemenea, titularilor de drepturi li se vor elibera, la cerere, extrase, certificate sau copii legalizate de pe crile funciare, cu plata taxelor legale. Noiunea orice persoan " la care se refer art. 41 din Legea nr. 7/1996 trebuie neleas ntr sensul c interesate de cunoaterea strii tabulare pot fi i alte persoane dect titularii drepturilor reale nscrise n cartea funciar. De altfel, terii, ca poteniali subdobnditori, pot lua cunotin de situaia juridic a unui imobil consultnd, n primul rnd, cartea funciar. Altfel, ei nu ar putea invoca buna-credin ntr-un eventual litigiu avnd ca obiect anularea sau nulitatea titlului vnztorului i, pe cale de consecin, caducitatea propriului lor titlu. Legea prevede ns c cercetarea crilor funciare i a registrelor de carte funciar poate fi fcut de ctre cei interesai numai sub supravegherea conductorului de carte funciar sau a arhivarului. Din motive de siguran a evidenei de carte funciar, legea prevede c nici o autoritate nu va putea cere oficiului de cadastru i publicitate imobiliar trimiterea originalului crii funciare sau a planurilor de identificare a imobilelor. n cazul atacrii unei nscrieri efectuate n cartea funciar, instana judectoreasc va putea cere mapa nscrisurilor care au stat la baza nscrierii
49

atacate. 4) Principiul legalitii. ntlnit n doctrin i sub numele de principiul neutralitii, principiul legalitii este acea regul care oblig oficiul de cadastru i publicitate imobiliar s se supun numai legii n soluionarea cererilor, pstrndu-i neutralitatea fa de actele juridice ncheiate de pri, acte a cror legalitate este inut s o verifice. Nu se vor putea opera nscrieri n cartea funciar dac acestea se solicit n temeiul unor acte nelegale. Legea nr. 7/1996 determin procedura pe care trebuie s o urmeze oficiul de cadastru i publicitate imobiliar de la nregistrarea cererii i pn la soluionarea acesteia. Pe cerere se va face meniune despre existena sau inexistena vreunei cauze de mpiedicare a nscrierii. 5) Principiul specialitii. Conform acestei reguli fundamentale, fiecare operaiune n cartea funciar trebuie s fie precis determinat prin descrierea nsuirilor caracteristice ale fiecrui imobil, astfel nct s poat fi deosebit de altul. Detaliile trebuie s se refere att la aspectele tehnice i fizice, ct i la situaia juridic, la subiectele de drept titulare ale drepturilor tabulare. nscrierile drepturilor tabulare trebuie s se refere la corpul de proprietate i la parcelele care intr n alctuirea acestuia. De asemenea, se va indica, atunci cnd exist o proprietate indiviz, partea indiviz a fiecrui proprietar. Este necesar o individualizare exact i atunci cnd este vorba de proprietate pe etaje ori pe apartamente. Drepturile de uzufruct, uz, abitaie sau servitute se pot nscrie i numai asupra unei parcele din corpul funciar, dar trebuie ataat o schi din care s reias care anume dintre parcele. Aceasta spre deosebire de ipoteca nscris pentru o anumit sum determinat care trebuie s greveze ntregul corp funciar. 6) Principiul prioritii sau al rangului serial. nscrierile n cartea funciar i produc efectele de la data nregistrrii cererii, dup cum reiese din art. 47 alin. (3) i (4) din Legea nr. 7/1996. Ordinea nregistrrilor va statornici rangul, dac cererile respective au fost ncuviinate. Rangul nscrierii este determinat de dat i de ora nscrierii.
50

Dac mai multe cereri au fost depuse deodat la acelai birou de carte funciar, drepturile de ipotec i privilegiile vor avea acelai rang, iar celelalte drepluri reale principale, intrnd n concuren, vor primi provizoriu rang egal, urmnd ca prin judecat s se hotrasc asupra rangului i asupra radierii nscrierii nevalabile. Instana va hotr care drept va fi nscris mai nti, n funcie de data ncheierii actelor juridice de dobndire a drepturilor de proprietate sau a altor drepturi reale principale. Dac mai multe cereri sunt prezentate prin acelai curier sau primite prin pot n aceeai zi, acestea sunt considerate ca fiind prezentate simultan i vor fi nregistrate cu aceeai dat i aceeai or. Potrivit art. 28 din Legea nr. 7/1996, dobnditorul anterior al dreptului de proprietate sau al altui drept real asupra unui imobil printr-un act juridic poate cere instanei judectoreti s acorde nscrierii sale rang preferenial fa de nscrierea efectuat de un dobnditor ulterior cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credin la data ncheierii actului, dac actele au acelai obiect i provin de la acelai autor. Dac dobnditorul ulterior a fost de bun-credin i a dobndit cu titlu oneros, dobnditorul anterior, care i-a nscris mai n urm dreptul n cartea funciar, nu va putea obine un rang preferenial al nscrierii sale. Dimpotriv, se va menine nscrierea n cartea funciar a dreptului dobnditorului ulterior care va putea cere radierea nscrierii efectuat mai n urm a dreptului dobnditorului mai nainte, fcndu-se aplicarea principiului anterior. n condiii egale (bun-credin i titlu oneros), va avea for juridic mai mare nscrierea efectuat prior tempore, potior jure". Potrivit legii, dobnditorul ulterior este considerat de bun-credin dac sunt ntrunite cumulativ urmtoarele condiii: a) dreptul dobndit s fi fost nscris n cartea funciar n favoarea transmitorului n momentul achiziionrii de ctre subdobnditor;
b)

dreptul s fi fost dobndit prin act juridic cu titlu oneros; c) n momentul dobndirii dreptului s nu fi fost nscris n cartea
51

funciar vreo aciune prin care se contest cuprinsul ei; d) dobnditorul s nu fi cunoscut, pe alt cale, anterior sau n momentul dobndirii dreptului, aceast inexactitate din cuprinsul crii funciare. Buna-credin nu trebuie dovedit de ctre noul dobnditor ntruct aceasta se prezum (bona fides presumitur). Deci, dac sunt ndeplinite aceste condiii legale, buna-credin a noului dobnditor subzist, ns orice persoan interesat poate face proba contrar. n concluzie, prin aceste dispoziii legale sunt ocrotite drepturile reale imobiliare dobndite cu titlu oneros i cu bun-credin. nregistrarea cererii la biroul de carte funciar confer nscrierii rangul serial, dar mai muli creditori ipotecari, de exemplu, pot s-i cedeze unul altuia rangul, fr consimmntul proprietarului tabular al bunului grevat. Pentru a-i ceda rangul este necesar o convenie n acest sens, ncheiat n form scris. Efectul conveniei este acela c ipoteca ulterioar va lua locul unei alte ipoteci, nscris anterior. De asemenea, rangul poate fi convenia prilor numai pentru ipoteci. Cu alte cuvinte, o astfel de nu poate fi valabil n cazul altor drepturi tabulare. 7) Principiul oficialitii. Oficiul de cadastru i publicitate imobiliar este obligat i mputernicit s verifice, din oficiu, lega baza crora se solicit nscrierea n cartea funciar. tuturor nscrierilor operate n cartea funciar. Se va cerceta, n primul rnd, dac persoana care a introdus cererea are calitatea de a solicita nscrierea i dac are capacitatea de a dispune asupra dreptului n discuie. Apoi se verific dac actul juridic ndeplinete condiiile de form i de fond necesare pentru operaiunea juridic ncheiat, s nu lege i s conin acordul de voin dintre cuprind clauze interzise de litatea cererii i a actelor n Aceast verificare efectuat i precizie n privina schimbat prin convenie

din oficiu are menirea de a asigura o mai mare siguran

nstrintor i dobnditor, materializat n actul juridic prezentat judectorului

52

de carte funciar. Dac registratorul, dup verificare, admite cererea, va trebui s efectuareze din oficiu nscrieriea n cartea funciar. Dac se constat c cererea de nscriere n cartea funciar nu ntrunete condiiile legale, aceasta se va respinge printr-o ncheiere motivat.

V. Categorii de nscrieri n cartea funciar. Potrivit legislaiei n materie, exist trei feluri de nscrieri n cartea funciar i anume: intabularea, nscrierea provizorie i notarea. a) Intabularea este acea nscriere cu caracter definitiv a unui drept real imobiliar n cartea funciar, pe baza actului prin care s-a constituit ori s-a transmis n mod valabil acel drept. Aadar, sunt supuse intabulrii drepturile reale imobiliare ce fac obiectul actelor juridice cu titlu definitiv. Dac potrivit Decretului-lege nr. 115/1938, intabularea avea i efect constitutiv de drept, n sensul c dreptul real imobiliar lua natere din momentul intabuirii lui n cartea funciar, dimpotriv, n conformitate cu art. 25 din Legea nr. 7/1996, toate nscrierile efectuate n cartea funciar, inclusiv intabularea, produc numai dou efecte: - opozabilitate fa de teri de la data nregistrrii cererii de nscriere; - determinarea rangului nscrierii n ordinea nregistrrii cererii de nscriere. Potrivit art. 26 alin. (3) din Legea nr. 7/ 1996 titularii drepturilor reale imobiliare nu vor putea dispune de ele dect cu condiia nscrierii prealabile a acestor drepturi n cartea funciar. n consecin, transmiterea drepturilor imobiliare fr respectarea acestei condiii legale atrage inopozabilitatea drepturilor, astfel dobndite, fa de teri. Aceast condiie prealabil pentru opozabilitatea drepturilor reale imobiliare fa de teri este obligatorie i n cazul statului. b) nscrierea provizorie, dup cum rezult din nsi denumirea sa, asigur numai anumite drepturi provizorii care, dac ndeplinesc cerinele prevzute de lege, se pot consolida sau justifica, iar prin justificare se vor asigura drepturi ca i cele realizate prin intabulare. Potrivit art. 29 din Legea nr. 7/1996, nscrierea provizorie n cartea
53

funciar se poate solicita n urmtoarele cazuri: a) cnd dreptul real ce se cere a fi nscris este afectat de o condiie suspensiv; b) cnd se solicit intabularea unui drept real n temeiul unei hotrri judectoreti ce nu a rmas irevocabil; c) dac se dobndete un drept tabular care, anterior, a fost nscris provizoriu; d) dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori privilegiul imobiliar; e) dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care nu aduc ns atingere fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu fundamenteaz noi capete de cerere. nscrierea provizorie are ca efect asigurarea rangului serial al opozabilitii fa de teri a drepturilor nscrise n cartea funciar. Astfel, potrivit art. 29 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, nscrierea provizorie devine opozabil terilor cu rangul determinat de cererea de nscriere, sub condiia i n msura justificrii ei. Justificarea unei nscrieri provizorii i ntinde efectul asupra tuturor nscrierilor care s-au fcut condiionat de justificarea ei. n mod corespunztor, nejustificarea unei nscrieri provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei i a tuturor nscrierilor care s-au fcut condiionat de justificarea acesteia. n concret, dac s-a realizat condiia suspensiv i dreptul real imobiliar a devenit pur i simplu sau dac hotrrea judectoreasc prin care s-a constituit sau s-a recunoscut un asemenea drept a rmas definitiv i irevocabil, nscrierea provizorie se va consolida i se va transforma ntr-o veritabil intabulare opozabil terilor. Dac n perioada cuprins ntre momentul nscrierii provizorii i pn n momentul justificrii ei, dreptul real imobiliar a fost va consolida i nscrierea provizorie a justificarea nscrierii provizorii a transmis unei alte persoane, se dreptului transmitorului. n caz contrar, cele dou nscrieri provizorii vor fi radiate la cererea terilor interesai, ntruct nscrierile provizorii nu au caracter de opozabilitate
54

dreptului subdobnditorului, o dat cu

dect sub condiia justificrii lor, iar radierea nscrierii provizorii nejustificare a dreptului transmitorului atrage i radierea nscrierii provizorii a dreptului subdobnditorului, potrivit principiilor: accessorium sequitur principalem" resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis". c) Notarea este o nscriere provizorie n cartea funciar a altor raporturi juridice, a incapacitilor, drepturilor personale, aciunilor i cilor de atac n justiie, precum i a msurilor de indisponibilizare, n legtur cu imobilele din cartea funciar. Aadar, se vor putea nota n cartea funciar: 1) incapacitile totale sau pariale de exerciiu ale titularului dreptului real nscris; 2) instituirea curatelei; 3) modalitile juridice ce afecteaz dreptul nscris n cartea funciar (termenul i condiia); 4) artarea de raporturi juridice cu o alt persoan de natur s afecteze regimul juridic al bunului imobil; 5) artarea oricrei aciuni care d caracterul de drept litigios unui drept real nscris n cartea funciar ca, de exemplu: aciunea n prestaie tabular, aciunea de ieire din indiviziune, aciunea pentru desfiinarea sau desfacerea actului juridic pe paulian etc; 6) artarea aciunii pentru anularea hotrrii declarative de moarte a titularului dreptului real nscris n cartea funciar; 7) artarea situaiilor cnd se face urmrirea silit a imobilelor; 8) interdicia de nstrinare sau grevare a imobilelor, precum i modalitile interdiciei de nstrinare sau grevare; 9) contractul de locaiune sau cesiunea de venituri, dac au fost
55

baza cruia s-a nscris dreptul real n cartea nscrierilor din cartea funciar, aciunea

funciar, aciunea n rectificarea

ncheiate pe o durat mai mare de 3 ani; 10) promisiunea stabilit prin convenie de a ncheia un contract de nstrinare cu privire la bunul imobil; 11) sechestrul asigurtor i judiciar; 12) schimbarea rangului unei ipoteci; 13) atacarea ncheierii de nscriere n cartea funciar cu apel i recurs; 14) sentina declarativ de faliment; 15) lucrrile de expropriere a imobilului. Aceast enumerare are caracter exemplificativ, putndu-se nota n cartea funciar orice alte fapte, drepturi personale sau aciuni a cror notare este permis de lege. Efectul notrii este acela de informare a terelor persoane, ceea ce nseamn c n cartea funciar. n caz contrar, persoanele care au dobndit, prin act juridic cu titlu oneros, drepturi reale imobiliare nscrise n cartea funciar sunt considerate dobnditori de bun-credin i i pstreaz drepturile astfel dobndit proprietate al transmitorului a fost ulterior desfiinat. e, chiar dac titlul de raporturile juridice, situaiile i drepturile personale, fi opozabile terilor numai dac au fost notate precum i aciunile n justiie vor

56