DREPT FUNCIAR ŞI PUBLICITATE IMOBILIARĂ.

I. 1. Introducere
2. Obiectivele cursului.
3. Competenţe conferite.
4. Structura cursului.
II . Unitatea de învăţare nr.1
1 Noţiunea, obiectul şi izvoarele dreptului funciar
2.Fondul funciar al României. Principalele categorii de terenuri.
3. Bibliografie .
III . Unitatea de învăţare nr.2
1. Introducere.
2. Generalităţi.
3. Prezentarea instituţiei cadastrului.
4.Istoricul şi evoluţia cadastrului în România.
5.Bibliografie.
IV. Unitatea de învăţare nr. 3
1.Importanţa şi sarcinile cadastrului.
2.Competenţa cadastrului funciar la stabilirea graniţelor proprietăţii.
3.Părţile şi conţinutul cadastrului.
4.Bibliografie.
V. Unitatea de învăţare nr. 4
1.Realizarea ,întreţinerea şi avizarea lucrărilor de cadastru.
2. Funcţiile cadastrului- enumerare.
3. Componentele cadastrului.
4.Bazele cadastrului general.
5.Funcţia tehnică a cadastrului.
6. Funcţia economică a cadastrului.
7. Bibliografie.
VI. Unitatea de învăţare nr. 5
1. Sisteme de publicitate în România.
2. Prezentarea celor 2 sisteme de publicitate.
8. Bibliografie.
VII. Unitatea de învăţare nr. 6
1.Organizarea şi funcţionarea cărţilor funciare.
2. Funcţiunile cărţii funciare.
3. Obiectul cărţilor funciare.
4. Principiile cărţilor funciare.
5. Înscrierile în cartea funciară.
6. Conducerea şi organizarea activităţii de carte funciară.
7. Bibliografie.
VIII. Unitatea de învatare nr.7
1. Proceduri de lucru în materie de carte funciară
2. Organizarea şi funcţionarea birourilor de carte funciară.
3. Procedura de înscriere în cartea funciară.
4. Condiţiile admisibilităţii cererii de înscriere în cartea funciară .
5. Bibliografie.
IX . Teme de lucru .

1
 I. INTRODUCERE.

Cursul intitulat “ Drept funciar şi publicitate imobiliară “ face o incursiune în

interesanta lume a cadastrului şi publicităţii imobiliare , abordând câteva dintre cele mai
importante noţiuni şi concepte. Scopul nobil al cărţilor funciare a fost şi este dificil de atins
în România , unde introducerea şi aplicarea noii legi a Cadastrului şi a publicităţii imobiliare
nr. 7/1996 au fost şi sunt marcate de turburenţe.
Problemele au continuat : conflictele dintre noua lege şi Decretul-Lege nr. 115/1938 au
făcut obiect de serioase analize în literatura de specialitate , după cum discuţii importante a
suscitat şi oportunitatea de lege ferenda a consacrării prin lege a efectului constitutiv sau
translativ de carte funciară .

Obiectivele cursului.

Cursul intitulat “ Drept funciar şi publicitate imobiliară “ are ca obiectiv principal

îmbogăţirea cunoştinţelor din sfera disciplinei drept, forma de învăţământ F.R. În acest sens,
la sfârşitul acestui curs, studenţii vor fi capabili să:
- însuşească cunoştinţele din domeniul cadastrului şi cărţilor funciare ;
- selecteze şi să aplice corect metodele şi principiile de bază în soluţionarea
problemelor practice şi a speţelor de publicitate imobiliară ;
- aplice cunoştinţele dobândite prin soluţionarea unui caz practic.

Competenţe conferite.

După parcurgerea cursului studentul va fi capabil :

- să explice terminologia juridică a cadastrului şi publicităţii imobiliare, să înţeleagă
sensurile proprii ale fiecărei categorii mai sus enunţate ;
- să rezume conţinutul şi semnificaţia instituţiilor tratate în curs ,
- să-şi coreleze cunoştinţele teoretice cu abilitatea de a le pune în practică , inclusiv
prin soluţionarea unor speţe privind aplicarea principiilor şi normelor cadastrului şi
publicităţii imobiliare.

Structura cursului

Cursul este structurat pe 7 unităţi de învăţare .

2
II. UNITATEA DE ÎNVĂŢARE NR. 1.

Încă de la apariţia vieţii pe pământ, toate fiinţele şi deci şi oamenii au fost, sunt şi vor fi
dependenţi de pământ. Pământul, prin natura sa, a constituit în decursul veacurilor obiect al
muncii şi în acelasi timp mijloc de producţie, diferit de toate celelalte, fiind limitat ca întindere,
de neînlocuit, stabil şi indestructibil. Întrucât nu poate spori după dorinţă, oamenii l-au
transformat, de timpuriu, într-un bun propriu a cărui valoare a crescut continuu. Ca obiect al
proprietăţii private a devenit o posibilitate de acumulare de capital, sursă sigură de investiţii şi
garant al creditului, întrucât, conform unei expresii populare : “pământul nu îl arde focul, nu îl
duce apa şi nu cere de mâncare “.
Construcţiile, la rândul lor, s-au extins şi s-au diversificat mai întâi ca locuinţe, dar şi ca
edificii social-culturale, industriale, instalaţii de transport, etc., ocupând o parte însemnată din
cele mai bune terenuri. Ca mijloace de mare valoare, menite să satisfacă nevoile omeneşti tot
mai pretenţioase, sunt şi ele limitate ca extindere, nemişcate, dar supuse, din păcate, unor
avarii sau distrugeri prin războaie, cutremure şi incendii.
Ca bunuri imobile, terenurile şi construcţiile, indiferent de mărime, de natură sau de
proprietate, s-a simţit nevoia înregistrării lor pentru stabilirea unor impozite şi taxe echitabile,
asigurarea dreptului de proprietate şi transmiterea acestuia, garantarea creditului etc. Realizarea
unei asemenea evidenţe pentru un anumit teritoriu administrativ presupune, în prezent,
executarea a două categorii de lucrări complexe, legate organic între ele :
 de cadastru, ce urmăresc atât determinări cantitative, prin măsurători specifice, cât şi
calitative asupra imobilelor, inclusiv evaluarea lor ;
 de publicitate imobiliară, respectiv înscrierea în registre publice a bunurilor
imobiliare precum şi a unor drepturi, acte şi fapte juridice legate de constituirea,
transmiterea sau stingerea acestor drepturi.
Necesitatea acestei activitati, ce are ca obiect terenurile si constructiile din intreaga tara ca
cele mai importante componente ale avutiei nationale, este evidenta si imerativa pentru noi.
Succesul reformelor , realizarea economiei de piata libera si concurentiala, consolidarea
structurilor democratice, organizarea societatii in ansamblul ei si stabilirea unor raporturi
sociale normale, presupune existenta unei evidente clare si eficiente asupra proprietatilor
funciare privind atit starea materiala (marime, calitatea) cit si cea juridica a imobilelor din
intregul fond funciar.
Actuala situaţie din ţara noastră este şi din acest punct de vedere, total nesatisfăcătoare:
evidenţele amintite sunt realizate in sisteme diferite, fără o bază materială unitară, incomplete
şi depăşite in raport cu standardele internationale .
Introducerea cadastrului, pentru eliminarea acestor lipsuri evidente, presupune însă eforturi
uriaşe, cu lucrări de anvergură, extinse pe teritoriul naţional, logistică modernă, performantă şi
personal cu înalta calificare pentru asigurarea unui randament superior şi recuperarea
întârzierilor nejustificate. În caz contrar, consecinţele pot deveni periculoase pentru toate
sectoarele economice şi sociale, inclusiv pentru alinierea şi încadrarea noastră în Comunitatea
Europeană.

1.1. Noţiunea, obiectul şi izvoarele dreptului funciar

1.1.1. Dreptul funciar sistematizează normele juridice referitoare la terenuri,

indiferent de caracterul acestor norme şi de izvoarele formale ale dreptului în care aceste
norme sunt cuprinse. Relaţiile sociale privitoare la terenuri există atât între particulari

3
(persoane fizice şi juridice de drept privat), cât şi între persoanele juridice de drept public,
ori între acestea şi particulari.
Definiţie. Dreptul funciar este acea ramură de drept ce cuprinde normele juridice care
reglementează relaţiile sociale născute în legătură cu folosinţa terenurilor de către deţinătorii
acestora, indiferent de forma de proprietate (proprietate publică sau particulară a statului,
proprietate privată), precum şi relaţiile sociale ce privesc organizarea şi evidenţa funciară, în
scopul folosirii raţionale şi integrale a tuturor terenurilor, potrivit destinaţiei lor.
1.1.2. Obiectul dreptului funciar. Obiectul dreptului funciar îl constituie, în principal,
relaţiile sociale legate de folosinţa pământului, oricare ar fi destinaţia terenurilor, forma de
proprietate sau persoana beneficiarului folosinţei funciare.
De asemenea, dreptul funciar mai reglementează şi o serie de relaţii funciare ce
privesc măsurile adoptate de către stat, în vederea realizării politicii sale funciare, adică a
organizării şi evidenţei funciare. În obiectul acestei ramuri se mai includ şi relaţiile de natură
funciară născute în legătură cu realizarea măsurilor privind folosirea deplină şi raţională a
tuturor suprafeţelor de pământ.
Aşadar, normele juridice ce alcătuiesc conţinutul dreptului funciar ca ramură de drept
se pot clasifica astfel:
- norme juridice care reglementează formele proprietăţii asupra terenurilor şi
regimul lor juridic;
- norme juridice care reglementează modul de exploatare a terenurilor în România;
- norme juridice care reglementează sistemul de evidenţă şi publicitate imobiliară;
- norme juridice care reglementează folosirea, protecţia şi ameliorarea terenurilor.

1.1.3. Izvoarele dreptului funciar. Prin izvor de drept funciar se înţelege forma de
exprimare a normelor juridice care reglementează relaţiile sociale de natură funciară, relaţii
ce constituie obiectul acestei ramuri de drept. Respectivele norme sunt cuprinse în diferite
acte normative edictate de organele de stat competente, şi anume: Constituţia României,
legile, decretele, ordonanţele, hotărârile Guvernului.
Constituţia României reprezintă cel mai important izvor al dreptului funciar, stabilind
cadrul juridic general al reglementării în domeniul proprietăţii, precum şi norme care
reglementează, în mod expres, anumite aspecte legate de proprietate, cum ar fi formele
proprietăţii în România, bunurile ce fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice, regimul
juridic al acestora, ocrotirea proprietăţii etc. (art. 44 şi art. 136).
Spre exemplu, art. 136, alin. (3) enumeră bunurile ce fac obiectul exclusiv al
proprietăţii publice: „bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu
4
potenţial energetic valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială, resursele
naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de
legea organică”. Acelaşi articol stabileşte, la alineatul (4), regimul juridic al bunurilor
proprietate publică, statuând că acestea sunt inalienabile, putând fi date în administrarea
regiilor autonome ori a instituţiilor publice, concesionate, închiriate sau date în folosinţă
gratuită instituţiilor de utilitate publică.
De asemenea, alin. (5) reglementează inviolabilitatea proprietăţii private, în condiţiile
legii organice.
O altă categorie a izvoarelor de drept funciar este cea a legilor, care pun în aplicare şi
detaliază normele constituţionale, stabilind reglementări proprii cu
caracter general sau special. Ca şi pentru dreptul civil, şi în domeniul dreptului funciar, legea
generală, de natură să stabilească dreptul comun în materie, o constituie Codul civil, adică,
începând cu data de 01.10.2011, noul Cod civil, respectiv Legea nr. 287/2009 privind Codul
civil, cu modificările aduse prin Legea de punere în aplicare (Legea nr. 71/2011) .
În privinţa legilor aplicabile în domeniul dreptului funciar, printre cele mai
importante acte normative se numără:
- Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, cu modificările şi completările
ulterioare;
- Legea nr. 215/2001 – legea administraţiei publice locale, cu modificările
ulterioare;
- Legea nr. 7/1996 – legea cadastrului şi publicităţii imobiliare, cu modificările
ulterioare;
- Legea nr. 138/2004 – legea îmbunătăţirilor funciare, cu modificările ulterioare;
- Legea nr. 107/1996 – legea apelor, cu modificările ulterioare;
- Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică, după cum a fost
redenumită prin Legea nr. 71/2011, pentru punerea în aplicare a Legii nr.
287/2009 privind Codul civil, cu modificările ulterioare;
- Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv
în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, cu modificările ulterioare,
republicată în M. Of. Nr.798/2sep. 2005;
- Legea nr. 46/2008 – Codul silvic, cu modificările şi completările ulterioare.
Ordonanţele Guvernului pot constitui izvoare ale dreptului funciar, în măsura în care
cuprind norme juridice care privesc această ramură de drept. În acest sens, menţionăm, cu
titlu de exemplu, O.U.G. nr. 54/2006, privind regimul contractelor de concesiune de bunuri
proprietate publică.

5
 În ceea ce priveşte hotărârile Guvernului, pentru dreptul funciar cea mai importantă
dintre acestea este H.G. nr. 890/2005, pentru aprobarea Regulamentului privind procedura de
constituire, atribuţiile şi funcţionarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate
privată asupra terenurilor, a modelului şi modului de atribuire a titlurilor de proprietate,
precum şi punerea în posesie a proprietarilor, cu modific[rile ulterioare.
De asemenea, şi decretele, ordinele şi instrucţiunile miniştrilor, precum şi actele
organelor administraţiei publice locale se pot încadra în categoria izvoarelor de drept funciar,
în funcţie de normele juridice pe care le conţin.
În literatura juridică se manifestă controverse în legătură cu acceptarea posibilităţii ca
obiceiul sau cutuma, jurisprudenţa sau doctrina să constituie izvoare de drept funciar.
Întrucât Constituţia României, în art. 44, alin. (7), dispune că „dreptul de proprietate
obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi,
precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin
proprietarului”, rezultă că obiceiul (cutuma) poate fi considerat izvor al acestei ramuri de
drept, doar în măsura în care există acte normative care fac referire la el.
În privinţa jurisprudenţei şi a doctrinei, deşi se recunoaşte rolul deosebit al acestora
în inspirarea elaborării dreptului, prin prisma analizării, soluţionării şi studiului amănunţit al
diferitelor situaţii juridice, se consideră, totuşi, că ele nu pot constitui izvoare de drept în
mod direct, întrucât sistemul nostru juridic nu permite, prin structura sa, acest lucru.

1.2. Fondul funciar al României. Principalele categorii de terenuri

1.2.1. Fondul funciar al României. Potrivit art. 1 din Legea nr. 18/1991, fondul
funciar al României este constituit din terenurile de orice fel, indiferent de destinaţie, de titlul
pe baza căruia sunt deţinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte, care aparţin
persoanelor fizice şi juridice şi se împart pe destinatii conform prevederilor legale, . Prin
“deţinători de terenuri” se înţeleg titularii dreptului de proprietate, persoane fizice sau
juridice, ai altor drepturi reale asupra terenurilor sau cei care, potrivit legii civile, au calitatea
de posesor ori deţinător precar.

Domeniul public poate fi de interes national, caz în care proprietatea asupra sa în

regim de drept public apartine statului, sau de interes local, caz în care proprietatea (de
asemenea în regim public) aparţine comunelor, oraşelor, municipiilor sau judeţelor.

Categoriile şi subcategoriile de folosinţă se determină pe baza constatărilor făcute la

teren şi a documentelor care atestă legalitatea modificărilor efectuate. Schimbările
intervenite în modul de folosinţă a fondului agricol datorate unor calamităţi naturale sunt
6
recunoscute şi înregistrate ca atare, fără solicitarea vreunui act, în măsura în care se constată
că terenurile respective nu mai pot avea categoriile de folosinţă iniţiale. În această situaţie s-
ar afla viile sau livezile distruse, terenurile cu alunecări care nu mai pot fi folosite ca arabil
etc.Serele se măsoară şi se înregistrează la categoria de folosinţă ”sere”.

Terenurile scoase temporar din circuitul agricol pentru executarea unor investiţii, se
înregistrează la categoria de folosinţă actuală neagricolă, urmând să se revină asupra acestei
înregistrări după redarea terenurilor în circuitul agricol, când se trec la categoriile de
folosinţă existente în teren.

Aşadar, fondul funciar al României coincide cu suprafaţa teritorială a României,

respectiv 237500 km2.
În funcţie de destinaţie, în conformitate cu art. 2 din legea fondului funciar, terenurile
ce alcătuiesc fondul funciar se clasifică în următoarele categorii:
a) terenuri cu destinaţie agricolă (TDA);
b) terenuri cu destinaţie forestieră(TDF):
- terenurile împădurite;
- terenurile destinate împăduririlor;
- terenurile neproductive (stâncării, bolovănişuri, râpe etc), dacă sunt cuprinse în
amenajamentele silvice;
c) terenuri aflate permanent sub ape(TDH):
- albiile minore ale cursurilor de apă;
- cuvetele lacurilor la nivelurile maxime de retenţie;
- fundul apelor maritime interioare şi al mării teritoriale;
d) terenuri din intravilan, aferente localităţilor urbane şi rurale, pe care sunt
amplasate construcţiile, alte amenajări ale localităţilor, inclusiv terenurile agricole
şi forestiere(TDI);
e) terenuri cu destinaţii speciale(TDS):
- terenurile folosite pentru transporturile rutiere, feroviare, navale şi aeriene, cu
construcţiile şi instalaţiile aferente;
- terenurile folosite pentru construcţii şi instalaţii hidrotehnice, termice, de
transport al energiei electrice şi gazelor naturale, de telecomunicaţii, pentru
exploatările miniere şi petroliere, cariere etc;
- terenurile folosite pentru nevoile de apărare;
- plajele, rezervaţiile, monumentele naturii, ansamblurile şi siturile arheologice şi
istorice şi altele asemenea.

7
 1.2.2. Terenurile cu destinaţie agricolă se clasifică astfel:
a) terenuri agricole productive;
b) terenuri cu vegetaţie forestieră care nu fac parte din amenajamentele silvice;
c) păşunile împădurite, cele ocupate cu construcţii şi instalaţii agrozootehnice;
d) amenajările piscicole şi de îmbunătăţiri funciare;
e) drumurile tehnologice şi de exploatare agricolă;
f) platformele şi spaţiile de depozitare care servesc nevoilor producţiei agricole;
g) terenurile neproductive care pot fi amenajate şi folosite pentru producţia agricolă.
În funcţie de modul de utilizare, terenurile agricole productive se clasifică după cum
urmează:
1) terenuri arabile;
2) vii;
3) livezi;
4) păşuni;
5) fâneţe.
1) Terenurile arabile sunt acele terenuri cultivate cu plante anuale sau perene şi care
se ară în fiecare an sau o dată la mai mulţi ani (2-6 ani). La rândul lor, terenurile arabile se
clasifică în următoaele subcategorii de folosinţă:
a) terenuri arabile propriu-zise, respectiv terenurile cultivate cu cereale, plante
tehnice, furaje sau aşa-numitele plante de câmp;
b) pajişti cultivate, adică păşuni şi fâneţe cultivate cu plante anuale sau cereale;
c) grădini de legume, adică terenuri amenajate, irigate sau neirigate, cultivate mai
ales cu tomate, castraveţi etc.; nu fac parte din această subcategorie, ci din cea a
terenurilor arabile propriu-zise, suprafeţele de teren din câmp cultivate cu legume;
d) sere, respectiv terenuri ocupate de construcţii special amenajate cu acoperişuri şi
pereţi laterali din sticlă sau alte elemente transparente, destinate cultivării forţate în
tot timpul anului a legumelor şi florilor, prin crearea unor condiţii climatice artificiale
favorabile;
e) solarii, adică terenuri ocupate de construcţii uşoare, alcătuite dintr-un schelet de
susţinere acoperit cu folii de polietilenă şi constituind spaţii protejate pentru
cultivarea legumelor timpurii;
f) orezării, respectiv terenuri irigate şi amenajate special pentru cultivarea orezului,
acoperite cu apă de adâncimi diferite o anumită perioadă de timp, în scopul cultivării
legumelor timpurii;
g) căpşunării – terenuri plantate cu căpşuni;
8
 h) alte culturi perene – de regulă terenuri arabile pe care s-au efectuat plantaţii
intensive de dud, folosite exclusiv pentru sericicultură.
2) Viile cuprind terenurile plantate cu viţă-de-vie, pepinierele viticole şi plantaţiile de
hamei. Aceste terenuri se clasifică în patru subcategorii de folosinţă:
a) vii nobile – terenuri plantate cu vii altoite sau viţă-de-vie indigenă pe rădăcini
proprii;
b) vii hibride – terenuri plantate cu viţă-de-vie rezistentă la filoxeră, dar cu însuşiri
tehnologice şi economice scăzute, în comparaţie cu viile nobile
c) pepiniere viticole – terenuri special amenajate şi organizate pentru producerea
materialului viticol.
d) plantaţii de hamei – terenuri pe care se plantează hameiul folosit la fabricarea
berii.
3) Livezile cuprind terenurile plantate cu pomi fructiferi, duzi şi cele ocupate de
pepinierele pomicole şi au următoarele subcategorii de folosinţă:
a) livezi clasice – terenuri cultivate cu pomi fructiferi în diferite sisteme de cultură
tradiţională (livezi înierbate, livezi în culturi intercalate, livezi în sistem
agropomicol);
b) livezi intensive şi superintensive – livezi amenajate având o mare şi foarte mare
densitate (de 2500 până la 10000 pomi la hectar);
c) arbuşti fructiferi – suprafeţe de teren ocupate cu plantaţii de coacăz, zmeur, afin
etc.;
d) pepiniere pomicole – terenuri destinate şi folosite efectiv pentru producerea
materialului săditor pomicol;
e) plantaţii de duzi – terenuri pe care s-au plantat duzi în cantităţi masive, în scopul
folosirii lemnului şi a fructelor.
4) Păşunile sunt terenuri înierbate pe cate naturală şi folosite pentru păşunatul
animalelor. În funcţie de starea lor, păşunile se clasifică în următoarele subcategorii de
folosinţă:
a) păşuni curate, care sunt lipsite de vegetaţie forestieră;
b) păşuni împădurite, care, în afară de vegetaţie ierboasă, au şi o vegetaţie
arborescentă, rămânând, însă, terenuri cu destinaţie agricolă şi nu silvică;
c) păşuni cu pomi fructiferi – păşuni parţial plantate, de regulă în vederea combaterii
eroziunii solului, cu pomi şi arbuşti fructiferi, precum şi păşuni provenite din livezi
intrate în declin, dacă producţia de bază este masa verde.

9
 5) Fâneţele sunt terenuri înierbate pe cale naturală, ale căror ierburi sunt cosite pentru
a fi folosite la hrana animalelor sub formă de masă verde sau fân. Fâneţele se clasifică în
următoarele subcategorii de folosinţă:
a) fâneţe curate;
b) fâneţe împădurite;
c) fâneţe cu pomi fructiferi.
Clasificarea acestora este de natură să faciliteze identificarea terenurilor în sistemul
informaţional.
BIBLIOGRAFIE

- Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, cu modificările şi completările ulterioare;

- Legea nr. 138/2004 – legea îmbunătăţirilor funciare, cu modificările ulterioare;
-Legea nr. 107/1996 – legea apelor, cu modificările ulterioare
- Legea nr. 46/2008 – Codul silvic, cu modificările şi completările ulterioare.

III. UNITATEA DE ÎNVĂŢARE NR. 2.

INTRODUCERE

I. Consideraţii generale asupra disciplinei “ Drept funciar şi publicitate imobiliară “.

Noţiunea şi importanţa disciplinei.

Prezentarea celor două instituţii: Dreptul funciar şi cadastral, publicitatea imobiliară

Generalităţi

Dreptul funciar şi cadastral este o ramură de drept constituită din norme juridice ce
reglementează raporturile sociale de evidenţă, folosinţă şi protecţie a pământului de
îmbunătăţire şi restabilire a fertilităţii solului, de apărare a drepturilor şi intereselor ale
subiecţilor relaţiilor funciare şi cadastrale.
Cadastrul şi cartea funciară formează un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă
tehnică, economică şi juridică, de importanţă naţională, a tuturor imobilelor de pe întregul
teritoriu al ţării.
Cadastrul realizează identificarea, măsurarea, descrierea şi înregistrarea imobilelor
în documentele cadastrale şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale.
. Cadastrul se organizează la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale: comună,
oraş, municipiu, pe sectoare cadastrale. Sectorul cadastral este unitatea de suprafaţă
delimitată de elemente liniare stabile în timp - şosele, ape, canale, diguri, căi ferate etc .
Cadastrul urmăreşte, conform funcţiilor cunoscute, identificarea, inventarierea,
descrierea şi reprezentarea pe planuri şi harţi a imobilelor — terenuri şi construcţii — din
fondul funciar al tării, inclusiv evaluarea lor. In acest scop sunt necesare lucrări complexe,
legate de obţinerea planurilor cadastrale, de bonitarea şi evaluarea terenurilor şi
construcţiilor, precum şi întocmirea unor acte juridice de mare importanţa pentru acţiunea de
introducere a cadastrului general în ţara noastră.
Sistemul de evidenţă al cadastrului are ca finalitate înscrierea în cartea funciară .

10
 Conceptul de activitate cadastrală poate fi definit ca acea operaţiune realizată de
organele statului prin intermediul specialiştilor prin care se delimitează cu exactitate în
teritoriu zonele, localităţile, porţiuni din acestea şi proprietăţile imobiliare.

Noţiunea de publicitate are două sensuri din perspectiva analizei juridice.

În sensul său larg publicitatea desemnează acele modalităţi prin care anumite acte sau
operaţiuni juridice sunt aduse la cunoştinţa publicului ori realizate în locuri publice cu sau
fără participarea publicului, dar cu scopul de a fi cunoscute şi de a-şi asuma efectele. Legile
şi alte acte normative se publică în Monitorul oficial al României, actele administrative se
publică în presa locală, se afişează la locuri anume stabilite; unele acte se încheie în locuri
publice pentru a se asigura accesul şi intervenţia celor interesaţi (licitaţii, celebrarea
căsătoriei, tranzacţii la bursă), anumite operaţiuni juridice sunt transcrise sau evidenţiate în
registre publice (registrul comerţului, registrul portului unde sunt înregistrate navele, cărţile
funciare, etc).

În sensul restrâns al publicităţii imobiliare aceasta desemnează totalitatea mijloacelor

juridice prevăzute de lege prin care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor
în mod public pentru a da ocrotire deplină securităţii statice şi dinamice a circuitului civil,
referitor la bunurile imobile.

Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă al cadastrului general are

ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din
acelaşi teritoriu administrativ şi se realizează de către oficiile teritoriale pentru imobilele
situate în raza de activitate a acestora.
Cartea funciară, ca sistem de publicitate imobiliară generalizat la noi prin Legea nr.
7/1996, reprezintă o evidenţă a bunurilor imobile dar şi a drepturilor reale imobiliare şi
titularilor lor, precum şi a actelor şi faptelor juridice legate de aceste drepturi. Baza materială
(numărul topografic sau cadastral, categoria de folosinţă, suprafaţa etc.) se preia din
documentaţia cadastrală, iar drepturile tabulare se înscriu de către birourile de Carte funciară
care verifică şi definitivează propunerile din registrele cadastrale.
Rolul hotărâtor al acestor activităţi în dezvoltarea economică şi stabilirea unor relaţii
specifice unui stat de drept modern, este recunoscut acum şi la noi în mod oficial. Cele două
instituţii publice, au domenii de activitate şi funcţii clar conturate care se întrepătrund şi se
condiţionează reciproc. Funcţionarea normală a acestui ansamblu se constituie ca instrument
de apărare şi garantare a proprietăţii private, baza dezvoltării societăţii într-o democraţie
modernă şi devine o obligaţie pentru integrarea României în comunitatea europeană.
Situaţia actuală din ţara noastră în cele două domenii amintite, privită prin prisma
cerinţelor actuale, nu este deloc îmbucurătoare deoarece:
- Evidenţele funciare sub regimul comunist, deşi au la bază planuri şi hărţi de ţinută,
executate prin metoda aerofotogrammetrică la nivel naţional, nu sunt unitare, s-au întocmit
pe sectoare de activitate şi cu precădere pe cel agricol. În plus ele nu au urmărit bonitarea
terenurilor necesară evaluărilor iar proprietarii au fost înscrişi pe bază “declarativă”, fără
temei juridic, astfel încât nu poate fi vorba de un “cadastru funciar” în adevăratul sens al
cuvântului;
- Publicitatea imobiliară este şi ea în suferinţă deoarece Registrul de transcripţiuni
din Vechiul Regal s-a dovedit anacronic,în imposibilitate de a furniza date de identificare a
imobilelor, iar planurile şi “schiţele” sistemului de Carte funciară, vechi de peste un secol, nu
au precizia corespunzătoare, nu mai sunt actuale, s-au deteriorat sau au dispărut. Aceste
lipsuri au ieşit pregnant în evidenţă şi au creat mari dificultăţi cu ocazia reconstituirii
dreptului de proprietate conducând la procese de care tribunalele din toată ţara sunt pline.
Între cele două instituţii există o legătură organică constând în :
11
 - cadastrul general furnizează partea materială, cu datele tehnice necesare întocmirii
documentelor de publicitatc imobiliară (numărul de ordine al parcelei, categoria de folosinţă,
suprafaţa etc.) în care se înscriu şi actele şi faptele juridice referitoare la imobile ;
— publicitatea imobiliară transmite cadastrului schimbările intervenite în raporturile
juridice ca urmare a unor dezmembrări, alipiri, spre a fi operate pe plan şi hărţi.
Aşadar cele două instituţii se sprijină, se completează şi se conditionează reciproc.
Legătura lor organică a fost , de altfel, institutionalizată prin Legea 7/1996 şi reunite
sub o singură autoritate – în subordinea Guvernului şi sub coordonarea Ministerului
Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice (iniţial sub tutela Ministerului Administraţiei
şi Internelor) - prin constituirea Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară
(A.N.C.P.I.), înfiinţată prin OUG 41/2004, pentru modificarea şi completarea Legii 7/1996,
aprobată cu modificări prin Legea 499/2004. A.N.C.P.I. a fost organizată şi functionează în
baza HG 1210/2004 dată în aplicarea OUG 41/2004, ca instituţie publică cu personalitate
juridică, unica autoritate în domeniu.
Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, s-a organizat ca instituţie
publică cu personalitate juridică, în subordinea Guvernului şi în coordonarea prim-
ministrului, printr-un consilier de stat.
La nivelul fiecărui judeţ şi în municipiul Bucureşti s-au înfiinţat oficiile de cadastru
şi publicitate imobiliară, denumite în continuare oficii teritoriale, ca unităţi cu personalitate
juridică în subordinea Agenţiei Naţionale, prin reorganizarea actualelor oficii judeţene de
cadastru, geodezie şi cartografie şi al municipiului Bucureşti şi a birourilor de carte funciară.
Agenţia Naţională are următoarele atribuţii principale:
a) coordonează şi controlează executarea lucrărilor de cadastru şi asigură înscrierea
imobilelor în registrul de publicitate imobiliară la nivelul întregii ţări;
b) controlează executarea lucrărilor de cartografie, topografie, geodezie, fotogrammetrie şi
teledetecţie la nivelul întregii ţări;
c) elaborează regulamente şi norme, promovează tehnici, procedee şi metodologii de
specialitate compatibile cu cele ale Uniunii Europene, conform progreselor ştiinţifice şi
tehnice în domeniul cadastrului, geodeziei, cartografiei şi publicităţii imobiliare;
d) autorizează persoanele fizice şi juridice care pot executa lucrări de specialitate din
domeniile cadastrului, geodeziei şi cartografiei, pe teritoriul României, în condiţiile legii
speciale care reglementează înfiinţarea uniunii profesionale a acestora;
e) organizează şi administrează fondul naţional de geodezie şi cartografie, precum şi baza
de date a sistemului integrat de cadastru şi carte funciară;
f) asigură, în condiţiile legii, executarea, completarea, modernizarea şi menţinerea în stare
de utilizare a reţelei geodezice naţionale;
g) asigură executarea şi actualizarea hărţilor oficiale;
h) avizează conţinutul topografic al hărţilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor şi al altor
documente cartografice destinate uzului public;
i) pune la dispoziţia autorităţilor publice şi a altor instituţii interesate, în condiţiile legii,
situaţii statistice de sinteză privind terenurile şi construcţiile;
j) îndeplineşte sarcinile ce rezultă din angajamentele internaţionale în domeniul său de
activitate;
k) participă la organizarea şi coordonarea măsurătorilor în vederea aplicării legilor
funciare;
l) avizează tehnic expertizele efectuate de către experţii judiciari în specialitatea
topografie, geodezie şi cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la
solicitarea instanţelor de judecată. Avizele menţionate mai sus vor fi date de oficiul teritorial
în baza unui regulament comun, elaborat de Agenţia Naţională şi Ministerul Justiţiei;
m) asigură înscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se modifică sau se
sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a celorlalte persoane
interesate;
12
 n) asigură înscrierea căilor de atac împotriva înregistrărilor de carte funciară;
o) asigură înscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale, interdicţii, incapacităţi şi
litigii judiciare în legătură cu bunul imobil;
p) asigură formarea profesională continuă şi pregătirea personalului prin intermediul
Centrului de Pregătire Profesională al Agenţiei Naţionale, instituţie fără personalitate
juridică, prin Institutul Notarial Român sau prin alte entităţi abilitate;
q) realizează, actualizează şi administrează registrul electronic naţional al nomenclaturilor
stradale;
r) realizează şi întreţine geoportalul INSPIRE al României şi asigură compatibilitatea
acestuia cu geoportalul INSPIRE al Uniunii Europene, îndeplineşte alte atribuţii care îi revin
prin Ordonanţa Guvernului nr. 4/2010 privind instituirea Infrastructurii naţionale pentru
informaţii spaţiale în România, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 190/2010,
cu modificările şi completările ulterioare;
s) îndeplineşte şi alte atribuţii ce au legătură cu activitatea specifică.

II .Prezentarea instituţiei cadastrului

2.1 Prezentarea cadastrului în evoluţia sa.

2.1.1 Termenul cadastru

Registrul, în sens larg, în care se ţine evidenţa bunurilor imobile poartă denumirea de
“cadastru”. Originea cuvântului, după unii autori, ar proveni din unirea prefixului de origine
greacă “kata” care înseamnă “de sus în jos” cu cuvântul neo grec (bizantin) “stikon” care
înseamnă registrul de impunere, carte de însemnări, carte de comerţ.
După alţi autori el derivă din cuvântul vechi medieval “capidastrum” care ar fi în
legătură strânsã cu “capitionis registrum” sau “capitum registrum” şi care la origine
înseamnă impozitul pe capul familiei (capitatio).
Pentru prima oară apare într-un document din anul 1185 găsit la Veneţia sub forma
“catastico” apoi a trecut la alte state italiene. Dar el s-a impus abia în secolul XVII-lea
trecând din Italia în Franţa sub forma “la cadastre”, în Germania sub forma “der (das)
kadaster” iar în Austria sub forma “der kadaster”. În ţara noastră apare la începutul secolului
al XIX — lea sub forma “cadastru”.
Termenul “cadastru” nu se limitează numai la registrele fiscale, privind deţinătorii de
imobile funciare, ci se foloseşte în multe alte domenii ale vieţii economice unde anumite
informaţii se ţin în registre “de sus în jos” ca de exemplu :
- cadastrul agricol în care se ţine evidenţa terenurilor agricole pe categorii de
folosinţă;
- cadastrul străzilor care cuprinde lista străzilor, starea lor, proprietarul şi hărţile
anexă;
- cadastrul căilor ferate care ţine evidenţa terenurilor, constructiilor, instalaţiilor şi
stării reţelei feroviare;
- cadastrul minelor;
- cadastrul apelor;
- cadastrul pădurilor etc.

2.1.2. Dezvoltarea istorică a cadastrului

Înca din antichitate a existat preocuparea — mai ales acolo unde populaţia
avea o viata sedentară şi o densitate mai mare — pentru o mai bună cunoaştere,
împărţire şi folosire a pământului, care era sursa de aprovizionare cu cele necesare
existenţei.
13
 Cercetările arheologice au descoperit o tăbliţă cu planul oraşului Nippur
(Mesopotamia) întocmit cu o rigoare şi o precizie care ar fi şi astăzi apreciată, deşi ea
a fost datată cu cca. 1.500 ani Î.d. Chr.
Un alt autor care a studiat apariţia proprietăţii în Orientul Mijlociu arată că
proprietatea pe etaje şi apartamente era cunoscută în Caldeea cu cca. 4.000 de ani în
urmă iar evidenţa se ţinea în registre speciale.
Si in Egipt masurătorile şi înregistrările pământului au început de timpuriu.
Din această perioadă s-au găsit două documente care cuprind măsurători în lunca
Nilului şi anume papirusul lui Rhind şi papirusul lui Galeniscev păstrat la Muzeul de
Arte Frumoase din Moscova.
În Grecia antică împărţirea pământului s-a făcut de timpuriu, sistemul fiind
diferit de la stat la stat. În Sparta se recunoştea dreptul de proprietate dar proprietăţile
mari erau considerate tot atât de păgubitoare ca şi lipsa proprietăţii. De aceea ele s-au
împărţit după principiul ega1ităţii : prima dată la fondarea Cetăţii pe la anul 1.000 î.d.
Chr. şi următoarea sub Lycurg cel mai târziu la cca. 723 î.d.Chr. Împărţirea s-a făcut în
9.000 de loturi pentru cetăţenii Cetăţii — Sparţiaţii — şi în 30.000 loturi pentru
Perioţi, care locuiau în afara cetăţii şi care nu aveau drepturi politice. Împărţirea se
făcea în funcţie de productivitatea terenului care trebuia să asigure anumite cantităţi
de produse.
Ca unităţi de măsură se foloseau piciorul = 27 — 35 cm.; degetul = 2 cm.;
palma = cca.8 cm.; braţul = cca.50 cm.; cotul = cca.36 — 38 cm. şi pasul = cca.80 cm.
Atena s-a condus după sistemul economico — juridic întemeiat pe inegalitatea averii.
Prin legislaţia lui Solon (594 î.d. Chr.) populaţia a fost împărţită în 4 clase în funcţie
de avere, care aveau drepturi şi obligaţii diferite în adunările poporului.
În Roma antică pământul se împărţea numai când în familie erau mai
mulţi fii care puteau, la rândul lor, să-şi întemeieze o familie nouă. Partajul se făcea de
către un preot care se numea “agrimensor”.
Pentru împărţirea pământului agrimensorii transpuneau pe suprafaţa de
măsurat o grilă alcătuită din pătrate orientate spre nord. Fiecare pătrat denumit
“centuria” cuprindea o suprafaţă de cca.200 jugera (cca. 45 ha; ojugera = 2.520 m.p.).
Pentru trasarea pătratelor se folosea un instrument numit “Stella” ce consta din doi laţi din
lemn de lungimi egale prevăzute cu o incizie (linie de vizare) legaţi în unghi drept, care se
fixau pe un baston vertical şi care permitea trasarea de unghiuri drepte din patru părţi.
Rezultatul măsurătorilor a constituit baza sistemului de impunere fiscală.
În timpul lui Caius Iulius Caesar (49 — 44 î.d.Chr.) trei geometri greci au
executat măsurători în tot imperiul şi au întocmit hărţi în vederea reorganizării lui. Puţin mai
târziu, în timpul guvernãrii lui Octavianus Augustus (30 î.d. Chr. — 14 d. Chr.) s-a întocmit
o hartă cu conţinut geografic de către Agrripa. Scopul era schimbarea sistemului de
impunere.
În principiu, romanii aveau obiceiul ca în teritoriile ocupate să lase
neschimbat tot ceea ce a funcţionat bine. Astfel, sistemul cadastral din Egipt a fost menţinut
şi acesta a influenţat, chiar, sistemul de percepere a impozitului în Imperiul Roman.
Cadastrul pentru întregul imperiu s-a introdus în vremea lui Diocleţian (284 -
305). Tot atunci s-a creat un impozit nou numit “capitatio” ce se percepea după numărul
membrilor majori ai familiei, după numărul sclavilor, al animalelor de muncă şi al
animalelor de producţie. Capitatio a fost desfiinţat în 377. La baza cadastrării lui Diocleţian
nu s-au folosit hărţi obţinute prin măsurători ci o “carta” adică registre cadastrale în care s-au
trecut toţi cei ce posedau bunuri : terenuri, plantaţii , sclavi sau animale.
Registrul agricol din ţara noastră este aproape identic cu “carta” lui Diocleţian.
În Europa Evului Mediu, cel mai vechi cadastru s-a realizat în Republica Milano
care după pacea de la Konstanz (1183) a dobândit dreptul de autoconducere. Pentru refacere
după un lung război s-a dispus inventarierea şi evaluarea bunurilor imobile şi înfiinţarea unui
14
“catastico” care nu s-a putut aplica din cauza nemulţumirilor, el fiind denumit şi “registrul
durerilor”.
Progresul tehnico -ştiinţific din perioada Renaşterii avea să influenteze şi
domeniul măsurătorilor terestre. Johann Jacobus Marinoni (născut în 1676 în Udine)
matematician şi inginer, a perfecţionat planşeta şi a propus înfiinţarea unei academii pentru
pregătirea inginerilor în scopuri civile şi militare (1710 - 1717), academie aprobată de
împăratul Karl VI , cu patenta din 24 decembrie1717.
Acestea au fost premisele întocmirii cadastrului în principatul Milano, cunoscut
sub denumirea de “Consimento Milanese”, care a constituit modelul tuturor cadastrelor din
Europa.
Lucrările de măsurare au început la 17 aprilie 1720 în teritoriul Melegnano,
dată considerată ca “data de naştere a cadastrului în Europa”. Terminate şi intrate în vigoare
la 01.01.1760 documentaţia conţinea :
- registrul parcelelor;
- registrul caselor;
- mapa cu hărţile la scara 1:2000 şi 1:8000 pentru ansamblu;
- pentru fiecare contribuabil s-a redactat o coală de proprietate;
- harta topografică a principatului la scara.
Marele economist englez Adam Smith (1723-1790) , întemeietorul economiei
politice moderne declara : “Cadastrul principatului Milano, început sub Karl VI, este
considerat ca lucrarea cea mai exactă şi cu cea mai mare atenţie în domeniu, care a fost
vreodată făcuta.”
Cadastrul milanez a fost preluat de Franţa, sub Napoleon, principatele Veneţia,
Piacenta, Parma, Toscana, Statul papal, Carrara, apoi Belgia, Olanda, Luxemburg, Westfalia,
Rheinland, Egipt, Liban, Bavaria şi tot Imperiul habsburgic.
În timpul domniei împăratului Iosif al II - lea s-a realizat în imperiul austriac
un cadastru general după modelul milanez , dar sprijinit pe un sistem de triangulaţie
generală.
Ca unităţi de măsură pentru suprafeţe s-a adoptat stânjenul pătrat = 3,59665
m.p.;jugărul 1.600 stg.p. = 5.755 m.p.
Acest cadastru s-a perfecţionat în etape, astfel :
- la 23.07.1871 s-a introdus metrul pentru măsurarea lungimilor;
- 20.04.1874 se propune înfiinţarea Cărţilor funciare care să se întemeieze pe cadastru
cât priveşte individualizarea şi descrierea imobilului. Prin această măsură prestigiul
cadastrului a crescut deosebit de mult;
- 1883 —s-a dispus ca măsurătorile să se facă cu tachimetrul;
- 1897 — se introduce examenul pentru geometrii;
- 30.03.1910 — se înţiinţează Direcţia generală a cadastrului în cadrul Ministerului de
Finanţe;
- 1917—se înfiinţează titlul de inginer cadastral;
- din anul 1950 registrele cadastrale şi fişele de posesie se fac prin mijloace automate,
la început cartele perforate, iar în prezent calculatoare electronice, Austria fiind şi în acest
domeniu deschizătoare de drum.
Cadastrul funciar şi cartea funciară din Austria sunt cele mai bune instituţii
existente şi ca execuţie, drept pentru care a fost preluat şi în : Cehia, Slovacia, fosta
Iugoslavie, Ungaria, Anglia şi în ţările nordice.
În Franţa, cadastrul s-a realizat mai greu. Unele progrese s-au făcut pe vremea
lui Napoleon, care cunoştea importanţa acestuia pentru un stat ceea ce 1-a făcut să afirme :
“Cel ce va face o lege bună pentru un cadastru merită o statuie.” În anul 1771 a început
refacerea întregului cadastru.
Sistemul francez nefiind completat de sistemul real al publicităţii imobiliare
nu are autoritatea celui din ţările germanice. Sistemul francez a fost preluat de Italia, Spania,
15
Portugalia şi Belgia.
Un sistem original de evidenţă a imobilelor funciare a fost pus la punct de Sir
Robert Richard Torrens (1858) registrator general al Australiei de Nord. În acest sistem nu se
măsoară întreg teritoriul ţării, deci nu se realizeaza cadastrul general ci se execută numai
pentru acele imobile ale căror proprietari îşi manifestă interesul.
Scopul lui nu este, deci, stabilirea impozitului ci urmăreşte a da siguranţă
circulaţiei nestânjenite a bunurilor imobile şi garantarea creditelor.
Acesta este mai mult un sistem de publicitate, cu funcţiuni similare cu cele
ale cărţii funciare, decât eu cele ale cadastrului. Sistemul Torrens a fost preluat şi de alte
ţări : Thailanda, Malaysia, Singapore. Unele elemente au fost preluate şi de Spania.
Ceea ce Franţa nu a reuşit pentru ea, adică un cadastru funciar general
completat cu un sistem real de publicitate imobiliară , a încercat să facă pentru cea mai
mare parte din colonii. A început eu Algeria (1873) şi a continuat cu Tunisia (1885).
Dar datorită faptului că, nu s-a prevăzut obligativitatea înscrierilor
referitoare la drepturile de proprietate şi condiţionarea existenţei dreptului de înscriere,
efectul măsurilor a fost sub aşteptările legislatorilor.
In Maroc s-a adoptat sistemul de publicitate reală bazat pe măsurători
cadastrale . Dar nu s-au finalizat, din cauza costurilor ridicate şi a diminuării teritoriului.
De aceea s-a adoptat sistemul Torrens — cu avantajele şi dezavantajele lui. Acest
sistem a fost introdus şi în alte colonii : Madagascar, Congo francez, Senegal, Coasta de
Fildeş, Guineea , Ciad, Vietnam.

2.1.3 Istoricul şi evoluţia cadastrului funciar în România

Dacii împărţeau pământul de cultură în fiecare an, deci se presupune că îl şi

măsurau. Totuşi, nu s-au găsit documente care să ateste existenţa unor lucrări sistematice
de inventariere nici înainte nici după ocuparea ei de către romani.
Problema aşezării hotarelor săteşti şi a graniţelor dintre proprietăţi se pierde în negura
vremii şi este anterioară întemeierii Statelor feudale româneşti. Problema hotărniciei era
simplă, iar hotarnic era obştea satului reprezentată de “oamenii buni şi bătrâni”.
Începând cu secolul al X-lea relaţiile feudale s-au cristalizat şi pe teritoriul ţării
noastre şi s-au format mici formaţiuni statale conduse de un june sau cneaz care, pentru
considerente de apărare împotriva pericolelor externe s-au unit sub un Voievod sau Domn.
În perioada consolidării statelor feudale, pământ de hrană era suficient şi nu s-a simţit
nevoia ocrotirii proprietăţii prin hotărnicie şi măsurare. Hotarele moşii1or erau descrise
astfel : “pe unde a umblat Bascul la o fântână, iar de la fântână drept la codru; sau : o moară
şi nu văd de moară la Olt, de la vad o opinteală cât poate trage un om cu săgeata.”
Marele istoric Nicolae Iorga scria la 1920 : “In Muntenia şi Moldova a existat, până
târziu, o populaţie ţărănească în întregime libera şi stăpânitoare de pământ. Toţi sătenii erau
copărtaşi ai moşiei, ai moştenirii moşu1ui, fiecare dintre dânşii avea în întrebuinţarea acestei
moşii o parte corespunzatoare cu descendenţa lui. Mai târziu numai, pe la 1570, în urma unei
crize au ajuns sătenii ca, vânzându-şi partea, să fie siliti să o delimiteze.”
Delimitarea se făcea de o comisie formată din 6 membri, pe baza unui “hrisov” (ordin
de încuviinţare domnesc). Hotărnicia se făcea dupa obiceiul pământului şi numai când era
cerută de părţi.
Prima legiuire scrisă a hotărniciei a fost “Pravilniceasca condică” a lui Al. Ipsilanti
(1780), mai tãrziu codul lui Calimah în Moldova (1817) şi legea lui Caragea în Muntenia
(1819), au prevăzut obligativitatea măsurării moşiilor ce se hotarniceau.
Regulamentul organic (1 831) a prevăzut ca din comisia de hotarnicie să facă parte şi
un inginer hotarnic cu obligaţia de a măsura şi întocmi harta moşiei.
Hotărniciile nu au servit scopului principal al cadastrului : stabilirea unor impozite
drepte şi echitabile.
16
 Aceasta a constituit una din principalele cauze ale rãmânerii în urmă a dezvoltării
Ţărilor Române faţă de vecinii săi, cu toate că au avut condiţii naturale net superioare.
Primele măsurători pe mari suprafeţe pentru harta ţării au început după organizarea de
către generalul Manu - ministru de război - a serviciului geografic al armatei (1870).
Nevoia cadastrului s-a simţit după războiul de independenţă (1877) o dată cu aşezarea
în viaţa modernă a naţiunii.
Primul ministru de atunci, Ion Brătianu —a desemnat pe Ministrul de Lucrări Publice
— Colonelul Dabija - să se ocupe de cadastru cu următoarea rezoluţiune : “Cadastrul
României trebuie să fie nu numai o Carte fiscală pentru stabilirea echitabilă a rolurilor de
contribuţiuni fiscale asupra posesiunii imobiliare, ci tot deodată el trebuie să fie încă şi carte
fonciară publică pentru a servi cu titluri fonciare publice, care să dea o siguranţă şi stabilitate
proprietăţii imobiliare, de care au nevoie transacţiunile moderne şi inscripţiunile ipotecare.
Cu alte cuvinte, Actul cadastral trebuie să fie pentru proprietatea imobiliară, nu numai un
instrument fiscal, ci încă şi un instrument fonciar de proprietate şi de credit totodată, tot atât
de comod şi de sigur ca şi titlurile comerciale pentru proprietatea mobiliară.”
Practic, acesta constituie actul de naştere al cadastrului în Vechiul Regat.
Cu toate acestea până la primul război mondial nu s-a făcut nimic pentnu organizarea
cadastrului funciar.
În Bucovina cadastrul a fost organizat pe evidenţe cadastrale cu acelaşi conţinut ca şi
cadastrul austriac şi pe baza lui s-a introdus sistemul de publicitate prin cărţile funciare.
In România Mare, prin Decretul nr.3922 din 03.11.1919 s-a înfiinţat Casa Centrală de
cooperare şi împroprietărire a sătenilor în cadrul căreia funcţiona şi Direcţia cadastrului şi
lucrărilor tehnice ce a primit sarcina întocmirii cadastrului general.
Elaborarea unei legi a cadastrului a avut adversari puternici care susţineau că prin
clarificarea situaţiei proprietăţii nu vor mai fi procese şi vor muri avocaţii de foame?!
Totuşi, la 20.04.1933 a apărut Legea 23 pentru organizarea cadastrului funciar şi
introducerea cărţilor funciare în Vechiul Regat şi Basarabia, publicată în Monitorul Oficial
nr.90/20.04.1933, cunoscută şi sub numele de “Legea Voicu Niţescu” după numele
Ministrului Agriculturii şi Domeniilor în acea vreme. Legea a fost influenţată de legea
similară cehoslovacă (la rândul ei aceasta fiind influenţată de cea austriacă), precum şi de
instrucţiunile existente în Transilvania şi Bucovina.
La data apariţiei, această lege a fost cea mai bună de pe continent, iar prevedenile ei
sunt valabile şi în prezent. Tot în 1933 în Monitonul Oficial nr. 120 din 29 mai a apărut şi un
regulament de aplicare a unor articole de lege.
Lucrările de măsurare a cadastrului general au început în fostul judeţ Ilfov cu
participarea unor tehnicieni cu experienţă din provinciile unite şi s-au concretizat în lucrări
complete pentru 78 teritorii cadastrale corespunzând cu 54 comune şi o suprafaţă de 160.426
ha.
După cel de-al doilea război mondial, necesitatea aplicării reformei agrare,
decretată prin Legea nr.187/1945 a impus renunţarea la rigurozitatea şi precizia din Legea
23/1933, iar dupa 1950 colectivizarea a făcut ca prevederile Legii 23/1933 să cadă în
desuetudine.
Ulterior au mai fost elaborate Legile 12/1968 şi 59/1974, care deşi se refereau la
“fondul funciar”, ele s-au ocupat numai de terenurile agricole.
Ultima lege în acest domeniu Legea 7/1996 a demarat şi ea foarte greu, punerea în
aplicare prin extinderea sistemului de publicitate imobiliară prin cartea funciară începând
numai din 01.07.1999.

BIBLIOGRAFIE

17
 Legea nr. 23/20.04.1933 pentru organizarea cadastrului funciar şi pentru introducerea
cărţilor funduare în Vechiul Regat şi Basarabia.
Decret-Lege nr. 115/27.04.1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile
funciare.
Legea nr. 7 /1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare ,cu modificările şi
completările ulterioare.

IV. UNITATEA DE INVĂŢARE NR.3

3.1.Importanţa şi sarcinile cadastrului funciar

3.1.1. Definiţia cadastrului funciar.

În art. 1 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996, se menţionează :

cadastrul şi cartea funciară formează un sistem unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică,
economică şi juridică, de importanţă naţională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al
ţării. Scopul acestui sistem este:
a) determinarea informaţiilor tehnice, economice şi juridice referitoare la imobile;
b) asigurarea publicităţii drepturilor reale imobiliare, a drepturilor personale, a actelor şi
faptelor juridice, precum şi a oricăror altor raporturi juridice, prin cartea funciară;
c) furnizarea de date instituţiilor publice ale statului, necesare sistemului de impozitare şi
pieţei imobiliare;
d) contribuie la asigurarea securităţii tranzacţiilor imobiliare şi la facilitarea creditului
ipotecar.
Cadastrul realizează identificarea, măsurarea, descrierea şi înregistrarea imobilelor în
documentele cadastrale şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale.
Cartea funciară cuprinde descrierea imobilelor şi înscrierile referitoare la drepturile
reale imobiliare, la drepturile personale, la actele, faptele sau la raporturile juridice care au
legătură cu imobilele.
Evidenţa imobilelor înscrise în planul cadastral şi în cartea funciară se realizează şi
se actualizează din oficiu, la cererea persoanelor interesate sau la iniţiativa autorităţilor
publice. Autorităţile publice şi titularii de drepturi asupra imobilelor au obligaţia de a sprijini
crearea şi actualizarea cadastrului prin punerea la dispoziţie cu titlu gratuit a datelor şi
informaţiilor deţinute. Autorităţile administraţiei publice locale sunt obligate să acorde
sprijin informaţional, tehnic şi de altă natură, în limitele competenţelor, la crearea şi
actualizarea sistemului de cadastru şi carte funciară.
Prin imobil se înţelege terenul, cu sau fără construcţii, de pe teritoriul unei unităţi
administrativ-teritoriale, aparţinând unuia sau mai multor proprietari, care se identifică
printr-un număr cadastral unic.
Imobilul definit mai sus se înscrie într-o carte funciară.
Entităţile de bază ale acestui sistem sunt imobilul şi proprietarul.
În continuare art. 2 prevede : Cadastrul se realizează la nivelul unităţilor
administrativ-teritoriale, pe sectoare cadastrale. Sectorul cadastral este unitatea de suprafaţă
delimitată de elemente liniare stabile în timp - şosele, ape, canale, diguri, căi ferate etc.
Prin sistemul integrat de cadastru şi carte funciară se realizează:
a) identificarea, descrierea şi înregistrarea în documentele cadastrale a imobilelor prin
natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri cadastrale, precum şi
stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) identificarea şi înregistrarea proprietarilor, a altor deţinători legali de imobile şi a
posesorilor;
18
 c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea corectă a
obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de instituţiile abilitate;
d) publicitatea imobiliară, care asigură opozabilitatea drepturilor reale imobiliare, a
drepturilor personale, a actelor şi faptelor juridice, precum şi a oricăror raporturi juridice
supuse publicităţii, referitoare la imobile.
Planul cadastral conţine reprezentarea grafică a limitelor imobilelor dintr-o unitate
administrativ-teritorială, care se înscriu în cartea funciară, precum şi numerele cadastrale ale
acestora. Planul cadastral este actualizat de către inspectorii de cadastru din cadrul oficiilor
de cadastru şi publicitate imobiliară.
Dacă un imobil este traversat de limita de demarcare între intravilanul şi extravilanul
unei localităţi din cadrul unei unităţi administrativ-teritoriale, acel imobil va fi despărţit în
două imobile, pentru care se vor acorda numere cadastrale distincte, unul pentru porţiunea
din intravilan şi altul pentru cea din extravilan.
Rectificarea coordonatelor imobilelor înregistrate în planul cadastral se poate face la
cererea persoanelor interesate sau din oficiu, de către oficiul de cadastru şi publicitate
imobiliară.
Extrasul de plan cadastral reprezintă secţiunea din planul cadastral, cu reprezentarea
imobilului şi a celor învecinate, a dimensiunilor laturilor acestuia, precum şi a datei ultimei
actualizări a bazei de date grafice gestionate de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate
Imobiliară.
Inventarierea tuturor proprietăţilor funciare, serveşte, în afara cadastrului funciar,
unei alte instituţii oficiale - cartea funciară. Strânsa legătură între cadastru şi cartea funciară
a determinat legiuitorul să le cuprindă într-un singur act normativ - Legea cadastrului şi a
publicităţii imobiliare nr.7/1996.
Cadastrul arată, pe baza unei măsurători, situaţia imobilelor şi furnizează
informaţii privind aşezarea, mărimea, categoria de folosinţă, calitatea, venitul cadastral,
individualizarea prin numerotare şi posesorul.
Cartea funciară primeşte de la cadastru informaţiile referitoare la identificarea
imobilelor şi a posesorului, verifică temeiul juridic al posesiunii şi precizează drepturile reale
proprietatea, superficia, servitutea, uzufructul, ipoteca etc., precum şi pe titularul acestora şi
faptele ce afectează situaţia juridică a imobilului, apoi le înscrie în documente oficiale
publice.
Ambele instituţii redau împreună informaţii complete privind situaţia de fapt şi de
drept a terenurilor.

3.1.2. Sarcinile cadastrului funciar

De la apariţia sa şi până la mijlocul secolului trecut, deci cca. 6000 de ani,

cadastrul a avut sarcina de a furniza conducerii statelor date certe pentru stabilirea
impozitelor.
Pentru a putea fi pus în valoare, proprietatea trebuie să fie certă, adică să aibă o
existenţă legală şi să poată fi apărată de lege. Iar pentru ca un bun imobil să aibă o existenţă
legală şi să poată fi apărată de lege el trebuie să fie înregistrat într-un registru public. În
practică se întocmesc 2 registre publice: cadastrul şi cartea funciară, care nu se suprapun ci
se completează.
Lucrările tehnice de cadastru, la nivelul unităţilor administrativ teritoriale
constau în:
a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unităţii administrativ-teritoriale şi a limitelor
intravilane componente;
b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau, în
lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar şi determinarea formei şi
dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale;
19
 c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanţelor judecătoreşti;
d) întocmirea documentelor tehnice cadastrale.

3.2. Competenţa cadastrului funciar la stabilirea graniţelor proprietăţii

Pentru a servi la înscrierea imobilelor în cărţile funciare, cadastrul trebuie să

arate parcelele de teren în aşa fel încât graniţele lor să poată fi identificate şi stabilite cu
precizie în natură.
Dar cadastrul nu este competent să stabilească graniţele proprietăţii, rolul lui
fiind de a constata şi înregistra în evidenţele sale şi, în măsura în care sunt confirmate de
părţi, să devină obligatorii.
Delimitarea şi întinderea unei proprietăţi se poate constata şi preciza la faţa
locului numai prin elemente de măsurătoare ale cadastrului şi prin reprezentarea lor pe hărţi ,
date indispensabile operaţiunilor de grătniţuire.
Cadastrul contribuie. aşadar, la pacea socială iar în caz de litigii de graniţă,
acestea se pot soluţiona cu uşurinţă de către organele judecătoreşti, fără a comporta mari
costuri în sarcina justiţiabililor.
Pentru a face o corectă grăniţuire tehnicienii cadastrali, pe lângă temeinice
cunoştinţe tehnice, trebuie să cunoasçă legislaţia civilă şi administrativă.
Măsurătorile nu sunt un scop în sine, ci numai un mijloc pentru a se ajunge la
obţinerea întregului operat ce defineşte cadastrul. Spre deosebire de alte ramuri ale
măsurătorilor terestre, el nu este dependent numai de tehnică, ci are o legătura specială cu
domeniul dreptului şi al economiei agrare. Informaţiile cadastrului sunt obligatorii la
stabilirea graniţelor proprietăţii numai dacă ele rezultă din măsurători ireproşabile, care se
pot realiza în prezent cu aparatură electronică şi se completează cu o verificare temeinică,
sau dacă schimbările ulterioare s-au făcut cu respectarea prevederilor legale. Aceste
informaţii sunt veridice numai dacă punctele de graniţă se pot transpune în realitate fără să
depăşească toleranţele admise de determinarea lor. În aceste condiţii, dacă limita unei
proprietăţi corespunde cu cea stabilită de cadastru, se presupune că semnele de hotar sunt
aşezate pe graniţa adevarată, iar cadastrul îşi dovedeşte competenţa tehnică în aceste
operaţiuni atât de importante pentru apărarea unui drept fundamental al omului. Pe această
contributie se sprijină autoritatea şi respectul instituţiei în ţările cu veche tradiţie
democratică.

3.3. Părţile şi conţinutul cadastrului funciar

3.3.1. Părţile cadastrului.

Cadastrul trebuie să înregistreze numai acele date care se deosebesc între ele prin
însuşirile naturale şi care, datorită caracteristicilor au o perioada lungă de valabilitate şi pe
acelea care, condiţionate de împrejurările economico- sociale se schimbă împreună cu ele.
Părţile cadastrului sunt:
a) registrul cadastral - Acesta cuprinde toate parcelele unui teritoniu cadastral în ordinea
numerelor topografice cu datele cele mai importante :
- numărul secţiunii de hartă pe care se află parcela;
- numele şi prenumele şi eventual porecla posesorului;
- domiciliul posesorului;
- suprafaţa parcelei;
- clasa de bonitare şi venitul net.
b) hărţile cadastrale - ce reprezintă înfăţişarea topografică unitară a întregului teritoriu
cadastral, întocmite la diferite scări în funcţie de densitatea şi complexitatea detaliilor de
reprezentat şi de scopul căruia serveşte;
c) dosarele pe baza cărora s-au făcut înscrierile cadastrale;
20
d) dosarul privind ţinerea la zi a cadastrului care cuprinde:
comunicările proprietarilor privind schimbarea categoriei de folosinţă; schiţele întocmite cu
ocazia măsurătorilor, copii după comunicarea schimbărilor la cartea funciară;
e) Banca de date : cartele perforate, benzi magnetice sau dischete.
Documentele tehnice ale cadastrului se întocmesc pentru fiecare sector cadastral şi
evidenţiază situaţia de fapt constatată de comisia care a desfăşurat lucrările de cadastru şi
constituie temeiul înregistrării din oficiu a imobilelor în evidenţele de cadastru şi în cartea
funciară. Documentele tehnice sunt:
a) planul cadastral;
b) registrul cadastral al imobilelor;
c) opisul alfabetic al titularilor drepturilor reale de proprietate, al posesorilor şi al
altor deţinători.

3.3.2. Conţinutul cadastrului funciar

Initial scopul cadastrului a fost identificarea, măsurarea şi înregistrarea

imobilelor funciare pentru a servi stabilirii impozitelor, iar informaţiile pe care le conţinea
erau limitate şi subordonate acestui scop. Mai târziu, s-a constatat că, prin mici adăugiri, el
poate servi protecţiei drepturilor de proprietate şi pentru securizarea tranzacţiilor imobiliare,
precum şi unor scopuri tehnice, economice, administrative, culturale etc. Deci cadastrul s-a
adaptat noilor cerinţe schimbându-şi conţinutul.
În acord cu obiectivele actuale:
a) Cadastrul conţine informaţii privind posesiunea imobilelor ordonate pe teritorii
cadastrale, comune sau judeţe înscrise în registre şi reproduse în hărti;
b) În registre şi pe hărţi se înscriu denumirile tehnice cadastrale necesare pentru
identificare : localităţi, lanuri, tarlale, ape, străzi, vârfuri de deal etc.;
e) Reprezentarea geometrică pe hărţi a graniţelor parcelelor şi a construcţiilor,
întregită cu informaţii speciale privind starea acestora consemnate în registre;
d) Poziţia, locul şi felul marcării graniţelor şi a instalaţiilor pe graniţă, reprezentate pe
hărţi, precum şi informaţii privind conflictele de graniţă constatate în cursul executării
lucrării, consemnate în procese — verbale;
e) Reprezentarea pe hărţi a anumitor repere topografice, cum sunt:
punctele de triangulaţie, punctele drumurilor materializate, punctele de nivelment etc.;
f) Suprafaţa parcelelor, tarlalelor, teritoriilor cadastrale, comunelor, judeţelor sau a
altor deţinători de terenuri în funcţie de cerinţe, consemnate în registrele cadastrale sau
înregistrate de purtătorii de informaţii în cazul când se folosesc mijloace automate de
prelucrare;
g) Categoria de folosinţă a terenurilor se reproduce pe hărţi şi se consemnează în
registre;
h) Calitatea şi capacitatea de producţie exprimată prin clasă, consemnate pe hărţi
speciale şi în registre.

BIBLIOGRAFIE

Legea nr. 23/20.04.1933 pentru organizarea cadastrului funciar şi pentru introducerea

cărţilor funduare în Vechiul Regat şi Basarabia.
Decret-Lege nr. 115/27.04.1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile
funciare.
Legea nr. 7 /1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare ,cu modificările şi
completările ulterioare.
21
V. UNITATEA DE INVATARE NR.4

REALIZAREA, ÎNTREŢINEREA ŞI AVIZAREA LUCRĂRILOR DE CADASTRU

Într-o accepţiune destul de largă, cadastrul este considerat mai legat de partea sa
tehnică deşi, prin rolul ce-i revine în instaurarea ordinii de drept în domeniul proprietăţii
imobiliare, acesta este o parte a dreptului civil. Partea tehnică de măsurare este specifică
lucrărilor de topografie.
Este consecinţa faptului, că cel puţin până la aceastăt oră, tehnicienii (i-am denumit
astfel pe specialiştii care lucrează în domeniul cadastrului) privesc măsurătorile fără să ţină
seama de procedura şi condiţiile de înregistrare a imobilelor, căreia trebuie să-i servească,
iar, pe de altă parte, juriştii şi funcţionarii administrativi tratează procedurile juridice ca
independente de măsurătorile cadastrale.
Prin noua formă de organizare, prin care cele doua instituţii au fost reunite într-o
autoritate unică, este de aşteptat ca cele două tendinţe să se concilieze şi să se armonizeze
pentru că au un scop comun.

4.1.Funcţiile cadastrului.

Potrivit art. 10 din Legea 7/1996, cadastrul general îndeplineşte trei funcţiuni :
tehnică, economică şi juridică.
Funcţia tehnică a cadastrului se realizează prin determinarea, pe bază de
măsurători, a poziţiei limitelor dintre imobilele învecinate. Lucrările de măsurători se
execută prin orice metodă grafică, numerică, fotogrammetrică sau combinate.
Documentaţiile cadastrale determină suprafaţa terenurilor şi construcţiilor,
rezultată din măsurători.
În cadrul funcţiei economice a cadastrului se evidenţiază elementele tehnice
necesare stabilirii valorilor impozabile ale imobilelor sau, după caz, a impozitelor sau taxelor
pentru aceste imobile.
Funcţia juridică a cadastrului se realizează prin identificarea proprietarilor,
respectiv a posesorilor imobilelor şi prin înscrierea acestora în evidenţele cadastrale, în
scopul înscrierii în cartea funciară.

4.2. Componentele cadastrului general.

Corespunzător funcţiilor descrise la punctul 1, compontele cadastrului sunt:

- partea tehnică a cadastrului, ce cuprinde lucrări de geodezie, topografie, fotogrammetrie şi
cartografie, inclusiv culegerea unor date descriptive - atribute privind imobilele, care au ca
finalitate obţinerea planurilor cadastrale şi calculul suprafeţelor şi a registrelor cadastrale.
Lucrările tehnice de cadastru se realizează utilizând reprezentarea grafică a limitelor
unităţilor administrativ-teritoriale, precum şi a limitelor intravilanelor, deţinute de oficiile
teritoriale. Hotarele unităţilor administrativ-teritoriale sunt delimitate şi marcate de către
comisia de delimitare, stabilită în acest scop prin ordin al prefectului. Delimitarea unităţilor
administrativ-teritoriale se face prin materializarea la teren a limitelor recunoscute de către
acestea, în condiţiile legii;
- partea economică , ce are ca obiectiv evaluarea bunurilor imobiliare în funcţie de
bonitarea cadastrală, adică în funcţie de potenţialul productiv al solului şi cartarea
construcţiilor, evaluare ce stă la baza unei impozitări corecte ;
- partea juridică, are în vedere situaţia de drept a terenurilor şi a construcţiilor şi este mai
22
puţin specifică pentru instituţia cadastrului.

Interesează pentru această parte actele şi documentaţiile administrative şi stabilirea

posesorului de fapt, adică cel care deţine imobilul, fără a avea obligaţia de a stabili şi
proprietarul de drept care va fi determinat numai cu ocazia înscrierii în cartea funciară.

4.3. Bazele cadastrului general.

Documentaţia cadastrală se elaborează făcând apel la o serie de cunoştinţe din cele

mai variate domenii, fapt ce-i conferă cadastrului general un caracter disciplinar.
Cunoştinţele generale pe care se bazează cadastrul pot fi grupate după ponderea pe
care o au în elaborarea documentaţiei.
Domeniile de bază care asigură datele şi piesele de pornire şi de sprijin pentru toate
fazele întocmirii cadastrului general sunt:
- domeniul geodeziei care furnizează reţeaua de sprijin necesară topo-
fotogrammetrice , acutalizării planurilor cadastrale, parcelării şi rectificărilor de hotare;
- domeniul topografiei şi fotogrammetriei care asigură planurile necesare obţinute
prin ridicări noi sau prin actualizarea celor vechi ;
- domeniul cartografiei care urmtreşte reprezentarea unitară a teritoriilor , editarea
şi reproducerea planurilor şi hărţilor cadastrale.
Domeniile de colaborare care îşi aduc contribuţia la o parte din problematica vastă
a cadastrului general. sunt :
- domeniul juridic care asigură organizarea şi ţinerea la zi a sistemului de publicitate
imobiliară;
- teledetecţia ca mijloc modern de culegere a unor informaţii pe suprafeţe întinse , prin
înregistrări din spaţiul cosmic şi aerian;
- domeniul pedologiei care acoperă partea economică a cadastrului prin stabilirea bonităţii
terenurilor agricole ca bază a unei evaluări ştiinţifice;
- domeniul informaticii inclusiv sistemul geografic informaţional (G.P.S) , care
facilitează efectuarea volumului mare de operaţii privind culegerea, înregistrarea,
prelucrarea, analiza şi prezentarea eficientă a datelor, precum şi întocmirea planurilor
şi registrelor cadastrale.
Domeniile ajutătoare care furnizează unele documentaţii oficiale cadastrului
general, în principal ar fi :
- sistematizarea teritorială , constând în delimitarea localităţilor în ce priveşte
intravilanul şi perimetrul construibil;
- organizarea teritoriului agricol, din care interesează schimbarea destinaţiei suprafeţelor,
a categoriei de folosinţă etc.;
- amenajarea pădurilor , care furnizează informaţii complexe ce cuprind planuri şi
descrieri amenajistice ale întregului fond forestier;
- administraţia locală , care furnizează documentaţii privind hotarele vechi, marile unităţi
economice, litigii, patrimoniul domeniului public;
- protecţia mediului , prin informaţiile de delimitare a terenurilor după sursa şi gradul lor
de poluare.
Ceea ce interesează la studiul disciplinei cadastrului dintre funcţiunile şi
componentele cadastrului general sunt partea tehnică şi partea economică. Partea juridică sau
funeţiunea juridică a cadastrului intră în atribuţiile publicităţii imobiliare prin cartea funciară.
Pentru aceste considerente, vom analiza în continuare cele două funcţiuni ale
cadastrului.

23
4.4. FUNCŢIA TEHNICĂ A CADASTRULUI

4.4.1. Generalităţi

Obiectivul principal al cadastrului tehnic îl constituie reprezentarea întregului fond

funciar sub formă de planuri şi hărţi a teritoriilor administrative şi determinarea suprafeţelor
pe corpuri de proprietate şi a parcelelor componente din perimetrul acestora.
Problemele complexe ale cadastrului tehnic, care sunt indisolubil legate de
întocmirea planurilor şi hărţilor, nu pot fi rezolvate fără cunoştinţe temeinice din domeniul
ştiinţei măsurătorilor terestre. Ponderea cea mai importantă o au cele legate de ridicarea în
plan, adică de topografie şi fotogrammetrie, fără ca operatorul cadastral să nu aibă în vedere
şi domenii de graniţă ce ţin de geodezie şi cartografie.
Abordarea problematicii complexe a cadastrului tehnic poate face obiectul unui
studiu de specialitate, drept pentru care considerăm necesar şi util săt ne referim doar la
noţiuni generale cu care operează îndeobşte cadastrul general.
În acest scop, vom începe prin a ne familiariza cu noţiunile şi termenii folosiţi.

4.4.2. Suprafeţe de referinţă. Proiecţii.

Obiectivul cadastrului general constând în inventarierea întregului fond funciar

al ţării , cu reprezentarea lui pe planuri şi hărţi, impune ca lucrările să fie proiectate şi
realizate într-un mod unitar pe întreg teritoriul naţional şi încadrate în sistemul internaţional
al ţărilor europene avansate.
În acest scop, se folosesc suprafeţele de referinţă pentru definirea şi
reprezentarea poziţiilor punctelor şi a direcţiilor şi proiecţiilor, care sunt sisteme de
reprezentare a suprafeţelor curbe pe plan.
Este de reţinut , că în România este oficializat de cca. 3 decenii sistemul de
proiecţie “stereografic 70” şi ca regulă generală toate ridicările trebuie încadrate în reţeaua
geodezică naţională , determinată prin coordonatele plane în proiecţia stereografică 70, iar
pentru cote în planul de referinţă „Marea Neagră 1975”

4.4.3. Sisteme şi instrumente geodezice

Revoluţia provocată de apariţia şi introducerea în utilizare a aparaturii electronice

moderne, a pătruns în lucrările curente şi, cu atât mai mult, în cele extinse pe suprafeţe mari,
înlocuind procedeele clasice cu efecte benefice pentru cadastrul general şi de specialitate.
Dintre realizările cele mai importante menţionăm :
a) Sistemul de Poziţionare Globală (Global Positioning System - GPS)
Prin “poziţioniare” se înţelege determinarea într-un sistem de referinţă a poziţiei
la un moment dat al unui obiect aflat în repaus sau în mişcare. Iniţial apărută ca o problemă
de navigaţie, a trecut în domeniul geodeziei odată cu utilizarea, în acest scop, a sateliţilor
artificiali ai pământului.
Sistemul GPS permite determinarea poziţiei spaţiale a unor puncte pe baza unor
observaţii şi înregistrări asupra unor sateliţi artificiali şi după prelucrarea automată a datelor.
Sistemul de poziţionare globală permite determinarea poziţiei exacte a unui punct
de pe suprafaţa pamântului, într-un sistem tridimensional de referinţă, prin trilateraţie
spaţială. Prodecedul presupune măsurarea, la un moment dat, a distanţelor de până la cel
puţin 4 sateliţi, şi cunoaşterea poziţiei acestora în sistemul de referinţă adoptat.
În paralel cu sistemul GPS, conceput în anii 1960 în SUA şi cunoscut azi în toată
lumea, în aceeaşi perioadă în Rusia s-a dezvoltat şi folosit Sistemul Glonass.
Determinările prin tehnologia GPS vizează, în primul rând, modernizarea reţelei
24
geodezice naţionale , în vederea asigurării unor puncte de referinţă la nivelul impus de
standarde internaţionale.
Lucrările cadastrale propriu-zise beneficiează şi ele de această tehnică modernă ,
operatorul cadastral poate utiliza tehnica GPS în următoarele etape ale întocmirii planurilor :
- îndesirea reţelei geodezice de sprijin pentru asigurarea densităţii optime
desfăşurarii lucrărilor ulterioare;
- realizarea reperajului fotogrammetric care stă la baza restituţiei şi altor operaţii
desfăşurate în birou;
- delimitarea cadastrală prin determinarea unor puncte importante de pe hotarul
unităţii administrative şi chiar al unor staţii din reţeaua de ridicare.
b) Staţiile totale
În principiu, o “staţie totală” sau ‘inteligentă” este un tahimetru electronic cu
care elementele geometrice (unghiuri, distanţe, diferenţe de nivel) ce definesc pozitia
punctelor geodezice şi topografice, se măsoară cu precizie ridicată, se înregistrează automat
şi se redau în formă digitală.
Staţiile totale îşi găsesc utilizarea în principal la:
- îndesirea reţelei de sprijin, prin completarea reţelei geodezice naţionale, cu puncte
noi proiectate, inclusiv a celor nestaţionabile (turle de biserici, coşuri de fabrici,
antene),
- reperajul fotogrammetric, în care punctele de reper şi control, alese în mod
convenabil, sunt determinate prin radieri din punctele de reţele geodezice;
- reţeaua de ridicare;
- ridicarea detaliilor topografice, prin radieri;
- încadrarea în reţeaua geodezică a ridicărilor topografice, condiţie obligatorie la
majoritatea documentaţiilor solicitate, în mod frecvent, în special pentru : aplicarea
HG 834/1991 , certificatele de urbanism, înscrierile cu caracter provizoriu etc.

4.4.4 Reţele geodezice

Reţeaua geodezică este constituită dintr-un ansamblu de puncte situate pe

suprafaţa fizică a pătmântului, a căror poziţie este definită în raport cu un sistem unitar de
referinţă.
Funcţiile reţelelor geodezice sunt:
- servesc unor scopuri practice ca suport al tuturor ridicărilor geo-topo-
fotogrammetrice, indiferent de suprafaţă şi de exigenţe;
- servesc unor scopuri ştiinţifice, legate de determinarea formei şi dimensiunii
pământului, legătura cu reţelele ţărilor vecine ş.a.;

4.4.5. Determinarea suprafeţelor

Suprafaţa reprezintăt în cadastru un element de identificare al unui teren, respectiv a

unei parcele, alăuri de număr şi de proprietar.
Stabilirea mărimii ei constituie o problemă topografică curentă şi uneori obiectivul
principal al ridicării.
Indiferent de relief; pe planuri se reprezintă şi valoric , se dă întotdeauna, suprafaţa
productivă , utilă construcţiilor respectiv suprafaţa terenului proiectată în plan orizontal de
referinţă.

4.4.6. Parcelarea, suprafeţelor.

În principiu, prin parcelarea unui teren se înţelege împărţirea lui în două sau mai
multe loturi , egale sau de suprafeţe diferite.
25
 În acest scop , principalele etape de parcurs sunt:
- identificarea suprafeţei de parcelat, scriptică, din evidenţele oficiale
(cadastrul sau de carte funciară) şi faptică , prin parcurgerea limitelor
indicate de proprietar în prezenţa riveranilor ;
- ridicarea în plan a terenului, prin măsurători topografice riguroase;
- proiectarea parcelarului în funcţie de cerinţele proprietarului, de
principiile şi normele legale în vigoare;
- calculul analitic al suprafeţei şi al elementelor geometrice ce definesc
loturile proiectate , cu vericările respective;
- aplicarea parcelarului pe teren prin materializarea punctelor ce definesc
conturul loturilor , inclusiv punerea în posesie a noilor proprietari.
Proiectarea parcelarului presupune cunoaşterea şi respectaree unor prevederi
obligatorii cum ar fi:
- condiţiile stabilite de proprietar; ce se referă la scopul parcelării, numărul
şi mărimea loturilor , dispozitia lor etc.:
- principiile de parcelare, ce trebuiesc cunoscute de proiectant cu privire la :
asigurarea pentru toate loturile a accesului la un drum public, laturi
perpendiculare pe acesta, folosirea ca limite a unor detalii naturale culmi,
văi, drumuri etc.; -
- normele de urbanism şi organizarea teritoriului în vigoare la data întocmirii
proiectului cu privire la forma şi suprafaţa minimă a loturilor, frontul
minim la calea de acces ş.a.

4.4.7. Rectificarea hotarelor.

Structura fondului funciar al unei unităţi administrative poate suferi, în timp,

unele modificări, impuse în general din necesitatea utilizării economico-functionale a
terenurilor.
Operaţia, în principiu, presupune înlocuirea unui hotar de un traseu frânt, cu o
linie dreaptă sau având o singură frântură, pentru a facilita folosirea raţională a
terenurilor.
Operaţia este urmată de schimburi de terenuri, în oricarce din modalităţile
cunoscute: la paritate, prin schimb de parcele de aceeaşi bonitate şi aceeaşi suprafaţă
sau prin echivalent valoric.

4.5 FUNCŢIA ECONOMICĂ A CADASTRULUI

Generalităţi

Partea economică a cadastrului general urmăreşte stabilirea valorii economice a

terenurilor şi construcţiilor. Cunoaşterea acestei componente este pe deplin justificată
deoarece :
- datele cadastrului stau la baza unor impozite şi taxe reale, echitabile ce sunt
percepute de onganele fmscale, de instanţele judecătoreşti, de către birourile notariale
ş.a.
- informaţiile furnizate de cadastrul tehnic (suprafaţa, categoria de folosinţăa) sunt
insuficiente pentru calculul corect al acestor obligaţii;
- aprecierea calitativă a imobilelor din punct de vedere economic completează deci, în
mod necesar, aceste informaţii.
Rolul evaluărilor sau a “estimaţiilor cadastrale” cum mai sunt denumite şi care se
constituie drept componente de bază ale cadastrului rezultă din faptul că acestea permit să se
26
stabilească:
- expresia bănească a terenurilor şi constucţiilor, necesară la întocmirea unor acte, convenţii
şi tranzacţii;
- venitul net sau beneficiul, ca diferentţă între cheltuielile de realizare a producţiei vegetale
(agricolă, forestieră) şi valoarea nou creată a produselor;
- baza cea mai sigură pentru repatizarea impozitelor, a calculării despăgubirilor în cazul
unor exproprieri, comasări, sulte etc.
- măsurile economico-financiare, respectiv intervenţiile statului, privind impozitele
progresive, politica de credite agricole, lucrări de îmbunătăţiri funciare, cercetare ştiinţifică
ş.a.
Valoarea economică a terenurilor şi construcţiilor este aşadar o componentă a
cadastrului general care se obţine prin parcurgerea unor etape distincte ce vizează:
- bonitarea cadastrală, respectiv culegerea unor informaţii
suplimentare, calitative ale imobilelor şi exprimarea lor cantitativă
printr-un punctaj ce conduce la o notă de bonitare;
- estimaţiile cadastrale pentru terenurile agricole şi forestiere, ce
urmăresc clasificarea lor după capacitatea de producţie şi venitul
net;
- evaluarea propriu-zisă a terenurilor şi construcţiilor, prin care se
deduce valoarea economică a lor.
Efectiv, valoarea economică se stabileşte conform schemei de mai sus , pe baza
unor metodologii şi acte normative proprii, specifice destinaţiei imobilelor. La noi se
apelează la criterii mai mult sau mai puţin sigure pentru individualizarea şi evaluarea
terenurlor agricole , forestiere, a celor pentru construcţii şi a construcţiilor propriu-zise,
criterii care vor fi prezentate în continuare.

4.5.1 Scopul evaluării imobiliare

Necesitatea evaluării imobilelor pe baze rezonabile, obiective, a apărut în

Europa la începutul secolului XIX pentru stabilirea unor impozite generale şi drepte şi a
unor despăgubiri echitabile. Drept criteriu s-au folosit în decursul timpului preţul de cost sau
de vânzare, preţul mediu de vânzare sau nivelul chiriilor calculate ca medii pe perioade cât
mai lungi.
Stabilirea valorii imobilelor reprezintă scopul principal al părţii economice a
cadastrului general. Importanţa acestei funcţii pentru economia natională este capitală şi
rezultă din caracteristicile ei de bază având în vedere că :
- la baza evaluării stau bonitările cadastrale ce furnizează informaţii calitative stabilite prin
metode ştiinţifice, sigure, în funcţie de care se pot obţine şi rezultate de încredere ;
- valorificarea unui imobil , exprimată cifric, respectiv printr-o anumită cantitate de monedă
ce reprezintă preţul, permite rezolvarea unor probleme de interes general pentru economie ;
- avuţia naţională , constituită în cea mai mare parte din suma imobilelor existente în
teritoriul graniţelor ţării inventariate de cadastrul general trebuie cunoscută şi în expresia
bănească în multiple scopuri ;
- estimarea valorii terenunilor şi construcţiilor, este o operaţie complexă deoarece noţiunea
de “valoare”, ce exprimă în general importanţa pe care o are un bun economic pentru nevoile
omeneşti, se prezintă sub mai multe categorii economice care suportă şi azi numeroase
discuţii
- impozitul şi taxele fiscale corect , rezonabile, asupra unui imobil nu se pot stabili decât pe
baza unci evaluări ştiinţifice care constituie raţiunea introducerii ei în cadastru.
Din cele de mai sus rezultă importanţa dar şi dificultăţile întâmpinate în
evaluarea bunurilor imobiliare, ca obiectiv principal al părţii economice a cadastrului
general.
27
4.5.2. Metodologia de evaluare a terenurilor

Bonitarea cadastrală reprezintă, în principiu, o metodologie complect de apreciere

calitativă a terenurilor şi a construcţiilor din punct de vedere economic. Efectiv procedeul
folosit trebuie să fie fundamentat ştiinţific pentru a conduce la rezultate credibile şi să fie
simplu spre a putea fi aplicat cu uşurinţă. În aceste condiţii bonitarea devine o etapă de bază
a estimaţiilor cadastrale respectiv a evaluării imobilelor, deoarece stabi1eşte:
- capacitatea de producţie a terenurilor agricole exprimată prin note de bonitare acordate
după criterii obiective;
- valoarea producţiei şi venitul net cadastral, elemente deduse la rândul lor pe baze ştiintifice
şi pe perioade mari de timp;
Acordarea notelor de bonitare se face după metodologii diferite în funcţie de
nivelul economic din fiecare ţară, rezultatele fiind pe măsura complexităţii determinărilor,
respectiv a factorilor luaţi în considerare.
Practic, în ţara noastră, din lipsa unor măsurători cadastrale corecte şi a unor
studii de specialitate, bonitarea cadastrală este înlocuit, din păcate, cu o “metodă” originală,
slab justificată ştiinţific, care conduce la aprecieri subiective. Astfel cele cinci clase de
calitate (fertilitate) sunt înlocuite cu cinci zone agrogeografice fobosite drept criterii la
stabilirea impozitelor agricole.
Această manieră, simplistă şi empirică, de “estimare cadastrală”, adoptată din
comoditate şi uşurinţă în aplicare, anulează baza ştiinţifică a metodei preconizată de Ion
lonescu de la Brad, din cauza neconcordanţei zonelor amintite. Drept urmare se ajunge,
evident, la stabilirea unor impozite nerealiste, neconforme cu realitatea şi împovărătoare
pentru populaţia rurală.
Pentru stabilirea unor impozite drepte şi echitabile cadastrul general trebuie să
evalueze toate imobilele, respectiv terenuri şi construcţii.
În afara scopului fiscal aceste imobile se evaluează şi pentru despăgubiri în
cazuri de expropriere sau distrugerea în cazul unor calamităţi, pentru ieşiri din indiviziune, la
evaluarea sultelor, lucrări de comasare ş.a.

4.5.4. Concluzii cu privire la metodologia evaluării

În România metodologia evaluării imobilelor este incompletă şi neuniformăt

astfel încât pentru lucrările viitoare se impune în mod acut elaborarea şi introducerea de noi
acte normative care să le înlocuiască pe cele vechi.
Evaluarea terenurilor agricole trebuie să se facă după metodologia acceptată în
principiu, bazată pe bonitatea lor, în care sunt necesare studii asupra sistemelor de cartare
pedologică încheiate cu hărţi corespunzătoare. Pe baza acestora se poate calcula în mod
realist venitul net cadastral şi valoarea economică a terenurilor.
Evaluarea terenurilor de construcţii dispune de o metodologie relativ bine pusă
la punct , ce se impune a fi modernizată prin introducerea unor noi indicatori calitativi care
să caracterizeze mai complet terenurile în cauză.
Evaluarea construcţiilor se realizează pe baza unor acte normative, detaliate, dar
incomode şi vechi ce se impun a fi revizuite şi redactate în mod unitar.
Actualizarea preţurilor, rezultate din evaluarea unui imobil, la o anumită dată,
indiferent de natura lui, se face cu indicii preţurilor de consum preluaţi din Buletinele
statistice de preţuri pentru intervalul scurs de la data actului normnativ până la data evaluării.
Pentru siguranţă, evaluarea oricărui imobil - teren sau construcţie - trebuie
comparată cu preţurile de vânzare de pe piaţa liberă, publicate în buletinele agenţiilor
imobiliare, în scopul evitării unor situaţii aberante. Reţinem însă că legea cererii şi a ofertei
poate interveni hotărâtor provocând discrepanţe accentuate între valoarea calculată şi cea din
28
circulaţia liberă. Este cazul terenurilor agricole la care, în general, evaluarea poate deveni
inutilă, preţul fiind stabilit doar pe piaţă, la libera înţelegere.

BIBLIOGRAFIE

Decret-Lege nr. 115/27.04.1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile

funciare.
Legea nr. 7 /1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare ,cu modificările şi
completările ulterioare.
Hotărârea Guvernului României nr. 1210/2004 , privind organizarea şi funcţionarea
Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară
Ordinul Directorului General al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate
Imobiliară nr. 700/2014, prin care s-a aprobat Regulamentul de funcţionare a birourilor de
carte funciară.
Nicolae Boş, CadastruI General” — Ed. All Beck 2003.

VI. UNITATEA DE INVATARE NR.5

Sisteme de publicitate în România

5.1. Publicitatea imobiliară

5.1.1 Generalităţi.

Scopul oricărei norme de drept este prevenţiunea. Cu cât un drept este mai bine
delimitat şi mai bine cunoscut, cu atât este mai respectat şi se exercită mai corect. Nevoia de
siguranţă a unor raporturi juridice deosebit de importante a dus la publicitatea lor.
Drepturile reale al căror tip este dreptul de proprietate, sunt, prin natura lor,
opozabile erga omnes. Ca să poată fi opuse persoanelor străine de actul juridic, din care
derivă asemenea drepturi, s-a simţit nevoia să fie aduse la cunoştinţa lor. Aducerea la
cunoştinţa acelor persoane, denumite cu expresia cel de al treilea s-a făcut, fie prin
îndeplinirea unor formalităţi solemne, fie printr-o anumită publicitate. Nevoia s-a simţit în
special pentru drepturile reale asupra imobilelor.
Scopul publicităţii imobiliare, prin care adevăratul proprietar se face cunoscut
tuturor, este de a da siguranţă deplină operaţiunilor juridice, atât sub aspect static cât şi
dinamic.
Securitatea statică se refera la ocrotirea drepturilor pe care le are o persoana cu
privire la un imobil, iar securitatea dinamică constă în ocrotirea dobândirilor viitoare.
Mijloacele prin care se asigură securitatea în operaţiile juridice privitoare la
imobilele funciare sunt publicitatea şi formalismul impus unor anumite înstrăinări.
Motivaţia introducerii publicităţii constă în interesul, nu numai al persoanelor
fizice dar şi al societăţii în circulaţia juridică în siguranţă a bunurilor imobile, care au o
valoare mare şi o importanţă deosebită.

5.1.2. Definiţie .
Publicitatea imobiliară cuprinde, deci, un ansamblu de tehnici juridice menite să
ţină evidenţa bununilor imobile, să dea siguranţă actelor juridice prin care se constituie, se
transmit, se modifică sau se sting drepturile reale imobiliare, pentru a le face opozabile “erga
omnes”.
29
 Obiective
Organizarea publicităţii imobiliare trebuie să răspundă următoarelor obiective mai
importante:
- să apere drepturile imobiliare ale celor înscrişi în registrele publice (securitatea
statică);
- să confere transmisiunilor imobiliare o cât mai mare certitudine, aducând la
cunoştinţa tuturor situaţia juridică a bunurilor imobile aflate în circuitul civil (securitate
dinamică);
- să dea siguranţă circulaţiei creditului prin garantarea lui prin înscrierea ipotecii în registrele
publice;
- să permită organelor statului exercitarea unui control asupra schimărilor ce se produc în
situaţia materială a imiobilelor, conform cu normele de sistematizare şi în situaţia juridică a
acestora prin înstrăinări, grevare de sarcini. etc. , în interesul întregii societăţi.
În ţara noastră au funcţionat două sisteme principale de publicitate:
a. Sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni, denumit şi sistemul publicităţii
personale , ce funcţionează în Vechiul Regat;
b. Sistemul cărţilor funciare , denumit şi sistemul publicităţii reale, ce functionează în
Transilvania , Banat şi Bucovina.
În afara acestor sisteme principale s-au mai folosit :
c. Cărţile de puhlicitate imobiliară, conform Legii 242 din 12.07.1947 pentru transformarea
cărţilor funciare provizorii în cărţi de publicitate imobiliară , pentru unele localităţi din fostul
judeţ llfov unde s-au executat lucrări complete de cadastru funciar;
d. Cărţi de evidenţă funciară în unele localităţi din Transilvania în care cărţile funciare au
fost distruse, sustrase sau pierdute din cauza războiului (conform Legii nr. 163 din
14.03.1946);
e. Cărţile funciare centrale pe căile ferate şi canaluri (conform art.47 din Legea nr.241 din
12.07.1947).

5.2 Prezentarea celor două sisteme de publicitate.

5.2.1. Noţiune şi reglementare. În dreptul românesc s-a adoptat sistemul de publicitate

imobiliară al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni prin C.civil (art.818-819, art.1295,
art.1394, art.1801-1802), codul de procedură civilă (art.710-720). Sunt numite şi registre de
transcrieri şi registre de inscripţii.

El este un registru personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare, deoarece

registrele se ţin pe numele proprietarilor adică pe persoane şi nu pe imobile. De aceea
situaţia juridică a imobilului poate fi aflată numai cunoscând proprietarii săi succesivi şi
cercetând numele lor, ce fel de drepturi au fost transmise sau constituite referitoare la acel
bun operaţiune care este dificilă şi anevoioasă. Deoarece publicitatea se face pe persoane şi
nu pe imobile, ea se mai numeşte şi publicitate personală.

Publicitatea se face prin transcrierea şi înscrierea în registrele prevăzute de art.710

C.pr.civilă şi anume: registrul de transcriere, registrele de înscriere, registrele de transcriere a
comandamentelor şi mapa actelor de amanet, a actelor juridice privind imobile funciare
prevăzute expres de lege.

30
 3.2. Transcrierile. Transcrierea este operaţiunea de copiere integrală a actelor
juridice prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil se constituie un drept
real principal, sau se sting astfel de drepturi reale imobiliare.

Sunt supuse transcrierii toate actele juridice enumerate de art. 711 C.pr.civilă şi anume:

1. a) toate actele de înstrăinare a proprietăţilor nemişcătoare sau a drepturilor reale ce se

pot ipoteca; actele juridice între vii prin care se renunţă la aceste drepturi;
2. b) toate actele prin care se constituie o servitute un drept de uzufruct, de uz sau de
abitaţie; actele juridice prin care se renunţă la aceste drepturi;
3. c) tranzacţiile privind drepturile reale;
4. d) ordonanţele de adjudecare ale imobilelor;
5. e) hotărârile date în materie de expropriere pentru cauză de utilitate publică;
6. f) cesiunile de venituri pe un interval mai mare de 2 ani;
7. g) extract de pe contractele de arendă sau de locaţiune pe timp mai îndelungat de 3
ani.

Iar art. 712 prevedea consecinţele transcrierii (aceleaşi consecinţe ca şi cele

prevăzute de art. 1802 Cod Civil).
“Până la transcriere, dreptunile rezultând din actele menţionate în articolul de mai
sus nu se vor opune celor de al treilea, care au drepturi asupra bunului nemişcător, chiar dacă
au cunostinţă de existenţa actelor de mai sus. Se exceptează, bineînţeles, cazurile de
viclenie.”
Sunt exceptate de la transcriere: transmisiunile succesorale (legală şi testamentară);
actele de împărţeală; hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi; uzucapiunea şi
accesiunea imobiliară, etc.
Transcrierea se face în ordinea depunerii actelor necesare acestor operaţiuni. În prezent
registrele de transcripţiuni sunt înlocuite cu mape în care sunt păstrate actele supuse
transcrierii, împreună cu cererile care le însoţesc în ordinea lor.
3.3. Înscrierile. Înscrierea se face în registrul de inscripţii şi constau în consemnarea
sau reproducerea unro părţi mai importante sau clauze din actele juridice. Fac obiect al
înscrierii numai acele clauze care se referă la privilegiile speciale imobiliare şi la ipotecă. De
la această regulă, face excepţie privilegiul vânzătorului de imobile deoarece este supus
transcrierii.
3.4. Efectele transcrierii şi înscrierii. În condiţiile art. 1802 C.civil, actul translativ de
proprietate dacă a fost transcris, este opozabil terţilor. Între părţi şi faţă de succesorii lor în
drepturi, actul juridic produce efecte de la data încheierii lui, potrivit principiului relativităţii
efectelor juridice ale actelor juridice, fără a fi necesară transcrierea şi înscrierea.
Dacă acelaşi drept a fost constituit real transmis sau constituit a fost transmis
transcris succesiv în favoarea a două sau mai multe persoane se aplică principiul: qui prior
tempore potior jure. Adică, dacă acelaşi drept a fost tarnscris în mod succesiv către mai
multe persoane, va avea câştig de cauză cel care a realizat primul formalităţile de transcriere
şi înscriere.
3.5. Neajunsurile sistemului publicităţii personale. Acest sistem datorită caracterului
său personal prezintă deficienţe şi inconveniente de natură practică cu privire la efectele şi
siguranţa acestuia dintre care pot fi enumerate:
-O serie de acte juridice nu sunt supuse publicităţii, ceea ce face ca acest sistem de
publicitate să nu fie integral, ci doar una parţială. Astfel nu sunt supuse transcrierii:
transmisiunile succesorale, partajul, hotărârile judecătoreşti declarative; actele de confirmare
a nulităţii relative şi actele de renunţare.
-Registrele se ţin pe numele proprietarilor şi nu pe imobile. De aceea pentru a
cunoaşte situaţia juridică a unui imobil, trebuie cunoscuţi toţi proprietarii succesivi ai
31
acestuia, care este o activitate greoaie; ori, omisiunea unui proprietar anterior poate înlătura
întreaga publicitate ulterioară, dacă proprietarul a consimţiti transmisiunii sau sarcinii
importante care nu convin noului dobânditor, constituind şi aceasta o probatio diabolica.
-Neîndeplinirea formalităţilor de transcriere şi înscriere nu este sancţionată de lege,
singura operaţiune fiind inopozabilitatea faţă de terţi a operaţiunii.
-Birourile de publicitate imobiliară de pe lângă judecătorii nu are abilitatea legală să
verifice valabilitatea actului prezentat pentru înregistrare, ceea ce face ca o astfel de
înregistrare să aibă caracter relativ. Se aduce pur şi simplu la cunoştinţa terţilor un act
juridic, fără ca valabilitatea actului sau existenţa dreptului să fie valabile prin publicare.
-Dacă un imobil a fost înstrăinat succesiv şi cu rea credinţă mai multor persoane,
proprietatea lui aparţine aceluia care a realizat cu prioritate publicitatea unui act chiar cu
valoare relativă, chiar dacă el are un titlu îndoielnic şia fost ultimul achizitor.

De la 01.07.1999, înregistrările în aceste registre au încetat, cu excepţiile

prevăzute de lege, trecându-se la sistemul de publicitate prin cartea funciară, în temeiul Legii
7/1996.
Până la deschiderea noilor cărţi funciare, în regiunile de transcripţiuni şi
inscripţiuni imobiliare, privilegiile şi ipotecile legale, sechestrul, urmărirea imobilului, a
fructelor şi veniturilor sale, punerea în mişcare a acţiunii penale, acţiunile pentru apărarea
drepturilor reale privitoare la imobilele neînscrise în cartea funciară, precum şi actele şi
faptele juridice privitoare la drepturile personale sau la alte raporturi juridice în legătură cu
aceste imobile vor continua să fie transcrise ori, după caz, înscrise în vechile registre de
publicitate imobiliară, cu respectarea dispoziţiilor Codului civil şi ale Legii nr.7/1996.
Înscrierile în registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni se efectuează la cerere în
baza actelor justificative, prin emiterea unei încheieri.
Potrivit Legii, de la data deschiderii cărţilor funciare electronice, registrele de
transcripţiuni-inscripţiuni, se înlocuiesc, pentru sectoarele cadastrale ce au făcut obiectul
lucrărilor sistematice de cadastru, cu noile cărţi funciare. Vechile evidenţe se păstrează în
arhiva oficiului teritorial şi pot fi consultate pentru istoric.
În regiunile de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare, titularii sarcinilor înscrise în
vechile registre de publicitate imobiliară vor solicita transcrierea acestora în cărţile funciare,
în termen de 60 de zile de la afişare.

5.2.2. Sistemul de publicitate reală prin cărţile funciare

Caracterizare generală şi reglementare. Inconvenientele semnalate în sistemul

publicităţii imobiliare prin registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni sunt în cea mai mare
parte înlăturate şi se asigură o certitudine superioară, prin sistemul cărţilor funciare care –
fiind un sistem de publicitate imobiliară – se bazează pe identificarea topografică
(cadastrală) a imobilelor şi realizează publicitatea imobiliară şi deplină (completă) a
transmisiunilor şi constituirilor de drepturi reale imobiliare.

Sistemul de publicitate al cărţilor funciare este un sistem real de publicitate, aparţine

legislaţiilor germanice spre deosebire cum am văzut de sistemul publicităţii personale
consensualiste, adoptat sub influenţa codificării franceze napoleoniene.
Noţiunea de carte funciară a apărut ca un registru oficial şi public care descrie
imobilele şi cuprinde arătarea drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri, precum şi
drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu acestea, dar numai în
cazurile expres prevăzute de lege. Cărţile funciare reprezintă punctul central al raporturilor
juridice prin care drepturile reale se constituie, transmit, modifică sau se sting şi au sarcina
de a da informaţii complete şi sigure asupra condiţiilor de drept privind aceste imobile.

32
 Aceste informaţii se referă la individualizarea bunului imobil şi la conţinutul său, la
identitatea persoanei fizice sau juridice îndreptăţite să exercite un drept asupra bunului, la
titlul pe care se întemeiază dreptul, la unele îngrădiri ale exercitării dreptului datorită
situaţiei personale a titularului, la sarcinile ce grevează titlul înscris.
Cărţile funciare numite tradiţional cărţi funduare, reminiscenţă încă vie datorată
tradiţiei juridice şi are originea în cuvântul latinesc fundus, fond care înseamnă proprietate
asupra pământului. După încorporarea Transilvaniei la Imperiul austriac şi edictarea
Diplomei Leupoldine de la 1781, considerată şi prima lege fundamentală, pentru această
provincie istorică au fost introduse treptat cărţile funciare (funduare): în anul 1794 în
localităţile grănicereşti supuse dreptului austriac (zona Năsăudului, ţinuturile zis secuieşti)
denumite în termenii Cancelariei aulice de la Viena Landtafel –Patent; în anul 1870 în
celelalte localităţi de “drept austriac” ale Ardealului, iar din 1855 în zonele Banat, Crişana,
Satu Mare şi Maramureş, supuse până atunci dreptului obişnuielnic transmis prin tradiţiile
populaţiei autohtone româneşti peste care s-a suprapus sau a convieţuit cu acesta dreptul
local maghiar. Sub aspect legislativ regimul funciar a fost reglementat de Codul civil austriac
de la 1811, ordonanţele emise la 1794, 1855 şi 1870, precum şi legiuirile locale.
În Bucovina ocupată de austrieci la 1812 prin Legea din 1873 se adoptă un model
similar bazat pe sistemul germanic.
După Marea Unire înfăptuită al 1 decembrie 1918, s-a încercat extinderea sistemului
cărţilor funciare pe întraga ţară. Consiliul Dirigent format la Sibiu şi apoi după preluarea
administrativă a Transilvaniei la 2 aprilie 1920 la Coroana României a fost menţinut sistemul
în Transilvania. Prin Legea nr. 23/1933 s-a urmărit realizarea unui cadastru modern la nivelul
întregii ţări bazat pe instituţia cărţilor funciare care era superioară sistemului din vechiul
regat, oamenii politici şi remarcabili jurişti ai vremii urmărind unificarea unitară într-un
sistem real de publicitate pentru România în graniţele ei de atunci.
Din păcate, obiectivele stabilite la nivel de deziderat pentru că lucrările se
desfăşurau foarte lent (în raport cu lucrările cadastrale în timp record pe teritoriul
Transilvaniei şi Ungariei ordonată de împăratul Iosif al II-lea în anul 1786 care au fost
finalizate în numai trei ani). Ele au fost abandonate în preajma celui de-al doilea râzboi
mondial din cauza evenimentelor tragice care se întrezăreau. Românai nu a reuşit nici până
în prezent realizarea unui cadastru naţional şi nici să introducă un sistem unitar de carte
funciară ceea ce ar corespunde pe deplin atributului de stat naţional unitar prevăzut de art. 1
din Constituţie.
Prin două legi diferite, nr. 23/1933 şi nr. 115/1938 s-a materializat încercarea de a
realiza un cadastru şi o carte funciară moderne, care nu au fost finalizate pentru că nu s-a
întocmit cadastru general al ţării. În lipsa cadastrului naţional Decr. lege nr. 115/1938 a putut
fi pus în aplicare numai în Transilvania, Banat şi Bucovina, unde s-a şi realizat. În
Transilvania Legea nr. 115/1938 pentru unificarea dipoziţiilor privitoare la cartea funciară a
fost concepută ca o lege de aplicare generală privind cărţile funciare din Vechea Ţară şi
regimul de carte funciară din Transilvania.
Acest act normativ (Legea nr.115/1938), putea fi pus în aplicare numai în
Transilvania (unde existau condiţiile tehnice ale hărţilor topografice şi cărţile funciare), unde
s-a realizat în măsură limitată prin Decr.Lege nr.389/1943, numit de extindere a legislaţiei
civile şi comerciale în România de peste Carpaţi care a menţinut o parte a legislaţiei funciare
locale, iar ulterior prin Legea nr.241/1947, în totalitate, înlocuindu-se toate legile
ordonanţele şi regulamentele locale privitoare la cărţile funciare. Prin aceasta s-a asigurat
aplicarea unei reglementări unitare complete şi moderneasupra cărţilor funciare în teritoriile
din Transilvania şi Bucovina unde şi-a găsit materializarea Decretul-Lege nr.115/1938.
Decretul-Lege nr.115/1938 este caracterizat şi conceput ca o lege de aplicaţie
generală la nivelul întregii ţări şi să realizeze unificarea legislativă într-o manieră completă şi
modernă.

33
 Legiuitorul său a păstrat sistemul de publicitate mai sigur existent în Transilvania
însă a ţinut seama de progresele altor legislaţii în domeniu şi experienţa sistemului aplicat în
Alsacia şi Lorena după anexarea lor la 1871 de Germania, precum şi faptul demonstrat prin
aceasta a compatibilităţii principiilor dreptului francez cu principiile de carte funciară.
Prin sistematizarea sa logică şi prin conţinut, Legea nr.115/1938, a constituit un
instrument util şi a uşurat activitatea instanţelor de carte funciară şi mai apoi a fostelor
notariate de stat care au funcţionat în aceste teritorii.
Dispoziţii ale sale sunt preluate, precum şi unele sistematizări, principii, noţiuni,
reglementări în Legea nr.7/1996 pentru preluarea şi aplicarea în viitor a acestei ultime legi,
între ele există corelaţii importante. Nu au fost preluate reglementări privind felul şi regimul
înscrierilor, precum şi efectul constitutiv de drepturi reale al înscrierilor care exprimând în
bună măsură superioritatea cărţilor funciare, face ca Legea nr.7/1996 să constituie un regres
faţă de Decr.Lege nr.115/1938, chiar dacă este o revanşă inutilă a adepţilor principiilor
consensualismului şi al libertăţii contractuale contra partizanilor principiului riguros al
publicităţii absolute în materia transmiterii şi constituirii de drepturi reale imobiliare.
În aplicarea noilor reglementări ale Legii nr.7/1996 sunt de avut în vedere
următoarele aspecte: a) Decr.Lege nr.115/1938 îşi restrânge considerabil aplicabilitatea
întrucât toate transmisiunile şi constituirile de drepturi reale trebuie să se facă în noile cărţi
funciare; b) felul înscrierii diferă în noile cărţi funciare, iar nu şi regimul de carte funciară
aplicabil care este unul singur, cel reglementat de Legea nr.7/1996; c) Legea nr.7/1996, este
aplicabilă treptat, odată cu întocmirea şi finalizarea lucrărilor cadastrale, iar în regimul de
aplicabilitate al Decr.Lege nr.115/1938 (în zonele de carte funciară) rămâne aplicabilă
aceasta din urmă şi va fi scoasă treptat din vigoare odată cu finalizarea lucrărilor cadastrale
şi întocmirea noilor cărţi funciare.

În această succesiune se fac două categorii de înscrieri: cu caracter definitiv (în

localităţile în care este pus în aplicare cadastrul general) şi cu caracter nedefinitiv (în
localităţile unde nu există sau nu sunt definitivate lucrările cadastrale).

Art.1 din D.L. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile

funduare definea astfel cartea funciară “cartea funciară descrie imobilele şi cuprinde arătarea
drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri. Drepturile personale, faptele sau alte raporturi
juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară vor putea fi înscrise numai în
cazurile prevăzute de lege”.
Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă a cadastrului are ca
obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din
aceeaşi unitate administrativ-teritorială, în scopul transmiterii sau constituirii de drepturi
reale imobiliare ori, după caz, al opozabilităţii faţă de terţi a acestor înscrieri.
Publicitatea imobiliară se efectuează de către birourile de cadastru şi publicitate
imobiliară pentru imobilele situate în raza de activitate a acestora.
În acest sistem baza publicităţii nu este persoana , ci imobilul. Acesta este
considerat veşnic şi este înscris într-o anumită foaie, iar proprietarii trecători se perindă prin
faţa lui prin operaţiuni juridice de vânzare, moştenire, partaj, etc.
Pentru a uşura cercetarea şi pentru mai multă claritate, înscrierile sunt efectuate în
cartea funciară.
Titlul cărţii funciare cuprinde numărul cărţii funciare şi denumirea unităţii
administrativ-teritoriale în care este situat imobilul.
În acest sens, documentaţiile cadastrale se întocmesc cu atribuire de număr cadastral
unic pe unitatea administrativ-teritorială respectivă.
Titlul cărţii funciare al imobilului pe care s-au constituit drepturi de superficie va
cuprinde şi menţiunea acestui drept. De asemenea, în titlu, se va face menţiune şi despre
cărţile funciare colective, individuale, de concesiune, după caz.
34
 Cărţile funciare se numerotează pe fiecare unitate administrativ-teritorială, începând
cu numărul 1 până la ultimul număr necesar, fără separare pe ani.
Numerele de carte funciară se atribuie dintr-un registru special destinat acordării de
numere de carte funciară, numai în momentul admiterii cererii de înscriere de către
registrator sau în baza hotărârii judecătoreşti, definitivă şi irevocabilă ca urmare a plângerii
împotriva încheierii, prin care s-a dispus înscrierea.
Acest registru va purta denumirea de Registrul numerelor de carte funciară şi se va
întocmi pe fiecare unitate administrativ-teritorială care aparţine respectivului birou teritorial.
Cartea funciară este alcătuită din titlu, indicând numărul ei şi numele localităţii în
care este situat imobilul, precum şi din 3 părţi:
- Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:
a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;
b) suprafaţa imobilului, reieşită din măsurători cadastrale, destinaţia, categoriile de
folosinţă şi, după caz, construcţiile. Scoaterea definitivă şi temporară din circuitul agricol a
imobilelor situate în intravilanul aprobat potrivit legii se face prin autorizaţia de construire.
Conţinutul documentaţiilor de scoatere definitivă/temporară din circuitul agricol,
precum şi schimbarea categoriei de folosinţă a imobilelor situate în intravilan se stabilesc
prin regulament aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenţiei
Naţionale, care se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I.
Scoaterea definitivă/temporară din circuitul agricol şi schimbarea categoriei de
folosinţă a imobilelor situate în extravilan se stabilesc prin regulament aprobat prin ordin
comun al ministrului agriculturii şi dezvoltării rurale şi al directorului general al Agenţiei
Naţionale, care se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I;
c) planul imobilului cu descrierea imobilului constituie anexa la partea I a cărţii funciare,
întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin cu caracter normativ al directorului
general al Agenţiei Naţionale, care se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I;
- Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate şi alte drepturi
reale, care cuprinde:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum şi
menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
c) strămutările proprietăţii;
d) dreptul de administrare, dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă cu titlu gratuit,
corespunzătoare proprietăţii publice;
e) servituţile constituite în folosul imobilului;
f) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile
privitoare la proprietate;
g) recepţia propunerii de dezmembrare ori de comasare şi respingerea acesteia, respingerea
cererii de recepţie şi/sau de înscriere, în cazul imobilelor cu carte funciară deschisă;
h) obligaţii de a nu face; interdicţiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare,
comasare, construire, demolare, restructurare şi amenajare;
i) clauza de inalienabilitate a imobilului, potrivit art. 628 alin. (2) din Codul civil şi clauza
de insesizabilitate, potrivit art. 2.329 alin. (3) din Codul civil;
j) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a
cărţii funciare, cu privire la înscrierile făcute;
- Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de
proprietate, drepturile reale de garanţie şi sarcini, care va cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, abitaţie, servituţile în sarcina fondului aservit, ipoteca
şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de creanţă;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile
privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
35
 d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile făcute în
această parte.
Cercetarea cărţii funciare este simplă şi se poate afla situaţia exactă şi completă a
imobilului înscris , într-un timp extrem de scurt (câteva minute).

BIBLIOGRAFIE

Legea nr. 23/20.04.1933 pentru organizarea cadastrului funciar şi pentru introducerea

cărţilor funduare în Vechiul Regat şi Basarabia.
Decret-Lege nr. 115/27.04.1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile
funciare.
Legea nr. 7 /1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare ,cu modificările şi
completările ulterioare.
Codul civil al României.

VII. UNITATEA DE INVATARE NR.6

Organizarea şi funcţionarea cărţilor funciare

6.1. Funcţiunile cărţii funciare

Rezumând prezentările făcute , noţiunea de carte funciară poate fi definită ca un

registru oficial şi public care descrie imobilele şi cuprinde arătarea drepturilor reale ce au ca
obiect aceste bunuri, precum şi drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice în
legătură cu acestea, dar numai în cazurile expres prevăzute de lege.
Cartea funciară constituie punctul central al raporturilor juridice prin care drepturile
reale se constituie, transmit , modifică sau se sting şi are sarcina de a da informaţii complete
şi sigure asupra condiţiilor de drept privind obiectul acestor drepturi. Aceste informaţii se
referă la individualizarea bunului imobil şi la conţinutul său, la identitatea persoanei fizice
sau juridice îndreptăţite să exercite un drept asupra bunului, la titlul pe care se întemeiază
dreptul, la unele îngrădiri ale exercitării dreptului datorită situaţiei personale a titularului, la
sarcinile ce grevează bunul înscris etc.
Cartea funciară are o funcţiune socială, pentru că titularul dreptului înscris ştie că nu
poate fi înlăturat oricum de la exercitarea lui şi nu este obligat să şi-l apere şi afirme în orice
moment , iar terţii ştiu că tratând cu cel înscris tratează cu adevăratul proprietar.
Forţa probantă a cărţii funciare se întemeiază pe publicitatea conţinutului ei garantat
de stat. Astfel, prin acest sistem, se previn desele conflicte de drept şi, în cazul când ele
totuşi apar, se facilitează soluţionarea lor deoarece la baza cărţii funciare sunt măsurătorile
precise ale cadastrului.
Prin siguranţa şi liniştea socială cartea funciară are şi o importantă funcţie
economică : titularul bunului imobil îl exploatează mult mai eficient în interesul său şi al
societăţii, iar pe de altă parte , cei ce împrumută bani titularului înscris în cartea funciară au
siguranţa recuperării lor prin vânzarea silită a bunului. Garanţia creditului prin constituirea
unor ipoteci duce la scăderea dobânzilor.
Cartea funciară are şi funcţia de inventar at bunurilor imobile, dar aceasta este mai
restrânsă decât a cadastrului pe care se întemeiază.

6.2. Obiectul cărţilor funciare

Obiectul cărţilor funciare îl constituie imobilele, adică terenurile de orice fel,

precum şi bunurile încorporate lor, fie în mod natural, fie artificial.
36
 Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei
localităţi alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui
teritoriu, ce se ţine de către biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial în a cărui rază
teritorială de activitate este situat imobilul respectiv.
Acest registru se întregeşte cu un registru special de intrare, cu planul de
identificare al imobilelor, cu repertoarul imobilelor, indicând numărul cadastral al parcelelor
şi numărul de ordine al cărţilor funciare în care sunt înscrise, cu un index alfabetic al
proprietarilor şi cu o mapă în care se vor păstra cererile de înscriere împreună cu un
exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii.
Entităţile de bază ale evidenţei cadastrale şi ale publicităţii imobiliare potrivit
dispoziţiilor art.l alin.(7) din Legea 7/1996, sunt imobilul şi proprietarul.
Imobilul - reprezintă un teren cu sau fără construcţii determinat în hărţile
topografice şi individualizat printr-un număr cadastral unic . Aceasta este entitatea principală
şi aceasta este purtătoarea numărului topografic.
Una sau mai multe parcele alipite, de pe teritoriul unei localitaţi, aparţinând
aceluiaşi proprietar, formează corpul funciar sau corpul dc proprietate.
Acesta se înscrie în cartea funciară sub un singur număr de ordine.
Mai multe corpuri de proprietate de pe teritoriul aceleiaşi proprietăţi,
aparţinând aceluiaşi proprietar formează partida cadastrală care se înscrie în aceaşi carte
funciară.
Construcţia - reprezintă imobilul realizat prin edificare şi se înscrie în
aceeaşi carte funciară în care se înscrie terenul pe care aceasta a fost realizată.
Proprietarul imobilului poate fi o persoană fizică sau juridică privată
sau de drept public, cu observarea dispoziţiilor art. 41 , alin.2 teza a II-a din Constituţie.

6.3. Principiile cărţilor funciare

Sistemul de publicitate prin cărţile funciare este cârmuit de anumite reguli

fundamentale denumite principii care îi asigură superioritate în raport cu sistemele de
publicitate personală şi în realizarea securităţii juridice, statice şi dinamice a bunurilor
imobiliare.
În actele normative care reglementează publicitatea imobiliară nu regăsim nici
enumerarea, nici definiţia principiilor cărţilor funciare. Nici în doctrină şi nici în
juristprudenţă nu există un punct de vedere unitar cu privire la numărul şi denumirea
principiilor.
În ceea ce ne priveşte, ne-am oprit asupra următoarelor principii :
1.principiul publicităţii;
2.principiul 1egalităţii;
3.principiul oficialităţii;
4.principiul specialităţii;
5.principiul efectului constitutiv de drept;
6.principiul relativităţii;
7.principiul priorităţii;
8.principiul neutralităţii.

1 . Principul publicităţii
Principiul publicităţii permite celor interesaţi să cerceteze cartea funciară spre a se
informa despre starea juridică a drepturilor înscrise în cartea funciară şi despre eventualele
sarcini ce ar greva proprietatea imobiliară.
Principiul publicităţii are 3 aspecte :
a) publicitatea integrală, în sensul că în cartea funciară este cuprinsă situaţia juridică
exactă şi completă a bunurilor imobile, astfel în cf se înscriu operaţiunile prin care se
37
modifică alcătuirea materială a imobilelor cum ar fi: contopirea mai multor parcele în una
singură, dezmembrarea unei parcele în două sau mai multe parcele, operaţiunile juridice prin
care se strămută, se constituie, se modifică sau se stinge un drept real etc.;
b) publicitatea materială, care consideră conţinutul cărţii funciare exact sub aspectul
drepturilor înscrise;
e) publicitatea formală , în temeiul căreia oricine poate cerceta cartea funciară,
planurile şi arhiva şi de a obţine extrase sau copii legalizate de pe colile şi actele cărţii
funciare dacă justifică un interes.
2.Principiul legalităţii.
Respectarea acestui principiu constă în încuviinţarea înscrierilor în cartea funciară
numai la cererea persoanelor arătate de lege şi în baza încheierii organului îndreptăţit să o
facă.
Acesta este aspectul formal al principiulul legalităţii. Aspectul material, cere ca
înscrierile să poarte denumirea legală şi în conformitate cu încadrarea juridică : drept de
proprietate , drept de uzufruct etc.
3. Principiul oficialităţii.
Se referă la atribuţiile ce revin registratorului de proprietate şi care în prezent se
regăsesc în art. 29 din Legea 7/1996, modificată şi completată .
4. Principiul specialităţii.
Principiul specialităţii impune ca imobilele a căror înscriere se solicită să fie precis
determinate prin număr topografic sau număr cadastral, suprafaţă, locul de situare, iar
potrivit legislaţiei actuale să fie identificat printr-un identificator unic.
5.Principiul efectului constitutiv de drept.
Principiul efectului constitutiv de drept a fost consacrat prin art. 17 din DL.l 15/1938,
în temeiul căruia drepturile reale imobiliare se constituie, se modifică, se strămută sau se
sting numai prin înscrierea lor în cartea funciară. Această dispoziţie este menţionată şi în art.
885 Codul civil , cu precizarea că dispoziţiile acestui articol se aplică doar după finalizarea
lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială.
Cu privire la efectul constitutiv de drept, doctrina şi practica judiciară este impărţită
în privinţa menţinerii acestui efect constitutiv al înscrierii în cartea funciară după intrarea în
vigoare a Legii 7/1996.
Considerăm că acest principiu şi-a dovedit utilitatea şi eficienţa în conservarea şi
garantarea drepturilor de proprietate, apreciem că efectul constitutiv al înscrierii trebuie să
fie reconsiderat şi sub acest aspect s-a susţinut introducerea lui în Codul civil .
6.Principiul relativităţii.
Potrivit principiului relativităţii sau consensului înscrierile în cartea funciară se fac
numai cu consimţământul titularului înscris în cf şi împotriva lui.
O prevedere oarecum derogatorie este cuprinsă în art. 20 din DL 115/1938, care se
regăseşte şi în art. 894 din Codul civil , potrivit cărora “în cazul în care un drept a făcut
obiectul unor cesiuni succesive fără ca înscrierile să fi fost efectuate , cel din urmă îndreptăţit
nu va putea cere înscrierea dreptului în folosul său decât dacă solicită , odată cu înscrierea
acestuia ,şi înscrierea dobândirilor succesive anterioare pe care le va dovedi cu înscrisuri
originale, sau copii legalizate , după caz”.

7.Principiul priorităţii.
Potrivit acestui principiu, înscrierile în cartea funciarăt îşi vor produce efecte
de la data înregistrării cereriol de înscriere. Ordinea înregistrării lor le va stabili rangul. Data
şi numărul de înregistrare sunt cele din registrul de înregistrare.
Dacă mai multe cereri au sosit deodată la biroul de carte funciară, drepturile de
ipotecăt vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal,
urmând ca prin judecată să se hotărască asupra rangului.
8.Principiul neutralităţii.
38
 Potrivit acestui principiu, înscrierile în cartea funciară nu se fac din oficiu, ci numai
la cererea părţilor interesate, personal sau prin reprezentanţii lor legali, iar registratorul de
carte funciară verifică numai îndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 29 din Legea 7/1996.

6.4 Înscrierile în cartea funciară.

Categorii de înscrieri în cartea funciară.

Potrivit legislaţiei în materie (Legea 7/1996 şi Ordinul Directorului General al

Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nr. 700/2014, există trei feluri de
înscrieri intabularea, înscrierea provizorie şi notarea.
Cazurile, condiţiile şi regimul juridic al acestor înscrieri sunt stabilite de Codul civil,
iar procedura de înscriere în cartea funciară, de prezenta lege şi de regulamentul aprobat prin
ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenţiei Naţionale.
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în
cartea funciară pe baza înscrisului autentic notarial sau a certificatului de moştenitor,
încheiate de un notar public în funcţie în România, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă
şi irevocabilă sau pe baza unui act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care
legea prevede aceasta, prin care s-au constituit ori transmis în mod valabil.
a)intabularea este acea înscriere cu caracter definitiv a unui drept real imobiliar în
cartea funciară pe baza actului prin care s-a constituit ori s-a transmis, în mod valabil , acel
drept.
Din păcate , în timp ce întabularea făcută în condiţiile D.L.115/1938 a avut efect
constitutiv de drept , conform art.17, înscrierile în cărţile funciare întocmite în condiţiile
Codului civil , numai efect de opozabilitate faţă de terţi de la data înscrierii şi de determinare
a rangului înscrierii după ordinea înregistrării cererii de înscriere;
b) înscrierea provizorie se face conform art.898 Cod civil şi următoarele.
Aceasta se utilizează atunci când se dobândeşte un drept afectat de o condiţie şi va
avea efect numai în măsura justificării înscrierii. În cazul justificării, dobândirea,
modificarea sau stingerea unui drept tabular va avea rangul dobândit prin înscrierea iniţială.
c) notarea este o înscriere provizorie în cartea funciară a altor raporturi juridice, a
incapacităţilor , a drepturilor personale, a acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a
măsurilor de indisponibilizare a imobilelor din cartea funciară.
Notarea poate avea ca obiect consemnarea unor fapte şi drepturi personale, a litigiilor
referitoare la drepturile reale asupra imobilelor şi alte înscrieri cu caracter temporar în
legătură cu imobilul.
În această categorie pot fi enumerate:
a) incapacităţile totale sau parţiale de exerciţiu ale titularului dreptului real înscris;
b) instituirea curatelei;
c) modalităţile juridice care afectează dreptul înscris în cartea funciară;
d) arătarea de raporturi juridice cu o altă persoană, de natură să afecteze regimul juridic al
bunului imobil;
e) arătarea oricărei acţiuni care dă caracterul de drept litigios unui drept real înscris în cartea
funciară, a acţiunii de predare a înscrisului translativ sau constitutiv al dreptului ce urmează
a se înscrie, a acţiunii de ieşire din indiviziune, a plângerii sau a acţiunii penale în legătură
cu o infracţiune care a stat la baza înscrierilor din cartea funciară;
f) arătarea acţiunii pentru anularea hotărârii declarative de moarte a titularului de drept real
înscris în cartea funciară;
g) arătarea situaţiilor când se face urmărirea silită a imobilelor;
h) interdicţiile de înstrăinare, grevare, închiriere, dezmembrare, comasare, construire,
demolare, restructurare şi amenajare;
i) contractul de locaţiune sau cesiunea de venituri mai mari de 3 ani;
j) dreptul de preempţiune;
39
k) promisiunea de a încheia un contract cu privire la bunul imobil şi termenul stabilit pentru
încheierea contractului, cu condiţia să nu fi trecut mai mult de 3 ani de la împlinirea acestuia;
l) intenţia de înstrăinare sau ipotecare a bunului imobil;
l1) recepţia propunerii de dezmembrare ori de comasare, respingerea acesteia;
l2) suprapunerea imobilelor înregistrate în planul cadastral de carte funciară;
m) revocarea procurii date în vederea încheierii unui act translativ de proprietate având ca
obiect un imobil;
n) sechestrul asigurător şi judiciar;
o) schimbarea rangului unei ipoteci;
o1) cererea de reexaminare a încheierii de carte funciară;
p) plângerea împotriva încheierii de carte funciară;
q) respingerea cererii de recepţie şi/sau de înscriere, în cazul imobilelor cu carte funciară
deschisă.
r) deschiderea procedurii insolvenţei şi sentinţa declarativă de faliment;
s) lucrările de expropriere a imobilului;
t) orice alte fapte, drepturi personale sau acţiuni a căror notare este permisă de lege şi au
legătură cu imobilul.

6.5. Conducerea şi organizarea activităţii de publicitate imobiliară.

Până în 1960 activitatea de publicitate imobiliară era condusă de judecătorii şi

tribunale.
Prin Decretul 378/1960 activitatea de publicitate imobiliară a fost dată în competenţa
notariatului de stat, care a condus această activitate până la 17.11.1995, dată la care
activitatea notariatului de stat a încetat, ca urmare a reorganizării activităţii notariale, prin
înfiinţarea notarilor publici, în temeiul Legii 36/1995, privind notarii publici şi activitatea
notarială. Începând cu data de 17.11.1995 activitatea de publicitate imobiliară a revenit în
competenţa judecătoriilor.
Prin Ordonanţa de Urgenţă 41/2004, odată cu înfiinţarea Agenţiei Naţionale de
Cadastru şi Publicitate Imobiliară, s-a preluat şi activitatea de publicitate imobiliară de la
Ministerul Justiţiei.
Potrivit art. 11 din HG 1210/2004 “ (1) Activitatea de publicitate imobiliară din
cadrul oficiilor de cadastru şi publicitate imobiliară este în responsabilitatea unui jurist,
denumit registrator.
Direcţia de publicitate imobiliară coordonează şi controlează activitatea profesională a
registratorului în vederea respectării normelor legale şi a regulamentelor din domeniul
publicităţii imobiliare, prin emiterea unor decizii avizate de directorul general. Subordonarea
registratorului faţă de directorul oficiului de cadastru şi publicitate imobiliară este
administrativă, acesta desfăşurând o activitate profesională independentă, cu stabilirea
drepturilor şi obligaţiilor potrivit statutului profesional.
Sancţionarea registratorului pentru săvârşirea unor abateri în legătură cu îndeplinirea
sarcinilor de serviciu se va face numai cu avizul directorului direcţiei de publicitate
imobiliară din cadrul Agenţiei Naţionale.”
Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, a fost organizată ca instituţie
publică cu personalitate juridică, în subordinea Guvernului şi în coordonarea prim-
ministrului, printr-un consilier de stat.
La nivelul fiecărui judeţ şi în municipiul Bucureşti s-au înfiinţat oficiile de cadastru şi
publicitate imobiliară, denumite în continuare oficii teritoriale, ca unităţi cu personalitate
juridică în subordinea Agenţiei Naţionale, prin reorganizarea actualelor oficii judeţene de
cadastru, geodezie şi cartografie şi al municipiului Bucureşti şi a birourilor de carte funciară.
În subordonarea oficiilor teritoriale, la nivelul fiecărei circumscripţii judecătoreşti
funcţionează cel puţin un birou de cadastru şi publicitate imobiliară sau, după caz, un birou
40
de relaţii cu publicul, ca unităţi fără personalitate juridică. Modul de organizare şi
funcţionare, numărul, precum şi arondarea acestora pe unităţi administrativ-teritoriale se
stabilesc prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenţiei Naţionale.
Activitatea de publicitate imobiliară în cadrul oficiilor teritoriale este îndeplinită de
registratori de carte funciară, numiţi prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale,
în urma unui concurs organizat de aceasta. Asistenţii-registratori efectuează înscrierile în
cartea funciară în baza dispoziţiilor date de registratori, eliberează extrasele de carte funciară
şi certificatele de sarcini şi îndeplinesc alte atribuţii stabilite prin reglementări specifice.
În cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliară este în
responsabilitatea unui registrator-şef, iar în cadrul birourilor teritoriale, în responsabilitatea
unui registrator coordonator, numiţi prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale,
în urma unui concurs.

BIBLIOGRAFIE

Legea nr. 7 /1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare , cu modificările şi

completările ulterioare.
Codul civil al României.
Hotărârea Guvernului României nr. 1210/2004 , privind organizarea şi funcţionarea
Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.
Ordonanţa de Urgenţă nr. 64/2010 privind modificarea şi completare Legii cadastrului
şi publicităţii imobiliare nr.7/1996 .
Ordinul Directorului General al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate
Imobiliară nr. 700/2014.

VIII. UNITATEA DE INVATARE NR.7

PROCEDURI DE LUCRU ÎN MATERIE DE CARTE FUNCIARĂ

7.1 Organizarea şi funcţionare birourilor de carte funciară.

În subordinea oficiilor de cadastru şi publicitate imobiliară funcţionează unul sau mai

multe birouri de cadastru şi publicitate imobiliară, fără personalitate juridică, înfiinţate
conform prevederilor legale.
Birourile teritoriale sunt competente să efectueze operaţiunile de cadastru şi publicitate
imobiliară cu privire la imobilele aflate în unităţile administrativ-teritoriale arondate
acestora. Competenţa teritorială, numărul, precum şi arondarea birourilor teritoriale, sunt
stabilite conform legii.
Activitatea de publicitate imobiliară din cadrul oficiilor teritoriale este îndeplinită prin
serviciul de publicitate imobiliară, care se află în responsabilitatea unui registrator-şef.
Birourile teritoriale au următoarele compartimente:
a) registratura, în care vor activa minim un referent de carte funciară şi un casier;
b) compartimentul de cadastru şi publicitate imobiliară în care îşi vor desfăşura
activitatea minim un asistent-registrator şi, după caz, un registrator ;
c) arhiva, având minim un referent-arhivar.
Pentru registratura biroului teritorial se va asigura o încăpere separată de spaţiul
destinat arhivei.
Spaţiul destinat registraturii va fi singurul cu acces liber pentru public, în timpul
programului stabilit. Activităţile care se desfăşoară în cadrul acestui spaţiu sunt:
a) primirea cererilor care au ca obiect:
41
 i. efectuarea operaţiunilor de publicitate imobiliară;
ii. eliberarea extraselor de carte funciară precum şi a copiilor după cărţile funciare
ori după actele din arhivă;
iii. recepţia documentaţiilor cadastrale şi înscrierea în cartea funciară;
iv. completarea cu date de geodezie, cartografie şi cadastru, necesare realizării
documentaţiilor cadastrale;
b) îndrumarea şi informarea solicitanţilor cu privire la lucrările de cadastru şi carte
funciară, direct sau telefonic;
c) verificarea actelor necesare pentru serviciile de cadastru şi publicitate imobiliară;
d) verificarea tarifelor încasate pentru serviciile solicitate;
e) înregistrarea cererilor în registrul general de intrare;
f) completarea filelor de comunicare şi expedierea încheierilor de carte funciară;
g) primirea şi expedierea corespondenţei;
h) asigurarea consultării cărţilor funciare precum şi a actelor aflate în arhivă.
Activitatea de publicitate imobiliară în cadrul oficiilor teritoriale este îndeplinită de
registratori de carte funciarănumiţi prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale, în
urma unui concurs organizat de aceasta.
Asistenţii-registratori efectuează înscrierile în cartea funciară în baza dispoziţiilor date
de registratori, eliberează extrasele de carte funciară şi certificatele de sarcini şi îndeplinesc
alte atribuţii stabilite prin reglementări specifice.
Numărul registratorilor pentru fiecare oficiu teritorial se stabileşte prin ordin al
directorului general al Agenţiei Naţionale.
În cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliară este în
responsabilitatea unui registrator-şef, iar în cadrul birourilor teritoriale, în responsabilitatea
unui registrator coordonator, numiţi prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale,
în urma unui concurs.
Poate fi numită registrator persoana care îndeplineşte în mod cumulativ următoarele
condiţii:
a) are cetăţenia română şi are capacitatea drepturilor civile;
b) este licenţiat în drept;
c) nu are antecedente penale;
d) se bucură de o bună reputaţie;
e) cunoaşte limba română;
f) este apt din punct de vedere medical pentru ocuparea funcţiei;
g) a îndeplinit timp de 5 ani funcţia de asistent-registrator sau a exercitat timp de 3 ani
funcţia de notar public, judecător, procuror, avocat, consilier juridic sau altă funcţie de
specialitate juridică.

7.2 Procedura de înscriere în cartea funciară.

Cererea de înscriere adresată biroului teritorial va cuprinde: numele,

prenumele/denumirea şi domiciliul/sediul solicitantului, actul de identitate, codul numeric
personal, codul de identificare fiscală sau codul unic de identificare , obiectul înscrierii,
indicarea actului sau a actelor în măsura să justifice cererea, localitatea în care este situat
imobilul, numărul cadastral al imobilului şi numărul de carte funciară, după caz, tariful de
carte funciară , datorat pentru operaţiunea solicitată .
Cererea de înscriere în cartea funciară se va depune la birourile teritoriale ale
oficiului teritorial şi va fi însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe acesta,
prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere; copia legalizată se va
păstra în mapa biroului teritorial.
În cazul hotărârii judecătoreşti, se va prezenta o copie legalizată, cu menţiunea că
este definitivă şi irevocabilă.
42
 Cererile de înscriere se vor înregistra de îndată în registrul de intrare, cu menţionarea
datei şi a numărului care rezultă din ordinea cronologică a depunerii lor.
Cererea de înscriere, o dată înregistrată, nu mai poate fi modificată sau completată.
Dosarul cererii va putea fi completat, atunci când nu i-au fost ataşate toate actele
necesare soluţionării, prin anexarea documentelor justificative la cererea iniţială. Termenul
de soluţionare a cererii va curge în acest caz de la data completării dosarului.
Cererile respinse pot fi redepuse, în limita cererii iniţiale, fără plata unui tarif
suplimentar. Documentaţia anexată trebuie să conţină şi copia încheierii de respingere. Noua
cerere va primi un număr de înregistrare şi va forma un nou dosar.
Înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate, cu excepţia
cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu; cererea de înscriere se va transmite la
biroul teritorial în circumscripţia căruia este situat imobilul.
Intabularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană care, potrivit
înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităţii administrative, urmează să
strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau să stingă un drept tabular.
Înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini poate fi cerută:
a) de mandatarul general al celui îndrituit;
b) de oricare dintre titularii aceluiaşi drept.
Creditorul a cărui creanţă certă şi exigibilă este dovedită printr-un înscris sau printr-o
hotărâre judecătorească, ori în cazurile anume prevăzute de lege printr-o decizie a autorităţii
administrative, va putea cere instanţei, în numele şi în folosul debitorului său, înscrierea unui
drept tabular sau radierea unei sarcini.
Debitorul care a plătit valabil creanţa ipotecară a unui cesionar neînscris în cartea
funciară poate cere radierea ipotecii, dacă înfăţişează înscrisul original al cesiunii şi chitanţa
doveditoare a plăţii.
În cazul imobilelor care fac obiectul înregistrării sistematice, în lipsa actelor
doveditoare ale dreptului de proprietate, în documentele tehnice se va înscrie posesia de fapt
asupra imobilului, în baza identificării efectuate de persoana autorizată care efectuează
lucrările de înregistrare sistematică şi cel puţin un reprezentant al unităţii administrativ-
teritoriale, care identifică proprietarii, posesorii sau alţi deţinători şi întocmeşte documentele
tehnice cu ocazia efectuării măsurătorilor şi sub condiţia prezentării următoarelor
documente:
a)fişa de date a imobilului semnată de către posesorul imobilului şi de către persoana
autorizată să efectueze lucrările de înregistrare sistematică;
b)adeverinţa eliberată de autorităţile administraţiei publice locale, care atestă faptul:
(i)posesorul este cunoscut că deţine imobilul sub nume de proprietar;
(ii)imobilul nu face parte din domeniul public sau nu a fost înscris în evidenţe ca fiind în
domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale.
Dispoziţiile alin. (1) sunt aplicabile inclusiv imobilelor care au fost înregistrate în
sistemul integrat de cadastru şi carte funciară, din regiunile unde au fost aplicate prevederile
Decretului-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare,
publicat în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 95 din 27 aprilie 1938, abrogat prin
Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, în situaţia în care proprietarii nu sunt
identificaţi cu ocazia realizării interviurilor pe teren, însă sunt identificaţi posesori,
imobilelor din zonele foste necooperativizate, precum şi imobilelor situate în intravilanul
localităţilor care au făcut obiectul legilor de restituire a proprietăţilor funciare.
Posesia de fapt înscrisă în documentele tehnice potrivit alineatelor anterioare se
notează în cărţile funciare deschise ca urmare a finalizării înregistrării sistematice.
În cazul imobilelor situate în extravilanul localităţilor din zonele care nu au făcut
obiectul aplicării legilor fondului funciar, nu se poate solicita notarului public competent
eliberarea certificatului de înscriere a posesorului ca proprietar.

43
 Posesia notată în cartea funciară şi efectele juridice ale acesteia pot fi dobândite în
temeiul actelor juridice între vii, translative sau constitutive, încheiate în formă autentică,
inclusiv prin măsuri de executare silită sau pentru cauză de moarte, care se notează în cartea
funciară.
Ultimul posesor notat în cartea funciară va beneficia de intabularea dreptului său de
proprietate, din oficiu, la împlinirea termenului de 3 ani, în condiţiile prevăzute la alin. (7),
ca efect al joncţiunii posesiilor anterioare cu posesia sa.
În toate cazurile în care s-a notat posesia în cartea funciară şi nu a fost eliberat
certificatul de posesor, dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în următoarele
condiţii:
a)din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani de la momentul notării în cartea
funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea
funciară. În acest caz, prin derogare de la reglementările referitoare la uzucapiune, dreptul de
proprietate se consideră dobândit prin efectul legii şi de la data împlinirii acestui termen, fără
nicio altă justificare sau procedură;
b)la cererea posesorului prevăzut la alin. (1) sau a succesorilor acestuia, în baza
actului de proprietate, ca urmare a dobândirii dreptului de proprietate prin oricare dintre
modalităţile prevăzute de lege.
La împlinirea unui termen de 90 de zile de la data deschiderii din oficiu a cărţilor
funciare, posesorii imobilelor situate în intravilanul localităţilor, înscrişi în cărţile funciare
pot solicita notarului public competent eliberarea certificatului de înscriere a posesorului ca
proprietar.
Eliberarea certificatului de către notarul public se face pe baza următoarelor
documente:
a)extras de carte funciară pentru informare;
b)declaraţia pe propria răspundere a posesorului, dată în formă autentică, prin care
acesta declară că:
(i)posedă imobilul sub nume de proprietar;
(ii)este sau nu căsătorit; în cazul în care este căsătorit, va preciza şi regimul matrimonial;
(iii)nu a înstrăinat sau grevat imobilul;
(iv)imobilul nu a fost scos din circuitul juridic;
(v)imobilul nu face obiectul vreunui litigiu;
(vi)imobilul este deţinut sau nu pe cote-părţi; în cazul în care imobilul este deţinut pe cote-
părţi, toţi posesorii vor declara întinderea cotelor;
(vii)înscrisul doveditor al posesiei provine de la părţile semnatare ale acestuia; în cazul în
care nu există înscris doveditor, va declara că nu deţine şi nu are cunoştinţă de existenţa unui
astfel de înscris;
c)înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma în care este întocmit, atunci când acesta
există;
d)copie de pe actele de identitate şi de stare civilă.
În baza certificatului de posesor se dispune, la cererea părţii interesate, intabularea
dreptului de proprietate în cartea funciară.
În cazul în care a fost formulată cerere de rectificare a documentelor tehnice privind
contestarea calităţii de posesor, notată în cartea funciară, precum şi în situaţia în care ulterior
înfiinţării cărţii funciare a fost notată o acţiune civilă în contestarea acestei calităţi, procedura
de emitere a certificatului de înscriere ca posesorului ca proprietar, nu este aplicabilă. În
acest caz, până la soluţionarea definitivă a litigiilor, în cartea funciară rămâne notată posesia.
Deţinătorii imobilelor care fac obiectul înregistrării sistematice, precum şi emitenţii
înscrisurilor puse la dispoziţie în vederea întocmirii documentelor tehnice răspund pentru
legalitatea, autenticitatea şi exactitatea datelor cuprinse în acestea, în condiţiile legii.
Angajaţii oficiului teritorial nu răspund în ceea ce priveşte prima înregistrare
sistematică a imobilelor în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară.
44
 Dispoziţiile articolului din lege nu se aplică imobilelor din patrimoniul statului sau al
unităţii administrativ-teritoriale, care se înscriu în baza actelor juridice prevăzute de lege.
În cazul în care, cu prilejul efectuării măsurătorilor cadastrale cu privire la imobile
situate în extravilan, care au făcut obiectul legilor fondului funciar, se constată că suprafaţa
din măsurători este mai mare decât suprafaţa din actul de proprietate, diferenţa de teren
rămâne la dispoziţia comisiei locale pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor, caz în care se va înscrie provizoriu dreptul de proprietate în favoarea unităţii
administrativ-teritoriale.
În cazul imobilelor ai căror proprietari, posesori sau alţi detentori precari, astfel cum
sunt definiţi la art. 918 din Codul civil, nu pot fi identificaţi cu ocazia efectuării din oficiu a
lucrărilor de înregistrare sistematică, precum şi în lipsa documentelor prevăzute de lege cu
privire la calitatea de posesor, dreptul de proprietate se va înscrie provizoriu în favoarea
unităţii administrativ-teritoriale. În acest caz, dreptul de proprietate va putea fi intabulat
ulterior, la cererea titularului dreptului de proprietate asupra imobilului, în baza unei
documentaţii care va cuprinde:
a)identificarea imobilului în planul cadastral, în scopul de a certifica faptul că imobilul din
actul de proprietate corespunde cu cel din plan;
b)actul care atestă dreptul de proprietate;
c)certificatul prin care se atestă că imobilul este înregistrat în evidenţele fiscale sau, după
caz, în registrul agricol, eliberat de primarul unităţii administrativ-teritoriale unde este
amplasat acest imobil.

7.3 Condiţiile admisibilităţii cererii de înscriere în cartea funciară .

Registratorul de carte funciară :

a) dispune prin încheiere admiterea sau admiterea în parte, după caz, a cererilor de
înscriere în cartea funciară pe baza documentaţiilor cadastrale şi a celorlalte acte
justificative;
b) dispune respingerea, prin încheiere motivată, a cererilor de înscriere în cartea
funciară, în cazul în care acestea nu întrunesc condiţiile legale sau nu au fost recepţionate de
către inspector, pe baza notei întocmite de acesta.
Registratorul admite cererea şi dispune înscrierea, dacă înscrisul îndeplineşte
următoarele condiţii :
a) este încheiat cu respectarea condiţiilor de formă prevăzute de lege ;
b) identifică corect numele sau denumirea părţilor, în sensul că acestea corespund
cu cele ale titularilor de drepturi înscris în cartea funciară. Notarul public va menţiona în
act inadvertenţele dintre numele sau denumirea titularului menţionat în extrasul de carte
funciară sau certificatul de sarcini, după caz, şi cele din actele de identitate sau de
proprietate ale acestuia;
c) obiectul actului sau faptului juridic este individualizat în baza documentaţiei
cadastrale, iar dacă a fost înscris în cartea funciară, are număr cadastral sau, după caz,
număr topografic, indicându-se totodată numărul şi localitatea cărţii funciare;
d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba
română; în cazul actului autentic notarial ,acesta trebuie întocmit de un notar public din
România ;
e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru
autentificare sau a certificatului de sarcini împreună cu documentaţia cadastrală ce a stat la
baza întocmirii actului;

f) este însoţit, cu excepţia scutirilor legale, de dovada achitării tarifului constând în:
(i) chitanţă personalizată cu antetul OCPI; sau
45
 (ii) copie a bonului fiscal eliberat de biroul notarial; sau
(iii) copie a ordinului de plată a tarifului.
Încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului
cadastral al imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a părţii cărţii funciare în care urmează a
se face înscrierea. De asemenea, se vor indica poziţiile ce au fost radiate şi numele celui în
favoarea sau împotriva căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor.
Dacă registratorul constată că actele depuse în justificarea cererii de înscriere în
cartea funciară, precum şi aceasta din urmă nu întrunesc condiţiile de formă cerute de lege
pentru validitatea acestora, cererea se respinge printr-o încheiere motivată.
Registratorul va respinge cererea de înscriere a actului juridic a cărui nulitate
absolută este prevăzută în mod expres de lege sau pentru neîndeplinirea unor condiţii
speciale prevăzute de reglementările în vigoare.
Despre respingerea cererii se face menţiune în registrul de intrare, în dreptul
înregistrării acesteia, precum şi în cartea funciară.
Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt
juridic, precum şi celorlalte persoane interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară, cu
privire la imobilul în cauză, în termen de 15 zile de la pronunţarea încheierii, dar nu mai
târziu de 30 de zile de la data înregistrării cererii.
Persoanele interesate sau notarul public pot formula cerere de reexaminare a
încheierii de admitere sau de respingere, în termen de 15 zile de la comunicare, care se
soluţionează în termen de 20 de zile prin încheiere de către registratorul-şef din cadrul
oficiului teritorial în raza căruia este situat imobilul. În vederea soluţionării cererii de
reexaminare, persoana interesată va putea completa dosarul cu documentele necesare, la
solicitarea registratorului-şef.
Împotriva încheierii registratorului-şef emise potrivit alin. (2) cei interesaţi sau
notarul public pot formula plângere, în termen de 15 zile de la comunicare. Cererea de
reexaminare şi plângerea împotriva încheierii se depun la biroul teritorial şi se înscriu din
oficiu în cartea funciară. Oficiul teritorial este obligat să înainteze plângerea judecătoriei în a
cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, însoţită de dosarul încheierii şi copia
cărţii funciare.
Plângerea împotriva încheierii se poate depune de cei interesaţi sau notarul public şi
direct la judecătoria în a cărei rază de competenţă teritorială se află imobilul, situaţie în care
instanţa va solicita din oficiu biroului teritorial comunicarea dosarului încheierii şi copia
cărţii funciare, precum şi notarea plângerii în cartea funciară.
Hotărârea pronunţată de judecătorie poate fi atacată numai cu apel.
Hotărârea judecătorească definitivă se comunică, din oficiu, biroului teritorial de către
instanţa care s-a pronunţat ultima asupra fondului.
Înscrierea făcută în temeiul acestei hotărâri judecătoreşti îşi produce efectele de la
înregistrarea cererii de înscriere la biroul teritorial.
În cazul respingerii plângerii prin hotărâre judecătorească definitivă, notările făcute se
radiază din oficiu.

BIBLIOGRAFIE

Legea nr. 7 /1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare ,cu modificările şi

completările ulterioare.
Codul civil al României.
Hotărârea Guvernului României nr. 1210/2004 , privind organizarea şi funcţionarea
Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.
Ordonanţa de Urgenţă nr. 64/2010 privind modificarea şi completare Legii cadastrului
şi publicităţii imobiliare nr.7/1996 .

46
 Ordinul Directorului General al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate
Imobiliară nr. 700/2014.

IX. TEME DE LUCRU .

1. Fondul funciar al României. Principalele categorii de terenuri

2. Importanţa şi sarcinile cadastrului funciar.
3. Înscrierile în cartea funciară. Procedura de înscriere în cartea funciară.

47