Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
I. 1. Introducere
2. Obiectivele cursului.
3. Competene conferite.
4. Structura cursului.
II . Unitatea de nvare nr.1
1 Noiunea, obiectul i izvoarele dreptului funciar
2.Fondul funciar al Romniei. Principalele categorii de terenuri.
3. Bibliografie .
III . Unitatea de nvare nr.2
1. Introducere.
2. Generaliti.
3. Prezentarea instituiei cadastrului.
4.Istoricul i evoluia cadastrului n Romnia.
5.Bibliografie.
IV. Unitatea de nvare nr. 3
1.Importana i sarcinile cadastrului.
2.Competena cadastrului funciar la stabilirea granielor proprietii.
3.Prile i coninutul cadastrului.
4.Bibliografie.
V. Unitatea de nvare nr. 4
1.Realizarea ,ntreinerea i avizarea lucrrilor de cadastru.
2. Funciile cadastrului- enumerare.
3. Componentele cadastrului.
4.Bazele cadastrului general.
5.Funcia tehnic a cadastrului.
6. Funcia economic a cadastrului.
7. Bibliografie.
VI. Unitatea de nvare nr. 5
1. Sisteme de publicitate n Romnia.
2. Prezentarea celor 2 sisteme de publicitate.
8. Bibliografie.
VII. Unitatea de nvare nr. 6
1.Organizarea i funcionarea crilor funciare.
2. Funciunile crii funciare.
3. Obiectul crilor funciare.
4. Principiile crilor funciare.
5. nscrierile n cartea funciar.
6. Conducerea i organizarea activitii de carte funciar.
7. Bibliografie.
VIII. Unitatea de nvatare nr.7
1. Proceduri de lucru n materie de carte funciar
2. Organizarea i funcionarea birourilor de carte funciar.
3. Procedura de nscriere n cartea funciar.
4. Condiiile admisibilitii cererii de nscriere n cartea funciar .
5. Bibliografie.
IX . Teme de lucru .
1
I. INTRODUCERE.
Obiectivele cursului.
Competene conferite.
Structura cursului
2
II. UNITATEA DE NVARE NR. 1.
nc de la apariia vieii pe pmnt, toate fiinele i deci i oamenii au fost, sunt i vor fi
dependeni de pmnt. Pmntul, prin natura sa, a constituit n decursul veacurilor obiect al
muncii i n acelasi timp mijloc de producie, diferit de toate celelalte, fiind limitat ca ntindere,
de nenlocuit, stabil i indestructibil. ntruct nu poate spori dup dorin, oamenii l-au
transformat, de timpuriu, ntr-un bun propriu a crui valoare a crescut continuu. Ca obiect al
proprietii private a devenit o posibilitate de acumulare de capital, surs sigur de investiii i
garant al creditului, ntruct, conform unei expresii populare : pmntul nu l arde focul, nu l
duce apa i nu cere de mncare .
Construciile, la rndul lor, s-au extins i s-au diversificat mai nti ca locuine, dar i ca
edificii social-culturale, industriale, instalaii de transport, etc., ocupnd o parte nsemnat din
cele mai bune terenuri. Ca mijloace de mare valoare, menite s satisfac nevoile omeneti tot
mai pretenioase, sunt i ele limitate ca extindere, nemicate, dar supuse, din pcate, unor
avarii sau distrugeri prin rzboaie, cutremure i incendii.
Ca bunuri imobile, terenurile i construciile, indiferent de mrime, de natur sau de
proprietate, s-a simit nevoia nregistrrii lor pentru stabilirea unor impozite i taxe echitabile,
asigurarea dreptului de proprietate i transmiterea acestuia, garantarea creditului etc. Realizarea
unei asemenea evidene pentru un anumit teritoriu administrativ presupune, n prezent,
executarea a dou categorii de lucrri complexe, legate organic ntre ele :
de cadastru, ce urmresc att determinri cantitative, prin msurtori specifice, ct i
calitative asupra imobilelor, inclusiv evaluarea lor ;
de publicitate imobiliar, respectiv nscrierea n registre publice a bunurilor
imobiliare precum i a unor drepturi, acte i fapte juridice legate de constituirea,
transmiterea sau stingerea acestor drepturi.
Necesitatea acestei activitati, ce are ca obiect terenurile si constructiile din intreaga tara ca
cele mai importante componente ale avutiei nationale, este evidenta si imerativa pentru noi.
Succesul reformelor , realizarea economiei de piata libera si concurentiala, consolidarea
structurilor democratice, organizarea societatii in ansamblul ei si stabilirea unor raporturi
sociale normale, presupune existenta unei evidente clare si eficiente asupra proprietatilor
funciare privind atit starea materiala (marime, calitatea) cit si cea juridica a imobilelor din
intregul fond funciar.
Actuala situaie din ara noastr este i din acest punct de vedere, total nesatisfctoare:
evidenele amintite sunt realizate in sisteme diferite, fr o baz material unitar, incomplete
i depite in raport cu standardele internationale .
Introducerea cadastrului, pentru eliminarea acestor lipsuri evidente, presupune ns eforturi
uriae, cu lucrri de anvergur, extinse pe teritoriul naional, logistic modern, performant i
personal cu nalta calificare pentru asigurarea unui randament superior i recuperarea
ntrzierilor nejustificate. n caz contrar, consecinele pot deveni periculoase pentru toate
sectoarele economice i sociale, inclusiv pentru alinierea i ncadrarea noastr n Comunitatea
European.
3
(persoane fizice i juridice de drept privat), ct i ntre persoanele juridice de drept public,
ori ntre acestea i particulari.
Definiie. Dreptul funciar este acea ramur de drept ce cuprinde normele juridice care
reglementeaz relaiile sociale nscute n legtur cu folosina terenurilor de ctre deintorii
acestora, indiferent de forma de proprietate (proprietate public sau particular a statului,
proprietate privat), precum i relaiile sociale ce privesc organizarea i evidena funciar, n
scopul folosirii raionale i integrale a tuturor terenurilor, potrivit destinaiei lor.
1.1.2. Obiectul dreptului funciar. Obiectul dreptului funciar l constituie, n principal,
relaiile sociale legate de folosina pmntului, oricare ar fi destinaia terenurilor, forma de
proprietate sau persoana beneficiarului folosinei funciare.
De asemenea, dreptul funciar mai reglementeaz i o serie de relaii funciare ce
privesc msurile adoptate de ctre stat, n vederea realizrii politicii sale funciare, adic a
organizrii i evidenei funciare. n obiectul acestei ramuri se mai includ i relaiile de natur
funciar nscute n legtur cu realizarea msurilor privind folosirea deplin i raional a
tuturor suprafeelor de pmnt.
Aadar, normele juridice ce alctuiesc coninutul dreptului funciar ca ramur de drept
se pot clasifica astfel:
- norme juridice care reglementeaz formele proprietii asupra terenurilor i
regimul lor juridic;
- norme juridice care reglementeaz modul de exploatare a terenurilor n Romnia;
- norme juridice care reglementeaz sistemul de eviden i publicitate imobiliar;
- norme juridice care reglementeaz folosirea, protecia i ameliorarea terenurilor.
1.1.3. Izvoarele dreptului funciar. Prin izvor de drept funciar se nelege forma de
exprimare a normelor juridice care reglementeaz relaiile sociale de natur funciar, relaii
ce constituie obiectul acestei ramuri de drept. Respectivele norme sunt cuprinse n diferite
acte normative edictate de organele de stat competente, i anume: Constituia Romniei,
legile, decretele, ordonanele, hotrrile Guvernului.
Constituia Romniei reprezint cel mai important izvor al dreptului funciar, stabilind
cadrul juridic general al reglementrii n domeniul proprietii, precum i norme care
reglementeaz, n mod expres, anumite aspecte legate de proprietate, cum ar fi formele
proprietii n Romnia, bunurile ce fac obiectul exclusiv al proprietii publice, regimul
juridic al acestora, ocrotirea proprietii etc. (art. 44 i art. 136).
Spre exemplu, art. 136, alin. (3) enumer bunurile ce fac obiectul exclusiv al
proprietii publice: bogiile de interes public ale subsolului, spaiul aerian, apele cu
4
potenial energetic valorificabil, de interes naional, plajele, marea teritorial, resursele
naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de
legea organic. Acelai articol stabilete, la alineatul (4), regimul juridic al bunurilor
proprietate public, statund c acestea sunt inalienabile, putnd fi date n administrarea
regiilor autonome ori a instituiilor publice, concesionate, nchiriate sau date n folosin
gratuit instituiilor de utilitate public.
De asemenea, alin. (5) reglementeaz inviolabilitatea proprietii private, n condiiile
legii organice.
O alt categorie a izvoarelor de drept funciar este cea a legilor, care pun n aplicare i
detaliaz normele constituionale, stabilind reglementri proprii cu
caracter general sau special. Ca i pentru dreptul civil, i n domeniul dreptului funciar, legea
general, de natur s stabileasc dreptul comun n materie, o constituie Codul civil, adic,
ncepnd cu data de 01.10.2011, noul Cod civil, respectiv Legea nr. 287/2009 privind Codul
civil, cu modificrile aduse prin Legea de punere n aplicare (Legea nr. 71/2011) .
n privina legilor aplicabile n domeniul dreptului funciar, printre cele mai
importante acte normative se numr:
- Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, cu modificrile i completrile
ulterioare;
- Legea nr. 215/2001 legea administraiei publice locale, cu modificrile
ulterioare;
- Legea nr. 7/1996 legea cadastrului i publicitii imobiliare, cu modificrile
ulterioare;
- Legea nr. 138/2004 legea mbuntirilor funciare, cu modificrile ulterioare;
- Legea nr. 107/1996 legea apelor, cu modificrile ulterioare;
- Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate public, dup cum a fost
redenumit prin Legea nr. 71/2011, pentru punerea n aplicare a Legii nr.
287/2009 privind Codul civil, cu modificrile ulterioare;
- Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate n mod abuziv
n perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, cu modificrile ulterioare,
republicat n M. Of. Nr.798/2sep. 2005;
- Legea nr. 46/2008 Codul silvic, cu modificrile i completrile ulterioare.
Ordonanele Guvernului pot constitui izvoare ale dreptului funciar, n msura n care
cuprind norme juridice care privesc aceast ramur de drept. n acest sens, menionm, cu
titlu de exemplu, O.U.G. nr. 54/2006, privind regimul contractelor de concesiune de bunuri
proprietate public.
5
n ceea ce privete hotrrile Guvernului, pentru dreptul funciar cea mai important
dintre acestea este H.G. nr. 890/2005, pentru aprobarea Regulamentului privind procedura de
constituire, atribuiile i funcionarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate
privat asupra terenurilor, a modelului i modului de atribuire a titlurilor de proprietate,
precum i punerea n posesie a proprietarilor, cu modific[rile ulterioare.
De asemenea, i decretele, ordinele i instruciunile minitrilor, precum i actele
organelor administraiei publice locale se pot ncadra n categoria izvoarelor de drept funciar,
n funcie de normele juridice pe care le conin.
n literatura juridic se manifest controverse n legtur cu acceptarea posibilitii ca
obiceiul sau cutuma, jurisprudena sau doctrina s constituie izvoare de drept funciar.
ntruct Constituia Romniei, n art. 44, alin. (7), dispune c dreptul de proprietate
oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti,
precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin
proprietarului, rezult c obiceiul (cutuma) poate fi considerat izvor al acestei ramuri de
drept, doar n msura n care exist acte normative care fac referire la el.
n privina jurisprudenei i a doctrinei, dei se recunoate rolul deosebit al acestora
n inspirarea elaborrii dreptului, prin prisma analizrii, soluionrii i studiului amnunit al
diferitelor situaii juridice, se consider, totui, c ele nu pot constitui izvoare de drept n
mod direct, ntruct sistemul nostru juridic nu permite, prin structura sa, acest lucru.
1.2.1. Fondul funciar al Romniei. Potrivit art. 1 din Legea nr. 18/1991, fondul
funciar al Romniei este constituit din terenurile de orice fel, indiferent de destinaie, de titlul
pe baza cruia sunt deinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte, care aparin
persoanelor fizice i juridice i se mpart pe destinatii conform prevederilor legale, . Prin
deintori de terenuri se neleg titularii dreptului de proprietate, persoane fizice sau
juridice, ai altor drepturi reale asupra terenurilor sau cei care, potrivit legii civile, au calitatea
de posesor ori deintor precar.
Terenurile scoase temporar din circuitul agricol pentru executarea unor investiii, se
nregistreaz la categoria de folosin actual neagricol, urmnd s se revin asupra acestei
nregistrri dup redarea terenurilor n circuitul agricol, cnd se trec la categoriile de
folosin existente n teren.
8
h) alte culturi perene de regul terenuri arabile pe care s-au efectuat plantaii
intensive de dud, folosite exclusiv pentru sericicultur.
2) Viile cuprind terenurile plantate cu vi-de-vie, pepinierele viticole i plantaiile de
hamei. Aceste terenuri se clasific n patru subcategorii de folosin:
a) vii nobile terenuri plantate cu vii altoite sau vi-de-vie indigen pe rdcini
proprii;
b) vii hibride terenuri plantate cu vi-de-vie rezistent la filoxer, dar cu nsuiri
tehnologice i economice sczute, n comparaie cu viile nobile
c) pepiniere viticole terenuri special amenajate i organizate pentru producerea
materialului viticol.
d) plantaii de hamei terenuri pe care se planteaz hameiul folosit la fabricarea
berii.
3) Livezile cuprind terenurile plantate cu pomi fructiferi, duzi i cele ocupate de
pepinierele pomicole i au urmtoarele subcategorii de folosin:
a) livezi clasice terenuri cultivate cu pomi fructiferi n diferite sisteme de cultur
tradiional (livezi nierbate, livezi n culturi intercalate, livezi n sistem
agropomicol);
b) livezi intensive i superintensive livezi amenajate avnd o mare i foarte mare
densitate (de 2500 pn la 10000 pomi la hectar);
c) arbuti fructiferi suprafee de teren ocupate cu plantaii de coacz, zmeur, afin
etc.;
d) pepiniere pomicole terenuri destinate i folosite efectiv pentru producerea
materialului sditor pomicol;
e) plantaii de duzi terenuri pe care s-au plantat duzi n cantiti masive, n scopul
folosirii lemnului i a fructelor.
4) Punile sunt terenuri nierbate pe cate natural i folosite pentru punatul
animalelor. n funcie de starea lor, punile se clasific n urmtoarele subcategorii de
folosin:
a) puni curate, care sunt lipsite de vegetaie forestier;
b) puni mpdurite, care, n afar de vegetaie ierboas, au i o vegetaie
arborescent, rmnnd, ns, terenuri cu destinaie agricol i nu silvic;
c) puni cu pomi fructiferi puni parial plantate, de regul n vederea combaterii
eroziunii solului, cu pomi i arbuti fructiferi, precum i puni provenite din livezi
intrate n declin, dac producia de baz este masa verde.
9
5) Fneele sunt terenuri nierbate pe cale natural, ale cror ierburi sunt cosite pentru
a fi folosite la hrana animalelor sub form de mas verde sau fn. Fneele se clasific n
urmtoarele subcategorii de folosin:
a) fnee curate;
b) fnee mpdurite;
c) fnee cu pomi fructiferi.
Clasificarea acestora este de natur s faciliteze identificarea terenurilor n sistemul
informaional.
BIBLIOGRAFIE
INTRODUCERE
Generaliti
Dreptul funciar i cadastral este o ramur de drept constituit din norme juridice ce
reglementeaz raporturile sociale de eviden, folosin i protecie a pmntului de
mbuntire i restabilire a fertilitii solului, de aprare a drepturilor i intereselor ale
subiecilor relaiilor funciare i cadastrale.
Cadastrul i cartea funciar formeaz un sistem unitar i obligatoriu de eviden
tehnic, economic i juridic, de importan naional, a tuturor imobilelor de pe ntregul
teritoriu al rii.
Cadastrul realizeaz identificarea, msurarea, descrierea i nregistrarea imobilelor
n documentele cadastrale i reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale.
. Cadastrul se organizeaz la nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale: comun,
ora, municipiu, pe sectoare cadastrale. Sectorul cadastral este unitatea de suprafa
delimitat de elemente liniare stabile n timp - osele, ape, canale, diguri, ci ferate etc .
Cadastrul urmrete, conform funciilor cunoscute, identificarea, inventarierea,
descrierea i reprezentarea pe planuri i hari a imobilelor terenuri i construcii din
fondul funciar al trii, inclusiv evaluarea lor. In acest scop sunt necesare lucrri complexe,
legate de obinerea planurilor cadastrale, de bonitarea i evaluarea terenurilor i
construciilor, precum i ntocmirea unor acte juridice de mare importana pentru aciunea de
introducere a cadastrului general n ara noastr.
Sistemul de eviden al cadastrului are ca finalitate nscrierea n cartea funciar .
10
Conceptul de activitate cadastral poate fi definit ca acea operaiune realizat de
organele statului prin intermediul specialitilor prin care se delimiteaz cu exactitate n
teritoriu zonele, localitile, poriuni din acestea i proprietile imobiliare.
n sensul su larg publicitatea desemneaz acele modaliti prin care anumite acte sau
operaiuni juridice sunt aduse la cunotina publicului ori realizate n locuri publice cu sau
fr participarea publicului, dar cu scopul de a fi cunoscute i de a-i asuma efectele. Legile
i alte acte normative se public n Monitorul oficial al Romniei, actele administrative se
public n presa local, se afieaz la locuri anume stabilite; unele acte se ncheie n locuri
publice pentru a se asigura accesul i intervenia celor interesai (licitaii, celebrarea
cstoriei, tranzacii la burs), anumite operaiuni juridice sunt transcrise sau evideniate n
registre publice (registrul comerului, registrul portului unde sunt nregistrate navele, crile
funciare, etc).
Registrul, n sens larg, n care se ine evidena bunurilor imobile poart denumirea de
cadastru. Originea cuvntului, dup unii autori, ar proveni din unirea prefixului de origine
greac kata care nseamn de sus n jos cu cuvntul neo grec (bizantin) stikon care
nseamn registrul de impunere, carte de nsemnri, carte de comer.
Dup ali autori el deriv din cuvntul vechi medieval capidastrum care ar fi n
legtur strns cu capitionis registrum sau capitum registrum i care la origine
nseamn impozitul pe capul familiei (capitatio).
Pentru prima oar apare ntr-un document din anul 1185 gsit la Veneia sub forma
catastico apoi a trecut la alte state italiene. Dar el s-a impus abia n secolul XVII-lea
trecnd din Italia n Frana sub forma la cadastre, n Germania sub forma der (das)
kadaster iar n Austria sub forma der kadaster. n ara noastr apare la nceputul secolului
al XIX lea sub forma cadastru.
Termenul cadastru nu se limiteaz numai la registrele fiscale, privind deintorii de
imobile funciare, ci se folosete n multe alte domenii ale vieii economice unde anumite
informaii se in n registre de sus n jos ca de exemplu :
- cadastrul agricol n care se ine evidena terenurilor agricole pe categorii de
folosin;
- cadastrul strzilor care cuprinde lista strzilor, starea lor, proprietarul i hrile
anex;
- cadastrul cilor ferate care ine evidena terenurilor, constructiilor, instalaiilor i
strii reelei feroviare;
- cadastrul minelor;
- cadastrul apelor;
- cadastrul pdurilor etc.
nca din antichitate a existat preocuparea mai ales acolo unde populaia
avea o viata sedentar i o densitate mai mare pentru o mai bun cunoatere,
mprire i folosire a pmntului, care era sursa de aprovizionare cu cele necesare
existenei.
13
Cercetrile arheologice au descoperit o tbli cu planul oraului Nippur
(Mesopotamia) ntocmit cu o rigoare i o precizie care ar fi i astzi apreciat, dei ea
a fost datat cu cca. 1.500 ani .d. Chr.
Un alt autor care a studiat apariia proprietii n Orientul Mijlociu arat c
proprietatea pe etaje i apartamente era cunoscut n Caldeea cu cca. 4.000 de ani n
urm iar evidena se inea n registre speciale.
Si in Egipt masurtorile i nregistrrile pmntului au nceput de timpuriu.
Din aceast perioad s-au gsit dou documente care cuprind msurtori n lunca
Nilului i anume papirusul lui Rhind i papirusul lui Galeniscev pstrat la Muzeul de
Arte Frumoase din Moscova.
n Grecia antic mprirea pmntului s-a fcut de timpuriu, sistemul fiind
diferit de la stat la stat. n Sparta se recunotea dreptul de proprietate dar proprietile
mari erau considerate tot att de pgubitoare ca i lipsa proprietii. De aceea ele s-au
mprit dup principiul ega1itii : prima dat la fondarea Cetii pe la anul 1.000 .d.
Chr. i urmtoarea sub Lycurg cel mai trziu la cca. 723 .d.Chr. mprirea s-a fcut
n 9.000 de loturi pentru cetenii Cetii Spariaii i n 30.000 loturi pentru
Perioi, care locuiau n afara cetii i care nu aveau drepturi politice. mprirea se
fcea n funcie de productivitatea terenului care trebuia s asigure anumite cantiti
de produse.
Ca uniti de msur se foloseau piciorul = 27 35 cm.; degetul = 2 cm.;
palma = cca.8 cm.; braul = cca.50 cm.; cotul = cca.36 38 cm. i pasul = cca.80 cm.
Atena s-a condus dup sistemul economico juridic ntemeiat pe inegalitatea averii.
Prin legislaia lui Solon (594 .d. Chr.) populaia a fost mprit n 4 clase n funcie
de avere, care aveau drepturi i obligaii diferite n adunrile poporului.
n Roma antic pmntul se mprea numai cnd n familie erau mai
muli fii care puteau, la rndul lor, s-i ntemeieze o familie nou. Partajul se fcea de
ctre un preot care se numea agrimensor.
Pentru mprirea pmntului agrimensorii transpuneau pe suprafaa de
msurat o gril alctuit din ptrate orientate spre nord. Fiecare ptrat denumit
centuria cuprindea o suprafa de cca.200 jugera (cca. 45 ha; ojugera = 2.520 m.p.).
Pentru trasarea ptratelor se folosea un instrument numit Stella ce consta din doi lai din
lemn de lungimi egale prevzute cu o incizie (linie de vizare) legai n unghi drept, care se
fixau pe un baston vertical i care permitea trasarea de unghiuri drepte din patru pri.
Rezultatul msurtorilor a constituit baza sistemului de impunere fiscal.
n timpul lui Caius Iulius Caesar (49 44 .d.Chr.) trei geometri greci au
executat msurtori n tot imperiul i au ntocmit hri n vederea reorganizrii lui. Puin mai
trziu, n timpul guvernrii lui Octavianus Augustus (30 .d. Chr. 14 d. Chr.) s-a ntocmit
o hart cu coninut geografic de ctre Agrripa. Scopul era schimbarea sistemului de
impunere.
n principiu, romanii aveau obiceiul ca n teritoriile ocupate s lase
neschimbat tot ceea ce a funcionat bine. Astfel, sistemul cadastral din Egipt a fost meninut
i acesta a influenat, chiar, sistemul de percepere a impozitului n Imperiul Roman.
Cadastrul pentru ntregul imperiu s-a introdus n vremea lui Diocleian (284 -
305). Tot atunci s-a creat un impozit nou numit capitatio ce se percepea dup numrul
membrilor majori ai familiei, dup numrul sclavilor, al animalelor de munc i al
animalelor de producie. Capitatio a fost desfiinat n 377. La baza cadastrrii lui Diocleian
nu s-au folosit hri obinute prin msurtori ci o carta adic registre cadastrale n care s-au
trecut toi cei ce posedau bunuri : terenuri, plantaii , sclavi sau animale.
Registrul agricol din ara noastr este aproape identic cu carta lui Diocleian.
n Europa Evului Mediu, cel mai vechi cadastru s-a realizat n Republica Milano
care dup pacea de la Konstanz (1183) a dobndit dreptul de autoconducere. Pentru refacere
dup un lung rzboi s-a dispus inventarierea i evaluarea bunurilor imobile i nfiinarea unui
14
catastico care nu s-a putut aplica din cauza nemulumirilor, el fiind denumit i registrul
durerilor.
Progresul tehnico-tiinific din perioada Renaterii avea s influenteze i
domeniul msurtorilor terestre. Johann Jacobus Marinoni (nscut n 1676 n Udine)
matematician i inginer, a perfecionat planeta i a propus nfiinarea unei academii pentru
pregtirea inginerilor n scopuri civile i militare (1710 - 1717), academie aprobat de
mpratul Karl VI , cu patenta din 24 decembrie1717.
Acestea au fost premisele ntocmirii cadastrului n principatul Milano,
cunoscut sub denumirea de Consimento Milanese, care a constituit modelul tuturor
cadastrelor din Europa.
Lucrrile de msurare au nceput la 17 aprilie 1720 n teritoriul Melegnano,
dat considerat ca data de natere a cadastrului n Europa. Terminate i intrate n vigoare
la 01.01.1760 documentaia coninea :
- registrul parcelelor;
- registrul caselor;
- mapa cu hrile la scara 1:2000 i 1:8000 pentru ansamblu;
- pentru fiecare contribuabil s-a redactat o coal de proprietate;
- harta topografic a principatului la scara.
Marele economist englez Adam Smith (1723-1790) , ntemeietorul economiei
politice moderne declara : Cadastrul principatului Milano, nceput sub Karl VI, este
considerat ca lucrarea cea mai exact i cu cea mai mare atenie n domeniu, care a fost
vreodat fcuta.
Cadastrul milanez a fost preluat de Frana, sub Napoleon, principatele Veneia,
Piacenta, Parma, Toscana, Statul papal, Carrara, apoi Belgia, Olanda, Luxemburg, Westfalia,
Rheinland, Egipt, Liban, Bavaria i tot Imperiul habsburgic.
n timpul domniei mpratului Iosif al II - lea s-a realizat n imperiul austriac
un cadastru general dup modelul milanez , dar sprijinit pe un sistem de triangulaie
general.
Ca uniti de msur pentru suprafee s-a adoptat stnjenul ptrat = 3,59665
m.p.;jugrul 1.600 stg.p. = 5.755 m.p.
Acest cadastru s-a perfecionat n etape, astfel :
- la 23.07.1871 s-a introdus metrul pentru msurarea lungimilor;
- 20.04.1874 se propune nfiinarea Crilor funciare care s se ntemeieze pe cadastru
ct privete individualizarea i descrierea imobilului. Prin aceast msur prestigiul
cadastrului a crescut deosebit de mult;
- 1883 s-a dispus ca msurtorile s se fac cu tachimetrul;
- 1897 se introduce examenul pentru geometrii;
- 30.03.1910 se niineaz Direcia general a cadastrului n cadrul Ministerului de
Finane;
- 1917se nfiineaz titlul de inginer cadastral;
- din anul 1950 registrele cadastrale i fiele de posesie se fac prin mijloace automate,
la nceput cartele perforate, iar n prezent calculatoare electronice, Austria fiind i n acest
domeniu deschiztoare de drum.
Cadastrul funciar i cartea funciar din Austria sunt cele mai bune instituii
existente i ca execuie, drept pentru care a fost preluat i n : Cehia, Slovacia, fosta
Iugoslavie, Ungaria, Anglia i n rile nordice.
n Frana, cadastrul s-a realizat mai greu. Unele progrese s-au fcut pe vremea
lui Napoleon, care cunotea importana acestuia pentru un stat ceea ce 1-a fcut s afirme :
Cel ce va face o lege bun pentru un cadastru merit o statuie. n anul 1771 a nceput
refacerea ntregului cadastru.
Sistemul francez nefiind completat de sistemul real al publicitii imobiliare
nu are autoritatea celui din rile germanice. Sistemul francez a fost preluat de Italia, Spania,
15
Portugalia i Belgia.
Un sistem original de eviden a imobilelor funciare a fost pus la punct de Sir
Robert Richard Torrens (1858) registrator general al Australiei de Nord. n acest sistem nu
se msoar ntreg teritoriul rii, deci nu se realizeaza cadastrul general ci se execut numai
pentru acele imobile ale cror proprietari i manifest interesul.
Scopul lui nu este, deci, stabilirea impozitului ci urmrete a da siguran
circulaiei nestnjenite a bunurilor imobile i garantarea creditelor.
Acesta este mai mult un sistem de publicitate, cu funciuni similare cu cele
ale crii funciare, dect eu cele ale cadastrului. Sistemul Torrens a fost preluat i de alte
ri : Thailanda, Malaysia, Singapore. Unele elemente au fost preluate i de Spania.
Ceea ce Frana nu a reuit pentru ea, adic un cadastru funciar general
completat cu un sistem real de publicitate imobiliar , a ncercat s fac pentru cea mai
mare parte din colonii. A nceput eu Algeria (1873) i a continuat cu Tunisia (1885).
Dar datorit faptului c, nu s-a prevzut obligativitatea nscrierilor
referitoare la drepturile de proprietate i condiionarea existenei dreptului de nscriere,
efectul msurilor a fost sub ateptrile legislatorilor.
In Maroc s-a adoptat sistemul de publicitate real bazat pe msurtori
cadastrale . Dar nu s-au finalizat, din cauza costurilor ridicate i a diminurii teritoriului.
De aceea s-a adoptat sistemul Torrens cu avantajele i dezavantajele lui. Acest
sistem a fost introdus i n alte colonii : Madagascar, Congo francez, Senegal, Coasta de
Filde, Guineea , Ciad, Vietnam.
BIBLIOGRAFIE
17
Legea nr. 23/20.04.1933 pentru organizarea cadastrului funciar i pentru introducerea
crilor funduare n Vechiul Regat i Basarabia.
Decret-Lege nr. 115/27.04.1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile
funciare.
Legea nr. 7 /1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare ,cu modificrile i
completrile ulterioare.
Cadastrul trebuie s nregistreze numai acele date care se deosebesc ntre ele prin
nsuirile naturale i care, datorit caracteristicilor au o perioada lung de valabilitate i pe
acelea care, condiionate de mprejurrile economico- sociale se schimb mpreun cu ele.
Prile cadastrului sunt:
a) registrul cadastral - Acesta cuprinde toate parcelele unui teritoniu cadastral n ordinea
numerelor topografice cu datele cele mai importante :
- numrul seciunii de hart pe care se afl parcela;
- numele i prenumele i eventual porecla posesorului;
- domiciliul posesorului;
- suprafaa parcelei;
- clasa de bonitare i venitul net.
b) hrile cadastrale - ce reprezint nfiarea topografic unitar a ntregului teritoriu
cadastral, ntocmite la diferite scri n funcie de densitatea i complexitatea detaliilor de
reprezentat i de scopul cruia servete;
c) dosarele pe baza crora s-au fcut nscrierile cadastrale;
20
d) dosarul privind inerea la zi a cadastrului care cuprinde:
comunicrile proprietarilor privind schimbarea categoriei de folosin; schiele ntocmite cu
ocazia msurtorilor, copii dup comunicarea schimbrilor la cartea funciar;
e) Banca de date : cartele perforate, benzi magnetice sau dischete.
Documentele tehnice ale cadastrului se ntocmesc pentru fiecare sector cadastral i
evideniaz situaia de fapt constatat de comisia care a desfurat lucrrile de cadastru i
constituie temeiul nregistrrii din oficiu a imobilelor n evidenele de cadastru i n cartea
funciar. Documentele tehnice sunt:
a) planul cadastral;
b) registrul cadastral al imobilelor;
c) opisul alfabetic al titularilor drepturilor reale de proprietate, al posesorilor i al
altor deintori.
BIBLIOGRAFIE
ntr-o accepiune destul de larg, cadastrul este considerat mai legat de partea sa
tehnic dei, prin rolul ce-i revine n instaurarea ordinii de drept n domeniul proprietii
imobiliare, acesta este o parte a dreptului civil. Partea tehnic de msurare este specific
lucrrilor de topografie.
Este consecina faptului, c cel puin pn la aceastt or, tehnicienii (i-am denumit
astfel pe specialitii care lucreaz n domeniul cadastrului) privesc msurtorile fr s in
seama de procedura i condiiile de nregistrare a imobilelor, creia trebuie s-i serveasc,
iar, pe de alt parte, juritii i funcionarii administrativi trateaz procedurile juridice ca
independente de msurtorile cadastrale.
Prin noua form de organizare, prin care cele doua instituii au fost reunite ntr-o
autoritate unic, este de ateptat ca cele dou tendine s se concilieze i s se armonizeze
pentru c au un scop comun.
4.1.Funciile cadastrului.
Potrivit art. 10 din Legea 7/1996, cadastrul general ndeplinete trei funciuni :
tehnic, economic i juridic.
Funcia tehnic a cadastrului se realizeaz prin determinarea, pe baz de
msurtori, a poziiei limitelor dintre imobilele nvecinate. Lucrrile de msurtori se
execut prin orice metod grafic, numeric, fotogrammetric sau combinate.
Documentaiile cadastrale determin suprafaa terenurilor i construciilor,
rezultat din msurtori.
n cadrul funciei economice a cadastrului se evideniaz elementele tehnice
necesare stabilirii valorilor impozabile ale imobilelor sau, dup caz, a impozitelor sau taxelor
pentru aceste imobile.
Funcia juridic a cadastrului se realizeaz prin identificarea proprietarilor,
respectiv a posesorilor imobilelor i prin nscrierea acestora n evidenele cadastrale, n
scopul nscrierii n cartea funciar.
4.4.1. Generaliti
Generaliti
28
Pentru siguran, evaluarea oricrui imobil - teren sau construcie - trebuie
comparat cu preurile de vnzare de pe piaa liber, publicate n buletinele ageniilor
imobiliare, n scopul evitrii unor situaii aberante. Reinem ns c legea cererii i a ofertei
poate interveni hotrtor provocnd discrepane accentuate ntre valoarea calculat i cea din
circulaia liber. Este cazul terenurilor agricole la care, n general, evaluarea poate deveni
inutil, preul fiind stabilit doar pe pia, la libera nelegere.
BIBLIOGRAFIE
5.1.1 Generaliti.
Scopul oricrei norme de drept este preveniunea. Cu ct un drept este mai bine
delimitat i mai bine cunoscut, cu att este mai respectat i se exercit mai corect. Nevoia de
siguran a unor raporturi juridice deosebit de importante a dus la publicitatea lor.
Drepturile reale al cror tip este dreptul de proprietate, sunt, prin natura lor,
opozabile erga omnes. Ca s poat fi opuse persoanelor strine de actul juridic, din care
deriv asemenea drepturi, s-a simit nevoia s fie aduse la cunotina lor. Aducerea la
cunotina acelor persoane, denumite cu expresia cel de al treilea s-a fcut, fie prin
ndeplinirea unor formaliti solemne, fie printr-o anumit publicitate. Nevoia s-a simit n
special pentru drepturile reale asupra imobilelor.
Scopul publicitii imobiliare, prin care adevratul proprietar se face cunoscut
tuturor, este de a da siguran deplin operaiunilor juridice, att sub aspect static ct i
dinamic.
Securitatea static se refera la ocrotirea drepturilor pe care le are o persoana cu
privire la un imobil, iar securitatea dinamic const n ocrotirea dobndirilor viitoare.
Mijloacele prin care se asigur securitatea n operaiile juridice privitoare la
imobilele funciare sunt publicitatea i formalismul impus unor anumite nstrinri.
Motivaia introducerii publicitii const n interesul, nu numai al persoanelor
fizice dar i al societii n circulaia juridic n siguran a bunurilor imobile, care au o
valoare mare i o importan deosebit.
5.1.2. Definiie .
29
Publicitatea imobiliar cuprinde, deci, un ansamblu de tehnici juridice menite s
in evidena bununilor imobile, s dea siguran actelor juridice prin care se constituie, se
transmit, se modific sau se sting drepturile reale imobiliare, pentru a le face opozabile erga
omnes.
Obiective
Organizarea publicitii imobiliare trebuie s rspund urmtoarelor obiective mai
importante:
- s apere drepturile imobiliare ale celor nscrii n registrele publice (securitatea
static);
- s confere transmisiunilor imobiliare o ct mai mare certitudine, aducnd la
cunotina tuturor situaia juridic a bunurilor imobile aflate n circuitul civil (securitate
dinamic);
- s dea siguran circulaiei creditului prin garantarea lui prin nscrierea ipotecii n registrele
publice;
- s permit organelor statului exercitarea unui control asupra schimrilor ce se produc n
situaia material a imiobilelor, conform cu normele de sistematizare i n situaia juridic a
acestora prin nstrinri, grevare de sarcini. etc. , n interesul ntregii societi.
n ara noastr au funcionat dou sisteme principale de publicitate:
a. Sistemul de publicitate al registrelor de transcripiuni, denumit i sistemul publicitii
personale , ce funcioneaz n Vechiul Regat;
b. Sistemul crilor funciare , denumit i sistemul publicitii reale, ce functioneaz n
Transilvania , Banat i Bucovina.
n afara acestor sisteme principale s-au mai folosit :
c. Crile de puhlicitate imobiliar, conform Legii 242 din 12.07.1947 pentru transformarea
crilor funciare provizorii n cri de publicitate imobiliar , pentru unele localiti din fostul
jude llfov unde s-au executat lucrri complete de cadastru funciar;
d. Cri de eviden funciar n unele localiti din Transilvania n care crile funciare au
fost distruse, sustrase sau pierdute din cauza rzboiului (conform Legii nr. 163 din
14.03.1946);
e. Crile funciare centrale pe cile ferate i canaluri (conform art.47 din Legea nr.241 din
12.07.1947).
Sunt supuse transcrierii toate actele juridice enumerate de art. 711 C.pr.civil i anume:
31
transmisiunile succesorale, partajul, hotrrile judectoreti declarative; actele de confirmare
a nulitii relative i actele de renunare.
-Registrele se in pe numele proprietarilor i nu pe imobile. De aceea pentru a
cunoate situaia juridic a unui imobil, trebuie cunoscui toi proprietarii succesivi ai
acestuia, care este o activitate greoaie; ori, omisiunea unui proprietar anterior poate nltura
ntreaga publicitate ulterioar, dac proprietarul a consimiti transmisiunii sau sarcinii
importante care nu convin noului dobnditor, constituind i aceasta o probatio diabolica.
-Nendeplinirea formalitilor de transcriere i nscriere nu este sancionat de lege,
singura operaiune fiind inopozabilitatea fa de teri a operaiunii.
-Birourile de publicitate imobiliar de pe lng judectorii nu are abilitatea legal s
verifice valabilitatea actului prezentat pentru nregistrare, ceea ce face ca o astfel de
nregistrare s aib caracter relativ. Se aduce pur i simplu la cunotina terilor un act
juridic, fr ca valabilitatea actului sau existena dreptului s fie valabile prin publicare.
-Dac un imobil a fost nstrinat succesiv i cu rea credin mai multor persoane,
proprietatea lui aparine aceluia care a realizat cu prioritate publicitatea unui act chiar cu
valoare relativ, chiar dac el are un titlu ndoielnic ia fost ultimul achizitor.
32
n Bucovina ocupat de austrieci la 1812 prin Legea din 1873 se adopt un model
similar bazat pe sistemul germanic.
Dup Marea Unire nfptuit al 1 Decembrie 1918, s-a ncercat extinderea sistemului
crilor funciare pe ntraga ar. Consiliul Dirigent format la Sibiu i apoi dup preluarea
administrativ a Transilvaniei la 2 aprilie 1920 la Coroana Romniei a fost meninut sistemul
n Transilvania. Prin Legea nr. 93/1933 s-a urmrit realizarea unui cadastru modern la
nivelul ntregii ri bazat pe instituai crilor funciare care era superioar sistemului din
vechiul regat, oamenii politici i remarcabili juriti ai vremii urmrind unificarea unitar ntr-
un sistem real de publicitate pentru Romnia n graniele ei de atunci.
Prin dou legi diferite, nr. 23/1933 i nr. 115/1938 s-a materializat ncercarea de a
realiza un cadastru i o carte funciar moderne, care nu au fost finalizate pentru c nu s-a
ntocmit cadastru general al rii. n lipsa cadastrului naional Decr. lege nr. 115/1938 a putut
fi pus n aplicare numai n Transilvania, Banat i Bucovina, unde s-a i realizat. n
Transilvania Legea nr. 115/1938 pentru unificarea dipoziiilor privitoare la cartea funciar a
fost conceput ca o lege de aplicare general privind crile funciare din Vechea ar i
regimul de carte funciar din Transilvania.
Dispoziii ale sale sunt preluate, precum i unele sistematizri, principii, noiuni,
reglementri n Legea nr.7/1996 pentru preluarea i aplicarea n viitor a acestei ultime legi,
33
ntre ele exist corelaii importante. Nu au fost preluate reglementri privind felul i regimul
nscrierilor, precum i efectul constitutiv de drepturi reale al nscrierilor care exprimnd n
bun msur superioritatea crilor funciare, face ca Legea nr.7/1996 s constituie un regres
fa de Decr.Lege nr.115/1938, chiar dac este o revan inutil a adepilor principiilor
consensualismului i al libertii contractuale contra partizanilor principiului riguros al
publicitii absolute n materia transmiterii i constituirii de drepturi reale imobiliare.
n aplicarea noilor reglementri ale Legii nr.7/1996 sunt de avut n vedere urmtoarele
aspecte: a) Decretul-Lege nr.115/1938 i restrnge considerabil aplicabilitatea ntruct toate
transmisiunile i constituirile de drepturi reale trebuie s se fac n noile cri funciare;
b) felul nscrierii difer n noile cri funciare, iar nu i regimul de carte funciar
aplicabil care este unul singur, cel reglementat de Legea nr.7/1996;
BIBLIOGRAFIE
35
Legea nr. 23/20.04.1933 pentru organizarea cadastrului funciar i pentru introducerea
crilor funduare n Vechiul Regat i Basarabia.
Decret-Lege nr. 115/27.04.1938 pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile
funciare.
Legea nr. 7 /1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare ,cu modificrile i
completrile ulterioare.
Codul civil al Romniei.
1 . Principul publicitii
Principiul publicitii permite celor interesai s cerceteze cartea funciar spre a se
informa despre starea juridic a drepturilor nscrise n cartea funciar i despre eventualele
sarcini ce ar greva proprietatea imobiliar.
Principiul publicitii are 3 aspecte :
a) publicitatea integral, n sensul c n cartea funciar este cuprins situaia juridic
exact i complet a bunurilor imobile, astfel n cf se nscriu operaiunile prin care se
modific alctuirea material a imobilelor cum ar fi: contopirea mai multor parcele n una
singur, dezmembrarea unei parcele n dou sau mai multe parcele, operaiunile juridice prin
care se strmut, se constituie, se modific sau se stinge un drept real etc.;
b) publicitatea material, care consider coninutul crii funciare exact sub aspectul
drepturilor nscrise;
37
e) publicitatea formal , n temeiul creia oricine poate cerceta cartea funciar,
planurile i arhiva i de a obine extrase sau copii legalizate de pe colile i actele crii
funciare dac justific un interes.
2.Principiul legalitii.
Respectarea acestui principiu const n ncuviinarea nscrierilor n cartea funciar
numai la cererea persoanelor artate de lege i n baza ncheierii organului ndreptit s o
fac.
Acesta este aspectul formal al principiulul legalitii. Aspectul material, cere ca
nscrierile s poarte denumirea legal i n conformitate cu ncadrarea juridic : drept de
proprietate , drept de uzufruct etc.
3. Principiul oficialitii.
Se refer la atribuiile ce revin registratorului de proprietate i care n prezent se
regsesc n art. 29 din Legea 7/1996, modificat i completat .
4. Principiul specialitii.
Principiul specialitii impune ca imobilele a cror nscriere se solicit s fie precis
determinate prin numr topografic sau numr cadastral, suprafa, locul de situare, iar
potrivit legislaiei actuale s fie identificat printr-un identificator unic.
5.Principiul efectului constitutiv de drept.
Principiul efectului constitutiv de drept este consacrat prin art. 17 din DL.l 15/1938,
n temeiul cruia drepturile reale imobiliare se constituie, se modific, se strmut sau se
sting numai prin nscrierea lor n cartea funciar. Aceast dispoziie este menionat i n art.
885 Codul civil , cu precizarea c dispoziiile acestui articol se aplic doar dup finalizarea
lucrrilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorial.
Cu privire la efectul constitutiv de drept, doctrina i practica judiciar este imprit
n privina meninerii acestui efect constitutiv al nscrierii n cartea funciar dup intrarea n
vigoare a Legii 7/1996.
Considerm c acest principiu i-a dovedit utilitatea i eficiena n conservarea i
garantarea drepturilor de proprietate, apreciem c efectul constitutiv al nscnierii trebuie s
fie reconsiderat i sub acest aspect susin introducerea lui n Codul civil ce urmeaz a fi in
curnd aprobat.
6.Principiul relativitii.
Potrivit principiului relativitii sau consensului nscrierile n cartea funciar se fac
numai cu consimmntul titularului nscris n cf i mpotriva lui.
O prevedere oarecum derogatorie este cuprins n art. 20 din DL 115/1938, care se
regsete i n art. 894 din Codul civil , potrivit crora n cazul n care un drept a fcut
obiectul unor cesiuni succesive fr ca nscrierile s fi fost efectuate , cel din urm ndreptit
nu va putea cere nscrierea dreptului n folosul su dect dac solicit , odat cu nscrierea
acestuia ,i nscrierea dobndirilor succesive anterioare pe care le va dovedi cu nscrisuri
originale, sau copii legalizate , dup caz.
7.Principiul prioritii.
Potrivit acestui principiu, nscrierile n cartea funciart i vor produce efecte
de la data nregistrrii cereriol de nscriere. Ordinea nregistrrii lor le va stabili rangul. Data
i numrul de nregistrare sunt cele din registrul de nregistrare.
Dac mai multe cereri au sosit deodat la biroul de carte funciar, drepturile de
ipotect vor avea acelai rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal,
urmnd ca prin judecat s se hotrasc asupra rangului.
8.Principiul neutralitii.
Potrivit acestui principiu, nscrierile n cartea funciar nu se fac din oficiu, ci numai
la cererea prilor interesate, personal sau prin reprezentanii lor legali, iar registratorul de
carte funciar verific numai ndeplinirea condiiilor prevzute de art. 29 din Legea 7/1996.
38
6.4 nscrierile n cartea funciar.
Categorii de nscrieri n cartea funciar.
40
Activitatea de publicitate imobiliar n cadrul oficiilor teritoriale este ndeplinit de
registratori de carte funciar, numii prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale,
n urma unui concurs organizat de aceasta. Asistenii-registratori efectueaz nscrierile n
cartea funciar n baza dispoziiilor date de registratori, elibereaz extrasele de carte funciar
i certificatele de sarcini i ndeplinesc alte atribuii stabilite prin reglementri specifice.
n cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliar este n
responsabilitatea unui registrator-ef, iar n cadrul birourilor teritoriale, n responsabilitatea
unui registrator coordonator, numii prin ordin al directorului general al Ageniei Naionale,
n urma unui concurs.
BIBLIOGRAFIE
BIBLIOGRAFIE
47