Publicitate Imobiliara

Syllabus pentru Publicitate Imobiliar
nvmnt la Distan
I. Informaii generale
Date de identificare a cursului
Date de contact ale titularului de curs: Date de identificare curs i contact tutori:
Nume: Paul Vasilescu Numele cursului: Publicitate imobiliar

Birou: str. A. Iancu, nr. 11, Cluj Codul cursului: DID 3152
Telefon: 0264 595504 Anul, Semestrul: III, sem. I
Fax: 0264 595504 Tipul cursului: opional
E-mail: vpaul@law.ubbcluj.ro Tutori: Mihai David
Consultaii: Miercuri, orele:12-14 E-mail tutori: mdavid@law.ubbcluj.ro
Precizri:
Consultaiile anunate se desfoar n fiecare miercuri, la orele indicate, prin ntlnirea
cu studenii. Pentru consultaiile on line, adresa de e-mail se verific zilnic i se rspunde
la fiecare e-mail cel trziu la 48 de ore de la primirea mesajului. Mesajele pe fax pot fi
trimise oricnd.
Condiionri i cunotine prerechizite

Pentru disciplina Publicitate imobiliar, studentul nu este inut s promoveze o alt
materie, deoarece cursul nu este condiionat de o alt disciplin. Totui, pentru ct mai
exact i deplin nelegere a materiei, studentul ar trebui s fi parcurs i promovat
disciplinele care in de dreptul privat, n general, de dreptul civil n special (drept civil
parte general, drepturile reale i obligaii; succesiuni i contracte speciale); promovarea
anterioar a acestor discipline nu condiioneaz totui nscrierea la disciplina Publicitate
imobiliar.
Descrierea cursului
Cu toii vrem s fim informai, despre toate i despre toi. Odat informaia dobndit i
asimilat, am putea spune c tim, c cunoatem mai n detaliu sau mai superficial, ceva
sau pe cineva. Cunoaterea o transformm n cunotine, adic n efecte ale informrii
iniiale; dup cum, aceste informaii le vom utiliza ntr-un anume scop, care poate iniial
nu ne era foarte clar n minte. Totul pornete din mintea noastr, converge ntr-o anumit
msur i cu anumite mijloace ctre realitatea nconjurtoare i se ntoarce tot n mintea
noastr. ntregul se sprijin pe aparena c o anumit realitate/informaie e de gsit se
afl undeva. Dac aceasta e mai puin accesibil, am putea spune c e ocult. Din contr,
dac e evident i facil de apropriat, am putea spune c e public. Cu ct despre ea tiu
1
mai muli, cu att ne apropiem de ideea de publicitate, degenernd uneori n notorietate.
Cu ct e mai anevoios drumul ctre surs, cu att spunem c realitatea/informaia este
mai nconjurat de secret, de tain, de clandestinitate sau chiar de ocult. Se poate deci
observa c sfera persoanelor care dein sau au vocaia de a deine o informaie determin
n fond caracterizarea acesteia ca fiind public sau ocult. Se poate observa c informarea
cunoaterea publicitatea fac parte din viaa noastr, iar cnd sunt cuantificate
juridic, ele sunt tratate i de jure. Din varii motive, exist situaii care au suscitat interesul
legiuitorului, cu scopul de a organiza informarea i cunoaterea unor realiti juridice.
Astfel, am putea spune c publicitatea legal ar fi un ansamblu de reguli care au drept
scop aducerea la cunotina participanilor la circuitul juridic a unei anumite situaii
juridice. nainte de toate, suntem datori s atragem atenia c n ciuda numelui,
publicitatea legal nu se prezint omogen, ca un set de reguli aplicabile oricrei situaii.
Aceste reguli sunt diferite n funcie de unele criterii, dar ceea ce le unete este scopul
cunoaterii situailor pentru producerea anumitor consecine juridice. Dac numitorul
comun al normelor obiective reunite sub denumirea de publicitate legal sunt efectele
juridice, ceea ce separ aceste norme este obiectul cunoaterii. Prin urmare, n cursul de
fa ne vom concentra exclusiv asupra sistemelor de publicitate imobiliar, axate pe
cunoaterea drepturilor imobiliare, trecnd n revist att Registrele de transcripiuni-
inscripiuni, ct i actualul sistem de Cri funciare.
Organizarea temelor n cadrul cursului
I. Elemente introductive
I.1. Noiunea de publicitate legal
I.2. Rolul cunoaterii n materia publicitii
I.3. Rolul evidenei n sistemele de publicitate
I.4. Obiectul i scopul publicitii imobiliare
I.5. Efectele publicitii imobiliare
I.6. Definiia publicitii imobiliare
I.7. Sisteme de publicitate imobiliar aplicabile astzi
I.8. ntrebri
II. Registrele de transcripiuni i inscripiuni

II.1. Sediul materiei
II.2. Caracterele juridice ale sistemului de publicitate prin Registre
II.3. Principiile sistemului de publicitate prin Registre
II.4. Practica registrelor de publicitate imobiliar. Tipuri de nscrieri.
II.5. Efectele formalitilor de publicitate imobiliar
II.6. Critica sistemului de publicitate imobiliar prin Registre
II.7. ntrebri
2
III. Crile funciare
III.1. Sediul materiei

III.2. Elemente de cadastru
III.3. Definiia crilor funciare, obiectul i structura acestora
III.4. Caracterele juridice ale sistemului de publicitate prin Cri funciare
III.5. Principiile sistemului de publicitate prin Cri funciare
III.6. Practica registrelor de publicitate imobiliar. Tipuri de nscrieri.
III.7. Efectele formalitilor de publicitate imobiliar
III.8. Aciunile de carte funciar
III.9. ntrebri
Formatul i tipul activitilor implicate de curs

Studentul are libertatea de a-i gestiona singur, fr constrngeri, modalitatea i timpul de
parcurgere a cursului. Tipul de activiti care vor fi abordate n cadrul cursului sunt:
proiecte de grup, discuii pe anumite teme coninute n programa cursului, proiecte de
cercetare, ntlniri de consultaii fa n fa la sediul facultii; alegerea uneia dintre
activiti se va face concret dup exprimarea opiunilor de ctre studeni. n principiu,
activitile propuse nu sunt obligatorii, ci facultative. Elaborarea de materiale de cercetare
de ctre studeni poate avea o pondere de pn la 1/3 din nota final, n funcie de
complexitatea lucrrii i calitatea activitii tiinifice desfurate.
Materiale bibliografice obligatorii
I. Albu Noile cri funciare, ed. Lumina lex, Bucureti-1997

C. Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu Tratat de drept civil romn, vol. II,
ed. All, Bucureti-1998
M. Nicolae Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, ed. Press Mihaela, Bucureti-
2000
M. Nicolae Tratat de publicitate imobiliar, vol. I i II, ed. Universul juridic, Bucureti-
2006
L. Pop, L.-M. Harosa Drepturile reale principale, ed. Universul Juridic, Bucureti-2006
E. Safta-Romano Dreptul de proprietate privat i public n Romnia, ed. Grafix, Iai-
1993
O. Ungureanu, C. Munteanu Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale,
ed. Hamangiu, Bucureti-2008
Sursa a patra indicat mai sus n bibliografie este obligatorie pentru acest curs, deoarece
este cea mai complex i de actualitate.
Materiale i instrumente necesare pentru curs

Echipamentele, instrumentele, materialele suplimentare care sunt necesare pentru a
participa la un nivel optim la activitile cursului sunt cele clasice, necesare pregtirii
oricrei discipline de drept: procurarea materialului bibliografic i studierea lui fiind
esenial. n plus, pentru accesarea bazei de date sunt necesare conexiunile la internet i
periferice adecvate.
3
Calendar al cursului
A se vedea anexa I
Politica de evaluare i notare

Modalitatea de notare se face pe baza unei verificri n scris; timpul de lucru e de 60
minute; numr de subiecte 2 sau 3; baremul de corectare se afieaz; studenii au
posibilitatea de a-i vedea lucrarea scris, n orice miercuri (orele 12-14) la sediul
facultii. n cazul n care studentul dorete s participe la examenul de mrire, aceasta se
face n condiiile regulamentului facultii; dac nota de la mrire e mai mic dect cea
obinut iniial, se va pstra nota cea mai mare
Studeni cu dizabiliti
Se manifest o disponibilitate absolut de a lua legtura cu studenii afectai de
dizabiliti motorii pentru a identifica eventuale soluii n vederea oferirii de anse egale
acestora. Comunicare cu acetia se va face prin mijloacele mai sus indicate.
Strategii de studiu recomandate

Suportul de curs nu reprezint dect o condensare a materiei, aici se regsesc elementele
cheie ale disciplinei; pentru toate detaliile trebuie parcurs bibliografia indicat. La
verificarea studenilor se va ine seama de modul n care studentul i-a nsuit bibliografia
indicat, iar nu numai nsuirea suportului de curs. Discuiile cu titularul disciplinei i cu
tutorele au scopul de a reliefa elementele mai dificile ale materiei, precum i de a oferi
explicaii suplimentare, inclusiv de actualizare a bibliografiei deja indicate.
II. Suportul de curs propriu-zis

A se vedea anexa II
Nuanri: Titlul i numrul modulului (de la 1 la 3) coincid cu cele trei teme trecute n
syllabus, dar i n calendarul cursului. De pild, titlul primului modul Elemente
introductive, care este divizat n submodulele: I.1. Noiunea de publicitate legal; I.2.
Rolul cunoaterii n materia publicitii; I.3. Rolul evidenei n sistemele de publicitate ;
I.4. Obiectul i scopul publicitii imobiliare ; I.5. Efectele publicitii imobiliare; I.6.
Definiia publicitii imobiliare; I.7. Sisteme de publicitate imobiliar aplicabile astzi,
reprezint o singur unitate a cursului, cu un scop clar definit: abordarea elementelor de
introducere n studiul Publicitii imobiliare. Scopul i obiectivele fiecrui modul este
sintetizat n rspunsurile la ntrebrile care se gsesc la finele fiecrui modul (de exemplu
pentru modulul 1: Care este rolul cunoaterii n materia publicitii? De cte tipuri este
cunoaterea pe care se ntemeiaz sistemele de publicitate? Care poate fi rolul evidenei
n sistemele de publicitate? Care e obiectul i scopul publicitii imobiliare? Ce se
nelege prin publicitatea imobiliar? Care sunt efectele publicitii imobiliare
confortative? Care sunt efectele publicitii imobiliare atributive? Care sunt sistemele de
publicitate imobiliar aplicabile astzi?). Scopul final al cursului este nsuirea materiei
de o asemenea manier nct s permit studentului rezolvarea tuturor chestiunilor
4
teoretice i practice pe care disciplina le poate ridica. Coninutul informaional detaliat
se regsete n corpul syllabus-ului anexat, care trebuie completat cu bibliografia
indicat. Syllabus-ul a urmrit, prin selecia de informaie oferit, s prezinte uor,
accesibil i inteligibil materia de studiu; s invitate studenii la un schimb de opinii, de a
ntreba i de a trece n revist elementele nou aprute n materie, precum i dezbaterile
care au loc n literatur; s se fac trimitere i s se valorifice cunotinele anterioare ale
studentului; s se degajeze concluzii la fiecare tem, precum s i degajeze temele de
studiu individual. Sumarul syllabus-ului l-am pus naintea corpului de informaie pentru
a oferi un ghid de orientare n materie. Sarcinile i teme ce pot fi notate au fost
prezentate, n chip selectiv, iar nu exhaustiv, la finele fiecrui modul, din cele trei.
Bibliografia modulului se regsete i la finalul syllabus-ului.
III. Anexe
Anexa I Calendarul cursului

Anexa II Suportul de curs propriu-zis
Anexa III Bibliografia complet a cursului
5
Anexa II
PUBLICITATE IMOBILIAR
- suport de curs1-
Paul Vasilescu
I.8. ntrebri
II. Registrele de transcripiuni i inscripiuni

II.3. Principiile sistemului de publicitate prin Registre
II.7. ntrebri
III. Crile funciare

III.9. ntrebri
Bibliografie selectiv
1
Toate drepturile rezervate autorului. Textul nu poate fi reprodus i multiplicat dect pentru uzul studenilor Facultii de
Drept a UBB Cluj.
1
Avertisment
Prezentele pagini nu reprezint dect un suport de curs pentru studenii de la
forma de nvmnt la distan. Am considerat c trebuie prezentate cteva repere pentru ca materia
Publicitii imobiliare s fie mai accesibil. n toate cazurile, trebuie consultat bibliografia minim,
care se regsete la sfrit. ntrebrile care se gsesc la finele fiecrui capitol au rolul - de asemenea,
de a ajuta studentul la sistematizarea materiei. n nici un caz, ele nu reprezint singurele chestiuni
care pot fi puse la examen. Pentru acesta, trebuie cunoscute i alte amnunte, aflate n lucrrile
indicate sau n textele de lege amintite. Tematica de examen e cuprins totui n aceste note de curs,
n sensul c alte aspecte poate interesante i utile, dar neindicate n aceste note, nu vor fi pretinse
studenilor.
Cu toii vrem s fim informai, despre toate i despre toi. O dat informaia
dobndit i asimilat, am putea spune c tim, c cunoatem mai n detaliu sau mai superficial,
ceva sau pe cineva. Cunoaterea o transformm n cunotine, adic n efecte ale informrii iniiale;
dup cum aceste informaii le vom utiliza ntr-un anume scop, care poate iniial nu ne era foarte clar
n minte. Totul pornete din mintea noastr, converge ntr-o anumit msur i cu anumite mijloace
ctre realitatea nconjurtoare, i se ntoarce tot n mintea noastr. ntregul se sprijin pe aparena c
o anumit realitate/informaie e de gsit se afl undeva. Dac aceasta e mai puin accesibil, am
putea spune c e ocult. Din contr, dac e evident i facil de apropriat, am putea spune c e public.
Cu ct despre ea tiu mai muli, cu att ne apropiem de ideea de publicitate, degenernd uneori n
notorietate. Cu ct e mai anevoios drumul ctre surs, cu att spunem c realitatea/informaia este
mai nconjurat de secret, de tain, de clandestinitate sau chiar de ocult. Se poate deci observa c
sfera persoanelor care dein sau au vocaia de a deine o informaie determin n fond caracterizarea
acesteia ca fiind public sau ocult.
Apoi, cotidian suntem sub bombardament mediatic, uneori cu efect pervers:
ignorarea evidenei. Reclama e sufletul comerului, dar de aceasta se ocup dreptul comercial, cu
instrumentele sale specifice privind publicitatea/reclama comercial i concurena patologic. Mica
publicitate din ziarele de zi cu zi sau din jurnalele deja specializate ne ndrum paii cnd vrem s
achiziionm un autoturism second hand sau un pui de dog german. Dreptul interfereaz i cu aceste
situaii cnd se pune problema de a determina n ce msur un anun de mic publicitate poate fi
2
considerat ofert de contractare chestiune care e de resortul teoriei obligaiilor. Cine n-a brfit i
colportat veti bune, mgulitoare sau nu despre cineva cndva? Informaii apocrife i aproximative
pn la fals. Brfa e ruda srac a opiniei publice i precum aceasta, rmne n afara juridicului,
condamnat la ceea ce este: o simpl stare de fapt. Pe lng toate acestea, exist i sisteme de reguli -
organizate legal, prin care cunoaterea unor stri i situaii juridice are drept scop producea unor
anumite efecte juridice direct legate de amintita cunoatere: e vorba de publicitatea legal. Iar cnd
situaiile juridice sunt legate esenial de imobile, vom vorbi de o specie a acesteia din urm:
publicitatea imobiliar.
Deja am putut observa c informarea cunoaterea publicitatea fac parte din
viaa noastr, iar cnd sunt cuantificate juridic, ele sunt tratate i de jure. Din varii motive, exist
situaii care au suscitat interesul legiuitorului, cu scopul de a organiza informarea i cunoaterea unor
realiti juridice. Astfel, am putea spune c publicitatea legal ar fi un ansamblu de reguli care au
drept scop aducerea la cunotina participanilor la circuitul juridic a unei anumite situaii juridice.
nainte de toate, suntem datori s atragem atenia c n ciuda numelui, publicitatea legal nu se
prezint omogen, ca un set de reguli aplicabile oricrei situaii. Aceste reguli sunt diferite n funcie
de unele criterii, dar ceea ce le unete este scopul cunoaterii situailor pentru producerea anumitor
consecine juridice. Dac numitorul comun al normelor obiective reunite sub denumirea de
publicitate legal sunt efectele juridice, ceea ce separ aceste norme este obiectul cunoaterii.
Astfel, dac de cunoscut sunt situaiile juridice definite de drepturile mobiliare,
vom vorbi de publicitate mobiliar; dac n chestiune sunt drepturi imobiliare, se va considera c
sistemul e unul al publicitii imobiliare etc. De observat c legislaia se preteaz i la mprirea
dup caracterul patrimonial sau nu al dreptului supus cunoaterii cu anumite efecte. Prin urmare, se
va putea vorbi de publicitatea drepturilor patrimoniale care cuprinde exemplele de mai sus, ca
subsisteme. n sfera de cuprindere a publicitii drepturilor nepatrimoniale s-ar putea aminti sistemele
de nscriere a persoanele juridice (asociaii, fundaii, societi comerciale etc.) i chiar registrele de
stare civil, pentru persoanele fizice. Mai mult, din cele care preced se desprinde i ideea c nu numai
drepturile vzute ut singuli pot constitui obiect de publicitate legal, ci i situaiile juridice
complexe, cum ar fi persoanele juridice.
n consecin, publicitatea imobiliar nu constituie dect un fragment, o parte a
sistemului de publicitate legal, la care ne vom referi precumpnitor n rndurile de fa.
3
Publicitatea imobiliar are ca temei subiectiv cunoaterea. Din punct de vedere
juridic aceast cunoatere nu are nimic de-a face cu complicatele teorii filosofice n materie sau cu
tiinele cognitive. Juridic vorbind, aici prin cunoatere trebuie s nelegem doar luarea la cunotin
i nelegerea sensurilor juridice ale informaiilor astfel obinute. Cunoaterea este organizat prin
punerea la punct a unui sistem de date eseniale, care constituie suportul tehnic al publicitii. Din
acest punct de vedere, publicitatea imobiliar se constituie ca o sum de informaii relevante pentru
descrierea tehnic, economic i juridic a imobilelor i a titularilor de drepturi n special imobiliare.
Astfel, baza de date va cuprinde identificarea n spaiu a imobilului (date cadastrale i topografice ale
imobilului, descrierea nemictorului i suprafeele acestuia, chiar materialele de construcie etc.),
destinaia economic a bunului imobil (categoria de folosin, veniturile obinute sau impozitele
datorate pentru imobil etc.), drepturile care poart asupra imobilului n discuie (proprietate,
dezmembrmnt, situaii personale etc.), identificarea titularilor acestor drepturi (nume, domiciliu,
stare civil etc.) etc. Cognitiv vorbind, acestea sunt informaii simple, dar eseniale pentru
mecanismul publicitii imobiliare.
n funcie dup cum se realizeaz juridic aceast cunoatere putem deosebi
ntre cunoaterea efectiv i cea reputat. Prima, presupune informarea direct, nemijlocit sau fr
a fi mediat de altceva sau altcineva; e o cunoatere propriis sensibus, persoana ia act direct de
existena unei anumite situaii juridice. Astfel, de pild, e exemplul celui care asist la ncheierea
unui act juridic sau e martor de identificare ntr-un act. Prin propriile simuri i prin participarea la
ncheierea actului juridic, o persoan poate s intre n contact direct cu o anumit realitate juridic.
La fel se ntmpl n materia posesiei. Posesorul unui bun mobil e observat ca atare de ceilali, care
pot constata c acesta se folosete de bunul mobil n discuie. Cazurile practice sunt fr numr, iar n
materie imobiliar e simplu de constatat c cel care lucreaz pmntul sau locuiete ntr-un imobil
face acte materiale de folosin, care cu uurin pot ajunge direct la cunotina celorlali.
n principiu, sistemele de publicitate imobiliar nu se bazeaz esenial pe acest
tip de cunoatere zis efectiv, dar ea poate s intre n combinaii cu alte condiii i criterii i s
valoreze juridic ceva pentru sistemul de publicitate. Astfel, cunoaterea efectiv poate fi dirimant
de efecte juridice pentru sistemul de publicitate imobiliar. Legea i logica nu pot permite ca sistemul
de cunoatere reputat s fie deturnat i s ecraneze cunoaterea efectiv. Aadar, Legea crilor
funciare (art. 34 din L: 7/1996) leag producerea efectelor sale caracteristice de buna-credin a celui
4
care-i invoc soluiile. Cu alte cuvinte, cel care tie efectiv c situaia real difer de cea de carte
funciar, nu poate invoca regulile acesteia n sensul de a i se aplica efectele specifice (art. 33 din D-
L: 115/1938). De pild, dac cineva a aflat prin mijloace directe c o anumit persoan e dobnditor
al unui drept real imobiliar, acel cineva nu se poate prevala de faptul c n cartea funciar este
nscris ca titular al respectivului drept real o alt persoan. i n sistemul Registrelor de
transcripiuni i inscripiuni cunoaterea efectiv e valorific, tot n sensul relei-credine, dar alturi
de manoperele dolosive (art. 712 C.pr.civ.).
Cellalt tip de cunoatere, cea reputat, mediat ori prezumat, este o
cunoatere, care -ca surs i mecanisme, se aseamn cu prezumiile legale. Pentru cunoaterea
reputat, este legea care face presupunerea c o dat o informaie nscris n sistemul de publicitate
imobiliar aceast informaie e reputat a fi cunoscut de ctre toat lumea, fr s fie implicat i
cunoaterea efectiv sau consultarea direct a sistemului de publicitate. Mutatis mutandis, este ceea
ce se ntmpl cu legea: o dat publicat n Monitorul Oficial se presupune c toi o cunoatem.
Tehnic vorbind, cunoaterea reputat aduce cu prezumiile absolute de sorginte legal: opereaz ope
legis i nu accept contraproba. Dar exist i deosebiri la nivel de efecte i tehnic procesual. Ceea
ce intereseaz aici, ns, e ideea foarte simpl c acest tip de cunoatere reputat, constituie pilonul
central al sistemelor de publicitate moderne, n timp ce cunoaterea efectiv nu are dect un rol
rezidual, marginal.
Cunoaterea acestor date sau informaii nu are ns un scop n sine, dup cum
nu sunt evaluate doar tale quale. Aceast cunoatere determin n conexiune cu alte mecanisme
proprii publicitii, un efect tehnic al sistemului de publicitate imobiliar. Astfel, cunoaterea face
posibil subiectiv vorbind, efectul juridic caracterial al publicitii imobiliare: efectul de opozabilitate
sau atributiv al unui anumit sistem de publicitate, care este de neconceput fr cunoatere. Dar
raiunea ultim a unui sistem de publicitate nu e totui cunoaterea n sine, ci efectul de opozabilitate
sau de atributivitate al drepturilor imobiliare inserate n el. Dar nici mcar acest efect chiar esenial
sau caracterial, nu constituie ultima raiune a unui sistem de publicitate imobiliar. Ceea ce se
urmrete n ultim analiz, prin instituirea unui sistem de publicitate imobiliar este ca acesta s
constituie un mijloc de soluionare a conflictelor care pot aprea ntre drepturile supuse publicitii.
De exemplu, n cazul n care exist mai muli subdobnditori (cvasi-)simultani
ai proprietii aceluiai imobil, mecanismele publicitii imobiliare ne vor permite s rezolvm
conflictul dintre acetia i s determinm care dintre ei este proprietarul.
5
Acest element esenial tranarea conflictelor existente ntre drepturi
concurente, poate fi folosit ca criteriu de departajare a sistemelor simple de informare de cele de
publicitate efectiv. Astfel, sistemul de cadastru sau rolul fiscal constituie baze de date deosebit de
complexe, care cuprind uneori toate informaiile unui sistem de publicitate imobiliar, dar ele nu sunt
totui sisteme de publicitate, deoarece nu au fost investite cu puterea juridic de a soluiona
conflictele ntre drepturile imobiliare concurente. Din acest punct de vedere, cadastrul sau rolul fiscal
nu sunt dect simple baze de date informative, fr relevan imediat pentru opozabilitatea sau
atributivitatea drepturilor imobiliare pe care le conin.

Unele sisteme de publicitate imobiliar au la baz un sistem de eviden al
imobilelor. Acesta este cadastrul general, care se prezint ca fiind sistemul unitar i obligatoriu de
eviden tehnic, economic i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul al rii.2 Funcia
esenial a cadastrului e de a furniza o eviden tehnic ct mai fidel a imobilelor i de a permite
sistemului de publicitate imobiliar -care se ntemeiaz pe el, s devin un sistem real.
Caracteristica esenial a sistemelor reale de publicitate imobiliar const n
aceea c evidena juridic se face pe bunurile nemictoare, iar nu pe numele proprietarilor sau al
altor titulari de drepturi reale supuse publicitii. Sistemele de publicitate imobiliar reale sunt
considerate superioare celor personale deoarece datorit suportului lor cadastral, ele reflectnd mai
bine situaia tehnic i juridic a bunurilor i drepturilor imobiliare. Dup cum consultarea acestor
sisteme este cu mult uurat prin recurgerea la referinele topografice ale parcelelor. n general,
sistemul de publicitate al crilor funciare se bazeaz pe cadastru i este considerat unul real.
Dar exist i sisteme de publicitate care nu se sprijin pe nici un suport tehnic,
iar ideea de cadastru le este strin. Aceste sisteme se prezint ca registre n care se fac transcripiuni
i inscripiuni ale actelor juridice care poart asupra imobilelor. Ele sunt considerate sisteme
personale de publicitate imobiliar, deoarece evidena i consultarea lor se face dup numele
titularilor de drepturi supuse nscrierii, iar nu dup elementele de identificare tehnic a
nemictoarelor. Acest aspect le face criticabile i ceva mai greoi de consultat, mai ales n raport cu
sistemele reale de publicitate. Pentru dreptul nostru, trebuie spus c sistemul de publicitate realizat
2
Cf. art. 1 din L: 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare, publicat n M.Of. nr. 61/26.03.1996, reprodus dup
reformularea lui prin art. 1, pct. 1 din Titlul XII din L: 247/2005, publicat n M.Of. nr. 653/22.07.2005; republicat n
M.Of. nr. 201/03.03.2006.
6
prin Registrele de transcripiuni i inscripiuni nu se bazeaz pe cadastru, el putnd fi deci considerat
ca un sistem personal de publicitate imobiliar.

Din cele deja artate i chiar din denumirea sa, se poate desprinde ideea c
publicitatea imobiliar are ca obiect esenial drepturile imobiliare principale i accesorii. n funcie
de modul concret de organizare, publicitatea imobiliar se mai poate referi n subsidiar i la unele
drepturi personale sau alte stri juridice, cu condiia ca acestea s aib o minim legtur cu
imobilele ori cu drepturile nemictoare. La o privire mai atent, se poate observa c drepturile
imobiliare au o surs (act/fapt), dup cum au un suport sau obiect derivat: bunurile nemictoare.
Prin urmare, se ridic ntrebarea: la care dintre aspectele amintite se refer publicitatea imobiliar i
dac exist o ierarhizare funcional a acestora?
n mod curent se vorbete despre publicitatea drepturilor, neglijndu-se sursa
acestora. Deci, publicitatea imobiliar s-ar referi mai degrab la drepturi dect la izvorul acestora.
Dac se compar sistemul de publicitate al Registrelor cu cel al Crilor funciare, se poate observa c
primul pune accent formal pe transcripiunea actelor juridice (instrumentum), dar pe inscripiunea
drepturilor, dup cum Crile funciare s-ar preocupa precumpnitor de publicitatea drepturilor,
ocultnd sursa lor concret. Pentru a nu cdea n fastidios, la acest nivel trebuie reinut c sistemele
de publicitate imobiliar se intereseaz att de drepturi ct i de sursa acestora, diferenierea ntre
cauz/efect fiind justificat ns n analiza tehnic a operaiunilor de publicitate.
Cel mai important de subliniat aici e faptul c sistemele de publicitate
imobiliar se preocup de soarta drepturilor imobiliare private, precum i de actele juridice tot
private. Ceea ce nseamn c regula e c se vor supune publicitii toate drepturile private, i doar
prin excepie drepturile incluse n domeniul public. Sistemele de publicitate imobiliar sunt sisteme
private de publicitate, n sensul c ele au ca vocaie esenial s produc efecte atributive sau de
opozabilitate pentru drepturile reale propriu-zise, adic particulare sau private. Prin urmare,
drepturile de proprietate public ca i celelalte drepturi ataate sau derivate din aceasta, se supun
sistemelor de publicitate imobiliar doar prin excepie. Astfel se poate explica i de ce modurile de
dobndire ex lege sunt iniial scutite de publicitate imobiliar, dar i de ce exist sisteme aparte de
eviden imobiliar pentru domeniul public3.
3
A se vedea, de pild, art. 16 din D-L: 115/1938. Pentru crile funciare speciale, a se vedea i art. 48 din L: 7/1996.
7
n plus, mai trebuie amintit c sistemele de publicitate imobiliar au vocaie s
se refere cu prioritate la actele juridice de drept privat (negotium), lsnd n plan secund faptele
juridice (stricto sensu) ori celelalte mijloace de dobndire ale drepturilor imobiliare. Concluzia se
poate desprinde i din analiza textelor de lege care de exemplu, instituie excepiile de la nscrierea
n Crile funciare. Astfel, pentru noile cri funciare se poate analiza art. 28 din L: 7/1996, iar dac
se va face o sistematizare a coninutului acestui articol, se poate constata c excepiile de la nscriere
sunt grupate fie n jurul ideii de fapt juridic sticto sensu (accesiune, succesiune i uzucapiune), fie
altele sunt operaiuni juridice -dar nu obinuite, de dobndire (expropriere, ex lege, hotrri
judectoreti, vinderi publice silite).
Mai simplu, sistemele se publicitate imobiliar au fost concepute pentru
particulari, care ncheie acte de drept comun cu privire la drepturile esenial reale ordinare
(proprietatea i dezmembrmintele sale, precum i garaniile reale imobiliare). Restul, chiar dac are
tangen cu sistemul de publicitate imobiliar o face doar prin excepie.
Scopul publicitii imobiliare nu e dect raiunea acesteia. Iniial s-a plecat de
la ideea c opozabilitatea de plin drept a actelor juridice oculte nu poate asigura nici protecia
creditului, dup cum nu permite nici evidena imobilelor, ceea ce face imposibil fiscalizarea
strmutrilor imobiliare. Publicitatea imobiliar s-a nscut i din dorina de a sparge opozabilitatea de
plin drept, caracteristic Codului civil, i de a o lega de ndeplinirea anumitor formaliti. Astzi, toi
autorii susin la unison c publicitatea imobiliar asigur o mai bun securitate (activ i pasiv) a
circuitului civil, dup cum realizeaz o mai bun protecie a creditului, prin publicitatea garaniilor
sale imobiliare. n ultim instan, mai trebuie adugat i ideea important c sistemele de
publicitate imobiliar pun la dispoziia participanilor la circuitul civil i un mijloc de soluionare a
conflictelor dintre drepturile concurente supuse publicitii.

Vorbeam mai sus despre rolul cunoaterii n materie de publicitate i constatam
c aceasta nu are o valoare n sine, ci are menirea de a fundamenta efectul caracterial al sistemului de
publicitate. Prin efect caracterial, esenial sau caracteristic al unui sistem de publicitate nelegem
acel efect juridic definitoriu pe care sistemul l produce i deci, care ne va putea permite s
delimitm sistemele de publicitate imobiliar unele de altele. E de subliniat c sistemele de
publicitate produc efecte multiple, dar dintre acestea, numai unul e definitoriu. n plus, dup cum
8
vom observa, aceste efecte pot n anumite limite, s coexiste n cadrul aceluiai sistem de publicitate
imobiliar. Dac am imagina o scal a puterii acestor efecte -n sens descresctor, am putea vorbi de
sisteme de publicitate imobiliar cu efect atributiv de drepturi i sisteme cu efect confortativ, la care
ne grbim s adugam i existena efectelor informative.
Sistemele de publicitate atributive de drepturi sunt uneori denumite cu efect
constitutiv, dar ultima noiune e oarecum restrictiv, deoarece sugereaz doar situaiile n care se
constituie i se strmut drepturile imobiliare, n timp ce termenul atributiv are vocaia de a
cuprinde i cazurile de stingere i transformare a drepturilor supuse publicitii. Exemplul clasic de
sistem atributiv de drepturi e Cartea funciar, care i merit pe deplin aceast denumire n dreptul
german. n mod tradiional, doctrina i practica romne au considerat c sistemul crilor funciare
reglementate de D-L: 115/19384 are de asemenea un caracter atributiv pentru drepturile supuse
ntabulrii. Esena atributivitii e simpl: dac un drept e nscris n sistemul de publicitate imobiliar
atunci el exist5. A fi ori a nu fi semnific n Crile funciare a fi nscris sau a nu fi nscris! Prin
urmare, e simplu de observat c sistemele de publicitate atributive nu mai sunt simple accesorii
dreptului obiectiv substanial, ci fac parte din el, iar drepturile subiective supuse nscrierii trebuie s
realizeze aceast formalitate substanial! Sistemul se i numete atributiv deoarece el atribuie
drepturi, adic le constituie, strmut sau le stinge ca efect al nscrierii lor n Cartea funciar. Evident
c exist i excepii de la principiul nscrierii atributive, care se justific din anumite raiuni, dar
asupra acestor aspecte vom reveni mai jos.
Sistemele de publicitate confortative au ca efect opozabilitatea drepturilor
nscrise; ele nu au nici o nrurire asupra existenei acestor drepturi imobiliare. Sistemele se numesc
confortative deoarece sporesc confortul juridic al titularilor nscrii, al cror drept imobiliar e
opozabil tuturor, spre deosebire de acei titulari care nu-i nscriu dreptul n sistem i care datorit
inopozabilitii dreptului lor, pot resimi un anumit disconfort juridic. Aceste sisteme mai sunt
denumite de opozabilitate sau cu efect de opozabilitate, tocmai pentru a sublinia efectul
caracterial, definitoriu al sistemului de publicitate imobiliar descris de ele. Sistemele confortative
sunt neutre fa de izvoarele drepturilor nscrise, sunt accesorii dreptului substanial i nu afecteaz
existena drepturilor imobiliare de nscris, ci doar opozabilitatea lor. A fi sau a nu fi nscris se
4
D-L: 115/1938 pentru unificare dispoziiilor privitoare la crile funduare, publicat n M.Of. nr. 95/27.04.1938. Pe tot
parcursul acestei lucrri, cnd vom vorbi despre vechile Cri funciare se va face trimitere la acest act normativ, iar
pentru sistemul de publicitate imobiliar pus n oper de L: 7/1996, se va folosi sintagma noile cri funciare.
5
Cu variaiunile pe aceast tem: dac e radiat nseamn c dreptul nu exist etc.
9
traduce prin a fi sau a nu fi opozabil. n dreptul romn, sunt considerate sisteme confortative
Registrele de transcripiuni i inscripiuni6 i noile cri funciare7.
Efectele informative ale unui sistem de publicitate imobiliar se refer la
faptul c acesta poate furniza celor interesai unele date i informaii cu privire la situaiile imobiliare
supuse publicitii. Aceste efecte sunt accesorii efectului caracterial i nu pot defini un sistem
propriu-zis de publicitate; ele fie se adaug unui sistem de publicitate imobiliar, fie definesc un
simplu sistem de eviden imobiliar. Astfel, n sistemul vechilor crilor funciare, unele notri (art.
81 din D-L: 115/1938) -privind, de pild minoritatea sau curatela ori dreptul legal de preempiune, nu
pot avea dect efectul unei informri. Pentru cea de a doua situaie, e evident c sistemul cadastral
sau rolul fiscal imobiliar pot furniza o multitudine de informaii despre un anumit imobil, dar acestea
nu sunt sisteme de publicitate propriu-zise. n esena, deosebirea ntre acestea din urm i sistemele
cu efect informativ const n aceea c ultimele nu au puterea juridic de a trana n vreun fel un
eventual conflict ntre drepturi imobiliare concurente.
Spuneam c sistemele de publicitate pot avea efecte diferite i c n fond, aa
cum deja s-a constatat, putem vorbi doar de dou tipuri de sisteme: cele atributive i cele confortative
de drepturi imobiliare. Efectul informativ e propriu i acestora, dar nesemnificativ pentru
caracterizarea lor juridic. Anterior avansam ideea c efectele trecute n revist nu se exclud a priori.
Astfel, vechile Cri funciare dotate cu efect atributiv de drepturi reale imobiliare, sunt compatibile
cu efectul confortativ al nscrierilor, care se leag de creane sau stri personale ataate imobilelor
nscrise, dup cum notarea deja mai sus amintit, uneori poate produce doar un efect informativ. De
pild, o proprietate asupra unui teren se ntabuleaz -cu efect constitutiv asupra dreptului real amintit,
n aceeai cartea funciar se mai poate i nota un contract de arend -cu efect de opozabilitate al
actului juridic n cauz, dup cum se poate i nota -cu efect de informare, starea de minoritate a
proprietarului ori un drept legal de preempiune. Continund logica, se poate observa c sistemele
confortative de publicitate nu mai pot cumula sau genera dect un efect de informare, deoarece dac
ar avea efect atributiv s-ar transforma din sisteme confortative, n sisteme atributive de drepturi. Iar
pentru sistemele care au doar efect informativ, nu se mai poate vorbi de publicitate imobiliar. Din
aceste motive, spuneam mai devreme despre clasificarea pe care tocmai am analizat-o c e una
6
Reglementate de ctre Codul de procedur civil i Codul civil, a se vedea mai jos.
7
Reglementate de L: 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare, republicat n M.Of. nr. 201/03.03.2006.
10
gradual, care ine cont de tria efectelor caracteriale ori definitorii pentru sistemele de publicitate
imobiliar.

Din cele notate mai sus am putea extrage anumite elemente care s ne ofere o
definiie sintetic a publicitii imobiliare. Astfel, s-ar putea spune c aceasta se prezint ca un sistem
coerent de reguli de drept, care -prin organizarea cunoaterii exacte a unei situaii imobiliare, are ca
el final s traneze -prin efectele sale atributive sau confortative, eventualele conflicte aprute ntre
drepturile supuse publicitii.

Din definiia dat mai sus, mai mult ideal dect efectiv pentru starea
legislaiei romneti n materie, nu rezult c sistemul publicitii imobiliare ar fi i unic. Astzi, n
dreptul romn sunt aplicabile dou sisteme mai importante: Registrele de transcripiuni i inscripiuni
i Crile funciare. Raiunile pentru care exist dou sisteme, iar nu unul singur, sunt de natur
istoric i indolen legislativ. Istoric, sistemul Registrelor s-a aplicat (se aplic nc) n partea de
ar care a constituit pn n 1918 Vechiul Regat, iar Crile funciare au fost iniial specifice doar
zonelor care s-au unit cu Romnia dup primul rzboi mondial. Prin urmare, se poate observa c
aceste sisteme care cunosc i unele variaiuni, se aplic concurent, dar pe teritorii administrative
diferit. Teoretic ar trebui ca ele s fie complet separate de teritorialitatea lor diferit, dar ele
interfereaz cel puin din dou motive. Astfel, elementele de drept substanial (dreptul civil)
aplicabile Crilor funciare se regsesc uneori n Codul civil, pe care se bizuie ntr-o anumit msur
Registrele. Apoi, dup Unire, legiuitorul romn8 a ncercat s unifice i sistemul de publicitate
imobiliar, cu efectul ns nu al lichidrii diferenelor, ci al generrii de subsisteme locale, care
constituiau un hibrid ntre regulile Registrelor i cele care ornduiesc Crile funciare (e.g. crile de
publicitate imobiliar9). Efortul a fost continuat i n zilele noastre, cu efectul apariiei L: 7/199610,
care are tot vocaia de extindere a crilor funciare la nivelul ntregii ri. Consecina e c actualmente
8
L: 93/1933 pentru organizarea cadastrului funciar i pentru introducerea crilor funduare n Vechiul Regat i Basarabia,
publicat n M.Of. nr. 90/20.04.1933.
9
Cf. L: 242/1947 pentru transformarea crilor funciare provizorii n cri de publicitate funciar, publicat n M.Of. nr.
157/12.07.1947.
10
L: 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare, publicat n M.Of. nr. 61/26.03.1996, cu modificarea de substan
realizat prin Titlul XII al L: 247/2005, publicat n M.Of. nr. 653/22.07.2005 i republicat n M.Of. nr. 201/03.03.2006.
11
exist dou sisteme de carte funciar: cea veche (ornduit de D-L:115/1938) i cea nou (L:
7/1996), un sistem de Registre meninut parial n vigoare11 i unele sisteme reziduale mixte12.
n continuare ne vom referi doar la sistemele mai importante, cel al Registrelor
i cel al Crilor funciare, deoarece celelalte au o aplicare redus teritorial, dup cum n esen nu fac
dect s coleze norme i aspecte proprii celor dou sisteme importante: Registrele i Crile funciare.
I.8. ntrebri:
1. Care este rolul cunoaterii n materia publicitii?
2. De cte tipuri este cunoaterea pe care se ntemeiaz sistemele de publicitate?
3. Care poate fi rolul evidenei n sistemele de publicitate?
4. Care e obiectul i scopul publicitii imobiliare?
5. Ce se nelege prin publicitatea imobiliar?
6. Care sunt efectele publicitii imobiliare confortative?
7. Care sunt efectele publicitii imobiliare atributive?
8. Care sunt sistemele de publicitate imobiliar aplicabile astzi?
11
Pct. 64 din Titlul XII din L: 247/2005, publicat n M.Of. nr. 653/22.07.2005.
12
Crile funciare provizorii devenite de publicitate funciar (cf. L: 242/1947), precum i sistemul tot provizoriu al
crilor de eviden funciar (cf. L: 163/1946, publicat n M.Of. 62/14.03.1946).
12
II. REGISTRELE DE TRANSCRIPIUNI I INSCRIPIUNI
Sistemul modern de publicitate imobiliar i face apariia n dreptul romn
odat cu adoptarea Codului civil13. Acesta cuprinde referiri la sistemul de registre, dar nu-l
reglementeaz unitar. Astfel -de pild, n materie de donaii (art. 818-819 C.civ.), de vindere (art.
1295 i 1394 C.civ.), ipoteci (art. 1801-1803 C.civ.) sau privilegiile imobiliare (art. 1738-1745
C.civ.) se face vorbire despre transcrierea sau nscrierea actelor care constat operaiunile juridice
amintite. Dei se arat care sunt efectele acestor nscrieri, precum i denumirea sistemului de
publicitate, acesta nu este reglementat i sub aspect tehnic. n fapt, este Codul de procedur civil
(art. 710-720 C.pr.civ.) cel care cuprinde reglementrile necesare pentru a defini coninutul,
procedurile i efectele Registrelor. Contemporan deci cu Codul civil, sistemul de publicitate
imobiliar prin Registre, i are sediul esenial al materiei n legea de procedur civil, care ne arta
c se in de ctre judectorii14, dou registre (unul de transcripiuni, cellalt de inscripiuni).
Articolele amintite din Codul de procedur civil se voiau sediul materiei pentru ntregul sistem de
publicitate legal accesoriu instituiilor reglementate de ctre Codul civil. Astfel, alturi de registrele
amintite, Codul de procedur mai reglementeaz inerea unui registru pentru transcrierea
comandamentelor i o map cu acte de constituire a gajurilor (art. 710 C.pr.civ.). La acestea se mai
altura i un registru special pentru nscrierea conveniilor matrimoniale.
Prin urmare, se poate constata ca: 1) sediul materiei nu era sistematizat,
mprit ntre Codul civil i cel de procedur civil, publicitatea imobiliar fiind alturat legislativ
celei mobiliare; 2) legislaia n materie era considerat a fi esenialmente de procedur, iar nu de
drept substanial; 3) textele n discuie sunt puine i eliptice, ceea ce ne duce cu gndul la faptul c
problema publicitii imobiliare a fost considerat una accesorie i de puin importan.
Sursa iniial a reglementrii Registrelor a fost eclectic, poate i din motivul
c izvorul esenial de inspiraie al Codului civil romn, Codul Napoleon (1804) nu reglementa nici
un sistem de publicitate, acesta fiind introdus ulterior (1855). Astfel, s-au luat n considerare
legiuirile franceze n materie (din 1855), precum i legea belgian a ipotecilor (din 1851). De
remarcat este i faptul c n timp ce aceste reglementri au fost perfecionate cu timpul, sistemul
13
n adevr, prima legiuire general, care instituia un sistem de publicitate imobiliar i a conveniilor matrimoniale a fost
Regulamentul Organic (1832), aplicabil n Moldova, iar n Muntenia a fost introdus n 1848 un registru special i lacunar
pentru transcrierea donaiilor.
14
Astzi inerea Registrelor e dat n competena Ageniei Naionale de Cadastru i publicitate Imobiliar, iar operaiunile
de publicitate imobiliar sunt de competena registratorilor de carte funciar.
13
romnesc al Registrelor a rmas n forma originar pn la adoptarea L: 7/1996, care intete mai
degrab, ctre nlocuirea sistemului de Registre cu sistemul Crilor funciare, dect spre o
modernizare a publicitii imobiliare reprezentate de ctre Registre.
Astzi, n regiunile de transcripiuni i inscripiuni imobiliare, pn la
deschiderea crii funciare, privilegiile i ipotecile legale, sechestrul, urmrirea imobilului, a fructelor
i veniturilor sale, punerea n micare a aciunii penale, precum i aciunile pentru aprarea
drepturilor reale privitoare la imobilele nenscrise n cartea funciar vor continua s fie nscrise n
vechile registre de publicitate imobiliar. (art. 60 alin. 2d din L:7/1996), iar pentru dreptul imobiliar
se vor deschide noi cri funciare, n temeiul lucrrilor cadastrale.

n mod tradiional se consider c sistemul de publicitate imobiliar al
Registrelor este unul confortativ i personal. Confortativ, deoarece el urmrete i realizeaz doar
opozabilitatea situailor transcrise sau nscrise, fiind neutru cu privire la efecte actului. Altfel spus,
validitatea actului supus publicitii nu are nici o legtur cu realizarea sau nerealizarea formelor de
publicitate. Pe de alt parte, opozabilitatea pus n oper de ctre Registre i privete doar pe teri,
deoarece prile (i cei asimilai lor) sunt legate de efecte actului (art. 969 C.civ.), iar nu de efectele
sistemului de publicitate prin Registre.
Deoarece sistemul de publicitate al Registrelor nu se ntemeiaz pe un suport
tehnic de eviden al imobilelor, cum este cadastrul, se spune c Registrele constituie un sistem
personal de publicitate. Sisteme personale de publicitate in evidena lund ca repere nu imobilele, ci
persoanele care sunt pri ale actelor supuse transcripiunii sau inscripiunii. Aceast caracteristic a
Registrelor e ndeobte criticat n doctrin, deoarece se consider c face din Registre un sistem
greoi de consultat i oarecum paradoxal, din moment ce sistemul de publicitate se sprijin pe
elementele de identificare ale titularilor de drepturi imobiliare, iar nu pe cele ale imobilelor. Se va
putea ns observa c i sisteme reale de publicitate nu pot ignora integral realitatea c drepturile
supuse publicitii aparin unor persoane, iar voina i importana lor nu poate fi integral sfidat.
Din caracterul personal al Registrelor rezult c nscrierile n acest sistem de
publicitate sunt incomplete. Caracterul incomplet al Registrelor e o consecin, pe de o parte, al
faptului c acest sistem de publicitate nu are un suport tehnic cadastral, iar pe de alt parte, un efect
al realitii c operaiunile supuse transcripiunii/inscripiunii sunt restrnse ca numr. Aceste
14
nscrieri nu privesc orice situaie juridic, ci doar numai unele, dup cum se va putea constata din
cele artate mai jos. n acest sens, legea a preferat s enumere unele operaiuni supuse nscrierii,
nefolosind sintagme care s evoce toate schimbrile imobiliare de drept survenite. n plus, din lipsa
cadastrului rezult i faptul c n Registre nu se trec nici elemente despre starea de fapt a imobilelor,
altele dect cele care practic rezult din actele juridice (instrumentum) supuse transcripiunii sau
inscripiunii. De exemplu, n Registre nu se trec informaii relativ la destinaia economic a
imobilului, suprafaa i caracteristicile tehnice ale acestuia etc., cum se ntmpl n sistemul crilor
funciare.
Caracteristicile sistemului de publicitate prin Registre sunt importante deoarece
ele determin principiile i efectele caracteriale ale sistemului de publicitate imobiliar.
II.3. Principiile sistemului de publicitate prin Registrele de transcripiuni i inscripiuni

Registrele cunosc o seam de reguli generale, care le definesc importana i
efectele, iar n cele ce urmeaz le vom trece succint n revist. Astfel, Registrele nu au o for
probant proprie i distinct de aceea a actelor (instrumentum) supuse publicitii. Deoarece
sistemul e incomplet i personal, fr suport cadastral i depinznd exclusiv de actele supuse
transcripiunii/inscripiunii, Registrele nu pot avea un efect probator. Acest efect se refer la existena
dreptului imobiliar supus nscrierii, dar i la situaia de fapt a bunului nemictor. Cu alte cuvinte,
nscrierea n Registre are doar efecte de opozabilitate, iar nu i de prob a dreptului opozabil. Situaia
e oarecum ciudat, dar explicabil prin aceea c proba drepturilor supuse nscrierii se face conform
dreptului comun, iar nu cu extrase din Registru. Evident c Registrele sunt acte publice i au fora
unuia autentic, dar acest fapt are relevan pentru nscrieri, iar nu pentru coninutul lor.
Acest principiu e legat de neutralitatea nscrierilor n Registre. Principiul
neutralitii Registrelor ne spune c o transcripiune sau o inscripiune nu are nici un efect asupra
validitii actului juridic (instrumentum i nogotium) nscris. Cu alte cuvinte, nscrierea unui act nu
poate nltura o cauz de invaliditate a actului cum ar fi de pild, nulitatea. Un act rmne nul
indiferent dac e sau nu transcris ori nscris. i invers: o nscriere fcut neregulat n Registre nu
influeneaz validitatea actului supus transcripiunii/inscripiunii. Principiul neutralitii nu definete
n fond, dect distana i independena care exist ntre actul juridic i sistemul de publicitate al
acestuia; sunt dou realiti care exist independent una de cealalt. Aceast independen are ca
temei nu numai caracterul accesoriu al publicitii, ci i deosebirea care exist ntre validitatea i
15
eficiena unei operaiuni juridice. Sistemele de publicitate au relevan doar pentru eficiena sau
eficacitatea actului. Evident c independena amintit e relativ, dup cum relativ e i grania dintre
noiunile de validitate i eficien ale actelor juridice, dar principiul neutralitii vrea s scoat n
relief aspectul de independen, iar nu relativa conexiune care exist ntre act i Registre.
Principiul neutralitii e ntrit de lipsa principiilor relativitii i legalitii
nscrierilor n Registre, aceste dou principii regsindu-se doar n sistemul crilor funciare. Cu
ocazia unei transcripiuni sau inscripiuni nu se verific legalitatea actului juridic (instrumentum i
nogotium) care urmeaz a fi nscris, dup cum nscrierea nu se face mpotriva unui titular deja nscris.
Aceste aspecte sunt justificate de caracterul personal i incomplet de publicitate imobiliar
reprezentat de ctre Registre.
Tot comparativ cu sistemul crilor funciare, se poate sublinia c publicitatea
prin Registre e caracterizat ntr-o msur mai mic dect Crile funciare, i de principiul
specializrii. Dac prin specializare n acest caz, se nelege ca prin transcripiune sau inscripiune
s se fac meniune exact despre persoanele i drepturile de nscris, putem totui conchide c
Registrele sunt ornduite de principiul specializrii. Atunci cnd vorbim de inscripiunea ipotecilor,
principiul specializrii nu e dect un efect al specializrii acestor drepturi imobiliare.
Despre principiul opozabilitii operaiunilor juridice supuse transcripiunii sau
inscripiunii vom face referire mai jos, aici vom mai aminti doar regula general a rangului.
Principiul prioritii nscrierilor e legat de efectele sistemului de publicitate i se concretizeaz n
faptul c ordinea de nscriere n Registru constituie i ordinea n care actele nscrise devin opozabile
fa de teri. E vorba de o ordine succesiv, determinat de data la care s-a depus cererea de nscriere,
iar aceast niruire definete rangul sau prioritatea prin publicitate. Astfel, de exemplu pentru
materia ipotecilor, va avea rang preferenial prima ipotec nscris fa de cea de a doua, acesta fa
de cea de a treia .a.m.d. La rang egal, ipotecile devin concurente proporional, fr nici o prioritate
una fa de cealalt. Pentru vinderi, rangul e dat tot de data nscrierii, n sensul c proprietarul care i-
a transcris primul dreptul va putea opune acest drept celui ulterior nscris, ultima nscriere ne mai
putnd produce efecte fa de prima.

Astzi din reglementrile amintite nu au mai rmas de aplicat dect unele
dispoziii. Astfel, registrele pentru conveniile matrimoniale nu-i mai gsesc rostul, deoarece Codul
16
de familie, din 01 februarie 1954, a interzis orice contract de cstorie; mapa de amaneturi a fost
nlocuit cu sistemul de publicitate prin Arhiva electronic a garaniilor reale mobiliare15, iar
Registrele de transcripiuni i inscripiuni nu se mai prezint practic precum n reglementarea de
origine. n prezent nu mai exist dect un registru unic att pentru transcripiuni, ct i pentru
inscripiuni. Pe de alt parte, se poate aminti c transcripiunea dac iniial prevedea transcrierea
integral a actului n Registrul omonim, astzi ea e redus doar la transcrierea unor meniuni din act
(instrumentum) n Registru.
nregistrrile n sistemul de publicitate se efectueaz n temeiul unei cereri
fcute de cel interesat, iar operarea n Registru presupune consimmntul celor implicai, adic a
celor legai de situaia juridic supus publicitii. Acest consimmnt este ndeobte prezumat, el
fiind inclus n cererea de transcripiune sau inscripiune, precum i n actul juridic supus publicitii.
n Registrul unic de transcripiuni-inscripiuni procedura nscrierii presupune:
1) nregistrarea cererii de transcripiune/inscripiune, iar prin indicarea nominal a operaiunii de
publicitate (transcripiune/inscripiune) 2) se realizeaz aceast nscriere. Meniunea care se face n
Registru cuprinde temeiul juridic al operaiunii (actul juridic (instrumentum), hotrrea
judectoreasc, decizia administrativ etc.) i prile sau persoanele legate juridic de actul
(negotium), care constituie justificarea transcripiunii/inscripiunii. Apoi, actele juridice
(instrumentum) i cererea de nscriere se ordoneaz cronologic ntr-o map special de transcripiuni
i inscripiuni.
Dup cum s-a observat, n sistemul de publicitate imobiliar prin Registre se
realizeaz dou tipuri de nscrieri, a cror denumire era determinat de operaiunea tehnic de
realizat: transcripiuni, respectiv inscripiuni. Deosebirea dintre aceste tipuri de nscriere nu e
determinat de efectele deosebite ale operaiunii de publicitate, care sunt identice, ci de tehnica
efectiv folosit pentru a realiza nscrierea. Astfel, transcripiunile presupuneau transcrierea integral a
actului juridic (instrumentum) n Registru, pe cnd inscripiunea impunea doar menionarea n extras
a actului de garanie (instrumentum) n Registru. n alt ordine de idei, transcripiunea era rezervat
n principiu strmutrilor de proprietate, iar inscripiunea doar drepturilor reale accesorii cu funcie
de garanie.
Sunt supuse transcripiunii, cf. art. 711 C.pr.civ.:
15
L: 99/1999, Titlul VI regimul juridic al garaniilor reale mobiliare, publicat n M.Of. nr. 236/27.05.1999, cu
modificrile ulterioare.
17
1. Toate actele de nstrinare a proprietilor imobiliare sau a drepturilor reale ce se pot ipoteca;
2. Toate actele prin care se renun la aceste drepturi;
3. Toate actele prin care se constituie o servitute, un drept de uzufruct, de uz sau de abitaie;
4. Toate actele prin care se renun la aceste drepturi;
5. Tranzaciile asupra drepturilor reale;
6. Ordonanele de adjudecare;
7. Hotrrile date n materie de expropriere;
8. Cesiunea de venituri pe o durat mai mare de doi ani;
9. Contractele de arend.
n general, ar trebui s considerm c nu vor fi supuse transcripiunii: hotrrile judectoreti, actele
de dobndire ex lege a imobilelor, partajul, actele confirmative de nuliti, actele succesorale
abdicative, dobndirile mortis causa etc.
Sunt supuse inscripiunii, cf. art. 715 C.pr.civ:
Actele constitutive de ipoteci i privilegii imobiliare.
De reinut: diferena de obiect dintre transcripiuni i inscripiuni, care chiar
dac astzi se realizeaz ntr-un registru unic, ca operaiuni de publicitate imobiliar se deosebesc
prin obiectul nscrierii, dar nu i prin efectul acesteia.

Sistemul de publicitate prin Registrele de transcripiuni i inscripiuni este unul
confortativ. El produce efecte mai puternice dect simpla informare i mai puin energice dect un
sistem atributiv de drepturi. Dup cum am observat deja, caracteristica sistemelor de publicitate
confortative este aceea c nscrierile se fac cu elul ca actul juridic (negotium) menionat n Registru
s fie opozabil i altor persoane dect prilor. Logic, lipsa transcripiunii sau a inscripiunii nu ar
trebui s aib dect o singur sanciune: inopozabilitatea fa de teri a actului care nu a fost nscris.
De notat c sistemul Registrelor nu conine nici o sanciune de alt ordin dect inopozabilitatea, dup
cum nu cuprinde nici o aciune special n justiie pentru constatarea acesteia.
Deci, se poate sublinia c sistemul de publicitate al Registrelor nu
reglementeaz nici o aciune n justiie specific privind publicitatea imobiliar. Astfel, eventualele
erori sau litigii legate de operaiunile de transcripiune ori inscripiune nu pot fi ndreptate sau
soluionate dect prin recursul la dreptul comun. La fel, se poate observa c legea nu a ornduit un
18
termen general n care s se fac nscrierea n Registre. Exist unele termene speciale, dar acestea
coninute n Codul civil, se refer la conservarea rangului privilegiilor. Aceste termene se justific nu
prin recursul la mecanismele specifice sistemului de publicitate imobiliar, ci prin raiunile care
ntemeiaz privilegiilor imobiliare. Cu alte cuvinte, datorit faptului c acestea pot premerge
ipotecilor contemporane lor, inscripia privilegiilor trebuie luat ntr-un anumit interval de timp
pentru a nu se bulversa sigurana static a circuitului civil. Tot relativ la termene, se poate constata c
nscrierile ipotecilor ordinare se perim, cu efectul pierderii rangului, n timp ce transcripiunile nu
sunt supuse efectului trecerii timpului. n plus, pentru prescripia extinctiv trebuie s recurgem tot la
dreptul comun n materie.
O alt chestiune ridicat de sistemul de publicitate prin Registre este dac tipul
de act juridic (negotium) are consecine supra efectelor publicitii. ntrebarea se poate pune
deoarece art. 819 C.civ. se refer la donaii, iar art. 1295 C.civ. are legtur cu vinderile. Cu alte
cuvinte, titlul oneros sau gratuit al actului supus transcripiunii are vreo nrurire asupra efectelor de
opozabilitate ale Registrelor? n regul general, trebuie spus c titlul oneros sau gratuit al operaiunii
supuse nscrierii n Registre nu are nici un efect asupra efectelor de opozabilitate ale Registrelor. Mai
simplu spus, opozabilitatea este ntotdeauna efectul caracterial al sistemului de publicitate analizat,
fr ca acesta s depind de gratuitatea sau onerozitatea actului supus nscrierii.
Cu toate acestea, titlul operaiunii (negotium) nscrise n Registru poate s aib
unele consecine. Cea mai important este cea legat de sfera persoanelor care pot invoca lipsa
nscrierii. Totui, prile contractului -subliniem, nu pot invoca inopozabilitatea rezultat din
nenscrierea actului juridic (instrumentum) i acesta indiferent de onerozitatea sau gratuitatea
actului. Aceasta deoarece prile contractului sunt legate de fora obligatorie a actului (969 C.civ.),
iar nu de opozabilitatea acestuia. O situaie identic juridic cu aceea a prilor o au i succesorii lor
universali sau cu titlu universal. Acetia sunt inui de obligaiile autorilor lor, care sunt prile
contractului i deci, nu au cum s invoce lipsa transcripiunii din moment ce i ei precum prile,
sunt obligai la realizarea formalitilor de publicitate.
Revenind la discriminarea dintre actele gratuite i cele oneroase. Astfel, n
cazul donaiilor (art. 819 C.civ.) sfera persoanelor care pot s invoce lipsa transcrierii e mai
cuprinztoare dect la vindere (art. 1295 C.civ.). Pentru actul gratuit amintit, pot invoca
inopozabilitatea donaiei nenscrise toi cei interesai, mai puin prile donaiei i motenitorii lor.
Pentru vindere, efectele acesteia nu se pot opune nainte de transcrierea actului, persoanei () care
19
ar avea i ar fi conservat dup lege, oarecare drepturi asupra imobilului vndut. (cf. art. 1295 alin. 2
C.civ.). Aceast idee este reiterat i completat i de art. 712 C.pr.civ. n termenii teoriei generale a
actului juridic, pentru donaie inopozabilitatea actului netranscris poate fi invocat de oricine
prezint un interes16, mai puin de pri i de succesorii universali ai acestora, n timp ce pentru
vinderi inopozabilitatea actului netranscris poate fi invocat doar de avndul cauza particular17 al
imobilului vndut, al crui drept a fost conservat anterior.
Opozabilitatea spuneam, constituie efectul esenial al publicitii prin
Registre. Cu alte cuvinte, dac un act translativ de proprietate nu a fost transcris n Registru, acesta
nu poate fi opus celui de al treilea. Actul n discuie produce efecte translative ntre pri, dar poate fi
ignorat de ctre teri pn la momentul n care el devine public, prin nscrierea lui n Registru.
Principiul e logic, dar incongruent cu regula instantaneitii transmiterii proprietii prin acte juridice.
Acest principiu, derivat ntr-o anumit msur din autonomia de voin, comand ca momentul la
care se realizeaz strmutarea de drepturi (reale sau nu) s coincid cu cel al ncheierii actului
(negotium), indiferent de forma lui (e.g. art. 1295 C.civ.). Sistemul de opozabilitate ataat Registrelor
face ca n cazul unei vinderi, de exemplu, ntre pri cumprtorul s fie considerat proprietarul
bunului vndut, dar fa de ceilali el s nu apar astfel dect ulterior: la momentul realizrii
transcrierii actului de vnzare-cumprare n Registru.
Chiar dac opozabilitatea constituie efectul caracterial, definitoriu al
Registrelor, aceasta nu nseamn c sistemului de publicitate imobiliar analizat produce numai acest
efect. Registrele mai produc i un efect de informare. Acesta e legat de caracterul public al sistemului
de publicitate i se refer la faptul c oricine vdete un interes poate s le consulte. Aceast
consultare nu produce automat efecte juridice i se refer n regul, general, la persoanele care nu
sunt ndreptite s invoce efectul de opozabilitate/inopozabilitate al Registrelor. Evident c atunci
cnd efectul de opozabilitate e n joc, accesoriu se poate vorbi i de informare, dar juridic aceasta e
absorbit de efectul caracterial al sistemului de publicitate: opozabilitate/inopozabilitate.
Tot n mod rezidual, se poate vorbi de un efect constitutiv al nscrierilor n
sistemul de publicitate imobiliar al Registrelor. Acesta este legat doar de inscripiunea ipotecilor.
16
Terii propriu-zii, legatari particulari i creditorii chirografari.
17
Creditorii chirografari sunt exclui, dar dac vin n concurs cu unii ipotecari sau privilegiai, vor fi considerai avnzi
cauza particulari... Situaia legatarilor particulari a fost ntotdeauna discutat, deoarece i ei sunt avnzi cauza particulari,
dar mortis causa, pe cnd avnzii de mai sus, dei tot particulari, i trag titlul din acte juridice inter vivos. Terii propriu-
zii ar trebui exclui, deoarece nu ndeplinesc condiiile art 1295 alin. 2, adic nu au un drept concurent care s fie i el
nscris n Registre.
20
Ipotecile nenscrise nu au rang i deci, nu valoreaz nimic ca garanii reale imobiliare. Prin urmare,
n cazul n care privim dobndirea de rang ca element esenial al ipotecii ordinare sau nu, va trebui
s acceptm c nscrierea acestora nu are doar efect de opozabilitate, ci un efect constitutiv de
garanie real imobiliar. Tot ca n cazul efectului de informare, se poate observa c i efectul
atributiv al Registrelor e unul care nu are puterea de a defini n ansamblu sistemul de publicitate
imobiliar, dar fiind prezent i legat doar de inscripiuni, trebuie amintit printre efectele juridice ale
Registrelor.
Ca orice sistem de publicitate (imobiliar) i Registrele se ntemeiaz pe
cunoaterea juridic. Astfel, o dat transcris sau nscris un act (instrumentum) n Registre se
consider c acesta este cunoscut de ctre toi cei interesai, cu efectul tehnic, c drepturile cuprinse
n act sunt opozabile tuturor. Cunoaterea reputat constituie i pentru Registre cea mai important
consecin, care explic opozabilitatea situaiilor juridice supuse transcripiunii/inscripiunii.
ntrebarea care se ridic e dac cunoaterea efectiv mai joac un rol n sistemul de publicitate pus n
oper prin Registrele de transcripiuni i inscripiuni?
Rspunsul se regsete n art. 712 C.pr.civ., care dispune c drepturile supuse
transcripiunii/inscripiunii nu sunt opozabile terilor18 care au drepturi asupra bunului nemictor
pn la transcriere, chiar dac acetia au cunotin de existena actelor supuse publicitii. Altfel
spus, cunoaterea efectiv nu poate suplini cunoaterea reputat, n sensul c n lipsa realizrii
formelor de publicitate nu se poate invoca cunoaterea de fapt a situaiei juridice cu efect de
opozabilitate. Mai simplu, chiar dac terul a cunoscut direct un act de vindere imobiliar, care
trebuia s fie transcris, dac actul nu e efectiv nscris n Registru, transferul de proprietate rmne
inopozabil terului. Se excepteaz cauzele de viclenie, adic reaua-credin plus manoperele
dolosive. n acest ultim caz, nu mai avem de-a face cu simpl cunoatere efectiv a situaiei juridice,
ci cu intenia de a folosi aceast cunoate n scopul de a frauda interesele titularului unui ndrept
nenscris. Astfel se va ntmpla n cazul n care se va opune lipsa nscrierii de ctre un ter
subdobnditor al dreptului de transcris, care cunotea de pild, un act translativ de proprietate
ncheiat anterior, dar s-a folosit nu inocent, ci cu rea-credin, de aceast cunoatere pentru a dobndi
18
Aa cum am putut observa, nu e vorba de penitus extranei, ci de avnzi cauza cu titlu particular.
21
el acel drept imobiliar netranscris, prin utilizarea unor manevre dolosive n contra dobnditorului
anterior19.
Pe scurt, repetm, sistemul de publicitate imobiliar al Registrelor se
ntemeiaz esenial pe cunoaterea reputat, dar o valorific i pe cea efectiv, cu scopul de a se
reduce distana care poate lua natere ntre realitatea din Registre i cea din actele supuse publicitii.
Interesant de menionat e i aspectul c sistemul de publicitate prin Registre sancioneaz doar dolul
(viclenia), iar nu i simpla cunoatere de facto20, cum se ntmpl n sistemul de publicitate al
Crilor funciare21.

Majoritatea autorilor vechi sau noi, cad de acord cu uurin asupra unui
aspect: sistemul Registrelor este unul imperfect, dar perfect criticabil. Astfel, prima chestiune care a
fost pus n discuie e realitatea c sistemul de publicitate face ca principiul instantaneitii
transmiterii proprietii s fie viciat. Acesta nu mai poate s-i produc efectele depline, deoarece
apare o defazare ntre momentul transmiterii proprietii ntre prile actului translativ i momentul la
care aceast transmitere poate fi opus terilor. Dac observam atent, se poate constata c acesta este
preul pltit pentru a ntri securitatea circuitului civil, indiferent de sistemul concret de publicitate
imobiliar. Pe de alt parte, s-ar putea ca reevaluarea s nu priveasc att sistemul de publicitate, ct
principiile de drept material care guverneaz transmisiunile de drepturi imobiliare. Dac legea
substanial ar renuna la instantaneitatea transmiterii proprietii, aa cum de pild, a renunat la
consensualism n materie de transmisiuni inter vivos de terenuri22, s-ar putea constata c nu
publicitii imobiliare i s-ar datora bruierea sistemului de transmisiuni imobiliare. n fond, ntreaga
problem provine din aceea c sistemul de publicitate imobiliar a fost conceput ca unul accesoriu la
dreptul substanial; un intrus care s-a fofilat printre reglementrile substaniale ale Codului civil. Din
aceast cauz i n plus, datorit specificului Crilor funciare, tensiunea dintre legea substanial i
sistemul de publicitate prin Registre (mai ales cnd i se confer efecte atributive) este i mai mare.
19
Dac dup o vindere imobiliar, de pild, terul se nelege cu vnztorul ca acesta s-i vnd acelai imobil, i-l
determin pe primul cumprtor (prin fraud) s nu-i transcrie dreptul propriu, terul chiar cu dreptul nscris, nu se va
putea prevala de efecte de opozabilitate ale transcripiei luate mpotriva primului cumprtor.
20
Care aici valoreaz rea-credin.
21
A se vedea, de pild, art. 34 din L: 7/1996 i art. 33din D-L: 115/1938.
22
A se vedea Titlul X din L: 247/2005, publicat n M.Of. nr. 653/22.07.2005
22
Caracterul personal i incomplet al sistemului de publicitate imobiliar prin
Registre a alimentat i alte critici. Astfel, se consider o scdere a Registrelor faptul c ele nu privesc
toate operaiunile juridice imobiliare, fiind exceptate de la transcriere unele acte. Faptul c Registrele
se in pe numele proprietarilor, iar nu prin identificarea imobilelor, precum i slaba specializare a
transcripiunilor i inscripiunilor, au fost de asemenea aspecte criticate. Lipsa cercetrii validitii
titlurilor supuse nscrierii ori a dreptului supus publicitii a constituit deopotriv o critic adus
Registrelor. La fel, s-a notat c Registrele nu asigur o protecie suficient, prin publicitatea pe care o
organizeaz, deoarece nu sancioneaz n cazul nstrinrilor succesive, reaua-credin, ci doar
viclenia, adic reaua-credin plus manoperele frauduloase.
Evident c toate cele de mai sus sunt ntemeiate -abordate din diferite unghiuri
de vedere, dar s-ar putea ca alte aspecte s fie mai importante. Astfel, nu credem c a priori un
anumit tip de sistem de publicitate ar fi superior altuia. Practica diferitelor ri europene sau nu, o
demonstreaz. Astfel, exist ri al cror sistem de publicitate imobiliar se ntemeiaz pe unul
asemntor Registrelor i nu se semnaleaz deficiene majore sau pericole groaznice la adresa
circuitului civil, aa cum se ntmpl la noi. Dou lucruri explic aceasta: deficitul de cinste al
participanilor la circuitul civil nu poate fi compensat printr-un sistem de publicitate imobiliar
infailibil (care de altfel nu exist niciunde n lume!), apoi funcionarea sistemului e esenial legat de
profesionalismul i probitatea celor care-l in n funcie. Prin urmare, ar trebui s ne debarasm de
iluzia c totul ar fi cu mult mai bine doar dac sistemul normativ s-ar schimba
II.7. ntrebri:
1. Care sunt caracterele juridice ale sistemului de publicitate prin Registre?
2. Care sunt principiile juridice ale sistemului de publicitate prin Registre?
3. Care sunt i prin ce se deosebesc nscrierile de publicitate realizate n Registre?
4. Care sunt efectele caracteriale ale transcripiunii i inscripiunii?
5. Care este rolul cunoaterii juridice n sistemul de publicitate prin Registre?
23
6. III. CRILE FUNCIARE
Un criteriu de evaluare a eficienei unui anumit sistem de publicitate imobiliar
ar putea fi simplitatea i claritatea regulilor juridice care l compun. Din pcate, nu este i cazul
Crilor funciare23. Acestea sunt caracterizate de o complexitate normativ, n parte determinat de
succesiunea evenimentelor istorice, n parte datorat ignoranei legiuitorului modern. Astfel, la
ntrebarea simpl ce lege (lato sensu) se aplic n materia crilor funciare, rspunsul nu e simplu.
Cronologic, ultima reglementare24 n materie dateaz din 2005 i modific
substanial L: 7/199625, acest din urm act normativ avnd vocaia de a nlocui D-L: 115/193826.
Dac lsm la o parte cifrele, ar trebui s notm c sistemul de publicitate imobiliar prin cri
funciare a fost iniial specific doar Transilvaniei27, ulterior el fiind extins cel puin normativ, la
ntregul teritoriu al rii. Extinderea s-a ntemeiat pe superioritatea Crilor funciare, n raport cu
sistemul Registrelor, dar a constituit mai mult un deziderat dect o realizare efectiv. n plus, efortul
de extindere al Crilor funciare demarat practic n 1933, nu s-a soldat att cu instituirea unui sistem
unic de publicitate imobiliar n Romnia, ct cu apariia unor sisteme intermediare de publicitate,
care mbin caracteristicile Registrelor i a Crilor funciare. Astzi, s-ar putea spune c sistemul de
publicitate imobiliar e unic, doar n msura n care admitem c L: 7/1996 se aplic pe ntregul
teritoriu al Romniei, ceea ce este corect. Dar, privind la existena i funcionarea sistemului, putem
constata c acesta e eclectic, compus din diferite sisteme regionale de publicitate, reglementate de
felurite acte normative. S-ar putea nota c ne aflm ntr-o tranziie legislativ: pn la unificarea
efectiv a sistemului de publicitate imobiliar, pe baza L: 7/1996, mai sunt aplicabile i alte acte
normative.
Aceast tranziie legislativ face s socotim c n Romnia, astzi, exist un
sistem al crilor funciare noi (cf. L: 7/1996) cu vocaia de a substitui normativ vechile cri funciare
(D-L: 115/1938) i de a nlocui -n msura realizrii lucrrilor cadastrale, Registrele (C.civ.).
Substituirea normativ a vechilor cri funciare (D-L: 115/1938) prin L: 7/1996 face ca cele vechi s
23
Sintagma carte funciar este folosit astfel cum vom observa mai jos, cu mai multe semnificaii. Aici, ea
desemneaz prescurtat ntregul sistem de publicitate prin cri funciare.
24
Titlul XII din L: 247/2005, publicat n M.Of. nr. 653/22.07.2005.
25
L: 7/1996 a cadastrului i a publicitii imobiliare, publicat n M.Of. nr. 61/26.03.1996 i republicat n M.Of. nr.
201/03.03.2006. A se vedea i Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar ale judectoriilor,
aprobat prin OMJ: 2371/C/1997, publicat n M.Of. nr. 84/23.02.1998.
26
D-L: 115/1938 pentru unificare dispoziiilor privitoare la crile funduare, publicat n M.Of. nr. 95/27.04.1938.
27
Folosim generic acest termen, pentru teritoriile care s-a unit cu Romnia n 1918.
24
existe n form, dar n coninut s fie identice cu cele noi (cf. art. 60 din L: 7/199628). Iar nlocuirea
Registrelor cu noile cri funciare va avea ca rezultat ncetarea efectelor acestora i extinderea crilor
funciare noi (cf. L: 7/1996).
Pn la apariia L: 7/1996, legile care au guvernat materia Crilor funciare au
constituit un drept material (substanial) provincial i extraordinar. Astfel, de pild D-L: 115/1938 era
un act normativ provincial, deoarece nu se aplica dect pe anumite teritorii ale Romniei:
Transilvania29. D-L: 115/1938 descria i un drept extraordinar, ntruct cuprindea norme -
substaniale i procedurale, aparte de dreptul comun (C.civ. i C.pr.civ.), care doar prin excepie se
puteau completa cu dispoziiile comune n materie, fiindc el coninea n sine un set de reguli i
principii la care se recurgea cnd D-L: 115/1938 tcea sau era eliptic.
Din punct de vedere al coninutului, se poate observa c D-L: 115/1938 e un
act normativ hibrid. El conine att dispoziii de drept substanial (legate mai ales de instituiile i
categoriile Crilor funciare), ct i o multitudine de norme procedurale (reglementnd funcionarea
sistemului, aciunile de carte funciar, termenele de prescripie etc.). i din acest punct de vedere, e
greu de calificat juridic D-L: 115/1938. n plus, D-L: 115/1938 a fost conceput iniial ca un act
normativ provizoriu, de unificare a dispoziiilor de carte funciar, iar ulterior teoretic pn la
apariia L: 7/1996, s-a permanentizat.
Ceea ce pare clar astzi e faptul c D-L: 115/1938 trebuie studiat, deoarece
nscrierile n vechile Cri funciare rmn valide i continu, dar dup procedura i cu efectele artate
de L: 7/1996. La fel dup cum trebuie cunoscut L: 7/1996, pentru c ea constituie astzi dreptul
comun n materie de cri funciare, temei fiind pentru introducerea noilor Cri funciare pe teritoriul
ntregii ri. Datorit acestei coexistene a celor dou acte normative eseniale n materie, D-L:
115/1938 i L: 7/1996, vom trata n continuare juxtapus sistemul de carte funciar, brevitatis causa
numindu-le vechile Cri funciare (pentru cele din D-L: 115/1938), respectiv noile Cri funciare
(pentru cele reglementate de L: 7/1996). La toate acestea, mai trebuie adugat i ideea c D-L:
115/1938 a constituit un model normativ pentru L: 7/1996, fr ns ca aceasta din urm s instituie
un sistem de publicitate identic cu cel vechi.
28
Toate referirile la L: 7/1996 se vor face la textul acesteia modificat prin OUG: 41/2004 pentru modificarea i
completarea L: 7/1996, publicat n M.Of. nr. 509/07.06.2004, precum i prin Titlul XII din L: 247/2005, publicat n
M.Of. nr. 653/22.07.2005. Brevitatis causa, toate articolele trecute n text ntre paranteze sunt din L: 7/1996.
29
Repetm, denumirea e generic pentru toate teritoriile aparinnd fostului imperiu KK.
25
Dup cum artam i mai sus, sistemul de publicitate imobiliar prin Cri
funciare are la baz un suport tehnic -cadastrul, care permite identificarea tehnic topografic, a
imobilelor asupra crora poart diferitele drepturi supuse publicitii. Cadastrul general este sistemul
unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg
teritoriul rii, ne nva art. 1 din L: 7/1996. Alturi de cadastrul general, mai trebuie s tim c
legea reglementeaz i cadastrele de specialitate. Acestea sunt subsisteme de evidenta i inventariere
sistematic a bunurilor imobile sub aspect tehnic i economic, cu respectarea normelor tehnice
elaborate de Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar i a datelor de baz din cadastrul
general, privind suprafaa, categoria de folosin i proprietarul (art. 4)30. Cadastrul de specialitate se
organizeaz n domeniile: forestier, apelor, industrial, extractiv, imobiliar-edilitar, transporturilor,
turismului, zonelor naturale protejate si construite, celor cu risc ridicat de calamiti naturale ori
supuse polurii i degradrii i altele (idem), de ctre ministerele, instituiile centrale de stat, regiile
autonome i alte persoane juridice. Fundamental pentru publicitatea imobiliar de drept comun e
cadastrul general, dup cum n mod esenial i cadastrele speciale se subordoneaz acelorai norme
precum cadastrul general. Din aceste motive, n continuare ne vom referi doar la cadastrul general,
denumit pe scurt cadastrul.
Cadastrul general e pus de lege s joace trei funcii eseniale: 1) o funcie
tehnic care se realizeaz prin determinarea, pe baza de msurtori, a poziiei configuraiei i
mrimii suprafeelor terenurilor pe destinaii, categorii de folosin i pe proprietari, precum i ale
construciilor; 2) o funcie economic prin care se evideniaz elementele tehnice necesare
stabilirii valorii de impozitare a imobilelor i calculrii impozitelor asupra veniturilor realizate din
tranzacii imobiliare, precum i o 3) funcie juridic care se realizeaz prin identificarea
proprietarului pe baza actului de proprietate i prin nscrierea n cartea funciar (art. 10). De notat c
sistemul de eviden al cadastrului general are ca finalitate juridic nscrierea n registrul de
publicitate imobiliar (art. 1).
Cadastrul se organizeaz la nivelul fiecrei uniti administrativ-teritoriale:
comuna, ora, municipiu, jude i la nivelul ntregii ri. Iar prin sistemul de cadastru general se
30
Ori de cte ori vorbim despre cadastrul general sau special i facem trimeteri la articole de lege, acestea sunt din L:
7/1996. n plus, cadastrele speciale stau la baza crilor funciare speciale, cf. art. 48 (1) Imobilele ce aparin domeniului
public i domeniului privat al statului sau, dup caz, al unitii administrativ-teritoriale, se vor nscrie n cri funciare
speciale ale unitii administrativ-teritoriale pe care sunt situate, cu excepiile prevzute de lege. (2) Crile funciare
speciale se in de ctre birourile teritoriale ale oficiului de cadastru i publicitate imobiliar.
26
realizeaz: a) identificarea, descrierea i nregistrarea n documentele cadastrale a imobilelor prin
natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale, precum i stocarea
datelor pe suporturi informatice; b) asamblarea si integrarea datelor furnizate de cadastrele de
specialitate; c) identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori legali de
imobile, n vederea nscrierii n cartea funciar cu caracter definitiv; d) furnizarea datelor necesare
sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea corect a obligaiilor fiscale ale contribuabililor,
solicitate de organismele abilitate. (art. 2). Autoritatea n materie e -la nivel naional, Agenia
Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar (ANCPI), la nivel judeean exist oficiile de cadastru
i publicitate imobiliar, n timp ce pentru unitile administrativ-teritoriale s-au organizat birouri de
cadastru i publicitate. ANCPI se afl ca ntreaga activitate de publicitate imobiliar, n subordinea
Ministerului Administraiei i Internelor.
Lucrri tehnice cadastrale privesc: a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor
unitii administrativ-teritoriale i a limitelor intravilane componente; b) identificarea
amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau, n lipsa acestora, pe baza posesiei
exercitate sub nume de proprietar i determinarea formei i dimensiunilor tuturor imobilelor din
cuprinsul fiecrei uniti administrativ-teritoriale; c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul
instanelor judectoreti; d) ntocmirea documentelor tehnice cadastrale (art. 11). Pe baza acestor
lucrri cadastrale se ntocmesc principalele documente tehnice ale cadastrului, care sunt folosite apoi
n sistemul de publicitate al crilor funciare. Documentele amintite sunt: a) registrul cadastral al
imobilelor; b) indexul alfabetic al proprietarilor; c) registrul cadastral al proprietarilor; d) planul
cadastral i anexele la partea I a crii funciare (art. 12). Deintorii de imobile sunt obligai s
permit accesul specialitilor pentru executarea lucrrilor de cadastru general, s admit, de
asemenea, amplasarea, pe sol sau pe construcii, a semnelor i semnalelor geodezice i s asigure
protecia i conservarea acestora. De la lucrrile cadastrale la cartea funciar nu mai este dect un
pas.
Dup finalizarea lucrrilor de teren, pentru fiecare unitate administrativ-
teritorial, datele obinute se prelucreaz, se nregistreaz n documentele tehnice ale cadastrului, se
recepioneaz i se introduc n baza de date cadastrale. Datele definitorii ale fiecrui imobil se
transmit de ctre oficiul teritorial, consiliului local, care are obligaia s le aduc la cunotina
deintorilor prin ntiinare scris i prin afiare la sediul primriei. Contestaiile cu privire la
exactitatea datelor comunicate, nsoite de documente doveditoare, pot fi prezentate de deintori, n
27
scris, n termen de 60 de zile de la ntiinarea scris, oficiului teritorial care le va soluiona n termen
de 30 de zile. Cei nemulumii de modul de soluionare a contestaiilor de ctre oficiul teritorial pot
face plngere la judectoria n a crei raz de competen teritorial se afl imobilul, n termen de 30
de zile de la comunicarea rezultatelor. nscrierea n cartea funciar se face din oficiu, dup finalizarea
cadastrului general pe un teritoriu administrativ i expirarea termenului de soluionare a
contestaiilor, n baza unui regulament aprobat prin ordin al directorului general al ANCPI. (art. 12).
Prin imobil, n sensul prezentei legi, se nelege una sau mai multe parcele
alturate, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar. (art. 1), iar prin parcel se
nelege suprafaa de teren cu aceeai categorie de folosin. (idem). Acestea sunt entitile de baz
ale sistemului cadastral, dar i categorii importante ale publicitii imobiliare: ele reprezint obiectul
derivat al drepturilor tabulare. Altfel spus, indiferent de nfiarea exact i caracteristicile proprii
unui anumit bun nemictor, el va fi neles ca parcel i/sau imobil cadastrale.
Una sau mai multe parcele alturate, de pe teritoriul unei uniti administrativ-
teritoriale, indiferent de categoria de folosin, aparinnd aceluiai proprietar, formeaz imobilul
definit la art. 1 alin. (3), se identific printr-un numr cadastral unic i se nscrie ntr-o carte funciar.
Crile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti alctuiesc,
mpreun, registrul cadastral de publicitate imobiliar31 al acestui teritoriu, ce se ine de ctre
biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial n a crui raz teritorial de activitate este situat imobilul
respectiv. (art. 20). Registrul amintit se ntregete cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu
registrul cadastral al imobilelor, indicnd numrul cadastral al imobilelor i numrul de ordine al
crilor funciare n care sunt nscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor i cu o map n care se
pstreaz cererile de nscriere, mpreun cu un exemplar al nscrisurilor constatatoare ale actelor sau
faptelor juridice supuse nscrierii. (idem).
Din cele artate mai sus, rezult c sistemul cadastral asigur o eviden
tehnic a bunurilor nemictoare, care constituie temeiul faptic al sistemului de publicitate
imobiliar. Acesta din urm e consecina completrii evidenelor tehnice imobiliare cu o raiune
31
Pentru denumirea oficial a sistemului de publicitate imobiliar prin cri funciare, se poate nota fr s intrm aici n
detalii, c L: 7/1996 folosete dou denumiri diferite pentru acelai lucru: registrul de publicitate imobiliar (cf. art. 1)
i registrul cadastral de publicitate imobiliar (art. 20). A propos de terminologie, dei riscm s fim taxai de
crcotai, L: 7/1996 ar fi trebuit s evite s utilizeze cuvntul registre pentru crile funciare, care -tehnic i tradiional,
nu au nfiarea unor registre, ci a unor foi sau coli. De amintit c i D-L: 115/1938 folosea denumirea de registru
funciar (art. 2), care era la fel de improprie, deoarece foile de carte funciar nu sunt legate sub forma unui registru sau a
unei cri, precum n dreptul german. n plus, era de evitat o sintagm confuz de genul registrul cadastral de publicitate
imobiliar, prin care se desemneaz suma crilor funciare ale imobilelor de pe un anumit teritoriu. Confuzia, care ar
putea-o alimenta amintita definiie, e ntre cadastru i cartea funciar.
28
juridic, adic cu artarea titularilor de drepturi reale ce poart asupra imobilelor inventariate prin
cadastru. n toate cazurile, cadastrul nu trebuie confundat32 cu cartea funciar. Din punctul de vedere
al publicitii imobiliare, raporturile static vorbind, care se pot stabili ntre cele dou sunt de parte
(cadastru) ntreg (cri funciare). Apoi, raporturile dinamic vorbind, care se stabilesc ntre cele
dou se concretizeaz n efectele lor diferite: cadastrul nu produce dect efecte de informare, pe cnd
crile funciare au un efect de opozabilitate. Dac am iubi mult sistemul de cadastru, am putea
condensa ideile de mai sus spunnd c funcia juridic a cadastrului general e cartea funciar.

Prin carte funciar putem s nelegem acel sistem de publicitate imobiliar,
fundat pe cadastru i cu efect caracterial de opozabilitate al nscrierilor. Terminologic, trebuie amintit
c sintagma carte funciar33 este folosit cu mai multe semnificaii. Astfel, ea poate desemna
abreviat ntregul sistem de publicitate prin cri funciare34. Apoi, carte funciar poate trimite la
documentul prin care se concretizeaz publicitatea imobiliar a unui imobil precis determinat. n
acest al doilea sens, uneori se folosete denumirea de foaie sau coal de carte funciar. n al
treilea rnd n jargonul practicii, prin carte funciar se desemneaz extrasul de carte funciar.
Evident c din context va reiei la care dintre acestea ne vom referi n continuare, al doilea sens fiind
uneori privilegiat, pentru c el reprezint materializarea efectiv a publicitii funciare.
Cartea funciar se preteaz la o dubl abordare: tehnic i juridic. Acest lucru e
posibil deoarece suportul material al Crii funciare e cadastrul, element precumpnitor tehnic, iar
dac lum n considerare efectele de publicitate ale Crii funciare, ne vom referi la aspectul ei
juridic. Tot datorit suportului su cadastral, trebuie s repetm aici unele elemente care deja au fost
trecute n revist mai sus.
Relativ la structur, practic vorbind, din punct de vedere tehnic Cartea
funciar se prezint ca o coal de hrtie35 cu un coninut determinat de lege, care se ntregete cu
unele anexe determinate de sistemul de cadastru. Astfel, potrivit art. 21 Cartea funciara este
32
Acest aspect ar trebui s reias cu claritate din legea cadastrului, dar art. 20 al L: 7/1996 e abscons: Publicitatea
imobiliara ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are ca obiect nscrierea n cartea funciara a actelor i
faptelor juridice referitoare la imobilele din acelai teritoriu
33
Uneori, ndeobte n legiuirile mai vechi, se folosea termenul sinonim de carte funduar.
34
Cnd am avut n minte acest sens, am preferat s scriem cu majuscul: Carte funciar.
35
Aceast situaie se va modifica drastic la momentul la care sistemul de cri funciare va fi informatizat, deoarece foile
vor fi nlocuite cu baze de date, care ns vor trebui s aib acelai coninut cu cel al suportului de hrtie.
29
alctuit din titlu, indicnd numrul ei i numele localitii n care este situat imobilul, precum i din
trei pri:
A. Partea I, (numit n D-L: 115/1938 foaie de avere), referitoare la descrierea imobilelor, care va
cuprinde:
a) numrul de ordine i cel cadastral al imobilului;
b) suprafaa imobilului, destinaia, categoriile de folosin i, dup caz, construciile;
c) planul imobilului cu vecintile, descrierea imobilului i inventarul de coordonate al
amplasamentului, pentru fiecare imobil n parte, constituie anexa la partea I, ntocmit conform
regulamentului aprobat prin ordin al directorului general al ANCPI.
B. Partea a II-a, (numit n D-L: 115/1938 foaie de proprietate), referitoare la nscrierile privind
dreptul de proprietate, care cuprinde:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum i menionarea
nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept;
c) strmutrile proprietii;
d) servitutile constituite n folosul imobilului;
e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la
proprietate;
f) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, in partea I sau a II-a a crii
funciare, cu privire la nscrierile fcute.
C. Partea a III-a, (numit n D-L: 115/1938 foaie de sarcini), referitoare la nscrierile privind
dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcini, care va cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin, abitaie, servitutile n sarcina fondului aservit,
ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3
ani;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile privitoare la
drepturile reale nscrise in aceasta parte;
c) sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificri, ndreptate sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n aceasta
parte. Datele din cartea funciara pot fi redate i arhivate i sub forma de nregistrri pe microfilme si
30
pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare automata a datelor. Acestea au aceleai efecte
juridice i fora probatoare echivalenta cu nscrisurile n baza crora au fost redate.
Repetm: toate Crile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul
administrativ al fiecrei localiti alctuiesc, mpreun, registrul cadastral de publicitate
imobiliar (art. 20). Cartea funciar se ntregete cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu
registrul cadastral al imobilelor, indicnd numrul cadastral al imobilelor i numrul de ordine al
crilor funciare n care sunt nscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor i cu o map n care se
pstreaz cererile de nscriere, mpreun cu un exemplar al nscrisurilor constatatoare ale actelor sau
faptelor juridice supuse nscrierii. (idem).
Juridic vorbind, efectele Crii funciare sunt ataate obiectului nscrierii n
sistemul de publicitate. Pentru a simplifica, aici vom considera c obiectul Crii funciare l constituie
drepturile supuse nscrierii. Din cele ce preced, se poate conchide c obiectul nscrierii cuprinde
dreptul imobiliar de proprietate i dezmembrmintele sale, precum i unele creane, care au
conexiune cu imobilul nscris. La acestea se mai pot aduga i unele situaii juridice, precum i
aciunile n justiie, cu condiia de a avea legtur cu imobilul descris n partea I a crii funciare.
Drepturile nscrise n Cartea funciar erau numite tabulare (art. 11 D-L:
115/1938), pentru a le deosebi de cele care nc nu au fost supuse publicitii imobiliare. L: 7/1996 a
renunat iniial la aceast denumire, dup care a reintrodus-o (art. 32). Deci, ea va putea fi folosit n
continuare, tocmai pentru a deosebi situaiile tabulare adic cele rezultate din nscrierea n cartea
funciar, de cele extratabulare.
Tot juridic vorbind, dar punnd accent pe obiectul derivat36 al drepturilor
tabulare, acesta e constituit din imobilele privite n sens cadastral (art. 1). Lucrurile, dei simple n
esen, au fost alambicate inutil.
Confuzia terminologic e specialitatea L:7/1996. Astfel, n forma sa iniial,
art. 20 din L: 7/1996, a preluat ideea posibilitii alipirii parcelelor aparinnd aceluiai proprietar,
care formau astfel corpul de proprietate. n cazul n care n aceeai localitate erau mai multe
corpuri de proprietate aparinnd aceluiai proprietar, acestea -la rndul lor, puteau compune
partida cadastral, ce se nscria n aceeai carte funciar. Aceasta dup ce art. 1 alin. 3 identifica
imobilul cu parcela de teren, cu sau fr construcii! Era deci dificil de spus ce constituia obiect
36
Adic pe bunul nemictor neles ca obiect, nu ca drept subiectiv.
31
derivat de publicitate imobiliar: imobilul redus la parcelele de teren? Sau corpul de proprietate?
Ori partida cadastral?
Ideile de mai sus au fost -ntr-o anumit msur, inspirate de art. 12 - 14 din D-
L: 115/1938, care ns folosea o terminologie mai clar i mai intuitiv. Astfel, D-L: 115/1938
utiliza denumirea de corp funciar pentru a desemna parcela nscris, care constituia obiectul
drepturilor tabulare. Se evita astfel folosirea cuvntului imobil pentru a nu produce confuzie.
L:7/1996 a fost modificat prin L: 247/2005 i s-a renunat la toate denumirile
de mai sus. Astfel, potrivit art. 44 (1) Imobilul nscris n cartea funciar se poate modifica prin
alipiri, dezlipiri sau prin mrirea sau micorarea ntinderii acestuia. (2) Imobilul se modific prin
dezlipiri, dac se desparte o parcel de un imobil. Dezlipirea unui imobil sau a unei pri dintr-un
imobil se face mpreun cu sarcinile care greveaz imobilul. Imobilul grevat cu sarcini nu poate fi
alipit la un alt imobil, ci va forma, n caz de dezlipire, un imobil separat. Aceste operaiuni pot
impune i modificri de carte funciar i deci, n caz de alipire sau dezlipire, se vor efectua
transcrieri, dac o parcel trece dintr-o carte funciar n alta, sau renscrieri, dac, dezlipindu-se o
parcel, aceasta se va trece n aceeai carte funciar ca un imobil de sine stttor. (2) Dac se
transcrie o parte din parcel ntr-o alt carte funciar, se va forma un imobil distinct cu numr
cadastral nou, iar restul se nscrie n vechea carte funciar, cu menionarea noului numr cadastral i
a suprafeei imobilului, iar dac toate imobilele nscrise ntr-o carte funciar au fost transcrise,
aceasta se va nchide i nu va mai putea fi redeschis pentru noi nscrieri. (art. 45).
Revenind la terminologie, L: 247/2005 a introdus noiunile cadastrale de imobil
i parcel pentru a desemna obiectul derivat al drepturilor tabulare. Astfel, prin imobil se nelege
una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr construcii, aparinnd aceluiai proprietar, iar prin
parcel va trebui s nelegem suprafaa de teren cu aceeai categorie de folosin (art. 1 pct. 2 i
3). Se poate lesne observa c parcela e redus la terenuri, iar imobilul e o sum de parcele aparinnd
aceluiai proprietar, cu efectul confuziei ntre sensurile diferite ale cuvntului imobil37 i a eludrii
situaiei construciilor aezate pe terenul altuia. Termenul de imobil e prea general i cu prea multe
sensuri juridice pentru a fi indicat spre a fi folosit ca element care s desemneze juridic obiectul
derivat al nscrierilor de Carte funciar.
37
Bun nemictor drept imobiliar unitate cadastral imobil-construcie imobil-teren etc.
32
Se consider c sistemul de publicitate imobiliar al Crilor funciare este unul
confortativ i personal. Confortativ, deoarece el urmrete i realizeaz doar opozabilitatea
situaiilor supuse ntabulrii i notrii; sistemul e de asemenea neutru cu privire la efecte actului
juridic (negotium i instrumentum) supus nscrierii. Altfel spus, validitatea actului juridic supus
publicitii nu depinde de ndeplinirea sau nu a formelor de publicitate. Pe de alt parte,
opozabilitatea pus n oper de ctre Crile funciare i privete doar pe teri, deoarece prile (i cei
asimilai lor) sunt legate de efecte actului juridic negotium (art. 969 C.civ.), iar nu de efectele
sistemului de publicitate prin Crile funciare.
Deoarece sistemul de publicitate al Crilor funciare se ntemeiaz pe un suport
tehnic de eviden al imobilelor, care este cadastrul general, se poate spune c publicitatea organizat
prin Crile funciare constituie un sistem real de publicitate38. Spre deosebire de sisteme personale de
publicitate, cum sunt Registrele, unde evidena se ine lund ca repere nu imobilele, ci persoanele
care sunt pri ale actelor supuse transcripiunii sau inscripiunii, Crile funciare se caracterizeaz pe
o eviden cadastral. Aceast caracteristic a Crilor funciare e considerat n doctrin ca un
element de superioritate, deoareceea face ca sistemul de publicitate s fie mai simplu i mai rapid de
consultat. Evident c sistemul de publicitate se completeaz i cu un index alfabetic al proprietarilor,
care cuprinde elementele de identificare ale titularilor de drepturi imobiliare, nlesnind i mai mult
cercetarea n Crile funciare. ns, se poate observa c i sisteme reale de publicitate nu pot ignora
integral realitatea c drepturile supuse publicitii aparin unor persoane, aspect evideniat i de faptul
c mai multe parcele ale aceluiai proprietar pot fi nscrise n aceeai carte funciar.
Din caracterul real al Crii funciare se poate deduce c nscrierile n acest
sistem de publicitate ar trebui s fie complete. Caracterul complet al Crii funciare e un efect, pe de
o parte, al faptului c acest sistem de publicitate are un suport tehnic cadastral, iar pe de alt parte,
c operaiunile au vocaia de a cuprinde toate situaiile juridice care au legtur cu imobilele. Aceste
nscrieri ar trebui s priveasc orice situaie juridic, nu numai unele, dup cum se va putea constata
din cele artate mai jos. n acest sens, L: 7/1996 a preferat s foloseasc sintagme care s evoce toate
schimbrile de drept survenite cu un imobil, modificri ce sunt supuse publicitii (art. 21, 22 i 29).
n plus, datorit cadastrului, n Crile funciare se trec i elemente legate de starea de fapt a
38
Am preferat s caracterizm astfel n ansamblul su sistemul de publicitate imobiliar, lund ca argument importana
cadastrului pentru sistem, dect s subliniem ideea c foile de carte funciar au i un puternic caracter personal (art. 20
alin. 2).
33
imobilelor. De pild, n Crile funciare se trec informaii relativ la destinaia economic a
imobilului, suprafaa i caracteristicile tehnice ale acestuia etc., cum nu se ntmpl n sistemul
Registrelor.

Crile funciare sunt guvernate de anumite reguli, care datorit gradului lor de
generalitate sunt acceptate a fi adevrate principii ale publicitii imobiliare. n cele ce urmeaz, le
vom trece succint n revist.
Principiul disponibilitii ne indic faptul c nscrierile n Cartea funciar
sunt lsate la dispoziia titularilor de drepturi reale. Nici un text de lege nu oblig titularii de drepturi
reale s recurg la sistemul de publicitate imobiliar39. Explicaia este simpl: datorit efectelor sale
confortative, Crile funciare nu influeneaz validitatea actelor juridice, iar prile pot dispune de
gradul de opozabilitate al actului lor. Toate acestea sunt corecte doar n principiu i valide dac ne
gndim c L: 7/1996 nu ataeaz n afar de inopozabilitate, nici o alt sanciune nenscrierii
dreptului. Practic ns, notarii sunt obligai ca din oficiu s trimit lucrrile instrumentate de ei la
Cartea funciar, cnd acestea se refer la un drept tabular (art. 56). n plus, dac amintim c minima
diligen a participanilor la circuitul civil implic folosirea formalitilor de Carte funciar, din
principiul analizat nu mai rmne dect o idee vag. Aceasta se concretizeaz n faptul c nscrierile
de Carte funciar se fac doar pe baz de cerere a prilor interesate(cf. art. 49 alin. 5).
Mult mai viguros este principiul relativitii nscrierilor de Carte funciar,
care deriv din regula disponibilitii acesteia. Acest principiu comand ca nscrierile de publicitate
s fie efectuate numai n contra anumitor persoane i cu consimmntul acestora40 (art. 22 alin. 2),
adic a celor care deineau un drept tabular sau susceptibil de a fi ntabulat. Astfel, art. 24 ne spune c
nscrierea unui drept se poate efectua numai: a) mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii sale,
era nscris ca titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut; b) mpotriva aceluia
care, nainte de a fi nscris, i-a grevat dreptul, daca amndou nscrierile se cer deodat. n cazul n
care a avut loc o nstrinare succesiv a aceluiai drept real imobiliar, iar nscrierile nu s-au fcut,
39
Astfel, art. 49 alin. 5 dispune c nscrierile n cartea funciar se efectueaz la cererea prilor interesate, cu excepia
(s.n.) cazurilor n care legea prevede nscrierea din oficiu ().
40
Acest consimmnt (numit i clauz tabular) e esenial dac sistemul de Carte funciar are efect atributiv de drepturi,
justificnd aciunea n prestaie tabular (cf. art. 22-25 din D-L: 115/1938). Formal ideea a fost preluat i de L: 7/1996
(art. 29), dar cu un coninut ridicol: predarea nscrisului, iar nu suplinirea consimmntului la ntabulare, dei se exprim
expres n acest sens.
34
cel din urm ndreptit va putea cere nscrierea dobndirilor succesive o data cu aceea a dreptului
su, dovedind prin nscrisuri originale ntreg irul actelor juridice pe care se ntemeiaz nscrierile
(art. 25). Cu alte cuvinte, pentru a funciona principiul, toate nstrinrile vor trebui trecute n Cartea
funciar, indiferent dac acest lucru se realizeaz pas cu pas ori se ntabuleaz deodat toate actele
translative.
Principiul prioritii nscrierilor ne spune c data cererii de nscriere e data la
care actul supus publicitii devine opozabil erga omnes. Astfel, art. 27 dispune c (1) nscrierile n
cartea funciar i vor produce efectele de opozabilitate fa de teri de la data nregistrrii cererilor;
ordinea nregistrrii cererilor va determina rangul nscrierilor. (2) Dac mai multe cereri de nscriere
a drepturilor reale au fost depuse deodat la biroul teritorial, ele vor primi provizoriu acelai rang,
urmnd ca instana s hotrasc asupra rangului fiecreia. (3) Dac au fost depuse deodat mai multe
cereri avnd ca obiect nscrierea mai multor drepturi de ipotec asupra aceluiai imobil, ele vor primi
acelai rang. n acest caz, drepturile de ipotec i privilegiile vor avea acelai rang, iar celelalte
drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmnd ca prin judecat s se hotrasc asupra
rangului i asupra radierii ncheierii nevalabile(art. 49 alin. 4). Acest principiu cunoate i excepii,
atunci cnd dobndirea e opozabil fr nscrierea n Cartea funciar (art. 28) sau cnd se
promoveaz o aciune n rang, adic o aciune prin care se obine un rang de prioritate preferenial
pentru o anumit nscriere (art. 30).
Principiul publicitii sau opozabilitii nscrierilor de Carte funciar e poate
cel mai important, deoarece se leag de efectul caracterial al acestui sistem de publicitate imobiliar.
Temeiul acestui principiu se regsete n art. 27, care prevede: nscrierile n cartea funciar i vor
produce efectele de opozabilitate fa de teri de la data nregistrrii cererilor (). Principiul se
aplic n raporturile dintre prile actului juridic i teri, nu i ntre pri, deoarece acestea sunt legate
de efectul obligatoriu al contractului (art. 969 C.civ.). n caz de nenscriere a dreptului imobiliar,
acesta nu va putea fi opus terilor, iar actul juridic care a generat sau strmutat amintitul drept va fi
valid, dar lipsit de eficien fa de teri. Exist i excepii de la acest principiu i -prin urmare, cazuri
n care opozabilitatea e de plin drept, nelegat de formalitile de publicitate imobiliar. n acest sens,
Dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale sunt opozabile fa de teri, fr nscrierea n cartea
funciar, cnd provin din succesiune, accensiune, vnzare silit i uzucapiune. Aceste drepturi se vor
nscrie, n prealabil, dac titularul nelege s dispun de ele. n aceleai condiii sunt opozabile fa
35
de teri i drepturile reale dobndite de stat i de orice persoan, prin efectul legii, prin expropriere
sau prin hotrri judectoreti. (art. 28).
n sistemul vechilor Cri funciare, reglementate de D-L: 115/1939, se vorbea
de efectul atributiv (sau constitutiv) de drepturi reale al sistemului de publicitate imobiliar. Temeiul
pentru acest principiu era art. 17-18 din D-L: 115/1938. Una dintre deosebirile de substan ntre
vechile Cri funciare i cele reglementate de L: 7/1996 este c acestea din urm nu mai produc un
efect atributiv, ci doar de opozabilitate pentru situaiile nscrise.
Principiul forei probante a nscrierii n Cartea funciar se refer la fora
doveditoare a ntabulrii. Astfel, Dac n cartea funciar s-a nscris un drept real, n condiiile
prezentei legi, n folosul unei persoane, se prezum ca dreptul exist n folosul ei, dac a fost
dobndit sau constituit cu bun-credin, ct timp nu se dovedete contrariul. Dac un drept s-a radiat
din cartea funciar, se prezum ca acel drept nu exist. (art. 33). Acest principiu era recunoscut i
vechilor Cri funciare (art. 32 din D-L: 115/1938), unde el era o consecin logic e efectului
atributiv de drepturi al Crii funciare. n condiiile n care noile Cri funciare nu mai produc dect
efecte de opozabilitate, e ciudat i ilogic ca ele s confere for probant drepturilor reale imobiliare
ntabulate. Oricum, proba coninutului Crii funciare se face fie printr-un extras de carte funciar
pentru autentificare, fie cu un certificat de sarcini (art. 56).
Comparativ cu sistemul Registrelor de transcripiuni i inscripiuni, se poate
sublinia c publicitatea prin Crile funciare i e propriu i principiul specializrii. Prin specializare
n acest caz, se nelege ca prin nscriere s se fac meniune exact despre persoanele i drepturile
de nscris. Putem conchide c sistemul crilor funciare e caracterizat de regula specializrii ntr-o
msur mai mare dect Registrele. Aceasta datorit faptului c sistemul analizat are un fundament
tehnic cadastrul general, care trebuie s cuprind identificarea exact a imobilelor. Atunci cnd
vorbim de nscrierea ipotecilor, principiul specializrii nu e dect un efect al specializrii acestor
drepturi imobiliare (art. 47, 56). n plus, trebuie s subliniem ideea c specializarea privete i tipul
de nscriere n Cartea funciar. Astfel, se folosesc denumiri diferite pentru feluritele nscrieri, n
funcie de obiectul acestora. ntabularea ar trebui s desemneze operaiunile eseniale n Cartea
funciar privitoare doar la drepturile reale imobiliare, iar notarea s se refere la alte drepturi, acte
sau fapte juridice (art. 28 alin. 4). i efectul nscrierii ar trebui formal legat de tipul concret de
nscriere. Astfel, ntabularea ar trebui s aib ntotdeauna un efect de opozabilitate, notarea s
36
priveasc doar efectul informativ al Crii funciare. Acest lucru nu mai e consacrat de lege lata, prin
reformularea art. 40, realizat de L: 247/2005.
Pentru vechile Cri funciare, majoritatea autorilor evideniau i principiul
legalitii nscrierilor. Acesta desemna ideea c judectorul de carte funciar verifica formal i
material, dac actele i operaiunile de carte funciar solicitate puteau fi ncuviinate (art. 121-125 din
D-L: 115/1938). Cu alte cuvinte, judectorul de carte funciar exercita un control aspra nscrierilor,
iar acesta era coninutul principiului examinat. Dei textele din L: 7/1996 sunt asemntoare cu cele
deja evocate, se pune ntrebarea dac acest principiu se mai poate menine, din moment ce astzi
nregistrrile n Cartea funciar sunt fcute de un funcionar: registratorul de carte funciar (art. 20,
49-52).

n forma sa iniial, L: 7/1996 a renunat s mai fac deosebire ntre diferitele
tipuri de nscriere n Cartea funciar, aa cum era n vechiul sistem (art. 5 din D-L: 115/1938).
Acest fapt a fost ntr-o anumit msur ndreptat prin aceea c Regulamentul de aplicare a crii
funciare (art. 70, 84 i 90) a preluat jargonul specific D-L: 115/1938. Aspect criticabil deoarece s-a
ajuns s se adauge la lege printr-un act normativ inferior, Regulamentul amintit nefiind dect un
Ordin al ministrului. Astzi situaia s-a ndreptat, iar art. 28 alin. -reformulat prin L: 247/2005, ne
spune c nscrierile sunt de trei feluri:
a) ntabularea, avnd ca obiect nscrierea definitiv a drepturilor reale;
b) nscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiia justificrii ulterioare;
c) notarea, avnd ca obiect nscrierea drepturilor personale, a actelor i faptelor juridice referitoare
la starea i capacitatea persoanelor, aciunilor i cilor de atac n justiie, precum i a msurilor de
indisponibilizare, n legtur cu imobilele din cartea funciar.
Din textul de lege rezult i raiunile pentru care se face deosebire ntre
diferitele tipuri de nscriere: acestea au obiect i efecte deosebite. Astfel, ntabularea att cea
definitiv (lit. a)), ct i cea provizorie (lit. b)), privete drepturile reale imobiliare (principale i
accesorii) i are ca efect opozabilitatea erga omnes a acestor drepturi. Altfel spus, de nscrierea
numit ntabulare se leag efectele caracteriale ale sistemului de publicitate prin Cri funciare.
nscrierea numit notare privete alte situaii juridice dect ntabularea (creane, aciuni n justiie
etc.) i cu efecte deosebite. Dar, notrii nu-i mai este ataat univoc un singur tip de efecte juridice de
37
publicitate; ea poate determina fie opozabilitatea, fie doar informarea fa de teri a situaiei juridice
notate. Astfel, putem vorbi de efectul de opozabilitate, cnd supus notrii e un contract de arenda sau
nchiriere imobiliar, dar efectul va fi de informare, cnd notarea privete un drept legal de
preempiune sau capacitatea unei persoane.
Deosebirea dintre cele dou tipuri eseniale de operaiuni de carte funciar
ntabularea i notarea, e relevant i pentru alte aspecte. Astfel, este cazul aciunilor n justiie i al
ndreptrilor erorilor de nscriere. Aciunea n rectificare privete esenial ntabulrile, iar uneori
notrile pot fi radiate din oficiu, aspect strin ntabulrilor.
Mai sus eram de prere c ntre ntabulare i nscrierea provizorie nu sunt
deosebiri de esen. Linia de demarcaie dintre acestea se traseaz pe planul temporalitii i
justificrii nscrierii. Astfel, ntabularea e o nscriere definitiv i deplin, n timp ce ntabularea
provizorie e doar interimar i vremelnic. Justificarea ulterioar a nscrierii provizorii e elementul de
care ea depinde i face ca ea s se menin sau s fie radiat. E uor de imaginat ca un act sub
condiie, pendente conditione s nu poat fi dect provizoriu nscris n cartea funciar, iar eveniente
sau deficiente conditione, nscrierea s se consolideze sau s-i epuizeze efecte odat cu cele ale
actului n temeiul creia s-a fcut, fiind radiat.
Mai multe amnunte despre regimul nscrierii provizorii ne ofer art. 32:
(1) nscrierea provizorie devine opozabil terilor cu rangul determinat de cererea de nscriere,
sub condiie i n msura justificrii ei.
(2) nscrierea provizorie poate fi cerut n urmtoarele situaii:
a) cnd dreptul real ce se cere a fi nscris este afectat de o condiie suspensiv;
b) cnd se solicit intabularea unui drept real n temeiul unei hotrri judectoreti ce nu a rmas
irevocabil;
c) dac se dobndete un drept tabular care, anterior, a fost nscris provizoriu;
d) dac debitorul a consemnat sumele pentru care a fost nscris ipoteca ori privilegiul imobiliar;
e) dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care nu aduc ns atingere
fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu fundamenteaz noi capete de cerere.
(3) n acest din urm caz, solicitantul va fi ntiinat pentru a depune ntr-un termen stabilit, dup
caz, de registrator, nscrisurile necesare, sub sanciunea radierii nscrierii provizorii. Dac nscrisurile
vor fi depuse n termenul fixat, se va proceda la justificarea nscrierii provizorii, printr-o ncheiere
dat de registratorul de carte funciar.
38
(4) Justificarea nscrierii provizorii se va face n temeiul consimmntului celui n contra cruia s-
a efectuat nscrierea provizorie, a unei hotrri judectoreti irevocabile ori a ncheierii registratorului
de carte funciar, n situaia ultimului caz de nscriere provizorie menionat.
(5) Justificarea radierii dreptului de ipotec se va face n baza consimmntului dat n form
autentic al titularului dreptului de ipotec ori n temeiul unei hotrri judectoreti definitive i
irevocabile.
Cteva cuvinte acum despre practica sistemului de Carte funciar. Spuneam c
regula impune ca orice nscriere de publicitate s se fac dup o prealabil cerere i n temeiul unei
ncheieri motivate a registratorului de carte funciar (cf. art. 49 i 51).
Cererile de nscriere n Cartea funciar sunt nsoite de titlul care justific
eventuala nscriere i alte anexe, care privesc dac e cazul, lucrrile cadastrale efectuate. Astfel,
nscrisul sau titlul ataat cererii trebuie s ndeplineasc condiiile: a) este ncheiat cu respectarea
formelor prescrise de lege; b) indic numele prilor; c) individualizeaz imobilul printr-un
identificator unic; d) este nsoit de o traducere legalizat, dac actul nu este ntocmit n limba
romn; e) este nsoit, dup caz, de o copie a extrasului de carte funciar pentru autentificare sau a
certificatului de sarcini ce a stat la baza ntocmirii actului (art. 50 alin. 1).
Despre coninutul i regimul cererii ne vorbete art. 49:
(1) Cererea de nscriere n cartea funciar se va depune la birourile teritoriale ale oficiului
teritorial i va fi nsoit de nscrisul original sau de copia legalizat de pe acesta, prin care se
constat actul sau faptul juridic a crui nscriere se cere; copia legalizat se va pstra n mapa biroului
de cadastru i publicitate imobiliar.
(2) n cazul hotrrii judectoreti, se va prezenta o copie legalizat, cu meniunea c este
definitiv i irevocabil.
(3) Cererile de nscriere se vor nregistra de ndat n registrul de intrare, cu menionarea datei i a
numrului care rezult din ordinea cronologic a depunerii lor.
(4) Dac mai multe cereri au fost depuse deodat la acelai birou teritorial, drepturile de ipotec i
privilegiile vor avea acelai rang, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmnd
ca prin judecat s se hotrasc asupra rangului i asupra radierii ncheierii nevalabile.
(5) nscrierile n cartea funciar se efectueaz la cererea prilor interesate, cu excepia cazurilor n
care legea prevede nscrierea din oficiu; cererea de nscriere se ndreapt la biroul unde se afl cartea
funciar n care urmeaz s se fac nscrierea.
39
(6) Intabularea sau nscrierea provizorie poate fi cerut de orice persoan care, potrivit nscrisului
original, hotrrii judectoreti sau hotrrii autoritii administrative, urmeaz s strmute, s
constituie, s modifice, s dobndeasc sau s sting un drept tabular.
(7) nscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute:
a) de mandatarul general al celui ndrituit;
b) de oricare dintre titularii aceluiai drept.
(8) Creditorul a crui crean cert i exigibil este dovedit printr-un nscris sau printr-o hotrre
judectoreasc, ori n cazurile anume prevzute de lege printr-o decizie a autoritii administrative,
va putea cere instanei, n numele i n folosul debitorului su, nscrierea unui drept tabular sau
radierea unei sarcini.
(9) Debitorul care a pltit valabil creana ipotecar a unui cesionar nenscris n cartea funciar
poate cere radierea ipotecii, dac nfieaz nscrisul original al cesiunii i chitana doveditoare a
plii.
Primind cererea, registratorul va hotr printr-o ncheiere motivat dac va
admite sau nu cerea de nscriere n Cartea funciar. ncheierea va cuprinde determinarea dreptului
sau a faptului, indicarea numrului cadastral al imobilului i al crii funciare, precum i a prii crii
funciare n care urmeaz a se face nscrierea. De asemenea, se vor indica poziiile ce au fost radiate i
numele celui n favoarea sau mpotriva cruia s-au fcut nscrierile, indiferent de felul lor. (art. 50
alin. 2). Dac se constat c cererea de nscriere n cartea funciar nu ntrunete condiiile legale, se
va respinge printr-o ncheiere motivat. Despre respingerea cererii se va face meniune n registrul de
intrare, n dreptul nregistrrii acesteia, precum i n cartea funciar. (art. 51). ncheierea de carte
funciar se comunic celui care a cerut nscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic, precum i
celorlalte persoane interesate potrivit meniunilor din cartea funciar, cu privire la imobilul n cauz,
n termen de 15 zile de la pronunarea ncheierii, dar nu mai trziu de 30 de zile de la data
nregistrrii cererii. (art. 52 alin. 1).
Cei nemulumii de ncheierea registratorului, dac justific un interes i
indiferent dac ncheierea e de admitere sau de respingere, o pot ataca cu plngere, n termen de 15
zile de la comunicare, la biroul teritorial. Plngerea mpotriva ncheierii se depune la biroul teritorial
i se va nscrie din oficiu n cartea funciar. Oficiul teritorial este obligat s nainteze plngerea
judectoriei n a crei raz de competen teritorial se afl imobilul, nsoit de dosarul ncheierii i
copia crii funciare. (art. 52 alin. 2). Calea de atac e apelul, iar Hotrrea judectoreasc definitiv
40
i irevocabil se comunic, din oficiu, biroului teritorial de ctre instana care s-a pronunat ultima
asupra fondului. (art. 52 alin. 4).
Nu e aici locul s insistm, dar cteva ntrebri se pot ridica: care e natura
juridic a ncheierii de carte funciar dat de ctre registrator? Sau dac acesta exercit cu adevrat o
jurisdicie i care ar fi natura juridic a acesteia? Rspunsurile la toate acestea sunt ngreunate de
faptul c registratorul e funcionar public, nzestrat doar cu autoritate administrativ, iar nu i cu una
de judecat. Astfel am putea ntreba i dac aceste proceduri litigioase nu ar fi o specie aparte de
contencios administrativ, dar evident nu de drept comun.

Dup cum am mai artat, efectul caracterial, definitoriu al ntabulrii n Cartea
funciar e opozabilitatea drepturilor41 imobiliare nscrise (art. 27). Opozabilitatea depinde de tipul de
nscriere ntabularea definitiv sau provizorie, i vizeaz drepturile reale imobiliare. Cartea funciar
mai produce i un efect de informare, specific notrii anumitor situaii juridice42. Acest efect de
informare e unul rezidual, care se adiioneaz la cel esenial, de opozabilitate, al ntabulrii. n plus,
mai trebuie amintit c efectul de opozabilitate e i deosebirea esenial, care exist ntre sistemul
noilor Cri funciare (L: 7/1996) i cel al vechilor Cri funciare (D-L: 115/1938).
Dincolo de criteriile materiale artate mai sus, tipul de nscriere i natura
dreptului nscris, efectul de opozabilitate mai trebuie analizat i n conexiune cu cel puin alte dou
criterii: onerozitatea actului nscris i sfera persoanelor vizate de efectul fundamental al Crii
funciare. Pentru aceasta va trebui s aruncm o privire asupra art. 34, care dispune: (1) Cuprinsul
crii funciare, n afara ngrdirilor i excepiilor legale, se consider exact numai n folosul acelei
persoane care, n virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobndit cu bun-credin un drept real
nscris n cartea funciar. (2) Dobnditorul este considerat de bun-credin dac, la data nregistrrii
cererii de nscriere a dreptului n folosul su, nu a fost notat nici o aciune prin care se contest
41
Opozabilitatea nu se refer i la situaiile de fapt legate de imobilele nscrise n Cartea funciar, aceasta deoarece
Cartea funciar e un sistem de publicitate al strilor de drept, iar nu al strilor de fapt. A se vedea i art: 35: Efectul de
opozabilitate al nscrierilor este inoperant cu referire la: a) suprafaa terenurilor, destinaia, categoria de folosin,
valoarea sau alte asemenea aspecte; b) restricii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecintate, expropriere
sau prin prevederi legale privind protecia ecologic, sistematizarea localitilor i alte asemenea aspecte.
42
Efectul notrii e artat de art. 40: Actele i faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea i capacitatea
persoanelor n legtur cu imobilele cuprinse n cartea funciar, vor putea fi nscrise la cerere, cu efect de opozabilitate
(s.n.) pentru tere persoane. n forma sa iniial, art. 40 se referea la informare, iar nu la opozabilitate. n ciuda actualei
formulri, am preferat s susinem c notarea nu are n regul general, efect de opozabilitate, ci de informare, deoarece
altfel deosebirea dintre ntabulare i notare cade n derizoriu.
41
cuprinsul crii funciare, sau dac din titlul transmitorului i din cuprinsul crii funciare nu reiese
vreo neconcordan ntre aceasta i situaia juridic real.
Spre deosebire de formularea iniial a art. 34, inspirat din art. 33 din D-L:
115/1958, cea n vigoare nu mai face trimitere la actul juridic cu titlu oneros, ci la act juridic cu
titlu legal. Onerozitatea a alimentat discuiile dac efectele de opozabilitate se produc identic fa de
toi sau diferit dup natura titlului de dobndire (oneros sau gratuit). Nu mai reproducem aici
discuiile nfiate mai sus, n materie de Registre, deoarece concluzia e simpl: natura titlului
oneros sau gratuit nu poate influena opozabilitatea, ci doar alte aspecte n special cele
procedurale43. Textul de lege actualmente n vigoare, ns, nu mai face referire la oneros ci la act
juridic cu titlu legal, deci se pune ntrebarea ce trebuie s nelegem din/prin aceast sintagm!
Primul rspuns care ne vine n minte e: nimic! Deoarece act juridic cu titlu legal e un nonsens
terminologic, conceptual i juridic. Nu ne lansm aici n discuii dac aceast expresie ar trebui
echivalat cu titlul oneros, pentru simplul motiv c titlul legal poate s nsemne orice dar nu
oneros. Prin urmare Analiza o nghem aici, pentru a nu plictisi sau specula inutil. Dar e evident
c L: 7/1996 trebuie asanat de expresii de genul act juridic cu titlu legal
n ceea ce privete persoanele44 fa de care Crile funciare i produc efectul
de opozabilitate, art. 34 e de mai mult folos. Astfel, opozabilitatea Crii funciare se realizeaz
numai n folosul acelei persoane care: 1) a dobndit cu bun-credin 2) prin act juridic cu titlu
legal 3) un drept real nscris n cartea funciar. Se poate deci observa c n fond, efectul esenial al
Crii funciare nu se produce fa de toi, ci doar ctre anumite persoane, care au dobndit un drept
supus ntabulrii. Adic, efectul de opozabilitate i vizeaz pe avnzii-cauza particulari ai dreptului
supus publicitii. Pentru aceleai raiuni ca i cele artate deja n materia Registrelor, va trebui s-i
excludem i acum pe creditorii chirografari i pe succesorii universali (ori cu titlu universal) ai
prilor din categoria terilor de carte funciar. Primii, deoarece nu au un drept supus ntabulrii, ci
doar un gaj general, cei din urm, pentru c ei sunt inui de obligaiile prilor.
De observat i componenta subiectiv a categoriei de teri de carte funciar.
Astfel, doar dobnditorul de bun-credin poate s invoce efectele Crii funciare. Art. 34 alin. 2 ne
spune c acesta e de bun-credin dac, la data nregistrrii cererii de nscriere a dreptului n
43
A se vedea art. 37-39 cu privire la aciune n rectificare, unde onerozitatea e un criteriu specific pentru condiiile de
admitere a aciunii.
44
Din cauza faptului c legea folosete i numirea de teri, pentru a evita confuzia ntre acetia i cei de la actele
juridice, am preferat s-i numim teri de carte funciar sau terilor de publicitate imobiliar.
42
folosul su, nu a fost notat nici o aciune prin care se contest cuprinsul crii funciare, sau dac din
titlul transmitorului i din cuprinsul crii funciare nu reiese vreo neconcordan ntre aceasta i
situaia juridic real. Buna-credin ar trebui s fie un efect direct al cunoaterii efective. n acest
sens a fost redactat art. 33 din D-L: 115/1938, omologul art. 34 din L: 7/1996. n redactarea sa
iniial, i art. 34 lega explicit buna-credin de cunoaterea efectiv. Folosind expresia dac nu a
fost cunoscut, pe alt cale (s.n.), aceast inexactitate, fostul art. 34 nu permitea unei persoane, care
cunotea direct i independent de Cartea funciar o anumit situaie imobiliar, s invoce coninutul
i efectele Crii funciare mpotriva celor cunoscute efectiv. Din reglementarea actual, se poate
deduce c rolul cunoaterii efective a unei situaii exterioare Crii funciare nu mai are n situaia
dat, relevan pentru sistemul de publicitate imobiliar. n plus, mai trebuie remarcat c spre
deosebire de sistemul Registrelor, buna-credin nu mai e legat de manoperele frauduloase, adic se
deosebete de viclenia indicat de art. 712 C.pr.civ. alin. 2. Valorificarea cunoaterii efective este
totui posibil i n sistemul noilor Cri funciare, cel puin n condiiile art. 30 din L: 7/1996.

Spre deosebire de sistemul de publicitate al Registrelor de transcripiuni i
inscripiuni, Crilor funciare le sunt proprii cteva aciuni n justiie speciale. n fapt, ideea a fost
prelat din reglementarea vechilor Cri funciare, D-L: 115/1938, de unde s-au mprumutat i textele
de lege n materie, operndu-se ns i modificri. n cele ce urmeaz le vom trece pe scurt n revist.
Aciunea n rectificare e o aciune n justiie prin care cel interesat cere
corijarea coninutului unei nscrieri de carte funciar. De observat c termenul rectificare e unul
special, neadmind sinonime juridice, deoarece ndreptarea e folosit pentru corectarea erorilor
materiale, iar modificarea se deosebete de rectificare prin obiect. Mai exact, (1) n cazul n
care cuprinsul crii funciare nu corespunde, n privina nscrierii, cu situaia juridic real, se poate
cere rectificarea sau, dup caz, modificarea acesteia. (2) Prin rectificare se nelege radierea,
ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni, susceptibil a face obiectul unei nscrieri n
cartea funciar. (art. 35). Sunt supuse rectificrile att ntabulrile ct i notrile.
n toate cazurile, spuneam, ar trebui s facem deosebire ntre rectificarea i
modificarea Crii funciare. Prima se refer la aspecte de drept i e deschis oricui justific un
interes, pe cnd cea de a doua nu privete dect aspecte materiale ale sistemului de publicitate, fiind
rezervat proprietarului. Astfel, Prin modificare se nelege orice schimbare privitoare la aspecte
43
tehnice ale imobilului, schimbare care nu afecteaz esena dreptului care poart asupra acelui imobil.
Modificarea nu se poate face dect la cererea titularului dreptului de proprietate. (art. 35 alin. 3).
Rectificarea nscrierilor n cartea funciar se poate face dac cei interesai se
neleg, i pe cale amiabil -prin declaraie autentic. Dac acetia nu cad de acord, se va ajunge la
litigiu i se poate promova o aciune n rectificarea nscrierii de publicitate imobiliar, corijarea
realizndu-se printr-o hotrre judectoreasc definitiv i irevocabil
Prin urmare, potrivit art. 36, orice persoana interesat poate cere rectificarea
nscrierilor din cartea funciar, dac s-a constatat c exist unul dintre motivele: 1) nscrierea sau
actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu a fost valabil (e.g. ncheierea de ntabulare sau titlul
n temeiul creia s-a fcut o operaiune de cate funciar sunt nule); 2) dreptul nscris a fost greit
calificat (e.g. s-a ntabulat un drept de concesiune imobiliar n loc de proprietate, un drept de uz n
loc de un uzufruct imobiliar etc.); 3) nu mai sunt ntrunite condiiile de existen a dreptului nscris
sau au ncetat efectele actului juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea (e.g. dreptul sau actul
juridic i-au epuizat efectele o dat cu ajungerea la scaden sau cu realizarea unei condiii etc.); 4)
nscrierea din cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia real actual a imobilului (aici ar
putea s intre orice cauz concret, alta dect una din cele enumerate mai sus). E de observat, n
legtur cu acest din urm motiv, c el a fost introdus doar prin L: 7/1996, acesta neexistnd n
sistemul vechilor Cri funciare (art. 34 din D-L: 115/1938), unde aciunea n rectificarea ntabulrii
era una de drept strict.
Aciunea n rectificare aparine oricrei persoane interesate de unde s-a dedus
caracterul ei personal, i se va ndrepta n contra celui pentru care s-a fcut nscrierea. Hotrrea
prin care s-a admis rectificarea unei nscrieri nu va fi opozabil persoanelor mpotriva crora aciunea
nu a fost admis. Dac aciunea n rectificare a fost nscris n cartea funciar, hotrrea
judectoreasc va fi opozabil i terelor persoane care au dobndit dreptul dup nscriere. (art. 39)
n ceea ce privete prescriptibilitatea extinctiv, aciunea n rectificare are un
caracter dual, determinat de accesorialitatea sa. Astfel, sub rezerva prescripiei dreptului material la
aciunea n fond, aciunea n rectificare va fi imprescriptibil. n plus, Fa de terele persoane care
au dobndit cu bun-credin un drept real prin donaie sau legat, aciunea n rectificare nu se va
putea porni dect n termen de 10 ani, socotii din ziua cnd s-a nregistrat cererea lor de nscriere, cu
excepia cazului n care dreptul material la aciunea n fond nu s-a prescris mai nainte. (art. 37). Mai
mult, dac aciunea e ntemeiat pe nevalabilitatea nscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau
44
pe greita calificare a dreptului nscris, se va putea ndrepta i mpotriva terelor persoane care i-au
nscris un drept real, dobndit cu bun-credin i prin act juridic cu titlu oneros, bazndu-se pe
cuprinsul crii funciare, n termen de trei ani de la data nregistrrii cererii de nscriere formulat de
dobnditorul nemijlocit al dreptului a crui rectificare se cere, afar de cazul cnd dreptul material la
aciunea de fond nu s-a prescris. (art. 38). n sistemul vechilor Cri funciare, art. 39. din D-L:
115/1938 dispunea c aciunea n rectificarea notrii e imprescriptibil extinctiv, aceeai soluie se
impune i pentru noile Cri funciare, dei L: 7/1996 omite s reglementeze acest aspect.
Cea de a doua aciune de carte funciar e denumit prestaie tabular. Ea i
gsea raiuni n vechile Cri funciare, art. 22-25 din D-L: 115/1938, deoarece art. 17 impunea
exprimarea consimmntului la nscriere al persoanei n contra creia se realiza noua ntabulare.
Dei acest consimmnt nu a mai fost meninut printre condiiile nscrierii, L: 7/1996 a pstrat
aciunea n prestaie tabular, care avea drept scop tocmai de a suplini aceast manifestare de voin.
Astfel, cel care a transmis sau a constituit, n folosul altuia, un drept real
asupra unui imobil, este obligat s predea nscrisul translativ sau constitutiv al dreptului, pentru
nscrierea n cartea funciar, dac acest nscris este n posesia sa i este singurul exemplar doveditor,
afar de cazul n care s-a procedat, din oficiu, la nscriere. n cazul n care cel obligat refuz predarea
nscrisului, se va cere instanei judectoreti s dispun nscrierea. (art. 29).
Natura juridic i prescriptibilitatea aciunii n prestaie tabular sunt
controversate. Majoritatea autorilor consider c avem de-a face cu o aciune real i n principiu,
imprescriptibil.
Prezentat uneori ca o specie a prestaiei tabulare, aciunea n rang poate fi
considerat i ea ca o aciune specific Crilor funciare. Prin aceasta se urmrete s se obin n
justiie un rang preferenial pentru o anumit nscriere. Astfel, Dobnditorul anterior poate cere
instanei judectoreti s acorde nscrierii sale rang preferenial fa de nscrierea efectuat la cererea
unui ter, care a dobndit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credin la data
ncheierii actului. (art. 30). n principiu, ar trebui s considerm c aciunea n rang e personal i
prescriptibil extinctiv.
III.9. ntrebri:
1. Ce se nelege din punct de vedere cadastral, prin imobil i parcel?
2. Care e obiectul juridic al Crii funciare
3. Care sunt caracterele juridice ale sistemului de publicitate prin Cri funciare?
45
4. Care sunt principiile sistemului de publicitate prin Cri funciare?
5. Care sunt tipuri de nscrieri n Cartea funciar?
6. Cum se realizeaz nscrierile n Cartea funciar?
7. Care sunt efectele formalitilor de publicitate imobiliar?
8. Aciunile de carte funciar: tipuri, caractere i efecte.
9. Analizai coninutul art. 59 din L: 7/1996, care dispune:
Actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui drept real imobiliar, valabil ncheiat
anterior intrrii n vigoare a prezentei legi, netranscris n registrul de transcripiuni i inscripiuni or,
dup caz, nenscris n cartea funciar, i produce efectele la data nscrierii n cartea funciar, potrivit
prevederilor prezentei legi. Actul sub semntur privat, valabil ncheiat, va fi luat n considerare
dac are dat cert anterioar intrrii n vigoare a Legii fondului funciar nr. 18/1991.
Bibliografie selectiv:

C. Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu Tratat de drept civil romn, vol. II, ed. All,
Bucureti-1998
M. Nicolae Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, ed. Press Mihaela, Bucureti-2000
M. Nicolae Tratat de publicitate imobiliar, vol. I i II, ed. Universul juridic, Bucureti-2006
E. Safta-Romano Dreptul de proprietate privat i public n Romnia, ed. Grafix, Iai-1993
O. Ungureanu, C. Munteanu Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale, ed.
Hamangiu, Bucureti-2008
46
Anexa III
Bibliografia cursului Publicitate imobiliar

C. Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu Tratat de drept civil romn, vol. II,
ed. All, Bucureti-1998
M. Nicolae Publicitatea imobiliar i noile cri funciare, ed. Press Mihaela, Bucureti-
2000
M. Nicolae Tratat de publicitate imobiliar, vol. I i II, ed. Universul juridic, Bucureti-
2006
E. Safta-Romano Dreptul de proprietate privat i public n Romnia, ed. Grafix, Iai-
1993
O. Ungureanu, C. Munteanu Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile reale principale,
ed. Hamangiu, Bucureti-2008

Publicitate Imobiliara

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Publicitate Imobiliara

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Syllabus pentru Publicitate Imobiliar

Date de identificare a cursului

Nume: Paul Vasilescu Numele cursului: Publicitate imobiliar

Condiionri i cunotine prerechizite

Organizarea temelor n cadrul cursului

II. Registrele de transcripiuni i inscripiuni

III.1. Sediul materiei

Formatul i tipul activitilor implicate de curs

Materiale bibliografice obligatorii

I. Albu Noile cri funciare, ed. Lumina lex, Bucureti-1997

Materiale i instrumente necesare pentru curs

Politica de evaluare i notare

Strategii de studiu recomandate

II. Suportul de curs propriu-zis

Anexa I Calendarul cursului

II. Registrele de transcripiuni i inscripiuni

III. Crile funciare

I.3. Rolul evidenei n sistemele de publicitate

I.4. Obiectul i scopul publicitii imobiliare

I.5. Efectele publicitii imobiliare

I.6. Definiia publicitii imobiliare

I.7. Sisteme de publicitate imobiliar aplicabile astzi

II.2. Caracterele juridice ale sistemului de publicitate prin Registre

II.3. Principiile sistemului de publicitate prin Registrele de transcripiuni i inscripiuni

II.4. Practica registrelor de publicitate imobiliar. Tipuri de nscrieri.

II.5. Efectele formalitilor de publicitate imobiliar

II.6. Critica sistemului de publicitate imobiliar prin Registre

III.3. Definiia crilor funciare, obiectul i structura acestora

III.5. Principiile sistemului de publicitate prin Cri funciare

III.6. Practica registrelor de publicitate imobiliar. Tipuri de nscrieri.

III.7. Efectele formalitilor de publicitate imobiliar

III.8. Aciunile de carte funciar

I. Albu Noile cri funciare, ed. Lumina lex, Bucureti-1997

Bibliografia cursului Publicitate imobiliar

I. Albu Noile cri funciare, ed. Lumina lex, Bucureti-1997

S-ar putea să vă placă și