Principiile cartilor funciare

Functionarea si organizarea cartilor funciare se bazeaza pe anumite reguli fundamentale numite principii. Aceste principii sunt menite sa asigure si sa justifice superioritatea sistemului real de publicitate in raport cu orice sistem de publicitate personala si realizarea securitatii juridice a circuitului civil imobiliar. In cuprinsul prevederilor care incumba cartea funciara din Noul Cod civil (art. 876-915) nu exista nici un text care sa evoce principiile care carmuiesc sistemul cartilor funciare, ele rezulta din intreaga economie a dispozitiilor care le cuprinde, insa nu exista un punct de vedere unitar cu privire la numarul si denumirea acestora.1 a. Principiul publicitatii integrale, intemeiat de faptul ca sistemul cartilor funciare are un sistem real si complet de publicitate imobiliara deoarece evidenta se tine pe imobile iar nu pe persoane si totodata asigura publicitatea integrala a transmisiunilor si constituirilor de drepturi reale imobiliare.Conform lui toate operaiunile juridice princare se transmite, constituie, modific sau stinge un drept real imobiliar sunt supuse nscrierii2 Publicitatea integrala a cartilor funciare este asigurata chiar si in cazul dobandirii drepturilor reale care nu se inscriu in cartea funciara, (succesiune, accesiune, vanzare silita,uzucapiune, prin efectul legii, expropriere sau hotarare judecatoreasca), deoarece titularul lor nu va putea dispune de ele decat daca s-a facut i nscrierea. Ca atare, principiul publicitatii integrale a cartilor funciare este acea regula care supune inscrierii in cartea funciara toate actele si faptele juridice translative sau constitutive de proprietate si alte drepturi reale imobiliare, operatiuni materiale, precum si drepturi personale, faptele sau alte raporturi juridice in legatura cu imobilele cuprinse intr-o anumita carte funciara. b. Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al inscrierii in cartea funciara. Noul Cod civil a instituit efectul constitutiv de drepturi reale inscrierilor in cartea funciara, fata de Legea nr. 7/1996 care a consacrat doar efectul de opozabilitate fata de terti. Pana ce se va modifica Legea nr. 7/1996, aceste
1 2

S.Bradeanu, Catre o noua legislatie funciara, Bucuresti, 1938,pag. 82-95; L.Pop, L.-M.Harosa, Drept civil.Drepturi reale principale, Editura Universul juridic, Bucuresti, 2006, pag. 346;

prevederi cu privire la efectul inscrierilor nu se mai aplica, conform dispozitiilor art. 230 lit. bb) din Legea nr. 71/2011, care prevede abrogarea tacita a dispozitiilor contrare Noului Cod civil. Prin introducerea acestei reguli, s-a exprimat, in buna masura, superioritatea cartilor funciare fata de Legea nr. 7/1996. Acest efect este prevazut de art. 885 alin. (1)-(4), Noul Cod civil, potrivit caruia: (1) Sub rezerva unor dispozitii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse in cartea funciara se dobandesc, atat intre parti, cat si fata de terti, numai prin inscrierea lor in cartea funciara, pe baza actului sau faptului care a justificat inscrierea. (2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciara a consimtamantului titularului dat prin act autentic notarial. Acest consimtamant nu este necesar daca dreptul se stinge prin implinirea termenului aratat in inscrierea ori prin decesul sau, dupa caz prin incetarea existentei juridice a titularului, daca acesta era o persoana juridica. (3) Daca dreptul ce urmeaza sa fie radiat este grevat in folosul unei terte persoane, radierea se va face cu pastrarea dreptului acestei persoane, cu exceptia cazurilor anume prevazute de lege. (4) Hotararea judecatoreasca definitiva sau, in cazurile prevazute de lege, actul autoritatii administrative va inlocui acordul de vointa sau, dupa caz, consimtamantul titularului. De asemenea, modificarea drepturilor reale asupra imobilelor se face potrivit regulilor stabilite pentru dobandirea sau stingerea drepturilor reale, daca prin lege nu se dispune altfel.3 Drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau stinse numai prin inscrierea lor in cartea funciara. Prin aceasta se intelege ca inscrierea da nastere, modifica sau stinge drepturi reale si le face opozabile fata de terti. Drepturile reale asupra imobilelor vor fi constituite sau stramutate numai dupa ce au fost inscrise in cartea funciara. Drepturile reale se vor stinge numai daca radierrea lor s-a inscris in cartea funciara cu consimtamantul si in contra titularului. In sistemul cartilor funciare orice operatiune juridica prin care se intinde la translatia sau constituirea de drepturi reale imobiliare se compune din trei operatiuni juridice succesive: 1. Dintr-un act obligational jus ad rem (contract de vanzare-cumparare, donatie, schimb, etc) care da nastere obligatiei de transmitere sau constituire a dreptuui real care formeaza obiectul cuprinsului sau;

I.Albu, Curs de drept funciar, Litografia si Tipografia Invatamantului, Bucuresti, 1957,pag 390-391;

2. Dintr-un act real jus in rem de intocmire a formalitatilor si de predare a bunului prin care partea care si-a asumat o obligatie consimte prin inscrisul dat ca acel drept sa fie intabulat in cartea funciara; 3. Inscrierea efectiva a dreptului real care se naste in momentul inregistrarii oficiale a cererii la biroul de cadastru si publicitate imobiliara a oficiul judetean competent. Simpla existenta a conventiei se plaseaza in taram obligational si nu opereaza prin ea insasi transferul sau constituirea dreptului real. Raportul obligational rezultat din incheierea conventiei este un drept de creanta, el fiind opozabil doar debitorului care ramane tinut de obligatia asumata prin conventie. Momentul stramutarii sau constituirii dreptului real este unic inscrierea efectiva si caracterizeaza acest principiu. Prin aceasta se realizeaza concordanta dintre starea tabulara si situatia juridica a imobilului in cauza. De la acest principiu exista si cateva exceptii (art. 26 alin. (1)-(2) din Legea nr. 7/1996 si art. 887 alin. (1)-(2) din Noul Cod civil) : in cazul drepturilor reale dobandite prin mostenire, accesiunea naturala, vanzarea silita, exproprierea pentru cauza de utilitate publica, precum si in alte cazuri prevazute de lege, ori in cazul vanzarii silite, cand dobandirea are loc independent de inscriere. Ele sunt numite si drepturi extratabulare, adica drepturi reale care se dobandesc fara inscriere in cartea funciara.4 c. Principiul legalitatii care presupune ca inainte de a se dispune inscrierea prin incheiere, registratorul de carte funciara are dreptul si obligatia sa verifice legalitatea titlului sau a actului prezentat spre a-l folosi ca baza pentru inscrierea in cartea funciara. Principiul legalitatii comporta doua aspecte: legalitatea formala si legalitatea materiala, adica verificarea daca inscrisul pe baza caruia se solicita inscrierea intruneste conditiile de fond si de forma prevazute de lege si este apt pentru a fi transcris (art.47 alin. (1)-(9), art. 48 alin.(1)-(3) din Legea nr. 7/1996, art. 886 alin. (1)-(2), art. 885-888, art. 902-906 Noul Cod civil).5 d. Principiul specialitatii care deriva din faptul ca inscrierile in cartea funciara trebuie sa fie precise si complete, astfel incat sa fie inlaturate dubiile care s-ar putea naste in legatura cu felul, obiectul sau intelesul lor. Numai respectand acest mod de efectuare a inscrierilor este posibila configurarea clara a legalitatii formale si a legalitatii

4 5

L.Pop, op.cit., pag.280-282; Szilard Sztranyiczki, Drept civil.Drepturile reale principale conform Noului Cod civil, Edit. C.H.Beck, Bucuresti, 2012, pag. 236-237

materiale referitoare la imobilele intabulate (art. 42-45 din Legea nr. 7/1996, art. 876-880 din Noul Cod civil). e. Principiul prioritatii isi gaseste expresia in materia cartii funciare prin adagiul qui prior tempore potior jure. Ordinea inregistrarii cererilor determina sau stabileste rangul inscrierilor. Acest principiu este reglementat de art. 890 alin (1)-(5) din Noul Cod civil, potrivit caruia inscrierile in cartea funciara isi vor produce efectele de la data inregistrarii cererilor, tinandu-se insa cont de data, ora si minutul inregistrarii acestora. In cazul drepturilor de ipoteca, ordinea inregistrarii cererilor va determina si rangul acestora. Daca mai multe cereri s-au primit in aceeasi zi prin posta sau curier, drepturile de ipoteca, vor avea acelasi rang, iar celelalte drepturi vor dobandi numai provizoriu rang egal, urmand ca instanta sa se pronunte asupra rangului si, daca va fi cazul, asupra radierii inscrierii nevalabile. In cazul in care doua sau mai multe drepturi au primit provizoriu grad egal, va fi preferat, indiferent de data certa a titlurilor aflate in concurs, cel care a fost pus in posesia bunului sau, dupa caz, cel fata de care debitorul si-a executat cel dintai obligatiile ce ii incumba, cu exceptia drepturilor de ipoteca care vor avea acelasi rang. In situatia in care niciunul dintre dobanditori nu a fost pus in posesia bunului sau, dupa caz, debitorul nu si-a executat obligatiile fata de niciunul dintre ei, va fi preferat cel care a sesizat cel dintai instanta de judecata. Principiul prioritatii opereaza si in cazul conflictului dintre tertii dobanditori de la un autor comun, in cazul in care doua sau mai multe persoane au fost indreptatite sa dobandeasca, prin acte incheiate cu acelasi autor, drepturi asupra aceluiasi imobil care se exclud reciproc, cel care si-a inscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului in temeiul caruia s-a savarsit inscrierea inc artea funciara.6 De asemenea, in cazul situatiei tertului dobanditor de buna-credinta, cel care a fost indreptatit, printr-un act juridic valabil incheiat, sa inscrie un drept real in folosul sau poate cere radierea din cartea funciara a unui drept concurent sau, dupa caz, acordarea de rang preferential fata de inscrierea efectuata de alta persoana, insa numai daca sunt intrunite urmatoarele trei conditii: Actul juridic in temeiul caruia se solicita radierea sau acordarea rangului preferential sa fie anterior aceluia in baza caruia tertul si-a inscris dreptul; Dreptul reclamantului si cel al tertului dobanditor sa provina de la un autor comun;

L.Pop, op.cit., pag.298;

Inscrierea dreptului in folosul reclamantului sa fi fost impiedicata de tertul dobanditor prin violenta sau viclenie, dupa caz.7

Prin rang tabular se intelege efectul unei inscrieri in raport cu alte inscrieri din aceeasi carte funciara, in acest sens avand importanta, exclusiv data, ora si minutul inregistrarii cererii. f. Principiul relativitatii se bazeaza pe art. 22 din Legea nr. 7/1996 si art. 893 Noul Cod civil in sensul ca asigura protectia juridica a titularului inscris in cartea funciara, dispunand ca inscrierea unui drept real se poate efectua numai: Impotriva celuia care, la data inregistrarii cererii este inscris ca titular al dretului asupra caruia inscrierea urmeaza sa fie facuta; Impotriva celuia care, inainte de a fi fost inscris, si-a grevat dreptul, daca amandoua inscrierile se cer deodata. Principiul relativitatii cuprinde acea regula in baza careia inscrierea unui drept in cartea funciara se poate face numai impotriva aceluia care la inregistrarea cererii este inscris ca titular al dreptului asupra caruia inscrierea urmeaza a fi facuta. 8 Sanctiunea inscrierilor facute cu incalcarea principiului relativitatii este nulitatea absoluta, cu consecinta radierii din cartea funciara a drepturilor astfel intabulate, dar, in absenta acordului partii interesate, numai prin actiunea in rectificare, potrivit art.908 din Noul Cod civil. Exceptiile de la acest principiu sunt reglementate prin art 23-24 din Legea nr. 7/1996, precum si art. 894-895 din Noul Cod civil, conform carora in cazul in care un drept supus inscrierii in cartea funciara a facut obiectul unor cesiuni succesive fara ca inscrierile sa fi fost efectuate, cel din urma indreptatit nu va putea cere inscrierea dreptului in folosul sau decat daca solicita, odata cu inscrierea acestuia, si inscrierea dobandirilor succesive anterioare pe care le va dovedi cu inscrisuri originale sau copii legalizate dupa caz. g. Principiul fortei probante a inscrierii de carte funciara. Este un principiu absolut si rezulta din art. 30 alin. (1)-(2) din Legea nr.7/1996 si art. 900 din Noul Cod civil si se refera la prezumtia existentei sau inexistentei unui drept tabular, constand din acea regula potrivit careia daca in cartea funciara s-a inscris un drept real in folosul unei persoane, se prezuma ca dreptul exista in folosul ei. Invers, daca un drept real s-a radiat din cartea funciara, se prezuma ca acel drept nu exista. Dovada contrara se

7 8

M.Nicolae, op.cit., pag 198-201; O. Ungureanu, C.Munteanu, Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturi reale principale, Edit. Hamangiu, Bucuresti, 2008, pag. 685-686;

poate face numai in cazul doandirii unor drepturi reale fara inscriere, precum si pe calea actiunii in rectificare. Intr-o formulare mai nuantata, acest principiu este consacrat si in cazul dobandirii cu buna credinta a unui drept tabular prevazut de art. 901 alin.(1)-(2) din Noul Cod civil, conform caruia sub rezerva unor dispozitii legale contrare, oricine a dobandit cu buna-credinta vreun drept real inscris in cartea funciara, in temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului inscris in folosul sau, chiar daca, la cererea adevaratului titular, dreptul autorului sau este radiat din cartea funciara. Tertul dobanditor este considerat de bunacredinta numai daca, la data inregistrarii cereii de inscriere a dreptului in folosul sau, sunt indeplinite urmatoarele conditii: Nu a fost inregistrata nici o actiune prin care se contesta cuprinsul cartii funciare; Din cuprinsul cartii funciare nu rezulta nici o cauza care sa justifice rectificarea acesteia in favoarea altei persoane; Nu a cunoscut, pe alta cale, inexactitatea cuprinsului cartii funciare.

Dispozitiile sunt aplicabile si tertului care a dobandit cu buna-credinta un drept de ipoteca in temeiul unui act juridic incheiat cu titularul de carte funciara ori cu succesorul sau in drepturi, dupa caz. Din ambele efecte rezida puterea doveditoare absoluta a inscrierilor de carte funciara, reiesind ca cel care a dobandit cu buna-credinta un drept real intemeiat de cuprinsul cartii funciare este pus la adapost de orice cauza de evictiune. Principiul opereaza numai in cazul acelor drepturi tabulare constituite prin acte juridice ce sunt efectiv inscrise in cartea funciara. h. Principiul disponibilitatii. Potrivit acestui principiu, inscrierile in cartea funciara se fac numai la cererea persoanei indreptatite, a reprezentantului sau legal, ori, pe calea actiunii oblice, la cererea creditorilor, precum si in cazurile prevazute de lege, la cererea autoritatilor competente.9

Szilard Sztranyiczki, Drept civil. Drepturi reale principale conform Noului Cod civil, Eit. C.H.Beck, Bucuresti, 2012, pag. 239-240.