DREPT AGRAR

Principiile crtilor funciare

Functionarea i organizarea crilor funciare se bazeaz pe anumite reguli

fundamentale numite principii.
Aceste principii sunt menite s asigure i s justifice superioritatea
sistemului real de publicitate n raport cu orice sistem de publicitate personala si
realizarea securitatii juridice a circuitului civil imobiliar.
n cuprinsul prevederilor care incumb cartea funciar din Noul Cod civil
(art. 876-915) nu exist nici un text care sa evoce principiile care crmuiesc
sistemul crilor funciare, ele rezult din intreaga economie a dispoziiilor care
le cuprind.
a. Principiul publicitii integrale, intemeiat de faptul c sistemul crilor
funciare are un sistem real i complet de publicitate imobiliar deoarece
evidena se ine pe imobile iar nu pe persoane i totodata asigur publicitatea
integral a transmisiunilor i constituirilor de drepturi reale imobiliare.
Publicitatea integral a carilor funciare este asigurat chiar i n cazul
dobndirii drepturilor reale care nu se nscriu n cartea funciar, (succesiune,
accesiune, vanzare silita,uzucapiune, prin efectul legii, expropriere sau hotarare
judecatoreasca), deoarece titularul lor nu va putea dispune de ele decat daca s-a
facut inscrierea.
Ca atare, principiul publicitatii integrale a cartilor funciare este acea
regula care supune inscrierii in cartea funciara toate actele si faptele juridice
translative sau constitutive de proprietate si alte drepturi reale imobiliare,
operatiuni materiale, precum si drepturi personale, faptele sau alte raporturi
juridice in legatura cu imobilele cuprinse intr-o anumita carte funciara.
b. Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al
inscrierii in cartea funciara.
Acest principiu este prevazut de art. 885 alin. (1)-(4), Noul Cod civil,
potrivit caruia:
(1) Sub rezerva unor dispozitii legale contrare, drepturile reale asupra
imobilelor cuprinse in cartea funciara se dobandesc, atat intre parti, cat si fata de
terti, numai prin inscrierea lor in cartea funciara, pe baza actului sau faptului
care a justificat inscrierea.
(2) Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din
cartea funciara a consimtamantului titularului dat prin act autentic notarial.
Acest consimtamant nu este necesar daca dreptul se stinge prin implinirea
termenului aratat in inscrierea ori prin decesul sau, dupa caz prin incetarea
existentei juridice a titularului, daca acesta era o persoana juridica.

(3) Daca dreptul ce urmeaza sa fie radiat este grevat in folosul unei terte
persoane, radierea se va face cu pastrarea dreptului acestei persoane, cu exceptia
cazurilor anume prevazute de lege.
(4) Hotararea judecatoreasca definitiva sau, in cazurile prevazute de lege,
actul autoritatii administrative va inlocui acordul de vointa sau, dupa caz,
consimtamantul titularului.
Drepturile reale cu privire la imobile pot fi constituite, modificate sau
stinse numai prin inscrierea lor in cartea funciara. Prin aceasta se intelege ca
inscrierea da nastere, modifica sau stinge drepturi reale si le face opozabile fata
de terti. Drepturile reale asupra imobilelor vor fi constituite sau stramutate
numai dupa ce au fost inscrise in cartea funciara. Drepturile reale se vor stinge
numai daca radierrea lor s-a inscris in cartea funciara cu consimtamantul si in
contra titularului.
In sistemul cartilor funciare orice operatiune juridica prin care se intinde
la translatia sau constituirea de drepturi reale imobiliare se compune din trei
operatiuni juridice succesive:
1. Dintr-un act obligational jus ad rem (contract de vanzarecumparare, donatie, schimb, etc) care da nastere obligatiei de transmitere sau
constituire a dreptuui real care formeaza obiectul cuprinsului sau;
2. Dintr-un act real jus in rem de intocmire a formalitatilor si de
predare a bunului prin care partea care si-a asumat o obligatie consimte prin
inscrisul dat ca acel drept sa fie intabulat in cartea funciara;
3. Inscrierea efectiva a dreptului real care se naste in momentul
inregistrarii oficiale a cererii la biroul de cadastru si publicitate imobiliara a
oficiul judetean competent. Simpla existenta a conventiei se plaseaza in taram
obligational si nu opereaza prin ea insasi transferul sau constituirea dreptului
real. Raportul obligational rezultat din incheierea conventiei este un drept de
creanta, el fiind opozabil doar debitorului care ramane tinut de obligatia
asumata prin conventie.
Momentul stramutarii sau constituirii dreptului real este unic inscrierea
efectiva caracterizeaza acest principiu. Prin aceasta se realizeaza concordanta
dintre starea tabulara si situatia juridica a imobilului in cauza.
c. Principiul legalitatii care presupune ca inainte de a se dispune
inscrierea prin incheiere, registratorul de carte funciara are dreptul si obligatia
sa verifice legalitatea titlului sau a actului prezentat spre a-l folosi ca baza
pentru inscrierea in cartea funciara.
Principiul legalitatii comporta doua aspecte: legalitatea formala si
legalitatea materiala, adica verificarea daca inscrisul pe baza caruia se solicita
inscrierea intruneste conditiile de fond si de forma prevazute de lege si este apt
pentru a fi transcris (art.47 alin. (1)-(9), art. 48 alin.(1)-(3) din Legea nr. 7/1996,
art. 886 alin. (1)-(2), art. 885-888, art. 902-906 Noul Cod civil)1.
1

Szilard Sztranyiczki, Drept civil.Drepturile reale principale conform Noului Cod civil, Edit.
C.H.Beck, Bucuresti, 2012, pag. 236-237 .

d. Principiul specialitatii care deriva din faptul ca inscrierile in cartea

funciara trebuie sa fie precise si complete, astfel incat sa fie inlaturate dubiile
care s-ar putea naste in legatura cu felul, obiectul sau intelesul lor. Numai
respectand acest mod de efectuare a inscrierilor este posibila configurarea clara
a legalitatii formale si a legalitatii
materiale referitoare la imobilele intabulate (art. 42-45 din Legea nr. 7/1996, art.
876-880 din Noul Cod civil).
e. Principiul prioritatii isi gaseste expresia in materia cartii funciare prin
expresia latineasc qui prior tempore potior jure. Ordinea inregistrarii
cererilor determina sau stabileste rangul inscrierilor. Acest principiu este
reglementat de art. 890 alin (1)-(5) din Noul Cod civil, potrivit caruia inscrierile
in cartea funciara isi vor produce efectele de la data inregistrarii cererilor,
tinandu-se insa cont de data, ora si minutul inregistrarii acestora. In cazul
drepturilor de ipoteca, ordinea inregistrarii cererilor va determina si rangul
acestora. Daca mai multe cereri s-au primit in aceeasi zi prin posta sau curier,
drepturile de ipoteca, vor avea acelasi rang, iar celelalte drepturi vor dobandi
numai provizoriu rang egal, urmand ca instanta sa se pronunte asupra rangului
si, daca va fi cazul, asupra radierii inscrierii nevalabile. In cazul in care doua sau
mai multe drepturi au primit provizoriu grad egal, va fi preferat, indiferent de
data certa a titlurilor aflate in concurs, cel care a fost pus in posesia bunului sau,
dupa caz, cel fata de care debitorul si-a executat cel dintai obligatiile ce ii
incumba, cu exceptia drepturilor de ipoteca care vor avea acelasi rang. In
situatia in care niciunul dintre dobanditori nu a fost pus in posesia bunului sau,
dupa caz, debitorul nu si-a executat obligatiile fata de niciunul dintre ei, va fi
preferat cel care a sesizat cel dintai instanta de judecata.
Principiul prioritatii opereaza si in cazul conflictului dintre tertii
dobanditori de la un autor comun, in cazul in care doua sau mai multe persoane
au fost indreptatite sa dobandeasca, prin acte incheiate cu acelasi autor, drepturi
asupra aceluiasi imobil care se exclud reciproc, cel care si-a inscris primul
dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului in
temeiul caruia s-a savarsit inscrierea in cartea funciara.
De asemenea, in cazul situatiei tertului dobanditor de buna-credinta, cel
care a fost indreptatit, printr-un act juridic valabil incheiat, sa inscrie un drept
real in folosul sau poate cere radierea din cartea funciara a unui drept concurent
sau, dupa caz, acordarea de rang preferential fata de inscrierea efectuata de alta

persoana, insa numai daca sunt intrunite urmatoarele trei conditii:

- actul juridic in temeiul caruia se solicita radierea sau acordarea rangului
preferential sa fie anterior aceluia in baza caruia tertul si-a inscris dreptul;
- dreptul reclamantului si cel al tertului dobanditor sa provina de la un
autor comun;

- nscrierea dreptului in folosul reclamantului sa fi fost impiedicata de

tertul dobanditor prin violenta sau viclenie, dupa caz.
Prin rang tabular se intelege efectul unei inscrieri in raport cu alte
inscrieri din aceeasi carte funciara, in acest sens avand importanta, exclusiv
data, ora si minutul inregistrarii cererii.
f. Principiul relativitatii se bazeaza pe art. 22 din Legea nr. 7/1996 si art.
893 Noul Cod civil in sensul ca asigura protectia juridica a titularului inscris in
cartea funciara, dispunand ca inscrierea unui drept real se poate efectua numai:
- Impotriva celuia care, la data inregistrarii cererii este inscris ca titular al
dretului asupra caruia inscrierea urmeaza sa fie facuta;
- Impotriva celuia care, inainte de a fi fost inscris, si-a grevat dreptul,
daca amandoua inscrierile se cer deodata.
Principiul relativitatii cuprinde acea regula in baza careia inscrierea unui
drept in cartea funciara se poate face numai impotriva aceluia care la
inregistrarea cererii este inscris ca titular al dreptului asupra caruia inscrierea
urmeaza a fi facuta.
Sanctiunea inscrierilor facute cu incalcarea principiului relativitatii este
nulitatea absoluta, cu consecinta radierii din cartea funciara a drepturilor astfel
intabulate, dar, in absenta acordului partii interesate, numai prin actiunea in
rectificare, potrivit art.908 din Noul Cod civil.
g. Principiul fortei probante a inscrierii de carte funciara. Este un principiu
absolut si rezulta din art. 30 alin. (1)-(2) din Legea nr.7/1996 si art. 900 din
Noul Cod civil si se refera la prezumtia existentei sau inexistentei unui drept
tabular, constand din acea regula potrivit careia daca in cartea funciara s-a
inscris un drept real in folosul unei persoane, se prezuma ca dreptul exista in
folosul ei. Invers, daca un drept real s-a radiat din cartea funciara, se prezuma ca
acel drept nu exista.
Intr-o formulare mai nuantata, acest principiu este consacrat si in cazul
dobandirii cu buna credinta a unui drept tabular prevazut de art. 901 alin.(1)-(2)
din Noul Cod civil, conform caruia sub rezerva unor dispozitii legale contrare,
oricine a dobandit cu buna-credinta vreun drept real inscris in cartea funciara, in
temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului inscris in
folosul sau, chiar daca, la cererea adevaratului titular, dreptul autorului sau este
radiat din cartea funciara. Tertul dobanditor este considerat de buna-credinta
numai daca, la data inregistrarii cereii de inscriere a dreptului in folosul sau,
sunt indeplinite urmatoarele conditii:
- Nu a fost inregistrata nici o actiune prin care se contesta cuprinsul cartii
funciare;
- Din cuprinsul cartii funciare nu rezulta nici o cauza care sa justifice
rectificarea acesteia in favoarea altei persoane;
- Nu a cunoscut, pe alta cale, inexactitatea cuprinsului cartii funciare.

Dispozitiile sunt aplicabile si tertului care a dobandit cu buna-credinta un

drept de ipoteca in temeiul unui act juridic incheiat cu titularul de carte funciara
ori cu succesorul sau in drepturi, dupa caz.
Din ambele efecte rezida puterea doveditoare absoluta a inscrierilor de
carte funciara, reiesind ca cel care a dobandit cu buna-credinta un drept real
intemeiat de cuprinsul cartii funciare este pus la adapost de orice cauza de
evictiune. Principiul opereaza numai in cazul acelor drepturi tabulare constituite
prin acte juridice ce sunt efectiv inscrise in cartea funciara.
h. Principiul disponibilitatii. Potrivit acestui principiu, inscrierile in
cartea funciara se fac numai la cererea persoanei indreptatite, a reprezentantului
sau legal, ori, pe calea actiunii oblice, la cererea creditorilor, precum si in
cazurile prevazute de lege, la cererea autoritatilor competente2.

Bibliografie i materiale de suport:

-

Noul Cod civil;

Legea Cadastrului i publicitii imobiliare nr. 7/1996, modificat prin
Ordonana de Urgen a Guvernului nr. 41/2004, aprobat de Legea
499/2004;
http://www.dreptonline.ro/dictionar_juridic/termen_juridic.php?
cuvant=Cartea%20funciara;
Dr. Florin Scrieciu, Drept agrar i drept funciar, Editura Lumina Lex,
anul 2000;
Ion Gavrilescu, Drept agrar i legislaie agricol - Craiova : Editura
Sitech, 2005 . vol 2.

Szilard Sztranyiczki, Drept civil. Drepturi reale principale conform Noului Cod civil, Eit. C.H.Beck,
Bucuresti, 2012, pag. 239-240.