Universitatea Ecologic din Bucureti

Facultatea de Drept i tiine Administrative

DREPT AGRAR
CIRCULAIA JURIDIC A TERENURILOR

Burlacu Bogdan Andrei

Drept anul IV
Decembrie 2016

Sub regimul Codului civil romn de la 1864, n prezent abrogat, nu au existat dispoziii
speciale privitoare la circulaia terenurilor proprietate privat. Aceasta nseamn c aveau a fi
aplicate principiile generale nscrise n diversele sale texte. Astfel, art. 475 dispunea c oricine poate
dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu modificrile stabilite de lege. O norm general era
cuprins n art. 971 fostul C. civ., care prevedea c, n contractele ce au ca obiect translaia
proprietii sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul
consimmntului prilor. Prin aplicarea acestui lucru n privina contractului de vnzare-cumprare,
art. 1295 fostul C. civ. prevedea c vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este strmutat la
cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului,
dei lucrul nc nu se va fi predat i preul nu se va fi numrat.
Toate aceste dispoziii au condus la concluzia c, sub imperiul fostului Cod civil, principiul
consensualismului actelor juridice se aplica i n privina nstrinrilor de terenuri, cu excepia
nstrinrilor fcute prin donaii sau testamente i cu privire la constituirea de ipoteci, cnd condiiile
de form erau cerute ad validitatem. Sub regimul totalitar din Romnia, n perioada 1947-1989, prin
diverse acte normative adoptate succesiv, s-a instituit un control administrativ prealabil al
nstrinrilor tuturor categoriilor de terenuri i s-a impus condiia formei autentice a actului de
nstrinare Mai trziu, n anul 1974, au fost adoptate Legea nr. 58 privind sistematizarea teritoriului
i a localitilor urbane i rurale, precum i Legea nr. 59 privitoare la fondul funciar, prin care practic
terenurile au fost scoase din circuitul civil general, singura lor modalitate de dobndire recunoscut
fiind motenirea legal. Mai mult, n caz de nstrinare a construciei, terenul aferent acesteia trecea
ope legis n proprietatea statului, iar dobnditorul construciei dobndea terenul pe care era situat n
folosin, pe durata existenei acesteia, n limitele stabilite prin detaliile de sistematizare, limite care
nu puteau excede 250 mp.
S-a considerat, sub imperiul acestor legi, c, din moment ce nstrinarea terenurilor poate fi
fcut numai prin motenire legal, ele nu se puteau dobndi prin testament sau prin uzucapiune i
nici nu se puteau constitui dezmembrminte asupra lor, cu excepia unor situaii speciale de
constituire a dreptului de superficie. Imediat dup decembrie 1989, prin Decretul-lege nr. 1/1989 a
fost abrogat Legea nr. 58/1974, iar prin Decretul-lege nr. 9/1989 au fost abrogate alte dispoziii
restrictive n materie, printre care i art. 44-50 din Legea nr. 59/1974, ceea ce a impus revenirea la
principiul consensualismului cu privire la nstrinrile de terenuri, meninndu-se, totui, unele
restricii pentru circulaia terenurilor din localitile prevzute de Decretul nr. 144/1958, anume. n
principiu, localiti urbane, abrogat expres prin Legea nr. 50/1991. Menionm c n mod tranzitoriu
a fost adoptat Lepea nr. 9/1990 privind interzicerea temporar a nstrinrilor de terenuri ntre vii,
care, prin art. 1 alin. (1), a interzis nstrinarea, prin acte juridice ntre vii, a terenurilor de orice fel,
situate nuntrul sau n afara localitilor, pn la adoptarea noilor reglementri ale fondului funciar.
Prin excepie, legea permitea nstrinarea terenurilor aferente construciilor care fceau obiectul unor
acte trans-lative de proprietate - inclusiv curtea - n suprafa de cel mult 1000 mp.
Ulterior, pn la intrarea n vigoare a noului cod civil la 1 octombrie 2011, regimul juridic al
circulaiei terenurilor a fost reglementat prin mai multe acte normative succesive, n prezent abrogate
unele prin altele, iar ultimul n materie - Titlul X din Legea nr. 247/2005 - abrogat expres prin Legea
nr. 71/2011. Totui, ni se pare util o evocare succint a acestor dispoziii, fie numai i prin raportarea

la principiul tempus regit actum; efectele juridice ale actelor de dobndire ori nstrinare a terenurilor
s-au produs sub regimul acelor acte normative i nu arareori ele pot fi invocate n prezent.
Trasaturile fundamentale ale circulatiei juridice a terenurilor, asa cum a fost aceasta
reglementata de Legea nr.54/1998, pentru terenurile cu sau faraconstructii si de Ordonanta de urgenta
a Guvernului nr. 226/2000, pentru terenurile cu destinatie forestiera, au fost urmatoarele:
a) Toate terenurile proprietate privata sunt n circuitul civil.
b) Pentru nstrainarea terenurilor prin acte juridice ntre vii se cere forma autentica, dar nu mai este
necesara nici o autorizatie administrativa.
c) Cetatenii straini, apatrizii si persoanele juridice care nu au nationalitate romna nu pot dobndi
dreptul de proprietate asupra terenurilor de orice fel.d) Pentru terenurile care fac obiectul investitiilor
straine ramn aplicabile dispozitiile legislatiei speciale.
e) Instituirea dreptului de preemptiune n cazul nstrainarii terenurilor agricole situate n extravilan si
a terenurilor cu destinatie forestiera, dar numai daca aceasta se realizeaza prin vnzare.
Recent, prin capitolul X din Legea nr.247/2005 privind reforma n domeniile proprietatii si
justitiei, precum si unele masuri adiacente2 a fost adusa o noua reglementare circulatiei juridice a
terenurilor, Legea nr.54/1998 si O.U.G. nr. 226/2000 fiind abrogate.
Daca n unele privinte noul regim juridic al circulatiei juridice a terenurilor estesimilar celui continut
de vechea reglementare exista si unele noutati, care constau fie n reformularea continutului unora
dintre trasaturile mai sus enuntate, fie n suprimarea altora.
Din noile reglementari enuntate credem ca se pot extrage urmatoarele trasaturi care
caracterizeaza regimul actual al circulatiei juridice a terenurilor:
a) Toate terenurile proprietate privata sunt n circuitul civil.
b) nstrainarea terenurilor si constituirea dezmembramintelor acestui drept, prinacte juridice ntre vii,
trebuie sa mbrace forma autentica, fara a fi nsa necesara vreo autorizatie administrativa.
c) Cetatenii straini si apatrizii precum si persoanele juridice straine pot dobndi dreptul de proprietate
asupra terenurilor n Romnia n conditiile prevazute de legea speciala.
d) Pentru terenurile care fac obiectul investitiilor straine ramn aplicabile dispozitiile legislatiei
speciale.
n cele ce urmeaza vom face unele consideratii asupra continutului acestor trasaturi.
Toate terenurile proprietate privata sunt n circuitul civil.
Regula.Potrivit art.1 din Titlul X al Legii nr.247/2005, Terenurile proprietate privata, indiferent de
destinatia si titularul lor, sunt si ramn n circuitul civil. Ele pot fi nstrainate si dobndite liber prin
oricare din modurile prevazute de lege, cu respectarea dispozitiilor prezentei legi. Din prevederea
legala citata rezulta ca se afla n circuitul civil general toate terenurile proprietate privata, indiferent
de destinatie sau de locul situarii lor: terenuri agricole, terenuri construibile, terenuri cu alta
destinatie, situate n intravilanul sau n extravilanul localitatilor, terenuri cu destinatie forestiera,
pasuni alpine, etc. De asemenea, nstrainarea acestora se poate realiza prin oricare din modurile
prevazute de art. 644 si 645 C. civ. : acte juridice ntre vii (inclusiv vnzarea silita imobiliara) si
pentru cauza de moarte, mostenirea legala, accesiunea imobiliara si uzucapiunea. Terenurile,
aflndu-se n circuitul civil fara nici o restrictie rezulta ca estetransmisibil nu numai dreptul de
proprietate n ntregul sau, dar se vor putea constitui si dezmembraminte ale acestui drept (uzufruct,

uz, superficie si servitute). Cu att mai mult este posibila cedarea folosintei terenurilor prin acte
juridice, cum ar fi n cazul arendarii, nchirierii, concesiunii, dreptului personal de folosinta
Exceptiile.Prin exceptie, anumite terenuri au un regim restrictiv al circulatiei lor juridice sau sunt
chiar scoase n afara circuitului civil general. Deoarece a fost instituita printr-o lege speciala
apreciem ca se mentine interdictia nstrainarii terenurilor care au facut obiectul constituirii dreptului
de proprietate n conditiileart. 19 alin.1, art.21 si art. 43 din Legea nr. 18/1991 republicata.Conform
art. 32 din aceeasi lege, aceste terenuri nu pot fi nstrainate prin acte ntre vii timp de 10 ani, socotiti
de la nceputul anului urmator celui n care s-a facut nscrierea proprietatii, sub sanctiunea nulitatii
absolute a actului de nstrainare, actiunea n nulitate putnd fi formulata de catre primarie, prefectura,
procuror, precum si de catre orice persoana interesata. Fiind o inalienabilitate propter rem, n cazul
mortii titularului mproprietarit, nici mostenitorii acestuia nu vor putea nstraina terenul nainte de
expirarea termenului de 10 ani.Tot astfel, potrivit art.28 alin. 6 din Legea nr. 1/2000, sunt inalienabile
terenurileforestiere pentru care li s-a reconstituit dreptul de proprietate membrilor formelor
associative de tipul obstilor si altora asemenea.Si Legea 247/2005 a instituit un caz de inalienabilitate
temporara a unor terenuri.Astfel, din prevederile art. 4 rezulta ca litigiile privind reconstituirea
dreptului de proprietateprivata si legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar,
mpiedicanstrainarea terenului si constituirea altor drepturi reale sau de creanta, dupa caz.Orice alt
gen de litigii, cum ar fi formularea unei actiuni n revendicare sau a uneiactiuni prin care se solicita
constatarea nulitatii absolute a unui contract de vnzarecumparareavnd ca obiect un teren nu
mpiedica nstrainarea acestuia si constituirea altordrepturi reale sau de creanta.
Spre deosebire de prevederea similara continuta de art.15 alin.1 din Legea nr. 54/1998, care
interzicea nstrainarea sub orice forma a terenurilor cu privire la titlul carora exista litigii la instantele
judecatoresti, fara a distinge ntre diferitele titluri care pot fi puse n discutie, ceea ce putea genera
dificultati n interpretarea acestei prevederi5, din continutul noului act normativ rezulta ca numai
litigiile care au ca obiect legalitatea titlurilor de proprietate emise n procedura de reconstituire sau
de constituire a acestui drept, reglementata de Legea nr. 18/1991 sau de Legea nr.1/2000 genereaza
inalienabilitatea temporara. Restrictia nu are nsa n vedere numai transferul dreptului de proprietate
prin acte juridice ntre vii, ci si constituirea de dezemembraminte ale dreptului de proprietate,
grevarea terenului, nchirierea sau arendarea sa.
Actele juridice trebuie ncheiate n forma autentica, ad validitatem.Articolul 2, alin. 1 din
lege dispune: Terenurile cu sau fara constructii, situate n intravilan si extravilan, indiferent de
destinatia sau de ntinderea lor, pot fi nstrainate si dobndite prin acte juridice ntre vii, ncheiate n
forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute. Nu exista diferenta de regim juridic, sub aspectul
formei actului de nstrainare, dupa cum se nstraineaza terenuri situate n intravilan sau n extravilan
sau n functie de categoria de folosinta a acestora. Ca urmare si actul de nstrainare a unui teren
construibil sau pe care exista o constructie va trebui ncheiat n forma autentica. Spre deosebire de
Legea nr.54/1998, care impunea forma autentica numai pentru actele juridice prin care se transmite
dreptul de proprietate, nu si pentru cele prin care seconstituie dezmembraminte ale acestui drept6,
Legea nr.247/2005 instituie cerinta formei autentice, ad validitatem si pentru constituirea drepturilor
reale asupra terenurilor, prin acte juridice ntre vii.Obligatia de a constitui dezmembramintele
dreptului de proprietate n formaautentica constituie un regres si va crea mari dificultati n practica.
Avem n vedere situatiile n care proprietarul terenului si-a dat consimtamntul ca o alta persoana
3

saconstruiasca pe terenul sau7 si mai ales ipoteza n care ambii soti construiesc pe terenulproprietatea
unuia din ei, cunoscut fiind ca pna n prezent si doctrina si practica judiciara iau recunoscut
constructorului neproprietar al terenului dobndirea unui drept de superficie. Conform art. 5 alin. 2
n situatia n care dupa ncheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una
dintre parti refuza ulterior sa ncheie contractul, partea care si-a ndeplinit obligatiile poate sesiza
instanta competenta care poate pronunta o hotarre care sa tina loc de contract.Antecontractul de
vnzare-cumparare nu este un contract de vnzare-cumparare propriu-zis ci o conventie preparatorie,
netranslativa de proprietate, care are ca obiect nu o obligatie de a da ci una de a face, respectiv de a
ncheia n viitor contractul de translativ de proprietate. El face parte din categoria promisiunilor de
vnzare-cumparare si este cunoscut sub o mare varietate de denumiri: contract provizoriu, contract
prealabil, contract preliminar, avant-contract, precontract, promisiune de oferta, contract
preparatoriu8. Atunci cnd ambele parti se obliga, sa vnda si respectiv sa cumpere imobilul n
discutie, antecontractul este o promisiune bilaterala de vnzare-cumparare. Chiar si n absenta unei
reglementari, s-a considerat ca art. 1295 din Codul civil romn nu exclude posibilitatea pentru parti
sa prevada ca perfectionarea si definitivarea raportului sa atrne de un acord ulterior. Valabilitatea
unei promisiuni de vnzare si posibilitatea valorificarii sale prin pronuntarea de catre instanta de
judecata a unei hotarri care sa tina loc de act autentic de vnzare-cumparare a fost recunoscuta de
practica judiciara ndeosebi dupa anul 1947, cnd au fost adoptate primele reglementari legale
derogatorii de la principiul consensualismului, n materia circulatiei juridice a terenurilor.Pentru
prima data antecontractul de vnzare-cumparare a imobilelor si abilitarea expresa a instantelor de
judecata de a pronunta, n executarea sa, hotarri care sa tina loc de act autentic de vnzarecumparare12, au fost reglementate prin art. 12 din Decretul nr. 144/1958.
Att n perioada totalitar, ct i dup evoluiile politice de dup 1989, pn la intrarea n
vigoare a noului Cod civil romn la 1 octombrie 2011, regimul juridic al imobilelor era reglementat
de acte normative distincte: unele se refereau la terenuri, cu sau fr construcii, altele la terenurile
agricole - cum a fost, bunoar, Decretul nr. 151/1950 privitor la circulaia terenurilor agricole:
aceasta, cel puin pn la scoaterea, practic, din circuitul civil a terenurilor de orice fel prin Legea nr.
59/1974. Am artat c, dup 1990. terenurile au fost reintroduse, n anumite condiii, n circuitul civil
general, Legea nr. 247/2005 instituind chiar un regim juridic unitar al circulaiei juridice a tuturor
categoriilor de terenuri. Totui, i sub imperiul acestei legi, pn la intrarea n vigoare a noului Cod
civil, vorbeam n mod distinct de regimul juridic al circulaiei construciilor i de cel al circulaiei
terenurilor.
Noul Cod civil instituie, dup muli ani, un regim juridic unitar al circulaiei imobilelor n
dreptul nostru civil, fr a mai face vreo distincie ntre terenuri i construcii, chiar dac. n privina
terenurilor, prevede i unele reglementri speciale ce in de categoria acestora, fr a deroga ns de
la principiile generale ce guverneaz materia discutat. Aadar, n cele ce urmeaz nu vom face
altceva dect s relum pe scurt principiile generale pe care le-am evideniat atunci cnd am evocat
regimul juridic actual al circulaiei construciilor, ns cu folosirea unei terminologii unitare,
respectiv cea utilizat de noul Cod civil - imobilele aflate n circuitul civil general. ntr-adevr,
potrivit art. 885 NCC, sub rezerva unor dispoziii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor
cuprinse n cartea funciar se dobndesc, att ntre pri, ct i fa de teri, numai prin nscrierea lor
n cartea funciar, pe baza actului sau faptului juridic n sens restrns care a justificat nscrierea; de
asemenea, art. 886 NCC dispune c modificarea unui drept real imobiliar se face potrivit regulilor
4

aplicabile dobndirii sau stingerii de drepturi reale, dac prin lege nu se dispune altfel. n acelai
timp, potrivit art. 888 NCC, nscrierea n cartea funciar a drepturilor reale asupra tuturor categoriilor
de bunuri imobile se efectueaz n baza nscrisului autentic notarial, a unei hotrri judectoreti
rmase definitiv, a certificatului de motenitor ori n baza unui act emis de autoritile
administrative, n cazurile n care legea prevede aceasta. De asemenea, reamintim i dispoziiile art.
1244 NCC, care prevd c, n afara cazurilor prevzute de lege, conveniile constitutive sau
translative de drepturi reale ce urmeaz a fi nscrise n cartea funciar trebuie s fie ncheiate prin
nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute a actului prin care se realizeaz aceste operaiuni
juridice.
Aadar, n prezent, n dreptul civil romn, transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor
imobile ori constituirea de drepturi reale dezmembrminte ale acestui drept privitoare la asemenea
bunuri prin acte juridice pot fi realizate numai prin ncheierea actului n form autentic i nscrierea
transmisiunii ori a constituirii dreptului n cartea funciar-, ambele condiii trebuie ndeplinite
imperativ, sub sanciunea nulitii absolute a actului juridic, transmiterea dreptului de proprietate,
constituirea oricrui alt drept real dezmembrmnt al proprietii vor opera, att ntre pri, ct i fa
de teri, n momentul nscrierii operaiunii juridice n cartea funciar.Totui, regimul juridic actual al
circulaiei bunurilor imobile n dreptul nostru civil are a fi ntregit cu dispoziiile tranzitorii cuprinse
n art. 56 din Legea nr. 71/2011, potrivit cu care efectul translativ de proprietate ori constitutiv de
dezmembrminte ale proprietii ori modificator al unui drept real imobiliar, astfel cum acesta este
reglementat de art. 885 i art. 886 NCC, anume c el urmeaz a se produce, att ntre pri, ct i fa
de teri, numai din momentul nscrierii n cartea funciar, se aplic numai dup finalizarea lucrrilor
de cadastru pentru fiecare unitate adminis-trativ-teritorial i deschiderea, la cerere ori din oficiu, a
crilor funciare pentru imobilele respective, n conformitate cu dispoziiile Legii cadastrului i a
publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare.
Pn la aceast dat, nscrierea n cartea funciar a dreptului de proprietate ori a altor drepturi
reale, pe baza actelor juridice prin care acestea au fost transmise, constituite ori modificate n mod
valabil, se face numai pentru a fi opozabile terilor, ntre pri, aceste efecte se vor produce la
momentul ncheierii actului n form autentic.