UCECOM

REGLEMENTAREA SITUAIEI JURIDICE A

TERENURILOR AFLATE N FOLOSINA ORGANIZAIILOR
COOPERATISTE PRIN REGIMUL JURIDIC AL SUPERFICIEI,
DUP DECLARAREA ART. 107 ALIN. 1 DIN LEGEA 1/2005 CA
FIIND NECONSTITUIONAL I INTRAREA N VIGOARE A
NOULUI COD CIVIL
Prezentarea dreptului de superficie nainte de intrarea n vigoare a
noului Codul civil
Dreptul de superficie este cunoscut ca un dezmembrmnt al dreptului
de proprietate care nu a avut o reglementare clar pn la intrarea n vigoare a
noului Cod civil (Legea nr.287/2009).Totui legislaia de la momentul respectiv,
cum ar fi Decretul - Lege nr.115/1938 pentru unificarea dispoziiilor referitoare
la Crile funciare, Decretul nr.167/1958 referitor la prescripia extinctiv i
practica juridic l-au consacrat ca drept real imobiliar.
Dreptul de superficie a fost definit n literatura juridic ca un drept real
care const n dreptul de proprietate pe care l are o persoan, denumit
superficiar, asupra construciilor, plantaiilor sau altor lucrri care se afl pe
terenul aparinnd altuia, teren cu privire la care superficiarul capt un drept
de folosin. Fiind un drept real, acesta nu se stinge prin neuz, este aparent i
continuu, conferind titularului su atributele de posesie, folosin i dispoziie.
Existena dreptului de superficie a consacrat superficiarului un drept de
dispoziie material asupra terenului care const n posibilitatea de a dispune de
substana terenului numai n vederea folosirii construciei. Ca atare, dreptul de
superficie se referea la folosina terenului pe care se afla construcia, avnd
aceeai durat ca i existena construciei.
Dac construcia era demolat, iar demolarea era dispus legal, dreptul de
superficie invocat nu mai subzista.
n cazul dreptului de superficie suntem n prezena unei suprapuneri a
dou drepturi de proprietate ce in de doi proprietari diferii respectiv dreptul
de proprietate asupra terenului ce aparine unei persoane i dreptul de
proprietate asupra cldirilor ce aparine altei persoane.
n sistemul dreptului romnesc, dreptul de superficie s-a putut nate
prin lege, prescripie achizitiv, legat sau acordul prilor .
Dreptul de superficie se putea constitui pe orice teren proprietate privat,
indiferent de titular, chiar dac acesta era statul sau o unitate administrativteritorial.

Ceea ce era esenial pentru a putea vorbi de dreptul de superficie era

faptul c, edificarea construciei trebuia s se fac numai cu acordul
proprietarului.
Dreptul de superficie n contextul noului Cod civil
Legea nr.71/2011 pentru punerea n aplicare a noului Cod civil prevede c,
dispoziiile privind dreptul de superficie sunt aplicabile numai pentru
constituirea acestui dezmembrmnt ulterior intrrii n vigoare a noului Cod
civil.
Astfel, superficia a fost reglementat prin noul Cod civil (Legea
nr.287/2009 pus n aplicare prin Legea nr. 71/2011) n Cartea a III a Titlul III
intitulat ,,Dezmembrminte ale dreptului de proprietate, art. 693-702.
n noua reglementare ,,superficia este dreptul de a avea sau de a
edifica o construcie pe terenul altuia, deasupra ori n subsolul acelui teren,
asupra cruia superficiarul dobndete un drept de folosin (art. 693 alin.
1 C. civ). Cu alte cuvinte, dreptul de superficie este un drept real principal
imobiliar, cu un coninut juridic complex ce reunete dreptul de proprietate
asupra construciei sau dreptul de a edifica o construcie ct i dreptul de
folosin asupra terenului pe care este edificat sau va fi edificat construcia i
care se afl n proprietatea altei persoane dect titularul dreptului de superficie.
Dispoziiile ce reglementeaz superficia se aplic i n cazul plantailor
sau a lucrrilor autonome cu caracter durabil.
Dobndirea dreptului de superficie, potrivit reglementrii din noul Cod
civil, se poate face prin act juridic ntre vii sau ,,mortis cauza, fapte juridice sau
prin alt mod prevzut de lege. n toate cazurile se aplic dispoziiile privind
Cartea funciar. Astfel, n cazul construirii pe terenul altuia, superficia se poate
nscrie n Cartea funciar pe baza renunrii proprietarului terenului la dreptul de
a invoca accesiunea.
Menionm c dreptul de superficie poate fi dobndit i prin testament (act
juridic unilateral), nu numai prin convenie. Naterea dreptului de superficie prin
fapt juridic are n vedere dobndirea acestuia prin uzucapiune i prin motenire
legal. Uzucapiunea este posibil n msura n care posesorul terenului se
comport ca un superficiar, nu ca un proprietar cum ar fi n cazul posesiei ca
stare de fapt.
Desigur, n condiiile reglementate de noul Cod civil, uzucapiunea este
extratabular atunci cnd acest drept nu este nscris n cartea funciar, i se
realizeaz n termen de 10 ani, sau tabular n situaia n care dreptul de
superficie este nscris n cartea funciar, pentru care termenul este de 5 ani.
Noul Cod civil, prin reglementrile sale, renun la ideea perpetuitii
dreptului de superficie, mbrind, explicit, caracterul temporar al acestui
drept, durata maxim fiind de 99 de ani (art. 694 C. civ). Prin stabilirea, n
2

reglementarea actual a unui termen maxim de 99 de ani pentru existena

dreptului de superficie, se creeaz o limit temporar pn la care opereaz
suspendarea dreptului de a invoca accesiunea imobiliar de ctre proprietarul
terenului. Aceast limit poate fi extins, prin rennoirea dreptului de superficie
cu o nou perioad ce nu poate depi 99 de ani. Aceasta presupune c, n cazul
constituirii superficiei prin act juridic, este necesar s se precizeze ce se
ntmpl cu construcia, plantaia ori lucrarea, la ncetarea superficiei prin
ajungerea la termen. n caz contrar, se vor aplica dispoziiile privind accesiunea
cu obligaia de a plti valoarea de circulaie a acesteia de la data expirrii
termenului (art. 699 alin. 1 C. civ.).
ntinderea exercitrii dreptului de superficie este determinat de actul
constitutiv. De regul, n lipsa unor stipulaii contrare, exercitarea dreptului este
delimitat de suprafaa de teren pe care urmeaz s se construiasc i de cea
necesar exploatrii construciei edificate (art. 695alin.1 C.civ).
Prevederi speciale privesc interdicia modificrii construciei de ctre titularul
dreptului de superficie, acesta avnd obligaia, n cazul reconstruirii, s respecte
forma iniial. n cazul nerespectrii acestor dispoziii, proprietarul terenului
poate s cear, n termen de 3 ani, ncetarea superficiei sau repunerea n situaia
anterioar. n cazul repunerii n situaia anterioar termenul de prescripie va
curge de la momentul expirrii duratei superficiei (art. 695 alin. 2i 3 C.civ).
Evaluarea superficiei a fost reglementat de art. 697 din noul Cod civil.
Prin acest articol legiuitorul a dorit s ofere o reglementare a modalitii de
calcul a preului datorat de superficiar n ipoteza n care dreptul acestuia de
superficie a fost constituit prin act juridic cu titlu oneros iar prile nu au
prevzut modalitatea de plat. n aceast situaie titularul dreptului de superficie
datoreaz sub form de rate lunare, o sum egal cu chiria stabilit pe pia,
innd seama de natura terenului, destinaia construciei n cazul n care aceasta
exist, de zona n care se afl terenul, precum i de orice alte criterii de
determinare a contravalorii folosinei.
Dreptul de superficie poate fi aprat pe calea aciunii confesorii, aciune
ce poate fi intentat mpotriva oricrei persoane care mpiedic exercitarea
dreptului chiar i a proprietarului terenului.
Trebuie remarcat faptul c legiuitorul a acordat un caracter imprescriptibil
aciunii confesorii de superficie, inclusiv i pentru ipoteza n care construcia nu
este edificat pe teren.
Articolul 698 din noul cod Civil reglementeaz situaiile de ncetare a
dreptului de superficie prin radierea acestui drept din cartea funciar n
urmtoarele situaii: expirarea termenului pentru care a fost constituit, prin
consolidare n condiiile n care att terenul ct i construcia devin proprietatea
aceleiai persoane, prin pieirea construciei dac exist stipulaie expres n acest
sens i n alte cazuri prevzute de lege.
Ca efect al ncetrii superficiei prin expirarea termenului i n absena unor
stipulaii contrare, proprietarul terenului devine prin accesiune imobiliar i
3

proprietarul construciei edificate de superficiar, cu obligaia de a plti valoarea

de circulaie a acesteia de la data expirrii termenului. n absena unor nelegeri
contrare cu proprietarul terenului, dezmembrmintele constituite de superficiar
se sting n momentul ncetrii superficiei.
n situaia ncetrii dreptului de superficie ca urmare a consolidrii i n absena
unei stipulaii contrare, dezmembrmintele constituite de superficiar se menin pe
durata pentru care au fost constituite dar nu mai trziu de mplinirea termenului
iniial de superficie.
n cazul ncetrii superficiei ca urmare a pieirii construciei, drepturile reale care
greveaz dreptul de superficie se sting dac legea nu prevede altfel.
n toate cele trei cazuri, atunci cnd au fost constituite ipoteci, acestea vor fi
meninute asupra obiectului pe care l afectau la momentul constituirii lor.
Aplicabilitatea dreptului de superficie ca modalitate de reglementare
juridic a terenului aflat n folosina organizaiilor cooperatiste
Pn la intrarea n vigoare a noului Cod civil, respectiv 01.10.2011, dreptul
de superficie nu avea o reglementare legislativ proprie.
Acest fapt a determinat ca n doctrin, dreptul de folosin asupra
terenurilor atribuit organizaiilor cooperatiste nainte de anul 1990, s fie calificat
ca un drept de superficie, dezmembrmnt al dreptului de proprietate privat a
statului.
O asemenea calificare a fost determinat de faptul c nu se putea delimita
dreptul de superficie de cel de folosin, pentru c n ambele cazuri se regseau
aceleai elemente.
Naterea prin convenia prilor a unui drept de superficie presupune
existena neechivoc a unui act juridic care, n mod ferm, s i ofere superficiarului
prerogativa folosinei terenului construit, conjugat cu pstrarea acestei prerogative
timp de maxim 99 de ani conform noului cod civil. Dispoziiile art. 694 C. civ cu
privire la durata maxim a constituirii dreptului de superficie nu retroactiveaz.
Astfel, dreptul de superficie s-a nscut odat cu cel al conveniei ncheiate
cu proprietarul terenului, dat la care constructorul a dobndit dreptul de a construi.
n cazul entitilor cooperatiste dreptul de superficie asupra terenului,
s-a nscut odat cu atribuirea n folosin fr plat i fr termen sau pe
durata existenei construciei a terenurilor proprietate de stat, i s-a realizat
astfel:
n temeiul deciziilor comitetelor executive ale fostelor consilii
populare judeene( emise n conformitate cu prevederile
Decretului nr. 244/1955 privind reglementarea transmiterii
unor imobile proprietatea statului ctre entitile cooperatiste),

a hotrrilor fostelor consilii populare ale localitilor (emise

n conformitate cu prevederile Decretului nr. 244/1955 privind
reglementarea transmiterii unor imobile proprietatea statului
ctre entitile cooperatiste),
a hotrrilor fostului Consiliu de Minitri(emise n
conformitate cu prevederile Decretului nr. 409/1955 privind
reglementarea transmiterii bunurilor proprietatea statului),
a decretelor Consiliului de Stat i
a decretelor prezideniale date n perioada 1980-1989.

De altfel, prin actele de atribuire n folosin a terenurilor s-a specificat

faptul c, terenurile au fost atribuite n scopul construirii pe acestea a unor
imobile care s deserveasc activitatea entitilor cooperatiste.
Or, n aceast situaie, actele mai sus rubricate exprim acordul
proprietarului terenului, respectiv statului, prin organele sale administrative,
acord ce reprezint elementul esenial al naterii dreptului de superficie.
Situaia nou creat prin declararea neconstituional a art. 107 alin 1 din
Legea nr. 1/2005, articol ce prevedea c ,, Terenurile transmise n folosin pe
durat nedeterminat i fr plat n vederea construirii de construcii pentru
activitatea organizaiilor cooperaiei de consum i meteugreti, precum i a
asociaiilor cooperatiste, existente pn la data intrrii n vigoare a prezentei legi,
i menin acest regim juridic pe toat durata existenei construciilor respective sau
pn la trecerea lor cu plat, n proprietatea societii cooperative, oblig toate
entitile cooperatiste s-i consolideze dreptul de superficie asupra terenului pe care
au ridicate construcii i pe care au un drept de proprietate.
Astfel, acestea au posibilitatea s formuleze aciuni prin care s solicite
recunoaterea unui drept de superficie asupra terenurilor proprietate de stat pe care
au edificat construcii ale cror proprietari sunt.
Dreptul de superficie astfel recunoscut nu are nici un efect asupra
naturii folosinei terenului.
Natura superficiei n cazul terenurilor acordate de stat organizaiilor
cooperatiste spre folosin gratuit fr termen, sau pe toat durata existenei
construciilor, poate fi oarecum diferit dac am lua n considerare practica judiciar
a unor instane.
n acest sens exemplificm Sentina civil nr. 26564/06.12.2010 pronunat
de Judectoria Constana n dosar nr. 12349/212/2008 ce a avut ca pri UCECOM i
SC Carmen Silva 2000 SA, sentin conform creia instana a instituit n favoarea
UCECOM o superficie gratuit.
Chiar dac aceast soluie a fost pronunat nainte de intrarea n vigoare
a noului Cod civil, ea nu constituie o excepie de la prevederile acestuia, ns soluia
n sine poate prezenta un mare interes pentru organizaiile cooperatiste care n
condiiile unei motivri diferite s poat s solicite recunoaterea unui asemenea gen
de superficie numai pentru terenurile acordate spre folosin gratuit.
5

De altfel considerm c i propunerea de formulare a unui nou alin.1

la art.107 din Legea nr. 1/2005 ar trebui s in cont de prevederile noului Cod
civil, n sensul de a veni cu o nou formulare, n ideea c terenurile atribuite n
folosin gratuit de statul romn organizaiilor cooperatiste, s fie grevate
automat cu un drept de superficie gratuit, ca efect de compensare a eforturilor
organizaiilor cooperatiste care au construit pe aceste terenuri.
ntocmit.
Vasile Ion
Hogea Gabriela