UNIVERSITATEA „Ș TEFAN CEL MARE” SUCEAVA

FACULTATEA DE DREPT ȘI ȘTIINȚ E ADMINISTRATIVE

Accesiunea imobiliară
artificială
 Aspecte introductive

În materia accesiunii imobiliare artificiale, elementele de continuitate în plan legislativ

arată faptul că, atât sub imperiul Codului civil de la 1864, cât și în reglementarea Codului civil în
vigoare, această instituție stabilește regula potrivit căreia bunul accesoriu își pierde
individualitatea prin încorporarea sa în bunul principal, astfel încât bunul accesoriu îi revine
proprietarului bunului principal – art. 577 C.civ. și art. 493 și 494 C.civ. 1864. Astfel, accesiunea
conduce, în mod obișnuit, la modificarea obiectului dreptului de proprietate, în sensul că
proprietarul terenului devine și proprietarul construcției ce s-a edificat pe teren, indiferent că
bunul accesoriu (construcția) și bunul principal (terenul) au avut, de la bun început, același titular
sau au aparținut unor persoane diferite.

Când construcția este edificată chiar de către proprietarul terenului (materialele putând fi
și proprietatea altuia), atât faptul în sine al ridicării construcției, cât și dobândirea dreptului de
proprietate asupra acesteia au ca premisă însăși existența, în patrimoniul constructorului, a
dreptului de proprietate asupra terenului. De aceea, după cum s-a spus, în acest caz, accesiunea
nu are un efect achizitiv, întrucât construcția nu s-a aflat niciodată în patrimoniul altei persoane
decât proprietarul terenului – art. 577 alin. (2) C.civ. și art. 490 C.civ. 1864. Dimpotrivă, atunci
când construcția este edificată pe terenul proprietatea altei persoane, accesiunea va avea un efect
achizitiv, adică reprezintă un mod de dobândire originar lato sensu prin care construcția devine
proprietatea proprietarului terenului1– art. 557 alin. (1) C.civ. și art. 645 C.civ. 1864.

1
Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția 3, Editura C.H. Beck, București, 2017, p.336

~2~
 Accesiunea imobiliară artificială în Codul Civil actual

Opțiunea legiuitorului de la 2009 a fost ca, în cazul în care construcția este edificată pe
terenul proprietatea altei persoane, proprietarul terenului să devină proprietar al construcției doar
la momentul la care își va exercita, în sens pozitiv, dreptul de accesiune. Așa cum s-a arătat, acest
drept se naște, într-adevăr, pe măsura încorporării materialelor în teren, dar mai important – și
diferit de nașterea dreptului – este exercițiul acestuia, adică momentul când titularul său
(proprietarul terenului) va decide să îl exercite în sens pozitiv [preluarea construcției în
proprietate, conform art. 581 lit. a) C.civ. sau art. 582 alin. (1) lit. a) C.civ.] sau, dacă autorul
lucrării a fost de rea-credință, să exercite latura negativă a acestui drept [desființarea construcției,
potrivit art. 582 alin. (1) lit. b) C.civ.]. Tot despre o exercitare negativă a dreptului de accesiune
va fi vorba, chiar și în ipoteza în care constructorul a fost de bună-credință, atunci când
proprietarul terenului va opta în sensul de a-l obliga pe constructor să cumpere terenul – art. 581
lit. b) C.civ. sau art. 582 alin. (1) lit. c) C.civ. Așa fiind, faptul juridic în sens restrâns al edificării
construcției pe terenul proprietatea altuia nu conduce la dobândirea automată (pe măsura
edificării construcției) a dreptului de proprietate asupra acelei construcții, de către proprietarul
terenului. Într-adevăr, deși sunt aplicabile dispozițiile art. 577 alin. (1) C.civ., nu ne aflăm într-
una din ipotezele prevăzute de alin. (2) al acestui articol de lege, ci, după cum arătat deja, într-
unul din cazurile prevăzute de art. 581 și 582 C.civ.

Este de menționat că, în condițiile în care Codul civil în vigoare a stabilit că dobândirea
construcției realizate de altul va avea loc doar la momentul la care proprietarul terenului va
decide aceasta (iar nu pe măsura edificării construcției), apare firesc ca accesiunea imobiliară
artificială, în această variantă, să nu se regăsească între modurile de dobândire fără înscriere în
cartea funciară, după cum rezultă din prevederile art. 887 alin. (1) C.civ. Prin urmare, în unitățile
administrative-teritoriale în care au fost finalizate lucrările de cadastru, înscrierea în cartea
funciară a proprietarului terenului ca proprietar și al construcției va avea efect translativ, potrivit
art. 885 alin. (1) C.civ. corelat cu art. 589 C.civ. Până la aplicarea efectului constitutiv/translativ
al înscrierii drepturilor reale în cartea funciară, adică în cazul unităților administrative-teritoriale
în care lucrările de cadastru nu s-au finalizat, momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra
construcției este acela al introducerii cererii de chemare în judecată de către proprietarul
terenului, prin care acesta își exercită dreptul de accesiune în sens pozitiv – art. 58 alin. (2) din
Legea nr. 71/2011.

Dacă proprietarul terenului devine proprietar asupra construcției edificate de altul doar la
momentul exercitării pozitive a dreptului de accesiune, trebuie stabilită și situația juridică a
construcției până la preluarea acesteia de către proprietarul terenului. În doctrină, au fost
prezentate argumente pertinente pe baza cărora se concluzionează în sensul că, în intervalul de
timp dintre momentul edificării construcției și dobândirea acesteia, prin exercițiul dreptului de
accesiune, de către proprietarul terenului, autorul construcției este titularul unui drept de

~3~
proprietate rezolubilă. În mod corespunzător, în același interval temporal, proprietarul terenului
are asupra construcției un drept de proprietate afectat de o condiție suspensivă. Această condiție
suspensivă constă în chiar exercitarea pozitivă a dreptului de accesiune. Prin urmare, dreptul de
proprietate asupra construcției devine pur și simplu atunci când proprietarul terenului va decide
să preia în proprietate construcția.

Cât privește condiția rezolutorie de care este afectat dreptul de proprietate al

constructorului și a cărei îndeplinire – evident, la același moment al exercitării dreptului de
accesiune – conduce la stingerea acestui drept în patrimoniul constructorului, se arată că este
vorba despre o condiție rezolubilă atipică (deci o proprietate rezolubilă atipică), deoarece, pe de o
parte, condiția nu este modalitatea unui act juridic, ci este (implicit) stabilită de lege, iar, pe de
altă parte, îndeplinirea condiției nu va produce efecte retroactive.

În consecință, autorul construcției rămâne proprietar al construcției în perioada de până la

preluarea acesteia de către proprietarul terenului, constructorul pierzând proprietatea construcției
doar cu efect ex nunc.

S-a arătat că, dacă se admite teoria proprietății rezolubile atipice până la preluarea
construcției de către proprietarul terenului, este greu de explicat modul în care îi va fi recunoscut
autorului construcției acest drept de proprietate sub condiție rezolutorie, mai exact care este
temeiul dobândirii dreptului (întrucât accesiunea imobiliară artificială este temei de dobândire
pentru proprietarul terenului, iar nu pentru constructor) și, dacă este vorba despre dobândirea
dreptului, de către constructor, cu sau fără înscriere în cartea funciară. După părerea noastră,
îndoielile și îngrijorările exprimate în această privință, care, de fapt, determină critica referitoare
la opțiunea legiuitorului Codului civil în legătură momentul dobândirii, de către proprietarul
terenului, a dreptului de proprietate asupra lucrărilor autonome cu caracter durabil realizate de o
altă persoană pe terenul său, pot fi înlăturate cu ușurință, dacă se are în vedere contextul concret
în care se pune problema edificării construcției de către o altă persoană decât proprietarul
terenului și, ulterior, a intervenirii accesiunii imobiliare artificiale.

În ceea ce privește imprescriptibilitatea dreptului de accesiune, mai multe aspecte trebuie

evidențiate.

În primul rând, este de observat că, dacă se anulează titlul de proprietate (după cum poate
fi vorba și despre contractul de constituire a unui drept de superficie) care i-a permis
constructorului să edifice construcția pe terenul pe care îl dobândise [și pe care ar trebui să-l
restituie, conform art. 1. 254 alin. (3) și art. 1.635 C.civ.], este posibil ca problema accesiunii
imobiliare artificiale nici să nu se mai pună. Astfel, dacă sunt îndeplinite condițiile uzucapiunii,
mod originar de dobândire a dreptului de proprietate (și a altor drepturi reale principale) 2,
constructorul nu va mai trebui să restituie terenul pe care a edificat construcția, întrucât operează
o excepție de la principiul restitutio in integrum, principiu al efectelor nulității actului juridic
2
Marian Nicolae, Drept civil. Teoria generală, vol. II. Teoria drepturilor subiective civile, Ed. Solomon, București,
2018, p. 241 – 242

~4~
civil. Spre exemplu, dacă sunt îndeplinite condițiile uzucapiunii tabulare prevăzute de art. 931
C.civ., constructorul va deveni proprietar al terenului dacă s-au împlinit cei 5 ani în care l-a
posedat. Odată ce devine proprietar al terenului, nu mai există premisa ca fostului proprietar al
terenului să-i fie admisă acțiunea în revendicare, deci nu se va mai pune problema că autorul
construcției a clădit pe terenul altuia. În concluzie, nu va mai exista dreptul de accesiune prevăzut
de art. 581 C.civ.

În al doilea rând, raportându-ne la situația constructorului de bună-credință 3, trebuie

făcută o distincție după cum acesta este dobânditorul terenului sau, după caz, un subdobânditor al
acestuia. Astfel:

a) dacă autorul construcției este dobânditor al terenului, iar efectele anulării titlului său nu
pot fi anihilate prin invocarea uzucapiunii, acesta urmează să restituie terenul celui de la
care l-a dobândit. În această ipoteză, se va pune problema accesiunii imobiliare artificiale;
b) dacă autorul construcției este subdobânditor cu titlu oneros al terenului, în sensul că el are
calitatea de dobânditor în actul subsecvent, iar actul primar de înstrăinare a terenului a
fost anulat, problema accesiunii imobiliare artificiale nu se va mai ridica în situația în care
constructorul poate invoca, în favoarea sa, efectul achizitiv de drepturi reale al înscrierii în
cartea funciară (principiul publicității materiale), astfel cum acesta rezultă din prevederile
art. 901 corelate cu dispozițiile art. 909 alin. (3) C.civ.4

De asemenea, dacă, fie în temeiul unui contract de donație, fie în baza unui legat cu titlu
particular, autorul construcției este subdobânditor (cu titlu gratuit) al terenului pe care a construit
și se poate prevala de dispozițiile art. 909 alin. (2) C.civ., instituția accesiunii imobiliare
artificiale nu mai este aplicabilă, întrucât subdobânditorul terenului rămâne proprietar al acestuia.
Însă, dacă constructorul este subdobânditor cu titlu universal al terenului pe care a construit, în
sensul că acesta i-a fost transmis prin moștenire legală sau testamentară (legat universal sau cu
titlu universal) de către de cuius-ul care nu avea un titlu valabil asupra terenului, trebuie analizat,
din nou, dacă sunt îndeplinite condițiile uzucapiunii (inclusiv prin joncțiunea posesiilor); în cazul
în care aceste condiții sunt întrunite, constructorul urmează să fie considerat și proprietar al
terenului, astfel încât nu va mai exista situația premisă a accesiunii imobiliare artificiale. În
sfârșit, este posibil ca, pe temeiul altor dispoziții legale, constructorul de bună-credință care a
dobândit terenul pe care a edificat construcția să nu mai poată fi evins de către cel care a obținut
anularea titlului celui de la constructorul a dobândit, anulare care ar fi atras și desființarea titlului
constructorului asupra terenului.

Astfel, în ipoteza în care constructorul este un adjudecatar al terenului care era înscris în
cartea funciară atunci când a fost declanșată executarea silită, iar cel care se pretinde proprietar al
terenului nu a formulat contestație la executare în condițiile art. 715 alin. (4) C.proc.civ., “orice

3
Buna-credință se va aprecia conform celor stabilite de art. 586 C.civ.
4
Marian Nicolae, Drept civil. Teoria generală, vol. II. Teoria drepturilor subiective civile, Ed. Solomon, București,
2018, p. 287 – 289.

~5~
cerere de evicțiune (…) privind imobilul adjudecat este definitiv stinsă” – art. 860 alin. (1)
C.proc.civ. Nici în această situație, nu se va mai pune problema accesiunii imobiliare artificiale.

~6~
 Bibliografie

Marian Nicolae, Drept civil. Teoria generală, vol. II. Teoria drepturilor subiective civile, Ed.
Solomon, București, 2018

Valeriu Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ediția 3, Editura C.H. Beck, București,
2017

https://www.juridice.ro/essentials/3388/consideratii-privind-accesiunea-imobiliara-artificiala-cu-
privire-speciala-asupra-situatiei-in-care-constructorul-a-constituit-un-drept-de-ipoteca-asupra-
constructiei#_ftn7

~7~