CHIINU-2009

CUPRINS:
Introducere... ...3
1. Noiunea i constituirea dreptului de superficie.... 6
1.1.

Caracterele juridice ale dreptului de superficie.... 11

1.2. Actul juridic ca temei de natere a dreptului de superficie ....14

1.3. Dispozitia legala ca temei de nastere a dreptului de superficie ......16
2. Exercitarea i stingerea dreptului de superficie.18
2.1. Drepturile i obligaiile superficiarului .18
2.2. Drepturile i obligaiile proprietarului de teren ..22
2.3. Efectele stingerii dreptului de superficie ......25
3. Aspecte practice ale Dreptului de Superficie......26
Incheiere ........26
Note . .....28
Bibliografia....29

ntroducere
n perioada de constituire a statalitii, n Republica Moldova au fost efectuate
reforme n diferite domenii sociale, care au condiionat i modificri radicale ale
actelor legislative. De o semnificaie aparte sunt modificrile legislative privind
proprietatea, deoarece ea a fost i va rmne piatra de temelie a societii, jucnd un
rol deosebit n evoluia acesteia. Drepturile reale reprezint o instituie
multifuncional ce s-a dezvoltat de-a lungul timpului, care are o natur complex i
necesit o studiere minuioas. Dreptul de proprietate este principalul i cel mai
complet drept real asupra unui lucru, deoarece confer titularului su toate cele trei
atribute: posesiunea, folosina i dispoziia. Legea permite ns disocierea acestor
atribute i repartizarea lor ntre titulari diferii, crendu-se alte drepturi reale. n Codul
civil al Republicii Moldova sunt reglementate ca alte drepturi reale principale:
uzufructul, uzul, abitaia, servitutea i superficia. Procesele globale legate de
drmarea sistemului totalitar i de formarea unui stat de drept, trecerea la relaiile de
pia, precum i modificarea concepiilor tradiionale asupra corelaiei intereselor
statului i ale personalitii, percepia personalitii ca valoare suprem, necesit
dezvoltarea, aprofundarea, iar n unele cazuri i revizuirea unui ir de principii
fundamentale ale teoriei dreptului de proprietate. n aceste condiii, o sarcin socialjuridic important este asigurarea i aprarea dreptului de proprietate i altor drepturi
reale.
Problematica dreptului de superficie este puin cercetat n Republica de aceea
considerm c sunt necesare investigaii n acest domeniu.
Dreptul de superficie a fost creat ca urmare a utilitii lui practice.
n condiiile economiei de pia, importana superficiei crete substaniala, fapt
datorat consolidrii dreptului de proprietate privat. Examinnd legislaia Republicii
Moldova privind dreptul de superficie, putem constata cu certitudine c acesta
2

servete drept garant al drepturilor i intereselor, att ale proprietarului, ct i ale

superficiarului. Superficia contribuie la folosirea mai raional i eficient terenurilor
si constructiilor, de aceea este binevenit faptul c acest drept i-a gsit reglementarea
legal n C.civ., actul legal pilon al sistemului civil autohton.
Vorbind despre doctrina naional urmeaz de menionat, c cea mai ampl
cercetare a drepturilor reale, respectiv i a dreptului de superficie o gsim n lucrrile
cercettorilor S.Baie i N.Roca. n publicaiile i lucrrile sale tiinifice autoarea
E.Cojocari, de asemenea, analizeaz complex instituia drepturilor reale, inclusiv i a
desmembrmintelor dreptului de proprietate, esena i specificul reglementrii.
Dreptul de proprietate este dreptul cel mai complet asupra unui lucru deoarece
confera titularului sau toate cele trei atribute: posesia, folosinta si dispozitia. El are un
caracter absolut, in sensul ca se manifesta in raporturile proprietarului cu tertii si un
caracter exclusiv, in sensul ca numai proprietarul le poate exercita in deplinatatea lor.
Rezulta deci ca dreptul de proprietate, dintre drepturile reale principale, este dreptul
cel mai important, deoarece confera titularului toate cele trei atribute, celelalte
drepturi reale principale neconferind titularului lor decat doar unele dintre ele. Aceasta
ultima ipoteza se intalneste in situatia in care atributele dreptului de proprietate sunt
exercitate de titulari diferiti, astfel ca se ajunge la dezmembrarea dreptului de
proprietate, in sensul ca atributul dispozitiei revine intotdeauna proprietarului, iar
celelalte doua atribute, respectiv posesia si folosinta, sunt exercitate de alte persoane
in conditiile stabilite de lege.
Dezmembramintele dreptului de proprietate au fost definite ca ,,drepturi reale
principale derivate asupra bunurilor altora, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului,
care se constituie sau se dobandesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din
continutul juridic al dreptului de proprietate1. Ca urmare, dezmembramintele
dreptului de proprietate pot fi definite ca drepturi reale principale derivate asupra
bunului altuia care se constituie sau se dobandesc prin transferarea unor elemente din
continutul juridic al dreptului de proprietate asupra bunului respectiv catre o alta

persoana sau prin exercitarea concurenta a acestor elemente de catre proprietarul

bunului si o alta persoana.
Astfel intelese, dezmembamintele dreptului de proprietate sunt limitate ca
numar prin lege. Intr-adevar, toate drepturile reale, deci si dezmembramintele
dreptului de proprietate privata, au aceasta caracteristica.
Dezmembramintele propriu-zise ale dreptului de proprietate privata sunt: dreptul
uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaie, dreptul de servitute si dreptul de superficie.

 1. Noiunea i constituirea dreptului de superficie

Dreptul de superficie este reglementat de art.443-453 din Codul civil al Republicii
Moldova.Superficie este dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia n vederea
edificrii i exploatrii unei construcii, deasupra i sub acest teren, sau a exploatrii
unei construcii existente".2
Altfel spus, dreptul de superficie are urmtoarele caractere juridice:
- este un drept real imobiliar avnd ca obiect ntotdeauna un bun imobil, o suprafa
de teren,
- este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra terenului, al crui coninut
l reprezint folosina terenului;
- este un drept perpetuu, care exist atta timp ct exist construcia, lucrarea sau
plantaia. Art.445 C. civ. RM prevede c dreptul de superficie nu se stinge prin
demolarea sau pieirea construciei". Deci, el nu se stinge prin neexercitare (prin neuz).
De altfel, un neuz este de neconceput, pentru c uzul nseamn tocmai faptul c
terenul este ocupat de construcie. Caracterul perpetuu ine, ns, de natura dreptului
de superficie, nu ns de esena lui. De exemplu, mprejurarea c el poate s priveasc
i plantaii nu trebuie s duc la o alt concluzie, pentru c acestea pot fi regenerate
sau nlocuite, esenial rmne atributul folosinei terenului de ctre superficiar.
Totui, atunci cnd dreptul de superficie se constituie prin act juridic, el poate fi
constituit i pe o durat determinat:
- este un drept imprescriptibil ce deriv din perpetuitatea sa, extinctiv, astfel c
aciunea i revendicare poate fi introdus oricnd pn la stingerea nsi a dreptului
de superficie;
- este un drept alienabil, se transmite prin succesiune i poate fi obiect al unui contract
de locaiune ;
5

- nu nceteaz prin ieire din indiviziune, pentru c dreptul superficiarului i cel al

proprietarul terenului nu sunt n indiviziune, adic ntre cei doi titulari nu exist o
stare de coproprietate3.
Spre deosebire de dreptul de proprietate, dreptul de superficie prezint urmtoarele
particulariti:
dreptul de proprietate poate avea ca obiect bunuri de orice natur, pe cnd dreptul de
superficie poate avea ca obiect numai construcii i plantaii (obiect limitat);
dreptul de proprietate confer titularului posesiunea, folosina i dispoziia cu privire
la bunul ce formeaz obiectul dreptului, pe cnd dreptul de superficie, pe lng aceste
prerogative, mai confer titularului su i dreptul de folosin privitor la terenul pe
care se afl construciile. Din acest punct de vedere, dreptul de superficie este mai
ntins ca dreptul de proprietate.
Datorit acestor deosebiri, dreptul de superficie ni se nfieaz ca un drept de
proprietate specific cu un coninut complex. n cazul constituirii unui drept de
superficie se creeaz un paralelism ntre dou categorii de drepturi cu subieci diferii.
Exist, pe de o parte, dreptul superficialului n privina construciei, precum i dreptul
su de folosin cu privire la terenul pe care aceasta se afl, iar, pe de alt parte,
dreptul

proprietarului

cu

privire

la

terenul

pe

care

se

gsete construcia, precum i dreptul acestuia de a pretinde de la superficiar o

indemnizaie pentru folosina terenului, cu excepia cazului cnd dreptul de superficie
s-a constituit cu titlu gratuit.
Pentru a nelege mai bine noiunea dreptului de superficie, trebuie s facem un studiu
paralel cu accesiunea imobiliar ca mod de dobndire a dreptului de proprietate.
Dreptul de superficie sau dreptul cu privire la suprafa i subfa", cum era numit de
Matei Cantacuzino, profesor de drept civil la Facultatea de Drept a Universitii din
Iai, a luat natere n dreptul privat roman. n Roma antic funciona principiul
6

superficies solo cedit (suprafaa aparine pmntului), conform cruia proprietarul de

teren era i proprietarul construciei ce se afla pe el 5. Aceast stare de lucruri frna
construcia de locuine pe terenurile statului. Prin perfecionarea mecanismelor
juridice se ajunse la elaborarea unei construcii juridice (drept de superficie sau
superficie), prin care particularilor se permitea s ridice i s exploateze construcii pe
terenul statului fr a se afecta dreptul lui de proprietate asupra terenului. Particularul
(superficiarul) care s-a obligat s ridice i s exploateze o construcie pe terenul
statului dobndea asupra lui un drept real imobiliar, putnd s-l nstrineze cu titlu
oneros sau gratuit, s-l ipotecheze i s-l lase motenire. n schimb, era inut la plata
unei taxe numite solarium sau pensio. Dreptul de superficie a fost preluat de
legislaiile ulterioare, inclusiv de cele ale rilor moderne.
Ca i n dreptul roman, n dreptul Republicii Moldova este instituit prezumia c totul
ce este fcut pe suprafaa i subfaa terenului este fcut de proprietarul terenului, din
contul lui i c i aparine pn la proba contrarie. Aceast constatare i are temeiul n
dispoziiile generale ale art.317 i n cele ce privesc accesiunea imobiliar artificial,
reglementat la art.329. Articolul 317 prevede c tot ceea ce se unete la bun ori se
ncorporeaz n el ca urmare a faptei proprietarului ori a unei alte persoane revine
proprietarului dac legea nu prevede altfel. Art.329, referindu-se la bunurile imobile,
dispune, la alineatul (1), c lucrrile subterane sau de la suprafaa terenului i
construciile sunt prezumate a fi fcute de proprietarul terenului i aparin acestuia.
Astfel, legiuitorul confirm c legtura dintre teren i alte bunuri amplasate temporar
sau permanent pe suprafaa sau subfaa acestuia se soluioneaz dup regula bunului
principal i bunului accesoriu, unde terenul este bunul principal, iar construcia bunul accesoriu. n ipoteza n care se demonstreaz c edificarea construciei a fost
efectuat de o alt persoan dect proprietarul terenului (alin.(3), (4) (6)) sau din
contul unei alte persoane (alin.(2)), construcia oricum aparine proprietarului de teren,
acesta fiind inut s despgubeasc terii n anumite proporii. Pornind de la aceste
dispoziii, construcia ridicat de superficiar va fi un accesoriu al terenului i va
aparine cu drept de proprietate titularului de teren. Acesta, exercitnd dreptul su de
proprietate ntr-un mod special, prin instrumentul instituiei superficiei, va primi cu
7

titlu de plat pentru aceast folosin o redeven, iar ca parte a actului de constituire a
superficiei va fi obligat s tolereze actele (materiale, juridice) ale superficiarului
asupra propriului teren pe toat perioada de existen a superficiei. De asemenea, n
caz de cesiune cu titlu oneros a dreptului de superficie, proprietarul de teren are
dreptul de preemiune, iar la stingerea dreptului de superficie va fi obligat s
despgubeasc superficiarul.
Principala sarcin pe care o comport instituia superficiei este aceea de a exclude
confruntarea a dou drepturi de proprietate: asupra terenului i asupra construciei.
Pornind de la dispoziiile art.317 i 329, titularul dreptului de proprietate asupra
terenului este i proprietar al tuturor lucrurilor incorporate pe suprafa i sub fat. Cel
care, cu acordul proprietarului, ridic pe terenul acestuia o construcie, nu dobndete
un drept de proprietate. Normele art.443-453 nu modific aceast regul. Prin urmare,
proprietarul terenului este i proprietarul construciei edificate de superficiar, dei
aceast proprietate este nud pn la stingerea dreptului de superficie. Deoarece
construcia ca valoare nu poate fi inclus concomitent n dou drepturi, legiuitorul a
stipulat n art.443 alin.(5): Construcia este o parte component esenial a dreptului
de superficie. Aceast dispoziie permite concluzia c superficiarul nu este proprietar
al construciei6, dei dreptul su conine prerogativa de a folosi construcia, iar ca bun
patrimonial, ncorporeaz valoarea acesteia. Altfel spus, dreptul de proprietate este
grevat cu dreptul de superficie. Superficia reprezint o sarcin (o povar) a
proprietii, iar proprietarul trebuie s in cont de ea de la data constituirii i pn la
data stingerii. Valoarea cldirii va fi nscris superficiarului, care va plti impozitul pe
imobil, iar ntreprinztorii i persoanele juridice vor calcula uzura acestui imobil.
Constituirea dreptului de superficie este o modalitate de folosire a propriului teren, o
alternativ construirii i cultivrii lui de ctre proprietar sau drii n arend sau
folosin gratuit etc. Similar unor alte contracte civile sau comerciale, constituirea
dreptului de superficie se face cu consimmntul proprietarului de teren. Prin urmare,
titularul, exercitndu-i prerogativele de proprietar, transmite dreptul de posesiune i
folosin a suprafeei sau subfeei terenului su pentru ridicarea i exploatarea unei
8

construcii. El consimte superficia, acceptnd dreptul terului asupra propriului teren.

Aceast transmitere a dreptului de folosin permite unor autori s afirme c
proprietarul dezmembreaz dreptul su de proprietate ntre sine i superficiar.7
Considerm c, din punctul de vedere al superficiarului, superficia este un drept
asupra suprafeei (subfeei) terenului i, n esen, un drept asupra lucrului altuia i nu
un dezmembrmnt clasic al dreptului de proprietate. Proprietarul de teren i exercit
atributul de folosin nu prin dezmembrarea dreptului su, ci prin grevarea acestuia cu
dreptul superficiarului de a ridica i a exploata o construcie n schimbul unei
redevene lunare. Acest mod specific de folosin ridic esenial eficiena economic a
bunului, satisfcnd att interesele proprietarului, ct i pe cele ale superficiarului. n
pofida acestei grevri, proprietarul poate s realizeze nestingherit i prerogativa de
dispoziie: s nstrineze terenul fr a informa superficiarul. Dobnditorul va fi
obligat s respecte drepturile superficiarului ntocmai ca i cum ar fi participat la
constituirea superficiei.
n literatura juridic naional este analizat obiectul dreptului de superficie sub cteva
aspecte. n interpretarea extinderii dreptului de superficie deasupra i sub faa
terenului, s-a afirmat c acest drept include i dreptul asupra plantaiilor sau altor
lucrri care se afl pe teren"8. Profesorul Victor Volcinschi insist asupra sintagmei
deasupra i sub acest teren" din definiia legal a dreptului de superficie, menionnd
c legiuitorul sugereaz o interpretare restrictiv, potrivit creia dreptul de superficie
poate fi exercitat construind att deasupra terenului, ct i n subteran, dar nu poate fi
exercitat distinct numai pe suprafaa terenului sau numai sub faa acestuia. Raliem la
opinia, potrivit creia obiect al dreptului de superficie ar putea fi n mod distinct
numai suprafaa terenului (de exemplu, o anten instalat de o companie de telefonie
mobil, o construcie care nu are subsol) ori numai subfaa (un rezervor, o parcare
subteran, o min din care nu se mai extrage nimic), ori ambele (construcie cu multe
etaje, unele subterane, altele supraterane).
Profesorul Eugenia Cojocari afirm c dreptul de superficie poate include nu numai
construciile, ci i plantaiile, alte lucrri. Aceast afirmaie este preluat din literatura
9

juridic i jurisprudena Romniei, a crei legislaie accept conceptul, potrivit cruia

plantaiile i alte lucrri fac obiectul unui drept de superficie, ceea ce nu este n
concordan cu legislaia Republicii Moldova. Astfel, Codul civil al RM limiteaz
dreptul de superficie numai la construcie.

1.1.

Caracterele juridice ale dreptului de superficie

Conform definiiei legale dreptul de superficie este real, imobiliar, alienabil i ereditar,
temporar, dar de lung durat, cu coninut variabil, n funcie de forma sa deplin sau
incipient.
Dreptul de superficie, ca un drept real, este consacrat expres de Codul civil. Dreptul
real ia natere prin instaurarea dominaiei persoanei asupra unui lucru. Prin dominaie
se subnelege puterea subiectului de a exercita, n limitele legii, orice aciune asupra
lucrului su, precum i s limiteze ori chiar s exclud orice influen strin.
Superficia se caracterizeaz printr-un dualism de drepturi care nu pot fi desprinse unul
10

de altul. Astfel, n dreptul de superficie se ncorporeaz: a) dreptul la suprafa sau

sub-fa; b) dreptul asupra construciei. Dreptul real al superficialului este unul
absolut, opozabil tuturor subiectelor, inclusiv proprietarului de teren asupra cruia i
exercit dreptul.
Dreptul de superficie este unul imobiliar, deoarece poate fi instituit numai asupra
terenurilor care snt imobile prin natura lor. Bun imobil, dar accesoriu, este i
construcia parte component a dreptului de superficie, indiferent de faptul dac se
afl pe suprafaa pmntului (cas, cldire industrial, comercial, social, drum, pod,
anten, stlp de nalt tensiune, obiective acvatice etc.) sau sub pmnt (garaj, beci,
fntn, min).
Dreptul de superficie este un drept alienabil i ereditar, putnd fi transmis prin acte
juridice ntre vii, precum i pentru cauz de moarte. Superficialul poate nstrina
dreptul su prin orice contract translativ de proprietate, inclusiv prin contract de
vnzare-cumprare, de schimb, de donaie sau poate s-l transmit ca aport la capitalul
social al unei societi comerciale, ori s-l greveze cu ipotec.
Dac dreptul de superficie se nstrineaz prin vnzare-cumprare, dreptul de
preemiune aparine proprietarului de teren. Dreptul de preemiune nu poate fi
exercitat n cazul donaiei sau al transmiterii cu titlu de aport la capitalul social.
Caracterul alienabil evideniaz i dreptul superficiarului de a ipoteca dreptul su. n
special, dreptul de a ipoteca dreptul de superficie chiar pn ia finisarea i darea n
exploatare a construciei este prevzut la art.19 alin.(4) din Legea nr.449/2001 cu
privire la gaj. De asemenea, dreptul de superficie ar putea fi grevat cu dreptul de
uzufruct, uz sau abitaie. Dac proprietarul de teren a grevat, anterior constituirii
superficiei, terenul su cu servitute (de a nu construi mai sus de o anumit nlime),
superficiarul, la edificarea construciei, va fi inut s respecte aceast sarcin.
Dreptul de superficie poate fi transmis prin succesiune att n cazul persoanelor fizice,
n urma decesului superficialului, ct i n cazul persoanelor juridice, n urma
11

reorganizrii

superficialului

persoan

juridic.

Decesul

sau

reorganizarea

superficialului nu duce la stingerea dreptului de superficie, acesta continund s existe

n ntreaga perioad pentru care s-a constituit.
Dreptul de superficie este temporar, dar de lung durat. Dreptul de superficie se
constituie pentru o perioad stabilit de pri fr a se numi un termen legal minim sau
maxim. In cazul n care actul de constituire a superficiei nu stabilete un termen,
dreptul de superficie se consider constituit pentru 99 de ani. Prin urmare, prile pot
stabili un termen mai mic sau mai mare de 99 de ani.
De regul, superficia se constituie pentru un termen ndelungat. Acesta este unicul
raionament care justific interesul superficiarului de a ridica construcia i a beneficia
de ea. Dreptul de superficie nu poate fi limitat la o condiie suspensiv i nici nu este
dependent de pieirea sau demolarea construciei, n locul ei putnd fi construit un alt
edificiu parte component a dreptului de superficie n locul celei demolate.
Dreptul de superficie are un coninut variabil n funcie de forma sa deplin sau
incipient. Dac se constituie asupra unui teren fr construcie, dreptul de superficie
este n stare incipient i const de fapt numai n folosina suprafeei sau subfeei.
Ulterior, dup construcia edificiului, dreptul de superficie devine deplin,
completndu-se cu valoarea construciei. Dreptul de superficie poate fi nstrinat,
grevat i transmis prin succesiune att n starea sa incipient, ct i n forma sa deplin.
Esenial este c dreptul de superficie poate fi nstrinat numai mpreun cu construcia
sau c edificarea abia a nceput ori este deja terminat. Dreptul de superficie este
variabil i din alt punct de vedere i anume c se rsfrnge numai asupra terenului
ocupat de construcie sau asupra unei suprafee mai mari dect cea ocupat de
construcie (art. 443 alin.(3)).
Legislaia romn prevede c dreptul de superficie poate include i plantaii (vii,
livezi). n Roma antic cel care obinea un drept real asupra suprafeei terenului pentru
plantare obinea dreptul de emfiteoz.9 In literatura juridic naional se menioneaz
c superficiarul are dreptul de proprietate asupra construciei". O alt surs susine
12

aceast poziie, afirmnd c dreptul de superficie este un drept real care const n
dreptul de proprietate pe care l are o persoan, denumit superficiar asupra
construciilor, plantaiilor sau altor lucrri care se afl pe terenul altuia".

13

1. 2. Constituirea dreptului de superficie

Dreptul de superficie poate fi dobndit prin act juridic sau prin fapt juridic in sens
restrns. Realizarea unei constructii, plantatii sau lucrari de catre soti, in timpul
casatoriei, pe terenul bun propriu al unuia dintre ei, este o situatie speciala de
dobandire a dreptului de superficie. Notiunea de dobandire are un sens larg, incluzand
in sfera sa atat nasterea dreptului de superficie, cat si dobandirea corelativa
transmiterii dreptului de supeficie.
Doctrina romn se refer i la posibilitatea dobndirii dreptului de superficie prin
uzucapiune.

2.1. Actul juridic ca temei de natere a dreptului de superficie

Dreptul de superficie se poate constitui prin act juridic bilateral (contract) i prin act
juridic unilateral (testament).
14

Contractul de constituire a superficiei este unul sinalagmatic, constitutiv de drepturi,

cu titlu oneros, comutativ. Dreptul de superficie se poate constitui numai de ctre
proprietarul de teren care, n schimbul unei redevene, permite unui ter - superficiarul
- s foloseasc terenul, integral sau parial, pentru edificarea unei construcii i
exploatarea ei ulterioar, ori s exploateze o construcie de pe el.
Calitatea att de proprietar de teren, ct i de superficiar o poate avea orice persoan
fizic sau juridic, inclusiv statul i unitatea teritorial-administrativ.
O problem care apare n legtur cu constituirea dreptului de superficie privete
dreptul proprietarului de a constitui o superficie asupra unui teren ipotecat. Deoarece
constituirea unui drept de superficie nu este o nstrinare de imobil, ci o modalitate
specific de folosin a proprietii, considerm c proprietarul de teren, el i debitor
gajist, poate constitui un drept de superficie asupra terenului su fr a solicita acordul
creditorului gajist, dac acordul nu prevede altfel.
Contractul de constituire a superficiei, ca orice contract civil, trebuie s conin
anumite clauze obligatorii.
Astfel de clauze snt cele care se refer la:
- datele de identitate ale proprietarului de teren i ale superficiarulu; n cazul n care
calitatea de proprietar sau de superficiar o au mai multe persoane, n contract se indic
datele de identitate ale fiecreia;
- identificarea obiectului, adic a terenului pe a crui suprafa se constituie dreptul de
superficie, precum i locul pe care va fi edificat construcia de ctre superficiar; dac,
prin contractul de constituire a dreptului de superficie, proprietarul de teren d spre
exploatare superficialului o construcie existent, trebuie s stabileasc condiiile
transmiterii, valoarea i titlul cu care este dat construcia;
- termenul de edificare a construciei;
- termenul pentru care se constituie superficia .
15

- titlul contractului oneros sau gratuit; titlul oneros se prezum dac gratuitatea nu este
prevzut expres. Dac contractul este cu titlu oneros, se indic mrimea redevenei i
regularitatea pltii;
- forma autentic a contractului, dac prile o prevd;
- persoana care va prezenta contractul la oficiul cadastral pentru de punerea actelor i
nregistrarea superficiei;
- modul de informare a proprietarului de teren cu privire la nstrinarea dreptului de
superficie;
Forma contractului de constituire a superficiei nu este prevzut expres n lege. Insa
din coroborarea Codului Civil al RM rezult o concluzie cert: contractul de
constituire a dreptului de superficie se ncheie n scris, deoarece numai printr-un
nscris se poate demonstra dreptul care trebuie nscris n registrul de imobile. Apariia
dreptului de superficie se consemneaz n Registrul de stat, nenregistrarea nsemnnd
nedobhdirea dreptului. Mai mult dect att - art.499 stabilete c drepturile reale
asupra imobilelor se vor dobndi numai prin nscriere n registrul bunurilor imobile. n
acest context trebuie aplicat i art.444 alin.(1), care prevede c dreptul de superficie se
nate n temeiul unui act juridic nscris n registrul de imobile. Actul juridic de
constituire a superficiei ntocmit scris este opozabil prilor. Aadar, n cazul dreptului
de superficie naterea i opozabilitatea lui fa de ter se produc concomitent Terii nu
pot dobndi drept de superficie de la o persoan nenregistrat, iar superficialul
nenregistrat nu poate opune noului proprietar contractul de constituire a superficiei
ncheiat cu fostul proprietar, dac dreptul lui nu a fost nscris registrul de imobile.
Pentru protecia raporturilor juridice efectuate cu bunurile imobile considerm util
contractul de constituire a superficiei n form autentic. Forma autentic a actului
juridic face raportul mai sigur, garantindu-l cu probe suficiente. Mai mult dect att,
notarul autentificnd contractul, verific starea juridic a terenului i informeaz

16

superficiarul asupra existenei sau inexistenei unor drepturi ale altor persoane
(coproprietarilor etc.) asupra terenului.11
Dreptul de superficie se nscrie n registrul de imobile numai cu rangul nti. Dei alte
acte legislative nu opereaz cu termenul de rang, considerm c legiuitorul a
intenionat s indice c dreptul de superficie se nregistreaz primul, cu excepia
dreptului de proprietate asupra terenului pe care se constituie superficia. Prin aceasta
se stabilete c dreptul de superficie, conform valorii sale juridice, se situeaz imediat
dup dreptul de proprietate, avnd o valoare mai mare dect alte drepturi reale, chiar
dac se nregistreaz mai trziu.

2.2.

Dispoziia legal ca temei de natere a dreptului de superficie

Analiza legislaiei evideniaz cteva dispoziii, n a cror baz se poate afirma cu

certitudine c ia natere un drept de superficie, chiar dac norma legii nu-l denumete
astfel.
Potrivit art.329 alin.(5) din Codul civil, dac proprietarul care a ridicat construcia a
depit limitele terenului su construind n aa fel, nct cel puin 1/2 din suprafaa
construit se afl pe terenul nvecinat, proprietarul acestuia din urm va dobndi
proprietatea asupra ntregii construcii, precum i dreptul de superficie asupra
terenului aferent pe toat durata de existent a construciei. Aceast dispoziie apare ca
o sanciune pentru cei care, construind, depesc esenial, intenionat sau din grav
neglijen, limitele propriului teren. De fapt, dreptul de superficie constituit n baza
art.329 alin.(5) reprezint o excepie i denatureaz regulile stabilite la art.443 alin.(5),
444 alin.(2) i art.445. Astfel, dispoziia art.329 alin.(5) vine n contradicie cu
dispoziiile art.443 alin.(5) care prevede c superficiarul nu este proprietar al
17

construciei, aceasta fiind o parte component esenial a dreptului de superficie. De

asemenea, dreptul de superficie, n sensul art. 329, este limitat la durata existenei
construciei i nu la 99 de ani. Demolarea sau pieirea construciei, n acest caz, va
duce la stingerea dreptului.

3. Exercitarea dreptului de superficie

Prin exercitarea dreptului de superficie se nelege ndeplinirea drepturilor i

obligaiilor pe care le are superficiarul, n raport cu proprietarul de teren, asupra
suprafeei sau subfeei. Drepturilor superficiarului i snt corelative obligaiile
proprietarului, iar obligaiilor superficialului - drepturile proprietarului12.
18

Dreptul de superficie este un drept complex, n coninutul lui evideniindu-se cteva

drepturi, care nu pot exista independent. inem s precizm: construcia este o parte
component a dreptului de superficie, dnd acestuia o valoare economic. Prin urmare,
nu putem afirma c superficiarul are un drept de proprietate asupra construciei. El are
un singur drept - dreptul de superficie. n mod abstract ns exist situaii n care
dreptul de superficie ar exista i fr construcie, adic de la nregistrarea contractului
de superficie i pn la ridicarea construciei, precum i de la pierea (demolarea)
construciei i pn la ridicarea unei alte construcii. Aceste situaii fiind excepii,
legiuitorul le reglementeaz pentru a indica imposibilitatea stingerii dreptului de
superficie din motivul inexistenei unei construcii.

3.1. Drepturile i obligaiile superficiarului

Potrivit art.443 alin.(4), asupra dreptului de superficie se aplic n modul

corespunztor regulile dreptului de proprietate asupra imobilelor, dac legea nu
prevede altfel. Dreptul de superficie poate fi caracterizat prin prisma triadei de
drepturi de care beneficiaz proprietarul: dreptul de posesiune, dreptul de folosin i
dreptul de dispoziie.13
Superficiarul dobndete dreptul de posesiune prin nregistrarea lui n registrul de
imobile i, atta timp ct exist nregistrarea, se prezum c posed terenul i
construcia de pe el dac nu se demonstreaz contrariul.
Dreptul de folosin este exercitat de ctre superficiar att asupra terenului, ct i
asupra construciei amplasate pe el. Superficiarul are prerogativa de a folosi terenul
pentru a edifica construcia i a o exploata (a locui, a produce n ea, a o da n
locaiune, a o demola i a construi o alta etc.), beneficiind de toate foloasele ce deriv.

19

Dreptul de dispoziie al superficiarului este similar dreptului de dispoziie al

proprietarului. Astfel, superficiarul are posibilitatea de a determina regimul juridic al
bunului (dreptului) prin nstrinare (vnzare, schimb, donaie etc.) i prin succesiune.
Conform dispoziiilor Codului civil, superficiarul are i dreptul:
- de a folosi terenul asupra cruia se instituie dreptul de superficie; dac n actul de
constituire nu este prevzut altfel, dreptul de superficie se exercit numai asupra
suprafeei sau subfeei pe care urmeaz s fie ridicat construcia sau care este ocupat
de construcie, precum i asupra suprafeei neconstruite, necesare, potrivit naturii sau
destinatei construciei, exploatrii ei normale; dac, pentru exploatarea normal a
construciei, are nevoie de a utiliza o poriune de teren (pentru trecere pe jos sau cu
vehicule, pentru conducte de ap, gaz, energie electric), iar prin actul de constituire
nu s-a convenit, superficiarul are dreptul de servitute asupra acestei poriuni;
- de a edifica o construcie pe terenul proprietarului; dup nregistrarea dreptului su,
superficiarul poate cere n nume propriu autorizaia de a proiecta construcia i de a
efectua orice alte aciuni necesare edificrii; prin urmare, nu numai proprietarul de
teren poate cere organelor competente proiectarea construciei, dar i superficiarul;
dac legea sau actul juridic de constituire a superficiei nu stabilete cu certitudine tipul
construciei (cas, garaj, fntn, iaz, edificii pentru afaceri etc.), superficiarul poate
ridica orice tip de construcie;
- de a exploata construcia pe care a ridicat-o; n dependen de tipul construciei
ridicate, superficiarul poate s o exploateze independent, s o dea n locaiune, s o
depun n capitalul social al unei societi comerciale; voina superficiarului de a nu
folosi (exploata) construcia este un mod de exercitare a dreptului su. n legtur cu
dreptul de a exploata construcia edificat pe terenul altuia trebuie precizat faptul dac
legiuitorul se refer la cazul n care terul dobndete dreptul de superficie de la un alt
superficiar sau de la proprietarul de teren; n primul caz, superficiarul dobndete prin
contract de cesiune dreptul de superficie, avnd aceleai drepturi ca i ale fostului
superficiar; n al doilea caz, dac se constituie un drept de superficie asupra unei
20

suprafee construite, sntem n prezena unui act de transmitere a unei valori, cu alte
cuvinte, proprietarul nstrineaz construcia de pe terenul su; aceast nstrinare ns
este specific, deoarece valoarea construciei iese din patrimoniul proprietarului i
intr n cel al superficiarului; acesta din urm va plti, la momentul constituirii
superficiului, preul construciei i redevene lunare pentru folosirea terenului de sub
construcie i a terenului necesar exercitrii dreptului de servitute. Chiar dac, formal,
nu este proprietarul construciei, superfiarul exercit putere asupra construciei ca un
adevrat proprietar. Conform art.443 alin.(4), superficiarul are fa de construcie
aceleai prerogative ca i proprietarul;
- de a nstrina dreptul de superficie prin acte ntre vii; superficiarul poate cesiona
(nstrina) dreptul su prin: vnzare, schimb, donaie, transmitere cu titlu de aport la
capitalul social al unei societi comerciale, grevare cu ipotec;
- de a transmite dreptul de superficie prin succesiune; n cazul n care superficiarul
este o persoan juridic, dreptul de superficie trece la succesori dac persoana se va
reorganiza; n cazul superficiarului persoan fizic, dreptul de superficie trece la
motenitori;
- de a da, parial sau integral, construcia n locaiune pentru o perioad care s nu
depeasc termenul dreptului de superficie. Conform art.453, la stingerea dreptului
de superficie, proprietarul terenului se subrog superficiarului n contractele de
locaiune i de arend n curs de executare; aceast regul ns se refer numai la
stingerea dreptului pentru alte cauze dect expirarea termenului; considerm c
superficiarul nu poate da n locaiune o parte sau toat suprafaa construit pentru un
termen mai mare dect cel pentru care a fost instituit superficia;
- s ceara recalcularea redevenei atunci cnd condiiile economice schimbate fac
nerecalcularea inechitabil;

21

- de a edifica o alt construcie n tocul celei pierite sau demolate; acest drept rezult
din dispoziia art.445, potrivit creia dreptul de superficie nu se stinge prin
demolarea sau pieirea construciei";
- de a accepta prelungirea dreptului de superficie propus de proprietar; acest drept
este unul forat", cci, n cazul neacceptrii prelungirii, superficiarul pierde dreptul
asupra despgubirii;
- la despgubire n caz de stingere a dreptului de superficie; indiferent de temeiul
stingerii dreptului de superficie superficiarul are dreptul de a fi despgubit; legiuitorul
stabilete c despgubirea va fi corespunztoare dac, la data stingerii, este
echivalent a cel puin dou treimi din valoarea de pia a construciei;
- de retenie a construciei n cazul n care nu a fost despgubit; dreptul de retenie se
exercit n concordan cu art.637-641, retentorul avnd chiar obligaia s foloseasc
construcia (s perceap fructele), beneficiul realizat urmnd s fie luat n considerare
la calcularea despgubirii.
Beneficiind de drepturile menionate, superficiarul este inut s-i onoreze toate
obligaiile impuse de lege i cele asumate prin contract, inclusiv:
- s plteasc redeven proprietarului de teren n modul i n termenul stabilit de lege
dac contractul nu prevede altfel;
- s edifice construcia n termenul stabilit de actul de constituire a dreptului de
superficie;
- s ntrein construcia i s suporte toate cheltuielile aferente ntreinerii ca un
veritabil proprietar, cheltuieli legate de reparaii capitale sau curente, plat a
impozitului, reparaie a prejudiciilor aduse terilor prin nruirea construciei;
- s predea construcia ctre proprietarul de teren n starea n care era la momentul
stingerii dreptului su, tiar a avea dreptul s ridice pri din construcie sau chiar
construcia;
22

- s conserve construcia i s nlture orice pericol care i-ar afecta durabilitatea; n

acest sens, superficiarul are toate obligaiile pe care le are un proprietar de imobil.

3.2. Drepturile i obligaiile proprietarului de teren

Conform dispoziiilor legale, proprietarul de teren, pe lng drepturile fireti ale

oricrui proprietar de imobil, mai are, n raport cu superficiarul, urmtoarele drepturi:
- s cear redeven datorat; dac superficiarul nu pltete redeven timp de peste 3
ani, proprietarul poate solicita vnzarea la licitaie a dreptului de superficie;
- s cear recalcularea redevenei atunci cnd condiiile economice se schimb, iar
nerecalcularea este inechitabil ;
- s cear stingerea dreptului de superficie dac superficiarul nu a edificat construcia
n termenul stabilit sau ncalc obligaia de conservare a construciei;
- de preemiune n caz de nstrinare a dreptului de superficie;
- s prelungeasc termenul de exercitare a dreptului de superficie.
Proprietarul de teren are urmtoarele obligaii:
- s nu mpiedice superficiarul n exercitarea drepturilor sale;
23

- s plteasc despgubirea la stingerea dreptului de superficie;

- s respecte contractele de locaiune ncheiate de superficiar, cu excepia cazului n
care locaiunea depete termenul stipulat pentru existena dreptului de superficie.
Dup cum s-a menionat, pentru folosina terenului, superficiarul este inut s
efectueze o plat pecuniar, numit redeven, dac prin contractul de constituire a
superficiei nu s-a stabilit c terenul se acord cu titlu gratuit ori c plata se face la
ncheierea contractului sau la expirarea contractului etc. De exemplu, prile s-ar putea
nelege ca superficiarul s nu plteasc redeven datorat, dar ca, la expirarea
termenului superficiei, construcia s revin de drept proprietarului, cu titlu gratuit.
Legiuitorul stabilete anumite criterii de determinare a mrimii redevenei i a
perioadei de plat dac prile nu stabilesc altfel. Astfel, redeven se va calcula n
funcie de chiria stabilit pe pia, inndu-se cont de toi factorii obiectivi, inclusiv de
natura terenului, de zona amplasrii, de destinaia construciei etc. Cu privire la
frecvena plii, legea prevede c, n lipsa unor stipulaii contrare, redeven se achit
n rate lunare. Dac dreptul de superficie aparine mai multor persoane, acestea
rspund solidar pentru plata redevenei.
Mrimea i frecvena plii redevenei se determin la data constituirii superficiei.
Redeven poate fi ajustat n cazul n care condiiile economice se schimb. De
exemplu, proprietarul de teren ar putea s cear majorarea redevenei dac moneda
naional s-a devalorizat, impozitul pe imobil a crescut ori au intervenit ali factori
obiectivi care fac redeven inechitabil. Superficiarul, de asemenea, ar putea cere
reducerea redevenei dac are motive temeinice, demonstrnd c redeven este prea
mare. Msura ajustrii se va evalua n funcie de schimbarea condiiilor economice i
de principiul echitii.
Potrivit art.448 alin.(3), dac superficiarul nu pltete redeven timp de 3 ani,
proprietarul de teren are dreptul s cear vnzarea superficiei la licitaie. De aceast

24

dispoziie ns se poate face uz atunci cnd n actul de constituire nu s-a convenit

altfel.

25

 4. Stingerea dreptului de superficie

In cazul constituirii pe o durata determinata, dreptul de superficie inceteaza la

expirarea termenului. In celelalte cazuri, intrucat are caracter perpetuu, dreptul de
superficie dureaza in principiu, cat timp exista constructia, plantatia sau lucrarea.
Intrucat caracterul perpetuu tine doar de natura, iar nu de esenta dreptului de
superficie, nimic nu impiedica ncheierea unei intelegeri intre parti pentru incetarea
dreptului de superficie, caz in care se va preciza si soarta constructiei, plantatiei sau
lucrarii. Aceasta poate fi ridicata de catre superficiar de pe teren sau poate sa profite
proprietarului terenului. Desfiintarea, cu efect retroactiv, pe orice cale, a titlului de
constituire a dreptului de superficie este un alt mod de incetare a acestui drept.14
Dreptul de superficie mai poate inceta prin pieirea ori desfiintarea constructiei,
plantatiei sau lucrarii15. Ca si in cazul dreptului de uzufruct, exproprierea are ca efect
scoaterea bunului afara din comert, ceea ce echivaleaza cu pieirea juridica a obiectului
dreptului de superficie. Confuziunea duce, de asemenea, la incetarea acestui drept. In
acest caz, calitatea de superficiar si calitatea de nud proprietar se reunesc in aceeasi
26

persoana, care poate sa fie nudul proprietar sau superficiarul initial sau o terta
persoana. Confuziunea este efectul mostenirii sau al unui contract.
ncetarea dreptului de superficie are semnificatia reintregirii prerogativelor
dreptului de proprietate asupra terenului, indiferent daca proprietarul terenului devine
si proprietarul constructiei sau plantatiei sau daca se adopta o alta solutie juridica
pentru rezolvarea problemei statutului juridic al acestor bunuri. Se confirma si in cazul
dreptului de superficie ca si in cazul celorlalte dezmembraminte-vocatia nudei
proprietati de a se reintregi ca drept de proprietate privata. Dezmembrarea acestui
drept este, de cele mai multe ori, un proces temporar. Starea normala a dreptului de
proprietate presupune plenitudinea atributelor jus possidendi, jus utendi, jus fruendi si
jus abutendi. Dreptul de superficie si celelalte dezmembraminte ale dreptului de
proprietate sunt instrumente juridice prin care se autonomizeaza anumite atribute din
continutul juridic al dreptului de proprietate privata, pe perioade mai lungi sau mai
scurte, in scopul realizarii unor interese multiple.
Oricare ar fi aceste interese, ele nu inlatura interesul nudului proprietar de a
redobndi, la un moment dat, monopolul exercitarii prerogativelor dreptului de
proprietate privata.

4.1. Eefectele stingerii dreptului de superficie

Dac dreptul de superficie s-a stins, construcia trece de drept proprietarului de teren.
Nuda proprietate asupra construciei se umple de coninut, deoarece valoarea
construciei nregistrat n activul superficiarului se nscrie n activul proprietarului.
Construcia urmeaz s treac n posesiunea, folosina i dispoziia proprietarului n
27

starea n care se afla la data stingerii dreptului de superficie, superficiarul neavnd

dreptul s ridice construcia sau pri ale ei. n caz contrar el poate fi obligat la plata
de daune-interese.
Indiferent de temeiul stingerii dreptului de superficie, proprietarul este inut s
despgubeasc superficiarul pentru construcie. Legea instituie o prezumpie, stabilind
c recompensa se consider corespunztoare dac acoper cel puin 2/3 din valoarea
de pia a construciei. Din dispoziia art.451 alin.(2) rezult c, dac pltete 2/3 din
valoarea de pia a construciei, proprietarul nu este obligat s achite o sum mai
mare, plata a 2/3 considerndu-se corespunztoare. n opinia noastr, proprietarul nu
va fi inut s plteasc despgubirea dac prin contractul de constituire prile au
convenit altfel. De exemplu, se prevede plata unei redevene mici sau, n genere, nu se
pltete nici o redevena dac, la expirarea termenului dreptului de superficie,
construcia va trece cu titlu gratuit la proprietar.
Referitor la stingerea dreptului de superficie, legiuitorul a prevzut mecanisme
raionale de prevenire a unor eventuale litigii. Astfel, n ipoteza imposibilitii de a
despgubi superficiarul, proprietarul poate, pn la data expirrii termenului stabilit n
contract, s prelungeasc dreptul superficiarului. Superficiarul nu este interesat s
resping prelungirea contractului, cci va pierde dreptul la despgubire. Pentru el este
optim varianta prelungirii contractului i nstrinrii dreptului su de superficie ori
transmiterii n locaiune a ncperilor din construcie.16
n cazul n care proprietarul de teren nu pltete recompensa datorat superficiarului,
acesta are dreptul de retenie a construciei pn la plata despgubirii. Superficiarul
retentor trebuie s conserveze imobilul cu diligenta unui bun proprietar i s perceap
fructele, adic s utilizeze imobilul la destinaie, i s ncaseze banii sau alte profituri
pe care le va lua n calcul la plata despgubirii.

3. Aspecte practice ale Dreptului de Superficie

28

n sistemul judiciar din Republica Moldova,care se afl relativ ,,la nceputuri n

domeniul economiei de pia unde proprietatea privat reprezint piatra de temelie a
unui sistem economic durabil, drepturile reale i,n particular, dreptul de superficie,
beneficiaz de o atenie

i o inciden din ce n ce mai sporit.

De exemplu, n domeniul Dreptului de Superficie n baza de date a deciziilor i

ncheierilor Curii Supreme de Justiie a RM, putem identifica 4 dosare n ultimii trei
ani. Iar astea sunt doar cele care au ajuns pn n instana suprem de justiie. Ca
aspecte practice care sunt tangeniale cu lucrarea dat am ales 3 dosare , dintre care
unul e cu caracter comercial ,unul ntre o persoan juridic i o persoan fizic, iar
celelalte dou sunt mai mult cu caracter civil.

SC Rentimpex SRL vs BC Moldova Agroindbanc SA, SRL Dayli Wants

n acest caz din 30 septembrie 2015, Colegiul civil, comercial i de contencios
administrativ al Curii Supreme de Justiie examinnd chestiunea privind
admisibilitatea recursului declarat de ctre Societatea Comercial Rentimpex
Societate cu Rspundere Limitat, n pricina civil la cererea de chemare n judecat
depus de Societatea Comercial Rentimpex Societate cu Rspundere Limitat
mpotriva Bncii Comerciale Moldova-Agroindbank Societate pe Aciuni i
Societatea Comercial Daily Wants Societate cu Rspundere Limitat privind
recunoaterea dreptului de servitute i superficie, obligarea de a nu crea obstacole n
folosirea construciilor ,a constat c :
La 10 martie 2014, SC Rentimpex SRL a depus cerere de chemare n judecat
mpotriva BC Moldova-Agroindbank SA i SRL Daily Wants privind
recunoaterea dreptului de servitute i superficie i obligarea de a nu crea obstacole n
folosirea construciilor.
n rezumat, terenul aflat n proprietatea SC ,,Daily Wants SRL, prin titlul executoriu
nr.2719/12 i procedura de executare nr. 003-620/13 a trecut n posesia BC,, MoldovaAgroindbank SA ,autoritatea la care se afla n gaj terenul, spre a fi vndute. Pe acest
29

teren se aflau i 4 construci care aparin SC ,,Rentimpex SRL cu drept de proprietate

acestea nefiind grevate cu careva sarcini.
SC,,Retimpex SRL afirm c, odat ce a aflat despre existena titlului executoriu
enunat supra, la 16 septembrie 2013, s-a adresat creditorului gajist BC
MoldovaAgroindbank cu solicitarea de a ncheia un contract de locaiune a
terenurilor aferente construciilor nominalizate, la care nu a primit nici un
rspuns.Totodat reclamantul indic c i-a exercitat dreptul de servitute asupra
terenului aservit ncepnd cu 22 februarie 2011, mai mult de trei ani consecutiv, fapt
confirmat prin extrasul din registrul bunurilor imobile. Invoc c, fiind proprietar al
construciilor amplasate pe terenul cu nr. cadastral 0100116.140, este n drept s
solicite recunoaterea dreptului de superficie asupra acestor terenuri aferente,obligarea
prtului s nu creeze impedimente n folosirea construciilor menionate i s permit
folosirea de ctre reclamant a cilor de acces(servitute) la construciile menionate.
Prin hotrrea Judectoriei Botanica mun. Chiinu din 29 decembrie 2014, a fost
admis aciunea naintat de ctre SC Rentimpex SRL, s-a hotrt recunoaterea
dreptului de superficie a SC Rentimpex SRL asupra terenurilor aferente
construciilor precum i s permit folosirea de ctre SC Rentimpex SRL a cilor de
acces la construciile menionate.
Prin decizia Curii de Apel Chiinu din 07 mai 2015, a fost admis apelul declarat de
ctre BC Moldova-Agroindbank SA, casat hotrrea Judectoriei Botanica din 29
decembrie 2014 i emis o nou hotrre prin care a fost respins aciunea naintat de
ctre SC Rentimpex SRL.
La 07 iulie 2015, SC Rentimpex SRL a declarat recurs mpotriva deciziei instanei
de apel, solicitnd admiterea recursului, casarea deciziei Curii de Apel Chiinu din
07 mai 2015 i meninerea hotrrii Judectoriei Botanica mun. Chiinu din 29
decembrie 2014.
n conformitate cu art. 433 lit. a) CPC, cererea de recurs se consider inadmisibil n
cazul n care recursul nu se ncadreaz n temeiurile prevzute la art. 432 alin. (2), (3),
(4) CPC RM.

30

Completul Colegiului civil, comercial i de contencios administrativ al Curii Supreme

de Justiie a considerat c recursul declarat de ctre SC Rentimpex SRL, nu s-a
ncadrat n temeiurile prevzute la art. 432 alin. (2), (3) i (4) CPC, or recurentul nu a
invocat nici un temei care ar indica la ilegalitatea deciziei instanei de apel, ci a
formulat critici ce se axeaz asupra fondului cauzei.
Prin urmare, argumentele recursului nu au indicat la nclcarea esenial sau aplicarea
eronat a normelor de drept material sau a normelor de drept procedural de ctre
instana de apel sau instana de fond, respectiv nu au constituit temei de casare a
actelor recurate.
Astfel, n conformitate cu art. 269-270, 431 alin. (2), art. 433 lit. a) i art. 440 alin. (1)
CPC, completul Colegiului civil, comercial i de contencios administrativ al Curii
Supreme de Justiie a ajuns la concluzia de a considera recursul declarat de ctre SC
Rentimpex SRL ca fiind inadmisibil.
Boroi Tudor vs Asociaia Proprietarilor de Locuine Privatizate nr. 50-142
n acest caz din 26 februarie 2015, Colegiul civil, comercial i de contencios
administrativ al Curii Supreme de Justiie, examinnd chestiunea cu privire la
admisibilitatea recursului declarat de ctre Boroi Tudor, n pricina civil la cererea de
chemare n judecat depus de Boroi Tudor ctre Asociaia Proprietarilor de Locuine
Privatizate nr. 50/142 privind constatarea superficiului pe teritoriul apartamentului
privat, ncasarea unei pli lunare i a prejudiciului moral, mpotriva deciziei Curii
de Apel Chiinu din 22 octombrie 2014, prin care a fost meninut hotrrea
Judectoriei Centru mun. Chiinu din 17 iunie 2014, prin care aciunea a fost
respins, a constatat c:
La 29 octombrie 2013, Boroi Tudor s-a adresat cu cerere de chemare n judecat ctre
Asociaia Proprietarilor de Locuine Privatizate nr. 50/142 dorind constatarea
superficiului pe teritoriul apartamentului su privat,plus ncasarea unei pli lunare n
sum de 3000 lei i a prejudiciului moral n sum de 60 000 lei. Motivarea principal
era faptul c, sub podeaua de lemn a apartamentului su este amplasat o ramificare
cu supape a traseului central de nclzire, care este deservit prin utilizarea
31

apartamentului su de ctre Asociaia Proprietarilor de Locuine Privatizate nr. 50/142.

Altfel el a considerat c, este legitim de a solicita ca tot apartamentul su s fie
desemnat ca o superficie a Asociaiei Proprietarilor de Locuine Privatizate nr. 50/142,
din considerentele c prtul se folosete abuziv de dreptul de superficie fr nici o
compensaie, cel puin, pentru periclitarea podelelor din apartament. Suplimentar
reclamantul a relatat c, prtul menine sistemul de nclzire ntr-o stare deplorabil,
motiv din care este imposibil exploatarea apartamentului n calitate de locuin i
locuiete cu familia n alt loc nchiriat, astfel consider c prtul urmeaz s-i achite
i despgubire moral .
Reclamantul n cererea sa a solicitat: desemnarea expertizei tehnice de constatare a
superficiului n apartament; desemnarea prtului ca superficiar; obligarea
superficiului la plata unei revedene sub form de rat lunar cu o sum egal cu chiria
lunar stabilit pe pia 3 000 lei; ncasarea prejudiciului moral n mrime de 60 000
lei i a cheltuielilor de judecat.
Prin hotrrea Judectoriei Centru mun. Chiinu din 17 iunie 2014, s-a refuzat n
admiterea cererii naintate ca fiind nentemeiat.
Prin decizia Curii de Apel Chiinu din 22 octombrie 2014, a fost respins apelul
declarat de Boroi Tudor i a fost meninut hotrrea Judectoriei Centru mun.
Chiinu din 17 iunie 2014.
Nefiind de acord cu decizia menionat, acesta la 20 decembrie 2014, n termenul
prevzut de lege, a declarat recurs, solicitnd admiterea recursului, casarea deciziei
Curii de Apel Chiinu din 22 octombrie 2014, cu admiterea n ntregime a aciunii
naintate. n motivarea recursului, cu reiterarea motivelor de fapt i de drept invocate
pe parcursul examinri cauzei n instanele inferioare, recurentul a indicat c att
instana de apel ct i instana de fond au omis nemotivat circumstanele de fapt ce in
de constatarea posibilitii de folosin, de dispoziie i de violare de lung durat a
proprietii private de ctre prt.

32

Examinnd temeiurile recursului, completul Colegiului civil, comercial i de

contencios administrativ al Curii Supreme de Justiie a RM consider c recursul este
inadmisibil din considerentele c acesta nu se ncadreaz n temeiurile prevzute la
art. 432 alin. (2), (3) i (4) CPC, or recurentul nu a invocat nici un temei care ar indica
la ilegalitatea deciziei contestate, ci a formulat critici ce se axeaz asupra fondului
cauzei, astfel, argumentele recursului nu au constituit temei de casare a deciziei
recurate.
n acest context, completul de judectori al Curii Supreme de Justiie a reiterat i
faptul c, procedura admisibilitii const n verificarea faptului, dac motivele
invocate n recurs se ncadreaz n cele prevzute n art. 432 alin. (2), (3) i (4) CPC.
Distinct de cele relatate, completul Colegiului civil, comercial i de contencios
administrativ al Curii Supreme de Justiie a ajuns la concluzia de a considera recursul
declarat de Boroi Tudor ca fiind inadmisibil.

Bernevic Vasile mpotriva lui Novac Grigore, Topalo Rodica i Novac Adela

ncheiere
Studiul problematicii dreptului de superficie ne-a permis s formulm urmtoarele
concluzii:
- Dreptul de proprietate ca drept real principal i complet are o structur creat din
trei atribute: posesia, folosina i dispoziia, considerndu-se titular a acestuia doar
persoana care dispune ce toate cele trei atribute. Dreptul de proprietate poate fi
dezmembrat n: drept de posesie, drept de folosin i drept de dispoziie, care pot
aparinea concomitent i altor persoane. Drepturile reale formate prin dezmembrarea
atributelor dreptului de proprietate se numesc n doctrin dezmembrminte ale
33

dreptului de proprietate, drepturi reale asupra bunurilor altuia i drepturi reale asupra
bunurilor strine. Considerm sintagma utilizat pe bun drepte n C.civ alte drepturi
reale, din considerentul c dreptul de proprietate este prototipul drepturilor reale ntr-o
asemenea msur, nct celelalte drepturi reale sunt considerate o prelungire a
acestuia. Dar din punct de vedere teoretico-doctrinal, utilizarea conceptului
dezmembrminte ale dreptului de proprietate este admisibil i argumentat reieind
mecanismul juridic de formare a acestor drepturi reale.
- Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt drepturi reale principale constituite
asupra bunurilor altuia, din unele atribute ale dreptului de proprietate (posesia i
folosina), opozabile tuturor, att terilor ct i proprietarului, n limitele actului juridic
de constituire. Fiind derivate ale dreptului de proprietate ele se deosebesc de acest
drept prin faptul, c prin structura lor ele nu sunt tot aa de complexe, dispun de
caractere specifice i sunt limitate prin lege.
- Dreptul de superficie este un drept real care presupune existena a dou categorii de
drepturi ce aparin unor persoane diferite. Exist, pe de o parte, dreptul de proprietate
al superficiarului, n privina construciei sau plantaiei, precum i dreptul su de
folosin cu privire la terenul pe care acesta se afl, iar pe de alt parte, dreptul
proprietarului cu privire la terenul pe care se gsete terenul sau plantaia, precum i
dreptul acestuia de a pretinde de la superficiar o indemnizaie pentru folosin a
terenului, cu excepia cnd dreptul de superficie s-a constituit gratuit.
Considerm c, superficia este un drept asupra suprafeei (subfeei) terenului i, n
esen, un drept asupra lucrului altuia i nu un dezmembrmnt clasic al dreptului de
proprietate.

34

C.Stanescu, C. Birsan, Drept civil. Teoria generala a drepturilor reale, Universitatea din Bucuresti, 1980, p.
224.
2

Codul civil al RM, art. 443.

Eugenia Cojocaru, Marcel Cumir, Carolina Ciobanu,Vitalie Cojocaru Drept Civil.Drepturi reale"Editura

Chiinu 2003, pag. 208.

4

Baiesu S, Rosca N. Noi institutii in Codul civil al RM. Dreptul de superficie, Analele stiintifice. Stiinte
juridice, 2005, nr. 8, pag.144
5
6

Corneliu Birsan Drept civil. Drepturile reale editura Chiinu, 2003; pag.152.
Volcinschi, Victor. Superficia. Ghidul judectorului n materie civil i comercial al Republicii Moldova".

Chiinu, 2004, p.69.

7

Palii V. Delimitarea caracterelor definitorii ale Dreptului superficie in raport cu alte drepturi reale conform

legislatiei civile actuale. Revista Nationala de Drept, 2006, nr.8.

8

Rosca N, Baies S. Dreptul de superficie. Buletinul Curtii de Apel Economice si Inspectoratul Fiscalprincipal

de Stat de pe linga Ministerul Finantelor, 2005, nr.6-7.

9

Baies S, Rosca N. Noi institutii in Codul Civil al RM. Dreptul de superficie. Analele stiintifice. Stiinte

juridice, 2005, nr.8.

35

10

Volcinschi, Victor. Superficia. Ghidul judectorului n materie civil i comercial al Republicii

Moldova". Chiinu, 2004, p.72-73.

11

Cantacuzino Matei. Elementele Dreptului Civil. Bucuresti. 1998, pag. 305.

12

N. Roca, S. Baie, Drept civil. Partea general. Drepturi reale. Teoria general a obligaiilor Chiinu,

2001; 263.
13

S. Baie, Drept de proprietate. Legislaie. Chiinu, 1995; pag.125.

14

Baies S, Rosca N. Noi institutii in Codul Civil al RM. Dreptul de superficie. Analele stiintifice. Stiinte

juridice, 2005, nr.8.

15

Palii V. Delimitarea caracterelor definitorii ale Dreptului superficie in raport cu alte drepturi reale conform

legislatiei civile actuale. Revista Nationala de Drept, 2006, nr.8.

16

Baiesu S, Rosca N. Noi institutii in Codul civil al RM. Dreptul de superficie, Analele stiintifice. Stiinte
juridice, 2005, nr. 8, pag.1

Bibliografie:
1. Constituia Republicii Moldova din 29.07.1994;
2. Legea RM, Codul civil nr. 1107-XV din 06.06.2002;
3. Roca N., Baie S., Drept civil. Partea general. Drepturi reale.
Teoria general a obligaiilor, Chiinu, 2001;
4. Baie S., Drept de proprietate. Legislaie. Chiinu, 1995;
5. Brsan C. Drept civil. Drepturile reale editura Chiinu, 2003;
6. Cojocaru Eugenia, Cumir Marcel, Ciobanu Carolina, Cojocaru Vitalie
Drept Civil.Drepturi reale"Editura Chiinu 2003;
36

7. Adam Ioan Drept civil. Drepturile reale Editura ALL BECK,

Bucureti, 2001;
8. Dogaru Ion, Sevastiana Cercel Drept civil. Teoria general a
drepturilor reale Editura ALL BECK, Bucureti, 1997;
9. Ciutacu Florin Dreptul de proprietate i alte drepturi reale Editura
Lumina Lex, Bucureti, 2001;
10. Chelaru E., Curs de drept civil. Drepturile reale principale,
Bucureti, 2000.
11. Volcinschi Victor. Superficia. Ghidul judectorului n materie civil
i comercial al Republicii Moldova". Chiinu, 2004
12.Cantacuzino Matei. Elementele Dreptului Civil. Bucuresti. 1998
13. Palii V. Delimitarea caracterelor definitorii ale Dreptului superficie in
raport cu alte drepturi reale conform legislatiei civile actuale. Revista
Nationala de Drept, 2006, nr.8
14. Rosca N, Baies S. Dreptul de superficie. Buletinul Curtii de
ApelEconomice si Inspectoratul Fiscalprincipal de Stat de pe linga
Ministerul Finantelor, 2005, nr.6-7
15. Baies S, Rosca N. Noi institutii in Codul Civil al RM. Dreptul de
superficie. Analele stiintifice. Stiinte juridice, 2005, nr.8
16 www.docs.md;
17. www.lex.md.

37