12.1.

Noțiunea și caracterele dreptului de superficie

Codul civil al Republicii Moldova, în art.443 expune următoarea definiţie a
superficiei: „superficia este un drept real imobiliar de a folosi terenul altuia în
vederea edificării şi exploatării unei construcţii, deasupra şi sub acest teren, sau
a exploatării unei construcţii existente".
Din ce expuse mai sus rezultă, că dreptul de superficie este un drept real
imobiliar care constă în dreptul de proprietate pe care îl are o persoana, numită
superficiar, în vederea edificării şi exploatării unei construcţii ce se află pe
suprafaţa unui teren ce aparţine altei persoane şi asupra căruia superficiarul are un
drept de folosinţă.
Din definiţia dată rezultă, în primul rând, că în cazul constituirii unui drept de
superficie se suprapun două drepturi distincte:
 pe de o parte, dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcţiei, cât şi
dreptul de folosinţă asupra terenului pe care se găseşte construcţia,
 iar pe de altă parte, dreptul de asupra terenului pe care se află construcţia şi
dreptul la o indemnizaţie din partea superficiarului pentru folosinţa terenului,
dacă dreptul de superficie n-a fost constituit cu titlu gratuit, în al doilea rând,
dreptul de superficie este un drept real imobiliar şi perpetuu.
Aceasta înseamnă că obiectul dreptului de superficie îl pot constitui numai
bunurile imobile.
În legătură cu natura juridică a dreptului de superficie în literatura de
specialitate s-a ajuns la concluzia că acest drept este un dezmembrământ al dreptului
de proprietate asupra terenului. Cu toate că dreptul de superficie îmbrăţişează unele
caractere specifice ale dreptului de proprietate, totuşi, el prezintă unele
particularităţi proprii. Astfel, dreptul de superficie la fel ca şi dreptul de proprietate
nu se stinge prin ne-uz, este un drept perpetuu şi poate fi dobândit prin uzucapiune.
De asemenea, ca şi dreptul de proprietate, dreptul de superficie poate fi grevat cu
sarcini reale (servituți, uzufruct, ipotecă etc.) în măsura în care acestea sunt
compatibile cu conţinutul dreptului de superficie.
Spre deosebire însă de dreptul de proprietate, dreptul de superficie prezintă şi
unele trăsături specifice. Astfel, în timp ce dreptul de proprietate poate avea ca
obiect orice fel de bun, obiectul dreptului de superficie îl constituie numai o
suprafaţă de teren. De asemenea, dreptul de proprietate conferă titularului său
posesia, folosinţa şi dispoziţia asupra bunului ce-i formează obiectul dreptului său,
în timp ce dreptul de superficie pe lângă aceste atribute ce Ie exercită titularul
asupra construcţiei sau plantaţiei, mai conferă acestuia şi dreptul de folosinţă
asupra terenului pe care se află construcţia.
Din cele expuse vom enumera caracterele juridice ale dreptului de
superficie:
 este un drept real imobiliar, având ca obiect construcţiile, deasupra şi sub acest
teren;
 este un drept perpetuu, ceea ce înseamnă că există atâta timp cât durează
construcţia, el nu se stinge prin ne-uz;
 este un drept care conferă superficiarului un drept de folosinţă asupra terenului
1
 pe care se află construcţia, iar pentru folosinţa terenului superficiarul poate fi
obligat să plătească o indemnizaţie dacă nu s-a convenit altfel.
Dreptul de proprietate nu poate înceta prin sistarea stării de indiviziune
deoarece acest drept nu se află în coproprietate cu dreptul proprietarului asupra
terenului.
Modurile de dobândire a dreptului de superficie pot fi clasificate în trei mari
categorii:
 prin acte juridice;
 prin efectul legii.
Dreptul de superficie prin acte juridice se poate dobândi în temeiul
contractului între proprietarul terenului care acordă unei alte persoane dreptul de a
construi pe terenul său, în schimbul unei indemnizaţii pentru folosinţa terenului,
sau fără plată. Acest mod de constituire a dreptului de superficie este cel mai des
uzitat în practică.
Se va putea constitui un drept de superficie pe orice teren proprietate privată,
indiferent de proprietar.
Legislaţia noastră consacră naşterea dreptul de superficie din lege. într-adevăr
literatura de specialitate, consideră că toate construcţiile ridicate de soţi pe terenul
proprietatea unuia din ei devin bunuri comune, iar în privinţa terenului soţul
neproprietar al terenului dobândeşte un drept de superficie asupra terenului.
Obiect al superficiei poate fi un teren, pe care urmează a fi edificată şi
exploatată o construcţie, sau pe care există o construcţie şi aceasta urmează a fi
exploatată.
Rezultă că dreptul de superficie, fiind un drept de lungă durată şi alienabil,
poate fi transmis prin moştenire şi poate fi obiect al unui contract de locaţiune.
Considerăm necesar de a comenta în mod special sintagma “deasupra şi sub
acest teren.” Din interpretarea gramaticală a acestei sintagme rezultă că, fiind
legate prin conjuncţia “şi”, aceste circumstanţe pot fi privite numai împreună şi
numai în limitele suprafeţei terenului cuprinse de perimetrul construcţiei, i-ar sub
teren,- numai în limitele necesare edificării construcţiei, potrivit naturii şi
destinaţiei acesteia, respectându-se regulile şi normele de construcţie. Cu alte
cuvinte, ne impune o interpretare restrânsă, din care rezultă că folosirea de către
superficiar a altor suprafeţe “deasupra” sau “sub”, ale terenului grevat este
posibilă.
Însă din interpretarea logică a acestei sintagme rezultă că în baza dreptului
de superficie nu s-ar putea efectua şi exploata careva construcţii sub terenul altuia.
Ce-i drept, normele consacrate superficiei nici nu interzic direct acest lucru. Prin
urmare, s-ar putea proceda conform principiului: “Se admite totul ce direct nu se
interzice”. Dar, în opinia noastră, mai raţional ar fi de îmbunătăţit redacţia acestui
aliniat pe două căi: sau de înlocuit conjuncţia “si” prin conjuncţia “sau,” sau după
sintagma “deasupra şi sub acest teren” de adăugat cuvintele “sau sub acest teren” şi
mai departe după text. Aceasta ar face conţinutul acestui aliniat mai adecvat naturii
superficiei.
Dreptul de superficie nu poate fi exercitat decât:
2
 asupra suprafeţei construite sau asupra suprafeţei pe care urmează să se ridice
construcţia;
 asupra suprafeţei neconstruite, dar necesare exploatării ei normale, potrivit
naturii sau destinaţiei acesteia.
Dacă la baza constituirii superficiei stă un contract, limitele întinderii
dreptului superficiarului asupra terenului grevat se stabilesc prin clauzele acestui
contract. Dacă aceste limite nu sunt stipulate în contract, ele se stabilesc în baza
prevederilor din fraza a doua a acestui aliniat, instituindu-se asupra terenului grevat
o servitute necesară exercitării dreptului de superficie. Însă dreptul de servitute în
cazul dat este accesoriu celui de superficie, dat fiind că, conform frazei a treia a
acestui aliniat, servitutea încetează la stingerea dreptului de superficie.
Considerăm că ar fi mai corect de exprimat acest aliniat în următoarea
redacţie: “Construcţia este o parte componentă esenţială a superficiei ca instituţie
juridică deoarece construcţia nu poate fi parte componentă a unui drept
subiectiv.”
Edificarea şi exploatarea construcţiei sau exploatarea unei construcţii
existente la momentul constituirii dreptului de superficie îi demonstrează scopul şi
îi determină natura acestuia, dat fiind că grevarea unui teren în alt scop ar fi sau un
uzufruct, sau o servitute, sau o emfiteoză, ultima ne fiind cunoscută legislaţiei ţării
noastre.