Capitolul 8

Dezmembrămintele dreptului de proprietate

Dezmembrămintele dreptului de proprietate = acele drepturi

reale principale derivate asupra bunurilor altuia, opozabile
tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau dobândesc
prin desprinderea ori limitarea unor atribute din conţinutul
juridic al dreptului de proprietate.

8.1 Dreptul de superficie

8.1.1 Definiţie = dreptul de a avea sau de a edifica o construcţie,

o plantație ori altă lucrare autonomă cu caracter durabil pe
terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia
superficiarul dobândeşte un drept de folosinţă

8.1.2 Reglementare: art. 693-702 Cod civil

8.1.3 Caractere:
 drept real imobiliar (se poate constitui numai asupra
bunurilor imobile);
 drept derivat (este rezultatul dezmembrării dreptului de
proprietate asupra terenului);
 drept temporar (durata maximă a termenului de
superficie este de 99 de ani, cu posibilitatea reînnoirii la
expirarea termenului).

8.1.4 Constituire:
Dreptul de superficie poate fi dobândit prin una dintre
următoarele modalități:
- Acte juridice:
- Convenția – în formă autentică;
- Legatul testamentar.
- Uzucapiune;
- Renunțarea proprietarului de a invoca accesiunea, în
favoarea constructorului;
- Cesiunea dreptului de a invoca accesiunea;
- Alte moduri prevăzute de lege.
Fiind un drept tabular, dispozițiile de carte funciară sunt
aplicabile, la fel ca și în cazul dreptului de proprietate.
Superficia se poate constitui și tacit, atunci când proprietarul
transmite exclusiv construcţia, păstrând pentru sine terenul, ori
transmite terenul şi construcţia, în mod separat, către două
persoane diferite.
Atunci când superficia este cu titlu oneros, contraprestația
superficiarului se stabilește prin acordul părților ori pe cale
judecătorească, avându-se în vedere chiria stabilită pe piaţa

1
liberă, ţinând seama de natura terenului, de destinaţia
construcţiei în cazul în care aceasta există, de zona în care se află
terenul, precum şi de orice alte criterii de determinare a
contravalorii folosinţei.

8.1.5 Întinderea şi exercitarea dreptului de superficie:

- în lipsa unei stipulaţii contrare, exercitarea dreptului de
superficie este delimitată de suprafaţa de teren pe care urmează
să se construiască şi de cea necesară exploatării construcţiei sau,
după caz, de suprafaţa de teren aferentă şi de cea necesară
exploatării construcţiei edificate;
- în cazul în care superficia s-a constituit prin înstrăinarea
exclusiv a construcției, proprietarul păstrând terenul pentru sine,
ori prin transmiterea construcției separat de cea a terenului la
două persoane diferite, în absenţa unei stipulaţii contrare,
titularul dreptului de superficie nu poate modifica structura
construcţiei însă o poate demola, cu obligația de a o reconstrui
în forma inițială;
- în cazul în care superficiarul nu respectă aceste obligații,
proprietarul terenului poate să ceară, în termen de 3 ani,
încetarea superficiei sau repunerea în situaţia anterioară;
- superficiarul poate să dispună în mod liber de dreptul său, fără
a avea nevoie de acordul proprietarului terenului;
- actele de dispoziție cu privire la dreptul de folosință asupra
terenului pot fi încheiate doar odată cu cele referitoare la
construcție, atât timp cât aceasta există.

8.1.6 Apărarea dreptului de superficie: se face prin acţiunea

confesorie de superficie, acţiune ce poate fi intentată împotriva
oricărei persoane chiar şi împotriva proprietarului terenului,
dacă ea împiedică exercitarea dreptului;
Este o acțiune reală, petitorie, imprescriptibilă.

8.1.7 Încetarea superficiei: Dreptul de superficie se stinge prin

radierea din cartea funciară pentru una dintre următoarele cauze:
 la expirarea termenului;
 prin consolidare (terenul şi construcţia devin proprietatea
uneia şi aceleiaşi persoane);
 prin pieirea construcţiei, dacă există o stipulaţie expresă
în acest sens;
 în alte moduri prevăzute de lege.
Efectele încetării:
 la expirarea termenului, în lipsa unei stipulați contrare,
proprietarul terenului devine proprietarul construcţiei edificate
de superficiar, prin accesiune, cu obligaţia de a plăti construcţia
la valoarea de circulaţie de la data expirării termenului;
 în cazul în care construcţia nu exista la momentul
constituirii superficiei și aceasta are o valoare egală sau mai
mare decât terenul, proprietarul terenului poate cere ca
superficiarul să fie obligat să cumpere terenul la valoarea de

2
piaţă pe care ar fi avut-o dacă nu ar fi existat construcția;
superficiarul poate refuza, dacă demolează, pe cheltuiala sa
construcția, repunând terenul în situația anterioară;
 eventualele dezmembrăminte consimţite de superficiar
se sting;
 eventualele ipoteci care grevează dreptul de superficie se
strămută de drept asupra sumei primite de la proprietarul
terenului ori asupra terenului respectiv a materialelor, după caz;
 ipotecile constituite cu privire la teren pe durata
existenţei superficiei nu se extind cu privire la întregul imobil în
momentul încetării dreptului de superficie în cazul în care
construcția rămâne în proprietatea proprietarului terenului;
altminteri, ele se strămută de drept asupra sumei de bani primite
în schimbul terenului, respectiv asupra întregului teren în ipoteza
în care construcția este desființată;
 în cazul în care dreptul de superficie se stinge prin
consolidare, în absenţa unei stipulaţii contrare,
dezmembrămintele consimţite de superficiar se menţin pe durata
pentru care au fost constituite, dar nu mai târziu de împlinirea
termenului iniţial al superficiei; ipotecile născute pe durata
existenţei superficiei se menţin fiecare în funcţie de obiectul
asupra cărora s-au constituit;
 în cazul stingerii dreptului de superficie prin pieirea
construcţiei, drepturile reale care grevează dreptul de superficie
se sting, dacă legea nu prevede altfel; ipotecile născute cu privire
la nuda proprietate asupra terenului pe durata existenţei
dreptului de superficie se menţin asupra dreptului de proprietate
reîntregit.