REGIMUL JURIDIC AL CONSTRUCŢIILOR

Potrivit Legii nr.50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri
pentru realizarea locuinţelor, astfel cum a fost modificată şi completată cu Legea nr.453/2001
(publicată în M.O. nr.431/1.08.2001), executarea lucrărilor de construcţii poate fi facută numai pe
baza autorizaţiei de construire sau desfiinţare.

Construcţiile civile, industriale, agricole sau de orice natură se pot realiza numai cu respectarea
autorizaţiei de construire emisă în condiţiile legii.

Autorizaţia de construire se emite în cel mult 30 zile de la data înregistrării cererii la primarii, pe
baza documentaţiei care va cuprinde:
certificatul de urbanism;
dovada titlului asupra terenului şi/sau construcţiilor;
proiectul pentru autorizarea executării lucrarilor;
avizele, acordurile legale stabilite în certificatul de urbanism;
dovada privind achitarea taxelor legale.

În situaţia depunerii unei documentaţii incomplete, aceasta se restituie solicitantului in termen de

5 zile de la data înregistrării cererii în vederea completării acesteia. Executarea lucrărilor de
construcţii se poate face numai în conformitate cu proiectul tehnic şi a detaliilor de execuţie.

Instituţiile prevazute de lege să emită acorduri şi avize în vederea autorizării lucrărilor de

construcţii au obligaţia emiterii acestora în termen de maximum 15 zile de la data înregistrării
cererii direct structurilor organizate de consiliile judeţene sau locale.

Potrivit legii, se pot executa fără autorizaţie lucrarile care nu modifică structura de rezistenţă,
caracteristicile iniţiale ale construcţiilor şi ale instalaţiilor aferente sau aspectul architectural.

Nerespectarea legii privind obligativitatea autorizaţiei de construire şi încadrarea întocmai în

prevederile acesteia este sancţionată de lege.

Pentru înstrăinarea sau dobândirea construcţiilor nu se cere îndeplinirea vreunei condiţii de forma
a actului juridic. Ele pot fi înstrăinate prin simplul acord de voinţă al parţilor. Înscrierea unor
asemenea acte de înstrainare în cartea funciară are ca efect numai opozabilitatea faţă de terţi.

Trebuie precizat faptul că înstrăinarea construcţiilor prin act sub semnatură privată nu poate
conduce la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent, ci numai la constituirea
unui drept de superficie având ca titular dobânditorul construcţiei.

Este posibil ca înstrăinarea construcţiei să se facă de către proprietarul ei care nu este şi proprietar
al terenului aferent acestuia, ci are numai drept de folosinţă sau de concesiune. Astfel se va
transmite în mod automat, ca efect al transmiterii dreptului de proprietate şi dreptul de folosinţă
sau de concesiune al terenului.

I. Planul Urbanistic General - P.U.G.

- reprezinta planul in care se evidentiaza zonificarea functionala a orasului si se stabilesc axele
principale de circulatie.Acesta cuprinde documentatia pe baza careia se elibereaza certificatele de
urbanism si autorizatia de construire in teritoriul unei localitati.

II. Planul Urbanistic Zonal - P.U.Z.

- este planul in care se detaliaza zone determinate din Planul Urbanistic General, cuprinzand
suprafete de cateva hectare.

III. Planul Urbanistic de Detaliu - P.U.D.

- stabileste conditiile de amplasare si exxecutare pe un anumit teren a uneia sau mai multe
constructii cu destinatie precizata.

Organele de avizare solicita un Plan Urbanistic de Detaliu, fara a mai fi necesara intocmirea
P.U.Z.de regula, pentru terenurile individuale de dimensiuni mici si medii. Aceasta intrucit aria
de acoperire a unui P.U.Z. este prea mare si scara la care este redactat proiectul nu permite
realizarea detaliilor.

P.U.D. constituie suportul tehnic si legal al conditiilor cuprinse in Certificatul de Urbanism, care
sta la baza obtinerii Autorizatiei de Construire.

C.U. - Certificatul de Urbanism indica solutiile concrete si precise de construire a unui teren
individual si de aceea solicitand un CU poate fi necesara intocmirea unui PUZ in urmatoarele
situatii:
- cand terenul este extravilan si trebuie introdus in intravilan;
- daca nu exista un PUZ efectuat si avizat anterior, iar nivelul de sistematizare existent al zonei
impune efectuarea acestui studiu;
- daca din motive intemeiate se intentioneaza modificarea prevederilor unui PUZ existent si
aprobat.

PUD este solicitat in urmatoarele situatii:

- daca amplasamentul in cauza nu intra in zona de cuprindere a unui PUD deja aprobat;
- daca regulamentul de urbanism si regulile generale stabilite de PUZ nu sunt suficiente pentru a
defini conditiile de construire;
- daca se intentioneaza modificarea prevederilor unui PUD existent si aprobat.
Solicitantul unui CU este obligat sa comande proiecte de urbanism necesare organelor de avizare,
pe cheltuiala sa, insa beneficiarul acestor proiecte (PUZ, PUD) este administratia locala,
indiferent de cine plateste intocmirea acestora. Odata aprobate, acestea fac obiectul unor decizii si
nu vor putea fi modificate decat prin alte proiecte echivalente. Un teren nu poate fi construit decat
in conformitate cu planul de urbanism aprobat, indiferent de cate ori acesta este vandut.

Preexistenta unui PUD pentru un teren care se doreste a fi achizitionat nu este neaparat un
avantaj, mai ales daca tematica initiala difera de utilizarea dorita a terenului. Existenta acestor
planuri ofera insa o certitudine asupra conditiilor de construire si a randamentului terenului.

Documentatiile de amenajare a teritoriului si de urbanism se fundamenteaza pe studii si cercetari.

Avizele necesare aprobarii documentatiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism se emit de
catre organele administratiei publice centrale sau de autoritatile administratiei publice locale.
Dupa intocmirea lor de catre institutiile autorizate, acestea sunt depuse la autoritatile competente
in vederea avizarii, care trebuie sa se pronunte intr-un termen dat. Avizul necomunicat la
termenul stabilit de maxim 30 zile, se considera favorabil.

Modificarea documentatiilor de urbanism:

Documentatiile de urbanism sunt sunt reexaminate periodic pentru a fi adaptate noilor conditii
economice, sociale si tehnice.
Autorizarea executarii constructiilor se face insa numai in anumite conditii, respectiv:
- procentul de ocupare a terenurilor de catre constructia ce urmeaza a fi edificata sa nu
depaseasca limita maxima stabilita;

Procentele de ocupare sunt:

- in zonele centrale - 80%
- in zonele comerciale - 85%
- in zonele mixte - 70%
- in zonele rezidentiale, respectiv:
- exclusiv rezidentiale cu locuinte P, P+1, P+2 - 35%
- rezidentiale cu mai mult de 3 niveluri - 20%
- predominant rezidentiale - 40%
- conditii de orientare fata de punctele cardinale, de drumurile publice, caile navigabile;
- asigurarea acceselor obligatorii (carosabile, pietonale);
- de racordare la retelele publice;
- privind forma si dimensiunile terenului si ale constructiilor: inaltimea constructiilor, aspectul
exterior al acestora etc.
TERMENI JURIDICI

ANTECONTRACT - Conventia prin care o parte sau ambele parti se obliga sa semneze in viitor un anumit contract, contract ale
carui clauze principale sunt determinate in present.

AFINI - Persoanele intre care exista o legatura de rudenie (sotii intre ei nu sunt afini, asa cum nici rudele unuia dintre soti nu sunt
afini cu rudele celuilalt sot).

CADASTRU - sistemul unitar si obligatoriu de evidenta tehnica economica si juridica, prin care se realizeaza identificarea,
inregistrarea, reprezentarea pe harti si planuri cadastrale a tuturor terenurilor precum si a celorlalte bunuri imobile de pe intregul
teritoriu al tarii, indiferent de destinatia lor si de proprietar.

CARTE FUNCIARA - Arhiva ce se gaseste la judecatoriile locale. Reprezinta situatia juridica exacta si completa a unui imobil,
cuprinzand trei parti: foaia de avere, foaia de proprietate si foaia de sarcini.

CAPACITATE DE FOLOSINTA - Conform decretului 31/1954 reprezinta capacitatea de a avea drepturi si obligatii. Aceasta
incepe la nasterea persoanei si inceteaza o data cu moartea acesteia.

CAPACITATE DE EXERCITIU - Potrivit aceluiasi decret 31/1954 reprezinta capacitatea persoanei de a-si exercita drepturile si
de a-si asuma obligatiile, savarsind acte juridice (fie personal, fie prin reprezentantul legal, parinte sau tutore). Aceasta se
dobandeste la data la care persoana devine majora (18 ani) si inceteza o data cu moartea persoanei sau cu ocazia punerii sub
interdictie judecatoreasca.

COMUNITATE DE BUNURI - Conform art.30 C.Fam., bunurile dobandite in timpul casatoriei intra sub incidenta comunitatii de
bunuri, adica se prezuma ca sunt bunuri comune. In cazul bunurilor comune regimul juridic al acestora difera dupa cum sunt
bunuri mobile sau imbile. In cazul bunurilor mobile, oricare dintre soti poate efectua acte de instrainare sau de grevare cu drepturi
reale a acestora fara a avea nevoie de consimtamantul expres al celuilat sot. In schimb, in cazul bunurilor imobile, actele de
instrainare se pot incheia valabil doar cu consimtamantul expres al ambilor soti.

CONTRACT DE LOCATIUNE - Contractul prin care o persoana numita LOCATOR pune la dispozitia altei persoane numita
LOCATAR folosinta unui bun individual determinat, pe o anumita perioada de timp, in schimbul unei sume de bani numita chirie.

DREPTURI REALE - Sunt acele drepturi care confera titularului lor de a-si exercita in mod direct si fara concursul altei persoane
anumite atribute cu privire la un bun.

DREPTURI DE CREANTA - Sunt acele drepturi care confera tituarului lor posibilitatea de a cere unei alte persoane individual
determinata sa dea, sa faca, sau sa nu faca ceva.

DREPT DE UZUFRUCT - Drept recunonoscut de proprietar unei alte persoane de a se folosi de un bun si de a-I culege fructele
intocmai ca si proprietarul, avand insa obligatia de a conserva bunul ca atare pentru a-l putea restitui proprietarului la incetarea
uzufructului.Uzufructul este un drept temporar care inceteaza la data stabilita de parti sau in lipsa unui termen la moartea
uzufructuarului.

DREPT DE UZ - Este un drept de uzufruct limitat, care ii confera titularului sau posibilitatea de a-l folosi si de a-I culege fructele
dar numai in masura in care sunt necesare pentru satisfacerea trebuintelor lui si ale familiei lui.

DREPT DE HABITATIE - Este un drept de uz care are ca obiect o locuinta.

DREPT DE SERVITUTE - Reprezinta o sarcina impusa asupra unui fond (teren) pentru utilitatea unui alt fond invecinat care
apartine unui alt proprietar. Exemplificand se poate spune ca dreptul proprietarului unui teren infundat de a trece peste terenurile
invecinate pentru a ajunge la o cale publica reprezinta o servitute.

DREPT DE SUPERFICIE - Este alcatuit din dreptul de proprietate asupra unei constructii si dreptul de folosinta asupra terenului
pe care se gaseste cladirea respectiva.

DREPT DE IPOTECA - Reprezinta un drept real imobiliar care are menirea sa garanteze o creanta si care confera creditorului
ipotecar posibilitatea ca, la nevoie, sa isi satisfaca dreptul de creanta valorificand bunul ce formeaza obiectul ipotecii. Ipoteca mai
confera titularului si dreptul de preferinta, adica creditorul ipotecar aflat in concurs cu alti creditori isi va satisface cu prioritate
creanta sa, in raport cu ceilalti creditori. Asadar ipoteca are ca obiect bunuri imobile, care raman in patrimoniul debitorului.

EVICTIUNE - Pierderea totala sau partiala a lucrului vandut ca urmare a unei hotarari judecatoresti care pornind de la o cauza
anterioara ii recunoaste unui tert fie un drept de proprietate, fie un alt drept din categoria drepturilor reale asupra aceluiasi lucru.

GAJUL - Se mai numeste si amanet si este tot o garantie reala, indeplinind aceeasi functie ca si ipoteca cu deosebirea ca are
intotdeauna ca obiect bunuri mobile care se incredinteaza creditorului sau unui tert.

INOPOZABILITATE - Este sanctiunea ce intervine in cazul nesocotirii unor cerinte de publicitate fata de terti, prevazute de lege
pentru anumite acte juridice.

NULITATE - Reprezinta o sanctiune care lipseste actul juridic de efectele sale firesti sau de o parte a acestora atunci cand actul
juridic a fost incheiat cu nerespectarea conditiilor de valabilitate sau cu incalcarea unor dispozitii legale imperative.

MANDAT - Este un contract in temeiul caruia o persoana numita mandant, imputerniceste pe o alta persoana, numita mandatar,
sa incheie in numele ei si pentru ea anumite acte juridice.

PROBE - Sunt mijloace de convingere prin care se stabileste existenta unor acte sau fapte juridice si, automat, a unor drepturi si
obligatii ce rezulta din acestea.

PARTI - Persoanele care participa la incheierea actului juridic, personal sau prin reprezentanti si in privinta carora se produc
efectele actului juridic.

POPRIRE - Este o masura de executare silita care se dispune atunci cand debitorul unei obligatii are la randul sau un alt debitor.

RENTA VIAGERA - Reprezinta dreptul unei persoane numita credirentier, de a primi periodic, atata timp cat traieste o suma de
bani numita renta, de la o alta persoana numita debirentier.

PROMISIUNE DE VANZARE - Se deosebeste de contractul de vanzare-cumparare, in primul rand prin natura obligatiei la care ii
da nastere :adica obligatie de a face si nu obligatie de a da, (respectiv de a transfera proprietatea asa cum se intampla in cazul
contractului )
REZOLUTIUNE - Desfiintarea unui contract bilateral, la cererea uneia dintre parti, ca urmare a faptului ca cealalta parte nu si-a
executat culpabil obligatiile ce ii reveneau prin respectivul contract (este vorba de contractele cu executare uno ictu, adica dintr-o
data).

REZILIERE - Desfiintarea unui contract bilateral, cu executare succesiva in timp, ca urmare a neexecutarii culpabile a
obligatiiilor contractuale.

REVOCARE - Este o sanctiune de drept civil care consta in inlaturarea efectelor actului juridic civil, datorita ingratitudinii
manifestate de cel gratificat sau a neexecutarii culpabile a unor sarcini asumate.

SULTA - Suma de bani care se da unuia dintre copermutanti (partile din contractul de schimb se numesc copermutanti ), in cazul
in care bunurile care se schimba nu sunt de valoare egala.In cazul contractului de schimb imobiliar sunt aplicabile regulile de la
vanzare-cumparare cu luarea in considerare a unor exceptii prevazute de art.1407, 1408 C.Civ.

SUBROGATIA - Proces de inlocuire a unei persoane cu o alta persoana.

TERTI - Persoane complet straine de actul juridic, adica persoane carora actul juridic nu le poate profita in nici un fel ori nu le
poate indatora in nici un fel.

VICII ASCUNSE - De fapt, sunt niste deficiente ale unui bun, care ii afecteaza acestuia utilitatea, facand-o sa scada.Viciile se pot
numi ascunse atunci cand nu se pot descoperi decat la o cercetare cat mai atenta si mai serioasa, pe care orice cumparator este
obligat sa o faca fie personal, fie apeland la o persoana de specialitate.