Drepturi reale curs 6 13.11.

2015

Regimul juridic al imobilelor proprietate privată

Art. 559, Cod Civil, dispune că: „Proprietarul poate face deasupra și în
subsolul terenului toate construcțiile, plantațiile și lucrarile pe care le găsește de
cuviință, în afară de excepțiile stabilite de lege și poate trage toate foloasele pe care
acesta le-ar produce”. Deci, în conținutul juridic al dreptului de proprietate, care are
ca obiect un teren, există în mod firesc posibilitatea titularului de a edifica orice
construcție. De asemenea, este posibil ca proprietarul să permită construirea de
către altul a unei construcții pe terenul său, ca urmare a constituirii unui drept de
superficie. Regula potrivit căreia proprietarul poate realiza pe terenul său orice
construcție este însă condiționată de existența unor legislații privind amenajarea
teritoriului și a dișciplinei în construcții. Dispozițiile cuprinse în legea numărul 350 din
2001 privind amenajarea teritoriului și urbanismului, precum și a legii 50 din 1991,
privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, republicată cu modificările
ulterioare stabilesc principiile generale în această materie. Amenajarea teritoriului
reprezintă o activitate complexă care are ca scop armonizarea la nivelul întregului
teritoriu a politicilor economice, sociale, ecologice și culturale stabilite la nivel
național și local pentru asigurarea echilibrului în dezvoltarea diferitelor zone ale țării,
urmărindu-se o dezvoltare unitara a acestora. Urbanismul este componenta cea mai
importantă a amenajării teritoriului, având ca principal scop stimularea evoluției
complexe a localităților vizând o strategie pe termen lung, mediu și scurt. Art 13 din
legea 350 din 2001 stabilește principalele obiective ale activității de urbanism:
îmbunătățirea condițiilor de viață, eliminarea disfuncționalităților, asigurarea acestui
nivel la infrastructură și servicii publice, locuințe convenabile pentru toți locuitorii, etc.

Certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu

prin care autoritatea administrației publice județene sau locale fac cunoscute regimul
juridic, economic și tehnic al imobilelor, precum și condițiile necesare pentru
realizarea de investiții și tranzacții imobiliare. Aceste certificate se emit de președinții
consiliilor județene, de primarul general al municipiului București, după caz de către
primari, la cererea persoanelor fizice și juridice. În certificatul de urbanism se
menționează scopul pentru care acesta a fost emis, el cuprinzând mențiuni precum :
dreptul de proprietate asupra imobilului și servituțiile de utilitate publică care
întredează, situarea terenului în intravilan sau în afara acestuia, constituirea unor
drepturi de preerțiunea, etc. Construcțiile de orice fel pot fi amplasate numai în
intravilanul localităților, excepție făcând construcțiile care prin natura lor pot genera
efecte poluante. Este interzisă amplasarea construcțiilor de orice fel pe terenurile
agricole din extravilan de clasa I și a II-a pe calitate pe cele amenajate cu lucrări de
îmbunătățiri funciare, precum și pe cele plantate cu vii și livezi, parcuri naționale,
rezervații, monumente, ansambluri arheologice și istorice. De la acestă regulă sunt
exceptate constucțiile cu destinație militară, căile ferate, șoselele cu importanță
deosebită, conductele magistrale de transport gaze sau petrol, liniile electrice de
înaltă tensiune, lucrările de gospodărire a apelor și realizarea de sursă de apă.
Drepturi reale curs 6 13.11.2015

Legea 50 din 1991 arată că orice construcție este permisă numai în

baza autorizației de construire. Nerespectarea normelor juridice din acest domeniu
nu afectează în principiu dreptul de proprietate, însă atrage pentru cel în cauză
sancțiuni administrative sau penale, existând posibilitatea să se dispună încadrarea
lucrărilor în prevederile autorizației sau desființarea construcțiilor nelegal realizate.

Autorizarea dată vizează aplicarea măsurilor prevăzute de lege privitoare la

amplasarea, proiectarea, executarea și funcționarea construcțiilor. Această
autorizație se emite cu respectarea documentației de urbanism și de amenajare a
teritoriului, care trebuie să fie emisă de către autoritatea competentă. Înscrierea în
cartea funciară a dreptului de proprietate asupra construcției se va face în baza
autorizației de construcție și a procesului verbal de recepție, la terminarea lucrărilor,
semnat de reprezentantul autorității locale în baza documentației specifice.

Circulația juridică a imobilelor, proprietate privată

Construcțiile și terenurile aflate în proprietate privată, indiferent de titular

(persoane fizice, persoane juridice, statul sau unitățile administrativ teritoriale) sunt în
circuitul civil general, astfel că ele pot fi înstrăinate (dobândite) prin oricare dintre
modurile de dobândirea a dreptului de proprietate reglementate de lege, afară de
excepțiile expers și limitativ stabilite prin lege. Dreptul de proprietate privată asupra
construcțiilor sau terenurilor este compatibil cu constituirea unor drepturi reale
principale dezmembrăminte ale dreptului de proprietate privată (uzufruct, uz,
habitație, servitute, superficie), precum și cu constituirea unor garanții reale imobilare
(ipotecă imobiliară și privilegii imobiliare). Prin legi speciale se pot institui unele
interdicții temporale cu privire la exercitarea atributului dispoziției juridice prin
înstrăinarea constucțiilor sau a terenurilor. Astfel art 9 din Legea 112 din 1995, în
prezent abrogat prin art 230 din Legea numărul 71 din 2011 a instituit o inaliebilitate
temporară, stabilind că locuințele cumpărate de chiriași în condițiile aceste legi nu
pot fi înstrăinate prin acte jurdice între vii, timp de 10 ani de zile de la data
cumpărării, eventual un act de înstrăinare făcut cu încălcarea aceste dispoziții este
înlocuit cu nulitatea absolută. De asemenea se prevedea că imobilele dobândite
printr-un credit ipotecar sunt scoase din circuitul civil (stricto sensu) până la
rambursarea integrală a creditului, însă locuința dobândită în condițiile acestui act
normativ nu putea fi înstrăinată, decât cu autorizarea prealabilă a CEC-ului. Aici
sancțiunea era nulitatea relativă a actului, făcut cu încălcarea acestei dispoziții.

Persoanele fizice sau juridice străine și apatrizii pot dobândi dreptul de

proprietate privată asupra construcțiilor fără nicio restricție. Cu privire însă la
terenuri există reglementări speciale cu privire la aceste categorii de persoane fizice
și juridice care sunt reglementate de art 44 alin 2 din Constituție, din Legea 312 din
2005, privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către
cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine, precum și
de anexa nr 7 la tratatul de aderare a Romaniei la UE. Textul constituțional prevede
„cetățenii stăini și apatrizii pot dobândii dreptul de propritate privată privind terenurile
Drepturi reale curs 6 13.11.2015

numai în condițiile rezultate din aderarea României la UE și din alte tratate

internațional la care România este parte, pe bază de reciprocitate în condițiile
prevăzute de legea organică, precum și prin moștenire legală”.

Legea 312 din 2005 condiționa dobânirea acestui drept de aderarea a

României la UE. Potrivit punctului 3 din anexa nr 7 la tratatul de aderare a României
la UE prevedea posibilitatea statului român de a mentine timp de 5 ani de zile de la
data aderarii restrictiile stabilite de legislația națională privitoare la dobândirea te
terenuri de persoanele mai sus menționate.