Sunteți pe pagina 1din 9

LIMITELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Art.555 Cod civil- definind dreptul de proprietate- enun c prerogativele sale se exercit n limitele determinate de lege; aceast limitare a dreptului este precizat imediat dup proclamarea caracterului su absolut, ceea ce creeaz o impresie oarecum contradictorie a definiei legale. Justificarea limitrii se regsete n ideea armonizrii interesului individual cu cel general al societii i care, transpus n materia proprietii este de a natur a reliefa funcia social a acesteia, fr ns a muta discuia pe terenul unei eventuale distincii (cu serioase accente polemice) dintre proprietate ca drept subiectiv i proprietate ca funcie social. Aadar, vom reine funcia social ca justificare a ngrdirii exerciiului deptului de proprietate numai n msura n care prin proprietate-funcie social vom nelege nu o noiune de drept ci o idee, o reflecie cu rolul de a contribui la conturarea regimului juridic al dreptului de proprietate; astfel, prin intermediul aceastei funciuni a proprietii sau mai precis, n scopul mplinirii ei, s-a conturat pe cale jurisprudenial abuzul de drept n materia proprietii i s-au elaborat legi speciale reglementnd regimul i circulaia diverselor categorii de bunuri (n special, cele imobiliare). Din punct de vedere tehnic, limitarea dreptului de proprietate- avnd ca izvor formal contractul- vizeaz atributele sale i se manifest n sens negativ, titularul neputnd uza sau dispune de dreptul su dect cu respectarea anumitor condiii, formaliti, acestea impunnduse cu titlul de restricii n cadrul exercitrii dreptului su.

Clasificare. Orice drept se exercit n cadrul anumitor limite, care pot fi grupate n dou mari categorii: limite materiale i limite teoretice ( juridice). a) limitele materiale: intereseaz n principiu bunurile imobile i au n vedere delimitarea proprietii asupra terenurilor: 1) in suprafa; 2) n nlime; 3) n adncime. b) limitele teoretice sau juridice se clasific n funcie de izvorul lor formal n : 1) legale; 2) judiciare; 3) convenionale. n acest capitol ne vom ocupa exclusiv de limitele teoretice ale exerciiului dreptului de proprietate. LIMITELE MATERIALE Conform Art. 556 alin. 1: Dreptul de proprietate poate fi exercitat n limitele materiale ale obiectului su. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care formeaz obiectul dreptului de proprietate, cu ngrdirile stabilite prin lege. n cazul bunurilor mobile nu se ridic probleme deosebite.

Limitele materiale n cazul dreptului de proprietate asupra terenurilor. Art. 559. ntinderea dreptului de proprietate asupra terenurilor. (1) Proprietatea terenului se ntinde i asupra subsolului i a spaiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale. Suprafaa terenului. Art. 560 (Obligaia de grniuire): Proprietarii terenurilor nvecinate sunt obligai s contribuie la grniuire prin reconstituirea hotarului i fixarea semnelor corespunztoare, suportnd, n mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta. Art. 561 (Dreptul de ngrdire) Orice proprietar poate s i ngrdeasc proprietatea, suportnd, n condiiile legii, cheltuielile ocazionate. - Acest drept poate fi limitat n exerciiul su de existena dreptului de trecere (art. 617 -620 i 621-623). Spaiul suprapus terenului. Art. 559 alin. 2 teza I: Proprietarul poate face, deasupra (...) terenului, toate construciile, plantaiile i lucrrile pe care le gsete de cuviin, n afar de excepiile stabilite de lege, i poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce. - limite stabilite de Codul aerian (OG nr. 29/1997, modificat): nu se poate construi n apropierea aeroporturilor dect n anumite condiii etc. (servituile aeronautice, art. 77 din Codul aerian...) - limite n ce privete nlimea construciilor, stabilite din considerente de urbanism (Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii construciilor i unele msuri pentru realizarea locuinelor; Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului i urbanismul) Subsolul terenului. Art. 559 alin. 2: Proprietarul poate face, (...) n subsolul terenului, toate construciile, plantaiile i lucrrile pe care le gsete de cuviin, n afar de excepiile stabilite de lege, i poate trage din ele toate foloasele pe care acestea le-ar produce. El este inut s respecte, n condiiile i n limitele determinate de lege, drepturile terilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor i apelor subterane, lucrrilor i instalaiilor subterane i altora asemenea. - Art. 136 alin. 3 din Constituie: Bogiile de interes public ale subsolului, spaiul aerian, apele cu potenial energetic valorificabil, de interes naional, plajele, marea teritorial, resursele naturale ale zonei economice i ale platoului continental, precum i alte bunuri stabilite de legea organic, fac obiectul exclusiv al proprietii publice. - Art. 44 alin. 5 din Constituie Pentru lucrri de interes general, autoritatea public poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune imputabile autoritii. Terenurile cu ape. Art. 559 alin. 3: Apele de suprafa i albiile acestora aparin proprietarului terenului pe care se formeaz sau curg, n condiiile prevzute de lege. Proprietarul unui teren

are, de asemenea, dreptul de a apropria i de a utiliza, n condiiile legii, apa izvoarelor i a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa freatic, precum i apele pluviale.

LIMITELE JURIDICE (LEGALE SI JUDICIARE) ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Clasificare.Criteriul de clasificare l reprezint izvorul (emitentul) voinei juridice: legea (Constituia sau legea inclusiv ordonanele de urgen; nu i ordonanele simple, care nu pot fi emise n domeniul legilor organice, iar regimul proprietii este de domeniul legii organice, potrivit art. 73 lit. m din Constituie) limite legale; prile actului juridic limite convenionale; judectorul limite judiciare. Limite legale Clasificare. Criteriu. Criteriul l constituie interesul n protejarea cruia se instituie limitele. Sunt limite ale exerciiului dreptului de proprietate instituite n interes public sau n interes privat (art. 602). Art. 602 (Interesul public i interesul privat): (1) Legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie n interes public, fie n interes privat. Art. 603 (Regulile privind protecia mediului i buna vecintate): Dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului. Precizri n legtur cu art. 603: - textul reia (identic!) dispoziia art. 44 alin. 7 din Constituie: Dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului. - respectarea sarcinilor privind protecia mediului impune limite stabilite n interes public, nu n interes privat; - asigurarea bunei vecinti impune limite ale exercitrii dreptului de proprietate n interes privat, dar n realitate i prin efectele lor generale, dincolo de reglementarea raporturilor ntre vecini ele asigur i satisfacerea unui interes public, deoarece meninerea unor raporturi de bun vecintate nu intereseaz numai pe cei implicai (vecinii), ci i comunitatea (societatea, n general): se asigur pacea social, evitarea conflictelor, reducerea litigiilor etc.; Limite legale n interes public. Acestea pot fi stabilite n funcie de criterii diverse: importana anumitor bunuri (terenuri, construcii...); protejarea unor categorii de persoane (dreptul de preemiune al chiriailor); protejarea bunurilor culturale (mobile sau imobile,

monumente istorice etc.); caracterul special al anumitor bunuri (bunurile aparinnd cultelor religioase; bunurile periculoase arme, muniii, materiale explozive, substane psihotrope etc.); protejarea anumitor activiti importante din punct de vedere economic (transporturile aeriene Codul aerian; producerea anumitor bunuri monopolul statului etc.). Limitele pot s priveasc: restricii privind circulaia juridic a bunurilor (forma actelor juridice de regul forma autentic; nregistrarea n registrele de publicitate imobiliar; dreptul de preemiune pentru anumite categorii de bunuri: bunurile culturale; monumentele istorice; terenurile silvice, imobilele nchiriate...); dreptul de a construi etc. Principiu. Art. 553 alin. 4: Bunurile obiect al proprietii private, indiferent de titular, sunt i rmn n circuitul civil, dac prin lege nu se dispune altfel. Ele pot fi nstrinate, pot face obiectul unei urmriri silite i pot fi dobndite prin orice mod prevzut de lege. n afara acestei dispoziii, potrivit art. 555 alin. 1, titularul dreptului de proprietate privat i poate exercita atributele posesiei, folosinei (utilizarea i culegerea fructelor) i dispoziiei (juridice art. 553 alin. 4 i materiale: modificarea, transformarea, distrugerea bunurilor...). Desigur, exercitarea acestor atribute poate fi supus unor limite legale, potrivit art. 44 alin. 1 din Constituie, art. 553 alin. 4, art. 556 alin. 2 i art. 625, care trimite la ngrdirile cuprins e n legile speciale privind regimul juridic al anumitor bunuri, cum ar fi terenurile i construciile de orice fel, pdurile, bunurile din patrimoniul naional-cultural, bunurile sacre ale cultelor religioase, precum i altele asemenea.

Limite instituite n considerarea importanei unor categorii de bunuri. Imobilele.

Reguli generale privind circulaia juridic. Forma actelor juridice. n dreptul civil, n privinta incheierii actelor juridice exist principiul consesualismului: Art. 1240 (Formele de exprimare a consimmntului) :Voina de a contracta poate fi exprimat verbal sau n scris (alin. 1). Noul Cod civil consacr n materia drepturilor reale, o excepie de la principiul consensualismului: imobilele (terenuri i construcii) nscrise n cartea funciar. Art. 1244 (Forma cerut pentru nscrierea n cartea funciar): n afara altor cazuri prevzute de lege, trebuie s fie ncheiate prin nscris autentic, sub sanciunea nulitii absolute, conveniile care strmut sau constituie drepturi reale care urmeaz a fi nscrise n cartea funciar. Art. 888 (Condiii de nscriere n cartea funciar) :nscrierea n cartea funciar se efectueaz n baza nscrisului autentic notarial, a hotrrii judectoreti rmase definitiv, a certificatului de motenitor sau n baza unui alt act emis de autoritile administrative, n cazurile n care legea prevede aceasta. Chiar n cazul imobilelor nenscrise n cartea funciar, dac se ncheie acte juridice care impun nregistrarea n cartea funciar a imobilului (art. 59 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului

i publicitii imobiliare), aceste acte juridice trebuie ntocmite n forma autentic ad validitatem (art. 1244, art. 888). Aceste reglementri limiteaz atributul dispoziiei juridice, deoarece titularul dreptului de proprietate nu poate s nstrineze bunul cum (n ce form) dorete, ci trebuie s respecte prevederile legale care impun forma autentic ad solemnitatem. Circulaia juridic a terenurilor. Art. 44 alin. 2 teza a II-a din Constituie: Cetenii strini i apatrizii pot dobndi dreptul de proprietate privat asupra terenurilor numai n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte, pe baz de reciprocitate, n condiiile prevzute prin lege organic, precum i prin motenire legal. Legea nr.213/2005 privind dobndirea de ctre cetenii strini i apatrizi a dreptului de proprietate asupra terenurilor stabileste in detaliu conditiile in care cetatenii straini si apatrizii pot dobandi terneuri in Romania.

Reguli speciale privind construciile. Limitele exerciiului dreptului de proprietate privat sunt prevzute n dou acte normative: Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executrii construciilor i Legea nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului i urbanismul. Astfel, pentru desfiinarea (demolarea) sau executarea unor construcii este nevoie de obinerea a dou acte administrative, i anume certificatul de urbanism (art. 6 din Legea nr. 50/1991 i art. 28-34 din Legea nr. 350/2001) i autorizaia de construire sau de desfiinare (art. 1 din Legea nr. 50/1991), emise de autoritile administrative competente (de la nivel local). n acest fel este limitat exerciiul atributului dispoziiei materiale. Limite instituite n vederea protejrii unor valori istorice, culturale, arhitecturale a) Legea nr. 50/1991: n zonele de interes arhitectural i istoric sunt necesare autorizaii suplimentare pentru a construi (art. 10); b) Legea nr. 16/1996 a arhivelor naionale: Arhivele Naionale au un drept de preemiune la cumprarea documentelor din fondul arhivistic naional (art. 15 alin. 2); c) Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural naional mobil: - dreptul de preemiune al statului pentru bunurile clasate n categoria tezaur (art. 36), a crui nclcare se sancioneaz cu nulitatea absolut a actului de nstrinare (art. 36 alin. 5); - regimul juridic al descoperirilor arheologice, inclusiv al comorii: cel care o descoper trebuie s o predea organelor competente, primind o recompens de 30 % din valoarea ei, plus o bonificaie de 15 %, dac valoarea este excepional (art. 48); Art. 946 (Drepturile asupra tezaurului gsit): (1) Tezaurul este orice bun mobil ascuns sau ngropat, chiar involuntar, n privina cruia nimeni nu poate dovedi c este proprietar.

(2) Dreptul de proprietate asupra tezaurului descoperit ntr-un bun imobil sau ntr-un bun mobil aparine, n cote egale, proprietarului bunului imobil sau al bunului mobil n care a fost descoperit i descoperitorului. (3) Dispoziiile prezentului articol nu se aplic bunurilor mobile culturale, calificate astfel potrivit legii, care sunt descoperite fortuit sau ca urmare a unor cercetri arheologice sistematice, i nici acelor bunuri care, potrivit legii, fac obiectul proprietii publice. d) Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice: prevede dreptul de preemiune al statului sau unitilor administrativ-teritoriale, sub sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare (art. 4 alin. 4-9). Sunt limitate astfel atributele dispoziiei materiale (lit. a) i juridice (lit. b-d). Limite n interesul ocrotirii mediului sunt stabilite in urmatoarele acte normative: -Art. 44 alin. 7 din Constituie: Dreptul de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului... -OUG nr. 105/2005 privind protecia mediului: de ex., interdicia de defriare a suprafeelor mpdurite (art. 69) limiteaz exerciiul dispoziiei materiale. Limite stabilite n considerarea caracterului special al unor bunuri. O serie de acte normative prevd un regim juridic special pentru circulaia unor bunuri, n considerarea caracterului acestora: - Legea nr. 31/1996 privind regimul monopolului de stat; - Legea nr. 103/1992 privind dreptul exclusiv al cultelor religioase pentru producerea obiectelor de cult; - Legea nr. 126/1995 privind materiile explozive; - Legea nr. 295/2004 privind regimul armelor i muniiilor. Limite legale n interes privat, n interesul asigurrii bunei vecinti. Regim juridi c general. Art. 602 alin. 2: Limitele legale n interes privat pot fi modificate ori desfiinate temporar prin acordul prilor. Pentru opozabilitate fa de teri este necesar ndeplinirea formalitilor de publicitate prevzute de lege. Rezult de aici: - caracterul supletiv al normelor care reglementeaz limitele n interes privat; - necesitatea ndeplinirii formalitilor de publicitate imobiliar pentru a face opozabil terilor acordul prilor privind modificarea ori desfiinarea temporar a limitelor legale n interes privat;

n art.604-620 NCC sunt reglementate in detaliu limitele legale stabilite i interes privat pentru asigurarea bunei vecinatati, aspecte care,in temeiul Vechiului Cod civil erau prevazute ca fiind servituti legale sau naturale. Inalienabilitatea legal a anumitor bunuri. n anumite cazuri, pentru a evita deturnarea n scop speculativ a unor beneficii recunoscute de lege unor anumite persoane sau pentru a evita fraudarea intereselor unor tere persoane, legea instituie inalienabilitatea temporar, total sau parial, a anumitor bunuri. (a) potrivit Legii fondului funciar, terenurile acordate n mod gratuit persoanelor care nu au adus terenuri n cooperativele agricole de producie, dar care locuiesc sau care se oblig s locuiasc n anumite zone, nu pot fi nstrinate prin acte ntre vii timp de 10 ani socotii din anul urmtor celui n care s-a fcut nscrierea proprietii n registrele de publicitate; (b) apartamentele trecute n proprietatea statului n timpul regimului comunist (cunoscute sub numele inexact de case naionalizate") i cumprate de chiriai n condiiile Legii nr. 112/1995 nu pot fi nstrinate timp de 10 ani de la data cumprrii, sub sanciunea nulitii absolute (articolele 9 alin. ultim i 11 din lege); (c) sub saniunea nulitii absolute, pn la soluionarea procedurilor administrative i, dup caz, judiciare generate de prezenta lege, este interzis nstrinarea, concesionarea, locaia de gestiune, asocierea n participaiune, ipotecarea, locaiunea precum i orice nchiriere sau subnchiriere n beneficiul unui nou chiria, schimbarea destinaiei, grevarea sub orice form a bunurilor imobile - terenuri i/sau construcii notificate potrivit prevederilor prezentei legi (articolul 20 alin. 41 din Legea nr.10/2001 modificat prin Legea nr.247/2005). O reglementare similar poate fi regsit n articolul 48 alini1 din aceeai lege sub saniunea nulitii absolute, este interzis ntrinarea n orice mod a imobilelor dobndite n baza legii nr. 112/1995, cu modificrile ulterioare, pn la soluionarea definitiv i irevocabil a aciunilor formulate de persoanele ndreptite, foti proprietari sau, dup caz, motenitori ai acestora, potrivit art.50" (d) pe durata litigiilor privitoare la reconstituirea dreptului de proprietate i la legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, este interzis nstrinarea ori constituirea unor altor drepturi reale sau de crean (articolul 4 din Titlul X Circulaia juridic a terenurilor din Legea nr.247/2005). LIMITELE CONVENIONALE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE.CLAUZA DE INALIENABILIATE n ceea ce privete operarea limitrilor pe cale convenional, se disting dou moduri, dup cum limitarea proprietii constituie obiectul principal al contractului sau se realizeaz ca urmare a asumrii de catre proprietar a unor obligaii secundare: convenia are ca obiect nsi ngrdirea dreptului de proprietate.Este ipoteza strii de vecintate, a obligaiilor asumate de proprietarii vecini, de exemplu, de a planta reciproc sau unilateral arbori la o distan mai mic dect cea legal;

convenia are ca obiect transmiterea cu titlu oneros sau gratuit a dreptului de proprietate cu privire la un bun, instituindu-se obligaia cumprtorului sau donatarului de a nu-l nstrina sau de a nu construi de exemplu, dect n anumite condiii de distan sau nlime. Fa de obiectul principal al conveniei (transmiterea unui drept real) limitarea dreptului de proprietate transmis are un caracter secundar n aceste ipoteze. Clauza de inalienabilitate. Doctrina i jurisprudena francez au susinut iniial nulitatea unor asemenea clauze deoarece aduc atingere caracterului absolut al dreptului de proprietate i ncalc restricia numrului limitat de drepturi reale. La aceste consideraii juridice se adugau cele economice, i anume necesitatea asigurrii liberei circulaii a bunurilor.. De la mijlocul secolului al XlX-lea jurisprudena i doctrina franceze sau admis clauzele de inalienabilitate n msura n care erau temporare i se justificau printr-un interes legitim. NNC a reglementat clauza de inalienabilitate Art. 627. Clauza de inalienabilitate. Condiii. Domeniu de aplicare. (1) Prin convenie sau testament se poate interzice nstrinarea unui bun, ns numai pentru o durat de cel mult 49 de ani i dac exist un interes serios i legitim. Termenul ncepe s curg de la data dobndirii bunului. (2) Dobnditorul poate fi autorizat de ctre instan s dispun de bun dac interesul care a justificat clauza de inalienabilitate a bunului a disprut sau dac un interes superior o impune. (3) Nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulate ntr-un contract atrage nulitatea ntregului contract dac a fost determinant la ncheierea acestuia. n contractele cu titlu oneros, caracterul determinant se prezum, pn la proba contrar. (4) Clauza de inalienabilitate este subneleas n conveniile din care se nate obligaia de a transmite n viitor proprietatea ctre o persoan determinat sau determinabil. (5) Transmiterea bunului pe cale de succesiune nu poate fi oprit prin stipularea inalienabilitii. Conditiile de admitere a clauzei de inalienabilitate: (i) clauza s fie temporar. Este considerat ,de exemplu, temporar o clauz care este prevzut pn la ajungerea la maturitatea legal a destinatarului ei.Dimpotriv, nu ndeplinete aceast condiie o clauz care ar fi stipulat pe toat durata vieii stipulantului sau destinatarului ei. (ii) clauza s fie ntemeiat pe un interes serios i legitim, care poate fi al dispuntorului, al destinatarului clauzei sau al unui ter. n materie imobiliar, pentru efectul de opozabilitate fa de terti, se impune notarea clauzei de inalienabilitate n cartea funciar. Art. 628. Condiii de opozabilitate. (1) Clauza de inalienabilitate nu poate fi invocat mpotriva dobnditorilor bunului sau a creditorilor proprietarului care s-a obligat s nu nstrineze dect dac este valabil i ndeplinete condiiile de opozabilitate.

(2) Pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie s fie supus formalitilor de publicitate prevzute de lege, dac este cazul. (3) n cazul bunurilor mobile, sunt aplicabile, n mod corespunztor, regulile prevzute pentru dobndirea proprietii prin posesia de bun-credin. (4) n cazul n care clauza de inalienabilitate a fost prevzut ntr-un contract cu titlu gratuit, ea este opozabil i creditorilor anteriori ai dobnditorului. (5) Nendeplinirea condiiilor de opozabilitate nu l lipsete pe beneficiarul clauzei de inalienabilitate de dreptul de a pretinde daune-interese proprietarului care nu se conformeaz acestei obligaii. Art. 629. Sanciunile pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate. (1) nstrintorul poate s cear rezoluiunea contractului n cazul nclcrii clauzei de inalienabilitate de ctre dobnditor. (2) Att nstrintorul, ct i terul, dac inalienabilitatea s-a stipulat n favoarea acestuia, pot s cear anularea actului de nstrinare subsecvent ncheiat cu nerespectarea clauzei. (3) Nu pot fi supuse urmririi bunurile pentru care s-a stipulat inalienabilitatea, ct timp clauza produce efecte, dac prin lege nu se prevede altfel. Drept tranzitoriu. Art. 60 din LPA: (1) Valabilitatea i efectele juridice ale clauzei de inalienabilitate instituite prin convenie sunt guvernate de legea n vigoare la momentul ncheierii conveniei. (2) Valabilitatea clauzei de inalienabilitate instituite prin testament este guvernat de legea n vigoare la data ncheierii acestuia, iar efectele clauzei sunt guvernate de legea n vigoare la data deschiderii succesiunii.