Sunteți pe pagina 1din 24

Limitele legale ale exerciiului dreptului de

proprietate privat
Categorie: Dictionar juridic (dex)

limitele legale ale exerciiului dreptului de proprietate privat, Categorii de


limite legale ale exerciiului dreptului de proprietate stabilite n interes privat. A. Limite
referitoare la folosirea apelor B. Limite innd de raporturile de vecintate C. Alte limite
legale.

Consideraii generale. Clasificari


Sediul materiei. Titlul II, Capitolul III al crii despre bunuri din noul cod civil este
consacrat limitelor juridice ale dreptului de proprietate privat i c, n concepia noii
legi fundamentale civile, aceste limite pot fi legale, convenionale i judiciare.
Caracteristica lor comun, esenial, este aceea c limitele juridice sunt impuse prin
voina juridic exprimat fie de legiuitor, fie de titularul dreptului de proprietate privat
asupra unui bun, fie de judector, cu prilejul soluionrii unui conflict juridic privitor la
exerciiul prerogativelor acestui drept i, nefiind aplicabile nici dispoziiile din materia
limitelor legale i nici cele despre limitele convenionale, avnd a trana litigiul,
judectorul stabilete el nsui prin hotrrea pe care o va pronuna, n cadrul
principiilor generale de drept aplicabile n materie, eventualele limitri ale exerciiului
dreptului de proprietate, de regul ntre proprietarii unor fonduri nvecinate; aceasta, n
scopul asigurrii unei bune convieuiri, fiind depite" astfel inconvenientele normale
ale vecintii (art. 630 NCC).
Pe plan general, este de observat c reglementrile legale cuprinse n acest capitol
asigur o bun sistematizare a materiei, cele privitoare la limitrile juridice
convenionale i judiciare ale dreptului de proprietate avnd caracter de noutate n
cadrul legii civile fundamentale romne. Ct privete limitrile legale", n general,
acestea erau cuprinse, n mod impropriu, n fostul Cod civil romn de la 1864 n materia
servitutilor naturale i legale. Precizm c noutatea" de care vorbim are n vedere
numai cuprinderea reglementrilor acestor limite n noul Cod civil, nu nsi existena
lor n dreptul civil romn ante noul cod. ntr-adevr, i sub imperiul fostului Cod civil de
la 1864, chiar dac problema a format o vreme obiect de controvers n doctrin i n
practica judiciar, nu era de exclus stabilirea unor clauze de inalienabilitate a unor
bunuri prin voina prilor, pe baza principiului liberei autonomii de voin exprimate n
acte juridice, ct vreme asemenea clauze nu erau contrare ordinii publice i regulilor

de convieuire social. Tot astfel, sub imperiul" aceluiai Cod civil, nu aveau a fi de
neconceput situaii n care judectorul s fi fost chemat a aprecia eventualul abuz de
drept comis de una dintre prile unui litigiu ce avea ca obiect exercitarea anumitor
atribute ale dreptului de proprietate asupra unui bun, de exemplu, folosina bunului, i,
astfel, s determine el, prin hotrre, limitele exerciiului dreptului, cum artam mai
sus.
n orice caz, abordarea sistematizat i, ntr-o anumit msur, cu caracter de noutate
a limitelor juridice ale exerciiului dreptului de proprietate a impus includerea n cadrul
acestui capitol a unor norme de drept privitoare la aplicarea lor n timp. asupra crora
vom reveni mai jos.
Clasificare. n analiza consacrat limitrilor puse n discuie, dup criteriul voinei
juridice, nu putem dect s urmm sistematizarea prevzut de noul Cod civil, astfel c
vom cerceta mai nti limitrile legale, apoi limitrile convenionale i, n sfrit,
limitrile judiciare.

Limitele legale
Posibile distincii privitoare la limitele legale. Dispoziiile art. 602-625 NCC ce formeaz
prima seciune din capitolul amintit privitor la limitele juridice ale exerciiului dreptului
de proprietate privat sunt consacrate limitelor legale ale exerciiului acestui drept. Este
de observat c primele dou articole ale acestei seciuni - art. 602-603 - alctuiesc un
paragraf distinct, intitulat dispoziii comune. Articolul 602 alin. (1) NCC instituie un
principiu general, potrivit cu care legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate
fie n interes public, fie n interes privat. Am ncercat s demonstrm anterior c acest
principiu domin ntreaga materie a exercitrii prerogativelor conferite de dreptul de
proprietate; nu se poate face abstracie de acest principiu nici atunci cnd au a fi
determinate limitele materiale ale exerciiului dreptului de proprietate.
Cel de-al doilea alineat al aceluiai text dispune c limitele legale ale dreptului de
proprietate stabilite n interes privat pot fi modificate ori desfiinate temporar prin
acordul prilor, preciznd ns c, spre a fi opozabile terilor, este necesar ca
modificarea sau desfiinarea astfel realizat s ndeplineasc formalitile de publicitate
prevzute de lege. Bunoar, art. 612 NCC impune, aa dup cum vom vedea imediat,
o anumit distan minim n construcii", dar permite orice derogare" de la aceasta,
care se poate face prin acordul prilor, exprimat ntr-un nscris autentic". Un
asemenea acord poate avea ca obiect, de exemplu, constituirea unei servitui prin
acordul prilor de a nu zidi la o distan mai mare dect cea de 60 de

cm fa de linia de hotar, dac nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de
urbanism" pentru zona respectiv. Pentru a fi opozabil terilor, actul autentic prin care
proprietarii vecini au convenit altfel are a fi nscris n cartea funciar.
Articolul 602 alin. (2) NCC permite chiar desfiinarea, tot prin acordul prilor, a limitelor
legale stabilite n interes privat, dar numai cu caracter temporar, cu ndeplinirea
condiiilor de form i de publicitate evocate.
Prelund principiul din art. 44 alin. (7) din Constituie, art. 603 NCC dispune c dreptul
de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea
bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau
obiceiului, revin proprietarului.
Sarcinile privind protecia mediului nconjurtor sunt deosebit de complexe, iar
ansamblul de reglementri juridice n domeniu constituie un obiectiv de interes public
major, ele fiind adoptate pe baza principiilor i elementelor strategice care conduc la
dezvoltarea durabil" [art. 1 alin. (1) din O.U.G. nr. 195 din 22 decembrie 2005 privind
protecia mediului]. Potrivit art. 6 din acest act normativ, protecia mediului constituie
obligaia i responsabilitatea autoritilor administrative publice centrale i locale,
precum i a tuturor persoanelor fizice i juridice. O.U.G. nr. 195/2005 stabilete
obligaiile ce revin persoanelor fizice i juridice n legtur cu: regimul juridic al
substanelor i al preparatelor periculoase; regimul ngrmintelor chimice i al
produselor de protecie a plantelor; conservarea biodiversitii i a ariilor naturale
protejate; protecia apelor i a ecosistemelor acvatice; protecia atmosferei i
gestionarea zgomotului ambiental; protecia solului, a subsolului i a ecosistemelor
terestre; protecia aezrilor umane i altele.
Ct privete asigurarea bunei vecinti", n anumite situaii raporturile de vecintate
pot constitui unele sarcini reale. Astfel, atunci cnd am analizat clasificarea drepturilor
subiective patrimoniale n drepturi reale i drepturi de crean, artam c la limita
dintre aceste dou categorii se gsesc i obligaiile reale de a face -obligaii propter rem
-, care decurg din stpnirea, cu orice titlu, a unor bunuri. Am vzut c ele pot rezulta
din lege sau pot fi stabilite prin voina prilor i se transmit odat cu transmiterea
acelor bunuri. Uneori, ndeplinirea acestor obligaii presupune luarea n considerare a
raporturilor de vecintate ntre fonduri.
Bunoar, potrivit art. 82-83 din Legea fondului funciar, terenurile care, prin degradare
i poluare, i-au pierdut, total sau parial, capacitatea de producie pentru culturi
agricole sau silvice vor fi constituite n aa-numite perimetre de ameliorare cu privire la

care se vor elabora msuri i lucrri specifice, de natur s conduc la redarea


potenialului agricol sau silvic pentru aceste categorii de terenuri. Deintorii lor sunt
obligai s le pun la dispoziia organelor chemate a executa lucrrile prevzute n
proiectul de ameliorare ntocmit. Or, este evident c executarea unor asemenea lucrri
presupune cooperarea ntre deintorii de terenuri vecine, cu sprijinul acordat de stat,
expresie a realizrii unui interes de ordin general, anume protecia fondului funciar.
Sunt de conceput i raporturi de vecintate constituite prin asumarea de obligaii
contractuale ntre proprietari nvecinai. Asemenea obligaii pot rezulta din convenii
ncheiate ntre proprietarii nvecinai, care, pe aceast cale, pot stabili ntre ei drepturi i
obligaii similare n coninutul lor cu cele care iau natere n temeiul unor servitui. Spre
exemplu, proprietarul A se oblig fa de vecinul su, proprietarul B, s nu sdeasc
arbori nali la o distan mai mare dect cea legal, spre a nu umbri culturile realizate
de acesta din urm pe fondul su, fr ca un asemenea acord s conduc la
constituirea servituii de a nu planta.

Categorii de limite legale ale exerciiului dreptului de proprietate


stabilite n interes privat.
Textele de substan ale capitolului n discuie din noul Cod civil reglementeaz trei
categorii de limite legale ale exerciiului dreptului de proprietate privat:
a) limitele privitoare la folosirea apelor, respectiv: reguli privind curgerea fireasc a
apelor (art. 604); reguli privind curgerea provocat a apelor (art. 605); cheltuieli
referitoare la irigaii (art. 606); obligaia proprietarului cruia i prisosete apa (art.
607); ntrebuinarea izvoarelor (art. 608); despgubirile datorate proprietarului fondului
pe care se afl izvorul (ari. 609). Toate aceste dispoziii au a fi completate cu
reglementrile speciale n materia regimului apelor (art. 610);
b) limitele de natur a asigura, n privina imobilelor, bune raporturi de vecintate:
pictura streinii (art. 611); distana i lucrrile intermediare cerute pentru anumite
construcii, lucrri i plantaii (art. 612-613); vederea asupra proprietii vecinului (art.
614-616); dreptul de trecere (art. 617-620);
c) limitele aplicabile n situaii speciale: dreptul de trecere pentru utiliti i pentru
efectuarea unor lucrri (art. 621-622); dreptul de trecere pentru reintrarea n posesie
(art. 623); dreptul proprietarului de a obine despgubiri n ipoteza distrugerii bunului
su n situaia generat de o stare de necesitate (art. 624).

Este de observat c, practic, primele dou categorii de limite evocate cuprind, cu unele
excepii, dreptul de grniuire (art. 584 fostul C. civ.) i dreptul de ngrdire (art. 585
fostul C. civ.), despre zidul i anul comun (art. 590-609), situaiile pe care fostul Cod
civil romn de la 1864 le reglementa n materia servituilor, cali-ficndu-le ca fiind, cele
din prima categorie, servitui naturale i, cele din a doua categorie. servitui legale. n
concepia fostului Cod civil, servitutile naturale erau considerate c luau natere ..din
situaia lucrurilor.
n realitate, ntreaga doctrin romn n materie a evideniat faptul c aa-zisele
servitui naturale i legale reglementate de fostul Cod civil de la 1864 reprezentau un
mod de determinare a coninutului dreptului de proprietate i a limitelor exerciiului
acestui drept prin luarea n considerare att a situaiei lucrurilor, ct i a necesitii
asigurrii raporturilor fireti ntre proprietarii unor bunuri imobile nvecinate.
Totui, dincolo de acest aspect, din punctul de vedere al dreptului tranzitoriu,
reglementrile din fostul Cod civil n materie nu pot fi ignorate. ntr-adevr, potrivit art.
59 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul
civil, dispoziiile art. 602-625 NCC nu se vor aplica situaiilor juridice
nscute anterior intrrii sale n vigoare, adic anterior datei de 1 octombrie 2011.
Aceasta nseamn c toate raporturile juridice privitoare la aa-numitele servituti
naturale i legale nscute anterior intrrii n vigoare a noului Cod civil vor fi supuse
reglementrilor n domeniu din fostul Cod civil, dispoziiile acestuia din urm avnd a se
aplica i eventualelor litigii ntre pri privitoare la exercitarea drepturilor i obligaiilor
generate de asemenea raporturi juridice.
n sfrit, categoriile de limite legale ale exerciiului dreptului de proprietate
reglementate de noul Cod civil nu epuizeaz ntreaga materie n discuie. ntr-adevr,
art. 625 NCC precizeaz c aceste ngrdiri" se completeaz cu dispoziiile legilor
speciale privind regimul juridic al anumitor bunuri, cum ar fi al terenurilor i
construciilor de orice fel, pdurilor, bunurilor din patrimoniul naional cultural, bunurilor
sacre ale cultelor religioase, precum i altor asemenea.

A. Limite referitoare la folosirea apelor


Reguli privitoare la curgerea fireasc a apelor, la curgerea provocat i la
irigaii. Fr a aduga ceva la starea natural" a fondurilor, art. 604 NCC dispune c
proprietarul fondului inferior nu poate mpiedica n niciun fel curgerea fireasc a apelor
provenite de pe fondul superior; n msura n care o asemenea curgere cauzeaz
prejudicii fondului inferior, proprietarul acestuia poate cere instanei de judecat

competente s l autorizeze s efectueze, pe fondul su, lucrrile necesare schimbrii


direciei apelor, cu suportarea cheltuielilor ocazionate de realizarea unor asemenea
lucrri. Scopul lor nu poate fi altul dect acela al evitrii unor distrugeri ale fondului
inferior cauzate de curgerea natural a apelor de pe fondul superior. La rndul su,
proprietarul acestui din urm fond este obligat s nu efectueze nicio lucrare de natur
s agraveze situaia fondului inferior.
Aceleai reguli n materie erau cuprinse, sub denumirea dat n doctrin de servitutea
de scurgere a apelor naturale, n art. 578 fostul C. civ. Potrivit acestui text, locurile
inferioare erau considerate a fi supuse" apelor care curg n mod natural, fr
intervenia omului, de pe Jocurile superioare". Proprietarul fondului inferior" nu avea
dreptul s ridice stavile care s opreasc aceast scurgere, dup cum proprietarului
fondului superior" nu i era ngduit s fac nicio lucrare spre agravarea servituii
fondului inferior.
Sub imperiul acestor reglementri, instana suprem a decis c orice incidente ntre
proprietari privitoare la exercitarea acestei servitui trebuie soluionate cu respectarea
interesului cultivrii terenurilor, cu luarea n considerare a intereselor proprietarilor, n
conformitate cu regulamentele particulare i locale asupra curgerii i uzului apelor*.
Aceast jurispruden rmne valabil i sub regimul dispoziiilor n materie din noul
Cod civil.
n schimb, dispoziii cu caracter de noutate n legislaia noastr civil sunt cele cuprinse
n art. 605 NCC. care instituie reguli speciale privitoare la curgerea provocat a apelor.
Textul dispune c proprietarul unui fond inferior nu poate mpiedica curgerea unor ape
provocat de proprietarul fondului superior ori de alte persoane, cum ar fi cele care
nesc" (ies cu presiune) pe cel din urm fond prin realizarea de lucrri subterane de
ctre proprietarul acestuia, dup cum el nu poate
mpiedica nici curgerea apelor provenite din secarea terenurilor mltinoase, a apelor
folosite n scop casnic, agricol ori industrial, ns numai dac o asemenea curgere
preced vrsarea ntr-un curs de ap sau ntr-un an. n acest caz, proprietarul
fondului superior este obligat s aleag calea i mijloacele de curgere care ar aduce
prejudicii minime fondului inferior; de asemenea, chiar dac alege o astfel de cale
lesnicioas de curgere a apelor, el rmne dator la plata unei despgubiri juste i
prealabile ctre proprietarul acestui din urm fond". n caz de nenelegere ntre cei doi
proprietari, dei textul nu prevede, credem c eventualul litigiu dintre ei privitor la
cuantumul despgubirilor datorate de proprietarul fondului superior celuilalt proprietar

urmeaz a fi decis de instana de judecat. Articolul 605 alin. (3) dispune ns c


principiile privitoare la curgerea provocat a apelor nu se vor aplica atunci cnd pe
fondul inferior se afl o construcie, mpreun cu grdina i curtea aferent, ori un
cimitir.
Tot caracter de noutate au limitele legale ale exerciiului dreptului de proprietate
nscrise n art. 606 NCC privind repartizarea cheltuielilor ntre proprietarii riverani n caz
de utilizare a irigaiilor. Ele prevd c proprietarul care dorete s foloseasc pentru
irigarea terenului su apele naturale i artificiale de care poate dispune n mod efectiv
are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusiv, s fac pe trenul riveranului opus lucrrile
necesare pentru captarea apei, cu obligaia de a alege n acest scop calea i mijloacele
de curgere care aduc prejudicii minime celuilalt riveran i de a-i plti acestuia
despgubiri minime i prealabile. Dar asemenea lucrri nu pot fi fcute dac pe fondul
riveranului opus" se afl o construcie mpreun cu grdina i curtea aferent ori un
cimitir [art. 606 alin. (2) NCC].
Obligaia proprietarului cruia i prisosete apa. Tot cu caracter de noutate n
legislaia civil romn apare a fi dispoziia cuprins n art. 607 NCC, care instituie o
limit legal a exerciiului dreptului de proprietate privat asupra unui teren ce dispune
de o surs ori o ntindere de ap, natural sau artificial, ns aceasta produce un
surplus de ap" fa de ntrebuinarea pe care proprietarul o d acelei ape. Aa fiind,
textul instituie o obligaie pentru proprietarul cruia i prisosete apa pentru
necesitile curente ca, n schimbul unei juste i prealabile compensaii, s ofere acest
surplus proprietarului care nu i-ar putea procura apa necesar punerii n valoare a
fondului su, dect cu o cheltuial excesiv" [art. 607 alin. (1) NCC]. Mai mult, potrivit
art. 607 alin. (2), proprietarul nu poate fi scutit de aceast obligaie sub pretext c ar
putea utiliza surplusul de ap ntr-un alt scop dect satisfacerea necesitilor curente",
dar va putea cere despgubiri suplimentare proprietarului aflat n nevoie, cu condiia
de a dovedi existena real a destinaiei pretinse.
n ceea ce ne privete, mrturisim c avem unele ndoieli cu privire la aplicaiile practice
ale dispoziiilor cuprinse n textul evocat. Oricum, aplicarea lui presupune ndeplinirea a
cel puin trei condiir.
a) s existe un surplus de ap fa de necesitile curente" pe fondul unui anumit
proprietar;

b) un alt proprietar s nu i poat procura apa necesar punerii n valoare a fondului


su dect fcnd cheltuieli excesive, situaie n care primul proprietar este obligat de
lege s ofere acestuia din urm acel surplus;
c) oferta poate fi fcut ns numai n schimbul unei juste i prealabile compensaii.
Sigur, textul nu o spune, dar, dac prile nu se neleg asupra cuantumului acestei
compensaii, urmeaz a decide instana de judecat, care va aprecia i asupra
existenei surplusului de ap", asupra necesitilor proprietarilor n litigiu, a
caracterului eventual excesiv al cheltuielilor amintite de text; toate acestea sunt
chestiuni de fapt, ce trebuie lsate la aprecierea judectorului, la nevoie el putnd
recurge la expertize de specialitate.
ntrebuinarea izvoarelor. Prelund, practic, dispoziiile art. 579 fostul C. civ., art.
608 NCC dispune c proprietarul unui izvor care se afl pe fondul su poate da acestuia
orice ntrebuinare" ce corespunde, evident, nevoilor sale, sub rezerva ca, procednd
astfel, s nu aduc atingere drepturilor dobndite de proprietarul fondului inferior". n
aplicarea dispoziiilor art. 579 fostul C. civ., instana suprem a decis c textul consacr
dreptul absolut al proprietarului izvorului aflat pe proprietatea sa, drept ns ngrdit i
cenzurabil de justiie ori de cte ori, prin exerciiul su, vatm dreptul proprietarului
megie - vecin (n.n. C.B.) - dobndit asupra izvorului, prin titlu sau prin uzucapiune".
Credem c principiul enunat n aceast decizie de spe are aplicabilitate i sub
imperiul noului text. Mai mult, precizarea pe care acesta o cuprinde, potrivit cu care
proprietarul izvorului nu poate aduce atingere drepturilor dobndite de proprietarul
fondului inferior", este foarte important din punctul de vedere al posibilitii
supravieuirii" legii vechi (art. 59 din Legea nr. 71/2011). ntr-adevr, conceput ca o
servitute de izvor n regimul fostului Cod civil, fiind o servitute continu i aparent, ea
putea fi dobndit prin uzucapiune (art. 580 vechiul C. civ.); aa fiind, proprietarul
izvorului rmne obligat s respecte eventuala servitute de izvor dobndit de
megieul su prin uzucapiune sau chiar printr-un alt titlu.
n orice caz, art. 608 alin. (2) NCC dispune c proprietarul fondului pe care se afl
izvorul nu poate s i schimbe cursul, dac printr-o asemenea schimbare i-ar lipsi pe
locuitorii unei localiti de apa necesar satisfacerii nevoilor lor curente. n ipoteza n
care o ter persoan ar efectua lucrri ce ar conduce la secarea, micorarea ori
alterarea apelor sale, proprietarul fondului pe care se afl izvorul va putea cere
repararea prejudiciilor cauzate astfel de acea persoan, iar dac starea de fapt o
permite, proprietarul fondului cu izvor va putea pretinde restabilirea situaiei
anterioare, atunci cnd apa este indispensabil pentru exploatarea fondului su". Dac

izvorul se ntinde pe dou fonduri nvecinate, aceste principii se vor aplica n mod
corespunztor, innd seama de ntinderea izvorului pe fiecare fond" (art. 609 NCC).
n sfrit, art. 610 precizeaz c toate dispoziiile noului Cod civil privitoare la aceste
limite legale ale exerciiului dreptului de proprietate privat n materia folosirii apelor
se completeaz cu reglementrile speciale n materia apelor". Cele mai importante
asemenea reglementri sunt cuprinse n Legea nr. 107/1996 a apelor, cu numeroasele
ei modificri ulterioare, unele dintre acestea avnd ca scop intro
ducerea reglementrilor Uniunii Europene prin care este stabilit cadrul de politic
comunitar n domeniul apelor.

B. Limite innd de raporturile de vecintate


Pictura streinii. Articolul 611 NCC dispune c proprietarul este obligat s i fac
streaina casei sale astfel nct apele provenind de la ploi s nu se scurg pe fondul
proprietarului vecin. Textul este tributar vechii reglementri, cu precizarea c art.
615 fostul C. civ. permitea proprietarului s ..conduc apa prin streaina casei sale i...
pe ulie, adic pe strzi. Ni se pare ns c prevederea legal n materie are a fi
interpretat ntr-un sens mai larg, ea urmnd, credem, a-i gsi aplicare pentru orice
construcie realizat de un proprietar - grajd distinct, acareturi" gospodreti etc. - pe
fondul su, prin raportare la situaia fondului nvecinat. Sub regimul reglementrii
anterioare, n practica judectoreasc s-a decis c aprecierea locului de scurgere a
apelor de pe streini se face innd cont de linia de hotar ntre dou proprieti, dar c
modul de aezare a acestora poate determina existena servituii naturale de scurgere
a apelor, n prezent suportarea limitei legale a exerciiului dreptului de proprietate ce
const n asigurarea curgerii fireti a apelor", astfel cum dispune art. 604 alin. (1)
NCC.
Distana minim n construcii. n mod mult mai precis dect vechea reglementare
n materie, art. 612 NCC instituie obligaia potrivit cu care proprietarul unui fond poate
realiza orice construcii, lucrri sau plantaii numai cu respectarea unei distane minime
de 60 de cm fa de linia de hotar care desparte proprietatea sa de proprietatea sau
proprietile nvecinate, dac prin lege ori prin regulamentul de urbanism nu se prevede
altfel; n orice caz, proprietarul unui fond este obligat s efectueze asemenea lucrri
astfel nct s nu se aduc atingere drepturilor proprietarilor nvecinai. Aceast norm
legal este ns supletiv. ntr-adevr, n partea sa final, textul dispune c orice
derogare de la distana minim, oriunde ar fi prevzut aceasta, se poate face prin
acordul prilor, un asemenea acord trebuie ns exprimat n form autentic.

Cu respectarea acestei condiii imperative, proprietarii fondurilor nvecinate pot conveni


ca unul dintre ei s realizeze o construcie, o plantaie sau o alt lucrare la o distan
mai mare sau mai mic fa de fondul vecin dect cea de 60 de cm stabilit de art. 612
NCC ori de regulamentul de urbanism al zonei respective.
Distana minim pentru arbori. Raporturile de bun vecintate presupun, printre
altele, i respectarea unei distane minime fa de fondul vecin, distan la care unul
dintre proprietari poate planta arbori pe fondul su. Articolul 613 alin. (1) NCC dispune
c, n lipsa unor dispoziii contrare cuprinse n lege, n regulamentul de urbanism sau
stabilite de obiceiul locului, arborii trebuie sdii la o distan de cel puin 2 metri fa
de linia de hotar, cu excepia arborilor care ajung la o nlime mai mic de 2 metri, a
plantaiilor i a gardurilor vii; n cazul acestor din urm arbori, au a fi aplicate
dispoziiile art. 612 NCC amintite mai sus, care permit, pentru astfel de arbori,
plantarea lor pn la distana de 60 de cm fa de fondul nvecinat. n caz de
nerespectare a distanei de 2 metri prevzute pentru arbori mari", proprietarul vecin
care constat aceasta este ndreptit s cear scoaterea lor ori, dup caz, s pretind
tierea lor la nlimea cuvenit", dup cum este ndreptit a face aceast operaiune
el nsui, dar pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate [art.
613 alin. (2) NCC].
Dup cum s-a observat-, aceste norme au caracter supletiv, deoarece ele au a fi
aplicate numai dac legi speciale, regulamentul de urbanism al zonei ori chiar obiceiul
locului nu dispun altfel.
Sub regimul reglementrii anterioare n materie, ce era cuprins n dispoziiile art. 608
fostul C. civ., asemntoare celei din textul n discuie, n practica judiciar s-a decis c
proprietarul fondului vecin are dreptul s cear scoaterea arborilor i a gardurilor vii
plantate la o distan mai mic de hotar fa de cea legal, chiar dac el nsui nu a
respectat aceast distan atunci cnd a realizat asemenea plantaii pe terenul su. Tot
astfel, fiind conceput n vechea reglementare ca o servitute legal ce avea caracterul
de servitute continu i aparent, susceptibil a fi dobndit prin uzucapiune, n
jurisprudena mai veche a fostului Tribunal Suprem s-a decis c obligaia de a respecta
distana plantaiilor prevzut de Codul civil dispare atunci cnd proprietarul fondului
nvecinat a dobndit servitutea contrar, adic dreptul de a avea plantaii la o distan
inferioar. O atare servitute, continu i aparent, dobndit prin prescripia achizitiv
(uzucapiunea) de 30 de ani, nu poate fi nlturat prin aciunea pe care ar introduce-o
proprietarul fondului aservit mpotriva proprietarului fondului dominant, care s-a
prescris prin acel termen. i ntr-o asemenea situaie i gsesc aplicarea dispoziiile

art. 59 din Legea nr. 71/2011, dup cum nu este de neconceput nici sub regimul noului
Cod civil dobndirea unei servitui prin fapta omului cu acelai obiect: o distan mai
mare sau mai mic a construciilor, plantaiilor ori a altor lucrri fa de fondul vecin.
Dispoziiile art. 613 alin. (3) NCC prevd dreptul proprietarului fondului peste care,
eventual, se ntind rdcinile sau ramurile arborilor ce se gsesc pe fondul
proprietarului vecin i aparin acestuia de a le tia i - credem - a i le preda,
precum i dreptul de a culege n proprietate - a pstra - fructele czute n mod
natural pe fondul su, per a contrario, nu i pe cele a cror cdere o provoac.
Vederea asupra proprietii vecinului. Conceput n sistemul fostului Cod civil ca o
servitute legal", anume servitutea de vedere, art. 614-616 NCC aeaz materia la
locul ei firesc", anume ca o limit a exerciiului dreptului de proprietate privat
prevzut de lege, prin raportare la relaiile de vecintate. Articolul 614 nscrie
principiul potrivit cruia nu este permis niciunui coproprietar s fac o fereastr ori s
practice o deschidere n zidul comun dect cu acordul tuturor celorlali coproprietari.
Aceast dispoziie trebuie raportat la cea cuprins n art. 660 NCC, care nscrie zidul ce
desparte dou fonduri printre despriturile prezumate a fi coproprietatea forat a
proprietarilor fondurilor nvecinate astfel desprite. Acordul impus de prevederile art.
614 privete exercitarea dreptului de dispoziie material asupra acestui bun, astfel c
toi coproprietarii trebuie s consimt la efectuarea unei ferestre ori desprituri n zidul
comun. Aceleai raporturi de bun vecintate impun pstrarea unei distane minime
pentru practicarea de ferestre de vedere pe unul dintre fondurile nvecinate.
Apoi, art. 615 NCC stabilete principiile privitoare la distana minim pentru ferestrele
de vedere spre fondurile nvecinate. Astfel, potrivit primului alineat al acestui text, este
obligatorie pstrarea unei distane de cel puin 2 metri ntre fondul, ngrdit ori
nengrdit, ce aparine proprietarului vecin i fereastra pentru vedere, balconul ori alte
asemenea lucrri care sunt orientate ctre acel fond. Dac lucrrile sunt dispuse
materialmente neparalel cu linia de hotar spre fondul vecin, ele trebuie s fie executate
la o distan de pn la un metru fa de aceast linie; cum spune art. 615 alin. (2),
astfel de lucrri sunt interzise la o distan mai mic de un metru. Ct privete modul
de stabilire a distanelor prevzute de text, ele se calculeaz de la punctul cel mai
apropiat fa de linia de hotar existent pe faa zidului n care s-a deschis vederea sau,
dup caz, pe linia exterioar a balconului, pn la linia de hotar; n cazul lucrrilor
neparalele, distana se msoar tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al
lucrrii de linia de hotar i pn la aceast linie [art. 615 alin. (3) NCC].

Dimpotriv, dispoziiile art. 616 NCC permit unui proprietar s i deschid, fr limit
de distan, aa-numite ferestre de lumin, dac sunt astfel construite nct s
mpiedice vederea spre fondul nvecinat.
Conceput ca o servitute legal de vedere, limita analizat era reglementat de art.
611-613 fostul C. civ. i obliga reciproc pe proprietarii imobilelor nvecinate de a nu
deschide ferestre, balcoane etc. la o distan mai mic de 1,90 m, dac vederea este
direct asupra fondului vecin, sau de 0,60 m, cnd vederea este oblic fa de acesta.
Servitutea contrar, adic dreptul de a avea deschideri la distane mai mici fa de
fondul nvecinat dect cele amintite, ca servitute continu i aparent, putea fi
dobndit prin uzucapiune, dar i prin titlu sau prin destinaia proprietarului.
n msura n care au fost dobndite asemenea servitui sub regimul fostului Cod civil de
la 1864, ele rmn supuse reglementrilor acestuia (art. 59 din Legea nr. 71/2011).
Tot sub regimul vechiului Cod civil, practica judectoreasc a decis ns c deschiderile
care s serveasc numai pentru aerisire i iluminatul natural al imobilului - aanumitele deschideri de aer i lumin - pot fi practicate la orice nlime i distan fa
de fondul vecin, deoarece ele constituie un atribut al dreptului de proprietate i nu sunt
de natur a-l prejudicia pe proprietarul vecin'.
Instana poate stabili, n funcie de dimensiunea i tipul construciei, dac deschiderile
practicate sunt numai pentru aerisire sau i pentru vedere, caz n care poate dispune
nchiderea acestora din urm.
Este evident c redactorii noului Cod civil au inut seama de aceast jurispru-den i
au inclus principiul astfel formulat n noul cod.
Dreptul de trecere. Sub aceast denumire, art. 617-620 NCC reglementeaz, dup
prerea noastr, cea mai important limitare legal a exerciiului dreptului de
proprietate privat, cu numeroase aplicri practice. Potrivit art. 617 alin. (1),
proprietarul unui fond, adic al unui teren, care este lipsit de acces la calea public are
dreptul s i se permit trecerea pe fondul vecinului su", pentru exploatarea propriului
su fond (teren). n termeni asemntori, prin folosirea sintagmei loc nfundat", i nu a
celei de teren lipsit de acces la calea public, ele fiind n mod evident echivalente, art.
616 fostul C. civ. reglementa, printre alte servitui legale amintite mai sus, aa-numita
servitute legal de trecere. Practic, ntreaga doctrin consacrat drepturilor reale a
artat ntotdeauna c, la fel ca i n situaia celorlalte aa-zise servitui naturale i
legale reglementate de vechiul Cod civil, i servitutea de trecere nu era altceva dect o

limit a exercitrii dreptului de proprietate, o obligaie fireasc impus proprietarilor


unor fonduri nvecinate, aflate n ipoteza prevzut de lege.
Noul Cod civil nlocuiete n mod judicios servitutea legal de trecere cu dreptul de
trecere ce poate fi exercitat de proprietarul locului fr acces la calea public de a
obine un asemenea acces prin utilizarea unei ci de trecere ce se situeaz, preexistnd
ori fiind constituit n acest scop, pe terenul proprietarului vecin care dispune de acest
acces. Dincolo de starea obiectiv n care se afl cele dou fonduri, n sensul c unul
dintre ele are acces la calea public, dar nu i fondul nvecinat, art. 617 NCC introduce
o nuan sesizabil privitoare la modul concret n care se nate dreptul de trecere
pentru proprietarul locului nfundat". Situaia obiectiv n care se gsete acesta din
urm face ca el s dobndeasc ex lege, prin manifestarea sa unilateral de voin,
dreptul de a i se permite trecerea pe fondul vecinului su. Este raiunea pentru care
acest drept a fost calificat ca fiind
un drept potestati\}. Punerea lui n valoare urmeaz a se realiza n anumite condiii
prevzute de art. 617 alin. (2) NCC, n una dintre modalitile juridice reglementate de
art. 619 NCC: nelegerea prilor, hotrrea judectoreasc ori uzucapiunea special de
10 ani instituit n materie.
Trebuie ns s deosebim dreptul de trecere ca limit legal a exerciiului dreptului de
proprietate privat de eventuala servitute de trecere constituit n condiiile prevzute
de art. 755 i urm. NCC. O asemenea servitute constituie un veritabil dezmembrmnt
al dreptului de proprietate, pentru a crui constituire nu mai este necesar a fi
ndeplinite condiiile prevzute de legea fundamental civil pentru dobndirea dreptului
de trecere peste fondul nvecinat. Nimic nu se opune constituirii unei servitui de trecere
prin acordul prilor privitoare la un teren ce are ieire la calea public, dac cei doi
proprietari consider c trecerea pe fondul unuia dintre ei apare ca fiind mai lesnicioas
pentru proprietarul fondului dominant, dup cum nu are a fi exclus constituirea unei
asemenea servitui chiar n privina unor fonduri care nu sunt nvecinate.
Cert este un lucru: aa dup cum s-a observat, fie c este vorba despre punerea n
valoare a dreptului legal de trecere, fie de constituirea unei servitui de trecere prin
fapta omului ca dezmembrmnt al dreptului de proprietate, proprietarul fondului care
suport trecerea celuilalt proprietar i poate exercita toate prerogativele dreptului de
proprietate asupra fondului su. inclusiv asupra poriunii materiale pe care a dobndit
dreptul de trecere cellalt proprietar, cu condiia de a nu mpiedica ntr-un fel oarecare
aceast trecere. La rndul su, pe temeiul dreptului dobndit n condiiile legii ori prin

fapta omului, proprietarul fondului dominant" exercit practic anumite acte de folosin
asupra terenului celuilalt proprietar. Apar, astfel, a fi exercitate n comun prerogative ale
dreptului de proprietate privat asupra aceluiai bun, fr ca prin aceasta s putem
vorbi de o coproprietate; izvorul acestui exerciiu comun este diferit: ntr-un caz
legea, n cellalt voina prilor.
Noiunea de fond lipsit de acces la calea public. nainte de a delimita aceast
noiune, nelegem a pune n discuie o problem ce ine de titularul dreptului legal de
trecere. Articolul 617 NCC dispune c proprietarul unui fond fr acces la calea public
poate cere s i se permit trecerea pe fondul vecinului su ce are un asemenea acces;
aceasta nseamn c, n primul rnd, titular al dreptului n discuie este proprietarul
fondului nfundat", n terminologia fostului Cod civil romn. n condiiile aplicrii
dispoziiilor art. 616 din acest din urm cod, care reglementau aa-zisa servitute legal
de trecere, ce avea, n consecin, acelai obiect, practica judectoreasc a fost
confruntat cu problema de a se ti dac i alte persoane ce stpnesc un asemenea
imobil cu un alt titlu, cum ar fi posesia ori detenia precar, sunt ndreptite s
acioneze n justiie pentru recunoaterea dreptului de trecere peste terenul nvecinat
cu ieire la calea public. Aceast problem s-ar putea pune i sub regimul noilor
prevederi legale n materie.
Rspunsul practicii judiciare anterioare a fost nuanat. Astfel, o curte de apel a artat c
instituirea unui drept de servitute de trecere este legat n mod direct de situaia unor
fonduri nvecinate, ea viznd asigurarea accesului la calea public i punerea n valoare
a imobilului lipsit de aceast posibilitate. Plecnd de la aceast
premis, instana a considerat c o restrngere a categoriei titularilor unor asemenea
aciuni n justiie la proprietarii fondurilor apare nejustificat. Aa fiind, ea a decis n
sensul c este just a considera c o extindere a sferei titularilor unei aciuni de stabilire
a servituii de trecere are a fi ngduit ct vreme esenial rmne nevoia de a
asigura accesul la un imobil fr ieire la calea public, deoarece dintr-o astfel de
perspectiv poate fi acceptat ideea c nu doar persoana care i poate dovedi n mod
riguros calitatea de proprietar, ci i un posesor al unui imobil fr ieire la calea public
poate avea calitate procesual activ ntr-o aciune n justiie prin care s solicite
recunoaterea dreptului de trecere, ct vreme acesta, dei nu este nc proprietar, are
animus domini, deci intenia de a se comporta ca un veritabil proprietar, exercitnd o
stpnire de fapt asupra bunului, specific, ce i ofer aparena unui veritabil drept de
proprietate.

Dimpotriv, aceeai instan a decis c aceast extindere nu poate merge pn la a se


considera c i un detentor precar ar putea introduce aciunea pentru recunoaterea
unui drept de servitute de trecere, deoarece el nu posed pentru sine i nu se
comport ca un veritabil proprietar. El se afl ntr-o poziie de dependen n raport cu
proprietarul nsui, puterile sale juridice fiind limitate n mod sever la ceea ce a convenit
cu proprietarul prin actul juridic n temeiul cruia s-a nscut detenia precar".
De asemenea, trebuie precizat c de dreptul de trecere analizat poate beneficia nu
numai proprietarul unui teren lipsit de acces la calea public, dar i proprietarul unei
construcii aflat n aceeai situaie; nsui noul Cod civil folosete termenul de fond", nu
de teren.
Prin fond lipsit de acces la calea public (loc nfundat") se nelege acel teren care este
nconjurat de alte diferite proprieti, fr ca titularul dreptului de proprietate asupra
fondului dominant s aib vreo alt posibilitate de ieire la calea public.
n practica judectoreasc s-a decis c noiunea de loc nfundat cuprinde nu numai acel
imobil care se afl ntr-o situaie de imposibilitate absolut n privina accesului la calea
public, ci i pe acela pentru care acest acces ar prezenta inconveniente grave sau ar fi
periculos. Dimpotriv, ori de cte ori locul are ieire la calea public pe un drum care, n
anumite mprejurri, este impracticabil, dar care poate deveni practicabil cu oarecare
cheltuieli, dispoziiile art. 616 fostul C. civ. nu i mai gsesc aplicarea. Rmne la
aprecierea suveran a instanei s hotrasc, n funcie de situaia de fapt, asupra
consecinelor unor astfel de inconveniente i greuti. n orice caz, suprema instan a
decis c din dispoziiile art. 618 i
art. 634 fostul C. civ. rezult c la constituirea unui drept de servitute de trecere
trebuie s se in seama i de interesul celui ce urmeaz s suporte consecinele ei, i
nu s se ia n considerare, n mod precumpnitor i exclusiv, interesul celui ce urmeaz
s beneficieze de dreptul de trecere', i c, din moment ce proprietarul fondului are
ieire la drumul public, chiar n condiii mai mpovrtoare, cum ar fi lungimea
drumului, nu se justific recunoaterea unei servitui de trecere pe un drum mai scurt,
ce s-ar situa pe fondul proprietarului nvecinat'. Tot astfel, ntr-o alt situaie, dar n
aplicarea aceluiai principiu, suprema instan a decis c este de luat n considerare
aprarea prilor mpotriva crora se cere recunoaterea dreptului de servitute de
trecere asupra fondului lor, n sensul c trecerea unor autovehicule n imediata
apropiere a casei lor, veche de peste 100 de ani, le-ar putea produce mari pagube.

Situaia de fond lipsit de acces la calea public nu trebuie s rezulte din fapta titularului
dreptului de proprietate asupra acestuia; ea trebuie s rezulte dintr-un caz fortuit i chiar dac mai rar de conceput n practic - dintr-un caz de for major.
Totui, art. 618 alin. (2) NCC dispune c, atunci cnd lipsa accesului la calea public
este imputabil proprietarului care pretinde trecerea, aceasta poate fi stabilit numai cu
consimmntul proprietarului fondului care are acces la calea public i cu plata unei
duble despgubiri.
n orice caz, nu mai este loc nfundat acel teren nvecinat cu altul care are acces la calea
public, iar proprietarul acestuia din urm l-a dobndit i pe primul.
De asemenea, dac lipsa accesului la calea public este rezultatul unui contract de
vnzare, al unui contract de schimb ori al unei operaiuni de partaj, precum i al
oricrui alt act juridic, trecerea nu va putea fi cerut dect acelor proprietari care, n
urma ncheierii unor asemenea acte juridice translative ori declarative de proprietate,
au dobndit n proprietatea lor partea de teren pe care se fcea anterior trecerea. Altfel
spus, urmare a ncheierii unui act juridic, titularul dreptului de trecere nu poate schimba
modul de exercitare a acestui drept.
Noiunea de cale public' la care se dobndete acces n condiiile art. 617-620 NCC nu
este definit de niciunul dintre ele, astfel c ea urmeaz a fi raportat la ceea ce
ordonana Guvernului n materie stabilete ca fiind drum deschis circulaiei publice,
adic orice drum public, precum i orice drum de utilitate privat care asigur, de
regul, accesul nediscriminatoriu al vehiculelor i al pietonilor [art. 4 lit. a) din O.G. nr.
43 din 28 august 1997 privind regimul drumurilor]. Aa fiind, chiar dac sub regimul
fostului Cod civil, n practica judiciar s-a decis n mod judicios n sensul c nu este cale
public un drum de arin", adic un drum cruia i se d o ntrebuinare limitat, cu
caracter temporar, prin convenia mai multor pro
prietari, doar pentru transportul recoltelor, drum" care, cu excepia acestei perioade
precis determinate ca scop, este inexistent, fiind arat i semnat, dup culegerea acelor
recolte, cu culturi de toamn.
ntinderea i modul de stabilire a dreptului de trecere. n concepia noului Cod
civil, din moment ce proprietarul fondului nfundat are dreptul s i se permit"
trecerea pe fondul vecinului su spre calea public, punerea n valoare a acestui drept
prin stabilirea att a ntinderii sale, ct i a modului de exercitare are a fi determinat
sau prin nelegerea prilor, sau prin hotrre judectoreasc, adic prin justiie; de

asemenea, el poate fi dobndit printr-o folosin continu exercitat timp de 10 ani,


adic prin uzucapiune.
Articolul 617 alin. (2) NCC stabilete ca trecerea s se fac n condiii de natur a aduce
o minim stnjenir exercitrii dreptului de proprietate asupra fondului cu acces la
calea public, iar dac mai multe fonduri vecine dispun de un asemenea acces,
trecerea urmeaz a se face pe fondul cruia i s-ar aduce cele mai puine prejudicii". Sa observat ns c, dac prile convin asupra locului pe care va fi exercitat dreptul de
trecere, nu mai este necesar ndeplinirea criteriilor orientative enunate de art. 617
alin. (2) pentru stabilirea coninutului acestui drept.
Numai n absena unui acord al prilor n acest sens proprietarul locului fr acces la
calea public va putea cere instanei de judecat s stabileasc att nsi existena
dreptului de trecere, ct i locul, ntinderea i condiiile de exercitare. Bunoar, sub
regimul aplicabil fostei servitui legale de trecere, n practica judiciar s-a decis c
efectuarea unor lucrri precum nlturarea a civa pomi fructiferi tineri i, eventual,
refacerea traseului unei desprituri nu sunt de natur s reprezinte un impediment la
afectarea unei suprafee de teren la constituirea unui drept de trecere, proprietarul
fondului aservit avnd a fi despgubit de proprietarul fondului care cere
recunoaterea dreptului de trecere.
Noul Cod civil prevede i posibilitatea stabilirii dreptului legal de trecere prin
uzucapiune, termenul acesteia fiind cel comun - n prezent - n materie, de 10 ani.
Aceasta nseamn c, prin ipotez, cel care stabilete" astfel modul de exercitare a
dreptului de trecere este nsui proprietarul locului fr acces la calea public, dincolo
ns de voina proprietarului; pentru c, dac proprietarul fondului aservit este de acord
cu condiiile concrete de exercitare a trecerii pe fondul su, atunci exist nelegerea
prilor; dac un asemenea acord nu s-a realizat, atunci proprietarul fondului lipsit de
trecere la calea public se va adresa, aa cum am artat mai sus, instanei de judecat.
Dar poate el, prin actele de exercitare a dreptului de trecere, s stabileasc prin
propria-i voin ntinderea i modul de exercitare a dreptului de trecere" n discuie
prin uzucapiune? n concepia noului Cod civil, rspunsul este afirmativ. Aceast soluie
a fost criticat, ni se pare pe drept cuvnt, n doctrina recent consacrat noului Cod
civil, deoarece uzucapiunea este un mod de dobndire a dreptului de proprietate i a
altor drepturi reale,
astfel c nu se justific aplicarea ei pentru stabilirea coninutului unei limitri legale a
dreptului de proprietate.

Despgubiri; stingerea dreptului de trecere. Spre deosebire de art. 616 fostul C.


civ.. care prevedea n mod expres c aa-zisa servitute legal de trecere se stabilea cu
titlu oneros, proprietarul fondului dominant avnd ndatorirea de a despgubi pe
proprietarul fondului care o suporta", noul Cod civil nu mai prevede n mod expres
acest caracter al dreptului legal de trecere; nu mai puin, el rezult att din dispoziiile
art. 618, care vorbete despre obligaiile de plat a dublului despgubirii", dar mai
ales, chiar dac n mod indirect, din prevederile art. 620, care reglementeaz
prescripia aciunii n despgubiri pe care o poate exercita proprietarul fondului ce
suport accesul la calea public al proprietarului lipsit de un asemenea acces, precum i
de restituirea despgubirilor ncasate". Dei noul cod nu dispune nimic n acest sens,
despgubirile vor putea fi stabilite prin acordul prilor ori, n caz de litigiu, de ctre
instana de judecat. Din acest punct de vedere, sub regimul vechiului Cod civil,
instana suprem a decis, n mod judicios, c aciunea n despgubiri prevzut de
textele n materie are ca obiect paguba pricinuit fondului aservit, i nu folosul pe care
calea de trecere l aduce proprietarului fondului dominant, iar n ipoteza executrii unor
lucrri trebuincioase pentru exerciiul servituii, ele se imput proprietarului fondului
dominant; ns, atunci cnd trecerea servete i fondului aservit, cheltuielile au a fi
suportate, proporional cu foloasele culese, i de proprietarul acestui fond.
Titularul dreptului de servitute trebuie s i exercite dreptul n limitele titlului su,
nelegnd prin acest titlu temeiul juridic al dobndirii dreptului de trecere, respectiv
convenia prilor, hotrrea judectoreasc ori uzucapiunea, n aceast din urm
situaie cu rezerva artat mai sus, fr a putea face, nici pe fondul supus servituii,
nici pe fondul pentru care servitutea a fost nfiinat, vreo schimbare mpovrtoare
fondului aservit. La rndul lui, nici proprietarul acestuia din urm nu va putea scdea
sau face incomod exercitarea servituii de ctre proprietarul fondului dominant.
De asemenea, nu vedem de ce nu s-ar aplica i n prezent principiul potrivit cu care
proprietarul fondului aservit, pentru care servitutea a devenit prea mpovrtoare, va
putea oferi proprietarului fondului dominant un alt loc de trecere, fr ca acesta din
urm s l poat refuza (art. 634 teza a lll-a fostul C. civ.).
n practica judectoreasc s-a decis n sensul c acest principiu trebuie interpretat
raional, fiind aplicabil att n cazurile n care proprietarul fondului aservit, pentru care
servitutea a devenit prea mpovrtoare, a oferit proprietarului fondului dominant o alt
trecere la calea public, dar i n cazul n care acestuia din urm i se deschide o cale de
natur s i asigure trecerea n aceleai condiii. Dac o servitute stabilit prin titlu n
anul 1933 pentru trecere cu piciorul i crua, folosit n prezent pentru trecere cu un

autovehicul, este de natur s slbeasc o construcie a proprietarului fondului aservit,


pretenia proprietarului fondului dominant de a
exercita n continuare dreptul de servitute iniial stabilit, dar cu autovehicule, deci peste
limitele avute n vedere de pri la constituirea servituii, reprezint o exercitare
abuziv a dreptului de servitute: ea justific cererea proprietarului fondului aservit de
nchidere a dreptului de acces al proprietarului fondului dominant pe terenul
proprietatea sa.
Tot n practica judiciar s-a decis c despgubirea trebuie s acopere echivalentul lipsei
de folosin a terenului de ctre proprietarul fondului aservit, la preul de circulaii. Ni
se pare c soluia va putea fi reinut numai n situaia n care proprietarul fondului ce
suport trecerea la calea public n folosul proprietarului nvecinat a indisponibilizat" o
parte din terenul su special n acest scop; dac ns trecerea este folosit de ambii
proprietari, nivelul despgubirii va trebui s ia n considerare acest fapt. De asemenea,
fosta instan suprem a decis c proprietarul fondului pe care se va realiza trecerea nu
poate avea pretenia de a i se acorda teren n compensaie, dar c prile pot recurge la
o asemenea modalitate de despgubire, situaie n care sunt inute s ndeplineasc
formalitile prevzute de lege pentru schimbul de terenuri.
n orice caz, s-a apreciat c, sub regimul noului Cod civil, dac dreptul de trecere a fost
dobndit prin uzucapiune, proprietarul locului nfundat nu va datora celuilalt proprietar
nicio despgubire.
Articolul 620 NCC dispune c termenul de prescripie pentru aciunea n despgubiri pe
care o are proprietarul fondului aservit mpotriva proprietarului fondului dominant
ncepe s curg din momentul stabilirii dreptului de trecere. Textul este limpede;
singura observaie pe care o facem este c noiunile de fond dominant" i de fond
aservit" specifice materiei servituilor sunt utilizate i pentru ceea ce reprezint, n
concepia noului Cod civil, nu o servitute legal, ci o limit legal a exerciiului dreptului
de proprietate privat.
Dac dintr-un motiv anume nceteaz dreptul de trecere, proprietarul fondului aservit
este dator s restituie despgubirea ncasat, cu deducerea pagubei suferite n raport
cu durata efectiv a exercitrii dreptului de trecere.
Nu trebuie confundat ns prescripia dreptului la despgubiri cu o eventual prescriere
a nsui dreptului de trecere. Articolul 617 alin. (3) NCC prevede in ter-minis c dreptul
de trecere este imprescriptibil. Teza a ll-a a aceluiai alineat dispune ns c el se stinge

n situaia n care fondul dominant dobndete un alt acces la calea public. Dup cum
s-a decis n practica judiciar, nu mai este loc nfundat acel teren care se nvecineaz cu
un altul, care are acces la calea public, iar proprietarul su a dobndit i proprietatea
terenului nvecinat, iniial fr un asemenea acces.

C. Alte limite legale


Sub aceast titulatur, n ultimul paragraf al primei seciuni - limitele legale ale
dreptului de proprietate privat - din capitolul consacrat acestui drept, noul Cod civil
reglementeaz alte limite, cteva situaii speciale n care, pentru satisfacerea unor
interese de ordin public sau de ordin privat, titularul dreptului de proprietate asupra
unui teren sau asupra unui alt bun i vede restrns exercitarea prerogativelor
dreptului su, cu posibilitatea corespunztoare pentru alt proprietar de a beneficia,
voit ori chiar fortuit, de acele restrngeri. Sunt reglementate astfel: dreptul de trecere
pentru utiliti (art. 621); dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrri (art. 622);
dreptul de trecere pentru reintrarea n posesie (art. 623) i starea de necesitate (art.
624). De asemenea, art. 625 NCC, sub titulatura de reguli speciale", dispune c toate
ngrdirile dreptului de proprietate privat reglementate de seciunea care le cuprinde
se completeaz cu dispoziiile legilor speciale privitoare la regimul juridic al anumitor
categorii de bunuri, cum ar fi: terenurile i construciile de orice fel, pdurile, bunurile
din patrimoniul naional cultural, bunurile sacre ale cultelor religioase, precum i alte
asemenea. Este raiunea pentru care vom evoca pe scurt, ntr-o seciune aparte,
regimul juridic al unora dintre aceste categorii de bunuri.
Precizm c, potrivit art. 59 din Legea nr. 71/2011 privind punerea n aplicare a noului
Cod civil, toate aceste alte limite" ale exerciiului dreptului de proprietate privat au fi
aplicate numai situaiilor juridice nscute ulterior intrrii n vigoare a noului cod.
Dreptul de trecere pentru utiliti. Potrivit art. 621 NCC, proprietarul unui fond este
obligat s permit trecerea prin ori pe fondul su a reelelor edilitare ce deservesc
fonduri nvecinate ori din aceeai zon, cum ar fi conductele de ap. de gaz sau alte
asemenea, a canalelor i a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, dup caz, precum
i a oricror alte instalaii sau materiale ce au aceeai finalitate. Precizm c, spre
deosebire de dreptul de trecere recunoscut de art. 617 NCC proprietarului lipsit de
acces la calea public, dreptul de trecere pentru utiliti este recunoscut n beneficiul
celui care le realizeaz i privete ori fondurile nvecinate", ori fonduri din aceeai
zon, fr a fi nvecinate-, proprietarul acestor fonduri este obligat s permit trecerea
peste ori prin fondul su a oricror instalaii, conducte, materiale ori alte asemenea. Cel
mai adesea, acest drept special de trecere este n interes public, pentru c lucrrile

pot fi realizate n beneficiul unor comuniti" cu diferii proprietari de fonduri: strzi,


cartiere, cvartale, sate, aezri mai mici etc. Precizm c nu intereseaz cine
efectueaz lucrrile, n materialitatea lor, putnd fi vorba despre societi private ori
regii autonome de stat. Ceea ce intereseaz n situaia dat este raportul dintre dou
fonduri ce aparin unor proprietari diferii; proprietarul unuia dintre ele este obligat s
permit efectuarea lucrrilor, cellalt ori ceilali proprietari trebuie s permit aceasta.
Aa fiind, nu credem c acest drept special de trecere, chiar instituit de lege -art. 621
NCC -, este recunoscut numai n interes public, nu i n interes privat.
Bunoar, art. 646 NCC prevede, printre cazurile de coproprietate forat, bunurile
comune afectate utilizrii a dou sau mai multor fonduri, cum ar fi o central termic
sau alte instalaii care deservesc dou sau mai multe cldiri, un drum comun ntr-un
cartier de locuine sau alte asemenea bunuri. Or, dac ar trebui s fie efectuate alte
lucrri ori instalaii la aceste bunuri coproprietate forat, pentru a cror realizare ar
trebui s se treac peste ori printr-un fond nvecinat proprietatea altei persoane, este
evident c asemenea lucrri s-ar realiza n interes privat.
Articolul 621 alin. (2) NCC impune o condiie restrictiv pentru realizarea lucrrilor ori a
instalaiilor prevzute de primul su alineat: obligaia de a permite trecerea pentru
utiliti subzist numai n situaia n care trecerea prin alt parte ar fi imposibil,
periculoas sau foarte costisitoare. Sarcina probei existenei acestor mprejurri revine
proprietarului fondului care va beneficia de acest drept special" de trecere.
ns, n toate cazurile, proprietarul obligat s permit trecerea prin fondul su are
dreptul la plata unei juste despgubiri care, n ipoteza realizrii unor utiliti noi, trebuie
s fie prealabil [art. 621 alin. (3) NCC]. Prile interesate pot s se neleag asupra
cuantumului acestor despgubiri; n caz de nenelegere, dei textul nu dispune, credem
c urmeaz a decide instana de judecat.
Din raiuni economice, cldirile, curile i grdinile lor sunt exceptate de la instituirea
acestui drept de trecere pentru realizarea de utiliti, dac o asemenea trecere are ca
obiect conducte i canale subterane, n cazul n care acestea sunt utiliti noi.
n sfrit, precizm c acte normative speciale privitoare la regimul juridic al apelor, al
producerii i exploatrii energiei electrice i gazelor naturale, al minelor instituie, sub
denumirea de drept de trecere" ori de drept de uz i de servitute", anumite obligaii
de natur administrativ ce revin proprietarilor ori deintorilor de terenuri riverane ori
necesare exploatrii bogiilor naturale proprietate public, obiect al acestor

reglementri. Preferm s le prezentm pe scurt legate de dez-membrmintele


dreptului de proprietate, chiar dac ele nu constituie asemenea dezmembrminte.
Dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrri. Sub aceast sintagm aparent
cuprinztoare, art. 622 NCC reglementeaz dou limitri ale dreptului de proprietate
privat ce in tot de raporturile de bun vecintate, i anume: obligaia unui proprietar
de a permite folosirea fondului su pentru efectuarea unor lucrri necesare fondului
nvecinat, precum i obligaia de a permite accesul vecinului pe terenul su pentru
tierea crengilor i culegerea fructelor, se nelege, ale arborilor mari ori ale pomilor
fructiferi aflai pe terenul vecinului beneficiar" al dreptului corespunztor, respectiv de
a efectua lucrrile i de a tia crengile i culege fructele. Soluia legiuitorului este
neleapt i de natur a pune capt unor conflicte care, pn la aceast reglementare,
puteau fi soluionate de instan mai degrab pe principiul echitii i al abuzului de
drept, n caz de opoziie, adeseori nentemeiat, a proprietarului vecin de a consimi la
efectuarea lucrrilor de ctre un alt proprietar nvecinat, prin folosirea fondului su.
Credem ns c denumirea textului -dreptul de trecere pentru efectuarea unor lucrri"
(art. 622) - nu corespunde pe deplin primei sale ipoteze - permiterea folosirii fondului
pentru efectuarea unor lucrri necesare fondului nvecinat; n realitate,
n practic este foarte posibil s nu fie vorba numai despre obligaia de a consimi la
trecerea peste fond, ci chiar la suportarea unor lucrri temporare realizrii lucrrilor
necesare", cum ar fi ridicarea unei schele ori a unui alt eafodaj. Dreptul de trecere se
verific" ns n cea de-a doua ipotez a textului, anume folosirea terenului nvecinat
pentru tierea crengilor i culegerea fructelor.
Subliniem ns c, pe de o parte, ambele ipoteze au n vedere un drept cu caracter
temporar, iar, pe de alt parte, partea final a art. 622 alin. (1) NCC dispune c acest
drept poate conduce la acordarea de despgubiri pentru titularul fondului care suport
trecerea ori efectuarea lucrrilor, ns numai dac este cazul".
De asemenea, prin trimiterea pe care o face la dispoziiile art. 621 alin. (2) NCC
amintite mai sus, art. 622 alin. (2) dispune c dreptul de trecere recunoscut n condiiile
primului su alineat poate fi recunoscut numai dac efectuarea lucrrilor, tierea
crengilor ori culegerea fructelor prin alt parte ar fi imposibil, periculoas ori foarte
costisitoare.
Dreptul de trecere pentru reintrarea n posesie. Potrivit art. 623 alin. (1) NCC,
proprietarul unui fond nu poate mpiedica accesul altei persoane pentru a redobndi

posesia unui bun al su, ajuns ntmpltor pe fondul proprietatea sa, cu condiia de a fi
fost ntiinat n prealabil despre intenia celui ce dorete s i foloseasc fondul n acest
scop. Acest drept de trecere poate fi complet strin de raporturile de vecintate, dup
cum le poate presupune. n definitiv, ne ntrebm dac este chiar un drept subiectiv,
limit a exerciiului dreptului de proprietate privat, ori simpl toleran, impus de
existena unor raporturi sociale corecte i civilizate. n orice caz, legiuitorul a neles a
merge pn la capt" cu juridicizarea" ipotezei n discuie, deoarece art. 623 alin. (2)
NCC dispune c, n toate cazurile, proprietarul fondului care permite trecerea pentru
reintrarea n posesie are dreptul la o just despgubire pentru prejudiciile ocazionate
de reintrarea n posesie, precum i pentru cele pe care bunul (cutat i astfel gsif i
recuperat) le-a cauzat fondului" (su). Suntem tentai s spunem: n caz de
nenelegere, va decide instana judectoreasc.
Starea de necesitate. Situaia reglementat de art. 624 NCC nu mai are n vedere un
drept de trecere, ci o limit legal a exerciiului dreptului de proprietate ce poate s
apar ntr-o mprejurare complet strin de voina prilor, anume n caz de stare de
necesitate. Potrivit alin. (1) al textului menionat, n ipoteza n care o persoan a folosit
ori a distrus un bun ce aparine unei alte persoane, ns ntr-un scop bine determinat,
dar fortuit, anume pentru a apra pe sine ori pe altul de un pericol iminent",
proprietarul bunului folosit ori chiar distrus are dreptul s cear o despgubire
echitabil de la cel care (astfel) a fost salvat ori i-a salvat propriul su bun.
Aparent oarecum anodin, textul impune cel puin dou precizri: mai nti, persoana
care folosete bunul altuia pentru a se apra pe sine ori pe altul trebuie s fie ntr-un
pericol iminent, evident real i serios, nu imaginar, pe cale s se produc ori n curs s
se produc; n al doilea rnd, cel al crui bun a fost folosit ori distrus n acest scop are
dreptul s cear o despgubire echitabil" de la cel salvat. n
realitate, aa dup cum s-a observat n mod judicios, n ipoteza dat nu este vorba
despre o despgubire", fapta" celui ce folosete bunul neavnd caracter ilicit; starea
de necesitate exclude caracterul ilicit al faptei; proprietarul bunului folosit va primi o
indemnizaie de la cel salvat. Dimpotriv, proprietarul care a provocat ori a favorizat
pericolul nu va mai fi indemnizat pentru folosirea ori chiar distrugerea bunului su [art.
624 alin. (2) NCC].
Bibliografie: Corneliu Brsan - Drept Civil. Drepturile reale principale

Vezi i alt definiie din dicionarul juridic:

Dreptul de proprietate privat

Subiectele dreptului de proprietate privat


Limitele exercitrii dreptului de proprietate privat
Limitele materiale ale exerciiului dreptului de proprietate privat

Limitele legale ale exerciiului dreptului de proprietate privat

Limitele convenionale ale exerciiului dreptului de proprietate privat


Limitele judiciare ale exerciiului dreptului de proprietate privat
Regimul juridic al realizrii i al desfiinrii construciilor
Dobndirea de locuine i alte spaii n proprietate privat

Comentarii despre Limitele legale ale exerciiului dreptului de


proprietate privat

Detalii: http://legeaz.net/dictionar-juridic/limitele-legale-ale-exercitiului-dreptului-deproprietate-privata

S-ar putea să vă placă și