Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
proprietate privat
Categorie: Dictionar juridic (dex)
de convieuire social. Tot astfel, sub imperiul" aceluiai Cod civil, nu aveau a fi de
neconceput situaii n care judectorul s fi fost chemat a aprecia eventualul abuz de
drept comis de una dintre prile unui litigiu ce avea ca obiect exercitarea anumitor
atribute ale dreptului de proprietate asupra unui bun, de exemplu, folosina bunului, i,
astfel, s determine el, prin hotrre, limitele exerciiului dreptului, cum artam mai
sus.
n orice caz, abordarea sistematizat i, ntr-o anumit msur, cu caracter de noutate
a limitelor juridice ale exerciiului dreptului de proprietate a impus includerea n cadrul
acestui capitol a unor norme de drept privitoare la aplicarea lor n timp. asupra crora
vom reveni mai jos.
Clasificare. n analiza consacrat limitrilor puse n discuie, dup criteriul voinei
juridice, nu putem dect s urmm sistematizarea prevzut de noul Cod civil, astfel c
vom cerceta mai nti limitrile legale, apoi limitrile convenionale i, n sfrit,
limitrile judiciare.
Limitele legale
Posibile distincii privitoare la limitele legale. Dispoziiile art. 602-625 NCC ce formeaz
prima seciune din capitolul amintit privitor la limitele juridice ale exerciiului dreptului
de proprietate privat sunt consacrate limitelor legale ale exerciiului acestui drept. Este
de observat c primele dou articole ale acestei seciuni - art. 602-603 - alctuiesc un
paragraf distinct, intitulat dispoziii comune. Articolul 602 alin. (1) NCC instituie un
principiu general, potrivit cu care legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate
fie n interes public, fie n interes privat. Am ncercat s demonstrm anterior c acest
principiu domin ntreaga materie a exercitrii prerogativelor conferite de dreptul de
proprietate; nu se poate face abstracie de acest principiu nici atunci cnd au a fi
determinate limitele materiale ale exerciiului dreptului de proprietate.
Cel de-al doilea alineat al aceluiai text dispune c limitele legale ale dreptului de
proprietate stabilite n interes privat pot fi modificate ori desfiinate temporar prin
acordul prilor, preciznd ns c, spre a fi opozabile terilor, este necesar ca
modificarea sau desfiinarea astfel realizat s ndeplineasc formalitile de publicitate
prevzute de lege. Bunoar, art. 612 NCC impune, aa dup cum vom vedea imediat,
o anumit distan minim n construcii", dar permite orice derogare" de la aceasta,
care se poate face prin acordul prilor, exprimat ntr-un nscris autentic". Un
asemenea acord poate avea ca obiect, de exemplu, constituirea unei servitui prin
acordul prilor de a nu zidi la o distan mai mare dect cea de 60 de
cm fa de linia de hotar, dac nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de
urbanism" pentru zona respectiv. Pentru a fi opozabil terilor, actul autentic prin care
proprietarii vecini au convenit altfel are a fi nscris n cartea funciar.
Articolul 602 alin. (2) NCC permite chiar desfiinarea, tot prin acordul prilor, a limitelor
legale stabilite n interes privat, dar numai cu caracter temporar, cu ndeplinirea
condiiilor de form i de publicitate evocate.
Prelund principiul din art. 44 alin. (7) din Constituie, art. 603 NCC dispune c dreptul
de proprietate oblig la respectarea sarcinilor privind protecia mediului i asigurarea
bunei vecinti, precum i la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau
obiceiului, revin proprietarului.
Sarcinile privind protecia mediului nconjurtor sunt deosebit de complexe, iar
ansamblul de reglementri juridice n domeniu constituie un obiectiv de interes public
major, ele fiind adoptate pe baza principiilor i elementelor strategice care conduc la
dezvoltarea durabil" [art. 1 alin. (1) din O.U.G. nr. 195 din 22 decembrie 2005 privind
protecia mediului]. Potrivit art. 6 din acest act normativ, protecia mediului constituie
obligaia i responsabilitatea autoritilor administrative publice centrale i locale,
precum i a tuturor persoanelor fizice i juridice. O.U.G. nr. 195/2005 stabilete
obligaiile ce revin persoanelor fizice i juridice n legtur cu: regimul juridic al
substanelor i al preparatelor periculoase; regimul ngrmintelor chimice i al
produselor de protecie a plantelor; conservarea biodiversitii i a ariilor naturale
protejate; protecia apelor i a ecosistemelor acvatice; protecia atmosferei i
gestionarea zgomotului ambiental; protecia solului, a subsolului i a ecosistemelor
terestre; protecia aezrilor umane i altele.
Ct privete asigurarea bunei vecinti", n anumite situaii raporturile de vecintate
pot constitui unele sarcini reale. Astfel, atunci cnd am analizat clasificarea drepturilor
subiective patrimoniale n drepturi reale i drepturi de crean, artam c la limita
dintre aceste dou categorii se gsesc i obligaiile reale de a face -obligaii propter rem
-, care decurg din stpnirea, cu orice titlu, a unor bunuri. Am vzut c ele pot rezulta
din lege sau pot fi stabilite prin voina prilor i se transmit odat cu transmiterea
acelor bunuri. Uneori, ndeplinirea acestor obligaii presupune luarea n considerare a
raporturilor de vecintate ntre fonduri.
Bunoar, potrivit art. 82-83 din Legea fondului funciar, terenurile care, prin degradare
i poluare, i-au pierdut, total sau parial, capacitatea de producie pentru culturi
agricole sau silvice vor fi constituite n aa-numite perimetre de ameliorare cu privire la
Este de observat c, practic, primele dou categorii de limite evocate cuprind, cu unele
excepii, dreptul de grniuire (art. 584 fostul C. civ.) i dreptul de ngrdire (art. 585
fostul C. civ.), despre zidul i anul comun (art. 590-609), situaiile pe care fostul Cod
civil romn de la 1864 le reglementa n materia servituilor, cali-ficndu-le ca fiind, cele
din prima categorie, servitui naturale i, cele din a doua categorie. servitui legale. n
concepia fostului Cod civil, servitutile naturale erau considerate c luau natere ..din
situaia lucrurilor.
n realitate, ntreaga doctrin romn n materie a evideniat faptul c aa-zisele
servitui naturale i legale reglementate de fostul Cod civil de la 1864 reprezentau un
mod de determinare a coninutului dreptului de proprietate i a limitelor exerciiului
acestui drept prin luarea n considerare att a situaiei lucrurilor, ct i a necesitii
asigurrii raporturilor fireti ntre proprietarii unor bunuri imobile nvecinate.
Totui, dincolo de acest aspect, din punctul de vedere al dreptului tranzitoriu,
reglementrile din fostul Cod civil n materie nu pot fi ignorate. ntr-adevr, potrivit art.
59 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea n aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul
civil, dispoziiile art. 602-625 NCC nu se vor aplica situaiilor juridice
nscute anterior intrrii sale n vigoare, adic anterior datei de 1 octombrie 2011.
Aceasta nseamn c toate raporturile juridice privitoare la aa-numitele servituti
naturale i legale nscute anterior intrrii n vigoare a noului Cod civil vor fi supuse
reglementrilor n domeniu din fostul Cod civil, dispoziiile acestuia din urm avnd a se
aplica i eventualelor litigii ntre pri privitoare la exercitarea drepturilor i obligaiilor
generate de asemenea raporturi juridice.
n sfrit, categoriile de limite legale ale exerciiului dreptului de proprietate
reglementate de noul Cod civil nu epuizeaz ntreaga materie n discuie. ntr-adevr,
art. 625 NCC precizeaz c aceste ngrdiri" se completeaz cu dispoziiile legilor
speciale privind regimul juridic al anumitor bunuri, cum ar fi al terenurilor i
construciilor de orice fel, pdurilor, bunurilor din patrimoniul naional cultural, bunurilor
sacre ale cultelor religioase, precum i altor asemenea.
izvorul se ntinde pe dou fonduri nvecinate, aceste principii se vor aplica n mod
corespunztor, innd seama de ntinderea izvorului pe fiecare fond" (art. 609 NCC).
n sfrit, art. 610 precizeaz c toate dispoziiile noului Cod civil privitoare la aceste
limite legale ale exerciiului dreptului de proprietate privat n materia folosirii apelor
se completeaz cu reglementrile speciale n materia apelor". Cele mai importante
asemenea reglementri sunt cuprinse n Legea nr. 107/1996 a apelor, cu numeroasele
ei modificri ulterioare, unele dintre acestea avnd ca scop intro
ducerea reglementrilor Uniunii Europene prin care este stabilit cadrul de politic
comunitar n domeniul apelor.
art. 59 din Legea nr. 71/2011, dup cum nu este de neconceput nici sub regimul noului
Cod civil dobndirea unei servitui prin fapta omului cu acelai obiect: o distan mai
mare sau mai mic a construciilor, plantaiilor ori a altor lucrri fa de fondul vecin.
Dispoziiile art. 613 alin. (3) NCC prevd dreptul proprietarului fondului peste care,
eventual, se ntind rdcinile sau ramurile arborilor ce se gsesc pe fondul
proprietarului vecin i aparin acestuia de a le tia i - credem - a i le preda,
precum i dreptul de a culege n proprietate - a pstra - fructele czute n mod
natural pe fondul su, per a contrario, nu i pe cele a cror cdere o provoac.
Vederea asupra proprietii vecinului. Conceput n sistemul fostului Cod civil ca o
servitute legal", anume servitutea de vedere, art. 614-616 NCC aeaz materia la
locul ei firesc", anume ca o limit a exerciiului dreptului de proprietate privat
prevzut de lege, prin raportare la relaiile de vecintate. Articolul 614 nscrie
principiul potrivit cruia nu este permis niciunui coproprietar s fac o fereastr ori s
practice o deschidere n zidul comun dect cu acordul tuturor celorlali coproprietari.
Aceast dispoziie trebuie raportat la cea cuprins n art. 660 NCC, care nscrie zidul ce
desparte dou fonduri printre despriturile prezumate a fi coproprietatea forat a
proprietarilor fondurilor nvecinate astfel desprite. Acordul impus de prevederile art.
614 privete exercitarea dreptului de dispoziie material asupra acestui bun, astfel c
toi coproprietarii trebuie s consimt la efectuarea unei ferestre ori desprituri n zidul
comun. Aceleai raporturi de bun vecintate impun pstrarea unei distane minime
pentru practicarea de ferestre de vedere pe unul dintre fondurile nvecinate.
Apoi, art. 615 NCC stabilete principiile privitoare la distana minim pentru ferestrele
de vedere spre fondurile nvecinate. Astfel, potrivit primului alineat al acestui text, este
obligatorie pstrarea unei distane de cel puin 2 metri ntre fondul, ngrdit ori
nengrdit, ce aparine proprietarului vecin i fereastra pentru vedere, balconul ori alte
asemenea lucrri care sunt orientate ctre acel fond. Dac lucrrile sunt dispuse
materialmente neparalel cu linia de hotar spre fondul vecin, ele trebuie s fie executate
la o distan de pn la un metru fa de aceast linie; cum spune art. 615 alin. (2),
astfel de lucrri sunt interzise la o distan mai mic de un metru. Ct privete modul
de stabilire a distanelor prevzute de text, ele se calculeaz de la punctul cel mai
apropiat fa de linia de hotar existent pe faa zidului n care s-a deschis vederea sau,
dup caz, pe linia exterioar a balconului, pn la linia de hotar; n cazul lucrrilor
neparalele, distana se msoar tot perpendicular, de la punctul cel mai apropiat al
lucrrii de linia de hotar i pn la aceast linie [art. 615 alin. (3) NCC].
Dimpotriv, dispoziiile art. 616 NCC permit unui proprietar s i deschid, fr limit
de distan, aa-numite ferestre de lumin, dac sunt astfel construite nct s
mpiedice vederea spre fondul nvecinat.
Conceput ca o servitute legal de vedere, limita analizat era reglementat de art.
611-613 fostul C. civ. i obliga reciproc pe proprietarii imobilelor nvecinate de a nu
deschide ferestre, balcoane etc. la o distan mai mic de 1,90 m, dac vederea este
direct asupra fondului vecin, sau de 0,60 m, cnd vederea este oblic fa de acesta.
Servitutea contrar, adic dreptul de a avea deschideri la distane mai mici fa de
fondul nvecinat dect cele amintite, ca servitute continu i aparent, putea fi
dobndit prin uzucapiune, dar i prin titlu sau prin destinaia proprietarului.
n msura n care au fost dobndite asemenea servitui sub regimul fostului Cod civil de
la 1864, ele rmn supuse reglementrilor acestuia (art. 59 din Legea nr. 71/2011).
Tot sub regimul vechiului Cod civil, practica judectoreasc a decis ns c deschiderile
care s serveasc numai pentru aerisire i iluminatul natural al imobilului - aanumitele deschideri de aer i lumin - pot fi practicate la orice nlime i distan fa
de fondul vecin, deoarece ele constituie un atribut al dreptului de proprietate i nu sunt
de natur a-l prejudicia pe proprietarul vecin'.
Instana poate stabili, n funcie de dimensiunea i tipul construciei, dac deschiderile
practicate sunt numai pentru aerisire sau i pentru vedere, caz n care poate dispune
nchiderea acestora din urm.
Este evident c redactorii noului Cod civil au inut seama de aceast jurispru-den i
au inclus principiul astfel formulat n noul cod.
Dreptul de trecere. Sub aceast denumire, art. 617-620 NCC reglementeaz, dup
prerea noastr, cea mai important limitare legal a exerciiului dreptului de
proprietate privat, cu numeroase aplicri practice. Potrivit art. 617 alin. (1),
proprietarul unui fond, adic al unui teren, care este lipsit de acces la calea public are
dreptul s i se permit trecerea pe fondul vecinului su", pentru exploatarea propriului
su fond (teren). n termeni asemntori, prin folosirea sintagmei loc nfundat", i nu a
celei de teren lipsit de acces la calea public, ele fiind n mod evident echivalente, art.
616 fostul C. civ. reglementa, printre alte servitui legale amintite mai sus, aa-numita
servitute legal de trecere. Practic, ntreaga doctrin consacrat drepturilor reale a
artat ntotdeauna c, la fel ca i n situaia celorlalte aa-zise servitui naturale i
legale reglementate de vechiul Cod civil, i servitutea de trecere nu era altceva dect o
fapta omului, proprietarul fondului dominant" exercit practic anumite acte de folosin
asupra terenului celuilalt proprietar. Apar, astfel, a fi exercitate n comun prerogative ale
dreptului de proprietate privat asupra aceluiai bun, fr ca prin aceasta s putem
vorbi de o coproprietate; izvorul acestui exerciiu comun este diferit: ntr-un caz
legea, n cellalt voina prilor.
Noiunea de fond lipsit de acces la calea public. nainte de a delimita aceast
noiune, nelegem a pune n discuie o problem ce ine de titularul dreptului legal de
trecere. Articolul 617 NCC dispune c proprietarul unui fond fr acces la calea public
poate cere s i se permit trecerea pe fondul vecinului su ce are un asemenea acces;
aceasta nseamn c, n primul rnd, titular al dreptului n discuie este proprietarul
fondului nfundat", n terminologia fostului Cod civil romn. n condiiile aplicrii
dispoziiilor art. 616 din acest din urm cod, care reglementau aa-zisa servitute legal
de trecere, ce avea, n consecin, acelai obiect, practica judectoreasc a fost
confruntat cu problema de a se ti dac i alte persoane ce stpnesc un asemenea
imobil cu un alt titlu, cum ar fi posesia ori detenia precar, sunt ndreptite s
acioneze n justiie pentru recunoaterea dreptului de trecere peste terenul nvecinat
cu ieire la calea public. Aceast problem s-ar putea pune i sub regimul noilor
prevederi legale n materie.
Rspunsul practicii judiciare anterioare a fost nuanat. Astfel, o curte de apel a artat c
instituirea unui drept de servitute de trecere este legat n mod direct de situaia unor
fonduri nvecinate, ea viznd asigurarea accesului la calea public i punerea n valoare
a imobilului lipsit de aceast posibilitate. Plecnd de la aceast
premis, instana a considerat c o restrngere a categoriei titularilor unor asemenea
aciuni n justiie la proprietarii fondurilor apare nejustificat. Aa fiind, ea a decis n
sensul c este just a considera c o extindere a sferei titularilor unei aciuni de stabilire
a servituii de trecere are a fi ngduit ct vreme esenial rmne nevoia de a
asigura accesul la un imobil fr ieire la calea public, deoarece dintr-o astfel de
perspectiv poate fi acceptat ideea c nu doar persoana care i poate dovedi n mod
riguros calitatea de proprietar, ci i un posesor al unui imobil fr ieire la calea public
poate avea calitate procesual activ ntr-o aciune n justiie prin care s solicite
recunoaterea dreptului de trecere, ct vreme acesta, dei nu este nc proprietar, are
animus domini, deci intenia de a se comporta ca un veritabil proprietar, exercitnd o
stpnire de fapt asupra bunului, specific, ce i ofer aparena unui veritabil drept de
proprietate.
Situaia de fond lipsit de acces la calea public nu trebuie s rezulte din fapta titularului
dreptului de proprietate asupra acestuia; ea trebuie s rezulte dintr-un caz fortuit i chiar dac mai rar de conceput n practic - dintr-un caz de for major.
Totui, art. 618 alin. (2) NCC dispune c, atunci cnd lipsa accesului la calea public
este imputabil proprietarului care pretinde trecerea, aceasta poate fi stabilit numai cu
consimmntul proprietarului fondului care are acces la calea public i cu plata unei
duble despgubiri.
n orice caz, nu mai este loc nfundat acel teren nvecinat cu altul care are acces la calea
public, iar proprietarul acestuia din urm l-a dobndit i pe primul.
De asemenea, dac lipsa accesului la calea public este rezultatul unui contract de
vnzare, al unui contract de schimb ori al unei operaiuni de partaj, precum i al
oricrui alt act juridic, trecerea nu va putea fi cerut dect acelor proprietari care, n
urma ncheierii unor asemenea acte juridice translative ori declarative de proprietate,
au dobndit n proprietatea lor partea de teren pe care se fcea anterior trecerea. Altfel
spus, urmare a ncheierii unui act juridic, titularul dreptului de trecere nu poate schimba
modul de exercitare a acestui drept.
Noiunea de cale public' la care se dobndete acces n condiiile art. 617-620 NCC nu
este definit de niciunul dintre ele, astfel c ea urmeaz a fi raportat la ceea ce
ordonana Guvernului n materie stabilete ca fiind drum deschis circulaiei publice,
adic orice drum public, precum i orice drum de utilitate privat care asigur, de
regul, accesul nediscriminatoriu al vehiculelor i al pietonilor [art. 4 lit. a) din O.G. nr.
43 din 28 august 1997 privind regimul drumurilor]. Aa fiind, chiar dac sub regimul
fostului Cod civil, n practica judiciar s-a decis n mod judicios n sensul c nu este cale
public un drum de arin", adic un drum cruia i se d o ntrebuinare limitat, cu
caracter temporar, prin convenia mai multor pro
prietari, doar pentru transportul recoltelor, drum" care, cu excepia acestei perioade
precis determinate ca scop, este inexistent, fiind arat i semnat, dup culegerea acelor
recolte, cu culturi de toamn.
ntinderea i modul de stabilire a dreptului de trecere. n concepia noului Cod
civil, din moment ce proprietarul fondului nfundat are dreptul s i se permit"
trecerea pe fondul vecinului su spre calea public, punerea n valoare a acestui drept
prin stabilirea att a ntinderii sale, ct i a modului de exercitare are a fi determinat
sau prin nelegerea prilor, sau prin hotrre judectoreasc, adic prin justiie; de
n situaia n care fondul dominant dobndete un alt acces la calea public. Dup cum
s-a decis n practica judiciar, nu mai este loc nfundat acel teren care se nvecineaz cu
un altul, care are acces la calea public, iar proprietarul su a dobndit i proprietatea
terenului nvecinat, iniial fr un asemenea acces.
posesia unui bun al su, ajuns ntmpltor pe fondul proprietatea sa, cu condiia de a fi
fost ntiinat n prealabil despre intenia celui ce dorete s i foloseasc fondul n acest
scop. Acest drept de trecere poate fi complet strin de raporturile de vecintate, dup
cum le poate presupune. n definitiv, ne ntrebm dac este chiar un drept subiectiv,
limit a exerciiului dreptului de proprietate privat, ori simpl toleran, impus de
existena unor raporturi sociale corecte i civilizate. n orice caz, legiuitorul a neles a
merge pn la capt" cu juridicizarea" ipotezei n discuie, deoarece art. 623 alin. (2)
NCC dispune c, n toate cazurile, proprietarul fondului care permite trecerea pentru
reintrarea n posesie are dreptul la o just despgubire pentru prejudiciile ocazionate
de reintrarea n posesie, precum i pentru cele pe care bunul (cutat i astfel gsif i
recuperat) le-a cauzat fondului" (su). Suntem tentai s spunem: n caz de
nenelegere, va decide instana judectoreasc.
Starea de necesitate. Situaia reglementat de art. 624 NCC nu mai are n vedere un
drept de trecere, ci o limit legal a exerciiului dreptului de proprietate ce poate s
apar ntr-o mprejurare complet strin de voina prilor, anume n caz de stare de
necesitate. Potrivit alin. (1) al textului menionat, n ipoteza n care o persoan a folosit
ori a distrus un bun ce aparine unei alte persoane, ns ntr-un scop bine determinat,
dar fortuit, anume pentru a apra pe sine ori pe altul de un pericol iminent",
proprietarul bunului folosit ori chiar distrus are dreptul s cear o despgubire
echitabil de la cel care (astfel) a fost salvat ori i-a salvat propriul su bun.
Aparent oarecum anodin, textul impune cel puin dou precizri: mai nti, persoana
care folosete bunul altuia pentru a se apra pe sine ori pe altul trebuie s fie ntr-un
pericol iminent, evident real i serios, nu imaginar, pe cale s se produc ori n curs s
se produc; n al doilea rnd, cel al crui bun a fost folosit ori distrus n acest scop are
dreptul s cear o despgubire echitabil" de la cel salvat. n
realitate, aa dup cum s-a observat n mod judicios, n ipoteza dat nu este vorba
despre o despgubire", fapta" celui ce folosete bunul neavnd caracter ilicit; starea
de necesitate exclude caracterul ilicit al faptei; proprietarul bunului folosit va primi o
indemnizaie de la cel salvat. Dimpotriv, proprietarul care a provocat ori a favorizat
pericolul nu va mai fi indemnizat pentru folosirea ori chiar distrugerea bunului su [art.
624 alin. (2) NCC].
Bibliografie: Corneliu Brsan - Drept Civil. Drepturile reale principale
Detalii: http://legeaz.net/dictionar-juridic/limitele-legale-ale-exercitiului-dreptului-deproprietate-privata