Proprietatea rezolubil i proprietatea anulabil, ca modaliti

juridice ale dreptului de proprietate

The ownership right as the subject of resolution and of
annulment reflected in various modalities of existence
Prep.univ. drd. Raluca Lucia Paul
Abstract
Traditionally, the ownership right is individual and private, it bears
absoluteness and it reunites all material and juridical prerogatives. It is this fulfilled
right that we find spoken of in the Civil Code. It provides most extended assets:
namely the possession, the use and the right to dispose of. Apart from this former,
there are other types of ownership right; these latters could be qualified as special
ownership rights. They are particular cases of the fulfilled one, as their exertion is
affected by a specific circumstance, known as a modality. Such cases are the
resoluble ownership right the annulment exerted upon the ownership right and the
various forms of collective ownership.
Cuvinte cheie Proprietatea rezolubil, pendinte contitione, evenimente
conditione, proprietatea anulabil
Key words: resoluble ownership, pendente conditione, evente conditione,
ownership's annulment
Rezolvarea problemelor ce rezult din situaiile de excepie n care se poate
afla dreptul de proprietate trebuie s porneasc de la poziia privilegiat pe care o
are dreptul de proprietate n sistemul juridic romnesc, inndu-se seama de faptul
c este vorba de principalul drept real al omului, iar principiul aprrii proprietii
este unul fundamental avnd n zilele noastre o dimensiune constituional i una
european1. Dreptul de proprietate este inclus i n acte juridice internaionale,
dintre care cel mai important este Primul protocol adiional la Convenia
European a Drepturilor Omului, unde, cu valoare de principiu, se consider c
orice msur ce reprezint o ingerin n exercitarea acestui drept trebuie s asigure
un just echilibru ntre exigenele interesului general al comunitii i imperativul
salvgardrii drepturilor fundamentale ale individului2.
Ca orice alt drept patrimonial, dreptul de proprietate poate fi pur i simlu
sau afectat de modaliti.
Dreptul de proprietate este pur i simplu n situaia n care are ca titular o
singur persoan i a fost dobndit de proprietarul actual n mod sigur i ireversibil.
1

Anne-Franoise Zattra, La dimension constitutionelle et europeene du droit de propriet, L.G.D.J,

Paris 2001.
2
Vasile Ptulea, Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate, vol I, Editura Rosetti, Bucureti, 2004,p.
98

83

Existena sa nu atrn de un eveniment sau o mprejurare viitoare ce ar putea s-l

desfiineze prin rezoluiune, revocare sau anulare3. Acest drept poate s poarte
asupra unui bun imobil sau mobil sau asupra mai multor bunuri. Dreptul de
proprietate individual care confer atributele cele mai ntinse (usus, fructus i
abusus) este dreptul comun al proprietii i Codul civil se ocup de el cu prioritate.
Dreptul de proprietate poate fi afectat de modaliti, prin modaliti
nelegndu-se dou situaii: situaia n care existena sa n patrimoniul unei
persoane este incert, o alt persoan avnd vocaie s-i exercite prerogativele
(proprietatea rezolubil i proprietatea anulabil) i situaia cnd mai multe
persoane au un drept de proprietate asupra unui bun sau mase de bunuri, acestea
fiind deopotriv ndreptite s-i exercite prerogativele4.
Ambele situaii sunt stri de excepie, de regul dreptul de proprietate
nefiind afectat de niciuna dintre aceste modaliti juridice.
Modalitile dreptului de proprietate cunoscute n dreptul civil roman sunt:
Proprietatea rezolubil; Proprietatea anulabil; Proprietatea comun cu variantele
ei: coproprietatea obinuit sau temporar, coproprietatea forat i perpetu,
proprietatea comun n devlmie.
Recent s-a pus problema existenei proprietii temporare ca modalitate a
dreptului de proprietate5. n continuare voi analiza primele doua modaliti ale
dreptului de proprietate expuse mai sus.
Proprietatea rezolubil (revocabil sau condiional)
Dreptul de proprietate rezolubil (revocabil sau condiional) ia natere
prin nstrinarea dreptului de proprietate printr-un act juridic translativ de
proprietate ncheiat sub condiie rezolutorie, condiie ce decurge fie din voina
prilor, fie dintr-o dispoziie legal. Aadar dreptul de proprietate transmis sub
condiie rezolutorie are o existen nesigur n patrimoniul dobnditorului ntruct,
ndeplinirea condiiei l va determina s restituie bunul ctre transmitor. Soarta
dreptului de proprietate depinde de realizarea sau nerealizarea unui eveniment
viitor i nesigur. Meninerea ireversibil a dreptului de proprietate n patrimoniul
titularului actual este determinat de nerealizarea acelui eveniment.
Una dintre situaiile n care ne aflm n prezena dreptului de proprietate
rezolubil sau revocabil este atunci cnd transmisiunea dreptului de proprietate
are loc printr-un act juridic sub condiie rezolutorie, iar existena dreptului
dobnditorului depinde de realizarea sau nerealizarea acestui eveniment6.
n doctrina noastr, tradiional, se trateaz proprietatea rezolubil (nu cea
condiional), incluzndu-se n ea implicit i proprietatea sub condiie suspensiv.
3

Liviu Pop, Liviu Marius Harosa, Drept Civil. Drepturle reale principale, Editura Universul
Juridic, Bucureti, 2006, p. 182
4
Eugen Chelaru, Curs de drept civil. Drepturile reale principale, Editura Juridica, Bucureti 2000,
p. 108.
5
Teodor Smbrian, Daniela Griman, dreptul de proprietate n sistem time sharing, Revista de
tiine Juridice nr. 9-10 (1-2)/1997, Universitatea din Craiova, Facultatea de Drept Nicolae
Titulescu, p. 132-141; Teodor Smbrian, Proprietatea n sistem time sharing proprietatea
periodic o nou modalitate a dreptului de proprietate n Dreptul nr. 5/1997, p. 35.
6
Liviu Pop, Liviu Marius Harosa, op. cit., p. 183

84

Cu riscul de a ne repeta accentum c proprietatea rezolubil este proprietatea

afectat de o condiie rezolutorie, adic atunci cnd dreptul de proprietate al unei
persoane asupra unui bun este ameninat s dispar dac un oarecare eveniment
viitor i nesigur se realizeaz7.
Potrivit art. 1019 C. civ. condiia rezolutorie este aceea care supune
desfiinarea obligaiei la un eveniment viitor i incert.
Ea nu suspend executarea obligaiei; ci numai oblig pe creditor a restitui
ceea ce a primit n caz de nendeplinire a evenimentului prevzut n condiie. Asta
nseamn c dreptul de proprietate transmis sub condiie rezolutorie are o existen
incert n patrimoniul dobnditorului deoarece dac ea nu se ndeplinete acesta va
trebui s restituie bunul transmitorului8.
Prin aplicarea regulilor specifice condiiei rezolutorii, se ajunge la situaia
n care, pendente conditione, bunul care a format obiectul nstrinrii s fie
considerat c aparine la doi proprietari9. Astfel dobnditorul are un drept de
proprietate sub condiie rezolutorie, care, din punct de vedere al nstrintorului
valoreaz condiie suspensiv ce afecteaz dreptul su de proprietate.
Drept urmare, ndeplinirea condiiei va avea ca efect desfiinarea
retroactiv a dreptului de proprietate al dobnditorului i revenirea bunului n
patrimoniul nstrintorului, iar nendeplinirea acesteia va consolida dreptul
dobnditorului, ceea ce, evident va conduce la stingerea irevocabil a dreptului
nstrintorului10.
Proprietatea rezolubil poate lua natere nu numai prin voina prilor, dar
i prin voina legiuitorului. Astfel:
Situaia donatarului a crui donaie este revocabil pentru naterea unui
copil. Astfel, potrivit articolului 836 din Codul civil, donaiile prin acte ntre vii
fcute de persoane care nu au copii sau ali descendeni la momentul ncheierii
contractului de donaie, sunt revocabile de drept, dac donatorului i se nate un
copil, chiar i postum. Este ceea ce se numete revocarea donaiei pentru
survenien de copil11, care produce efecte retroactive e la data ncheierii donaiei.
Deoarece donaia se desfiineaz retroactiv, revocarea produce efecte nu numai
mpotriva donatarului i succesorilor si care au dobndit mortis causa obiectul
donaiei dar i mpotriva terilor dobnditori prin acte ntre vii a bunurilor druite,
potrivit adagiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.
Un alt tip de proprietate rezolubil este excepia de la regula irevocabilitii
donaiilor prevzut de articolul 937 din Codul civil orice donaiune fcut ntre
soi n timpul maritagiului este revocabil. Aceasta nseamn c soul donatar
7

C. Hamangiu, I. Rosetti-Blnescu, Al. Bicoianu, Tratat de drept civil, vol.II, Editura All,
Bucureti, 1995, p. 8
8
Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, Ediia a III-a, Editura
Rosetti, Bucureti, 2005, p.189
9
Pentru prezentarea efectelor condiiei rezolutorii, pendente conditione i eveniente condiione a se
vedea Gh. Beleiu, Drept civil roman. Introducere n dreptul civil roman. Subiectele dreptului civil,
ediia a V-a revizuit i adugit de M.Nicolae i P. Truc, editura ansa S.R.L, Bucureti, 1998, p.
170-171
10
Eugen Chelaru, op. cit., p. 109
11
F. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale,Editura Actami, Bucureti, 1999, p. 180

85

poate revoca oricnd unilateral donaia fcut celuilalt so, astfel c dreptul de
proprietate al soului donatar depinde de mprejurarea dac soul donator va revoca
sau nu donaia12.
n ipoteza n care o persoan construiete pe terenul altuia, proprietarul
terenului, invocnd accesiunea, poate deveni i proprietar al construciei (articolul
494 C.civ.). n legtur cu aceast situaie, n literatura de specialitate unii autori13
au afirmat c atta timp cat proprietarul terenului nu i-a manifestat voina de a
prelua construcia, constructorul exercit o posesie corespunztoare dreptului de
proprietate rezolubil. Aadar pn la manifestarea voinei proprietarului terenului
de a deveni i proprietar al construciei, constructotul ar exercita un drept de
proprietate care este supus desfiinrii cu efect retroactiv.
Acest punct de vedere a fost criticat14 artndu-se c n acest caz nu se
poate vorbi de un drept de proprietate rezolubil al constructorului deoarece n
conformitate cu art. 492 din Codul civil proprietarul fondului este prezumat a fi i
proprietarul construciilor nc din momentul nceperii edificrii acestora.
n fapt, constructorul pe terenul altuia nu este titularul unui drept de
proprietate, deoarece, prin intermediul accesiunii, proprietarul terenului devine ope
legis proprietar al edificatelor iar pe msura incorporrii materialelor n teren
constructorul dobndete un drept de crean ntemeiat pe principiul mbogirii
fr just cauz al proprietarului terenului15.
S-a susinut c n cazul celor care dobndesc terenuri agricole n condiiile
articolului19, aliniatul 1 i articolul 21 si articolul 43 din Legea nr. 18/1991 i care
nu pot s le nstrineze timp de 10 ani prin acte ntre vii, potrivit legii se realizeaz
o condiie rezolutorie, deci ar fi vorba despre o proprietate rezolubil16. S-a
rspuns, pe drept cuvnt, c acest punct de vedere nu poate fi reinut pentru c n
aceast situaie opereaz sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare i
drept urmare terenul va reveni n patrimoniul nstrintorului, adic a
beneficiarului constituirii dreptului de proprietate17. O interdicie de nstrinare
stabilit de lege nclcat de cei care trebuie s o respecte, nu nseamn dobndirea
de ctre cel care o nesocotete, a unui drept sub condiie rezolutorie18, n aceast
situaie opereaz sanciunea nulitii absolute a actului de nstrinare, terenul
revenind n patrimoniul nstrintorului19.

12

Ion Dogaru, Sevastian Cercel, Drept civil. Teoria general a drepturilor reale, Editura All Beck,
Bucureti, 2003, p. 144
13
L. Pop, Drept civil. Teoria general a drepturilor reale, Universitatea din Cluj-Napoca, Facultatea
de Drept, 1987, p. 186; C. Sttescu, Practica judiciar privind partajul unor construcii cldite fr
autorizaie legal, articol publicat n R.R.D. nr. 12/1992, p. 25.
14
E. Safta Romano, Aspecte teoretice i practice privind accesiunea imobiliar, Dreptul, nr.
10/1992, p. 35
15
A se vedea D. Chiric, Natura juridic i valorificarea drepturilor constructorului pe terenul unui
ter, articol publicat n R.R.D. nr. 5/1987, p. 7
16
I. Adam Teoria general a drepturilor reale Editura Europa Nova, Bucureti, 1998, p. 214.
17
Eugen Chelaru, op. cit., p. 109-110.
18
C. Brsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All Beck, Bucureti,2001, p. 166
19
Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, op.cit., p.191.

86

n privina efectelor proprietii rezolubile, distingem ntre: efectele

pendente conditione; efectele evenimente conditione
Pendente conditione. n intervalul de timp dintre momentul ncheierii
actului i cel al realizrii condiiei, drepturile celor doi proprietari nu sunt egale20.
Proprietarul sub condiie rezolutorie se va comporta ca un proprietar pur i simplu,
n sensul c va administra bunul i-i va culege fructele, iar orice acte eventuale de
dispoziie ale acestuia vor fi ele nsele rezolubile, conform principiului nemo plus
iuris ad alium transferre potest quam ipse habit nimeni nu poate constitui altuia
mai multe drepturi dect are el nsui.
Evenimente conditione. mplinirea condiiei duce la dispariia dreptului de
proprietate cu efect retroactiv, astfel nct transmitorul redobndete dreptul de
proprietate asupra bunului.
Att n literatura juridic, ct i n practica judiciar, se face o distincie
ntre actele de dispoziie i actele de administrare.
n ceea ce privete actele de dispoziie, acestea sunt guvernate de regula
retroactivitii i datorita faptului c terii sunt obligai s suporte consecinele
retroactivitii, unii autori i-au exprimat prerea c s-ar impune o protecie a lor
din acest punct de vedere21. Acest punct de vedere nu l mprtim22 deoarece,
dobnditorul are la ndemn instrumentele prin care se poate proteja singur
nemaifiind necesar s fie protejat de legiuitor. Astfel, pe de o parte, n momentul
realizrii transferului de proprietate persoana care dorete s cumpere sau s
primeasc o donaie, n mod normal trebuie s se intereseze cu privire la dreptul de
proprietate al transmitorului, astfel va fi n msur s cunoasc faptul c
transmitorul are un drept de proprietate rezolubil, iar transmiterea de proprietate
pe care o va face, va fi, i ea afectat de aceast modalitate juridic, pe de alt parte
cu ocazia ncheierii actului de vnzare-cumprare se poate pretinde includerea unei
stipulaii cu privire la garantarea pentru eviciune.
Referitor la actele de administrare, de principiu, n aceste situaii,
retroactivitatea nu acioneaz, acestea rmnnd valabile.
n ceea ce privete fructele culese de proprietarul sub condiie rezolutorie,
acestea rmn ale lui deoarece le-a perceput pe baza unui titlu valabil; trebuie s-i
recunoatem cel puin aceleai drepturi ca unui posesor de bun-credin23
O prere contrar o ntlnim la unii autori care au susinut c i fructele ar
trebui restituite24. O problem care s-a ridicat n faa instanelor de judecat se
refer la situaii n care un coproprietar a nstrinat un bun indiviz, fr acordul
celorlali coproprietari. Asupra unui caz asemntor instana suprem a decis c
dac se vinde un bun indiviz, vnzarea nu este nul, ci este supus condiiei
20

A se vedea H.L i J. Mazeaud, Lecon de droit civil, vol.II, Paris, 1969, p. 102
A se vedea E. Safta-Romano, Dreptul de proprietate privat i public n Romnia, Editura
Graphis, Iai, 1993, p. 102
22
Vasile Ptulea, Corneliu Turianu, Dreptul de proprietate, vol. I, Editura Rosetti, Bucureti, 2004, p.
132
23
A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti-Blnescu, Al.Bicoianu, Tratat de drept civil, Editura AllBeck,
vol II, Bucureti, 1996, p. 20.
24
A se vedea M. Planiol, Traite elementaire de droit civil, vol I, nr. 2361
21

87

rezolutorii ca bunul vndut s nu cad n lotul altui coproprietar. n cazul n care

bunul cade n lotul coindivizarului vnztor, ca urmare a efectului declarativ al
partajului, acesta este considerat c a fost proprietar exclusiv i retroactiv i deci
vnzarea rmne valabil. Prin urmare, pn la efectuarea partajului, vnzarea nu
poate fi considerat nul25.
Proprietatea anulabil. Proprietatea anulabil este acea modalitate a
dreptului de proprietate ce apare n situaia n care dreptul de proprietate asupra
unui bun a fost dobndit printr-un act juridic translativ de proprietate lovit de
nulitate relativ (anulabil). Printre cauzele de nulitate relativ amintim: viciile de
consimmnt, lipsa discernmntului, nerespectarea dreptului de preemiune,
prevzut de art. 14, alin. 1, din Legea nr. 54/1998, lipsa capacitii de exerciiu.
Este o modalitate temporar, care dureaz pan la consolidarea dreptului
de proprietate prin confirmare, tacit sau expres (art. 1190 din Codul civil), a
actului anulabil sau pana la desfiinarea actului translativ de proprietate, ca urmare
a aciunii n anulare promovat n justiie de o persoan interesat26.
Aciunea n nulitate relativ este prescriptibil n termenul general de
prescripie de 3 ani, aa nct n aceast perioad transmitorul poate oricnd cere
anularea actului, iar admiterea aciunii duce la desfiinarea retroactiv a dreptului
dobnditorului27. Actul nul relativ poate fi confirmat tacit de cel n drept s invoce
nulitatea, fie prin executarea actului anulabil, fie prin neinvocarea nulitii n
termenul de prescripie extinctiv28
Incertitudinea n care se afl cel care a dobndit dreptul de proprietate
printr-un act anulabil, poate fi stopat chiar nainte de mplinirea termenului de
prescripie extinctiv, atta timp ct are loc o confirmarea expres, care va acoperi
nulitatea relativ a actului prin care s-a transmis dreptul de proprietate.
Confirmarea expres se realizeaz printr-un act confirmativ ncheiat n condiiile
art. 1190 din Codul civil, conform cruia actul de confirmare sau de ratificare a
unei obligaii n contra creia legea admite aciunea n nulitate nu este valabil
dect atunci cnd cuprinde obiectul, cauza i natura obligaiei i cnd face
meniune de motivul aciunii n nulitate, precum i despre intenia de a repara
viciul pe care se ntemeia acea aciune.
n urma confirmrii actul juridic lovit de nulitate relativ, devine valabil.
Acest efect se produce retroactiv, de la data ncheierii actului confirmat. Dreptul
de proprietate al dobnditorului se consolideaz, cu efect retroactiv, devenind un
drept pur i simplu. Pn la consolidarea dreptului n patrimoniul dobnditorului,
exist vocaia exerciiului su att pentru transmitor ct i pentru dobnditor29.
25

A se vedea Tribunalul Suprem, secia civil, decizia nr. 1195/1981 n Repertoriu de practic
judiciar pe anii 1980-1985, p. 87; Tribunalul Suprem, secia civil, decizia nr. 1274/1971 n
Repertoriu de practic judiciar pe anii 1969-1975, p. 125.
26
Eugen Chelaru, op.cit., p. 110.
27
Adina Calot-Ponea, Drept civil. Drepturi reale, Editura Universitaria, Craiova, 2004, p. 116
28
Gheorghe Beleiu, Drept civil roman. Introducere n dreptul civil roman. Subiectele dreptului
civil, Ediia a V-a, revzut i adugit de M. Nicolae i P. Truc, Editura ansa S.R.L., Bucureti,
1998, p. 202
29
C. Barsan, M. Gai, M. Pivniceru, Drept civil. Drepturi reale, Institutul European, Iai, 1997.

88