-Curs 5-

Modalitatile Juridice ale Dreptului de Proprietate

Obiective
O1. Intelegerea notiunii de modalitati juridice ale dreptului de proprietate.
O2. Cunoasterea proprietatii rezolubile, modalitate juridica a dreptului de proprietate.
O3. Cunoasterea proprietatii anulabile, modalitate juridica a dreptului de proprietate.
O4. Insusirea formelor proprietatii comune: coproprietatea obisnuita, coproprietatea fortata si
devalmasia.
O5. Intelegerea institutiei proprietatii periodice.

Notiuni Cheie
proprietate rezolubila, proprietate anulabila, coproprietate obisnuita, coproprietate fortata,
devalmasie, proprietate periodica

Cuprins Lectie
MODALITĂŢILE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

5.1.Consideraţii generale

La fel ca alte drepturi patrimoniale, dreptul de proprietate poate fi un drept pur şi simplu sau
afectat de modalităţi.

Dreptul de proprietate este pur şi simplu în situaţia când are ca titular o singură persoană şi
a fost dobândit de către proprietarul actual în mod sigur şi ireversibil, fără ca fiinţa sa în
patrimoniul acestuia să depindă de un eveniment sau de o împrejurare viitoare care ar putea
să-l desfiinţeze prin rezoluţiune, revocare sau anulare.

Dreptul de proprietate afectat de modalităţi este definit ca fiind acel drept de proprietate
asupra unuia sau mai multor bunuri, care fie că aparţine simultan la două sau mai multe
persoane, fie că existenţa lui viitoare în patrimoniul titularului actual depinde de un eveniment
sau o împrejurare prevăzută de lege sau stabilită prin voinţa omului.

Principalele modalităţi sub care se poate prezenta proprietatea sunt: proprietatea rezolubilă,
proprietatea anulabilă; proprietatea comună şi proprietatea periodică.

5.3.Proprietatea rezolubilă

Noţiune

Proprietatea este rezolubilă în cazul în care transmiterea dreptului de proprietate este

afectată de o condiţie rezolutorie.

Conform art. 1019 alin. 1 Cod civil, condiţia rezolutorie este aceea de a cărei îndeplinire
depinde desfiinţarea drepturilor subiective civile şi a obligaţiilor corelative, iar potrivit art. 1401
alin. 1 Noul Cod civil, condiţia este rezolutorie atunci când îndeplinirea ei determină
desfiinţarea obligaţiilor. De exemplu: îţi vând imobilul proprietatea mea, dar, dacă până la
sfârşitul anului nu mă voi muta în alt oraş, vânzarea se va desfiinţa.

Modalitatea de exercitare a atributelor dreptului de proprietate

Realizarea condiţiei are ca efect desfiinţarea, în mod retroactiv, a dreptului de proprietate, iar
dacă nu se îndeplineşte condiţia, dobânditorul devine, retroactiv, titularul dreptului de
proprietate. Aceasta înseamnă că proprietatea rezolubilă presupune existenţa a doi proprietari
asupra bunului:

•&νβσπ;dobânditorul, proprietar sub condiţie rezolutorie;

•&νβσπ;transmiţătorul, proprietar sub condiţie suspensivă.

Dreptul de proprietate al dobânditorului are un caracter provizoriu, existenţa dreptului

său fiind ameninţată de realizarea condiţiei rezolutorii, iar celălalt proprietar sub condiţie
suspensivă are posibilitatea de a redeveni proprietarul bunului, în caz de realizare a condiţiei.

În actualul cadru legislativ instituit de Noul Cod civil, un caz de proprietate rezolubilă este
vânzarea cu opţiune de răscumpărare, reglementată în art. 1758-1762.

Vânzarea cu opţiune de răscumpărare este o vânzare afectată de condiţia rezolutorie

prin care vânzărorul îşi rezervă dreptul de a răscumpăra bunul sau dreptul transmis
cumpărătorului.

Opţiunea de răscumpărare nu poate fi stipulată pentru un termen mai mare de cinci ani.

În cazul în care vânzătorul nu exercită opţiunea în termenul stabilit, condiţia rezolutorie

care afecta vânzarea este considerată a nu se fi îndeplinit, iar dreptul cumpărătoului se
consolidează.

Încetarea proprietăţii rezolubile

Proprietatea rezolubilă încetează prin unul din următoarele moduri:

- când se îndeplineşte condiţia care afectează transmiterea dreptului de proprietate;

- când expiră termenul prevăzut de părţile actului juridic pentru îndeplinirea condiţiei.

Efecte

Neîndeplinirea sau îndeplinirea condiţiei determină transformarea proprietăţii rezolubile în

proprietate pură şi simplă, având ca unic titular, după caz, pe dobânditor sau pe transmiţător.

În ipoteza în care condiţia se îndeplineşte, proprietarul sub condiţie suspensivă devine

proprietar pur şi simplu, ceea ce are drept consecinţă consolidarea, cu efect retractiv, a actelor
de dispoziţie făcute de acesta.

În situaţia în care condiţia nu se îndeplineşte, toate actele încheiate de proprietarul sub

condiţie rezolutorie se vor consolida retractiv, iar actele juridice încheiate de proprietarul sub
condiţie suspensivă se vor desfiinţa, cu efect retroactiv.

1.1. Proprietatea anulabilă

Noţiune

Proprietatea anulabilă este acea modalitate a dreptului de proprietate care ia naştere prin
dobândirea acestui drept în temeiul unui act juridic translativ de proprietate afectat de o cauză
de nulitate relativă.

Această modalitate durează până la consolidarea dreptului de proprietate prin confirmare,

tacită sau expresă, a actului anulabil sau până la desfiinţarea actului translativ de proprietate
ca urmare a acţiunii în anulare formulată de persoana interesată.

Acţiunea în nulitate relativă este o acţiune prescriptibilă, supusă termenelor generale de

prescripţie.

Modalitatea de exercitare a atributelor dreptului de proprietate

Transmiţătorul se comportă ca un proprietar sub condiţie suspensivă, iar dobânditorul

se comportă ca un proprietar sub condiţie rezolutorie. În această situaţie, transmiţătorul poate
să încheie acte de conservare şi dispoziţie juridică, dobânditorul exercită atributele dreptului
de proprietate, dar actele de dispoziţie sunt supuse riscului de a fi desfiinţate cu efect
retroactiv.

Potrivit art. 1400 din Noul Cod civil, condiţia este suspensivă atunci când de îndeplinirea
sa depinde eficacitatea obligaţiei.

Încetarea proprietăţii anulabile

Proprietatea anulabilă poate să înceteze prin:

- confirmarea actului juridic;

- expirarea termenului de prescripţie de prescripţie extinctivă pentru introducerea acţiunii în

anulare;

- admiterea/respingerea acţiunii în anulare.

Efecte

Până la acoperirea nulităţii relative prin confirmarea actului sau expirarea termenului de
prescripţie a acţiunii, dreptul de proprietate al dobânditorului nu este sigur. Astfel, dreptul
poate fi desfiinţat prin admiterea acţiunii în anulare, iar dacă acţiunea este respinsă, actul
juridic este confirmat sau se împlineşte termenul de prescripţie, dreptul dobânditorului se va
consolida ireversibil, devenind un drept pur şi simplu.

5.4. Proprietatea comună

Instituţia proprietăţii comune este reglementată în Noul Cod civil care prevede în art.
631 că proprietatea comună se naşte ori de câte ori, în temeiul unui act juridic sau al altui
mod de dobândire prevăzut de lege, dreptul de proprietate privată are 2 sau mai mulţi titulari.

Potrivit art. 632 Noul Cod civil, formele proprietăţii comune sunt:

•&νβσπ;proprietatea pe cote –părţi (coproprietatea), care poate fi obişnuită sau forţată;

•&νβσπ;proprietatea în devălmăşie (devălmăşia).

 Prin art. 633 din Noul Cod civil a fost instituită prezumţia de coproprietate, conform
căreia dacă bunul este stăpânit în comun, coproprietatea se prezumă până la proba
contrară.

5.4.1. Coproprietatea obişnuită

Noţiune

Coproprietatea obişnuită este acea formă de proprietate comună care încetează printr-
o modalitate specifică, prin partaj.

Ivoarele coproprietăţii obişnuite

Coproprietatea obişnuită se naşte ca efect al deschiderii unei succesiuni, atunci când

defunctul lasă mai mulţi moştenitori sau dintr-un contract translativ de proprietate având mai
mulţi dobânditori, cum ar fi un contract de vânzare sau un contract de donaţie.

Titularii coproprietăţii obişnuite

Titularii coproprietăţii obişnuite pot fi persoane fizice sau persoane juridice, inclusiv statul
sau unităţile administrativ-teritoriale.

Întinderea cotelor – părţi

Potrivit art. 634 din Noul Cod civil, fiecare proprietar este titluarul exclusiv al unei cote – părţi
din dreptul de proprietate şi poate dispune în mod liber de acesta în lipsă de stipulaţie
contrară. Cotele – părţi sunt prezumate a fi egale, până la proba contrară, iar dacă bunul a
fost dobândit prin act juridic, proba contrară nu se va putea face decât prin înscrisuri.

Repartizarea beneficiilor şi a sarcinilor între coproprietari

Coproprietarii vor împărţi beneficiile şi vor suporta pierderile coproprietăţii, proporţional cu

cota lor parte din drept, astfel cum dispune art. 635 din Noul Cod civil.

Exercitarea în comun a dreptului de folosinţă

Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă
destinaţia şi nu aduce atingere drepturilor celorlalţi coproprietari, iar cel care exercită în mod
exclusiv folosinţa bunului comun, împotriva voinţei celorlalţi coproprietari, poate fi obligat la
despăgubiri (art.636 Noul Cod civil).

Fructele bunului comun

Fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proporţional cu cota lor
parte din drept (art.637 Noul Cod civil).

Coproprietarul care a suportat singur cheltuielile producerii sau culegerii fructelor are dreptul
la restituirea acestor cheltuieli de către coproprietari, proporţional cu cotele lor părţi.

Modul de folosire a bunului comun

În Noul Cod civil, în art. 639, se precizează că modul de folosire a bunului comun se
stabileşte prin acordul coproprietarilor, iar, în caz de neînţelegere, prin hotărâre
judecătorească.

Actele juridice încheiate cu privire la bunul comun

În funcţie de importanţa lor, actele juridice sunt: acte de conservare, acte de administrare şi
acte de dispoziţie.

Actul juridic de conservare este acela prin care se urmăreşte preîntâmpinarea pierderii unui
drept subiectiv civil. Sunt acte de conservare: întreruperea unei prescripţii, înscrierea unei
ipoteci sau a unui privilegiu, somaţia.

Oricare dintre copărtaşi poate efectua singur, fără acordul şi chiar împotriva voinţei celorlalţi
copărtaşi, acte de conservare.

Actul juridic de administrare este acel act juridic civil prin care se urmăreşte să se realizeze
o normală punere în valoare a unui bun sau patrimoniu.

Actul de administrare, precum încheierea sau denunţarea unor contracte de locaţiune,

cesiunile de venituri imobiliare şi altele asemenea, cu privire la bunul comun pot fi făcute
numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor – părţi. Această regulă a
majorităţii este instituită de art. 641 alin. 1 din Noul Cod civil.

Referitor la actele de administrare, Noul Cod civil prevede că acestea nu pot fi efectuate
decât cu acordul coproprietarului, în măsura în care acestea limitează în mod substanţial
posibilitatea sa de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori care îi impun o sarcină
excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către ceilalţi
coproprietari.

Coproprietarul sau coproprietarii interesaţi se pot adresa instanţei de judecată pentru a

suplini acordul coproprietarului aflat în imposibilitate de a-şi exprima voinţa sau care se
opune în mod abuziv la efectuarea unui act de administrare indispensabil menţinerii utilităţii
sau valorii bunului.

Actul juridic de dispoziţie este acela care are ca rezultat ieşirea din patrimoniu a unui drept
sau grevarea cu sarcini reale a unui bun. Sunt acte de dispoziţie: vânzarea, donaţia,
constituirea unui gaj, constituirea unei ipoteci.

Orice acte de dispoziţie cu privire la bunul comun, actele de folosinţă cu titlu gratuit,
cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile încheiater pe termen mai mare de 3 ani, precum
şi actele care urmăresc înfrumuseţarea bunului nu se pot încheia decât cu acordul tuturor
coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi considerat act de dispoziţie, conform art.
641 alin.4 din Noul Cod civil.

Actele de dispoziţie se încheie cu consimţământul tuturor copărtaşilor, ceea ce înseamnă că

aceste acte juridice sunt supuse regulii unanimităţii.

Sancţiuni

Potrivit dispoziţiilor art.642 Noul Cod civil, actele juridice făcute cu nerespectarea regulilor
prevăzute la art.641 (a majorităţii sau a unanimităţii, după caz) sunt inopozabile
coproprietarului care nu a consimţit, expres sau tacit, la încheierea actului. Coproprietarului
vătămat i se recunoaşte dreptul ca, înainte de partaj,să exercite acţiunile posesorii împotriva
terţului care ar fi intrat în posesia bunului comun în urma încheierii actului.În acest caz,
restituirea posesiei bunului se va face în folosul tuturor coproprietarilor, cu daune – interese,
dacă este cazul, în sarcina celor care au participat la încheierea actului.
Acţiuni în justiţie

În acţiunile privitoare la coproprietate, inclusiv în acţiunile în revendicare, fiecare coproprietar

poate sta singur în justiţie, indiferent de calitatea procesuală. Dacă acţiunea nu este
introdusă de toţi coproprietarii, pârâtul poate cere instanţei introducerea în cauză a celorlalţi
coproprietari, în calitate de reclamanţi, în termenul şi condiţiile prevăzute de Codul de
procedură civilă pentru chemarea în judecată a altor persoane.

Contractele de administrare a coproprietăţii

De la regulile privind repartizarea beneficiilor şi a sarcinilor între coproprietari, exercitarea în

comun a dreptului de folosinţă, actele de administrare şi de dispoziţie, se poate deroga
printr-un contract de administrare a coproprietăţii, încheiat cu acordul tuturor coproprietarilor
(art.644 Noul Cod civil).

Modurile de încetare a coproprietăţii obişnuite

Încetarea coproprietăţii obişnuite sau temporare poate avea loc prin următoarele moduri:

- în cazul în care toate cotele – părţi din dreptul de proprietate sunt dobândite, prin acte
juridice sau prin uzucapiune, de unul dintre copărtaşi sau de o terţă persoană;

- prin pieirea totală a bunului sau prin expropriere;

- prin partaj.

5.4.2. Coproprietatea forţată

Noţiune

Coproprietatea forţată şi perpetuă constituie excepţia de la regula potrivit căreia proprietatea

comună pe cote – părţi poate fi sistată oricând prin partaj. Această formă a proprietăţii
comune pe cote – părţi poartă asupra unor bunuri care, datorită destinaţiei şi caracterului
perpetuu al acestei destinaţii, nu pot fi împărţite.

Această formă de proprietate comună este forţată deoarece există şi se menţine indiferent
de voinţa coproprietarilor şi perpetuă deoarece scopul bunurilor care îi alcătuiesc obiectul
este permanent.

Bunurile care alcătuiesc obiectul proprietăţii comune forţate constituie accesoriul altor bunuri
principale ce se află în proprietate exclusivă.

Diferenţa dintre coproprietatea obişnuită şi coproprietatea forţată priveşte numai posibilitatea

încetării prin partaj judiciar a acestei modalităţi juridic ea dreptului de proprietate, În timp ce
coproprietatea obişnuită încetează, de regulă, prin partaj judiciar, coproprietatea forţată nu
poate înceta prin partaj judiciar, decât în mod excepţional, ci numai prin partaj convenţional.
Această idee este instituită în mod expres de art. 671 din Noul Cod civil

Cazurile de coproprietate forţată

Cazurile de coproprietate forţată sunt reglementate de art. 646 din Noul Cod civil, conform
căruia se află în coproprietate forţată:

1. bunurile prevăzute la art. 649, 660, 687 şi 1141;

2. bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia
de hotar între acestea, cum ar fi potecile, fântânile, drumurile şi izvoarele;

3. bunurile comune afectate utilizării a două sau a mai multor fonduri, cum ar fi o centrală
termică sau alte instalaţii care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun
într-un cartier de locuinţe sau alte asemenea bunuri;

4. orice alt bun comun prevăzut de lege.

Regimul juridic general

Regimul juridic al bunurilor deţinute în coproprietate forţată este reglementat în art.

647 din Noul Cod civil.

O primă regulă instituită permite fiecărui coproprietar dreptul de a exercita folosinţa

bunului comun cu condiţia să respecte destinaţia acestuia şi să permită exercitarea folosinţei
de către ceilalţi coproprietari.

A doua regulă priveşte pe coproprietarii bunurilor comune cu caracter accesoriu,

instituind posibilitatea înstrăinării cotei – părţi din acestea numai împreună şi concomitent cu
bunul principal, regulă care descrie situaţia probabil cel mai frecvent întâlnită şi anume
aceea a înstrăinării cotei – părţi din terenul pe care este amplasat un imobil, numai odată cu
imobilul respectiv.

Referitor la cheltuielile pentru întreţinerea şi conservarea bunului comun, acestea se

suportă în mod proprorţional cu cota – parte din drept a fiecărui coproprietar.

Atunci când bunul comun are caracter accesoriu, în absenţa unei convenţii contrare,
cota – parte din drept a fiecărui coproprietar se stabileşte în funcţie de întinderea bunului
principal.

Coproprietatea forţată asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau
apartamente

Coproprietatea forţată asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe etaje sau
apartamente este reglementată în:

•&νβσπ;art.34-37 din Legea locuinţei nr.114/1996;

•&νβσπ;Legea nr. 196/2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de

proprietari și administrarea condominiilor;

•&νβσπ;Art.648-652 din Noul Cod civil.

Legea nr. 196/2018 reglemetează aspectele juridice, economice şi tehnice cu privire la

înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, precum şi modul de
administrare şi de exploatare a clădirilor de locuinţe aflate în proprietatea a cel puţin 3
persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, inclusiv în cazul celor care au
în structura lor şi spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.

____________________________________________

Conform art. 648 din Noul Cod civil, dacă într-o clădire sau într-un ansamblu
rezidenţial există spaţii cu destinaţie de locuinţă sau cu altă destinaţie având proprietari
diferiţi, părţile din clădire care, fiind destinate întrebuinţării spaţiilor respective, nu pot fi
folosite decât în comun sunt obiectul unui drept de coproprietate forţată.

În măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel, sunt părţi comune,
conform art. 649 din Noul Cod civil:

•&νβσπ;terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea
neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura
exploatarea normală a acesteia;

•&νβσπ;fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi

despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa
scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă,
centralele termice proprii şi acesnsoarele;

•&νβσπ;instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze

de la branşament/racord până la punctul de distribuţie către părţile aflate în proprietate
exclusivă, canalele pluviale, paratrăsnetele, antenele colective, precum şi alte asemenea
părţi;

•&νβσπ;coşurile de fum şi de aerisire, precum şi spaţiile pentru spălătorii şi uscătorii sunt

considerate părţi comune exclusiv pentru coproprietarii care utilizează aceste utilităţi în
conformitate cu proiectul clădirii.

Drepturile şi obligaţiile coproprietarilor

Folosirea părţilor comune dă naştere la drepturi şi obligaţii în sarcina coproprietarilor,

reglementate în art. 653 – 657 din Noul Cod civil.

Modul de exercitare a dreptului de folosinţă se stabileşte printr-un acord de asociere,

iar în lipsa acestui acord se aplică regimul juridic general instituit de art. 647 din Noul Cod
civil.

Fiecare coproprietar are dreptul să folosească atât spaţiul care constituie bunul
principal, cât şi părţile comune, cu două limitări:

a) să nu aducă atingere drepturilor celorlalţi coproprietari;

b) să nu schimbe destinaţia clădirii.

Referitor la cheltuielile legate de întreţinerea, repararea şi exploatarea părţilor

comune, fiecare coproprietar suportă aceste ccheltuieli în proporţie cu cota sa parte, cu
excepţia cazului în care părţile comune sunt folosite exclusiv de unii dintre coproprietari,
situaţie în care cheltuielile cad în sarcina acestora.
 Coproprietarii sunt obligaţi să conserve clădirea şi să permită accesul în spaţiile care
constituie bunurile principale pentru efectuarea lucrărilor necesare conservării clădirii şi
întreţinerii părţilor comune.

În cazul distrugerii clădirii, în întregime sau într-o proporţie mai mare de jumătate din
valoarea ei, orice coproprietar poate, în lipsa unei înţelegeri contrare, să solicite vânzarea la
licitaţie publică a terenului şi a materialelor de construcţie care au rezultat.

Încetarea destinaţiei folosinţei comune

Încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai
multe etaje sau apartamente se poate hotărî motivat, cu o majoritate de două treimi din
numărul coproprietarilor, încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru aceste părţi
făcându-se prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari.

Imobilul, respectiv partea de imobil care rezultă din încetarea destinaţiei folosinţei
comune, se înscrie în mod corespunzător în cartea funciară pe baza documentaţiei
cadastrale întocmite în acest scop.

Asociaţia de proprietari

Asociaţia de proprietari are drept scop administrarea şi gestionarea proprietăţii comune care,
pe lângă drepturi, impune obligaţii pentru toţi proprietarii.

În scopul reprezentării şi susţinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea

bunurilor aflate în proprietate comună indiviză din clădirea ce alcătuieşte un condominiu,
proprietarii locuinţelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă se pot constitui în
asociaţii de proprietari cu personalitate juridică.

În acest sens, art. 659 din Noul Cod civil prevede constituirea asociaţiei de proprietari în
cazul clădirilor cu mai multe etaje ori apartamente sau în cazul ansamblurilor rezidenţiale
formate din locuinţe individuale, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care există
proprietăţi comune şi proprietăţi individuale.

Asociaţia de proprietari se organizează şi funcţionează în condiţiile Legii nr. 230/2007

privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.

Coproprietatea forţată asupra despărţiturilor comune

O altă categorie de bunuri care pot să formeze obiect al coproprietăţii forţate o reprezintă
despăţiturile comune între două bunuri imobile. Sunt despăţituri comune zidul comun şi
şanţul comun.

Coproprietatea forţată asupra despărţiturilor comune este reglementată în art. 660 –666 din
Noul Cod civil.

Art. 660 alin. 1 din Noul Cod civil instituie prezumţia relativă de coproprietate forţată asupra
zidului şi şanţului comun, dacă nu rezultă contrariul din titlul de proprietate, dintr-un semn de
necomunitate, ori dacă proprietatea comună nu a devenit proprietate exclusivă prin
uzucapiune.

Alin. 2 al art. 660 din Noul Cod civil prevede că dispoziţiile art. 651 sunt aplicabile în mod
corespunzător, făcând astfel trimitere la textul care reglementează relaţia de accesorialitate
între bunul principal şi bunul obiect al coproprietăţii, precum şi la regimul actelor juridice de
dispoziţie care se aplică şi pentru despărţiturile comune.

Referitor la semnele de necomunitate, din interpretarea dispoziţiilor art. 661 din Noul Cod
civil, rezultă că acestea pot privi modul de realizare a zidului despărţitor şi a şanţului
despărţitor a două fonduri, în funcţie de care sunt instituite prezumţii legale, relative, de
proprietate exclusivă asupra bunurilor respective. Astfel, în cazul zidului, semnul de
necomunitate este culmea acestuia, iar în cazul şanţului, semnul de necomunitate este
pământul acumulat ori înălţat exclusiv pe o parte a şanţului.

Dreptului proprietarului de a-şi îngrădi proprietatea, instituit de art. 561 din Noul Cod civil, îi
corespunde obligaţia de construire a despărţiturilor comune reglementată de art. 662 din
Noul Cod civil.

Titularul dreptului de coproprietate forţată asupra despărţiturilor comune are următoarele

drepturi şi obligaţii, prevăzute de art. 663-666 din Noul Cod civil:

•&νβσπ;obligaţia de a suporta cheltuielile ocazionate de întreţinerea şi repararea

despărţiturii comune, proporţional cu dreptul fiecăruia;

•&νβσπ;dreptul de a renunţa la dreptul său de proprietate asupra despărţiturii comune, dacă

nu participă la cheltuielile de întreţinere şi reparare, cu excepţia cazului în care are o
construcţie sprijinită de zidul comun ori în cazul în care trage un alt folos din exploatarea
despărţiturii comune;

•&νβσπ;dreptul să sprijine construcţii ori să instaleze grinzi în zidul comun, cu obligaţia de a

lăsa 6 centimetri spre celălalt coproprietar şi fără a afecta dreptul acestuia de a sprijini
construcţiile sale ori de ainstala propriile grinzi în zidul comun;

•&νβσπ;dreptul de a scurta grinzile puse de vecinul său până în jumătatea zidului, în cazul
în care ar dori să instaleze el însuşi grinzi ori să construiască un coş de fum în acelaşi
loc;

•&νβσπ;dreptul de a înălţa zidul comun, cu îndatorirea de a suporta singur cheltuielile de

înălţare peste limita zidului comun, precum şi cheltuielile de reparare a părţii comune a
zidului ca urmare a înălţării acestuia;

•&νβσπ;dreptul de a dobândi coproprietatea, dacă nu a contribuit la înălţarea zidului comun,

plătind jumătate din valoarea actualizată a materialelor şi manoperei folosite, precum şi,
dacă este cazul, jumătate din valoarea terenului întrebuinţat pentru îngroşarea zidului.

Coproprietatea forţată asupra bunurilor considerate ca fiind amintiri de familie

Noţiunea de amintiri de familie

Potrivit art. 1141 din Noul Cod civil, constituie amintiri de familie bunurile ce au aparţinut
membrilor familiei şi stau mărturie istoriei acesteia. Sunt incluse în această categorie bunuri
precum corespondenţa purtată de membrii familie, arhivele familiale, decoraţiile, armele de
colecţie,portretele de familie, documentele, precum şi orice alte bunuri cu semnificaţie
morală deosebită pentru respectiva familie.

Regimul juridic al amintirilor de familie

Referitor la regimul juridic al amintirilor de familie, art. 1142 din Noul Cod civil prevede că
moştenitorii pot ieşi din indiviziune numai prin partaj voluntar, iar în cazul în care nu se
realizează partajul voluntar, bunurile care constituie aminitiri de familie rămân în indiviziune.
Pe durata indiviziunii, prin acordul moştenitorilor sau, în lipsa acordului, prin hotărârea
instanţei, amintirile de familie sunt depozitate în interesul familie la unul ori mai mulţi dintre
moştenitori sau în locul convenit de ei.

Moştenitorul desemnat ca depozitar poate revendica amintirile de familie de la cel care le

deţine pe nedrept, dar pentru înstrăinarea, împrumutul sau locaţiunea acestor bunuri are
nevoie de acordul unanim al coindivizarilor.

5.4.3. Proprietatea comună în devălmăşie

Proprietatea comună în devălmăşie este acea formă a dreptului de proprietate comună

caracterizată prin faptul că titularii săi nu au determinată cota-parte ideală din dreptul de
proprietate asupra unor bunuri nefracţionate în materialitatea lor, bunul aparţinând deopotrivă
tuturor coproprietarilor.

Potrivit art. 667 din Noul Cod civil, există proprietate în devălmăşie atunci când, prin efectul
legii sau în temeiul unui act juridic, dreptul de proprietateaparţine concomitent mai multor
persoane fără ca vreuna dintre acestea să fie titularul unei cote-părţi determinate din dreptul
de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune.

Dacă se naşte prin efectul legii, proprietatea în devălmăşie este supusă dispoziţiilor acelei
legi, care se completează cu cele privind regimul comunităţii legale, instituit de art. 339 – 359
din Noul Cod civil.

În cazul în care izvorul proprietăţii în devălmăşie este un act juridic, dispoziţiile

privitoare la regimul comunităţii legale se aplică în mod corespunzător.

În actualul cadru legislativ există un singur caz de proprietate devălmaşă, cea

aparţinând soţilor.

Potrivit art. 312 din Noul Cod civil, viitori soţi pot alege ca regim matrimonial
comunitatea legală, separaţia de bunuri sau comunitatea convenţională. Dacă soţii nu au făcut
o asemenea alegere sau dacă este lovită de nulitate convenţia matrimonială, se va aplica
regimul comunităţii legale, conform art. 338 din Noul Cod civil.

Bunurile dobândite în timpul regimului comunităţii legale de către oricare dintre soţi sunt, de
la data dobândirii lor, bunuri comune în devălmăşie ale soţilor.

Prin art. 345 din Noul Cod civil a fost instituită prezumţia de mandat tacit reciproc cu privire
la actele de conservare, de folosinţă şi de administrare a bunurilor comune, dar s-a prevăzut
că schimbarea destinaţiei bunului comun nu se poate face decât prin acordul soţilor.
 Cu privire la actele de înstrăinare sau de grevare cu drepturi reale având ca obiect
bunuri comune, art. 346 din Nou Cod civil prevede că acestea nu pot fi încheiate decât cu
acordul ambilor soţi.

Sancţiunea care intervine în cazul actului încheiat fără consimţământul expres al

celuilalt soţ este nulitatea relativă, conform art. 347 din Noul Cod civil.

Proprietatea comună în devălmăşie încetează, de regulă, odată cu încetarea

comunităţii matrimoniale care are loc la încetarea căsătoriei prin moartea unuia dintre soţi, la
desfacerea căsătoriei prin divorţ sau la desfiinţarea căsătoriei ca urmare a nulităţii.

Lichidarea regimului comunităţii se realizează prin hotărâre judecătorească sau act

autentic notarial.

Când comunitatea încetează prin decesul unuia dintre soţi, lichidarea se face între
soţul supravieţuitor şi moştenitorii soţului decedat.

Dacă regimul comunităţii de bunuri încetează prin desfacerea căsătoriei, foştii soţi
rămân coproprietari în devălmăşie asupra bunurilor comune până la stabilirea cotei-părţi ce
revine fiecăruia.

Potrivit art. 358 din Noul Cod civil, în timpul regimului comunităţii, bunurile comune pot
fi împărţite, în tot sau în parte, prin act încheiat în formă autentică notarială, în caz de bună
învoială, ori pe cale judecătorească, în caz de neînţelegere.

Bunurile atribuite fiecărui soţ prin partaj devin bunuri proprii, iar bunurile neîmpărţite
rămân bunuri comune.

Prin decizia nr. VIII/21.12.2000, pronunţată de Curtea Supremă de Justiţie – Secţiile

Unite, s-a decis că indiferent de valoarea masei partajabile, competenţa de a soluţiona cererile
având ca obiect partajarea bunurilor comune dobândite de soţi în timpul căsătoriei, revine
judecătoriei, atât în cazul în care aceste cereri au fost formulate concomitent cu acţiunea
principală de desfacere a căsătoriei, cât şi atunci când sunt formulate separat.

Partajul

Definiţia

Partajul este operaţiunea juridică prin care se pune capăt stării de coproprietate, în sensul că bunul sau
bunurile stăpânite în comun sunt împărţite în materialitatea lor între copărtaşi, fiecare devenind proprietarul
exclusiv asupra unui anumit bun sau părţi din bunurile care formează obiectul coproprietăţii.

Reglementarea legală

• Codul de procedură civilă:

- art.979-995

• Codul civil:
- art.357-358

- art.669-686
- art.1143-1145

Potrivit art. 669 din Noul Cod civil, încetarea coproprietăţii prin partaj poate fi cerută
oricând, afară de cazul în care partajul a fost suspendat prin lege, act juridic ori
hotărâre judecătorească.

Din dispoziţiile art. 669 Noul Cod civil rezultă că acţiunea de partaj este
imprescriptibilă, ceea ce înseamnă că fiecare coproprietar poate intenta acţiunea de
partaj indiferent de data la care a luat naştere coproprietatea.

Felurile partajului

Partajul este de două feluri:

- partaj prin bună învoială (voluntar);

- partaj prin hotărâre judecătorească (judiciar).

Partajul prin bună învoială reprezintă acordul de voinţă exprimat de toţi

coproprietarii, în sensul încetării proprietăţii comune.

Fiecare coproprietar are dreptul de a cere partajul, atât pe cale convenţională, cât şi
pe cale judiciară, drept care, din punct de vedere al naturii juridice, este un drept
potestativ.

Indiferent de forma în care se realizează, voluntar sau judiciar, partajul poate fi

suspendat, dar durata suspendării este diferită Astfel, convenţiile având ca obiect
suspendarea partajului nu pot fi încheiate pentru o perioadă mai mare de 5 ani, iar
dacă este vorba de bunuri imobile, convenţiile trebuie încheiate în formă autentică şi
supuse formalităţilor de publicitate prevăzute de lege. În cazul partajului judiciar,
instanţa sesizată cu cererea de partaj poate suspenda pronunţarea partajului, pentru
cel mult un an, pentru a nu aduce prejudicii grave intereselor celorlalţi coproprietari.

Pentru validitatea convenţiei de partaj, art. 674 din Noul Cod civil, impune condiţii
speciale privind capacitatea de exerciţiu, în sensul că dacă un coproprietar este lipsit
de capacitate de exerciţiu ori are capacitate de exerciţiu restrânsă, partajul va putea
fi făcut prin bună învoială numai cu autorizarea instanţei de tutelă, precum şi, dacă
este cazul, a ocrotitorului legal.

Convenţia de partaj poate fi desfiinţată pentru aceleaşi cauze ca şi contractele, iar

partajul făcut fără participarea tuturor coproprietarilor este lovit de nulitate absolută,
în schimb, convenţia de partaj este valabilă chiar dacă nu cuprinde toate bunurile
comune, fiind oricând posibil un partaj suplimentar pentru bunurile omise.

În lipsa învoielii părţilor, instanţa de judecată este obligată să stabilească bunurile

supuse împărţelii, calitatea de coproprietar, cota-parte ce se cuvine fiecăruia şi
creanţele născute din starea de proprietate comună pe care coproprietarii le au unii
faţă de alţii, prin încheiere interlocutorie.
 Modalităţile de partaj

▪ În natură

▪ Atribuirea întregului bun în schimbul unei sulte

▪ Vânzarea bunului şi distribuirea preţului

Cu privire la modul de împărţire, regula o constituie partajul în natură, proporţional

cu cota – parte a fiecărui coproprietar, iar dacă acest lucru nu este posibil (bunul
este indivizibil ori nu este comod partajabil în natură) partajul se va face în unul
dintre următoarele moduri:

a) atribuirea întregului bun, în schimbul unei sume, în favoarea unuia ori a mai multor
coproprietari, la cererea acestora;

b) vânzarea bunului în modul stabilit de coproprietari ori, în caz de neînţelegere, la

licitaţie publică, în condiţiile legii, şi distribuirea preţului către coproprietari
proporţional cu cota – parte a fiecăruia dintre ei.

Efectele partajului

Referitor la efectele partajului, Noul Cod civil consacră acestuia un efect constitutiv,
în raport de dispoziţiile art. 680 conform cărora fiecare coproprietar devine
proprietarul exclusiv al bunului sau, după caz, al sumelor de bani ce i-au fost
atribuite numai cu începere de la data stabilită în actul de partaj, dar nu mai devreme
de data încheierii actului, în cazul împărţelii voluntare, sau, după caz, de la data
rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti.

În cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai dacă actul de partaj,
încheiat în formă autentică sau hotărârea judecătorească rămasă definitivă, după caz, au fost
înscrise în cartea funciară.

5.4.5. Proprietatea periodică

Noţiunea şi reglementarea juridică

Proprietatea periodică este definită ca fiind o modalitate a dreptului de proprietate în

cadrul căreia fiecare titular exercită în nume propriu şi în interes propriu prerogativele dreptului
său de proprietate pe perioade determinate, care se repetă succesiv şi perpetuu, la intervale
regulate, presupunând cel puţin doi titulari care pot fi persoane fizice sau juridice, inclusiv
statul, între care nu există nici un raport juridic.
 Proprietatea periodică, ca o nouă modalitate juridică a dreptului de proprietate, a apărut
în dreptul nostru pe la jumătatea deceniului trecut, când Regia Autonomă „Loteria Naţională”
a creat un nou tip de loz în plic, „ Vila de Aur”, în sistemul time sharing.

Acest sistem constituie în persoana celui care câştigă un drept de proprietate imobiliară
pentru o săptămână pe an având ca obiect un apartament de trei camere, mobilat şi dotat cu
aparatură electronică şi electrocasnică, situat într-o vilă din Poiana Soarelui (Braşov).

Titularul dreptului de proprietate exercită, în mod exclusiv, timp de 7 zile pe an atributele

dreptului de proprietate şi tot pentru aceeaşi perioadă poate să transmită dreptul său prin acte
de vânzare sau locaţiune şi chiar acte pentru cauză de moarte.

Proprietatea periodică este reglementată în art. 687-692 din Noul Cod civil.

Proprietatea periodică reprezintă o modalitate a dreptului de proprietate în cadrul căreia

fiecare titular exercită în nume propriu şi în intertes personal prerogativele dreptului său de
proprietate pe perioade determinate, care se repetă succesiv şi perpetuu, la intervale regulate,
presupunând cel puţin doi doi titulari, persoane fizice sau juridice.

Noul Cod civil reglementează proprietatea periodică într-un capitol distinct, separat de
proprietatea comună, dar din modul de redactare rezultă faptul că opţiunea legiuitorului este
de a include proprietatea periodică în cadrul coproprietăţii forţate. Astfel, potrivit art. 646 pct.
4 din Noul Cod civil, se află în coproprietate forţată bunurile prevăzute la art. 649, 660 şi 687,
ori art.687 are denumirea marginală de proprietatea periodică.

Izvoarele dreptului de proprietate periodică

Proprietatea periodică se naşte în temeiul unui act juridic, care poate fi atât o convenţie
cât şi un testament, iar dispoziţiile în materie de carte funciară sunt aplicabile.

Drepturile şi obligaţiile titularilor dreptului de proprietate periodică

Drepturile şi obligaţiile coproprietarilor sunt reglementate de art. 690 din Noul Cod civil,
respectiv:

•&νβσπ;fiecare coproprietar este obligat să facă toate actele de conservare, în aşa fel încât
să nu împiedice sau să nu îngreuneze exercitarea drepturilor celorlalţi coproprietari;

•&νβσπ;pentru reparaţiile mari, coproprietarul care avansează cheltuielile necesare are

dreptul la despăgubiri în raport cu valoarea drepturilor celorlalţi coproprietari;

•&νβσπ;actele prin care se consumă în tot sau în parte substanţa bunului pot fi făcute numai
cu acordul celorlalţi coproprietari;

•&νβσπ;la încetarea intervalului, coproprietarul are obligaţia să predea bunul coproprietarului

îndreptăţit să îl folosească în următorul interval;

•&νβσπ;în funcţie de reparaţiile făcute, fiecare coproprietar este obligat să contribuie la

cheltuieli, în raport de cota – parte deţinută;

•&νβσπ;coproprietarii pot încheia contracte de administrare;

•&νβσπ;nerespectarea obligaţiilor de către coproprietar atrage plata de despăgubiri.

Excluderea unui proprietar

 Dacă unul dintre coproprietari nu-şi respectă obligaţiile şi tulbură în mod grav exercitarea
proprietăţii periodice, acesta va putea fi exclus, prin hotărâre judecătorească, la cererea
coproprietarului vătămat.

Excluderea va putea fi dispusă numai dacă unul dintre ceilalţi coproprietari sau un terţ
cumpără cota – parte a celui exclus. În acest scop, se va pronunţa, mai întâi, o încheiere de
admitere în principiu, în absenţa înţelegerii părţilor, în care se va stabili preţul vânzării silite pe
bază de expertiză. După consemnarea preţului la instituţia de credit stabilită de instanţă, se
va pronunţa hotărârea care va ţine loc de contract de vânzare – cumpărare, după care
dobânditorul îşi va putea înscrie dreptul în cartea funciară, când hotărârea judecătorească
rămâne definitivă, iar transmiţătorul va putea să ridice suma consemnată la instituţia de credit
stabilită de instanţă.

Încetarea proprietăţii periodice

Conform art. 692 din Noul Cod civil, proprietatea periodică încetează prin radiere din
cartea funciară în temeiul dobândirii de către o singură persoană a tuturor cotelor – părţi din
dreptul de proprietate periodică, precum şi în alte cazuri prevăzute de lege.

Încetarea dreptului de proprietate periodică nu afectează caracterul perpetuu al

dreptului de proprietate şi are semnificaţia transformării dreptului de proprietate periodică în
drept de proprietate pur şi simplu.

Subiecte Lectie
1. Enumeraţi modalităţile juridice ale dreptului de proprietate.

2. Analizaţi trăsăturile juridice ale proprietăţii rezolubile.

3. Care este caracteristica proprietăţii anulabile?

4. Prezentaţi formele proprietăţii comune.

5. Care sunt modurile de realizare a partajului?

Intrebari Autoevaluare
Alegeţi varianta corectă de răspuns:

1. În cazul proprietăţii rezolubile, neîndeplinirea condiţiei rezolutorii:

a. consolidează retroactiv dreptul de proprietate al dobânditorului

b.nu produce niciun efect

c. desfiinţează retroactiv dreptul de proprietate al dobânditorului

2. În cazul proprietăţii anulabile, confirmarea actului juridic lovit de nulitate relativă:

a. desfiinţează dreptul de proprietate al dobânditorului:

 b.transformă proprietatea anulabilă în proprietatea rezolubilă

c. consolidaeză dreptul de proprietate al dobânditorului

3. Proprietatea rezolubilă ia naştere printr-un act juridic:

a. lovit de nulitate relativă

b.lovit de nulitate absolută

c. afectat de un eveniment viitor şi nesigur, de a cărui realizare depinde desfiinţarea drepturilor şi

obligaţiilor părţilor

4. Proprietatea anulabilă:

a. se dobândeşte în temeiul unui act juridic constitutiv, translativ sau declarativ

b.se dobândeşte în temeiul unui act juridice translativ de proprietate, afectat de o cauză de nulitate
relativă

c. se dobândeşte în temeiul unui act juridice translativ de proprietate, afectat de o cauză de nulitate
absolută

5. Proprietatea anulabilă poate să înceteze:

a. numai prin admiterea acţiunii în anularea actului juridic prin care s-a dobândit dreptul de proprietate

b.prin confirmarea actului juridic

c. când se îndeplineşte condiţia care afectează transmiterea dreptului de proprietate

6. În cazul coproprietăţii obişnuite:

a. fiecare coproprietar poate să folosească bunul comun numai cu acordul tuturor coproprietarilor

b.fiecare coproprietar are dreptul să folosească bunul comun, în măsura în care nu schimbă destinaţia
bunului şi nu aduce atingere drepturilor celorlalţi coproprietari

c. modul de folosire a bunului comun se stabileşte numai prin hotărâre judecătorească