UNIVERSITATEA ,,LUCIAN BLAGA’’ – SIBIU

FACULTATEA DE DREPT

TEMĂ DE CONTROL LA DISCIPLINA:

DREPT CIVIL. DREPTURI REALE

„Coproprietatea obișnuită”

Profesor de disciplină:
Munteanu Cornelia

Studentă: Bujiță Izabela- Larisa

AN UNIVERSITAR 2023-2024
Semestrul I
 Proprietatea comună (coproprietatea) implică existența mai multor proprietari pentru un bun
dobândit prin intermediul unui act juridic. Există mai multe tipuri de proprietate comună,
proprietatea comuna pe cote-parti,( obisnuita sau fortata) si in devalmasie.

Conform art. 633 din Codul civil, ”Dacă bunul este stăpânit în comun, coproprietatea se
prezumă, până la proba contrară”.

Dreptul de proprietate comună pe cote-părţi este o formă a dreptului de proprietate comună, care
se distinge prin aceea că obiectul rămâne nefracţionat în materialitatea sa, în timp ce dreptul de
proprietate însuşi se divide în părţi matematice ideale.

Dreptul fiecărui coproprietar priveşte întregul bun şi se întâlneşte cu drepturile celorlalţi în

fiecare dintre cele mai mici particule ce alcătuiesc bunul în materialitatea sa; nu este necesar ca
drepturile coproprietarilor să fie egale ca întindere.

Proprietatea comună pe cote-părți sau temporară obișnuită apare ca o consecință a moștenirii,

atunci când defunctul lasă mai mulți moștenitori, fiecare dobândind numai o cotă-parte din

dreptul asupra bunurilor ce intră în masa succesorală.

Ea mai poate rezulta, de asemenea, dintr-un contract de dobândire în comun a unui lucru
ori dintr-o coposesiune al cărui efect a fost dobândirea de către mai multe persoane, prin
uzucapiune, a unui bun.

Conform art. 634 alin. 1 Cod civil, „Fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părţi
din dreptul de proprietate şi poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulaţie contrară.”

1
https://avocatdragan.ro/coproprietatea-pe-cote-parti-si-devalmasia/
https://www.avocatmateigabriel.ro/dreptul-de-proprietate-comuna-pe-cote-parti-obisnuita-indiviziune/
Coproprietatea obișnuită

În cazul coproprietății obișnuite, fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părți din
dreptul de proprietate și poate dispune în mod liber de aceasta în lipsa de stipulație contrară.
Coproprietarii vor împărți beneficiile și vor suporta sarcinile coproprietății, proporțional cu cota
lor parte din drept.

- fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă destinația
și nu aduce atingere drepturilor celorlalți coproprietari;

- fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor coproprietarilor, proporțional cu cota lor
parte din drept;

Actele de conservare, ca de pildă întocmirea unui inventar, pot fi făcute fără acordul celorlalți
coproprietari.

Actele de administrare, spre exemplu închirierea bunului până la 3 ani, încasarea de venituri etc
și de dispoziție ca vânzarea bunului, grevarea lui cu sarcini presupun acordul unanim al
coproprietarilor, cu posibilitatea controlului judiciar în scopul suplinirii consimțământului
coproprietarului care nu poate refuza în mod abuziv încheierea actului de administrare.
Actiunile in justitie, inclusiv actiunea in revendicare, pot fi exercitate de un singur coproprietar.

Hotărârile judecătorești pronunțate în folosul coproprietății profită tuturor coproprietarilor,

dar hotărârile judecătorești potrivnice unui coproprietar, nu sunt opozabile celorlalți proprietari.
De la regulile privind repartizarea beneficiilor și a sarcinilor între coproprietari, exercitarea în
comun a dreptului de folosință, actele de administrare și de dispoziție se poate deroga printr-un
contract de administrare a coproprietății încheiat cu acordul tuturor coproprietarilor.2

2
http://www.euroavocatura.ro/articole/1171/Noul_Cod_Civil:_Proprietatea_comuna__Art__631-686_
Formele sub care se prezintă dreptul de proprietate comună pe cote-părți sunt: dreptul de
proprietate comună pe cote-părți obișnuită și proprietatea comună pe cote-părți forțată.

Deosebirea esențială dintre cele două forme sub care se înfățișează dreptul de proprietate comună
pe cote-părți constă în aceea că, proprietatea comună obișnuită sau temporară poate să înceteze
pe calea partajului, pe când proprietatea comună pe cote-părți forțată nu poate să înceteze prin
împărțeală. În susținerea afirmațiilor de mai sus sunt prevederile art. 632 alin. (3) C.civ. potrivit
cărora coproprietatea forțată nu poate înceta prin partaj judiciar, de unde printr-o interpretare per
a contrario se poate concluziona că aceasta ar putea înceta printr-un partaj voluntar.

În doctrina recentă , a fost formulată opinia, potrivit căreia, caracterul temporar nu este
definitoriu numai pentru proprietatea comună pe cote părți obișnuită, ci și pentru coproprietatea
comună pe cote-părți forțată, întrucât și aceasta poate înceta, chiar dacă în alte moduri decât prin
partaj.

Coproprietatea sau proprietatea comună pe cote-părți se deosebește de indiviziune, întrucât

coproprietatea poartă asupra unui bun sau asupra unor bunuri privite individual, ut singuli, iar
indiviziunea poartă asupra unei universalități juridice.

Proprietatea comună pe cote-părți sau coproprietatea reprezintă o modalitate a dreptului de

proprietate, iar indiviziunea reprezintă o modalitate a patrimoniului, ca universalitate juridică.

Coproprietatea forțată este o formă a proprietății comune ce se caracterizează prin aceea că

bunurile asupra cărora se exercită sunt accesorii față de alte bunuri considerate principale și care
sunt proprietate exclusivă a fiecărui coproprietar .

Coproprietatea forțată este independentă de voința coproprietarilor, și este determinată de

destinația deosebită a bunului respectiv. Aceasta are ca obiect un bun sau mai multe bunuri, care
datorită naturii lor pot şi sunt folosite în mod permanent de doi sau mai mulţi proprietari, bunuri
care nu pot să fie împărţite, existând şi anumite excepţii prevăzute de Codul civil.

3
https://www.ugb.ro/Juridica/Issue15ROEN/9._Coproprietatea_fortata.Ciochina.RO.pdf
Această formă a proprietăţii comune a fost caracterizată prin aceea că bunurile asupra cărora se
exercită, sunt accesorii faţă de alte bunuri considerate principale şi care sunt proprietate
exclusivă a fiecărui coproprietar.

Coproprietatea este forţată şi are caracter accesoriu în raport de dreptul de proprietate exclusivă.
Această coproprietate este forţată pentru că există şi se menţine independent, în afara voinţei
coproprietarilor şi a fost considerată perpetuă datorită scopului sau destinaţiei permanente căreia
îi sunt afectate bunurile asupra cărora poartă. Actualmente legiuitorul a renunţat la a o mai
denumi perpetuă, mai mult, permiţând şi posibilitatea ca anumite bunuri proprietate comună pe
cote-părţi forţată, să fie partajate.

Cota-parte din drept are caracter accesoriu, în sensul că se poate înstrăina numai odată cu
înstrăinarea bunului principal faţă de care aceasta are caracter accesoriu [8]. Conform
principiului accesorium sequitur principale, situaţia juridică a dreptului de proprietate comună pe
cote-părţi forţată şi perpetuă o urmează pe aceea a dreptului de proprietate purtând asupra
bunului principal.

În acest sens, coproprietarii nu pot solicita partajarea bunului comun, accesoriu necesar al
bunului principal, bun care constituie obiectul dreptului de proprietate exclusivă al fiecăruia
dintre coproprietari, cu excepţiile prevăzute de lege. Totuși în unele cazuri, practica judiciară a
admis partajul folosinţei unor bunuri proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă, cum ar
fi, spre exemplu, curtea unui imobil sau podul.

4
https://www.ugb.ro/Juridica/Issue15ROEN/9._Coproprietatea_fortata.Ciochina.RO.pdf
Principii care caracterizează proprietatea pe cote-părți obișnuită sau temporară:

a. niciunul dintre copărtași nu are un drept exclusiv asupra unei părți determinante din bun, privit
în materialitatea sa, și;

b. fiecare copărtaș are un drept exclusiv numai asupra cotei-părți ideale din drept, fiind vorba de
o divizare intelectuală a dreptului de proprietate asupra bunului comun.

Cotele-părţi sunt prezumate a fi egale, până la proba contrară. Dacă bunul a fost dobândit prin
act juridic, proba contrară nu se va putea face decât prin înscrisuri.

Niciun fel de act nu poate fi înfăptuit cu privire la bun, privit în materialitatea lui, fără acordul
unanim al copărtașilor. Din moment ce niciunul dintre coproprietari nu stăpânește în
exclusivitate o parte din bun, exercitarea atributelor dreptului de proprietate asupra bunului astfel
stăpânit trebuie să fie colectivă, prin aplicarea regulii unanimității.

În ceea ce privește actele materiale, principiul potrivit căruia niciunul dintre copărtași nu
are un drept exclusiv asupra unei porțiuni materiale din lucru, ar trebui să ducă la concluzia că
niciunul dintre ei nu ar avea dreptul de folosință materială a bunului în lipsa acordului unanim.

Conform art. 635 Cod civil, „Coproprietarii vor împărţi beneficiile şi vor suporta sarcinile
coproprietăţii, proporţional cu cota lor parte din drept.”

De asemenea, conform art. 640 Cod civil, „Fiecare coproprietar poate să facă acte de
conservare cu privire la bunul comun fără acordul celorlalţi coproprietari.”

5
https://www.avocatmateigabriel.ro/dreptul-de-proprietate-comuna-pe-cote-parti-obisnuita-indiviziune/
 Conform art. 636 alin. (1) Cod civil, „Fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul
comun în măsura în care nu schimbă destinaţia şi nu aduce atingere drepturilor celorlalţi
coproprietari.”

Rezultă că un bun poate fi folosit chiar și numai de către unul dintre coproprietari, prin toleranța
din partea celorlalți care, la rândul lor, în mod succesiv, vor putea exercita acte de folosință cu
privire la întregul bun. Această modalitate de exercitare a folosinței bunului apare ca o simplă
situație de fapt, nefiind precedată de vreo înțelegere a coproprietarilor în acest sens.

Potrivit art. 636 alin. (2) Cod civil, „Cel care, împotriva voinţei celorlalţi proprietari,
exercită în mod exclusiv folosinţa bunului comun, poate fi obligat la despăgubiri.”

Refuzul celorlalți coproprietari de a permite exercitarea actele de folosință exclusivă asupra

bunului aflat în coproprietatea lor, se poate exprima pe orice cale; el trebuie adus la cunoștința
coproprietarului în culpă.

În caz de neînțelegere între coproprietari cu privire la folosința bunului în indiviziune,

instanțele nu pot să formeze loturi pe care să le atribuie în folosință exclusivă fiecărui
coproprietar fără consimțământul lor, deoarece caracteristic stării de indiviziune (coproprietate)
este că dreptul fiecărui coproprietar atinge fiecare parte din bunul respectiv pentru porțiunea de
drept a fiecăruia.

Art. 639 Cod civil a prevăzut expres posibilitatea partajării bunului comun pe cale
judiciară, astfel: „Modul de folosire a bunului comun se stabileşte prin acordul coproprietarilor,
iar în caz de neînţelegere, prin hotărâre judecătorească.”

6
https://www.avocatmateigabriel.ro/dreptul-de-proprietate-comuna-pe-cote-parti-obisnuita-indiviziune/
 Stabilirea modului de folosință presupune nu numai exercitarea actelor materiale de
utilizare a bunului comun, dar și culegerea fructelor pe care acesta le produce, suportarea
cheltuielilor privitoare la întreținerea, conservarea și administrarea bunului, acte pebtru care se
cere respectarea regulii unanimității.

Soluționarea eventualelor neînțelegeri între coproprietari privitoare la asemenea acte se

poate face și pe cale judecătorească, prin partajul de folosință, care poate presupune sau
împărțirea utilizării bunului pe anumite părți din bun, fără a se ajunge la fracționarea materială a
acestuia, sau eșalonarea folosinței lui în timp, în mod succesiv, de către coproprietari.

Conform art. 637 Cod civil, „Fructele produse de bunul comun se cuvin tuturor
coproprietarilor, proporţional cu cota lor parte din drept,” (indiferent dacă acestea sunt naturale,
civile sau industriale). Același principiu se aplică și în privința productelor.

Conform art. 638 Cod civil, „Fructele naturale sau fructele industriale ale bunului comun
însuşite de un coproprietar fac parte din masa partajabilă cât timp ele nu au fost consumate ori
înstrăinate sau nu au pierit şi pot fi identificate distinct.”

În caz contrar, coproprietarul interesat are dreptul la despăgubiri, cu excepţia cazului în care
fructele au pierit în mod fortuit.

Dreptul la acţiunea în despăgubiri este supus prescripţiei, potrivit dreptului comun.

Dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun însuşite de un coproprietar este supus
prescripţiei de 3 ani, potrivit dreptului comun.

7
https://www.avocatmateigabriel.ro/dreptul-de-proprietate-comuna-pe-cote-parti-obisnuita-indiviziune/
 Prin exercitarea atributului dispoziției se urmărește înstrăinarea unui bun ori a unui drept
asupra bunului, grevarea sa cu drepturi reale care conferă o anumită folosință asupra bunului,
cum ar fi dezmembrămintele proprietății ori constituirea de garanții reale (gajul, ipoteca) cu
privire la un anumit bun comun.

Conform art. 641 alin. (4) Cod civil, „Orice acte juridice de dispoziţie cu privire la bunul
comun, actele de folosinţă cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare şi locaţiunile încheiate
pe termen mai mare de 3 ani, precum şi actele care urmăresc exclusiv înfrumuseţarea bunului, nu
se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Orice act juridic cu titlu gratuit va fi
considerat act de dispoziţie.”

Așadar, în vederea efectuării actelor de dispoziție privitoare la întregul bun comun, regula
unanimității își găsește aplicare; mai mult, Codul civil asimilează unele acte de administrare care
depășesc o anumită durată, respectiv 3 ani, cum ar fi cesiunea de venituri imobiliare ori
închirierea, cu actele de dispoziție, asimilare care se va întinde și asupra oricărui act juridic cu
titlu gratuit privitor la bunul comun.

În concepția noului Cod civil, partajul nu mai are efect retroactiv; el își va produce
efectele din momentul realizării sale pe cale voluntară sau la data rămânerii definitive a hotărârii
judecătorești prin care s-a efectuat partajul în cazul imobilelor și cu respectarea regulilor de
publicitate imobiliară.

.8

8
https://www.avocatmateigabriel.ro/dreptul-de-proprietate-comuna-pe-cote-parti-obisnuita-indiviziune/
Comparație între proprietatea comună pe cote-părți obișnuită și cea forțată
Asemănări

O primă asemănare dintre cele două forme a proprietății comune pe cote-părți este accea că, atât
în cazul proprietății comune pe cote părți obișnuite, cât și în cazul celei forțate, coproprietarii pot
folosi bunul, fără consimțământul expres sau tacit al celorlalți, însă cu respectarea a doua condiții
și anume: să nu schimbe destinația bunului și să nu aducă atingeredrepturilor celorlalți
coproprietari.

O a doua asemănare, se referă la efectuarea cheltuielilor pentru întreținerea și conservarea

bunului comun, care se suportă în mod proporțional cu cota-parte din drept afiecărui
coproprietar.

O altă asemănare apare în cazul dispoziției asupra bunurilor aflate în coproprietate, dispoziție
care în ambele cazuri este supusă unor reguli mai stricte. În cazul coproprietății

obișnuite actele de dispoziție sunt supuse regulii unanimității (este nevoie de acordul tuturor
proprietarilor), iar în cazul coproprietății forțate, niciun coproprietar nu poate face acte de
dispoziție cu privire la înttregul bun proprietate comună.

O a patra asemănare se referă la modul de încetare a celor două forme ale proprietății comune pe
cote-părți, partajul voluntar fiind posibil atât în cazul uneia, cât și al celeilalte.

O ultimă asemănare se referă la obligațiile coproprietarilor față de terți și anume, faptul că în

cazul ambelor tipuri de coproprietate, în lipsa unei dispoziții legale exprese sau unei stipulații
contrare, acestea sunt divizibile, nu solidare.

Deosebiri

Prima și una dintre cele mai importante deosebiri, care rezultă din înseși definițiile celor două
tipuri de copropriatate, este aceea că cea obișnuită poate înceta prin partaj judiciar,spre deosebire
de cea forțată..

9
https://www.studocu.com/ro/document/universitatea-din-oradea/civil-law-real-estate-rights/civil-studiu-
comparativ/26555289
O a doua deosebire constă în faptul că existența coproprietății forțate (cazurile de coproprietate
forțată) sunt expres prevăzute de lege și anume: coproprietatea asupra părților comune din
clădirile cu mai multe etaje sau apartamente avâmd proprietari diferiți, coproprietatea asupra
despărțiturilor comune și coproprietatea asupra bunurilr care constituie amintiri de familie

O altă deosebire se referă la stabilirea cotelor-părți. În cazul coproprietății obișnuite, Codul Civil
instituie prezumția relativă conform căreia cotele-părți sunt prezumate a fi egale, până la proba
contrară, pe când în cazul coproprietății forțate (în concret, coproprietatea asupra părților comune
din clădirile cu mai multe apartamente) cotele-părți se stabilesc prin raportarea suprafeței utile a
fiecărui spațiu locativ la totalul suprafeței utile a spațiilor locative.

O a patra deosebire se referă la însuși bunul ce formează obiectul coproprietății, care în cazul
coproprietății forțate este, în principiu un bun accesoriu.

O ultimă deosebire, putem spune că se găsește în cadrul raspunderii față de terți, în cazul
coproprietății obișnuite deși regula fiind aceea că răspunderea nu este solidară, în anumite cazuri,
în temeiul art. 1382 C. Civ. coproprietarii răspund solidar.

10

10
https://www.studocu.com/ro/document/universitatea-din-oradea/civil-law-real-estate-rights/civil-studiu-
comparativ/26555289
 BIBLIOGRAFIE

https://avocatdragan.ro/coproprietatea-pe-cote-parti-si-devalmasia/

https://www.avocatmateigabriel.ro/dreptul-de-proprietate-comuna-pe-cote-parti-
obisnuita-indiviziune/

http://www.euroavocatura.ro/articole/1171/Noul_Cod_Civil:_Proprietatea_comuna__Art
__631-686_

https://www.ugb.ro/Juridica/Issue15ROEN/9._Coproprietatea_fortata.Ciochina.RO.pdf