Proprietatea periodica

Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura si dispune de un lucru in mod

exclusiv si absolut, insa in limitele determinate de lege. (art.480 Cod.Civ).

In legatura cu articolul mentionat se poate observa ca dreptul de proprietate este definit

prin atributele, prerogativele sale; dreptul de a intrebuinta lucrul potrivit naturii ori destinatiei lui
(usus sau jus utendi), dreptul de a-i culege fructele si veniturile pe care le poate da (fructus sau
jus fruendi) si dreptul de a dispune de lucru, fie prin instrainare, fie prin consumare (abusus sau
jus abutendi).

Dreptul de proprietate este un drept absolut, in consecinta trebuie sa se inteleaga ca

titularul are puterea de a-i trage toate foloasele, de a avea toata utilitatea pe care o poate conferi
si de a savarsi toate actele juridice care raspund interesului sau, dar in limitele legii, fara a avea
nevoie de concursul altei persoane. Proprietarul este indreptatit sa ceara tuturor celorlalte
persoane sa-i respecte dreptul sau, dupa cum si el este obligat sa respecte dreptul de proprietate
al celorlalte persoane.

Dreptul de proprietate este si un drept exclusiv, in sensul ca titularulexercita singur toate

atributele dreptului de proprietate, cu excluderea tuturor celorlalte persoane si fara a avea nevoie
de concursul acestora pentru exercitarea atributelor dreptului sau. Titularul dreptului de
proprietate este singurul indreptatit sa exercite toate atributele pe care i le confera acest drept.
Dar si aici trebuie avut in vedere ca legea poate sa limiteze caracterul exclusiv al proprietatii.
Astfel, de exemplu, sunt servitutiile pozitiviste, legale, conventionale sau judiciare, precum si
restrangerile aduse privind folosirea anumitor categorii de bunuri, cum sunt locuintele pentru
care contractele de inchiriere se incheie in conditiile legii si termenul lor este, de asemenea,
prelungit prin lege.

Dreptul de proprietate are un caracter perpetuu in sensul ca in caz de instrainare, reapare

in patrimoniul dobanditorului; dreptul de proprietate este cesibil si transmisibil, atat timp cat
obiectul sau exista; uneori, natura si continutul dreptului de proprietate se schimba prin trecerea
lucrului de la o persoana la alta; de exemplu, in cazul exproprierii pentru utilitate publica. El nu
se pierde prin moartea titularului sau, nu se stinge prin neintrebuintar, este imprescriptibil

1
extinctiv. Si acest caracter perpetuu al dreptului de proprietate exista in limitele prevazute de
lege.1

Dreptul de proprietate poate fi pur si simplu sau afectat de modalitati. El este pur si
simplu atunci cand are ca titular o singura persoana, iar existenta sa nu atarna de un eveniment
sau de o imprejurare viitoare; acest drept poate sa poarte asupra unui mobil sau imobil sau asupra
mai multor bunuri. In orice caz, dreptul de proprietate individual care cofera atributele cele mai
intinse (usus, fructus si abusus) este dreptul comun al proprietatii si Codul Civil se ocupa de el cu
prioritate.

Dar dreptul de proprietate poate fi afectat de modalitati. Acestea sunt moduri care
afecteaza dreptul de proprietate in sensul ca aduc puterii proprietarului anumite restrictii; totusi,
in cadrul lor proprietatea nu este dezmembrata; deci proprietatea continua sa existe. Bunaoara,
proprietatea rezolubila deriva din faptul ca dreptului real i se aplica o conditie sau proprietatea
comuna care tine de pluralitatea titularilor dreptului, proprietatea inalienabila care presupune o
paralizare temporara a lui abusus.2

Modalitati ale dreptului de proprietate: proprietatea rezolubila sau conditionata,

proprietatea anulabila (care in sens larg este o proprietate conditionala), proprietatea inalienabila,
proprietatea afectata unui scop (proprietate afectatiune) si proprietatea comuna cu variantele ei
( coproprietatea obisnuita sau temporara, coproprietatea fortata su perpetua, proprietatea comuna
in devalmasie si proprietatea periodica.

Proprietatea periodica (partajabila in timp)

Proprietatea periodică (partajabilă în timp). – Într-o formă arhaică această proprietate a

fost cunoscută de multă vreme. Este cazul în care defunctul prin testamentul său desemnează pe
cei doi nepoţi ai săi să fie proprietarii unui teren agricol, fiecare din ei pe câte un an (arat,
semănat, recoltat). De fapt, dacă coproprietatea urbană s-a dezvoltat mult în zilele noastre, există
această tendinţă şi în privinţa reşedinţelor de vacanţă.

1
“Drept Civil – Dreptul de proprietate si alte drepturi reale” de Ion P. Filipescu si Andrei I. Filipescu, Ed.Actami,
Bucuresti 2000, pag 83.
2
“Tratat de Drept Civil – Bunurile. Drepturile reale principale” de Prof.univ.dr.Ovidiu Ungureanu si Lector univ.dr.
Cornelia Muneanu, Ed.Hamangiu, Bucuresti 2008, pag.290

2
 Societăţile de turism din alte ţări au preluat aceste formule pentru a asigura mai multor
turişti aceeaşi locuinţă în staţiuni celebre (pe perioade eşalonate de timp şi cu drepturi exclusive)
numindu-i proprietari; este aşa numita proprietate temporară.

Ea a fost definită ca o „modalitate a dreptului de proprietate în cadrul căreia fiecare titular

exercită în nume propriu şi în interes propriu prerogativele dreptului său de proprietate pe
perioade determinate, care se repetă succesiv şi perpetuu, la intervale regulate, presupunând cel
puţin doi titulari care pot fi persoane fizice sau juridice, inclusiv statul, între care nu există nici
un raport juridic”.

In Franta, formula aparea de la geneza sa ca o extrapolare a mecanismului coproprietatii,

ca o proprietate sau coproprietate demultiplicata, de unde denumirea de “multiproprietate”.
Sistematizarea unei asemenea formule a intalnit diverse obstacole, fapt pentru care initiatorii
unor asemenea realizari imobiliare au ales formula societatii, cu diverse modalitati (Legea din 16
iulie 1971).

Lega din 6 ianuarie 1986 (din Franta) propune o noua varietate de societate, cea a
societatii de atribuire a imobilelor in folosinta pe timp partajat. In aceasta din urma varianta, unii
investitori au repartizat sarcina investitiei intre mai multi “cumparatori” in schimbul unie
repartitii corelative a perioadelor de folosinta. Deci proprietatea respectiva este singura
proprietara a imobilului, iar asa-zisii dobanditori ai dreptului de a ocupa o parte a imobilului pe o
perioada determinata nu sunt titulari decat asupra aprtilor sociale sau actiunilor; ei au, asadar, un
drept de natura mobiliara. Gestiunea unui asemenea imobil apartine societatii. Proprietatea
societatii nu se intinde numai asupra constructiilor divizate in unitati de locuit, ci adesea si
asupra terenurilor oferite spre folosinta comuna (teren de tenis, piscina). Titularii folosintei nu au
nimic in proprietate; ei nu sunt, deci, nici proprietari, nici coproprietari, ci simpli locatari. Numai
ca partile sociale pe care le detin au atasate dreptul la un sejur, un drept la un “spatiu-timp” de
vacanta, o facilitate (evident, nu un drept real).

In literatura noastra juridica s-a afirmat existenta unei noi modalitati a dreptului de
proprietate: proprietatea periodica (time sharing sau tempis partage).3

3
“Tratat de Drept Civil – Bunurile. Drepturile reale principale” de Prof.univ.dr.Ovidiu Ungureanu si Lector univ.dr.
Cornelia Muneanu, Ed.Hamangiu, Bucuresti 2008, pag.361

3
 Se susţine ideea că originea proprietăţii periodice în România se află într-o emisiune de
loz în plic intitulată „Vila de aur”, iniţiată de Regia Autonomă „Loteria Naţională”. Lozurile
câştigătoare aveau înscrise vilele, apartamentele şi „perioadele de proprietate”, dreptul de
proprietate putând fi vândut, închiriat, cesionat sau transmis prin moştenire, iar întreţinerea
apartamentului era asigurată contra unei taxe anuale.
Acest drept nu se condunda cu proprietatea comuna, pentru ca in cadrul proprietatii in
sistem time sharing fiecare titular exercita singur dreptul de proprietate, existand mai multi
proprietari asupra aceluiasi bun si nu mai multi coproprietari ai aceluiasi bun.

Obiectul dreptului ramane nefractionat in materialitatea sa, nu se imparte pe cote-parti, ci

pe transe de timp in care fiecare titular isi exercita prerogativele dreptului sau.

Aceasta proprietate periodica are un caracter permanent sau obligatoriu, neputandu-se

iesi din indiviziune. Odata ce a consimtit la aceasta forma de proprietate, titularul nu are decat
doua posibilitati: fie sa abandoneze sau sa instraineze bunul. Titularii isi exercita dreptul de
proprietate in mod perpetuu, dar periodic, in transe care se repeta la intervale regulate,
prestabilite de timp.

Acest tip de proprietate se indeparteaza cu mult de reglementarile articolului 480 din

Codul Civil actual. Practic aceasta proprietate periodica este o varianta a modalitatii proprietatii
comune. Ca particularitate acest drept de proprietate nu poate fi constituit prin uzucapiune ci
doar prin conventie sau prin acte mortis causa.

In conceptia Proiectului Noului Cod Civil, aceasta varianta a proprietatii comune exista
ori de cate ori mai multe persoane exercita succesiv prerogativele dreptului de proprietate asupra
uni bun mobil sau imobil, in intervale de timp determinate, egale sau inegale. Ea se naste in
temeiul unui act juridic si se vor aplica dispozitiunile de carte funciara. In privinta intervalului de
timp ce ii revine, orice coproprietar poate incheia, in conditiile legii, acte precum inchirierea,
vanzarea, ipotecarea si alte asemenea.

Actele de administrare sau de dispozitie privind cota-parte din dreptul de proprietate

aferenta unui alt interval de timp sunt inopozabile titularului cotei-parti respective.

4
 In raporturile cu tertii cocontractantii de buna-credinta, actele de administrare sau de
dispozitie mentionate sunt lovite de nulitate relativa.4

Conform Proiectului Noului Cod Civil, fiecare coproprietar are obligatia de a face acte de
conservare, in asa fel incat sa nu impiedice ori sa ingreuneze exercitarea drepturilor celorlalti
coproprietari. In functie de reparatiile facute fiecare coproprietar este obligat sa contribuie la
cheltuieli, in raport cu cota-parte detinuta.

Toti coproprietarii trebuie sa isi exprime acordul cu privire la actele prin care se consuma
in tot sau in parte substanta bunului. Totodata ei trebuie sa respecte cu strictete perioada in care
isi pot exercita drepturile, find obligati sa predea bunul coproprietarului la sfarsitul perioadei.

Daca unul dintre coproprietari nu respecta obligatiile prevazute si tulbura in mod grav
exercitarea proprietatii periodice, acesta va putea fi exclus, prin hotarare judecatoreasca, la
cererea coproprietarului vatamat. Ca si conditie a excluderii, aceasta va putea fi dispusa doar
daca unul dintre coproprietari cumpara cota-parte a celui exclus; in absenta intelegerii partilor,
se va stabili pretul vanzarii silite pe baza de expertiza. Dupa consemnarea pretului la banca
stabilita de instanta, se va pronunta hotararea care tine loc de contract de vanzare – cumparare.
Dupa ramanerea definitiva a acestei hotarari, dobanditorul isi va putea inscrie dreptul in cartea
funciara, iar transmitatorul va putea sa ridice suma consemnata la banca stabilita de instanta.

Incetarea proprietatii periodice, conform Proiectului Noului Cod Civil, are loc in
momentul radierii din cartea funciara in temeiul dobandirii de catre o singura persoana a tuturor
cotelor-parti din dreptul de peroprietate periodica, precum si in alte cazuri prevazute de lege.5

4
“Noul Cod Civil 2009”, Ed. Hamangiu 2009, art.689, alin 1,2,3.
5

5
 BIBLIOGRAFIE

1. “Tratat de Drept Civil – Bunurile. Drepturile reale principale” de Prof.univ.dr.Ovidiu

Ungureanu si Lector univ.dr. Cornelia Muneanu, Ed.Hamangiu, Bucuresti 2008
2. “Drept Civil – Dreptul de proprietate si alte drepturi reale” de Ion P. Filipescu si Andrei I.
Filipescu, Ed.Actami, Bucuresti 2000
3. “Codul Civil” Ed.Hamangiu 2010

4. “Noul Cod Civil 2009”, Ed. Hamangiu 2009

5. Legea nr.282/2004 (http://mentorimobiliare.ro/fisiere/3891640872.pdf)