66 Coproprietatea fortata

Barem:
1. Notiune
2. Exercitarea coproprietatii fortate. Caracterizare generala
3. Cazuri de coproprietate fortata
4. Coproprietatea fortata asupra partilor comune din cladirile sau ansamblurile rezidentiale cu mai multe
locative apartinand unor proprietari diferiti

1. Notiune
Coproprietatea forat pstreaz trsturile eseniale ale coproprietii n general i anume:
- pluralitatea titularilor.
- unitatea material a bunului i divizarea intelectual a dreptului.
Diferena dintre coproprietatea obinuit i coproprietatea forat privete numai posibilitatea ncetrii
prin partaj judiciar a acestei modaliti juridice a dreptului de proprietate .n timp ce coproprietatea
obinuit nceteaz, de regul prin partaj, inclusiv prin partaj judiciar, coproprietatea forat nu poate
nceta prin partaj judiciar, dect n mod excepional, ci numai prin partaj convenional, aceasta este
consacrat n art.671 alin (1) NCC.
Obligativitatea reprezinta principiul conform caruia nici unul dintre coproprietari nu poate, prin vointa
proprie, sa puna capat acestei stari.
Coproprietatea forat are caracter accesoriu n raport cu dreptul de proprietate asupra unui bun pentru
utilizarea cruia a fost destinat bunul ce formeaz obiectul coproprietii. De exemplu, coproprietatea
asupra prilor comune din cladirile cu mai multe spaii de locuit aparinnd unor proprietari diferii
presupune c prile comune servesc la utilizarea spaiilor locative, fiecare dintre acestea formnd
obiectul unui alt drept de proprietate.

2. Exercitarea coproprietatii fortate. Caracterizare generala
Caracterizndu-se prin stabilitate, coproprietatea forat se exercit n mod diferit de coproprietatea
obinuit.
Se admite ca atat actele de administrare cat si actele de conservare pot fi exercitate de fiecare
coproprietar in parte, fara acordul celorlalti.
Exercitarea atributului folosinei de ctre un singur coproprietar are o dubl limitare: pe de o parte,
exercitarea atributului folosnei de ctre un coproprietar nu trebuie s mpiedice exercitarea acestui
atribut de ctre ceilali coproprietari. Pe de alt parte, exercitarea atributului folosinei trebuie s respecte
destinaia bunului comun, indiferent dac este vorba de utilizarea unui bun principal ori de pstrarea unor
tradiii de familie, aceste soluii au fost preluate n art. 647 alin.(1) NCC.
Fiecare coproprietar poate exercita dispoziia juridic cu privire la cota sa parte din dreptul de
proprietate asupra bunului comun numai odat cu exercitarea dispoziiei juridice asupra bunului principal
(art.647 alin (2) NCC.).
Titularii dreptului de proprietate comun pe cote-pri fortat au obligaia s suporte cheltuielile pentru
ntreinerea i conservarea bunului comun n mod proporional cu cota-parte din drept; aceast cot parte
se stabilete, n absena unei convenii contrare, n funcie de ntinderea bunului principal, n cazul in care
bunul comun are caracter accesoriu (art.647 alin (3) NCC).

3. Cazuri de coproprietate fortata
n mod tradiional, n doctrin sunt menionate patru cazuri de coproprietate forat:
Coproprietatea forat asupra unor bunuri de familie (locuri de veci, cavouri, documente i
tablouri de familie);
Coproprietatea forat asupra lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a dou
immobile vecine (poteci, drumuri, fntni, izvoare) situate pe linia de hotar;
Coproprietatea forat asupra prilor comun din cldirile cu mai multe spaii locative
aparinnd unor proprietari diferii;
Coproprietatea forat asupra despriturilor commune dintre proprietile vecine.
De asemenea, proprietatea periodica se infatiseaza ca al cincilea caz de coproprietate fortata.
Toate aceste cazuri sunt enumerate n art. 646 pct. 1 i 2 NCC, lista lor fiind completat cu un caz nou,
care se refer la bunurile comune afectate utilizrii a doua sau a mai multor fonduri, cum ar fi o central
termic sau alte instalaii care deservesc dou sau mai multe cldiri, un drum comun ntr-un cartier de
locuine sau alte asemenea bunuri (art. 646 pct. 3).

n Codul civil, coproprietatea forat asupra bunurilor de familie este reglementat n art. 1141 i art.
1142. Pentru a intra n aceast categorie, bunurile trebuie s fi aparinut membrilor familiei, s fie o
mrturie a istoriei acesteia i s aib o semnificaie moral deosebit pentru respectiva familie. n aceast
categorie intr cu titlu de exemplu , coresponena purtat de membrii familiei, arhivele familiale,
decoraii, arme, portrete de familie i bijuterii de familie. Bunurile de familie sunt depozitate la unul
dintre motenitori, pe baza acordului motenitorilor sau a hotrrii instanei, n caz de nenelegere.
Nici n Codul civil din 1864, nici n legislaia civil nu exist o dispoziie expres ce s consacre
coproprietatea forat asupra lucrurilor commune, situate pe linia de hotar, necesare sau utile pentru
exploatarea a dou fonduri vecine. Temeiul legal se aflau n prevederile legale care reglementau
coproprietatea forat asupra despriturilor comune (art.590-606 C.c din 1864).
n Codul civil n vigoare acest caz de coproprietate forat este expres recunoscut n art.646 pct.2, nu
exist o reglementare specific, astfel nct se aplica, prin asemanare normele ce guverneaz
coproprietatea asupra despriurilor commune (art.660-666 NCC).
Coproprietatea forat asupra bunurilor de familie, asupra bunurilor comune necesare sau utile pentru
folosirea a dou immobile vecine, situate pe linia de hotar ntre acestea, asupra bunurilor comune afectate
utilitii a dou sau mai multor fonduri, precum i coproprietatea forat asupra bunurilor care au
aparinut composesoratelor, obtilor de moneni sau rzei sau altor forme asociative asimilate acestora
nu necesit alte explicatii sau au aplicare practic redus.



4. Coproprietatea fortata asupra partilor comune din cladirile sau din ansamblurile
rezidentiale cu mai multe spatii locative apartinand unor proprietari diferiti
n prezent, coproprietatea forat asupra prilor comune din cldirile cu mai multe spaii locative
aparinnd unor proprietari diferii este reglementat prin dispoziiile art.34-37 din Legea nr.114/1996
privind locuinele, prin dispoziiile Legii nr.230 din 6 iulie 2007 privind nfiinarea, organizarea i
funcionarea asociaiilor de proprietari i prin Normele metodologice de aplicare a Legii nr.230/2007.
n Codul civil n vigoare, coproprietatea asupra prilor comune din cldirile sau din ansamblurile
rezideniale n care exist spaii locative aparinnd unor proprietari diferii este reglementat n art. 648-
652.

n coninutul logic al noiunii de coproprietate asupra prilor comune din cldirile sau din ansamblurile
rezideniale cu mai multe spaii locative aparinnd unor proprietari diferii sunt reunite att elementele
definitorii pentru noiunea de coproprietate forat n general, ct i elemente specifice, care sunt proprii
numai acestei categorii de coproprietate forat.
n Codul civil, n art. 648 alin (1), se precizeaz, la nivel de principiu c Dac ntr-o cldire sau ntr-
un ansamblu rezidenial exist spaii cu destinaie avnd proprietari diferii, prile din cldire care, fiind
destinate ntrebuinrii spaiilor respective, nu pot fi folosite dect n comun sunt obiectul unui drept de
coproprietate forat.
Noiunea de condominiumreunete att locuinele i spaiile cu alt destinaie dintr-o cldire, ct i
prile comune; de regul, un condominium este format dintr-o cldire cu mai multe spaii locative
apartinnd unor proprietari diferii, dar n situaii special, el poate fi format pe tronsoane sau scri dintr-o
anumit cldire.
Prile comune dintr-un condominium sunt bunurile accesorii, adic acelea destinate folosirii n comun
de ctre toi proprietarii din acel condominiu.Prile comune dintr-un condominium nu se confund cu
prile comune care sunt afectate utilizrii a dou sau mai multe cldiri diferite (de exemplu o central
termic destinat utilizrii mai multor cldiri) i care intr sub incidena art. 646 pct.3 NCC.

Restrngeri ale exercitrii dreptului de proprietate privat asupra bunului principal
Aceste restrngeri decurg din principiul general potrivit caruia exercitarea dreptului de proprietate
trebuie s se fac astfel nct s nu fie stnjenit exercitarea altor drepturi de proprietate sau a altor
drepturi subiective civile. n art. 653 NCC se precizeaz c fiecare coproprietar poate folosi, n condiiile
acordului de asociere, att spaiul care constituie bunul principal, ct i prile comune, fr a adduce
atingere drepturilor celorlai coproprietari i fr a schimba destinaia cldirii.
n art. 655 NCC se prevede proprietarul este obligat s asigure ntreinerea spaiului care constituie
bunul principal, astfel nct cldirea s se pstreze n stare buna.

A. Restrngerea exercitrii folosinei-
Schimbarea destinaiei bunului principal este posibil numai cu acceptul asociaiei de proprietari. O
alt restrngere a atributului folosinei este prevzut n art. 15 din Legea nr.230/2007, n care se
precizeaz:Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat s accepte accesul n apartamentul sau n
spaiul su al unui delegate al asociaiei, atunci cnd este necesar s se inspecteze, s se repare ori s se
nlocuiasc elemente din proprietatea comun, la care se poate avea acces numai din respectivul
apartament sau spaiu. Fac excepie cazurile de urgen, cnd accesul se poate face fr preaviz.

ntr-un sens asemntor, n art. 656 NCC se prevede:
(1) Coproprietarii sunt obligai s permit accesul n spaiile care constituie bunuri principale pentru
efectuarea lucrrilor necesare conservrii cldirii i a ntreinerii prilor comune.
(2) n aceast situaie, pentru prejudiciile cauzate, ei vor fi despagubii de ctre asociaia de proprietari
sau dup caz, de ctre proprietarul n interesul cruia au fost effectuate lucrrile.

B. Restrngerea exercitrii dispoziiei
Exercitarea atributului dispoziiei material este de asemenea restrns prin dispoziiile art. 11 din
Legea nr.230/2007, n care se precizeaz ca:Proprietarul poate adduce mbuntiri sau modificri
proprietii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de ctre
autoritatea public local a modificrilor constructive, fr a pune n pericol integritatea structural a
cldirii sau a altor proprieti individuale.
(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaia proprietii comune fr a obine mai nti
acceptul din partea asociaiei de proprietari.

Proprietarul oricrui spaiu locativ din condominium nu poate nstrina dreptul su de proprietate dect
dac face dovada plii cotei-pri din cheltuielile comune n raport cu momentul ntrinrii. Notarii
publici vor refuza autentificarea actului de nstrinare n absena nscrisului doveditor al plii acestor
datorii, eliberat de asociaia de proprietari. Nerespectarea acestor dispoziii atrage nulitatea absolut a
actului de nstrinare, dac dobnditorul preia , prin contractual de nstrinare, datoriile pe care le are
transmitorul ctre asociaia proprietarilor, nu mai este necesar plata prealabil a acestor datorii. Se
reglementeaz astfel un caz special de cesiune de datorie, prin aceast operaie juridic , datoria se
transmite de la debitorul iniial ctre un alt debitor, fiind opozabil creditorului fr acordul i chiar fr
notificarea acestuia.
Coproprietatea forat asupra prilor comune dintr-un condominium se nate n momentul n care
apartamentele sau spaiile locative cu alt destinaie dect aceea de locuin se afl n proprietatea unor
persoane diferite. Din punct de vedere juridic, naterea acestei coproprieti forate presupune o
succesiune de acte juridice care stau la baza construirii sau achiziionrii i amenajrii condominiului,
precum i a nstrinrii unitilor locative ctre proprietari diferii.

Dou trsturi caracterizeaz exercitarea atributelor coproprietii forate asupra prilor comune dintr-
un condominium.
- Proprietarii unitilor locative rspund de asigurarea condiiilor de funcionare normal a prilor
comune.Se instituie astfel n sarcina lor o adevrat obligaie propter rem ,coproprietarii nemaiavnd
posibilitatea s aleag ntre exercitarea pozitiv i exercitarea negativ a dreptului lor.
- n al doilea rnd n cazul acestei coproprieti forate, regula unanimitii a fost nlocuit cu regula
majoritii.Funcionarea acestei reguli a majoritii a impus crearea unui cadru juridic special pentru
exercitarea coproprietii forate.Acest cadru juridic este asociaia proprietarilor unitilor locative din
condominium(art.659 NCC).

n art. 650 NCC, se prevede c este posibil partajul de folosin al prilor comune dac nu sunt lezate
drepturile celorlali coproprietari i dac decizia de atribuire n folosin exclusiv a prilor comune ctre
proprietari este adoptat cu o majoritate de 2/3 din numrul coproprietarilor i al cotelor-pri; chiar n
cldirile unde sunt constituite asociaii de proprietari, decizia aparine adunrii generale a asociaiei,luat
cu aceeai majoritate.Cu referire special la cheltuielile legate de prile comune, n art.654 NCC, se
prevede c:
(1) n lipsa unor prevederi legale sau nelegeri contrare, fiecare coproprietar suport cheltuielile legate
de ntreinerea, repararea i exploatarea prilor comune, n proportie cu cota sa parte.
(2) Cu toate acestea, cheltuielile legate de prile comune folosite exclusiv de ctre unii dintre
coproprietari cad n sarcina acestora din urm.

Coproprietatea forat asupra prilor comune dintr-un condominiu nu poate nceta de regul prin
partaj. n practica judiciar s-a decis c, prin acordul tuturor coproprietarilor, starea de coproprietate
forat asupra prilor comune dintr-un imobil poate s nceteze.
n mprejurri speciale, s-a admis ncetarea strii de coproprietate forat chiar fr acordul tuturor
coproprietarilor, pe calea partajului judiciar. S-a precizat c prin excepie ea poate s nceteze i atunci
cnd nu se mai impune cu necesitate a fi meninut. n principiu, podul unei cldiri este n folosin
comun i nu se mparte ntre coproprietari. Dac totui, innd seama de natura i destnaia funcional a
podului, aceast posibilitate exist n fapt, instana este ndreptit s dispun o atare mprire,
bineneles fr a leza interesele vreunui coproprietar. n acelasi sens, s-a decis c n cazul
coproprietii pe apartamente, nu se poate concepe ncetarea strii de indiviziune asupra terenului, care
prin natura sa, este afectat folosinei n comun.
Dac ns terenul depete suprafaa normal a unei curi, poriunea de teren respectiv nu constituie
coproprietate forat i poate fi mprit.
Coproprietatea forat nu poate nceta prin partaj, ea poate nceta ns pe alte ci. De exemplu,
coproprietatea forat nceteaz cnd toate unitile locative din condominium sunt dobndite n
proprietate de aceeai persoan. De asemenea, dac pier bunurile principale, se stinge i dreptul de
proprietate asupra bunurilor accesorii.
Un caz special de ncetare a coproprietii forate este reglementat n art.658 NCC, n forma stabilit
prin art. VII din Legea nr.60/2012. Prin acordul tuturor coproprietarilor, se poate hotar ncetarea
destinaiei de folosin comun, ceea ce are ca efect transformarea coproprietii forate n coproprietate
obinuit. Devin aplicabile, dispoziiile referitoare la coproprietatea obinuit, iar imobilul sau partea din
imobil ce rezult din ncetarea destinaiei folosinei comune se nscrie n mod corespunztor n cartea
funciar, pe baza documentaiei cadastrale ntocmite n acest scop.