Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
bunuri. Daca o persoana casatorita vinde un bun propriu, prin subrogatie reala cu
titlu universal, partea sau bunul inlocuit are tot natura juridica a unui bun propriu.
Subrogatia reala este chemata sa functioneze si in alte cazuri de impartire sau
de restituire a unui patrimoniu.
Spre deosebire de subrogatia reala cu titlu universal, subrogatia cu titlu
particular se refera la un anumit bun privit izolat de intregul patrimoniu.
Subrogatia reala cu titlu particular nu intervine automat, ci numai daca este
expres prevazuta de lege.
Spre exemplu, art. 1721 din Codul civil prevede ca daca un bun ipotecat a
fost distrus sau deteriorat, ipoteca se va stramuta asupra sumei de bani primita cu
titlu de indemnizatie de asigurare (daca bunul a fost asigurat) sau asupra sumei
primite ca despagubire de la autorul prejudiciului.
C. PATRIMONIUL SI TRANSMISIUNEA UNIVERSALA SAU CU TITLU
UNIVERSAL.
Pe langa functiile mai sus mentionate, patrimoniul explica si transmisiunea
universala sau cu titlu universal.
Moartea unei persoane fizice ori reoganizarea persoanei juridice ridica
problema transmiterii drepturilor si obligatiilor in totalitatea lor. Totalitatea acestor
drepturi si obligatii constituie chiar patrimoniul persoanei, astfel incat transmiterea
lor este o transmitere universala.
intre transmiterea universala si cea cu titlu universal nu exista o deosebire de
calitate ci, de cantitate. in vreme ce transmisiunea universala priveste de exemplu
toate mobilele si imobilele, transmisiunea cu titlu universal de exemplu se refera
doar la mobile sau imobile.
3.1.4. Drepturile reale si drepturile de creanta
in componenta patrimoniului intra asa cum am vazut atat drepturi reale cat si
drepturi de creanta.
Dreptul real este acel drept subiectiv in virtutea caruia titularul sau poate sasi
exercite atribute asupra unui lucru determinat fara a fi necesara interventia altei
persoane, in mod direct si nemijlocit.
Dreptul de creanta, este dreptul subiectiv in temeiul caruia subiectul activ
numit creditor, poate pretinde unui subiect pasiv determinat numit debitor, sa dea,
sa faca sau sa nu faca ceva.
intre cele doua categorii exista urmatoarele deosebiri:
a) Ca drept absolut, dreptul real presupune existenta unui subiect activ
determinat si a subiectului pasiv nedeterminat format din toate celelalte persoane.
Altfel spus, dreptul real este opozabil tuturor - erga omnes.
Ca drept relativ, dreptul de creanta presupune determinarea de la inceput
atat a subiectului activ, cat si a subiectului pasiv, singurul obligat si singurul caruia
ii este opozabil.
b) Obligatia ce revine subiectului pasiv nedeterminat in cazul dreptului real
este aceea de a nu face nimic de natura sa stanjeneasca exercitarea de catre subiectul
activ adreptului sau, ceea ce inseamna o obligatie generala negativa.
Dimpotriva, in cazul dreptului de creanta, obligatia subiectului pasiv poate fi
atat pozitiva - a face - cat si negativa - a nu face ceva.
c) Drepturile reale sunt insotite de efecte specifice neintalnite la dreptul de
Bunurile din aceast categorie, pot fi concesionate, nchiriate sau date n locaie de
gestiune, prin licitaie public.
financiare speciale, nefiind aplicabile dispoziviile de drept comun referitoare la
urmarirea silita.
Dimpotriva daca asemenea bunuri ar fi urmaribile, atunci ar insemna indirect
ca oricine ar putea dobandi un drept de proprietate asupra lor, ceea ce contravine
caracterului lor inalienabil.
in aceeasi masura, dreptul de proprietate publica este totodata
nedezmemebrabil.
B. OBIECTUL DREPTULUI DE PROPRIETATE PUBLICA
Spre deosebire de proprietatea privata, nu orice bun mobul sau imobil face
parte din domeniul public.
Potrivit criteriului importantei sociale, domeniul public poate fi de interes
national, cand atributele proprietatii sunt exercitate de stat, sau de interes local, cand
proprietatea apartine comunelor, oraselor, municipiilor sau judetelor.
De asemenea, sunt bunuri de uz public accesibile tuturor persoanelor
(parcuri, piete, strazi) si bunuri de interes public care desi nu pot fi folosite de orice
persoana, sunt destinate de a fi folosite pentru activitati ce intereseaza pe toti
membrii societatii (scoli, teatre, muzee, biblioteci).
Articolul 135 alineat 4, din Constitutie, prevede ca fac obiectul exclusiv al
proprietatii publice, bogatiile de orice natura ale subsolului, caile de comunicatii,
spatiul aerian, apele cu potential energetic valorificabil si acelea ce pot fi folosite in
interesul public, plajele, marea tetirotiala, resursele stabilite de lege.
Referiri la bunurile ce fac obiectul dreptului de proprietate publica, fac si alte
legi speciale ca Legea 18/1991 privind fondul funciar, Legea 69/1991 privind
administratia publica locala sau Hotararea Guvernului nr. 113/06.03.199293.
3.2.7. Modalitatile dreptului de proprietate
A. NOTIUNI GENERALE
Desi dreptul de proprietate se infatiseaza de regula ca un drept pur si simplu
avand un singur titular, exista si situatii cand acesta poate fi afectat de modalitati
sau poate avea mai multi titulari.
Definim modalitatile juridice ale dreptului de proprietate, ca fiind acele
ipostaze cand mai multe persoane au un drept de proprietate asupra unui bun sau
mase de bunuri ori exista anumite situatii de incertitudine temporara cu privire la
dreptul de proprietate.
Exista asadar, doua categorii de modalitati juridice si anume:
1) atunci cand dreptul de proprietate se gaseste intr-o situatie juridica de
incertitudine temporara, cum este cazul proprietatii rezolubile si a celei anulabile.
2) atunci cand mai multe persoane au asupra bunului un drept de proprietate,
cum este cazul proprietatii comune in cele doua forme, proprietatea comuna pe cote
parti si in devalmasie.
B. PROPRIETATEA REZOLUBILA
Proprietatea rezolubila apare in situatia cand transferul proprietatii de la o
persoana la alta a operat sub o conditie rezolutorie.
comun.
b) santul comun
Potrivit articolului 602 Cod civil toate santurile intre doua proprietati se
socotesc a fi comune de nu va fi titlu sau semn contrariu.
Printre semnele de necomunitate, articolele 603, 604, prevad ca santul
apartine exclusiv celui pe al carui teren a fost aruncat sau inaltat pamantul.
c) Gardul comun
Potrivit art. 606Cod civil orice gard ce desparte doua proprietati se
socoteste comun, afara daca numai una singura din doua proprietati va fi ingradita
sau de nu va fi un titlu sau posesiune indestulatoare care sa constate din contra.
Textul instituie asadar o prezumtie relativa de comunitate, ce poate fi rasturnata prin
proba contrarie.
In ceea ce priveste arborii care se gasesc in gardul comun, si ei sunt prezumti
a fi tot comuni pana la proba contrarie. Atat fructele cat si lemnul lor apartin
coproprietarilor in functie de cotele lor.
2. Dreptul de proprietate comuna in devalmasie
Notiuni generale
Dreptul de proprietate in devalmasie constituie a doua ipostaza in care se
infatiseaza dreptul de proprietate comuna.
Caracteristic proprietatii devalmase, spre desebire de proprietatea comuna pe
cote parti, este faptul ca la devalmasie titularii nu au precizata o cota parte din
drept, aceasta apartinandu-le tuturor, impreuna si nefractionat.
Legislatia noastra nu cuprinde o reglementare generala a dreptului de
proprietate comuna in devalmasie.
Notiunea, caracterele si regimul juridic al devalmasiei, au fost totusi
configurate in baza dispozitiunilor cuprinse in Codul familiei cu privire la
comunitata de bunuri a sotilor, precum si cu importanta contributie a literaturii de
specialitate97.
Singurul caz de proprietate devalmasa cunoscut in dreptul romanesc actual, il
constituie comunitatea de bunuri a sotilor, numita si devalmasie matrimoniala.
Izvorul acestei devalmasii il constituie faptul dobandirii de catre oricare
dintre soti a unui bun in timpul casatoriei.
Cu privire la administrarea, folosinta si dispozitia asupra acestor bunuri, ele
se realizeaza de soti de comun acord. Cu toate acestea, legea instituie prezumtia
mandatului reciproc al sotilor in ceea ce priveste administrarea, folosinta si
dispozitia cu privire la bunurile comune. Articolul 35 alineat 2 din Codul Familiei
precizeaza ca Oricare dintre soti, exercitand singur aceste drepturi, este socotit ca
are si consimamantul celuilalt sot. Cu toate acestea, nici unul dintre soti nu poate
instraina si nici nu poate greva un teren sau o constructie ce face parte din bunurile
comune, daca nu are consimtamantul expres al celuilalt sot.
incetarea devalmasiei, este legata de incetarea imprejurarilor care i-au dat
nastere.in consecinta, incetarea sau desfacerea casatoriei are drept efect, printre altele
si incetarea devalmasiei matrimoniale.
Modalitatea de incetare o constituie imparteala, care se poate face prin
invoiala sau pe cale judecatoreasca.
Imperative ,in aceeasi masura insa, legea apara si posesia, care de cele mai multe ori
corespunde insusi dreptului de proprietate invocat de titular. Pentru acest din urma
motiv, simpla posesie - ca stare de fapt - este indreptatita la o serioasa protectie
juridica in masurea in care sunt indeplinite elementele sale constitutive si anume:
a)Elementul material, numit si corpus care consta in realizrea unui contact
direct cu lucrul, concretizat prin acte si fapte materiale de genul detinerii, folosirii si
culegerii fructelor sau chiar al instrainarii.
b) Elementul psihologic sau intentional, numit si animus care consta in
vointa exteriorizata a celui ce sapaneste bunul pentru sine, si de a se comporta ca un
adevarat proprietar, ori ca titular al unui alt drept real. Plastic, acest element s-a
numit in literatura clasica romana animus domini, animus sibi habendi ori
animus possindendi.
Lipsa elementului subiectiv (psihologic - sau intelectual) are drept consecinte
degenerarea posesiei intr-o detentie precara.
Potrivit art. 1853 Cod civil, nu constituie posesie ci detentie precara actele
ce exercitam asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adica in calitate de
locatari, depozitari, uzufructuari, sau asupra unui lucru comun, in puterea
destinatiei legale a aceluia. in aceeasi masura, potrivit alineatului 2 al aceluiasi
text, tot o detentie precara este si posesiunea ce s-ar exercita asupra unui lucru al
altuia, prin simpla ingaduinta a proprietarului.
Detentorul precar se afla de regula intr-o relatie contractuala cu proprietarul,
raport in functie de care se poate stabili si natura juridica a detentiei.
Locatarul unui imobil de exemplu, nu ar putea invoca niciodata in fata
proprietarului uzucapiunea, deoarece el a posedat cu ingaduinta acestuia. Tot un
detentor precar este si depozitarul, atata vreme cat bunul se afla in grija sa. El nu are
nici un drept asupra bunului, fiind obligat sa-l restituie in starea in care l-a primit.
in concluzie, detentorul precar poseda intotdeauna pntru altul. Lipsind deci
elementul animus nu ne aflam in situatia juridica a unei posesii.
96
3.3.2. Dobandirea, dovada si pierderea posesiei
1. Pentru a fi dobandita posesia, cu toate conecintele juridice care decurg din
aceasta, se impune a fi intrunite ambele elemente constitutive (animus si corpus).
S-a pus in practica problema daca elementele constitutive ale posesiei trebuie
sa fie ambele exercitate de aceeasi persoana.
Raspunsurile au fost date dupa prealabila distinctie dintre elementul
intentional si cel material.
S-a stabilit ca puterea materiala asupra lucrului, poate fi exercitata nu numai
de catre posesor, dar si de un reprezentant al sau, deci corpore alieno (De
exemplu posesorul care a inchiriat lucrul, sau l-a incredintat altuia in depozit). in
ceea ce priveste elementul intentional, el trebuie sa fie intrunit numai in persoana
celui ce pretinde ca poseda, neputand fi exercitat prin altcineva, animo alieno.
2. Dovada posesiei. Fiind o stare de fapt, posesia poate fi dovedita prin orice
mijloc de proba, pentru ca a dovedi posesia, inseamna in ultima analiza a-i dovedi
elementele constitutive, respectiv corpus si animus.
a. Discontinuitatea
Potrivit articolului 1848 din Cod civil est discontinua posesia exercitata cu
intermitente anormale. Spre deosebire de intreruperea ei care are drept efect
incetarea posesiei, discontinuitatea este doar un viciu temporar al posesiei care duce
la suspendarea ei.
Discontinuitatea este totodata un viciu absolut, intrucat poate fi invocat de
catre orice persoana interesata (articolul 1866 alineatul 1).
Ca viciu al posesiei, discontinuitatea se refera de regula la posesia
nemiscatoarelor, intrucat in ceea ce priveste miscatoarele sunt aplicabile
dispozitiunilor articolului 1909 Cod civil, potrivit carora simpla posesie de buna
credinta, fara a fi necesara vreo scurgere de timp, are valoarea unui titlu de
proprietate.
b. Violenta
Articolul 1851 Cod civil precizeaza ca posesia este tulburata cand este
fondata sau conservata prin acte de violenta in contra sau din partea
adversarului.
Din continutul textului rezulta ca nu este suficient ca posesia sa fi inceput in
mod pasnic, ea trebuie sa fie conservata si pe parcurs tot in mod pasnic.
Caractrele juridice ale violentei sunt urmatoarele:
1. este viciu relativ, in sensul ca poate fi invocat numai de catre cel impotriva
caruia a fost exercitata violenta (1962 alineat 2 Cod civil);
2. este un viciu temporar, in sensul ca o data incetata violenta, posesia
redevine utila;
3. se aplica atat in privinta posesiei nemiscatoarelor, cat si a bunurilor
miscatoare.
c. Clandestinitatea.
Posesiunea este clandestina cand posesorul o exercita in ascuns de
adversarul sau incat cesta nu este in stare sa poata sa o cunoasca, asa cum
prevede art. 1852 Cod civil.
Viciul clandestinitatii este aplicabil in materia miscatoarelor, fiind greu de
conceput si in cea a nemiscatoarelor.
Viciului clandestinitatii ii corespund urmatoarele caractere juridice:
1. este un viciu relativ putand fi invocat, deci numai de catre cei fata de care
posesia a fost exercitata pe ascuns (articolul 1862 alineatul 2 Cod civil);
2. este un viciu temporar, intrucat odata incetata clandestinitatea, redevenind
publica, posesia redevine si utila (articolul 1956 Cod civil).
d. Precaritatea
Cu privire la precaritate, opiniile autorilor au fost diferite: unii100 sustin ca
aceasta constituie un viciu al posesiei, intrucat articolul 1847 Cod civil a inclus
printre calitatile ei si exercitarea sub nume de proprietar Ori, prin aceasta distinctie
s-a dorit sa se sublinieze viciul si nu lipsa posesiei.
intr-o a doua opinie101 pe care o impartasim, precaritatea este mai mult decat
un viciu, ea constituie insasi lipsa posesiei102. Caracteristic pentru precaritate este
faptul ca stapanirea lucrului este lipsita de animus sibi habendi, deci de elementul
intentional al posesiei. Mai mult decat atat, precaritatea este separat definita de
articolul 1853 Cod civil potrivit caruia actele ce exercitam asupra unui lucru al
altuia sub nume precar, adica in calitate de locatar, depozitar, uzufructuar etc. sau
asupra unui lucru comun, in puterea destinatiei legale a aceluia, nu constituie o
posesie sub nume de proprietar.
Din text rezulta cu prisosinta ca precaritatea echivaleaza cu lipsa posesiei si
nu cu un simplu viciu al acesteia103.
in conceptia Codului civil precaritatea posesiei apare ca un viciu absolut si
perpetuu.
in cazurile special prevazute de lege, precaritatea se poate transforma in
posesie, prin intervertire.
e. Echivocitatea
Desi articolul 1847 Cod civil nu include printre viciile posesiei echivocitatea,
ea a fost recunoscuta ca atare atat in literatura juridica, dar si in practica judiciara.
O posesie este echivoca atunci cnd sunt indoieli cu privire la existenta
elementelor sale constitutive, animus si corpus.
in acest sens, practica instantei supreme a decis ca posesia exercitata de un
coproprietar asupra intregului bun individ, este echivoca, deoarece sunt dubii ca
actele de posesiune s-au efectuat de coproprietar in calitate de posesor al bunului,
ori ca proprietar privind cota sa parte de proprietate.
3.3.4. Efectele posesiei
In pofida imprejurarii ca este doar o stare de fapt, legea recunoaste posesiei
uitle anumite consecinte juridice.
Efectele posesiei pot fi grupate astfel:
1. posesia creaza o prezumtie de proprietate (art. 1854 Cod civil);
2. posesorul de buna credinta dobandeste fructele lucrului asupra caruia
exercita posesia (articolul 485 Cod civil);
3. posesia este protejata prin actiunile posesorii;
4. posesia prelungita duce, prin uzucapiune, la dobandirea dreptului de
proprietar.
A. PREZUMTIA DE PROPRIETATE
Posesia exercitata in conditiile prevazute de lege creaza pana la proba
contrarie o prezumtie de proprietate in favoarea celui ce o exercita.
Aceasta prezumtie este instituita de dispozitiunile art. 1864 Cod civil, potrivit
caruia posesorul este presupus ca poseda pentru sine, sub nume de proprietar,
daca nu este proba ca a inceput a poseda pentru altul.
Prezumtia de proprietate opereaza in favoarea posesorului, intrucat de cele
mai multe ori, posesia ca stare de fapt coincide cu dreptul de proprietate. Avantajul
pe care-l creeaza aceasta prezumtie, consta in aceea ca fiind parat, posesorul nu are
a face probe in sprijinul dreptului sau, intrucat este prezumat proprietar pana la
proba contrarie.
In materia bunurilor miscatoare, prezumtia este mai puternica deoarece in
virtutea articolului 1909 Cod civil, posesia de buna credinta echivaleaza cu titlu de
proprietate, nefiind posibila proba contrarie. Dimpoptriva in materia bunurilor
pierduta.
Caracterisitic actiunii posesorii, este imprejjurarea ca prin ea este aparata
starea de fapt a posesiei, fara a se pune in discutie dreptul asupra lucrului.
Dreptul nostru cunoaste doua genuri de actiuni posesorii si anume:
a. actiunea posesorie obisnuita sau in complangere;
b. actiunea posesorie speciala sau in reintegrare.
a. Actiunea in complangere, este utilizata pentru a face sa inceteze orice
tulburare a posesiei, de natura sa impiedice exercitiul liber si efectele juridice ale
posesiei.
Pentru exercitarea ei, trebuie indeplinite cumulativ trei conditii:
1. sa nu fi trecut mai mult de un an de la tulburare sau deposedare;
2. reclamantul sa faca dovada ca inainte de data tulburarii sau a deposedarii a
detinut bunul cel putin un an;
3. posesiunea reclamantului sa fie utila, adica neviciata.
in conditiile articolului 676 Cod procedura civil, actiunea in complangere
poate fi formulata si de catre un detentor precar, cu conditia ca tulburatorul sa nu fie
el insusi cel pentru care detine reclamantul.
Sarcina probei apartine in actiunea posesorie in complangere reclamantului.
b. Actiunea posesorie in reintegrare este uzitata pentru apararea posesiei,
atunci cand deposedarea sau tulburarea s-au produs prin violenta. Violenta neavand
nici o justificare in drept, actiunea in reintegrare poate fi promovata chiar si de catre
posesorul de rea-credinta.
Spre deosebire de actiunea posesorie obisnuita - in complangre, exercitiul
actiunii in reintegrare este conditionat de indeplinirea unei singure cerinte: sa nu fi
trecut mai mmult de un an de la tulburare sau deposedare.
Ca si actiunea in complangere, cea in reintegrare poate fi promovata si de
catre detentorul precar, daca tulburarea s-a produs prin violenta.
Actiunile posesorii au urmatoarele caractere:
- sunt actiuni reale;
- ocrotesc in dreptul nostru posesia bunurilor imobile si drepturile reale
imobiliare susceptibile sa fie dobandite prin uzucapiune. intrucat in materia
mobilelor posesiunea se confunda practic cu proprietatea, actiunile posesorii sunt
inutile in privinta lor.
Este motivul pentru care s-a afirmat de litertura ca in materie mobiliara
posesorul se confunda cu petitoriul sau ca posesorul este absorbit de petitoriu.
d. DOBANDIREA DREPTULUI DE PROPRIETATE PRIN EFECTUL
POSESIEI INDELUNGATE.
Uzucapiunea sau prescriptia achizitiva este un mod de dobandire a
proprietatii sau a altor drepturi reale cu privire la un lucru, prin posedarea
neintrerupta a acestuia in tot timpul fixat de lege.
In articolul 645 din C. civ. se prevede ca proprietatea se mai poate dobandi si
prin prescriptie, in vreme ce art. 1837 arata ca prescriptia achizitiva este un mijloc
de a dobandi proprietatea.
Uzucapiunea ca mod de dobandire a proprietatii se intemeiaza pe faptul
posesiei indelungate a unui imobil, posesie care trebuie sa indeplineasca conditiile
de utilitate asa cum sunt ele prevazute de art. 1847 din C. civ. O posesie viciata sau
detentiunea precara sunt irelevante sub aspect achizitiv, caci oricat ar dura ele in
timp, nu ar conduce niciodata la dobandirea proprietatii. Atunci cand posesorul este
de buna credinta si are un just titlu104, uzucapiunea dureaza de la 10 la 20 de ani, in
vreme ce daca posesorul nu are un just titlu ea dureaza 30 de ani.
Sectiunea 3.4. Apararea dreptului de proprietate.
3.4.1. Notiuni generale
Dreptul de proprietate fiind cel mai important drept civil patrimonial, s-a
bucurat intodeauna de o protectie juridica de natura sa-i asigure exercitiul
netulburat.
in doctrina, mijloacele de aparare a dreptului de proprietate au fost definite ca
fiind acele actiuni prin care proprietarul tinde sa inlature atingerile ce sunt aduse
dreptului sau si sa ajunga la restabilirea lui105.
Mijloacele juridice de aparare a dreptului de proprietate pot fi clasificate in
doua mari categorii si anume:
a. mijloacele juridice nespecifice sau indirecte asa cum sunt actiunile nascute
din dreptul de creanta. Ele nu se intemeiaza deci pe dreptul de proprietate sau pe alt
drept real, ci pe obligatii rezultate din neexecutarea contractelor, din fapte ilicite sau
cvasicontracte, ori din imbogatirea fara just temei.
b. mijloacele juridice specifice, numite si mijloace directe de protejare a
dreptului de proprietate, sunt actiunile care se intemeiaza pe dreptul de proprietate
sau pe faptul posesiunii. Aceste actiuni avand ca temei dreptul de proprietate, care
este un drept real se numesc actiuni reale.
La randul lor actiunile reale se pot imparti in: actiuni petitorii si actiuni
posesorii.
Sunt actuni petitorii, acele actiuni reale menite sa apere dreptul de proprietate
sau alt drept real, cum ar fi actiunile in revendicare, actiunile confesorii, actiunile in
granituire etc.
Sunt actiuni posesorii, acele actiuni reale destinate sa apere posesiunea unui
Imobil intre cele doua categorii de actiuni exista mai multe deosebiri, dintre care
mai importante sunt doua:
- spre deosebire de actiunile petitorii care vizeaza fondul dreptului, adica
proprietatea, cele posesorii protejeaza doar posesia;
- in vreme ce actiunile petitorii nu pot fi promovate decat de titularul
dreptului real incalcat (proprietar, uzufructuar etc.), actiunile posesorii pot fi
promovate si de catre posesor.
3.4.2. Actiunea in revendicare. Definitie
Actiunea in revendicare nu s-a bucurat legislativ de o definitie consacrata.
Art. 1909 alineat 2 din Codul civil prevede ca cel ce a pierdut sau cel caruia i s-a
furat un lucru poate sa-l revendice in curs de trei ani, in vreme ce art, 1910 se
refera la revendicarea mobilelor, iar art. 1730 Cod civil face referire la posibilitatea
revendicarii obiectelor vandute, de catre vanzator.
In stiinta dreptului, actiunea in revendicare a fost definita ca fiind acea
actiune reala prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului sau, cere
restituirea acestuia de la posesorul neproprietar 106.
in practica, actiunea in revendicare este cunoscuta ca actiunea proprietarului
neposesor impotriva posesorului neproprietar.
Actiunea in revendicare este caracterizata ca fiind o actiune petitorie reala si
imprescriptibila. Ea este petitorie deoarece tinde sa stabileasca direct existenta
dreptului de proprietate a reclamantului, si reala deoarece ea apara insusi dreptul
real de proprietate.
Actiunea in revendincare este imprescriptibila, deoarece dreptul de
proprietate pe care se intemeiaza este si el imprescriptibil sub aspect extinctiv,
nepierzandu-se prin neuz.
3.4.3. Conditii pentru exercitarea actiunii in revendicare
Exercitiul actiunii in revendicare, implica o conditie si o precizare si anume:
1) Conditia calitatii de proprietar exclusiv
Persoana care revendica un bun (reclamantul) trebuie sa aiba calitatea de
proprietar, adica sa faca dovada dreptului sau de proprietate.
Proprietarul exclusiv exercita actiunea in revendicare, iar instantele verifica daca
acesta are calitatea pe care o pretinde in raport si de sustinerile si dovezile paratului
potrivit principiului in excipiendo reus fit actor107.
in practica judiciara s-a stabilit ca doar proprietarul exclusiv are exercitiul
actiunii in revendicare.
Asadar actiunea in revendicare a unui coindivizar nu ar putea fi primita,
deoarece el are doar un drept limitat asupra bunului. El nu poate revendica nici
intregul bun fara acordul celorlalti coproprietari, si nici cota sa parte mai inainte de
individualizarea ei ca efect a unei hotarari de partaj.
Per a contrario va fi primita actiunea in revendicare promovata de toti
coindivizarii, care impreuna au un drept exclusiv asupra bunului ce formeaza
obiectul indiviziunii. in aceeasi masura in practica judecatoreasca, s-a pus problema
daca numai unul dintre soti are exercitiul actiunii in revendicare a unui bun comun
in temeiul mandatului tacit reciproc.
Raspunsul a fost pozitiv, plecand de la ideea ca prin actiunea sa, sotul
reclamant, vizeaza marirea patrimoniului comun, care ii profita si celuilalt sot109.
in fine, o ultima problema a fost aceea de a se sti daca este admisibila
actiunea in revendicare promovata de un coproprietar impotriva celorlalti cu privire
la bunul indiviz.
Raspunsul dat in practica instantei comune supreme a fost negativ, cu
motivarea ca un coindivizar nu poate revendica un bun indiviz mai inainte de
infaptuirea partajului, deoarece actiunea in revendicare presupune un drept exclusiv
si determinat pe care coindivizarul nu il poate obtine decat prin efectul partajului110.
2) Actiunea in revendicare este imprescriptibila, precizare ce isi are sorgintea
tocmai in caracterul perpetuu al dreptului de proprietate care nu se pierde prin neuz.
Indiferent cat de mult si-ar neglija titularul exercitiul dreptului sau, acesta nu
este sanctionat de legea civila in mod direct. Numai in cazul cand o alta persoana ar
dobandi bunul prin efectul uzucapiunii, s-ar rasfrange indirect asupra lui, consecinta
pierderii bunului.
orice cerere de evictiune totala sau partiala a bunului adjudecat, se va prescrie in
termen de cinci ani din momentul executarii ordonantei de adjudecare. Acest
termen scurt pentru exercitarea actiunii in revendicare este menit sa confere
siguranta atat cumparatorului la licitatie publica, dar si celorlalte persoane ce ar
putea eventual dobandi ulterior bunul.
A. ACTIUNEA IN REVENDICARE IMOBILIARA
Exercitiul actiunii in revendicare implica in primul rand dovada dreptului de
proprietate, iar in procesul civil sarcina probei apartine reclamantului, dispozitiunea
art. 112 din Codul de procedura civila fiind plastic evidentiata de adagiul actori
incumbit probatio. De altfel dispozitia art. 1169 Cod civil potrivit careia cel ce face
o sustinere trebuie sa o dovedeasca, isi gaseste pe deplin aplicarea in cazul actiunii
in revendicare.
Daca teoretic lucrurile par simple, in practica ele sunt mult mai complicate,
datorita unor imprejurari obiective de multe ori grau de depasit.
Nu de putine ori nu exista inscrisuri doveditoare ale dreptului de proprietate,
sau al transferului proprietatii. Este totodata posibil ca inscrisurile sa nu fie insotite
de schite sau planuri pentru delimitarea imobilelor s.a.m.d.
Fata de dificultatile intampinate in materia revendicarii imobiliare, practica
judecatoreasca a stabilit o serie de principii care se aplica in solutionarea acestor
cauze in urmatoarele ipoteze:
A) Ambele parti invoca titluri scrise ce fac dovada dreptului de proprietate
asupra bunului revendicat.
Dupa cum titlurile provin de la acelasi autor sau de la autori diferiti
solutionarea litigiului poate cunoaste doua ipoteze si anume:
a) Cand ambele titluri provin de la acelasi autor trebuie analizat daca partile
si-au transcris sau nu titlul in registrul de transcriptiuni imobiliare, avand castig de
cauza acela care si-a transcris titlul
Daca nici una dintre parti nu si-a transcris titlul, va fi apreciat ca valabil in
speta cel de data mai veche, potrivit principiului qui prior tempore potior jure.
111
Potrivit aceluiasi principiu, va fi apreciat mai puternic titlul anterior transcris
in registrul de transcriptiuni, daca ambele au fost transcrise.
b) Cand titlurile provin de la autori deosebiti, va avea castig de cauza partea
al carui titlu este mai preferabil, potrivit principiului nemo plus juris ad alium
transferre potest, quam ipse habet.
Pentru a stabili care este titlul preferabil, instantele au in vedere urmatoarele
criterii:
- verificarea autorilor si a dreptului pe care acestia il aveau cu privire la bunul
in litigiu;
- cand nu exista alte mijloace de proba in afara de titluri se va da castig de
cauza partii al carui titlu are data certa mai veche.
B) O singura parte are titlu privind proprietatea bunului revendicat.
Daca paratul invoca un asemenea titlu, atunci actiunea reclamantului va fi
respinsa.
Dimpotriva daca titlul este invocat de catre reclamant, el va avea castig de
cauza cu doua conditii:
- titlul sa emane de la un tert;
- data titlului sa fie anterioara posesiei paratului.
C) Nici una dintre partile litigante nu are titlu
De plano, actiunea ar trebui respinsa, deoarece in favoarea posesorului
opereaza prezumtia de proprietate instituita de art. 1864 Cod civil. Asa fiind,
posesorul parat ar avea castig de cauza in baza principiului in pari causa melior est
causa possidentis.
Acestei situatii transante, practica judecatoreasca i-a adus insa un
amendament, constand in analiza prealabila a celor doua posesii aflate in conflict.
Ar avea deci castig cel ce invoca o posesie mai indelungata, utila sau de buna
credinta.
B. ACTIUNEA IN REVENDICARE MOBILIARA
Actiunea in revendicare mobiliara cunoaste un regim juridic deosebit de cel al
actiunii imobiliare. Caracterul particular rezida in dispozitiile art. 1909 Cod civil
potrivit carora Lucrurile miscatoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fara sa
fie trebuinta de vreo curgre de timp.
Fata de aceasta dispozitiune a legi, revendicarea bunurilor mobile este practic
imposibila, deoarece posesorul beneficiaza de la bun inceput de prezumtia de
proprietate. in cazul bunurilor mobile corporale, posesia creeaza in favoarea
posesorului o prezumtie absoluta de proprietate impotriva careia nu se admite proba
contrarie.
Regula prevazuta de art. 1909 alineatul 1 Cod civil, se aplica asadar numai in
privinta bunurilor mobile care pot fi posedate, deci numai bunurile mobile
corporale, susceptibile de detentiune materiala. De la aceasta regula exista o singura
exceptie ce priveste titlurile la purtator, a caror valoare este incorporata in titlu,
incat el constituie insasi corporalitatea dreptului pe care il reprezinta apropiindu-se
in acest mod de natura exterioara a bunurilor mobile corporale.
Regula prevazuta de art. 1909 alineatul 1 Cod civil este aplicabila numai cu
privire la bunurile mobile privite in mod individual nu si unor mase sau
universalitati de bunuri mobile cum ar fi de exemplu o succesiune a bunurilor
mobile.
Rezulta asadar ca actiunea in revendicare mobiliara nu ar putea fi exercitata
decat atunci cand nu sunt aplicabile prevederile art. 1909 alineat 1 Cod civil, deci in
situatiile in care nu-si mai are aplicare prezumtia absoluta de proprietate.
O asemenea imprejurare este reglementata de textul art. 1909 alineatul 2 Cod
civil potrivit caruia cel ce a pierdut sau cel caruia i s-a furat un lucru poate sa-l
revendice, in curs de trei ani, din ziua cand l-a pierdut sau cand i s-a furat, de la cel
la care il gaseste, ramanand acestuia recurs in contra celui de la care il are.
Intrucat textul nu precizeaza impotriva cui s-ar putea indrepta actiunea in
revendicare, prin sintagma de la cel care-l gaseste, adica de la cel care-l detine se
individualizeaza categoria de persoane ce pot sta in calitate de parati. Caci acel la
care se afla bunul poate fi in egala masura autorul furtului, gasitorul bunului sau un
dobanditor de buna credinta impotriva caruia se poate indrepta proprietarul care a
pierdut posesia.
a. Actiunea in revendicare mobiliara indreptata impotriva posesorului de
buna credinta porneste de la ideea ca cel la care se gaseste bunul, l-a dobandit la
randul sau de la autorul furtului sau de la gasitor. in aceasta ipoteza, bunul mobil
poate fi revendicat in interiorul termenului de 3 ani calculat din momentul cand
bunul a fost furat sau pierdut. Literatura juridica a avut de solutionat problema de a
sti daca acest termen este de prescriptie ori de decadere. Chestiunea implica un real
interes practic, deoarece spre deosebire de termenele de decadere, termenele de
prescriptie sunt susceptibile de intrerupere si suspendare. S-a raspuns asadar ca
termenul de 3 ani nu este de prescriptie, ci un termen fix, de decadere la expirarea
caruia se stinge insusi dreptul de proprietate al celui care revendica.
Revendicandu-se bunul de la posesorul nelegitim, proprietarul revendicant,
nu are obligatia sa-i plateasca acestui posesor contravaloarea bunului, chiar daca
posesorul ar face dovada ca a cumparat la randul lui bunul si ca a platit pretul. La
randul sau, acesta se poate intoarce pentru desdaunare impotriva celui de la care a
dobandit bunul.
De la regula prevazuta de art. 1909 alineat 2 Cod civil deroga dispozitiunile
art. 1910 Cod civil care prevad ca Daca posesorul actual al lucrului furat sau
pierdut l-a cumparat la balci sau la targ, sau la o vindere publica, sau de la un
negutator care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate sa ia lucrul
inapoi decat intorcand posesorului pretul ce l-a costat. intr-o asemenea ipoteza,
adevaratul proprietar se va indrepta impotriva hotului sau gasitorului de la care va
recupera suma pe care el la randul sau i-a platit-o dobanditorului de buna credinta.
114
b. Actiunea in revendicare mobiliara impotriva hotului, gasitorului sau
dobanditorului de rea credinta, se intemeieaza pe imprejurarea ca posesia de rea
credinta nu are valoarea unui titlu de proprietate.
O asemenea actiune este perfect admisibila, deoarece nici un considerent nu
justifica aplicarea dispozitiunilor art. 1909 alineat 1 Cod civil atunci cand
adevaratul proprietar cheama in judecata pe tertul dobanditor de rea credinta. in
lipsa unui termen prevazut de lege, urmeaza ca o asemenea actiune sa fie promovata
in termenul prevazut de art. 1890 din Codul civil, adica de 30 de ani.
c) Actiunea in revendicare impotriva celui care detine bunul direct de la
proprietar are in vedere situatia detentorului precar.
Acesta detine lucrul in virtutea unor relatii contractuale cu proprietarul sau.
Asa fiind, detentorul precar nu se bucura de prezumtia instituita de art. 1909 alin. 1
din Codul civil, motiv pentru care nici actiunea pentru restituirea bunului nu se
intemeiaza pe dispozitiile art. 1909 alineatul 2 Cod civil.
IV. Dezmembramintele dreptului de proprietate privata
-Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt reglementate in Noul Cod civil
in titlul III, art. 693-772 si sunt urmatoarele: dreptul de superficie; dreptul de uzufruct;
dreptul de uz; dreptul de abitatie; dreptul de servitute.
Obligatiile uzufructuarului:
-Acestea constau fie intr-o obligatie generala, la un loc cu toti cei care formeaza
subiectul pasiv, de a respecta dreptul la nuda proprietate, fie in anumite obligatii ale
Definitie:
-Uzul este dreptul unei persoane de a folosi lucrul altuia si de a-i culege fructele
naturale si industriale numai pentru nevoile proprii si ale familiei sale. Abitatia este
dreptul unei persoane de a locui in locuinta nudului proprietar impreuna cu sotul si copiii
sai, chiar daca nu a fost casatorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitatia,
precum si cu parintii ori alte persoane aflate in intretinere.
Caracteristici:
-Aceste doua dezmembraminte ale dreptului de proprietate se deosebesc de
uzufruct deoarece, pe langa faptul ca ele nu sunt cesibile, este interzisa si cesiunea
emolumentului (beneficiile titularului rezultate din exercitarea dreptului). Titularul
dezmembramantului respectiv nu isi poate exercita dreptul decat pentru nevoile lui si ale
familiei sale.
Diferenta dintre dreptul de uz si dreptul de abitatie rezulta din obiectul acestor
dezmembraminte. Astfel, dreptul de abitatie se constituie asupra unei locuinte, iar dreptul
de uz asupra unor bunuri mobile sau imobile, cu exceptia locuintei.
Dreptul de uz si dreptul de abitatie se supun, cat priveste constituirea, exercitarea
si stingerea lor, regulilor din materia uzufructului.
Dreptul de servitute (servitutile)
Reglementare:
-Dreptul de servitute este reglementat in art. 755- 772 NCC.
Definitie:
-Servitutea este sarcina care greveaza un imobil pentru uzul sau utilitatea
imobilului unui alt proprietar. De regula, servitutea presupune doua imobile apartinand
unor proprietari diferiti, dintre care unul (dintre imobile) este fondul dominant, iar cel
care suporta servitutea este fondul aservit. Pot fi insa si situatii in care servitutile sa
aiba caracter reciproc. In art. 755 alin. (2) NCC se mentioneaza ca fondul dominant
poate, prin constituirea servitutii, sa-si sporeasca utilitatea economica sau confortul.
Constituire:
-Servitutea se poate constitui numai pe temeiul unui act juridic ori prin
uzucapiune.
Clasificare:
- servituti aparente si servituti neaparente, dupa cum ele sunt determinate printrun semn vizibil (o usa, o fereastra, etc.), sau nu (servitutea de a nu construi peste o
anumita inaltime);
servituti continue si servituti necontinue, in functie de modul de exercitare, care
poate fi continuu, fara fapta omului (servitutea de vedere) sau necontinuu, unde este
necesar faptul actual al omului (servitutea de trecere);
1. Notiuni introductive
Art. 644 C.civ. statueaza: 'Proprietatea bunurilor se dobandeste si se transmite prin
succesiune, prin legate, prin conventie si prin traditiune' iar art. 655 C.civ. ca
'proprietatea se mai dobandeste prin accesiune sau incorporatiune, prin prescriptie, prin
lege si prin ocupatiune'.
proprietatea altuia (art. 494 C.civ). Art. 494 C.civ. distinge insa doua cazuri dupa cum constructorul a
fost sau nu de buna credinta.
3. Accesiunea mobiliara. - Aceasta presupune unirea a doua bunuri mobile care apartin la
proprietari diferiti ori confectionarea sau obtinerea unui bun de catre o persoana prin munca sa folosind
materialele altuia.
In Codul nostru civil sunt reglementate trei cazuri de accesiune mobiliara: adjunctiunea,
specificatiunea si confuziunea sau amestecul.
. 5. Traditiunea
Ea constituie un alt mod de dobandire a proprietatii. Prin traditiune intelegem remiterea, predarea
materiala a unui bun. In prezent ea are o sfera de aplicare restransa; prin ea are loc transferul dreptului
de proprietate in cazul darurilor manuale (adica a unor donatii curente) inlocuind astfel forma
inscrisului autentic, conditie esentiala in contractul de donatie.
. 6. Ocupatiunea (ocuparea)
Acest mod de dobandire a proprietatii consta in luarea in posesie a unui bun care nu apartine
nimanui, a unui bun fara stapan. Dar potrivit art. 477 si 646 C.civ. bunurile fara stapan sunt in
proprietatea statului. Bunurile imobile nu sunt supuse acestui mod de dobandire a proprietatii. Doctrina
a apreciat ca in aceasta categorie ar intra: apa de baut dintr-un izvor natural, vanatul sau pestele cand
sunt dobandite legal, apa dintr-un izvor pentru trebuintele casnice.
. 7. Hotararea judecatoreasca
Hotararea judecatoreasca constituie un mod de dobandire a dreptului de proprietate sau a altor
drepturi reale numai atunci cand ea are un caracter constitutiv sau atributiv de drepturi. Exemplu:
ordonanta de adjudecare prin care se definitiveaza executarea silita constand in vanzarea prin licitatie
publica a unor bunuri; in acest caz cumparatorul sau adjudecatarul devine proprietar.
. 8. Uzucapiunea (prescriptia achizitiva)
1. Notiune si justificare. - Uzucapiunea sau prescriptia achizitiva este acel mod originar de
dobandire a proprietatii sau a altor drepturi reale privind un bun imobiliar prin posesia sa de catre o
persoana in conditiile si termenul prevazute de lege. Ea implica elementul timp.
2. Domeniul de aplicare al uzucapiunii. - Uzucapiunea se aplica numai bunurilor imobile,
bunurile mobile dobandindu-se in baza art. 1909 C.civ. prin insusi faptul posesiei lor cu buna credinta,
fara trecerea unui interval de timp .
4. Uzucapiunea in sistemul Codului civil. - Uzucapiunea dupa Codul civil este de doua feluri si
anume: uzucapiunea de 30 de ani si uzucapiunea de 10 sau de 20 de ani ori de 10 pana la 20 de ani.
Uzucapiunea de 30 de ani (art. 1840 C.civ.) are loc atunci cand sunt indeplinite doua conditii: posesia sa fie utila (adica o posesie propriu-zisa si neviciata); - posesia sa fie exercitata neintrerupt
timp de 30 de ani indiferent daca posesorul este de buna sau de rea credinta.
Uzucapiunea de 10 pana la 20 de ani (art.1895-1899 C.civ.). Art. 1895 C.civ. statueaza ca 'Cel ce
castiga cu buna credinta si printr-o justa cauza un nemiscator determinat, va prescrie proprietatea
aceluia prin 10 ani daca adevaratul proprietar locuieste in raza teritoriala a tribunalului unde se afla
nemiscatorul si prin 20 de ani daca locuieste afara din acea raza teritoriala'.
Conditii : - posesia sa se intemeieze pe un just titlu ; posesia sa fie de buna credinta; bunul sa fie
un bun imobil individual determinat.
5. Uzucapiunea in sistemul cartilor funciare.
Sistemul de publicitate imobiliara prin cartile funciare se aplica in Transilvania, Banat si
Bucovina. Uzucapiunea in aceste teritorii este supusa Legii nr. 115/1938 si nu Codului civil.
Legea nr. 115/1938 reglementeaza doua cazuri de uzucapiune si anume: uzucapiunea tabulara si
uzucapiunea extratabulara (art. 27 si 28 din lege).
Uzucapiunea tabulara (sau prin convalescenta titlului) este reglementata de art. 27 din Legea nr.
115/1938 care prevede ca in cazul in care s-au inscris in cartea funciara - fara cauza legitima - drepturi
reale care pot fi dobandite prin uzucapiune, ele vor ramane valabil dobandite daca titularul dreptului lea posedat cu buna credinta, potrivit legii, timp de 10 ani; sintagma 'fara cauza legitima' inseamna
un titlu nevalabil.
Uzucapiunea extratabulara.
- Ea este reglementata de art. 28 din Legea nr. 115/1938. Acest text de lege prevede ca: persoana
care a posedat un bun imobil in conditiile legii timp de 20 de ani de la moartea titularului dreptului de
proprietate care a fost inscris in cartea funciara, poate cere intabularea dreptului in favoarea sa.
6. Jonctiunea posesiilor.
- Prin aceasta intelegem unirea posesiei uzucapantului (a posesorului actual) cu intervalul de
timp cat posesia a fost exercitata de catre autorul sau cu scopul de a dobandi dreptul de proprietate prin
uzucapiune.
Art. 1860 C.civ. stabileste ca: Orice posesor are facultatea, spre a putea opune prescriptia, sa
uneasca posesia sa cu posesia autorului sau;
Conditii :
1) sa existe o posesie propriu-zisa;
2) posesorul actual sa fi dobandit posesia bunului de la autorul sau pe baza unui raport juridic.
7. Calculul termenului de prescriptie.
- El se calculeaza pe zile, ziua fiind de 24 de ore. Ea incepe la miezul noptii si se termina la
miezul noptii urmatoare. Ziua in care incepe prescriptia nu intra in calcul iar prescriptia se incheie la
miezul noptii ultimei zile a termenului prevazut de lege.
8. Intreruperea si suspendarea cursului uzucapiunii.
- Aceste cazuri sunt prevazute de Decretul nr. 167/1958 privind prescriptia extinctiva.
Dimpotriva, intreruperea naturala este specifica numai prescriptiei achizitive; ea este incidenta,
conform art. 1864 C.civ., in doua cazuri:- cand posesorul este si ramane lipsit mai mult de un an de
posesia bunului indiferent cine este autorul deposedarii;- cand bunul cu privire la care se exercita
posesia este declarat imprescriptibil de lege.
9. Efectele uzucapiunii.
- Prin implinirea uzucapiunii se naste dreptul de proprietate al uzucapantului si concomitent se
stinge dreptul de proprietate al fostului proprietar; dar acest efect este retroactiv ceea ce inseamna ca
uzucapantul devine proprietar din chiar momentul in care a inceput sa curga termenul de prescriptie.
Uzucapiunea trebuie invocata pe cale de actiune in justitie sau pe cale de exceptie. Creditorii
uzucapantului pot invoca si ei uzucapiunea pe calea actiunii oblice; sau daca renuntarea s-a facut in
frauda intereselor creditorilor, acestia au dreptul sa solicite revocarea renuntarii prin actiunea pauliana.
VI. Publicitatea imobiliara
Definitie:
-Publicitatea imobiliara intemeiata pe sistemul de evidenta al cadastrului general are ca obiect
inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din acelasi teritoriu
administrativ si se realizeaza de catre oficiile teritoriale pentru imobilele situate in raza de activitate a
acestora
-Activitatea de publicitate imobiliara in cadrul oficiilor teritoriale este indeplinita de registratori
de carte funciara, denumiti in continuare registratori, numiti prin ordin al directorului general al
Agentiei Nationale, in urma unui concurs organizat de aceasta.
PRINCIPIILE SISTEMULUI DE PUBLICITATE IMOBILIAR AL NOILOR CRI
FUNCIARE
Funcionarea i organizarea crilor funciare se bazeaz pe anumite reguli fundamentale
numite principii.
Principiile de carte funciar sunt regulile de baz referitoare la organizarea, conducerea i
inerea crilor funciare, precum i la activitatea propriu-zis de publicitate imobiliar
(operaiunile de nscriere a actelor i faptelor juridice privitoare la imobilele cuprinse n cartea
funciar).
Identificarea i cunoaterea acestor principii este de o real importan practic, ea fiind
premisa aplicrii unitare i corecte a publicitii imobiliare la nivel naional.
1. Principiul opozabilitii
Dac, n conformitate cu prevederile art. 17 i 18 din Decretul-Lege nr. 115/1938
drepturile reale imobiliare pot fi constituite, modificate ori stinse , numai dac sunt nscrise n cartea
funciar, ceea ce echivala cu principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea
funciar, sub imperiul Legii nr. 7/1996 nscrierea n cartea funciar a actului juridic de constituire,
dobndire, recunoatere, stingere, modificare i de transmisiune a unor drepturi reale imobiliare are
ca efect opozabilitatea fat de eventualii titulari de drepturi reale imobiliare cu acelai obiect, fa
de acelai autor, care nu au efectuat aceast operaiune sau au efectuat-o ulterior - art. 27 din
legea 7/1996 si art. 93 din Regulament.
lat , deci, c prin noua lege se nlocuiete efectul constitutiv de drepturi al nscrireii n
cartea funciar cu cel al opozabilitii.
Ca urmare, ntre pri, operaiunile juridice privind drepturi reale imobiliare i produc efectele
de la data ncheierii lor, n forma cerut de lege, dar ele le pot fi opuse terilor numai de la data
nscrierii lor.
Legea consacr i anumite excepii de la principiul opozabilitii, care sunt de strict
aplicare i interpretare. Ele sunt cazurile n care drepturile reale se dobndesc prin : succesiune,
accesiune, vnzare silit, uzucapiune, prin efectul legii, expropriere sau hotrre judectoreasc. n
aceste cazuri, drepturile reale sunt opozabile terilor de la data dobndirii, fr s fie necesar
nscrierea. Dobnditori subsecveni ai acestor drepturi nu beneficiaz de aceast excepie avnd n
vedere c titularii originari sunt obligai s-i nscrie drepturile pentru a putea dispune de ele.
2. Principiul publicitii integrale.
n esen, principiul publicitii integrale este regula conform creia n cartea funciar trebuie
nscrise toate drepturile reale imobiliare, operaiunile materiale i, n cazurile anume prevzute de
lege, drepturile de crean, faptele sau alte raporturi juridice n legtur cu imobilele cuprinse n
cartea funciar.
Potrivit acestui principiu sunt supuse nscrierii n cartea funciar, cu excepiile prevzute de
art. 26 din Legea nr. 7/1996, toate operaiunile juridice prin care se transmite, se constituie, se
modific sau se stinge un drept real imobiliar. De asemenea este necesar s se evidenieze toate
modificrile privind situaia material a imobilului, alipiri, dezlipiri n foaia de avere a crii funciare.
Publicitatea integral a crilor funciare este asigurat chiar i n cazul dobndirii
drepturilor reale care nu se nscriu n cartea funciar, (succesiune, accesiune, vnzare silit,
uzucapiune, prin efectul legii, expropriere sau hotrre judectoreasc), deoarece titularul lor nu va
putea dispune de ele dect dac s-a fcut nscrierea.
Ca urmare a acestui fapt, cartea funciar constituie un adevrat registru de stare civil a
imobilelor, cuprinznd situaia juridic complet i real a acestora .2
Integralitatea publicitii imobiliare este strns legat de efectul opozabilitii fa de teri al
nscrierilor, consacrat de art. 27 din legea 7/1996, deoarece toate operaiunile juridice privind
transmiterea, constituirea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare , precum i
aciunile n justiie privind imobilul respectiv devin opozabile terilor numai prin nscrierea lor n cartea
funciar.
3. Principiul legalitii.
Principiul legalitii, confundat de unii autori cu principiul oficialitii, este un mijloc de
asigurare a corectitudinii i exactitii nscrierilor din cartea funciar.
Legalitatea formal exprim faptul ca registratorul va dispune numai nscrierea actelor i
faptelor juridice prevzute sau permise de lege, sprijinindu-se pe cerere i actele ce o nsoesc.
Ca urmare, cererea trebuie s cuprind toate meniunile prevzute de lege i trebuie s fie
nsoit de nscrisurile doveditoare ale faptelor sau actelor juridice a cror nscriere se solicit.
Odat introdus, cererea nu mai poate fi modificat, nici mcar prin exercitarea plngerii
mpotriva ncheierii dat de Biroul de publicitate imobiliar cu privire la cererea respectiv. Este
necesar introducerea unei cereri noi. n cazul admiterii acesteia, nscrierea care se va efectua va
avea rangul conferit de data cererii admise i nu cel al primei cereri.
Legalitatea material rezid n aceea ca registratorul are obligaia de a cerceta dac
nscrisul n baza cruia se solicita nscrierea ntrunete condiiile de fond i form prevzute de
lege pentru nscrierea respectiv i dac n cuprinsul crii funciare nu exist piedici la nscriere
(art. 48 - 49 Legea nr. 7/1996).
4. Principiul oficialitii.
Potrivit acestui principiu, registratorul are dreptul i obligaia legal de a verifica din oficiu
cererea de nscriere, valabilitatea titlului n baza cruia se cere nscrierea n cartea funciar i
cuprinsul crii funciare.
O dat introdus cererea i nregistrat, nu mai poate fi completat cu nscrisuri noi, ori cu alte
date.
Registratorul va putea respinge cererea prin ncheiere motivat, atunci cnd aceasta nu este
complet sau nscrisurile pe baza crora se ntemeiaz cererea nu sunt valabile.
De asemenea, registratorul va proceda la respingerea cererii, dac fa de datele de
nscriere n cartea funciar, cererea nu poate fi admis, deoarece exist neconcordan ntre cele
cerute i cele existente n cartea funciar.
5. Principiul neutralitii.
Principiul neutralitii const n faptul c nscrierile n cartea funciar nu se fac din oficiu , ci
numai la cererea celor interesai i numai cu privire la coninutul cererii.
Ca urmare, registratorul de carte funciar poate dispune efectuarea de nscrieri numai n
baza cererii formulat de persoana interesat i numai n limitele acesteia.
Ca excepie de la acest principiu pot fi reinute: respingerea cererii de nscriere, nscrierea cii
de atac a plngerii mpotriva ncheierilor birourilor de publicitate imobiliar, ndreptarea erorilor
materiale svrite cu prilejul operrii nscrierilor sau radierilor n cartea funciar, nscrierea
notrilor i radierea acestora, acestea nscriindu-se n cartea funciar din oficiu i chiar n ciuda
opoziiei prii interesate.
6. Principiul specialitii.
Acest principiu, consacrat i sub numele de principiul individualizrii, asigur exactitatea i
precizia documentelor cadastrale i a crilor funciare. Regula este aceea ca cererea de
nscriere a actelor i faptelor juridice n cartea funciar s fie admis, numai dac n cuprinsul su 3
imobilele sunt precis determinate (prin numr cadastral, amplasament, vecinti, suprafa,
categorie de folosin i schia de plan).
n virtutea acestui principiu nscrierile din cartea funciar trebuie s precizeze exact
imobilul sau partea din imobil la care se refer, persoanele mpotriva sau n favoarea crora s-a
efectuat nscrierea, dreptul nscris trebuie calificat exact, cu indicarea obiectului su i, dup caz, a
modalitilor care l afecteaz sau a sarcinilor care l greveaz.
Pentru respectarea acestui principiu, din interpretarea art. 49 din Legea 7/1996, rezult c
cererea de nscriere se respinge atunci cnd nu ndeplinete cerinele legale, adic nscrisul pe care
ea se ntemeiaz nu ndeplinete cerinele de valabilitate ale actului juridic, nu are deplin putere
doveditoare, nu indic numele prilor, nu individualizeaz imobilul cu numrul de parcel, nu este
nsoit de o traducere legalizat (n cazul n care nu este scris n limba romn).
7. Principiul prioritii.
Principiul prioritii este regula potrivit creia efectele nscrierilor se produc retroactiv, de la
data nregistrrii cererii de nscriere.
Ordinea nregistrrii cererii va determina i rangul nscrierii. Principiul prioritii reprezint o
aplicare n materia publicitii imobiliare a principiului de drept romn "qui prior tempore potiorjure".
El este consacrat de art. 25 din Legea 7/1996, dar prevederi cu privire la acesta sunt cuprinse i n
art. 28, 30 i 47 din lege, precum i n art. 93, 94 i 117 din Regulament.
Cererea de nscriere se depune la biroul de publicitate imobiliar, unde va fi nregistrat n
registrul special de intrri ce cuprinde data nregistrrii cererii, ora acesteia i numrul curent sub
care este nregistrat.
Data nscrierii confer rangul nscrierii, adic efectul acesteia fa de celelalte nscrieri.
Ca o chestiune de noutate, potrivit art. 48-49 din Legea 7/1996 rangul nscrierii este
susceptibil de confirmare sau infirmare, dup cum cererea de nscriere a fost admis sau respins
de registratorul de carte funciar.
Dac se depun concomitent mai multe cereri de nscriere la acelai birou de publicitate
imobiliar cu privire la acelai imobil, drepturile de ipotec i privilegiile imobiliare a cror
nscriere
se solicit vor avea rang egal, iar celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmnd ca
prin judecata sa se hotrasc asupra rangului i asupra radierii ncheierii nevalabile.(art. 47 din
legea 7/1996).
8. Principiul relativitii.
Principiul relativitii, denumit i al consensului sau al acordului de voine, este regula
conform creia orice nscriere n cartea funciar se poate face numai mpotriva celui care la data
cererii era nscris n cartea funciar sau care urmeaz s fie nscris ca titular al dreptului asupra
cruia se va face nscrierea. Unii autori definesc acest principiu ca fiind cerina legii ca nscrierea n
cartea funciar s se fac numai cu consimmntul titularului nscris .
Cel mpotriva cruia se face nscrierea se numete antecesor tabular, iar cel n favoarea
cruia se nscrie se numete succesor tabular.
Relativitatea nscrierilor este consacrat de art. 22 din Legea 7/1996 potrivit cruia
nscrierea unui drept se poate face numai mpotriva celui care la nregistrarea cererii era nscris ca
titular al dreptului asupra cruia nscrierea urmeaz s fie fcut sau mpotriva acelui care nainte de
a fi nscris i-a grevat dreptul, dac amndou nscrierile se cer deodat.
Legea reglementeazcteva situaii speciale:
1. Relund ntr-o foarte mare msur prevederile art. 20 din Legea nr.
115/1938, potrivit crora dac mai multe persoane i-au cedat succesiv una celeilalte dreptul
de a dobndi prin nscriere un bun imobil, iar nscrierile respective nu s-au efectuat, ultimul
dobnditor al acelui bun imobil, va putea cere nscrierea tuturor dobndirilor succesive,
concomitent cu cea a dreptului su, dac dovedete prin nscrisuri originale, actele juridice ce pot
sta la baza acelor nscrieri, prin art. 23 din Legea 7/1996 se statueaz c dac mai multe persoane
i-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil iar nscrierile nu s-au fcut, cel
din urm ndreptit va putea cere nscrierea dobndirilor succesive odat cu cea a dreptului 4
su, dovedind prin nscrisuri originale ntreg irul actelor juridice pe care se ntemeiaz nscrierile.
rectificrii, precum i n situaia cnd nscrierea privete drepturi personale, situaii i stri
personale, deoarece n acest caz nscrierea are doar efectul de informare a terilor (art. 3 6 din
Legea 7/1996) Acest principiu nu este aplicabil nici n cazul descrierilor care cuprind stri de fapt (de
exemplu : descrierea imobilului din partea I).
Principiul forei probante contribuie la securitatea static i dinamic a circuitului civil prin aceea
c titularul nscris n cartea funciar nu i poate pierde dreptul, dect dac el consimte la aceasta ,
iar terul dobnditor de bun credin este aprat de cauzele de eviciune ce deriv din titlurile 5
anterioare dobndirii sale.