DREPT CIVIL.

DREPTURILE REALE

PATRIMONIUL
POSESIA
DREPTUL DE PROPRIETATE
INTINDEREA SI LIMITELE JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICA
MODALITATILE DREPTULUI DE PROPRIETATE
DEZMEMBRAMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
MODURILE DE DOBANDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
APARAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE

1
 PATRIMONIUL
1. Notiuni generale
Potrivit art. 31 din Codul civil, orice persoana fizica sau persoana juridica este titulara a unui
patrimoniu care include toate drepturile si datoriile ce pot fi evaluate in bani si apartin acesteia.
Toate drepturile cu valoare economica si obligatiile evaluabile financiar ale unei persoane
constituie patrimoniul sau.
In sens juridic, patrimoniul este totalitatea drepturilor si obligatiilor cu valoare economica
apartinand unei persoane. Patrimoniul are doua laturi: o latura activa, compusa din drepturile
patrimoniale apartinand persoanei si o latura pasiva, care este formata din toate obligatiile sale
evaluabile in bani.
In continutul laturii active intra atat drepturile reale, cat si drepturile de creanta. Sunt
excluse drepturile personale nepatrimoniale, chiar si in acele situatii cand prin incalcarea lor a luat
nastere dreptul de a pretinde o reparatie pecuniara, asa-numitele daune morale.
Nu fac parte din patrimoniu nici drepturile si indatoririle politice, cele mai multe dintre
drepturile si indatoririle generate de raporturile de familie, actiunile de stare civila etc.
Dreptul subiectiv poate fi un drept real sau un drept de creanta.
Dreptul real este acel drept subiectiv in virtutea caruia titularul sau poate sa-si exercite
atribute asupra unui bun determinat, in mod direct si nemijlocit, fara a fi necesara interventia altei
persoane.
Dreptul de creanta este dreptul subiectiv in temeiul caruia subiectul activ numit creditor,
poate pretinde unui subiect pasiv determinat, numit debitor, sa dea, sa faca sau sa nu faca ceva.
Intre cele doua categorii de drepturi exista urmatoarele deosebiri:
a) Ca drept absolut, dreptul real presupune existenta unui subiect activ determinat si a
subiectului pasiv nedeterminat - format din toate celelalte persoane. Altfel spus, dreptul real este
opozabil tuturor - "erga omnes". Ca drept relativ, dreptul de creanta presupune determinarea de la
inceput atat a subiectului activ, cat si a subiectului pasiv, singurul obligat si singurul caruia ii este
opozabil.
b) Obligatia ce revine subiectului pasiv (nedeterminat) in cazul dreptului real este aceea de
a nu face nimic de natura sa stanjeneasca exercitarea de catre subiectul activ adreptului sau, ceea
ce inseamna o obligatie generala negativa. Dimpotriva, in cazul dreptului de creanta, obligatia
subiectului pasiv (determinat) poate fi atat pozitiva – a da sau a face - cat si negativa - a nu face
ceva.

2
 c) Drepturile reale sunt insotite de efecte specifice proprii, si anume: dreptul de urmarire si
dreptul de preferinta. Dreptul de urmarire consta in facultatea recunoscuta titularului sau de a cauta
si pretinde bunul in mana oricarui s-ar afla. Dreptul de preferinta consta in facultatea de a avea
prioritate fata de orice alt drept, in sensul satisfacerii titularului sau inaintea titularilor altor drepturi.
Drepturile reale se clasifica in doua catgorii:
a) drepturi reale principale, care au o existenta de sine statatoare, independenta de
existenta altor drepturi;
b) drepturi reale accesorii, care sunt afectate garantarii unor drepturi de creanta, in
consecinta existenta lor depinde in mod direct de existenta dreptului garantat.
2. Caracterele juridice ale patrimoniului.
Patrimoniul se individualizeaza prin urmatoarele caractere juridice:
Patrimoniul este o universitate juridica (universitas juris). Aceasta inseamna ca:
a) Patrimoniul este un ansamblu de drepturi si obligatii legate intre ele sau ca o grupare a mai
multor astfel de mase avand fiecare un regim juridic determinat;
b) drepturile si obligatiile, fiecare in parte, sunt distincte de universalitate, astfel incat schimbarile
care s-ar produce in legatura cu aceste drepturi si obligatii nu altereaza existenta
universalitatii.
c) universalitatea care caracterizeaza patrimoniul cuprinde un activ care insumeaza toate
drepturile si un pasiv cuprinzand toate obligatiile cu continut economic ale subiectului de
drept.
Orice persoana are un patrimoniu. Acest caracter priveste atat persoanele fizice, cat si pe cele
juridice. Patrimoniul este un atribut al personalitatii, neexistand vreo persoana care sa nu aiba un
patrimoniu, indiferent de valoarea sa economica. Personalitatea atrage inalienabilitatea
patrimoniului. in cazul persoanelor fizice transmisiunea patrimoniului prin acte intre vii nu este
posibila nici macar in ce priveste fractiuni ale acestuia (a nu se confunda cu transmiterea
individuala a drepturilor sau obligatiilor care intra in componenta patrimoniului). Prin exceptie, in
cazul persoanelor juridice poate opera o transmisiune cu titlu universal a patrimoniului
(transmiterea unei fractiuni din acesta) - prin operatiuni specifice, cum ar fi divizarea partiala,
aportul de activ etc.
Patrimoniul este unic. Unicitatea patrimoniului presupune ca fiecare persoana are un singur
patrimoniu, aceasta unicitate insa nu exclude divizibilitatea patrimoniala. Patrimoniul unei persoane
este divizibil in mai multe mase de drepturi si obligatii, fiecare dintre aceste mase avand un regim

3
juridic distinct. in cuprinsul patrimoniului legea permite crearea mai multor mase de bunuri cu
regimuri juridice deosebite. Prevederile art. 31 din Codul civil folosesc notiunea de „divizibilitate”
intr-un sens restrans, care desemneaza numai formarea maselor patrimoniale in temeiul legii, iar
formarea acestora prin vointa titularului (in principiu) este desemnata prin termenul „afectatiune”.
Este divizat, conform legii, in mai multe mase patrimoniale cu regimuri juridice diferite, patrimoniul
persoanelor casatorite. Patrimoniul acestora va fi astfel format din doua mase patrimoniale: masa
bunurilor comune, care este formata din bunurile dobandite de oricare dintre soti in timpul
casatoriei, indiferent de regimul matrimonial pe care l-au ales (comunitatea legala, separatia de
bunuri sau comunitatea conventionala) si masa bunurilor proprii. Diferenta data de regimul
matrimonial ales priveste numai forma comunitatii de bunuri: proprietatea comuna devalmasa in
cazul comunitatii legale si comunitatea conventionala sau proprietatea comuna pe cote-parti in
cazul separatiei de bunuri. Patrimoniul statului, privit ca persoana juridica, ca si cel al unitatilor
administrativ-teritoriale, este divizat in doua mari mase patrimoniale de bunuri: domeniul public,
care este supus unui regim juridic restrictiv, si domeniul privat, guvernat, in principiu, de normele
dreptului comun.
3. Functiile patrimoniului
Functiile practice ale patrimoniului sunt urmatoarele:
1) constituie gajul general al creditorilor chirografari;
2) permite subrogatia reala cu titlu universal;
3) permite transmisiunea universala si cu titlu universal.
Patrimoniul si dreptul de gaj general al creditorilor chirografari.
Creditorii chirografari sunt acei creditori care nu dispun de o garantie reala (gaj, ipoteca sau
privilegiu) prin care sa le fie asigurata executarea creantei pe care o au impotriva debitorului lor.
Creditorii garantati cu o garantie reala pot in caz de neexecutare din partea debitorului, sa
urmareasca bunul constituit ca garantie, si din pretul lui sa se despagubeasca cu preferinta
inaintea oricaror alti creditori. Spre deosebire de acestia, creditorii chirografari insa nu au nici o
garantie reala. Ei vor putea sa-si satisfaca dreptul de creanta atunci cand aceasta a devenit
exigibila urmarind acele bunuri care vor exista in patrimoniul debitorului la momentul exigibilitatii.
Neavand asadar o garantie reala, creditorii chirografari au drept garantie intregul patrimoniu
al debitorului privit in ansamblul sau, ca universalitate juridica existenta independent de bunurile
individuale ce intra in cuprinsul ei.

4
 Potrivit art. 2324 din Codul civil, cel care este obligat personal, raspunde cu toate bunurile
sale mobile si imobile, prezente si viitoare. Ele servesc drept garantie comuna a creditorilor sai.
Prin sintagma „bunurile sale mobile si imobile, prezente si viitoare”, legiuitorul permite creditorilor
chirografari sa urmareasca orice bunuri care au intrat in patrimoniul debitorului lor intre momentul
nasterii creantei si cel al executarii garantiei, intre aceste doua momente patrimoniul debitorului
aflandu-se intr-o continua dinamica. Rezulta ca din punct de vedere tehnic exista diferenta intre
functia patrimoniului de a permite si explica gajul general al creditorilor chirografari (aspect ce are
in vedere insusi patrimoniul vazut ca universalitate de drept) si modalitatea practica prin care se
exercita aceasta functie ce are in vedere totalitatea drepturilor (reale sau de creanta) ale
debitorului din momentul specializarii gajului general. Creditorii pot urmari acele bunuri existente in
patrimoniul debitorului la momentul executarii silite. Ei nu pot urmari bunurile viitoare (cele care nu
exista inca in patrimoniul debitorului), decat in masura in care intra in patrimonial debitorului, deci
devin prezente. In aceeasi masura ei nu pot urmari bunurile care intre timp au fost instrainate,
deoarece ei, creditorii chirografi, nu au un drept individualizat in fiecare bun particular, ci un simplu
drept general asupra intregului patrimoniu. In acest fel, notiunea de patrimoniu poate explica
dreptul de gaj general al creditorilor chirografi.
Art. 2324, alin. (3) din Codul civil prevede ca acei creditori ale caror creante s-au nascut in
legatura cu o anumita diviziune a patrimoniului, autorizata de lege, trebuie sa urmareasca mai intai
bunurile care fac obiectul acelei mase patrimoniale. In consecinta, creditorii profesionali vor putea
urmari numai aceste bunuri, iar creditorii extraprofesionali vor putea urmari numai bunurile care fac
obiectul celeilalte sau celorlalte diviziuni ale patrimoniului (mase patrimoniale). Astfel, se protejeaza
indirect atat solvabilitatea debitorului cat si drepturile creditorilor profesionali alaturi de drepturile
creditorilor extraprofesionali, evitandu-se astfel un posibil concurs intre ei ce ar putea avea
consecinte nefaste asupra intregului patrimoniu al debitorului.
In temeiul dreptului de gaj general, creditorii au la indemana calea actiunii pauliene pentru a
revoca actele frauduloase consimtite de debitori in frauda lor, in conditiile art. 1562 din Codul civil
(daca dovedeste un prejudiciu, creditorul poate cere sa fie declarate inopozabile fata de el actele
juridice incheiate de debitor in frauda drepturilor sale, cum sunt cele prin care debitorul isi creeaza
sau isi mareste o stare de insolvabilitate. Un contract cu titlu oneros sau o plata facuta in
executarea unui asemenea contract poate fi declarata inopozabila numai atunci cand tertul
contractant ori cel care a primit plata cunostea faptul ca debitorul isi creeaza sau isi mareste starea
de insolvabilitate), ori actiunea oblica prin care pot valorifica in locul debitorului lor drepturi ale

5
acestuia care sunt pe cale sa se piarda prin neexercitare la timp, in conditiile art. 1560 din Codul
civil (Creditorul a carui creanta este certa si exigibila poate sa exercite drepturile si actiunile
debitorului atunci cand acesta, in prejudiciul creditorului, refuza sau neglijeaza sa le exercite.
Creditorul nu va putea exercita drepturile si actiunile care sunt strans legate de persoana
debitorului).
Patrimoniul face posibila subrogatia reala cu titlu universal
Subrogatia inseamna inlocuire. Spre deosebire de subrogatia personala ( art. 1593 Cod
civil si consta in inlocuirea unei persoane cu o alta - creditorului initial i se substituie un alt creditor
care preia datoria debitorului, plin plata facuta primului creditor), subrogatia reala se refera la
inlocuirea unui bun cu altul, care va urma aceeasi soarta juridica, aplicabila celui dintai.
Fundamentul subrogatiei reale se gaseste in caracterul interschimbabil al bunurilor cuprinse
intr-o universalitate de drept. Astfel, daca un lucru este vandut, in cuprinsul patrimoniului locul lui
va fi luat de pretul incasat, care la randul lui va fi inlocuit cu lucrul nou achizitionat contra sumei de
bani. Fenomentul de inlocuire a bunurilor, deci subrogatia reala se produce automat, ori de cate ori
aceasta inlocuire se refera la continutul unui patrimoniu.
Subrogatia reala cu titlu universal are o stransa legatura cu dreptul de gaj general al
creditorilor chirografari. Continutul acestui gaj est asigurat prin subrogatia reala cu titlu universal,
deoarece locul bunului instrainat va fi luat de bunul primit in schimb, astfel incat, creditorul va putea
sa urmareasca, atunci cand creanta va deveni exigibila, acel bun concret ce s-ar afla in patrimoniul
debitorului in momentul cand se face executarea.
Subrogatia reala cu titlu universal este subordonata divizibilitatii patrimoniului, in sensul ca
ea asigura mentinerea destinatiei fiecarei mase de bunuri. Daca o persoana casatorita vinde un
bun propriu, prin subrogatie reala cu titlu universal, partea sau bunul inlocuit are tot natura juridica
a unui bun propriu.
Patrimoniul nu trebuie insa confundat cu universalitatea de fapt, reglementata de art. 541
din Codul civil (Constituie o universalitate de fapt ansamblul bunurilor care apartin aceleiasi
persoane si au o destinatie comuna stabilita prin vointa acesteia sau prin lege. Bunurile care
alcatuiesc universalitatea de fapt pot, impreuna sau separat, sa faca obiectul unor acte sau
raporturi juridice distincte).
Patrimoniul si transmisiunea universala sau cu titlu universal
Patrimoniul explica si transmisiunea universala sau cu titlu universal. Decesul unei
persoane fizice ori reoganizarea persoanei juridice ridica problema transmiterii drepturilor si

6
obligatiilor in totalitatea lor, neputand exista un patrimoniu in absenta juridica a persoanei.
Totalitatea acestor drepturi si obligatii constituie chiar patrimoniul persoanei, astfel incat
transmiterea lor este o transmitere universala. Intre transmiterea universala si cea cu titlu universal
nu exista o deosebire de calitate ci, de cantitate. In vreme ce transmisiunea universala priveste de
exemplu toate drepturile si obligatiile, transmisiunea cu titlu universal se refera doar la o cota parte
aritmetica (fractie) din patrimoniu.
4. Patrimoniile de afectatiune si masele patrimoniale
Potrvit art. 31 alin. 2 din Codul civil, patrimoniul unei persoane poate face obiectul unei
diviziuni sau unei afectatiuni in cazurile si conditiile prevazute de lege. Patrimoniile de afectatiune
sunt masele patrimoniale fiduciare, masele patrimoniale afectate exercitarii unei profesii autorizate
s.a..
In caz de diviziune sau afectatiune, transferul drepturilor si obligatiilor dintr-o masa
patrimoniala in alta, in cadrul aceluiasi patrimoniu, se face fara a prejudicia drepturile creditorilor
asupra fiecarei mase patrimoniale.
In ce priveste patrimoniul profesional individual, constituirea, marirea, micsorarea sau
lichidarea masei patrimoniale afectate exercitarii in mod individual a unei profesii autorizate se
stabileste prin actul incheiat de titular, cu respectarea conditiilor de forma si de publicitate
prevazute de lege.
Creditorii ale caror creante s-au nascut in legatura cu o anumita diviziune a patrimoniului,
autorizata de lege, trebuie sa urmareasca mai intai bunurile care fac obiectul acelei mase
patrimoniale. Daca acestea nu sunt suficiente pentru satisfacerea creantelor, pot fi urmarite si
celelalte bunuri ale debitorului.
Bunurile care fac obiectul unei diviziuni a patrimoniului afectate exercitiului unei profesii
autorizate de lege pot fi urmarite numai de creditorii ale caror creante s-au nascut in legatura cu
profesia respectiva. Acesti creditori nu vor putea urmari celelalte bunuri ale debitorului.

7
 POSESIA
1. Definirea posesiei
Art. 916 din Codul civil defineste posesia ca fiind exercitarea in fapt a prerogativelor
dreptului de proprietate asupra unui bun de catre persoana care il stapaneste si care se comporta
ca un proprietar.
Posesia este o stare de fapt, respectiv puterea materiala pe care o exercita o persoana
asupra unui bun, similara puterii exercite de un proprietar. Posesia este o stare de fapt care consta
in stapanirea materiala a unui bun, care permite posesorului sa se comporte ca si cum ar fi
adevaratul titular al dreptului real (drept de proprietate sau al altui drept real).
Posesia poate fi sau nu conforma cu starea de drept. Atunci cand este conforma cu starea
de drept, se considera ca posesia este legitima, in caz contrar ea este nelegitima. Indiferent daca
este legitima sau nelegitima, posesia este protejata de lege.
Posesia constituie o stare de fapt de natura a produce unele drepturi pentru posesor si nu
este un drept real. Constituind un fapt exterior, detinerea in fapt a bunului este usor de stabilit,
deoarece orice persoana poate recunoaste in mod direct, nemijlocit, o situatie de fapt.
Simpla detinere materiala a bunului nu este suficienta pentru determinarea persoanei care
exercita posesia. O persoana poate efecua acte materiale cu privire la un bun, fara a se putea
preciza calitatea in care le exercita - pentru sine sau pentru o alta persoana. Din acest motiv, este
esentiala analiza elementelor intrinseci, constitutive, ale posesie - corpus si animus.
2. Elementele posesiei
Elementul material (corpus). Corpus constituie elementul material al posesiei. Absenta lui
face imposibila posesia. Dar asa cum corpus nu poate exista fara animus, tot astfel animus fara
corpus nu poate oferi calitatea de posesor.
Corpus constituie o multitudine de acte materiale care sunt exercitate direct asupra bunului.
Actele prin care se concretizeaza corpus variaza in raport de natura fizica a bunului (de exemplu,
intr-un fel se exercita posesia asupra unei cladiri si altfel asupra unui teren), precum si in raport de
dreptul real invocat de cel care invoca corpus.
Elementul corpus cumuleaza un ansamblu de acte materiale. Potrivit art. 917 din Codul
civil, „posesorul poate exercita prerogativele dreptului de proprietate asupra bunului fie in mod
nemijlocit, prin putere proprie, fie prin intermediul unei alte persoane”. Un posesor poate dobandi

8
elementul corpus si prin prin intermediul mandatarului sau. De asemenea, persoanele lipsite de
capacitate de exercitiu si persoanele juridice exercita posesia prin reprezentantul lor legal.
Elementul intentional (animus). Pentru a fi posesor nu este suficient sa existe doar
elementul corpus, fiind absolut necesar inca un element esential - animus sau intentia de a
exercita posesia. Acest element psihologic consta in vointa posesorului de a stapani bunul pentru
el, sub nume de proprietar sau titular al altui drept real.
Elementul intentional trebuie sa existe in persoana posesorului. Doar minorii si alienatii
mintali dobandesc posesia prin intermediul reprezentantilor lor. Art. 919, alin. 1 din Codul civil
prevede ca pana la proba contrara, acela care stapaneste bunul este prezumat posesor. Aceasta
inseamna ca legiuitorul a inteles sa instituie o prezumtie in favoarea posesorului, in sensul ca
poseda sub nume de proprietar, ramanand sarcina adevaratului proprietar de a dovedi ca
posesorul este un simplu detentor precar.
3. Formele posesiei
Din punct de vedere juridic, posesia imbraca mai multe forme, care se diferentiaza unele de
altele si genereaza consecintie juridice distincte.
In primul rand, o persoana poate detine un bun in temeiul unei conventii cu proprietarul, cu
obligatia de a-l restitui acestuia. Este situatia detentorului precar care nu poseda pentru sine, ci
pentru altul (de regula pentru proprietar), ceea ce si face sa nu fie propriu-zis un posesor.
In al doilea rand, este vorba de o persoana care se comporta fata de bun ca un titular al
dreptului. In acest caz, asupra bunului posesorul exercita o putere de fapt.
In al treilea rand, posesia ca atribut al dreptului de proprietate, este exercitata de insusi
titularul dreptului de proprietate.
Detentia precara
Atat in cazul detentiei precare, cat si in cazul posesiei, bunul se afla in puterea fizica a
persoanei. Insa detentorul detine bunul pentru altul, fara sa se comporte ca titularul unui drept real,
in timp ce posesorul detine bunul pentru sine, el fiind un detentor precar in masura in care ar
exercita detentia pentru o alta persoana.
Detentorul este obligat sa restituie bunul fie proprietarului, fie persoanei de la care l-a primit,
asa incat exercitarea actelor materiale nu contine decat unul din elementele constitutive esentiale
si anume: corpus. Chiar si atunci cand se foloseste de bun in interes propriu, detentorul nu este un
posesor, deoarece el trebuie sa remita bunul. Ceea ce-i lipseste detentiei precare este elementul
intentia de a poseda pentru sine (animus domini / animus sibi habendi).

9
 Detentori precari sunt, de exemplu, depozitarii, locatarii, comodatarii, creditorii gajistii,
carausii etc. In acest sens, potrivit art. 918 din Codul civil, „nu constituie posesie stapanirea unui
bun de catre un detentor precar, precum: a) locatarul, comodatarul, depozitarul, creditorul gajist; b)
titularul dreptului de superficie, uzufruct, uz, abitatie sau servitute, fata de nuda proprietate; c)
fiecare coproprietar, in proportie cu cotele-parti ce revin celorlalti coproprietari; d) orice alta
persoana care, detinand temporar un bun al altuia, este obligata sa il restituie sau care il
stapaneste cu ingaduinta acestuia”. Detentorul precar poate invoca efectele recunoscute posesiei
numai in cazurile si limitele prevazute de lege.
Neintrunirea vreunuia dintre cele doua elemente ale posesiei, corpus si animus face ca
posesia sa fie inexistenta. Prin urmare, avand in vedere ca detentorul precar poseda intotdeauna
pentru altul, precaritatea este echivalenta cu absenta posesiei. Precaritatea constituie nu numai un
viciu al posesiei, dar chiar o cauza de excludere a posesiei.
Art.919 alin. (1), lit. d) din Codul civil include in categoria detentorilor precari si pe aceia
care "stapanesc bunul cu ingaduinta proprietarului". Asemenea posesori nu sunt considerati
posesorii sub nume de proprietari.
Cu titlu de exceptie, Codul civil reglementeaza trei cazuri cand este posibila intervertirea
detentiei in posesie - art. 920 din Codul civil.
a) daca detentorul precar incheie, cu buna-credinta, un act translativ de proprietate cu titlu
particular cu alta persoana decat cu proprietarul bunului. De exemplu, chiriasul cumpara imobilul in
care locuieste de la un mostenitor, avand convingerea ca mostenitorul este proprietarul bunului.
Din momentul cumpararii, dobandind si animus sibi habendi, detentorul precar devine un adevarat
posesor.
b) daca detentorul precar savarseste impotriva posesorului acte de rezistenta neechivoce in
privinta intentiei sale de a incepe sa se comporte ca un proprietar; in acest caz, intervertirea nu se
va produce insa mai inainte de implinirea termenului prevazut pentru restituirea bunului. Astfel de
acte de rezistetnta pot consta in: chiriasul aduce la cunostinta proprietarului ca el este adevaratul
proprietar al bunului, depozitarul sau comodatarul refuza restituirea bunului, pentru aceleasi motive
etc. Simpla negare a dreptului de proprietate nu este insa suficienta; detentorul trebuie sa recurga
la acte concrete, de natura a provoca un conflict.
c) daca detentorul precar instraineaza bunul, printr-un act translativ de proprietate cu titlu
particular, cu conditia ca dobanditorul sa fie de buna-credinta. Deci tertul stapaneste bunul pentru

10
sine, cel care transmite bunul este un detentor precar, iar tertul de buna-credinta, se considera
proprietar, desi transmitatorul nu avea aceasta calitate.

Posesia sub nume de proprietar

Nu trebuie sa se confunde posesia ca stare de fapt cu posesia ca atribut al dreptului de
proprietate, ceea ce inseamna ca din punct de vedere juridic nu exista o similitudine intre posesie
si proprietate. Astfel un proprietar poate fi si posesorul bunului sau dar sunt situatii cand un
posesor nu se bucura si de dreptul de proprietate asupra bunului. Un asemenea posesor, caruia ii
lipseste dreptul de proprietate asupra bunului, se comporta insa ca un adevarat proprietar cu
privire la bunul respectiv.
Legiuitorul protejeaza posesia, oferind inclusiv cai procesuale pentru a o apara in justitie -
actiunile posesorii.
In acelasi timp posesia produce insemnate efecte juridice permitand chiar dobandirea
proprietatii asupra bunului prin intermediul uzucapiunii.
Posesia ca atribut al dreptului de proprietate
Cele trei atribute ale dreptului de proprietate sunt: posesia, folosinta si dispozitia. Posesia
este o componenta esentiala a dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale. Posesia ofera
proprietarului posibilitatea sa se foloseasca efectiv de bunul sau, asa incat proprietatea insasi fara
jus possidendi nu ar exista.
4. Dobandirea si pierderea posesiei
Dobandirea posesiei.
Pentru a opera posesia, este necesar ca sa fie intrunite cele doua elemente constitutive:
corpus si animus. Stapanirea materiala a bunului determina sa se prezume vointa de a pastra
bunul pentru sine. Dobandirea prin stapanirea materiala rezulta: a) dintr-un fapt unilateral al
posesorului, atunci cand el exercita din proprie initiativa acte materiale de detinere si folosinta, b)
din predarea lucrului de catre fostul posesor, c) dintr-o transmitere de la vechiul posesor pentru
cauza de moarte.
Elementul animus este cel care conserva din punct de vedere calitativ posesia. Atat timp
cat posesorul renunta sa mai posede pentru sine sau posesia este intrerupta de catre un tert,
posesorul devine un simplu detentor precar.
Pierderea posesiei.
Posesia poate fi pierduta atunci cand se pierd elementele sale, corpus si animus.

11
 Potrivit art. 921 din Codul civil, posesia inceteaza prin:
a) transformarea sa in detentie precara;
b) instrainarea bunului;
c) abandonarea bunului mobil sau inscrierea in cartea funciara a declaratiei de renuntare la
dreptul de proprietate asupra unui bun imobil;
d) pieirea bunului;
e) trecerea bunului in proprietate publica;
f) inscrierea dreptului de proprietate al comunei, orasului sau municipiului, dupa caz,
conform art. 889 alin. (2);
g) deposedare, daca posesorul ramane lipsit de posesia bunului mai mult de un an.
Modalitatea cea mai obisnuita de pierdere este atunci cand ambele elemente constitutive
se pierd, cum ar fi cazul instrainarii bunului sau abandonarii lui.
Alta modalitate este, deci, atunci cand se pierde doar elementul material (corpus), cand
bunul este distrus in intregime, este pierdut sau este trecut in posesia altei persoane.
Pierderea elementului animus determina, de asemenea, ca posesia sa inceteze. Prin
intermediul intervertirii titlului, posesorul devine un simplu detentor precar, ceea ce face ca sa
posede pentru altul.
5. Calitatile si viciile posesiei
Este posibil ca un posesor sa aiba atat corpus, cat si animus si totusi sa nu beneficieze de
efectele juridice ale posesiei. Aceasta inseamna ca simplul fapt de a cumula cele doua elemente
constitutive ale posesiei nu este suficient. Legea mai cere indeplinirea si a altor conditii. Astfel, art.
922 din Codul civila, dispune ca doar posesia utila produce efecte juridice.
Deoarece nu sunt suficiente cele doua elemente esentiale, corpus si animus sibi habendi,
Codul civil prevede necesitatea ca posesia sa indeplineasca si urmatoarele calitati: sa fie continua,
netulburata si publica. Absenta cel putin a uneia dintre aceste calitati face ca posesia sa devina
viciata astfel incat ea nu va mai produce nici un efect.
Posesia sa fie continua. (Viciul discontinuitatii) Art.923 din Codul civil prevede in mod
expres, ca „Posesia este discontinua atat timp cat posesorul o exercita cu intermitente anormale in
raport cu natura bunului”. Continuitatea exista atunci cand bunul este stapanit cu regularitatea pe
care o cere natura lui. Caracterul de continuitate nu exclude anumite intermitente, normale in
raport cu exploatarea bunului.

12
 Discontinuitatea este un viciu absolut, ce poate fi invocat de catre orice persoana
interesata. Pana la proba contrara, insa, continuitatea posesiei este prezumata. Discontinuitatea
este un viciu temporar (deoarece nu-si mai produce efectele cand actele de stapanire au devenit
regulate, conform naturii bunului) si in mod obisnuit, e aplicabila bunurilor imobile.
Posesia sa fie netulburata. (Viciul violentei)
Potrivit art. 924 din Codul civil, posesia este tulburata atat timp cat este dobandita sau
conservata prin acte de violenta, fizica sau morala, care nu au fost provocate de o alta persoana.
Este necesar ca posesia sa nu fi fost dobandita sau sa nu fi fost mentinuta prin acte de
violenta fizica sau psihica. Chiar daca posesia a inceput pasnic, dar a fost conservata prin acte de
violenta, ea nu-si va produce efectele. Posesia sa fie netulburata pe tot parcursul ei, deoarece
aceasta conditie este impusa de art. 924 Cod civil care dispune ca posesia nu trebuie "conservata
prin acte de violenta".
Violenta este un viciu relativ, asa ca, acest viciu va putea fi invocat numai de cei in privinta
carora posesiunea a avut un asemenea caracter. Este un viciu temporar, deoarece posesia
redevine utila in momentul in care au incetat actele de violenta). Acest viciu este aplicabil atat in ce
priveste posesia imobilelor, cat si posesia mobilelor.
Posesia sa fie publica. (Viciul clandestinitatii)
Asemenea proprietarului si posesorul trebuie sa exercite posesia in mod public. Codul civil
defineste posesia clandestina. Conform art. 925 din Codul civil, "Posesia este clandestina daca se
exercita astfel incat nu poate fi cunoscuta". Este necesar ca posesia sa fie publica pe toata durata
ei.
S-a stabilit ca este necesar ca posesia sa se exercite public pentru ca proprietarul sa poata
afla de posesia ce se exercita impotriva sa. Legea nu prevede insa si conditia ca proprietarul sa
aiba efectiv cunostinta de imprejurarea ca bunul sau este posedat de altul. Potrivit art. 927 din
Codul civil, posesia viciata devine utila indata ce viciul inceteaza.
6. Efectele posesiei
Efectele pe care le produce posesia pot fi grupate in patru mari categorii:
a) dobandirea proprietatii asupra bunului posedat;
b) prezumtia de proprietate;
c) dobandirea fructelor de catre posesorul de buna-credinta;
d) protejarea posesiei prin intermediul actiunilor posesorii.
Dobandirea proprietatii asupra bunului posedat

13
 In ce priveste primul grup de efecte juridice ale posesiei, se distinge dupa cum posesia se
exercita in materie imobiliara. Prin intermediul uzucapiunii, se vor dobandi proprietatea sau alte
drepturi reale, ca efect al unei posesii prelungite, in conditiile determinate de lege. Referitor la
bunurile mobile, legiuitorul nu a considerat necesar sa conditioneze dobandirea proprietatii prin
trecerea unei perioade de timp; s-a considerat ca posesia valoreaza titlu de proprietate. Astfel,
potrivit art. 935 din Codul civil, oricine se afla la un moment dat in posesia unui bun mobil este
prezumat ca are un titlu de dobandire a dreptului de proprietate asupra bunului. De asemenea,
persoana care, cu buna-credinta, incheie cu un neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu
oneros avand ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din momentul luarii sale in
posesie efectiva, conform disp. art. 937din Codul civil.
Atat timp cat posesia nu este viciata, ea produce anumite efecte juridice. Spre deosebire de
posesia de rea-credinta (in cadrul careia posesorul cunoaste faptul ca nu este proprietar), posesia
de buna-credinta (in cadrul careia posesorul are convingerea ca este proprietar legitim) produce
mai multe efecte.
Buna-credinta consta in credinta pe care o are posesorul ca el este proprietarul bunului pe
care il poseda, dar fara ca el sa aiba un titlu valabil. In materia imobilelor, art. 920, alin. 2 din Codul
civil prevede ca, in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, dobanditorul este de buna-credinta
daca inscrie dreptul in folosul sau, intemeindu-se pe cuprinsul cartii funciare. In celelalte cazuri,
este de buna-credinta dobanditorul care nu cunostea si nici nu trebuia, dupa imprejurari, sa
cunoasca lipsa calitatii de proprietar a celui de la care a dobandit bunul. Buna-credinta trebuie sa
existe la momentul intrarii in posesia bunului. Art. 938 din Codul civil prevede ca este de buna-
credinta posesorul care nu cunostea si nici nu trebuia, dupa imprejurari, sa cunoasca lipsa calitatii
de proprietar a instrainatorului. Buna-credinta trebuie sa existe la data intrarii in posesia efectiva a
bunului
Fata de posesorul de rea-credinta, este normal ca posesorul de buna-credinta sa
beneficieze de o serie de avantaje. Mai multe ratiuni obliga la protejarea chiar si a posesiunii de
rea-credinta. Un tert care trateaza chiar cu un posesor de rea-credinta doreste ca drepturile sale sa
fie consolidate.
Se considera ca posesia de rea-credinta produce urmatoarele efecte: permite posesorului
sa recurga la actiunile posesorii, pentru apararea posesiei sale; determina sa se poata dobandi
proprietatea asupra bunului posedat uzucapiunea extratabulara de 10 ani.

14
 Posesorul de buna-credinta poate recurge si el la actiunile posesorii, insa consecintele
juridice ale bunei credinte sunt diferite de cele ale relei credinte. In primul rand, buna-credinta
constituie o prezumtie de proprietate. Spre deosebire de posesorul de rea-credinta, posesorului de
buna-credinta ii vor reveni fructele lucrului. In timp ce posesorul de rea-credinta nu poate dobandi
proprietatea asupra bunurilor decat prin uzucapiunea extratabulara (prin exercitiul posesiei
neinscrise in cartea funciara) de 10 ani, posesorul de buna-credinta, in cazul bunurilor mobile, este
prezumat proprietarul lor, prin simplul fapt al posesiei; avand si o cauza legitima, in cazul
imobilelor, va putea dobandi proprietatea asupra bunurilor respective prin uzucapiunea tabulara
(prin exercitiul posesiei inscrisa in cartea funciara) de 5 ani - art. 931 din Codul civil.
Prezumtia de proprietate
Art. 935 din Codul civil dispune ca oricine se afla la un moment dat in posesia unui bun
mobil este prezumat ca are un titlu de dobandire a dreptului de proprietate asupra bunului.
Prezumtia de proprietate actioneaza atat in privinta bunurilor mobile, cat si a celor imobile.
Posesorul este prezumat a fi titularul insusi dreptului de proprietate. Mai mult, potrivit art. 936 din
Codul civil, cu exceptia cazurilor prevazute de lege, posesia de buna-credinta a bunului mobil
asigura opozabilitatea fata de terti a actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale.
Aparenta dreptului de proprietate, generata de posesie, ofera posesorului, in caz de litigiu,
o situatie privilegiata, deoarece sarcina probei revine celui care ii contesta dreptul. Intr-o eventuala
actiune in revendicare, posesorul care va avea calitatea de parat, va beneficia de doua prezumtii
esentiale, care-l scutesc de sarcina probei: prezumtia de buna-credinta si prezumtia de proprietate.
Desigur, aceste prezumtii raman valabile pana la proba contrarie.
Prezumtia de proprietate este mult mai putemica in materie mobiliara, decat in imobiliara.
Astfel, in cazul bunurilor mobile, opereaza in favoarea posesorului o prezumtie absoluta de
proprietate (juris et de jure). In acest caz, posesiunea valoreaza insusi titlu de proprietate. Potrivit
art. 937 din Codul civil, “persoana care, cu buna-credinta, incheie cu un neproprietar un act
translativ de proprietate cu titlu oneros avand ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun
din momentul luarii sale in posesie efectiva”. Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi
revendicat de la posesorul de buna-credinta, daca actiunea este intentata, sub sanctiunea
decaderii, in termen de 3 ani de la data la care proprietarul a pierdut stapanirea materiala a
bunului. Daca bunul pierdut sau furat a fost cumparat dintr-un loc ori de la o persoana care vinde in
mod obisnuit bunuri de acelasi fel ori daca a fost adjudecat la o licitatie publica, iar actiunea in

15
revendicare a fost introdusa inauntrul termenului de 3 ani, posesorul de buna-credinta poate retine
bunul pana la indemnizarea sa integrala pentru pretul platit vanzatorului.
In cazul bunurilor imobile exista doar o prezumtie simpla de proprietate, care va putea fi
inlaturata prin proba contrarie.
Dobandirea fructelor de catre posesorul de buna-credinta
In principiu, fructele se cuvin proprietarului, dar prin exceptie, ele vor fi percepute de
posesorul de buna-credinta. Posesorul de buna-credinta poseda ca proprietar, in temeiul unui titlu
de proprietate, fara sa cunoasca viciile acestuia. Singura conditie pentru a culege fructele este
buna-credinta a posesorului. Posesorul trebuie sa fie de buna-credinta la data perceperii fructelor.
Fructele civile percepute anticipat revin posesorului in masura in care buna sa credinta se mentine
la data scadentei acestora. In cazul fructelor produse de imobile inscrise in cartea funciara, buna-
credinta se apreciaza in raport cu conditiile cerute tertilor dobanditori pentru a respinge actiunea in
rectificare. In celelalte cazuri, posesorul este de buna-credinta atunci cand are convingerea ca este
proprietarul bunului in temeiul unui act translativ de proprietate ale carui cauze de ineficacitate nu
le cunoaste si nici nu ar trebui, dupa imprejurari, sa le cunoasca. Buna-credinta inceteaza din
momentul in care cauzele de ineficacitate ii sunt cunoscute.
Daca principiul restitutio in integrum sufera o exceptie in ipoteza posesorului de buna-
credinta, el se aplica integral in situatia posesorului de rea-credinta. Acesta va restitui nu numai
fructele pe care le-a perceput pe toata durata folosirii bunului, dar si fructele pe care a neglijat sa le
perceapa. Posesorul de rea-credinta trebuie sa restituie fructele percepute, precum si
contravaloarea acelora pe care a omis sa le perceapa.
Conform art. 949 din Codul civil, cel care a posedat un bun cel putin un an poate solicita
instantei de judecata prevenirea ori inlaturarea oricarei tulburari a posesiei sale sau, dupa caz,
restituirea bunului. De asemenea, posesorul este indreptatit sa pretinda despagubiri pentru
prejudiciile cauzate. Exercitiul actiunilor posesorii este recunoscut si detentorului precar.
Actiunea posesorie reprezinta actiunea aflata la indemana posesorului avand scopul de a
proteja posesia impotriva oricarei tulburari, pentru a mentine aceasta stare sau pentru a o
redobandi in cazul in care a fost pierduta. Pierderea, respectiv redobandirea posesiei are in vedere
doar elementul corpus, deoarece elementul animus este pastrat pe parcursul intervalului de 1 an.
Scopul actiunilor posesorii este asadar acela de a restabili situatia de fapt care exista anterior
tulburarii sau deposedarii

16
 Ratiunea instituirii unei actiuni care sa protejeze posesia rezida in faptul ca, de cele mai
multe ori, posesia corespunde dreptului insusi si, ca atare, prin apararea posesiei se apara insusi
dreptul. Totodata, intr-un sistem juridic, se impune apararea posesiei ca stare de fapt impotriva
oricarei tulburari avand in vedere ca nimeni nu este indreptatit sa-si faca dreptate singur, oricare ar
fi argumentele invocate in favoarea unui asemenea tip de comportament.
La baza diferentierii intre actiunile posesorii (actiunile prin care se apara posesia) si
actiunile petitorii (actiunile prin care se apara dreptul de proprietate) se situeaza faptul ca posesia
nu pune in discutie existenta unui drept subiectiv civil, ci are drept scop protejarea unei stari de
fapt. Ca urmare, reclamantul va beneficia de o sarcina probatorie mai usoara in cazul actiunilor
posesorii decat reclamantul in cadrul actiunilor petitorii. Posesorul trebuie sa produca dovada unei
stari de fapt, iar nu a unui drept subiectiv, avand posibilitatea de a folosi orice mijloc de proba
pentru a dovedi starea de fapt si tulburarea acesteia. Avantajele de ordin probator pe care le au
actiunile posesorii determina folosirea acestora chiar de catre titularii drepturilor reale principale cu
atat mai mult cu cat hotararea judecatoreasca pronuntata ca urmare a unei actiuni posesorii nu are
autoritate de lucru judecat fata de un litigiu care are ca obiect fondul dreptului, declansat printr-o
actiune petitorie. insa hotararea judecatoreasca pronuntata ca urmare a formularii unei actiuni
posesorii va avea autoritate de lucru judecat fata de o actiune posesorie ulterioara in care se
invoca aceleasi fapte de tulburare sau respectiv deposedare intre aceleasi parti. Reclamantul are
posibilitatea de a alege folosirea fie a actiunii posesorii, fie a celei petitorii, insa utilizarea lor
concomitenta nu este posibila, deoarece, prin caracterul lor, cele doua tipuri de actiuni se exclud.
Actiunile posesorii intocmai ca actiunile petitorii sunt actiuni reale, insa acest caracter are in vedere
faptul ca actiunile posesorii protejeaza posesia unui bun corporal nepunand in discutie dreptul
asupra bunului.
Folosirea actiunilor posesorii se impune in momentul in care se produce o tulburare sau o
deposedare, victima urmarind sa obtina incetarea tulburarii sau restituirea bunului in cazul
deposedarii. Distingem astfel, doua feluri de actiuni posesorii, respectiv: actiunea posesorie
generala, denumita in doctrina in complangere si actiunea posesorie speciala, denumita actiune in
reintegrare. Actiunea posesorie generala poate fi exercitata pentru a face sa inceteze orice fel de
tulburare a posesiei care impiedica exercitiul acesteia si producerea de efecte juridice. Actiunea
posesorie speciala poate fi exercitata atunci cand deposedarea sau tulburarea s-a produs prin
violenta, avand scopul de a restabili situatia anterioara. in acord cu aceste precizari si Codul civil

17
distinge, in cuprinsul art. 951 alin. (1), intre tulburarea sau deposedarea prin violenta si celelalte
tulburari ale posesiei.
Actiunile posesorii apara posesia impotriva incalcarilor care o afecteaza, reclamantul
incercand sa obtina incetarea incalcarilor. incalcarea posesiei se poate prezenta sub doua forme:
tulburarea si deposedarea. Prin tulburare se intelege orice fapt sau act savarsit de o persoana cu
intentia de a contrazice posesia unei altei persoane . Ca atare, tulburarea poate fi de fapt,
respectiv de drept. Tulburarea de fapt consta in acte materiale de incalcare a posesiei unei alte
persoane, spre exemplu trecerea in mod repetat pe terenul unei alte persoane fara a exista o
servitute de trecere in acest sens. Tulburarea de drept poate consta intr-un act judiciar sau
extrajudiciar prin care o persoana afirma o pretentie contrara unei alte persoane. in doctrina se
considera ca reprezinta exemple de tulburari de drept care afecteaza posesia, situatii precum:
somatia adresata unui posesor al terenului caruia i se invedereaza sa nu edifice pe acel fond nicio
constructie, somatia adresata de un tert chiriasului prin care ii invedereaza sa ii achite lui chiria
considerandu-se proprietar, interdictia adresata titularului unei servituti de a nu mai exercita
servitutea respectiva. Pentru ca tulburarea sa justifice introducerea unei actiuni posesorii trebuie sa
impiedice exercitiul liber si efectele juridice ale posesiei, iar nu sa fie un act singular, trecator,
precum culegerea unui pom sau spargerea unui geam. Actiunile posesorii pot avea ca temei
deposedarea posesorului de bunul sau, sens in care reclamantul va solicita restabilirea situatiei de
fapt existente anterior deposedarii, cu consecinta restituirii bunului.
Calitate procesuala activa. in materia actiunilor posesorii calitatea procesuala activa
apartine persoanei care exercita sau a exercitat efectiv elementul corpus. Ca atare, exercitarea
actiunilor posesorii este recunoscuta atat posesorului care a fost tulburat sau deposedat de bunul
sau, cat si de detentorului precar. Dispozitiile art. 949 alin. (2) din Codul civil trebuie corelate cu
dispozitiile art. 918 alin. (2) din Codul civil potrivit carora detentorul precar poate invoca efectele
posesiei in cazurile expres prevazute de lege. Posibilitatea recunoscuta detentorului precar de a
exercita actiunile posesorii se justifica pe considerentul ca scopul acestora consta in redobandirea
elementului material – corpus, respectiv stapanirea bunului. Datorita avantajelor de ordin probator,
chiar proprietarul poate avea calitate procesuala activa intr-o actiune posesorie, fiind necesar ca el
sa produca dovada posesiei, iar nu a dreptului de proprietate. Daca actiunea sa este respinsa, el
poate introduce o actiune in revendicare fara a i se putea opune autoritatea de lucru judecat.
Potrivit art. 643 din Codul civil, fiecare coproprietar poate exercita singur orice actiune privitoare la
coproprietate, deci inclusiv actiunile posesorii. Drepturile reale imobiliare fiind susceptibile de

18
posesie si titularul unui dezmembramant al dreptului de proprietate poate avea calitate procesuala
activa in cadrul actiunii posesorii. Avand in vedere faptul ca nu constituie un act de dispozitie
juridica, actiunile posesorii pot fi exercitate in numele minorilor si incapabililor de catre persoanele
prevazute de lege.
Actiunea posesorie generala. Conditii necesare. Pentru exercitarea actiunii in complangere
trebuie intrunite cumulativ urmatoarele conditii: reclamantul sa dovedeasca ca a posedat cel putin
un an inainte de tulburare sau deposedare, iar posesia acestuia trebuie sa fie utila. Potrivit art. 949
alin. (1) din Codul civil, pentru exercitarea actiunii posesorii generale reclamantul trebuie sa faca
dovada ca a posedat bunul cel putin un an inainte de introducerea actiunii. in ceea ce priveste
natura juridica a termenului de an, trebuie mentionat ca acest termen nu poate fi calificat ca un
termen de decadere sau un termen de prescriptie extinctiva. in realitate, acest termen masoara
durata necesara pentru ca posesia sa fie protejata juridic prin intermediul actiunii posesorii
generale. Posesia de un an de care face vorbire textul de lege trebuie dovedita de catre reclamant.
Legiuitorul nu prevede expres conditia regularitatii posesiei, insa, in acord cu prevederile art. 922
din Codul civil, pentru a produce efecte juridice posesia trebuie sa fie utila. Regularitatea posesiei
se prezuma conform art. 919 alin. (1) din Codul civil. Perioada cat posesia este viciata nu intra in
calculul termenului de un an. Posesia reclamantului trebuie sa fie continua, netulburata si publica.
Dovada discontinuitatii, violentei sau a clandestinitatii apartine paratului, care poate utiliza orice
mijloc de proba pentru a produce dovada vicierii posesiei reclamantului. S-a aratat ca o posesie
viciata in decursul termenului de un an inainte de ivirea tulburarii nu este suficienta pentru a
determina admiterea actiunii in complangere, chiar daca inainte cu un an posesia fusese utila.
Drept la despagubire. Articolul 949 alin. (1) teza a doua din Codul civil prevede ca
posesorul este indreptatit sa pretinda despagubiri pentru prejudiciile cauzate prin tulburare sau
deposedare. Avand in vedere ca exercitiul actiunilor posesorii este recunoscut si detentorului
precar, nimic nu impiedica solicitarea de despagubiri reprezentand contravaloarea prejudiciului
suferit de catre detentorul precar. Acordarea de despagubiri are la baza principiul disponibilitatii si
ca atare reclamantul trebuie sa solicite acoperirea prejudiciului suferit prin tulburare sau
deposedare.
Calitate procesuala pasiva. Ca regula generala, calitatea procesuala pasiva in cadrul
actiunilor posesorii apartine persoanei care a tulburat exercitarea sau si-a insusit elementul corpus.
Asa cum arata si art. 950 din Codul civil, actiunile posesorii pot fi introduse in contradictoriu si cu
proprietarului bunului. Cu toate acestea, nu poate avea calitate procesuala pasiva persoana fata

19
de care exista o obligatie de restituire a bunului. Astfel, un locatar va putea formula o actiune
posesorie pentru apararea folosintei bunului, desi este detentor precar. Cu toate acestea, in cazul
in care agentul tulburator este chiar proprietarul bunului, avand in vedere ca locatarul are fata de
acesta o obligatie de restituire a bunului, va folosi nu actiunea posesorie, ci actiunea personala
nascuta din contractul de locatiune. Ca atare, in situatia conventiilor, un cocontractant nu poate
exercita actiunile posesorii pentru a-l determina pe celalalt contractant sa execute obligatiile
contractuale, pentru ca el beneficiaza, asa cum am aratat, de actiunile personale care rezida in
conventia incheiata. Prin exceptie insa, in cazul constituirii drepturilor reale dezmembraminte ale
dreptului de proprietate pe cale conventionala, in ipoteza unei tulburari se va putea apara dreptul
real pe calea actiunii posesorii.
Termenul de introducere a actiunii.
Conditie comuna. in cuprinsul art. 951 alin. (1) din Codul civil, legiuitorul distinge intre
tulburarea sau deposedarea prin violenta si celelalte tulburari ale posesiei, delimitare pe baza
careia se releva doua feluri de actiuni posesorii, respectiv: actiunea posesorie generala, in
complangere si actiunea posesorie speciala, in reintegrare.
Potrivit art. 951 alin. (1) din Codul civil, actiunea posesorie, indiferent de felul acesteia,
poate fi exercitata daca nu a trecut un an de la data tulburarii sau deposedarii. Potrivit art. 951 alin.
(1) din Codul civil, termenul de un an este un termen de prescriptie extinctiva si, ca atare, se va
supune regulilor privind calculul, suspendarea, intreruperea si repunerea in termenul de prescriptie
extinctiva. in ipoteza in care au fost savarsite mai multe acte de tulburare, care nu au legatura intre
ele, termenul de 1 an se va calcula in raport cu fiecare astfel de act. in cazul in care insa este
vorba despre un act continuu de tulburare, sau de acte de tulburare care au legatura intre ele,
termenul de un an curge de la data inceperii actului de tulburare.
Actiunea posesorie speciala. Acest tip de actiune urmareste restabilirea situatiei anterioare,
in cazul in care tulburarea sau deposedarea au loc prin violenta. Avand in vedere scopul si urgenta
sa, pentru exercitarea actiunii posesorii speciale nu este necesar ca posesia sa fi avut o anumita
durata si nici sa fie utila. Singura conditie impusa pentru exercitiul acestei actiuni este prevazuta de
art. 951 alin. (1) din Codul civil, conform careia actiunea trebuie sa se introduca in termenul de
prescriptie de un an calculat de la data tulburarii sau deposedarii.
Violenta. Violenta, ca modalitate de executare a actelor de tulburare sau deposedare, este
reprezentata de orice fapta contrara ordinii de drept si care determina rezistenta din partea
adversarului. in practica, ca fapte care determina introducerea unei actiuni posesorii speciale au

20
fost retinute: ocuparea unui imobil fara permisiunea posesorului, impiedicarea unei persoane sa
stapaneasca un imobil prin ridicarea unui zid, distrugerea unei recolte etc.

21
 DREPTUL DE PROPRIETATE
Dreptul de proprietate este definit prin continutul sau, adica prin atributele conferite de
dreptul de proprietate: posesia, folosinta si dispozitia. Art. 555 din Codul civil prevede ca
proprietatea privata este dreptul titularului de a poseda, folosi si dispune de un bun in mod
exclusiv, absolut si perpetuu, in limitele stabilite de lege.
1. Atributele dreptului de proprietate
Atributele dreptului de proprietate sunt urmatoarele:
Posesia (jus posidendi) reprezinta, sub aspect juridic, apropierea stapanirii bunului care
este obiectul dreptului de proprietate, practic, relatia dintre proprietar si bunul sau. Astfel, posesia
ca element de drept exprima dreptul de a apropria si a stapani bunul, spre deosebire de posesia
exercitata ca stare de fapt.
Folosinta (jus utendi si jus fruendi) ca atribut al dreptului de proprietate, spre deosebire de
termenul folosit in limbajul comun, in terminologia juridica reprezinta dreptul proprietarului de a se
servi personal de bunul sau in functie de natura acestuia. Desigur, aceasta prerogativa a titularului
nu trebuie exercitata abuziv. Exercitarea acestui atribut nu exclude insa dreptul proprietarului de a
nu se folosi de bunul sau pierde prin neuz dreptul de proprietate.
Cea de a doua latura a atributului folosintei (jus fruendi, fructus) reprezinta dreptul
proprietarului de a culege fructele produse periodic de bunul sau, fara a se consuma substanta
acestuia. Astfel, fructele se deosebesc de producte - care consuma substanta bunului. Fructele,
conform art. 548 din Codul civil, reprezinta acele produse care deriva din folosirea unui bun, fara a
diminua substanta acestuia. Fructele sunt: naturale, industriale si civile. Fructele naturale sunt
produsele directe si periodice ale unui bun, obtinute fara interventia omului, cum ar fi acelea pe
care pamantul le produce de la sine, productia si sporul animalelor. Fructele industriale sunt
produsele directe si periodice ale unui bun, obtinute ca rezultat al interventiei omului, cum ar fi
recoltele de orice fel. Fructele civile se numesc si venituri. Fructele civile sunt veniturile rezultate
din folosirea bunului de catre o alta persoana in virtutea unui act juridic, precum chiriile, arenzile,
dobanzile, venitul rentelor si dividendele. Dreptul de proprietate asupra fructelor naturale si
industriale se dobandeste la data separarii de bunul care le-a produs. Dreptul de proprietate
asupra fructelor civile se dobandeste zi cu zi. Spre deosebire de fructe, productele sunt produsele
obtinute dintr-un bun cu consumarea sau diminuarea substantei acestuia, precum copacii unei
paduri, piatra dintr-o cariera si altele asemenea. Fructele si productele se cuvin proprietarului, daca
prin lege nu se dispune altfel.

22
 Dispozitia (jus abutendi, abusus) este atributul dreptului de proprietate, care are doua
forme: dispozitia materiala si dispozitia juridica.
Dispozitia materiala se refera la bunurile corporale, inclusiv drepturile de creanta a caror
substanta juridica este in materialitatea titlului. Dispozitia materiala presupune dreptul proprietarului
ca, el insusi sau prin alta persoana, sa consume substanta bunului, sa culeaga productele, sa
modifice, sa transforme sau sa distruga bunul.
Dispozitia juridica. Exercitarea acestui atribut se realizeaza prin acte juridice de dispozitie
intre vii (inter vivos) sau pentru cauza de moarte (mortis causa). In acest sens, acte de instrainare
a dreptului de proprietate intre vii pot fi: vanzarea, donatia, contractul de renta viagera, contractul
de intretinere etc., iar pentru cauza de moarte legatul.
2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate
Dreptul de proprietate este absolut, exclusiv si perpetuu.
Caracterul absolut
Caracterul absolut al dreptului de proprietate, intr-o prima abordare poate fi privit in sensul
diferentierii de drepturile relative, fara a fi luat in considerare numai caracterul sau opozabil erga
omnes, care, de altfel, caracterizeaza toate drepturile absolute. Acest caracter trimite mai degraba
la un drept deplin, complet.
Caracterul exclusiv
Caracterul exclusiv prin care se inteleg nu numai puterile depline ale titularului dreptului, ci
si monopolul acestuia asupra bunului sau si excluderea tertilor, inclusiv a autoritatilor publice.
Exceptie face proprietatea comuna, caz in care exista mai multi proprietari asupra aceluiasi bun in
acelasi timp, situatie in care am putea vorbi de exercitarea in comun a monopolului de catre
coproprietari.
Caracterul perpetuu
Caracterul perpetuu este corolarul perpetuitatii dreptului de proprietate privata, in sensul ca
acesta dureaza atata timp cat exista bunul. Asadar, dreptul de proprietate, drept perpetuu, include
si ideea transmisibilitatii sale, fie prin acte juridice intre vii, fie pe calea succesiunii.
Tot asemenea, caracterul perpetuu al dreptului de proprietate este evidentiat si de
imprescriptibilitatea dreptului de proprietate, care nu se stinge prin neuz, limita de timp a dreptului
de proprietate fiind determinata de pieirea bunului.

23
 Asadar, dreptul de proprietate este transmisibil, cu exceptia bunurilor care fac obiectul
dreptului de proprietate publica sau a cazurilor de inalienabilitate legala ori conventionala a
bunurilor proprietate privata.
3. Formele dreptului de proprietate
Proprietatea este publica sau privata. Sunt obiect al proprietatii private toate bunurile de uz
sau de interes privat apartinand persoanelor fizice, persoanelor juridice de drept privat sau de
drept public, inclusiv bunurile care alcatuiesc domeniul privat al statului si al unitatilor administrativ-
teritoriale.
Bunurile obiect al proprietatii private, indiferent de titular, sunt si raman in circuitul civil, daca
prin lege nu se dispune altfel. Ele pot fi instrainate, pot face obiectul unei urmariri silite si pot fi
dobandite prin orice mod prevazut de lege. Bunurile statului si ale unitatilor administrativ-teritoriale
care, prin natura lor sau prin declaratia legii, sunt de uz sau de interes public formeaza obiectul
proprietatii publice, insa numai daca au fost legal dobandite de catre acestea. Daca prin lege nu se
prevede altfel, dispozitiile aplicabile dreptului de proprietate privata se aplica si dreptului de
proprietate publica, insa numai in masura in care sunt compatibile cu acesta din urma.
Intinderea si limitele juridice ale dreptului de proprietate
1. Intinderea dreptului de proprietate asupra terenurilor
Art. 559 alin (1) din Codul civil precizeaza ca proprietatea terenului se intinde si asupra
subsolului si a spatiului de deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale. Proprietarul poate
face, deasupra si in subsolul terenului, toate constructiile, plantatiile si lucrarile pe care le gaseste
de cuviinta, in afara de exceptiile stabilite de lege, si poate trage din ele toate foloasele pe care
acestea le-ar produce. El este tinut sa respecte, in conditiile si in limitele determinate de lege,
drepturile tertilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor si apelor subterane, lucrarilor
si instalatiilor subterane si altora asemenea. Apele de suprafata si albiile acestora apartin
proprietarului terenului pe care se formeaza sau curg, in conditiile prevazute de lege. Proprietarul
unui teren are, de asemenea, dreptul de a apropria si de a utiliza, in conditiile legii, apa izvoarelor
si a lacurilor aflate pe terenul respectiv, apa freatica, precum si apele pluviale.
Totodata proprietarul terenului este tinut sa respecte, in limitele si in conditiile determinate
de lege, drepturile tertilor asupra resurselor minerale ale subsolului, izvoarelor si apelor subterane,
lucrarilor instalatiilor subterane etc.

24
 De asemenea, in economia reglementarii se regasesc si prevederi privind apele de
suprafata si albiile acestora care apartin proprietarului terenului pe care se formeaza sau curg
apele, izvoarele si lacurile aflate pe terenul respectiv, in conditiile legii.
2. Limitele exercitarii dreptului de proprietate privata (art. 556 din Codul civil)
Dispozitiile art. 555 din Codul civil precizeaza in mod expres atributele si caracterele
dreptului de proprietate, dar in limitele determinate de lege, conditie legala absoluta pentru
exercitarea prerogativelor acestui drept. Potrivit art 556 din Codul civil dreptul de proprietate poate
fi exercitat in limitele materiale ale obiectului sau. Acestea sunt limitele corporale ale bunului care
formeaza obiectul dreptului de proprietate, cu ingradirile stabilite prin lege.
Se instituie astfel un criteriu corporal de limitare a exercitiului dreptului de proprietate –
limitele materiale ale obiectului sau. Limitarea priveste atat corporabilitatea bunului, cat si vointa
legiuitorului. Un astfel de exemplu l-ar putea constitui dreptul proprietarului de a folosi subsolul
proprietatii sale imobiliare, insa, potrivit art 44 alin. (5) din Constitutie, acesta poate fi folosit si de o
autoritate publica pentru executarea unor lucrari de interes general.
Alin. (2) al art. 556 din Codul civil precizeaza posibilitatea limitarii exercitarii atributelor
dreptului de proprietate prin efectul legii. Alin. (3) al aceluiasi articol mentioneaza ca limitarile se
pot face si prin conventie, daca legea nu o interzice. Cu alte cuvinte, limitarile pot fi rezultatul
vointei legiuitorului, a judecatorului sau chiar a vointei proprietarului. Prin urmare, reglementarea
limitelor juridice le clasifica in: limite legale, limite conventionale si limite judiciare
Exceptiile de la garantarea dreptului de proprietate sunt doar cele prevazute de Constitutie,
si anume: exproprierea pentru cauza de utilitate publica si confiscarea.
Limitele legale
Dispozitiile comune privind aceste ingradiri - art. 602 din Codul civil precizeaza ca legea
(deci orice lege) poate limita exercitarea dreptului de proprietate atat in interes public, cat si in
interes privat.
Avand in vedere interesul ocrotit prin aceste limitari, art. 602 alin. (2) din Codul civil arata
ca, in cazul limitarilor in interes privat, acestea pot fi modificate ori desfiintate temporar prin acordul
partilor, ceea ce are intelesul ca aceste norme au caracter dispozitiv, si nu imperativ, asa cum
credem ca este normal sa fie in cazul limitarilor in interes public. Codul nu distinge insa normele
imperative, cum ar fi in cazul regulilor privind protectia mediului, protectie ce reprezinta un interes
public major, asa cum, de altfel, precizeaza si Legea-cadru pentru protectia mediului, de normele
privind buna vecinatate, care pot fi si dispozitive.

25
 In Constitutie, la art 44 alin. (7), se prevede expres ca ,,Dreptul de proprietate obliga la
respectarea sarcinilor privind protectia mediului si asigurarea bunei vecinatati”, precum ,,si la
respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului".
Folosirea apelor
Art. 604 din Codul civil incepand cu cele care privesc curgerea fireasca a apelor, ceea ce
reprezinta servitutea de curgere a apelor in Codul civil. Astfel, proprietarul fondului inferior nu poate
impiedica in niciun fel curgerea fireasca a apelor provenite de pe fondul superior. Daca aceasta
curgere cauzeaza prejudicii fondului inferior, proprietarul acestuia poate cere autorizarea justitiei
spre a face pe fondul sau lucrarile necesare schimbarii directiei apelor, suportand toate cheltuielile
ocazionate. La randul sau, proprietarul fondului superior este obligat sa nu efectueze nicio lucrare
de natura sa agraveze situatia fondului inferior.
Proprietarul fondului superior este obligat sa aleaga calea si mijloacele de scurgere de
natura sa aduca prejudicii minime, fiind, de asemenea, obligat la plata unei despagubiri juste si
prealabile.
Despagubirea ar putea fi justa,intrucat, desigur, este vorba de prejudiciul integral care
trebuie reparat; cat priveste insa caracterul prealabil, conditia este mai greu de realizat, deoarece
curgerea apei este adesea instantanee. Reglementarea precizeaza ca aceste dispozitii nu se
aplica in cazul in care pe fondul inferior se afla o constructie cu curte si gradina sau un cimitir. Art.
606 din Codul civil prevede ca proprietarul care vrea sa foloseasca pentru irigarea terenului sau
apele naturale si artificiale de care poate dispune in mod efectiv are dreptul ca, pe cheltuiala sa
exclusiva, sa faca pe terenul riveranului opus lucrarile necesare pentru captarea apei. De
asemenea, potrivit art. 607 din Codul civil, proprietarul caruia ii prisoseste apa pentru necesitatile
curente este obligat ca, in schimbul unei juste si prealabile compensatii, sa ofere acest surplus
pentru proprietarul care nu si-ar putea procura apa necesara pentru fondul sau decat cu o
cheltuiala excesiva. Proprietarul nu poate fi scutit de aceasta obligatie pretinzand ca ar putea
acorda surplusului de apa o alta destinatie decat satisfacerea necesitatilor curente. El poate insa
cere despagubiri suplimentare proprietarului aflat in nevoie, cu conditia de a dovedi existenta reala
a destinatiei pretinse.
Acestea sunt mai degraba reguli privind buna vecinatate si care trebuie respectate si
aplicate in cadrul acestui concept, exprimand buna-credinta ce se impune in relatiile de vecinatate.
Potrivit art. 608 din Codul civil, proprietarul poate acorda orice intrebuintare izvorului ce ar
exista pe fondul sau, sub rezerva de a nu aduce atingere drepturilor dobandite de proprietarul

26
fondului inferior. Proprietarul fondului pe care se afla izvorul nu poate sa ii schimbe cursul daca prin
aceasta schimbare ar lipsi locuitorii unei localitati de apa necesara pentru satisfacerea nevoilor
curente. Proprietarul fondului pe care se afla izvorul poate cere repararea prejudiciilor cauzate de
persoana care, prin lucrarile efectuate, a secat, a micsorat ori a alterat apele sale. Daca starea de
fapt o permite, proprietarul fondului poate pretinde restabilirea situatiei anterioare, atunci cand apa
era indispensabila pentru exploatarea fondului sau.
Picatura stresinii
Potrivit art. 611 din Codul civil, proprietarul este obligat sa isi faca streasina casei sale astfel
incat apele provenind de la ploi sa nu se scurga pe fondul proprietarului vecin.
Distanta si lucrarile intermediare cerute pentru anumite constructii, lucrari si plantatii
Potrivit art. 612 din Codul civil, orice constructii, lucrari sau plantatii se pot face de catre
proprietarul fondului numai cu respectarea unei distante minime de 60 de cm fata de linia de hotar,
daca nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel incat sa nu se aduca
atingere drepturilor proprietarului vecin. Orice derogare de la distanta minima se poate face prin
acordul partilor exprimat printr-un inscris autentic. In lipsa unor dispozitii cuprinse in lege,
regulamentul de urbanism sau a obiceiului locului, arborii trebuie saditi la o distanta de cel putin 2
metri de linia de hotar, cu exceptia acelora mai mici de 2 metri, a plantatiilor si a gardurilor vii. In
caz de nerespectare a distantei, proprietarul vecin este indreptatit sa ceara scoaterea ori, dupa
caz, taierea, la inaltimea cuvenita, a arborilor, plantatiilor ori a gardurilor vii, pe cheltuiala
proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate. Proprietarul fondului peste care se intind
radacinile sau ramurile arborilor apartinand proprietarului vecin are dreptul de a le taia, precum si
dreptul de a pastra fructele cazute in mod natural pe fondul sau.
Vederea asupra proprietatii vecinului
Potrivit art. 614 din Codul civil, nu este permis sa se faca fereastra sau deschidere in zidul
comun decat cu acordul proprietarilor. Este obligatorie pastrarea unei distante de cel putin 2 metri
intre fondul, ingradit sau neingradit, apartinand proprietarului vecin si fereastra pentru vedere,
balconul ori alte asemenea lucrari ce ar fi orientate catre acest fond. Fereastra pentru vedere,
balconul ori alte asemenea lucrari neparalele cu linia de hotar spre fondul invecinat sunt interzise
la o distanta mai mica de un metru.
Distanta se calculeaza de la punctul cel mai apropiat de linia de hotar, existent pe fata
zidului in care s-a deschis vederea sau, dupa caz, pe linia exterioara a balconului, pana la linia de
hotar. Distanta, si in cazul lucrarilor neparalele, se masoara tot perpendicular, de la punctul cel mai

27
apropiat al lucrarii de linia de hotar si pana la aceasta linie. Aceste dispozitii nu exclud dreptul
proprietarului de a-si deschide, fara limita de distanta, ferestre de lumina daca sunt astfel
construite incat sa impiedice vederea spre fondul invecinat.
Dreptul de trecere
Dreptul de trecere, considerat in Codul civil ca o limita legala a dreptului de proprietate, este
reglementat de acesta de la art. 617 la art. 620.
Acest drept cunoaste in Codul civil o reglementare care schimba natura juridica a acestui
drept din servitute in limita legala, nu se mai regaseste printre drepturile reale care puteau fi
aparate prin actiunea confesorie.
Potrivit art. 617 din Codul civil, proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea
publica are dreptul sa i sa permita trecerea pe fondul vecinului sau pentru exploatarea fondului
propriu. Trecerea trebuie sa se faca in conditii de natura sa aduca o minima stanjenire exercitarii
dreptului de proprietate asupra fondului ce are acces la calea publica; in cazul in care mai multe
fonduri vecine au acces la calea publica, trecerea se va face pe fondul caruia i s-ar aduce cele mai
putine prejudicii.
In Codul civil dreptul legal de trecere este imprescriptibil, iar in ceea ce priveste exercitarea
acestui drept, sunt reglementate situatii speciale, in care, daca lipsa accesului la drumul public se
datoreaza unor acte juridice de partaj, vanzare etc., va trebui mentinuta calea de acces anterioara;
tot asemenea, cand lipsa accesului este imputabila proprietarului terenului infundat, dreptul de
trecere poate fi stabilit numai cu consimtamantul proprietarului care are acces la calea publica si cu
plata dublului despagubirii. Legea nu prevede insa si care este despagubirea ce in acest caz se
dubleaza.
Cat priveste intinderea si modul de stabilire a dreptului de trecere, acestea sunt determinate
prin intelegerea partilor, prin hotarare judecatoreasca sau printr-o folosinta comuna timp de 10 ani.
Termenul de prescriptie pentru dreptul la actiunea in despagubire pe care o are proprietarul
fondului aservit impotriva proprietarului fondului dominant incepe sa curga din momentul stabilirii
dreptului de trecere. In cazul in care inceteaza dreptul de trecere, proprietarul fondului aservit este
dator sa restituie despagubirea incasata, cu deducerea pagubei suferite in raport cu durata efectiva
a dreptului de trecere.
Dreptul de trecere pentru utilitati
Proprietarul este obligat sa permita trecerea prin fondul sau a retelelor edilitare ce
deservesc fonduri invecinate sau din aceeasi zona, de natura conductelor de apa, gaz sau altele

28
asemenea, a canalelor si a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, dupa caz, precum si a
oricaror alte instalatii sau materiale cu acelasi scop. Aceasta obligatie subzista numai pentru
situatia in care trecerea prin alta parte ar fi imposibila, periculoasa sau foarte costisitoare. In toate
cazurile, proprietarul are dreptul la plata unei despagubiri juste. Daca este vorba despre utilitati noi,
despagubirea trebuie sa fie si prealabila. Cladirile, curtile si gradinile acestora sunt exceptate de la
acest drept de trecere, daca ea are ca obiect conducte si canale subterane, in cazul in care
acestea sunt utilitati noi. De asemenea, proprietarul este obligat sa permita folosirea fondului sau
pentru efectuarea unor lucrari necesare fondului invecinat, precum si accesul vecinului pe terenul
sau pentru taierea crengilor si culegerea fructelor, in schimbul unei despagubiri, daca este cazul.
Proprietarul unui fond nu poate impiedica accesul altuia pentru a redobandi posesia unui bun al
sau, ajuns intamplator pe fondul respectiv, daca a fost instiintat in prealabil. In toate cazurile,
proprietarul fondului are dreptul la o justa despagubire pentru prejudiciile ocazionate de reintrarea
in posesie, precum si pentru cele pe care bunul le-a cauzat fondului.
O noutate o constitute reglementarea starii de necesitate (art. 624 din Codul civil), care
permite folosirea sau chiar distrugerea unui bun al altuia, pentru a se apara pe sine ori pe altul de
un pericol iminent. In aceasta situatie, proprietarul bunului folosit sau distrus are dreptul sa ceara o
despagubire, numai de la cel care a fost salvat. Proprietarul care a provocat sau a favorizat aparitia
pericolului nu poate cere nicio despagubire.
O precizare necesara cu privire la aceste din urma limite legale este facuta in Codul civil
(art. 625), si anume, ca aceste ingradiri legale se completeaza cu reglementarile speciale privind
regimul juridic al anumitor bunuri cum ar fi de pilda, terenurile, constructiile de orice fel, padurile,
bunurile din patrimoniul national cultural, bunurile sacre ale cultelor religioase, precum si altele
asemenea.
Limite conventionale
Limitele conventionale sunt aduse dreptului de proprietate prin acte juridice prin care
titularul dreptului consimte la limitarea dreptului sau cu conditia ca, in acest fel, sa nu incalce
ordinea publica si bunele moravuri (art. 626 din Codul civil).
In cadrul limitelor conventionale, o noutate in reglementarea noului Cod civil o constituie
clauza de inalienabilitate (art. 627din Codul civil). Astfel, prin conventie sau testament (act juridic
unilateral) se poate interzice instrainarea unui bun, insa pentru o durata de cel mult 49 de ani, cu
conditia sa existe un interes serios si legitim. Termenul incepe sa curga din momentul dobandirii
bunului, iar dobanditorul poate sa ceara autorizarea instantei pentru a putea dispune de bun in

29
cazul in care motivul care a determinat clauza de inalienabilitate nu mai exista ori un interes
superior motiveaza anularea clauzei.
Cat priveste nulitatea clauzei de inalienabilitate stipulata intr-un contract, aceasta atrage
nulitatea intregului contract daca aceasta clauza a fost determinanta la incheierea contractului.
Clauza de inalienabilitate poate sa nu fie expres mentionata intr-o conventie in cazul in care
se naste obligatia pentru dobanditorul bunului de a-i transmite unei persoane determinate sau
determinabile, clauza de inalienabilitate fiind subinteleasa.
In mod special, alin. (5) al art. 627 din Codul civil precizeaza ca „transmiterea bunului pe
cale de succesiune nu poate fi oprita prin stipularea inalienabilitatii”.
Cat priveste opozabilitatea clauzei de inalienabilitate, aceasta clauza poate fi invocata
numai daca este valabila si este supusa formalitatilor de publicitate prevazute de lege. In situatia in
care clauza de inalienabilitate este prevazuta intr-un contract cu titlu gratuit, clauza este opozabila
si creditorilor anteriori ai dobanditorului - in sensul ca acestia nu isi pot indestula creantele prin
vanzare a bunului respectiv.
Cu toate acestea, neindeplinirea conditiilor de opozabilitate nu il lipseste pe beneficiarul
clauzei de inalienabilitate de dreptul de a pretinde daune-interese proprietarului care nu se
conformeaza acestei obligatii.
Codul civil prevede sanctiuni pentru nerespectarea clauzei de inalienabilitate (art. 629), si
anume:
a) rezolutiunea contractului ceruta de instrainator in cazul incalcarii clauzei de catre
dobanditor;
b) anularea actului de instrainare la cererea instrainatorului sau a tertului pentru
nerespectarea clauzei;
c) imposibilitatea urmaririi bunului atata timp cat clauza produce efecte, daca prin lege nu
se prevede altfel.
Limite judiciare
Limitele judiciare sunt stabilite in interes privat si privesc in mod special relatiile de
vecinatate (art 630 din Codul civil).
De fapt, limitele judiciare ale exercitarii dreptului de proprietate privata sunt stabilite printr-o
judecata in echitate; aceasta insemnand aplicarea principiului egalitatii de tratament in situatii
legale.

30
 Judecatorul poate aprecia asupra limitelor intrinseci ale dreptului de proprietate, asupra
caracterului normal sau anormal al raporturilor de vecinatate si poate fixa limitele judiciare ale
exercitarii dreptului de proprietate.
Codul civil precizeaza ca, in situatia in care proprietarul cauzeaza prin exercitarea dreptului
sau, inconveniente mai mari decat cele normale, in relatiile de vecinatate, instanta de judecata
poate sa-l oblige la despagubiri, precum si la restabilirea situatiei anterioare. La fel, in cazul
iminentei cauzarii unui prejudiciu, instanta, pe calea unei ordonante presedintiale, poate dispune
masurile necesare pentru prevenirea pagubei.
3. Stingerea dreptului de proprietate
Stingerea dreptului de proprietate se bucura in Codul civil (art. 562) de o reglementare
aparte, care, desigur, are in vedere proprietatea privata.
Pieirea bunului.
O prima precizare care tine de esenta dreptului de proprietate si priveste stingerea acestui
drept se refera la pieirea bunului, deci a obiectului dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate
nu se pierde prin neuz, acesta fiind imprescriptibil. Cu toate acestea, dreptul de proprietate poate fi
dobandit de alta persoana in conditiile determinate de lege.
Abandonarea unui bun mobil de catre proprietarul sau reprezinta un mod de stingere a
dreptului de proprietate. Cat priveste insa un bun imobil, renuntarea la dreptul de proprietate se
face numai prin declaratie autentica, daca acesta este inscris in cartea funciara.
Momentul stingerii dreptului de proprietate asupra bunului mobil este momentul abandonarii
acestuia, iar pentru bunul imobil este momentul inscrierii in Cartea funciara a declaratiei de
renuntare.
Exproprierea, ca mod de stingere a dreptului de proprietate privata [alin. (3) art. 562 din
Codul civil], nu este prevazuta in Cod in termeni directi, ci gasim numai reglementarea conditiilor in
care se poate face. Exproprierea pentru cauza de utilitate public este prevazuta de Constitutia
Romaniei la art 44 alin. (3), tot in mod indirect, ca exceptie de la prevederea constitutionala privind
garantarea si ocrotirea proprietatii private, si anume: „Nimeni nu poate fi expropriat decat pentru o
cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta si prealabila despagubire"
Sediul materiei acestei operatiuni juridice complexe, pe langa prevederile constitutionale, se
gaseste in Codul civil [art 562 alin. (3)], in Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de
utilitate publica si in H.G. nr. 583/1994, de aprobare a Regulamentului privind procedura de lucru a
comisiilor pentru efectuarea procedurilor prealabile in vederea declararii utilitatii pentru lucrari de

31
interes national sau de interes local. Toate aceste reglementari constituie dreptul comun in materia
exproprierii. O alta reglementare speciala este data prin Legea nr. 198/2004 privind unele masuri
prealabile lucrarilor de constructie de autostrazi si drumuri nationale, completata modificata prin
Legea nr. 184/2008.
a) Procedura judiciara. Dispozitiile aplicabile etapei judiciare, anume art. 44 alin. (6) din
Constitutia Romaniei dispun: „Despagubirile prevazute la alineatele (3) ,si (5) se stabilesc de
comun acord cu proprietarul, iar in caz de divergenta, prin justitie"; este vorba de o procedura civila
speciala ce se completeaza cu dispozitiile legale ale procedurii civile de drept comun, si anume:
- Instanta se sesizeaza dupa epuizarea procedurilor administrative;
- Instanta competenta (tribunalul in raza caruia este situat imobilul supus exproprierii) se
sesizeaza printr-o cerere de chemare in judecata (cererea de expropriere) a oricarei persoane
(fizice sau juridice) care poate proba un drept real sau un interes legitim privind imobilele supuse
exproprierii. In cazul in care in cerere nu sunt chemate in judecata toate persoanele aflate intr-o
atare situatie, judecatorul are obligatia de a cita toate persoanele.
b) Solutionarea cererii presupune verificarea indeplinirii conditiilor cerute de lege pentru
expropriere si stabilirea cuantumului despagubirilor. Partile pot insa incheia o tranzactie in fata
instantei cu privire la expropriere si la despagubiri, situatie in care instanta ia cunostinta de aceasta
si pronunta o hotarare de expedient.
De asemenea, stabilirea si distribuirea despagubirilor de catre instanta are in vedere si
dovedirea drepturilor celor care solicita sa fie despagubiti, iar in caz de litigiu intre persoanele care
formuleaza cereri de despagubire, drepturile acestora se stabilesc de catre instanta sesizata in
cadrul procedurii exproprierii, chiar daca procesul imbraca un caracter complex, in functie de
drepturile solicitate prin actiuni reale sau personale, pretinse prin cererile de despagubire.
Efectele juridice ale exproprierii sunt multiple si complexe, putand sa se regaseasca atat in
planul drepturilor reale, cat si in planul drepturilor de creanta. Efectele sunt aceleasi, indiferent
daca exista o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila sau o intelegere a partilor incheiata
anterior etapei judiciare a procedurii.
Confiscarea este o sanctiune cu caracter exceptional ce infrange inviolabilitatea dreptului
de proprietate privata si, pe cale de consecinta, nu poate fi consacrata decat in reglementarile
constitutionale.
Ca sanctiune, confiscarea este reglementata in legislatia penala si in legislatia
contraventionala, care statueaza conditiile in care se poate dispune confiscarea bunurilor folosite

32
sau destinate savarsirii infractiunilor sau contraventiilor ori care sunt rezultatul unor asemenea
fapte.
Codul civil, la alin. (4) al art 562, reglementeaza acest mod de stingere a dreptului de
proprietate prevazand ca nu pot fi supuse confiscarii decat bunurile destinate sau folosite pentru
savarsirea unor in actiuni ori contraventii sau cele rezultate din acestea.

33
 DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICA
Potrivit art. 858 din Codul civil, proprietatea publica este dreptul de proprietate ce apartine
statului sau unei unitati administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, prin natura lor sau prin
declaratia legii, sunt de uz ori de interes public, cu conditia sa fie dobandite prin unul dintre
modurile prevazute de lege.
1. Dispozitii legale
Constitutia Romaniei, la art 136 alin. (1), consacra proprietatea, institutie fundamentala, ca
fiind publica sau privata. Alin. (2) din reglementarea constitutionala desemneaza pe cei doi titulari
ai proprietatii publice, si anume: statul si unitatile administrativ-teritoriale; se precizeaza ca aceasta
forma a proprietatii este garantata si ocrotita de lege, asa cum la art. 44 alin. (2) se consfinteste si
proprietatea privata este garantata si ocrotita, in mod egal, de lege, indiferent de titular.
Art 136, alin. (3) enumera principalele categorii de bunuri care sunt obiectul exclusiv al
proprietatii publice: „Bogatiile de interes public ale subsolului, spatiul aerian, apele cu potential
energetic valorificabil de interes national, plajele, marea teritoriala, resursele naturale ale zonei
economice ,si ale platoului continental, precum alte bunuri stabilite de legea organica.", iar la alin.
(4) se consacra exercitarea dreptului de proprietate publica de catre fiecare dintre cei doi titulari.
Reglementarile constitutionale cu caracter general, privind dreptul de proprietate publica, au
fost dezvoltate in cadrul Legii nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia.
Cadrul legal constitutional si cel stabilit prin Legea nr. 213/1998 sunt completate si de
dispozitiile Codului civil, ale Legii nr. 18/1991 a fondului funciar (art 121-124), ale Legii nr. 33/1994
privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica si ale Legea nr. 98/2016, privind achizitiile
publice.
In art. 858 din Codul civil este definit dreptul de proprietate publica prin desemnarea celor
doi titulari (statul si unitatile administrativ-teritoriale) carora le apartin, cu acest titlu, bunurile care,
prin natura lor sau prin declaratia legii, sunt de uz ori de interes public, cu conditia sa fi fost
dobandite prin unul dintre modurile prevazute de lege. Prin aceasta definitie sunt precizate si
criteriile pentru determinarea bunurilor care fac parte din domeniul public: uzul si interesul public.
Reglementarea dreptului de proprietate publica din Codul civil se situeaza, de fapt, in
limitele impuse de Constitutie si de Legea nr. 213/1998, iar regimul juridic al acestuia, cu privire la
subiectele, obiectul, continutul si caracterele sale, sunt preluate din Legea nr. 213/1998.
2. Obiectul dreptului de proprietate publica

34
 Potrivit art. 554 din Codul civil, bunurile statului si ale unitatilor administrativ-teritoriale care,
prin natura lor sau prin declaratia legii, sunt de uz sau de interes public formeaza obiectul
proprietatii publice, insa numai daca au fost legal dobandite de catre acestea. Daca prin lege nu se
prevede altfel, dispozitiile aplicabile dreptului de proprietate privata se aplica si dreptului de
proprietate publica, insa numai in masura in care sunt compatibile cu acesta din urma
Art 859 din Codul civil, precizand obiectul exclusiv al dreptului de proprietate publica, preia
integral textul art. 136 alin. (3) din Constitutie: „Constituie obiect exclusiv al proprietatii publice
bogatiile de interes public ale subsolului, spatiul aerian, apele cu potential energetic valorificabil, de
interes national, plajele, marea teritoriala, resursele naturale ale zonei economice si ale platoului
continental, precum si alte bunuri stabilite prin lege organica. Celelalte bunuri care apartin statului
ori unitatilor administrativ-teritoriale fac parte, dupa caz, din domeniul public sau din domeniul
privat al acestora, insa numai daca au fost, la randul lor, dobandite prin unul dintre modurile
prevazute de lege.”.
Codul civil delimiteaza, in art 860, domeniul public - national, judetean si local. Delimitarea
dintre domeniul public national, judetean si local se face in conditiile legii. Bunurile care formeaza
obiectul exclusiv al proprietatii publice a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale potrivit unei
legi organice nu pot fi trecute din domeniul public al statului in domeniul public al unitatii
administrativ-teritoriale sau invers decat ca urmare a modificarii legii organice. In celelalte cazuri,
trecerea unui bun din domeniul public al statului in domeniul public al unitatii administrativ-
teritoriale si invers se face in conditiile legii.
3. Titularii dreptului de proprietate publica sunt:
a. Statul roman - asupra bunurilor din domeniul public de interes national;
b. unitatile administrativ-teritoriale (comuna, orasul, municipiul si judetul) - asupra bunurilor
din domeniul public de interes local si judetean.
Statul si unitatile administrativ-teritoriale sunt si titulari ai dreptului de proprietate privata
asupra bunurilor din domeniul privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale. Acest drept
are, desigur, regimul de proprietate privata acelasi pentru toate persoanele fizice sau persoanele
juridice de drept public sau cu caracter privat.
Statul si unitatile administrativ-teritoriale sunt singurele subiecte care isi pot apropria
bunurile din domeniul public care apartin acestuia prin destinatia lor „de uz si de interes public",
precum si bunurile din domeniul privat cu regim juridic de drept comun apte de a participa la
circuitul civil si comercial al unei economii axate pe plata libera.

35
 4. Continutul, limitele si caracterele dreptului de proprietate publica
Doctrina a considerat, dupa intrarea in vigoare a Constitutiei din anul 1991, ca exercitiul
prerogativelor dreptului de proprietate publica adica posesia, folosinta si dispozitia, imbraca o
forma specifica, si anume, exercitarea lor in regim de drept public.
Aceasta conceptie se regaseste, de altfel, in art. 2 din Legea 213/1998, care prevede:
„Statul si unitatile administrativ-teritoriale exercita posesia, folosinta si dispozitia asupra bunurilor
care alcatuiesc domeniul public, in limitele si in conditiile legii".
Posesia si folosinta nu se exercita, neaparat, in mod direct de care titularul dreptului de
proprietate publica in special in situatia bunurilor de uz public.
Cat priveste limitele exercitarii dreptului de proprietate publica, art 862 din Codul civil, care
contine o noua dispozitie, ce nu se regaseste in Legea nr. 213/1998, si care precizeaza ca
exercitarea dreptului de proprietate publica se face in limitele prevazute de Codul civil si de lege,
fiind susceptibila, astfel, de orice limitare pentru respectarea dreptului de proprietate privata
compatibila cu uzul sau interesul public celui care ii sunt destinate bunurile.
Cele doua forme de proprietate, privata si publica, care imbraca regimuri juridice diferite,
dreptul de proprietate publica find, de fapt, o exceptie de la dreptul comun, sunt in mod egal
garantate si ocrotite de lege. Asadar, dreptul de proprietate publica nu este reglementat
„preferential" fata de dreptul de proprietate privata. Conform reglementarii Codului civil, limitele
exercitarii dreptului de proprietate publica au in vedere, cum am precizat deja, situatia in care
limitarile sunt compatibile cu uzul si folosul public caruia ii sunt destinate bunurile respective.
Un astfel de exemplu ar fi servitutea de trecere, in favoarea unui imobil proprietate privata,
pe un imobil proprietate publica care, credem, este de uz si de interes public (art. 13 din Legea nr.
213/1998).
In cazul unei incompatibilitati, aceasta se constata printr-un acord intre titularul proprietatii
publice si persoana interesata sau, in caz de divergenta, pe cale judecatoreasca, situatie in care
persoana interesata are dreptul la o justa si prompta despagubire.
5. Modurile de dobandire si de stingere a dreptului de proprietate publica
Dobandirea dreptului de proprietate publica, in Codul civil, in conformitate cu prevederile
art. 863, preluand solutiile legale existente, se face prin: achizitie publica, expropriere pentru cauza
de utilitate publica, donatie sau legat acceptat in conditiile legii, daca bunul, prin natura sau prin
vointa dobanditorului, devine de uz ori de interes public, prin transferul din domeniul privat al
statului sau al unitatilor administrativteritoriale in domeniul public al acestora.

36
 Conform legii un nou mod de dobandire a proprietatii publice, potrivit aceleiasi - litera d) -
este conventia cu titlu oneros, daca bunul, prin natura lui sau prin vointa dobanditorului, devine de
uz si de interes public.
Acest nou mod de dobandire a dreptului de proprietate publica, prin conventie cu titlu
oneros, este de fapt un contract de vanzare-cumparare supus reglementarilor de drept comun.
Dorinta dobanditorului, de a destina bunul astfel dobandit uzului si interesului public, tine de cauza
contractului, adica de motivele partilor de a incheia contractul. Dobanditorul, care nu poate fi decat
unul dintre cei doi titulari ai dreptului de proprietate publica, respectiv statul sau unitatile
adrninistrativ-teritoriale, isi exprima astfel, conform principiului libertatii contractuale, vointa in
limitele legii.
Dreptul de proprietate publica se stinge (art. 864 din Codul civil) daca bunul a pierit ori daca
a fost trecut in domeniul privat, in cazul in care uzul sau interesul public nu mai exista.
6. Caracterele dreptului de proprietate publica
Dreptul de proprietate publica este un drept absolut, exclusiv si perpetuu. Bunurile ce fac
obiectul dreptului de proprietate publica sunt inalienabile (nu pot fi instrainate), imprescriptibile (din
punct de vedere achizitiv, deci nu pot fi uzucapate) si insesizabile (nu pot fi urmarite). Proprietatea
asupra acestor bunuri nu se stinge prin neuz si nu poate fi dobandita de terti prin uzucapiune sau,
dupa caz, prin posesia de buna-credinta asupra bunurilor mobile.
In Constitutie, la art. 136 alin. (4), se consacra doar inalienabilitatea bunurilor proprietate
public si textul este suficient, deoarece imprescriptibilitatea si insesizabilitatea sunt efectele juridice
ale faptului ca aceste bunuri nu sunt alienabile. Astfel, ele nu pot fi dobandite de nicio persoana
prin uzucapiune si nu pot fi urrnarite prin procedura executarii silite, nefiind susceptibile de vanzare
prin licitatie publica in vederea satisfacerii creantelor creditorului.
7. Exercitarea dreptului de proprietate publica
Art. 861 alin. (3) din Codul civil prevede ca „in conditile legii, bunurile proprietate publica pot
fi date in administrare sau in folosinta, pot fi concesionate ori inchiriate". Desigur, in aceste moduri
titularii dreptului de proprietate publica li pot exercita prerogativele (atributele) ce tin de continutul
juridic al acestui drept.
Exercitarea dreptului de proprietate publica se poate face asupra unor bunuri direct si
nemijlocit de catre autoritatile publice competente sau de alte autoritati publice, in calitate de
organe de conducere ale persoanelor juridice, titulari ai acestui drept de proprietate.

37
 In cele mai multe cazuri, exercitarea atributelor sau a unora dintre acestea se realizeaza
prin intermediul unor subiecte de drept civil. Astfel, cea mai mare parte a bunurilor proprietate
publica sunt incredintate, prin acte de putere, sau prin norme juridice, unor anumite persoane
juridice, adeseori infiintate in acest scop.
Unele bunuri sunt atribuite prin contract unor persoane juridice de drept privat ori chiar
persoanelor fizice. Alteori, pot fi date in folosinta, cu titlu gratuit, pe termen limitat, in favoarea
institutiilor de utilitate publica, ori inchiriate. Temeiul legal al incredintarii unor bunuri proprietate
publica in scopul folosirii sau exploatarii lor se regaseste in Constitutie - in textul art. 136 alin. (4) -
si in Legea nr. 213/1998 - art. 17.
8. Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate publica
Drepturile reale constituite pentru exercitarea dreptului de proprietate publica prin altul sunt,
conform noului Cod civil (art 866), urmatoarele: dreptul de administrare, dreptul de concesiune si
dreptul de folosinta cu titlu gratuit.
Deoarece inchirierea nu da nastere unui drept real, se vor aplica dispozitiile cuprinse in
Legea nr. 213/1998 (art. 14-16), conform carora inchirierea bunurilor proprietate publica se aproba,
dupa caz, prin Hotarare a Guvernului sau a Consiliilor locale.
Dreptul de administrare
Potrivit Legii nr. 213/1998, titularii dreptului de administrare nu pot fi decat: regiile
autonome; prefecturile si autoritatile publice centrale si locale cu personalitate juridica (ministere,
agentii nationale, consilii judetene si consilii locale); institutiile publice de interes national, judetean
sau, dupa caz, local. Titularii dreptului de administrare au calitate procesuala cu privire la acest
drept, cu obligatia de a indica titularul dreptului de proprietate.
Constituirea dreptului de administrare, conform art 1, alin. (2) din Legea nr. 213/1998 si art.
867 alin, (1) din Codul civil, se dispune (in putere publica) prin Hotarare a Guvernului sau a
consiliului local. Asadar, intre titularul dreptului de proprietate publica si cel al dreptului de
administrare exista raporturi administrative.
Dreptul de administrare derivat din dreptul de proprietate publica in cadrul raporturilor de
drept civil are o fiinta proprie, de sine statatoare, fiind un drept real principal, absolut, opozabil
tuturor (erga omnes), dar inopozabil titularului dreptului de proprietate publica, el putand fi retras,
revocat de catre autoritatea publica ce l-a constituit.
Natura juridica a raporturilor de drept public dintre titularul dreptului de proprietate si titularul
dreptului de administrare, care exclude opozabilitatea, dupd cum am mentionat mai sus, face ca

38
dreptul de administrare sa nu fie un dezmembramant al dreptului de proprietate; amintim in acest
context si inalienabilitatea bunurilor proprietate public, care, de asemenea, face im-posibila
dezmembrarea dreptului de proprietate publica.
Continutul juridic dreptului de administrare
Potrivit art. 12 alin. (3) din Legea nr. 213/1998, titularul acestui drept poate sa posede, sa
foloseasca si sa dispuna de bunul aflat in administrare, in conditiile stabilite in actul de atribuire.
Posesia titularului dreptului de administrare nu cuprinde decat elementul corpus, deoarece
animus (intentia de a poseda pentru sine) nu are cum sa existe. Asadar, sub aspectul intentiei,
titularul dreptului real nu poate sa se considere decat un titular al dreptului real de administrare.
Folosinta conferita titularului dreptului de administrare presupune posibilitatea, dar si
obligatia, de a utiliza bunurile proprietate publica conform actului de constituire sau, cu alte cuvinte,
de a le „pune in lucru" conform obiectului sau de activitate.
Titularii dreptului de administrare pot culege fructele naturale sau industriale produse de
bunurile pe care le au in administrare, daca legea nu prevede altfel.
Dispozitia. Dat fiind faptul ca dreptul de proprietate publica este inalienabil, inclusiv
nesusceptibil de dezmembraminte, dispozitia nu poate privi decat o eventuala transmitere a
dreptului de administrare, potrivit reglementarilor in vigoare. Astfel, este prevazuta posibilitatea
transmiterii, fara plata, a unor bunuri in stare de functionare, care nu mai sunt necesare titularului
dreptului, cu alte cuvinte, de la o institutie publica in administrarea altei institutii publice.
Poate fi insa vorba si de o dispozitie materiala a titularului dreptului de administrare in
cadrul executarii unor lucrari, cum ar fi, de pilda, taieri de arbori, exploatarea bogatiilor subsolului,
excavarea de pamant etc.
Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate publica
Reglementarea actuala, care pare a avea ca obiect al concesionarii numai bunurile
proprietate publica, in realitate priveste atat lucrarile publice, cat si serviciile publice. Dreptul de
concesionare asupra bunurilor din domeniul public este privit ca un drept real.
Titularul dreptului de concesiune asupra bunurilor proprietate publica poate fi orice
persoana fizica sau persoana juridic romana sau straina [art. 87, alin. (2) din Codul civil].
Constituirea dreptului de concesiune se face prin contractul de concesiune care, ad
validitatem, trebuie sa imbrace forma scrisa, iar partile sunt o autoritate publica numita concedent,
care transmite, pe o perioada determinata, unei persoane denumita concesionar (care actioneaza

39
pe riscul si pe raspunderea sa) dreptul si obligatia de a exploata un bun proprietate publica, in
schimbul unei redevente.
Contractul de concesiune apare, astfel, ca un contract intuitu personae, solemn,
sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, cu executare succesiva si constitutiv de drepturi reale.
Continutul juridic al contractului de concesiune, ca si dreptul de administrare, presupun,
chiar in lipsa unei prevederi exprese in Legea nr. 213/1998, dreptul concesionarului de a poseda, a
folosi si a dispune de bunul concesionat in limitele prevazute de lege si de contractul de
concesionare. Astfel, posesia, ca atribut de drept, apartine concesionarului in aceasta calitate, iar
folosinta (usus si fructus) inseamna dreptul de a culege sau de a percepe in proprietate fructele
produse de bunurile concesionate, iar atributul dispozitiei materiale asupra bunurilor poate fi
concretizat, in conditiile legii si ale contractului de concesionare, prin dobandirea in proprietate a
productelor.
Inalienabilitatea dreptului de concesiune, ca drept intuitu personae, si-a gasit consacrarea
in art. 872 alin. (1) din Codul civil, care precizeaza ca, sub sanctiunea nulitatii absolute,
concesionarul nu poate instraina si nici greva bunurile date in concesiune ori bunurile destinate ori
rezultate din concesiune si care trebuiesc restituite concedentului la stingerea concesiunii.
O prevedere speciala o constituie dreptul concedentului de a controla modul de exercitare a
dreptului de concesiune conform dispozitiilor legale si contractului de concesiune.
Apararea in justitie a dreptului de concesiune, precum si a dreptului de administrare,
reglementata in Codul civil, face trimitere la art. 696 alin. (1) din acelasi cod, si anume, la actiunea
confesorie de la superficie, dezmembramant al dreptului de proprietate, ce poate fi intentata
impotriva oricarei persoane care impiedica exercitarea acestui drept real, chiar si impotriva
proprietarului.
Actiunea confesorie este aceea prin care se pot apara dezmembramintele dreptului de
proprietate, iar dreptul de administrare si dreptul de concesiune nu sunt dezmembraminte ale
dreptului de proprietate publica, deoarece acesta nu este susceptibil de dezmembraminte, dupa
cum am aratat.
Stingerea dreptului de concesiune are loc la implinirea termenului prevazut in contract, dar
si in cazul in care interesul national sau local o impune, prin denuntarea unilaterala a contractului
de catre concedent cu plata unei despagubiri juste si prealabile. Plata despagubirii este in sarcina
concedentului, iar in caz de dezacord, este competenta instanta de judecata.

40
 De asemenea, in cazul nerespectarii obligatiilor contractuale de catre concesionar,
contractul poate fi reziliat de catre concedent cu plata unei despagubiri, in sarcina concesionarului.
Tot astfel, in cazul nerespectarii obligatiilor contractuale de care concedent, rezilierea poate fi
facuta de concesionar cu plata despagubirilor in sarcina concedentului. In cazul disparitiei din
cauza de forta majora a bunului concesionat sau in cazul imposibilitatii obiective a concesionarului
de a-l exploata, stingerea dreptului se face prin renuntare, fara plata unei despagubiri.
Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate publica este exercitat in regim de drept
public, iar prin caracterele juridice, modul de constituire, de exercitare si, mai ales, de modificare
ori stingere unilaterala prin vointa concedentului, se ofera acestui drept real o pozitie aparte in
galeria drepturilor reale.
Dreptul de folosinta gratuita asupra bunurilor proprietate publica
Temeiul constitutional al acestui drept real este consacrat la art 136, fraza a doua, teza a II-
a, unde se precizeaza ca bunurile proprietate publica pot fi date in folosinta gratuita institutiilor de
utilitate publica. Dispozitiile constitutionale au fost preluate in Legea nr. 213/1998 (art. 17) si in
Codul civil, la art. 874 alin. (1).
Astfel, statul si unitatile administrativ-teritoriale pot da imobile din patrimoniul lor, in folosinta
gratuita, pe termen limitat, persoanelor juridice fara scop lucrativ, care desfasoara o activitate de
binefacere sau de utilitate publica, ori serviciilor publice.
Obiectul dreptului real de folosinta gratuita se poate constitui atat asupra bunurilor imobile,
cat si asupra bunurilor mobile, deoarece bunurile ce fac obiectul acestui drept nu sunt limitate la
bunurile imobile, potrivit dispozitiilor constitutionale.
Titularul dreptului real de folosinta nu poate fi decat o persoana juridica de drept privat, iar
notiunea de „serviciu public” nu trebuie inteleasa in sensul de institutie publica, ci de activitati
desfasurate in scopul realizarii unui interes public.
Constituirea acestui drept nu se bucura de o reglementare expresa dar avand in vedere
titularii dreptului de proprietate asupra bunurilor proprietate publica (statul si unitatile adminis-trativ-
teritoriale), socotim ca se aplica aceeasi regula de la constituirea dreptului de administrare,
respectiv, hotarare de guvern sau a consiliilor locale.
Caracterele juridice ale dreptului de folosinta gratuita asupra bunurilor proprietate publica
sunt aceleasi cu ale dreptului de proprietate publica din care deriva: inalienabil, imprescriptibil si
insesizabil. Asadar, titularul dreptului de folosinta gratuita nu poate nici s‫ א‬cedeze, nici sa
inchirieze folosinta bunului respectiv.

41
 Continutul juridic al dreptului la care ne referim cuprinde posesia (ca element de drept) si
folosinta Jus utendi si Jus fruendi, ceea ce prevede si Codul civil, la art 874 alin. (2) cat priveste
dispozitia materiala, titularul poate sa culeaga anumite producte sau sa construiasca pe terenul dat
in folosinta.
Sintetic exprimat, dreptul de folosinta gratuita este un drept real intuitu personae, cu titlu
gratuit, temporar si revocabil.

42
 MODALITATILE DREPTULUI DE PROPRIETATE
1. Consideratii generale
Dreptul de proprietate este dreptul „cel mai complet" asupra unui bun, intrucat confera
titularului sau toate cele trei prerogative (posesia, folosinta si dispozitia), avand caracter absolut, in
sensul ca atributele care intra in alcatuirea continutului sau juridic exista in raporturile proprietarului
cu tertii, dar si caracter exclusiv, in sensul ca numai proprietarul le poate exercita in mod
independent, in deplinatatea lor.
Dreptul de proprietate este un drept absolut, insa limitat in continutul prerogativelor sale, si
un drept exclusiv, dar care poate fi exercitat in mod concurent de mai multi titulari.
Titularul dreptului de proprietate, persoana fizica sau persoana juridica, are vocatia de a
exercita totalitatea atributelor care intra in continutul juridic al dreptului, pe de o parte, iar pe de alta
parte, de a le exercita singur, fara interventia altor persoane. Dreptul de proprietate este un drept
exclusiv, in sensul ca proprietarul isi exercita toate prerogativele asupra bunului singur, in putere
proprie, cu excluderea tuturor celorlalte subiecte de drept, dar cu respectarea ordinii publice si a
dispozitiilor imperative ale legii.
Exercitarea in putere proprie a atributelor ce intra in continutul juridic al dreptului
proprietarului trebuie interpretata in sensul ca proprietarul se supune numai legii, in timp ce titularii
altor drepturi reale asupra aceluiasi bun pot exercita numai o parte dintre aceste atribute, in
conformitate cu legea, dar si cu respectarea vointei proprietarului, care stabileste limitele atributelor
pe care le recunoaste altei persoane asupra bunului sau.
Dreptul de proprietate este pur si simplu in situatia in care are ca titular o singura persoana
si a fost dobandit de care proprietarul actual in mod sigur, ireversibil, fara ca existenta dreptului in
patrimoniul dobanditorului sa depinda de un eveniment sau de o imprejurare viitoare, care ar fi de
natura sa il desfiinteze revocandu-l sau anulandu-l.
In unele situatii, dreptul de proprietate are o anume complexitate care rezulta din aceea ca
dreptul nu mai este pur si simplu, ci afectat de modalitati, in sensul ca, fie este un drept asupra
unuia sau mai multor bunuri care apartin simultan mai multor titulari, fie existenta viitoare a
dreptului in patrimoniul titularului este legata de un eveniment sau de o imprejurare prevazuta de
lege ori care este stabilita prin vointa omului.
Modalitatile dreptului de proprietate sunt proprietatea rezolubila, proprietatea anulabila si
proprietatea comuna (care se poate infatisa ca proprietate comuna pe cote-parti, fie ea obisnuita
sau fortata si perpetua, proprietate devalmasa ori proprietate periodica).

43
 Potrivit dispozitiilor art 632 din Codul civil, formele proprietatii comune sunt urmatoarele:
proprietatea pe cote-parti (coproprietatea) si proprietatea in devalmasie (devalmasia).
Coproprietatea poate fi obisnuita sau fortata (cand nu poate inceta prin partaj).
Caracterul deplin al dreptului de proprietate, exercitarea de catre titularul dreptului a
plenitudinii prerogativelor pe care dreptul sau i le confera se pastreaza si in cazul proprietatii
rezolubile ori al proprietatii anulabile, intrucat atat proprietarul sub conditie rezolutorie, cat si
dobanditorul din actul juridic anulabil se comporta cu privire la bun ca proprietari actuali, deci ca
orice proprietar pur si simplu.
Nimic nu exclude coexistenta modalitatilor dreptului de proprietate. Astfel, este posibil ca
dreptul de proprietate asupra unui bun sa se infatiseze, in acelasi timp, atat ca drept de proprietate
comuna pe cote-parti, cat si ca drept de proprietate anulabila sau rezolubila. De asemenea, in
practica, poate fi imaginata coexistenta coproprietatii, fie ea obisnuita si/sau fortata, cu dreptul de
proprietate periodica.
2. Proprietatea rezolubila
Specificul proprietatii rezolubile sau revocabile consta in aceea ca are o existenta nesigura
in patrimoniul titularului: ea poate sa dispara in cazul indeplinirii conditiei, rezolutorii sau
suspensive. In consecinta, actele juridice incheiate de proprietarul sub conditie rezolutorie, daca
aceasta conditie se indeplineste, urmeaza sa fie desfiintate.
Mentinerea dreptului de proprietate in patrimoniul titularului actual este conditionata de
realizarea sau nerealizarea unui eveniment. Deci, proprietatea este rezolubila atunci cand este
afectata de o conditie rezolutorie sau chiar de o conditie suspensiva, adica atunci cand transferul
dreptului de proprietate opereaza sub conditie rezolutorie sau sub conditie suspensiva. Cand
dobanditorul unui bun este proprietar sub conditie rezolutorie, transmitatorul este proprietar sub
conditie suspensiva asupra aceluiasi bun si invers.
In conformitate cu dispozitiile art 1.019 din Codul civil, conditia rezolutorie este aceea care
supune desfiintarea obligatiei la un eveniment viitor si incert. Ea nu suspenda executarea
obligatiei, ci numai obliga pe creditor a restitui ceea ce a primit, in cazul indeplinirii evenimentului
cu valoare de conditie.
Potrivit dispozitiilor art. 1.399 din Codul civil, este afectata de conditie obligatia a carei
eficacitate sau desfiintare depinde de un eveniment viitor si nesigur.
Conditia este suspensiva atunci cand de indeplinirea sa depinde eficacitatea obligatiei si
este rezolutorie atunci cand indeplinirea ei determina desfiintarea obligatiei. Pana la proba

44
contrara, conditia se prezuma a fi rezolutorie ori de caste ori scadenta obligatiilor principale
preceda momentul la care conditia s-ar putea indeplini (art. 1.400-1.401 din Codul civil).
In cazul in care o persoana construieste pe terenul proprietatea alteia, proprietarul terenului
poate deveni si proprietar al constructiei, pe calea accesiunii imobiliare artificiale. Redactorii
Codului civil au prevazut in favoarea proprietarului terenului posibilitatea de a opta pentru a deveni
proprietarul lucrarii autonome cu caracter durabil efectuate de un tert; indiferent daca acesta este
de buna-credinta sau de rea-credinta. Daca autorul lucrarii autonome cu caracter durabil asupra
imobilului altuia este de buna-credinta, proprietarul imobilului are dreptul:
a) sa ceara instantei sa dispuna inscrierea sa in cartea funciara ca proprietar al lucrarii,
platind autorului lucrarii, la alegerea sa, fie valoarea materialelor si a manoperei, fie sporul de
valoare adus imobilului prin efectuarea lucrarii;
sau
b) sa ceara obligarea autorului lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe care
acesta ar fi avut-o daca lucrarea nu s-ar fi efectuat.
Vanzarea cu pact de rascumparare a fost calificata ca fiind o vanzare sub conditie
rezolutorie, pur potestativa, intrucat realizarea evenimentului cu valoare de conditie depinde
exclusiv de vointa vanzatorului. Vanzatorul poate renunta la facultatea de rascumparare in mod
expres sau implicit, dar neechivoc, dupa cum poate retracta renuntarea cat timp nu a fost
acceptata.
Vanzarea cu optiune de rascumparare este reglementata la art. 1.758-1.762 din Codul civil.
Potrivit dispozitiilor art. 1.758, vanzarea cu optiune de rascumparare este o vanzare afectata de
conditie rezolutorie prin care vanzatorul isi rezerva dreptul de a rascumpara bunul sau dreptul
transmis cumparatorulut optiunea de rascumparare nu poate fi stipulata pentru un termen mai
mare de cinci ani. Daca s-a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de drept la cinci ani.
Efectele pe care le produce un astfel de contract sunt prevazute de art. 1.760, care dispune
in sensul ca acestea se stabilesc potrivit dispozitlilor privitoare la conditia rezolutorie, care se
apnea in mod corespunzator. Cu toate acestea, vanzatorul este tinut de locatiunile incheiate de
cumparator inaintea vanzarii, daca au fost supuse formalitatilor de publicitate, dar nu mai mult de
trei ani din momentul exercitarii.
Vanzatorul care intentioneaza sa exercite optiunea de rascumparare trebuie sa il notifice pe
cumparator, precum i pe orice subdobanditor caruia dreptul de optiune ii este opozabil fata de care
doreste sa isi exercite acest drept.

45
 In termen de o luna de la data notificarii, vanzatorul trebuie sa consemneze sumele la
dispozitia cumparatorului sau, dupa caz, a tertului subdobanditor, sub sanctiunea decaderii din
dreptul de a exercita optiunea de rascumparare.
Potrivit dispozitilor art. 1762 alin. (1) din Codul civil, in cazul in care diferenta dintre pretul
rascumpararii si pretul platit pentru vanzare depaseste nivelul maxim stabilit de lege pentru
dobanzi, pretul rascumpararii va fi redus la pretul platit pentru vanzare.
3. Proprietatea anulabila
Dreptul de proprietate anulabila este dreptul de proprietate dobandit printr-un act juridic
translativ de proprietate anulabil. Pana la acoperirea nulitatii relative a actului juridic respectiv ori
pana la implinirea termenului de prescriptie a dreptului la actiune in sens material privind anularea,
dreptul de proprietate al dobanditorului are un caracter nesigur. Acest drept poate sa fie desfiintat
prin admiterea de catre instanta judecatoreasca a unei actiuni in anulare, formulata de una dintre
persoanele care o pot exercita in interiorul termenului de prescriptie extinctiva.
Efectul anularii actului translativ de proprietate se produce retroactiv, atat in raporturile
dintre patri, cat si fata de tertele persoane, avand in vedere principiul resoluto jure dantis, resolvitur
jus accipientis.
Prin confirmare, actul translativ de proprietate anulabil devine un act valabil, astfel incat
nulitatea relativa a actului nu mai poate fi invocata nici pe cale de actiune, nici pe cale de exceptie.
Potrivit dispozitiilor art 1261 din Codul civil, „contractul lovit de nulitate este validat atunci
cand nulitatea este acoperita. Nulitatea poate fi acoperitd prin confirmare sau prin alte moduri
prevazute de lege."
4. Proprietatea comuna
Regula este ca dreptul de proprietate sa fie un drept individual, pur si simplu, iar
proprietatea comuna nu constituie decat o exceptie de la regula, cata vreme legiuitorul insusi a
considerat-o numai un accident.
Daca bunul este stapanit in comun, coproprietatea (dreptul de proprietate comuna pe cote-
parti) se prezuma, pana la proba contrara (art 633 din Codul civil).
In cazul proprietatii comune, plenitudinea prerogativelor dreptului de proprietate este
exercitata in comun de titularii dreptului.
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate se mentine in cazul proprietatii comune. Chiar
daca o persoana ajunge sa nu mai exercite singura prerogativele dreptului de proprietate, acestea
nu devin, totusi, independente de vointa sa. In concluzie, ceea ce se impune a fi subliniat este

46
caracterul colectiv al dreptului de proprietate comuna, caracter care rezulta din unitatea bunului
asupra caruia poarta dreptul de proprietate avand mai multi titulari.
Proprietatea comuna pe cote-parti obisnuita
Dreptul de proprietate comuna pe cote-parti obisnuita, ca modalitate a dreptului de
proprietate, se caracterizeaza prin aceea ca un bun, nefractionat in materialitatea sa, apartine
simultan mai multor proprietari.
Proprietatea comuna pe cote-parti implica existenta a doi sau mai multi titulari ai dreptului,
care poarta asupra aceluiasi bun. Dreptul fiecarui coproprietar este concurent, se intalneste cu
drepturile celorlaiti coproprietari in fiecare particula din bunul respectiv. Rezulta ca niciun proprietar
nu este titular exclusiv asupra unei fractiuni materiale din bun, care nu este divizat in raport de
drepturile fiecarui coproprietar.
Mai rezulta ca fiecare coproprietar este titular exclusiv doar asupra unei cote-parti ideale din
dreptul de proprietate, determinata in mod abstract sub forma unei fractii matematice, procentuale.
Aceasta modalitate a clreptului de proprietate are, in principiu, un caracter esentialmente
temporar, in sensul ca oricare dintre titularii dreptului de proprietate poate sa ceara incetarea
coproprietatii prin partaj, fara a fi excluse si alte moduri de incetare a coproprietatii obisnuite.
Se impune a fi facuta distinctia dintre drepturile coproprietarilor asupra bunului in
materialitatea sa si drepturile coproprietarilor asupra cotei-parti ideale si abstracte din dreptul de
proprietate.
Intre drepturile coproprietarilor nu exista diferente calitative, ci doar cantitative. Niciun
coproprietar nu poate exercita exclusiv dreptul de proprietate asupra bunului, ceea ce nu inseamna
ca acesta nu poate dispune liber de cota sa parte din dreptul de proprietate.
Art 680 - „Efectele juridice ale partajului" - „(1) Fiecare coproprietar devine proprietarul
exclusiv al bunurilor sau, dupei caz, sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu incepere de la
data stabilita in actul de partaj, dar nu mai devreme de data incheierii actului, in cazul imparetelii
voluntare, sau, dupa caz, de la data reimemerii definitive a hotareirii judecatoresti.
(2) In cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai daca actul de partaj
incheiat in forma autentica sau hotarairea judecdtoreasca ramasa definitiva, dupei caz, au fost
inscrise in cartea funciara."
Potrivit dispozitiilor art. 642 din Codul civil, actele juridice facute cu nerespectarea regulilor
prevazute la art. 641 (a unanimitatii sau a majoritatii, dupa caz) sunt inopozabile coproprietarului
care nu a consimtit, expres on tacit, la incheierea actului. Coproprietarului vatamat i se recunoaste

47
dreptul ca, inainte de partaj, sa exercite actiunile posesorii impotriva tertului care ar fi intrat in
posesia bunului comun in urma incheierii actului. In acest caz, restituirea posesiei bunului se va
face in folosul tuturor coproprietarilor, cu daune-interese, daca este cazul, in sarcina celor care au
participat la incheierea actului.
In conformitate cu prevederile art 681 din Codul civil, actele incheiate, in conditiile legii, de
un coproprietar cu privire la bunul comun, raman valabile si sunt opozabile celui caruia i-a fost
atribuit bunul in urma partajului. Daca, la data incheierii contractului asupra unui bun individual
determinat, acesta se afla in proprietatea unui tert, contractul este valabil, iar vanzatorul este
obligat sa asigure transmiterea dreptului de proprietate de la titularul sau catre cumparator.
Obligatia vanzatorului se considera ca find executata fie prin dobandirea de care acesta a bunului,
fie prin ratificarea vanzarii de care proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procura
cumparatorului proprietatea asupra bunului.
In cazul in care vanzatorul nu asigura transmiterea dreptului de proprietate catre
cumparator, acesta din urma poate cere rezolutiunea contractului, restituirea pretului, precum si,
daca este cazul, daune-interese.
Atunci cand un coproprietar a vandut bunul proprietate comuna si, ulterior, nu asigura
transmiterea proprietatii intregului bun care cumparator, acesta din urma poate cere, pe langa
daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea pretului proportional cu cota-parte pe care nu a
dobandit-o, fie rezolutiunea contractului, in cazul in care nu ar fi cumparat daca ar fi tiut ea nu va
dobandi proprietatea intregului bun.
Insa, cumparatorul care, la data incheierii contractului, cunostea ca bunul nu apartinea in
intregime vanzatorului, nu poate sa solicite rambursarea cheltuielilor referitoare la lucrarile
autonome sau lucrarile adaugate voluptuare (art 1683 din Codul civil).
Dreptul coproprietarului de a cere partajul nu se confunda cu dreptul acestuia de a dispune
de cota-parte din dreptul de proprietate asupra bunului.
Deoarece fiecare coproprietar are un drept exclusiv de proprietate asupra cotei-parti ideale
din dreptul de proprietate, acesta poate instraina aceasta cota-parte sau o poate greva, fard a fi
necesar consimtdmantul celorlalti coproprietari.
In cazul instrainarii cotei-parti ideale din dreptul de proprietate, dobanditorul va lua locul
coproprietarului, avand aceleasi drepturi.
In ce priveste actiunea in revendicare, aceasta poate fi exercitata de proprietarul exclusiv al
bunului revendicat, de unde rezulta ca tin coproprietar nu poate introduce actiunea in reven-dicare

48
impotriva celorlalti coproprietari, deoarece acesta nu este titularul exclusiv al dreptului de
proprietate asupra bunului, ci are numai o cota-parte ideala, matematica din drept.
In conformitate cu dispozitiile art. 643, fiecare coproprietar poate sta singur in justitie,
indiferent de calitatea procesuala, in orice actiune privitoare la coproprietate, inclusiv in cazul
actiunii in revendicare. Hotararile judecatoresti pronuntate in folosul coproprietatii profita tuturor
coproprietarilor, iar hotararile judecatoresti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalti
coproprietari. Cand actiunea nu este introdusa de toti coproprietarii, paratul poate cere instantei de
judecata introducerea in cauza a celorlalti coproprietari in calitate de reclamanti, in termenul si
conditiile prevazute in Codul de procedura civila pentru chemarea in judecata a altor persoane.
Potrivit dispozitiilor legale in vigoare, cum coproprietarii exercita impreunda toate atributele
care intra in continutul juridic al dreptului de proprietate, rezulta ca si actiunea in revendicare poate
fi exercitata de catre toti coproprietarii, fara a fi necesar ca acestia sa iasa din indiviziune.
De asemenea, oricare dintre coproprietari poate revendica singur cota sa parte ideala si
abstracta din dreptul de proprietate asupra bunului.
Proprietatea comuna pe cote-parti fortata si perpetua
Potrivit dispozitiilor art. 632 alin. (3) din Codul civil, ceea ce caracterizeaza coproprietatea
fortata este faptul ca aceasta nu poate inceta prin partaj judiciar.
Daca bunul este stapanit in comun, coproprietatea se prezuma, pana la proba contrara (art
633). Prin urmare, proprietatea comuna pe cote-parti obisnuita reprezinta regula, normele care o
reglementeaza constituind dreptul comun.
Prezumtia de coproprietate este, insa, o prezumtie relativa, iar odata ce se face dovada
contrara (in sensul ca suntem in prezenta coproprietatii fortate, a devalmasiei sau a proprietatii
periodice), devin incidente reglementarile specifice fiecareia dintre formele de organizare a
dreptului de proprietate enuntate, care se abat de la configuratia tipica a dreptului de proprietate
pur si simplu.
Coproprietatea fortata si perpetua constituie exceptia de la regula potrivit careia
proprietatea comund pe cote-parti poate fi sistata oricand prin partaj. Aceasta forma a proprietatii
comune pe cote-parti poarta asupra unor bunuri care, datorita destinatiei caracterului perpetuu al
acestei destinatii, nu pot fi impartite.
Coproprietatea fortata si perpetua are ca obiect un bun sau mai multe bunuri, care, datorita
naturii lor, pot si sunt folosite in mod permanent de doi sau mai multi proprietari, ele neputand sa
fie impartite.

49
 Bunurile asupra carora se exercita coproprietatea fortata si perpetua sunt accesorii fata de
alte bunuri considerate principale si care sunt proprietate exclusiva a fiecarui coproprietar. In
aceasta ipoteza, coproprietatea este fortata pentru ca exista si se mentine independent de vointa
coproprietarilor si este perpetua datorita scopului sau destinatiei permanente careia ii sunt afectate
bunurile asupra carora poarta.
Conform principiului accesorium sequitur principalem, situatia juridica a dreptului de
proprietate comuna pe cote-pari fortata si perpetua o urmeaza pe aceea a dreptului de proprietate,
purtand asupra bunului principal.
Coproprietarii nu pot solicita partajarea bunului comun, accesoriu necesar al bunului
principal, bun care constituie obiectul dreptului de proprietate exclusiva al fiecaruia dintre
coproprietari. Cu toate acestea, practica judiciara a admis partajul folosintei unor bunuri proprietate
comuna pe cote-parti fortata si perpetua, cum ar fi, spre exemplu, curtea unui imobil sau podul
acestuia.
In cazul proprietatii comune pe cote-parti fortate, coproprietarii au drepturi mai largi decat
coproprietarii in cazul proprietatii obisnuite.
Fiecare coproprietar poate folosi bunul comun ca un adevarat proprietar, existand insa
anumite limite, in sensul ca nu se poate aduce atingere drepturilor simultane concurente, de
aceeasi natura, egale, reciproce, ale celorlalti coproprietari, iar folosinta trebuie sa se realizeze
numai in scopul utiliznii fondului caruia i-a fost afectat bunul comun accesoriu.
Fiecare coproprietar nu poate efectua acte de administrare, nici chiar in folosul tuturor
coproprietarilor, decat cu acordul unanim al acestora.
Un coproprietar nu are dreptul de dispozitie decal cu privire la cota sa parte abstracta din
drept si nu poate transforma modul de folosinta al bunului comun.
De asemenea, un coproprietar nu poate incheia acte de dispozitie prin care sa instraineze
bunul ce formeaza object al dreptului de proprietate comuna pe cote-parti fortata si perpetua.
Instrainarea bunului proprietate exclusiva conduce, automat, la transmiterea catre dobanditor a
dreptului de proprietate comuna pe cote-pari fortata si perpetua, ca drept accesoriu.
Coproprietarii au obligatia sa suporte cheltuielile de intretinere, folosinta, reparatii,
conservare a bunului comun. Intinderea acestei obligatii se stabileste in raport de partea fiecaruia
sau de valoarea, de intinderea bunului principal pentru a carui utilitate este destinat, ca accesoriu,
bunul asupra caruia se constituie dreptul de proprietate comuna pe cote-parti fortata si perpetua.
Proprietatea devalmasa

50
 Dreptul de proprietate comuna in devalmasie reprezinta o forma a proprietatii comune
caracterizata prin aceea ca titularii nu au determinata o cota-parte ideala matematica din dreptul de
proprietate asupra bunurilor, care sunt nefractionate in materialitatea lor.
Potrivit dispozitiilor art. 667 din Codul civil, exista proprietate comuna in devalmasie atunci
cand, prin efectul legii sau in temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate apartine concomitent
mai multor persoane fara ca vreuna dintre acestea sa fie titularul unei cote-parti determinate din
dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune.
Daca se naste prin efectul legii, proprietatea in devalmasie este supusa dispozitiilor acelei
legi, care se completeaza, in mod corespunzator, cu cele privind regimul comunitatii legale, iar in
cazul in care izvorul devalmasiei este un act juridic, dispozitiile privitoare la regimul comunitatii
legale se aplica in mod corespunzator.
Potrivit dispozitiilor art 312 din Codul civil, viitorii soti pot alege ca regim matrimonial:
comunitatea legala separatia de bunuri sau comunitatea conventionala.
Bunurile dobandite in timpul regimului comunitatii legale de care oricare dintre soti sunt, de
la data dobandirii lor, bunuri comune in devalmasie ale sotilor (art 339). Proprietatea devalmasa a
sotilor poarta numai asupra bunurilor care au fost dobandite in timpul casatoriei (al regimului
comunitatii legale) de catre soti, impreuna sau de oricare dintre ei. Sotii administreaza si folosesc
impreuna bunurile comune, dispunand tot in comun de acestea. Se considera ca oricare dintre soti
are consimtamantul, celuilalt in exercitarea drepturilor asupra bunurilor comune, exceptie
constituind situatia instrainarii sau grevarii imobilelor bunuri comune.
Dreptul de proprietate comuna in devalmasie al sotilor inceteaza in momentul desfacerii sau
incetarii casatoriei, dar exista posibilitatea ca bunurile comune sa fie impartite in anumite
imprejurari, cu totul exceptionale, chiar si in timpul casatoriei.
Imparteala poate sa fie solicitata de catre unul dintre soti sau de catre creditorii personali ai
acestora. Prin desfacerea incetarea casatoriei sau a regimului comunitatii legale, dreptul de
proprietate comund in devalmasie se transforma in proprietate comuna pe cote-parti, in raport de
contributia sotilor la dobandirea bunurilor respective. Avand in vedere aceasta contributie, se pot
face apoi loturile si se poate proceda la imparteala materiala a bunurilor comune, pentru a se
ajunge la dreptul de proprietate exclusiva al oricdruia dintre soti asupra bunurilor care au fost
stabilite in lotul sau.
5. Proprietatea periodica

51
 In Codul civil, proprietatea periodica este reglementata intr-un capitol distinct (Capitolul V)
al Titlului II („Proprietatea privata"), din Cartea a III-a („Despre bunuri"), separat de proprietatea
comuna (care se infatiseaza ca proprietate comuna pe cote-pari obisnuita, proprietate comuna pe
cote-parti fortata si perpetua si proprietate devalmasa). Potrivit dispozitiilor art. 687 din Codul civil,
prevederile Capitolului V al Titlului II din Cartea a III-a se aplica, in absenta unei reglementari
speciale, ori de cate ori mai multe persoane exercita succesiv repetitiv atributul folosintei specific
dreptului de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, in intervale de timp determinate, egale
sau inegale.
Identificandu-se trasaturile definitorii ale dreptului de proprietate periodica, acele elemente
care legitimeaza consacrarea acestuia ca forma distincta a dreptului de proprietate comuna, in
doctrina s-a aratat ca, in cazul proprietatii periodice, atat dreptul, cat si bunul raman nefractionate,
spre deosebire de ipoteza coproprietatii (proprietatii comune pe cote-pari), care presupune
fractionarea in cote-parti ideale si abstracte a dreptului asupra unui bun ramas nedivizat in
materialitatea sa.
Daca, in cazul coproprietatii, fie ea obisnuita (temporara) sau fortata (perpetua), dreptul
divizat in cote-parti ideale abstracte se exercita in fiecare moment de care toti coproprietarii,
impreuna, asupra intregului bun (care ramane nefractionat in materialitatea lui), in cazul proprietatii
periodice, fiecare proprietar va exercita in perioada alocata, singur, toate atributele care intra in
continutul juridic al dreptului sau, intocmai ca un proprietar exclusiv.
Dreptul de proprietate periodica confera deci, titularului sau posibilitatea de a dispune de
toate puterile asupra bunului, de a exercita atributele posesiei, folosintei si dispozitiei
corespunzator perioadei alocate.
Titularii unui asemenea drept vor putea exercita, corespunzator perioadei alocate, cu
particularitatile care caracterizeaza proprietatea periodica, toate atributele unui drept real, si anume
ale dreptului de proprietate. Deosebirea consta in aceea ca exercitarea prerogativelor (iar nu
numai a atributului folosintei) se face, in cazul proprietatii periodice, „pe transe succesive, care se
repeta la intervale regulate, prestabilite".
Cata vreme bunul asupra caruia poarta dreptul de proprietate este unic, nu se poate vorbi,
in niciun caz, de existenta mai multor drepturi de proprietate exclusive privind acelai obiect titularii
multipli impart un drept de proprietate (care este, deci, un drept de proprietate comuna),
caracterizat prin aceea ca atributele care intra in continutul sau juridic (iar nu numai folosinta) se

52
exercita alternativ, intermitent, corespunzator anumitor unitati de timp determinate sau
determinabile, care se succed.
In mod necesar, ne aflam in prezenta unui singur drept de proprietate asupra bunului, mobil
sau imobil, apartinand mai multor titulari, iar nu in prezenta mai multor drepturi de proprietate
exclusive apartinand unor titulari diferiti, care coexista cu privire la acelasi bun.
Fractiunile temporale nu sunt si temporare, vremelnice. Perioadele corespunzator carora
fiecare dintre titulari isi poate exercita atributele dreptului se succed, au o anume secventialitate
care se perpetueaza, asigurand caracterul specific al dreptului de proprietate periodica. Bunul
ramane nedivizat in materialitatea lui, la fel ca in cazul coproprietatii, numai ca, in perioada alocata,
exercitiul dreptului nu este colectiv, in sensul ca niciunul dintre titularii multipli nu va suporta
concursul celorlalti.
In ceea ce priveste atributul posesiei ce intra in continutul juridic al dreptului de proprietate
periodica, acesta se exercita intr-o maniera specifica, succesiva, repetitiva. In mod evident, in
cazul dreptului de proprietate periodica, titularul dreptului nu se va gasi in contact cu lucrul decat in
perioada alocata, actele de stapanire fiind exercitate cu regularitatea impusa de specificul dreptului
sau, iar nu de natura bunului, care in restul perioadelor va fi stapanit de ceilalti titulari.

53
 DEZMEMBRAMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Codul civil da expresie conceptului modern privind dezmembramintele dreptului de

proprietate, potrivit caruia drepturile reale asupra bunului altuia sunt consecinta dezmembrarii
atributelor care alcatuiesc continutul juridic al dreptului de proprietate.
Astfel, asupra aceluiasi bun se exercita mai multe drepturi reale, cum sunt dreptul de
proprietate drept complet, deplin, care in continutul sau include toate atributele (posesia, folosinta
si dispozitia), dar si alte drepturi reale constituite prin divizarea unor atribute ale dreptului de
proprietate, mai putin dispozitia juridica.
Proprietarul dreptului dezmembrat pastreaza intotdeauna o parte din atributele dreptului de
proprietate, adeseori fiind un nud proprietar.
Asadar, dezmembramintele dreptului de proprietate sunt limitate, ca numar, prin lege. In
enumerarea Codului civil, ele sunt:
1. dreptul de superficie
2. dreptul de uzufruct;
3. dreptul de uz;
4. dreptul de abitatie;
5. dreptul de servitute.
1. Superficia
Dreptul de superficie reprezinta dreptul de a avea sau de a edifica o constructie pe terenul
altuia, deasupra ori in subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul dobandeste un drept de
folosinta (art. 693 din Codul civil).
Dreptul de superficie este un drept real principal imobiliar, al carui continut juridic cuprinde
dreptul de proprietate asupra constructiei, plantatiei ori instalatiei, precum si dezmembramantul
dreptului de proprietate care presupune folosinta si, intr-o anumita limita, posesia si dispozitia
asupra terenului proprietatea altei persoane decat titularul dreptului de superficie.
Temeiul legal al dreptului de superficie il constituie art. 693 din Cod civil, care consacra
ideea ca orice „constructie, plantatie sau lucru facut in pamant sau asupra pamantului sunt
prezumate a fi facute de proprietarul acelui pamaint, cu cheltuiala sa si care sunt ale lui pana ce se
dovedeste din contra". Se consacra astfel dreptul de accesiune, dar si posibilitatea ca proprietarul
terenului sa nu fie si proprietarul constructiei sau al plantatiei.

54
 Caracterele juridice ale dreptului de superficie
Dreptul de superficie, ca drept real principal, se poate constitui numai asupra bunurilor
imobile. Initial, obiectul sau este terenul si apoi constructia, plantatia ori lucrarea (in proprietate).
Dreptul de superficie este rezultatul dezmembrarii dreptului de proprietate asupra terenului;
asadar, este un drept derivat. Aceasta dezmembrare priveste prerogativa folosintei si, in mod
limitat, cea a posesiei si chiar a dispozitiei.
Superficiarul stapaneste terenul respectiv ca titular al dreptului de superficie, fiind, astfel,
posesor de drept in limitele constituirii superficiei. Aceeasi dezmembrare confera titularului
dreptului de superficie folosinta, si chiar dispozitia, conform conditiilor constituirii sale. Astfel,
superficiarul poate instraina constructia, plantatia sau sa o greveze cu sarcini.
In functie de actul sau faptul juridic in urma caruia dreptul de superficie a luat nastere,
continutul sau juridic este variabil. Asadar, superficiarul isi poate exercita prerogativele numai
asupra unei parti din teren, respectiv a solului sau a subsolului, sau, in mod complet, asupra
intregului teren.
Dreptul de superficie este un drept perpetuu, dedus din perpetuitatea dreptului de
proprietate asupra constructiei sau plantatiei, ceea ce il diferentiaza de dreptul de uzufruct, uz sau
abitatie. Aceasta perpetuitate a dreptului de superficie, care tine de natura sa, nu poate fi sustinuta
atunci cand el este constituit prin act juridic pe un anumit termen. De altfel, durata maxima a
termenului de superficie este de 99 de ani (art. 694 din Codul civil).
Dreptul de superficie este imprescriptibil sub aspect extinctiv, dat fiind ca dreptul de
proprietate asupra constructiei, plantatiei sau lucrarii este un drept perpetuu si, pe cale de
consecinta, imprescriptibil.
Dobandirea dreptului de superficie, potrivit reglementarii din Codul civil, se poate face prin
act juridic, precum si prin uzucapiune sau pun alt mod prevazut de lege. In toate cazurile, se aplica
dispozitiile privind cartea funciara. Astfel, in cazul construirii pe terenul altuia, superficia se poate
inscrie in cartea funciara pe baza renuntarii proprietarului terenului la dreptul de a invoca
accesiunea.
Uzucapiunea este posibila in masura in care posesorul terenului se comporta ca un
superficiar, iar nu ca un proprietar, cum ar fi in cazul posesiei ca stare de fapt
Intinderea exercitarii dreptului de superficie este determinata de actul constitutiv. De regula,
in lipsa unor stipulatii contrare, exercitarea dreptului este delimitata de suprafata de teren pe care
urmeaza sa se construiasca si de cea necesara exploatarii constructiei edificate.

55
 Prevederi speciale privesc interdictia modificarii constructiei de catre titularul dreptului de
superficie, acesta avand obligatia, in cazul reconstruirii, sa respecte forma initiala. In cazul
nerespectarii acestor dispozitii, proprietarul terenului poate sa ceara, in termen de trei ani,
incetarea superficiei sau repunerea in situatia anterioara.
Dreptul de superficie poate fi aparat prin actiunea confesorie de superficie, actiune ce poate
fi intentata impotriva oricarei persoane, chiar si impotriva proprietarului terenului, daca ea impiedica
exercitarea dreptului. Dreptul la actiune este imprescriptibil, ca si dreptul aparat, in masura in care
acesta exista.
Incetarea superficiei
Dreptul de superficie se stinge, prin radierea din cartea funciara, in urmatoarele situatii:
- la expirarea termenului;
- prin consolidare, daca terenul si constructia devin proprietatea uneia si aceleiasi
persoane;
- prin pieirea constructiei, daca exista o stipulatie expresa in acest sens;
- in alte moduri prevazute de lege.
Efectele incetarii superficiei.
In lipsa unei stipulatii contrare, proprietarul terenului devine proprietarul constructiei
edificate de superficiar, prin accesiune, cu obligatia de a plati constructia la valoarea de circulatie
de la data expirarii termenului. Exista si posibilitatea, in cazul in care constructia are o valoare mult
mai mare decat terenul, ca proprietarul terenului sa-l oblige pe superficiar sa cumpere terenul la
valoarea de plata.
2. Uzufructul
Potrivit art. 703 din Codul civil „Uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane si de
a-i culege fructele acestuia...".
Caracterele juridice ale uzufructului sunt:
a) uzufructul este un drept real care confera titularului sau dreptul de urmarire si dreptul de
preferinta;
b) uzufructul este un drept esentialmente temporar; neputand fi constituit pe o perioada
nelimitata de timp;
c) el este, de regula, viager;
d) uzufructul este, in principiu, netransmisibil (intuitu personae).

56
 De altfel, in Codul civil se mentioneaza expres ca nu poate fi constituit decat in favoarea
unei persoane existente; cu toate acestea, se reglementeaza doar dupa decesul persoanei in
favoarea careia s-a constituit, daca s-a prevazut durata uzufructului pana la implinirea unei
anumite varste, pe care titularul dreptului nu o mai atinge (art. 707, alin. (4) din Codul civil).
Ceea ce poate transmite uzufructuarul este numai beneficiul (emolumentul) uzufructului,
respectiv avantajele economice pe care acest drept le confera. Un exemplu poate fi dreptul
uzufructuarului de a inchiria bunul, dat fiind ca prin locatiune se transmite doar dreptul de folosinta
temporara asupra lucrului.
Conform Codului civil, uzufructuarul poate ceda dreptul sau fara acordul proprietarului,
precizandu-se chiar ca uzufructuarul cedent va fi singurul tinut fata de nudul proprietar pentru
obligatia sa nascuta inainte de cedare, iar uzufructuarul cesionar va fi tinut pentru obligatiile
nascute dupa data notificarii cesiunii.
Obiectul dreptului de uzufruct
In privinta obiectului dreptului de uzufruct, sunt excluse bunurile din domeniul public. Cand
este vorba de bunuri din domeniul dreptului de proprietate privata, art. 706 din Codul civil prevede
ca pot constitui obiect al dreptului de uzufruct „..orice bunuri mobile si imobile, corporale si
necorporale, inclusiv o masa patrimoniala, o universalitate de fapt ori o cota-parte din aceasta".
Dar, mai mult decat atat, in Codul civil au fost introduse si reglementate, in mod expres,
dispozitii speciale privind uzufructul asupra creantelor, inclusiv asupra unei rente viagere, asupra
actiunilor sau a partilor sociale, precum si uzufructul asupra fondului de comert (art 737-745 din
Codul civil). Pentru fiecare asemenea caz, sunt reglementate drepturile obligatiile uzufructuarului.
Extinderea sferei bunurilor ce pot face obiectul dreptului de uzufruct la bunuri necorporale
este fundamentata pe ideea dezmembrarii dreptului de proprietate asupra oricarui bun ce poate
face obiectul acestui drept.
Dobandirea dreptului de uzufruct
In conformitate cu dispozitiile art. 704 din Codul civil uzufructul se poate constitui prin act
juridic, uzucapiune sau alte moduri prevazute de lege, dispozitiile in materie de carte funciara fiind
aplicabile.
Drepturile si obligatiile uzufructuarului si ale nudului proprietor
Daca uzufructul poarta asupra unor bunuri care, fara a fi consumptibile, se uzeaza ca
urmare a utilizarii lor, uzufructuarul are dreptul de a le folosi ca un bun proprietar si potrivit
destinatiei lor. In acest caz, el nu va fi obligat sa le restituie decat in starea in care se vor afla la

57
data stingerii uzufructului. Uzufructuarul poate sa dispuna, ca un bun proprietar, de bunurile care,
fara a fi consumptibile, se deterioreaza rapid prin utilizare. In acest caz, la sfarsitul uzufructului,
uzufructuarul va restitui valoarea pe care ar fi avut-o bunul la aceasta din urma data.
In absenta unei prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda dreptul sau unei alte persoane
fara acordul nudului proprietar, dispozitiile in materie de carte funciara fiind aplicabile.
Uzufructuarul ramane dator exclusiv fata de nudul proprietar numai pentru obligatiile nascute
inainte de cesiune. Pana la notificarea cesiunii, uzufructuarul si cesionarul raspund solidar pentru
indeplinirea tuturor obligatiilor fata de nudul proprietar. Dupa notificarea cesiunii, cesionarul este
dator fata de nudul proprietar pentru toate obligatiile nascute dupa notificarea cesiunii. In acest
caz, uzufructuarului i se aplica, in mod corespunzator, dispozitiile legale din materia fideiusiunii.
Dupa cesiune, dreptul de uzufruct continua, dupa caz, pana la implinirea termenului initial sau
pana la decesul uzufructuarului initial. Uzufructuarul are dreptul de a inchiria sau, dupa caz, de a
arenda bunul primit in uzufruct. Locatiunile de imobile incheiate de uzufructuar, inscrise in cartea
funciara, sunt opozabile proprietarului sau mostenitorilor acestuia, dupa stingerea uzufructului prin
decesul sau, dupa caz, incetarea existentei juridice a uzufructuarului, pana la implinirea termenului
lor, dar nu mai mult de 3 ani de la incetarea uzufructului. Reinnoirile de inchirieri de imobile sau de
arendari facute de uzufructuar si inscrise in cartea funciara inainte de expirarea contractelor initiale
sunt opozabile proprietarului si mostenitorilor sai pe o perioada de cel mult 6 luni ori, dupa caz, de
un an, daca la data stingerii uzufructului nu au fost puse in executare. In niciun caz, locatiunile nu
pot dura mai mult de 3 ani de la data stingerii uzufructului. In cazul in care uzufructul s-a stins prin
expirarea termenului, locatiunile inceteaza, in toate cazurile, odata cu stingerea uzufructului. La
incetarea uzufructului, uzufructuarul nu poate pretinde vreo despagubire pentru lucrarile adaugate
unui bun imobil, cu exceptia celor necesare, sau pentru imbunatatirile aduse unui bun mobil, chiar
atunci cand prin acestea s-a sporit valoarea bunului. Daca lucrarile sau imbunatatirile au fost
facute fara incuviintarea proprietarului, acesta poate cere obligarea uzufructuarului la ridicarea lor
si la readucerea bunului in starea in care i-a fost incredintat. Uzufructuarul va putea cere o
indemnizatie echitabila pentru lucrarile necesare adaugate. De asemenea, el va putea cere o
indemnizatie echitabila si pentru celelalte lucrari adaugate sau pentru imbunatatirile facute cu
incuviintarea proprietarului, daca prin acestea s-a sporit valoarea bunului. In cazul lucrarilor
autonome facute de uzufructuar asupra unui bun imobil, vor fi aplicabile, in mod corespunzator, in
lipsa de stipulatie sau dispozitie legala contrara, dispozitiile din materia accesiunii imobiliare
artificiale. Daca uzufructul cuprinde paduri tinere destinate de proprietarul lor unor taieri periodice,

58
uzufructuarul este dator sa pastreze ordinea si catimea taierii, potrivit regulilor stabilite de
proprietar in conformitate cu dispozitiile legale, fara ca uzufructuarul sa poata pretinde vreo
despagubire pentru partile lasate netaiate in timpul uzufructului. Arborii care se scot din pepiniere
fara degradarea acestora nu fac parte din uzufruct decat cu obligatia uzufructuarului de a se
conforma dispozitiilor legale in ce priveste inlocuirea lor.
Uzufructuarul poate, conformandu-se dispozitiilor legale si folosintei obisnuite a
proprietarului, sa exploateze partile de paduri inalte care au fost destinate taierii regulate, fie ca
aceste taieri se fac periodic pe o intindere de pamant determinata, fie ca se fac numai pentru un
numar de arbori alesi pe toata suprafata fondului. In celelalte cazuri, uzufructuarul nu poate taia
arborii inalti; va putea insa intrebuinta, pentru a face reparatiile la care este obligat, arbori cazuti
accidental; in acest scop poate chiar sa taie arborii trebuinciosi, cu indatorirea insa de a constata,
in prezenta nudului proprietar, aceasta trebuinta. Uzufructuarul poate lua din paduri araci pentru vii;
poate, de asemenea, lua produsele anuale sau periodice ale arborilor, cu respectarea folosintei
obisnuite a proprietarului, in limitele dispozitiilor legale. Pomii fructiferi ce se usuca si cei cazuti
accidental se cuvin uzufructuarului cu indatorirea de a-i inlocui cu altii. In conditiile legii,
uzufructuarul se foloseste intocmai ca nudul proprietar de carierele de piatra si de nisip ce sunt in
exploatare la constituirea dreptului de uzufruct. Uzufructuarul nu are niciun drept asupra carierelor
nedeschise inca si nici asupra comorii ce s-ar putea descoperi in timpul uzufructului.
Cat priveste obligatiile uzufructuarului si ale nudului proprietar, codul civil impune
constituirea garantiei pentru indeplinirea obligatiilor uzufructuarului.
Constituirea garantiei este obligatorie, fiind exceptati numai vanzatorul sau donatorul care
si-au rezervat dreptul de uzufruct - caz in care, la cererea nudului proprietar, instanta poate
dispune depunerea unei garantii sau luarea unei masuri de conservare'', atunci cand uzufructuarul
„prin fapta sa sau prin starea de insolvabilitate in care se afla, pune in pericol drepturile nudului
proprietar".
In aceeasi ordine de idei, in cazul in care uzufructuarul nu poate oferi o garantie, instanta
poate numi, la cererea nudului proprietar, un administrator al mobilelor, care poate valorifica
fructele naturale si fructele industriale si care poate percepe fructele civile, sume ce pot fi depuse
la o banca aleasa de parti (art 727).
Dispozitiile speciale privind opozabilitatea uzufructului asupra creantelor constituie noi
reglementari, ca si in cazul cesiunii de creanta, conditionand opozabilitatea de indeplinirea
formalitatilor de publicitate prevazute de lege (art 737).

59
 Cu privire la uzufructul asupra creantelor, uzufructuarul are dreptul sa incaseze capitalul si
sa perceapa dobanzile si obligatia de a indeplini toate actele necesare pentru conservarea si
incasarea dobanzilor. Totodata, titularul dreptului de creanta poate face toate actele de dispozitie
care nu aduc atingere drepturilor uzufructuarului.
O precizare cu efecte practice importante in solutionarea unor eventuale litigii, priveste
continuarea uzufructului asupra capitalului, chiar dupa plata creantei, cu obligatia uzufructuarului
de a-i restitui creditorului la stingerea uzufructului.
Stingerea uzufructului
Modurile de stingere a uzufructului, prevazute in art 746-748 din Codul civil, sunt:
- moartea sau, dupa caz, incetarea existentei juridice a uzufructuarului;
- expirarea termenului pentru care a fost constituit uzufructul;
- consolidarea (cand una si aceeasi persoana dobandeste atat calitatea de proprietar, cat si
pe aceea de uzufructuar);
- neuzul timp de 10 de ani, iar in cazul creantelor, 2 ani;
- pieirea totala a lucrului supus uzufructului;
- abuzul de folosinta;
- renuntarea uzufructuarului.
O reglementare special are in vedere cazul stingerii uzufructului in cazul pieirii bunului
(datorata in intregime unui caz fortuit) sau cand bunul a fost distrus in parte, cand uzufructul
continua asupra partii ramase. (art 748). Uzufructul se stinge in cazul in care bunul a fost distrus in
intregime dintr-un caz fortuit. Cand bunul a fost distrus in parte, uzufructul continua asupra partii
ramase. In toate cazurile, uzufructul va continua asupra despagubirii platite de tert sau, dupa caz,
asupra indemnizatiei de asigurare, daca aceasta nu este folosita pentru repararea bunului.
Uzufructul poate insa inceta si in caz de abuz de folosinta la cererea nudului proprietar,
situatie in care creditorii uzufructuarului pot interveni in proces pentru conservarea drepturilor lor,
putandu-se angaja la repararea stricaciunilor si putand sa ofere garantii pentru viitor.
Desigur, in afara de aceste moduri specifice de stingere a uzufructului, mai exista si alte
moduri, nespecifice, cum ar fi, de pilda, desfiintarea cu caracter retroactiv a titlului de proprietate
ori desfiintarea pe orice cale a actului juridic prin care s-a constituit uzufructul.
3. Dreptul de uz si dreptul de abitatie
Uzul este dreptul unei persoane de a folosi lucrul altuia si de a-i culege fructele naturale si
industriale numai pentru nevoile proprii si ale familiei sale. Titularul dreptului de abitatie are dreptul

60
de a locui in locuinta nudului proprietar impreuna cu sotul si copiii sai, chiar daca nu a fost casatorit
sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitatia, precum si cu parintii ori alte persoane aflate
in intretinere.
Uzul si abitatia se constituie in temeiul unui act juridic sau prin alte moduri prevazute de
lege.
Aceste doua dezmembraminte ale dreptului de proprietate se deosebesc de uzufruct,
deoarece, pe langa faptul ca ele nu sunt cesibile, este interzisa si cesiunea emolumentului (art.
749-754 din Codul civil). Titularul dezmembramantului respectiv nu ii poate exercita dreptul decat
pentru nevoile lui si ale familiei sale.
Diferenta dintre dreptul de uz si dreptul de abitatie rezulta din obiectul acestor
dezmembraminte. Astfel, dreptul de abitatie se constituie asupra unei locuinte, iar dreptul de uz
asupra unor bunuri mobile sau imobile, cu exceptia locuintei.
Ca manifestari particulare ale dreptului de uz si ale dreptului de abitatie, acestea se supun
cat priveste constituirea, exercitarea si stingerea lor, regulilor din materia uzufructului.
4. Dreptul de servitute (servitutile)
Servitutea este sarcina care greveaza un imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt
proprietar" si care „se poate constitui numai pe temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune.
De regula, servitutea presupune doua imobile apartinand unor proprietari diferiti, dintre care
unul (dintre imobile) este fondul dominant, iar cel care „suporta servitutea" este fondul aservit pot fi
insa si situatii in care servitutile sa aiba caracter reciproc.
In art. 755 alin. (2) din Codul civil se mentioneaza ca „fondul dominant poate, prin
constituirea servitutii, sa-i sporeasca utilitatea economica sau confortul”.
Constituirea servitutii, in general, imbraca forma contractuala, proprietarii fondurilor vecine
putand sa stabileasca:
- servituti care permit titularului fondului dominant sa isi largeasca sfera de exercitare a
dreptului sau cu limitarea corespunzatoare a titularului fondului aservit. De exemplu, prin
conventie, proprietarul fondului dominant poate avea dreptul de a planta la o distanta mai mica
decat cea prevazuta de lege sau sa deschida o fereastra de vedere in alte conditii decat cele
prevazute de lege;
- servituti care permit titularului fondului dominant sa exercite partial unele prerogative ale
dreptului de proprietate asupra fondului aservit; de pilda, sa-si construiasca streasina astfel incat

61
apele fluviale sa se scurga pe terenul vecinului, sau un drept de trecere exclusiv in favoarea
fondului dominant
Continutul juridic al dreptului de servitute este variabil, in functie de actul de constituire,
acesta putand sa aiba in vedere si o utilitate viitoare a fondului dominant (art 758 din Codul civil).
Servitutile pot fi clasificate in:
- servituti aparente si servituti neaparente, dupd cum ele sunt determinate printr-un semn
vizibil (o usa, o fereastra etc.) sau nu (servitutea de a nu construi peste o anumita inaltime;
- servituti continue si servituti necontinue, in functie de modul de exercitare, care poate fi
continuu, fara fapta omului (servitutea de vedere) sau necontinuu, unde este necesar faptul actual
al omului (servitutea de trecere);
- servituti pozitive si servituti negative, cele pozitive implicand exercitarea partiala a unor
prerogative ale dreptului de proprietate asupra fondului aservit, iar servitutile negative fiind acelea
potrivit carora proprietarul fondului aservit este obligat sa se abtina de la exercitarea unora dintre
prerogativele dreptului sau de proprietate (de exemplu, servitutea de a nu construi).
Regulile privind exercitarea si conservarea servitutii sunt determinate in principal de faptul
ca aceasta este constituita, de regula, prin act juridic, asadar, prin contract.
Aplicandu-se principiul libertatii contractuale, pe cale de consecinta ne aflam in situatia
constituirii si stabilirii libere a servitutilor (art. 756 din Codul civil).
Contractul prin care se constituie servitutile poate fi cu titlu oneros sau cu titlul gratuit
Consideram, de asemenea, ca forma trebuie sa fie autentica, avand in vedere ca este vorba de un
dezmembramant al dreptului de proprietate ce poate sa poarta asupra terenurilor.
Cat priveste dobandirea servitutii prin uzucapiune, ceea ce nu reprezinta regula generala,
aceasta poate fi numai cea de 10 ani. In acest caz, servitutea se dobandeste prin posesie ca stare
de fapt, dar nu asupra bunurilor altuia, ci a exercitarii servitutii, in fapt, asupra bunului altuia.
Obligatiile in sarcina proprietarului fondului aservit sunt, in principal, cele care privesc
respectarea obligatiilor asumate pentru asigurarea uzului si utilitatii fondului dominant, precum si
notarea in cartea funciara, iar obligatia se transmite, pe aceasta cale, dobanditorilor subsecventi ai
fondului aservit.
Cat priveste abtinerea proprietarului fondului aservit de a irnpiedica exercitarea servitutii,
acesta nu poate impiedica pe proprietarul fondului aservit de a schimba locul prin care se exercita
servitutea, in masura in care exercitarea servitutii ramane la fel de comoda pentru proprietarul
fondului dominant.

62
 Drepturile si obligatiile proprietarului fondului dominant sunt, in principal:
- dreptul de a lua toate masurile si de a face pe cheltuiala sa toate lucrarile pentru a
exercita si a conserva servitutea;
- obligatia de a nu agrava situatia fondului aservit si de a nu cauza prejudicii prin
exercitarea servitutii.
Stingerea servitutilor poate sa fie determinata pe cale principala prin radierea acestora din
cartea funciara (art 770 din Codul civil), prin neuz timp de 10 ani (art. 771 din Codul civil) ori prin
rascumpararea servitutii de trecere de catre proprietarul fondului aservit (art. 772 din Codul civil).

63
 MODURILE DE DOBANDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

Prin „moduri de dobandire a dreptului de proprietate" sunt desemnate izvoarele, respectiv

actele sau faptele juridice prin care se transmit, se dobandesc sau se constituie dreptul de
proprietate si celelalte drepturi reale principale, sau, altfel spus, sunt desemnate mijloacele juridice
prin care se realizeaza circulatia juridica a drepturilor reale.
Principiul este acela conform caruia dreptul de proprietate se poate dobandi doar in
conditiile legii.
Exista moduri de dobandire generale, aplicabile atat proprietatii private, cat si proprietatii
publice, insa, cat priveste proprietatea publia exista si unele moduri specifice de dobandire,
prevazute de Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publica si regimul juridic al acesteia.
Art. 557 din Codul civil prevede ca modurile de dobandire a dreptului de proprietate, fara a
face distinctie intre felul proprietatii, sunt:
1. conventia;
2. testamentul si mostenirea legala;
3. accesiunea;
4. uzucapiunea;
5. posesia de buna-credinta in cazul bunurilor mobile si al fructelor;
6. ocupatiunea;
7. traditiunea;
8. hotararea judecatoreasca translativa de proprietate prin ea Insasi;
9. actul administrativ, in cazurile expres prevazute de lege;
10. inscrierea in cartea funciara pentru bunurile imobile, cu exceptia cazurilor anume
prevazute de lege.
Se poate remarca faptul ca, spre deosebire de reglementarea din Codul civil, aceasta
enumerare a modurilor de dobandire a proprietatii este completa, fiind incluse si prevazute in mod
expres ca moduri de dobandire a proprietatii si posesia de buna-credinta in cazul bunurilor mobile
si a fructelor, hotararea judecatoreasca, atunci cand ea este translativa de proprietate prin ea
insasi, precum si actul administrativ.
1. Conventia
Conventia sau contractul este modul cel mai frecvent de transmitere sau de dobandire a
dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale. Definitia contractului este data de art. 1.166

64
din Codul civil, text care prevede ca este acordul de vointe intre doua sau mai multe persoane, cu
intentia de a constitui, modifica sau stinge un raport juridic. Codul civil consacra in mod expres
principiul libertatii contractuale in art. 1169: „Partile sunt libere sa incheie orice contracte sa
determine continutul acestora, in limitele impuse de lege, de ordinea publica si de bunele
moravuri".
In ceea ce priveste bunurile mobile, art. 1.273 din Codul civil prevede faptul ca drepturile
reale cu privire la acestea se constituie si se transmit prin acordul de vointa al partilor, chiar daca
bunurile nu au fost predate, daca acest acord poarta asupra unor bunuri determinate ori prin
individualizarea bunurilor, daca acordul poarta asupra unor bunuri de gen (art 1.275 din Codul
civil).
In cazul in care proprietatea asupra unui bun mobil a fost transmisa succesiv mai multor
persoane, va ramane, ca titular al dreptului, cel care a dobandit mai intai posesia efectiva a
bunului, cu buna-credinta, chiar daca titlul sau are o data ulterioara. In cazul in care niciunul dintre
dobanditori nu a dobandit posesia efectiva, va fi preferat cel al carui titlu are data certa anterioara.
De asemenea, fructele bunului sau ale dreptului transmis se cuvin dobanditorului de la data
transmiterii proprietatii sau a cesiunii dreptului, afara de cazul in care, prin lege sau prin vointa
partilor, se dispune altfel.
In ceea ce priveste bunurile imobile, art. 557 alin. 4 din Codul civil cuprinde urmatoarea
reglementare „cu exceptia cazurilor anume prevazute de lege, in cazul bunurilor imobile, dreptul de
proprietate se dobandeste prin inscriere in Cartea Funciara".
In conformitate cu art. 1.244 din Codul civil, forma ceruta pentru conventiile care stramuta
sau constituie drepturi reale ce urmeaza a fi inscrise in cartea funciara, trebuie sa fie forma
autentica, de unde si apare obligativitatea pentru aceste conventii de a fi incheiate in forma
autentica, pentru a putea fi inscrise in Cartea Funciara.
In cazul anumitor categorii de bunuri, exista dispozitii speciale in materia dobandirii
dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale (cum ar fi, de pilda, in materia dobandirii
dreptului de proprietate si a dezmembramintelor asupra terenurilor, unde este ceruta ad validitatem
forma autentica a actului translativ sau constitutiv de drept).
Tot astfel, in dispozitiile art. 1.170 din Codul civil se face vorbire expresa de principiul bunei-
credinte care trebuie sa guverneze incheierea si executarea conventiilor, partile neputand inlatura
sau limita obligatia de buna-credinta impusa prin lege, dispozitie legal adoptata conform „Cadrului
comun de referinta a contractelor europene".

65
 In ceea ce priveste incheierea conventiilor, Codul civil adopta o conceptie noua, in sensul
ca, in masura in are partile se pun de acord cu privire la elementele esentiale ale contractului,
conventia se considera incheiata, elementele secundare putand fi lasate a fi convenite ulterior sau
incredintata determinarea acestora unei alte persoane. In masura in care partile nu ajung la un
acord de vointa in privinta acestor elemente secundare, oricare dintre parti se poate adresa cu
cerere de completare a contractului, catre instanta de judecata, care poate dispune in acest sens,
in functie de imprejurari, in legatura cu natura contractului si intentia partilor.
In ceea ce priveste forma pe care trebuie sa o imbrace conventia, Codul civil mentine
principiul consensualismului ca regula de validitate a conventiilor, necesitatea unei forme speciale
trebuind a fi expres reglementata de lege si imperios respectata pentru validitatea conventie.
In acest sens, art 1.178 din Codul civil prevede: „Contractul se incheie prin simplul acord de
vointa al partilor, capabile de a contracta, daca legea nu impune o anumita formalitate pentru
incheierea sa valabila", iar art 1.179 alin. (2) prevede ca „in masura in care legea prevede o
anumitei forma a contractului, aceasta trebuie respectata, sub sanctiunea prevazuta de dispozitiile
legale aplicabile".
De la aceasta regula exista exceptii reglementate in mod expres, in cazul anumitor categorii
de bunuri, cum ar fi cazul terenurilor, pentru care legea prevede obligativitatea formei autentice
pentru transmiterea valida a dreptului de proprietate, ca si a dezmembramintelor acestuia.
2. Testamentul si mostenirea legala
Un alt mod de dobandire a dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale il constituie
mostenirea legala si testamentul. Momentul dobandirii drepturilor se determina cu efect retroactiv,
de la decesul lui de cujus.
Art. 1.114 din Codul civil prevede faptul ca acceptarea mostenirii nu face decat sa
consolideze transmisiunea mostenirii realizata de plin drept la data decesului lui de cujus. Sub
aspectul intinderii obligatiilor pentru care raspund mostenitorii legali si testamentari, pentru datoriile
si sarcinile mostenirii, se prevede faptul ca acestia raspund numai cu bunurile din patrimoniul
succesoral, proportional cu cota fiecaruia. Legatarul cu titlu particular nu raspunde pentru pasivul
mostenirii decat in mod exceptional si doar cu bunul sau bunurile ce formeaza obiectul legatului, in
conditiile prevazute de art 1.114 alin. 3 din din Codul civil.
In ceea ce priveste dreptul de a dobandi stapanirea in fapt a mostenirii, in conformitate cu
art. 1.126-1.127 din Codul civil, mostenitorii sezinari supravietuitori, descendentii si ascendentii
privilegiati dobandesc de drept stapanirea de fapt a mostenirii, incepand cu momentul decesului lui

66
de cujus, fara a fi necesara atestarea calitatii de mostenitor de un certificat de mostenitor sau de o
hotarare judecatoreasca. Mostenitorii nesezinari dobandesc sesiza numai prin eliberarea
certificatului de mostenitor, cu efect retroactiv, de la momentul deschiderii succesiunit
In cazul in care nu exista mostenitori legali sau testamentari, mostenirea este considerata
vacanta, fiind preluata in domeniul privat al entitatii administrative in raza caruia se aflau bunurile la
momentul deschiderii succesiunii.
3. Accesiunea
In conformitate cu prevederile art 567 din Codul civil, aceasta este modul de dobandire a
proprietatii prin care, tot ceea ce se alipeste cu bunul sau se incorporeaza in acesta, in mod natural
sau artificial, devine proprietatea persoanei careia ii apartine bunul la care s-a facut alipirea sau
incorporarea. Proprietarul lucrului considerat bunul mai important, devine si proprietarul lucrului
mai pulin important, jar proprietarul acestuia din urma are dreptul la despagubiri, corespunzator
valorii pierdute. Sub aspectul efectului de dobandire a proprietatii, nu are importanta caracterul
voluntar sau involuntar al alipirii sau incorporarii.
Accesiunea este naturala - cand unirea sau incorporarea este urmarea unui eveniment
natural - sau artificiala - cand rezulta din fapta proprietarului ori a unei alte persoane. Ea are
aplicabilitate atat in materie mobiliara, cat si in materie imobiliara.
Asadar, existenta celor doua categorii ne permit sa afirmam ca exista accesiune imobiliara
naturala (aluviunea, avulsiunea, accesiunea insulelor si a prundisurilor) si artificiala, precum si
accesiunea mobiliara.
Accesiunea imobiliara
Accesiunea imobiliara naturala
Aluviunile, in conformitate cu art 569 din Codul civil, reprezinta adaugirile de teren la
malurile apelor curgatoare, care revin proprietarului fondului riveran, numai daca ele se formeaza
treptat. Terenul lasat de apele curgatoare la un fond riveran devine proprietatea celui care detine
fondul riveran, daca apele s-au retras treptat de la tarm (art 570 din Codul civil). De asemenea, in
ceea ce priveste terenul lasat de apele statatoare, art. 571 din Codul civil prevede ca proprietarul
terenului inconjurat de helesteie, iazuri, canale si alte asemenea ape statatoare, nu devine
proprietarul terenurilor aparute prin scaderea temporara a acestor ape sub inaltimea de scurgere.
Tot astfel, proprietarul acestor ape nu dobandeste niciun drept asupra terenului acoperit ca urmare
a unor revarsari sporadice.

67
 Avulsiunea priveste suprafata de teren de la care o apa curgatoare a smuls brusc o
portiune de mal din teren, alipind-o la terenul altui proprietar riveran. In conformitate cu art 572 din
Codul civil, proprietarul terenului de la care portiunea de mal din teren a fost smulsa brusc, alipind-
o la terenul altui proprietar riveran, nu pierde dreptul de proprietate asupra partli desprinse, daca o
revendica in termen de un an de la data intamplarii acestui fapt.
Albiile raurilor. Art 573 din Codul civil prevede ca albiile raurilor apartin proprietarilor
riverani, cu exceptia acelora care, potrivit legii, fac obiectul proprietatii publice. Insulele si
prundurile care nu sunt in legatura cu terenurile avand malul la nivelul mediu al apei, revin
proprietarului albiei. Daca insula apartine proprietarilor riverani si trece peste jurnatatea apei,
fiecare dintre ei are dreptul de proprietate asupra partii de insula ce se intinde spre el pornind de la
jumatatea apei.
Insulele nou-formate. Dreptul de proprietate asupra insulelor nou-formate, ca urmare a
faptului ca o apa curgatoare, formandu-si un brat nou, inconjoara terenul unui proprietar riveran,
apartine proprietarului riveran. Albiile parasite de apele curgatoare care si-au format un nou curs,
vor avea regimul juridic stabilit de legea speciala.
Dispozitiile art. 576 din Codul civil reglementeaza accesiunea naturala asupra animalelor,
prevazand ca animalele domestice ratacite pe terenul altuia, ii revin acestuia din urma daca
proprietarul nu le revendica in termen de 30 de zile de la data declaratiei facute la primarie de catre
proprietarul terenului.
De asemenea, porumbeii, iepurii, pestii si alte asemenea animale care trec pe fondul altui
proprietar apartin acestuia cat timp raman pe fond, cu exceptia cazului in care trecerea a fost
provocata prin frauda sau prin artificii.
Roiul de albine trecut pe terenul altuia revine proprietarului acestuia numai daca
proprietarul roiului nu il urmareste sau inceteaza sa il urmareasca timp de doua zile.
Aceste doua din urma cazuri implica aspecte de fapt si, pentru a fi dovedite, pot fi probate
in mod predilect cu martori.
Accesiunea imobiliara artificiala
Aceasta presupune, spre deosebire de accesiunea naturala, ca interventia omului da
dreptul la dezdaunari, ca o aplicatie a principiului ca nimanui nu-i este permis sa isi mareasca
patrimoniul in dauna altei persoane (principiul imbogatirii fara just temei sau justa cauza).
Art. 577 din Codul civil prevede: „Constructiile, plantatiile, si orice alte lucrari efectuate
asupra unui imobil revin proprietarului acelui imobil, daca prin lege sau act juridic nu se prevede

68
altfel". Dreptul de proprietate asupra lucrarii se naste in favoarea proprietarului imobilului din
momentul inceperii lucrarii, pe masura realizarii ei, daca prin lege sau act juridic nu se prevede
altfel.
Lucrarile pot fi autonome sau adaugate, cu caracter durabil sau provizoriu. Lucrarile
autonome sunt considerate constructiile, planta orice alte lucrari cu caracter de sine statator,
realizate asupra unui imobil.
Lucrarile adaugate nu au caracter de sine statator si pot fi:
- necesare, atunci cand in lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora;
- utile, atunci cand sporesc valoarea economica a imobilului;
- voluptuare, atunci cand sunt facute pentru simpla placere a celui care le-a realizat, fara a
spori valoarea economica a imobilului.
In conformitate cu dispozitiile art 579 din Codul civil, in favoarea proprietarului imobilului
opereaza prezumtia relativa ca orice lucrare este facuta cu cheltuiala sa si ca este a sa, pana la
proba contrara. Proba contrara se poate face cand s-a constituit un drept de superficie, cand
proprietarul imobilului nu si-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrarii noi sau in alte cazuri
prevazute de lege.
Se considera ca autorul lucrarii este de buna-credinta daca isi intemeiaza dreptul fie pe
cuprinsul cartii funciare in care, la data realizarii lucrarii, era inscris ca proprietar al imobilului, fie pe
un mod de dobandire nesupus inscrierii in cartea funciara, fie avea un drept de superficie sau orice
alt drept care, potrivit legii, ii permite, realizand o lucrare asupra imobilului altuia, sa devina
proprietarul acesteia, daca, in toate cazurile, nu rezulta din cartea funciara si nu a cunoscut pe
nicio alta cale viciul titlului.
Nu poate invoca buna-credinta cel care construieste in lipsa sau cu nerespectarea
autorizatiilor cerute de lege.
Dispozitiile art 593 din Codul civil prevad faptul ca autorul de rea-credinta al lucrarii nu
poate sa opuna proprietarului terenului pasivitatea pe care acesta ar fi vadit-o pe durata realizarii
lucrarii.
Realizarea lucrarii cu materialele altuia
In cazul in care proprietarul imobilului a realizat lucrarea cu materialele altuia, devine
proprietarul lucrarii, neputand fi obligat la desfiintarea acesteia si nici la restituirea materialelor
intrebuintate.

69
 Proprietarul materialelor are numai dreptul la contravaloarea materialelor, precum si la
repararea, in conditiile legii, a oricaror alte prejudicii cauzate (art. 580 din Codul civil).
Legiuitorul distinge intre situatia realizarii unei lucrari autonome, cu caracter durabil, asupra
imobilului altuia, cu buna-credinta, si situatia realizarii acestora cu rea-credinta.
De asemenea, distinge intre situatia realizarii unei lucrari autonome, cu caracter durabil si
situatia realizarii unei lucrari adaugate, cu caracter durabil.
Lucrarile autonome cu caracter durabil efectuate cu buna-credinta
In conformitate cu dispozitiile art 581 din Codul civil, in cazul in care autorul lucrarii
autonome cu caracter durabil, asupra imobilului altuia, este de buna-credinta, proprietarul
imobilului are dreptul:
A. sa ceara instantei sa dispuna inscrierea sa in cartea funciara ca proprietar al lucrarii,
platind, la alegerea sa, autorului lucrarii fie valoarea materialelor si a manoperei, fie sporul de
valoare adus imobilului prim efectuarea lucrarii, sau
B. sa ceara obligarea autorului lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe care
acesta ar fi avut-o daca lucrarea nu s-ar fi efectuat.
Lucrarile autonome cu caracter durabil efectuate cu rea-credinta
In cazul in care autorul lucrarii autonome cu caracter durabil, asupra imobilului altuia, este
de rea-credinta, proprietarul imobilului are dreptul:
- sa ceara instantei sa dispuna inscrierea sa in cartea funciara ca proprietar al lucrarii, cu
plata, la alegerea sa, catre autorul lucrarii, a jumatate din valoarea materialelor si a manoperei ori
din sporul de valoare adus imobilului;
- sa ceara obligarea autorului lucrarii la desfiintarea acesteia, sau
- sa ceara obligarea autorului lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe care
acesta an fi avut-o daca lucrarea nu s-ar fi efectuat
Realizarea unei lucrari adaugate cu caracter durabil asupra imobilului altuia
Situatia lucrarilor adaugate necesare.
Proprietarul imobilului dobandeste dreptul de proprietate asupra lucrarii adaugate necesare
din momentul efectuarii acesteia, platind autorului cheltuielile rezonabile facute de acesta, chiar
daca imobilul nu mai exista.
In cazul in care lucrarea a fost efectuata cu rea-credinta, din suma datorata de proprietarul
imobilului se va putea deduce valoarea fructelor imobilului, diminuata cu costurile necesare
obtinerii acestora.

70
 Situatia lucrarilor adaugate utile.
In cazul in care autorul lucrarii utile a fost de buna-credinta, proprietarul imobilului devine
proprietarul lucrarii din momentul efectuarii acesteia, cu plata, la alegerea sa:
- a valorii materialelor si a manoperei, sau
- a sporului de valoare adus imobilului.
In cazul in care autorul lucrarii utile a fost de rea-credinta, proprietarul imobilului are dreptul:
- sa devina proprietarul lucrarii, in functie de regimul acesteia, cu sau fara inscriere in cartea
funciara, dupa caz, platind, la alegerea sa, autorului lucrarii, fie jumatate din valoarea materialelor
si a manoperei, fie jumatate din sporul de valoare adus imobilului, sau
- sa ceara obligarea autorului lucrarii la desfiintarea acesteia, cu repunerea imobilului in
situatia anterioara si plata de daune-interese.
In ambele cazuri, cand valoarea lucrarii este considerabila, proprietarul imobilului poate
cere obligarea autorului sa il cumpere la valoarea de circulatie pe care imobilul ar fi avut-o daca
lucrarea nu s-ar fi efectuat.
Situatia lucrarilor adaugate voluptuare.
In cazul lucrarii cu caracter voluptuariu, proprietarul imobilului are dreptul:
- sa devina proprietarul lucrarii, fara inscriere in cartea funciara si fara nicio obligatie catre
autorul lucrarii;
- sa ceara obligarea autorului de rea-credinta al lucrarii la desfiintarea acesteia, cu
readucerea imobilului in situatia anterioara si plata de daune-interese.
Autorul de buna-credinta al lucrarii poate sa o ridice inainte de restituirea imobilului catre
proprietar, cu conditia de a readuce imobilul in situatia anterioara.
Situatia lucrarilor realizate partial asupra imobilului autorului.
In cazul lucrarii cu caracter durabil realizate cu buna-credinta, partial asupra imobilului
autorului si partial pe terenul proprietarului vecin, acesta din urrna poate cere inscrierea intr-o noua
carte funciara a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului rezultat, incluzand terenul
aferent, in raport cu valoarea contributiei fiecaruia.
Daca lucrarea a fost realizata cu rea-credinta, proprietarul terenului vecin poate opta intre a
cere ridicarea lucrarii de pe teren, cu obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese, daca
este cazul, si a cere inscrierea in cartea funciara a unui drept de coproprietate al vecinilor.
La stabilirea cotelor-parti se va tine seama de valoarea terenului proprietarului vecin si de
jumatate din valoarea contributiei autorului lucrarit

71
 In caz de neintelegere intre parti, instanta de judecata va stabili valoarea contributiei
fiecareia la imobilul rezultat, respectiv a cotelor-parti din dreptul de proprietate.
Lucrarile provizorii
Dispozitiile art 588 din Codul civil prevad faptul ca atunci cand lucrarea are caracter
provizoriu, in absenta unei intelegeri contrare, autorul el va fi obligat sa o desfiinteze, cu
respectarea dispozitiilor legale in materie, si, daca este de rea-credinta, sa plateasca despagubiri
pentru prejudiciile cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosinta.
Inscrierea dreptului de proprietate in cartea funciara
Ori de cate ori dobandirea dreptului de proprietate, exclusiva sau pe cote-parti, este
conditionata, de inscrierea in cartea funciara, inscrierea se face in temeiul conventiei partilor,
incheiata in forma autentica, sau, dupa caz, al hotararii judecatoresti.
Dreptul autorului lucrarii la ridicarea materialelor
Pana la data incheierii conventiei sau a introducerii actiunii de catre cel indreptatit la
inscrierea in cartea funciara, autorul lucrarii isi poate ridica materialele. Daca lucrarea a fost
efectuata cu rea-credinta, autorul acesteia va putea fi obligat, daca este cazul, la plata de daune-
interese.
Regulile privind exercitarea dreptului autorului lucrarii la indemnizatie
Prescriptia dreptului la actiune al autorului lucrarii privind plata indemnizatiei nu curge cat
timp el este lasat de proprietar sa detina imobilul. Autorul lucrarii de buna-credinta are un drept de
ipoteca legala asupra imobilului, pana la plata indemnizatiei.
Regulile privind obligarea autorului lucrarii la cumpararea imobilului
Ori de cate ori proprietarul opteaza pentru obligarea autorului lucrarii la cumpararea
imobilului, in absenta intelegerii partilor, proprietarul poate cere instantei judecatoresti stabilirea
pretului si pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare.
Proprietarul initial al imobilului are un drept de ipoteca legala asupta acestuia pentru plata pretului
de catre autorul lucrarii si isi poate inscrie ipoteca in cartea funciara, cu conditia ca sa aiba o
conventie incheiata in forma autentica cu autorul lucrarii sau sa detina o hotarare judecatoreasca
care sa statueze asupra obligarii autorului lucrarii la plata pretului catre el.
Stabilirea indemnizatiei sau a despagubirii
Dispozitiile art 595 din Codul civil prevad ca ori de cate ori, in aplicarea unei dispozitii
aratate, instanta este investita sa stabileasca intinderea indemnizatiei sau a despagubirii, ea va
tine seama de valoarea de circulatie a bunului calculata la data hotararii judecatoreti.

72
 Cazurile speciale de accesiune imobiliara
Titularul dreptului de superficie ori al altui drept real asupra imobilului altuia care ii permite
sa dobandeasca proprietatea asupra lucrarii realizate asupra acelui imobil va avea, in caz de
accesiune, in mod corespunzator, drepturile si obligalile reglementate pentru proprietarul imobilului,
daca nu s-a prevazut altfel in momentul constituirii dreptului real.
In acest caz, titularul dreptului de superficie on al altui drept real asupra imobilului altuia are
dreptul:
- sa ceara instantei sa dispuna inscrierea sa in cartea funciara ca proprietar al lucrarii, cu
plata, la alegerea sa, catre autorul lucrarii, a jumatate din valoarea materialelor si a manoperei ori
din sporul de valoare adus imobilului;
- sa ceara obligarea autorului lucrarii la desfiintarea acesteia; sau
- sa ceara obligarea autorului lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe care
acesta ar fi avut-o daca lucrarea nu s-ar fi efectuat.
Desfiintarea lucrarii se face, cu respectarea dispozitiilor legale in materie, pe cheltuiala
autorului acesteia, care este tinut, totodata, sa repare orice prejudicii cauzate, inclusiv pentru lipsa
de folosinta. Proprietarul terenului vecin poate opta intre a cere ridicarea lucrarii de pe teren, cu
obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese, daca este cazul, si a cere inscrierea in
cartea funciara a unui drept de coproprietate al vecinilor. La stabilirea cotelor-parti se va tine
seama de valoarea terenului proprietarului vecin si de jumatate din valoarea contributiei autorului.
Pentru lucrarile adaugate efectuate de titularul unui drept real asupra imobilului altuia care
nu ii perrnite sa dobandeasca proprietatea lucrarii realizate asupra acelui imobil, acesta nu poate
pretinde vreo despagubire pentru aceste lucrari, cu exceptia celor necesare, chiar atunci cand prin
acestea s-a sporit valoarea bunului.
Daca lucrarile sau imbunatatirile au fost facute fara incuviintarea proprietarului, titularul unui
drept real asupra imobilului altuia care nu ii permite sa dobandeasca proprietatea lucrarii realizate
asupra acelui imobil, poate cere obligarea la ridicarea lor si la readucerea bunului in starea in care
i-a fost incredintat.
Titularul unui drept real asupra imobilului altuia care nu ii permite sa dobandeasca
proprietatea lucrarii realizate asupra acelui imobil va putea cere o indemnizatie echitabila pentru
lucrarile necesare adaugate. De asemenea, el va putea cere o indemnizatie echitabila si pentru
celelalte lucrari adaugate sau pentru imbunatatirile facute cu incuviintarea proprietarului, daca prin
acestea s-a sporit valoarea bunului.

73
 In cazul lucrarilor autonome facute de acesta asupra unui bun imobil, vor fi aplicabile, in
mod corespunzator, in lipsa de stipulatie sau dispozitie legala contrara, dispozitiile din materia
accesiunii imobiliare artificiale.
Lucrarile efectuate de un detentor precar
Dispozitiile art. 597 din Codul civil prevad ca lucrarile facute de un detentor precar sunt
supuse, in mod corespunzator, regulilor aplicabile posesorului de rea-credinta. Detentorul precar
nu poate fi insa obligat sa cumpere imobilul.
Accesiunea mobiliara
Dispozitiile art. 598 din Codul civil prevad faptul ca bunul mobil produs cu materialele altuia
apartine celui care l-a confectionat sau, dupa caz, proprietarului rnaterialelor, in functie de raportul
dintre manopera si valoarea materialelor, determinat la data confectionarii bunului. Proprietarul
bunului datoreaza despagubiri egale cu valoarea manoperei sau, dupa caz, cu valoarea
materialelor. In toate cazurile in care valoarea materialelor este egala cu manopera sau exista o
diferenta nesemnificativa, proprietatea asupra bunului este comuna.
In cazul unirii a doua bunuri mobile avand proprietari diferiti (art. 600 din Codul civil), fiecare
poate pretinde separarea bunurilor daca prin aceasta celalalt proprietar nu ar suferi un prejudiciu
mai mare de o zecime din valoarea bunului sau.
Daca nu se poate obtine separarea bunurilor mobile unite, sunt aplicabile, in mod
corespunzator, principiile stabilite pentru bunul mobil produs cu materialele altuia.
4. Uzucapiunea
Uzucapiunea este un mod de dobandire a proprietatii sau a altui drept real asupra unui bun
imobil, prin posesia exercitata neintrerupt sau prin intervertirea precaritatii in posesie, in termenul
prevazut de lege si cu respectarea conditiilor legale. Fiecare posesor este considerat ca incepe in
persoana sa, o noua posesie, indiferent daca bunul a fost transmis cu titlu universal sau particular,
dar, cu toate acestea, pentru a invoca uzucapiunea, posesorul actual poate sa isi uneasca propria
posesie cu aceea a autorului (jonctiunea posesiilor).
Viciile posesiei suspenda cursul uzucapiunii.
Pot face obiectul dobandirii dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale prin efectul
uzucapiunii, toate bunurile /mobile care, inainte sau dupa intrarea in posesie, nu au fost declarate
prin lege inalienabile.
In conformitate cu Codul civil, uzucapiunea poate fi imobiliara - extratabulara si tabulara
mobiliara

74
 Uzucapiunea imobiliara
Uzucapiunea extratabulara
Dispozitiile art 930 din Codul civil prevad ca dreptul de proprietate asupra unui imobil si
dezmembramintele sale pot fi inscrise in cartea funciara, in temeiul uzucapiunii, in folosul celui care
l-a posedat timp de 10 ani, daca:
a) proprietarul inscris in cartea funciara a decedat ori, dupa caz, si-a incetat existenta;
b) a fost inscrisa in cartea funciara declaratia de renuntare la proprietate. Termenul
uzucapiunii nu incepe sa curga mai inainte de data decesului sau, dupa caz, a incetarii existentei
juridice a proprietarului, respectiv inainte de data inscrierii declaratiei de renuntare la proprietate,
chiar daca intrarea in posesie s-a produs la o data anterioara. In mod evident, aceste conditii vor
opera dupa intrarea in vigoare a noului Cod civil, acest text de lege neretroactivand;
c) imobilul nu era inscris in nicio carte funciara.
In toate cazurile, uzucapantul poate dobandi dreptul numai daca si-a inregistrat cererea de
inscriere in cartea funciara inainte ca o terta persoana sa isi fi inregistrat propria cerere de inscriere
a dreptului in folosul sau, pe baza unei cauze legitime, in cursul sau chiar dupa implinirea
termenului de uzucapiune. Termenul uzucapiunii nu incepe sa curga inainte de data decesului sau,
dupa caz, a incetarii existentei juridice a proprietarului, respectiv inainte de data inscrierii
declaratiei de renuntare la proprietate, chiar daca intrarea in posesie s-a produs la o data
anterioara, iar viciile posesiei suspenda cursul uzucapiunii.
In principiu, fiecare posesor este considerat ca incepe in persoana sa o noua posesie,
indiferent daca bunul a fost transmis cu titlu universal sau particular. Cu toate acestea, pentru a
invoca uzucapiunea, posesorul actual poate sa uneasca propria posesie cu aceea a autorului sau,
institutie denumita “jonctiunea posesiilor”.
Uzucapiunea tabulara
In conformitate cu art 931 din Codul civil, drepturile celui care a fost inscris, fara cauza
legitima, in cartea funciara, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi
contestate cand cel inscris cu buna-credinta a posedat imobilul timp de 5 ani dupa momentul
inregistrarii cererii de inscriere, daca posesia sa a fost neviciata. Este suficient ca buna-credinta sa
existe in momentul inregistrarii cererii de inscriere si in momentul intrarii in posesie.
Uzucapiunea mobiliara
Art 939 din Codul civil prevede ca acela care poseda bunul altuia timp de 10 ani, in alte
conditii decat cele ale posesiei de buna-credinta, poate dobandi dreptul de proprietate, in temeiul

75
uzucapiunii. Viciile posesiei suspenda cursul uzucapiunii. Si in acest caz poate opera jonctiunea
posesiilor.
5. Posesia
Legiuitorul distinge intre posesia de buna-credinta in cazul bunurilor mobile, precum si in
cazul fructelor.
Posesia de buna-credinta in cazul bunurilor mobile
Dispozitiile art. 935 din Codul civil arata faptul ca oricine se afla la un moment dat in
posesia unui bun mobil se bucura de prezumtia de proprietate, in sensul ca este prezumat ca are
un titlu de dobandire a dreptului de proprietate asupra bunului. Cu exceptia cazurilor prevazute de
lege, posesia de buna-credinta a bunului mobil asigura opozabilitatea fata de terti a actelor juridice
constitutive sau translative de drepturi reale.
Persoana care, cu buna-credinta, incheie cu un neproprietar un act translativ de proprietate
cu titlu oneros, avand ca obiect un bun mobil, devine proprietarul acelui bun din momentul luarii
sale in posesie efectiva, cu mentiunea expresa ca sunt exceptate cele care sunt accesorii unui
mobil si se aplica titlurilor la purtator.
Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de buna-
credinta, daca actiunea este intentata, sub sanctiunea decaderii, in termen de 3 ani de la data la
care proprietarul a pierdut stapanirea materiala a bunului.
Daca bunul pierdut sau furat a fost cumparat dintr-un loc ori de la o persoana care vinde in
mod obisnuit bunuri de acelasi fel ori daca a fost adjudecat la o licitatie publica, iar actiunea in
revendicare a fost introdusa inauntrul termenului de 3 ani, posesorul de buna-credinta poate retine
bunul pana la indemnizarea sa integrala pentru pretul platit vanzatorului. De asemenea, se poate
dobandi, in aceleasi condiii, dreptul de uzufruct si dreptul de uz asupra unui bun mobil.
Este considerat ca fiind de buna-credinta posesorul care nu cunostea si nici nu trebuia,
dupa imprejurari, sa cunoasca lipsa calitatii de proprietar a instrainatorului. Buna-credinta trebuie
sa existe la data intrarii in posesia efectiva a bunului.
Posesia de buna-credinta in cazul fructelor
Reglementarea este prevazuta in cuprinsul art. 948 din Codul civil, unde se prevede faptul
ca posesorul de buna-credinta dobandeste dreptul de proprietate asupra fructelor bunului posedat.
Posesorul trebuie sa fie de buna-credinta la data perceperii fructelor. Fructele civile percepute
anticipat revin posesorului, in masura in care buna sa credinta se mentine la data scadentei
acestora.

76
 In cazul fructelor produse de imobile inscrise in cartea funciara, buna-credinta se apreciaza
in raport cu conditiile cerute tertilor dobanditori pentru a respinge actiunea in rectificare. In celelalte
cazuri, posesorul este de buna-credinta atunci cand are convingerea ca este proprietarul bunului in
temeiul unui act translativ de proprietate ale carui cauze de ineficacitate nu le cunoaste si nici nu ar
trebui, dupa imprejurari, sa le cunoasca. Buna-credinta inceteaza din momentul in care cauzele de
ineficacitate ii sunt cunoscute.
Posesorul de rea-credinta trebuie sa restituie fructele percepute, precum si contravaloarea
acelora pe care a omis sa le perceapa.
6. Ocupatiunea
Acest mod de dobandire a dreptului de proprietate este reglementat in cuprinsul art. 941 din
Codul civil, care prevede faptul ca posesorul unui lucru mobil care nu apartine nimanui, devine
proprietarul acestuia, prin ocupatiune, de la data intrarii in posesie, insa numai daca aceasta se
face in conditiile legii. In conceptia Codului civil, art. 941, alin. (2), sunt considerate lucruri fara
stapan bunurile mobile abandonate, precum bunurile care, prin natura lor, nu au un proprietar, cum
sunt animalele salbatice, pestele si resursele acvatice vii din bazinele piscicole naturale, fructele de
padure, ciupercile comestibile din flora spontana, plantele medicinale si aromatice si altele ase-
menea.
De asemenea, sunt definite lucrurile abandonate ca fiind lucrurile mobile de valoare foarte
mica sau foarte deteriorate care sunt lasate intr-un loc public, inclusiv pe un drum public sau intr-un
mijloc de transport in comun.
Ocupatiunea este considerata a fi un mod originar de dobandire a proprietatii, prin care
lucrul neapartinand nimanui, trece in proprietatea dobanditorului, liber de sarcini.
Trebuie facuta distinctie intre bunurile care prin natura lor nu au un proprietar si bunurile
pierdute sau abandonate. In privinta animalelor salbatice, pestelui si resurselor acvatice vii din
bazinele piscicole naturale, fructelor de padure, ciupercilor comestibile din flora spontana, plantelor
medicinale, aromatice si altele asemenea (enumerate de Codul civil ca fiind bunuri care prin natura
lor nu au un proprietar), acestea fac obiectul ocupatiunii, ca mod de dobandire a proprietatii asupra
lor.
In ceea ce priveste animalele domestice, ratacite pe terenul altuia, acestea pot deveni
proprietatea celui care detine terenul, insa in temeiul accesiunii naturale asupra animalelor, si nu in
temeiul ocupatiunii, in conditiile art 576 din Codul civil Acest text de lege se aplica doar situatiilor
nascute dupa intrarea in vigoare a noului Cod Civil.

77
 Cu privire la proprietatea bunului gasit, art 942 din Codul civil prevede regula ca bunul mobil
pierdut continua sa apartina proprietarului sau. Gasitorul bunului este obligat ca, in termen de 10
zile, sa il restituie proprietarului ori, daca acesta nu poate fi cunoscut, sa ii predea organului de
politie din localitatea in care a fost gasit. Acesta are obligatia de a pastra bunul timp de 6 luni, fiind
aplicabile in acest sens dispozitiile privitoare la depozitul necesar. Organul de politie va afisa la
sediul sau si pe pagina de internet un anunt privitor la pierderea bunului, cu mentionarea tuturor
elementelor de descriere a acestuia. Daca, datorita imprejurarilor sau naturii bunului, pastrarea sa
tinde sa ii diminueze valoarea on devine prea costisitoare, el va fi vandut prin licitatie publica
conform legii. In acest caz, drepturile si obligatiile legate de bun se vor exercita in legatura cu
pretul obtinut in urma vanzarii. Bunul sau pretul obtinut din valorificarea lui se va remite
proprietarului, daca acesta ii pretinde, sub sanctiunea decaderii, in termen de 6 luni, insa nu mai
inainte de a se achita cheltuielile legate de pastrarea bunului.
De asemenea, in cazul bunurilor cu valoare comerciala, proprietarul este obligat sa
plateasca gasitorului o recompensa reprezentand a zecea parte din pret sau din valoarea actuala a
bunului. Obligatia de plata a recompensei nu exista in cazul in care bunul a fost gasit intr-un loc
public, daca gasitorul este persoana care detine spatiul ori un reprezentant sau un angajat al
acesteia. In cazul in care proprietarul a facut o oferta publica de recompensa, gasitorul are dreptul
de a opta intre suma la care s-a obligat proprietarul prin aceasta oferta si recompensa fixata de
lege ori cea stabilita de catre instanta judecatoreasca.
Daca bunul ori pretul nu este pretins de proprietarul originar, el va fi considerat lucru fara
stapan si remis gasitorului pe baza de proces-verbal. In acest caz, gasitorul dobandeste dreptul de
proprietate prin ocupatiune. Dovada ocupatiunii se poate face prin procesul-verbal mentionat sau
prin orice alt mijloc de proba. Daca gasitorul refuza sa preia bunul sau pretul, acesta revine
comunei, orasului sau municipiului pe teritoriul caruia a fost gasit si intra in domeniul privat al
acestora.
Daca bunul a fost gasit intr-un loc public, el va fi predat, pe baza de proces-verbal,
persoanei care detine un titlu, altul decat titlul de proprietate publica, asupra locului respectiv.
In termen de 3 zile de la data preluarii bunului pierdut, aceasta persoana este obligata sa il
predea, pe baza de proces verbal, organelor de politie din localitate. Tot in termen de 3 zile, se va
afisa un anunt cu privire la pierderea bunului, la locul unde a fost gasit bunul, cu mentionarea
tuturor elementelor de descriere a acestuia.

78
 Codul civil reglementeaza in art. 946, in mod distinct drepturile asupra tezaurului gasit,
„tezaur" fiind considerat orice bun mobil ascuns sau ingropat, chiar involuntar, in privinta caruia
nimeni nu poate dovedi ca este proprietar. Nu sunt considerate „tezaur" bunurile mobile culturale,
calificate astfel potrivit legii, care sunt descoperite fortuit sau ca urmare a unor cercetari
arheologice sistematice, si nici acele bunuri care, potrivit legii, fac obiectul proprietatii publice.
Dreptul de proprietate asupra tezaurului descoperit intr-un bun imobil sau intr-un bun mobil
apartine, in cote egale, proprietarului bunului imobil sau al bunului mobil in care a fost descoperit
tezaurul, si descoperitorului.
7. Traditiunea
Reprezinta modul de transmitere a proprietatii prin remiterea materiala a lucrului sau
predarea acestuia de la transmitator la dobanditor. Desi in vechiul dreptul roman a avut o pondere
si insemnatate deosebite, in dreptul modern, importanta sa a scazut transmiterea proprietatii
facandu-se in baza conventiilor, si nu doar in baza remiterii materiale a bunului.
In prezent, ea constituie mod de dobandire a proprietatii in ceea ce privete titlurile de
valoare la purtator si pentru bunurile mobile corporale, cu o valoare de pana la 25.000 lei, care pot
face obiectul darului manual, conform art 1.011, alin. (4) din din Codul civil
8. Hotararea judecatoreasca
Hotararile judecatoresti au, in principiu, doar efect declarativ de drepturi, adica recunosc
partii un drept subiectiv anterior, nenascandu-se prin hotararea judecatoreasca un drept nou. Cu
toate acestea, exista insa si cazuri in care hotararile judecatoreti sunt constitutive de drepturi,
atunci cand in urma dobandirii lor, cel care a castigat procesul, dobandeste dreptul subiectiv,
acesta putand fi drept de proprietate sau dezmembraminte ale acestuia.
Este cazul:
- hotararilor care tin loc de contract in cazul in care promitentul refuza incheierea
contractului promis, atunci cand natura contractului o permite, cerintele legii pentru validitatea
acestuia sunt indeplinite, cu exceptia contractului real, daca nu exista stipulatie contrara cu privire
la acesta [art 1279 alin. (3) din Codul civil].
- hotararilor care in loc de act de vanzare-cumparare, prin care se dobandeste drept de
proprietate privata de care promitentul-cumparator asupra terenului;
- hotararilor judecatoresti prin care instanta se pronunta cu privire la temeinicia dreptului de
proprietate pretins, organul administrativ fiind obligat la emiterea doar a dispozitiei de restituire,

79
fara a mai avea vreo apreciere asupra dreptului. Acesta se naste in persoana celui indreptatit in
momentul ramanerii irevocabile a hotararii judecatoresti;
- hotararilor judecatoresti prin care se expropriaza un bun imobil, prin care se constituie
dreptul de proprietate publica al Statului si unitatilor administrativ-teritoriale;
- hotararilor judecatoresti prin care actele juridice civile translative sau constitutive de
drepturi reale sunt sanctionate, se dispune si repunerea partilor in situatia anterioara;
- hotararilor prim care se stabileste de care instanta de judecata remuneratia cuvenita
autorului operei in cazul cesiunii drepturilor de autor in conditiile in care aceasta nu a fost stabilita
prin actul de cesiune, conform art. 43 alin. (2) din Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor.
9. Actul administrativ
In cazurile expres prevazute de lege, actul administrativ poate fi un mod de dobandire a
dreptului de proprietate. Atunci cand a fost reglernentat acest mod de dobandire a proprietatii in
Codul civil, legiuitorul a avut in vedere actele administrative cu caracter colectiv individual.
10. Inscrierea in cartea funciara pentru bunurile imobile, cu exceptia cazurilor anume
prevazute de lege
Art 885 din Codul civil prevede ca, sub rezerva unor dispozii legale contrare, drepturile
reale asupra imobilelor cuprinse in cartea funciara se dobandesc, atat intre parti, cat si fata de terti,
numai prin inscrierea lor in cartea funciara, pe baza actului sau faptului care a justificat inscrierea.
In mod corespunzator, drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea
funciara, cu consimtamantul titularului, dat prin inscris autentic notarial.
Acest consimtamant nu este necesar daca dreptul se stinge prin implinirea termenului
aratat in inscriere ori prin decesul sau prin incetarea existentei juridice a titularului, daca acesta era
o persoana juridica, in cazul existentei unei hotarari judecatoreti definitive sau, in cazurile
prevazute de lege, a actului autoritatii administrative, cand nu mai este necesar acordul de vointa
sau consimtamantul. Daca dreptul ce urmeaza sa fie radiat este grevat in folosul unei terte
persoane, radierea se va face cu pastrarea dreptului acestei persoane, cu exceptia cazurilor
anume prevazute de lege.
De asemenea, modificarea drepturilor reale imobiliare se face potrivit regulilor stabilite
pentru dobandirea sau stingerea drepturilor reale, daca prin lege nu se dispune altfel.
Atunci cand provin din mostenire, accesiune naturala, vanzare silita, expropriere pentru
cauza de utilitate publica precum si in alte cazuri expres prevazute de lege, drepturile reale se
dobandesc fara inscriere in cartea funciara. Titularul drepturilor astfel dobandite nu va putea insa

80
dispune de ele prin cartea funciara, decat dupa ce s-a facut inscrierea. In cazul vanzarii silite, daca
urmarirea imobilului nu a fost in prealabil notata in cartea funciara, drepturile reale astfel dobandite
nu vor putea fi opuse tertilor dobanditori de buna-credinta.
Codul civil instituie o prezumtie relativa a existentei sau inexistentei unui drept tabular,
respectiv, daca in cartea funciara s-a inscris un drept real in folosul unei persoane, se prezuma ca
dreptul exista in folosul ei. Daca un drept real s-a radiat din cartea funciara, se prezuma ca acel
drept nu exista (art. 900).
De asemenea, art. 901 prevede, ca sub rezerva unor dispozitii legale contrare, oricine a
dobandit cu buna-credinta vreun drept real inscris in cartea funciara, in temeiul unui act juridic cu
titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului inscris in folosul sau, chiar daca la cererea adevaratului
titular, dreptul autorului sau este radiat din cartea funciara.
De asemenea, in conformitate cu art. 1244 din Codul civil, forma ceruta pentru conventiile
care stramuta sau constitute drepturi reale, care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara, trebuie sa
fie cea autentica.
Proba dreptului de proprietate asupra imobilelor inscrise in cartea funciara se face cu
extrasul de carte funciara (art. 565 din Codul civil).

81
 APARAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE

Majoritatea ramurilor dreptului contin dispozitii privind ocrotirea dreptului de proprietate.

Dreptul civil cuprinde o multitudine de mijloace prin care poate fi aparat dreptul de proprietate,
precum si celelalte drepturi reale principale.
Mijloacele juridice specifice sau directe de protectie a dreptului de proprietate constau in
acele actiuni care isi au fundamentul direct pe dreptul de proprietate sau pe faptul posesiunii unui
imobil. Asemenea actiuni se impart in: actiuni petitorii si actiuni posesorii.
Actiunile petitorii sunt acele actiuni reale prin care se realizeaza apararea dreptului de
proprietate sau a altui drept real. Se includ in categoria acestor actiuni:
- actiunile in revendicare,
- actiunile confesorii,
- actiunile de granituire,
- actiunile negatorii,
- actiunile in prestatie tabulara si cele de rectificare tabulara,
- actiunile de partaj.
Actiunile posesorii sunt acele actiuni reale imobiliare prin care se urmareste apararea
posesiei unui imobil.
Distinctiile dintre actiunile petitorii si actiunile posesorii constau in urmatoarele:
- in timp ce actiunile petitorii vizeaza insusi fondul dreptului, actiunile posesorii urmaresc
doar protectia posesiei;
- actiunile petitorii pot fi promovate numai de titularul dreptului real contestat sau incalcat,
pe cand actiunile posesorii vor putea fi intentate de posesor, indiferent daca acesta este sau nu
proprietarul imobilului.
In ce priveste actiunile petitorii, cea mai importanta dintre ele este actiunea in revendicare.
1. Actiunea in revendicare
Definitia actiunii in revendicare
Codul civil precizeaza, la art. 563 ca „proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de
la posesor sau de la o alta persoana care il detine fara drept. El are, de asemenea, dreptul la
despagubiri, daca este cazul”.
Vom defini actiunea in revendicare ca fiind acea actiune civila reala prin care proprietarul
care a pierdut posesia bunului sau solicita restituirea acestuia de la posesorul neproprietar. In

82
acest sens, jurisprudenta a decis ca actiunea in revendicare este "actiunea prin care proprietarul
neposesor reclama bunul de la posesorul neproprietar".
Actiunea in revendicare se distinge de actiunea posesorie, desi indirect, contribuie si la
redobandirea posesiei bunului. Actiunea in revendicare se distinge si de actiunile contractuale care
urmaresc inapoierea bunului incredintat unei persoane. In cazul acestor actiuni, restituirea bunului
nu se intemeiaza pe dreptul de proprietate, ci pe obligatia izvorata din contract, adica pe un drept
de creanta, motiv pentru care asemenea actiuni sunt personale si nu reale.
Uneori, in practica, se confunda actiunea in revendicare cu actiunea in granituire, mai ales
cand cererea de determinare prin semne exterioare a limitelor intre proprietati vecine este insotita
si de cererea de restituire a unei portiuni de teren, ocupata prin mutarea hotarului despartitor.
Trebuie avut in vedere ca actiunea de granituire, care este tot o actiune petitorie, urmareste doar
delimitarea proprietatilor limitrofe. Cand prin actiunea in granituire se cere insa o parte determinata
din terenul limitrof, pe care vecinul ar detine-o fara drept, granituirea implica si o revendicare, iar
reclamantul trebuie sa-si dovedeasca dreptul.
Caracterele juridice ale actiunii in revendicare
Actiunea in revendicare este o actiune reala, deoarece poate fi promovata impotriva oricarei
persoane care incalca dreptul de proprietate. Caracterul real al dreptului de proprietate se
transmite si actiunii in revendicare prin care este aparat dreptul.
Actiunea in revendicare are un caracter petitoriu, deoarece pune in discutie insasi existenta
dreptului de proprietate. Aceasta deosebeste actiunea in revendicare de actiunea posesorie sau
actiunea care se intemeiaza pe un drept de creanta.
Actiunea in revendicare este in principiu imprescriptibila din punct de vedere extinctiv.
Dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, asa incat el va putea fi aparat intotdeauna prin
actiunea in revendicare. Atunci cand insa un bun imobil este dobandit prin uzucapiune, sau un alt
bun mobil a fost dobandit prin posesia de buna-credinta, dreptul de proprietate al proprietarului
initial s-a stins si el nu va mai putea avea castig de cauza intr-o actiune de revendicare.
Formele actiunii in revendicare
Dupa felul bunurilor revendicate, putem distinge intre actiuni in revendicare imobiliare si
actiuni in revendicare mobiliare.
Actiunea in revendicare imobiliara
Practica judecatoreasca a stabilit o serie de principii care se aplica in solutionarea acestor
cauze in urmatoarele ipoteze:

83
 A) Ambele parti invoca titluri scrise ce fac dovada dreptului de proprietate asupra bunului
revendicat.
Dupa cum titlurile provin de la acelasi autor sau de la autori diferiti solutionarea litigiului
poate cunoaste doua ipoteze si anume:
a) Cand ambele titluri provin de la acelasi autor trebuie analizat daca partile si-au transcris
sau nu titlul in registrul de publicitate imobiliara, avand castig de cauza acela care si-a transcris
primul titlul.
b) Daca nici una dintre parti nu si-a transcris titlul, va fi apreciat ca valabil in speta cel cu
data mai veche, potrivit principiului "qui prior tempore potior jure".
c) Cand titlurile provin de la autori deosebiti, va avea castig de cauza partea al carui titlu
este mai preferabil, potrivit principiului "nemo plus juris ad alium transferre potest, quam ipse
habet".
Pentru a stabili care este titlul preferabil, instantele au in vedere urmatoarele criterii:
- verificarea autorilor partilor si a dreptului pe care acestia il aveau cu privire la bunul in
litigiu;
- cand nu exista alte mijloace de proba in afara de titluri se va da castig de cauza partii al
carui titlu are data certa mai veche.
B) O singura parte are titlu privind proprietatea bunului revendicat.
Daca paratul invoca un asemenea titlu, atunci actiunea reclamantului va fi respinsa.
Dimpotriva daca titlul este invocat de catre reclamant, el va avea castig de cauza cu doua conditii:
- titlul sa emane de la un tert;
- data titlului sa fie anterioara posesiei paratului.
C) Nici una dintre partile litigante nu are titlu.
"De plano", actiunea ar trebui respinsa, deoarece in favoarea posesorului opereaza
prezumtia de proprietate instituita de art. 935 din Codul civil. Asa fiind, posesorul parat ar avea
castig de cauza in baza principiului "in pari causa melior est causa possidentis". Acestei situatii
transante, practica judecatoreasca i-a adus insa un amendament, constand in analiza prealabila a
celor doua posesii aflate in conflict. Ar avea deci castig cel ce invoca o posesie mai indelungata,
utila sau de buna-credinta.
Actiunea in revendicare mobiliara
Actiunea in revendicare mobiliara cunoaste un regim juridic deosebit de cel al actiunii
imobiliare. Caracterul particular rezida din dispozitiile art. 935 si 936 din Codul civil potrivit carora

84
"oricine se afla la un moment dat in posesia unui bun mobil este prezumat ca are un titlu de
dobandire a dreptului de proprietate asupra bunului. Cu exceptia cazurilor prevazute de lege,
posesia de buna-credinta a bunului mobil asigura opozabilitatea fata de terti a actelor juridice
constitutive sau translative de drepturi reale".
Fata de aceasta dispozitiune a legi, revendicarea bunurilor mobile este practice imposibila,
deoarece posesorul beneficiaza de la bun inceput de prezumtia de proprietate. In cazul bunurilor
mobile corporale, posesia creeaza in favoarea posesorului bunului o prezumtie absoluta de
proprietate impotriva careia nu se admite proba contrarie.
Regula prevazuta de art. 935 din Codul civil, se aplica asadar numai in privinta bunurilor
mobile care pot fi posedate, deci numai bunurile mobile corporale, susceptibile de detentiune
materiala. De la aceasta regula exista o singura exceptie ce priveste titlurile la purtator, a caror
valoare este incorporata in titlu, incat el constituie insasi corporalitatea dreptului pe care il
reprezinta apropiindu-se in acest mod de natura exterioara a bunurilor mobile corporale.
Regula prevazuta de art. 935 din Codul civil este aplicabila numai cu privire la bunurile
mobile privite in mod individual nu si unor mase sau universalitati de bunuri mobile cum ar fi de
exemplu o succesiune a bunurilor mobile.
Rezulta asadar ca actiunea in revendicare mobiliara nu ar putea fi exercitata decat atunci
cand nu sunt aplicabile prevederile art. 935 din Codul civil, deci in situatiile in care nu-si mai are
aplicare prezumtia de proprietate. Mai mult, potrivit art. 937, alin. (1) din Codul civil persoana care,
cu buna-credinta, incheie cu un neproprietar un act translativ de proprietate cu titlu oneros avand
ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din momentul luarii sale in posesie efectiva.
Cu toate acestea, potrivit alin. (2), bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de
buna-credinta, daca actiunea este intentata, sub sanctiunea decaderii, in termen de 3 ani de la
data la care proprietarul a pierdut stapanirea materiala a bunului. Daca bunul pierdut sau furat a
fost cumparat dintr-un loc ori de la o persoana care vinde in mod obisnuit bunuri de acelasi fel ori
daca a fost adjudecat la o licitatie publica, iar actiunea in revendicare a fost introdusa inauntrul
termenului de 3 ani, posesorul de buna-credinta poate retine bunul pana la indemnizarea sa
integrala pentru pretul platit vanzatorului.
Din interpretarea acestor texte de lege se pot trage urmatoarele consecinte:
i) Actiunea in revendicare mobiliara indreptata impotriva posesorului de buna credinta
porneste de la ideea ca cel la care se gaseste bunul, l-a dobandit la randul sau de la autorul
furtului sau de la gasitor.

85
 In aceasta ipoteza, bunul mobil poate fi revendicat in interiorul termenului de 3 ani calculat
din momentul cand bunul a fost furat sau pierdut. Termenul este unul de decadere, la expirarea
caruia se stinge insusi dreptul de proprietate al celui care revendica.
Chestiunea implica un real interes practic, deoarece spre deosebire de termenele de
decadere, termenele de prescriptie sunt susceptibile de intrerupere si suspendare.
Revendicandu-se bunul de la posesorul nelegitim, proprietarul revendicant, nu are obligatia
sa-i plateasca acestui posesor contravaloarea bunului, chiar daca posesorul ar face dovada ca a
cumparat la randul lui bunul si ca a platit pretul. La randul sau, acesta se poate intoarce pentru
dezdaunare impotriva celui de la care a dobandit bunul.
De la regula prevazuta de art. 935 alin. 2 din Codul civil deroga dispozitiunile alin. 3, care
prevad ca " Daca bunul pierdut sau furat a fost cumparat dintr-un loc ori de la o persoana care
vinde in mod obisnuit bunuri de acelasi fel ori daca a fost adjudecat la o licitatie publica, iar
actiunea in revendicare a fost introdusa inauntrul termenului de 3 ani, posesorul de buna-credinta
poate retine bunul pana la indemnizarea sa integrala pentru pretul platit vanzatorului".
Intr-o asemenea ipoteza, adevaratul proprietar se va indrepta impotriva hotului sau
gasitorului de la care va recupera suma pe care el la randul sau i-a platit-o dobanditorului de buna
credinta.
b) Actiunea in revendicare impotriva celui care detine bunul direct de laproprietar are in
vedere situatia detentorului precar.
Acesta detine lucrul in virtutea unor relatii contractuale cu proprietarul sau.Asa fiind,
detentorul precar nu se bucura de prezumtia instituita de art. 935 din Noul Codul civil, motiv pentru
care nici actiunea pentru restituirea bunului nu se intemeiaza pe dispozitiile art. 937 din Codul civil.
Efectele admiterii actiunii in revendicare
Dreptul la actiunea in revendicare este imprescriptibil. In cazul admiterii actiunii in
revendicare, se va recunoaste dreptul de proprietate al reclamantului asupra bunului mobil sau
imobil. Cel mai important efect al hotararilor judecatoresti prin care a fost admisa actiunea in
revendicare, il constituie recunoasterea dreptului de proprietate al reclamantului. O asemenea
hotarare judecatoreasca nu are insa efect constitutiv, deoarece nu da nastere la un nou drept de
proprietate, drept care deja exista. Tocmai in virtutea acestui drept, reclamantul solicita restituirea
bunului. Dar restituirea se dispune tocmai in virtutea unui drept de proprietate existent, pe care
paratul l-a incalcat. Actiunea in revendicare are ca scop tocmai recunoasterea dreptului de
proprietate asupra bunului si readucerea lui in posesia reclamantului.

86
 S-ar putea ca paratul, in actiunea de revendicare, sa se apere, sustinand ca nu detine
bunul pentru el, ci pentru o alta persoana, care se considera a fi proprietara bunului. In acest caz,
va fi introdusa in proces acea persoana, in contradictoriu cu care se va solutiona litigiul.
Cele mai importante efecte ale actiunii in revendicare sunt:
a) In conditile in care actiunea in revendicare a fost admisa, paratul va fi obligat la
restituirea bunului sau la despagubiri daca bunul a pierit din culpa sa ori a fost instrainat. In
aceleasi conditii, paratul va fi obligat la restituirea productelor sau a contravalorii acestora. In toate
cazurile, despagubirile vor fi evaluate in raport cu momentul restituirii.
Se realizeaza astfel restabilirea dreptului de proprietate al reclamantului asupra bunului, de
care a fost ilegal deposedat. Desigur, fiind obligat la restituirea bunului, paratului ii revine si
obligatia de a se abtine in viitor de la orice fapte de natura a stanjeni exercitiul normal al dreptului
de proprietate.
Restituirea bunului va avea loc in natura si liber de sarcini (resoluto jure dantis, resolvitor
jus accipientis). Restituirea bunului in natura va fi insotita si de toate accesoriile sale. Proprietarul
poate fi obligat, la cerere, sa restituie posesorului cheltuielile necesare pe care acesta le-a facut.
Cheltuielile utile se restituie, la cerere, in limita sporului de valoare, daca prin lege nu se prevede
altfel.
b) In timp ce admiterea actiunii in revendicare produce un efect principal, si anume cel
privind restituirea bunului revendicat, se mai produce un efect secundar, la cererea reclamantului,
care consta in obligarea paratului la restituirea fructelor. Fructele se cuvin proprietarului, in virtutea
dreptului sau de proprietate si nu datorita accesiunii.
Vom distinge insa intre paratul care a fost posesor de buna-credinta sau rea-credinta.
Astfel, posesorul de buna-credinta va retine fructele culese pana in momentul introducerii actiunii in
revendicare. Daca punerea in intarziere a avut loc anterior, printr-o alta modalitate, atunci fructele
culese pana in acest moment se cuvin posesorului. In cazul in care paratul a fost de rea-credinta,
el are obligatia de a restitui fructele culese din momentul in care a intrat in posesia bunului. De
asemenea, proprietarul va putea fi obligat, la cerere, la restituirea cheltuielilor necesare pentru
producerea si culegerea fructelor sau a productelor. Paratul are un drept de retentie asupra
produselor pana la restituirea cheltuielilor facute pentru producerea si culegerea acestora, cu
exceptia cazului in care proprietarul furnizeaza paratului o garantie indestulatoare. Dreptul de
retentie nu poate fi exercitat in niciun caz asupra bunului frugifer sau cand intrarea in stapanirea
materiala a bunului s-a facut prin violenta ori frauda sau cand produsele sunt bunuri perisabile ori

87
sunt supuse, ca urmare a trecerii unei perioade scurte de timp, unei scaderi semnificative a valorii
lor.
c) Daca in perioada in care bunul s-a aflat la parat a suferit unele deteriorari atunci paratul
va fi obligat si la plata despagubirilor catre proprietar.
d) In sfarsit, chiar in cadrul actiunii in revendicare, paratul va putea cere obligarea
reclamantului la plata cheltuielilor necesare si utile efectuate asupra bunului revendicat. Aceste
cheltuieli vor fi achitate de reclamant, indiferent daca paratul a fost de buna sau de rea-credinta.
Cheltuielile necesare sunt acele sume de bani sau munca depusa, pentru conservarea unui
bun. Cand sunt efectuate de posesorul neproprietar, ele vor trebui restituite deoarece ele ar fi
trebuit facute chiar de proprietar.
Cheltuielile utile reprezinta tot sume de bani sau munca depusa, insa ele au ca scop
sporirea valorii bunului. Aceste cheltuieli vor fi restituite catre posesor numai in masura sporului de
valoare a lucrului.
Cheltuielile voluptorii nu vor fi restituite, deoarece ale au fost efectuate de posesor pentru a-
si satisface placerea lui si care nu maresc valoarea lucrului. Proprietarul nu va putea fi obligat sa le
restituie, indiferent daca posesorul a fost de buna sau rea-credinta.
Paratul va putea beneficia de un drept de retentie, in ce priveste bunul, pana la restituirea
cheltuielilor necesare si utile.
Alte actiuni petitorii
Referitor la celelalte actiuni petitorii, vom contura doar cateva aspecte:
Actiunea de granituire (art.560 Codul civil) Orice proprietar poate sa isi ingradeasca
proprietatea, suportand, in conditiile legii, cheltuielile ocazionate, conform art. 561 din Codul civil.
Actiunea de granituire este acea actiune prin care se solicita instantei judecatoresti sa determine,
prin semne exterioare, intinderea a doua fonduri invecinate. Actiunea de granituire este o actiune
petitorie, intrucat are ca scop delimitarea proprietatilor limitrofe. Potrivit art. 560 mentionat,
proprietarii terenurilor invecinate sunt obligati sa contribuie la granituire prin reconstituirea hotarului
si fixarea semnelor corespunzatoare, suportand, in mod egal, cheltuielile ocazionate de aceasta.
Actiunea confesorie este acea actiune reala prin care se urmareste ocrotirea sau
valorificarea celorlate drepturi reale principale (uzufruct, uz, abitatie, superficie, servitute), in cazul
in care o alta persoana impiedica exercitarea acestor dezmembraminte ale dreptului de
proprietate. Caracterul petitoriu al acestor actiuni rezida din faptul ca ele pun in discutie insusi
dreptul real, care constituie in speta un dezmembramant al proprietatii.

88
 Actiunea negatorie este acea actiune reala prin care reclamantul contesta ca paratul ar
avea, dupa caz, drept de uzufruct, uz, abitatie, servitute sau superficie asupra bunului pe care
reclamantul este proprietar. Art. 564 din Codul civil prevede ca proprietarul poate intenta actiunea
negatorie contra oricarei persoane care pretinde ca este titularul vreunui drept real, altul decat cel
de proprietate, asupra bunului sau. Dreptul la actiunea negatorie este imprescriptibil.
Actiunea in prestatie tabulara este acea actiune reala prin care persoana indreptatita sa-si
intabuleze un drept real imobiliar in cartea funciara, poate solicita instantei judecatoresti sa
hotarasca inscrierea acelui drept in cartea funciara, daca cel obligat refuza sa predea inscrisul
necesar pentru stramutarea sau constituirea dreptului respectiv in favoarea sa.
Hotararea judecatoreasca obtinuta nu constituie un titlu de proprietate ci serveste doar la
inscrierea in cartea funciara a unui drept real.

89