Sunteți pe pagina 1din 43

1

Universitatea Dimitrie Cantemir Bucureti


Facultatea de Drept Cluj-Napoca











DREPT CIVIL
DREPTURILE REALE PRINCIPALE
- Note de curs









Lect.univ.drd.Livia Labo
2

CUPRINS


CAPITOLUL I ..................................................................................................................................... 3
PATRIMONIUL I DREPTURILE REALE PATRIMONIALE. ...................................................... 3
SISTEMUL DREPTURILOR REALE ................................................................................................ 3
CAPITOLUL II. ................................................................................................................................... 8
TEORIA GENERAL A PROPRIETII ......................................................................................... 8
CAPITOLUL III ................................................................................................................................ 11
DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC...................................................................................... 11
CAPITOLUL IV ................................................................................................................................ 14
MODALITILE DREPTULUI DE PROPRIETATE .................................................................... 14
CAPITOLUL VI ................................................................................................................................ 21
DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE ....................................................... 21
CAPITOLUL VII . ............................................................................................................................. 28
POSESIA I EFECTELE SALE ....................................................................................................... 28
CAPITOLUL VIII . MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE A DREPTULUI DE
PROPRIETAE I A CELORLALTE DREPTURI REALE .............................................................. 30
CAP. IX . APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE I A CELORLALTE DREPTURI
REALE. ACIUNEA N REVENDICARE ...................................................................................... 34
CRILE FUNCIARE ...................................................................................................................... 36

3


CAPITOLUL I
PATRIMONIUL I DREPTURILE REALE PATRIMONIALE.
SISTEMUL DREPTURILOR REALE

I. 1. Noiunea de patrimoniu.

I.1.1. Preliminarii. nainte de a defini noiunea de patrimoniu este necesar s precizm c din punct
de vedere structural raportul juridic civil este alctuit, de regul, din trei elemente: subiecte,
coninut i obiect. Subiectele raportului juridic pot fi persoanele fizice sau juridice. Prin coninutul
raportului juridic nelegem drepturile i obligaiile corelative care se nasc n favoarea i respectiv n
sarcina subiectelor sau subiectelor sale. Obiectul raportului juridic const n aciunea sau inaciunea
(conduita / prestaia) la care este ndrituit subiectul activ i la care este ndatorat subiectul pasiv.
Drepturile i obligaiile subiectelor raportului de drept civil sunt susceptibile de diverse clasificri n
funcie de anumite criterii. Una dintre cele mai importante clasificri este n drepturi i obligaii
patrimoniale i drepturi i obligaii nepatrimoniale. Drepturile i obligaiile patrimoniale sunt acelea
care pot fi evaluate n bani, n timp ce drepturile i obligaiile nepatrimoniale sunt lipsite de valoare
economic i prin urmare nu pot fi evaluate pecuniar.
Termenul de patrimoniu este circumscris exclusiv sferei drepturilor i obligaiilor
patrimoniale. Drepturile i obligaiile patrimoniale pot fi privite globalist, ca o totalitate sau
universalitate juridic aparinnd unei persoane, fcnd abstracie de individualitatea fiecrui
drept i a fiecrei obligaii n parte. Acest mod de abordare adrepturilor i obligaiilor ne conduce
la noiunea de patrimoniu.
I.1.2. Definiia patrimoniului. Se ajunge de multe ori ca n materie juridic s se fac apel la
conceptul de patrimoniu, amploarea sferei de acoperit fiind pe de alt parte foarte variabil, nu
numai n dreptul privat. n Codul Civil nu exist o definiie clar i precis a patrimoniului, un
rudiment putnd fi gsit n art. 1718 C.Civ., care, fr a utiliza explicit teremenul, precizeaz:
Oricine este obligat personal este inut de a ndeplini ndatoririle sale cu toate bunurile sale
mobile i imobile, prezenente i viitoare. Sintetiznd diversele definiii formulate n doctrin,
putem spune c patrimoniul este o entitate juridic distinct ce reprezint totalitatea sau
universalitatea drepturilor patrimoniale i obligaiilor patrimoniale care aparin unei persoane.
Astfel, activul patrimonial este format din valoarea tuturor drepturilor patrimoniale iar
pasivul patrimonial const n valoarea tuturor obligaiilor patrimoniale ale unei persoane. Drepturile
(latura activ) a patrimoniului i obligaiile ( latura pasiv ) se gsesc ntr-o strns legtur, putnd
fi asemnate cu un cont curent al unei persoane a crui valoare este supus unor fluctuaii succesive,
(se nasc noi drepturi sau obligaii sau se modific cele deja existente), aceste schimbri valorice nu
afecteaz existena i identitatea universalitii.
I.1.3. Caracteristicile patrimoniului. Trecnd peste diversele teorii referitoare la patrimoniu,
dintre care amintim succint teoria personalist a patrimoniului, teoria patrimoniului afectaiune sau
teoria mixta (eclectic) a patrimoniului vom enumera n continuare caracterele juridice ale acestuia :
A) Patrimoniul este o universalitate juridic. El se prezint ca o entitate juridic independent i
distinct de elementele sale componente (activ i pasiv). Drepturile i obligaiile patrimoniale,
privite n individualitatea lor, pot suferi modificri (natere, transformare, transmisiune, stingere).
Aceste modificri au ca efect creterea sau micorarea activului i pasivului patrimonial, dar nu
afecteaz existena patrimoniului, ce entitate juridic de sine stttoare. Ca o consecin direct, pe
de o parte patrimoniul unei persoane, neles ca un ansamblu, rspunde de obligaiile ce l afecteaz;
creditorii pot s urmreasc bunurile dobndite de debitor posterior naterii creanelor lor. Pe de alt
4
parte, o alt consecin direct a universalitii patrimoniului rezid n subrogaia real despre care
vom discuta mai jos.
Patrimoniul, neles ca o universalitate de drept sau juridic, nu se confund cu
universalitatea de fapt. Spre deosebire de univeralitatea de drept, universalitatea de fapt este un
ansamblu sau o grupare de bunuri a cror unitate se ntemeiaz pe o simpl legtur de fapt,
neprevzut de lege (de exemplu un buchet de flori, crile dintr-o bibiliotec, o turm de animale,
etc) creat exclusiv prin voina persoanei cruia i aparin aceste bunuri. Bunurile care compun
universalitatea de fapt nu sunt distincte de aceast universalitate, astfel explicndu-se faptul c prin
pieirea sau nstrinarea lor universalitatea de fapt dispare.
B) Orice persoan are necesarmente un patrimoniu. Att persoanele fizice, ct i cele juridice, fiind
subiecte de drept, au n mod necesar aptitudinea permanent de a dobndi drepturi i de a-i asuma
obligaii, existena lor neputnd fi conceput fr un patrimoniu. Patrimoniul este indisolubil legat
de personalitatea juridic, fiind o emanaie a acesteia. La fel, existena patrimoniului nu poate fi
conceput fr un titular.
C) Patrimoniul este inalienabil. Patrimoniul este strns legat de persoana creia i aparine, atta
timp ct aceasta exist ca subiect de drept. Persoanele fizice pot nstrina drepturi sau chiar obligaii
(n anumite cazuri) ut singuli, dar nu pot transmite prin acte inter vivos, ntreg patrimoniul lor.
Acesta va putea fi transmis numai prin succesiune, n momentul ncetrii din via a titularului lui.
D) Patrimoniul este unic i divizibil Patrimoniul, dei unic, are aptitudinea de a fi mprit n mai
multe grupe de drepturi sau obligaii, fiecare cu o destinaie sau afectaiune distinct i determinat.
Izvort din concepia german a patrimoniului afectaiune, aceast orientare i-a gsit i
exprimarea legislativ n art. 30 C.Fam privind comunitatea matrimonial. Astfel, patrimoniul unei
persoane cstorite este divizat n masa bunurilor comune i n cea a bunurilor proprii. Prin urmare,
dac un imobil nstrinat face parte de masa bunurilor proprii ale unui so, suma primit drept pre
va intra prin efectul subrogaiei reale cu titlu universal n aceeai mas comun, dei principiul
comunitii matrimoniale este c orice bun dobndit n timpul cstoriei este bun comun al soilor.
La fel, creditorii personali ai unuia dintre soi pot urmri doar bunurile proprii ale acestuia. n
materia succesiunilor exist situaii n care aceeai persoan se regsete titular a dou mase
patrimoniale. n principiu, la decesul unei persoane, patrimonial defunctului se topete automat n
patrimoniul succesorului care este inut astfel de datoriile lui de cujus chiar dac depesc activul
succesiunii. Aceast situaie poate fi dezastruoas pentru erede, legea acordndu-i dreptul de a
accepta succesiunea sub beneficiu de inventar. n urma acceptrii succesiunii sub beneficiu de
inventar, cu toate c succesorul este proprietarul bunurilor devoluate, rezult n acelai timp o
separaie ntre bunurile sale i cele ale lui de cujus. Prin urmare, motenitorul va fi inut de plata
datoriile defunctului n limita activului succesoral. Fuziunea bunurilor defunctului cu cele ale
succesorului poate fi de asemenea dezastruoas pentru creditorii succesiunii, deoarece ei risc s fie
concurai n satisfacerea creanelor lor de creditorii unui succesor insolvabil. Pentru a evita aceast
situaie, legea acord creditorilor defunctului dreptul de a cere separaia de patrimonii ntre cel al
defunctului i cel al motenitorului ceea ce le confer un drept de preferin; n spe, ei vor fi pltii
cu prioritate din bunurile defunctului naintea creditorilor personali ai eredelui. Un alt exemplu de
afectare a unor grupe de patrimoniu apare i n cazul n care un comerciant i divide patrimoniul n
masa drepturilor i obligaiilor care alctuiesc un fond de comer afectat desfurrii unei activiti
comerciale i celelalte drepturi i obligaii.
I.1.4 Funciile patrimoniului. Patrimoniul ndeplinete trei funcii, eseniale n importana lor:
patrimoniul constituie gajul general al creditorilor, realizeaz subrogaia real cu titlu universal i
face posibil transmisiunea universal i cu titlu universal a drepturilor i obligaiilor.
I.1.4.1.Gajul general al creditorilor Patrimoniul constituie singura garanie general a tuturor
creditorilor titularului su, astfel nct acesta din urm rspunde, potrivit art.1718 C.Civ., mai sus
citat, cu toate bunurile sale mobile i imobile, prezente i viitoare. Astfel creditorii chirografari vor
umri n comun i proporional oricare din bunurile aflate n patrimoniul debitorului lor pentru a-i
satisface creanele, fr ns a l putea opri s le nstrineze. Deoarece obiectul gajului general nu l
reprezint bunurile individual determinate, debitorul poate s ncheie acte de dispoziie juridic
5
asupra acestora, opozabile creditorilor. Pe cale de consecin, n momentul execuiei silite,
creditorul va putea urmri doar bunurile existente n patrimoniul debitorului precum i bunurile ce
vor intra, ntre timp, n acelai patrimoniu. Spre deosebire de dreptul de gaj, care este un drept real
accesoriu dreptului de crean, cu rol de garanie special a creditorilor asupra unor bunuri mobile
determinate, gajul general al creditorilor ca funcie a patrimoniului nu beneficiaz de atributul de
urmrire (posibilitatea de a urmri bunul gajat n mna oricrei tere persoane) i de atributul de
preferin ( recuperarea creanei cu prioritate naintea creditorilor gajiti ulteriori sau a creditorilor
chirografari), fiind ns aplicabil ntregului patrimoniu.
I.1.4.2.Subrogaia real cu titlu universal. Ea este n dreptul civil de dou categorii, real i
personal. Subrogaia personal este nlocuirea unuia dintre subiectele raportului de drept civil cu o
alt persoan, cum ar fi n cazul delegaiei prin schimbare de debitor, a novaiei, a cesiunii de
crean. Aceste instituii vor fi tratate la materia teoriei generale a obligaiilor civile. Subrogaia
real semnific nlocuirea unei valori cu o alt valoare i poate fi subrogaie real cu titlu universal
sau subrogaie real cu titlu particular.
I.1.4.2.1. Subrogaia real cu titlu universal nseamn schimbarea automat n cadrul unui
patrimoniu a unei valori, privite din punct de vedere juridic, cu o alt valoare. n cadrul subrogaiei
reale cu titlu universal se face abstracie de individualitatea lucrului care iese i a celui care intr n
patrimoniu n locul lui. Valoarea de nlocuire nou intrat n patrimoniu va avea regimul juridice al
valorii nlocuite. Subrogaia real cu titlu universal este subordonat divizibilitii patrimoniului.
Avnd n vedere c debitorul poate nstrina bunurile din patrimoniul su, acestea nefiind
indisponibilizate de creditorii si chirografari, subrogaia real cu titlu universal asigur coninutul
gajului general, valoarea primit n schimb nlocuind din punct de vedere juridic valoarea
nstrinat. Aceasta nu nseamn c strict din punct de vedere al valorii intrisece patrimonial rmne
intact. De exemplu, dac se nstrineaz un bun mobil (de 10 mil. Lei) la un pre sub valoarea sa
real, (7 mil lei) n termeni reali valoarea patrimoniului a sczut ( -3 mil lei) dar din punct de vedere
juridic a rmas neschimbat deoarece o valoare (suma primit drept pre) a nlocuit n patrimoniul
debitorului o alt valoare (bunul mobil), fapt care face ca aceast vnzare s fie opozabil
creditorilor chirografari (beneficiari ai gajului general), cu excepia dovedirii unei fraude a
intereselor lor efectuat de debitor n nelegere cu terul dobnditor al imobilului. Spre deosebire,
creditorii care beneficiaz de dreptul de gaj asupra bunului mobil l pot urmri n mna terului
dobnditor n virtutea atributului de preferin conferit de acest drept.
I.1.4.2.2.Subrogaia real cu titlu particular este o excepie, aplicndu-se numai n cazurile expres
prevzute de lege. Ea const n nlocuirea unui bun individual determinat cu un alt bun individual
determinat, privite izolat.
a) Potrivit art.1721 C.Civ., subrogaia real cu titlu particular se produce n cazul n care un bun
ipotecat, gajat sau grevat de un privilegiu special a fost distrus sau deteriorat de un caz asigurat sau
de o fapt ilicit, ipoteca, gajul sau privilegiul special se strmut de drept n baza normei de mai
sus asupra sumei primit drept indemnizaie asigurare sau asupra sumei primit cu titlu de
despgubire datorat de autorul prejudiciului.
b) Potrivit art.12 alin.4 din L.54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor , n cazul schimburilor
de terenuri, fiecare teren primit n schimb va avea situaia juridic a terenului pe care l nlocuiete,
cu respectarea drepturilor i sarcinilor legal constituite anterior.
c) Potrivit art. 28 alin.2 din L.33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, dreptul
de ipotec i privilegiul special imobiliar care greveaz un imobil expropriat se strmut de drept
asupra despgubirilor stabilite conform procedurii i n condiiile prevzute de lege.
I.1.4.3.Transmisiunea universal i cu titlu universal.
Transmisiunea universal intervine atunci cnd se transmite ntregul patrimoniu nefracionat de la o
persoan la alt persoan. Acest tip de transmisiune apare n cazul persoanelor fizice doar n ipoteza
decesului cnd ntregul patrimoniu este cules n totalitate de un singur motenitor care are vocaie
universal legal sau testamentar. n cazul persoanelor juridice apare n situaia reorganizrii
acestora prin absorbie sau fuziune. Transmisiunea cu titlu universal const n transmiterea
6
fracionat at ntregului patrimoniu al unei persoane la dou sau mai multe persoane sau n
desprinderea unei pri dintr-un patrimoniu pentru a reveni altei persoane.
Prin transmisiunea universal se dobndete totalitatea valorilor active i passive care
alctuiesc ntregul patrimoniu iar prin transimisiunea cu titlu universal se dobndete doar o
fraciune, o cot-parte matematic din aceste valori.

I. 2. Drepturile patrimoniale
I.2.1. Noiune i clasificare
Drepturile patrimoniale se mpart n diverse categorii: drepturi reale, drepturi personale sau drepturi
de crean i drepturi intelectuale Diviziunea drepturi reale/drepturi personale, ce i are originea n
dreptul roman, este considerat de doctrina mai veche ca fiind diviziunea suprem, opinie nuanat
n prezent de autorii moderni.
I.2.1.1. Drepturi reale i personale. Revenind la cele dou mari categorii pe care le vom studia,
artm c drepturile reale au fost definite ca drepturi subiective patrimoniale care confer
titularului lor anumite prerogative, recunoscute de lege, asupra unui bun, pe care el le poate
exercita n mod direct i nemijlocit, fr a fi necesar, n acest scop, intervenia oricrei alte
persoane. Din contr, toi ceilali au obligaia de a nu ntreprinde nimic de natur a mpiedica
exerciiul netulburat al acestor drepturi de ctre titularii lor.
Drepturile de crean (personale) sunt acele drepturi subiective patrimoniale n virtutea crora
titularul lor sau subiectul activ, numit creditor, are posibilitatea juridic de a pretinde subiectului
pasiv, numit debitor, persoan determinat, s dea (dare), s fac (facere) sau s nu fac (non
facere) ceva, sub sanciunea constrngerii de stat.
Drepturile reale sunt drepturi absolute opozabile erga omnes, deoarece toi au obligaia
general de a nu face nimic pentru a aduce atingere exercitrii libere i depline a acestor drepturi.
Astfel, din punct de vedere al subiectelor, dreptul real presupune existena unui subiect activ
determinat i a unui subiect pasiv nedeterminat, format din toi ceilali. Spre deosebire, drepturile de
crean presupun subiecte (att creditor, ct i debitor) determinate, debitorul avnd obligaia,
corelativ dreptului creditorului de a cere acest lucru, de a da, a face sau a nu face ceea ce ar fi putut
face n lipsa acelei obligaii.
Drepturile reale prezint dou specificiti fa de drepturile personale: ele comport dreptul
de urmrire i dreptul de preferin.
Dreptul de urmrire prezentat de un drept real d posibilitatea titularului su s urmreasc n orice
mini s-ar afla bunul care i aparine sau care este grevat de un drept real n favoarea sa. Astfel,
proprietarul unu imobil i-l poate revendica de la orice detentor; uzufrucutarul poate s i reclame
bunul pentru a-l folosi, i asta n faa oricrui proprietar al bunului.
Din contr, dreptul de crean comport prin sine dreptul la urmrire. Rezult de aici c
creditorul beneficiaz de un drept general de gaj asupra patrimoniului debitorului, neavnd un drept
special de urmrire asupra unor bunuri determinate din patrimonial acestuia. Un creditor chirografar
nu poate urmri bunurile dect n minile debitorului su, pierznd aceast posibilitate n cazul
nstrinrii ctre un ter. Mai mult, dreptul de urmrire afecteaz de asemenea i executarea
obligaiilor privind utilizarea unui bun. Dac, de exemplu, A i promite lui B c i va mprumuta
autoturismul pentru o cltorie, dac acest autoturism este nstrinat B nu poate s i cear
cumprtorului C s execute obligaia, A fiind singurul obligat.
Dreptul de preferin const n posibilitatea titularului de a-i realiza dreptul su cu prioritate la
acelai bun, n raport cu titularii altor drepturi. De exemplu, dac un drept de crean este nsoit i
garantat de un drept de gaj, titularul dreptului de gaj (creditorul gajist) are posibilitatea de a obine
realizarea dreptului de crean cu prioritate, din preul bunului gajat, fa de ceilali creditori ai
aceluiai debitor.

I.2.1.2. Obligaiile reale. Obligaiile reale reprezint o categorie intermediar ntre drepturile reale
i drepturile de crean. Ele se mpart n obligaii propter rem i scriptae in rem i se caracterizeaz
7
printr-o opozabilitate mai restrns dect cea a drepturilor reale i de una mai extins dect cea a
raporturilor de crean.
Obligaiile propter rem sunt ndatoriri pozitive (de a face) sau negative (de a nu face) care
decurg din stpnirea unui bun i oblig numai n legtur cu acele bunuri pe titularii drepturilor
reale asupra lor. Aceste obligaii se transmit oricror deintori ai bunului, odat cu acesta.
Obligaiile propter rem sunt de dou categorii: legale (cele prevazute de art. 74, art.80-83 din
L.18/1994, art. 16 din L.103/1996, obligaia de grniuire reglementat de art. 584 C.Civ, obligaia
de a contribuzi la cheltuielile de ntreinere i construire a zidului comun prevazut de art. 592
C.Civ., precum i obligaiile reglementate de Codul Civil ca fiind servitui naturale sau legale:
servitutea distanei plantaiilor, servitutea negativ de vedere, servitutea izvorului, servitutea de
scurgere a apelor naturale) i convenionale (care se nasc prin acordul prilor, cum ar fi obligaia
reglementat de art. 620 C.Civ. prin care proprietarul unui fond aservit se oblig s efectueze
lucrrile necesare constituirii unei servitui de trecere).
Obligaiile scriptae in rem corespund unor drepturi de crean, dar sunt intrisec legate de
stpnirea unor bunuri de ctre alt persoan dect proprietarul sau titularul unui drept real asupra
acelor lucruri. Potrivit art.1441 C.Civ., cel care dobndete proprietatea unui imobil nchiriat sau
arendat este obligat s respecte contractul de locaiune sau de arendare ncheiat de propriearul
anterior pn la expirarea termenului pentru care a fost nchiriat/arendat, dac nu exist o clauz
contrar de ncetare a contractului n momentul nstrinrii. Dup cum se vedea, proprietarul actual,
ter fa de contractul ncheiat anterior, este obligat s respecte drepturile i obligaiile izvorte din
acest contract n baza unei obligaii scriptae in rem.

I. 3. Sistemul drepturilor reale n Romnia.
I.3.1. Clasificare
A. Din punct de vedere al naturii bunurilor asupra crora poart, drepturile reale se mpart n dou
categorii: drepturi reale mobiliare (purtnd asupra bunurilor mobile corporale sau incorporale ) i
drepturi reale imobiliare (purtnd asupra bunurilor imobile).
B. Principala clasificare a drepturilor reale este aceea n drepturi reale principale i drepturi reale
accesorii.
B.1 Drepturile reale principale sunt acele drepturi reale care au o existen independent, de sine
stttoare, n raport cu alte drepturi reale sau de crean.
La rndul lor, ele se mpart n dreptul de proprietate (public sau privat) i drepturi reale derivate
din dreptul de proprietate.
Din raiuni didactice, dreptul de proprietate se divide n drept de proprietate particular, care
aparine persoanelor fizice i persoanelor juridice de tip particular, i drept de proprietate privat al
statului, unitilor administrativ-teritororiale (jude, municipiu, ora, comun), precum i altor
persoane juridice nfiinate de ctre stat i autoritile locale, cum sunt regiile autonome sau
societile naionale. Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate pot s fie la rndul lor
desprinse din dreptul de proprietate privat sau constituite pe dreptul de proprietate public.
B.1.1.Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate public sunt, potrivit reglementrilor
actualmente n vigoare:
a) Dreptul real de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor din
domeniul public.
b) Dreptul de concesiune asupra bunurilor din domeniul public.
c) Dreptul real de folosin asupra unor bunuri imobile constituit n favoarea unor persoane juridice
fr scop lucrativ.
Aceste drepturi reale se constituie prin acte administrative, n cadrul unor raporturi juridice de
putere. De aceea. Ele nu dezmembreaz proprietatea public, fiind inopozabile proprietarului pe
cale administrativ, fiind ns opozabile pe cale civil erga omnes.
B.1.2. Drepturile reale derivate din dreptul de proprietate privat (denumite i dezmembrmintele
dreptului de proprietate) sunt opozabile erga omnes, inclusiv proprietarului. Dezmembrmintelor le
lipsesc unele din atributele proprietii, titlarul lor avnd posesia, folosina, dispoziia material sau
8
(parial) juridic, n timp ce proprietarul va avea ntotdeauna dispoziia juridic asupra bunului.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt:
a) Dreptul de uzufruct.
b) Dreptul de uz.
c) Dreptul de abitaie.
d) Dreptul de servitute.
e) Dreptul de superficie
f) Dreptul real de folosin funciar recunoastut de L.18/1991
B.2 Drepturile reale accesorii sunt acele drepturi reale care se constituie pentru a nsoi i garanta
alte drepturi de crean fr a avea independen sau existen de sine stttoare. Ele sunt: dreptul
de gaj, dreptul de ipotec, privilegiile speciale i dreptul de retenie. Ca o regul, drepturile reale
accesorii beneficiaz de atributele de urmrire i preferin, aceasta nsemnnd c un creditor
garantat prin gaj, ipotec sau privilegiu special are dreptul de a urmri bunul obiect al garaniei n
mna oricui s-ar afla i de a fi pltit cu prioritate din preul acelui bun, naintea creditorilor
chirografari sau ai altor creditori garantai ulteriori.
a) Dreptul de gaj este dreptul real constituit n favoarea unui creditor asupra unui bun mobil sau
bunuri mobile determinate ale debitorului sau ale unui ter pentru a garanta executarea obligaiei
asumate de debitor. Poate fi cu deposedare sau fr deposedarea debitorului de bunul gajat. Dreptul
de gaj beneficiaz de atributele de urmrire i preferin.
b) Dreptul de ipotec este dreptul real constituit asupra unui imobil sau imobile determinate, fr
deposedare, care i confer titularului su, denumit creditor ipotecar, posibilitatea de a urmri bunul
n mna oricui s-ar afla i de a fi pltit cu prioritate din preul acelui bun.
c) Privilegiile speciale sunt drepturi reale aparinnd unor creditori care datorit calitii creanelor
lor, au posibilitatea de a fi pltii cu prioritate din valoarea unor bunuri mobile sau imobile
determinate ale debitorului, chiar n faa unor creditori gajiti sau ipotecari posteriori.
d) Dreptul de retenie este acel drept real care confer posibilitatea creditorului, n acelai timp i
debitor al obligaiei de restituire sau predare a bunului altuia, de a reine acel lucru i a refuza
restituirea lui pn n momentul cnd debitorul su, creditor al lucrului, va executa obligaia nscut
n legtur cu cheltuielile ocazionate de pstrarea, ntreinerea sau mbuntirea lui.

CAPITOLUL II.
TEORIA GENERAL A PROPRIETII

II.1. Definiia i coninutul dreptului de proprietate
Doctrina modern a definit proprietatea ca fiind acel drept real care confer titularului atributele
de posesie, folosin i dispoziieasupra unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita n
plenitudinea lor, n putere proprie i n interes propriu, cu respectarea legislaiei n vigoare.
Plecnd de la aceast definiie, artm c proprietatea este dreptul cel mai deplin, fiind singurul
drept subiectiv care confer titularul su trei atribute: posesia, folsina i dispoziia.
Posesia const n posibilitatea proprietarului de a stpni bunul ce i aparine n
materialitatea sa, comportnd-se fa de ceilali ca fiind titularul dreptului de proprietate.
Folosina confer proprietarului facultatea de a ntrebuina bunul su, culegnd sau
percepnd n proprietate toate fructele naturale, industriale sau civile pe care acesta le produce.
Dispoziia, ca atribut al proprietii, comport dou elemente: dreptul de dispoziie
material i dreptul de dispoziie juridic.
- Dreptul de dispoziie material este posibilitatea proprietarului de a dispune de substana bunului,
adic de a-l transforma, de a-l consuma sau distruge, cu respectarea reglementrilor n vigoare.
- Dreptul de dispoziie juridic se concretizeaz n facultatea proprietarului de a nstrina dreptul de
proprietate, cu titlu oners sau gratuit, prin act ntre vii sau pentru cauz de moarte, i de a-l greva cu
9
drepturi reale derivate, principale sau accesorii n favoarea altor persoane, cu respectarea regimului
juridic instituit de lege.
II.2 Caracterele dreptului de proprietate
Putem distinge caracterele dreptului de proprietate din diverse perspective.
II.2.2.1. Caracterul absolut i inviolabil.
Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titularului su n raporturile cu toi
ceilali, care sunt obligai sa se abin de a face ceva de natur a mpiedica exercitarea sa.
Proprietarul are la ndemn aciunea n revendicare pentru a-i recupera bunul din mna oricui,
dreptul de proprietate fiind opozabil erga omnes, adic tuturor. Se poate spune c dreptul de
proprietate este un drept absolute fa de orice drept real sau drept personal, dar n acelai timp nu
este absolut fa de el nsui, tocmai prin restrngerile la care este supus de lege.
Inviolabilitatea dreptului susine caracterul su absolut. Potrivit art. 136 pct.5 din Constituie1,
Proprietatea privat este inviolabil, n condiiile legii organice, singurele excepii fiind:
1) Exproprierea pentru cauz de utilitate public ( art. 44 pct (3) Constituie Nimeni nu poate fi
expropriat dect pentru o cauz de utilitate public, stabilit potrivit legii, cu dreapt i prealabil
despgubire i art. 481 C.Civ.) reglementat de Legea nr.33/19942 ce se aplic bunurilor imobile
aflate n proprietatea privat a persoanelor fizice sau juridice, precum i a celor aflate n proprietatea
privat a comunelor, oraelor, municipiilor i judeelor.
2) Rechiziiile de bunuri, reglementate prin Legea 132/19973 privind rechiziiile de bunuri i
prestrile de servicii n interes public.
3) Subsolul oricrei proprieti mobiliare poate fi folosit i exploatat pentru lucrri de interes
general, potrivit art. 44 pct. 5 Constituie Pentru lucrri de interes general, autoritatea public
poate folosi subsolul oricrei proprieti imobiliare, cu obligaia de a despgubi proprietarul
pentru daunele aduse solului, plantaiilor sau construciilor, precum i pentru alte daune
imputabile autoritii.
II.2.2.2. Caracterul deplin i exclusiv.
Dreptul de proprietate este deplin deoarece confer titularului su plena in re potestas, adic toate
cele trei atribute: posesia, folosina i dispoziia. Acest character dispare n momentul n care asupra
bunului obiect al dreptului de proprietate se constituie dezmembrminte ale proprietii.
Dreptul de proprietate este n acelai timp un drept exclusiv, n nelesul c atributele sau puterile
inerente acestui drept sunt nu numai depline, ci i independente de orice puteri ale altei persoane
asupra bunului respectiv, n afar de cazurile n care proprietatea este dezmembrat.
II.2.2.3.Caracterul perpetuu i transmisibil
Dreptul de proprietate este nelimitat n timp, fiind perpetuu i dureaz atta vreme ct exist bunul
care face obiectul su. De asemenea, el nu se pierde prin neexercitare, adic prin neuz, aciunea n
revendicare fiind imprescriptibil. Dreptul de proprietate se stinge n patrimoniul titularului su
doar n cazul n care sunt ndeplinite condiiile prescripiei achizitive (uzucapiunea) de ctre
posesorul bunului.
Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte ntre vii, n condiiile legii. Ba mai mult,
transmisiunea lui este inevitabil i obligatorie pentru cauz de moarte. Transmisiunea dreptului de
proprietate nu contravine caracterului su perpetuu, fiind corolarul logic al perpetuitii sale. La
baza transmisiunilor dreptului de proprietate prin acte ntre vii st principiul consensualismului
consacrat n art. 971 C.Civ i, cu aplicare n materia vnzrii, n art. 1295 alin.1 C.Civ., conform
cruia transferul dreptului de proprietate are loc n momentul realizrii acordului de voin.
II.2.3. Excepii De la acest principiu exist excepii, cnd transferul dreptului de proprietate are loc
ntr-un alt moment dect cel al ntlnirii voinelor prilor. Astfel:
a) transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor viitoare are loc cnd acestea sunt realizate.
b) asupra bunurilor de gen proprietatea se transmite doar n momentul individualizrii lor prin
numrare, cntririe sau msurare.
c) dreptul de proprietate asupra terenurilor se transmite numai n momentul ncheierii contractului
n forma nscrisului autentic.
10
d) potrivit dispoziiilor D.L.115/1938 privind cartile funciare, proprietatea se transmitea de la
vnztor la cumprtor doar n momentul nscrierii (ntabulrii) dreptului n cartea funciar.
n unele situaii, bunurile din proprietatea privat pot fi scoase temporar din circuitul civil
prin acordul de voin intervenit ntre proprietarul bunului i o ter persoan. Astfel, ntr-un
contract, prile au posibilitatea de a stipula clauze de inalienabilitate, prin care proprietarului
bunului i este interzis nstrinarea sau grevarea bunului n favoarea unei tere persoane. Clauzele
de inalienabilitate se regsesc destul de rar n actele juridice cu titlu oneros, fiind ns ntlnite mai
frecvent n contractele de ipotec i n cele de gaj fr deposedare n care se stitpuleaz interdicia
de nstrinare i grevare cu alte sarcini a bunului ipotecat sau gajat. La fel, asemenea clauze se
regsesc i n actele cu titlu gratuit, n cazul donaiilor i a testamentelor, donatorul sau testatorul
stipulnd c persoana gratificat nu poate s l nstrineze. Opinia majoritar a doctrinei moderne
este aceea a admisibilitii clauzelor de inalienabilitate dar numai n cazul n care clauza este
justificat de un interes legitim i serios iar inalienabilitatea este temporar. Interesul serios i
legitim care justific o astfel de clauz poate fi patrimonial sau moral. De asemenea, interesul poate
fi al dispuntorului, al dobnditorului au unui ter sau chiar un interes public. Dup cum am artat
mai sus, numai clauzele de inalienabilitate temporal sunt valabile. Clauzele de inalienabilitate
perpetu sunt lovite de nulitate absolut, avnd o cauz ilicit i imoral.
II.3 Exproprierea pentru cauz de utilitate public
Prin expropriere se nelege trecerea forat n proprietatea public, prin hotrre judectoreasc, a
unuor imobile aflate n proprietate privat, cu o dreapt i prealabil despgubire, pentru cauz de
utilitate public.
Exproprierea este, dup cum am artat, o excepie de la caracterul absolut i inviolabil al
dreptului de proprietate. Pe lng dispoziiile constituionale cuprinse n art.136 pct. 5 i art. 44
pct.3, n materia exproprierii sunt incidente prevederile Legii 33/1994 n care se arat: bunurile
imobile care pot face obiectul exproprierii, soluionarea cererilor de expropriere de ctre instanele
de judecat, modul i criteriile de calcul ale despgubirilor cuvenite proprietarului imobilului, plata
acestor despgubiri, efectele juridice ale exproprierii. Sunt expropriabile numai bunurile aflate n
proprietatea privat a persoanelor fizice i juridice, ct i n aceea a unitilor administrativ-
teritoriale. n ceea ce privete bunurile imobile proprietate public, ele sunt i pot fi oricnd afectate
unei utiliti publice prin acte administrative de putere ale autoritii competente. Potrivit art. 3 din
L.33/1994, exproprierea poate fi hotrt de instanele de judecat numai dup ce utilitatea public
a fost declarat potrivit normelor legale n materie. Utilitatea public se declar pentru lucrri de
interes naional sau pentru lucrri de interes local. Dac lucrtrile sunt de interes naional, utilitatea
public se declar prin Hotrre de Guvern iar dac sunt de interes local de ctre consilile judeene
sau de ctre Consiliul Local al Municipiului Bucureti. n cazul n care urmeaz s fie expropriate
lcauri de cult, monumente, ansambluri i situri istorice, cimitire, alte aezri ori localiti urbane
sau rurale n ntregime, utilitatea public se declar prin lege.
Exproprierea are urmtoarele efecte:
1. Imobilul expropriat trece n proprietate public i intr n patrimonial expropriatorului liber de
orice sarcini, n temeiul unei hotrri judectoreti rmas definitiv i irevocabil.
2. Se sting drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate uzufrucut, uz, abitaie i
superficie- precum i servituile stabilite prin fapta omului n msura n care devin incompatibile cu
situaia natural i juridic a obiectivului urmrit prin expropriere.
3. Dreptul de ipotec i privilegiul imobiliar special care greveaz bunul imobil expropriat se mut
de drept asupra despgubirii stabilite de ctre instan sau prin acordul prilor.
4. Se sting orice drepturi personale dobndite de alte persoane asupra imobilului expropriat, cu ar fi
cele nscute din contractul de locaiune sau din contractul de comodat.
5. Ca urmare a pronunrii hotrrii judectoreti de expropriere se nate un drept de crean n
favoarea persoanelor expropriate asupra despgubirilor acordate drept urmare a exproprierii
imobilului. Dreptul de crean se nate de la data rmnerii definitive a hotrri judectoreti i
devine exigibil la data stabilit de pri sau la termenul stabilit de instan, n acest din urm caz
neputnd depai 30 de zile de la data rmnerii definitive a hotrrii de expropriere. Legea
11
exproprierii reglementeaz n favoarea proprietarului expropriat dreptul de a cere i obine
retrocedarea imobilului expropriat n cazul n care acesta nu a fost utilizat n termen de un an pentru
realizarea scopului propus i nu s-a efectuat o nou declarare de utilitate puiblic (art. 35-36 L.33
/1994) i dreptul de preemiune la cumrarea imobilului n ipoteza n care expropriatorul s-ar hotr
s l nstrineze.




CAPITOLUL III
DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLIC

III. 1 . Definiie. Reglementare
Dreptul de proprietate public este acel drept de proprietate care poart asuprabunurilor din
domeniul public de interes naional i din domeniul public de interes local aparinnd statului i
unitilor administrativ-teritoriale, fiind inalienabil, imprescriptibil i insesizabil.
Potrivit prevederilor art. 136 din Constituie
(1)Proprietatea este publica sau privata.
(2) Proprietatea publica este garantata si ocrotita prin lege si apartine statului sau unitatilor
administrativ-teritoriale.
(3) Bogatiile de interes public ale subsolului, spatiul aerian, apele cu potential energetic
valorificabil, de interes national, plajele, marea teritoriala, resursele naturale ale zonei economice
si ale platoului continental, precum si alte bunuri stabilite de legea organica, fac obiectul exclusiv
al proprietatii publice.
(4) Bunurile proprietate publica sunt inalienabile. In conditiile legii organice, ele pot fi date in
administrare regiilor autonome ori institutiilor publice sau pot fi concesionate ori inchiriate; de
asemenea, ele pot fi date in folosinta gratuita institutiilor de utilitate publica.
Reglementrile constituionale care sunt cadrul general sunt detaliate prin Legea nr.213/1998
privind proprietatea public i regimul juridic al acesteia1 i se completeaz cu prvederile art.475
alin.2, art.476-478, art.499, art.1310 i art. 1844 C.Civ.; art. 4-5, art.29, ar5t.83, art.95-97 i art.119
din Legea 18/1991 legea fondului funciar, cu modificrile ulterioare, precum i de Legea r.215/2001
legea administraiei publice locale2, cu modificrile ulterioare.
III.2. Delimitarea bunurilor obiect al proprietii publice.
Legea nr.213/1998 dispune n art. 3 c din domeniul public fac parte bunurile prevazute n art. 135
alin. 4 Constituie (actual 136 alin.3), din cele stabilite prin anexa care face parte integran din
prezenta lege i din orice bunuri care, potrivit legii sau prin natural or sunt de uz sau de interes
public i sunt dobndite de stat sau de unitile administrativ-teritoriale prin modurile prevzute de
lege. Din categoria bunurilor de uz public fac parte acele bunuri care prin natural or sunt de
folosin general adic: pieele, podurile, parcurile publice etc, iar din categoria bunurilor de
interes public, fac parte acele bunuri care prin natural or sunt destinate pentru a fi folosite sau
exploatate n cadrul unui serviciu public cum sunt: cile ferate, reelele de distribuie a energiei
electrice, cldirile instituiilor publice etc.
Trebuie reinut c bunurile regiilor autonome i ale societilor comerciale nu constituie proprietate
public ci proprietate privat, chiar dac statul deine majoritatea capitalului social.
III.3. Subiecii dreptului de proprietate public
Potrivit reglementrilor n vigoare, titularii dreptului de proprietate public sunt:
1. Statul Romn asupra bunurilor din domeniul public de interes naional.
2. Unitile administrative-teritoriale (comuna, oraul, municipiul, judeul) asupra bunurilor din
domeniul public de interes local..
12
n acelai timp, statul i unitile administrative-teritoriale sunt de asemenea i titulari ai dreptului
de proprietate privat care are ca obiect bunurile din domeniul privat al statului i al unitilor
administrative-teritoriale. Acest drept de proprietate are un regim de drept privat..
III.4. Caracterele dreptului de proprietate public.
Deoarece exercitarea dreptului de proprietate public are loc numai n regim de drept public,
caracterele acestui drept sunt urmtoarele: dreptul de proprietate public este inalienabil,
imprescriptibil i insesizabil.
III.4.1. Dreptul de proprietate public este inalienabil. Acest caracter presupune c bunurile care
fac obiectul su sunt scoase din cicuitul civil general, neputnd fi nstrinate pe cale voluntar, prin
acte juridice civile i nici pe cale forat, prin expropriere. Este interzis de asemenea dezmembrarea
dreptului de proprietate prin constituirea de drepturi reale derivate cum sunt: uzufructul, uzul,
servitutea, abitaia sau superficial, precum i ipotecarea sau gajarea lui.
Asupra dreptului de proprietate public pot fi constituite numai drepturi reale derivate care nu sunt
dezmembrminte ale dreptului de proprietate, cum ar fi concesiunea, administrarea sau nchirierea
n condiiile legii.
III.4.2. Dreptul de proprietate public este imprescriptibil att extinctiv, ct i achizitiv.
Imprescriptibilitatea sub aspect extinctiv se exprim prin aceea c aciunea n revendicarea dreptului
de proprietate public poate fi introdus oricnd iar dreptul la aciune n sens material nu se stinge
indifferent de intervalul de timp ct nu a fost exercitat de ctre autoritatea care are calitate
procesual activ. Imprescriptibilitatea achizitiv se manifest prin imposibilitatea dobndirii de
ctre o alt persoan a bunurilor publice prin uzucapiune (n cazul imobilelor) sau prin posesie de
bun credin ( n cazul bunurilor mobile).
III.4.3. Dreptul de proprietate este insesizabil Aceasta nseamn c bunurile obiect ale proprieti
publice, fiind i inalienabile, nu pot fi urmrite silit de creditorii titularului dreptului de proprietate.
III.5 Modurile de dobndire i de stingere a dreptului de proprietate public
III.5.1 Modurile de dobndire a dreptului de proprietate public.
Conform art. 7 din Legea nr. 213/1998, dreptul de proprietate public se dobndete prin
urmtoarele mijloace:
a) pe cale natural se refer la bogiile solului i subsolului ce se vor forma natural pe teritoriul
sau n susolul rii.
b) Achiziii publice efectuate n condiiile legii
c) Exproprierea pentru cauz de utilitate public
d) Donaii sau legate acceptate, n condiiile legii de Guvern, sau dup caz, de consiliul judeean sau
consiliul local, dac bunul va intra n domeniul public. Acceptarea donaiilor de ctre organismele
artate mai sus se poate face doar n form autentic.
e) Trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unitilor administrativ-teritoriale n
domeniul public al acestora, petru cauz de utilitate public.
f) Alte moduri prevazute de lege, cu sunt: vnzarea sau schimbul fcute pentru cauz de utilitate
public, accesiunea, tezaurul, confiscarea special etc.
III.5.2. Moduri de ncetare a dreptului de proprietate public.
Potrivit Legii nr.213/1998 dreptul de proprietate public nceteaz:
a) prin trecerea bunului n domeniul privat, prin hotrre de Guvern, de Consiliu Judeean sau
Consiliu Local, dup caz.
b) Prin trecerea prin efectul nsi al legii a unor bunuri din domeniul public n cel privat n vederea
reconstituirii dreptului de proprietate particular, pentru retrocedarea lor ctre fostul proprietar sau
pentru vnzare.
III.6. Modalitile de exercitare a dreptului de proprietate public
Acestea sunt de competena organelor centrale ale puterii executive pentru bunurile din domeniul
public de interes naional i autoritile publice locale pentru bunurile din domeniul public de
interes local. Modalitile despre care vom face referire sunt: dreptul de administrare al regiilor
autonome i instituiilor publice asupra bunurilor proprietate public, concesionarea, nchirierea
precum i dreptul real de folosin asupra unor bunuri imobile.
13
III.6.1 Administrarea general a domeniului public se face doar de autoritile pulice titulare (
statul sau unitile administrativ-teritoriale) sau de ctre alte subiecte de drept public. n activitatea
de administrare general a bunurilor proprietate public, aceste organe acioneaz exclusiv n
calitatea lor de autoriti publice, adic subiecte de drept administrativ. Regula este c , n
majoritatea cazurilor, exercitarea dreptului de proprietate public se face prin altul; aceasta
nseamn c bunurile proprietate public sunt ncredinate unor persoane juridice nfiinate special
n acest scop sau unor persone juridice de drept privat sau chiar persoane fizice.
III.6.2 Dreptul de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor
proprietate public. Acest drept se refer la patrimoniul autoritilor centrale i locale, dar poate fi
atribuit i altor subiecte de drept public precum regiile autonome i instituiile centrale, constituind
astfel principala modalitate de exercitare a dreptului de proprietate public i fiind un drept real
principal constituit pe temeiul proprietii publice. Astfel, titularii dreptului real de administrare
sunt, potrivit Legii nr.213/1998:
a) regiile autonome
b) prefecturile i autoritile publice centrale i locale cu personalitate juridic civil (ministere,
agenii naionale, consilii judeene i consilii locale etc.)
c) insitutuiile publice de interes naional, judeean sau local.
Dreptul de administrare ia natere n temeiul unor acte de drept administrativ. Instituiile publice i
regiile autonome vor avea un patrimoniu propriu i vor putea intra n raporturi de drept civil ca
persoane juridice. Prin urmare, putem trage concluzia c dreptul real de administrare are o natur
mixt; astfel, n raport cu titularii dreptului de proprietate public are o natur administrativ, iar n
raport cu ceilali participani la circuitul civil acest drept are o natur civil. Avnd o natur civil i
fiind drept real, dreptul de administrare nu este totui un dezmembrmnt al dreptului de proprietate
public, avnd ns caracteristicile acestuia din urm, i anume: este inalienabil, imprescriptibil i
insesizabil. Dreptul real de administrare nu este opozabil fa de proprietar (stat sau uniti
administrativ-teritoriale), proprietarul putnd retrage sau revoca acest drept pe cale unui act
administrativ fr ca titularul su s se poat apra prin mijloace de drept civil (aciune n
revendicare, aciune posesorie). Totui actul administrativ de revocare poate fi atacat n contencios
administrativ. Pe de alt parte, deoarece acest drept este un drept real, va putea fi aprat fa de
ceilali subieci de drept civil (cu excepia titularului dreptului de proprietate public) prin orice
mijloc de drept comun.
III.6.3.Concesionarea este reglementat prin Legea nr. 219/1998 privind regimul concesiunilor i
de Normele Metodologice cadru aprobate prin Hotrrea Guvernului nr. 216/1999. n concepia
acesor acte normative, contractul de concesiunea este contractul prin care o persoan denumit
concedent transmite pentru o perioad determinat, de cel mult 49 de ani, unei alte persoane
denumite concesionar , care acioneaz pe riscul i rspunderea sa, dreptul i obligaia de exploatare
a unui bun, a unei activiti sau a unui serviciu public, n schimul unei redevene.
Concesiunea poate mbrca trei modaliti, i anume:
a) concesiunea de bunuri
b) concesiunea de servicii publice
c) concesiunea de servicii economice
Contractul de concesiune are o natur juridic mixt, avnd dou pri, partea reglementar,
guvernat de prevederile dreptului administrativ, i partea contractual, guvernat de prevederile
dreptului civil.
III. 6.4. Dreptul real de folosin asupra unor bunuri din domeniul public. Potrivit art. 17 din
Legea nr . 213/1998 dreptul real de folosin se va aplica persoanelor juridice cu scop nelucrativ
care vor putea beneficia, n virtutea acestui drept, n mod gratuit, de imobile aflate n proprietatea
public.

14
CAPITOLUL IV
MODALITILE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Dreptul de proprietate poate fi pur i simplu sau afectat de modaliti. El este pur i simplu
atunci cnd are ca titular o singur persoan, iar existena sa nu depinde de un eveniment sau de o
mprejurare viitoare; acest drept poate s poarte asupra unui bun mobil sau imobil sau asupra mai
multor bunuri. Dreptul de proprietate poate fi afectat de modaliti fie atunci cnd el poart asupra
unui bun sau asupra unei universaliti de bunuri care aparin simultan la dou sau mai multe
persoane, fie ca existena sa viitoare n patrimoniul titularului depinde de un eveniment sau de o
mprejurare prevzuta de lege sau stabilit prin voina prilor. Sub acest din urma aspect,
modalitile dreptului de proprietate sunt: drept de proprietate rezolubil ( au revocabil), drept de
proprietate anulabil i drept de proprietate comun.
Proprietatea rezolubil (revocabil sau condiional ). Aceasta presupune situaia n care dreptul
de proprietate este afectat de o condiie rezolutorie, fie rezultat din convenia prilor, fie dintr-o
dispoziie a legii. Aceasta condiie rezolutorie face ca existena dreptului n patrimoniul
dobnditorului s fie nesigur, el putnd fi desfiinat pentru a se rentoarce, de regul, n patrimoniul
nstrintorului. Fiind vorba de o condiie rezolutorie, devin incidente dispoziiile art. 1019 C. civ.
care instituie : Condiia rezolutorie este aceea care supune desfiinarea obligaiei la un eveniment
viitor i incert. Aadar, dac condiia se mplinete, dreptul dobnditorului se desfiineaz n mod
retroactiv , iar instrintorul redevine proprietar ca i cum nu ar fi ncheiat actul de transmitere a
proprietii. n cazul n care dobnditorul pn la momentul ndeplinirii condiiei a svrit acte
de dispozitie cu privire la acel bun, acestea vor fi nule conform principiului resoluto jure dantis,
resolvitur jus accipientis; el va putea pstra ns fructele percepute, dar va trebui s restituie bunul
respectiv; dimpotriv, n cazul n care condiia rezolutorie nu se ndeplinete, dobnditorul i
consolideaz n mod retroactiv dreptul su iar actele juridice pe care le-a ncheiat cu privire la bunul
respective (pendente conditione ) rmn valabile. Din cele expuse rezult c ntotdeauna cnd un
bun se transmite sub condiie vor exista doi proprietari dintre care unul sub condiie suspensiv, iar
cellalt sub condiie rezolutorie.
Constituie cazuri legale de proprietate rezolubil:
a) donaiile dintre soi sunt revocabile (art. 937 C.civ.). Aceasta nseamn c soul donator poate
revoca oricnd unilateral donaia fcut celuilalt so;
b) situaia donatarului a crui donaie este revocat pentru naterea unui copil (art. 836 C.civ.).
Aceasta nseamn c, dac donatorului i se va nate un copil, dreptul de proprietate se va revoca i,
dimpotriv, dac nu va avea loc aceast natere, dreptul de proprietate se va consolida;
c) situaia vnzrii cu pact de rscumparare (art. 1371 C.civ.); n cazul n care vnztorul nu
rscumpr bunul, cumprtorul i consolideaz dreptul de proprietate i viceversa, cnd dreptul de
proprietate este retroactiv desfiinat;
d) ipoteza rezultat din art. 494 C.civ. , cnd o persoan construiete pe terenul alteia i cnd
proprietarul bunului terenului, invocnd accesiunea, poate deveni i proprietar al construciei.
Rezult c pn n momentul manifestrii de voin a proprietarului terenului de a deveni proprietar
al constructiei, constructorul exercit un drept de proprietate care poate fi desfiinat cu efect
retroactiv.
Proprietatea anulabil. Proprietatea anulabil reprezint acea modalitate juridic a dreptului de
proprietate care apare in situaia n care transferul proprietii se face n temeiul unui act juridic
lovit de nulitate relativ (anulabil). Aa cum s-a aratat, n aceast situaie intereseaz rezultatul
aciunii n anularea actului translativ de proprietate. Dac aciunea este admis, dreptul de
proprietate al dobnditorului va fi desfiinat retroactiv. n cazul n care actul translativ anulabil a
fost confirmat, dreptul de proprietate al dobnditorului va fi consolidat. Tot astfel, consolidarea
dreptului de proprietate va avea loc i n ipoteza n care a expirat termenul de prescripie al aciunii
n nulitate relativ (fr ca titularul acestei aciuni sa o fi introdus). Trebuie subliniat c efectul
retroactiv al anularii actului translativ se refer nu numai la prile actului, ci i la raporturile cu tertii.
15
Dreptul de proprietate comun. Dreptul de proprietate comun se caracterizeaz prin aceea c un
bun sau mai multe bunuri aparin n proprietatea a dou sau mai multe persoane care i pot exercita
mpreun, simultan i concurent, toate prerogativele recunoscute de lege oricrui proprietar.;
proprietatea comun are dou forme:
- dreptul de proprietate pe cote-pri;
- dreptul de proprietate n devlmie.
a) Dreptul de proprietate pe cote-pri
Caracterizare general. Dreptul de proprietate pe cote pri se mai numete i coproprietate,
caracterizndu-se prin faptul c un bun aparine simultan i concurent la doi sau mai muli
proprietari, fr ca bunul respectiv s fie fracionat n materialitatea sa. Ceea ce este fracionat este
numai dreptul de proprietate cu privire la acel bun ; fiecare coproprietar are determinat o cota-parte
ideal, abstract, matematic din dreptul de proprietate care se exprima sub form de fracie
nominal, fracie zecimal sau n procente. Atata timp cat dureaza aceasta stare se spune ca dreptul
tuturor coproprietarilor poarta asupra fiecarei particule din bun. numai la incetarea coproprietatii se
va stabili sau individualiza exact partea materiala din bun ce corespunde cotei parti din dreptul
de proprietate apartinand fiecaruia. Astfel, coproprietatea se transforma in proprietate exclusiva.
Cu toate ca natura juridica a coproprietatii a fost mult discutata si controversata, din teoriile
formulate, s-a distins teoria clasica a proprietatii pe cote parti ideale. Coproprietatea se distinge de
indiviziune. Astfel, in timp ce coproprietatea are ca obiect un bun sau mai multe bunuri singulare,
indiviziunea are ca obiect o universalitate de bunuri. Cu alte cuvinte, proprietatea pe cote parti sau
coproprietatea este o modalitate a dreptului de proprietate, iar indiviziunea constituie o modalitate a
patrimoniului.
Felurile dreptului de proprietate pe cote parti. Dreptul de proprietate pe cote prti este de dou
feluri: dreptul de proprietate pe cote parti obisnuita sau temporara i dreptul de proprietate pe cote-
parti fortata sau perpetua. Principala deosebire dintre ele consta in faptul ca primul fel de
coproprietate poate inceta prin partaj sau imparteala. In cel de-al doilea caz, coproprietateta , fiind
perpetua, nu poate fi sistata prin imparteala.
Coproprietatea obinuit sau temporara
Aspecte introductive. Specificul coproprietatii obisnuite sau temporare const n faptul c are
caracter vremelnic, deoarece dureaza in timp pana la sistarea ei prin mparteala. Codul civil nu
cuprinde reguli privind exercitarea coproprietatii obisnuite, n schimb, cu privire la indiviziune
exista cateva reglementari in partea consacrat mprelii succesorale (art. 728 si urm. C.civ.).
Regimul juridic al coproprietatii obisnuite a fost elaborat si conturat de literatura de specialitate si
practica judiciara. Izvoarele coproprietatii obisnuite sau temporare pot fi : o mostenire, atunci cand
la succesiune vin doi sau mai multi mostenitori; un contract de dobandire a unui bun de ctre dou
sau mai multe personae; uzucapiunea rezultata dintr-o coposesie; transformarea proprietatii
devalmase a fostilor soti in proprietate pe cote- parti ca urmare a incetarii sau desfacerii casatoriei;
construirea sau realizarea in comun a unui bun mobil sau imobil.
Regimul juridic al exercitarii coproprietatii obisnuite sau temporare nu este organizat prin lege,
fiind o creatie a literaturii juridice si practicii judiciare. In acest scop s-au avut in vedere unele
reglementari din materia succesiunilor, aceasta constituind principala si cea mai frecventa sursa a
coproprietatii.
La baza regimului juridic al coproprietatii sunt doua idei sau principii, si anume:
a) nici unul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei parti materiale
determinate din bunul aflat in coproprietate;
b) fiecare copartas are un drept exclusiv numai asupra unei cote parti ideale,
abstracte, matematice din dreptul de proprietate asupra acelui bun
Drepturile copartasilor asupra bunului n materialitatea sa. Dup cum am artat, coproprietarii nu au
drepturi sau prerogative asupra unei parti determinate din bun, privit in materialitatea sa. De aici, ar
trebui sa ajungem la concluzia ca nici un fel de act nu poate fi facut cu privire la un bun privit in
materialitatea lui, fara acordul unanim al coprtailor. Asadar, n lipsa unui acord al
16
coproprietarilor, s-ar impune aplicarea si respectarea principiului unanimitatii. Totusi, literatura de
specialitate i practica judiciar au admis c exercitare atributelor de posesia i folosina poate fi
facuta de fiecare coproprietar. Ba mai mult, pot fi incheiate chiar si acte de dispozitie juridic, a
caror eficacitate depinde de rezultatul impartelii.
Actele materiale constau in acte de posesie, folosinta i dispozitie material asupra bunului
comun. Posesia sau, mai corect, coposesia permite fiecarui copartas sa exercite stapanirea materiala
a bunului simultan si concurent cu ceilalti copartasi. Copartasul care este tulburat sau sau exclus de
la posesie de catre ceilalti copartasi are
dreptul sa introduca impotriva lor o actiune posesorie 2. Posesia exercitata de catre un singur
copartas asupra bunului comun nu este o posesie utila si deci el nu poate invoca uzucapiunea. Ea
insa poate deveni utila atunci cand copartasul interverteste coposesia in posesie exclusiva. In acest
caz, copartasul posesor exclusiv al bunului are posibilitatea sa invoce uzucapiunea in conditiile
prevazute de lege, pentru a deveni proprietarul exclusiv al bunului. Folosinta materiala poate fi
exercitata de fiecare copartas cu respectarea urmatoarelor reguli: sa nu schimbe destinatia si modul
de utilizare a bunului3, sa nu impiedice exercitiul simultan si concurent al folosintei celorlalti
copartasi. Cand copartasii nu se inteleg cu privire la folosirea materiala a bunului comun, instantele
de judecata nu sunt competente, in principiu, sa hotarasca asupra unui partaj de folosinta la cererea
unui copartas, fara consimtamnatul celorlalti. Din ratiuni practice, ar fi totusi necesar
admisibilitatea partajului de folosinta imobilar pe cale judiciar, pe care viitorul Cod civil ar trebui
s l reglementeze expres. In schimb, oricare copartas are dreptul de a cere incetarea coproprietatii
prin partaj, in lipsa unei conventii de ramanere temporara in coproprietate. Fructele bunului comun
pot fi percepute sau culese in proprietatea exclusiva de catre coproprietari, proportional cu
cota-parte ideala din dreptul de proprietate ce revine in exclusivitate fiecaruia. Dispozitia materiala
asupra bunului comun poate fi exercitata numai daca exist consimmnului tuturor
coproprietarilor. Asadar, un coproprietar nu poate, fara acordul celorlalti, s execute lucrri de
transformare, renovare sau orice alta lucrare de natura a schimba destinatia bunului. Productele
bunului revin fiecarui coproprietar proportional cu cota-aparte pe care o are din dreptul de
proprietate.
Actele juridice . Avand n vedere specificul coproprietatii, actele juridice care se ncheie
asupra bunului comun in materialitatea sa ori asupra unei parti materiale determinate din bun sunt
guvernate de regula unanimitatii. Totusi, viata a demonstrat c acest principiu este deseori daunator
sub aspect economic, astfel ca este necesar s distingem intre acte de conservare, administrare i
dispozitie juridica.
In ce priveste actele de conservare i de administrare, regula unanimitatii a fost atenuata de practica
judiciara. Astfel, actele de conservare incheiate de catre un singur coproprietar pot fi validate, de la
caz la caz, considerandu-se ca intre copartai exist un mandat tacit sau ca acel copartas a actionat
in calitate de gerant de afaceri ori aplicandu-se, cand este posibil, regulile de la contractul de
societate. Tot practica judiciara a statuat ca oricare proprietar poate cere remedierea degradarilor
cauzate bunului comun sau despagubiri de la autorul lor, potrivit normelor raspunderii civile
delictuale, fara a fi necesar consimtamantul celorlati coproprietari. Cu totul alta este rezolvarea in
cazul actelor de dispozitie. Astfel, un copartas nu poate incheia acte de dispozitie fara acordul
unanim al celorlati copartai, prin care sa nstraineze sau sa greveze intregul bun sau o parte
materiala determinata din acel bun. Aceste acte ar trebui sa nu fie valabile, insa, in pofida acestui
fapt, practica judiciara a decis ca soarta unui astfel de act juridic este diferita dupa cum dobanditorul
cunostea sau nu ca instainatorul nu are calitatea de proprietar exclusiv al bunului respectiv.
In cazul in care dobanditorul a cunoscut in momentul contractarii ca instrainatorul nu este
proprietarul exclui al bunului, actul juridic este valabil, fiind insa afectat de o conditie rezolutorie.
Consolidarea sau desfiintarea lui depinde de rezultatul impartelii. Daca prin partaj bunul va reveni
in proprietatea exclusiva a fostului copartas-intrainator, dreptul dobanditorului se va consolida,
devenind pur i simplu. Atunci cand bunul va reveni in lotul altui coproprietar, instrainarea se
desfiinteaza, fiind rezolvita, in temeiul efectului declarativ al impartelii.
17
In ipoteza in care dobanditorul bunului comun nu cunoastea la data incheierii actului faptul ca
instainatorul are numai calitatea de coproprietar , s-a apreciat ca actul respective este lovit de
nulitate relativa.
Drepturile copartailor cu privire la cota-parte ideala din dreptul de proprietate Fiecare coproprietar
are un drept de coproprietate propriu, exclusiv, n cota parte ideala, matematica. De aceea, oricare
coproprietar poate instraina i greva cota parte din dreptul de proprietate asupra bunului in
favoarea unui alt copartas sau a unei terte persoane. In caz de instrainare a cotei- parti din dreptul de
proprietate, situatia nu se schimba, dobanditorul luand locul fostului coproprietar.
Obligatiile copartailor. Toti copartaii sunt obligati sa contribuie proportional cu cota-parte a
fiecaruia, la acoperirea cheltuielilor i datoriilor ocazionate de intretinerea, conservarea i
administrarea bunului comun. Ele pot fi datorate unuia dintre coproprietari sau unei alte personae.
Daca obiectul coproprietatii este un teren agricol, copropiretarii mai au i o suma de obligatii
propter rem prevazute expres de legea funciara.
Incetarea coproprietatii obisnuite sau temporare. Coproprietatea obisnuit, fiind vremelnica, poate
inceta prin mai multe moduri. Astfel, ea este sistata in cazul in care toate cotele parti din dreptul de
proprietate sunt dobandite prin acte juridice sau uzucapiune de unul sau mai multi copartai sau de
catre o terta persoana. De asemenea, mai poate inceta i prin pieirea totala a bunului sau prin
expropriere. Modalitatea cea mai frecventa de istare a coproprietatii obisnuite este partajul
sau imparteala. Partajul este adica operatia juridica prin care inceteaza starea de coproprietate ori de
indiviziune, in sensul ca bunul sau bunurile stapanite pe cote-parti sunt impartite materiamente intre
copartai, fiecare devenind proprietar excluiv asupra unei parti determinate sau asupra unui anume
bun dintre cele care formau obiectul coproprietatii. Dreptul de proprietate comun se tranforma astfel
in drept exclusiv. Potrivit art. 728 C. civ. dreptul de a cere ieirea din indiviziune este
imprescriptibil. Partajul poate fi facut cu acordul coproprietarilor (mparteala conventionala sau
voluntara prevazuta de art. 730 C. civ. ) dar i pe cale judecatoreasca ( partajul judiciar ). Aceasta
din urma modalitate este obligatorie in urmatoarele situatii:
- in cazul in care unul dintre copartai nu este prezent la imparteala nici personal, nici prin
reprezentant;
- in cazul in care unul dintre copartai nu consimte la imparteala prin buna invoiala;
- in cazul in care un copartas, fiind minor sau interzis, autoritatea tutelara nu a incuviintat
imparteala prin buna-invoiala;
In concret, partajul judiciar se realizeaza prin urmatoarele modalitati:
- prin partajarea in natura a a bunului sau a bunurilor. Ori de cate ori partajul in natura este
posibil, instanta de judecata este obligata a recurge la aceasta modalitate; ea este cea mai echitabila
deoarece asigura egalitatea in drepturi a copartailor;
- prin atribuirea bunului comun in proprietatea exclusiva a unuia dintre copartai. Aceasta
modalitate derivata se face intotdeauna cand bunul comun nu poate fi comod partajabil in natura
(cand, de pilda, este indivizibil). In aceasta situatia bunul va fi atribuit unuia dintre copartai cu
obligarea acestuia de a plati celorlalti contravaloarea cotelor lor (echivalent banesc, sulta ).
Atribuirea bunului unuia dintre coproprietari nu se poate face decat cu acordul acestuia. Atribuirea
bunului se va face avand in vedere unele imprejurari cum ar fi: cotele copartailor, natura
bunului, ocupatia copartailor, durata folosirii bunului de catre copartai, posibilitatea lor de a
dobandi un alt bun, etc. Evaluarea bunului n vederea atribuirii unuia dintre copartai se poate face
prin acordul proprietarilor, iar daca acestia nu se intelg, evaluarea va fi facuta de instanta de
judecata, de obicei prin efectuarea unei expertize;
- prin vanzarea bunului i impartirea echivalentului banesc. Aceasta modalitate de partajare se
realizeaza atunci cand bunul comun, nepartajabil in natura nu este dorit de nici unul dintre
copartai. Intr-o atare situatie instanta de judecata va dispune vanzarea lui prin licitatie
publica, iar pretul obtinut se va distribui copartailor.
Efectele partajului . Potrivit art. 786 C. civ. imparteala sau partajul este un act juridic declarativ de
drepturi, astfel incat fiecare dintre fostii coproprietari este considerat proprietar exclusival bunului
ce I-a revenit in urma acestei operatiuni, in mod retroactive, inca din momentul cand s-a nascut
18
coproprietatea. Cu alte cuvinte, prin imparteala nu se realizeaza un transfer de drepturi intre
copartai, ci se constata i se recunosc, cu efect retroactiv drepturi preexistente. Efectul declarativ al
impartelii are urmatoarele consecinte importante:
- actele de nstrainare sau de grevare ncheiate de unul dintre copartai cu privire la bunul comun
vor fi sau nu eficace dupa cum prin imparteala, bunul a revenit sau nu copartasului nstrainator;
- imparteala nu este un act sinalagmatic, ceea ce nseamna ca neexecutarea obligatiilor rezultate din
partaj de catre un copartas nu da dreptul celorlalti sa ceara rezolutiunea (exemplu:nu plateste sulta);
- imparteala nu este supusa publicitatii imobiliare;
- imparteala nu poate constitui just titlu pentru invocarea uzucapiunii de 10 pana la 20 de ani;
- copartasul caruia i-a revenit bunul ramane n situatia unui tert fata de actele ncheiate de oricare
dintre ceilalti copartai asupra acelui bun.
Coproprietatea fortata sau perpetu
Noiune i definitie. Dac proprietatea comun pe cote-prti temporar constituie regula n
materie de proprietate comun, exceptia o constituie coproprietatea fortat i perpetu. Ea este o
coproprietate fortat deoarece exist i se mentine indiferent de vointa coproprietarilor i este
perpetu deoarece scopul bunurilor care il alctuiesc obiectul este permanent.
Obiectul coproprietatii fortate i perpetue poart asupra unor bunuri care prin natura lor nu pot fi
impartite, sunt accesorii i pot fi folosite n mod permanent de doi sau mai multi proprietari; purtand
asupra unor bunuri accesorii, coproprietatea fortat i perpetu este destinat utilizrii bunului
principal. De aceea, aceast coproprietate urmeaz soarta juridic a bunului principal: accesorium
sequitur principale. De aici rezult c coproprietatea fortat nu poate fi instrainat decat odat cu
bunul principal.
Drepturile i obligatiile coproprietarilor. Acest gen de coproprietate confer titularilor drepturi
mai largi decat coprorprietatea obisnuit temporar. Fiecare coproprietar poate utiliza bunul aflat n
coproprietate fortat fr consimtamantul celorlalti, dar cu respectarea urmtoarelor limite:
- prin folosinta sa nu aduca atingere dreptului egal i reciproc al celorlalti coproprietari;
- folosinta trebuie exercitata numai pentru utilizarea bunului principal pentru care a fost afectat
bunul accesoriu;
Evident, un coproprietar nu poate face acte de dispozitie prin care sa nstraineze un bun aflat n
coproprietate fortata, dar poate nstraina oricand bunul sa principal, fara conimtamantul celorlali,
ceea ce automat atrage nstrainarea dreptului de proprietate pe cote-parti asupra bunului accesoriu;
de exemplu, intrainarea unui aprtamanet care presupune implicit i nstrainarea partilor comune.
Cazuri de proprietate fortat. Doctrina a retinut urmatoarele cazuri de coproprietate forat:
- coproprietatate bunurilor necesare sau utile pentru folosirea a dou imobile nvecinate;
- copropiretatea asupra despartiturilor dintre doua imobile (zidul, anul, gardul);
- coproprietatea asupra partilor comune din cladirile cu doua sau mai multe apartamente avand
proprietar diferiti ;
- coproprietatea asupra unor bunuri considerate de familie (hrtii de familie, tablouri de familie,
cavouri i alte lucrari funciare);
Coproprietatea lucrurilor comune. Acest caz se refer la coproprietatea lucrurilor comune
necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile vecine, cum sunt: potecile, drumurile, fantanile i
izvoarele. Pentru ca acestea s constituie obiect de proprietate pe cote-parti apartinand proprietarilor
imobilelor respective, ele trebuie s fie situate chiar pe linia despartitoare a proprietatilor. Daca ele
nu se afla situate astfel, ci pe unul dintre cele doua fonduri i sunt folosite i pentru utilizarea
celuilalt fond, vom fi n prezenta unui drept de servitute. De precizat c aceast coproprietate este
creatia doctrinei i a jurisprudentei, ea nefiind reglementata de lege.
Coproprietatea desprtiturilor dintre dou fonduri. Prin desprtitura comun se ntelege zidul
comun (art.590 601 C.civ.), anul comun (art. 602-605 C.civ.) i gardul comun (art. 606 609
C.civ.). n ceeea ce priveste aceste desprtituri comune, principiul este ca proprietatea lor apartine
proprietarilor celor doua fonduri pe coteprti egale.
Dupa cum s-a subliniat n literatura juridic, dovada coproprietatii privind desprtiturile comune se
poate face n trei modalitati:
19
- prin inscris sau titlu n care se constat dobandirea coproprietatii fortate prin act juridic;
- prin invocarea uzucapiunii asupra despartiturii comune;
- prin prezumtii legale care sunt:
a) Zidul comun Potrivit art. 590 C. civ. Orice zid care serveste la despartire ntre doua cladiri sau
ntre curte i gradini sau ntre ograde la tata se socoteste comun daca nu exista titlu sau semn care ar
proba contrariul, iar art. 591 C. civ. stabileste ca Este semn de necomunitate cand culmea zidului
este dreapta i perpendiculara despre peretele de o parte iar despre cealalta parte nfatiseaza un plan
nclnat; n acest caz se presupune ca zidul apartine exclusive proprietarului despre care exista
planul nclinat Caracterul fortat al coproprietatii zidului comun rezulta i din prevederile art. 598
C. civ. Care stabileste ca orice vecin poate sa faca zidul comun n tot sau n parte platind celuilalt
jumatate din valoarea sa sau a partii pe care vrea sa o faca comuna. Ambii coproprietari sunt
obligati a contribui sa repararea i ntretinerea zidului comun ( art. 592 C. civ. )
b) Santul comun conform art. 602 C. civ. Toate santurile ntre doua proprietati se socotesc
comune de nu va fi titlu sau semn contrariu . Aceasta prezumtie de comunitate prevazuta de textul
reprodus poate fi rasturnata prin proba contrara (titlu, uzucapiune sau semen de necomunitate). Prin
semn de necomunitate se ntelege situatia cand pamantul este naltat sau aruncat numai de o parte a
santului (art. 603 C.civ). n astfel de situatii se presupune ca santul apartine exclusiv proprietarului
imobilului unde a fost aruncat sau naltat pamantul . Prin pamant aruncat se ntelege numai
pamantul rezultat din saparea, adancirea sau curatarea santului. Coproprietarii sunt obligati sa
suporte cheltuielile necesare ntretinerii santului.
c) Gardul comun Acesta constituie un alt caz de coproprietate fortata i perpetua asupra unei
despartituri comune. Art. 606 C. civ. stabileste ca Orice gard ce desparte doua proprietati se
socoteste comun, afara numai daca din doua proprietati va fi ngradita sau de nu va fi titlu sau
posesiune ndestulatoare care sa constate din contra . Aceasta regula se aplica deopotriva
gardurilor uscate cat i gardurilor vii. Arborii care se gasesc n gardul comun sunt prezumati a fi
comuni pana la proba contrara; fructele revin coproprietarilor n parti egale, la fel lemnul rezultat
din taierea arborilor.
Coproprietatea fortata asupra partilor commune din cladirile cu mai multe apartamente ori
spatii cu alta destinatie. Evident, aceasta coproprietate fortata se refera numai la acele cladiri n
care exista mai multe apartamente ( respective alte spatii) care apartin unor proprietari diferiti .
Potrivit art. 36 din legea nr. 50/1991, daca ntr-o cladire se realizeaza mai multe apartamente sau
suprafete cu alta destinatie, proprietarii acestora dobandesc i o cotaparte de proprietate asupra
tuturor partilor din constructie i instalatii, precum i asupra tuturor dotarilor care prin natura lor nu
se pot foloi decat n comun indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care este situata proprietatea
lor. Cotele-parti se determina proportional cu suprafata construita a locuintelor, a caselor de vacanta
ori a suprafetelor cu alta destinatie din cladire. Gospodarirea partilor comune din cladire se face de
catre asociatia locatarilor, asociatia proprietarilor sau asociatia proprietarilor i chiriasilor. Sunt
considerate in coproprietate fortata caile de acces la partile comune ale unei cladiri, scarile care duc
la apartamente, zidurile commune, nstalatiile, acoperisurile, etc. Coproprietarii au obligatia de a
suporta, proportional cu valoarea proprietatii lor exclusiv, cheltuielile de ntretinere i conservare a
bunului comun1.
ncetarea coproprietatii fortate. Spre deosebire de proprietatea comuna pe cote-parti care poate
nceta oricnd, coproprietatea forat este, de principiu, permanenta, nefiindu-i aplicabile
prevederile art. 728 C. civ. Totui exceptional, ea poate nceta n urmatoarele cazuri:
- ncetarea prin acordul coproprietarilor. Practica judiciara a statuat n acest sens numai n situatia n
care toti proprietarii i-ar da consimtamantul i cand partajul ar fi posibil n raport cu natura bunului
comun (de pilda, curtea unei case cu mai multe apartamente, podul, etc)
- ncetarea coproprietatii fortate cand mentinerea acesteia nu se mai impune. De exemplu, dei
coproprietarii nu au ajuns la o ntelegere pentru un partaj, podul unei case poate fi partajat de
instanta de judecata fara a fi lezate interesele vreunuia dintre ei.
- ncetarea coproprietatii fortate atunci cand un coproprietar dobandeste proprietatea exclusiva a
ntregului imobil de la ceilalti coproprietari;
20
- pieirea ntegrala a bunului aflat n coproprietate; n acest caz disparand obiectul coproprietatii,
dispare i coproprietatea. Dar daca bunul a pierit din cupla, coproprietarii au dreptul la despagubire
impotriva persoanei aflate n culpa.
b) Proprietatea comun n devlmaie
Dreptul de proprietate n devalmaie reprezinta acea proprietate comuna potrivit careia
titularii sai nu au determinata o cota-parte ideala, matematica din dreptul lor deproprietate; cu alte
cuvinte, obiectul acestei coproprietati apartine nefractionat titularilor.
Devalmaia poate rezulta fie din lege, fie din conventia partilor. n legislatia noastra este
reglementat un singur caz de devalmaie (devalmaie legala). Acest unic caz se refera la dreptul de
proprietate n devalmaie al sotilor asupra bunurilor dobandite n timpul casatoriei. Dar n lipsa unei
prevederi prohibitive, nimic nu impieica ca devalmaia sa ia fiinta printr-o conventie. ntr-adevar,
oricand doua sau mai multe persoane prin acordul lor pot stabili ca anumite bunuri pe care le
dobandesc impreuna sau separat ntr-un interval de timp, sa fie proprietatea lor devalmas.
Proprietatea devalmasa a sotilor Acest tip de proprietate comuna este, asa cum am aratat, singurul
reglementat de legislatia noastra. Trebuie nsa sa nu confundam devalmaia comunitatii de bunuri
cu comunitatea matrimoniala de bunuri. Aceasta din urma, este o notiune mai larga deoarece
cuprinde nu numai dreptul de proprietate, ci i celelalte drepturi (reale i de creant), precum i
obligatiile patrimoniale.
Proprietatea devalmasa a soilor are ca obiect numai acele bunuri care au fost dobandite de
ei sau de oricare dintre ei n timpul cstoriei. n conformitate cu art. 30 alin.1 C.fam. Bunurile
dobandite n timpul casatoriei de catre oricare dintre soti sunt, de la data dobandirii lor, bunuri
commune ale sotilor. Orice convenie contrar este nul. Codul familiei n art. 31 enumer
categoriile de bunuri proprii ale fiecarui so, bunuri care nu pot fi incluse n sfera bunurilor
commune ale soilor. Rezult c izvorul dreptului de proprietate n devalmaie a sotilor const n
faptul dobandirii de bunuri n timpul casatoriei de oricare dintre ei. Potrivit art. 35 din Codul
familiei, administrarea, folosina i dispozitia asupra bunurilor comune se realizeaz de comun
acord de catre ambii soi. Legea instituie o prezumie de mandat tacit reciproc ntre soi. Astfel,
atunci cand unul dintre ei exercita prerogativele propriettii asupra bunurilor comune, se presupune
c el actioneaz atat n nume propriu ct i ca reprezentant al celuilalt sot. Aceasta prezumie este
relativ, ceea ce nseamn c ea poate fi nlaturat pentru fiecare act n parte atunci cnd cellalt
face dovada c s-a opus ncheierii actului. Totui, potrivit art. 35 alin. 2 C.fam., niciunul din soti nu
poate nstrina sau greva un teren sau o construcie ce face parte din bunurile comune daca nu are
consimtamantul expres al celuilalt sot. De alta parte, mandatul tacit reciproc poate fi restrns i prin
voina sotilor. Restrngerea poate fi conventional sau unilateral, putandu-se referi la anumite acte
ori la anumite bunuri. Este de mentionat c concubinii nu pot beneficia de comunitatea de bunuri
prevazuta la art. 30 din Codul familiei (specifica numai soilor), dar nimic nu se opune ca pe baza
conveniei lor s se constate c bunurile dobandite de ei sunt proprietate pe cote-parti, n raport de
contribuia fiecruia.
ncetarea dreptului de proprietate n devalmaie. Proprietatea comuna devalma a sotilor
nceteaz prin desfacerea sau ncetarea cstoriei, moment n care aceasta se transform
nproprietate comuna pe cote-parti. Pana la proba contrara, cele doua coteparti se prezuma a fi
egale. La mprtirea de bunuri, cotele ideale apartinnd soilor se stabilesc n raport de contributia
fotilor soi la dobandirea bunurilor comune. n continuare, numai avnd n vedere aceste dou cote-
prti, se va proceda la mprteala material a bunurilor comune, pentru a ajunge la dreptul de
proprietate exclusiv. Dar, exceptional, pentru motive temeinice (art. 36 alin. 2 C.fam.), proprietatea
n devalmaie poate nceta i n timpul casatoriei.
Comparaie ntre cele doua forme ale proprietatii comune.
Dreptul de proprietate n devalmaie se aseamana cu dreptul de proprietate pe coteparti prin
aceea ca apartine la doua sau mai multe personae simultan i concurrent, asupra unui bun sau mai
multor bunuri nefractinate n materialitatea lor. De asemenea, sistarea ambelor feluri de proprietate
comuna are loc, de regul, prin operatia mpartelii. Cu toate ca se aseamana, ntre cele doua feluri
de proprietate comuna exista deosebiri, dintre care subliniem urmatoarele:
21
a) n cazul dreptului de proprietate n devlmie niciunul dintre codevlmai nu are determinate
nici macar o cota parte ideala, abstract, matematica din dreptul de proprietate. n situatia
coproprietatii sau proprietatii pe cote-parti, fiecare coproprietar este titular exclusiv al unei cote
parti ideale, matematice, chiar daca bunul este i rmane nefractionat n materialitatea sa;
b) indiferent de izvorul sau, legea sau conventia prtilor, dreptul de proprietate n devalmaie are
caracter intuitu-personae. Proprietatea pe cote prti se naste i exist independent de calitatea i
calittile coproprietarilor;
c) n cazul proprietatii n devlmie, nici unul dintre codevlmai nu are posibilitatea s nstrineze
dreptul sau, deoarece nu se cunoaste cota-parte ce revine fiecruia. Dimpotriv, n situatia dreptului
de proprietate pe cote-parti, fiecare coproprietar poate dispune liber de cota-parte din dreptul care i
apartine n exclusivitate;
d) n cazul copropriettii devalmae a soilor, ntre codevlmai opereaz prezumia legal a
mandatului reciproc de reprezentare, care permite fiecaruia s ncheie acte de administrare, folosin
i dispoziie asupra bunurilor comune, acionnd n nume propriu i n calitate de reprezentant al
celuilalt. n cazul copropriettii se aplic principiul unanimitii, cu corectivele stabilite de practica
judiciar.


CAPITOLUL VI
DEZMEMBRMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
VI. 1. Consideraii generale
VI.1.1. Preliminarii.
Dreptul de proprietate este dreptul real cel mai deplin, deoarece confer titularului su trei atribute:
a) posesia; b) folosina; i c) dispoziia.
Exist ns i situaii cnd unele dintre atributele recunoscute de lege proprietarului sunt
desprinse din coninutul juridic al dreptului su, alctuind un alt drept real principal, constituit ori
recunoscut n favoarea altei persoane, drept independent, opozabil tuturor, inclusiv proprietarului.
n acest mod se realizeaz ceea ce numim dezmembrarea dreptului de proprietate, deoarece unele
atribute ale proprietii se exercit cu titlu de drept real principal i distinct asupra unui bun de ctre
o alt persoan dect proprietarul. Din aceast cauz, aceste drepturi reale sunt denumite, ntr-o
terminologie consacrat, dezmembrminte ale dreptului de proprietate.
VI.1.2. Definiie.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt acele drepturi reale principale derivate
asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau
dobndesc prin desprinderea ori limitarea unor atribute din coninutul juridic al dreptului de
proprietate. Ele nu desfiineaz dreptul de proprietate, ci doar l golesc sau l restrng, n sensul c
proprietarul este ngrdit sau lipsit de plenitudinea atributelor proprietii.
VI.1.3. Enumerare.
Dezmembrmintele dreptului de proprietate sunt:
A. Dreptul de uzufruct
B. Dreptul de uz
C. Dreptul abitaie
D. Dreptul de servitute
E. Dreptul de superficie
E important s precizm c toate aceste drepturi reale principale derivate pot fi constituite
sau dobndite numai asupra bunurilor care se afl n proprietate privat. Dreptul de proprietate
public nu poate fi dezmembrat prin constituirea unor asemenea drepturi.
VI. 2. Dreptul de uzufruct
VI.2.1. Definiie. Caracter. Coninut.
22
Dreptul de uzufruct este acel drept real principal derivat, esenialmente temporar, asupra
bunului sau bunurilor ce aparin n proprietatea altei persoane, care confer titularului su, numit
uzufructuar, atributele de posesie i folosin, cu obligaia de a le conserva substana i de a le restitui
proprietarului la ncetarea uzufructului. Reglementarea legal se gsete n art. 517-564 C.civ.
Dreptul de uzufruct prezint urmtoarele trsturi sau caractere juridice:
a) este un drept asupra bunului sau bunurilor aflate n proprietatea altuia;
b) este un drept real, fiind opozabil tuturor;
c) este un drept esenialmente temporar: dac titularul este o persoan fizic, poate fi cel mult
viager; cnd uzufructuarul este o persoan juridic durata acestuia nu poate depi 30 de ani;
d) este un drept incesibil prin acte i fapte juridice, att ntre vii ct i pentru cauz de moarte;
exist, totui, posibilitatea ca uzufructuarul s cedeze altei personae beneficiul uzufructului.
Coninutul juridic al dreptului de uzufruct este alctuit din atributele de posesie i folosin,
uzufructuarul avnd i dreptul de a culege fructele bunului respectiv. Proprietarul rmne astfel doar
cu atributul de dispoziie juridic pe care l poate exercita liber, fr a aduce ns atingere dreptului
de uzufruct. Proprietatea este, dup cum se vede, golit de o bun parte a coninutului su juridic.
De aceea, ea mai poart numele de nuda proprietate, iar proprietarul mai este denumit i nud
proprietar. Aadar: UZUFRUCT +NUDA PROPRIETATE =DEPLINA PROPRIETATE
VI.2.2. Obiectul dreptului de uzufruct.
Potrivit art. 520 C.civ.: Uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri, mobile i
imobile. Aadar, uzufructul poate avea ca obiect orice fel de bunuri mobile sau imobile, corporale
ori incorporale, fungibile sau nefungibile. Avnd n vedere c uzufructuarul are obligaia de a
conserva substana bunului respectiv, uzufructul are ca obiect, de regul, numai bunuri
neconsumptibile. Totui, art. 526 C.civ. instituie o excepie de la aceast regul, preciznd c
uzufructul poate fi constituit i asupra bunurilor consumptibile, n acest caz uzufructuarul
dobndind i proprietatea bunului. La stingerea unui astfel de uzufruct, exist ns obligaia
restituirii unor bunuri de acelai gen, n aceeai cantitate i valoare egal sau preul acestora. Un
asemenea uzufruct poart numele de cvasiuzufruct. Uzufructul poate avea ca obiect unul sau mai
multe bunuri determinate, o fraciune dintr-o universalitate sau chiar o ntreag universalitate (ex:
uzufructul unui fond de comer, al unei turme de animale, al unei succesiuni).
VI.2.3. Modul de dobndire al uzufructului.
Potrivit art. 518 C.civ.: Uzufructul se stabilete prin lege i prin voina omului. Avnd n
vedere c textele din Codul civil care reglementau 3 cazuri de usufruct legal au fost abrogate, n
prezent, dreptul de uzufruct se poate constitui doar prin voina omului. La aceasta se mai adaug i
uzucapiunea.
Constituirea dreptului de uzufruct prin voina omului se poate realiza prin acte juridice
(convenie sau testament). Convenia poate fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. Constituirea
dreptului de uzufruct prin convenie poate fi direct i indirect. Uzufructul se constituie direct
atunci cnd proprietarul nstrineaz unei persoane atributele de posesie i folosin, pstrnd pentru
sine doar atributul de dispoziie (se mai numete i constituirea per translationem). Uzufructul se
constituie indirect, pe cale de reteniune, prin nstrinarea dreptului de proprietate din coninutul cruia
sunt desprinse i reinute, pentru nstrintor sau motenitorii si, atributele de posesie i folosin a
bunului (poart numele de constituire per deductionem). Dreptul de uzufruct poate fi dobndit i prin
uzucapiune i posesie de bun-credin, cu respectarea condiiilor i regulilor n materie.
VI.2.4. Drepturile i obligaiile uzufructuarului.
Uzufructuarul (cel ce deine atributele de posesie i folosin) are urmtoarele drepturi:
a) dreptul de a obine posesia bunului i de a o exercita panic i nestingherit; n acest scop, acesta
are ca mijloace de aprare aciunea confesorie (ca aciune real i petitorie) i o aciune personal,
prin care poate cere proprietarului predarea posesiei i folosinei bunului. Dreptul de uzufruct mai
poate fi aprat i indirect, prin aciunile posesorii.
b) dreptul de a folosi bunul i de a-i culege fructele, n limitele i cu respectarea destinaiei bunului,
aa cum a fost stabilit de proprietar; dreptul de folosin i d uzufructuarului dreptul de a svri
acte de conservare i de administrare asupra bunului. Fructele civile se dobndesc de uzufructuar zi
23
cu zi, proporional cu durata uzufructului. Fructele naturale i industriale se dobndesc prin
culegere. n acest scop, fructele trebuie s ajung la maturitate i s fie desprite de bunul care le
produce. Din aceast cauza, art. 524 C.civ. prevede c fructele naturale i industriale neculese n
momentul constituirii uzufructului sunt ale uzufructuarului, iar cele neculese la data stingerii
uzufructului se cuvin nudului proprietar.
c) uzufructuarul poate exercita drepturile sau atributele recunoscute lui fie n mod direct (personal i
nemijlocit), fie prin altul (pe temeiul unui contract de chirie, arend sau prin cedarea exerciiului
uzufructului art. 534 C.civ.).
Uzufructuarul are ns i anumite obligaii:
a) nainte de a intra n exerciiul dreptului su: are obligaia de a proceda la inventarierea bunurilor
mobile i la constatarea strii materiale n care se afl imobilele. n cazul uzufructului constituit
direct, uzufructuarul mai are obligaia prealabil de a aduce o cauiune, adic un garant, care se
oblig s rspund cu ntregul patrimoniu n cazul insolvabilitii uzufructuarului.
b) n timpul exercitrii dreptului de uzufruct: de a se folosi de lucru ca un bun proprietar; de a face
acte de conservare i ntreinere a lucrului; de a aduce la cunotiina proprietarului orice tulburare i
uzurpare a dreptului de proprietate; de a suporta o parte din sarcinile lucrului care face obiectul
uzufructului, cum sunt impozitele, cheltuielile de judecat ocazionate de litigiile nscute n legtur
cu folosina bunului aflat n uzufruct.
VI.2.5. Drepturile i obligaiile nudului proprietar.
a) Drepturile nudului proprietar sunt: dreptul de a nstrina bunul, dobnditorul fiind obligat s
respecte dreptul de uzufruct pn la stingerea lui; dreptul de a greva bunul cu o ipotec sau alte
sarcini reale; dreptul de a percepe n proprietate productele bunului, fr a mpiedica sau limita
exerciiul dreptului de uzufruct de ctre uzufructuar; dreptul de a exercita toate aciunile prin care se
apr dreptul de proprietate. E important de subliniat c toate aceste drepturi pot fi exercitate numai
n limitele i cazurile n care nu se aduce atingere atributelor uzufructuarului.
b) Nudul proprietar are urmtoarele obligaii: de a se abine de la orice act juridic i fapt material
prin care ar mpiedica sau tulbura pe uzufructuar n exerciiul liber i deplin al dreptului su; de a-l
despgubi pe uzufructuar n cazul n care, prin fapta sa, a micorat valoarea uzufructului; de a
efectua reparaiile mari ale bunului; de a-l garanta pe uzufructuar contra eviciunii, n ipoteza
uzufructului cu titlu oneros i atunci cnd i-a asumat aceast obligaie prin actul de constituire a
uzufructului.
VI.2.6. Stingerea uzufructului.
n conformitate cu art. 557-558 C.civ. dreptul de uzufruct se stinge:
a) prin moartea uzufructuarului, deoarece uzufructul este un drept temporar sau cel mult viager;
b) prin expirarea termenului pe durata cruia a fost constituit;
c) prin consolidare sau ntrunirea n aceeai persoan a calitilor de proprietar i de uzufructuar;
d) prin neexercitarea uzufructului timp de 30 de ani sau prescripia extinctiv;
e) prin pieirea total a bunului (distrugerea material sau pieirea juridic expropierea pentru
utilitate public);
f) prin renunarea uzufructuarului la dreptul su (renunare expres sau tacit);
g) prin decderea din dreptul de uzufruct pronunat de instana de judecat la cererea nudului
proprietar, atunci cnd uzufructuarul abuzeaz de folosina bunului, producndu-i stricciuni sau
lsndu-l s se degradeze din lips de ntreinere;
h) prin rezoluiunea sau nulitatea titlului prin care cel ce a constituit uzufructul a dobdit dreptul de
proprietate;
i) prin prescripie achizitiv (uzucapiune), atunci cnd un ter dobndete pe aceast cale dreptul de
proprietate asupra bunului. Fiind considerat primul proprietar al bunului uzucapat, uzucapantul nu
este obligat s respecte drepturile preconstituite asupra bunului n cauz.
VI.2.7. Lichidarea uzufructului.
n momentul stingerii dreptului su, uzufructuarul trebuie s nceteze actele de folosin i
s restituie proprietarului posesia bunului respectiv. Aceste obligaii nu exist dac uzufructul s-a
stins prin consolidare sau prin pieirea total a bunului din cauze neimputabile uzufructuarului.
24
Bunul trebuie restituit de bun voie n starea n care uzufructuarul l-a primit. Atunci cnd
uzufructuarul refuz restituirea bunului, el poate fi constrns la aceasta, prin introducerea de ctre
proprietar a aciunii n revendicare. Cnd bunul a pierit sau a fost deteriorat din culpa
uzufructuarului, legea prevede obligaia acestuia de a plti despgubiri proprietarului, pentru a-i
repara prejudiciul. Proprietarul este obligat s restituie uzufructuarului sumele de bani pe care
acesta din urm le-a pltit pentru el, cum ar fi plata fcut unui creditor al proprietarului care avea
un drept de ipotec asupra imobilului aflat n uzufruct.
VI. 3. Dreptul de uz i dreptul de abitaie
VI.3.1. Caracteristici comune.
Dreptul de uz i dreptul de abitaie sunt varieti ale dreptului de uzufruct, fiind
reglementate de art. 565-576 C.civ. Acestea se particularizeaz prin aceea c titularului i sunt
recunoscute atributele de posesie i folosin asupra bunului altuia, dar numai n limitele satisfacerii
nevoilor lui i ale membrilor familiei sale. Deci nu este posibil cedarea exerciiului acestor
drepturi. Dreptul de uz poate avea ca obiect orice bun, mobil sau imobil, aflat n circuitul civil.
Dreptul de uz care are ca obiect o cas sau o locuin se numete drept de abitaie.
VI.3.2. Dreptul de uz.
Dreptul de uz este acel drept real principal, esenialmente temporar, dezmembrmnt al
dreptului de proprietate, care confer titularului su atributele de posesie i folosin asupra unui bun
aflat n proprietatea altuia, dar numai n limitele satisfacerii trebuinelor lui sau ale familiei sale.
Culegerea fructelor bunului poate fi fcut numai n natur i sunt destinate exclusiv pentru
consumul uzuarului i al familiei sale. Ele nu pot fi urmrite de creditorii uzuarului. Dreptul de uz
are acelai regim juridic ca i uzufructul. Totui, acesta prezint i unele particulariti:
- titularul su poate fi numai o persoan fizic;
- are caracter strict personal, beneficiul uzului neputnd fi nstrinat de uzuar.
VI.3.3. Dreptul de abitaie.
Dreptul de abitaie este un drept de uz care are ca obiect o locuin. Prin acest drept se
confer titularului dreptul de a poseda i folosi acea locuin, care este proprietatea altei persoane,
pentru satisfacerea trebuinelor de locuit ale sale i ale familiei lui.
Dreptului de abitaie i se aplic regulile de la uzufruct. De altfel, dac dreptul de uzufruct
are ca obiect o cas de locuit, el include i dreptul de abitaie. Totui, privit n individualitatea sa,
dreptul de abitaie, n raport cu dreptul de uzufruct se caracterizeaz prin dou particulariti:
- titularul su poate fi numai o persoan fizic;
- are caracter personal, putnd fi exercitat numai pentru satisfacerea nevoilor de locuit ale titularului
i ale membrilor familiei sale. Excepia de la acest regul este prevzut de art. 572 alin. 2 C.civ.
care precizeaz c titularul unui astfel de drept are posibilitatea de a nchiria o parte din
locuin dac, fiind prea mare, depete nevoilor de locuit ale lui i ale familiei sale.
Dreptul de abitaie poate fi constituit prin contract sau testament. De asemenea, Legea nr.
319/1944 reglementeaz un drept de abitaie legal care se nate ex lege, fr alte formaliti. Astfel,
soul supravieuitor are un drept de abitaie asupra casei de locuit care a aparinut soului
predecedat, dac sunt ntrunite urmtoarele condiii:
a) casa s fac parte din succesiunea soului decedat;
b) soul supravieuitor s nu aib o alt locuin proprie.
Acest drept de abitaie are un caracter temporar, durnd pn la ieirea din indiviziune a
motenitorilor, ns ine cel puin un an de la decesul celuilalt so. Dac soul supravieuitor se
recstorete, dreptul de abitaie nceteaz automat, chiar dac nu s-a procedat la ieirea din
indiviziune. Dreptul de abitaie poate fi aprat prin aciunea confesorie (aciune real i petitorie) i
printr-o aciune personal, fa de proprietarul locuinei (dac abitaia s-a constituit prin act juridic).
VI. 4. Dreptul de servitute
VI.4.1. Definiie i caractere. Dreptul de servitute este un drept real principal derivat, perpetuu i
indivizibil, constituit asupra unui imobil, numit fond aservit sau dominat, pentru uzul i utilitatea
altui imobil, numit fond dominant, immobile care aparin unor proprietari diferii.
Dreptul de servitute este reglementat de art. 576-643 C.civ.
25
Acesta are urmtoarele caractere:
a) este un drept imobiliar, deoarece se constituie numai n folosul i sarcina unor bunuri imobile
prin natura lor;
b) este un drept perpetuu, fiindc se menine atta timp ct exist cele dou imobile i situaia care a
determinat constituirea sa
c) servitutea este indivizibil, profitnd ntregului fond dominant i grevnd, n ntregime, fondul aservit;
VI.4.2. Clasificarea servituilor.
Codul civil clasific servituile n funcie de mai multe criterii, i anume:
a) Dup modul de exercitare:
- continue acele servitui pentru a cror exercitare i existen nu este nevoie de fapta actual a
omului (ex: servitutea de scurgere a apelor de ploaie sau servitutea de vedere);
- necontinue acelea pentru a cror existen i exercitare este absolute necesar fapta actual a
omului (servitutea de trecere, de a lua ap din fntn etc.);
b) Dup felul n care se manifest:
- aparente acelea care se cunosc datorit unor semne exterioare (ex: o u, o crare etc.);
- neaparente acele servitui a cror existen nu poate fi cunoscut printrun semn exterior sau
lucrare exterioar vizibil (ex: servitutea de a nu zidi dect pn la o anumit nlime);
c) Dup obiectul lor:
- pozitive acelea care ndreptesc pe proprietarul fondului domniant s fac, n mod direct, acte de
folosin asupra fondului aservit (ex: servitutea de trecere, servitutea de a lua ap);
- negative acelea care impun proprietarului fondului aservit anumite restricii sau limitri n
exercitarea dreptului su de proprietate (ex: servitutea de a nu cldi sau de a nu face plantaii la o
anumit distan fa de fondul domniant);
- urbane cele stabilite n folosul unei cldiri;
- rurale cele stabilite n folosul unui teren;
d) Dup originea sau modul lor de constituire:
- naturale acelea care i au originea sau izvorul n situaia natural a fondurilor (ex: servitutea de
scurgere a apei, de grniuire, de ngrdire a proprietii);
- legale acelea care se stabilesc ex lege, pe baza unor dispoziii normative exprese, n considerarea
utilitii publice ori n interesul comun al proprietarilor unor imobile nvecinate (ex: servitutea de
trecere, n cazul locului nfundat, servitutea picturilor din streain, cea negativ de
vedere etc.);
- stabilite prin fapta omului acelea care se constituie prin titlu (convenie/testament), uzucapiune
sau prin destinaia proprietarului. Ele se mai numesc i servitui veritabile (propriu-zise).
VI.4.3. Servituile naturale i servituile legale. Servituile naturale sunt, n realitate, tot servitui
legale1, fiind de asemenea prevzute de lege. Astfel cele dou tipuri de servitui, fiind deopotriv
legale, pot fi mprite n: servitui reciproce (bilaterale) i servitui nereciproce (unilaterale).
a) Servituile reciproce sunt acele ngrdiri sau limitri legale ale dreptului de proprietate prevzute
de lege n folosul i, respectiv, sarcina a dou imobile, fiecare fiind, n raport de cellalt, n acelai
timp, att fond dominant, ct i fond aservit (dominat).
b) Servituile nereciproce sunt acelea care se stabilesc exclusiv n folosul unuia dintre imobile i n
sarcina celuilalt imobil, n aa fel nct unul este numai fond dominant iar altul numai fond aservit.
A. Servituile reciproce (bilaterale):
a) servitutea sau dreptul de grniuire orice proprietar poate obliga pe vecinul su s procedeze la
grniuirea proprietii lipit de a sa, cheltuielile fiind suportate n proporie egal (art. 584 C.civ.);
b) servitutea distanei plantaiilor potrivit creia nu se pot planta arbori nali la o distan mai
mic de doi metri i garduri vii la o distan mai mic de jumtate de metr fa de linia despritoare
a dou fonduri, dac nu exist alte reguli stabilite prin dispoziii normative speciale sau prin
obiceiuri locale (art. 607 C.civ.);
c) servitutea picturilor din streain orice proprietar este obligat s-i fac streain casei sale n
aa fel nct apa de ploaie s se scurg pe terenul su sau n strad, nicidecum pe fondul vecinului
(art. 615 C.civ.);
26
d) servitutea privind distana i lucrrile intermediare pentru anumite construcii const n
obligaia proprietarilor a dou fonduri vecine de a face astfel de lucrri numai respectnd distana
stabilit prin reglementri speciale ori prin obiceiuri locale, fa de fondul nvecinat (art. 610 C.civ);
e) servitutea negativ de vedere const n obligaia proprietarilor a dou imobile vecine de a nu
deschide ferestre de vedere, balcoane etc. la o distan mai mic dect cea prevzut de lege (art.
611 i urm. C.civ.). Distana legal minim este de 1,90 m i de 0,60 m, dup cum vederea este
direct, perpendicular sau piezi (oblic) asupra fondului nvecinat. Deschiderile de aerisire i
lumin pot fi fcute la orice nlime i distan.
B. Servituile nereciproce (unilaterale):
a) servitutea de scurgere a apelor naturale const n aceea c terenurile inferioare sunt supuse s
primeasc apele ce curg natural, fr intervenia omului, de pe terenurile superioare (art. 578 C.civ.).
Proprietarul fondului inferior este obligat s nu ridice stvilare pentru a opri aceast scurgere.
b) servitutea izvoarelor const n obligaia celui care are un izvor pe terenul su s-l ntrebuineze
n aa fel nct s nu aduc atingere dreptului dobndit de ctre proprietarul fondului vecin de a
folosi acel izvor (art. 575-583 C.civ.). De asemenea, se interzice proprietarului fondului pe care se
afl acel izvor ce d ap necesar unei comune sau altei aezri s fac orice lucrare de natur a-i
schimba cursul.
c) Servitutea de trecere (a locului nfundat) Potrivit art. 616 C.civ., proprietarul al crui loc este
nfundat, adic nu are ieire la calea public, poate reclama o trecere pe terenul vecinului su pentru
a-i putea folosi propriul fond, avnd ndatorirea de a-l despgubi pentru pagubele ce i le-ar cauza.
Trecerea trebuie s se fac pe calea cea mai scurt de ieire i prin locul ce ar pricinui cea mai mic
pagub proprietarului fondului aservit. Mai trebuie reinut c, pentru a da natere la un drept de
trecere, lipsa ieirii la calea public trebuie s fie strin de conduita proprietarului locului nfundat.
VI.4.4. Servituile stabilite prin fapta omului. Servituile stabilite prin fapta omului sunt singurele
servitui veritabile. Ele sunt reglementate de art. 620-643 C.civ. Potrivit art. 620 C.civ., proprietarii
au libertatea s stabileasc pe proprietile lor sau n folosul acestora orice servitui, cu condiia
de a nu impune proprietarului fondului aservit obligaia unui fapt personal i s nu contravin
ordinii publice i bunelor moravuri. Servituile propriu-zise pot fi stabilite n trei moduri:
a) prin titlu;
b) prin uzucapiune;
c) prin destinaia proprietarului.
A. Stabilirea servituilor prin titlu
Prin titlu se nelege orice act juridic. n principiu, orice servitute se poate stabili prin titlu. Mai
mult, potrivit art. 624 C.civ., servituile continue i neaparente, precum i cele necontinue i neaparente
se pot stabili numai prin act juridic. Acesta poate fi cu titlu gratuit sau oneros, convenie ori testament.
B. Stabilirea servituilor prin uzucapiune (prescripie achizitiv)
n conformitate cu art. 623 C.civ. pot fi dobndite prin uzucapiune numai servituile propriu-zise
continue i aparente (ex: servitutea de vedere). Posesia trebuie s se exercite timp de 30 de ani.
C. Stabilirea servituilor prin destinaia proprietarului
Constituirea n acest mod a servituilor propriu-zise are loc atunci cnd unul i acelai proprietar a
dou imobile vecine stabilete ntre ele o stare de fapt care ar fi o servitute dac ar aparine la
proprietari diferii. Atta timp ct cele dou imobile aparin unui proprietar, nu poate fi vorba de o
servitute. Cnd ns acestea vor avea proprietar diferii (ca urmare a nstrinrii unuia sau altuia
dintre ele), situaia de fapt stabilit de fostul proprietar se va transforma ntr-o servitute veritabil,
dac nu exist o cauz contractual sau testamentar diferit. Astfel, potrivit art. 625 C.civ.
destinaiunea proprietarului ine loc de titlu.
VI.4.5. Exercitarea i aprarea servituilor.
n cele ce urmeaz ar trebui evideniate drepturile i obligaiile care revin proprietarilor celor
dou fonduri sau imobile. Acestea difer n funcie de modul de constituire a fiecrei servitui1. Este
posibil totui de sesizat existena unor drepturi i obligaii comune i generale n cazul
oricrei servitui.
A. Drepturile i obligaiile generale ale proprietarului fondului dominant
27
Acestea ar fi urmtoarele:
- de a face toate lucrrile necesare pentru conservarea i exercitarea servituii;
- de a se folosi de servitute numai n conformitate cu legea, titlul sau modul de stabilire a acesteia;
- de a nu face lucrri care ar antrena schimbri mpovrtoare pentru fondul aservit.
B. Drepturile i obligaiile generale ale proprietarului fondului dominant
Dintre acestea amintim:
- de a abandona fondul aservit la dispoziia proprietarului fondului dominant, atunci cnd prin titlu
s-a obligat s o fac;
- de a se abine de la orice fapt prin care ar tulbura exerciiul normal al servituii, chiar dac aceasta
ar fi devenit mpovrtoare;
Pentru aprarea dreptului de servitute, titularul su are la dispoziie o aciune petitorie,
numit confesorie de servitute. Servituile stabilite prin titlu, precum i toate servituile continue i
aparente pot fi aprate, indirect, i pe calea aciunilor posesorii.
VI.4.6. Stingerea servituilor. Dreptul de servitute se poate stinge n urmtoarele situaii:
- n caz de imposibilitate material de a mai exercita servitutea;
- prin confuziune;
- prin prescripie extinctiv, n cazul neexercitrii acesteia timp de 30 de ani;
- n cazul pieirii imobilului aservit;
- prin renunare la servitute;
- la mplinirea termenului pentru care a fost constituit prin titlu;
- n cazul revocrii, rezolvirii sau anulrii dreptului celui care a consimit la stabilirea servituii.
VI. 5. Dreptul de superficie
VI.5.1. Definiie i caractere juridice.
Dreptul de superficie este acel drept real principal, dezmembrmnt al dreptului de
proprietate asupra unui teren, care const n dreptul de proprietate al unei persoane, numit
superficiar, privitor la construciile, plantaiile sau alte lucrri ce se afl pe un teren proprietatea
altuia, teren asupra cruia superficiarul are un drept de folosin.
n cazul dreptului de superficie se suprapun dou drepturi de proprietate:
a) dreptul de proprietate al superficiarului asupra construciilor, plantaiilor sau altor lucrri;
b) dreptul de proprietate asupra terenului al crui titular este o alt persoan.
Prin urmare, dreptul de superficie este un dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra unui teren.
Dreptul de superficie prezint urmtoarele caractere juridice:
a) este un drept real imobiliar, avnd ntotdeauna ca obiect un bun imobil (teren);
b) este un drept perpetuu, adic exist atta timp ct dureaz construcia, plantaia sau lucrarea ce se afl n
proprietatea altei persoane, dect proprietarul terenului, acesta neputndu-se stinge prin neexecutare;
c) este un drept imprescriptibil extinctiv, aciunea n revendicare putndu-se stinge oricnd pn la
stingerea nsui a dreptului de superficie.
VI.5.2. Constituirea sau dobndirea dreptului de superficie.
Dreptul de superficie poate fi constituit:
a) prin titlu;
b) direct din lege;
c) prin uzucapiune.
Dobndirea prin uzucapiune are loc n condiiile prevzute de reglementrile existente n
aceast materie. De aceea vom pune n discuie doar primele dou moduri de constituire.
A. Constituirea dreptului de superficie prin titlu
Prin titlu nelegem un act juridic care poate fi: convenie, testament sau act de concesiune.
Convenia i testamentul constituie titluri pe baza crora se dobndete dreptul de superficie asupra
terenurilor proprietate particular. Dreptul de superficie se constituie prin act de concesiune n cazul
terenurilor aflate n domeniul privat al statului i unitilor administrativ-teritoriale.
B. Constituirea sau dobndirea ex lege a dreptului de superficie
Legislaia noast consacr un singur de drept de superficie care se nate ex lege (direct din
lege). Astfel, n interpretarea i aplicarea prevederilor art. 30 C.fam., practica judiciar a statuat c
28
toate construciile ridicate n timpul cstoriei pe terenul bun propriu al unuia dintre soi sunt bunuri
comune. Soul neproprietar al terenului devine astfel titularul unui drept de superficie1. Aadar, n
acest caz, dreptul de superficie se dobndete direct, n baza prevederilor art. 30 C.fam, iar nu pe
cale convenional.
VI.5.3. Exercitarea dreptului de superficie.
Dreptul de superficie confer titularului su atributele de posesie, folosin i dispoziie.
Dreptul de dispoziie asupra terenului se refer la o dispoziie material, care se circumscrie doar la
posibilitatea de a dispune de substana terenului numai n vederea realizrii construciei, plantaiei
sau lucrrii ce urmeaz a fi amplasat sau fcut pe acel teren (spturi, excavri etc.). Ct privete
atributul de dispoziie juridic este fr discuie c superficiarul are dreptul s nstrineze
construcia, plantaia sau lucrarea respectiv, aflat pe terenul altei persoane, fr a fi necesar
consimmntul proprietarului terenului. Dreptul de superficie poate fi grevat de sarcini reale, cum
ar fi: dreptul de uzufruct, de abitaie, de servitute i de ipotec.
VI.5.4. Stingerea dreptului de superficie.
Avnd n vedere c acest drept are caracter perpetuu, el nu se stinge prin neexercitare. n
schimb, se stinge n urmtoarele dou modaliti:
a) prin pieirea sau desfiinarea construciei, plantaiei sau a lucrrii;
b) dac proprietarul terenului devine (indiferent pe ce cale legal) i proprietarul construciei,
plantaiei sau al lucrrii.

CAPITOLUL VII .
POSESIA I EFECTELE SALE

VII.1.NOIUNEA I ELEMENTELE POSESIEI
VII.1.1. Noiune. Art. 1846 , alin.2 Cod civil definete posesia astfel: posesia este deinerea unui
lucru sau folosirea de un drept, exercitat, una sau alta, de noi inine sau de altul n numele nostru.
Aceast definiie este incomplet i inexact din urmtoarele motive:
a) posesia n poate fi considerat deinerea unui lucru ,deoarece nu este echivalent deteniei precare.
b) definind posesia ca fiind sau folosirea de un drept, legiuitorul a svrit o greeal,deoarece
intre posesie i existena unui drept nu exist o concordan necesar.
c) are n vedere doar elementul material, corpus.
n prezent, literatura de specialitate din ara noastr susine c posesia este o stare de fapt
generatoare de drepturi sau de efecte juridice Posesia este definit ca o stare de fapt generatoare de efecte
juridice, care const n stpnirea material sau exercitarea unei puteri de fapt de ctre o persoan asupra
unui bun , cu intenia i voina de a se comporta fa de toi ceilali ca proprietar sau titular al unui alt
drept real.
VII.1.2. Elementele constitutive ale posesiei.
Posesia presupune existena a dou elemente: elementul material (totalitatea faptelor
materiale de stpnire ,transformare i folosin exercitate direct asupra lucrulu ) i elemental
psihologic (voina celui care posed de a exercita stpnirea lucrului pentru sine adic sub nume
de proprietar , ori in calitate de titular al unui al drept real ).
VII.1.3.Posesia i detenia precar.
Deteniei precare i lipsete elemental animus domini(elementul psihologic), ceea ce o
difereniaz de posesie, fiecare dintre ele avnd ns elementul material corpus. Prin opoziie fa de
posesie, care este o stare de fapt, detenia este o stare de drept, ce rezult ntotdeauna dintr-un titlu
conventional (legal sau judiciar ).
Detenia precar poate fi intervertit n posesie util n patru cazuri (art.1858 Cod civil).
a) cnd deintorul unui bun dobndete cu bun credin de la o ter persoan, alta dect
adevratul proprietar ,un titlu translativ de proprietate cu privire la acel bun.
29
b) cnd deintorul bunului neag prin acte de rezisten existena raportului obligaional, n temeiul
creia era obligat a stpni bunul pentru altul si nu pentru sine.
c) cnd deintorul strmut posesia bunului printr-un act cu titlu particular translativ de proprietate
la altul care este de bun credin.
d) cnd deintorul transmite posesia la altul printr-un act cu titlu universal, dac succesorul
universal este de bun credin. Este situaia motenitorului care a dobndit o succesiune i crede
c un bun deinut de ctre de cujus, cu titlu precar, se afl n proprietatea sa. Aceast soluie este
criticat pentru c a permite transformarea deteniei n posesie, urmare a dobndirii unei succesiuni,
nseamn a recunoate succesorului universal sau cu titlu universal o calitate nou de posesor pe
care defunctul nu a avut-o i, prin urmare, nu putea s i-o transmit.
VII.2.1.DOBNDIREA I PIERDEREA POSESIEI
VII.2.1.1 .Dobndirea posesiei .Posesia se dobndete prin ntrunirea cumulativ a celor dou
elemente -elementul material i elementul intenional. Elementul material poate fi dobndit i
exercitat fie personal, de ctre posesor, fie printr un reprezentant (locatar , depozitar , etc.) , iar
elementul animus trebuie sa fie prezent direct i nemijlocit n persoana posesorului, cu o singur
exceptie: persoanele lipsite de capacitatea de exerciiu dobndesc i exercit elementul intenional al
posesiei prin reprezentanii lor legali. Elementul material este uor de dovedit prin orice mijloc de
prob, dimpotriv, elementul psihologic este pezumat de lege (art. 1854 C.civ.).
VII.2.1.2. Pierderea posesiei .Posesia se pierde prin dispariia celor dou elemente ale sale, ceea ce
are loc n caz de nstrinare a posesiei sau n caz de abandon. Posesiunea se pierde i prin pierderea
unuia dintre cele dou elemente: elemental material se poate pierde cnd bunul a intrat n stpnirea
altei persoane (furt), iar elementul psihologic sau intenional se pierde atunci cnd posesorul
nstrineaz lucrul respectiv iar dobnditorul nchiriaz instrintorului (constitut posesor ) .
VII.3.1.CALITILE I VICIILE POSESIEI
VII.3.1.1.Calitile posesiei .Pentru a produce efectele sale juridice ,posesia trebuie s fie util ,
adic sa prezinte urmtoarele caliti :continu , netulburat , public i neechivoc.
VII.3.1.2.Viciile posesiei .
a) discontinuitatea posesiei . Conform articolului 1848 Cod civil, posesiunea este discontinu cnd
posesorul o exercit n mod neregulat , adic cu intermitene anormale. Este suficient ca actele de
stpnire s se exercite cu o regularitate normal, dup natura bunului.Art. 1850 C.civ. instituie
prezumie legal relativ de continuitate, n sensul c posesorul actual care probeaza c a posedat la
un moment dat anterior, este presupus c a posedat in tot acest timp. Discontinuitatea este
temporar i este un viciu absolut, putnd fi invocat de orice persoan interesat.
b) violena posesiei. Posesia trebuie sa fie nceput i meninut sau conservat n mod panic.
Violena pasiv din partea posesorului, cnd este tulburat n posesia sa de ctre un ter, nu constituie
viciu al posesiei. Violena este un viciu temporar i relativ, putnd fi invocat numai de ctre
persoana mpotriva creia a fost exercitat.
c) clandestinitatea posesiei .Art. 1847 C.civ., prevede c posesia trebuie s fie printre altele public,
n vzul tuturor. Reversul acestei caliti este clandestinitatea .Este un viciu temporar i relativ.
d) echivocul posesiei .Posesia este echivoc n cazul n care nu se cunoate dac posesorul are sau
nu elementul intenional . Echivocul exist atunci cnd dou sau mai multe persoane svresc acte
de stpnire asupra unui bun, deoarece niciuna nu pretinde o posesie proprie, distinct. Este un viciu
temporar i relativ.
VII.4.EFECTELE POSESIEI .
VII.4.1.Posesia creeaza o prezumie de proprietate n favoarea posesorului. Art.1854 C.civ.,
prevede c posesorul este presupus c posed pentru sine, sub numele de proprietar, dac nu este
prob c a nceput a poseda pentru altul. Aceast prezumie poate fi absolut sau relativ .Art. 1909
C. civ. instituie prezumia absolut c posesia de bun credin asupra unui bun mobil valoreaz
tilu de proprietate .n cazul bunurilor imobile, prezumia este relativ .
VII.4.2.Posesorul de bun credin dobndete n proprietate fructele bunului pe care-l
posed.Coform art. 486 C. civ., este posesor de bun credin cel care posed ca proprietar n
puterea unui titlu translativ de proprietate ale carui vicii nu i sunt cunoscute.Componentele bunei -
30
credine sunt existena titlului i necunoaterea de ctre dobnditorul bunului frugifer a viciilor
acestuia. Titlul este un element intrinsec bunei credinte, el netrebuind sa fie neaprat translativ de
proprietate, ci i declarativ de drepturi. n ambele cazuri posesorul trebuie sa aib convingerea
ferm, dar eronat, c are un titlu care i d dreptul la perceperea fructelor. Titlul exist i atunci
cnd este putativ, nul abolut sau relativ, exceie facnd situaia cnd nulitatea este determinat de
nclcarea ordinii publice.
Buna-credin nu trebuie dovedit, ea este prezumat iar conform art. 487 C.civ, posesorul
nceteaz s mai fie de bun-credin n momentul n care viciile titlulu i devin cunoscute.
Posesorul de rea-credin este obligat s restituie proprietarului, odat cu bunul, toate fructele
percepute sau nepercepute, consumate sau neconsumate. Proprietarul este obligat s restituie n
virtutea principiului mbogirii fr just cauz toate cheltuielile utile i necesare posesorului de
rea-credin. Pn la plata acestor chetuieli, posesorul de rea-credin are recunoscut un drept de
retenie asupra fructelor n limita valorii creanei sale. Prevederea art. 485 C. civ. devine
inaplicabil n cazul n care cineva posed cu bun-credin un bun frugifer proprietate public.
VII.4.3. .Aprarea posesiei prin aciuni posesorii.
Aciunile posesorii sunt acele aciuni n justiie prin care se apr posesia mportriva oricror
tulburri sau se redobndete posesia atunci cnd aceasta a fost pierdut. Prin aciunile posesorii se
apr o stare de fapt; acest stare de fapt poate fi dovedit prin orice mijloc de prob.Ele se justific
prin aceea c, de cele mai multe ori, posesia corepunde unei stri de drept1(dreptul de proprietate).
Aciunile posesorii sunt aciuni reale deoarece pot fi introduse mpotriva oricrei persoane care
tulbur exercitarea panic a posesiei sau l-a deposedat pe posesor de bunul su. Ele sunt, de
asemenea, aciuni imobiliare putnd fi exercitate numai n privina bunurilor imobile.
Aciunile posesorii sunt de dou feluri (art. 674-676 C.pr.civ.):
A. Aciunea posesorie general(n complngere).Poate fi folosit pentru a face s nceteze orice
tulburare a posesie, cu excepia cazului n care posesorul este deposedat prin violen. Tulburrile
pot fi de fapt (acte materiale prin care se ncalc psesia bunului) sau de drept ( act judiciar sau
extrajudiciar prin care o persoan are o pretenie contrar posesiei unei alte persoane).
E necesar ndeplinirea cumulativ a trei condiii:
a ) s nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare
b ) posesia reclamantului s fie util
c ) reclamantul s probeze c a posedat bunul cel puin un an de la data tulburrii
B.Aciunea posesorie special ( n reintegrare).Poate fi utilizat numai atunci cnd tulbuarea sau
deposedarea are loc prin violen. Prin violen se nelege orice fapt contrar ordinii de drept ce
implic rezisten din partea adversarului i care tinde la deposedarea posesorului( acte de ocupare ,
de obstrucie ,de distrugere).
Datorit caracterului su de urgen, pentru exercitarea sa se prevede o singur condiie :s
nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare. Aciunile posesorii pot fi exercitate de ctre
proprietarul unui bun,posesorul i detentorii precari. Nu pot fi exercitate de ctre coposesor,
mpotriva altui coposesor, dar sunt admisibile in schimb cele introduse ntre coproprietari.

CAPITOLUL VIII . MODURILE GENERALE DE DOBNDIRE A
DREPTULUI DE PROPRIETAE I A CELORLALTE DREPTURI REALE

VII . 3 .ACCESIUNEA SAU NCORPORAIUNEA

VII.3.1.Noiune i feluri.Art. 488 C.civ. prevede c tot ce se unete i se ncorporeaz cu lucrul se
cuvine proprietarului acelui lucru. Accesiunea este ncorporarea unui lucru n alt lucru ,fiecare
avnd proprietari diferii, astfel nct desprirea lor nu este posibil dect cu deteriorarea sau
distrugerea total sau parial a unuia dintre ele.
31
Nu se pot dobndi prin accesiune bunurile proprietate public. Accesiunea este de dou
feluri:imobiliar i mobiliar.
Accesiunea imobiliar poate fi natural sau artificial.
VII.3.2.Accesiunea imobiliar natural.(unirea celor dou lucruri sau bunuri are loc fr
intervenia omului).
a) aluviunea se refer la creterile de teren care se fac pe nesimite ca urmare a depunerilor
succesive de pmnt la malul apelor curgtoare;aparin proprietarului terenului riveran la care s-au
fcut acele depuneri de pmnt.
b) avulsiunea se refer la ruperea brusc a unei buci de pmnt datorit aciunii apelor curgtoare
i la alipirea sa la un alt teren; aceast bucat de pmnt va aparine proprietarului fondului la care
s-a produs alipirea. Ea va putea fi revendicat n termen de un an de ctre vechiul proprietar.
c) insulele i prundiurile care se formeaza n rurile nenavigabile i neplutitoare sunt ale
proprietarului rmului pe care ele s-au format.
d) accesiunea albiei unui ru,care i-a schimbat n mod natural cursul;vechea albie se mparte ntre
proprietarii mrginai , fr a fi obligai s despgubeasc pe proprietarul terenului pe care i-a facut
rul noua albie.
e) accesiunea animalelor slbatice se refer la dobndirea lor prin trecerea pe pmntul unui
proprietar;are loc n virtutea dreptului de accesiune, animalele devenind accesoriile fondului pe cre
se afl; imediat ce animalele slbatice prsesc terenul respectiv ,ele nu mai aparin proprietarului
acelui teren.
VII.3.3.Accesiunea imobiliar artificial se realizeaz prin intervenia omului.(art. 492 C. civ.).
Se produce n dou cazuri.
A.Accesiunea construciilor ,plantaiilor, sau altor lucrri fcute de un proprietar pe terenul su
cu materialele aflate n proprietatea altei persoane.(art. 493 C.civ.).Proprietarul terenului devine i
proprietar al construciei, fiind ns ndatorat , n virtutea principiului mbogirii fr just cauz, s
plteasc valoarea materialelor celui cruia i-au aparinut.El poate fi obligat i la plata de daune
interese ,n condiiile rspunderii civile delictuale.
B.Accesiunea construciilor fcute de o persoan cu materialele sale pe un teren aflat pe
proprietatea altuia ( art. 494 C.civ.).Proprietarul terenului devine , de regul ,i proprietar al
construciilor, cu obligaia de a-l despgubi pe constructor pe temeiul mbogirii fr just cauz.
a) tratamentul juridic al constructorului de rea credin.Este constructor de reacredin
cel care ridic o construcie cunoscnd c terenul n cauz nu-i aparine.
Proprietarul terenului are dou posibiliti:
-invoc accesiunea ,devenind proprietar al construciei, cu obligaia de a plti
constructorului valoarea materialelor i preul muncii
- oblig pe constructor s desfiineze edificiile pe propria lui cheltuial , i i
pretinde daune interese dac a suferit un prejudiciu
Aciunea proprietarului nu trebuie s fie abuziv, iar drmarea construciei nu
poate fi realizat fr autorizaia unui organ de stat competent.
b) tratamentul juridic al constructorului de bun credin.Constructorul de bun
credin este persoana care construiete pe un terenavnd convingerea ferm, dar eronat, c acel
teren i aparine. Buna credin rezult din existena unui titlu asupra terenului, ale crui vicii nu-i
sunt cunoscute, precum i din alte mprejurri (promisiunea de donaie).Ea trebuie s existe n
momentul cnd s-au fcut lucrrile. Proprietarul terenului devine, prin accesiune, proprietar al
construciei, fr a putea cere demolarea ei. El are posibilitatea s opteze ntre dou modaliti de
despgubire a constructorului:
- s-l indemnizeze cu o sum de bani egal cu valoarea materialelor i preul muncii
- sa-i plteasc o sum de bani reprezentnd sporul de valoare a terenului
Dreptul de proprietate al celui care invoc accesiunea ia natere o dat cu incorporarea construciei
n teren.
Constructorul are n tot acest timp un drept de crean. ntre data realizrii construciei i a
invocrii accesiunii de ctre proprietarul terenului, constructorul exrcit asupra construciei o
32
posesie ca simpl stare de fapt, ce poate duce la dobndirea dreptului de proprietate imobiliar prin
uzucapiune.Dreptul construtorului este un drept sub condiie suspensiv (manifestarea de voin
depinde de opiunea proprietarului ), iar ntinderea sa trebuie stabilit n funcie de valoarea
materialelor i preul muncii din momentul pronunrii hotrrilor judectoreti.
Constructorul este ndreptit s primeasc despgubirile ce i se cuvin, chiar i de la terul care a
dobndit construcia de la proprietarul terenului.(obligaie propter rem).
Dreptul de crean este prescriptibil n termenul general de trei ani din momentul realizarii condiiei
suspensive (manifestarea de voin a proprietarului terenului).
Pn la plata integral a despgubirilor, constructorul are un drept de retenie asupra edificiilor,
drept opozabil i dobnditorului subsecvent.
Art. 494 C. civ. nu se aplic n cazul n cae intre proprietarul terenului i constructor exist o
conveni n sensul realizrii edificiilor.
VII.3.4.Accesiunea mobiliar .
Se refer la unirea a dou bunuri mobile aparinnd la proprietari diferii sau obinerea unui
bun de ctre o persoan , prin munca sa, folosind materialele altuia.
a) Adjonciunea const n unirea a dou bunuri mobile , avnd propriatri diferii, astfel nct , dei
formeaz un singur tot ,ele pot fi desprite i conservate separat. Acest tot revine prin accesiune
proprietarului bunului care reprezint partea principal .(bunul pentru uzul, ornamentul sau
completarea cruia a servit unirea celulalt bun, bunul cel mai valoros sau cu volumul cel mai mare).
Noul proprietar va plti celuilalt preul bunului unit cu bunul su.
b) Specificaiunea const n confecionarea unui bun nou de ctre o persoan, prin munca sa ,
folosind sau prelucrnd un material aflat n proprietatea altuia .Dac valoarea materialului este mai
mare dect preul muncii, bunul realizat revine proprietarului acestuia , cu obligaia de a-l despgubi
pe cel care a depus munca. n situaia invers, bunul va reveni specificatorului.
c) Amestecul sau confuziunea reprezint unirea a dou sau mai multe bunuri mobile avnd
proprietari diferii, astfel nct si pierd individualitatea , neputnd fi separate.Bunul care va putea fi
considerat principal va reveni propretarului su,cu obligaia de despgubire, iar dac niciunul dintre
bunurile amestecate nu poate fi considerat principal, bunul astfel obinut va aparine n
coproprietate, pe cote-pri egale .
VII.4.UZUCAPIUNEA SAU PRESCRIPIA ACHIZITIV
VII.4.1. Noiune, reglementare i justificare
Uzucapiunea este naterea dreptului de proprietate ori a altui drept real asupra unui bun
imobil prin posedarea lui de ctre o persoan n condiiile i termenele prevzute de lege.
Uzucapiunea este cel mai important efect al posesiei utile.
Justificare:
a)dei este o stare de fapt, de cele mai multe ori, posesia corespunde dreptului de proprietate.
Dovada dreptului de proprietate fiind o sarcin dificil, uzucapiunea are rolul de nltura dificultatea
probei dreptului de proprietate fiind un mod originar de dobndire a proprietii;
b)uzucapiunea transfom o aparen ndelungat ntr-un raport juridic de proprietate cert i indiscutabil;
c)uzucapiunea constituie i o sanciune indirect mpotriva neglijenei fostului proprietar;
VII.4.2. Domeniul de aplicare.
Uzucapiunea se refer doar la categoria bunurilor immobile (bunurile mobile se dobndesc
n proprietate prin nsi faptul posesiei lor cu bun-credin fr a fi necesar trecerea unui interval
de timp-art. 1909 C.civ.). Pot fi dobndite prin uzucapiune doar bunurile imobile aflate n
proprietate privat, cunoscut fiind c bunurile proprietate public sunt inalienabile.
VII.4.3. Uzucapiunea n sistemil Codului civil este de dou feluri:
A Uzucapiunea de 30 de an i(art.1890 C.civ.).Pentru a fi n prezena acestui tip de uzucapiune
trebuiesc ndeplinite 2 condiii:
a)posesie util(propriu-zis i neviciat)
b)posesie exercitat nentrerupt timp de 30 de ani,indiferent c posesorul este de bun sau de rea credin
B Uzucapiunea de la 10 pn la 20 de ani (art. 1895 1899 C. civ.) cel ce ctig cu bun redin
i printr-o just cauz un nemictor determinat va prescrie proprietatea aceluia prin 10 ani,dac
33
adevratul proprietar locuiete n raza teritorial a tribunaluli unde se afl nemictorul, i prin 20
de ani dac lo0cuiete afar din aceea raz teritorial.
Acest fel de uzucapiune se aplic numai bunurilor imobile individual determinate i pentru a putea
fi invocat trebuiesc ndeplinite cumulativ dou condiii:
a)posesia s se ntemeieze pe un just-titlu. Conform art.1897 C.civ., prin just-titlu se nelege orice
titlu translativ de proprietate.Se consider c e esenial ca el s provin de la o alt persoan dect
adevratul proprietar,adic de la un neproprietar.Justul titlu trebuie s existe n realitate(titlul putativ
nu este suficient cci exist numai n imaginaia posesorului).Titlul nul absolut nu poate servi de
baz uzucapiunii scurte,n schimb,titlul anulabil poate fi invocat drept just-titlu mpotriva
oricror persoane cu excepia celui care are dreptul s cear nulitatea relativ. J ustul titlu trebuie s
aib dat cert, dat de la care va ncepe s curg termenul de 10-20 de ani.Fr dat cert, titlul
este inopozabil terilor.
b)posesia uzucapantului trebuie s fie de bun-credin, unde buna credin este convingerea
posesorului c stpnete imobilul n calitate de proprietar.Convingerea lui este ns greit. Buna-
credin trebuie s existe n momentul dobndirii posesiei, ea este prezumat de lege, prezumia
fiind relativ, ea poate fi nlturat de cel interesat prin proba contrar (orice mijloc de prob)
VII.4.4.Uzucapiunea n sistemul crilor funciare.
A Uzucapiunea tabular se refer la faptul c drepturile reale nscrise pe baza unui titlu nevalabil
vor rmne valabil dobndite dac titularul dreptului le-a posedat cu buncredin potrivit legii timp
de 10 ani.Uzucapiunea produce efecte retroactive.
B. Uzucapiunea extratabular prevede c possorul unui bun imobil care l-a posedat n condiiile
legii timp de 20 de ani de la moartea titularului dreptului de proprietate nscris n cartea funciar,
poate cere ntabularea dreptului n favoarea sa, n temeiul uzucapiunii.
Condiiile cerute de lege pentru a putea invoca aceast uzucapiune sunt:
a)titularul dreptului ntabulat n cartea funciar s fie decedat
b)uzucapantul s posede imobilul timp de cel puin 20 de ani de la moartea proprietarului tabular
c)posesia s fie util indiferent de buna sau reaua credin a posesorului
VII.4.5. Jonciunea posesiilor este unirea posesiei uzucapantului (posesor actual) cu intervalul de
timp ct posesia a fost exercitat de ctre autorul su, pentru a dobndi dreptul de proprietate prin
uzucapiune.
Jonciunea poseiilor nu este o obligaie ci o facultate.Conform art.1860 C. civ., posesorul actual are
posibilitatea s aleag ntre a invoca au nu unirea celor dou posesii.
Prin autor se nelege persoana care, la fel ca cel care invoc uzucapiunea, nu este titular al
dreptului de proprietate sau a altui drept real.
Condiii:
a) posesie propriu-zis;
b) posesorul actual s fi dobndit posesia bunului de la autorul su pe baza unui raport juridic;
Pot aprea 3 situaii diferite:
1-dac posesia actual este de aceeai natur cu posesia autorului, posesorul actual va invoca
ntotdeauna jonciunea,posesia sa continund calitatea i termenul autorului
2-dac posesorul actual este de rea-credin iar autorul su a fost de bun-credin el va putea
uzucapa numai n 30 de ani.
3-dac posesorul actual este de bun-credin iar autorul su a fost de rea-credin el va putea fie s
nceap o uzucapiune scurt fie ,beneficiind de jonciunea posesiilor s invoce uzucapiunea de 30 de ani.
VII.4.6. ntreruperea i suspendarea cursului uzucapiunii se fac n aceleai condiii ca i la
prescripia extinctiv1. Facem doar precizarea c ntreruperea poate fi civil sau natural, unde
ntreruperea natural se face n dou cazuri:
a) cnd posesorul este i rmne lipsit mai mult de un an de posesia bunului,indiferent de cine este
autorul deposedrii;
b) cnd bunul cu privire la care sre exercit posesia este declarat imprescriptibil de ctre lege;
VII.4.7. Efectele uzucapiunii.
34
Prin efectul uzucapiunii se nate dreptul de proprietate al uzucapantului i se stinge
concomitent,dreptul de proprietate al fostului titular. Efectul este retroactiv. Ea trebuie invocat pe
cale de aciune sau de excepie (nu se poate invoca din oficiu). Abia dup mplinirea ei posesorul
are posibilitatea de a renuna la beneficiul uzucapiunii(expres sau tacit).Creditorii uzucapantului pot
invoca uzucapiunea prin aciunea oblic sau paulian, dup caz, dac beneficiarul a renunat la ea
pur i simplu sau n frauda acestora.

CAP. IX . APRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE I A
CELORLALTE DREPTURI REALE. ACIUNEA N REVENDICARE

IX.1 Privire general asupra mijloacelor juridice prin intermediul crora se apr dreptul de
proprietate i a celorlalte drepturi reale principale
IX.1.1. Natura i clasificare.
Mijloacele de drept civil prin care se apr dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale
principale reprezint totalitatea aciunilor n justiie prin care titularul dreptului solicit instanelor
de judecat s pronune hotrri n scopul de a nltura orice atingere sau nclcare a dreptului su1.
Ele au fost clasificate n dou mari categorii:
A. Mijloacele juridice indirecte(nespecifice) sunt acele aciuni n justiie care se ntemeiaz direct i
nemijlocit pe drepturi de crean, n scopul realizrii lor. De cele mai multe or, prin promovarea
acestor aciuni, se nltur indirect i atingerile aduse nsui dreptului de proprietate al
reclamantului.(aciunea n anulare)
B. Mijloacele juridice directe(specifice) sunt acele aciuni (aciunile rele)care se ntemeiaz direct i
nemijlocit pe un drept real sau pe faptul posesiei unui imobil. Acestea sunt de dou feluri:
a)aciunile petitorii sunt acele aciuni prin care se solicit instanei de judecat c reclamantul este
titularuln dreptului de proprietate sau al altui drept real(aciunea n revendicare-cea mai
important;aciunea n grniuire,aciunea confesorie)
b)aciunile posesorii sunt acele aciuni prin care se apr posesia , ca simpl stare de fapt, mpotriva
oricrei tulburri1.
IX.1.2. Aciunea n grniuire.
Potrivit art. 584 C.civ., orice proprietar poate obliga pe vecinul su la grniuirea
proprietii,cheltuielile grniuirii vor fi suprtate pe jumtate. Aciunea n grniuire este acea
aciune prin care reclamantul cere instanei de judecat ca n cadrul procesului s determine, prin
semne exterioare, linia despritoare dintre 2 fonduri alturate.Hotrre judectoreac ce se va
pronuna va avea efecte declarative de dreputri , deoarece judectorul reconstituie hotarul dintre
cele dou fonduri. n cazul aciunii n grniuire fiecare parte are rolul de reclamant i prt pentru a
se putea face delimitarea celor 2 fonduri. Poate fi introdus de ctre:proprietar , uzufructuar i de
ctre posesor.
De asemenea, ea poate fi ndreptat mpotriva:proprietarului fondului limitrof, titularul unui
alt drept real(uzufruct, uz, abitaie, superficie),detentorului precar dar cu introducerea proprietarului
n cauz.Nu este admisibil ntre coproprietarii aceluiai fond. Aciunea n grniuire este o aciune
real-imobiliar, petitorie i imprescriptibil.Ea nu se confund cu aciunea n strmutare de hotare
care este o aciune posesorie.
IX.1.3.Aciunea negatorie este acea aciune real prin care reclamantul cere instanei de judecat
s stabileasc, pe baza hotrrii ce o va pronuna, c prtul nu este titularul unui drept real-
uzufruct, uz, abitaie, servitute sau superfcie- asupra bunului aflat n proprietatea sa i s-l oblige
s nceteze exercitarea lui nelegitim. Este o aciune real petitorie i imprescriptibil.
IX.1.4.Aciunea confesorie este acea aciune n justiie prin care reclamanul cere instanei de
judecat s stabileasc prin hotrrea ce o va pronuna n cauz, c el este titularul unui drept real
dezmembrmnt al dreptului de proprietate asupra bunului altuia i s-l oblige pe prt(poate fi
prorietarul sau alt persoan) s-i permit exercitarea lui deplin i netulburat. Este o aciune
poetitorie i prescriptibil n termen de 30 de ani.
35
IX.2. Aciunea n revendicare. Aspecte generale.
IX.2.1 . Noiune.
Aciunea n revendicare este aceea aciune real prin care reclamantul cere instanei de judecat
s i se recunoasc dreptul de proprietate asupra unui bun determinat i, pe cale de consecin, s-l
oblige pe prt la restituirea posesiei bunului
IX.2.2. Caractere.
a)aciune rel deoarece poate fi introdus mpotriva oricrei persoane care ncalc dreptul de proprietate.
b)aciune petitorie deoarece prin intermediul ei se pune n discuie nsi existena dreptului de
proprietate.Reclamantul va fi obligat s fac dovada dreptului de proprietate pretins.
c)aciune imprescriptibil, orict de mult n ar fi exercitat nu se stinge dect odat cu stingerea
nsui a dreptului de proprietate pe care l nsoeste i-l apr.
IX.2.3. Calitate procesual activ.
Poate fi introdus de titularul dreptului de proprietate iar n cazul n care bunul litigios se
afl deinut n proprietate pe cote-pri, aciunea n revendicare nu poate fi promovat dect cu
acordul tuturor coprtailor1,deoarece aciunea n revendicare este un act de dispoziie juridic care
implic respectarea n materie de coproprietate a regulii unanimitii.Recent,aciune n revendicare
este asimilat unui act de conservare ce nu trebuie incheiat respectnd regula unanimitii,fiind
admisibil promovarea acesteia mpotriva unui ter de ctre un singur coindivizar.
IX.2.4. Efectele admiterii aciunii n revendicare
Instana de judecat recunoate existena dreptului de proprietate al reclamantului i l oblig
pe prt s restituie bunul acestuia. Bunul se restituie n natur i liber de orice sarcini constituite n
favoarea terelor persoane.Dac bunul nu poate fi restituit n natur, prtul este obligat s-i
plteasc reclamantului un echivalent bnesc.
Dac bunul revendicat a produs fructe,prtul, dac a fost posesor de reacredin va fiobligat
s le restituie reclamantului, n natur sau prin echivalent. Atunci cnd a fost posesor de bun-
credin are dreptul s pstreze fructele.Buna-credin nceteaz pe data introducerii ciunii de ctre
proprietar. Prtul(de bun sau de rea credin) are dreptul la restituirea cheltuielilor necesare i
utile pe care le-a fcut cu privire la bunul respectiv.Cheltuielile necesare se restituie n ntregime,
iar cele utile numai n limita sporului de valoare a bunului, stabilit n momentul obligrii la
restituire.Obligaia de restituire a caestor cheltuieli se ntemeiaz pe principiul mbogirii fr
just-cauz. Cheltuielile de plcere nu s restituie dar prtul poate s ridice acele lucrri fr a
deteriora bunul respectiv.
IX.3. Revendicarea bunurilor imobile.
n acest context, potrivit reglementrlor Codului civil, trebuie s inem seama de dou reguli.
IX.3.1. Aciunea n revendicare , este, n principiu, imprescriptibil. Ea se stinge numai o dat cu
dispariia dreptului de proprietate, putnd fi paralizat atunci cnd posesorul actual a dobndit
proprietatea prin uzucapiune. Prin excepie, art. 561 Cod procedur civil prevede c n cazul
vnzarii unui imobil la licitaie public, n cazul procedurii de urmrire silit, orice aciune
introdus de cel ce se pretinde proprietarul acelui bun, se prescrie n termen de 5 ani, de la data
punerii n executare a ordonanei de executare.
IX.3.2. Proba dreptului de proprietate incumb reclamantului .(art. 1169 C.civ.).Aceasta pentru
c n favoarea prtului posesor opereaz o prezumie simpl de proprietate din faptul posesiei. Att
timp ct reclamantul nu face dovada dreptului su de proprietate, aciunea n revendicare trebuie
respins. n cazul actelor juridice translative sau constitutive de drepturi ,revendicantul ar fi inut s
dovedeasc faptul c toi transmitorii anteriori, din autor n autor, au avut calitatea de proprietar;
ceea ce este adesea imposibil.(probatio diabolica sau proba drceasc). n sistemul Cod. civ.,
singura dovad deplin i absolut a dreptului de proprietate o constituie dobndirea prin
uzucapiune. Pentru diminuarea acestor dificulti, practica judiciar a formulat nite reguli:
a) dac , i reclamantul, i prtul au titluri scrise privind dreptul de proprietate asupra imobilului n
litigiu, titluri ce provin de la autori diferii, hotrrea se va pronuna n favoarea acelei pri care a
dobndit bunul de la autorul al crui drept este mai preferabil.
36
b) dac cele dou pri au cte un titlu ce provine de la acelai autor, se va acorda preferin celui
care a ndeplinit primul cerinele de publicitate imobiliar. Dac nici una dintre pri nu a transcris
titlul, se va da ctig de cauz persoanei care are titlul cu dat cert anterioar sau cu data cea mai
veche.
c ) atunci cnd numai reclamantul are titlu, aciunea va fi admis dac titlul eman de la un ter i
are dat cert anterioar posesiei prtului.
d ) dac niciuna dintre pri nu are titlu i nu poate face dovada uzucapiunii, se va da ctig de
cauz celui care va dovedi o posesie mai caracterizat (mai ndelungat, neviciat, de bun
credin, etc.).
Prin titluri nelegem toate actele juridice translative de proprietate i cele declarative de
drepturi, ncheiate n form scris.

CRILE FUNCIARE

A. CONSIDERAII GENERALE
Prin noiunea de publicitate imobiliar se ntelege totalitatea mijloacelor juridice prevzute
de lege prin care se reglementeaz, se evideniaz n mod public situaia material i juridic a
imobilelor, n vederea ocrotirii intereselor titularilor de drepturi reale imobiliare.
Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are ca
obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele din acelai
teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre oficiile de cadastru i publicitate imobiliar, pentru
imobilele situate n raza de activitate a acestora. Deoarece operaiunile juridice avnd ca obiect
transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor sau constituirea unor drepturi reale
imobiliare (uzufruct, uz, servitute, abitaie, superficie, etc.) au nevoie de o certitudine juridic, s-a
simit nevoia crerii a diferite sisteme de publicitate imobiliar, cu scopul principal de a face
cunoscut terilor interesai modificrile survenite n regimul juridic al acestor bunuri.
n dreptul civil romn, n materia actelor juridice (prin urmare i n material actelor juridice
translative de proprietate imobiliar, constitutive sau translative de alte drepturi reale imobiliare)
opereaz principiul relativitii efectelor actelor juridice, potrivit cruia un act juridic are efecte
depline numai ntre pri i succesorii acestora n drepturi1. Toate celelalte persoane care nu au
participat la ncheierea acestor acte juridice au calitatea de teri iar nelegerea prilor li se impune
ca realitate juridic. Dar, din diverse motive, este posibil ca anumite categorii de persoane s aib
interes s desfiineze un anumit act juridic sau, pur i simplu, s i ignore efectele. Tocmai din
dorina prevenirii unor astfel de situaii, au fost organizate sistemele de publicitate imobiliar, care
fac ca actul juridic ce transmite dreptul de proprietate sau alte drepturi reale asupra imobilelor sau
constituie drepturi reale sa fie opozabil erga omnes adic s fie respectat de ctre orice persoan.
I. Obiectivele publicitii imobiliare.
Prin organizarea publicitii imobiliare se tinde la realizarea urmtoarelor scopuri:
a) de a da o ct mai mare siguran drepturilor reale existente, precum i transmisiunilor imobiliare
prin aducerea situaiei juridice a acestor bunuri la cunotina terilor interesai;
b) de a constitui o eviden clar i cuprinztoare a tuturor bunurilor imobile n scopul utilizrii i
exploatrii lor ct mai eficiente;
c) de a permite organelor statale s exercite un control riguros i permanent referitor la schimbrile
care se produc n situaia material (mpreli, schimbri de destinaie, adugiri, dezmembrri, etc.)
i n situaia juridic a imobilelor (transmisiuni, grevri cu sarcini, etc.)
II. Sisteme de publicitate imobiliar
Pe teritoriul actual al Romniei au existat mai multe sisteme de publicitate imobilar, datorate
condiiilor istorice care au supus diverse regiuni unor legislaii diferite. Astfel, n mod tradiional,
pe teritoriul rii au existat dou sisteme de publicitate imobilar principale i dou intermediare.
37
1. Sistemul de publicitate al registrelor de transcripiuni i inscripiuni, reglementat de Codul Civil
i de Codul de Procedur Civil, aplicabil n Vechiul Regat (Muntenia, Moldova, Oltenia i
Dobrogea).
2. Sistemul crii funciare, reglementat de D.L.115/1938pentru Tranilvania i Banat, .L.511/19383
pentru Bucovina, L.241/1947, aplicabil n Transilvania, Criana, Banat, nordul Bucovinei (sistemul
publicitii reale).
3. Sistemul intermediar al crilor de publicitate funciar, reglementat prin L.242/19475 aplicabil n
cteva comune din judeul Ilfov.
4. Sistemul intermediar al crilor de eviden funciar, reglementat prin L.163/1946.
Prin apariia Legii 7/1996se prevedea n art. 72 alin.2 al acestei legi c noul sistem de cri funciare
reglementat de acest act normativ, destinat a fi utilizat n ntreaga ar, s fie aplicabil odat cu
finalizarea lucrrilor cadastrale i a noilor registre de publicitate imobiliar pe teritoriul
administrativ unui jude, urmnd ca n acel moment, s i nceteze aplicabilitatea vechile
reglementri amintite mai sus, privitoare la publicitatea imobiliar. n momentul n care n toate
judeele aceste lucrri ar fi fost finalizate, legea urma s se aplice integral n toat ara. Avnd n
vedere c aceste operaiuni tehnice nu au fost nc finalizate, printr-o discutabil decizie, Ministerul
Justiiei a generalizat aplicarea acestui sistem la nivelul ntregii ri. Ulterior, Legea cadastrului i a
publicitii imobiliare a suferit numeroase modificri prin Ordonana de Urgen nr.41/2004,
aprobat cu modificri prin Legea nr. 499 /2004, i prin Titlul XII din Legea 247/2005. Cea mai
important modificare a Legii 7/1996 este nfiinarea Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate
Imobiliar care preia activitatea privind publicitatea imobiliar de la Ministerul Justiiei.

B. CRILE FUNCIARE
I. Cadastrul general
Potrivit art. 1 alin. 1 din Legea 7/1996, cadastrul general este definit ca fiind sistemul unitar i
obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii.
Prin imobil se nelege una sau mai multe parcele alturate, cu sau fr construcii, aparinnd
aceluiai proprietar, iar prin parcel, n sensul legii, se nelege suprafaa de teren cu aceeai
categorie de folosin. La nivelul fiecrei comune, ora i municipiu exist cte un Registru funciar
(cadastru general-cf.L.7/1996), format din totalitatea crilor funciare privitoare la imobilele din
respectiva unitate administrativ-teritorial. Dac o comun este alctuit din dou sau mai multe
sate, crile funciare se numeroteaz pe sate, fiecare avnd cte un registru funciar propriu. Crile
funciare se in ntr-un singur exemplar la biroul teritorial de cadastru i publicitate imobiliar
nfiinat la nivelul unitilor-administrativ teritoriale. Documentele tehnice ale cadastrului general
care se ntocmesc la nivelul comunelor oraelor i municipiilor sunt:
a) Registrul cadastral al imobilelor.
b) Indexul alfabetic al proprietarilor.
c) Registrul cadastral al proprietarilor
d) Planul cadastral i anexele la partea I a crii funciare.
1- cri funciare- se numeroteaz de la 1 la n pentru fiecare localitate n parte.
2- planul cadastral- cuprinde toate parcelele dintr-o localitate cu artarea numrului topografic al
fiecruia. Orice schimbare n ntinderea unei parcele se va evidenia pe planul cadastral n temeiul
schiei prezentate de pri.
3- registrul de intrare utilizat pentru nregistrarea cererilor de nscriere (ntabulare, ntabulare
provizorie, notare). Ordinea nregistrrilor cererilor constituie criteriul dup care se stabilete
rangul nscrierilor n cartea funciar.
4- registrul alfabetic al proprietarilor- cuprinde numele i prenumele proprietarilor, cu indicarea,
n dreptul fiecruia, a numrului de carte funciar n care sunt nscrii.
5- repertoriul parcelar - cuprinde numrul topografic al parcelelor, numrul planei din plan pe
care se afl fiecare parcel, precum i numrul crii funciare n care sunt nscrise.
6- fia centralizatoare, partida cadastral pe proprietari i pe categorii de folosin.
38
Cunoscnd una din datele cuprinse n cartea funciar (al crei cuprins va fi dezvoltat infra.) se poate
gsi cu uurin orice alt informaie legat de un imobil. De ex: cunoscnd numrul topografic,
prin consultarea registrului parcelar se afl numrul de carte funciar sau, tiind adresa imobilului,
se va cuta numrul de carte funciar corespunzator poziiei din fia centralizatoare pe adrese.
II. Cuprinsul crii funciare
Cartea funciar este un nscris n care sunt evideniate situaia material i situaia juridic a
imobilelor, n mod public, prin nscrierea tuturor actelor i faptelor juridice referitoare la aceste
bunuri. Cartea funciar este axat, ca i sistem de publicitate, pe situaia imobilelor, fiind un sistem
real de publicitate imobiliar.
Cartea funciar propriu-zis este alctuit dintr-un titlu (II.1) i trei pri(II.2-4):
II.1 Titlul crii funciare
Cuprinde numrul crii funciare ( Numrul de C.F.) ; biroul teritorial de care aparine i denumirea
localitii n care este situat imobilul.
De exemplu: Un imobil este identificat, conform titlului, n C.F. nr.197.915 Cluj-Napoca.
Exemplul nr.2, Teren identificat in C.F. nr.957 comuna Dumitra, sat Cepari.
II.2 Partea I (Foaia A foaia de avere)
Servete la descrierea imobilului i este format din urmtoarele rubrici:
A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:
a) numarul de ordine i cel cadastral al imobilului;
b) suprafaa imobilului, destinaia, categoriile de folosin i, dup caz, construciile;
c) planul imobilului cu vecintile, descrierea imobilului i inventarul de coordonate al
amplasamentului, pentru fiecare imobil n parte, care constituie anexa la partea I.
d) Numrul de ordine. Un numr de ordine semnific, din punct de vedere al crii funciare, un corp
de proprietate (corp funciar), notat n C.F. sub forma +. Corpul de proprietate este entitatea de
referin a nscrierilor n cartea funciar. El este definit n art. 20 alin.2 L.7/1996 ca fiind una sau
mai multe parcele alturate, de pe teritoriul unei uniti administrativ- teritoriale, indiferent de
categoria de folosin, aparinnd aceluiai proprietar, formeaz imobilul definit de legea
cadastrului i care se identific printr-un numr cadastral unic i se nscrie ntr-o carte funciar.
Corpul de proprietate alctuit din mai multe parcele se noteaz cu un numr roman, dup care
urmeaz artarea fiecrei parcele. Corpul funciar alctuit dintr-o singur parcel se noteaz cu
semnul crucii. (a se vedea supra.)
De ex. n schema de mai jos avem un corp de proprietate format din teren i cldire.
+
Nr.ordine Nr.top. Descrierea imobilului Suprafata
I. 969 975/2 Teren intravilan Cas i gradin 720 mp 415 mp
b) numrul cadastral al imobilului. Spre deosebire de numrul de carte funciar, acordat
administrativ, ce se poate modifica prin nstrinarea terenului unui alt proprietar, numrul cadastral
rmne n esen neschimbat, fiind calculat prin ridicare n plan i prin procedee topografice n
momentul n care un ntreg sistem de carte funciar este creat ntr-o zon.
Corpul de proprietate poate fi modificat prin alipiri sau dezlipiri:
Alipirea se realizeaz de regul prin unirea mai multor parcele ntr-un corp de proprietate, prin
adugarea unei noi parcele la un corp de proprietate sau prin mrirea suprafeei unei parcele1.
Pot fi unite n acelai corp de proprietate:
-parcelele situate una lng alta, idniferent de cultur, dac aparin aceluiai proprietar
-parcelele situate n locuri diferite, dac au aceeai destinaie economic (ramur de cultur)
-toate parcelele unui proprietar, indiferent de aezarea lor i de felul de cultur.
Dezlipirea are loc atunci cnd se desparte sau se desprinde o parcel de la un imobil ori se
micoreaz ntinderea unei parcele. Dezlipirea unui imobil sau a unei pri dintr-un imobil se face
mreun cu sarcinile care greveaz imobilul, iar imobilul grevat de sarcini nu poate fi alipit la un alt
imobil, ci va forma un imobil separat.
39
n cazul alipirilor i dezlipirilor se vor efectua, dac este cazul, operaiuni de transcriere si
renscriere.
Transcrierease face cnd o parcel este trecut dintr-o carte funciar n alt carte funciar. Dac se
transcrie o parte dintr-o parcel ntr-o alt carte funciar, restul se nscrie n vechea arte funciar, cu
artarea noului numr i a ntinderii terenului. Atunci cnd toate parcelele nscrise ntr-o carte
funciar au fost transcrise, aceast carte funciar se va nchide si nu va mai putea fi redeschis
pentru noi nscrieri.
Renscrierea se realizeaz cnd o parcel se dezlipete i se trece n aceeai carte funciar ca un
corp de proprietate de sine stttor sau ca o parcel a altui corp de proprietate.
Dac, de exemplu, terenul intravilan de sub A,1 identificat cu nr.top.969 va fi partajat, noile
parcele vor fi:
969/1- teren intravilan n suprafata de 300 mp.
969/2-teren intravilan n suprafa de 420 mp.
n ipoteza n care vor fi doi proprietari distinci, parcela de sub nr.top. 969/2 va fi
transcris ntr-o nou carte funciar. Dac dezlipim din nou al doilea teren rezultat, vom avea:
969/2/1 teren intravilan, n suprafa de 220 mp
969/2/2-teren intravilan, n suprafa de 200 mp.
Dac proprietarul celui de-al doilea teren(969/2/2) este diferit de vechiul proprietar, acest teren va
pleca ntr-o nou carte funciar, cu un nou nr.C.F. Numrul topografic va rmne cel rezultat n
urma dezlipirii (969/2/2). n cazul unei cldiri cu mai multe apartamente, fiecare proprietatea unei
alte persoane, vor exista n general dou tipuri de carte funciar:
-carte funciar colectiv care va avea de ex.nr.top.957/S (S-nsemnnd superficie)
-cri funciare individuale pe fiecare apartament- care vor avea de ex. Nr.top. 957/S/n (unde n-
numrul apartamentului, exprimat n cifre romane). De ex. 957/S/XXXVIII reprezint nr.top. al
apartamentului nr.38.
c) descrierea imobilului
Imobilul se descrie inndu-se cont de urmtoarele aspecte: adres, strad, categoria de
folosin, vecinti (dac este cazul)
De exemplu:
Cas situat pe str.Reia, nr.15, cu fundaie de beton, perei de crmid, acoperi de igl,
compus din trei camere, debara, hol, antreu, buctarie, dou bi, una pivni. Grdina 120mp
1.300mp Sau Nr.ordine Nr.top. Descrierea imobilului Suprafata 1045/S/XCII.
Apartament situat pe str.Republicii nr.17, ap.92, compus din una camera, baie, bucatarie, hol, un
balcon, in suprafata utila de 37,50 mp, cu parti indivize comune de 1,23-456 parte, cu teren in
folosinta in cota de 15/1.500- a parte din c.f. colectiv nr.23456 Zalu 37,50 mp
d) suprafaa
Este exprimat n hectare i metri ptrai, dar n crile funciare vechi vom ntlni uniti de msur
ca stnjenul ptrat (stjp) sau jugrul (jugh). 1 jug= 5755 mp (57 de ari i 55 mp) 1stjp=3,59 mp
aprox.3,60 mp 1 jugh=1.600 stjp
II.3 Partea a II-a ( Foaia de proprietate)
Cuprinde numrul curent; numele proprietarului; actul sau faptul juridic care constituie titlul
dreptului de proprietate, precum i menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept;
strmutrile proprietii i modalitile acesteia (de ex. Proprietate comun); servituile constituite n
favoarea imobilului; fapte juridicie, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i
aciunile privitoare la proprietate; orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu, n
partea I sau n partea a II-a a crii funciare, cu privire la nscrierile fcute.
De exemplu:
B) Foaia de Proprietate
Intrat n baza sentinei civile nr.785/2001 a Judectoriei Cluj, cu titlu de motenire i partaj, bun
propriu, inch. 3456/2001-c.f., n favoarea lui IONESCU GEORGE-minor
n baza antecontractului de vnzare-cumprare nr.21/13.08.2003, se noteaza promisiunea de
vnzare a imobilului n favoarea lui PETRUAN PETRU i PETRUAN MAGDALENA
40
II.4 Partea a III-a (Foaia de sarcini)
Aceast parte a crii funciare cuprinde: numrul current, dreptul de superficie, uzufruct, uz,
folosin, abitaie, servituile n sarcina fondului aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i
locaiunea i cesiunea de venituri pe o perioad mai mare de 3 ani. Tot n aceast parte se noteaz
aciunile privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte, sechestrul, urmrirea silit a
imobilului sau a veniturilor sale, orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la
nscrierile fcute n aceast parte.
III. Principiile crilor funciare
A. Principii de carte funciar proprii D.L.115/1938
1. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cartea funciar.
Conform art. 17-18 din D.L.115/1938, drepturile reale cu privire la immobile pot fi
constituite, modificate sau stinse numai prin nscriere n cartea funciar. Astfel, din punct de vedere
al crii funciare, numai nscrierea n aceasta creeaz un drept real i l face opozabil fa de teri.
Ca excepie, conform art.26 din lege, drepturile reale imobiliare care se dobndesc fr nscriere n
cartea funciar n urmtoarele cazuri sunt: dobndirea prin succesiune legal sau testamentar,
accesiunea, vnzarea silit i exproprierea. Totui, pentru ca titularul unui drept real dobndit n
aceste cazuri s poat dispunde de el trebuie s l nscrie n cartea funciar, de abia dup aceast
operaiune putnd s ncheie acte de transmisiune sau grevare a bunului.
B. Principii de carte funciar proprii L.7/1996
1. Principiul publicitii integrale a drepturilor reale.
Potrivit art.27-28 din Legea 7/1996, drepturile reale imobiliare trebuie s fie nscrise n
cartea funciar, pentru a deveni opozabile terilor sau pentru ca titularii lor s poate dispune de ele.
Potrivit art. 22 alin.(1) din Legea nr.7/1996 coroborat cu dispoziiile Titlului nr. din Legea 247/2005
referitor la circulaia juridic a terenurilor, dreptul de proprietate i celelalte drepturi reale asupra
unui imobil se vor nscrie n cartea funciar pe baza actului prin care s-a constituit ori s-au transmis,
dar numai prin act autentic. Astfel, drepturile reale se transmit ntre pri, conform regulii
consensualismului, din chiar momentul ncheierii contractului. nscrierea drepturilor dobndite n
maniera de mai sus n cartea funciar este prevazut numai pentru ca ele s devin opozabile
terilor. Ca excepie, drepturile reale imobiliare care sunt opozabile terilor fr nscriere n cartea
funciar n urmtoarele cazuri sunt: dobndirea prin succesiune, accesiunea, vnzarea silit i
uzucapiune.
Totui, pentru ca titularul unui drept real dobndit n aceste cazuri s poat dispunde de el
trebuie s l nscrie n cartea funciar, de abia dup aceast operaiune putnd s ncheie acte de
transmisiune sau grevare a bunului( art. 28 alin 3 din L.7/1996).
C. Principii de carte funciar comune D.L.115/1938 i L.7/1996
1.Principiul prioritii.
Potrivit dispoziiilor art.31 din D.L.115/1938 i al art. 27 din L.7/1996, nscrierile n cartea
funciar produc efecte fa de teri de la data nregistrrii cererilor de nscriere. Ordinea nregistrrii
cererilor determin sau stabilete rangul nscrierii (qui prior tempore potior jure). Astfel, primul
care solicit nscrierea este i primul titular al dreptului nscris, chiar dac titlul su are o dat
posterioar. Dac mai multe cereri de nscriere a drepturilor reale au fost depuse deodat la biroul
teritorial, ele vor primi provizoriu acelai rang, urmnd ca instana s hotrasc asupra rangului
fiecreia. Dac au fost depuse deodat mai multe cereri avnd ca obiect nscrierea mai multor
drepturi de ipotec asupra aceluiai imobil, ele vor primi acleai rang.
Excepii de la acest principiu:
-n cazul drepturilor reale opozabile terilor fr nscrierea n cartea funciar (dobndite prin
succesiune, accesiune, vnzare silit i uzucapiune).
-dobnditorul anterior poate cere instanei de judecat s i acorde rang preferanial fa de
nscrierea efectutat la cererea unui ter, care a dobndit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a
fost de rea credin la data ncheierii actului (art.30 din L.7/1996).
2. Principiul forei probante a nscrierilor de drepturi reale.
41
Principiul este conscrat n art.33 i 34 din L.7/1996, asemnatoare cu art 32-33 din
D.L.115/1938. Astfel:
-cuprinsul crii funciare, n afara ngrdirilor i excepiilor legale, se consider exact numai n
folosul acelei persoane care, n virtuea unui act juridic cu titlu legal, a dobndit cu bun credin un
drept real nscris n cartea funciar. n sesnul legii, dobnditorul este de bun credin dac, la data
nregistrrii cererii de nscriere a dreptului su, nu a fost notat nici o aciune prin care se contest
cuprinsul crii funciare, sau dac din titlu transmitorului i din cuprinsul crii funciare nu reiese
vreo neconcordna ntre aceasta i situaia juridic real.
- dac un drept s-a radiat din cartea funciar, se prezum c acel drept nu exist.
Totui efectul de opozabilitate al nscrierilor n cartea funciar nu funcioneaz n ceea ce
privete suprafaa terenurilor, destinaia, categoria de folosin, valoarea sau alte asemenea aspecte,
precum i n cazul existenei unor restricii aduse dreptului de proprietate prin expropriere, prin
raporturile de vecintate, prin diverse prevederi legale privind protecia ecologic, sau
sistematizarea localitilor.
3. Principiul relativitii nscrierilor n cartea funciar.
Conform acestui principiu, nscrierile n cartea funciar se pot face, n principiu, numai cu
consimmntul titularului. Prin urmare, nscrierea unui drept n cartea funciar se poate face numai :
-mpotriva aceluia care, la nregistrarea cererii, era titular al dreptului asupra cruia nscrierea
urmeaz a fi fcut.
- mpotriva aceluia care, nainte de a fi nscris, i-a grevat dreptul, dac amndou nscrierile se fac deodat.
n cazul n care mai multe persoane i-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra
unui imobil, iar nscrierile nu s-a efectuat, ultimul proprietar va putea cere nscrierea dobndirilor
succesive odat cu aceea a dreptului su, avnd ns obligaia s dovedeasc cu nscrisuri originale
ntreg irul actelor juridice pe care se ntemeiaz nscrierile.
IV.nscrierile n Cartea Funciar
Conform dispoziiilor coninute de art 28 alin. 4 din Legea 7/1996, nscrierile n cartea
funciar sunt de trei feluri: ntabularea, nscrierea provizorie i notarea.
ntabularea. Potrivit art. ntabularea este nscrierea prin care un drept real se transmite sau se
constituie cu titlu definitiv, de la data nregistrrii cererii de nscriere. Devine opozabil fa de teri
de la data nregistrrii cererii de nscriere.
ntabularea stingerii unui drept se numete radiere. Cererea de ntabulare se depune la biroul de
carte funciar, adugndu-i-se, obligatoriu, nscrisul constatator al actului sau faptului juridic a
crui ntabulare se cere, n original sau n copie legalizat . Registratorul de carte funciar este
obligat s verifice dac nscrisul a crui ntabulare se cere ndeplinete condiiile impuse de lege
pentru efectuarea acestor operaiuni, fiind astfel o adevrat activitate jurisdicional care se
concretizeaz n ncheierea motivat de admitere sau de respingere a cererii de ntabulare, supus
unei plngeri ce se poate depune n termen de 15 zile de la comunicare ctre persoana interesat la
biroul teritorial. Plngerea se soluioneaz de judectoria n a crei raz de competen teritorial se
afl imobilul, iar hotrrea primei instane poate este supus apelului i recursului.
nscrierea provizorie. Reprezint operaiunea prin care transmiterea, consituirea, modificarea sau
stingerea unui drept real imobiliar devine opozabil fa de teri sub condiia i n msura justificrii ei.
Se realizeaz n urmtoarele situaii:
- dobndirea unor drepturi reale este afectat de o condiie suspensiv
- cnd se solicit ntabularea unui drept real n temeiul unei hotarri judectoreti ce nu este irevocabil;
- dac se dobndete un drept tabular nscris anterior provizoriu n cartea funciar;
- n cazul n care debitorul consemneaz sumele pentru care a fost nscris ipoteca sau un privilegiu
imobiliar care greveaz imobilul;
- dac pentru soluionarea cererii sunt necesare nscrisuri suplimentare, care ns nu aduc atingere
fondului dreptului ce se cere a fi nscris i nu fundamenteaz noi capete de cerere. Nejustificarea
unei nscrieri provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei i a tuturor nscrierilor care s-au
facut condiionat de justificarea acesteia.
42
Notarea. Este acea nscriere n cartea funciar care are ca obiect menionarea existenei unor
drepturi personale, fapte sau raporturi juridice strns legate de drpturile ntabulate i de titularii lor,
pentru a le face opozabile terilor sau a le aduce la cunotina acestora n scop de informare.
Exemplu: minoritaea, punerea sub interdicie, promisiunea de nstrinare a imobilului, sechestrul
aupra bunului imobil,etc.
V. ACIUNILE DE CARTE FUNCIAR
A. Aciunea n prestaie tabular.
1.Aciunea n prestaie tabular conform, D.L. 115/1938
Potrivit Legii crilor funciare, nscrierile n cartea funciar au efect constiotutiv de drepturi.
Astfel, dei s-a ncheiat un act translativ sau constitutive de drepturi, efectul su se produce numai
n urma nscrierii n cartea funciar. Prin urmare, cel care s-a obligat la constituirea, transmiterea
sau modificarea unui drept real imobiliar este obligat s predea nscrisurile neceasre pentru
ntabularea n cartea funciar. n cazul n care refuz acest lucru, la cererea persoanei ndreptite,
instana va pronuna o hotrre judectoreasc care, rmas definitiv, va nlocui nscrisurile
necesare pentru ntabularea dreptului sau radierea sa.
Aciunea n prestaie tabular poate fi introdus i mpotriva unei tere persoane, nscrise n
cartea funciar, dac sunt ndeplinite urmtoarele condiii:
- cel ce cere prestaia tabular s fie n posesia imobilului la data la care terul a contractat cu vnzatorul.
- actul juridic n baza cruia se cere prestaia tabular s fie ncheiat anterior actului terului.
- terul s fi dobndit bunul cu rea-credin sau cu titlu gratuit.
Aciunea n prestaie tabular poate fi introdus oricnd, fiind o aciune imprescriptibil.
2.Aciunea n prestaie tabular conform Legii nr. 7/1996
Potrivit art.29 din Legea nr.7/1996, cel care s-a obligat s strmute, s constituie n folosul
altuia un drept real asupra unui imobil, este dator s-l predea toate nscrisurile necesare pentru
nscrierea acelui imobil, la fel fiind i n ipoteza n care un drept nscris n cartea funciar se stinge,
caz n care titularul este obligat s predea celui ndreptit nscrisurile necesare radierii. n cazul n
care cel obligat nu preda nscrisurile, se va putea cere instanei judectoreti s dispun nscrierea3,
hotrrea instenei suplinind astfel consimmntul prii care avea obligaia s predea nscrisurile
necesare nscrierii.
i sub imperiul legii cadastrului aciunea n prestaie tabular este imprescriptibil.
Aciunea n prestaie tabular poate fi ndreptat i mpotriva unui ter, n situaia n care
dobnditorul anterior cere instanei s acorde nscrierii sale un rang preferenial fa de nscrierea
efectuat la cererea unui ter, care a dobndit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea
credin la ncheierea actului1.
B. Aciunea n rectificarea nscrierilor n cartea funciar
Rectificarea nscrierilor n cartea funciar are ca obiect nlturarea neconcordanelor care pot
exista ntre nscrierile n cartea funciar i situaia juridic real a imobilului.2 Prin rectificare se
nelege radierea, ndreptarea sau menionarea nscrierii oricrei operaiuni, susceptibil de a face
obiectul unei nscrieri n cartea funciar. Dac ns se tinde la schimbarea unor aspecte tehnice ale
imobilului, schimbare care nu afecteaz esena dreptului care poart asupra acelui imobil, se utilizeaz
operaiunea de modificare. Spre deosebire de modificarea crii funciare, care se poate cere doar de
proprietarul imobilului, cererea de rectificare poate fi introdus de orice persoan
interesat n urmtoarele cazuri(art.36-39 i 53 din Legea nr.7/1996):
a) nscrierea sau actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea nu a fost valabil.
b) dreptul nscris a fost greit calificat
c) nu mai sunt ntrunite condiiile de existen ale dreptului nscris sau au ncetat efectele actului
juridic n temeiul cruia s-a fcut nscrierea.
d) nscrierea n cartea funciar nu mai este n concordan cu situaia real actual a imobilului.
n ceea ce privete termenul n care o asemenea aciune poate fi introdus, art.37 i 38 din
Legea nr.7/1996 prevd:
43
- aciunile n rectificarea ntabulrii i a nscrierii provizorii sunt imprescriptibile, sub rezerva
prescripiei aciunii de fond, atunci cnd este introdus fa de dobnditorul nemijlocit, precum i
fa de terii dobnditori de rea-credin.
- aciunile n rectificarea ntabulrii i a nscrierii provizorii se prescriu ntr-un termen de 10 ani
atunci cnd este introdus mpotriva terelor persoane care au dobndit cu bun-credin un drept
real cu titlu gratuit, sub rezerva prescrierii aciunii de fond.
- aciunile n rectificarea ntabulrii i a nscrierii provizorii se prescriu ntr-un termen de 3 ani fa
de terele persoane care i-au nscris un drept real cu bun-credin i cu titlu oneros.
-aciunea n rectificarea notrii este imprescriptibil.
Rectificarea nscrierilor n cartea funciar se poate realiza nu doar prin hotrre
judectoreasc definitiv i irevocabil, ci i pe cale amiabil, prin declaraie autentic, nsoit de o
documentaie cadastral, dat de ctre titularul tabular sau de titularul dreptului real nenscris n
cartea funciar.