UNIVERSITATEA DE VEST „VASILE GOLDIS” DIN ARAD FACULTATEA DE STIINTE

JURIDICE ANUL II SEMESTRUL I

Conf.univ.dr. Cristian Alunaru

DREPT CIVIL. DREPTURILE REALE PRINCIPALE

-NOTE DE CURS -

1.Precizari introductive
Principiile generale ale teoriei generale a drepturilor reale nu sau schimbat radical prin
intrarea in vigoare a noului Cod civil la 1 octombrie 2011. Prin urmare sunt utile studiului acestei
materii toate manualele tratatele articolele publicate si sub imperiul vechiului Cod civil dar
desigur doar pentru intelegerea notiunii de drepturi reale si a institutiilor juridice specifice acestei
ramuri. Este insa esential ca studentii sa studieze dispozitiile cuprinse in noul Cod civil pentru a
intelege si retine noutatile aduse de acest cod in privinta fiecarei institutii juridice care face parte
din materia drepturilor reale principale.
Dispozitiile care intereseaza studiul acestei materii se gasesc in Cartea a III-a Despre
bunuri din noul Cod civil (art. 535 – 952). Pe langa aceste dispozitii vor trebui studiate
dispozitiile art. 31-33 din Cartea I. Despre persoane a noului Cod civil. Studentii nu trebuie sa fie
surprinsi ca aceste dispozitii nu sunt cuprinse in cartea a III-a Despre bunuri care constituie baza
cursului de drepturi reale. Acest lucru se datoreaza specificului patrimoniuluim care nu este vre-
un drept real ci totalitatea drepturilor si obligatiilor cu valoare economica ce apartin unui subiect
de drept prin urmare este atributul fiecarei persoane si este firesc sa fie reglementat in cartea
despre persoane. De ce se studiaza totusi in cadrul cursului de drepturi reale. Datorita functiilor
sale fara de care nu am putea intelege rostul si modul de transmitere a drepturilor reale.
2.Patrimoniul si drepturile patrimoniale. Sistemul drepturilor reale
2.a. Notiunea de patrimoniu in noul si in vechiul Cod civil. Elementele patrimoniului.
Teoriile despre patrimoniu. Functiile patrimoniului.
Definitia legala a patrimoniului este data de art. 31 al noului Cod civil: Orice persoana fizica sau
persoana juridica este titulara a unui patrimoniu care include toate drepturile si datoriile ce pot
fi evaluate in bani si apartin acesteia.
Rezulta ca prin patrimoniu se intelege totalitatea drepturilor si obligatiilor cu valoare
economica ce apartin unui subiect de drept. Patrimoniul nu include drepturile personale
nepatrimoniale. Totusi prin incalcarea acestora si cauzarea unui prejudiciu ia nastere dreptul de
creanta impotriva autorului faptei ilicite ce consta in repararea prejudiciului produs.
In vechiul Cod civil nu exista o definitie expresa a patrimoniului dar se considera ca art.
1718 ar reprezenta un rudiment de definitie: Oricine este obligat personal este tinut de a
indeplini indatoririle sale cu toate bunurile sale mobile si imobile prezente si viitoare.
Din definitia patrimoniului rezulta ca acesta este alcatuit din doua elemente:
– latura activa (activul patrimonial) care cuprinde toate drepturile patrimoniale (exprimabile in
bani cum sunt drepturi reale (dreptul de proprietate asupra anumitor bunuri sau
dezmembramintele acestui drept) si drepturile de creanta;
– latura pasiva (pasivul patrimonial). Aceasta este alcatuita din toate datoriile evaluabile in bani
pe care le are persoana respectiva.
In cursul ultimelor doua secole s-au formulat trei teorii despre patrimoniu:
-Teoria personalista sau a patrimoniului personalitate;
- Teoria patrimoniului scop sau de afectatiune;
- Teoria mixta sau eclectica.

Caracterele juridice ale patrimoniului

a. Patrimoniul este o universalitate juridica. Adica drepturile si obligatiile ce il alcatuiesc
sunt privite in totalitatea lor fara a interesa identitatea fiecarui drept sau a fiecarei obligatii.
b. Orice persoana are un patrimoniu. Nu poate exista o persoana fizica sau juridica fara
patrimoniu. Nu trebuie confundat patrimoniul cu averea cel mai sarac om are un patrimoniu
adica drepturi si obligatii. Mai mult patrimoniul se poate dobandi chiar inainte de nasterea
persoanei fizice avand in vedere dispozitiile art. 36 C.civ. potrivit caruia drepturile copilului
sunt recunoscute de la conceptiune, insa numai daca el se naste viu.
c. Patrimoniul este unic deci o persoana fizica sau juridica are un singur patrimoniu oricat
de multe drepturi si obligatii s-ar include in acesta.
d. Patrimoniul este divizibil. Adica desi este unic elementele sale nu au unul si acelasi regim
juridic ci dimpotriva patrimoniul se imparte in mai multe grupe mase categorii de drepturi si
obligatii fiecare avand un regim juridic propriu.
Conform art. 31 alin. (2) C.civ. patrimoniul poate face obiectul unei diviziuni sau afectatiuni
numai in cazurile si conditiile prevazute de lege. Patrimoniile de afectatiune sunt definite de
Codul civil ca fiind masele patrimoniale fiduciare constituite potrivit dispozitiilor titlului IV al
cartii a III a cele afectate exercitarii unei profesii autorizate precum si alte patrimonii
determinate potrivit legii.
Prin urmare patrimoniul unei persoane poate cuprinde mai multe mase patrimoniale constituite in
conditiile legii. Astfel amintim masa patrimoniala de afectatiune (acea diviziune a patrimoniului
care cuprinde bunurile afectate exercitarii unei profesii autorizate) si masa patrimoniala
fiduciara.
Conform art. 773 C. civ fiducia este operatiunea juridica prin care unul sau mai multi
constituitori transfera drepturi reale drepturi de creanta garantii ori alte drepturi patrimoniale
sau un ansamblu de asemenea drepturi prezente ori viitoare catre unul sau mai multi fiduciari
care le exercita cu un scop determinat in folosul unuia sau mai multor beneficiari. Aceste
drepturi alcatuiesc o masa patrimoniala autonoma distincta de celelalte drepturi si obligatii din
patrimoniile fiduciarilor.
Aplicatii concrete al divizibilitatii patrimoniului:
-Articolul 2324 alin. (3) C.civ. instituie regula potrivit careia creditorii ale caror creante sau
nascut in legatura cu o anumita diviziune a patrimoniului autorizata de lege trebuie sa
urmareasca mai intai bunurile care fac obiectul acelei mase patrimoniale. Daca acestea nu sunt
suficiente pentru satisfacerea creantelor pot fi urmarite si celelalte bunuri ale debitorului. Prin
exceptie de la aceasta regula alin. (4) al aceluiasi articol dispune ca bunurile care fac obiectul
unei diviziuni a patrimoniului afectate exercitiului unei profesii autorizate de lege pot fi
urmarite numai de creditorii ale caror creante sau nascut in legatura cu profesia respectiva.
Acesti creditori nu vor putea urmar celelalte bunuri ale debitorului.
– in cazul regimului comunitatii legale in patrimoniul sotilor se gasesc bunuri comune si bunuri
proprii. Conform art. 353 Bunurile comune nu pot fi urmarite de creditorii personali ai unui
dintre soti (alin. 1). Cu toate acestea dupa urmarirea bunurilor proprii ale sotului debitor
creditorul sau personal poate cere partajul bunurilo comune insa numai in masura necesara
pentru acoperirea creantei sale (alin. 2).
- in cazul mostenirii art. 1114 alin. (2) C.civ. prevede ca mostenitorii legali si legatarii
universali sau cu titlu universal raspund pentru datoriile si sarcinile mostenirii numai cu
bunurile din patrimoniul succesoral proportional cu cota fiecaruia.
e.Patrimoniul este intransmisibil. Adica o persoana nu poate transmite prin acte juridice intre
vii intreg patrimoniul sau. O persoana fizica sau juridica poate transmite prin acte juridice intre
vii unul sau mai multe drepturi din patrimoniul sau insa nu intreg patrimoniul. Transmisiunea
patrimoniului in integralitatea lui poate avea loc numai la decesul unei persoane fizice respectiv
in caz de incetare a unei persoane juridice.
Functiile patrimoniului
a. Patrimoniul constuie gajul general al creditorilor chirografari (adica acei creditori care nu
au o garantie reala)

Art. 2324 alin. (1) C.civ.: Cel care este obligat personal raspunde cu toate bunurile sale mobile
si imobile prezente si viitoare. Ele servesc drept garantie comuna a creditorilor sai. Astfel fata
de creditorii chirografari debitorul raspunde cu bunurile sale prezente si viitoare deci creditorii
chirografari au ca garantie un drept de gaj general. Gajul general priveste toate bunurile
debitorului din momentul executarii.

b. Patrimoniul explica si permite subrogatia reala cu titlu universal

Subrogatie inseamna inlocuire. Ea este de doua feluri: personala si reala. Subrogatia
personala este atunci cand o persoana ia locul altei persoane in calitate de titular al unui drept.
Ea va fi studiata in cadrul cursului privind Teoria generala a obligatiilor. Subrogatia reala
presupune inlocuirea unui bun cu un alt bun. Subrogatia reala poate fi la randul sau de doua
feluri: cu titlu universal si cu titlu particular.
Subrogatia reala cu titlu universal se raporteaza la cuprinsul intregului patrimoniu facandu-se
abstractie de individualitatea bunului care iese din patrimoniu si a celui care il inlocuieste.
c.Patrimoniul explica si permite transmisiunea universala si transmisiunea cu titlu
universal
Transmisiunea este universala atunci cand intreg patrimoniul unei persoane se transmite catre o
alta persoana. Transmisiunea este cu titlu universal atunci cand se transmite o fractiune din
patrimoniu.
Aceasta ultima functie a patrimoniului trebuie analizata distinct dupa cum este vorba de o
persoana fizica sau o persoana juridica.
La decesul unei persoane fizice se transmit toate drepturile si obligatiile ce au apartinut
subiectului de drept respectiv ca o universalitate sau ca o fractiune din universalitate dupa cum
transmisiunea se face catre un singur mostenitor sau catre mai multi mostenitori iar nu drepturile
si obligatiile acesteia privite izolat.
In cazul persoanei juridice trebuie distins intre reorganizarea prin divizare si celelalte forme de
reorganizare a persoanei juridice.
In cazul divizarii partiale are loc o transmisiune cu titlu universal. Tot o transmisiune cu titlu
universal are loc si in cazul divizarii totale deoarece desi persoana juridica supusa acestui mod de
reorganizare isi inceteaza existenta patrimoniul care a apartinut acesteia se imparte intre doua
sau mai multe persoane juridice care exista deja sau care se infiinteaza prin divizare (art. 236
alin. (2) C.civ.).
In schimb in cazul fuziunii indiferent ca ar fi vorba de absorbtie sau contopire ca si in cazul
transformarii are loc o transmisiune universala.

2.b. Consideratii generale privind drepturile patrimoniale. Sistemul drepturilor reale in

Romania.

Art. 551 C.civ. enumera drepturile reale principale:

– dreptul de proprietate (care conform art. 552 C. civ. are doua
Forme: dreptul de proprietate privata si dreptul de proprietate publica;
– dreptul de superficie;
– dreptul de uzufruct; – dreptul de uz; – dreptul de abitatie;
– dreptul de servitute;
– dreptul de administrare; – dreptul de concesiune;
– dreptul de folosinta;
– alte drepturi carora legea le recunoaste acest caracter.
Precizam ca drepturile de superficie uzufruct uz abitatie si servitute sunt asa numitele
dezmembraminte ale dreptului de proprietate corespunzatoare dreptului de proprietate privata.
Ele se numesc dezmembraminte pentru iau nastere prin dezmembrarea atributelor dreptului de
proprietate si atribuirea unora dintre acestea altei persoane. Denumirea latina de ius in re alina
(drepturi asupra bunurilor straine) este evitata astazi pentru ca ar crea confuzii. In sistemul de
drept german se numesc beschrankte dingliche Rechte (drepturi reale limitate). Este o
denumire care ni se pare potrivita pentru ca reflecta exact continutul acestor drepturi. Ele nu sunt
depline precum dreptul de proprietate ci cuprind doar unele dintre atributele acestui drept.
Dreptul de dispozitie ramane intotdeauna la proprietar numit nud proprietar pentru ca
pierderea dreptului de dispozitie ar insemna instrainarea dreptului de proprietate insusi.
Drepturile de administrare de concesiune de folosinta sunt corespunzatoare dreptului de
proprietate publica.
Mai precizam ca drepturile mentionate se numesc drepturi reale principale pentru ca au o
existenta de sine statatoare. Se deosebesc de alte drepturi reale numite drepturi reale accesorii
care au scopul de a garanta o creanta si existenta lor se justifica doar atata vreme cat exista
dreptul de creanta.

3.Dreptul de proprietate publica

3.a. Reglementare. Titulari. Definitia si caracterele dreptului de proprietate publica
Dreptul de proprietate publica este acel drept de proprietate ce apartine statului sau unitatilor
administrative teritoriale si care are ca obiect bunuri care prin natura lor sau printr-o dispozitie
speciala a legii sunt de uz sau de interes public art. 554 alin. 1 C. civ.
Conform art. 554 alin. 2 C.civ., in lipsa de prevedere legala contrara dispozitiile aplicabile
dreptului de proprietate privata se aplica si dreptului de proprietate publica in masura in care sunt
compatibile cu aceasta.
Conform art. 136 alin. (2) din Constitutie precum si art. 858 C.civ., numai statul si unitatile
administrative teritoriale pot fi titulari ai dreptului de proprietate publica.
Articolul 860 alin. (1) C.civ. stabileste ca bunurile proprietate publica fac parte din domeniul
public national judetean sau dupa caz local.
In cazul bunurilor din domeniul public de interes national dreptul de proprietate publica
apartine statului. Bunurile din domeniul public de interes public judetean sau local sunt in
proprietatea publica a unitatilor administrative teritoriale (judetul municipiul orasul comuna).
Articolul 860 alin. (2) C.civ. prevede ca delimitarea dintre domeniul public national judetean si
local se face in conditiile legii. Aceasta lege este Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate
publica.
Se cuvine subliniat ca din aceste dispozitii legale rezulta doua principii importante inexistente in
perioada comunista motiv pentru care exista pentru studenti riscul unor confuzii:
-Nu toate bunurile proprietate publica apartin statului ci ele pot apartine si unitatilor
administrativ teritoriale;
-Proprietatea statului nu este exclusiv publica si statul poate detine bunuri si in regim de
proprietate privata.

3.b. Domeniul public. Notiune. Determinarea bunurilor care sunt obiecte ale dreptului de
proprietate publica
Atat art. 136 alin. (3) din Constitutie cat si art. 859 C.civ. enumera anumite bunuri ce apartin
exclusiv proprietatii publice: bogatiile de interes public ale subsolului caile de comunicatie
spatiul aerian apele cu potential energetic valorificabil si acelea ce pot fi folosite in interes public
plajele marea teritoriala resursele naturale ale zonei economice si ale platoului continental; in
partea sa finala acelasi text dispune ca prin lege pot fi stabilite si alte bunuri care sa formeze
obiectul exclusiv al proprietatii publice. Asemenea legi sunt: Legea nr. 18/1991 privind fondul
funciar; O.U.G. nr. 105/2001 privind frontiera de stat a Romaniei; art. 57 alin. (1) din Legea nr.
114/1996 a locuintei care prevede ca locuintele de protocol sunt proprietate publica a statului;
Legea nr. 85/2003 a minelor; art. 120 alin. (1) din Legea nr. 215/2001 a administratiei publice
locale conform caruia apartin domeniului public de interes local sau judetean bunurile care
potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz sau de interes public si nu sunt declarate prin lege de
uz sau de interes public national Legea nr. 213/1998 contine o anexa modificata prin Legea nr.
241/2003 in care sunt mentionate cu caracter exemplificativ bunurile ce alcatuiesc domeniul
public al statului si al unitatilor administrativ teritoriale.
Delimitarea dintre domeniul public national judetean si local se face in conditiile legii (art. 860
alin. (2) C.civ.).
3.c. Modurile de dobandire a dreptului de proprietate publica

Articolul 863 C.civ. prevede ca dreptul de proprietate publica se dobandeste:

a) prin achizitie publica efectuata in conditiile legii;
b) prin expropriere pentru cauza de utilitate publica in conditiile legii;
c) prin donatie sau legat acceptat in conditiile legii daca bunul prin natura lui sau prin
vointa dispunatorului devine de uz ori de interes public;
d) prin conventie cu titlu oneros daca bunul prin natura lui sau prin vointa
dobanditorului devine de uz ori de interes public;
e) prin transferul unui bun din domeniul privat al statului in domeniul public al acestuia
sau din domeniul privat al unei unitati administrative teritoriale in domeniul public al
acesteia in conditiile legii;
f) prin alte moduri stabilite de lege.

3.d. Exercitarea dreptului de proprietate publica.

a. Dreptul de administrare
Conform art. 868 alin. (1) C.civ. dreptul de administrare apartine regiilor autonome sau dupa
caz autoritatilor administratiei publice centrale sau locale si altor institutii publice de interes
national judetean sau local. Potrivit art. 867 C.civ., darea in administrare se realizeaza prin
hotarare a Guvernului pentru bunurile din domeniul public al statului sau dupa caz prin
hotarare a consiliului judetean ori a consiliului local pentru bunurile din domeniul public
al judetelor sau dupa caz al municipiilor oraselor ori comunelor.

b. Concesionarea bunurilor proprietate publica

Concesionarea bunurilor proprietate publica este reglementata de art. 136 alin. (4) din Constitutie
de art. 15 din Legea nr. 213/1998 si este in prezent reglementata de art. 871-873 C.civ. si de
O.U.G. nr. 54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de bunuri proprietate publica.
Pentru corecta intelegere si aplicare a notiunii si regimului concesionarii bunurilor proprietate
publica trebuie avuta in vedere si O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achizitie
publica a contractelor de concesiune de lucrari publice si a contractelor de concesiune de servicii
aprobata prin Legea nr. 337/2006.

c. Inchirierea bunurilor proprietate publica

Posibilitatea inchirierii bunurilor proprietate publica este recunoscuta atat de art. 136 alin. (4) din
Constitutie cat si de alte acte normative. Astfel art. 14 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 dispune
ca inchirierea bunurilor proprietate publica a statului sau a unitatilor administrative teritoriale
se aproba dupa caz prin hotarare a Guvernului a consiliului judetean a Consiliului General al
Municipiului Bucuresti sau a consiliului local iar contractul de inchiriere va cuprinde clauze de
natura sa asigure exploatarea bunului inchiriat potrivit specificului acestuia.

d. Dreptul de folosinta gratuita acordat unor persoane fizice sau juridice

Prevazut expres in art. 136 alin. (4) din Constitutie si art. art. 874 alin. (1) C.civ.: dreptul de
folosinta asupra bunurilor proprietate publica se acorda cu titlu gratuit pe termen limitat in
favoarea institutiilor de utilitate publica. De asemenea potrivit art. 124 din Legea nr. 215/2001
bunurile mobile si imobile proprietate publica a unitatilor administrative teritoriale pot fi date in
folosinta gratuita pe termen limitat persoanelor juridice fara scop lucrativ care desfasoara
activitate de binefacere sau de utilitate publica ori serviciilor publice.

4.Dreptul de proprietate privata

4.a. Definitie si caractere specifice. Deosebiri fata de dreptul de proprietate publica.
Articolul 555 din noul Cod civil defineste dreptul de proprietate privata ca fiind dreptul
titularului de a poseda folosi si dispune de un bun in mod exclusiv absolut si perpetuu in limitele
stabilite de lege.
In vechiul Cod civil de la 1864 dreptul de proprietate era definit in art. 480 C.civ. Definitia a fost
mult criticata. S-a sustinut ca ar fi trebuit sa faca o enumerare completa a atributelor acestui
drept. Textul nu prevedea prerogativa folosintei lucrului insa vorbea de dreptul de a se bucura de
lucru care in sens larg cuprindea si folosinta si culegerea fructelor. De asemenea definirea
dreptului de proprietate ca un drept absolut nu corespunde cu realitatea juridica si practica
existand numeroase limitary la care vom face referire. Sa obiectat si faptul ca definirea dreptului
de proprietate prin evidentierea atributelor pe care acesta le confera titularului sau (posesia
folosinta si dispozitia) nu este de natura sa puna in evidenta si continutul social economic al
dreptului analizat fiind astfel necesar sa se indice si modul in care sunt exercitate atributele
respective. Este posibil ca o parte dintre atributele dreptului de proprietate sa fie exercitate de
catre o alta persoana decat proprietarul. Sa mai sustinut ca definitia dreptului de proprietate
trebuie sa tina seama si de faptul ca numai proprietarul poate exercita atributele acestui drept ”in
putere proprie” si ”in interes propriu”. De asemenea trebuie sa se tina cont si de dispozitiile
constitutionale potrivit carora dreptul de proprietate obliga si la respectarea sarcinilor
privind protectia mediului si asigurarea bunei vecinatati.

4.b. Principiul consensualismului principiu specific sistemului de drept roman inspirat din
cel francez in privinta transmiterii dreptului de proprietate. Diferenta fata de sistemul de
drept german.
Noul Cod civil a introdus principiul efectului constitutiv al inscrierii in cartea funciara pentru
transmiterea dreptului de proprietate asupra bunurilor imobile (Conform art. 557 alin 4 si art. 885
alin.1 dreptul de proprietate asupra imobilelor se dobandeste sub rezerva unor dispozitii legale
contrare atat intre parti cat si fata de terti numai prin inscriere in carte funciara). Cu toate acestea
principiul consensualismului ramane in continuare principiul fundamental al dreptului civil
roman in materia transmiterii dreptului de proprietate. Art. 1273 alin. 1 din noul Cod civil reia
principiul prevazut in art. 971 a vechiului cod de la 1864: Drepturile reale se constituie si se
transmit prin acordul de vointa al partilor chiar daca bunurile nu au fost predate daca acest
acord poarta asupra unor bunuri determinate ori prin individualizarea bunurilor daca acordul
poarta asupra unor bunuri de gen. Principiul enuntat in art. 1273 alin. 1 este transpus in ce
priveste contractul de vanzare cumparare in art. 1674 a noului Cod civil si este cu mici deosebiri
(in sensul ca se admit si exceptii) a textului art. 1295 alin.1. din vechiul cod: Cu exceptia
cazurilor prevazute de lege ori daca din vointa partilor nu rezulta contrariul proprietatea se
stramuta de drept cumparatorului din momentul incheierii contractului chiar daca bunul nu a
fost predat ori pretul nu a fost platit inca.
Principiul consensualismului din dreptul civil roman inseamna mult mai mult decat
principiul libertatii de forma a contractelor din dreptul austriac (883 ABGB) mult mai mult
decat posibilitatea incheierii unui contract independent de forma acestuia. Inseamna ca
transmiterea dreptului de proprietate se face prin simplu consimtamant al partilor fara un
acord de vointe cu caracter real (asa cum se cere in dreptul german si cel austriac). Un
asemenea contract este in acelasi timp act obligational si act real. Lipseste dualitatea (dublul
act al transmiterii drepturilor reale - Zweiaktigkeit des sachenrechtlichen Rechtsgeschafts) sau
cum se numeste in dreptul german principiul separatiunii intre actul obligational si actul real -
actul care modifica situatia dreptului real (Trennungsprinzip die systematische Trennung
zwischen dem Verpflichtungsgeschaft und der dinglichen Rechtsanderung ). Prin urmare lipseste
si principiul abstractiunii din dreptul german adica acel caracter abstract al contractelor reale.

4.c. Titularii dreptului de proprietate privata

Din art. 553 alin. (1) C.civ. rezulta ca titular al dreptului de proprietate privata poate fi
orice subiect de drept civil deci orice persoana fizica sau persoana juridica de drept privat ori de
drept public inclusiv statul si unitatile administrative teritoriale. In acest sens art. 6 din Legea nr.
18/1991 a fondului funciar republicata dispune ca domeniul privat al statului si respectiv al
comunelor oraselor municipiilor si judetelor este alcatuit din terenurile dobandite de
acestea prin modurile prevazute de lege precum si din terenurile dezafectate potrivit legii
din domeniul public. El este supus dispozitiilor de drept comun daca prin lege nu se
prevede altfel. De asemenea art. 4 din Legea nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publica
dispune ca domeniul privat al statului si al unitatilor administrative teritoriale este alcatuit din
bunuri aflate in proprietatea lor si care nu fac parte din domeniul public asupra acestor bunuri
statul sau unitatile administrative teritoriale avand un drept de proprietate privata.
Prevederi asemanatoare se gasesc si in art. 121 alin. (1) si (2) din Legea nr. 215/2001 a
administratiei publice locale republicata in care se arata ca domeniul privat al unitatilor
administrative teritoriale este alcatuit din bunuri mobile si imobile altele decat cele care apartin
domeniului public intrate in proprietatea acestora prin modalitatile prevazute de lege si ca
bunurile din domeniul privat sunt supuse dispozitiilor de drept comun daca prin lege nu se
prevede altfel.

4.d.Obiectul dreptului de proprietate privata

Poate forma obiect al dreptului de proprietate privata orice bun mobil sau imobil cu exceptia
bunurilor care prin natura lor formeaza obiectul exclusiv al proprietatii publice.
Anumite bunuri proprietate privata datorita importantei lor precum si in considerarea
unor interese de ordin general sunt supuse unui regim juridic special nerespectarea
acestuia atragand sanctiuni administrative amenzi sau dupa caz sanctiuni civile nulitatea
actului juridic incheiat cu nerespectarea unei conditii speciale de validitate impuse de lege.
Fac parte din aceasta categorie: armele munitiile si materialele explozive produsele si substantele
stupefiante medicamentele produsele si substantele toxice documentele care fac parte din fondul
arhivistic national bunurile din patrimoniul cultural national

4.e.Continutul juridic al dreptului de proprietate privata

Art. 555 C.civ. explica in ce consta continutul dreptului de proprietate enumerand atributele
acestui drept:
– posesia ius possidendi. Aici se impune o precizare. Intrucat posesia ca stare de fapt
producatoare de efecte juridice este studiata intrun capitol separat ca institutie de sine statatoare
studentii au tendinta sa nu inteleaga sensul acestui atribut al dreptului de proprietate. Fara a
contrazice notiunea posesiei care inseamna stapanirea in fapt a lucrului corpus
comportanduse ca un proprietar deci cu constiinta de proprietar animus chiar daca posesorul nu
are nici un drept asupra lucrului cu atat mai mult proprietarul care evident justifica un drept
asupra lucrului are implicit dreptul de a stapani material acest lucru;
– folosinta care cuprinde dreptul de uz si dreptul de a culege fructele - ius utendi si ius fruendi;
– dispozitia ius abutendi care cuprinde dispozitia materiala si dispozitia juridica.

4.f. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate privata

a. caracterul absolut si inviolabil. Notiunea de absolut a fost controversata in literatura. Daca
inseamna drept absolut in sensul de opozabil erga omnes inseamna ca nu se deosebeste cu nimic
de celelalte drepturi reale care sunt de asemenea absolute. Daca inseamna ca titularul detine toate
prerogativele notiunea s-ar suprapune cu caracterul complet. Daca inseamna drept nelimitat
aceasta ar contrazice realitatea si definitia legala din care rezulta ca dreptul de proprietate sufera
numeroase limitari. In ce priveste caracterul inviolabil acesta sufera cel putin doua exceptii
importante:
- exproprierea pentru cauza de utilitate publica. Este reglementata de art. 44 alin. (3) din
Constitutie: nimeni nu poate fi expropriat decat pentru o cauza de utilitate publica stabilita
potrivit legii cu dreapta si prealabila despagubire; art. 562 alin. (3) C.civ. exproprierea se poate
face numai pentru o cauza de utilitate publica stabilita potrivit legii cu justa si prealabila
despagubire fixata de comun acord intre proprietar si expropriator. In caz de divergenta asupra
cuantumului despagubirilor acesta se stabileste pe cale judecatoreasca si Legea nr.33/1994
privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica republicata. - pentru lucrari de interes
general autoritatea publica poate folosi subsolul oricarei proprietati imobiliare cu obligatia de a
despagubi proprietarul pentru daunele aduse solului plantatiilor sau constructiilor precum si
pentru alte daune imputabile autoritatii (art. 44. alin. 5 din Constitutia Romaniei)
b.caracterul deplin si exclusiv. Aceasta inseamna ca numai proprietarul are integral toate
prorogativele acestui drept nu si titularii celorlalte drepturi reale. De asemenea puterile
proprietarului sunt independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv.
Exista insa si exceptii: cand proprietatea este dezmembrata unele atribute ale proprietatii sunt
exercitate de alta persoana; posesorul de buna credinta dobandeste fructele bunului in dauna
proprietarului.
c. caracterul perpetuu si transmibil. Dreptul de proprietate nu se stinge prin neexercitare
prescriptie extinctiva dar se poate pierde in cazul in care alta persoana exercita asupra bunului o
posesie utila in timpul prevazut de lege deci dobandeste dreptul de proprietate prin prescriptie
achizitiva uzucapiune. Viata omului fiind limitata in timp dreptul de proprietate nu ar putea fi
perpetuu daca nu ar fi si transmisibil. Exceptii sunt doar cazurile de inalienabilitate legala cand
anumite bunuri sunt scoase din circuitul civil prin lege sau conventionala clauzele contractuale
de inalienabilitate

4.g. Limitele dreptului de proprietate privata

Trebuie facuta distinctia intre limitele materiale si limitele juridice ale exercitarii dreptului de
proprietate.
Limitele materiale ale exercitarii dreptului de proprietate sunt determinate de corporalitatea
lucrului obiect al dreptului de proprietate. Spre exemplu art. 559 C.civ. prevede ca proprietatea
asupra terenului se intinde si asupra subsolului si a spatiului de deasupra terenului cu respectarea
limitelor legale. Proprietarul poate exercita asupra spatiului suprapus terenului cat si in subsolul
terenului anumite acte materiale pe care le gaseste de cuviinta insa este tinut sa respecte de
exemplu drepturile tertilor asupra resurselor materiale ale subsolului izvoarelor si apelor
subterane.
Limitele juridice adica acelea care vizeaza exercitarea atributelor dreptului atributelor dreptului
de proprietate sunt de 3 categorii in functie de izvorul lor:
a. Limite legale (art. 602-625). Acestea sunt prevazute de lege in interes public sau in
interes privat. Dupa limitarea constand in respectarea sarcinilor privind protectia mediului si
asigurarea bunei vecinatati (art. 603 C.civ. care constituie o reluare a prevederilor constitutionale
sunt enumerate o serie de limitari care in vechiul cod civil constituiau asa numitele servituti
naturale Servituti ce se nasc din situatia locurilor si servituti legale Servituti stabilite de lege. In
urma criticilor doctrinei care le-a considerat a nu fi adevarate servituti (dezmembraminte ale
dreptului de proprietate) ci mai degraba limitari firesti ale dreptului de proprietate in interesul
bunei vecinatati acestea au fost incluse de noul Cod civil in categoria limitarilor legale: regulile
privind curgerea apelor intrebuintarea izvoarelor picatura stresinii distanta minima pentru
constructii si arbori vederea asupra proprietatii vecinului dreptul de trecere etc.
b. Limite conventionale (art. 626-529) sunt stabilite prin contracte cu conditia sa nu
incalce ordinea publica si bunele moravuri. Codul civil reglementeaza clauzele de
inalienabilitate care insa trebuie sa indeplineasca doua conditii: termenul sa nu depaseasca 49 de
ani si sa existe un interes serios si legitim.
c. Limite judiciare (art. 630). Daca proprietarul cauzeaza prin exercitarea dreptului sau
inconveniente mai mari decat cele normale in relatiile de vecinatate instanta de judecata poate
din considerente de echitate sa il oblige la despagubiri in folosul celui vatamat precum si la
restabilirea situatie anterioare atunci cand acest lucru este posibil.

5.Modalitatile dreptului de proprietate

5.a. Consideratii generale. Dreptul de proprietate comuna dreptul de proprietate rezolubila
sau revocabila dreptul de proprietate anulabila.
In doctrina corespunzatoare reglementarii anterioare se admitea ca modalitatile juridice
ale dreptului de proprietate privata sunt proprietatea comuna proprietatea rezolubila si
proprietatea anulabila. Dintre acestea doar proprietatea comuna este reglementata de noul Cod
civil. Acesta reglementeaza si proprietatea periodica ce poate fi privita ca un caz particular de
coproprietate fortata. Cu toate acestea consideram ca stundentii trebuie sa cunoasca notiunile de
proprietate rezolubila (dobandita sub conditie rezolutorie) proprietate revocabila (situatia
constructorului de buna credinta pe terenul altuia pana cand proprietarul terenului invoca dreptul
de accesiune) si proprietate anulabila (dobandita printrun contract supus nulitatii relative).
.
5.b. Proprietatea comuna. Dreptul de proprietate pe cote parti. Proprietatea in
devalmasie.Coproprietatea obisnuita sau temporara. Coproprietatea fortata si perpetua
In cazul proprietatii comune dreptul de proprietate apartine concomitent mai multor
persoane care exercita sau au posibilitatea sa exercite deopotriva atributele acestui drept.
Adica proprietatea comuna permite tuturor titularilor efectuarea simultana a actelor materiale
si a actelor juridice prin care se concretizeaza exercitiul dreptului de proprietate.
In functie de determinarea sau nedeterminarea in favoarea fiecarui titular a unei cote parti din
dreptul de proprietate se pot deosebi asa cum rezulta din art. 632 alin. (1) C.civ. doua forme de
proprietate comuna anume:
– proprietate comuna pe cote parti coproprietatea;
– proprietate comuna in devalmasie.
Caracteristic pentru notiunea de coproprietate: fiecare dintre coproprietari este titularul exclusiv
al unei cote parti din dreptul de proprietate [art. 634 alin. (1) teza I C.civ.] asupra lucrului cota
parte ideala si abstracta ce se exprima fie in forma procentuala fie in forma unei fractii. In al
doilea rand niciunul dintre coproprietari nu este titularul exclusiv al unei parti fractiuni materiale
din lucru. Aceasta se poate realiza doar prin partaj.
In functie de obiectul coproprietatii doctrina anterioara facea deosebire intre coproprietate care se
referea la un bun determinat si indiviziune care se referea la o universalitate patrimoniu. Desi
noul Cod civil nu a mai facut aceasta deosebire consideram ca un jurist cultivat trebuie sa
cunoasca deosebirea dintre aceste doua notiuni.
Dupa vointei partilor in nasterea si in mentinerea starii de proprietate comuna precum si mai ales
posibilitatea incetarii proprietatii comune prin partaj judiciar deosebim:
– proprietatea comuna pe cote parti coproprietatea obisnuita;
– proprietatea comuna pe cote parti coproprietatea fortata.

Coproprietatea obisnuita sau temporara -poate inceta prin partaj.

Exercitarea posesiei asupra bunului aflat in coproprietate se face de obicei de catr toti titularii.
Cazul exercitarii posesiei de catre un singur coproprietar a fost considerat in doctrina
anterioara drept un viciu al posesiei numit echivoc. Codul civil din 2009 nu reglementeaza
echivocul ca viciu al posesiei insa prevede in art. 918 alin. (1) lit. c) ca nu constituie posesie
stapanirea unui bun de catre un coproprietar in proportie cu cotele parti ce revin celorlalti
coproprietari.
-Drepturile coproprietarilor cu privire la intregul bun
Din principiul potrivit caruia niciunul dintre titulari nu are un drept exclusiv asupra unei parti
(fractii) materiale din lucru ar decurge regula unanimitatii care ar impune existenta acordului de
vointe ale tuturor coproprietarilor pentru efectuarea unui act referitor la intregul bun. Totusi
aplicarea regulii unanimitatii in toate cazurile ar face dificila si anevoioasa efectuarea unor acte
ceea ce ar insemna ca insasi exercitarea dreptului de proprietate sa intampine serioase dificultati.
De aceea Codul civil si doctrina au stabilit care sunt actele materiale (adica a actelor referitoare
la folosinta bunului) si actele juridice care pot fi efectuate de un singur coproprietar.
Conform art. 644 C.civ. se poate incheia cu acordul tuturor coproprietarilor un contract de
administrare a coproprietatii.
Printrun asemenea contract se poate deroga de la dispozitiile legale referitoare la repartizarea
beneficiilor si a sarcinilor intre coproprietari la exercitarea in comun a dreptului de folosinta
asupra bunului proprietate comuna la efectuarea actelor juridice de administrare si de dispozitie.
In doctrina anterioara sa apreciat ca in caz de neintelegere intre coproprietari privind modul de
folosinta a bunului partajul de folosinta ar fi inadmisibil. Noul Cod civil prevede in art. 639 ca
modul de folosire a bunului comun se stabileste prin acordul coproprietarilor iar in caz de
neintelegere prin hotarare judecatoreasca,
Cu privire la drepturile coproprietarilor cu privire la cota parte proprie din drept (fiecare fiind
un veritabil proprietar exclusiv al acestuia) art. 634 alin. (1) C.civ. stabileste ca in lipsa de
stipulatie contrara fiecare coproprietar poate dispune in mod liber de cota sa parte. Spre
deosebire de situatia anterioara intrarii in vigoare a noului Cod civil articolul 643 alin. (1) C.civ.
prevede ca fiecare coproprietar poate sta singur in justitie indiferent de calitatea procesuala in
orice actiune privitoare la coproprietate inclusiv in cazul actiunii in revendicare.
Incetarea coproprietatii obisnuite:
– instrainarea de catre toti coproprietarii a bunului catre un tert care devine astfel proprietar
exclusiv al acelui bun respectiv instrainarea de catre fiecare dintre coproprietari a cotei parti catre
acelasi dobanditor;
– dobandirea de catre unul dintre titulari a cotelor parti ce apartin celorlalti titulari prin
incheierea unor contracte cu fiecare dintre acestia avand ca obiect cota parte a fiecaruia din
dreptul de proprietate ori prin mostenire legala sau testamentara;
– dobandirea de catre un tert a dreptului de proprietate asupra bunului prin uzucapiune sau
in conditiile art. 937 C.civ., prin posesia de buna credinta respectiv dobandirea de catre un
coproprietar a dreptului de proprietate prin uzucapiune in masura in care detentia acestuia
corespunzatoare cotelor parti ale celorlalti coproprietari a fost intervertita in posesie;
– disparitia bunului ce forma obiectul dreptului de proprietate comuna, etc.
-Modul specific de incetare a proprietatii comune pe cote parti obisnuite este insa
PARTAJUL.
Felurile partajului: – partaj voluntar – partaj judiciar.
Partajul voluntar este posibil ca regula in toate cazurile de proprietate comuna deci atat in cazul
coproprietatii obisnuite cat si al coproprietatii fortate [art. 632 alin. (3) interpretat per a
contrario si art. 671 alin. (3) C.civ.] precum si al devalmasiei [art. 355 alin. (1) art. 358 alin. (1)
si art. 668 C.civ.].
Partajul judiciar este posibil ca regula numai in cazul coproprietatii obisnuite si al devalmasiei
[art. 355 alin. (1) art. 358 alin. (1) si art. 668 C.civ.] fiind Inadmisibil in cazul coproprietatii
fortate [art. 632 alin. (3) si art. 671 C.civ.].
Cu toate acestea partajul judiciar poate fi cerut in cazul partilor comune din cladirile cu mai
multe etaje sau apartamente avand proprietari diferiti atunci cand aceste parti inceteaza de a mai
fi destinate folosintei comune [art. 671 alin. (2) C.civ.] deoarece in cazul incetarii destinatiei de
folosinta comuna pentru aemenea bunuri devin aplicabile dispozitiile legale referitoare la
coproprietatea obisnuita.
Exista situatii particulare in care partajul voluntar nu poate avea loc astfel incat daca unul dintre
titulari doreste incetarea starii de coproprietate obisnuita sau de devalmasie partajul judiciar
devine practic obligatoriu. Astfel conform art. 674 C.civ. daca un coproprietar este lipsit de
capacitate de exercitiu ori are capacitate de exercitiu restransa partajul va putea fi facut prin
buna invoiala numai cu autorizarea instantei de tutela precum si daca este cazul a ocrotitorului
legal ceea ce inseamna ca in cazul in care nu se obtine autorizatia ceruta de lege cel interesat are
la indemana numai calea partajului judiciar.
De asemenea potrivit art. 684 alin. (2) C.civ. partajul facut fara participarea tuturor
coproprietarilor este lovit de nulitate absoluta.
Conventia de partaj trebuie incheiata in forma autentica sub sanctiunea nulitatii absolute
in urmatoarele cazuri: partajul voluntar in cazul in care acesta are ca obiect (si) bunuri
imobile [art. 680 alin. (2) si art. 1244 respectiv art. 1144 alin. (1) C.civ. pentru impartirea
bunurilor succesorale in cazul lichidarii regimului legal al comunitatii la incetarea acesteia [art.
355 alin. (1) C.civ.] sau al impartirii bunurilor comune in timpul comunitatii [art. 358 alin. (1).
Cererea de partaj este imprescriptibila.

Efectele partajului
Spre deosebire de reglementarea anterioara in actuala reglementare partajul nu mai produce
efecte declarative ci constitutive. Art. 680 alin. (1) C.civ. prevede ca fiecare coproprietar
devine proprietarul exclusiv al bunurilor ce i-au fost atribuite numai cu incepere de la data
stabilita in actul de partaj dar nu mai devreme de data incheierii actului in cazul impartelii
voluntare sau dupa caz de la data ramanerii definitive a hotararii judecatoresti. Mai mult
potrivit alin. (2) al aceluia si articol in cazul imobilelor efectele juridice ale partajului se produc
numai daca actul de partaj incheiat in forma autentica sau hotararea judecatoreasca ramasa
definitiva dupa caz au fost inscrise in cartea funciara.

Coproprietatea fortata
-este acea forma de proprietate comuna pe cote parti care are ca obiect un lucru care prin
natura sa este susceptibil sa fie folosit in mod permanent de catre doua sau mai multe persoane
fara posibilitatea de a fi supus partajului judiciar.
Bunul ce formeaza obiectul acestui tip de proprietate comuna pe cote parti este in principiu un
bun a carui destinatie consta in asigurarea utilizarii normale a doua sau mai multor bunuri
principale detinute in regim de proprietate exclusiva sau chiar de coproprietate obisnuita ori
dedevalmasie. Pentru o asemenea situatie art. 647 alin. (2) C.civ. prevede ca atunci cand bunul
comun are caracter accesoriu in raport cu un bun principal fiecare coproprietar poate sa
dispuna cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun numai
odata cu exercitarea dreptului de dispozitie asupra bunului principal.
Conform art. 646 C.civ. se afla in coproprietate fortata :
– partile comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente avand proprietari
diferiti; – despartiturile comune;
– bunurile asupra carora exista un drept de proprietate periodica;
– bunurile care constituie amintiri de familie;
– bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a doua imobile vecine situate pe
linia
de hotar intre acestea cum ar fi potecile fantanile drumurile si izvoarele;
– bunurile comune afectate utilizarii a doua sau a mai multor fonduri cum ar fi o
centrala termica sau alte instalatii care deservesc doua sau mai multe cladiri un drum
comun intr-un cartier de locuinte sau alte asemenea bunuri; – orice alt bun comun
prevazut de lege.
Precizare: Aceste bunuri sunt reglementate in Sectiunea a 3-a Coproprietatea fortata a
capitolului IV Proprietatea comuna din Cartea a III-a Despre bunuri din noul Cod civil. Doar
Amintirile de familie sunt reglementate in capitolul III (art. 1141-1142) din Cartea a IV-a Despre
mostenire si liberalitati. Amintim si faptul ca despartiturile comune au fost reglementate in
vechiul Cod civil in cadrul asa numitelor servituti legale. In urma criticilor formulate constant de
doctrina acestea au fost introduse in sectiunea privind coproprietatea fortata.

5.c. Dreptul de proprietate in devalmasie

Conform art. 667 C.civ. exista proprietate in devalmasie atunci cand prin efectul legii sau in
temeiul unui act juridic dreptul de proprietate apartine concomitent mai multor persoane fara
ca vreuna dintre acestea sa fie titularul unei cote parti determinate din dreptul de proprietate
asupra bunului sau bunurilor comune. Izvoare:
– legea;
– vointa partilor exprimata printrun act juridic.
Exemplu caracteristic: proprietatea sotilor asupra bunurilor comune dobandite in timpul
casatoriei in cadrul regimului matrimonial al comunitatii legale sau dupa caz al regimului
matrimonial al comunitatii conventionale.
5.d. Proprietatea periodica.
Se caracterizeaza prin aceea ca asa cum rezulta din art. 687 C.civ., mai multe persoane
exercita succesiv si repetitiv atributul folosintei specific dreptului de proprietate asupra unui
bun mobil sau imobil in intervale de timp determinate egale sau inegale. Proprietatea periodica
poate fi privita ca un caz aparte de coproprietate fortata care prezinta particularitatea ca folosinta
este impartita intre titulari in intervale de timp determinate si repetitive. Conform art. 690 alin.
(3) C.civ. la incetarea intervalului coproprietarul este dator sa predea bunul coproprietarului
indreptatit sa il foloseasca in urmatorul interval.
Proprietatea periodica se naste in temeiul unui act juridic.
Daca are ca obiect un bun imobil dispozitiile in materie de carte funciara se aplica in mod
corespunzator.

6. Dezmembramintele dreptului de proprietate privata

6.a. Consideratii generale.
Dreptul de proprietate privata este singurul drept real care reuneste toate cele trei atribute –
posesia folosinta si dispozitia. Prin vointa titularului dreptului de proprietate privata unele dintre
aceste atribute pot apartine altor persoane nascanduse astfel drepturi reale distincte. Aceste
drepturi reale principale care se nasc ca urmare a separarii atributelor dreptului de proprietate
privata se numesc dezmembraminte ale dreptului de proprietate. Conform art. 555 alin. (2) C.civ.
in conditiile legii dreptul de proprietate privata este susceptibil de modalitati si
dezmembraminte. Dezmembramintele mai sunt numit drepturile reale principale asupra
bunurilor proprietatea altei persoane. In limba latina se numesc ius in re alina (drepturi asupra
bunurilor straine) denumire evitata astazi pentru ca ar crea confuzii. In sistemul de drept german
se numesc beschrankte dingliche Rechte (drepturi reale limitate). Este o denumire care ni se pare
potrivita pentru ca reflecta exact continutul acestor drepturi. Aceste dezmembraminte nu
desfiinteaza dreptul de proprietate privata ci doar ii limiteaza atributele proprietarul fiind lipsit de
unele dintre ele. Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt opozabile erga omnes
inclusiv proprietarului care este obligat sa nu faca nimic de natura a impiedica exercitiul acestora
si care nu le poate desfiinta unilateral. Este consecinta faptului ca dezmembramintele sunt si
ele drepturi reale principale drepturi absolute. Se deosebesc astfel de drepturile de creanta
opozabile doar partilor raportului juridic. Studentii trebuie astfel sa inteleaga diferenta dintre
situatia cand o persoana detine o locuinta in baza unui drept de abitatie (dezmembramant al
dreptului de proprietate drept real principal opozabil erga omnes) si situatia cand persoana detine
locuinta in calitate de chirias (locatar) cand are un drept de creanta care nu este opozabil tuturor.
Dezmembramintele dreptului de proprietate sunt compatibile numai cu dreptul de
proprietate privata (art. 555 C.civ.) deoarece dreptul de proprietate publica este inalienabil
in plenitudinea atributelor sale.
Dezmembramintele dreptului de proprietate existente reglementate in Titlul III al Cartii a
IIIa din noul Cod civil sunt: dreptul de superficie; dreptul de uzufruct; dreptul de uz;
dreptul de abitatie; dreptul de servitute.
Prin vointa partilor nu pot fi create si alte dezmembraminte ale dreptului de proprietate
deoarece drepturile reale sunt numai cele prevazute de lege. Altfel spus partile nu ar putea atribui
prin vointa lor exprimata intrun act juridic caracter de drept real unui alt drept patrimonial (de
creanta). Trebuie inteles faptul ca daca se pretinde respectarea de catre toti (opozabilitate erga
omnes) a unui drept atunci acest drept trebuie sa fie cunoscut de catre toti prin faptul ca este
reglementat legal. Nu se poate pretinde respectarea de catre toti a unui drept creat prin vointa
partilor (cum sunt drepturile de creanta) si care nu este cunoscut decat de catre parti.
Mentionam ca desi noul Cod civil a introdus un dezmembramant al dreptului de
proprietate care nu fusese reglementat expres in vechiul Cod civil dar a fost admis in unanimitate
de doctrina si jurisprudenta dreptul de superficie reglementandul pe primul loc vom pastra
ordinea traditionala a acestor dezmembraminte conform importantei lor in special practice adica
vom incepe cu dreptul de uzufruct.

6.b. Dreptul de uzufruct

Este definit ca fiind ”acel drept real principal esentialmente temporar ce confera
titularului sau numit uzufructuar atributul folosintei asupra lucrului sau lucrurilor altuia (adica
prerogativa de a utiliza lucrul proprietatea altei persoane si prerogativa de ai culege fructele)
cu obligatia de a conserva substanta si de a restitui proprietarului lucrul sau lucrurile la
incetarea uzufructului (Usufructus est ius alieni rebus utendi fruendi salva rerum substantia).
Noul Cod civil defineste in art. 703 C.civ. dreptul de uzufruct ca fiind dreptul de a folosi bunul
altei persoane si de a culege fructele acestuia intocmai ca proprietarul insa cu indatorirea de ai
conserva substanta.
Domeniul de aplicare (obiectul uzufructului)
Conform art. 706 C.civ. pot fi date in uzufruct orice bunuri mobile sau imobile corporale ori
incorporale inclusiv o masa patrimoniala o universalitate de fapt ori o cota parte din acestea
fiind insa necesar ca bunurile sa nu apartina domeniului public. Mai mult, art. 707 C.civ. prevede
ca uzufructul poarta asupra tuturor accesoriilor bunului dat in uzufruct precum si asupra a tot
ce se uneste sau se incorporeaza in acesta.
Noutatea in noul Cod civil o constituie faptul ca obiectul dreptului de uzufruct il pot forma atat
un bun individual determinat (uzufructul cu titlu particular) cat si o universalitate (uzufruct
universal) sau o fractiune dintro universalitate (uzufruct cu titlu universal). Uzufructul se poate
constitui nu numai asupra bunurilor corporale ci si asupra bunurilor incorporale.
Codul civil cuprinde dispozitii speciale cu privire la uzufructul asupra creantelor (art. 738
C.civ.), asupra rentei viagere (art. 739), asupra capitalului (art. 740), asupra fondului de comert
(art. 745).
Uzufructul poate avea ca obiect bunuri neconsumptibile iar art. 713 alin. (1) C.civ. prevede ca
daca uzufructul poarta asupra unor bunuri care fara a fi consumptibile se uzeaza ca urmare a
utilizarii lor uzufructuarul are dreptul de a le folosi ca un bun proprietar si potrivit destinatiei
lor. Intrun asemenea caz la stingerea uzufructului uzufructuarul va fi obligat asa cum stabileste
art. 713 alin. (2) C.civ. la restituirea bunurilor in starea in care se vor afla la acel moment. Insa
potrivit art. 713 alin. (3) C.civ. daca uzufructul poarta asupra unor bunuri care fara a fi
consumptibile se deterioreaza rapid prin utilizare uzufructuarul va fi obligat ca la stingerea
uzufructului sa restituie valoarea pe care ar fi avuto bunul la aceasta data.
Articolul 712 C.civ. permite constituirea dreptului de uzufruct si asupra unor bunuri
consumptibile (cum ar fi bani grane bauturi). Acest fel de uzufruct este cunoscut sub numele de
cvasiuzufruct caz in care uzufructuarul dobandeste dreptul de a dispune din punct de vedere
material de bunurile respective cu obligatia de a restitui la incetarea uzufructului bunuri de
aceeasi cantitate calitate si valoare cu cele primite sau contravaloarea acestora la data stingerii
uzufructului.
Modalitatile de constuire
Potrivit art. 704 C.civ. uzufructul se poate constitui prin act juridic uzucapiune sau alte moduri
prevazute de lege dispozitiile in materie de carte funciara fiind aplicabile.
Prin urmare dreptul de uzufruct se poate constitui prin acte juridice inter vivos:
– in mod direct (conventia ce se incheie intre proprietar si cel care va beneficia de dreptul
de uzufruct deci atunci cand proprietarul instraineaza atributele ce compun uzufructul pastrand
nuda proprietate) – per translationem;
– in mod indirect (conventia prin care se transmite nuda proprietate transmitatorul retinand
pentru sine dreptul de uzufruct de exemplu contractul de vanzare cu retinerea de catre vanzator a
dreptului de uzufruct viager)
-Se poate constitui si prin acte juridice mortis causa.
Durata uzufructului:
Conform art. 708 alin. (1) C.civ. uzufructul in favoarea unei persoane fizice este cel mult viager
Daca dreptul de uzufruct a fost constituit pana la data la care o alta persoana va ajunge la o
anumita varsta art. 708 alin. (4) C.civ. prevede ca uzufructul dureaza pana la acea data chiar
daca acea persoana ar muri inainte de implinirea varstei stabilite.
In cazul constituirii uzufructului in favoarea unei persoane juridice dreptul de uzufruct
poate avea durata de cel mult 30 de ani.
Drepturile uzufructuarului si ale nudului proprietar sunt reglementate expres in art. 709 – 722 din
noul Cod civil
Noutati absolute in noul Cod civil:
-Dreptul uzufructuarului de a ceda in absenta unei prevederi contrare cu titlu oneros sau cu titlu
gratuit dreptul sau unei alte persoane fara acordul nudului proprietar [art. 714 alin. (1) C.civ.]. In
vechea reglementare uzufructuarul putea instraina doar beneficiul emolumentul dreptului sau.
-Potrivit art. 717 C.civ. in cazul in care uzufructul cuprinde paduri tinere destinate de
proprietarul lor taierii periodice uzufructuarul poate exploata aceste paduri avand obligatia de a
pastra ordinea si catimea taierii potrivit regulilor stabilite de proprietar in conformitate cu
dispozitiile legale.
-Potrivit art. 718 C. civ. titularul dreptului de uzufruct va putea sa exploateze partile de paduri
inalte care au fost destinate taierii regulate fie ca aceste taieri se fac periodic pe o intindere de
pamant determinata fie ca se fac numai pentru un numar de arbori alesi pe toata suprafata
fondului cu respectarea a doua limitari: una legala anume regimul silvic iar a doua referitoare la
folosinta obisnuita a proprietarului.
- Potrivit art. 720 C.civ. uzufructuarului i se cuvin pomii fructiferi ce se usuca si cei
cazuti accidental avand obligatia de ai inlocui cu altii.
- Potrivit art. 721 C.civ. uzufructuarul are dreptul sa se foloseasca intocmai ca nudul
proprietar de carierele de piatra si de nisip care sunt in exploatare la constituirea dreptului de
uzufruct. (Ne exprimam opinia ca piatra din cariere si nisipul din balastiere constituie producte
care consuma substanta bunului iar nu fructe care se refac periodic)
-Pentru ipoteza uzufructului asupra unei creante art. 738 C.civ. stabileste ca uzufructuarul are
dreptul sa incaseze capitalul sa perceapa dobanzile si sa indeplineasca toate actele pentru
incasarea sau conservarea dobanzilor.
-Conform art. 739 C.civ. uzufructuarul rentei viagere are dreptul de a percepe veniturile
dobandite zi cu zi pe toata durata dreptului sau. Aceasta reprezinta o aplicatie a regulii potrivit
careia fructele civile se cuvin uzufructuarului proportional cu durata uzufructului dreptul de a le
pretinde dobandinduse prin simpla scurgere a timpului.
-Conform art. 740 C.civ., in cazul in care nudul proprietar a sporit capitalul ce face obiectul
uzufructului (de exemplu dobandirea de valori mobiliare) uzufructuarul are dreptul de asi
exercita dreptul asupra bunurilor astfel dobandite. In cazul in care nudul proprietar cedeaza
dreptul sau bunul dobandit in urma instrainarii este predat uzufructuarului urmand ca acesta sa
dea socoteala la sfarsitul uzufructului.
-Conform art. 741 C.civ. dreptul de vot aferent unei actiuni sau altei valori mobiliare unei parti
indivize unei cote parti din dreptul de proprietate sau oricarui alt bun apartine uzufructuarului.
Cu toate acestea apartine nudului proprietar votul care are ca efect modificarea substantei
bunului principal cum ar fi capitalul social sau bunul detinut in coproprietate ori schimbarea
destinatiei acestui bun sau incetarea societatii reorganizarea ori incetarea persoanei juridice
sau dupa caz a unei intreprinderi.
In cazul in care distribuirea dividendelor a fost aprobata de catre adunarea generala in timpul
uzufructului acestea se cuvin uzufructuarului potrivit art. 742 C.civ.
Obligatiile uzufructuarului si ale nudului proprietar sunt reglementate expres in art. 723736.
Stingerea uzufructului
Cazurile de stingere sunt prevazute in art. 746 C.civ.:
– moartea uzufructuarului ori dupa caz incetarea personalitatii juridice chiar daca termenul
pentru care a fost constituit dreptul de uzufruct nu s-a implinit;
– ajungerea la termen;
– consolidare adica atunci cand calitatea de uzufructuar si de nud proprietar se intrunesc in
aceeasi persoana;
– renuntarea la uzufruct;
– neuzul timp de 10 de ani sau dupa caz timp de 2 ani in cazul uzufructului unei creante.
Uzufructul poate inceta la cererea nudului proprietar si in cazul abuzului de folosinta din partea
uzufructuarului (art. 747 C.civ.).
- Conform art. 748 C.civ. uzufructul poate inceta si in cazul in care bunul a fost distrus in
intregime dintrun caz fortuit (daca bunul a pierit in parte uzufructul continua asupra partii
ramase). Daca este cazul uzufructul va continua asupra despagubirii platite de tert sau asupra
indemnizatiei de asigurare daca aceasta nu este folosita pentru repararea bunului. Dispozitiile
privind cvasiuzufructului sunt aplicabile in mod corespunzator.Concluzia noastra fata de
prevederea din acest articol este ca ea constituie o aplicare a principiului subrogatiei reale cu titlu
particular.

6.c. Dreptul de uz si dreptul de abitatie

Dreptul de uz si dreptul de abitatie sunt varietati ale dreptului de uzufruct astfel incat li se aplica
dispozitiile privind acest drept real.
In ambele cazuri titularul dobandeste prerogativa de a folosi bunul si prerogativa de ai
culege fructele numai pentru nevoile lui si ale familiei sale.
Conform art. 749 C.civ. dreptul de uz este dreptul unei persoane de a folosi lucrul
altuia si de ai culege fructele naturale si industriale numai pentru nevoile proprii si ale familiei
sale. Prin urmare titularul dreptului de uz nu poate culege si fructele civile intrucat acestea se
obtin prin folosinta bunului de catre o alta persoana insa uzuarul nu are dreptul de a inchiria sau
arenda bunul asupra caruia poarta dreptul de uz.
Potrivit art. 750 C.civ. dreptul de abitatie este dreptul titularului de a locui in
locuinta nudului proprietar impreuna cu sotul si copiii sai chiar daca nu a fost casatorit sau nu
avea copii la data la care sa constituit abitatia precum si cu parintii ori alte persoane aflate in
intretinere.
Obiectul dreptului de abitatie este specific: o locuinta.
Articolul 752 C.civ. instituie interdictia titularului dreptului de uz sau de abitatie de a ceda
dreptul sau de a inchiria ori arenda bunul ce face obiectul acestor drepturi.
 Dispozitiile legale mentionate mai sus reglementeaza drepul de abitatie nascut prin act
juridic. Exista insa si un drept de abitatie de natura legala anume dreptul de abitatie al sotului
supravietuitor reglementat de art. 973 C.civ. Legea ii recunoaste sotului supravietuitor un drept
de abitatie (gratuit) asupra locuintei care a apartinut defunctului daca nu este titular al niciunui
drept real de a folosi o alta locuinta corespunzatoare nevoilor sale; daca a locuit in casa
respectiva pana la data deschiderii mostenirii si daca aceasta casa face parte din bunurile
mostenirii. Oricare dintre mostenitori poate cere fie restrangerea dreptului de abitatie daca
locuinta nu este necesara in intregime sotului supravietuitor fie schimbarea obiectului abitatiei
daca pune la dispozitia sotului supravietuitor o alta locuinta corespunzatoare. Dreptul de abitatie
al sotului supravietuitor se stinge la partaj dar nu mai devreme de un an de la data deschiderii
mostenirii. Acest drept inceteaza chiar inainte de implinirea termenului de un an in caz de
recasatorire a sotului supravietuitor.

6.d. Dreptul de servitute

Urmand traditia dreptului roman drepturile reale asupra bunului altuia au fost
denumite servituti. Ele se clasificau in servituti personale apartinand unei persoane (precum
dreptul de uzufruct) si servituti prediale apartinand unui fond. Codul Napoleon a abandonat
notiunea de servituti personale deoarece sa considerat ca produce confuzia cu vechile servituti
feudale. Astfel notiunea de servitute sa redus la servitutile prediale si asa este consacrata sub
denumirea generica de servituti in actualul Cod civil.
Articolul 755 alin. (1) C.civ. defineste servitutea ca fiind sarcina care greveaza un
imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar alin. (2) al aceluiasi articol
stabilind ca utilitatea rezulta din destinatia economica a fondului dominant sau consta intro
sporire a confortului acestuia. Din aceasta definitie rezulta urmatoarele caractere juridice ale
dreptului de servitute ca dezmembramant al dreptului de proprietate:
– servitutea presupune obligatoriu doua bunuri imobile nu neaparat vecine prin natura lor
ce apartin la doi proprietari diferiti. Servitutea este intotdeauna un drept imobiliar.
Imobilul in folosul caruia se instituie servitutea se numeste fond dominant iar imobilul grevat de
aceasta sarcina se numeste fond aservit;
– servitutea este un accesoriu al fondului;
-servitutea are un caracter perpetuu ce decurge din caracterul accesoriu in sensul ca daca partile
nu au prevazut un termen si daca situatia care a generat servitutea se mentine dreptul de servitute
va dura cat timp vor exista cele doua fonduri transmitanduse mostenitorilor;
– servitutea este indivizibila in sensul ca servitutea greveaza intregul fond aservit si profita
intregului fond dominant.

Clasificarea servitutilor.
In urma criticilor constante formulate de doctrina actuala reglementare a abandonat clasificarea
servitutilor in servituti naturale legale si stabilite prin fapta omului. Primele doua categorii au
fost incluse asa cum am aratat in cadrul limitelor legale ale dreptului de proprietate. Au ramas in
categoria servitutilor doar cele stabilite prin fapta omului art. 756 C. civ. constituirea prin act
juridic ori prin uzucapiune acestea fiind de fapt adevarate dezmembraminte ale dreptului de
proprietate primele doua nefiind decat limitari ale dreptului de proprietate in interesul bunei
vecinatati. Clasificarea din art. 760 C.civ.:
– servituti aparente adica acelea a caror existenta este atestata de un semn vizibil de
servitute cum ar fi o usa o fereastra un apeduct;
– servituti neaparente adica acelea a caror existenta nu este atestata de vreun semn vizibil
de servitute cum ar fi servitutea de a nu construi ori de a nu construi peste o anumita inaltime de
altfel prin insasi natura lor servitutile negative sunt neaparente.
Clasificarea din art. 761 C. civ. este facuta in functie de modul de exercitare a servitutilor:
– servituti continue adica acelea al caror exercitiu este sau poate fi continuu fara a fi necesar
faptul actual al omului cum ar fi servitutea de vedere ori servitutea de a nu construi;
– servituti necontinue adica acelea pentru a caror existenta este necesar faptul actual al omului
cum ar fi servitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de transport.
Art. 762 C. civ. clasifica servitutile din punctul de vedere al obiectului lor:
– servituti pozitive adica acelea prin care proprietarul fondului dominant exercita o parte
din prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului aservit cum ar fi servitutea de trecere
servitutea de a lua apa de la o fantana situata pe fondul vecinului;
– servituti negative adica acelea prin care proprietarul fondului aservit este obligat sa se
abtina de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului sau de proprietate cum ar fi
servitutea de a nu construi sau planta pe o anumita distanta de la linia hotarului.
Aceasta ultima clasificare este importanta din punctul de vedere al dobandirii dreptului de
servitute prin uzucapiune in sensul ca potrivit art. 763 C.civ. prin uzucapiune tabulara poate fi
dobandita orice servitute iar prin uzucapiune extratabulara pot fi dobandite numai servitutile
pozitive.
O noutate fata de reglementarea anterioara o contine articolul 758 C.civ. care
reglementeaza posibilitatea constituirii unei servituti in vederea unei utilitati viitoare a fondului
dominant iar nu numai pentru o utilitate existenta la data constituirii.
Drepturile si obligatiile proprietarilor sunt prevazute in art. 765-769
Proprietarul fondului dominant are dreptul de a se folosi de servitute numai in conformitate cu
titlul de constituire fara a agrava situatia fondului aservit si fara a produce prejudicii
proprietarului fondului aservit [art. 768 C.civ.].
Conform art. 765 alin. (2) C.civ. cheltuielile legate de conservarea acestor lucrari revin celor
doi proprietari proportional cu avantajele pe care le obtin in masura in care lucrarile efectuate
pentru exercitiul servitutii sunt necesare si profita inclusiv fondului aservit. Rezulta ca in cazul
in care lucrarile nu profita si fondului aservit cheltuielile vor fi suportate numai de proprietarul
fondului dominant.
Conform art. 767 alin. (1) C.civ. obligatia proprietarului fondului aservit este de a se abtine
de la orice act care limiteaza ori impiedica exercitiul servitutii. Astfel el nu va putea schimba
starea locurilor ori stramuta exercitarea servitutii in alt loc. Dar conform alin.(2) exista o
exceptie in sensul ca proprietarul fondului aservit poate schimba locul in care se exercita
servitutea dar daca sunt indeplinite doua conditii: existenta unui interes serios si legitim si
exercitarea servitutii sa ramana la fel de comoda pentru proprietarul fondului dominant.
Conform art. 766 C.civ. in toate cazurile in care cheltuielile lucrarilor necesare pentru exercitarea
si conservarea servitutilor revin proprietarului fondului aservit acesta se va putea exonera de
obligatie renuntand la dreptul de proprietate asupra fondului aservit in intregime sau asupra
partii din fondul aservit necesare pentru exercitarea servitutii in favoarea proprietarului
fondului dominant dispozitiile in materie de carte funciara fiind aplicabile. Articolul 769 C.civ.
reglementeaza exercitarea servitutii in caz de impartire a fondurilor. Daca fondul dominant se
imparte servitutea va putea fi exercitata pentru uzul si utilitatea fiecarei parti fara ca situatia
fondului aservit sa poata fi agravata; daca fondul aservit se imparte servitutea se poate exercita
pentru uzul si utilitatea fondului dominant pe toate partile rezultate din impartire afara de cazul
in care sar agrava situatia fondului aservit ori sar produce prejudicii proprietarului fondului
aservit; daca servitutea este exercitata pentru uzul si utilitatea exclusiva a uneia dintre partile
despartite din fondul dominant ori nu se poate exercita decat pe una dintre partile despartite din
fondul aservit servitutea asupra celorlalte parti se stinge.

Stingerea servitutii
Conform art. 770 C.civ. servitutile se sting pe cale principala prin radierea lor din cartea
funciara pentru una dintre urmatoarele cauze:
a) consolidarea In dreptul nostru nu se admit drepturi reale asupra propriului bun nemini res
sua servit spre deosebire de dreptul german;
b) renuntarea proprietarului fondului dominant;
c) ajungerea la termen;
d) rascumpararea;
e) imposibilitatea definitiva de exercitare;
f) neuzul timp de 10 de ani;
g) disparitia oricarei utilitati a acestora.
Alt caz de stingere a servitutii reglementat in art. 770 alin.2 este exproprierea fondului
aservit daca servitutea este contrara utilitatii publice careia ii va fi afectat bunul
expropriat. Art. 772 C.civ. reglementeaza stingerea servitutii de trecere prin rascumparare de
proprietarul fondului aservit daca exista o disproportie vadita intre utilitatea care o procura
fondului dominant si inconvenientele sau deprecierea provocata fondului aservit. In caz de
neintelegere intre parti instanta poate suplini consimtamantul proprietarului fondului dominant si
va stabili pretul de rascumparare tinand seama de vechimea servitutii si de schimbarea valorii
fondurilor dispunand totodata si radierea dreptului de servitute din cartea funciara.

6.e. Dreptul de superficie

Desi dreptul de superficie nu a fost reglementat expres in vechiul Cod civil el a fost
unanim recunoscut de doctrina si jurisprudenta pe baza interpretarii art. 492 din vechiul Cod
civil. Textul respectiv instituia o prezumtie relativa de proprietate asupra constructiilor amplasate
pe un teren in favoarea proprietarului terenului constructorul putand sa o inlature prin proba
contrara. Ori proba contrara constituie tocmai dreptul de superficie. Totusi existau legi speciale
in care era consacrat dreptul de superficie precum art. 11 din Legea nr. 115/1938 pentru
unificarea dispozitiilor privitoare la cartile funciare si art. 22 din Decretul nr. 167/1958 privind
prescriptia extinctiva.
In noul Cod civil dreptul de superficie este reglementat expres si este definit in art. 693 C.civ.
ca fiind dreptul de a avea sau de a edifica o constructie pe terenul altuia deasupra ori in
subsolul acelui teren asupra caruia superficiarul dobandeste un drept de folosinta. Art. 702
C.civ. adauga si plantatiile precum si al alte lucrari autonome cu caracter durabil.
Sub imperiul vechii reglementari exista o cotroversa doctrinara privind momentul nasterii
dreptului de superficie daca acesta se poate naste inainte de edificarea constructiei. In literatura
juridica franceza Chr. Laroumet sa obiectat pe motiv ca dreptul de superficie nu ar avea ca obiect
spatiul de deasupra terenului considerat ca un volum ci numai constructiile sau plantatiile
ridicate pe suprafata solului. Aceasta inseamna ca nu este posibil a se disocia proprietatea solului
de spatiul de deasupra atunci cand solul nu este construit sau plantat. In absenta constructiilor sau
plantatiilor proprietarul suprafetei este obligatoriu proprietar al partii de deasupra. Prin urmare in
aceasta conceptie nu poate exista drept de superficie in lipsa constructiilor sau plantatiilor. In ce
ne priveste am sustinut teza conform careia momentul dobandireii dreptului de superficie este
acela al dobandirii dreptului de a construi prin conventie cu proprietarul terenului.
Reglementarea din noul Cod civil a curmat controversa si a consacrat opinia pe care am sustinuto
prin aceea ca se admite dreptul de superficie nu doar in cazul in care o persoana are o
constructie pe terenul altuia dar si in cazul in care aceasta persoana are doar dreptul de a edifice
o constructie pe terenul altuia. Noua reglementare a dreptului de superficie vadeste influente ale
gandirii juridice germane. Astfel superficia nu mai este un drept perpetuu aceasta intrucat se
considera ca este formata din doua drepturi dreptul de proprietate asupra constructiei care este
perpetuu si dreptul de folosinta asupra terenului altuia ci este un drept limitat in timp. Conform
art. 694 C. civ. dreptul de superficie se poate constitui pe o durata de cel mult 99 de ani. La
implinirea termenului dreptul de superficie poate fi reinnoit. Totusi creaza nedumerire
dispozitia din art. 696 C. civ. potrivit careia actiunea confesorie de superficie poate fi intentata
impotriva oricarei persoane care impiedica exercitarea dreptului este imprescriptibila. Adica
actiunea prin care se ocroteste un drept limitat in timp este nelimitata in timp.
Intre efectele incetarii superficiei prin expirarea termenului reglementate de art. 699
C.civ. se prevede in alin. (1) ca In cazul prevazut la art. 698 lit.
a) in absenta unei stipulatii contrare proprietarul terenului dobandeste dreptul de proprietate
asupra constructiei edificate de superficiar prin accesiune cu obligatia de a plati valoarea de
circulatie a acesteia de la data expirarii termenului. Aceasta pare a fi de asemenea o influenta a
gandirii juridice germane unde superficia nu este un drept de proprietate deplina asupra
constructiei ridicate pe terenul altei persoane ci doar un drept ereditar de a construe
Erbbaurecht.
In continuare acelasi articol 699 C.civ. prevede: Cand constructia nu exista in momentul
constituirii dreptului de superficie iar valoarea acesteia este egala sau mai mare decat aceea a
terenului proprietarul terenului poate cere obligarea constructorului sa cumpere terenul la
valoarea de circulatie pe care acesta ar fi avuto daca nu ar fi existat constructia. Constructorul
poate refuza sa cumpere terenul daca ridica pe cheltuiala sa constructia cladita pe teren si repune
terenul in situatia anterioara (alin.2). In absenta unei intelegeri contrare incheiate cu
proprietarul terenului dezmembramintele consimtite de superficiar se sting in momentul
incetarii dreptului de superficie. Ipotecile care greveaza dreptul de superficie se stramuta de
drept asupra sumei primite de la proprietarul terenului in cazul prevazut la alin. (1) se extind de
drept asupra terenului in cazul prevazut la alin. (2) teza I sau se stramuta de drept asupra
materialelor in cazul prevazut la alin. (2) teza a II-a. (alin. 3). Ipotecile constituite cu privire la
teren pe durata existentei superficiei nu se extind cu privire la intregul imobil in momentul
incetarii dreptului de superficie in cazul prevazut la alin. (1). Ele se stramuta de drept asupra
sumei de bani primite de proprietarul terenului in cazul prevazut la alin. (2) teza I sau se extind
de drept cu privire la intregul teren in cazul prevazut la alin. (2) teza a II-a. (alin. 4).
Prevederile ultimilor doua alineate conform carora ipotecile care greveaza dreptul de
superficie se stramuta de drept asupra sumei primite de la proprietarul terenului si ipotecile
constituite cu privire la teren pe durata existentei superficiei se stramuta de drept asupra sumei de
bani primite de proprietarul terenului constituie in opinia noastra cazuri de subrogatie reala cu
titlu particular.
Noul Cod civil reglementeaza in detaliu dreptul de superficie sintetizand unele dintre
principiile formulate in decursul timpului de doctrina juridica.
Astfel art. 695 C. civ. reglementeaza intinderea si exercitarea dreptului de superficie art. 696 C.
civ. actiunea confesorie de superficie art. 697 C.civ. evaluarea prestatiei superficiarului
Cazurile de incetare a superficiei sunt reglementate in Art. 698 C.civ.
a) la expirarea termenului;
b) prin consolidare daca terenul si constructia devin proprietatea aceleiasi persoane;
c) prin pieirea constructiei daca exista stipulatie expresa in acest sens;
d) in alte cazuri prevazute de lege.
Art. 699 C. civ. reglementeaza efectele incetarii superficiei prin expirarea termenului la care
neam referit mai inainte. In continuare art. 700 C. civ. reglementeaza efectele incetarii superficiei
prin consolidare iar art. 701 efectele incetarii superficiei prin pieirea constructiei

7. Posesia si efectele sale

7.a. Notiunea si elementele posesiei
Posesia este definita in art. 916 alin(1) din noul Cod civil: Posesia este exercitarea in fapt a
prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de catre persoana care il stapaneste si
care se comporta ca un proprietar.
Definitia posesiei din art. 2228 al vechiului Cod civil a starnit numeroase critici: Posesia este
detinerea unui lucru sau folosirea de un drept exercitatata una sau alta de noi insine sau de
altul in numele nostru. Criticile au fost indreptatite pentru ca creau confuzii: detinerea unui lucru
inseamna detentie precare care evident nu este posesie iar folosirea de un drept creaza impresia
ca posesia sar baza pe un drept cand in realitate este doar o stare de fapt producatoare de efecte
juridice.
Posesia cuprinde doua elemente:
- elementul material corpus stapanirea materiala a lucrului;
- elementul psihologic intentional animus vointa posesorului de a exercita stapanirea asupra
lucrului sub nume de proprietar.
Exercitarea acestor elemente se poate face fie personal fie prin intermediul unei alte persoane
(art. 917 C.civ.) Conform alin (2) al aceluiasi articol persoanele lipsite de capacitate de exercitiu
si persoanele juridice exercita posesia prin reprezentantul lor legal.
Absenta elementului psihologic face ca simpla stapanire a lucrului sa constituie detentia precara.
Este ceea ce prevede art. 918 alin. (1) litera a.: Nu constituie posesie stapanirea unui bun de
catre un detentor precar precum: locatarul comodatarul depozitarul creditorul gajist.
Art. 919 C.civ. instituie trei prezumtii relative:
- Pana la proba contrara acela care stapaneste bunul este prezumat posesor;
- Detentia precara odata dovedita este prezumata ca se mentine pana la proba intervertirii sale;
- Pana la proba contrara posesorul este considerat proprietar cu exceptia imobilelor insrise in
cartea funciara.
Detentia precara se poate transforma in posesie numai prin intervertire. Cazurile de intervertire
sunt prevazute in art. 920 C.civ.:
-daca detentorul precar incheie cu buna credinta un act translativ de proprietate cu titlu
particular cu alta persoana decat cu proprietarul bunului;
-daca detentorul precar savarseste impotriva posesorului acte de rezistenta neechivoce in privinta
intentiei sale de a incepe sa se comporte ca un proprietar; in acest caz intervertirea nu se va
produce insa mai inainte de implinirea termenului prevazut pentru restituirea bunului;
- daca detentorul precar instraineaza bunul printrun act translativ de proprietate cu titlu
particular cu conditia ca dobanditorul sa fie de bunacredinta.
Alineatul (2) al aceluiasi articol precizeaca ca in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara
dobanditorul este de bunacredinta daca inscrie dreptul in folosul sau intemeinduse pe cuprinsul
cartii funciare.
In celelalte cazuri este de bunacredinta dobanditorul care nu cunostea si nici nu trebuia dupa
imprejurari sa cunoasca lipsa calitatii de proprietar a celui de la care a dobandit bunul.
Observam ca in vechea reglementare (art. 1858 al Codului civil de la 1864) existau 4 cazuri de
intervertire a detentiei precare in posesie utila. In noul Cod civil nu a mai fost reprodus cazul din
art. 1858 pct. 4 caz controversat in doctrina: cand detinatorul stramuta posesia bunului printrun
act cu titlu universal daca succesorul universal este de bunacredinta.
Cazurile de incetare a posesiei sunt enumerate in art. 921 C. civ.:
-transformarea sa in detentie precara;
-instrainarea bunului;
-abandonarea bunului mobil sau inscrierea in cartea funciara a declaratiei de renuntare la
dreptul de proprietate asupra unui bun imobil;
-pieirea bunului;
-trecerea bunului in proprietate publica;
-inscrierea dreptului de proprietate al comunei orasului sau municipiului dupa caz
conform art. 889 alin (2) C.civ.;
- deposedare daca posesorul ramane lipsit de posesia bunului mai mult de un an.
Cu privire la acest ultim caz trebuie mentionat ca in vechea reglementare acesta constiuia un caz
de intrerupere naturala a prescriptiei prevazut de art. 1864 pct. 1 din vechiul Cod civil.

7.b. Calitatile si viciile posesiei

Pentru ca posesia sa produca efectele prevazute de lege ea trebuie sa fie utila adica sa
indeplineasca anumite calitati. Absenta acestor calitati face ca posesia sa fie afectata de vicii.
Viciile posesiei sunt prevazute expres in art. 922 alin.2 al noului Cod civil: dioscontinuitatea
violenta si clandestinitatea. Ele sunt reglementate fiecare distinct in articolele 923 924 925 din
noul Cod civil. Sub imperiul vechiului Cod civil era considerat ca viciu al posesiei si echivocul
adica detentia exercitata de fiecare coproprietar in proportie cu coteleparti ce revin celorlalti
coproprietari. Aceasta ipoteza este insa inclusa in noul Cod civil printre cazurile care nu
constituie posesie (art. 918 alin. 1 litera c. din noul Cod civil).

7.c. Efectele posesiei Exista patru efecte ale posesiei.

-Posesia creaza o prezumtie de proprietate (in noul Cod civil aceasta este prevazuta in art. 919
alin.3);
-posesorul de bunacredinta dobandeste fructele bunului posedat (art. 948 C. civ.);
-Posesia este aparata prin actiunile posesorii care sunt de doua feluri: actiunea posesorie
generala in complangere si actiunea posesorie speciala in reintegrare. Noul Cod civil desi nu
foloseste aceste denumiri reglementeaza distinct actiunea posesorie in caz de violenta (art. 951
alin.2). - Uzucapiunea adica dobandirea dreptului de proprietate prin posesia bunului in timpul
prevazut de lege. Este cel mai important efect al posesiei si din acest motiv este tratat separat.

8.Modurile generale de dobandire a dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale

8.a. Notiune enumerare clasificare.
In vechiul Cod civil articolele 644 si 645 C.civ. prevedeau ca dreptul de proprietate se
poate dobandi prin succesiune prin legate prin conventie prin traditiune prin accesiune sau
incorporatiune prin prescriptie prin lege si prin ocupatiune. Insa in doctrina se arata ca
enumerarea legala era incompleta (spre exemplu legiuitorul nu se referea si la hotararea
judecatoreasca desi prin intermediul unei hotarari judecatoresti ar fi posibil sa se transmita ori sa
se constituie un drept real principal) si imprecisa (legiuitorul facea distinctie intre succesiune si
legate desi succesiunea ca mod de dobandire a drepturilor reale principale inseamna atat
succesiune legala cat si succesiune testamentara).
In noul Cod civil dobandirea dreptului de proprietate este reglementata in art. 557 C.civ. :
(1) Dreptul de proprietate se poate dobandi in conditiile legii prin conventie mostenire legala
sau testamentara accesiune uzucapiune ca efect al posesiei de bunacredinta in cazul bunurilor
mobile si al fructelor prin ocupatiune traditiune precum si prin hotarare judecatoreasca atunci
cand ea este translativa de proprietate prin ea insasi. (2) In cazurile prevazute de lege
proprietatea se poate dobandi prin efectul unui act administrativ.
(3) Prin lege se pot reglementa si alte moduri de dobandire a dreptului de proprietate. (4) Cu
exceptia cazurilor anume prevazute de lege in cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate
se dobandeste prin inscriere in cartea funciara cu respectarea dispozitiilor prevazute la
art. 888.

8.b. Accesiunea sau incorporatiunea. Accesiunea mobiliara

Accesiunea este definita in art. 567 C.civ.: Prin accesiune proprietarul unui bun devine
proprietarul a tot ce se alipeste cu bunul ori se incorporeaza in acesta daca legea nu prevede
altfel. In functie de categoria de bunuri la care se refera accesiunea poate fi mobiliara sau
imobiliara.
Accesiunea mobiliara este de mai mica importanta practica. Ea cuprinde trei forme:
adjonctiunea unirea a doua bunuri mobile apartinand unor proprietari diferiti care pot fi insa
separate specificatiunea confectionarea unui bun cu materialul altuia si amestecul sau
confuziunea. Noul Cod civil reglementeaza doar primele doua forme ale accesiunii mobiliare in
art. 598-600 fara insa a folosi aceste denumiri traditionale. Art. 601 reglementeaza situatia in
care bunurile mobile unite nu pot fi separate. In acest caz se aplica regulile din art. 598600 adica
bunul rezultat va reveni celui a carui bun a avut valoare mai mare sau daca diferenta nu este
semnificativa proprietatea va fi comuna.
8.c. Accesiunea imobiliara. Categorii conditii efecte.
Accesiunea imobiliara are doua forme (art. 568 C.civ.): accesiunea este naturala cand unirea
sau incorporarea este urmarea unui eveniment natural ori artificiala cand rezulta din fapta
proprietarului ori a unei alte persoane.
Accesiunea imobiliara naturala este reglementata in articolele 569 – 576: aluviunile; terenul
lasat de apele curgatoare; terenul lasat de apele statatoare; avulsiunea; albiile raurilor insulele si
prundisurile; dreptul de proprietate asupra insulelor nouformate; albiile parasite de apele
curgatoare; accesiunea naturala asupra animalelor.
Accesiunea imobiliara artificiala
Accesiunea imobiliara artificiala presupune interventia omului si spre deosebire de cea
naturala implica plata unor despagubiri catre cel in detrimentul caruia opereaza. Adica
accesiunea imobiliara artificiala are loc cu titlu oneros spre deosebire de accesiunea imobiliara
naturala care are loc cu titlu gratuit.
Conform art. 577 alin. (1) C.civ. constructiile plantatiile si orice alte lucrari efectuate asupra
unui imobil denumite in continuare lucrari revin proprietarului acelui imobil daca prin lege sau
act juridic nu se prevede altfel.
Articolul 578 enumera categoriile de lucrari:
(1) Lucrarile pot fi autonome sau adaugate cu caracter durabil sau provizoriu.
(2) Lucrarile autonome sunt constructiile plantatiile si orice alte lucrari cu caracter de sine
statator realizate asupra unui imobil.
Cu privire la lucrarile adaugate alineatul (3) al aceluiasi articol precizeaza ca ele nu au caracter
de sine statator si pot fi clasificate in lucrari
a) necesare atunci cand in lipsa acestora imobilul ar pieri sau sar deteriora;
b) utile atunci cand sporesc valoarea economica a imobilului;
c) voluptuare atunci cand sunt facute pentru simpla placere a celui care lea realizat fara a
spori valoarea economica a imobilului.
Regimul juridic al lucrarilor adaugate este reglementat expres in art. 583-585.
Art 579 instituie prezumtia de accesiune in sensul ca orice lucrare este prezumata a fi facuta de
proprietarul imobilului cu cheltuiala sa si ca este a lui pana la proba contrara.
Alineatul doi face precizarea care lipsea in art. 492 din vechiul Cod civil cu privire la dreptul de
superficie: Proba contrara se poate face cand sa constituit un drept de superficie cand
proprietarul imobilului nu sia intabulat dreptul de proprietate asupra lucrarii noi sau in alte
cazuri prevazute de lege.
Exista mai mute tipuri de accesiune imobiliara artificiala.
-Prima ipoteza este aceea a realizarii unor lucrari pe propriul teren cu materialul altuia
reglementata de art. 577 alin. (2): Cand lucrarea este realizata de proprietarul imobilului cu
materialele sale sau cu materialele altuia dreptul de proprietate asupra lucrarii se naste in
favoarea proprietarului imobilului din momentul inceperii lucrarii pe masura realizarii ei daca
prin lege sau act juridic nu se prevede altfel
- A doua ipoteza este aceea a realizarii unei lucrari autonome cu caracter durabil asupra
imobilului altuia. Consecintele legale sunt diferite in functie de buna sau reauacredinta a
constructorului.
Art. 581 C.civ. reglementeaza lucrarile autonome cu caracter durabil efectuate cu bunacredinta.
In cazul in care autorul lucrarii autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este
de bunacredinta proprietarul imobilului are dreptul:
a) sa ceara instantei sa dispuna inscrierea sa in cartea funciara ca proprietar al lucrarii
platind la alegerea sa autorului lucrarii fie valoarea materialelor si a manoperei fie sporul de
valoare adus imobilului prin efectuarea lucrarii; sau
b) sa ceara obligarea autorului lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe
care acesta ar fi avuto daca lucrarea nu sar fi efectuat.
Art. 582 reglementeaza lucrarile autonome cu caracter durabil efectuate cu reacredinta (1) In
cazul in care autorul lucrarii autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este de
reacredinta proprietarul imobilului are dreptul:
a) sa ceara instantei sa dispuna inscrierea sa in cartea funciara ca proprietar al lucrarii cu
plata la alegerea sa catre autorul lucrarii a jumatate din valoarea materialelor si a manoperei
ori din sporul de valoare adus imobilului; sau
b) sa ceara obligarea autorului lucrarii la desfiintarea acesteia; sau
c) sa ceara obligarea autorului lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe
care acesta ar fi avuto daca lucrarea nu sar fi efectuat.
(2) Desfiintarea lucrarii se face cu respectarea dispozitiilor legale in materie pe cheltuiala
autorului acesteia care este tinut totodata sa repare orice prejudicii cauzate inclusiv pentru lipsa
de folosinta.
 Ultima posibilitate prevazuta la fiecare dintre cazuri, adica de a se cere obligarea autorului
lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie pe care acesta ar fi avut-o daca lucrarea nu
s-ar fi efectuat. constituie o noutate absoluta in Codul civil si constituie in opinia noastra cea mai
eficienta rezolvare practica, deoarece de multe ori valoarea constructiei ridicate (vile, hoteluri,
cladiri de birouri) o depaseste cu mult pe cea a terenului si aplicarea cu strictete a principiului
accesiunii (adica proprietarul terenului sa devina proprietarul constructiei) ar fi defavorabila
proprietarului terenului.

9. Uzucapiunea.
9.a. Prezentare generala. Notiuni comune tuturor formelor de uzucapiune

Uzucapiunea este acel mod de dobandire a dreptului de proprietate si a altor drepturi

reale principale prin exercitarea unei posesii neintrerupte asupra unui bun in termenul si in
conditiile prevazute de lege. Justificarea institutiei:
-Clarificarea situatiei posesorului. Nevoia de stabilitate a situatiilor si a raporturilor juridice
impune la un moment dat si cu respectarea anumitor conditii prevazute de lege recunoasterea
unor efecte juridice aparentei indelungate de proprietate pana la transformarea unei situatii de
fapt intro stare de drept.
-Uzucapiunea este si o sanctiune impotriva proprietarului delasator.
- Uzucapiunea este un mod originar de dobandire a dreptului de proprietate asa incat ea poate
constitui o proba absoluta a dreptului de proprietate inlaturand astfel dificultatile existente in
ceea ce priveste dovedirea dreptului de proprietate in special in materia actiunii in revendicare.
Conform art. 929 din noul Cod civil nu pot fi uzucapate bunurile care inainte sau dupa intrarea in
posesie au fost declarate prin lege inalienabile.
Numai o posesie utila poate duce la uzucapiune (vezi art. 922 din noul Cod civil viciile
posesiei).
Deoarece termenele prevazute de lege pentru uzucapiune sunt lungi legea permite jonctiunea
posesiilor: Fiecare posesor este considerat ca incepe in persoana sa o noua posesie indiferent
daca bunul a fost transmis cu titlu universal sau particular. Cu toate acestea pentru a invoca
uzucapiunea posesorul actual poate sa uneasca propria posesie cu aceea a autorului sau.
(Art. 933 Cod civil).
Conform art. 934 dispozitiile sectiunii privind uzucapiunea se completeaza in mod corespunzator
cu cele privitoare la prescriptia extinctiva. Deci sunt aplicabile dispozitiile privind intreruperea si
suspendarea prescritiei. O prevedere specifica uzucapiunii este cea din art. 932 alin.2 din noul
Cod civil: Viciile posesiei suspenda cursul uzucapiunii.

9.b. Scurta prezentare comparativa a sistemelor de uzucapiune prevazute in Codul civil de

la 1864 in Legea de unificare a dispozitiilor de carte funciara nr. 115/1938 si in noul Cod
civil.
Unirea diferitelor provincii ale Romaniei a dus la un conflict de legi intre diferitele
sisteme de uzucapiune prevazute in sistemele de drept ale provinciilor unite. Ne referim in mod
special la uzucapinea prevazuta in Codul civil roman de la 1864 bazata pe sistemul de publicitate
imobiliara al registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni de inspiratie franceza unde inscrierea
avea doar efect de opozabilitate si uzucapiunea de inspiratie germana bazata pe sistemul de carte
funciara austriac unde inscrierea in cartea funciara avea efec constitutiv de drepturi reale. Pentru
aceste privincii (Banat Ardeal Bucavina) au trebuit elaborate norme speciale care sa prevada
tipuri de uzucapiune compatibile cu principiile sistemului de carte funciara.
Astfel inainte de intrarea in vigoare a noului Cod civil existau doua sisteme de uzucapiune
in functia de sistemul de publicitate imobiliara:

A. In Vechiul Regat al Romaniei (Moldova Dobrogea Muntenia Oltenia) erau aplicabile

dispozitiile Codului civil roman de l864 care prevedea doua tipuri de uzucapiune:
-uzucapiunea de 30 de nai (art. 1890 al Codului civil de la 1864) care impunea drept conditie
doar o posesie neviciata in termenul de 30 de ani;
-uzucapiunea de 10 pana la 20 de ani (art. 1895-1899 al Codului civil de la 1864). Aceasta
impunea doua conditii speciale: posesia de bunacredinta care sa fie bazata pe un just titlu. Justul
titlu era un act translativ de proprietate dar care provenea de la un neproprietar daca ar fi provenit
de la un proprietar uzucapiunea nusi mai avea rostul. Aceasta uzucapiune se numea de la 10
pana la 20 de ani pentru ca durata posesiei era variabila: La perioada in care adevaratul
proprietar a locuit in raza teritoriala a tribunalului unde este situat imobilul se adauga dublul
perioadei locuite in raza altui tribunal.
B. In regiunile de carte funciara (Banat Ardeal Bucovina) trebuia sa se tina seama de succesiunea
legilor in timp intrucat in functie de momentul inceperii posesiei legile tranzitorii determinau si
legislatia aplicabila:
- Daca posesia a inceput inainte de 22 iunie 1943 cand a fost extins in teritoriile de peste Carpati
Codul civil roman prin Legea nr. 389 pentru Nordul Ardealului Legea 260/1945 se aplicau
dispozitiile in vigoare la acea data adica Codul civil general austriac respectiv legislatia
cutumiara maghiara.
-Daca posesia a inceput intre 22 iune 1943 si 12 iulie 1947 data la care prin Legea nr. 241/1947 a
fost pusa in aplicare si in Transilvania Legea de unificare a cartilor funciare nr. 115/1938 erau
aplicabile dispozitiile Codului civil roman de la 1864.
-Daca posesia a inceput dupa data de 12 iulie 1947 data la care prin Legea nr. 241/1947 a fost
pusa in aplicare si in Transilvania Legea de unificare a cartilor funciare nr. 115/1938 au devenit
aplicabile numai dispozitiile acestei legi.
De mentionat ca existau in Romania desi stat unitar doua conflicte de legi: In primul rand exista
un conflict de legi interregional in privinta sistemului de publicitate imobiliara si prin urmare in
privinta reglementarii uzucapiunii. In al doilea rand in regiunile de carte funciara exista un
conflict intre reglementarea legala a dobandirii proprietatii mobiliare care era supusa principiului
consensualismului prevazut in Codul civil roman de la 1804 si reglementarea legala a dobandirii
proprietatii imobiliare care era supusa principiului efectului constitutiv al inscrierii in cartea
funciara reglementat de Legea nr. 115/1938.
Legea 115/1938 prevedea in art. 27-28 tipuri de uzucapiune compatibile cu sistemul de
publicitate al cartilor funciare:
-Uzucapiunea tabulara (art. 27 din legea nr. 115/1938): in cazul in care sau inscris fara cauza
legitima adica pe baza unui titlu nevalabil drepturi reale care pot fi dobandite prin uzucapiune ele
vor ramane valabil dobandite daca titularul dreptului lea posedat cu bunacredinta potrivit legii
timp de 10 ani. Din acest motiv acest tip de uzucapiune se mai numea convalescenta titlului.
- Uzucapiunea extratabulara (art. 28 alin. 1 din Legea 115/1938): posesorul unui bun imobil care
la posedat in conditiile legii timp de 20 de ani de la moartea titularului dreptului de proprietate
inscris in cartea funciara poate cere intabularea dreptului in favoarea sa in temeiul uzucapiunii.
 9.c.Uzucapiunea reglementata de noul Cod civil roman. Separarea reglementarii
prescriptiei achizitive uzucapiunii de reglementarea prescriptiei extinctive.
Pentru prima data in istoria dreptului civil roman a fost reglementata in Codul civil
uzucapiunea ca efect al posesiei principiu sustinut de multa vreme de doctrina iar nu impreuna cu
prescriptia extinctiva ca in vechiul Cod civil. In vechiul cod inspirat din Codul Napoleon de la
1804 erau reglementate impreuna efectele juridice ale trecerii timpului in mod unitar prin
institutia prescriptiei cu cele doua forme ale sale: la prescription acquisitive prescriptia achizitiva
- uzucapiunea unde trecerea timpului avea ca efet dobandirea unui drept si la prescription
extinctive prescritia extinctiva care dimpotriva avea ca efect pierderea unui drept prin trecerea
timpului. Termenele si conditiile au fost reglementate impreuna. De fapt prima separare a celor
doua institutii sa efectuat in anul 1958 prin promulgarea Decretuului nr. 167/1958 privind
prescriptia extinctiva. Prin acest decret prescriptia extinctiva a fost scoasa din Codul civil si
reglementata separat prin acest act normativ. In Codul civil a ramas doar prescriptia achizitiva
uzucapiunea. Noul Cod civil reintegreaza prescriptia extinctiva in Codul civil (in cartea a VI-a),
dar nu o mai reglementeaza impreuna cu uzucapiunea ci reglementeaza uzucapiunea in cartea a
III-a privind bunurile ca efect al posesiei.

Noul Cod civil reglementeaza urmatoarele tipuri de uzucapiune:

In functie de natura bunului:
– uzucapiunea mobiliara. Aici trebuie facuta o precizare: Dobandirea unui bunu mobil in
temeiul uzucapiunii este o premiera absoluta adusa de noul Cod civil (Art. 939 Acela care
poseda bunul altuia timp de 10 ani in alte conditii decat cele prevazute in prezenta sectiune
poate dobandi dreptul de proprietate in temeiul uzucapiunii.
– uzucapiunea imobiliara, care poate fi Uzucapiunea extratabulara (Art. 930)
(1) Dreptul de proprietate asupra unui imobil si dezmembramintele sale pot fi inscrise in
cartea funciara in temeiul uzucapiunii in folosul celui care la posedat timp de 10 ani
daca:
a) proprietarul inscris in cartea funciara a decedat ori dupa caz sia incetat existenta;
b) a fost inscrisa in cartea funciara declaratia de renuntare la proprietate;
c)mobilul nu era inscris in nicio carte funciara.
(2) In toate cazurile uzucapantul poate dobandi dreptul numai daca sia inregistrat cererea de
inscriere in cartea funciara inainte ca o terta persoana sa isi fi inregistrat propria cerere de
inscriere a dreptului in folosul sau pe baza unei cauze legitime in cursul sau chiar dupa
implinirea termenului de uzucapiune.
Uzucapiunea tabulara (Art. 931)
(1) Drepturile celui care a fost inscris fara cauza legitima in cartea funciara ca proprietar al
unui imobil sau titular al unui alt drept real nu mai pot fi contestate cand cel inscris cu
bunacredinta a posedat imobilul timp de 5 ani dupa momentul inregistrarii cererii de inscriere
daca posesia sa a fost neviciata.
(2) Este suficient ca bunacredinta sa existe in momentul inregistrarii cererii de inscriere si in
momentul intrarii in posesie.
Dupa cum se poate vedea cele doua forme de uzucapiune reglementate de noul Cod civil sunt
similare celor reglementate in Legea nr. 115/1938 si este firesc sa fie asa intrucat noul Cod civil
a extins sistemul de carte funciara in toata tara prin urmare singurele forme de uzucapiune care
sunt compatibile cu acest sistem sunt uzucpaiunea tabulara si cea extratabulara. Au fost
scurtate doar termenel si facute unele precizari suplimentare.

10.Apararea dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale. Actiunea in revendicare.

10.a. Consideratii generale privind mijloacele de aparare a dreptului de
proprietate si a celorlalte drepturi reale principale
Dreptul de proprietate si celelalte drepturi reale pot fi aparate in justitie prin
-mijloace juridice indirecte sau nespecifice. Acestea sunt actiuni in justitie care se intemeiaza
direct si nemijlocit pe drepturi de creanta in scopul realizarii lor. Ele nu se intemeiaza pe
drepturilereale dar contribuie in mod indirect la apararea lor.
-mijloace juridice directe sau specifice. Acestea sunt actinile reale care se intemeiaza nemijlocit
pe un drept real sau pe faptul posesiei.
Actiunile reale se subclasifica la randul lor in
-actiuni posesorii bazate pe faptul posesiei fara a pune in discutie existenta dreptului real;
-actiuni petitorii prin care se solicita instantei de judecata sa stabileasca in mod direct ca
reclamantul este tituarul dreptului unui drept real. Redobandirea posesiei bunului este doar un
efect accesoriu al admiterii actiunii petitorii. Actiuni petitorii sunt: actiunea in granituire
actiunea negatorie si actiunea confesorie dar cea mai importanta actiune este actiunea in
revendicare.

10.b. Aspecte generale privind actiunea in revendicare

Actiunea in revendicare este acea actiune in justitie prin care reclamantul care pretinde ca este
proprietarul unui bun individual determinat cu privire la care a pierdut posesia solicita obligarea
paratului care stapaneste bunul respectiv sa ii recunoasca dreptul de proprietate si sa ii restituie
bunul. Se spune despre actiunea in revendicare ca este actiunea prin care proprietarul neposesor
pretinde restituirea bunului de la posesorul neproprietar. Dar aceasta definitie a fost criticata
pentru ca asa cum rezulta din art. 563 alin. (1) C.civ. actiunea in revendicare poate sa fie
exercitata impotriva posesorului sau a oricarei alte persoane care detine bunul fara drept (de
exemplu detentorul care refuza restituirea bunului).
Actiunea in revendicare este o actiune reala petitorie imprescriptibila.

10.c. Revendicarea imobiliara. Revendicarea mobiliara.

Proba dreptului de proprietate trebuie facuta de reclamant adica de cel care pretinde
dreptul. Paratul posesor are o situatie privilegiata beatus possidens el se bucura de prezumtia de
proprietate. Conform art. 565 C.civ. proba dreptului de proprietate asupra imobilelor inscrise in
cartea funciara se va face cu extrasul de carte funciara. Dar potrivit art. 56 din Legea nr. 71/2011
aceasta regula se va aplica numai dupa finalizarea lucrarilor de cadastru pentru fiecare unitate
administrative teritoriala si deschiderea la cerere sau din oficiu a cartilor funciare pentru
imobilele respective in conformitate cu dispozitiile Legii cadastrului si a publicitatii imobiliare
nr. 7/1996.
Sub imperiul vechii reglementari proba dreptului de proprietate in materie imobiliara in
lipsa cartilor funciare era deosebit de dificila. Se facea deosebire intre doua situatii diferite. In
situatia in care dreptul de proprietate asupra imobilului revendicat a intrat in patrimoniul
reclamantului printrun mod originar de dobandire a proprietatii cum ar fi uzucapiunea si
accesiunea naturala se considera ca proba existentei acestui drept care consta in dovedirea unui
astfel de fapt juridic are un caracter cert absolut. In situatia in care dreptul de proprietate a fost
dobandit printrun mod derivat printrun act juridic translativ de proprietate dovada acestui drept
implica producerea inscrisului constatator al actului juridic respectiv iar proba dreptului de
proprietate nu mai avea caracter cert absolut. Reclamantul trebuia sa faca dovada ca toti
proprietarii anteriori lui care au transmis unul altuia dreptul de proprietate au fost adevarati
proprietari. O asemenea proba era considrata o probatio diabolica proba draceasca – proba
imposibila.
Cu privire la actiunea in revendicare mobiliara solutia este diferita in functie de modul de
dobandire – cu buna sau reacredinta. In ce priveste dobandirea mobilelor cu bunacredinta,
art. 937 C.civ. prevede urmatoarele ipoteze:
Alin.(1) Persoana care cu bunacredinta incheie cu un neproprietar un act translativ de
proprietate cu titlu oneros avand ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din
momentul luarii sale in posesie efectiva. Ipoteza este cea in care proprietarul sa desesizat
voluntar de bun predandul unui detentor precar care avea obligatia de restituire dar care la randul
sau il instrainea ca unei persoane de bunacredinta. In acest caz actiunea in revendicare va trebui
respinsa. Mentionam ca aceasta prevedere se bazeaza pe aceeasi idee ca si art. 1909 al vechiului
Cod civil desi modul de formulare al acelui text era diferit: Bunurile mobile se prescriu prin
faptul posesiunii lor fara sa fie trebuinta de vreo curgere de timp. Legiuitorul roman de la 1864 a
folosit sintagma prescriptie fara curgere de timp pentru a sublinia ca in materie de mobile
posesia de bunacredinta este suficienta spre deosebire de imobile unde pentru a dobandi dreptul
de proprietate se cere curgerea termenului de uzucapiune. Textul art. 2279 al Codului civil
Napoleon care a servit ca model Codului civil roman de la 1864 se exprima mai aproape de
principiul analizat de noi si consacrat de art. 937 alin.1 din noul Cod civil adica acela ca in
materie de mobile posesia de bunacredinta este suficienta pentru a deveni proprietar: en fait de
meubles la possession vaut titre
In continuare alin. (2) al aceluiasi articol 937 prevede: Cu toate acestea bunul pierdut sau furat
poate fi revendicat de la posesorul de bunacredinta,daca actiunea este intentata sub sanctiunea
decaderii in termen de 3 ani de la data la care proprietarul a pierdut stapanirea materiala a
bunului. Aici legea prevede expres posibilitatea intentarii actiunii in revendicare dar intrun
termen de 3 ani.
Alin. (3) Daca bunul pierdut sau furat a fost cumparat dintrun loc ori de la o persoana care
vinde in mod obisnuit bunuri de acelasi fel ori daca a fost adjudecat la o licitatie publica iar
actiunea in revendicare a fost introdusa inauntrul termenului de 3 ani posesorul de
bunacredinta poate retine bunul pana la indemnizarea sa integrala pentru pretul platit
vanzatorului. Si aici actiunea in revendicare este admisibila in conditiile prevazute de lege. (4)
Dispozitiile prezentului articol nu se aplica bunurilor mobile care sunt accesorii unui imobil.
Ultimul alineat (5) adauga faptul ca dispozitiile ale acestui articol se aplica in mod corespunzator
si in legatura cu dobandirea dreptului de uzufruct si a dreptului de uz asupra unui bun mobil.
Noul Cod civil reglementeaza pentru prima data uzucapiunea in materia bunurilor mobile in art.
939 cu conditia exercitarii posesiei timp de 10 ani in alte conditii decat cele prevazute in
sectiunea privind dobandirea proprietatii mobiliare prin posesie de bunacredinta. Intro asemenea
situatie actiunea in revendicare a proprietarului impotriva posesorului care a uzucapat bunul este
inadmisibila.

10.d. Efectele actiunii in revendicare sunt prevazute in art.566:

(1) Paratul va fi obligat la restituirea bunului sau la despagubiri daca bunul a pierit din culpa
sa ori a fost instrainat. In aceleasi conditii paratul va fi obligat la restituirea productelor sau a
contravalorii acestora. In toate cazurile despagubirile vor fi evaluate in raport cu momentul
restituirii.
(2) Posesorul de reacredinta sau detentorul precar va fi obligat la cerere si la restituirea
fructelor produse de bun pana la inapoierea acestuia catre
proprietar.
(3) Proprietarul poate fi obligat la cerere sa restituie posesorului cheltuielile necesare pe care
acesta le-a facut.
(4) Cheltuielile utile se restituie la cerere in limita sporului de valoare daca prin lege nu se
prevede altfel.
(5) De asemenea proprietarul va putea fi obligat la cerere la restituirea cheltuielilor necesare
pentru producerea si culegerea fructelor sau a productelor.
(6) Paratul are un drept de retentie asupra produselor pana la restituirea cheltuielilor facute
pentru producerea si culegerea acestora cu exceptia cazului in care proprietarul furnizeaza
paratului o garantie indestulatoare.
(7) Dreptul de retentie nu poate fi exercitat in niciun caz asupra bunului frugifer sau cand
intrarea in stapanirea materiala a bunului sa facut prin violenta ori frauda sau cand produsele sunt
bunuri perisabile ori sunt supuse ca urmare a trecerii unei perioade scurte de timp unei scaderi
semnificative a valorii lor.
(8) Proprietarul nu este dator sa acopere cheltuielile voluptuare. Posesorul are dreptul de asi
insusi lucrarile efectuate cu aceste cheltuieli numai daca prin aceasta bunul nu se deterioreaza.
Ultimul alineat al art. 566 (alin. 9) precizeaza ca dispozitiile privind acoperirea cheltuielilor
facute de posesorul parat se aplica numai in acele situatii in care cheltuielile nu se concretizeaza
intro lucrare noua caz in care sunt incidente dispozitiile corespunzatoare din materia accesiunii
imobiliare artificiale.

11. Publicitatea imobiliara

11.a. Notiunea si obiectivele publicitatii imobiliare
Pentru a solutiona conflictul dintre relativitatea actelor juridice spre exemplu a unui contract de
vanzare cumparare si opozabilitatea dreptului real dobandit astfel care este opozabil erga omnes
dreptul real trebui sa fie facut cunoscut publicului.

Publicitatea imobiliara cu referire speciala la cartile funciare indeplineste urmatoarele functii:

– asigura posibilitatea de informare a tertilor in legatura cu situatia juridica a imobilelor
inscrise in cartea funciara;
– asigura transmiterea sau dupa caz constituirea modificarea si stingerea drepturilor reale
imobiliare;
– asigura opozabilitatea fata de terti a unor raporturi juridice privind imobilele inscrise in
cartea funciara;
– permite solutionarea conflictelor dintre tertii dobanditori ai aceluiasi drept sau de
drepturi concurente privind acelasi imobil inscris in cartea funciara;
– de a asigura posibilitatea de dovedire a situatiei juridice a imobilelor inscrise in cartea
funciara;
– de a furniza date institutiilor publice ale statului necesare sistemului de impozitare si
pietei imobiliare.
 11.b. Sistemele de publicitate imobiliara. Sistemul registrelor
de transcriptiuni si inscriptiuni. Sistemul de carte funciara

Inainte de intrarea in vigoare a noului Cod civil roman in Romania au fost in vigoare doua
sisteme diferite de publicitate imobiliara. Vom prezenta numai cele doua forme principale nu si
alte forme care au existat in Romania spre exemplu cartile de publicitate funciara si cartile de
evidenta funciara.
A.Sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni prevazut de vechiul Cod civil si
vechiul Cod de procedura civila. Era un sistem personal de publicitate imobiliara deoarece
registrele se tineau pe numele proprietarilor si nu pe imobile. Aceasta crea mari neajunsuri
pentru ca era foarte greu de cunoscut situatia juridica exacta a fiecarui imobil si de stabilit cine
este adevaratul proprietar. Alte neajunsuri ale sistemului erau consecinta faptului ca publicitatea
era doar partiala inscrierea in registru avea doar efect de opozabilitate fata de terti iar nu efect
constitutiv iar judecatorii nu aveau obligatia de a cerceta valabilitatea si legalitatea actelor
juridice transcrise sau inscrise.
B.Sistemul de carte funciara preluat odata cu Marea Unire de la 1 Decembrie 1918 si
pastrat in fostele provincii austriece unite cu Vechiul Regat al Romaniei (Ardeal Banat
Bucovina. Acest sistem de publicitate imobiliara este real deoarece are la baza identitatea
topografica a imobilelor. Toate inscrierile se fac pe imobile si nu pe proprietary ca in celalalt
sistem. Este un sistem de publicitate complet intrucat sunt mentionate toate modificarile care
intervin in situatia materiala si juridica a imobilului. Se realizeaza publicitatea integrala a tuturor
transmisiunilor si constituirilor de drepturi reale imobiliare. Mai mult se inscriu si unele drepturi
personale si alte raporturi juridice privitoare la imobile.

11.c.Noile carti funciare; Sistemul de carte funciara in noul Cod civil

O prima generalizare a sistemului de carte funciara in toata tara a fost incercata de

Legea nr. 7/1996 a cadastrului si publicitatii imobiliare. A fost un prim pas pozitiv dar pentru
regiunile traditionale de carte funciara a constituit un regres pentru ca a introdus principiul
efectului de opozabilitate fata de terti in locul principiului efectului constitutiv al inscrierii in
cartea funciara existent in aceste regiuni.
 Noul Cod civil generalizeaza si el sistemul de publicitate al cartilor funciare in toata
Romania consacrand si principiul specific acestui sistem de origine germana: efectul constitutiv
de drepturi reale al inscrierilor in cartea funciara. Din pacate acest principiu va fi aplicabil numai
dupa finalizarea lucrarilor de cadastru pentru unitatea administrative teritoriala comuna orasul
sau municipiul) unde imobilul este situat. Pana atunci astfel cum prevede art. 56 alin. (2) din
Legea nr. 71/2011 inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate si a altor drepturi reale
pe baza actelor prin care sau transmis constituit ori modificat in mod valabil se face numai in
scop de opozabilitate fata de terti.
Principiile cartii funciare asa cum au stabilite de doctrina sunt:
– principiul efectului constitutiv de drepturi reale imobiliare al inscrierii;
– principiul publicitatii integrale;
– principiul relativitatii inscrierii;
– principiul prioritatii;
– principiul fortei probante si publicitatii materiale;
– principiul neutralitatii;
– principiul specialitatii;
– principiul legalitatii.

Pentru prima data este consacrat cartii funciare un intreg titlu din Codul civil (Titlul VII din
cartea a III-a).
In acest titlu sunt reglementate in detaliu principalele probleme legate de acest sistem de
publicitate imobiliara.
Astfel sunt reglementate drepturile tabulare si obiectul acestora (art. 877-878) modificarea
imobilului inscris in cartea funciara (art. 879) inscrierile in caz de alipire sau dezlipire (art. 880).
In continuare sunt prezentate cele 3 feluri de inscrieri (art. 881): intabularea inscrierea provizorie
si notarea inscrierea drepturilor reale afectate de modalitati (art. 882)
Alte probleme reglemementate de noul Cod civil sunt dobandirea si stingerea drepturilor reale
asupra imobilelor; inscrierea drepturilor tabulare; notarea unor drepturi fapte si raporturi juridice;
rectificarea inscrierilor de carte funciara; raspunderea pentru tinerea defectuoasa a cartii funciare
si actiunile de carte funciara care conform precizarilor din literatura juridica sunt: actiunea in
prestatie tabulara;
– actiunea in justificare tabulara;
– actiunea in rectificare;
– actiunea in stabilirea rangului [art. 890 alin. (3)-(5) C.civ. si art. 902 alin. (1) teza a II-a
C.civ.];
– actiunea in radiere sau dupa caz in acordarea rangului preferential (art. 892 C.civ.).