MINISTERUL EDUCAȚIEI NAȚIONALE ȘI CERCETĂRII ȘTIINȚIFICE

UNIVERSITATEA „LUCIAN BLAGA” DIN SIBIU

FACULTATEA DE DREPT

DREPT CIVIL. DREPTURI REALE

(TC1) – COPROPRIETATEA OBIŞNUITĂ

Îndrumător:
Conf. Univ. Dr. Prodecan Cornelia Muntean

Studenta:
SPÎNU LARISA-ALEXANDRA

Anul universitar 2021-2022

Semestrul I

1
 CUPRINS

1. Proprietatea comună pe cote părţi obişnuită sau temporară………………… 3

2. Izvoarele dreptului de proprietate comună pe cote-părţi…………………… 3-4

3. Drepturile copărtaşilor…………………………………………...……………. 4-5

4. Actele materiale……………………………………………………...………… 5-6

5. Actele juridice…………………………………………………………………… 6

6. Drepturile copărtaşilor cu privire la cota-parte ideală din dreptul de

proprietate……………………………………………………………...………. 6-7

7. Obligaţiile coproprietarilor…………………………………………..…….… 7-10

8. Încetarea coproprietăţii obişnuite sau temporare…………...…………… 10-11

8.1. Împărţeala/partajul
convenţională........................................................... 11-12

8.2. Partajul judiciar sau împărţeala judecătorească…………...

………… 12-14

9. Efectele partajului…………………………………………………………... 14-15

10. Bibliografie………………………………………………………...…………… 15

2
 1. Proprietatea comună pe cote părţi obişnuită sau temporară

Coproprietatea este dreptul de proprietate pe care îl au două sau mai multe persoane,
simultan şi concurent, a căror proprietate este divizată între ele în cote-părţi, fără ca bunul
respectiv să fie fracţionat în materialitatea sa.
Ea poate înceta prin împărţeala sau prin partajul bunului. Coproprietatea obişnuită apare
fie ca o consecinţă a moştenirii când în urma defunctului ori cu vocaţie succesorală mai mulţi
moştenitori şi fiecare are câte o cotă parte ideală asupra masei de bunuri succesorale, fie
dintr-un act juridic când mai multe persoane dobâdesc un bun comun.
Coproprietate ordinară (obișnuită) este modalitatea dreptului de proprietate comună pe
cote-părţi având ca obiect unul sau mai multe bunuri determinate. Ca şi indiviziunea - care
poartă asupra unei universalităţi de bunuri - coproprietatea ordinară rezultă, de regulă, din
succesiune, dar ea nu reprezintă o stare juridică specifică exclusiv succesiunii; mai poate
rezulta şi dintr-un contract prin care mai multe persoane dobândesc în comun un lucru, ori
dintr-o coposesie în temeiul căreia un bun este dobândit în comun de mai multe persoane prin
uzucapiune1.
Specific acestei forme a proprietăţii comune pe cote-părţi este faptul că ea poate fi sistată
oricând, sens în care orice copărtaş poate să-şi manifeste iniţiativa. Partajul este cel care
localizează dreptul de proprietate al copărtaşului. Temeiul de drept de încetare a
coproprietăţii prin împărţeală este art. 728 Cod civil, care are în materie aplicabilitate
generală, el prevăzând:  ”un coerede poate cere oricând împărţeala succesiunii chiar dacă
ar exista convenţii sau prohibiţii contrare”.

2. Izvoarele dreptului de proprietate comună pe cote-părţi.

Această formă de proprietate se poate dobândi prin modurile generale de dobândire a

dreptului de proprietate care vor face obiect de analiză într-un capitol aparte, dar şi prin unele
moduri specifice.
În mod obişnuit coproprietatea apare ca o consecinţă a transmiterii moştenirii. Dreptul de
proprietate exclusivă care a aparţinut defunctului, asupra unui bun sau mase de bunuri, este
înlocuit de moştenitorii săi dacă sunt diferiţi, sau mai mulţi,  fiecare având stabilit doar
asemenea cote-părţi şi nu bunul întreg.
Un caz special de dobândire a proprietăţii comune pe cote părţi este acela al confiscării
parţiale a bunurilor aparţinând unei persoane fizice, ca sancţiune penală, contravenţională sau
în baza Legii nr. 115/1996, privind declararea şi controlul averii demnitarilor. Potrivit art. 18
alin. 1 din această lege, instanţa va hotărâ confiscarea bunurilor sau a cotei-părţi nejustificate,
fie plata unei sume de bani, egală cu valoarea bunului, stabilită de instanţa pe bază de
expertiză. Dreptul de proprietate pe cote-părţi se naşte între stat, persoana fizică şi soţul
acesteia (dacă este căsătorită).
Tot astfel, încetarea căsătoriei prin moartea unuia dintre soţi ori desfacerea căsătoriei
prin divorţ au ca efecte transformarea proprietăţii devălmaşe a foştilor soţi, într-o
coproprietate obişnuită pe cote-părţi.
Regimul juridic al coproprietăţii ordinare se caracterizează prin două principii, şi anume:
a) coproprietarii nu au drepturi exclusive asupra unei părţi determinate din bunul comun
considerat în materialitatea sa; de aici decurge regula unanimităţii, potrivit căreia înfăptuirea

1 mod de dobândire a proprietăţii şi a altor drepturi reale prin posedarea neîntreruptă a unui lucru în intervalul
de timp prevăzut de lege.

3
actelor de orice fel referitoare la bun (privit în materialitatea sa) este admisă numai dacă
întruneşte consimţământul unanim al coproprietarilor;
b) fiecare coproprietar are un drept exclusiv asupra cotei-părţi ideale din dreptul asupra
bunului comun; el poate dispune liber, neîngrădit de cota ideală corespunzătoare dreptului
său.
Regula este că dreptul de proprietate comună pe cote-părţi are un caracter temporar,
proprietatea comună pe cote-părţi stabilă şi forţată având un caracter excepţional.
De obicei, proprietatea comună pe cote-părţi sau temporară obişnuită apare ca o
consecinţă a moştenirii, atunci când defunctul lasă mai mulţi moştenitori, fiecare dobândind
numai o cotă-parte din dreptul asupra bunurilor ce intră în masa succesorală. Ea mai poate
rezulta, de asemenea, dintr-un contract de dobândire în comun a unui lucru ori dintr-o
coposesiune al cărei efect a fost dobândirea, de către mai multe persoane, prin uzucapiune, a
unui bun.
Coproprietatea obişnuită sau temporară poate rezulta dintr-o moştenire, atunci când la
succesiune vin doi sau mai mulţi moştenitori. De asemenea, izvoarele coproprietăţii obişnuite
pot fi:
- un contract de dobândire a unui bun de către două sau mai multe persoane;
- uzucapiunea rezultată din coposesie;
- transformarea proprietăţii devalmaşe a foştilor soţi în proprietate pe cote-părţi ca efect al
încetării ori desfacerii căsătoriei;
- construirea sau realizarea în comun a unui bun mobil sau imobil etc.
În temeiul unui act juridic sau al altui mod de dobândire legal, dreptul de proprietate
privată poate avea doi sau mai mulţi titulari. Proprietatea poate fi pe cote părţi şi se numeşte
coproprietate, putând fi obişnuită, forţată sau în devălmăşie.

În coproprietatea obişnuită fiecare coproprietar este titularul exclusiv al unei cote-părţi

din dreptul de proprietate, putând să dispună liber de ea, în absenţa unei stipulaţii contrare.
Coproprietarii împart beneficiile şi sarcinile proporţional cu cota parte pe care o deţin,
folosirea în mod exclusiv a bunului doar de către unul dintre coproprietari putând atrage
obligarea acestuia la plata de despăgubiri. În exercitarea drepturilor lor, coproprietarii pot
folosi bunul fără a-i schimba destinaţia sau a aduce atingere drepturilor celorlalţi
coproprietari.
Actele de conservare pot fi făcute fără acordul celorlalţi coproprietari, însă actele de
administrare şi de dispoziţie se fac doar cu acceptul tuturor proprietarilor. În lipsa acceptului,
acesta se poate obţine printr-o hotărâre care suplineşte consimţământul celui care nu poate
sau refuză abuziv încheierea actului de administrare. Acţiunile în justiţie pot fi promovate de
un singur coproprietar. Hotărârile pronunţate în folosul coproprietăţii profită tuturor
coproprietarilor, însă cele potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalţi proprietari.

3. Drepturile copărtaşilor.

Principiile care reglementează drepturile acestei coproprietăţi sunt:

a) copărtaşul are un drept exclusiv asupra unei părţi determinate din bun, privit în
materialitatea sa;
b) fiecare copărtaş are un drept exclusiv numai asupra unei cote părţi ideale din drept, drept
care este însă fracţionat între coproprietari.
Din primul principiu, rezultă consecinţa că nici un fel de act nu poate fi înfăptuit cu
privire la bun în materialitatea sa, fără acordul unanim al copărtaşilor. Este regula

4
unanimităţii. În literatura de specialitate şi în practica judiciară, principiul unanimităţii nu a
fost aplicat cu rigurozitate, considerându-se că unele atribute ale dreptului de proprietate şi
anume posesia, folosinţa pot fi exercitate chiar cu privire la întregul bun, de către fiecare
proprietar în anumite limite.
Pentru a înţelege conţinutul regulii unanimităţii este necesar să se facă distincţie dintre
actele materiale şi actele juridice.

4. Actele materiale.

În această privinţă s-a decis în practica judiciară, că actele de folosire materială sunt
făcute de fiecare copărtaş care are folosinţa bunului, cu condiţia ca în exercitarea folosinţei să
fie respectate şi drepturile celorlalţi. Folosinţa materială nu va putea să ducă la schimbarea
destinaţiei bunului şi nu poate să transforme modul de folosinţă fără acordul unanim al
celorlalţi copărtaşi.
Posesia este acel atribut care poate fi exercitat de către toţi copărtaşii ori de către unul
dintre ei. Posesia permite fiecărui coproprietar să stăpânească bunul, simultan cu ceilalţi
copărtaşi, când de fapt se exercită  coposesia. Copărtaşul care exercită posesia se presupune
că o face şi pentru toţi ceilalţi. O asemenea posesie se caracterizează prin echivoc, ea nu este
utilă, adică nu poate duce la uzucapiune, pentru că operează în favoarea tuturor. Cu toate
acestea, atunci când copărtaşul a dovedit că a stăpânit doar pentru sine în mod exclusiv, o
asemenea posesie devine utilă şi poate duce la dobândirea dreptului de proprietate prin
uzucapiune.
Posesia este apărată pe calea acţiunii posesorii. Ea poate fi intentată chiar şi împotriva
celorlalţi coproprietari, însă este de reţinut că acţiunile posesorii apără starea de fapt a
stăpânirii bunului.
În practica judiciară s-a decis că dacă copărtaşii nu se înteleg nu se poate cere
instanţei să dispună partajul folosinţei bunului indiviz. Singura soluţie este încetarea
coproprietăţii prin împărţeală, dacă nu s-a făcut o convenţie de rămânere temporară în
coproprietate.
Folosinţa poate, de asemeni, să fie exercitată de către toţi coproprietarii. Folosinţa
creează posibilitatea utilizării bunului şi fiecare coproprietar poate să culeagă fructele
produse de acel bun, potrivit cu cota fiecăruia. Folosinţa materială este guvernată de două
reguli: să nu schimbe destinaţia şi modul de utilizare a bunului şi să nu împiedice exerciţiul
simultan şi concurent a1 folosinţei celorlalţi copărtaşi.
Ex: Fructele culese se cuvin coproprietarului, în proprietate exclusivă pe măsură ce
bunul frugifer le-a produs şi sunt percepute, în raport cu cota parte ce-i revine.
De la regula generală conform căreia fructele produse de bun se cuvin coproprietarilor
în proporţie cu partea indiviză a fiecăruia, instanţa supremă a făcut o distincţie între fructele
naturale şi fructele civile, pe de o parte, care nu sunt rodu1 muncii unuia sau mai multor
coproprietari, şi fructele industriale, pe de altă parte, care se cuvin exclusiv coproprietarului
care a depus muncă pentru producerea lor. Cererea coproprietarului care nu a fost împiedicat
să muncească pământul, dar pretinde parte din recoltă este considerată abuz de drept.
Partajul de folosinţă este admis doar pe cale amiabilă, prin înţelegere între
coproprietari. Nici instanţele nu pot să admită un partaj de folosinţă. Forţa împrejurărilor a

5
impus în unele situaţii ca instanţele să admită un statut de folosinţă al coproprietăţii, sau al
partajului de folosinţă al unei curţi comune pentru coproprietarii titulari asupra locuinţelor.
Dispoziţia materială asupra bunului se poate exercita numai dacă există
consimţămăntul tuturor coproprietarilor. Lucrările de transformare, renovare, schimbare a
destinaţiei nu se pot face fără acordul celorlalţi. Actele de dispoziţie materială presupun
schimbarea calităţilor pe care le are bunul şi pot să-l facă inutilizabil, sau, dimpotrivă, i se dă
o altă calitate, care chiar superioară fiind nu a fost urmărită şi nu prezintă interes pentru
coproprietar.

5. Actele juridice.

Spre deosebire de actele materiale, actele juridice sunt cele care privesc soarta juridică
a bunului şi pot să le includă pe primele. Actele de dispoziţie sunt încheiate având în vedere
specificul coproprietăţii şi în principiu sunt guvernate de regula unanimităţii. Din acestă
regulă decurge concluzia că fiecare copărtaş având numai o cotă ideală din dreptul de
proprietate, nu poate face fără acordul celorlalţi acte de dispoziţie care să afecteze bunul în
întregul său, sau într-o parte materială determinată. În practica judiciară s-a decis că dacă
totuşi unul dintre copărtaşi a făcut astfel de acte, valabilitatea lor va depinde de rezultatul
împărţelii. Dacă partea materială din bun, sau întregul bun va intra în patrimoniul
copărtaşului care a încheiat actul, actul de dispoziţie va fi retroactiv validat, iar în caz contrar,
va fi retroactiv desfiinţat. Aşadar actul juridic încheiat este afectat de o condiţie rezolutorie.
Consolidarea sau desfiinţarea lui depinde de rezultatul împărţelii. Consolidarea face ca
dreptul să fie pur şi simplu. Atunci când bunul înstrăinat va reveni în locul altui coproprietar,
înstrăinarea se desfiinţează, fiind rezolvită, în temeiul declarativ al împărţelii.
Instanţa supremă a apreciat că în ipoteza în care dobânditorul nu cunoaşte, la data
încheierii actului, faptul că înstrăinătorul are numai calitatea de coproprietar, atunci actul
respectiv este lovit de nulitatea relativă. Dacă ceilalţi coproprietari ratifică actul de dispoziţie
făcut de un singur coproprietar fără consimţământul lor, aceasta echivalează cu renunţarea,
faţă de terţul cumpărător la orice drept asupra bunului şi deci nulitatea este acoperită.
În privinţa actelor de conservare şi de administrare, dată fiind apropierea acestora de
actele de dispoziţie materială, este de reţinut că în practica judiciară au fost validate atunci
când au fost făcute de un coproprietar cu privire la întregul bun pe temeiul unei gestiuni de
afaceri sau al unui mandat tacit.
S-a recunoscut de asemeni dreptul oricărui coproprietar de a cere revendicarea
degradărilor aduse bunului comun, desfiinţarea lucrărilor noi sau acordarea despăgubirilor, pe
temeiu1 răspunderii civile delictuale, fără a fi nevoit să ceară consimţământul prealabil al
celorlalţi coproprietari sau de a împărţi bunul indiviz.

6. Drepturile copărtaşilor cu privire la cota-parte ideală din dreptul de proprietate.

După cum s-a arătat, asupra cotei-părţi fiecare coproprietar are un drept de proprietate
exclusiv. Cota-parte determină întinderea prerogativelor pe care fiecare coproprietar este
îndreptăţit a le exercita asupra bunului comun. Cu alte cuvinte, oricare coproprietar poate
înstrăina şi greva cota-parte ce i se cuvine din bun, fie în favoarea unui alt copărtaş, fie a unei
terţe persoane. Dispoziţia juridică se limitează doar asupra cotei sale părţi  fără a avea nevoie
de consimţământul celorlalţi coproprietari. Dreptul fiecărui coproprietar de a dispune liber şi
neîngrădit de cota-parte ce-i aparţine este justificat de principiul potrivit căruia asupra cotei

6
părti fiecare are un drept propriu, exclusiv, din dreptul de proprietate care are ca obiect bunul
comun.
Tot în cadrul dreptului de dispoziţie juridică, coproprietarul poate greva cota sa parte, cu
drepturile reale, pentru că prin aceasta nu se afectează drepturile celorlalţi coproprietari
asupra aceluiaşi bun. În cazul în care se întrăinează cota parte din dreptul de proprietate,
soarta juridică a bunului rămâne neschimbată, dobânditorul cu orice titlu va lua locul fostului
coproprietar, fiind urmată o succesiune de proprietari; sens în care a statuat şi instanţa
supremă.
Niciunul dintre coproprietari nu poate să dispună de soarta materială a bunului,
deoarece cota nu este determinată, individualizată, ea purtând asupra fiecărei părţi din bunu1
comun. Dispoziţia materială aparţine tuturor şi poate fi exercitată numai cu consimţământul
unanim al tuturor coproprietarilor. Dispoziţia materială presupune că afectează substanţa sau
natura bunului, schimbându-i utilitatea, sau chiar făcându-l lipsit de orice utilitate (ex. În caz
de distrugere) şi de aceea este necesar acordu1 unanim al coproprietarilor.

7. Obligaţiile coproprietarilor.

Dacă în precedent am văzut care sunt drepturile coproprietarilor este locul unde trebuie
arătat că ei au şi obligaţii. Coproprietarii au o serie de obligaţii cu privire la întrebuinţarea,
conservarea şi administrarea bunului indiviz.
Regula generală acceptată de literatura juridică şi în practica judiciară este aceea că
fiecare coproprietar este obligat, proporţiona cu cota de proprietate, să contribuie la
suportarea cheltuielilor care constau în activităţi de întrebuinţare, conservare şi administrare
cu privire la bunul obiect al dreptului de proprietate comună. Aceste cheltuieli pot fi datorate 
unuia dintre coproprietari ori unei terţe persoane.
Unele din aceste obligaţii sunt stabilite ope legis2, cum este cazul celei instituite de art.
74 din Legea nr. 18/1991, prin care se prevede în sarcina tuturor coproprietarilor unui teren
agricol, obligaţia de a asigura cultivarea şi protecţia solului, în art. 75 şi 76 ale legii
stabilindu-se şi sancţiuni pentru neîndeplinirea acestei dispoziţii imperative.

8. Încetarea coproprietăţii obişnuite sau temporare

Coproprietatea obişnuită, fiind vremelnică, poate înceta prin mai multe moduri. Astfel,
ea este sistată în cazul în care toate cotele-părţi din dreptul de proprietate sunt dobăndite, prin
acte juridice sau uzucapiune, de unul dintre copărtaşi sau de către o terţă persoană. De
asemenea, mai poate înceta şi prin pieirea totală a bunului sau prin expropriere.

Modalitatea specifică şi cea mai frecventă de încetare a coproprieăţii obişnuite este

partajul sau împărţeala3.

Prin împărţeală se înţelege operaţia juridică prin care încetează starea de coproprietate

ori de indiviziune, în sensul că bunul sau bunurile stăpânite pe cote-părţi sunt împărţite
2 (potrivit ordinului legii) expresie prin care se desemnează drepturile şi obligaţiile care decurg din lege, fără a
mai fi necesară pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti.
3 A se vedea V.Stoica, Coproprietatea obisnuita in lumina dispozitiilor legale actuale si a celor din
Proiectul Codului civil. Obligatiile coproprietarilor si incetarea coproprietatii obisnuite in Dreptul  nr.
5/2005, p. 37-62; Gh.Comanita, Dreptul de a cere partajul si titularii sai in Dreptul nr. 1/2000, p. 71 si urm.

7
materialmente între copărtaşi, fiecare devenind proprietar exclusiv asupra unei părţi
determinate sau asupra unui anume bun dintre cele ce formau obiectul coproprietăţii 4.
Dreptul de proprietate comun se transformă astfel într-un drept exclusiv.

Partajul sau împărţeala sunt reglementate în art. 728-750 C.civ. şi în Legea nr. 603/1943
pentru simplificarea împărţelii judiciare. Aceste texte, deşi se referă la materia succesiunilor,
sunt aplicabile şi în celelalte cazuri de încetare a coproprietăţii. Natura juridică şi regulile
aplicabile indiviziunii succesorale nu diferă în mod esenţial, de natura şi regimul aplicabil,
coproprietate5. acesta constituind obiectu1 de analiză în cadrul teoriei drepturilor reale.
Literatura juridică a preconizat de lege ferenda că ieşirea din indiviziune şi coproprietatea să
fie reglementate în capitolul referitor la proprietate.
Atunci când prelungirea indiviziunii le este convenabilă copărtaşilor, sunt oferite de
legiuitor mijloacele tehnice să o facă. Conform alin. 2 al art. 728 din Cod, coindivizarii pot
încheia convenţii pentru menţinerea stării de indiviziune pe timp de 5 ani, putând să
reînnoiască convenţia lor, la expirarea acestui termen suspensiv.
Prin O.U.G. nr. 138/2000 a fost introdus în Codul de procedură civilă Cap. VII/1 intitulat
”Procedura împărţelii judiciare”, care este reglementată ca procedura în art. 673/1 – 673/14,
iar în art. VIII se prevede că pe data intrării în vigoare a ordonanţei se abrogă Decretul-lege
nr. 603/1943, pentru simplificarea procedurii împărţelii judiciare.
Din cuprinsul art. 728 C.civil, rezultă că dreptul oricărui coproprietar de a cere
partajul este imprescriptibil. Concepută de legiuitor ca stare vremelnică, copărtaşii au la
dispoziţie posibilitatea de a sista această stare de coproprietate atunci când ei o doresc.

Potrivit art.728 C.civ.6, dreptul de a cere ieşirea din indiviziune este imprescriptibil. El se
stinge numai odată cu stingerea coproprietăţii, atunci când unul dintre coproprietari
dobândeşte, prin uzucapiune, dreptul de proprietate exclusivă asupra bunului respectiv. Prin
urmare, acest drept aparţine fiecărui coproprietar. După cum s-a arătat, „dreptul de a cere
partajul este unul autonom, care nu se confundă cu dreptul coproprietarului de a dispune de
cota sa parte”. Natura juridică a dreptului de a cere partajul este aceea de drept potestativ,
acesta putând în principiu să fie exercitat oricând şi în orice condiţii, fără a se considera
exerciţiul sau ca un abuz de drept.

Exerciţiul dreptului de a cere împărţeala poate fi însă suspendat dacă, prin convenţie,
copărtaşii s-au obligat să menţină starea de coproprietate. Convenţiile de mentinere a
coproprietăţii pot fi încheiate valabil pe o durata de cel mult cinci ani cu posibilitatea de a fi
reînnoite, la expirarea acestui termen suspensiv, şi nicidecum perpetuă, iar dacă nu prevede o
durată, apreciem că este nulă şi nu se poate prezuma că a fost făcută pe durata maximă
prevăzută de text. S-a pus în discuţie posibilitatea creării unei stari de indiviziune sau
coproprietate prin legat, iar soluţia aleasă a fost aceea a nulităţii unei asemenea dispoziţii
testamentare, deoarece, în sensul prevederilor art 728 alin. 1 C.civ. „nimeni nu poate fi
obligat a rămâne în indiviziune”7.

4 A se vedea: Trib.Supr., sect.civ., dec. nr.866/1977, in Repertoriu de practica judiciara in materie civila a
Tribunalului Suprem pe anii 1975-1980 de I.G. Mihuta, Edit. Stiintifica si Enciclopedica, Bucuresti, 1982,
p.143; idem, dec. nr.384/1989, in Dreptul nr.3/1990, p.67; C. Statescu, C. Birsan, op.cit., p.181.
5 A se vedea Trib.Supr., dec. de indrumare nr.4/1967, in C.D., 1967, p.23
6 Art. 728 alin. 1 C.civ.“ Nimeni nu poate fi obligat a ramane in indiviziune. Un coerede poate cere imparteala
succesiunii, chiar cand ar exista conventii sau prohibitii contrarii.”
7 A se vedea  V.Stoica, lucr.cit., p. 41.

8
 Lichidarea indiviziunii se realizează prin mai multe feluri: prin convenţii, prin
succesiune, prin împărţeală.
Prin convenţie are loc atunci când toţi coproprietarii înstrăinează către un terţ
dobânditor bunul care face obiect al coproprietăţii. Alienarea drepturilor indivize se poate
face şi către unul dintre coproprietari, care astfel dobândind cotele-părţi ale copărtaşilor
devine proprietar exclusiv asupra întregului bun.
Transmisiunile de drepturi succesorale asupra bunului indiviz au ca efect lichidarea
indiviziunii, atunci când aceste drepturi sunt culese de un singur moştenitor. Proprietatea
indiviză reconstituie, prin succesiunea între coindivizari, dreptul de proprietate deplin în
persoana unui coindivizar.
Una din problemele cu care se confruntă practica judiciară este aceea privitoare la
caracterul prescriptibil sau imprescriptibil al dreptului de a cere împărţeala fructelor produse
de bunul comun. Pentru această fostă instanţă supremă a statuat ca la efectuarea partajului
urmează să se ţină seama de regimul juridic al diferiţelor categorii de fructe8. Astfel, fructele
civile, cum sunt chiriile, reprezentând sume de bani, se cuvin tuturor coproprietarilor însă,
fiind drepturi de creanţă, dreptul de a cere împărţeala lor este supus prescriptiei extinctive în
termenul general prevazut de art.3 din Decretul nr.167/1958.

În ce priveşte fructele industriale şi fructele naturale, atâta timp cât există în

materialitatea lor, acţiunea pentru aducerea lor la masă de împărţit este imprescriptibilă,
deoarece este vorba de o acţiune în revendicare. Dimpotrivă, dacă fructele nu mai există în
materialitatea lor suntem în prezenţa unui drept de creanţă, iar acţiunea în predarea lor,
inclusiv partajarea, este prescriptibilă în termen de 3 ani9.

Partajul poate fi cerut de coproprietari, dar şi de creditorii personali ai unuia/unora dintre

coproprietari, pe cale a acţiunii oblice (art. 974 C.civ.)10. Exercitarea acţiunii de partaj pe
calea acţiunii oblice de către creditorii coproprietarilor nu se confundă cu opoziţia la partaj,
prevăzută de art. 785 C.civ., care reprezintă o aplicaţie particulară a acţiunii pauliene.

Opoziţia la partaj este utilizată de creditori să participe la împărţeală în scopul evitării

intereselor lor. Dacă această opoziţie nu a fost făcută, art. 785 C.civ. nu mai permite
creditorilor să atace împărţeala pe calea acţiunii pauliene.

Partajul sau împărţeala sunt reglementate în art. 728-750 C.civ. şi în Legea nr.
603/1943 pentru simplificarea împărţelii judiciare. Aceste texte, deşi se referă la materia
succesiunilor, sunt aplicabile şi în celelalte cazuri de încetare a coproprietăţii. Natura juridică
şi regulile aplicabile indiviziunii succesorale nu diferă în mod esenţia1, de natura şi regimul
aplicabil coproprietăţii, acesta constituind obiectu1 de analiză în cadrul teoriei drepturilor
reale. Literatura juridică a preconizat de lege ferenda că ieşirea din indiviziune şi
coproprietatea să fie reglementate în capitolul referitor la proprietate.
Prin O.U.G. nr. 138/2000 a fost introdus în Codul de procedură civilă Cap. VII/1
intitulat ”Procedura împărţelii judiciare”, care este reglementată ca procedura în art. 673/1 –
673/14, iar în art. VIII se prevede că pe data intrării în vigoare a ordonanţei se abrogă
Decretul-lege nr. 603/1943, pentru simplificarea procedurii împărţelii judiciare.
8 A se vedea D.Chirica, op.cit., p.486, nr. 664.
9 A se vedea Trib.Supr., sect.civ., dec. nr.57/1982, in R.R.D. nr.11/1982, p.63.

10 A se vedea Trib.Supr., in complet de 7 judecatori, dec. nr.74/1982, in R.R.D. nr.11/1982, p.78; idem,

sect.civ., dec. nr.129/1983, in R.R.D. nr.2/1984, p.106; idem, dec. nr.860/1983, in R.R.D. nr.4, p.67.

9
 Din cuprinsul art. 728 C.civil, rezultă că dreptul oricărui coproprietar de a cere
partajul este imprescriptibil. Concepută de legiuitor ca stare vremelnică, copărtaşii au la
dispoziţie posibilitatea de a sista această stare de coproprietate atunci când ei o doresc.
Raţiunile pentru care legiuitorul, edictând art.728 Cod civil,a fost determinat să
preconizeze cât mai grabnic lichidarea indiviziunii, constau în faptul că sunt posibile abuzuri
din partea coproprietarului care se află în posesia bunului, există pericolul uzurpării dreptului
prin uzucapiune şi o serie de dificultăţi în administrare, care sunt tot atâtea surse de conflicte
nedorite. Cu toată îngăduinţa pe care şi-o pot acorda reciproc coproprietarii, principiile
proprietăţii şi exercitarea efectivă a prerogativelor proprietăţii este în realitate stânjenită.
Indiviziunea este apreciată ca ”anti-economică” (Josserand) şi, de aceea, dispoziţia art.728
Cod civil este de ordine publică, drept consecinţă orice obligaţie asumată de copărtaşi de
menţinere pe timp nedefinit a indiviziunii este lovită de nulitate absolută.
Atunci când prelungirea indiviziunii le este convenabilă copărtaşilor, sunt oferite de
legiuitor mijloacele tehnice să o facă. Conform alin. 2 al art. 728 din Cod, coindivizarii pot
încheia convenţii pentru menţinerea stării de indiviziune pe timp de 5 ani, putând să
reînnoiască convenţia lor, la expirarea acestui termen suspensiv.
Convenţia coproprietarilor de rămânere în indiviziune trebuie să prevadă expres
durata, care poate fi de maxim 5 ani şi nicidecum perpetuă, iar dacă nu prevede o durată,
apreciem că este nulă şi nu se poate prezuma că a fost făcută pe durata maximă prevăzută de
text. Acest drept îl au coproprietarii, de unde rezultă că prin dispoziţie testamentară nu se
poate impune succesorilor rămânerea în indiviziune.
Lichidarea indiviziunii se realizează prin mai multe feluri: prin convenţii, prin
succesiune, prin împărţeală.
Prin convenţie are loc atunci când toţi coproprietarii înstrăinează către un terţ
dobânditor bunul care face obiect al coproprietăţii. Alienarea drepturilor indivize se poate
face şi către unul dintre coproprietari, care astfel dobândind cotele-părţi ale copărtaşilor
devine proprietar exclusiv asupra întregului bun.
Transmisiunile de drepturi succesorale asupra bunului indiviz au ca efect lichidarea
indiviziunii, atunci când aceste drepturi sunt culese de un singur moştenitor. Proprietatea
indiviză reconstituie, prin succesiunea între coindivizari, dreptul de proprietate deplin în
persoana unui coindivizar.
Împărţeala sau partajul este apreciată ca fiind cea mai obişnuită cale de lichidare a
indiviziunii. Ea se poate realiza în două moduri:
- prin învoiala părţilor (partajul convenţional) şi
- prin justiţie (partaj judiciar).

Împărţeala este de două feluri: convenţională şi judiciară.

A. 8.1. Împărţeala convenţională

Împărţeala convenţională se realizează prin acordul de voinţă al tuturor copărtaşilor sau

prin bună învoială (art.730 C.civ.). Fiind un act juridic, convenţia de împărţeală trebuie să
îndeplinească toate condiţiile de validitate ale actelor juridice11.Împărţeala voluntară este însă
permisa numai dacă toţi coproprietarii sunt prezenţi şi se înţeleg asupra împărţirii bunului sau
bunurilor. În cazul în care partajul s-a făcut în absenta unui copărtaş, el este inopozabil faţă
11 Gh.Comanita, op.cit., p.68-69; V.Stoica, Coproprietatea Obligatiile coproprietarilor cit.supra., p. 44.

10
de acel coproprietar. Motivul inopozabilităţii este dat de faptul că actele de dispoziţie prin
care se exercită dreptul de a cere partajul sunt acte de dispoziţie. De asemenea, dacă un
copărtaş este minor, partajul se face, după caz, în prezenţa ocrotitorului legal sau cu acordul
acestuia, fiind necesară şi încuviinţarea autorităţii tutelare. Partajul făcut fără încuviinţarea
autorităţii tutelare este lovit de nulitate relativă, care poate fi acoperită prin confirmarea
expresă sau tacită de minorul devenit major ulterior, fie de reprezentantul legal, cu
încuviinţarea autorităţii tutelare.

Partajul convenţional se realizează în mod voluntar, prin acordul tuturor copărtaşilor,

convenţia de împărţeală trebuind să îndeplinească toate condiţiile de validitate ale unui act
juridic. Specific pentru partajul voluntar, condiţiile sunt prevăzute de art.730 Cod civil şi
anume:
-toţi coproprietarii să fie prezenţi cu ocazia efectuării partajului. Explicaţia acestei condiţii o
găsim în aceea că partaju1 voluntar este o adevarată convenţie, care trebuie să cuprindă,
pentru a-şi produce efectele, consimţămintele tuturor coproprietarilor, să exprime voinţa
comună a acestora;
-toţi copărtaşii să aibă capacitatea de exerciţiu. Pentru minori sau interzişi este necesar
acordul ocrotitorului legal, sau, după caz, al autorităţii tutelare competente;
-coproprietarii să convină asupra modalităţii de sistare a coproprietăţii cu privire la bunul care
face obiectul acelei coproprietăţi.
Neîndeplinirea condiţiilor prevăzute de art.730 al.1 din Cod civil atrage după sine
nulitatea relativă. În privinţa condiţiilor de formă, legea civilă nu prevede ad
validitatem12 respectarea unor formalităţi pentru încheierea partajului voluntar. El poate fi
încheiat în principiu în orice formă, inclusiv verbal. Forma scrisă a partajului voluntar se
impune ad probationem şi pentru a împlini neajunsurile legate de întocmirea unor formalităţi
de publicitate.
În doctrină şi jurisprudenţă s-a decis că existenţa şi dovada unui partaj voluntar face
inadmisibilă ulterior acţiunea pentru efectuarea partajului judiciar.
Legislaţia civilă nu prevede nici o condiţie de formă pentru validitatea împărţelii sau
partajului voluntar. Aceasta înseamnă că se poate face chiar verbal. Proba partajului voluntar
este supusă dispoziţiilor art.1191 şi urm. din Codul civil13. Forma scrisă a partajului serveşte
numai pentru proba lui.

Existenta unui partaj voluntar valabil face inadmisibil partajul judiciar14.

B. 8.2. Partajul judiciar sau împărţeala judecătorească intervine atunci când nu s-a putut
realiza partajul voluntar cu privire la modul de partajare a bunului comun sau în cazurile
când acesta este obligatoriu. În cele mai dese situaţii, justificarea partajului judiciar este
determinată de neînţelegerile coindivizarilor.

12 prin forma pentru valabilitatea actului juridic civil se înţelege acea condiţie de validitate, esenţială şi specială,
care constă în necesitatea îndeplinirii formalităţilor prestabilite de lege, în lipsa cărora actul juridic civil nu s-ar
putea naşte în mod valabil.
13 A se vedea Trib.Supr., sect.civ., dec. nr.1238/1989, in R.R.D. nr.3/1990, p.68.

14 A se vedea: Trib.Supr., sect.civ., dec. nr.475/1978, in C.D., 1978, p.34; idem, dec. nr.1758/1981,
in R.R.D. nr.8/1982, p.58.

11
 Prin acţiunea de partaj coindivizarii urmăresc ca dreptul indiviz al fiecăruia dintre ei pe
care îl au asupra bunului sau a masei de bunuri supuse împărţelii, să fie înlocuit cu un drept
exclusiv şi diviz asupra unor bunuri precis determinate, concrete, care să fie atribuite în lotul
ce revine fiecăruia dintre copărtaşi şi astfel să înceteze imixtiunile celorlalţi în modul de
exercitare a atributelor dreptului de proprietate.
Sunt consacrate trei cauze legale ale obligativităţii partajului judiciar, şi anume:
-când un copărtaş nu este prezent la rezolvarea indiviziunii prin împărţeală şi nu este nici
reprezentat, prin mandatar cu procură specială;
-atunci când unul dintre coindivizari este minor sau interzis prin sentinţa judecatorească
definitivă şi irevocabilă, iar autoritatea tutelară nu a autorizat actul de împărţeală voluntară;
-atunci când cel puţin unul dintre coindivizari se opune actului de împărţeală prin convenţia
părţilor.
Persoana care cere partajul este obligată să arate în cererera sa introdusă la instanţa între
cine urmează a avea loc împărţeala, titlul pe baza căruia se cere împărţeala, toate bunurile
supuse împărţelii, evaluarea lor, locul  în care acestea se află, precum şi persoana care le
deţine sau le administrează.

În cazul în care părţile nu se învoiesc în faţa instanţei asupra modalităţii de partaj, art.
6735 alin. (1) C.pr.civ. prevede că instanţa va stabili bunurile supuse împărţelii, calitatea de
coproprietar, cota–parte ce se cuvine fiecăruia şi creanţele născute din starea de proprietate
comună pe care coproprietarii le au unii faţă de alţii. Dacă se împarte o masă succesorală,
instanţa va stabili datoriile transmise prin moştenire, datoriile şi creanţele comoştenitorilor
faţă de defunct, precum şi sarcinile moştenirii.

Procedura împărţelii judiciare este reglementată în prezent de art.673/1-673/14 din

C.proc.civilă. Modalităţile concrete de realizare a partajului judiciar sunt:

a) prin partajarea în natură a bunului sau bunurilor ( art. 6735 alin.2 C.pr.civ.). Aceasta este
prima şi cea mai importantă modalitate de partajare, cu valoare de principiu. Astfel, ori de
câte ori este posibil, instanţa trebuie să recurgă la partajarea în natura care este singura cale ce
asigura egalitatea în drepturi a foştilor copărtaşi15. În cazul în care loturile atribuite în natura
coproprietarilor nu sunt egale ca valoare, ele se întregesc cu o sumă de bani.

b) prin atribuirea bunului comun în proprietatea exclusivă a unuia dintre

copărtaşi16 (art.67310 alin. 2 teza finală C.pr.civ.) atribuirea bunului în proprietatea exclusivă
a unuia dintre copărtaşi, ceilalţi copărtaşi urmând să primească echivalentul bănesc al cotelor
la care au dreptul. La această modalitate se recurge când bunul (de regulă unul singur) nu
poate fi partajat comod în natură, deoarece este indivizibil, s-ar distruge prin formarea mai
multor bunuri din el, împărţeala în natură este imposibilă sau neeconomicoasă pentru că
bunul ar fi fărâmiţat excesiv. Astfel se va pune capăt coproprietăţii, prin atribuirea bunului
unuia dintre copărtaşi, urmând ca ceilalţi să primească echivalentul în bani al valorii la care
au dreptul. Pentru ca atribuirea să fie echitabilă se va aprecia în raport de o serie de
împrejurări, cum sunt: cotele părţi ale copărtaşilor, natura bunului, ocupaţia copărtaşilor,
timpul de folosire, nevoia de acel bun, profesia legată de acel bun, posibilităţi de punere în
15 A se vedea Trib.Supr., sect.civ., dec. nr.1238/1989, in R.R.D. nr.3/1990, p.68.
16 A se vedea: Trib.Supr., sect.civ., dec. nr.475/1978, in C.D., 1978, p.34; idem, dec. nr.1758/1981,
in R.R.D. nr.8/1982, p.58

12
valoare etc. În practica judecătorească au fost stabilite criterii pentru atribuire, în cazul în care
copărtaşii nu convin, asupra căruia dintre ei să i se atribuie bunul indiviz. Criterii de atribuire
sunt prevăzute expres la art. 673/9 C.proc.civ. care se referă atât la formarea cât şi la
atribuirea loturilor, astfel ”... instanţa va ţine seama, după caz, şi de acordul părţilor,
mărimea cotei părţii ce se cuvine fiecăruia, natura bunurilor, domiciliul şi ocupaţia părţilor,
faptul că unii dintre coproprietari,îinainte de a cere împărţeala au făcut construcţii,
îmbunătăţiri cu acordul coproprietarilor sau alte asemenea. ”
Cel căruia i se atribuie bunul aflat în indiviziune va fi obligat să plătească celorlalţi
copărtaşi sume băneşti cu titlu de sultă, proporţional cu cotele de proprietate deţinute în bunul
supus partajului. Dacă părţile nu se înţeleg cu privire la valoarea bunului, instanţa va
administra probe pentru evaluare. Practica instanţelor este că se va dispune efectuarea unei
expertize, atât pentru formarea loturilor cât şi pentru stabilirea valorii de circulaţie a bunului
sau masei de bunuri supuse împărţelii; sens în care dispune şi art.673/6 din C.proc.civ.
Evaluarea bunului care face obiectul atribuirii se poate face prin acordul copărtaşilor.
Dacă părţile nu se înţeleg, instanţa de judecată este obligataă să ia în discuţie administrarea
oriăarui mijloc de probă reglementat de lege. Cel mai adesea se ordonă efectuarea unei
expertize. La stabilirea valorii se va lua în considerare valoarea bunului la data judecăţii.
Atunci când obiectul partajului îl constituie o construcţie, practica judiciară a statuat ca
instanţele sunt datoare ăa stabilească valoarea ei actuală de circulaţie, ţinându-se seamă de o
serie de criterii, cum sunt: materialele incorporate în clădire, finisajele, gradul de confort,
locul unde este amplasată, vechimea, preţurile practicate în zonă pentru imobile
asemanatoare17. La partajarea terenurilor, pentru stabilirea valorii lor reale de circulatie, este
necesar să se aiba în vedere criterii, precum: calitatea şi proprietăţile solului, relieful,
amplasamentul şi destinaţia terenurilor, gradul de fertilitate sau starea de degradare .

c)  prin vânzarea bunului şi împărţirea echivalentului bănesc, este ultima modalitate ce va fi

folosită dacă bunul nu este partajabil în natură şi nici unul dintre copărtaşi nu doreşte să-l
preia în lotul său. Vânzarea se va realiza prin bună învoială, dacă toţi copărtaşii şi-au dat
acordul, sau prin licitaţie publică, dacă acest acord nu poate fi obţinut. Preţul rezultat va fi
distribuit între copărtaşi proporţional cu cota fiecăruia.

Dacă obiect al partajului este un teren extravilan iar cumpărător este un terţ, vânzarea se
va face cu respectarea dreptului de preemţiune reglementat de Legea nr.54/1998.
Dacă în cadrul licitaţiei adjudecător este unul dintre copărtaşi, nu sunt aplicabile regulile
privitoare la preemţiune deoarece, datorită caracterului retroactiv al partajului, nu suntem în
prezenţa unei înstrăinări. Achizitor prin licitaţie nu poate fi un cetăţean străin sau apatrid şi
pentru cetăţenii români nu se poate depăşi suprafaţa de 200 ha în echivalent agricol.
În cazul în care împărţeala nu se poate realiza în niciuna din modalităţile prevăzute de
lege, art. 673/14 alin. (3) C.pr.civ. prevede că instanţa să hotărască închiderea dosarului.

Examinarea legislaţiei în vigoare ne permite să constatăm că în prezent, de regulă,

pentru partajarea imobilelor nu este necesară autorizarea din partea unui organ de stat. Cu
toate acestea, în cazul împărţelii în natura a construcţiilor, potrivit art.1-4 din Legea
nr.50/199118, autorizaţia administrativă este necesară atunci când sistarea coproprietăţii
reclamă executarea unor lucrări de modificare a construcţiei ce face obiectul partajului, cu
17 A se vedea: Trib.Supr., sect.civ., dec. nr.646/1980, in R.R.D. nr.12/1980, p.59; Curtea Suprema de Justitie,
sect.civ., dec. nr.2509/1993, in Dreptul nr.8/1994, p.88. In acelasi sens, a se vedea: Fr. Deak, St.
Carpenaru, Drept civil. Contractele civile. Dreptul de autor. Dreptul de mostenire, Universitatea Bucuresti,
1983, p.546-547; D.M. Fruth - Oprisan, op.cit., p.42.

13
scopul mai ales de a nu se ajunge la schimbări de ordin arhitectonic care să-i afecteze
funcţionalitatea şi siguranţa. Autorizaţia se eliberează, după caz, de prefecturi sau primarii, în
funcţie de natura construcţiei şi locul situării ei.

Potrivit art.786 C.civ., împărţeala sau partajul este un act juridic declarativ de drepturi,
astfel încât fiecare dintre foştii copărtaşi este considerat proprietar exclusiv al bunului ce i-a
revenit în urma acestei operaţiuni, în mod retroactiv, încă din momentul când s-a născut
coproprietatea. Cu alte cuvinte, prin împărţeală nu se realizează un transfer de drepturi între
copărtaşi, ci se constată şi se recunosc, cu efect retroactiv, drepturi preexistente19. Efectul
declarativ al împărţelii are următoarele consecinţe mai importante:

- actele de înstrăinare sau de grevare încheiate de unul dintre copărtaşi cu privire la bunul
comun vor fi sau nu eficace, după cum, prin împărţeală, bunul a revenit sau nu copărtaşului
înstrăinător;

- împărţeala nu este un act sinalagmatic, ceea ce înseamnă că neexecutarea obligaţiilor,

rezultate din partaj, de către un copărtaş, nu dă dreptul celorlalţi să ceară rezoluţiunea
(exemplu: nu plăteşte sulta);

- împărţeala nu este supusă publicităţii imobiliare, potrivit art. 21 şi 28 din Legea nr.7/1996 a
cadastrului şi a publicităţii imobiliare.
- împărţeala nu poate constitui just titlu pentru invocarea uzucapiunii de 10 până la 20 de ani;
- copărtaşul căruia i-a revenit bunul rămâne în situaţia unui terţ faţă de actele încheiate de
oricare dintre ceilalţi copărtaşi asupra acelui bun.

9. Efectele partajului.

Partajul este declarativ de drepturi în condiţiile art.786 C.civil. Datorită efectului

declarativ acesta retroactivează până la momentul naşterii coproprietăţii. Cota parte de
proprietate rezultată din indiviziune se transformă retroactiv în drept de proprietate exclusivă
asupra bunului sau masei de bunuri atribuite fiecărei părţi. În caz de vânzare a bunului indiviz
de către un coproprietar, dreptul se consolidează dacă bunul a fost atribuit coproprietarului
înstrăinător ca efect al partajului. Actele încheiate de către ceilalţi copărtaşi nu sunt opozabile
copărtaşului căruia i-a revenit bunul prin partaj, el având situaţia unui terţ.
Efectul declarativ al partajului absoarbe perioada de indiviziune (coproprietate
temporară) ceea ce face să consolideze sau dimpotrivă, să desfiinţeze, actele juridice
încheiate de copărtaşi cu privire la bunul indiviz în raport de împrejurarea dacă bunul cade
sau nu în lotul celui care a încheiat actul. Fac excepţie actele de dispoziţie încheiate de un

18 A se vedea: Trib.Supr., sect.civ., dec. nr.1003/1979, in R.R.D. nr.11/1979, p.67; Curtea Suprema de Justitie,
sect.civ., dec. nr.14/1994, in Dreptul nr.12/1994, p.71..

19 Legea privind autorizarea executarii constructiilor si unele masuri pentru realizarea locuintelor, publicata in
M.Of. nr.163 din 7 august 1991.

14
coproprietar cu acordul celorlalţi sau dacă terţul a fost de bună credinţă având reprezentarea
eronată, dar de neînlăturat că tratează cu titularul dreptului.

Bibliografie

- https://ro.scribd.com/doc/268539903/Coproprietatea-obisnuita
- https://consultantavocat.ro/proprietatea-comuna-pe-cote-parti-obisnuita-sau-
temporara/
- https://www.qdidactic.com/stiinta-tehnica/drept/incetarea-coproprietatii-obisnuite-
sau-temporare395.php
- https://legeaz.net/dictionar-juridic/forma-ad-validitatem

15