DREPTUL DE PREEMPTIUNE

PROFESOR COORDONATOR INTOCMIT

MANCIA AURORA GOINA VIORICA

MTC III 2022-2023

Definiție

Expres reglementat de normele de drept comun, precum și de alte acte normative cu

caracter special, dreptul legal de preempțiune reprezintă instrumentul legiuitorului prin care
instituie măsuri de protecție a unor categorii de persoane sau bunuri. Dreptul legal al
beneficiarului dreptului de a putea să cumpere cu prioritate un bun este, în principiu, stabilit
prin texte imperative, caz în care titularii nu pot să renunțe anticipat la exercițiul dreptului
lor, nesocotirea acestuia prin încheierea actului fără a da eficiență dispoziției legale
comportând sancțiuni precum nulitatea contractului.
Reglementat cu titlu general de normele de drept comun, dreptul de preempțiune
definit de dispozițiile art. 1.730 alin. (1) din Noul Cod civil reprezintă facultatea titularului
numit preemptor de a putea să cumpere cu prioritate un bun, cadrul legal fiind suplinit de
legi cu caracter special menite să determine regimul juridic de aplicare al drepturilor de
preempțiune speciale, aplicabile unor anumite bunuri.
Dreptul de preempţiune este un mecanism juridic care de regulă reprezintă o voinţă
legală (ce depăşeşte interesele părţilor contractante, dar care, în principiu, operează cu
respectarea condiţiilor contractuale)''.Deşi prin instituirea unui drept de preempţiune este
afectată, în general, libertatea contractuală a persoanei, existenţa lui nu transformă vânzarea
într-una forţată, deoarece nu este substituită voinţa vânzătorului de a înstrăina, ci se
îngrădeşte numai libertatea acestuia de a-şi alege persoana cumpărătorului.

Exercitarea şi încetarea dreptului de preempţiune.

Noul cod civil reglementează dreptul de preempţiune al cumpărătorului în art. 1730-

1740 (insistând, mai mult, asupra modalităţilor de exercitare).Potrivit art. 1732 Noul Cod
Civil, vânzătorul este obligat să notifice de îndată preempto-rului cuprinsul contractului
încheiat cu un terţ. Notificarea trebuie să cuprindă numele şi prenumele vânzătorului,
descrierea bunului, sarcinile care îl grevează, termenii şi condiţiile vânzării precum şi locul
unde este situat bunul. Preemptorul îşi poate exercita dreptul de preempţiune prin
comunicarea către vânzător a acordului său de a încheia contractul de vânzare, însotită de
consemnarea preţului la dispoziţia vânzătorului.
Dreptul de preempţiune se exercită, în cazul vânzării de bunuri mobile, în termen de
cel mult 10 zile de la data comunicării către preemptor a notificării, iar în cazul vânzării de
bunuri imobile, în termen de cel mult 30 de zile de la data comunicării. Potrivit art. 1730
alin. 3 Noul Cod Civil, „titularul dreptului de preempţiune care a respins o ofertă de vânzare
nu îşi mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus”. Oferta se
consideră respinsă dacă nu a fost acceptată în termenele prevăzute de lege.
Exercitarea dreptului de preempţiune produce două efecte distincte:
- încheierea contractului de vânzare-cumpărare dintre vânzător şi preemptor;
- desfiinţarea contractului încheiat anterior între vânzător şi terţ.
In cazul pluralităţii de preemptori, care şi-au exercitat preempţiunea asupra aceluiaşi
bun, art. 1734 instituie o ordine între titulari (în raport de situaţie). Astfel, vânzarea se
încheie:
- cu titularul dreptului legal de preempţiune, atunci când se află în concurs cu titulari ai unor
drepturi convenţionale de preempţiune;
- cu titularul dreptului legal de preempţiune ales de vânzător, când se află în concurs cu alţi
titulari ai unor drepturi legale de preempţiune;
- dacă bunul este imobil, cu titularul dreptului convenţional de preempţiune care a fost mai
întâi înscris în cartea funciară, atunci când acesta se află în concurs cu alţi titulari ai unor
drepturi convenţionale de preempţiune;
- dacă bunul este mobil, cu titularul dreptului convenţional de preempţiune având data certă
cea mai veche, atunci când acesta se află în concurs cu alţi titulari ai unor drepturi
convenţionale de preempţiune. Ordinea instituită de art. 1734 alin. 1 Noul Cod Civil este
imperativă.
Sub aspectul legii aplicabile, art. 125 din Legea nr. 71/2011 stabileşte că prevederile
art. 1734 Noul Cod Civil sunt aplicabile, ca excepţie, şi drepturilor de preempţiune izvorâte
din contractele încheiate înainte de intrarea în vigoare a Noului cod civil. Atunci când
dreptul de preempţiune se exercită asupra unui singur bun cumpărat de terţ de la vânzător
(împreună cu alte bunuri pentru un singur preţ),vânzătorul poate pretinde de la preemptor
numai o parte proporţională din preţul convenit .
In concepţia Noului cod civil, dreptul de preempţiune este indivizibil şi
netransmisibil (art. 1739 Noul Cod Civil).Vânzarea bunului cu privire la care există un drept
de preempţiune către un terţ, este valabilă numai sub condiţia suspensivă a neexercitării
dreptului de preempţiune de către preemptor (art. 1731 Noul Cod Civil).
De regulă, dreptul convenţional de preempţiune se stinge prin moartea pre-
emptorului, cu excepţia situaţiei în care a fost constituit pe un anume termen. Astfel, atunci
când moartea preemptorului a intervenit înainte de expirarea termenului pe care a fost
constituit, dreptul de preempţiune operează şi după decesul titularului său (fiind preluat de
succesorii săi în drepturi). în acest caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii,
dacă a fost stipulat un termen mai lung (art. 1740 Noul Cod Civil.
În Legea nr. 17/2014, se oferă mai multe informații despre dreptul de preempțiune
exercitat în cazul procedurilor de vânzare-cumpărare a terenurilor agricole, situate în
extravilan.
Potrivit acestei legi, preemptorul este titularul dreptului de preempțiune care poate să
cumpere cu prioritate un teren agricol, situat în extravilan, și față de care deține calitatea de
coproprietar, arendas, proprietar vecin sau statul român, prin reprezentantul său, Agenția
Domeniilor Statului.
În acest caz, există preemptori de același rang, care aparțin aceleiași categorii
stabilite prin lege ca arendași, coproprietari sau proprietari vecini. De asemenea, în cazul
preemptorilor de rang superior sau inferior, care dețin o poziție superioară sau inferioară, în
ordinea categoriilor de preemptori stabiliți prin lege, dreptul de preempțiune se exercită
începând cu rangul superior, până la ultimul.
Legea nr. 175/2020, intrată în vigoare pe 13 octombrie 2020, aduce o serie de
modificări și completări importante în exercitarea dreptului de preempțiune.
Cel mai important aspect vizează rangurile de preemptori. Dacă în Legea nr. 17/2014,
dreptul de preempțiune era restrâns la următoarele persoane și în ordine: coproprietari,
arendași, proprietari vecini și statul român, prin Agenția Domeniilor Statului, prin Legea nr.
175/2020, lista beneficiarilor s-a extins semnificativ, după cum urmează și în ordine:
●       Primul rang: coproprietarii, rudele de gradul I, soții, rudele, afinii până la gradul al
treilea inclusiv;
●       Al doilea rang: proprietarii investițiilor agricole pentru viță-de-vie, pomi fructiferi,
hamei, irigații exclusive private și/sau arendașii. Dacă pe aceste terenuri se află investiții
agricole pentru culturi de viță-de-vie, pomi fructiferi, hamei sau irigații, proprietarii
investițiilor vor avea prioritate;
●       Al treilea rang: arendașii și/sau proprietarii terenurilor agricole din vecinătatea
terenului dat spre vânzare;
●       Al patrulea rang: tinerii fermieri, de până în 40 de ani, care dețin calificări
profesionale și competențe și care se stabilesc, pentru prima oară, ca șefi ai unei exploatații
agricole, în vederea desfășurării de activități agricole;
●       Al cincilea rang: Academia de Studii Agricole și Silvice din București și unitățile de
cercetare-dezvoltare din domeniul agricol, al silviculturii sau al industriei alimentare, în
vederea achiziției de teren agricol destinat exclusiv cercetării agricole, teren care se află în
vecinătatea unor loturi care fac deja parte din patrimoniul acestor instituții;
●       Al șaselea rang: persoane fizice cu domiciliul în unitatea administrativ-teritorială
unde se află terenul respectiv;
●       Al șaptelea rang: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.

Vânzarea în mod liber a unui teren agricol situat în extravilan

Potrivit vechii legi, dacă niciun preemptor nu își exercită dreptul de preempțiune în
termen legal, vânzarea terenului agricol se poate realiza către orice persoană fizică sau
juridică. Prin Legea nr. 175/2020, se adaugă câteva detalii referitoare la posibilii
cumpărători, dacă niciun preemptor legal nu își solicită dreptul.
Astfel, potrivit legii, persoana care dorește să cumpere terenul:
●       Trebuie să aibă domiciliul sau sediul pe teritoriul național, pe o perioadă de cel puțin
cinci ani înainte de oferta de vânzare;
●       Să întreprindă activități agricole pe teritoriul național, pe o perioadă de cel puțin cinci
ani, anterior ofertei de vânzare.
De asemenea, persoanele fizice care doresc cumpărarea trebuie să fie înregistrate de
autoritățile fiscale cu cel puțin cinci ani anterior ofertei de vânzare. Un alt aspect foarte
important se referă la modificarea procedurii de exercitare a dreptului de preempțiune.
Dacă, inițial, termenul de exercitare a dreptului de preempțiune era de 30 de zile lucrătoare
(Legea nr. 17/2014), prin Legea nr. 175/2020, acesta a ajuns la 45 de zile lucrătoare, din
momentul afișării ofertei de către primăria de care ține terenul respectiv.
Mai mult, în termen de 10 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii, primăria este
obligată să anunțe titularii dreptului de preempțiune la domiciliul sau sediul social al
acestora, după caz. Dacă titularii nu pot fi contactați, apare obligația de a se afișa înștiințarea
la sediul sau pe site-ul primăriei. Aceeași lege oferă dreptul vânzătorului de a depune o
cerere de retragere a ofertei de vânzare, în termen de 45 de zile, pentru exercitarea dreptului
de preempțiune. Totodată, legea prevede posibilitatea de a retrage oferta și în termen de 30
de zile de la expirarea termenului de exercitare a dreptului de preempțiune.
Dacă mai mulți preemptori solicită exercitarea dreptului de preempțiune, vor avea
prioritate preemptorii de rang superior, iar dacă solicitanții au același rang, se va respecta
ordinea specificată expres în lege. În cazul în care un preemptor de rang inferior oferă un
preț mai avantajos decât un preemptor de rang superior, vânzătorul poate relua procedura
ofertei de vânzare cu prețul mai mare o singură dată și doar în termen de 10 zile de la cele
45 de zile lucrătoare de la afișarea ofertei de vânzare.
Structurile teritoriale de la locul situării terenului sau imobilului se vor ocupa de
verificarea condițiilor legale, pentru ca preemptorii să poată beneficia de dreptul lor.
Autoritățile au obligația să verifice documentele în termen de maximum 10 zile lucrătoare
de la îndeplinirea termenului legal de 30 de zile. Dacă preemptorul nu îndeplinește
condițiile legale, autoritățile vor emite un aviz negativ, în termen de cinci zile lucrătoare din
momentul expirării termenului de verificare. În situația în care niciun preemptor nu și-a
exercitat dreptul de preempțiune și nu s-au depus alte oferte de cumpărare, primăria este
obligată să emită un proces-verbal de finalizare, în termen de 10 zile lucrătoare de la
expirarea ultimului termen (45 de zile lucrătoare, cu posibilitatea de prelungire).

Condiții privind exercitarea dreptului de preempțiune

Potrivit Codului Civil, vânzătorul, persoană fizică sau autoritate publică, este obligat să
comunice preemptorului cuprinsul contractului încheiat cu un terț. Acest lucru înseamnă că
vânzătorul oferă informații despre nume și prenume, descrie bunul, sarcinile care îl
grevează, termenii și condițiile în care are loc vânzarea, precum și locul unde este situat
bunul.
Ulterior, preemptorul își poate exercita dreptul de preempțiune, comunicând vânzătorului
acordul său în încheierea contractului de vânzare, însoțit de consimțirea prețului.
Conform prevederilor legale, dreptul de preempțiune se exercită, în cazul bunurilor mobile,
în termen de cel mult 10 zile lucrătoare, iar pentru bunurile imobile, în termen de cel mult
45 de zile lucrătoare. În ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea către preemptor a
contractului încheiat cu terțul.

Efectele exercitării preempțiunii și concursul dintre preemptori

Conform articolului nr. 1733 din Codul Civil, exercitarea dreptului de preempțiune are
următoarele efecte:
●       Contractul de vânzare este încheiat între vânzător și preemptor, în condițiile cuprinse
în contractul încheiat cu terțul;
●       Vânzătorul răspunde de evicțiunea care rezultă din exercitarea dreptului de
preempțiune.
Concursul dintre preemptori apare atunci când mai mulți titulari și-au exercitat dreptul de
preempțiune asupra aceluiași bun. În acest caz:
●       Contractul se încheie cu titularul dreptului legal de preempțiune, atunci când se află în
concurs cu titulari ai unor drepturi convenționale de preempțiune;
●       Contractul se încheie cu titularul dreptului legal de preempțiune ales de vânzător, când
se află în concurs cu alți titulari ai unor drepturi legale de preempțiune;
●       Contractul se încheie cu titularul dreptului convențional de preempțiune care a fost
mai întâi înscris în cartea funciara, dacă bunul este imobil;
●       Contractul se încheie cu titularul dreptului convențional de preempțiune, cu data certă
cea mai veche, în cazul bunurilor mobile.

VÂNZAREA TERENURILOR FORESTIERE

  NORMA GENERALĂ – art. 1.746 C. civ.  Prevederile Codului civil cu privire la vân-
zarea terenurilor forestiere dispun în sensul înstrăinării acestora cu respectarea dreptului de
preempțiune, în ordine, al coproprietarilor sau vecinilor.
  Fondul forestier național este constituit din totalitatea pădurilor, a terenurilor destinate
împăduririi, a celor care servesc nevoilor de cultură, producție sau administrație silvică, a
iazurilor, a albiilor pâraielor, a altor terenuri cu destinație forestieră, inclusiv cele nepro-
ductive, cuprinse în amenajamente silvice la data de 1 ianuarie 1990 – astfel cum este re -
glementat potrivit art. 1 din Codul silvic11. Legea nr. 46/2008.
   În acest sens, art. 45 alin. (6) din Codul silvic coroborat cu prevederile art. 1.746 C.
civ. instituie, la cumpărarea de terenuri din fondul forestier aflate în proprietate privată, un
drept de preempțiune în favoarea coproprietarilor și vecinilor proprietari de fond
forestier, persoane fizice sau juridice, de drept public sau privat, la preț și în condiții egale,
în ordinea menționată.  De asemenea, art. 45 alin. (9) din Codul silvic dispune cu privire la
terenurile forestiere situate în vecinătatea proprietăților publice, adăugând că, „în situația în
care terenul ce urmează a fi vândut este limitrof cu fondul forestier proprietate publică a
statului sau a unităților administrativ-teritoriale, exercitarea dreptului de preempțiune al
statului ori al unităților administrativ-teritoriale […] prevalează în raport cu dreptul de
preempțiune al vecinilor.

DREPTUL DE PREEMPȚIUNE  AL CHIRIAȘULUI

  NORMA GENERALĂ: art. 1.828 C. civ.

  Dreptul comun reglementează dreptul de preferință al chiriașului la încheierea unui nou
contract de închiriere a locuinței, condiționându-l însă de executarea în totalitate a
obligațiilor născute în baza închirierii anterioare. De asemenea, norma generală instituie în
favoarea chiriașului un drept de preempțiune, dispozițiile referitoare la exercitarea
dreptului de preempțiune în materia vânzării fiind aplicabile.
 NORME SPECIALE
  Pe de altă parte, legiuitorul a dispus și prin alte norme cu caracter special un drept de
preempțiune în favoarea chiriașului, cum ar fi cazul:
  Pentru anumite situații prevăzute expres de actul normativ, locuințele pot fi vândute, la
cererea chiriașului, și înaintea expirării primului an de închiriere sau la cererea oricăror
persoane, după expirarea primului an de închiriere, cu condiția respectării dreptului de
preempțiune instituit în favoarea chiriașului de către autoritățile administrației publice locale
ale unităților administrativ-teritoriale și ale sectoarelor municipiului București în care sunt
amplasate. În cazul în care există mai multe cereri de cumpărare pentru aceeași locuință,
prioritizarea se face în ordinea crescătoare a datei de înregistrare a cererilor de cumpărare a
locuinței [art. 4 alin. (8)].
  Dreptul de preempțiune astfel instituit este aplicabil imobilelor special reglementate de
art. 4 alin. (3) lit. a) din lege, respectiv, locuințelor proprietate personală construite prin
credit ipotecar și necontractate la data finalizării lucrărilor, acestea putând fi valorificate
prin transmiterea locuințelor de către ANL către autoritățile administrației publice locale ale
unităților administrativ-teritoriale, ale sectoarelor municipiului București în care acestea
sunt amplasate, în vederea închirierii.
  Astfel, potrivit dispozițiilor art. 10 alin. (1) din Legea nr. 152/1998, „locuințele pentru
tineri destinate închirierii, inclusiv cele construite și destinate în mod exclusiv închirierii
tinerilor specialiști din învățământ sau sănătate, […] se pot vinde titularilor contractelor de
închiriere, numai la solicitarea acestora, după expirarea a minimum un an de închiriere
neîntreruptă către același titular și/sau către persoana în beneficiul căreia s-a continuat
închirierea în condițiile legii, fără ca vânzarea să fie condiționată de vârsta solicitantului”.
BIBLIOGRAFIE

https://www.storia.ro/blog/ghid-imobiliar/dreptul-de-preemptiune

https://lege5.ro/gratuit/gi2tsmbqhe/dreptul-de-preemptiune-codul-civil?
dp=gu3dmnjtg44ti

https://legeaz.net/dictionar-juridic/dreptul-de-preemptiune

https://legeaz.net/dictionar-juridic/dreptul-de-preemptiune

https://buletinulnotarilor.ro/dreptul-legal-de-preemptiune/

https://www.codulcivil.ro/