MINISTERUL EDUCAȚIEI NAȚIONALE ȘI CERCETĂRII ȘTIINȚIFICE

UNIVERSITATEA „LUCIAN BLAGA” DIN SIBIU

FACULTATEA DE DREPT

zxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnm
qwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyui
DREPT FUNCIAR

opasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfgh
(TC1) ARENDAREA BUNURILOR AGRICOLE

jklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvb
Anul universitar 2021-2022 Semestrul I

nmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwer
Studenta: SPÎNU LARISA-ALEXANDRA

Conf. Univ. Dr. Circa Adrian

tyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopas
dfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzx
cvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmq
wertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuio
pasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghj
klzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbn
mqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwerty
uiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdf
ghjklzxcvbnmrtyuiopasdfghjklzxcvbn
mqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwerty
 CUPRINS

1. INTRODUCERE………………………………………………………………… 3-4

2. CONTRACTUL DE ARENDARE………………………………………………. 5-6

3. PĂRŢILE CONTRACTANTE………………………………………………… 6-10

4. DREPTUL DE PREEMŢIUNE AL ARENDAŞULUI……………………… 10-11

5. RISCURILE ÎN CONTRACTUL DE ARENDARE……………………….…. 11-13

6. ASIGURAREA BUNURILOR ARENDATE………………………………… 13-15

7. SPEŢĂ………………………………………………………………………… 15-16

8. BIBLIOGRAFIE…………………………………………………………….… 16

2
 1. INTRODUCERE

Arenda reprezintă cedarea temporară a dreptului de exploatare asupra unor bunuri

agricole, construcții, utilaje sau animale. Arendarea este un contract sinalagmatic(bilateral),
cu executare succesivă şi netranslativ de proprietate, ca şi locaţiunea. Tot astfel, este un
contract prin definiţie(esenţialmente) cu titlu oneros. Contractul de arendă, încheiat între
arendator și arendaș, este un document care are drept obiectiv înțelegerea dintre părți.

Pot fi arendate orice bunuri agricole, cum ar fi:

a) terenurile cu destinație agricolă, și anume terenuri agricole productive - arabile, viile,

livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbuștii fructiferi, plantațiile de hamei și duzi,
pășunile împădurite, terenurile ocupate cu construcții și instalații agrozootehnice,
amenajările piscicole și de îmbunătățiri funciare, drumurile tehnologice, platformele
și spațiile de depozitare care servesc nevoilor producției agricole și terenurile
neproductive care pot fi amenajate și folosite pentru producția agricolă;
b) animalele, construcțiile de orice fel, mașinile, utilajele și alte asemenea bunuri
destinate exploatării agricole.

Contractul de arendare, varietate a contractului de locaţiune, este un contract prin care

una dintre părţi, numită arendator, transmite celeilalte părţi, numită arendaş, bunuri agricole
în vederea exploatării pe o durată determinată şi în schimbul unui preţ, numit arendă, stabilite
de părţi.
Arendarea se face prin contract încheiat între arendator, pe de o parte, şi arendaş, pe de
altă parte. Părţile contractante pot fi persoane fizice sau juridice.

Contractul de arendare este reglementat de art. 1.836-1.850 C.civ., în secţiunea

intitulată „Reguli particulare în materia arendării”. În completarea acestor dispoziţii legale se
aplică prevederile care guvernează locaţiunea de drept comun, dacă sunt compatibile cu
regulile particulare prevăzute pentru contractul de arendare, deoarece arendarea este o
varietate a contractului de locaţiune, iar nu un contract special distinct (art. 1.778 alin. 1 şi 2
C.civ.).

3
 Potrivit art.1.838 alin. 1 C.civ. „Contractul de arendare trebuie încheiat în formă
scrisă, sub sancţiunea nulităţii absolute”. Rezultă că, prin derogare de la principiul
consensualismului, Codul civil prevede forma scrisă (indiferent că înscrisul este autentic sau
doar sub semnătură privată) ad validitatem.
Contractul de arendare se întocmeşte în scris, câte un exemplar pentru fiecare parte şi
un exemplar care se depune la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile
arendate. Acesta se înregistrează într-un registru special, ţinut de secretarul consiliului local.

Dacă un bun agricol se transmite, în vederea folosinţei sau exploatării temporare, cu

titlu gratuit, contractul este nul ca arendare, dar considerăm că poate fi recunoscut valabil ca
un împrumut de folosinţă (comodat), dacă bunul s-a predat (comodatul fiind un contract real)
şi dacă sunt îndeplinite şi celelalte condiţii de validitate prevăzute de lege pentru comodat. De
asemenea, astfel cum vom arăta mai jos, arendarea se încheie intuitu personae, contractul
fiind considerat a fi fost încheiat în considerarea calităţilor personale ale arendaşului (nu şi
ale arendatorului).
Când bunurile arendate sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale,
înregistrarea şi depunerea contractului se fac la fiecare consiliu local în a cărui rază teritorială
este situat bunul arendat.

Contractul de arendare trebuie să cuprindă:

• părţile contractante şi domiciliul sau sediul acestora;

• obiectul contractului, complet şi precis determinat; obiectul contractului trebuie să
cuprindă descrierea amănunţită a tuturor bunurilor agricole arendate, inventarul
acestora şi planul de situaţie al terenurilor;
• obligaţiile fiecăreia dintre părţi, expres şi complet menţionate;
• durata arendării;
• arenda, modalităţile şi termenele de plată a acesteia;
• răspunderile fiecărei părţi; orice suprafaţă de teren sau orice alt bun agricol ce se va
reţine de către arendator se va specifica separat în contract;
• alte clauze convenite de părţi şi permise de lege.

Părţile vor include în contractul de arendare şi clauze de asigurare a bunurilor agricole,

care sunt în sarcina arendaşului, de asemenea şi taxele de redactare şi înregistrare ale
contractului de arendă intră tot în sarcina arendaşului.

4
 Durata arendării se stabileşte de către părţi în contractul de arendare.1

2. CONTRACTUL DE ARENDARE

Contractul de arendare este un act de administrare. Poate fi arendator, proprietarul,

uzufructuarul sau titularul altui drept real sau de folosinţă asupra bunurilor agricole.

Dacă bunul agricol arendat se află în proprietate comună pe cote părţi obişnuită sau
temporară este necesar, în principiu, acordul tuturor coproprietarilor.

Totuşi, prin excepţie, dacă un coproprietar încheie contractul de arendare, pe o

perioadă de până la 5 ani, fiind un act de administrare, arenda va fi menţinută, dacă aceasta
nu i-a prejudiciat pe ceilalţi coproprietari.

Înregistrarea contractului de arendare

Această formalitate este cerută pentru opozabilitatea contractului de arendare faţă de

terţi. Înregistrarea contractului trebuie făcută în termen de 15 zile de la data încheierii lui,
într-un registru special, iar depăşirea acestui termen nu atrage nicio sancţiune.

Contractul de arendare este reglementat de Legea nr. 16/1994 privind arendarea cu

modificările ulterioare (Legea nr. 58/1995, Legea nr. 65/1998 şi OUG nr. 157/2002 aprobată
prin Legea nr. 350/2003 şi modificată prin Legea nr. 276/2005), Legea nr. 247/2005 privind
reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente.

Aceste norme speciale se completează cu normele din Codul civil privitoare la

arendare (art.1454-1469), cu cele privitoare la locaţiune şi cele referitoare la obligaţiile civile.

Ca urmare a faptului că este o specie a contractului de locaţiune, contractul de arendare

are, în principiu, caracterele juridice ale acestuia:

- caracter bilateral (sinalagmatic), deoarece dă naştere la obligaţii reciproce între părţi;

1
http://contractearenda.ro/resurse.html

5
- caracter oneros, ambele părţi urmărind dobândirea  unui folos patrimonial în schimbul
propriei prestaţii;

- caracter oneros, ambele părţi urmărind dobândirea unui folos patrimonial în schimbul
propriei prestaţii;

- caracter comutativ – existenţa şi întinderea obligaţiilor sunt cunoscute de ambele părţi din
momentul încheierii contractului;

- caracter strict personal în privinţa persoanei arendaşului, deoarece sunt impuse anumite
condiţii legale în privinţa arendaşului şi sunt interzise subarendarea şi intermedierea în
motive de arendare;

- caracter solemn deoarece, potrivit art. 6 din Legea nr. 16/1994, arendarea trebuie încheiată
în formă scrisă;

- este un contract cu executare succesivă, presupunând prestaţii permanente pe durata

arendării;

- este un contract translativ de drepturi (dreptul transmis este dreptul de folosinţă).

3. PĂRŢILE CONTRACTANTE

Potrivit legii, părţile contractante sunt arendatorul şi arendaşul , ele pot fi persoane
fizice sau juridice (art.3 alin.1).

Arendatorul poate fi proprietar, uzufructuar sau alt deţinător legal de bunuri

agricole, cum ar fi, persoanele care beneficiază de reconstituirea dreptului de proprietate
asupra terenurilor, cărora li s-au eliberat doar adeverinţe de proprietate şi nu titluri de
proprietate.
În calitate de arendator contractul poate fi încheiat de către proprietar, uzufructuar2
sau alt deţinător legal al bunurilor care formează obiectul contractului şi care poate transmite
dreptul de folosinţă (de exemplu, superficiarul, societatea agricolă constituită potrivit Legii
nr. 36/1991 privind societăţile agricole şi alte forme de asociere în agricultură care are un
drept de folosinţă asupra terenurilor, uneltelor agricole, utilajelor etc., drept ce poate fi
transmis în temeiul unui contract de arendare).
2
Art. 715 alin. (1) prevede că uzufructuarul are dreptul de a închiria sau, de a arenda bunul primit în uzufruct.

6
 Precizăm că, spre deosebire de regulile aplicabile locaţiunii (unde, în principiu,
locatarul poate avea calitatea de locator), arendaşul nu poate avea calitatea de arendator.
Potrivit art. 1.847 alin. (2) C.civ., „Subarendarea totală sau parţială este interzisă,
sub sancţiunea nulităţii absolute”. De asemenea, nu sunt permise oficiile de arendaşi; prin
aceste oficii legiuitorul a avut în vedere arendarea generală (prin care arendaşul ar arenda un
ansamblu de exploatări agricole, contractând cu subarendaşi fiecare exploatare ), oficiile de
intermediere între arendatori şi arendaşi sau anumite forme de asociere între arendaşi care
ar permite ca, deşi contractul s-a încheiat cu un anumit arendaş, exploatarea bunurilor
agricole să fie efectuate de un alt arendaş (ceea ce din punct de vedere practic ar conduce la
aceeaşi situaţie ca şi atunci când s-ar fi încheiat contracte de subarendare).
Interdicţia de a subarenda atrage după sine şi interdicţia de a ceda contractul de
arendare, căci cesiunea contractului de arendare produce efecte mai puternice
(grave) decât subarendarea (cessio est maius, sublocatio est minus).
Din interzicerea subarendării mai rezultă că nu poate fi aportată de către arendaş
folosinţa bunurilor arendate într-o societate agricolă, deoarece aportarea folosinţei unui bun
echivalează cu o sublocaţiune (sau cesiune).
Rezultă că arendaşul, sub nicio formă, nu poate încheia un contract de arendare în
calitate de arendator, acest contract fiind considerat încheiat intuitu personae în ceea ce
priveşte persoana arendaşului. Dar legea nu-l obligă pe arendaş să execute personal toate
lucrările agricole; el poate contracta executarea unor lucrări cu persoane fizice sau juridice
prestatoare de servicii în agricultură şi poate încheia contracte de muncă, pe durată
nedeterminată sau determinată, cu salariaţi permanenţi sau sezonieri.
Caracterul personal al arendării vizează conducerea, coordonarea, organizarea şi
controlul activităţii, precum şi administrarea bunurilor agricole de către arendaş, care poartă
şi întreaga răspundere.
Deşi interzice în mod expres subarendarea şi, implicit, cesiunea contractului de către
arendaş, în mod excepţional, art. 1.846 C.civ. prevede că având acordul scris al arendatorului,
arendaşul poate să cesioneze contractul de arendare soţului care participă la exploatarea
bunurilor arendate sau descendenţilor (respectiv, copiii, nepoţii) săi majori. Această formă de
cesiune este permisă numai dacă arendaşul este o persoană fizică, iar exploatarea bunurilor
agricole urmează să se realizeze practic de aceeaşi familie, ceea ce este de natură a permite
păstrarea caracterului personal al contractului de arendare.
În calitate de arendaş - unul sau mai mulţi, de exemplu, membrii unei familii -
contractul poate fi încheiat de către persoane fizice sau juridice. Calitatea de arendaş o poate
7
avea şi un coproprietar. Astfel, în cazul în care coproprietarii (coindivizarii) nu-şi reglează
raporturile dintre ei potrivit regulilor aplicabile indiviziunii (când permisiunea ca bunul să fie
folosit - cu titlu oneros sau gratuit - de unul dintre ei nu are semnificaţia unei arendări), pot
încheia între ei un contract de arendare, beneficiarul folosinţei adăugând la calitatea sa de
coproprietar şi pe aceea de arendaş, iar ceilalţi având faţă de el obligaţiile prevăzute de lege
pentru arendatori.
Arendaşul poate fi persoana fizica sau persoana juridica.
a) Arendaşul persoană fizică poate fi orice cetăţean român sau cetăţean străin, care
are pregătire de specialitate agricolă, practică agricolă sau un atestat de cunoştinţe
agricole şi prezintă garanţiile solicitate de arendator.
b) Arendaşul persoană juridică poate fi orice persoană de naţionalitate română sau
străină, ea trebuie să aibă ca obiect de activitate exploatarea bunurilor agricole şi să
prezinte garanţiile solicitate de arendator.
Nu pot avea calitatea de arendaş, funcţionarii publici şi salariaţii din consiliile de
administraţie ale regiilor autonome cu profil agricol, ale institutelor şi staţiunilor de cercetare
şi producţie agricolă care au în patrimoniu sau în adiministrare terenuri agricole proprietate
publică.
Arendaşul nu poate fi niciodată arendator, întrucât legea interzice, sub sancţiunea
nulităţii absolute subarendarea totală sau parţială. Arendaşul poate însă, cu acordul scris al
arendatorului, să cesioneze contractul de arendare soţului, coparticipant la exploatarea
bunurilor agricole, sau descendenţilor săi care au implinit vârsta de 18 ani.
Acesta poate folosi salariaţi permaneţi sau sezonieri, care se bucură de toate drepturile
şi de protecţia socială prevăzută de legislaţia muncii.
Arendaşul are drept de preemţiune, care se exercită în conformitate cu art.1841 C.Civ.
cu trimitere la regulile generale art. 1730-1740 C. Civ., cu privire la bunurile agricole
arendate în cazul în care arendatorul doreşte să vândă aceste bunuri.
Arenda
Arendarea fiind un contract sinalagmatic (bilateral) are un dublu obiect derivat: bunurile
arendate şi preţul plătit de arendaş, numit arendă.
Arenda este contraprestaţia pe care o datorează arendaşul arendatorului, adică preţul
folosinţei bunurilor agricole transmise spre exploatarea arendaşului.
Este obligatoriu însă, stipularea în contract a arendei, modalităţile şi termenele de plată
a acesteia, obligaţia executării acestei îndatoriri contractuale şi faptul că „plata arendei se face

8
potrivit înţelegerii părţilor contractante şi se execută la termenele şi la locul stabilite în
contract”.
Legea indică numai anumite elemente orientative de stabilire a arendei: potenţialul de
producţie a terenului, gradul de accesibilitate a mecanizării, amenajările de îmbunătăţiri
funciare sau de rasă, vârstă, starea biologică în cazul efectivelor de animale etc.
Contractul de arendare nu se poate încheia pe durată nedeterminată. Chiar dacă durata
nu este determinată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară
recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care se
încheie contractul. De exemplu, în cazul unei culturi de porumb, contractul va înceta toamna
după culegerea ştiuleţilor şi eliberarea terenului de tulpinile de porumb, chiar dacă încheierea
contractului a intervenit în luna aprilie a aceluiaşi an.
În schimb, în cazul animalelor, construcţiilor de orice fel, maşinilor, utilajelor
contractul se consideră încheiat pentru un an calendaristic (care în acest caz coincide cu anul
agricol).

În reglementarea Codului Civil, arenda putea fi o sumă de bani sau o cantitate de fructe.
Legea nr. 16/1994 stabilea iniţial arenda în natură, în bani şi mixt. În prezent, ca urmare a
modifiării Legii nr. 16/1994 prin Legea nr. 65/1998 nu mai există nicio dispoziţie legală care
să stabilească preţul arenzii. De aceea, potrivit principiului libertăţii de voinţă, părţile îl pot
stabili după voinţa lor.

Se stabilesc: potenţialul de producţie, relieful şi gradul de accesibilitate a mecanizării,

posibilităţile de acces este pentru terenuri sau tipul de plantaţie, vârsta, soi, starea tehnică şi
biologică pentru plantaţiile de viţă-de-vie, pomi, arbuşti fructiferi, hamei şi duzi sau specia,
rasa ,vârsta, starea biologică, poteţial de producţie şi starea sanitară veterinară pentru animale
etc.).

În present, legea, ca urmare a abrogării dispoziţiilor din Legea nr.16/1994, ce stabileau o

durată minimă, prin Legea nr. 65/1998,nu mai reglementează o durată minimă sau sau
maximă. Rămâne la libera alegere a părţilor termenul arendării, el trebuind să fie indicat în
contract. Din interpretarea gramaticală a art. 12 din lege „fiecare parte este obligată să
încunoştinteze în scris cealaltă parte, cu cel puţin un an înainte de expirarea contractului,
despre intenţia sa de a reînnoi contractul de arendare”, tragem concluzia că arendarea trebuie
încheiată pe termen de cel puţin 1 an.

9
 Părţile pot, de comun acord, să prevadă suportarea pierderilor totale sau parţiale ale
bunurilor arendate, ca urmare a unor cazuri fortuite sau de forţă majoră. În lipsa unei clauze
contractuale în acest sens, se vor aplica regulile generale în materie de risc.

La expirarea termenului contractual, contractul încetează de drept, la fel ca şi

locaţiunea de drept comun. Cu privire la tacita relocaţiune, posibilă şi în materie de arendare,
art. 1.848 C.civ. conţine câteva prevederi
derogatorii de la dreptul comun. Astfel:
a) a) contractul de arendare se reînnoieşte de drept, pentru aceeaşi durată, iar nu pe
durată nedeterminată (ca în dreptul comun);
b) spre deosebire de dreptul comun, unde – pentru împiedicarea tacitei relocaţiuni -
comunicarea hotărârii de a nu continua locaţiunea trebuie să fie anunţată înainte de
expirarea termenului prevăzut în contract, dar fără respectarea unui termen de preaviz,
în materia arendării tacita relocaţiune poate fi împiedicată dacă oricare
dintre părţi a comunicat cocontractantului, în scris, refuzul său cu cel puţin 6 luni
înainte de expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu destinaţie agricolă, cu cel
puţin un an (dacă durata contractului de arendare este de un an sau mai scurtă,
termenele de refuz al reînnoirii se reduc la jumătate, adică la 3 luni, respectiv, 6 luni).
Termenelede 3 luni, 6 luni sau un an sunt termene de preaviz. Dacă partea interesată nu
le respectă, contractul se reînnoieşte de drept, pentru aceeaşi durată.

4. DREPTUL DE PREEMŢIUNE AL ARENDAŞULUI

Condiţii şi regim juridic. Potrivit art. 1.849 C.civ, arendaşul are drept de preempţiune
cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercită potrivit art. 1.730-1.739. Aşadar,
orice arendaş - persoană fizică sau juridică - are dreptul prioritar la cumpărarea bunurilor
agricole arendate. Spre deosebire de reglementarea anterioară, care prevedea că arendaşul
avea drept de preempţiune numai dacă arendarea avea ca obiect terenuri agricole situate în
extravilan, noul Cod civil a extins câmpul de aplicare la orice bun agricol arendat pe care
arendatorul ar intenţiona să îl vândă, dispoziţie menită să îl protejeze pe arendaş şi să îl
stimuleze să conserve în mod corespunzător bunurile arendate.
În privinţa dreptului de preempţiune, reamintim faptul că, potrivit art. 4 din Legea nr.
17/2014, înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu

10
respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Codul civil şi a dreptului de
preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului
român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale.

5. RISCURILE ÎN CONTRACTUL DE ARENDARE

a) Riscul lucrului

Este suportat de proprietar, ca urmare a pieirii fortuite totale contractul de arendă

încetează.

În cazul pieirii fortuite parţiale, arendaşul poate alege între încetarea contractului şi

menţinerea lui, cu reducerea arenzii în funcţie de posibilitatea de a mai folosi bunurile
agricole rămase conform destinaţiei agricole. Asupra acestei probleme se pronunţă de regulă
instanţa de judecată.

Dacă bunul piere fortuit între momentul încheierii contractului şi momentul predării
lui, arendatrorul are interesul să dovedească că pieirea a fost fortuită. Dacă pieirea fortuită a
avut loc după predarea bunului acest interes îl va avea arendşul.

Dacă bunul a pierit fortuit după ce arendaşul a fost pus în întârziere cu privire la

restituirea bunului, după împlinirea termenului arendării riscul va fi suportat de el, cu
excepţia cazului în care va dovedi că bunul ar fi pierit şi în mâinile arendatorului.

b) Riscul contractului

Problema se poate pune când bunul arendat sau recolta piere fortuit.

Dacă bunul arendat piere fortuit riscul contractului va fi suportat de arendator astfel
încât acesta nu mai poate cere plata arendei3.

Dacă recolta piere fortuit, va avea relevanţă modul de stabilire al arenzii:

3
Fr. Deak, op. cit., p.175, M-L. Belu Magdo, Noul Cod civil. Comentarii, doctrină şi jurisprudenţă, vol. III. Art.
1.650-2.664, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2012, p. 211.

11
 - Dacă arenda a fost stabilită sub forma unei cote părţi din recolta,
riscul contractului va fi suportat proporţional de ambele părţi indiferent dacă
recolta a fost culeasă sau nu.
- Dacă arenda a fost stabilită într-o cantitate determinată de produse agricole sau
într-o suma de bani, riscul contractului va fi suportat de arendaş.

Prin derogare C.civ., instituie sistemul compensaţiei între anii buni şi cei răi. Dacă
înainte de a fi culeasă a pierit jumătate din recolta unui an, arendaşul nu va putea cere o
scădere a arenzii dacă pieirea s-a compensat cu recoltele anterioare.

Dacă arenda e încheiata pe un an şi piere cel puţin jumătate din recoltă se va reduce
arenda proporţional cu partea pierită.

În baza principiului libertăţii de voinţă părţile pot stabili orice clauză privind suportatrea
riscurilor.

Pieirea totală sau parţială, în mod fortuit, a bunului arendat va fi suportată de către
arendatorul proprietar, potrivit principiului res perit domino. În ceea ce priveşte riscul pieirii
recoltei, deci riscul conractului de arendare, dacă pe durata arendării, întreaga recoltă a unui
an sau cel puţin jumătate din ea a pierit fortuit, arendaşul poate cere reducerea proporţională a
arendei dacă aceasta a fost stabilită într-o cantitate determinată de produse agricole, într-o
sumă de bani determinată sau într-o sumă de bani determinabilă în funcţie de valoarea unei
cantităţi determinate de produse agricole. Dacă arendarea este făcută pe mai mulţi
ani,reducerea nu se va stabili decât la sfârşitul arendării, când se va face o compensare a
recoltelor tuturor anilor de folosinţă. ( art. 1841 C.civ.)

Arendaşul nu poate obţine reducerea arendei în cazul în care pieirea recoltei a avut loc
după ce a fost culeasă. Reducerea arendei nu va putea fi cerută nici atunci când cauza pagubei
era cunoscută la data încheierii contractului.

Atunci când arenda e stabilită într-o cotă din fructe sau într-o sumă de bani
determinabilă în funcţie de valoarea unei astfel de cote, pieirea fortuită, în tot sau în parte, a
fructelor de împărţit este suportată proporţional şi nu da niciuneia dintre părţi acţiune în
despăgubire împotriva celeilalte. Dacă însă pieirea s-a produs după culegerea fructelor şi una
dintre părţi întârzie în mod culpabil predarea sau recepţia lor, cota cuvenită acesteia se reduce

12
cu fructele pierdute, iar cota celeilalte părţi se consideră ca şi cum nu ar fi survenit nicio
pierdere, afară numai dacă fructele ar fi pierit chiar dacă predarea şi recepţia lor se facea la
timp ( art. 1843 C.civ.).

Arendaşul este obligat, chiar în lipsă de stipulaţie expresă, să asigure bunurile

agricolepentru riscul pierderii recoltei ori, al pieirii animalelor cauza unor calamităţi naturale.
( art. 1840 C.civ). În acest fel riscurile contractului de arendare vor fi preluate de asigurator.

În cazurile prevăzute la art. 1841- 1843 C.civ., dacă încheierea contractului de

asigurare pentru riscul pieirii fortuite a recoltei era obligatorie potrivit legii sau contractului
de arendare, indemnizaţia de asigurare se împarte între arendator şi arendaş proporţional cu
suportarea de către aceştia a riscului pieirii fortuite a recoltei.

În cazul necontractării asigurării potrivit legii sau contractului de arendare, partea

obligată să contracteze asigurarea răspunde faţă decealaltă parte pentru prejudiciul astfel
cauzat.

6. ASIGURAREA BUNURILOR ARENDATE

Art. 1.840 C.civ. prevede că „Arendaşul este obligat, chiar în lipsă de stipulaţie expresă,
să asigure bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza
unor calamităţi naturale”.
În legătură cu acest text de lege se impun mai multe precizări:
a) Codul civil instituie o obligaţie legală în sarcina arendaşului, fiind indiferent dacă o
astfel de obligaţie se va regăsi sau nu şi în contractul de arendare;
b) Obligaţia de a asigura bunurile agricole vizează doar riscul pierderii recoltei sau al
pierii animalelor, nu şi riscul pieirii celorlalte bunuri care pot forma obiectul
contractului de arendare (de exemplu, nu sunt vizate „construcţiile de orice fel,
maşinile, utilajele şi alte asemenea bunuri destinate exploatării agricole”). Pentru alte
bunuri decât cele prevăzute expres de lege se poate stipula în contract obligaţia
arendaşului de a încheia contracte de asigurare.
c) Societăţile de asigurare nu încheie, de regulă, contracte de asigurare prin care
recoltele să fie asigurate împotriva anumitor riscuri, cum ar fi seceta, inundaţiile şi

13
 gerul de iarnă, limitându-se doar la unele calamităţi naturale - grindină, ploi torenţiale,
furtuni, incendiu, îngheţurile târzii şi timpurii etc. De aceea, în ciuda obligaţiei legale
a arendaşului de a asigura anumite bunuri agricole, problema suportării riscurilor
rămâne una extrem de importantă, pentru că nu există obligaţia asigurării tuturor
bunurilor arendate, iar asigurarea nu poate acoperi toate riscurile.
d) d) Indemnizaţiile de asigurare primite de arendaşi servesc atât la plata arendei (cel
puţin în parte) către arendator, cât şi la acoperirea pagubelor produse
arendaşului, care trebuie să îşi plătească cheltuielile efectuate, dar şi să reia
procesul de producţie. Art. 135 alin. 1 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în
aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil prevede că „În cazurile prevăzute la
art. 1.841-1.843 din Codul civil, dacă încheierea contractului de asigurare pentru
riscul pieirii fortuite a recoltei era obligatory potrivit legii sau contractului de
arendare, indemnizaţia de asigurare se împarte între arendator şi arendaş, proporţional
cu suportarea de către aceştia a riscului pieirii fortuite a recoltei”.
e) În situaţia în care arendaşul nu îşi execută obligaţia de a asigura bunurile agricole în
condiţiile legii, se poate angaja răspunderea acestuia. Art. 135 alin. 2 din Legea nr.
71/2011 prevede că „În cazul necontractării asigurării potrivit legii sau contractului de
arendare, partea obligată să contracteze asigurarea răspunde faţă de cealaltă parte
pentru prejudiciul astfel cauzat”4. De exemplu, dacă în contract s-a prevăzut că arenda
este de 25% din grâul recoltat, iar cultura de grâu a pierit în proporţie de 75% din
cauza grindinei, obţinându-se doar 1.000 kg de grâu la hectar (în loc de o recoltă
medie de 4.000 kg), arendatorul poate solicita ca arendaşul care nu a încheiat contract
de asigurare să fie obligat la plata unei sume care să reprezinte echivalentul în lei a
750 kg de grâu. Dacă s-ar fi contractat asigurarea, indemnizaţia de asigurare ar fi
servit şi pentru plata arendei (250 kg de grâu s-ar fi predat în natură, iar
echivalentul restului de 750 kg de grâu s-ar fi plătit din indemnizaţia de
asigurare).
f) Obligaţia arendaşului de a asigura bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori
al pieirii animalelor din cauza unor calamităţi naturale nu trebuie să fie executată într-
un mod formal. Astfel, apreciem că pentru a se considera că şi-a executat obligaţia,
arendaşul trebuie să asigure integral bunurile arendate, adică animalele în funcţie de
valoarea lor de piaţă, iar recoltele ţinând seama de o recoltă medie. Încheierea unei
asigurări parţiale (adică aceea în care suma asigurată este inferioară valorii animalelor
4
A se vedea şi Î.C.C.J.-S. civ. şi de propr. int., dec. nr. 5329/2008, publicată pe www.sej.ro

14
 sau unei recolte medii) nu îl exonerează pe arendaş de răspunderea faţă de arendator
pentru prejudiciul cauzat acestuia prin faptul că indemnizaţia de asigurare nu acoperă
întreaga pagubă produsă.

Speţă

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la 25 noiembrie 2012 A l-a chemat în

judecată pe B solicitând instanţei să-l oblige să-i cumpere terenul de 500m pătraţi la preţul ce
se va stabili printr-o expertiză dispusă de instanţă. În motivare , reclamantul a arătat că
pârâtul a ridicat o construcţie pe terenul său, deşi a fost notificat de reclamant să nu continue
ridicarea construcţiei.

Potrivit Vechiului Cod Civil, dacă o persoană ridica cu rea credinţă , o construcţie pe
terenul altei persoane, proprietarul terenului poate fie să obţină dărâmarea construcţiei fie să
păstreze construcţia cu obligaţia de a-l despăgubi pe constructor.

Potrivit Noului Cod Civil, în cazul construcţiei cu rea-credinţă proprietarul terenului mai
are încă o posibilitate pe lângă cele 2 , aceea de a obţine obligaţia construcţiei la cumpărarea
terenului la valoarea de circulaţie pe care terenul o avea înainte de ridicarea construcţiei. Din
probele administrative , instanţa a reţinut ca la 7 august 2011, B a început să construiască o
casă pe terenul lui A . La 10 august 2011 A l-a notificat pe B anunţându-l că este proprietarul
acelui teren somându-l să sisteze lucrarea de construcţie.

Construcţia este de bună-credinţă atunci când:

-dacă terenul are Carte Funciară , constructorul se întemeiază pe conţinutul Cărţii Funciare

-dacă imobilul nu are Carte Funciară , constructorul a încheiat un act care îi dă dreptul să
ridice acea construcţie, act ale cărui vicii nu îi sunt cunoscute.

Construcţia a fost terminată la 25 noiembrie 2011.

Ce va hotărâ instanţa?

Decizia: Instanţa va respinge cererea cererea ca neîntemeiată .

Motivare:

15
 În speţă reclamantul invocă NCC aplicabil accesiunii imobiliare artificiale. Pârâtul este
un constructor de rea-credinţă pentru că a continuat ridicarea construcţiei după ce a fost
notificat că nu are niciun drept.

În temeiul art.58/legea 71/2011 , dreptului de opţiune al reclamantului i se aplică legea

în vigoare la momentul începerii construcţiei. De aceea se va aplica Vechiul Cod Civil de
vreme ce construcţia a început înainte. Potrivit Vechiului Cod Civil reclamantul nu putea opta
pentru obligatia pârâtului la cumpărarea terenului.

Bibliografie
- https://www.studocu.com/ro/document/universitatea-din-bucuresti/drept-civil/
drept-civil-cursul-10-contracte/3741007
- Dumitru Florescu, Contracte civile, Editura Universul Juridic, Bucuresti 2011
- Noul Cod Civil, Editura C.H. Beck, Bucuresti 2011
- http://contractearenda.ro/resurse.html
- https://pdfslide.tips/download/link/spete-rezolvate-bacu

16