Seminar Drept civil. Contracte, 11-15.12.

2017
I. La 15.10.2014, A și B au convenit verbal ca primul să îi asigure celui de-al doilea folosința unui garaj
situat în București pentru o perioadă de 5 ani, iar B s-a angajat ca, în schimbul acestui drept, să îl mediteze
săptămânal pe A la gramatică, pe toată această perioadă, în vederea susținerii examenului de admitere la
Facultatea de Drept. În aceeași zi, B a primit cheile garajului şi a început să îl folosească. a) Indicați natura
juridică a convenției încheiate de A şi B şi dacă aceasta este valabilă din punct de vedere al condiţiilor de formă.
b) În ipoteza în care B s-a născut la 01.12.1999, indicați dacă este valabilă convenția încheiată la 15.10.2014
între A și B. c) Considerați situația de fapt expusă iniţial, cu precizarea că garajul în cauză este coproprietatea
lui A și a lui C, A deținând 80% din dreptul de proprietate. Precizaţi care este soarta juridică a convenției
încheiate de A și B.
II. 1. În materia contractului de locaţiune: A) în mod excepţional, comodatarul poate fi locator; B) locatorul va
răspunde de pierderea sau reducerea folosinţei bunului închiriat, chiar dacă dreptul invocat de un terţ nu este confirmat în
justiţie, dar a împiedicat folosinţa locatarului; C) nudul proprietar nu poate fi locatarul propriului său bun.
2. În materia contractului de locaţiune: A) dacă locaţiunea încheiată pe termen de cel mult 3 ani s-a
încheiat doar cu acordul coproprietarilor ale căror cote-părţi însumate nu constituie majoritatea, contractul de
locaţiune este inopozabil coproprietarilor care nu au consimţit şi aceştia pot să ceară evacuarea locatarului pentru
lipsă de titlu; B) dacă locatarul a executat modificări constructive la imobilul închiriat, fără acordul locatorului
şi fără autorizaţiile prevăzute de lege, în vederea transformării imobilului în mini-hotel, schimbând astfel
destinaţia determinată prin contract, contractul constatat prin înscris sub semnătură privată şi înregistrat la
organul fiscal competent constituie titlu executoriu în privinţa obligaţiei de restituire de îndată a bunului de către
locatar; C) locatorul nu este ţinut niciodată să îl garanteze pe locatar de tulburarea cauzată prin fapta unui terţ
care nu pretinde vreun drept asupra bunului.
3. În materia contractului de locaţiune: a) reparaţiile locative, a căror necesitate rezultă din folosinţa
obişnuită a bunului, sunt în sarcina locatarului; b) locatorul poate fi obligat la despăgubiri pentru prejudiciile pe
care viciile aparente le cauzează vieţii, sănătăţii sau integrităţii corporale a locatarului, cu excepţia situaţiei în
care locatarul a renunţat anticipat la despăgubiri; c) în nicio situaţie locatorul nu este ţinut să îl garanteze pe
locatar de tulburarea cauzată prin fapta unui terţ care nu pretinde vreun drept asupra bunului.
4. În materia contractului de locaţiune: a) dacă legea nu dispune altfel, locaţiunile încheiate de persoanele care,
potrivit legii, nu pot face decât acte de administrare nu vor depăşi 3 ani; b) locatorul garantează contra tuturor viciilor
bunului care împiedică sau micşorează folosirea lui, dar numai dacă le-a cunoscut la încheierea contractului; c) locatorul
răspunde atât pentru viciile ascunse care existau la momentul predării bunului, cât şi pentru cele ce provin din cauze
ulterioare.
5. În materia contractului de locaţiune: a) dacă nu există uzanţe şi în lipsa unei stipulaţii contrare, chiria se plăteşte
în avans pentru toată durata contractului, dacă această durată nu depăşeşte o lună; b) dacă în timpul locaţiunii bunul are
nevoie de reparaţii care nu pot fi amânate până la sfârşitul locaţiunii sau a căror amânare ar expune bunul pericolului de a
fi distrus, locatorul poate rezilia contractul; c) locatarul poate folosi acţiunile posesorii şi atunci când acela care îl tulbură
pretinde că este adevăratul proprietar al bunului dat în locaţiune;
6. În cazul contractului de locaţiune: a) stabilirea chiriei sub forma unei sume de bani este de esenţa contractului
de locaţiune; b) locaţiunea este un contract esenţialmente cu titlu oneros; c) dacă locaţiunea s-a încheiat doar cu acordul
coproprietarilor ale căror cote-părţi însumate nu constituie majoritatea, contractul de locaţiune este inopozabil
coproprietarilor care nu au consimţit, dar numai dacă termenul este mai mare de 3 ani.
7. În materia contractului de locaţiune, în ceea ce priveşte îmbunătăţirile făcute de locatar asupra bunului
închiriat: a) dacă locatarul a efectuat îmbunătăţirile fără acordul prealabil al locatorului, locatarul are dreptul la
despăgubiri compuse din valoarea materialelor şi manoperă; b) dacă locatarul a efectuat îmbunătăţirile fără
acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, în niciun caz, dreptul de retenţie; c) dacă locatarul a
efectuat îmbunătăţirile fără acordul prealabil al locatorului, acesta din urmă poate să ceară locatarului aducerea
bunului în starea iniţială, dar plătindu-i locatarului o despăgubire echitabilă.
8. Dacă X a continuat să locuiască într-un imobil mai mult de un an de la expirarea contractului de
închiriere, executându-și obligațiile în tot acest interval de timp, iar Y, proprietarul imobilului, i-a interzis recent
accesul prin schimbarea încuietorilor, ce opțiuni legale credeți că are X? a) să introducă o acțiune posesorie în
reintegrare împotriva lui Y; b) să introducă o acțiune personală, bazată pe contractul de închiriere; c) să ceară
rezilierea contractului cu daune interese.
9. X închiriază lui Y un imobil cu destinația de spațiu comercial. Y încheie un contract de sublocațiune
cu Z, având ca obiect o parte din imobilul respectiv. Ulterior, X vinde imobilul către T. Prin raportare la situația
descrisă: a) T este obligat să respecte locațiunea, dacă aceasta nu prevedea încetarea în cazul înstrăinării
imobilului și avea dată certă anterioară înstrăinării, în condițiile în care imobilul nu era înscris în cartea funciară;
b) în contul chiriilor restante, datorate de Y la data înstrăinării imobilului, T va putea cere lui Z chiria pe care
acesta o datorează lui Y; c) Y nu va putea opune lui T plata anticipată a chiriei, chiar dacă aceasta fusese
menționată în actul prin care T a dobândit imobilul.
 10. A a constituit în favoarea lui B un drept de uzufruct asupra unui imobil construcție pentru o durată
de șapte ani. După un an de la constituirea uzufructului, B a cedat dreptul său lui C fără acordul lui A, iar C a
închiriat imediat imobilul către D pentru o perioadă egală cu cea rămasă până la împlinirea termenului
uzufructului. După trecerea a trei ani de la data constituirii uzufructului, B a decedat. În raport de această situație:
a) dacă cesiunea uzufructului a fost înscrisă în cartea funciară și notificată lui A anterior decesului lui B, dreptul
de uzufruct va continua până la împlinirea termenului pentru care fusese constituit; b) D va putea cere
respectarea contractului de locațiune până la împlinirea termenului pentru care fusese încheiat, dacă locațiunea
a fost înscrisă în cartea funciară; c) C nu va putea pretinde lui A despăgubiri pentru îmbunătățirile aduse
imobilului, chiar dacă acestea au determinat sporirea valorii construcției.
11. Dacă bunul dat în locațiune este înstrăinat de către locator: a) Dobânditorul devine răspunzător și
pentru prejudiciile cauzate locatarului anterior înstrăinării, dacă locațiunea îi este opozabilă; b) Locațiunea
încetează de drept la data înstrăinării, în cazul în care are ca obiect un bun mobil și durata locațiunii este de cel
mult un an; c) Dreptul locatarului este opozabil dobânditorului în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară,
dacă data certă a locațiunii este anterioară datei certe a înstrăinării.
12. În materia contractului de locațiune: a) Locatorul nu este ținut să îl garanteze pe locatar de tulburarea cauzată
prin fapta unui terț care pretinde un drept asupra bunului dat în locațiune; b) Locațiunea încetează de drept prin moartea
locatorului sau a locatarului; c) Contractul de locațiune încheiat prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organele
fiscale, precum și cel încheiat în formă autentică, constituie titlu executoriu pentru plata chiriei.
13. Într-un contract de locațiune constatat printr-un înscris autentic pe termen de 5 ani, locatarul se plânge
de faptul că spațiul închiriat prezintă vicii care afectează folosința conform scopului locațiunii iar un terț, care
se pretinde proprietar, i-a trimis o notificare prin care locatarul este somat să plătească chiria într-un cont bancar
indicat de pretinsul proprietar. Față de această situație, locatorul vrea să știe care sunt obligațiile sale față de
locatar și ce drepturi are în cazul în care, la expirarea termenului contractual, locatarul refuză să elibereze
spațiul? a) Locatorul garantează contra tuturor viciilor care împiedică sau micșorează folosirea lui, dar numai
dacă acestea existau la data încheierii contractului iar locatorul le-a cunoscut sau trebuia să le cunoască; b)
Locatorul este dator să-l apere pe locatar dacă un terț pretinde un drept asupra bunului dat în locațiune, chiar și
în lipsa unei tulburări de fapt; c) La expirarea termenului, locatorul poate pune în executare silită contractul de
locațiune încheiat pe durată determinată și constatat prin înscris autentic, în privința obligației de restituire a
bunului dat în locațiune.
14. Locatorul: a) Este obligat să îl garanteze pe locatar de tulburarea cauzată prin fapta unui terț care nu
pretinde un drept asupra bunului, dar care îl împiedică pe locatar să preia bunul; b) Răspunde și pentru viciile
aparente la data încheierii contractului, chiar dacă locatarul nu le-a reclamat fără întârziere; c) Poate fi obligat
la despăgubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzează vieții, sănătății sau integrității corporale a
locatarului, chiar dacă locatarul nu le-a reclamat la data încheierii contractului.
III. La 31 mai 2013, A a încheiat cu B un contract de locaţiune a unui imobil cu destinaţia de spaţiu
comercial (magazin alimentar), având 3 încăperi cu intrări separate, situat în Bucureşti, pe o durată de 6 ani,
contract pe care proprietarul l-a înregistrat la administraţia financiară la 1 iunie 2013. S-a convenit o chirie de
5.000 de lei lunar. Consideraţi alternativ următoarele situaţii: 1. Deşi la data încheierii contractului A i-a promis
lui B că fostul locatar (C) îşi va ridica vitrinele frigorifice şi rafturile depozitate într-una dintre încăperi și va
preda cheile care permit accesul în acea încăpere, nici după 15 zile spaţiul nu a fost eliberat. B i-a solicitat lui A
să ia măsurile corespunzătoare eliberării spaţiului, însă acesta din urmă a susţinut că, din moment ce nu i-a fost
predată cheia care îi permite accesul în încăpere, nu poate proceda la eliberarea spațiului. De asemenea, A a
arătat că el este garant doar pentru tulburările de drept, că C nu invocă niciun drept asupra spaţiului ocupat
(aspect necontestat) nu şi pentru cele de fapt şi că B trebuie să intenteze o acţiune împotriva lui C. B vă solicită
o consultaţie juridică în cadrul căreia urmează să precizaţi, motivat în fapt şi în drept: a) dacă apărarea lui A
este corectă; b) ce măsuri legale poate să ia B pentru protecţia corespunzătoare a drepturilor sale. 2. După ce B
şi-a adus marfa în imobilul închiriat şi a început vânzarea acesteia, în dimineaţa zilei de 10 iunie 2013 a constatat
că din plafonul fals a curs apă ca urmare a fisurării unei ţevi, spaţiul comercial a fost inundat şi o parte din marfă
(în valoare de 1.500 de lei) a fost deteriorată. Un specialist chemat de urgenţă de către A şi B a opinat în sensul
că activitatea comercială trebuie întreruptă pentru o perioadă de 15 zile (pentru efectuarea de reparaţii şi
igienizarea spaţiului), că ţeava fisurată fusese montată de o firmă specializată în urmă cu 6 luni (ţeava fiind de
calitate corespunzătoare), iar revizia instalaţiei (şi, eventual, înlocuirea componentelor uzate sau
necorespunzătoare) se efectuează o dată la doi ani. Susţinând că fisura a apărut după data încheierii contractului
de locaţiune şi predarea spaţiului (aspect necontestat) şi că a fost de bună-credinţă, A i-a comunicat lui B că va
suporta costurile înlocuirii ţevii fisurate şi cele aferente reparării şi igienizării spaţiului, dar B trebuie să plătească
integral chiria şi nu are dreptul la despăgubiri pentru marfa deteriorată. În raport de poziţia exprimată de A, în
calitate de avocat al lui B, arătaţi – motivat în fapt şi în drept – care sunt posibilităţile legale ale clientului dvs.
 BAREM
I. a) A şi B au încheiat un contract locaţiune, locatorul A obligându-se față de B să îi
asigure folosința unui garaj pentru o anumită perioadă, în schimbul unei chirii constând în prestarea
unui serviciu de către locatarul B. Convenţia este perfect valabilă din punct de vedere al condiţiilor
de formă deoarece locaţiunea este un contract consensual – art. 1.781 C.civ. (1 p).
b) Contractul este valabil întrucât locațiunea încheiată pe o durată de până la 5 ani
inclusiv reprezintă un act de administrare (art. 1.784 alin. 3 C.civ.), iar B, fiind minor cu capacitate
de exercițiu restrânsă, poate face singur acte de administrare care nu îl prejudiciază, nefiind necesară
încuviințarea părinților ori a tutorelui (art. 41 alin. 3 C.civ.). (0,50 p).
c) Contractul încheiat în aceste condiții este valabil, însă intervine sancțiunea
inopozabilității prevăzute de art. 642 C.civ.
Astfel, fiind vorba despre un contract de locaţiune încheiat pe un termen mai mare de 3
ani, trebuie încheiat cu acordul tuturor coproprietarilor (art. 641 alin. 4 C.civ.). În caz contrar,
intervine sancțiunea inopozabilității actului față de coproprietarul C, care nu a consimţit la încheierea
contractului de locaţiune (art. 642 alin. 1 C.civ.). Totuși, pentru că actul a fost încheiat de către
coproprietarul ale cărui cote-părți constituie majoritatea, C va trebui să respecte locaţiunea pentru un
termen de 3 ani, după care va putea cere evacuarea lui B întrucât locaţiunea mai mare de 3 ani nu îi
este opozabilă (art. 641 alin. 1 C.civ. coroborat cu art. 641 alin. 4 C.civ.). (0,50 p).

II. 1. A şi B; 2. A; 3. A; 4. C;5. A; 6. B; 7. B; 8. B şi C; 9. A; 10. C; 11. C; 12. C; 13.

B şi C; 14. A şi C.

III. 1. a) Apărarea lui A nu este corectă deoarece, potrivit art. 1.793 C. civ., în cazul în care
tulburările începute înaintea predării bunului îl împiedică pe locatar să preia bunul, dispozițiile art.
1.794 alin. (2) C.civ. sunt aplicabile, ceea ce înseamnă că locatorul va fi ținut răspunzător (0,25 p).
b) Măsurile pe care le poate lua B sunt cele prevăzute de art. 1.794 alin. (2) C.civ. - scăderea
proporțională a chiriei sau, dacă tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o, locatarul nu
ar mai fi contractat, el poate rezilia contractul în condițiile legii (0,25 p).
2. În calitate de avocat al lui B, posibilitățile legale sunt următoarele:
i) să ceară scăderea proporțională a chiriei - potrivit art. 1.791 alin. (1) C.civ., pentru ipoteza
în care viciile nu sunt înlăturate în cel mai scurt termen posibil. Dat fiind faptul că reparaţiile durează
mai mult de 10 zile, se pot invoca şi prevederile art. 1.803 alin. (2) C.civ. (0,25 p). [Precizare: este
suficient să se invoce fie art. 1.791 alin. (1) C.civ., fie art. 1.803 alin. (2) C.civ.]
Împrejurările că fisura a apărut după data încheierii contractului de locaţiune şi predarea
spaţiului (aspect necontestat) şi că A a fost de bună-credinţă nu au relevanță, având în vedere art.
1.790 C.civ. – ne aflăm în prezența obligației de garanție, care nu implică analiza culpei, astfel încât
buna-credință a lui A nu este relevantă. De asemenea, momentul apariției viciului nu are relevanță,
deoarece locatorul răspunde pentru vicii fără a ţine seama dacă ele existau dinainte ori au survenit în
cursul locaţiunii, obligația de garanție a lui A având caracter succesiv. (0,25 p).
ii) să rezilieze contractul în condiţiile legii, în cazul în care demonstrează că viciile sunt atât
de grave încât, dacă locatarul le-ar fi cunoscut, nu ar fi luat bunul în locaţiune (art. 1.791 alin. 1 teza
a II-a C.civ.) (0,25 p). [Precizare: pot fi invocate şi prevederile art. 1.803 alin. (3) C.civ.]
Locatarul nu are dreptul la daune-interese întrucât locatorul a dovedit că nu a cunoscut
viciile şi că, potrivit împrejurărilor, nu era dator să le cunoască (art. 1.791 alin. 2 C.civ.). Din datele
speţei rezultă că ţeava fisurată fusese montată de o firmă specializată în urmă cu 6 luni, că ţeava a fost
de calitate corespunzătoare, iar revizia instalaţiei şi, eventual, înlocuirea componentelor uzate sau
necorespunzătoare se efectuează o dată la doi ani; de la data montării ţevii trecuseră doar 6 luni, iar
locatorul nu trebuie să demonteze plafonul fals periodic pentru a verifica starea ţevilor, ci doar înainte
de împlinirea termenului de doi ani (0,25 p).