Kocsis Jozsef- Facultatea de Drept.

UBB Cluj Grile locațiune

LOCAȚIUNE

1. În cazul obligației legale de garanție pentru vicii ascunse, atât în cazul locațiunii, cât și în cel al
vânzării:
a. pentru a putea fi angajată obligația legală de garanție viciul ascuns trebuie să existe la momentul încheierii
contractului de vânzare/locațiune, cel puțin în germeni;
b. nici vânzătorul, nici locatorul nu garantează pentru tulburările de fapt săvârșite înaintea predării bunului;
c. vânzătorul/locatorul nu vor putea fi obligați la plata de daune-interese în favoarea
cumpărătorului/locatarului decât în ipoteza în care vânzătorul/locatorul avea cunoștință de existența viciilor;
d. aplicarea remediului adecvat va fi cel pretins de cumpărător/locatar, fiecare dintre ei dispunând de un drept
discreționar în alegerea acestuia.

2. Contractul de locațiune a unui birou pentru o societate de avocatură și contractul de locațiune a

unei locuințe au în comun următoarele:
a. în cazul ambelor contracte chiria poate fi stabilită și altfel decât în bani;
b. evacuarea chiriașului se va putea face în cazul ambelor contracte doar în baza unei hotărâri judecătorești;
c. ambele conferă un drept de preferință chiriașului pentru încheierea unui nou contract de locațiune;
d. fiecare dintre ele va înceta de îndată în caz de înstrăinare a bunului cu privire la care poartă locațiunea,
chiar înainte de împlinirea termenului fixat pentru locațiune, dacă părțile au prevăzut încetarea contractului;

3. În măsura în care între A şi B a intervenit un contract de închiriere, sub semnătură privată

înregistrat la organele fiscale, având ca obiect o locuinţă:
a. în caz de cesiune a contractului de închiriere, locatorul A îl va putea urmări atât pe locatarul iniţial B cât
şi pe cesionar pentru plata chiriei, aceştia răspunzând solidar pentru plata chiriei;
b. în caz de subînchiriere a locuinţei, locatorul A îl va putea urmări doar pe sublocatar pentru plata chiriei;
c. evacuarea chiriaşului B se va putea face pe baza contractului de închiriere, atunci când a expirat termenul
de închiriere;
d. persoanele care locuiesc împreună cu B vor putea fi evacuate din clădire la acelaşi moment la care este
evacuat pe baza unui titlu legal B, doar dacă locuiesc fără titlu cu B;

4. În cazul în care are loc prelungirea tacită a unui contract de închiriere având ca obiect un spaţiu cu
destinaţie de birouri:
a. locatorul va putea denunţa oricând contractul, în baza unei notificari, acordând un preaviz;
b. locatorul beneficiază în continuare de garanţia ipotecii care însoţise contractul iniţial;
c. închirierea va continua până la expirarea unui termen identic cu cel convenit prin contractul iniţial dintre
părţi;
d. închirierea va înceta în cazul în care se va anula titlul locatorului;

5. Obligaţia de garanţie pentru vicii ascunse ce incumbă locatorului:

a. vizează şi viciile ascunse ce au apărut ulterior încheierii contractului;
b. funcţionează independent de împrejurarea dacă locatorul avea sau nu cunoştinţă de existenţa viciilor;
c. oferă locatarului posibilitatea de a solicita rezilierea contractului atunci când viciile sunt suficient de grave
pentru a nu fi încheiat contractul, chiar dacă are restanţe la plata chiriei;
d. va exista chiar şi în cazul contractului în care părţile au stipulat o clauză de exonerare a locatorului de
această obligaţie, dacă locatorul este un profesionist;

6. B, are calitatea de locatar cu privire la un autoturism, pe care îl subînchiriază lui C, fiind autorizat
contractual să încheie o asemenea sublocațiune. Într-o asemenea situație:
a. contractul de locațiune dintre B și C este unul valabil încheiat;
b. A va putea solicita plata chiriei datorate de C către B, chiar dacă C a efectuat plata anticipată a chiriei către
B;
c. A va putea solicita plata chiriei datorate de C către B, chiar dacă B a cedat creanța privitoare la chirie în
favoarea unui cesionar, D;
d. A îl poate constrânge pe C să execute oricare dintre obligațiile asumate prin contractul de sublocațiune;

7. Denunțarea unilaterală de către locatar a unui contract de locațiune:

Kocsis Jozsef- Facultatea de Drept. UBB Cluj Grile locațiune

a. este permisă, indiferent de obiectul locațiunii, doar în cazul contractelor încheiate pe durată nedeterminată;
b. nu va produce niciun efect, nici în viitor, dacă nu a fost acordat termenul legal de preaviz în notificarea de
denunțare;
c. se confundă cu declarația de reziliere unilaterală a contractului de locațiune;
d. va produce efecte la 30 de zile de la primirea notificării, dacă părțile unui contract de locațiune, având ca
obiect o locuință, încheiat pe durată determinată, au stabilit ca termenul de preaviz să fie de 30 de zile;

8. Dacă contractul de închiriere are ca obiect o locuință:

a. locuința va putea fi folosită și de alte persoane care locuiesc împreună cu chiriașul;
b. locatorul poate solicita plata chiriei nu doar de la locatar, dar și de la persoanele care locuiesc împreună
cu locatarul;
c. hotărârea judecătorească de evacuare a chiriașului este opozabilă și membrilor familiei sale, chiar dacă
aceștia nu au fost parte la proces;
d. decesul locatarului face să înceteze contractul de locațiune în termen de 30 de zile de la data înregistrării
decesului chiriașului;

9. Plata anticipată a chiriei:

a. poate fi opusă dobânditorului bunului, dacă anterior înstrăinării au fost îndeplinite formalitățile de
publicitate ale efectuării plății;
b. dintr-un contract de sublocațiune nu poate fi opusă locatorului principal, chiar dacă locatorului principal i
s-a adus la cunoștință această împrejurare;
c. are același regim atât față de dobânditorul bunului, cât și față de locatorul principal;

Speța nr. 1. Între A și B se încheie un contract de locațiune având ca obiect o locuință,

pentru intervalul 1 noiembrie 2018 – 30 iunie 2021). Chiria era achitată lunar, locatarul B
constituind și o garanție mobiliară în favoarea lui A asupra unui autoturism pentru garantarea plății
chiriei. După expirarea perioadei contractuale B plătește lunar, timp de 6 luni, chiria și folosește în
continuare spațiul ce fusese obiectul contractului de închiriere. A îi solicită lui B la sfârșitul lunii
decembrie 2021 să părăsească imobilul pentru a-l putea preda la 1 februarie 2022 terțului C, cu care
A a încheiat un contract de închiriere în condiții mai avantajoase pentru el. B nu este însă de acord
cu predarea spațiului, intenționând să rămână în continuare în acel spațiu. Analizați toate implicațiile
juridice posibile ale acestei situații, indicând inclusiv mijloacele de acțiune ale tuturor celor
implicați pentru satisfacerea intereselor lor (și pe care le-ar putea avea la dispoziție după 1 februarie
2022)!

Speța nr. 2. Între A, în calitate de proprietar și B, în calitate de chiriaș se încheie la 2

decembrie 2021 un contract de locațiune având ca obiect un imobil, pe o durată de 3 ani de zile. La
2 iunie 2022 intervine o hotărâre judecătorească irevocabilă prin care se constată nevalabilitatea
titlului locatorului A și se dispune totodată rectificarea înscrierii dreptului acestuia și înscrierea în
cartea funciară a dreptului de proprietate în favoarea adevăratului proprietar al imobilului C. Care
va fi soarta contractului de locațiune dintre A și B, dacă: (a) imobilul a fost folosit cu destinație de
birou de către B; (b) imobilul a fost folosit cu destinație de locuință de către B?