CONTRACTUL DE LOCAȚIUNE

Fișă de lucru

1. Contractul prin care o parte conferă pentru 2 ani celeilalte părți dreptul de
folosință asupra unui apartament contra sumei de 500 lei pentru fiecare lună:
a. este un contract de vânzare;
b. este un contract de închiriere;
c. necesită, pentru încheierea sa valabilă, capacitatea părților contractante de a face
acte de administrare.
2. Închirierea prezintă următoarele caractere juridice:
a. este un contract cu titlu oneros, aleatoriu, consensual și sinalagmatic;
b. este un contract comutativ, sinalagmatic, cu executare succesivă de timp și cu
titlu oneros sau gratuit, după caz;
c. este un contract cu titlu oneros, comutativ, sinalagmatic, consensual și cu
executare succesivă de timp.
3. În contractul de locațiune:
a. părțile trebuie să aibă capacitate deplină de exercițiu;
b. locațiunea unui imobil înscris în CF devine opozabilă terților exclusiv prin
notarea în CF, afară de cazul în care se dovedește cunoașterea pe altă cale;
c. locațiunea unui bun mobil corporal devine opozabilă terților prin faptul
folosinței bunului, fiind aplicate corespunzător art. 1275 C.civ.
4. Contractul de locaţiune a unui imobil pe o perioadă de 8 ani:
a.dă posibilitatea locatarului să îl subînchirieze pe o perioadă de 5 ani;
b. poate fi prelungit prin tacita relocaţiune;
c. este opozabil noului dobânditor al imobilului înscris în cartea funciară până
la împlinirea termenului contractual, dacă s-a încheiat prin act sub semnătură
privată cu dată certă;
d. încetează dacă imobilul piere într-un incendiu provocat de un fulger.
5. Contractul de locaţiune a unui bun mobil pe o perioadă de 5 ani:
a. conform dispozițiilor legale, poate înceta prin denunţare unilaterală;
b. noul dobânditor al bunului este obligat la respectarea contractului dacă s-a
încheiat prin act sub semnătură privată înregistrat la organul fiscal sau act autentic;
c. poate înceta prin înstrăinarea bunului, dacă există clauză în acest sens.
6. Contractul de închiriere a unui apartament mobilat cu suma de 1000
lei/lună, în lipsa precizării duratei contractuale, este presupus că a fost încheiat:
a. pe durata de 1 an;
b. pe durata de o lună;
c. pe durata de 6 luni.
7. Sunt incapabili de a încheia un contract de locațiune:

1
 a. judecătorul nu poate primi în locațiune un bun ce face obiectul unei acțiuni în
revendicare aflată pe rolul judecătoriei unde acesta își desfășoară activitatea;
b. mandatarul nu poate lua în locațiune pentru el un bun cu a cărui închiriere a
fost împuternicit de mandant chiar dacă chiria ce trebuie plătită are un cuantum
determinat de mandant;
c. numai proprietarul bunului poate fi locator.
8. În contractul de locaţiune:
a. părţile trebuie să aibă capacitatea deplină de exerciţiu dacă locațiunea
se încheie pe o durată mai mare de 5 ani;
b.obiectul derivat al contractului îl poate constitui numai un bun mobil corporal
nefungibil şi necomsumptibil prin natura lui sau prin voița părților;
c.contractul se consideră încheiat îndată ce părțile au convenit asupra lucrului și
asupra prețului.
9. Constituie obligații ale locatorului:
a. obligația de a efectua reparațiile necesare menținerii bunului în stare
corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata contractuală;
b. obligația de a preda bunul în starea în care se afla la momentul încheierii
contractului;
c. obligația de a garanta împotriva oricărei tulburări provenite de la un terț care
împiedică normala folosire a bunului.
10. În contractul de locațiune:
a. locatorul garantează o folosință liniștită și utilă a bunului închiriat în aceleași
condiții ca și vânzătorul;
b. locatorul este obligat să predea bunul închiriat într-o stare corespunzătoare de
întrebuințare conform destinației;
c. locatarul răspunde pentru deteriorarea bunului ca urmare a folosinței
nediligente.
11. În cazul contractului de închiriere a locuinţei:
a. ambele parti pot denunta unilateral contractul încheiat pe o durata
nedeterminată, conform dispozițiilor legale în materie;
b. în cazul decesului titularului contractului, acesta poate fi continuat de
părinții titularului contractului, dacă au locuit împreună cu titularul şi sunt
menţionaţi în contract;
c. contractul trebuie încheiat în formă autentică ad validitatem.
12. În contractul de locațiune:
a. locatarul este obligat să plătească chiria în avans pentru toată durata de 1 lună
a contractului, în lipsa unei clauze contrare ori a uzanțelor;
b. contractul încheiat prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organul
fiscal competent, constituie titlu executoriu cu privire la plata chiriei;

2
 c. la încetarea contractului, locatarul restituie bunul în starea în care acesta se
găsește, deteriorarea în cursul folosinței normale fiind suportată de locator.
13. În contractul de locațiune:
a. locatorul are obligația de a efectua cheltuielile de conservare a bunului pe
durata contractului;
b. constituie o tulburare a locatarului în exercitarea folosinței bunului
împrejurarea că locatorul efectuează reparații urgente timp de 7 zile, reparații care
restrâng parțial folosința;
c. locatarul are dreptul la garanție de la locator în cazul în care folosința sa este
tulburată de un terț care pretinde un drept real asupra bunului închiriat, pretenție
necunoscută la momentul perfectării locațiunii.
14. Constituie tulburare a locatarului provenită din fapta personală a locatorului:
a. examinarea bunului împreună cu eventuali cumpărători, chiar dacă această
examinare nu cauzează locatarului o restrângere sau stânjenire în folosința
bunului;
b. încheierea unui alt contract de închiriere a aceluiași bun cu o terță persoană
pentru perioade care se suprapun;
c. înstrăinarea bunului închiriat pe parcursul executării contractului, dacă există
clauză de încetare a locațiunii în caz de înstrăinare.
15. Imobilul închiriat pentru desfășurarea activității unui cabinet de
avocatură:
a. locatarul poate subînchiria acest imobil, chiar dacă nu are acordul scris al
locatorului;
b. permite tacita relocațiune a contractului încheiat pe o durată de 5 ani;
c. locatarul are dreptul la restituirea contravalorii îmbunătățirilor efectuate, chiar
dacă nu a avut acordul prealabil al locatorului, deoarece aceste îmbunătățiri profită
bunului și deci locatorului.
16. În contractul de locațiune:
a. contractul încetează prin denunțarea unilaterală a oricărei părți, fie că este
încheiat pe durată determinată, fie că este încheiat pe durată nedeterminată;
b. locatarul trebuie să plătească chiria, în lipsa unei stipulații contrare sau a
uzanțelor, de îndată ce s-a încheiat contractul;
c. locatarul are obligația de a efectua reparațiile necesare întreținerii curente a
bunului închiriat.
17. În contractul de închiriere a unui imobil încheiat pe o perioadă de 3 ani:
a. moștenitorii locatarului decedat pot denunța unilateral contractul în termen de
60 de zile de la data la care au cunoscut existența contactului și decesul locatarului;
b. dacă imobilul are carte funciară, locațiunea este opozabilă noului dobânditor
al bunului, numai dacă a fost notată în CF;

3
 c. dacă imobilul nu avea carte funciară la data încheierii locațiunii,
opozabilitatea contractului de locațiune față de noul dobânditor se realizează prin
faptul folosinței bunului.
18. În cazul decesului titularului contractului de închiriere a locuinţei:
a. contractul încetează la data decesului necondiționat;
b. contractul poate fi continuat de soţia sau descendenţii titularului contractului,
dacă au locuit împreună cu titularul şi sunt menţionaţi în contract;
c. contractul poate fi preluat de concubina titularului contractului, aceasta fiind
menţionată în contract şi locuind cu titularul de doi ani.
19. Locațiunea unui autoturism pentru 10 zile contra unei chirii de 300 euro:
a. permite subînchirierea, în lipsa unei clauze care să o interzică în mod expres;
b. încetează de drept la expirarea termenului fără să fie necesară o înștiințare
prealabilă;
c. încetează prin înstrăinarea autoturismului deoarece contractul neînregistrat la
organul fiscal nu este opozabil noului dobânditor.

20. X încheie cu Y un contract de închiriere a unui autoturism, proprietatea lui

X, la data de 12.11.2013 prin înscris sub semnătură privată pentru o durată de 3
luni contra sumei de 1000 lei/lună. Potrivit contractului, Y poate folosi
autoturismul în satisfacerea nevoilor personale și ale familiei sale, iar pe de altă
parte ”Oricare parte poate denunța unilateral contractul cu respectarea unui termen
de preaviz de 5 zile”. După 5 luni de la încheierea contractului, perioadă în care
acesta s-a derulat fără inconveniente pentru părți, X comunică lui Y la 15.04.2014
prin intermediul unui executor ca în termen de 15 zile să îi fie restituit autoturismul
deoarece dorește să pună capăt acestui contract al cărui termen a expirat în urmă cu
2 luni.
La 20.04.2014, în prezența refuzului de a restitui autoturimul, X solicită unui
birou de executare restituirea silită a bunului său, prezentând în acest sens
contractul precum și notificarea. Y formulează contestație la executare și solicită
instanței să dispună anularea formelor de executare deoarece el deține bunul în
temeiul unui titlu valabil, respectiv contractul s-a prelungit prin tacita relocațiune
până la data de 12.05.2014.
Precizați soluția corectă.
Soluție: Între părți s-a încheiat un contract de închiriere a unui bun mobil, pentru o
durată determinată. Întrucât la încetarea contractului, părțile au continuat
executarea lui în aceleași condiții, a operat tacita relocațiune. Tacita relocațiune
presupune o nouă locațiune încheiată în condițiile celei vechi, însă pe durată
nedeterminată.

4
Fiind o locațiune pe durată nedeterminată, oricare parte poate denunța unilateral
contractul prin notificare cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz, ceea ce
s-a întâmplat în prezenta speță. Contractul încetează la împlinirea termenului de
preaviz și devine exigibilă obligația de restituire.
Mai mult, X nu se poate adresa direct unui birou de executare deoarece contractul
de locațiune încheiat de X și Y nu constituie titlu executoriu în privința obligației
de restituire, nefiind înregistrat la organul fiscal competent.
X va trebui să promoveze acțiune în executarea silită a obligației de restituire a
bunului, invocând încetarea contractului și refuzului lui Y de restituire a bunului.
Susținerea lui Y este nefondată întrucât tacita relocațiune reprezintă un nou
contract pe o durată nedeterminată căruia i se poate pune capăt prin denunțare
unilaterală, drept potestativ al fiecărei părți, conform dispozițiilor legale, în lipsa
unei convenții contrare a părților.
21. Prin convenția încheiată la 16.04.2016, X transmite lui Y dreptul de
folosință asupra casei sale ce va constitui sediul unei societăți de avocatură contra
unei sume de 2000 lei/lună, pentru durata de 1 an. Contractul a fost încheiat prin
înscris autentic. Conform contractului, plata se face în zilele 1-2 ale lunii pentru
luna în curs. Începând cu luna ianuarie 2017, Y nu a mai plătit suma de bani
convenită. La 7 ianuarie 2017, X îl pune în întârziere pe Y, acordându-i un termen
de 15 zile pentru executarea obligației de plată, în caz contrar va opta pentru
rezilierea contractului. La 15 februarie 2017, X comunică lui Y declarația sa de
reziliere a contractului și solicită restituirea imobilului în termen de 15 zile. Y nu
eliberează imobilul, dar nu își îndeplinește nici obligația de plată.
Precizați ce contract a intervenit între X și Y. Precizați caracterele juridice ale
acestuia. În calitate de avocat al lui X, ce cale juridică îl sfătuiți să urmeze?
Soluție: Între părți s-a încheiat un contract de închiriere a unui imobil cu
destinația cabinet de avocatură, adică exercitarea activității unui profesionist, pe
durată determinată. Acest contract este supus reglementărilor privind contractul de
locațiune completate cu dispozițiile speciale în materia închirierii de locuințe cu
referire la termene speciale de preaviz în cazul denunțării contractului încheiat pe
durată nedeterminată, dreptul de preferință al chiriașului, folosirea părților comune,
cauze speciale de reziliere și evacuarea chiriașului (art. 1824, 1828-1831 C. civ.).
Caractere juridice: contract sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, cu
executare succesivă în timp. Fiind încheiat prin înscris autentic, el constituie titlu
executoriu cu privire la plata chiriei și la obligația de restituire devenită exigibilă la
expirarea termenului contractual.
Întrucât neplata chiriei este nejustificată, X va trece la executarea silită a
obligației de plată a chiriei scadente și neplătite, prin intermediul executorului
judecătoresc, contractul constituind titlu executoriu.

5
 X a declarat unilateral rezilierea contractului, însă pentru a reintra în stăpânirea
bunului, va trebui să promoveze acțiune în restituire (răspundere contractuală),
solicitând instanței să constate că a intervenit rezilierea prin declarație unilaterală
pentru neexecutarea obligației de plată și să oblige locatarul la restituirea bunului și
la plata eventualelor daune-interese suferite și dovedite de X prin neplata chiriei la
termenele convenite. Rezilierea produce efecte numai pentru viitor, astfel că Y va
fi obligat la plata chiriei corespunzătoare folosinței bunului până la data restituirii
efective a bunului.
Întrucât locațiunea este un contract cu executare succesivă în timp, rezilierea
poate interveni chiar dacă neexecutarea nu este însemnată, însă are caracter repetat.
22. Înalta Curte de Casație și Justiție - Secția a II-a Civilă
Decizia nr. 468/2015 - acțiune în daune contractuale
Publicat în www.scj.ro din 12 februarie 2015.
SURSA: scj.ro
Asupra recursului de față;
Din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:
Tribunalul Specializat Mureș prin sentința civilă nr. 987 din 10 iulie 2012, a
respins excepția prematurității exercitării dreptului material la acțiune al
reclamantei SC A. SRL Curtea de Argeș, invocată de pârâta SC B. SA Curtea de
Argeș, ca neîntemeiată.
A respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei SC A. SRL curtea
de Argeș, invocată de pârâta SC B. SA Curtea de Argeș, ca neîntemeiată.
A admis în parte acțiunea reclamantei SC A. SRL, în contradictoriu cu pârâta SC
B. SA, astfel cum a fost trimisă spre rejudecare prin Decizia nr. 4053 din 23
noiembrie 2010 pronunțată în Dosarul nr. x/46/2009 de Înalta Curte de Casație și
Justiție și strămutată cu păstrarea actelor de procedură deja îndeplinite prin
încheierea din 21 octombrie 2011 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție
pentru care s-a constituit Dosarul nr. x/1259/2011 la Tribunalul Specializat Argeș.
Pârâta a fost obligată la plata sumei de 90.688,85 lei în beneficiul reclamantei,
reprezentând contravaloarea lucrărilor de îmbunătățire aduse cu bună credință la
spațiul comercial aparținând pârâtei situat administrativ în Curtea de Argeș, jud.
Argeș în perioada 29 ianuarie 1998-31 decembrie 2006 în calitate de locatar, în
cursul executării locațiunilor succesive de închiriere încheiate între împricinate
începând cu 29 ianuarie 1998, până la încetarea acestora la 31 decembrie 2006.
A recunoscut reclamantei SC A. SRL Curtea de Argeș un drept de retenție asupra
spațiului comercial litigios situat administrativ în Curtea de Argeș, jud. Argeș

6
aparținând pârâtei SC B. SA Curtea de Argeș, începând cu 1 ianuarie 2007 și până
la stingerea creanței recunoscută în cuantum de 90.688,85 lei în dauna pârâtei, fără
drept de folosință gratuită.
A admis în parte cererea accesorie promovată de reclamanta SC A. SRL Curtea de
Argeș, în contra pârâtei SC B. SA Curtea de Argeș și, drept consecință:
A obligat pârâta la restituirea sumei de 3.767,00 lei în beneficiul reclamantei,
reprezentând speze judiciare avansate și dovedite regulamentar înaintea acestei
instanțe, proporțional din onorariul avocatului ales și partea din onorariul
expertului judiciar, proporțional cu pretențiile ce i-au fost recunoscute.
A admis în parte cererea judiciară accesorie promovată de pârâta SC B. SA Curtea
de Argeș, în contradictoriu cu reclamanta SC A. SRL Curtea de Argeș și, drept
consecință:
A obligat reclamanta la restituirea sumei de 3.083,20 lei în beneficiul pârâtei,
reprezentând speze judiciare avansate și dovedite regulamentar înaintea acestei
instanțe, partea din onorariul expertului judiciar.
S-au compensat spezele judiciare recunoscute potrivit celor ce preced până la
concurența celei mai mici și, drept consecință, în cele din urmă a obligat pârâta SC
B. SA Curtea de Argeș la plata sumei de 673,80 lei în beneficiul reclamantei SC A.
SRL curtea de Argeș.
S-a dispus eliberarea și a diferenței de 300 lei din onorariul cuvenit expertului ing.
C. rămasă neachitată efectiv din onorariul definitiv stabilit la valoarea de 3.583,20
lei, de către custodele Biroul Local de Expertize Tehnice și Judiciare de pe lângă
Tribunalul Mureș.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond a reținut următoarele:
S-a recunoscut împrejurarea că activul se află în patrimoniul pârâtei care deține
asupra lui un drept real de proprietate, în virtutea căruia pârâta a cedat atributul
folosinței acestuia convențional, inițial, locatarei SC D. SRL Curtea de Argeș -
societate care era controlată societar de G., potrivit convenției de locațiune
înregistrată din 30 octombrie 1996, detenția precară a chiriașei asupra acestuia
consfințindu-se potrivit procesului verbal din 4 noiembrie 1996.
Convențional au fost stipulate drepturile și obligațiile părților locațiunii, durata
acesteia de un an și prețul locațiunii, ca la împlinirea termenului celei dintâi
convenții să fie încheiată o nouă locațiune înregistrată din 06 octombrie 1997, cu
durata tot de un an.

7
Începând cu anul 1998, convenția de locațiune având același obiect s-a încheiat
între pârâtă în calitate de locator și reclamanta SC A. SRL Curtea de Argeș,
societate administrată statutar de același G., durata acesteia fiind de un an de zile,
fiind înregistrată prima locațiune de acest fel din 29 august 1998, termenul
locațiunii fiind prorogat succesiv fie prin încheierea unei noi convenții, fie a unui
act adițional, după cum urmează: act adițional din 30 septembrie 1999 la contractul
de închiriere din 1998, contractul de închiriere din 23 februarie 1999; actul
adițional din 31 ianuarie 2000 la contractul de închiriere din 2009, contractul de
închiriere din 02 februarie 2000, contractul de închiriere din 30 ianuarie 2001,
contractul de închiriere din 04 martie 2002, contractul de închiriere din 27 ianuarie
2003, contractul de închiriere din 10 februarie 2004; actul adițional din 1 februarie
2005 la contractul de închiriere din 2004, contractul de închiriere din 10 februarie
2005 și contractul de închiriere din 31 ianuarie 2006.
Ultima locațiune adusă înaintea judecății și-a împlinit termenul la 31 ianuarie 2007
și din 1 februarie 2007 această detenție precară nemaifiind justificată de vreun titlu,
că societatea reclamantă folosește și în prezent activul în activitatea ei
profesională.
S-a reținut că începând cu data de 1 februarie 1999, reclamanta i-a solicitat în
repetate rânduri pârâtei să-i transmită dreptul de proprietate asupra activului și
terenului pe care acesta este edificat, cu: notificarea din 01 februarie 1999; adresa
din 25 mai 2001, adresa din 26 aprilie 2002, notificările din 29 ianuarie 2004 și din
11 iunie 2003 transmise prin mijlocirea executorului judecătoresc E., adresa din 15
ianuarie 2004, adresa din 07 aprilie 2004, adresa din 19 mai 2005, adresa din 19
decembrie 2005 și adresa din 19 ianuarie 2005.
Propunerile reclamantei de transmitere a dreptului de proprietate inițial au vizat
încheierea unui contract de vânzare cumpărare, pentru ca mai apoi, încheierea unui
contract de leasing imobiliar și că urmare a adoptării hotărârii din 3 iulie 1998 a
Consiliului de administrație al pârâtei s-a dat acordul de principiu pentru încheiere
unui contract de leasing imobiliar în condițiile legii în privința acestuia, fapt
confirmat de adresa din 26 mai 2006, comunicată reclamantei, ca ulterior prin
adresele din 10 martie 2006 și din 20 octombrie 2006, societatea pârâtă să
informeze reclamanta că noul acționar majoritar al acesteia F. Oltenia a optat
pentru valorificarea activelor sale imobiliare neesențiale pentru activitatea
profesională prin vânzarea la licitație publică ori cedarea folosinței lor tot în urma
unor licitații publice, cu îndeplinirea unor condiții prealabile de solvabilitate.
În acest sens prin hotărârea din 3 aprilie 2000 a Adunării generale extraordinare a
acționarilor pârâtei s-a optat pentru vânzare la licitație publică a activului
menționat cu prețul de pornire 180.000.000 lei vechi, care la 14 iulie 1999 și 2 iulie

8
1999, a și fost scos la vânzare prin licitație, neexistând vreo dovadă că reclamanta
ar fi efectuat demersuri pentru a dobândi dreptul de proprietate în urma unei astfel
de proceduri.
Reținând contribuția reclamantei la conservarea și îmbunătățirea activului litigios,
pârâta i-a propus acesteia prin adresa din 01 iulie 1999 vânzarea prin negociere
directă a activului litigios, nefiind înfățișată vreo dovadă că reclamanta ar fi
răspuns pozitiv unei astfel de propuneri.
Starea fizică inițială a activului ce cuprindea o terasă, o construcție/magazie din pal
melaminat și un depozit/magazie din fier, care beneficiau de sursă de apă curentă și
energie electrică, încălzirea realizându-se cu ajutorul unei sobe de teracotă în 6
rânduri, a fost consemnată prin procesul-verbal din 14 noiembrie 1996 încheiat
între pârâtă și locatara inițială SC D. SRL Curtea de Argeș. De evidențiat că la
încheierea primei locațiuni dintre pârâtă în calitate de locator și reclamantă în
calitate de locatar nu s-a mai procedat la predarea primirea activului litigios,
datorită împrejurării că atât locatara inițială SC D. SRL Curtea de Argeș, cât și cea
succesoare SC A. SRL Curtea de Argeș erau controlate cel puțin executiv de G.
Din înscrisurile înfățișate de reclamantă constând în principal din avize acorduri,
procese-verbale, devize de lucrări și felurite facturi, din probele testimoniale,
precum și din constatările succesive ale celor trei experți judiciari însărcinați cu
efectuarea unor expertize de specialitate în construcții a rezultat că în perioada
cuprinsă între momentul predării activului precar locatarei SC D. SRL Curtea de
Argeș și momentul încheierii procesului-verbal din 14 decembrie 2000, acesta a
suferit mai multe lucrări de amenajare și îmbunătățire constând în principal din:
amenajarea interiorului activului, amenajări exterioare, îmbunătățirea instalației de
furnizare a energiei electrice, racordarea la rețeaua de furnizare a gazului metan,
amenajarea și îmbunătățirea grupului sanitar afectat deservirii activității
profesionale desfășurate în legătură cu activul litigios, racordarea activului la o altă
sursă de apă curentă, cea inițială fiind dezafectată.
Pârâta a prezentat corespondența purtată între ea și locatara inițială SC D. SRL
Curtea de Argeș constând în adresele reciproce din 04 iulie 1997, adresa din 27
august 1997, adresa din 16 ianuarie 1997 din care a rezultat că acea locatară a
efectuat lucrări de reparații în privința activului litigios recunoscute de pârâtă la
valoare de 866.800,00 lei vechi și care au fost decontate pe seama prețului chiriei
datorat la 31 decembrie 1996 în cuantum de 935.685,30 lei vechi.
Din adresa din 09 februarie 2004 asumată de G. a rezultat că acesta a avut
reprezentarea faptului că între locatara SC D. SRL Curtea de Argeș și reclamanta

9
SC A. SRL Curtea de Argeș ar exista un raport de succesiune, ca urmare a
controlului executiv realizat de persoana sa în privința ambelor societăți.
Din cele trei expertize de specialitate în construcție efectuate, respectiv a ing. H. -
evaluarea lucrărilor îmbunătățire la suma de 616.658,00 lei (Curtea de Apel
Pitești), a ing. I. - evaluarea lucrărilor îmbunătățire la suma de 444.544,00 lei
(Judecătoria Curtea de Argeș) și a ing. C. - evaluarea lucrărilor îmbunătățire la
suma de 101.667,00 lei (Tribunalului Specializat Mureș), ținând seama de
metodele utilizate de cei trei experți judiciari, de împrejurările concrete ale pricinii,
de starea fizică și condițiile de efectuare a lucrărilor litigioase, instanța a reținut
concluziile expertului judiciar ing. C., pentru că reflectă mai plauzibil valoarea
reală a acestor lucrări litigioase.
Fără a reuși să distingă momentul concret al efectuării lucrărilor la activul litigios
de către reclamantă, expertul judiciar ing. C. a identificat existența celor descrise în
raportul său de expertiză, evaluându-le cumulat la suma de 101.667 lei la data
efectuării expertizei, 2 aprilie 2012, în urma aplicării coeficienților de corecție și
actualizare stabilind că valoarea acelorași lucrări la data promovării acțiunii
judiciare de față, 21 decembrie 2006, ar fi fost de 95.518 lei.
Potrivit evaluărilor pârâtei, s-a reținut că valoarea activului litigios la 25 ianuarie
1999 ar fi fost de 6.517,98 lei noi, la 31 decembrie 2007 ar fi fost de 35.582 lei
după metoda valorii de înlocuire, iar la 24 iunie 2010, după valoare de piață
stabilită prin metoda actualizării venitului generat de proprietate de 19.060 lei.
Ținând seama că ultima locațiune și-a împlinit termenul la 31 ianuarie 2007,
aparent exercitarea dreptului material acțiune de către reclamantă la data certă de
21 decembrie 2006 poate părea prematură.
S-a reținut că dreptul material la acțiune exercitat de reclamantă s-a născut la data
de 1 februarie 2007, în timp ce această instanță de primă jurisdicție a fost învestită
cu dezlegarea acestei pricini la 23 noiembrie 2010 prin efectul Deciziei nr. 4053
din 23 noiembrie 2010 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, ale cărei dispoziții sunt
obligatorii prin prisma art. 315 alin. (1) C. proc. civ.
În dezlegarea excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei s-a constatat
că aceasta este o apărare de fond, față de susținerea acesteia că lucrările litigioase
efectuate asupra activului disputat ar fi fost realizate de locatara inițială SC E. SRL
Curtea de Argeș, pârâta ignorând și împrejurarea că în perioada 1998-31 ianuarie
2007 s-a aflat în raporturi de locațiune cu reclamanta având ca obiect material
tocmai activul disputat.

10
Referitor la dezlegarea fondului pricinii, în ceea ce privește temeiul juridic al
drepturilor materiale reclamate de subiectul activ, s-a reținut cel reprezentat de
instituția accesiunii imobiliare artificiale, art. 494 C. civ. și cel reprezentat de
convențiile succesive de locațiune dintre împricinate, art. 1410-1453, cu aplecare
deosebită asupra art. 1420-1429 C. civ.
Despre temeiul convențional, s-a reținut că, și în ipoteza în care lucrările litigioase
ar satisface caracterul unor lucrări necesare, căzând astfel sub incidența
dispozițiilor art. 1421 alin. (2) C. civ. în sarcina locatorului pârât, legiuitorul nu îi
recunoaște locatarei reclamant dreptul de a le face ea însăși pe cheltuiala
locatorului reclamant, ci oferă ca remediu fie să ceară o reducere a prețului chiriei,
fie anularea contractului - art. 1425 alin. (2) - (3) C. civ.
Cum litigiul a adus înaintea judecății dreptul de proprietate asupra activului
aparținând pârâtei asupra căruia reclamanta a pretins efectuarea unor lucrări de
îmbunătățire cu încorporarea artificială a materialelor și manoperei procurate de ea,
drept consecință, în raport cu împrejurările concrete ale pricinii, reținând că
lucrările arătate de reclamantă au fost făcute în beneficiul activului aflat în dispută
s-a avut în vedere îndeosebi procesul-verbal de predare primire a activului din 26
noiembrie 1996 încheiat între pârâtă și locatara inițială SC D. SRL Curtea de Argeș
și împrejurarea omisivă că la încheierea primei locațiuni dintre pârâtă în calitate de
locator și reclamantă în calitate de locatar nu s-a întocmit un inventar potrivit art.
1432 alin. (1) C. civ., dar și a împrejurării că reclamanta a avut în mod rezonabil
reprezentarea faptului că atât locatara inițială SC D. SRL și reclamanta SC A. SRL
au participat la încheierea celor două locațiuni prin mijlocirea lui G., apărând
plauzibilă astfel că și în privința locațiunii dintre reclamantă și pârâtă părțile ei
aveau deplina cunoștință a stării lucrului închiriat.
S-a apreciat că potrivit art. 1432 C. civ., în lipsă de inventar operează prezumția
legală potrivit căreia predarea lucrului s-a făcut în starea fizică proprie
întrebuințării pentru care a fost închiriat, în cazul de speță, utilizarea în activitatea
profesională desfășurată de reclamantă constând în alimentație publică, bar.
Pe parcursul locațiunilor succesive dintre reclamantă și pârâtă s-a constat
intervenirea unor modificări în sensul îmbunătățirii activului din chiar descrierile
acestuia în propriile rapoarte de evaluare ale pârâtei din 31 mai 1999, 31 decembrie
2007 și 26 aprilie 2010.
Din probele administrate în cauză, provenind de la părți și de la furnizorii de
utilități, în principal, de gaz și energie electrică a rezultat că aceste lucrări au fost
făcute de reclamantă, cu atât mai mult cu cât pârâta nu a fost în măsură să arate
care anume lucrări au fost făcute de locatara anterioară SC D. SRL.

11
Statuând asupra bunei-credințe a reclamantei în facerea lucrărilor pretinse asupra
activului, evaluând împrejurările în care au fost făcute, ținând seama de faptul de
pârâta nu a înfățișat vreo probă a unei manifestări negative în privința facerii unor
lucrări asupra activului litigios, că implicit pârâta a avut cunoștință de aceste
lucrări, asumându-și prin propriile rapoarte de evaluare a activului existența lor,
instanța a reținut că aceasta a fost de bună credință la realizarea lor.
În scopul dezlegării pricinii instanța a reținut că față de imposibilitatea de a stabili
cu certitudine momentul efectuării fiecărei lucrări în parte și a costurilor suportate
pentru aceasta de reclamantă, luând în considerare expertizele efectuate, nu a avut
în vedere lucrările pretinse de reclamantă cu scop voluptoriu ori care s-au
circumscris acelor lucrări locative de întreținere ce cădeau în sarcina sa, pe care le-
a exemplificat, luându-le în considerare pe cele necesare ce stau pe seama
locatorului, referitoare la înlocuirea acoperișului, refacerea structurilor interioare
cu excluderea celor decorative ori a simplelor zugrăveli de întreținere, diferite
mijloace fixe, pe cele care au adus un spor semnificativ activului ca refacerea
instalației electrice de forță și iluminat, refacerea branșamentului la rețeaua de apă,
refacerea racordurilor la rețeaua de canalizare, racordarea la rețeaua de furnizare a
gazului metan, stabilind valoarea lor totală estimată de expertul judiciar ca fiind de
148.503,00 lei, la care a aplicat coeficientul de uzură indicat de același expert
judiciar și coeficientul de actualizare.
Instanța a înlăturat susținerile reclamantei subsumate teoriei potrivit căreia activul
primit în locațiune de la pârâta locator în temeiul convenției de locațiune ajunsă în
dificultate nu ar mai exista, el fiind practic înlocuit cu un nou edificiu prin lucrările
proprii efectuate, pentru că în caz de pierire a lucrului închiriat, convenția de
locațiune este de drept desfăcută, art. 1423 alin. (2) C. civ., situație în care celelalte
susțineri ar rămâne lipsite de orice substanță.
Chiar dacă i s-ar recunoaște reclamantei efectuarea unor lucrări de refacere a
învelitorilor acoperișului, precum și schimbări majore și semnificative ale structurii
edificiului, aceasta nu conduce la concluzia pieririi lucrului inițial, reclamanta
nedovedind și lucrări de fundare ori de ridicare a unor noi structuri de rezistență.
Apărarea pârâtei potrivit căreia dreptul reclamantei ar lipsi ca urmare a amortizării
a fost respinsă întrucât nu a înfățișat dovezi în acest sens, dar ar fi și inutile
devreme ce potrivit dispozițiunilor art. 51 alin. (2) C.com. arată că sancțiunea
prevăzută în caz de neținere a cuvenitelor registre de către comercianți atrage
aplicațiunea pedepselor prevăzute în caz de faliment și nu urmarea dorită de pârâtă.
În privința lipsei autorizațiilor, care nu au fost menționate, s-a observat că lucrările
privind branșamentele de gaz, apă și energie electrică ar fi fost imposibil de

12
realizat fără avizele instituțiilor publice abilitate în acele domenii, iar pentru lucrări
de refacere a acoperișului ori a structurii interioare, cu excluderea celor de fundare
ori refacere a structurii de rezistență nu sunt prevăzute asemenea avize și
autorizații legale.
Curtea de Apel Tg. Mureș, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal
prin Decizia nr. 95/A din 25 martie 2014, a admis apelul formulat de reclamanta
SC A. SRL, împotriva sentinței civile nr. 987 din 10 iulie 2012, pronunțată de
Tribunalul Specializat Mureș, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a obligat
pârâta SC B. SA Curtea de Argeș la plata către reclamantă a sumei de 911,77 lei
reprezentând cheltuieli de judecată rezultate în urma compensării cheltuielilor de
judecată.
A menținut celelalte dispoziții ale sentinței atacate.
A respins apelul formulat de SC B. SA Curtea de Argeș, împotriva aceleiași
hotărâri.
Pentru a pronunța această decizie instanța a reținut următoarele:
- Cu privire la apelul formulat de SC B. SA:
Instanța a respins excepția prematurității acțiunii invocată la fond ca neîntemeiată,
reținând că dreptul la acțiune al reclamantei-chiriaș pentru recunoașterea
despăgubirilor reprezentate de investițiile aduse la imobilul ce a făcut obiectul
închirierii nu poate fi considerat ca prematur exercitat, că acesta s-a născut la 1
februarie 2007, dată de la care nu a mai fost reînnoit contractul de închiriere cu
proprietarul și că în condițiile în care acțiunea a fost trimisă pentru a fi
reînregistrată în fața primei instanțe prin efectul deciziei de casare a Înaltei Curții
de Casație și Justiție din 23 noiembrie 2010, rezultă că dreptul material la acțiune a
fost exercitat după momentul la care a luat naștere.
Legat de excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, calitate procesuală
care i-ar aparține SC E. SRL Curtea de Argeș, s-a apreciat că aceasta este o apărare
de fond, ce urmează a fi verificată cu ocazia stabilirii persoanei care a făcut
investițiile și care are calitate procesuală activă de a pretinde contravaloarea
acestora.
Cu privire la cererea de despăgubiri privind contravaloarea lucrărilor de
îmbunătățiri aduse imobilului situat în Curtea de Argeș, de către locatara SC A.
SRL, curtea a reținut că sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 494 C. civ.,
alin. ultim, conform cărora „dacă plantațiile, clădirile și operele au fost făcute de
către o a treia persoană de bună-credință, proprietarul pământului nu va putea cere
ridicarea sus-ziselor plantații, clădiri și lucrări, dar va avea dreptul său de a înapoia

13
valoarea materialelor și prețul muncii sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea
a creșterii valorii fondului”.
S-a apreciat că buna-credință a locatarei SC A. SRL, cu ocazia efectuării lucrărilor
la Terasa 1 Mai, rezultă din înscrisurile aflate la dosar, respectiv procesul verbal
din 03 iulie 1998, prin care SC B. SA a aprobat cererea reclamantei privind
vânzarea acestui spațiu, și refuzul pârâtei de a prezenta Hotărârea Adunării
Generale a Acționarilor din iulie 1998, cât și din declarațiile martorilor audiați în
cauză.
Curtea a concluzionat că reclamanta a efectuat lucrările de îmbunătățire cu bună
credință, cu știrea și acordul pârâtei
În legătură cu existența și contravaloarea lucrărilor, este de observat faptul că, toate
expertizele efectuate în cauză au concluzionat că lucrările de îmbunătățire există,
singurul aspect neconcordant între expertize fiind legat de valoarea acestora.
În vedere determinării valorii îmbunătățirilor, a avut în vedere expertiza efectuată
de expertul C., în care este menționată suma de 148.503,00 lei, din care a dedus
valoarea cheltuielilor voluptorii, a aplicat coeficientul de uzură și indicele de
inflație ajungând la valoarea de 90.688,85 lei, valoare care a fost apreciată ca fiind
corect stabilită.
În legătură cu titularul lucrărilor de îmbunătățire, s-a reținut că acestea au fost
realizate după 1998, când s-a acceptat vânzarea spațiului au fost efectuate de
reclamanta SC A. SRL, al cărei drept de creanță asupra tuturor investițiilor s-a
născut atunci când pârâta a refuzat să recunoască și să concretizeze vânzarea
spațiului, în temeiul prevederilor art. 494 C. civ.
- Cu privire la apelul pârâtei a reținut că acesta vizează dispoziția primei instanțe
prin care dreptul său de retenție a fost recunoscut și stabilit fără drept de folosință,
apreciind că s-a încălcat principiul disponibilității, întrucât nu a fost sesizată cu o
astfel de cerere și că nu a acordat mai mult decât i s-a cerut atunci când a
recunoscut dreptul de retenție în favoarea reclamantei fără drept de folosință
gratuită, ci a respectat natura juridică a dreptului de retenție și limitele sale,
reținându-se numai detenția precară a bunului, nu și folosința cu titlu gratuit.
Cât privește soluționarea cererii privind plata cheltuielilor de judecată, în condițiile
în care în fața primei instanțe SC B. SA a pretins și dovedit un onorariu avocațial
în cuantum de 16.000 lei și un onorariu al expertului în sumă de 3.582 lei, prin
aplicarea principiului proporționalității cu pretențiile admise, această pârâtă are
dreptul la restituirea cheltuielilor de judecată reprezentând onorariu avocațial de
3.264 lei și onorariul expertului de 3.582 lei.

14
Compensând cheltuielile de judecată efectuate de către părți, a rezultat o diferență
de 911,77 lei pe care pârâta o datorează reclamantei sens în care va fi schimbată
hotărârea primei instanțe prin admiterea apelului reclamantei.
Împotriva Deciziei nr. 95/A din 25 martie 2014, pronunțatǎ de Curtea de Apel Tg.
Mureș, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, a declarat recurs
pârâta SC B. SA Curtea de Argeș, întemeiat pe art. 304 pct. 7 și pct. 9 C. proc. civ.,
criticând-o pentru nelegalitate, solicitând în concluzie admiterea recursului, în
principal casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare, iar în secundar
modificarea deciziei în sensul respingerii acțiunii reclamantei.
În criticile formulate recurenta pârâtă a susținut în esență următoarele:
- Recurenta a criticat modul în care instanța de apel a soluționat excepția
prematurității acțiunii și excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei,
art. 304 pct. 7 C. proc. civ. apreciind decizia ca fiind nemotivată pe aceste aspecte,
lipsind motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, cât și cele
pentru care s-au înlăturat cererile părților, încălcându-se art. 261 alin. (1) pct. 5 C.
proc. civ., dar și dreptul la un proces echitabil conform art. 6 din Convenția
Europeană a Drepturilor Omului.
În ceea ce privește soluționarea excepției prematurității acțiunii, a arătat că greșit s-
a reținut că momentul nașterii dreptului material la acțiune al reclamantei este data
de 1 februarie 2007 și nu data de 31 ianuarie 2008 când a încetat contractul de
închiriere din 24 ianuarie 2007, considerând că soluția este contrară practicii
constante a instanțelor de judecată care s-au pronunțat cu privire la momentul la
care ia naștere dreptul chiriașului de a cere în instanță despăgubiri pentru sporul de
valoare al imobilului, ca fiind momentul în care încetează locațiunea efectivă.
Și soluția de respingere a excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei
este nelegală, în condițiile în care aceasta nu și-a putut justifica calitatea procesuală
activă, nici în faza inițială la data formulării cererii de chemare în judecată, nici la
momentul invocării excepției și nici ulterior după unirea excepției cu fondul, iar
probele administrate au făcut dovada că lucrările au fost executate de locatarul
anterior, de SC E. SRL, aspect recunoscut expres chiar de reclamantă.
- Invocând motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a arătat că
valoarea lucrărilor de îmbunătățiri la imobilul menționat nu a fost corect stabilită,
întrucât nu s-a avut în vedere că acestea au fost efectuate de vechiul locatar,
pornind de la stabilirea greșită a situației de fapt și a valorii reale a lucrărilor
efectuate în 1999, precum și a valorii actuale a acestora, că în cauză se impunea
compararea valorii lucrărilor efectuate în cele două perioade prin aplicarea
indicelui de inflație și nu prin raportare numai la valoarea numerică.

15
Edificatoare în acest sens este afirmația judecătorului fondului care a arătat expres
în motivarea hotărârii, că din probele administrate nu reies decât că anumite
îmbunătățiri există, dar fără să se poată stabili cine le-a făcut ori când au fost
făcute, situație în care a fost nevoit să apeleze la o prezumție simplă, în stabilirea
cuantumului lucrărilor.
Cu privire la modul de soluționare a criticilor sale ce vizau existența lucrărilor de
îmbunătățiri, a arătat că soluția este greșită ca urmare a folosirii eronate a
prezumției legale reglementate de art. 1432 C. civ., fără să arate exact care anume
sunt lucrările în cauză.
Față de împrejurarea că din probatoriul administrat nu rezultă sub nici o formă că
reclamanta ar fi efectuat vreo lucrare de îmbunătățire asupra imobilului închiriat,
arată că prezumția legală nu poate să opereze în favoarea reclamantei, nici cu
privire la reflectarea în timp a valorii activului în contabilitatea societății sale, în
condițiile în care în perioada 1999-2007 valoarea imobilelor pe piața din România
a crescut foarte mult și nici în raport de procesul verbal din 14 decembrie 2000,
care atestă predarea unor bunuri de reclamantă către societatea sa.
Recurenta a susținut că și criticile sale legate de buna credință a reclamantei au fost
soluționate greșit, cu referire la clauzele contractelor de închiriere care au stat la
baza raporturilor dintre părți, în care s-a stipulat în mod expres că aceasta nu avea
dreptul să efectueze lucrări de îmbunătățire la imobilul închiriat, fără acordul
societății sale și la probele din dosar, avându-se în vedere că nu există nici un
acord în acest sens și nici că aceste lucrări au fost făcute de reclamantă.
- Instanța de apel a încălcat și dispozițiile legale privind amortizarea investițiilor
efectuate la imobilele închiriate cu referire la art. 11 alin. (3) din Legea nr. 15/1994
și normele metodologice de aplicare, care obliga chiriașul să-și recupereze
investițiile efectuate din amortizare, nu de la proprietarul bunului închiriat.
Analizând recursul declarat de pârâta SC B. SA Curtea de Argeș împotriva
Deciziei nr. 95/A din 25 martie 2014, pronunțatǎ de Curtea de Apel Tg. Mureș,
secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal, din perspectiva criticilor
formulate și temeiurilor de drept arătate, ținând cont de limitele controlului de
legalitate, Înalta Curte constată că acesta este nefondat, pentru următoarele
considerente:
Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., poate fi cerut atunci
când hotărârea atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde
motive contradictorii ori străine de natura pricinii.

16
Înalta Curte, analizând considerentele deciziei pronunțate de instanța de apel
constată că această critică este nefondată, întrucât contrar susținerilor recurentei,
motivele invocate de parte au făcut obiectul examinării de către instanță, instanța
pronunțându-se și pe aspectele menționate a prematurității acțiunii și a excepției
lipsei calității procesuale active a reclamantei, cu respectarea dispozițiilor art. 261
alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., întrucât cuprinde motivele de fapt și de drept pe care
se sprijină și care au format convingerea instanței, cât și cele pentru care au fost
înlăturate cererile părților.
În ceea ce privește soluția instanței de apel de respingere a excepției prematurității
acțiunii reclamantei, se apreciază că aceasta este corectă, reținându-se că dreptul la
acțiune al reclamantei-chiriaș pentru recunoașterea despăgubirilor reprezentate de
investițiile aduse la imobilul ce a făcut obiectul închirierii nu poate fi considerat ca
prematur exercitat, în condițiile în care la momentul formulării acțiunii chiriașul
încă folosea imobilul, astfel că dreptul reclamantei s-a născut la 1 februarie 2007,
dată de la care nu a mai fost reînnoit contractul de închiriere cu proprietarul.
Faptul că motivarea instanței nu concordă cu argumentele invocate de recurentă pe
aceste aspecte nu este de natură a susține ipotezele legale avute în vedere de acest
text de lege, știut fiind că instanța este îndreptățită să grupeze diferite argumente și
să răspundă la motivele de apel printr-un considerent comun.
Nici critica prin care recurenta a susținut că instanța de apel în mod nelegal a
soluționat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, calitate
procesuală care i-ar aparține SC E. SRL, apreciind-o ca și apărare de fond, unind-o
cu fondul, nu poate fi reținută.
Potrivit art. 137 alin. (1) C. proc. civ., instanța se va pronunța mai întâi asupra
excepțiilor de procedură și asupra celor de fond care fac de prisos, în totul sau în
parte, cercetarea în fond a pricinii, iar alin. (2) reținut de instanța de apel în
justificarea unirii acestei excepții cu fondul dispune că ,,Excepțiile nu vor putea fi
unite cu fondul decât dacă pentru judecarea lor este nevoie să administreze dovezi
în legătură cu dezlegarea în fond a pricinii”.
În cauză se constată că, în mod corect s-a unit excepția cu fondul, avându-se în
vedere pe de o parte că reclamanta a motivat clar prin acțiune situația de fapt care
justifică angajarea răspunderii contractuale a pârâtei, situație susținută prin
înscrisurile atașate la acțiune, iar pe de altă parte că unirea excepției cu fondul
dispusă de instanța de apel s-a justificat din perspectiva art. 137 alin. (2) C. proc.
civ., întrucât cu ocazia analizei fondului urma a se verifica dacă reclamanta este
sau nu executantul investițiilor făcute la activul proprietatea pârâtei, stabilindu-se

17
și dacă aceasta are calitate procesuală activă de a pretinde contravaloarea lucrărilor
efectuate.
- Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., poate fi invocat atunci
când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal sau a fost dată cu aplicarea
greșită a legii.
Cât privește cererea de despăgubiri privind contravaloarea lucrărilor de
îmbunătățire aduse imobilului situat în Curtea de Argeș, se constată că acestea au
fost stabilite în mod just de instanța de apel în virtutea caracterului devolutiv al
apelului, reținându-se că lucrările de îmbunătățire există, că acestea au fost
realizate de locatara SC A. SRL după 1998, când s-a acceptat vânzarea spațiului,
cu știrea și acordul pârâtei, ținând cont de valoarea stabilită prin expertiza efectuată
în cauză, de valoarea cheltuielilor voluptorii, de coeficientul de uzură și indicele
inflație.
În condițiile în care pârâta a refuzat să recunoască și să concretizeze vânzarea
spațiului în favoarea pârâtei, s-a născut dreptul de creanță al locatarei SC A. SRL
asupra tuturor investițiilor realizate cu acordul locatorului, în temeiul prevederilor
art. 494 C. civ. conform cărora „dacă plantațiile, clădirile și operele au fost făcute
de către o a treia persoană de bună-credință, proprietarul pământului nu va putea
cere ridicarea sus-ziselor plantații, clădiri și lucrări, dar va avea dreptul său de a
înapoia valoarea materialelor și prețul muncii sau de a plăti o sumă de bani egală
cu aceea a creșterii valorii fondului”.
Este de observat că, recurenta a subsumat acestui motiv de recurs și critici de
netemeinicie, referitoare la stabilirea situației de fapt, în sensul de a se constata
care anume lucrări au fost efectuate, care era valoarea reală a lucrărilor în 1999 și
care este valoarea actuală urmare a inflației, prin raportare la puterea de cumpărare
corespunzătoare celor două perioade și nu numai la valoarea numerică, că probele
administrate în cauză relevă că anumite îmbunătățiri există, dar fără să se poată
stabili cine le-a făcut ori când au fost făcute, aspecte ce nu pot fi analizate în
recurs.
Altfel spus, critica recurentei pentru stabilirea situației de fapt nu se convertește în
motivul de nelegalitate invocat, deoarece stabilirea situației de fapt este atributul
instanței fondului sau apelului din perspectiva caracterului devolutiv al acestei căi
de atac, iar în cauză cele două instanțe și-au motivat hotărârea cu argumente
pertinente pe aspectul situației de fapt corect reținute, concluzionând că lucrările de
îmbunătățire există, că acestea au fost realizate de reclamanta SC A. SRL după
1998, când s-a acceptat vânzarea spațiului, știut fiind că reaprecierea probelor

18
administrate în cauză de către instanța de apel nu mai este posibilă în recurs, odată
cu abrogarea pct. 11 al art. 304 C. proc. civ.
În concluzie, cu referire la motivele invocate se reține că recurenta prin
argumentele aduse a cerut instanței de recurs să statueze asupra cauzei ca atare,
judecând în fond și nu doar să verifice decizia instanței de apel în ce privește
modul de aplicare a legii.
Aprecierea bunei credințe a reclamantei, cu referire la dreptul acesteia de a efectua
lucrări de îmbunătățire la imobilul închiriat, avându-se în vedere inexistența
vreunui acord al pârâtei, prin raportare la probele din dosar care nu fac nici o
dovadă în acest sens și a faptului că investițiile efectuate de reclamantă au fost
stabilite greșit întrucât chiriașul trebuia să le recupereze prin amortizare, nu pot fi
repuse în discuție întrucât acestea sunt chestiuni de fapt, ce țin de atributul exclusiv
devolutiv al instanței apelului, de aprecierea probatoriului administrat.
Și critica ce privește nerespectarea art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor
Omului este una formală, însă din examinarea actelor de la dosar se poate constata
că recurenta a beneficiat de un proces echitabil, cu respectarea tuturor drepturilor
procesuale, iar instanța și-a exercitat rolul activ cu respectarea întocmai a
dispozițiilor art. 129 alin. (5) C. proc. civ.
În consecință, pentru considerentele reținute, cum instanța de apel a pronunțat o
decizie conformă cu textele legale incidente în cauză, aplicate corect la situația de
fapt stabilită, motiv pentru care, Înalta Curte, va respinge recursul ca nefondat
conform dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta SC B. SA Curtea de Argeș
împotriva Deciziei nr. 95/A din 25 martie 2014, pronunțatǎ de Curtea de Apel Tg.
Mureș, secția a II-a civilă, de contencios administrativ și fiscal.
Irevocabilǎ.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 12 februarie 2015.
23. Înalta Curte de Casație și Justiție - Secția de Contencios Administrativ și
Fiscal
Decizia nr. 2449/2014 - litigiu Curtea de Conturi
Publicat în www.scj.ro din 27 mai 2014.

19
SURSA: scj.ro
Asupra recursurilor de față;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
1. Hotărârea instanței de fond. Cadrul procesual
Prin Sentința nr. 6823 din 29 noiembrie 2012, Curtea de Apel București, secția a
VIII-a contencios administrativ și fiscal, a respins, ca nefondată, acțiunea
formulată de reclamantul Institutul Național de Statistică, în contradictoriu cu
pârâta Curtea de Conturi a României, prin care s-au solicitat următoarele: a)
anularea, în parte, a Încheierii nr. 59 din 04 iulie 2012, emisă de către Comisia de
soluționare a contestațiilor constituită la nivelul Curții de Conturi, în ceea ce
privește respingerea contestației formulată de reclamant împotriva măsurii nr. 10
din Decizia nr. 15 din 21 mai 2012, care prevede luarea unei măsuri legale pentru
elaborarea unei proceduri formalizate care să conducă la virarea la bugetul statului
a veniturilor încasate în perioada 2010 - 2011 și până la zi, din închirierea spațiilor
proprietate publică a statului aflate în administrarea Centrului de conferințe; b)
anularea, în parte, a Deciziei nr. 15 din 21 mai 2012, emisă de către Șeful
Departamentului IV al Curții de Conturi, respectiv, a măsurii prevăzute la pct. 10,
prin care s-a decis luarea unei măsuri legale pentru elaborarea unei proceduri
formalizate care să conducă la virarea la bugetul statului a veniturilor încasate în
perioada 2010 - 2011 și până la zi, din închirierea spațiilor proprietate publică a
statului aflate în administrarea Centrului de conferințe; c) anularea, în parte, a
Raportului de audit financiar nr. 2978 din 19 aprilie 2012, emis de către echipa de
audit din cadrul Curții de Conturi, Departamentul IV, Direcția 1, precum și a
oricăror acte subsecvente acestora.
Prin aceeași sentință, instanța de fond a respins, ca nefondată, cererea de
intervenție în interes propriu formulată de Centrul de Conferințe al Institutului
Național de Statistică.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut următoarele:
În temeiul Legii nr. 94/1992 privind organizarea și funcționarea Curții de Conturi,
republicată, și a delegației din 02 februarie 2012, în perioada 23 februarie - 19
aprilie 2012, s-a efectuat de către o echipă de auditori publici externi din cadrul
Curții de Conturi auditul financiar asupra contului de execuție a bugetului de stat
încheiat pe anul 2011 de Institutul Național de Statistică.
Curtea de Conturi are competență să stabilească limitele valorice minime de la care
conturile prevăzute la art. 26 sunt supuse controlului său în fiecare exercițiu
bugetar, astfel încât în termenul legal de prescripție să se asigure verificarea tuturor

20
conturilor. Curtea de Conturi efectuează auditul performanței utilizării resurselor
financiare ale statului și ale sectorului public.
Prin constatările și recomandările făcute, auditul performanței trebuie să conducă
la diminuarea costului resurselor sau la sporirea rezultatelor.
Prin verificările sale la persoanele prevăzute la art. 23 și 24, Curtea de Conturi
urmărește, în principal: a) exactitatea și realitatea situațiilor financiare, așa cum
sunt stabilite în reglementările contabile în vigoare; b) evaluarea sistemelor de
management și control la autoritățile cu sarcini privind urmărirea obligațiilor
financiare către bugete sau către alte fonduri publice stabilite prin lege, ale
persoanelor juridice sau fizice; c) utilizarea fondurilor alocate de la buget sau din
alte fonduri speciale, conform destinației stabilite; d) calitatea gestiunii economico-
financiare; e) economicitatea, eficacitatea și eficiența utilizării fondurilor publice.
Curtea de Conturi exercită controlul cu privire la respectarea de către autoritățile
cu atribuții în domeniul privatizării a metodelor și procedurilor de privatizare,
prevăzute de lege, precum și asupra modului în care acestea au asigurat respectarea
clauzelor contractuale stabilite prin contractele de privatizare. Curtea de Conturi
exercită controlul respectării dispozițiilor legale privind modul de administrare și
întrebuințare a resurselor financiare rezultate din acțiunile de privatizare.
În baza Hotărârii Guvernului nr. 1278/2009, Centrul de Conferințe al Institutului
Național de Statistică a primit în administrare un spațiu de 2.292 mp, situat în
imobilul din B-dul Libertății, nr. 16 (alcătuit din săli de conferințe, o sală de mese
și birouri).
S-a apreciat că în mod corect a reținut Curtea de Conturi că, în fapt, organizarea de
conferințe, simpozioane, întruniri, seminarii, expoziții, evenimente festive și altele
asemenea a fost efectuată de clienții care au dobândit dreptul de folosință a acestor
spații, aparținând domeniului public al statului. În considerarea acestor aspecte,
auditorii publici externi au constatat corect faptul că Centrul de Conferințe a
încheiat cu diverși beneficiari contracte de prestări servicii, ce includ clauze prin
care se specifică, în mod clar și fără echivoc, transmiterea dreptului de folosință a
spațiilor în cauză, în perioada contractată, în schimbul achitării unui tarif.
Curtea de Conturi a considerat astfel că, esența contractelor verificate este aceea a
unor veritabile contracte de locațiune.
Conform art. 1777 C. civ. "Locațiunea este contractul prin care o parte, numită
locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numite locatar, folosința unui bun
pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preț, denumit chirie". Prin urmare, dat
fiind faptul că, potrivit Hotărârii Guvernului nr. 1278/2009, Centrul de Conferințe

21
are doar drept de folosință a bunurilor aflate în administrare, închirierea acelor
spații putea fi făcută doar cu virarea veniturilor realizate la bugetul de stat.
Caracterul de contract de locațiune s-a apreciat rezultă din chiar cuprinsul
contractelor de prestări servicii încheiate cu beneficiarii, în care sunt stipulate în
mod expres clauze specifice contractelor de locațiune (închiriere) prevăzute la art.
1778 alin. (1), art. 1786, 1787, 1790 C. civ. (Legea nr. 287/2009).
2. Cererile de recurs și motivele înfățișate
Împotriva sentinței pronunțate de instanța de fond, considerând-o netemeinică și
nelegală, în termen legal au declarat recurs reclamantul, precum și intervenientul.
2.1. Motivele de recurs înfățișate de recurentul-reclamant Institutul Național de
Statistică (INS)
Invocând ca temei de drept al căii de atac exercitate prevederile art. 304 pct.
8 și 9 C. proc. civ., recurentul-reclamant INS a solicitat admiterea recursului
promovat și modificarea hotărârii instanței de fond în sensul admiterii acțiunii
astfel cum a fost formulată și a cererii de intervenție a intervenientului Centrul de
Conferințe al INS.
În esență, prin motivele de recurs dezvoltate s-a susținut de către recurentul-
reclamant că este nelegală calificarea juridică dată de prima instanță contractelor
de prestări servicii încheiate de către Centrul de Conferințe în perioada 2010 -
2011, ca fiind aceea de contracte de locațiune, deoarece respectivele contracte au
fost încheiate cu îndeplinirea obiectului său de activitate, conform celor prevăzute
în H.G. nr. 1278/2009.
Recurentul INS a mai arătat că întrucât H.G. nr. 1278/2009 nu face în niciun fel
vorbire despre închirierea spațiilor date în administrarea Centrului de Conferințe,
în lipsa unei astfel de prevederi legale, calificarea contractelor încheiate cu diverși
beneficiari ai serviciilor prestate de Centrul de Conferințe ca fiind contracte de
închiriere, este nu doar lipsită de temei legal ci și vădit forțată.
În fine, s-a mai arătat că sentința atacată este neconformă atât cu prevederile H.G.
nr. 1278/2009 cât și cu dispozițiile Legii nr. 213/1998, în sensul că Centrul de
Conferințe a fost înființat ca instituție publică, cu personalitate juridică, în
subordinea INS, prin H.G. nr. 1278/2009, având ca rațiune atât utilizarea eficientă
a spațiilor date în administrarea acesteia cât și reducerea cheltuielilor bugetare.
2.2. Motivele de recurs înfățișate de recurentul intervenient Centrul de Conferințe
al Institutului Național de Statistică

22
Recurentul-intervenient Centrul de Conferințe al Institutului Național de Statistică,
la rândul său, a formulat recurs împotriva hotărârii primei instanțe, invocând ca
temei de drept al demersului său procesual, prevederile art. 304 pct. 7 și pct. 9 C.
proc. civ.
Printr-un prim set de critici, în contextul unor succinte referiri și la situația de fapt
ce a generat litigiul de față, recurentul intervenient a susținut nemotivarea, în fapt
și în drept atât a hotărârii judecătorești atacate cât și a Încheierii nr. 59 din 4 iulie
2012 a Comisiei de Soluționare a Contestațiilor din cadrul Curții de Conturi.
S-a mai arătat că referirea intimatei Curtea de Conturi la prevederile art. 15 din
Legea nr. 213/1998 nu este adecvată întrucât în exercitarea obiectului de activitate
al recurentului intervenient nu se pot organiza licitații publice.
În opinia recurentului, în calitatea sa de titular al unui drept de administrare și nu al
unui simplu drept de folosință, instanța de fond a nesocotit atât prevederile H.G. nr.
1278 din 29 octombrie 2009, cât și sensul și rațiunea înființării acestei instituții
publice, în scopul degrevării bugetului statului de cheltuieli de întreținere, reparații,
etc., aferente acestor spații.
S-a arătat astfel că în niciun caz nu se poate vorbi despre o înstrăinare a dreptului
de folosință asupra unor spații către terți, asimilabilă unei închirieri, prin
convențiile încheiate, la cererea persoanelor interesate, fiind pus la dispoziție un
ansamblu funcțional de bunuri și activități (servicii) solicitate, obligația de a face
asumată de Centrul de Conferințe exprimând chiar conținutul dreptului de
administrare, conform H.G. nr. 1278/2009.
În fine, recurentul a indicat că un argument suplimentar în combaterea calificării
juridice făcute prin Nota de constatare îl reprezintă chiar stabilirea unor tarife
pentru derularea evenimentelor în spațiile astfel cum sunt acestea dotate, căci în
cazul închirierii nu se poate vorbi despre "tarif" ci despre "chirie", tariful fiind
contravaloarea unui ansamblu de bunuri și activități aparținând categoriei prestări
servicii.
3. Apărările intimatei-pârâte Curtea de Conturi a României
Intimata-pârâtă Curtea de Conturi a formulat întâmpinare față de recursurile
promovate în cauză, solicitând, în esență, respingerea acestora ca nefondate și
menținerea ca legală și temeinică, a hotărârii primei instanțe.
4. Soluția și considerentele instanței de recurs
Examinând sentința atacată prin prisma criticilor formulate de cele două recurente,
raportat la probatoriul administrat, dar și la prevederile legale incidente, incluzând

23
art. 3041 C. proc. civ., Înalta Curte constată că nu sunt fondate recursurile
promovate, pentru considerentele în continuare expuse.
Expunerea rezumativă a considerentelor hotărârii pronunțate de prima instanță, de
mai sus, înfățișează deopotrivă aspectele de fapt dar și chestiunile de aplicare și de
interpretare a dispozițiilor legale aplicabile, analizate în cauză.
Cu titlu prealabil, Înalta Curte arată că dată fiind similitudinea și totodată
complementaritatea criticilor înfățișate de cele două recurente, le va examina
grupat, răspunzându-le prin argumente comune.
Astfel, cu privire la criticile subsumate motivului de recurs prevăzut de art. 304
pct. 7 C. proc. civ., Înalta Curte, contrar susținerilor recurentelor, arată că nu poate
fi reținută nemotivarea și nici înfățișarea în cuprinsul sentinței atacate a unor
argumente contradictorii în susținerea soluției adoptate.
Prin argumente concise dar coerent formulate, prima instanță a analizat pretinsele
aspecte de nelegalitate a actelor atacate, invocate de părți și a explicat
considerațiunile pentru care nu au fost primite apărările recurenților.
Nefondate sunt în opinia Înaltei Curți și criticile subsumate motivelor de recurs
prevăzute de art. 304 pct. 8 și pct. 9 C. proc. civ.
Și în opinia Înaltei Curți apare ca fiind corectă calificarea juridică acordată de
auditorii publici externi din cadrul Curții de Conturi, în urma acțiunii de audit
financiar la Institutul Național de Statistică, contractelor încheiate de Centrul de
Conferințe, aflat în subordinea Institutului Național de Statistică.
În condițiile în care autoritatea auditată nu a putut justifica și nici contesta în mod
efectiv împrejurarea că în cuprinsul contractelor denumite "de prestări servicii"
încheiate de Centrul de Conferințe cu diverși beneficiari, se regăsesc clauze prin
care se specifică fără echivoc, transmiterea dreptului de folosință a spațiilor în
cauză, în schimbul achitării unui tarif, fiind totodată prevăzute și alte clauze
contractuale specifice contractului de locațiune, în mod judicios și deplin
argumentat, respectivele contracte au fost apreciate ca având natura juridică a unor
contracte de locațiune.
Nefondate sunt și criticile celor două recurente vizând aplicarea și interpretarea de
către prima instanță a prevederilor legale incidente.
În acest sens Înalta Curte observă că soluția primei instanțe se bazează pe o corectă
aplicare a dispozițiilor cuprinse atât în H.G. nr. 1278/2009, prin care Centrul de
Conferințe a primit în administrare un spațiu de 2292 m 2, a cărui utilizare este
prevăzută în art. 2, pentru "organizarea de conferințe, simpozioane, întruniri,
seminarii, expoziții, evenimente festive și alte asemene", cât și a prevederilor de
24
principiu enunțate în cuprinsul Legii nr. 213/1998, privind bunurile proprietate
publică (art. 15 și 16), vizând condițiile în care se realizează închirierea bunurilor
proprietate publică.
Sub acest ultim aspect este de arătat că în contextul prezentei cauze nu prezintă
relevanță susținerea recurenților vizând imposibilitatea îndeplinirii unora dintre
cerințele prevăzute de art. 15 - 16 din Legea nr. 213/1998 pentru închirierea
bunurilor proprietate publică, cum ar fi organizarea licitației publice.
Și aceasta întrucât autoritatea intimată nu a susținut necesitatea încheierii de către
recurente, conform obiectului lor de activitate, a unor contracte de închiriere,
arătând doar că în situația în care o atare operațiune juridică a fost totuși executată
în maniera arătată, pe temeiul prevederilor din Legea nr. 213/1998, republicată, cu
modificări, se impune virarea la bugetul de stat a sumelor datorate, în lipsa unei
hotărâri de Guvern care să prevadă posibilitatea reținerii unei părți din veniturile
încasate de Centrul de Conferințe, în beneficiul său.
Prin urmare, față de toate cele mai sus arătate ce conturează netemeinicia
susținerilor și criticilor recurentelor, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. și a
art. 20 din Legea nr. 554/2004, a contenciosului administrativ, cu modificări și
completări ulterioare, se vor respinge ca nefondate recursurile declarate în cauză.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursurile declarate de reclamanții Institutul Național de Statistică și
Centrul de Conferințe al Institutului Național de Statistică împotriva Sentinței
civile nr. 6823 din 29 noiembrie 2012 a Curții de Apel București, secția a VIII-a
Contencios Administrativ și Fiscal, ca nefondate.
Irevocabilă.
Pronunțată, în ședință publică, astăzi 27 mai 2014.

24. Hotărâre nr. 2131/2019 din 19/12/2019 - Litigii cu profesioniștii - pretenții

Curtea de Apel BUCUREȘTI - Secția a VI-a civilă (S6 Completul 16A)
Acesta nu este document finalizat
Dosar nr. XXXXXXXXXXXXXXX (Număr în format vechi XXXXXXXXX )
 
25
        R O M Â N I A
         CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A VI-A CIVILĂ
 
    DECIZIA CIVILĂ NR. 2131
      Ședința publică din data de 19 decembrie 2019
       Curtea constituită din:
                    PREȘEDINTE:   N_______ C______
JUDECĂTOR:   F____ L_____ Ș____
GREFIER:   V______ G___
 
Pe rol se află apelul formul at de apelanta reclamantă S.C. F________ L___ S____
S.R.L. , împotriva s entinței civi le nr.3776 din 13.12.2018 pronunțată de
Tribunalul București - Secția a VI-a Civilă  în dosarul nr.
XXXXXXXXXXXXXXX , în contradictoriu cu intimat a pârâtă C___ DE
A________ DE SĂNĂTATE A M___________ BUCUREȘTI .
Dezbaterile au avut loc în cadrul ședinței publice din 09 decembrie 2019, fiind
consemnate în încheierea de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta,
când, Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate
părților să depună note scrise, a amânat pronunțarea pentru 16 decembrie 2019, 
apoi pentru 19.12.2019, când a decis următoarele:
             C U R T E A,
 
Deliberând asupra apelului de fața, constată:
           Prin Sentința civilă nr.3776 din 13.12.2018 pronunțată de Tribunalul
București - Secția a VI-a Civilă în dosarul nr. XXXXXXXXXXXXXXX, a fost
respinsă cererea de chemare în judecată formulată reclamantă F________ L___
S____ SRL în contradictoriu cu pârâtă C___ DE A________ DE SĂNĂTATE A
M___________ BUCUREȘTI ca nefondată.
         Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut următoarele:
          Între reclamanta în calitate de locator și pârâtă în calitate de locatar, a fost
încheiat în data de 06.12.2010 Ac ordul cadr u de servicii de închiriere nr. xxxxx
( f . 9 dosar secția a II-a ) ce avea ca obiect închirierea imobilului situat în
26
București __________________________, nr. 1-3, sector 2. Între părți la data de
14.01.2011 procesul verbal d e predare primire a spațiului (f.11)  și anexa (f.14) ce
face parte integrantă din acest contract, unde au fost menționate dotările imobilului
și echipamentele necesare funcționării spațiului. S -a reținut că spațiul a fost predat
chiriașului pârât în bună stare conform proc esulu i verbal de predare primire.
          Ca urmare a semnării a cordul cadru de servicii de închiriere nr. xxxxx,
periodic între părți au fost încheiate contracte subsecvente de închiriere ce au vizat
perioada 2011-2014.
          Ulterior, între părți a fost semnat la data de 30.01.2014 Acordul cadr u de
servicii de închiriere nr. 1097MT, acord care a vizat același imobil. Acordul a fost
urmat de încheierea unor contracte de subsecvente de închiriere, ultimul dintre
acestea fiind cel cu numărul 9, închei at în d ata de 30.12.2016 ( f. 19) cu o
perioadă de închiriere de 1 lună de zile respectiv 31.01.2017 . În data de 29
decembrie 2016 C____ a comunicat că începând cu data de 31.01.2017 vor înceta
raporturile contractuale ce vizau închirierea spațiului situa t în
__________________________ nr. 1-3 București, sector 2 (f. 25 ). Contractul de
închiriere a încetat la data de 31.01.2017.
          Reclamanta a comunicat pârâtei la data de 10.01.2017 obligația de a elibera
spațiul  și de a-1 readuce la starea inițială, menționând cu titlul exemplificativ
deteriorările constatate, (f. 28) . Părțile sau întâlnit la data de 31.01.2017 pentru
predarea primirea imobilului ocazie cu care sa întocmit de către reclamantă un
proces verbal cu mențiuni privind starea imobilului și cauzele privind reparațiile ce
ar fi în sarcina pârâtei, proces verbal pe care pârâta a refuzat să îl semneze  cu
motivarea că reparațiile nu sunt în sarcina sa iar deteriorările spațiului sunt cauzate
de folosința normală a acestuia.
         Reclamanta a adresat B__ D____ C________ & Asociații cu o cerere (f.335
dosar Secția a II-a ) prin care a solicitat ca prin intermediul executorului
judecătoresc să fie constatată starea de fapt a imobilului precum și costurile
necesare aduceri i spațiului la starea inițială. Cu ocazia deplasării în teren, în data
de 15.02.2017 a fost încheiat de către executorul judecătoresc procesul verbal care
a constatat starea imobilului (f. 38, 39 ) dar reprezentanții C____ deși notificați au
refuzat să participe la această constatare (a nexa 9) . Totodată s-a întocmit un
raport de evaluare, raport care face parte integrantă din procesul verbal de
constatare a situației de fapt, în urma căruia a reieșit că valoarea lucrărilor estimate
pentru readucerea imobilului la starea inițială este de 87.253 lei + TVA. (anexa 10)
        A mai reținut instanța că pe parcursul duratei de închiriere de circa 6 ani
spațiul a fost folosit conform destinați ei sale prevăzută în contract (art. V 1)

27
respectiv pentru accesul publicului la c___ de a________ de sănătate a
m___________ București și birouri pentru funcționarii casei de a________. Se mai
reține că în august 2016 au existat la etajele 5 și 6 ale imobilului infiltrații de la apă
de la ploi (f. 58 dosar secția a VI-a ) care au necesitat reparații efectuate de locator
și  totodată au mai existat reparații și la lifturi. Se mai reține că s-a făcut dovada
unor deteriorări la imobil așa cum acestea sunt consemnate în raportul de evaluare,
raport care face parte integrantă din procesul verbal de constatare a situației de
fapt.
         În drept , sunt aplicabile dispozițiile din noul cod civil întrucât al doilea
acord cadru din anul 2014 precum și ultimul act subsecvent intitulat contract de
închiriere cu nr . 9 sunt încheiate după intrarea în vigoare a acestui co d civil.
         Conform a rt. 1.270 - (1) ,, Contractul valabil încheiat are putere de lege
între părțile contractante. (2) Contractul se modifică sau încetează numai prin
acordul părților ori din cauze autorizate de lege.,,
         Părțile au prevăzut în contract că pârâtei, în calitate de chiriaș îi revenea
obligația de a exploata corespunzător și cu bună credință spațiul pus la dispoziție
de către reclamanta.
        Astfel, potrivit prevederilor art. VII.3 din contractele de închiriere încheiate
de-a lungul întregii perioade contractuale (2011-2017), locatarul are obligația de a
efectua pe cheltuiala sa reparațiile efectuate de el ca urmare a defecțiunilor
săvârșite de el sau de către terțe persoane fără legătură cu locatorul. De asemenea
art. VII.6 instituie în sarcina chiriașului obligația de a readuce spațiul închiriat la
starea inițială în care se afla la data predării folosinței.
         În cadrul contractului de închiriere subsecvent(art.VII. 1) a fost stabilit faptul
că obligația de plată a chiriei subzistă și pe perioada cât se vor derula reparațiile,
dar nu mai mult de 90 de zile calendaristice.
         Art.1786 - Locatorul este ținut, chiar fără vreo stipulație expresă: b) să
mențină bunul în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata locațiunii;
         Art.1788
- (1) Locatorul este obligat să efectueze toate reparațiile care sunt necesare pen
tru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata l
ocațiunii, conform destinației stabilite potrivit art. 1799 .
(2) Sunt în sarcina locatarului reparațiile locative, a căror necesitate rezultă din
folosința obișnuită a bunului. (3) Dacă, după încheierea contractului, se ivește
nevoia unor reparații care sunt în sarcina locatorului, iar acesta din
urmă, deși încunoștințat,

28
nu începe să ia de îndată măsurile necesare, reparațiile pot fi
făcute de locatar. În acest caz, locatorul este dator să plătească, în afara sumel
or avansate de locatar, dobânzi socotite de la data efectuării cheltu ielilor.
(4) În caz de urgență, locatarul îl poate înștiința pe locator și
după începerea reparațiilor, dobânzile la sumele avansate neputând
curge decât de la data înștiințării.
         Art.1796 – Locatarul are următoarele obligații principale: c) să folosească
bunul cu prudență și diligență;
         Art. 1799 - Locatarul este obligat să folosească bunul luat în locațiune cu
prudență și diligență, potrivit destinației stabilite prin contract sau, în lipsă,
potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului,
destinația sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl folosește.
        Art. 1801 - Locatarul este obligat, sub sancțiunea plății de daune-interese și
a suportării oricăror alte cheltuieli, să îi notifice de îndată locatorului necesitatea
efectuării reparațiilor care sunt în sarcina acestuia din urmă.
       Art. 1802 - În lipsă de stipulație contrară, reparațiile de întreținere curentă
sunt în sarcina locatarului.
        Art. 1821 - (1) La încetarea locațiunii, locatarul este obligat să restituie
bunul luat în locațiune în starea în care l-a primit, în afară de ceea ce a pierit sau
s-a deteriorat din cauza vechimii. (2) Până la proba contrară, locatarul este
prezumat că a primit bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare potrivit
destinației stabilite.
        Din aceste dispoziții contractuale a rezultat că reclamanta locator are în
sarcina sa efectuarea și suportarea contravaloarea reparațiilor necesare
întrebuințării bunului iar pârâta locatar are obligația de a efectua și suporta
contravaloarea reparațiilor de întreținere curentă, precum și a celor necesare care
sunt cauzate din culpa sa.
        Totodată a rezultat că locatarul nu suportă reparațiile părților din clădire ce au
pierit sau s-au deteriorat din cauza vechimii, indiferent dacă sunt locative sau
necesare .
         Nici părțile nu au stabilit în contract și nici legea nu definește, în cazul
contractului de locațiune, ce se înțelege prin reparații necesare sau locative. Prin
reparații necesare se înțelege reparațiile referitoare la o parte importantă din bun și
care implică o cheltuială excepțională, cum ar fi cele referitoare la consolidarea ori
reabilitarea construcțiilor privind structura de rezistență, zidurile interioare și/sau

29
exterioare, acoperișul, instalațiile electrice, termice ori sanitare, lifturi, aferente
acestora.
         Reparațiile curente se referă la inconveniente minore cum ar clanțe, ferestre
sparte, uși, încuietori, bucăți din parchet, sau gresie, faianță.
         Potrivit art.1 350 din C.civ. (1) Orice persoană trebuie să își execute
obligațiile pe care le-a contractat. (2) Atunci când, fără justificare, nu își
îndeplinește această îndatorire, ea este răspunzătoare de prejudiciul cauzat
celeilalte părți și este obligată să repare acest prejudiciu, în condițiile legii. (3)
Dacă prin lege nu se prevede altfel, niciuna dintre părți nu poate înlătura
aplicarea regulilor răspunderii contractuale pentru a opta în favoarea altor reguli
care i-ar fi mai favorabile
         Potri vit art. 2 49  din C.pr. civ. ,, Cel care face o susținere în cursul
procesului trebuie să o dovedească, în afară de cazurile anume prevăzute de lege,,
.
         Din analiza acestor texte de lege rezultă că reclamantul are obligația de a face
dovada existenței unei fapte ilicite constând în nerespectarea contractului, a unui
prejudiciu, a existenței unei legături de cauzalitate dint re prejudiciu și fapta ilicită.
Vinovăția în nerespectarea contractului se prezumă. 
        Toate aceste condiții sunt cumulative iar neîndeplinirea uneia dintre ele duce
la respingerea cererii întemeiată pe răspunderea contractuală și face inutilă
analizarea celorlalte condiții. Pârâta - debitoare care pretinde că a executat
obligația asumată trebuie să facă dovada prin mijloacele de probă admise de lege a
reparării prejudiciului produs.
         În speță reclamant a nu face dovada faptei ilicite , nici dovada prejudiciului în
totalitate și nici nu face dovada legăturii de c auzalitate . Astfel raportul de
evaluare anexă la procesul verbal de constatare nu descrie decât în mare ce
deteriorări s-au găsit la imobil fără a enumera precis la ce etaj se află, pe câți metri
se întinde , în ce consta in concret adică cu alte cuvinte nu pot fi identificate dete
riorările și nu pot fi evaluate , mai ales în condițiile în care fuseseră inundații de la
ploi în anul 2016 care provocaseră stricăciuni imobilului.
        Totodată nu se poate stabili culpa pârâtei pentru deteriorările imobilului
întrucât o parte din acestea puteau să provină de la inundațiile din anul 2016 cum
ar fi zugrăveli ori deteriorările lifturilor puteau proveni dintr-un viciu al acestora
sau vechimii lor.
        Aproape toate deteriorările pretinse de reclamantă puteau fi cauzate de
vechimea părților din clădire în condițiile în care clădirea fusese închiriată timp de

30
7 ani de zile de aceluiași chiriaș iar contractul prevedea destinația de birouri și
acces public, destinație ce fusese respectată de către pârâtă.
        În lipsa unei expertize în construcții care nu a mai putut fi efectuată întrucât
imobilul a fost deja reparat, nu se poate stabili care din deteriorări erau locative si
trebuiau suportate de pârâtă conform legii ca urmare a culpei sale sau care erau
cauzate de vechime sau de neefectuarea la timp a reparațiilor necesare cum ar fi
izolație la etajele 5 și 6.
        În aceste condiții, cheltuielile făcute de reclamantă pentru aducerea imobilului
la stadiul dorit de reclamantă pentru a fi închiriat nu au relevanță în cauză întrucât
nu s-a dovedit că acestea au fost cauzate de culpa pârâtei.
 
         Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta S.C. F________
L___ S____ S.R.L. , prin care a solicitat schimbarea în tot a sentinței civile apelate,
admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată și, pe cale de consecință, obligarea
pârâtei la plata sumei de 300.250,50 lei, reprezentând contravaloarea chiriei
aferentă perioadei 01.02.xxxxxxxxxxxxxxx17; obligarea pârâtei la plata sumei de
103.831,07 lei, reprezentând contravaloarea prejudiciului cauzat ca urmare a
deteriorării imobilului situat în __________________________, nr. 1-3 București,
sector 2.
        În motivare a arătat că la data de 29.12.2016, C____ i-a comunicat că
începând cu data de 31.01.2017 vor înceta raporturile contractuale ce vizau
închirierea spațiului situat în __________________________, nr.1-3 București,
sector 2 iar prin adresa nr.1/10.01.2017 (înregistrată la C____ sub
nr.1344/10.01.2017), i-a solicitat ca până la momentul predării să efectueze toate
reparațiile necesare pentru a readuce spațiul închiriat la starea inițială în care se
afla la data predării folosinței, menționând cu titlul exemplificativ deteriorările
constatate.
        Ulterior, ca urmare a faptului că a fost înștiințată de către asigurătorul clădirii
cu privire la faptul că imobilul nu este exploatat în acord cu o utilizare normală,
prin adresa înaintată intimatei la data de 20.01.2017, i-a solicitat să respecte
regulile de igienă și de securitate la incendiu, comunicându-i totodată măsurile pe
care aceasta ar trebui să le ia pentru o utilizare normală a spațiului însă la data de
31.01.2017, când trebuia predat imobilul închiriat, reprezentanții C____ au refuzat
să semneze procesul-verbal de predare-primire.
         Prin adresa nr.4/02.02.2017 (înregistrată la C____ sub nr.8046/02.02.2017),
i-a învederat intimatei faptul că predarea-primirea spațiului închiriat nu poate avea

31
loc fără evidențierea neconcordanțelor existente la nivelul imobilului dintre
momentul preluării și cel al predării, comunicându-i din nou acesteia că, în
conformitate cu prevederile art. VII. 6 din contractul de închiriere, are obligația de
a readuce spațiul închiriat la starea inițială în care se afla la data predării folosinței
acestuia. Întrucât reprezentanții C____ au refuzat în continuare să semneze
procesul-verbal de predare-primire, s-a adresat SCPEJ D____ C________ &
Asociații cu o cerere, prin care a solicitat constatarea stării de fapt a imobilului,
respectiv să se stabilească care sunt deteriorările aduse imobilului fată de starea
acestuia la momentul predării către C____, precum si costurile necesare aducerii
spațiului la starea inițială. Cu ocazia deplasării în teren, la data de 15.02.2017 a
fost încheiat de către executorul judecătoresc procesul-verbal care a constatat
starea imobilului, dar reprezentanții C____, deși notificați, au refuzat să participe
la această constatare.
          În cadrul procedurii, a fost desemnat un expert evaluator pentru întocmirea
unui raport de expertiză extrajudiciară prin care să se stabilească costul de
înlocuire si al reparațiilor pentru aducerea imobilului la starea inițială, raport ce
face parte integrantă din procesul - verbal de constatare întocmit de executorul
judecătoresc.
        Potrivit raportului de evaluare astfel întocmit, valoarea lucrărilor estimate
pentru readucerea imobilului la starea inițială este de 87.253 lei + TVA, respectiv
103.831,07 lei (TVA inclus). Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului
București, Secția a VI-a Civilă, a solicitat obligarea intimatei C____ la repararea
prejudiciului ce i-a fost cauzat ca urmare a încălcării de către aceasta a obligațiilor
contractuale ce îi reveneau în calitate de chiriaș, respectiv obligarea C____ la plata
sumei de 416.219,57 lei, compusă din: 300.250,50 lei reprezentând contravaloarea
chiriei aferentă perioadei 01.02.xxxxxxxxxxxxxxx17; 103.831,07 lei reprezentând
contravaloarea prejudiciului cauzat ca urmare a deteriorării imobilului situat în
__________________________, nr. 1-3 București, sector 2; 6.783 lei onorariul și
cheltuielile de executare efectuate în cadrul dosarului de executare nr. 155/2017
înregistrat la B__ D____ C________ & Asociații; 5.355 lei onorariul perceput de
Exact Value Project pentru întocmirea raportului de evaluare.
        Consideră că în mod greșit instanța a apreciat că nu a fost făcută dovada faptei
ilicite, a prejudiciului și nici a legăturii de cauzalitate. Probele administrate în
prezenta cauză fac dovada îndeplinirii tuturor condițiilor prevăzute de lege pentru
atragerea răspunderii contractuale a intimatei C____, respectiv: (i) fapta ilicită,
constând în neexecutarea de către intimată a obligațiilor contractuale asumate prin
contractele de închiriere încheiate; (ii)existența unui prejudiciu în patrimoniul său,
reprezentat, pe de o parte, de costul de înlocuire al elementelor distruse și al

32
reparațiilor pentru aducerea imobilului la starea inițială, iar, pe de altă parte, de
costul chiriei pe perioada de timp în care imobilul a fost indisponibilizat pentru
efectuarea lucrărilor de remediere; (iii) existența unui raport de cauzalitate între
fapta ilicită a intimatei și prejudiciul suportat societate.
         Cu privire la neîndeplinirea în mod culpabil de către pârâta a obligațiilor
contractuale, premisa generală a angajării răspunderii contractuale o constituie
existența unui contract valabil încheiat, fapta ilicită săvârșită de debitorul
contractual constând în încălcarea unei obligații ce deriva dintr-un contract.
         În cauză, prin art.VII pct.6 din contractele de închiriere, părțile au stipulat
obligația intimatei C____, în calitate de locatar, de a readuce spațiul, la împlinirea
termenului contractual, la starea inițială la care se afla la data predării folosinței.
De asemenea, la art. VII pct. 3, părțile au stabilit că intimata C____ are obligația de
a efectua pe cheltuiala sa reparațiile necesare ca urmare a defecțiunilor săvârșite de
aceasta sau de către terțe persoane fără legătură cu locatorul. Aceste obligații sunt
stabilite de altfel în sarcina locatarului și de prevederile Codului civil, art.1821
alin.1 C.c iv., art.1822 alin. 1 C.civ.
        Consideră că în mod greșit, prima instanța a reținut că nu ar fi fost făcută
dovada faptei ilicite a intimatei C____ și nici a culpei acesteia pentru deteriorările
imobilului, reținând în considerentele hotărârii judecătorești faptul că "o parte din
acestea puteau să provină de la inundațiile din anul 2016, cum ar fi zugrăveli ori
deteriorările lifturilor puteau proveni       dintr-un viciu al acestora sau vechimii
lor". La momentul evaluării imobilului au fost avute în vedere strict degradările
majore care excedau unei funcționări normale a spațiului sau uzurii intervenite ca
urmare a trecerii timpului, fără a fi avute în vedere elementele care prezentau
semne de uzură sau de degradare normală, după cum s-a menționat în mod expres
în cadrul raportului de evaluare: " Raționamentul a fost aplicat ținând cont de
următoarele argumente centrale: 1. Clădirea a fost nouă și predată complet
funcțională, fără nicio depreciere de orice fel; 2. Pentru orice imobil similar, pe
piața specifică, conform raționamentului investitorului mediu de pe această piață,
se alocă în chiria percepută alocări pentru reparații curente, sau înlocuirii elemente,
luându-se în calcul durata de viață economică normală pentru elementele specifice.
3. Au fost considerate în costul estimat elementele care prin starea lor împiedică
obținerea utilității pentru care au fost instalate, sau care au nevoie de o înlocuire
prematură, sau care din cauza întreținerii necorespunzătoare, au condus la o
depreciere accelerată, față de o durată normală de viață economică pentru un
element specific; 4. Astfel, aducerea la stadiul de imobil închiriabil se consideră a
fi incluse, pentru a se evita aplicarea unui cost dublu (în chirie și totodată în costul
de remediere actual), doar elementele care au semne de degradare pronunțată în

33
raport cu celelalte similare existente în clădire. Ex: dacă prizele în general sunt
montate, au stare fizică intactă, sau utilizare uzuală, cele sparte, sau smulse, sau
care nu mai pot fi montate la fel ca celelalte pentru a avea o utilitate normală
pentru un astfel de dispozitiv, au fost incluse în costul de față estimat, pentru a
avea utilitatea existentă Ia momentul dării în folosință inițială. La fel în cazul
ușilor, au fost considerate doar ușile care prin natura avariilor, mai pronunțate
decât la celelalte împiedică a deservi în mod corespunzător spațiile de birouri de
clasa B sau A, conform utilității necesare unei uși (zgârieturi pronunțate sau
desprinderi ale finisării). Micile retușuri, curățarea lor, sau prinderi ale sistemelor
hidraulice de închidere nu au fost incluse, fiind trecută în rândul cheltuielilor
curente deja considerate în chirie" (pagina 9 din raport).
          Astfel, la momentul constatării deteriorărilor existente la nivelul spațiului
închiriat și a stabilirii costului reparațiilor în vederea aducerii imobilului la starea
inițială, au fost avute în vedere doar acele elemente care prezentau semne de
degradare pronunțată și care aveau nevoie de o înlocuire prematură în raport de
durata normală de viață economică pentru un element similar, respectiv acele
deteriorări care au fost cauzate de o utilizare improprie a spațiului de către
intimată, dintre care: "închideri perimetrale - ferestre - au fost considerate ca fiind
necesar a fi înlocuite două ferestre sparte, care nu mai au aceeași utilitate ca cea a
unor ferestre intacte, sau complet funcționale, conform stării de la momentul
predării (pagina 9 din raport);  "Lift acces persoane - liftul prezintă urme de
utilizare inadecvată, având balustradă de susținere ruptă, fiind afectată totodată
cămășuirea interioară a liftului (ruptă), fiind suplimentar prezente pronunțate
zgârieturi interioare, ce nu fac pretabilă închirierea în aceste condiții și totodată cu
o uzură inadecvată (utilizare normală și înlocuiri de ordinul zecilor de ani și nu 5-6
ani ca în cazul de față), fiind deteriorări imputabile unei utilizări inadecvate și
astfel inclus în costul estimat." (pagina 10 din raport); “Instalații încălzire -
calorifer spart ce necesită a fi înlocuit, la baie etaj 1. Au fost observate obturări
improprii, cu scotch sau hârtie a fantelor de aerisire sau intrare a aerului climatizat"
(pagina 10 din raport); “Instalații electrice - au fost observate prize, incluse în
pardoseală care au o uzură mult mai pronunțată decât cea uzuală sau a celorlalte
elemente similare din clădire, fiind necesară înlocuirea lor pentru a putea avea o
funcționalitate conform celei normale, fiind urme (doze sparte, prize smulse sau
sparte) datorate unei utilizări improprii" (paginile 9-10 din raport); "Finisare pereți
interiori și tavane - pereții și tavanele nu au fost zugrăviți în totalitate, lucrările
efectuate de către chiriaș înaintea eliberării spațiului fiind efectuate doar parțial, de
sus în jos, oprite total la etajul 3, iar în etajele superioare efectuate în principal la
pereți, fără aplicarea ajustărilor necesare la colțuri, canturi, completarea zugrăvelii

34
și cu ariile tav a nelor etc. în costurile considerate au fost incluse doar ariile de
pereți sau tavane ce nu au fost acoperite.
         Având în vedere practica din piață și condițiile contractuale, zugrăveala era
responsabilitatea chiriașului, fiind astfel inclus în cost. Ipoteza de lucru este
confirmată și de lucrările neterminate începute de către chiriaș. Observații: la
lucrările de zugrăveală aplicate au fost observate calități scăzute în ceea ce privește
manopera, fiind urme/pete inconsistente ale aplicării cu trafaletul, având un aspect
sub media uzuală pentru clădiri similare. Pentru a se evita opinii subiective sau
aprecieri contrare din acest punct de vedere, în costul estimat au fost incluse doar
zonele din pereții și tavanele neacoperite, fără a se estima și costul reacoperirii
zonelor date cu o calitate a manoperei sub medie'’ (pagina 11 din rapor t); - "Uși
acces - la ușile de acces au fost incluse în costul de față doar bucățile care din
cauza stării nu sunt pretabile unei clădiri similare, având o stare cu cost de
reparație similar cu cel al înlocuirii (zgârieturi pronunțate, exfoliere finisare). Au
fost astfel incluse doar două uși interioare, restul fiind considerate ca fiind
recuperate prin curățare, nefiind semne care să conducă la concluzia unei lipse a
împiedicării normale" (pagina 12 din raport).
         În consecință, în mod greșit, consideră că prima instanța a reținut că “aproape
toate deteriorările pretinse de reclamantă puteau fi cauzate de vechimea părților din
clădire".
         Din cuprinsul raportului de evaluare rezultă în mod cert că la momentul
încetării locațiunii imobilul închiriat de către intimata C____ prezenta degradări
majore, ce se datorau unei utilizări improprii si neadecvate a spațiului, iar nu uzurii
normale.
         De asemenea, pe toată perioada de închiriere, societatea, în calitate de
locator, a asigurat întreținerea corespunzătoare a spațiului închiriat în raport cu
obligațiile contractuale ce i reveneau, executând periodic lucrări de mentenanța și
întreținere a imobilului pentru a asigura buna desfășurare a activității intimatei,
aspect dovedit prin înscrisurile depuse în fața primei instanțe la termenul de
judecată din data de 24.05.2018.
         În afară de aceste lucrări, au fost executate totodată și lucrări de remediere a
deficiențelor apărute în urma utilizării spațiului închiriat de către intimată, acestea
fiind realizate atât din proprie inițiativă, ca urmare a constatărilor sale, cât și ca
urmare a solicitărilor intimatei. Acest aspect este de altfel confirmat chiar de către
intimata prin răspunsul la interogatoriu administrat în fața primei instanțe (în
trebarea nr. 6).

35
        Totodată, arată că susținerile instanței de judecată conform cărora o parte din
deteriorările existente la nivelul imobilului ar fi putut provine de la inundațiile din
anul 2016 sunt la rândul lor vădit neîntemeiate, fiind simple supoziții, nesusținute
de probatoriul administrat în cauza. Toate deteriorările cauzate în urma inundațiilor
au fost remediate, fiind efectuate inclusiv lucrări de schimbare a plăcilor de
pardosea deteriorate, de înlocuire a mochetei, precum și lucrări de zugrăvire. Acest
aspect a fost de altfel recunoscut chiar de către intimata C____ atât prin răspunsul
la interogatoriu (întrebarea nr. 6), cât și prin notele de ședință depuse de aceasta în
fața primei instanțe pentru termenul de judecată din data de 24.05. 2018.
        În costul lucrărilor de reparații necesare pentru aducerea imobilului la starea
inițială nu au fost incluse niciun fel de costuri privind remedierea deficiențelor
cauzate de inundații.
        În consecință, având în vedere că deteriorările existente la nivelul spațiului
închiriat la momentul eliberării acestuia, astfel cum acestea au fost constatate prin
raportul de expertiză depus la dosarul cauzei, au fost cauzate de o utilizare
improprie a spațiului de către intimată, acesteia îi revenea obligația de a proceda la
remedierea acestora, astfel cum impuneau atât prevederile art. VII.3 și art. VII.6
din contractul de închiriere. Față de aceste considerente, apreciază că în cauză este
întrunită condiția existentei unei fapte ilicite, constând în neexecutarea de către
intimata C____ a obligațiilor contractuale asumate.
        În considerentele hotărârii apelate, prima instanță a reținut că nu a făcut
dovada prejudiciului în totalitate, fără a arată însă motivele care au condus la
formarea acestei convingeri a instanței de judecată. Prevederile art.VII.3 și
art.VII.6 din contractul de închirie re, precum și dispozițiile art.1821 alin. 1 C.civ.
și art. 1822 alin. 1 C.civ., instituiau în sarcina intimatei obligația de a readuce
spațiul închiriat la starea inițială în care se afla la data predării folosinței.
Încălcarea acestei obligații de către intimată a generat costuri în sarcina sa pentru
readucerea imobilului la starea pe care acesta o avea la momentul punerii la
dispoziția C____. Aceste costuri, constând în valoarea de înlocuire a elementelor
distruse și a reparațiilor pentru aducerea imobilului la starea inițială au fost
determinate prin raportul de evaluare extrajudiciar, întocmit în cadrul procedurii
prevăzute de art. 364 C.proc.civ., ca fiind în cuantum de 87.253 lei + TVA,
respectiv 103.831,07 lei (TVA inclus).
         Pe lângă aceste costuri, apelanta susține ca a fost lipsită și de posibilitatea de
a oferi imobilul spre închiriere pe perioada de timp cât aceasta a fost
indisponibilizat pentru efectuarea lucrărilor de remediere, fiind astfel în
imposibilitate de a beneficia de fructele civile produse de imobil, reprezentate de
chiria care urma a fi percepută în această perioadă de timp. Beneficiul nerealizat de

36
societate prin neutilizarea spațiului trebuie raportat la nivelul chiriei percepute pe
perioada anterioară încetării contractului, respectiv 150.125, 25 lei (conform art.
IV din contractul de închiriere).
         De asemenea, în cadrul contractului de închiriere subsecvent (art. VII.1) a
fost prevăzut faptul că obligația de plată a chiriei subzistă și pe perioada cât se vor
derula reparațiile, dar nu mai mult de 90 de zile calendaristice, părțile
reglementând astfel de la bun început modalitate în care se va face desocotirea în
situația în care se va impune, remedierea prejudiciilor cauzate de atitudinea
culpabilă a locatarului.
         Față de aceste considerente, consideră că în cauză este îndeplinită și condiția
existentei unui prejudiciu, reprezentat, pe de o parte, de costul de înlocuire al
elementelor distruse și al reparațiilor pentru aducerea imobilului la starea inițială,
iar, pe de altă parte, de costul chiriei pe perioada de timp în care imobilul a fost
indisponibilizat pentru efectuarea lucrărilor de remediere. Prin hotărârea
pronunțată în prezenta cauză de către Tribunalul București, s-a reținut totodată
faptul că nu ar fi fost făcută dovada legăturii de cauzalitate, fără însă ca instanța de
judecată să explice raționamentul juridic pe care l-a adoptat și care a condus la
formar ea acestei convingeri.
          Existența unui raport de cauzalitate pentru angajarea răspunderii contractuale
a debitorului presupune faptul că prejudiciul cauzat creditorului trebuie să fie
consecința directă a executării necorespunzătoare sau a neexecutării obligației
prevăzute în contractului încheiat între părți. Prejudiciul cauzat ca urmare a
neexecutării de către intimată a obligațiilor contractuale ce îi reveneau este
reprezentat, pe de o parte, de costul de înlocuire al elementelor distruse și al
reparațiilor pentru aducerea imobilului la starea inițială, iar, pe de altă parte, de
costul chiriei pe perioada de timp în care imobilul a fost indisponibilizat pentru
efectuarea lucrărilor de remediere.
         Or, existența legăturii de cauzalitate între fapta ilicită a intimatei și
prejudiciul generat în patrimoniul societății, constând în costul reparațiilor necesar
a fi efectuate la nivelul imobilului, rezultă din probatoriul administrat în cauză,
respectiv din raportul de evaluare extrajudiciar întocmit în cadrul procedurii
prevăzută de art.364 C.proc.civ., în cuprinsul căruia au fost determinate
deteriorările existente la nivelul imobilului si care au fost cauzate din culpa
intimatei, fiind stabilit totodată și costul reparațiilor necesare pentru remedierea
acestor deteriorări și readucerea imobilului la starea inițială. Legătura de
cauzalitate dintre fapta ilicita a intimatei si prejudiciul cauzat societății, este
evidentă, având în vedere faptul că. urmare a refuzului pârâtei de a-si executa
obligațiile contractuale asumate si de a readuce imobilul la starea inițială în care se

37
afla la data predării folosinței, societatea a fost nevoită să procedeze la efectuarea
acestor lucrări de remediere si la suportarea costurilor aferente.
         În ceea ce privește raportul de cauzalitate între fapta ilicită a intimatei și
prejudiciul generat în patrimoniul societății, constând în costul chiriei pe perioada
de timp în care imobilul a fost indisponibilizat pentru efectuarea lucrărilor de
remediere, îndeplinirea acestei condiții rezultă din simpla neexecutare de către
intimată a obligației ce îi revenea, având în vedere că, încă de la momentul
încheierii contractului, părțile au evaluat convențional prejudiciul și modalitatea în
care se va face desocotirea într-o atare situație.
         D____ urmare, apreciază că în cauză este îndeplinită inclusiv condiția
existenței unei legături de cauzalitate între fapta ilicită și prejudiciu, în mod greșit
prima instanță reținând faptul că nu s-ar fi făcut dovada întrunirii tuturor condițiilor
prevăzute de lege pentru angajarea răspunderii civile contractuale, fără a avea în
vedere întreg probatoriul administrat în cauză și fără a stabili în mod corect situația
de fapt dedusă judecății.
         Astfel, în virtutea principiului forței obligatorii a contractului, părțile
contractante sunt ținute să execute întocmai, una față de cealaltă, obligațiile la care
s-au îndatorat. Executarea întocmai a obligațiilor contractuale este consacrată
totodată, direct sau indirect, de mai multe prevederi ale Codului civil, și anume
art.1492 C.civ.,  art.1516 alin.(1) C.civ., art.1527 alin. (1) C.civ. D____ urmare,
recunoscând forța obligatorie între părți a contractului de închiriere, încheiat cu
respectarea tuturor condițiilor de valabilitate, de fond și de formă, intimatei C____
îi revenea obligația de a efectua pe cheltuiala sa toate reparațiile necesare pentru a
readuce spațiul închiriat la stare inițială în care se afla la data predării folosinței,
obligație pe care aceasta a refuzat în mod neîntemeiat și nejustificat să o execute.
         În consecință, atât timp cât intimata C____ a încălcat dispozițiile contractuale
și a refuzat să își îndeplinească obligațiile asumate la momentul încheierii
contractului, aceasta este ținută la repararea integrală a prejudiciului cauzat
societății și care, astfel cum arătat, este reprezentat, pe de o parte, de costul de
înlocuire al elementelor distruse și al reparațiilor pentru aducerea imobilului la
starea inițială, iar, pe de altă parte, de costul chiriei pe perioada de timp în care
imobilul a fost indisponibilizat pentru efectuarea lucrărilor de remediere.
 
         Intimata pârâtă a formulat întâmpinare fa ță de apelul declarat de apelanta
reclaman tă, prin care a solicitat respingerea apelului ca neîntemeiat ș i menținerea
sentinței civile ca fiind temeinică.

38
         În motivare a arătat că la data de 30.12.2016 a fost încheiat contractul de
închiriere Sediu C____ - F________ nr.9/xxxxx/30.12.2016, subsecvent acordului
- cadru de servicii de închiriere nr.1097MT/30.01.2014, contract valabil până la
data de 31.01.2017. Astfel, _______________________ SRL, prin notificarea
C____ nr. 3827/25.01.2017 a fost înștiințată ca, în data de 31.01.2017, orele 12, un
reprezentant al societății să fie prezent la sediul din
__________________________ nr. 1-3, sector 2, București în vedere predării -
preluării spațiului închiriat.
         C___ de A________ de Sănătate a M___________ București a ridicat din
sediul _____________________.1-3, sector 2, București, toate bunurile și
echipamentele instituției și a restituit, în data de 31.01.2017, bunul luat în locațiune
în starea în care l-a primit. Pentru predarea spațiului ce a făcut obiectul locațiunii,
C___ de A________ de Sănătate M___________ București a mandatat o comisie
care, în urma întâlnirii cu reprezentanții societății, a întocmit un proces- verbal de
predare - preluare a spațiului situat în ______________________.1-3, sector 2,
București, pe care reprezentanții S.C. FIoreasca L___ S____ S.R.L. au refuzat să îl
semneze.
        Așadar, refuzul inițial de a semna procesul-verbal de predare a spațiului a
aparținut S.C. FIoreasca L___ S____ S.R.L., C____ neavând obligația semnării
procesului-verbal condițiile impuse de locator dacă aceste condiții nu sunt agreate
de ambele părți.
       Consideră că instanța de fond în mod corect și legal a respins cererea reținând
ca pe parcursul duratei de închiriere de circa 6 ani spațiul a fost folosit conform
destinației sale prevăzută în contract, respectiv pentru accesul publicului la C___
de A________ de Sănătate a M___________ București și birouri pentru
funcționari, precum și faptul ca în august 2016 au existat la etajele 5 și 6 ale
imobilului infiltrații de apă de la ploi, care au necesitat reparații efectuate de
locator și că, totodată, au mai fost efectuate reparații și la lifturi.
        Făcând trimitere la prevederile contractelor de închiriere încheiate de-a lungul
întregii perioade contractuale (2011 - 2017), conform cărora locatarul are obligația
de a efectua pe cheltuiala sa reparațiile efectuate de el sau ca urmare a defecțiunilor
săvârșite de el sau de către terțe persoane fără legătură cu locatorul, precum și la
dispozițiile Codului civil referitoare la obligațiile locatarului și ale locatorului, în
mod corect instanța de fond a reținut faptul că reclamanta-locator are în sarcina sa
efectuarea și suportarea contravalorii reparațiilor necesare întrebuințării bunului iar
locatarul are obligația de a efectua și suporta contravaloarea reparațiilor de
întreținere curentă, precum și a celor necesare care sunt cauzate din culpa sa.
Totodată, din interpretarea prevederilor contractuale rezultă în mod clar că

39
locatarul nu suportă reparațiile părților din clădire ce au pierit ori s-au deteriorat
din cauza vechimii, indiferent dacă sunt locative sau necesare.
          În mod corect și legal instanța de fond a reținut că în lipsa unei expertize în
construcții care nu mai putea fi efectuată întrucât imobilul a fost deja reparat, nu se
poate stabili care din deteriorări erau locative și trebuiau suportate, ca urmare a
culpei sale, sau care erau cauzate de vechime sau de neefectuarea la timp a
reparațiilor necesare cum ar fi izolație la etajele 5 și 6, astfel încât cheltuielile
făcute de reclamantă pentru aducerea imobilului la stadiul dorit ce aceasta pentru a
fi închiriat nu au relevantă în cauză, întrucât nu s-a dovedit că au fost cauzate de
C____.
        Consideră că a respectat prevederile art.1429 Cod civil referitoare la obligația
chiriașului de a folosi bunul/ imobilul ca un bun proprietar.
         Pe de altă parte, a precizat că deteriorările au fost produse ca urmare a
infiltrațiilor în urma ploilor căzute, care au distrus și bunuri ale instituției noastre
aflate la birourile 5 și 6 din clădirea ce face obiectul contractului.
         Referitor la procedura constatării de urgenta unei stări de fapt, aceasta este
prevăzută la art. 364 din Noul Cod de Procedură Civilă.
         În contractul subsecvent nr.9/xxxxx/30.12.2016, nu există clauze contractuale
care să stipuleze vreo obligație în sarcina C____, prin care să fie obligată să achite
contravaloarea lipsei de folosință a imobilului situat în București,
__________________________ nr.1-3, sector 2, după încetarea perioadei de
valabilitate a contractului, respectiv pentru perioada de timp necesară reclamantei
_______________________ SRL să-și efectueze lucrările de remediere ale
imobilului, care, la momentul încheierii contractului era în stare de funcționare,
motiv pentru care cererea privind plata sumei de 300.250,50 lei este vădit
nejustificată.
         Învederează că nu este prevăzută obligația plății chiriei după încetare
contractului, pentru lipsa de folosință a imobilului pe perioada derulării
reparațiilor/reamenajării, clauza contractuală invocată prevede clar condițiile
cumulativ în care chiria este datorată: culpa locatorului, ceea ce nu este cazul
întrucât C____ a folosit spațiul numai în scopul în care a fost închinat și să mai
poată desfășură cel puțin o parte din activități în acel spațiu, or, în situația în care
contractul s-a încheiat la data d 31.01.2017 și spațiul a fost eliberat, nemaifiind în
posesia C____, în mod evident nu mai subzistă obligația plătii chiriei.
         Î n ceea ce privește solicitarea sumei de 103.831,07 lei p retinsă de
reclamantă consideră că aceasta sumă este disproporționată raportat la costurile

40
lucrărilor de reparații necesare ca urmare a folosinței obișnuite a spațiului î
nchiriat. De altfel, suma este determinată doar prin raportul de evaluar e
extrajudiciară, și nu printr- o expertiză judiciară.
         Referitor la lucrările de climatizare și hidroizolații pe care reclamanta susține
că le-a efectuat, C____ nu a avut nicio intervenție pe parcursul derulării
contractului de închiriere, deoarece acestea erau în sarcina proprietarului,
cunoscute fiind problemele de infiltrații de apă cu care instituția s-a confruntat pe
perioada locațiunii.
 
         În apel nu au fost administrate probe noi.
 
          Verificând, în limitele cererii de apel, stabilirea situației de fapt și
aplicarea legii de către prima instanță, în conformitate cu prevederile art.479
alin.1 din Codul de procedură civilă, Curtea reține următoarele :
         Cu prioritate, Curtea reține că apelul este calea de atac prin care partea
nemulțumită de hotărârea primei instanțe declanșează o nouă judecată a procesului,
pentru orice motiv de fapt sau de drept, în fața instanței superioare.
         Așadar, obiectul apelului îl constituie hotărârea de primă instanță. În
consecință, prin formularea unei cereri de apel, apelantul trebuie să critice
aspectele reținute de prima instanță în hotărârea pe care a pronunțat-o.
         Pe de altă parte, Curtea reț ine că, potrivit art. 477 alin.1 C. proc. civ.,
instanța de apel va proceda la rejudecarea fondului în limitele stabilite, expres sau
implicit, de către apelant, precum și cu privire la soluțiile care sunt dependente de
partea din hotărâre care a fost atacată.
         Acest text legal reglementează regula tantum devolutum quantum apellatum ,
regulă care semnifică faptul că instanța de apel va proceda la o nouă judecată
asupra fondului numai în limitele criticii formulate de apelant. În alte cuvinte,
poate judeca doar atât cât i s-a cerut.
         De asemenea, Curtea reține că, în cadrul apelului, ca un corolar al textului
legal anterior menționat, trebuie avute în vedere, dacă legea nu prevede altfel,
numai motivele expuse de apelant în cererea de apel. Ca atare, nu pot fi avute în
vedere motivele de apel noi, expuse în răspunsul la întâmpinare sau prin cuvântul
pe fondul apelului.
         Critica adusă de apelanta - reclamanta sentinței civile pronunțate de prima
instanță privește – în esență – respingerea cererii de chemare în judecată ca
41
neîntemeiată , apreciind c ă exist ă obligația intimatei p â r â te de a efectua pe
cheltuiala sa toate reparațiile necesare pentru a readuce spațiul închiriat la stare
inițială în care se afla la data predării folosinței, obligație pe care aceasta a refuzat
în mod neîntemeiat și nejustificat să o execute, apreciind c ă sunt întrunite
condițiile angajării răspunderii civile contractuale în ceea ce privește obligarea p â
r â tei la plata sumei de 103.831,07 lei contravaloare prejudiciu cauzat ca urmare a
deteriorării imobilului, precum și în ceea ce privește obligarea p â r â tei la plata
sumei de 300.250,50 lei, reprezentând contravaloarea chiriei aferente perioadei
01.02.xxxxxxxxxxxxx17.
         Curtea apreciază aceste critic i drept nefondat e , pentru următoarele
considerente:
         Prealabil, cu privire la situația de fapt, Curtea observ ă c ă aceasta nu a fost
contestat ă , reținându-se astfel c ă , în tre p ă rțile litigiului, a fost încheiat inițial
Acord ul - cadru de servicii de închiriere nr.41 . 691/06.12.2010 vizând folosința
imobilului situat în București _____________________ M____, nr.1-3, sector 2,
apelanta reclamanta având calitatea de promitent locator iar intimata p â r â ta de
promitent locatar. În baza acestui acord a fost încheiat la data de
14.01.2011 procesul verbal de predare primire a spațiului și anexa , unde au fost
menționate dotările imobilului și echipamentele necesare funcționării spațiului,
reținându-se că spațiul a fost predat în stare de funcționare, locatarul obligându-se s
ă îl utilizeze conform scopului menționat în acordul cadru încheiat în tre cele dou ă
p ă rți.
         Acestui raport juridic îi sunt aplicabile dispozițiile vechiului cod civil, prin
raportare la data încheierii convenției, 06.12.2010, și a dispozițiilor art.6 alin. (2) si
(3) Noul C.civ. (reluate în art.3 și art.4 din Legea nr. 71/2011), cât și din art.102
alin. (1) din Legea nr.71/2011, potrivit căruia, ” contractul este supus dispozițiilor
legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce privește încheierea,
interpretarea, efectele, executarea si încetarea sa”.
         Îns ă , referitor la legea aplicabil ă contractelor de închiriere subsecvente care
au vizat perioada 2011-2017 , respectiv Acordul cadru de servicii de închiriere
nr.1097MT /30.01.2014 , urmat de încheierea unor contracte de subsecvente de
închiriere, ultimul dintre acestea fiind cel cu numărul 9 , închei at în data
de 30.12.2016 , C urtea constată că, în raport de dispozițiile mai sus menționate, în
privința acestora, sunt aplicabile dispozițiile Noului Cod Civil, nefiind acte
adiționale la acordul cadru inițial ci contracte de închiriere de sine stătătoare.        
         În continuare, Curtea observ ă c ă p otrivit adresei din 29.12.2016 intimata p
â r â ta a comunicat apelantei reclamante faptul că raporturile juridice decurgând

42
din contractul de închiriere nr.9/xxxxx/30.12.2016 își încetează valabilitatea
începând cu data de 31.01.2017.
         Ulterior, în tre p ă rți a existat o corespondenț ă cu privire la predarea
imobilului și aducerea la starea inițial ă a acestuia, apelanta solicitând intimatei
efectuarea tuturor reparațiilor necesare conform art.VII.3 și VIII.1 din contractul de
închiriere (pereții zugrăviți, mocheta curată, spații tehnice și sanitare complet și
perfect funcționale, spațiile interioare și exterioare fără să prezinte materiale
crăpate sau sparte, geamurile/încuietorile sa nu fie sparte, stricate).
        Intimata p â r â ta a transmis prin adresa din 02.02.2017 faptul că din data de
31.01.2017 imobilul se află în posesie liberă și efectivă a proprietarului, fiind
eliberat de toate bunurile și echipamentele instituției și a restituit, în data de
31.01.2017, bunul luat în locațiune în starea în care l-a primit.
         Intimata p â r â ta consideră că la momentul predării bunului, acesta nu
prezintă urme de distrugere, deteriorare cauzate de o folosință neobișnuită a
spațiului sau de o utilizare cu rea credință, pe perioada derulării raporturilor
contractuale nefiind modificată destinația alocată imobilului închiriat.
         Ceea ce s-a contestat de p ă rți a fost îns ă modalitatea de predare a bunului
imobil și starea în care s-a aflat în acel moment, la data de 31.01.2017 , în sensul c
ă intimata a considerat c ă deteriorările invocate de apelanta ca motiv al refuzului
de semnare a procesului verbal de predare –preluare a spațiului se datorează strict
învechirii bunului în urma folosirii obișnuite a spațiului.
         Or, potrivit raportului de evaluare întocmit în temeiul art.364 alin.1 C.pr.civ.
de către un expert desemnat de către executorul judecătoresc din data de
20.02.2017 (f.41-90 dosar de fond înregistrat inițial pe rolul secției a II a
Tribunalului București), a rezultat c ă la momentul inițial al încheierii contractului
de închiriere la începutul anului 2011, intimata a primit în folosința un imobil
complet nou, complet funcțional, cu enumerarea elementelor predate enumerate în
procesul verbal anexat contractului și raportului, îns ă la momentul predării din
2017, au existat anumite deficiențe fiind însă în stare de funcționare .
        În acest sens, expertul a constatat existența doar a elementelor care au semne
de degradare pronunțat ă în raport de celelalte similare existente în clădire.
        Astfel, s-a constatat c ă se impune înlocuirea a dou ă ferestre sparte, a unui
calorifer spart, la baie la etaj 1, efectuarea unor lucrări de înlocuire a c ă m ă șuirii
interioare și a balustradei liftului de acces persoane, înlocuirea a 8 doze ș i 10 prize
(doze sparte, prize smulse sau sparte), o cur ă țire a mochetei (stare parțial bun ă în
unele spatii, foarte murdar ă în alte spatii sau deteriorat ă ), o reparație de zugrăvire

43
a pereților (locuri cu urme de găurire cu holșuruburi de fixare a dulapurilor, colțari
afectați), remedierea dispozitivelor aferente locurilor de parcare (balustrade
smulse, îndoite, urme de rugin ă pe platform ă ), înlocuirea a dou ă uși interioare,
valoarea total ă necesar ă remedierii acestor deficiente fiind stabilit ă în suma de
87.253 lei f ă r ă tva.
        În continuare, Curtea reține c ă apelanta reclamanta a desfășurat în
perioada aprilie 2017- august 2017 (f.174-200 vol. 1, f.1-49 vol. 2, dosar de fond)
ample lucr ă ri de reparații și de recompartimentare a imobilului situat în București
_____________________ M____ nr. 1-3, sector 2.
        Astfel, din cuprinsul anexei nr.1 la contractul de prestări servicii
nr.001/10.04.2017(f.177 vol.1 dosar fond), rezult ă c ă apelanta a efectuat lucrări
de demolare de pereți și tavane de rigips, de demontare uși, de demontare
componente baie wc, chiuvete, calorifere, instalații sanitare, de montaj pereți,
tavane de rigips, de montare uși, trasee componente baie+ wc, chiuveta, calorifere,
instalații, reparații, izolații, vopsea lavabil ă , de montare mochet ă , pentru fiecare
etaj al imobilului mai sus menționat. De asemenea, a efectuat și lucrări de
amenajări interioare care au vizat demontat și montatul ușilor de interior, de relocat
lămpi de iluminat, de modificat grile de ventilație, de relocare AC, de relocare
radiator, instalare pardoseala flotanta, montare senzori de mișcare.
         Pe cale de consecinț ă , în acord cu concluzia Tribunalului, Curtea constat ă c
ă apelantei reclamante nu i s-a cauzat prejudiciul invocat și reținut prin raportul de
evaluare întocmit potrivit art.364 alin.1 C.pr.civ., din moment ce, după constatarea
unor deficiențe relativ minore în ceea ce privește starea imobilului la momentul
predării de către intimata p â r â ta, apelanta reclamanta a desfășurat ample lucrări
de reamenajare al întregului spațiu în funcție de nevoile noului locatar, care a
implicat demolarea pereților, recompartimentare interioar ă , cu schimbarea
tâmplăriei, înlocuirea instalațiilor sanitare, lucrări care au modificat practic în
integralitate interiorul imobilului.
         Având în vedere situația de fapt astfel cum a rezultat din expunerea de mai
sus, acțiunea reclamantei pare a avea drept unic scop acoperirea parțial ă a costului
suportat cu recondiționarea, recompartimentarea realizat ă în perioada aprilie –
august 2017, după predarea imobilului de către p â r â ta, din moment ce
deficiențele menționate în raportul de evaluare întocmit la data de 20.02.2017 nu
au fost remediate în mod concret, ci reclamanta a procedat direct la o reconstruire
integral ă a interiorului întregului imobil.
        Referitor la susținerile apelantei privind reținerea de către prima instanța a
faptului că o parte din deteriorările imobilului puteau proveni de la inundațiile din

44
anul 2016,  constată că acestea sunt fondate, întrucât din cuprinsul procesul verbal
de recepție a lucrărilor de remediere a spațiului din 17.10.2016 (f.55 vol. 1 dosar
fond), părțile au recunoscut efectuarea de către locator a lucrările necesare
ocazionate de infiltrațiile produse de apele pluviale, astfel încât considerentul
primei instanței în sens contrar este contrazis de probatoriu administrat în cauză.
         Cu privire la dispozițiile contractuale și legale incidente, Curtea reține
următoarele:
         Conform titlului VII din contractul de închiriere subsecvent
nr.9/xxxxx/30.12.2016, Reparații și Îmbunătățirile , părțile au stabilit în
cadrul art. VII.1 că ,, în cazul în care, datorită unor fapte culpabile ale locatarului
, ale unui prepus al acestuia sau săvâr și te de către o terța persoana fără legătură
cu locatarul, spațiul închiriat suferă stricăciuni ce necesită
reparații , locatorul are obligația de a face, pe cheltuiala sa, toate reparațiile
necesare , pentru ca spațiul închiriat sa poată fi folosit pentru desfășurarea
activităților în vederea cărora s-a încheiat acest contract . ,,
         Astfel, potrivit art.VII.1 din contractul încheiat între părți, mai sus menționat,
rezult ă c ă voința acestora a fost stabilit ă în sensul c ă proprietarul bunului imobil,
locatorul, s ă suporte toate cheltuielile cu întreținerea și menținerea imobilului în
stare corespunzătoare funcționării în conformitate cu destinația sa , aceasta
obligație fiind asumat ă pentru toat ă perioada de derulare a raporturilor
contractuale, inclusiv pentru perioada de la finalul raporturilor contractuale, p ă
rțile nefăcând distincția realizat ă de prima instanț ă , respectiv între cheltuieli
pentru efectuarea reparațiilor necesare întrebuințării bunului și cheltuieli pentru
reparații de întreținere curent ă , a celor necesare care sunt cauzate din culpa
locatarului.
        Mai mult, din formularea clauzei mai sus menționat ă , rezult ă c ă locatorul
suport ă toate reparațiile necesare pentru ca spațiul închiriat s ă poată fi folosit
pentru desfășurarea activităților în vederea cărora s-a încheiat acest contract ,
indiferent c ă stricăciunile sunt din cauza unor fapte culpabile ale locatarului, ale
unui prepus al acestuia sau s ă vârșite de către o terț ă persoana f ă r ă leg ă tur ă cu
locatarul.
        Invocarea de către apelanta a clauzei VII.7 din contract nu conduce la
concluzia contrară, din moment ce ,, locatarul are obligația de a face pe cheltuiala
sa toate reparațiile necesare pentru ca spațiul închiriat să poată fi folosit pentru
activitățile pentru care a fost încheiat acest contract , exceptân d cele prevăzute la
pct.VII. 1 și VII.2 ,,, adică exact cele mai sus expuse .

45
        Astfel, Curtea constată că aceste clauze contractuale sunt speciale faț ă de
prevederile legale din Codul civil vizând suportarea cheltuielilor cu reparațiile
necesare la încetarea contractului de locațiune (art.1821 alin.1 și 1822 alin.1 Cod
civil), în cadrul convenției p ă rțile au avut în vedere o asumare a acestor reparații
necesare de către locator, și doar în situația în care locatorul nu face reparațiile
respective în termenul arătat în notificarea făcuta potrivit cu art.XI.3. din contract,
locatarul are dreptul sa facă, prin intermediul propriilor angajați sau o terța
persoana, reparațiile respective, caz în care costul acestora va fi facturat locatorului
și va fi dedus din prima chirie datorata locatorului după data efectuării acestor
reparații.
         În ceea ce privește invocarea de către apelanta a clauzei contractuale
prevăzute de art.VII.6 care stabilește că la împlinirea termenului
contractului, ,, locatarul are obligația să înlăture toate bunurile personale,
echipamentul, utilajele, dependințele comerciale si instalațiile temporare, pentru a
readuce spațiul închiriat la starea inițiala în care se afla la data predării folosinței
acestuia către locatar, pe cheltuiala proprie a locatarului , Curtea observă că
aceasta vizează în esență obligația de predare a imobilului în posesie liberă și
efectivă a spațiului închiriat către locator, obligație îndeplinită în speță de către
intimata p â r â ta, în calitate de locatar, și nu obligația de a efectua reparații
necesare ale spațiului anterior închiriat.
         Într-adevăr, obiectul acțiunii vizează obligarea p â r â tei la plata unor
cheltuieli considerate necesare de către reclamanta pentru readucerea spațiului
închiriat la starea inițială la care se afla imobilul la data predării folosinței,
invocând în susținerile sale și prevederile finale ale clauzei art.VII pct. 3 din
convenția părților.
         Or, în mod prealabil, pentru o interpretare corectă și în concordanță cu voința
reală a părților, Curtea reține că este necesară o analiză în integralitate a clauzei în
discuție, a stabilirii situației, a cazului concret pe care îl reglementează această
clauză în ansamblul contractului de închiriere, nefiind suficientă invocarea doar a
părții finale pentru a da efectele juridice susținute de către reclamanta.  
          Astfel, Curtea observă că în speță clauza art.VII pct.3 din convenția părților
stabilește că,, locatarul, pe cheltuiala sa, are dreptul sa remodeleze, redecoreze, sa
înlocuiască, și să aducă  îmbunătățiri întregului sau unei parți a Spațiului
închiriat, asigurându-se că acestea sunt făcute într-un stil decent și utilizând
materiale de buna calitate, cu respectarea art.VII 4 de mai jos. De asemenea,
locatarul are dreptul să instaleze bunurile personale, dependente comerciale,
echipamente și alte instalații temporare în spațiul închiriat, și de a le fixa în acest
spațiu, cu respectarea art.VII.4 de mai jos. Toate bunurile personale,

46
echipamentul, utilajele, dependințele comerciale și instalațiile temporare,
achiziționate de locatar la începutul locațiunii sau plasate sau instalate în spațiul
închiriat după această dată, vor rămâne în proprietatea locatarului libere de orice
pretenții din partea locatorului. Lucrurile care se vor executa de către locatar
necesita aprobarea prealabilă a locatorului. De asemenea, locatarul va avea
dreptul să le îndepărteze oricând în timpul locațiunii, asigurându-se că toate
deteriorările cauzate spațiului închiriat, inclusiv pereților exteriori, de o asemenea
îndepărtate sunt reparate de el. Locatarul are obligația de a efectua pe cheltuiala
sa reparațiile efectuate de el ca urmare a defecțiunilor, stricăciunilor savarsite de
el sau de către o terța persoana fara legătura cu locatorul . Locatarul va avea, de
asemenea, dreptul să ceară plasarea de către locator a unei firme a sa, pe
cheltuiala locatarului. ,,
         Astfel, din analiza clauzei în integralitatea sa, rezultă că aceasta vizează
situația bunurilor personale aduse de către locatar în imobilul închiriat, care trebuie
să suporte costurile implicate de această posibilitate oferită locatarului, rezultând
existența unei obligații de remediere a stricăciunilor/daunelor cauzate acestor
bunuri personale ale locatarului, în sarcina locatarului. Singura obligație care
rezultă din această clauză și care vizează în mod direct imobilul închiriat este cea a
locatarului de a remedia deteriorările cauzate spațiului închiriat de îndepărtarea
acestor bunuri de către locatar, dar clauza în discuție nu instituie o obligație de a
efectua reparații necesare imobilului închiriat la încetarea raporturilor contractuale,
așa cum susține în mod nefondat apelanta.
        Mai mult, se observă că partea finală din articolul invocat de apelantă,
respectiv faptul că locatarul are obligația de a efectua pe cheltuiala sa reparațiile
efectuate de el ca urmare a defecțiunilor, stricăciunilor săvârșite de el sau de
către o terța persoana fără legătura cu locatorul, nu vizează în mod direct
imobilul închiriat , nu face referire la reparații care se impun imobilului închiriat, ci
este redactată în cadrul reglementării situației bunurilor proprietate personală a
locatarului.
         Pentru considerente expuse mai sus, constatând că nu pot fi primite criticile
apelantei, predarea imobilului închiriat realizându-se în conformitate cu dispozițiile
contractuale mai sus precizate, părțile stabilind în sarcina locatorul obligația de a
suporta costul aferent tuturor reparațiilor necesare , pentru ca spațiul închiriat s
ă poată fi folosit pentru desfășurarea activităților în vederea cărora s-a încheiat
acest contract , indiferent din a cărui culpa s-au produs stricăciunile, Curtea reține
că nu sunt îndeplinite condițiile angajării răspunderii civile contractuale,
neexistând astfel dovedit nici faptul ilicit cauzator de prejudicii și nici cerința
impusă de existența unui prejudiciu.

47
        În ceea ce privește capătul de cerere vizând obligarea intimatei pârâte la plata
sumei de 300.250,50 lei reprezentând chirie după încetarea contractului de
închiriere pentru 01.02.xxxxxxxxxxxxx17, respectiv contravaloarea lipsei de
folosința a imobilului pentru perioada de timp necesară reclamantei
_______________________ SRL să-și efectueze lucrările de remediere, respectiv
două luni, Curtea constată că este, de asemenea, nefondat.
        Astfel, prin prisma considerentelor deja expuse și a conținutul concret al
clauzele contractuale, Curtea reține că nu sunt îndeplinite cerințele impuse de
temeiul de drept invocat de către apelanta reclamanta în susținerea acestui capăt de
cerere, respectiv art.VII.1 raportat la teza finala a art.VII.6, în trucât la data
încetării raporturilor contractuale, bunul imobil a fost predat efectiv către locator în
stare de funcționare, acesta din urmă având obligația de a suporta costul aferent
tuturor reparațiilor necesare , pentru ca spațiul închiriat s ă poată fi folosit pentru
desfășurarea activităților în vederea cărora s-a încheiat acest contract pe toată
durata contractuală, nefiind constatate deteriorări provocate imobilului închiriat
prin predare imobilului de către locatar.
         Mai mult, și prin raportare la argumentele mai sus expuse privind lipsa
întrunirii în mod cumulativ a condițiilor privind răspunderea civilă contractuală,
lipsa dovedirii faptului ilicit cauzator de prejudicii și a însuși prejudiciului, Curtea
constată că prima instanța a pronunțat o soluție a cărei confirmare se impune.
        Pentru considerentele de fapt și de drept expuse, Curtea, în temeiul art.480
alin.1 C.pr.civ., va respinge apelul ca nefondat.
 
  PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
 
         Respinge apelul formulat de apelanta reclamantă S.C. F________ L___
S____ S.R.L., înregistrată sub nr. J44/xxxxx/2006 , CUI xxxxxxxx, cu sediul în
București, _________________________, nr. 12, biroul nr. 1, sector 2, împotriva s
entinței civi le nr.3776 din 13.12.2018 pronunțată de Tribunalul București - Secția
a VI-a Civilă în dosarul nr. XXXXXXXXXXXXXXX , în contradictoriu cu
intimat a pârâtă C___ DE A________ DE SĂNĂTATE A M___________
BUCUREȘTI , cu sediul în București, ș os. București-Ploiești nr.7, sector 1, ca
nefondat.

48
           Cu drept de recurs în termen de 30 zile de la comunicare. Cererea de recurs
se depune la Curtea de Apel București - Secția a VI-a Civilă.
Pro nunțată în ședință publică, azi 1 9 decembrie 2019 .

25. Hotărâre nr. 14666/2019 din 31/10/2019 - Civil - pretenții

Judecătoria SECTORUL 4 BUCUREȘTI - .... (C14 - civil și insolvență)
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA SECTORULUI 4 BUCUREȘTI
SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. XXXXXXXXXXXX
Sentința civilă nr. xxxxx
Ședința publică
din data de 31.10.2019
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE – N_______-M_____ C______ - S____
GREFI ER – L_____ G_______ G___
 
Pe rol se află pronunțarea asupra cererii de chemare în judecată formulată de
reclamantul H_____ S____ M_____ în contradictoriu cu pârâtul G________
A_____ M____ , având ca obiect pretenții.
Dezbaterile cauzei au avut loc în ședința publică din data de 21.10.2019, fiind
consemnate în încheierea de ședință din acea dată, încheiere ce face parte
integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a
delibera, în temeiul art. 396 alin. 1 C.pr.civ. a amânat pronunțarea în cauză la data
de 31.10.2019, când – în aceeași compunere – a hotărât următoarele:
 
INSTANȚA ,
 
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 20.12.2018 pe rolul Judecătoriei sectorului 4
București sub nr. XXXXXXXXXXXX, timbrată cu o taxă judiciară de timbru în

49
cuantum de 942 lei în conformitate cu art. 3 din OUG nr. 80/2013, reclamantul
H_____ S____-M_____ a chemat în judecată pe pârâtul G________ A_____-
M____ solicitând obligarea acestuia la plata sumei de xxxxx lei cu titlul de
despăgubiri pentru prejudiciul cauzat în conformitate cu art. 1350 Cod Civil,
precum și la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare reclamantul a învederat că a încheiat cu pârâtul la data de 1.07.2014
contractul de închiriere înregistrat la Adm. Fin. sector 4 București sub nr.
xxxxxxx/1.07.2014 cu privire la cedarea dreptului de folosință asupra imobilului
din București, _________________ ______________, prin semnarea acestui
contract asumându-și obligațiile prevăzute la art. 7.2. A mai învederat că durata
contractului de locațiune putea fi prelungită numai prin acordul părților ceea ce s-a
și întâmplat, ultima durată convenită de părți expirând la 30.06.2018. A mai
susținut că stabilise cu pârâtul să meargă împreună în luna iulie la Administrația
Financiară în vederea unei noi prelungiri a duratei locațiunii iar ca urmare a unei
întârzieri la plata chiriei, aceasta trebuind să fie achitată pe data de 5 a lunii, în
17.07.2018 s-a deplasat la imobil unde a aflat de la vecini că locatarul a părăsit
locuința. A mai susținut că încercările de contactare telefonică a pârâtului au rămas
fără rezultat iar când a intrat în apartament cu cea de-a doua cheie pe care o
păstrase, a constatat că acesta a suferit numeroase distrugeri astfel încât a mers la
poliție și a apelat la un expert în construcții care s-a prezentat la imobil în data de
24.07.2018 constatând la fața locului distrugerile produse apartamentului. A mai
susținut că a fost nevoit să readucă apartamentul la starea normală de a fi locuit, pe
cheltuiala sa, pentru a beneficia în continuare de imobil, sens în care a încheiat un
contract de prestări servicii pentru lucrări de restructurare, renovare completă și
diferite reparații, lucrări al căror cost final a fost de 14.280 lei conform facturii
nr.186/3.12.2018. A mai susținut că a înlocuit și cele 2 canapele din locuință având
în vedere că o parte a mobilei era distrusă, suma de xxxxx lei pretinsă de la pârât
fiind compusă din contravaloarea lucrărilor de reparații și renovare (14.280 lei),
contravaloarea canapelelor ce au fost înlocuite (1855 lei) și onorariul pentru
expertiză (600 lei). A mai susținut că sunt îndeplinite condițiile răspunderii civile
contractuale, fapta ilicită constă din executarea necorespunzătoare a obligațiilor
contractuale, prin distrugerea bunului lăsat în folosință, prejudiciul este reprezentat
de consecința de natură patrimonială cauzată de încălcarea obligațiilor contractuale
prin distrugerile produse, raportul de cauzalitate rezultă din legătura dintre faptă și
prejudiciu iar vinovăția este evidentă, pârâtul fiind conștient de prejudiciul pe care
îl cauzează.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 1350 Cod Civil, art. 94 C.p.c. iar în
dovedire reclamantul a solicitat proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul
pârâtului și proba testimonială.
50
În susținerea cererii reclamantul a depus la dosar, în copie, contractul de locațiune,
procesul-verbal de predare-primire, acte adiționale la contractul de locațiune,
declarații privind venitul estimat, notă de constatare, adresa Secției 16 Poliției,
chitanță și factură privind suma de 600 lei, taxă pentru expertiză, raportul de
expertiză extrajudiciară, contractul de prestări servicii, devizul, factura și ordinul
de plată referitoare la contravaloarea lucrărilor, factură și chitanță referitoare la 2
canapele.
S-au făcut verificări DEPABD cu privire la pârât iar la termenul din 6.05.2019
instanța a încuviințat pentru reclamant proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul
pârâtului și proba testimonială.
Pârâtul nu a depus întâmpinare iar la termenul din 14.06.2019 s-a dispus citarea
pârâtului prin publicitate, fiind desemnat curatorul A_____ Ș_____ să reprezinte
interesele acestuia. În cursul judecății au fost audiați martorii M____ V______ și
T______ C______-A______.
Analizând probele administrate în cursul judecății , instanța reține că
reclamantul a încheiat cu pârâtul un contract de locațiune la data de 1.07.2014 cu
privire la imobilul din București, _________________ ______________, pentru o
durată de 1 an. Contractul respectiv a fost înregistrat la Administrația Finanțelor
Publice Sector 4 la data de 1.07.2014 sub nr. xxxxxxx iar imobilul a fost predat
pârâtului la data de 1.07.2014, conform procesului verbal de predare-primire de la
acea dată. Conform art. 7.2, lit. b și f din contract, locatarul avea obligația de a
folosi bunul care constituie obiectul contractului ca un posesor de bună-credință și
să îl întrețină corespunzător precum și obligația de a păstra integritatea imobilului,
de a remedia orice defecțiuni apărute ca urmare a exploatării culpabile sau
improprii a imobilului și a instalațiilor acestuia. De asemenea, conform art. 7.2 lit. j
din contract, locatarul avea obligația de a preda imobilul, la încetarea contractului,
în starea în care a fost preluat de la locator – în baza unui inventar și proces verbal
încheiat cu această ocazie – cu excepția uzurii normale. Conform acelei clauze,
uzura normală reprezintă uzura pe care o suportă imobilul ca urmare a folosirii
acestuia de către locatar, în situația în care obiectele de inventar aferente imobilului
prezintă degradări, altele decât uzura normală, cauzată de proasta întrebuințare a
acestora de către locatar, locatarul datorând locatorului despăgubiri care să acopere
repararea sau, după caz, înlocuirea respectivelor obiecte, la prețul pieței aferent
unor mărci similare. În procesul verbal de predare-primire încheiat la 1.07.2014
părțile au menționat o centrală termică (Immergaz), un senzor de gaz, hotă
(Heinner), aragaz (Arctic), frigider (Arctic), mașină de spălat rufe (Arctic),
televizor LCD LG, mobilier, canapea extensibilă, fără a indica starea acestor
bunuri. În acel proces verbal nu a fost descris mobilierul, tipul, dimensiunea,

51
materialul ori producătorul canapelei. Contractul de locațiune a fost prelungit
succesiv de părți, prin actele adiționale din 1.07.2015, 30.06.2016, 30.06.2017
până la 30.06.2018. La data de 24.07.2018 s-a întocmit o notă de constatare de
către expertul tehnic A____ V____, semnată și de T______ A______ în calitate de
administrator, în care s-a reținut că există degradări ale lucrărilor de construcții
(degradări ale pardoselii din parchet, inclusiv plinte, degradări ale zugrăvelilor în
cameră și hol), degradări ale lucrărilor de instalații (chiuveta de la baie dislocată
față de perete și piedestal, vasul de wc nefuncțional, lipsa unei uși mobile de la
cabina de duș, ventilatorul din baie dislocat, lipsa globului aplicei din baie,
nefuncționarea aplicei de pe hol din cauza unei defecțiuni la instalația electrică,
chiuveta din bucătărie dislocată, lipsa telecomenzii aparatului de aer condiționat) și
deteriorări ale dotărilor locuinței ( lipsă telecomandă televizor, ușile șifonierului
lovite și zgâriate, lipsa măsuței pentru televizor, canapeaua din cameră cu stofa
murdară, găurită și arsă, perdelele avariate și murdare, cuptorul cu microunde
nefuncțional, sertarele de la mobila de bucătărie avariate), întregul imobil fiind în
stare avansată de dezordine și murdărie.  Starea imobilului a fost expusă și într-un
raport de expertiză extrajudiciară întocmit de expertul tehnic A____ V____ la data
de 31.07.2018. Existența unor deteriorări ale dotărilor apartamentului închiriat
rezultă și din depoziția martorei T______ C______-A______ care, potrivit
susținerilor sale, a intrat în apartament atunci când chiriașul l-a abandonat, dar și
din depoziția martorei M____ V______. La data de 12.10.2018 reclamantul a
încheiat un contract de prestări servicii cu Ecoedil Ambient SRL pentru lucrări de
restructurare, renovare completă și reparații la apartamentul respectiv,
contravaloarea lucrărilor respective, în cuantum de xxxxx lei conform facturii nr.
186/3.12.2018 fiind plătită la 3.12.2018 (4760 lei conform chitanței nr.3) și
13.12.2018 (9520 lei, conform ordinului de plată nr. 4). Ulterior, la 23.11.2018
reclamantul a achiziționat două canapele în valoare totală de 1855 lei de la
_________________, conform facturii nr. 753 și chitanței nr. 157 emise de acea
societate. Din înscrisurile depuse la dosar de părți și din depozițiile martorilor nu
au rezultat însă date relevante cu privire la starea și valoarea mobilierului din
momentul închirierii, astfel încât nu se poate stabili pe baza probatoriului
administrat întinderea prejudiciului cauzat reclamantului ca urmare a pretinsei
folosiri necorespunzătoare a bunului închiriat, cu dotările aferente.
În cauză reclamantul a dovedit existența unui contract între părți, fiind incidente
astfel dispozițiile art. 1270 alin. 1 Cod Civil, conform cărora contractul valabil
încheiat are putere de lege între părțile contractante și dispozițiile art. 1170 Cod
Civil conform cărora părțile trebuie să acționeze cu bună-credință atât la
negocierea și încheierea contractului cât și pe tot timpul executării sale, fără a
putea înlătura această obligație, precum și dispozițiile art. 1350 alin. 1 Cod Civil

52
conform cărora orice persoană trebuie să își execute obligațiile pe care le-a
contractat și dispozițiile art. 1350 alin. 2 Cod Civil conform cărora, atunci când,
fără justificare, nu își îndeplinește această îndatorire, ea este răspunzătoare de
prejudiciul cauzat celeilalte părți și este obligată să repare acest prejudiciu, în
condițiile legii. Referitor la prejudiciu, art. 1537 Cod Civil prevede că dovada
neexecutării obligației nu îl scutește pe creditor de proba prejudiciului, cu excepția
cazului în care prin lege sau prin convenția părților se prevede altfel. În ceea ce
privește culpa, art. 1548 Cod Civil reglementează o prezumție de culpă, culpa
debitorului unei obligații contractuale prezumându-se prin simplul fapt al
neexecutării.
În cauza de față reclamantul a dovedit obligația pârâtului de a restitui imobilul,
la încetarea locațiunii, în starea în care l-a primit, cu uzura
normală aferentă folosirii pe durata locațiunii, dar nu a dovedit
și care era acea stare. Procesul verbal de predare-primire este sumar întocmit,
necuprinzând mențiuni cu privire la
datele de identificare ale aparaturii sau ale pieselor de mobilier pentru a se putea
face verificări cu privire la vechimea acestora și nici mențiuni cu privire
la starea lor ori cu privire la starea zugrăvelilor, a perdelelor, a utilităților. Nu s-
au depus nici dovezi cu privire la achiziția pieselor de mobilier și a celorlalte
dotări, de către reclamant, pentru a se
putea estima starea sau valoarea acestora. De asemenea, nici din
raportul de expertiză extrajudiciară nu au rezultat date suplimentare cu privire
la starea și valoarea bunurilor mobile din apartamentul închiriat.  Nici în cazul
lucrărilor de renovare a apartamentului nu s-a dovedit caracterul necesar al tuturor
lucrărilor contractate de către reclamant pentru a readuce imobilul la starea inițială,
respectiv încadrarea acelor lucrări în categoria celor curente
ce sunt în sarcina locatarului. Conform art. 1802 Cod Civil, în lipsă de stipulație
contrară, reparațiile de întreținere curentă sunt în sarcina locatarului dar potrivit art.
1788 alin. 1 Cod
Civil, locatorul este obligat să efectueze toate reparațiile care sunt necesare pentru 
a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare pe toată durata locațiunii, 
conform destinației stabilite potrivit art. 1799. Din
probatoriul administrat nu a rezultat o cauză imputabilă exclusiv
pârâtului pentru deteriorările invocate de reclamant, din
probatoriul administrat nerezultând calitatea acestora, starea lor la
momentul închirierii.
În consecință, întrucât în cauză reclamantul nu a dovedit întinderea prejudiciului și
nici legătura de cauzalitate între obligația pârâtului de a folosi bunul închiriat cu
prudență și diligență, potrivit destinației sale, și prejudiciul constând din
53
degradările constatate în anul 2018 iar condițiile răspunderii civile contractuale,
constând din neexecutarea/executarea necorespunzătoare a unei obligații
contractuale, prejudiciu, legătura de cauzalitate dintre neexecutarea
corespunzătoare a obligației și prejudiciu, vinovăție, trebuie îndeplinite în mod
cumulativ, instanța va respinge ca neîntemeiată cererea.
 
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
 
Respinge ca neîntemeiată cererea privind pe reclamantul H_____ S____
M_____ , CNP: xxxxxxxxxxxxx, cu domiciliul în București,
__________________, _____________, sector 4, în contradictoriu cu
pârâtul G________ A_____ M____ , CNP: xxxxxxxxxxxxx, cu ultimul domiciliu
cunoscut în com. P_______ M___, ________________, județ Prahova, citat și prin
publicitate, prin curator special A_____ Ș_____, cu sediul în București, sector 4,
___________________, _____________, ________________ obiect pretenții,
inclusiv capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtului la plata cheltuielilor
de judecată.
Cu apel în 30 de zile de la comunicare, cererea de apel urmând a se depune la
Judecătoria Sectorului 4 București.
Pronunțată prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei
instanței, astăzi 31.10.2019.

26. Hotărâre nr. 11047/2019 din 17/10/2019 - Civil - pretenții

Judecătoria CRAIOVA - Secția Civilă (Civil 12( fost CF5))
 
Dosar nr. XXXXXXXXXXXXXX
ROMÂNIA
 
JUDECĂTORIA C______
SECȚIA CIVILĂ
 
54
Sentința Civilă Nr. xxxxx/2019
Ședința publică de la 17 Octombrie 2019
Completul constituit din:
Judecător– F______ D___ - Președinte
Grefier – R_____-M______ B____
 
 
Pe rol , judecarea cauzei c ivil e privind pe reclamant a A________ DE
P__________ NR. 1 - 1 M__ B_____ în contradictoriu cu pârât a M________
(f____ R_____) S_____ C_____ , având ca obiect pretenții .
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns consilier juridic C________
C_________, pentru reclamantă, lipsă fiind părțile.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier ul de ședință, după care:
Instanța, în temeiul art. 131 C__ nou, a pus în discuție competența instanței pentru
soluționarea prezentei cauze.
Consilier juridic C________ C_________, pentru reclamantă, a arătat că apreciază
că instanța este competentă.
În temeiul art. 94 coroborat cu art. 107 C__ nou, instanța verifică si stabilește că
este competenta general, material si teritorial cu soluționarea cauzei.
Instanța a pus în discuție durata estimativă a soluționării cauzei.
Consilier juridic C________ C_________, pentru reclamantă, a arătat că apreciază
că  prezenta cauză poate fi soluționată la termenul de azi.
În  temeiul art. 238 Cod proc.civ. nou, având în vedere complexitatea cauzei,
raportat la obiectul acesteia si probatoriul ce se solicită a fi administrat, instanța
estimează că prezenta cauză poate fi soluționată la termenul de azi.
În baza dispoz. art. 254 C .pr.civ. nou, instanța a acordat cuvântul asupra
probatoriilor.
Consilier juridic C________ C_________, pentru reclamantă, a arătat că solicită
încuviințarea p robei cu înscrisurile de la dosar.

55
În temeiul art. 255, 258 C__ nou, instanța a încuviințat pentru reclamantă, proba cu
înscrisurile de la dosar.
Consilier juridic C________ C_________, pentru reclamantă, învederează că
numele pârâtei este M________ (f____ R_____) S_____ C_____ și solicită
conceptarea pârâtei cu numele actual.
Instanța va lua act de precizarea formulată de reprezentantul reclamantei și va
dispune conceptarea pârâtei cu numele corect, acela de M________ (f____
R_____) S_____ C_____.
La interpelarea instanței, apărătorul reclamantei a arătat că nu m__ are alte cereri
de formulat.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau excepții de invocat, în temeiul art 392 NCpc
instanța a acordat cuvântul pe fondul cauzei.
Consilier juridic C________ C_________, pentru reclamantă, a solicitat admiterea
acțiunii, obligarea pârâtei la plata contravalorii lucrării de hidroizolație. Fără
cheltuieli de judecată.
In conformitate cu dispozițiile art. 394 Cod de procedură civilă nou, instanța a
declarat dezbaterile închise și a reținut cauza spre soluționare.
 
INSTANȚA
 
Asupra cauzei  civile de față constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 08.07.2019, sub nr. XXXXXXXXXXXXXX
reclamanta A SOCIATIA DE P__________ NR. 1 - 1 M__ B_____ a chemat în
judecată pe pârâta R_____ C_____, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța
în cauză, să fie obligată pârâta la plata sumei de 1027 lei, reprezentând
contravaloare lucrării de hidroizolație a terasei blocului 16 A de pe
________________________, din C______, efectuată în baza contractului de
prestări servicii nr. 62 din 20.07.2016 încheiat de asociația de p__________ cu
___________________. având ca obiect efectuarea lucrării de hidroizolație în
două straturi și înregistrat de asociație cu nr. 263/21.07.2016.
În fapt, reclamanta a precizat că p__________ i de la această scară au hotărât în
temeiul art. 25 alin. 3 din Legea 230/2007, fiind vorba de o problemă care îi viza în
mod direct, să refacă cu firma aleasă de ei, ___________________. hidroizolația
terasei blocului, pentru că cea veche se deteriorase și existau infiltrații de apă în

56
apartamentele de la etajele superioare. Aceștia au împuternicit asociația de
p__________ să încheie în numele lor un contract cu firma, contract deja redactat
de către executantul lucrării, pe care după ce l-a analizat, împreună cu oferta
prezentată l-a semnat și înregistrat în același timp și a redactat și împuternicirea
semnată de 9 dintre cei 10 p__________.
Plățile s-au efectuat în rate, pe bază de tabel nominal și predate firmei
constructoare, care a emis facturi și chitanțe eliberatoare de plată.
La apartamentul nr. 1 cunoaște că își desfășoară activitatea firma
__________________. care figura și în evidențele fiscale ale asociației, firmă a
cărui reprezentant nu a oferit niciun fel de informații despre situația juridică a
imobilului și nici nu a dorit să semneze acel tabel.
Ulterior a aflat că proprietarul apartamentului este pârâta, iar
__________________. era doar chiriașă în acel apartament. A prezentat
reprezentanților f irmei menționate care sunt dispozițiile art. 1788 NCC referitoare
la „Sarcina reparațiilor”:
(1) Locatorul este obligat să efectueze toate reparațiile care sunt necesare pentru a
menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuința r e pe toată durata locațiunii,
conform destinației stabilite potrivit art. 1799.
(2) Sunt în sarcina locatarului reparațiile locative, a căror necesitate rezultă din
folosința obișnuită a bunului.
(3) Dacă, după încheierea contractului, se ivește nevoia unor reparații care sunt în
sarcina locatorului, iar acesta din urmă , deși incunoștințat, nu începe să ia de
îndată măsurile necesare, reparațiile pot fi făcute de locatar. Î n acest caz, locatorul
este dator să plătească , în afara sumelor avansate de loca ta r, dobânzi socotite de
la data efectuării cheltuielilor.
(4) În caz de urgență, locatarul îl poate înștiința pe locator și după începerea
reparațiilor, dobânzile la sumele avansate neputând curge decât de la data
înștiințării."
Chiriașa nu și -a expr i mat o poziție c lară fa ță de acest as p ect, terg iversând
lucrurile până l a momen tul la ca re a părăsit acest imobil. A contactat proprietara
si i-a explicat care sunt obligațiile sale în calitate de proprietar, față de aceast ă
lucrare, însă nici până în prezent aceste obligații de plată nu au fost onora te.
Față de aceste considerente si în baza probatoriului administrat, a solicit at s ă s e
admit ă cererea si s ă se oblig e parata la plata sumei de 1027 lei reprezentând
contrav aloarea lucrării în procentul care îi revine, fiin d vorba de o lucra re de

57
reparație pe partea comună pentru care toți proprietarii sunt obligați să contribuie
la constituirea mijloacelor bănești necesare efectuării ei.
În drept a întemeiat cererea pe art. 194 și urm NCPC și a art. 50 Legea 230/2007 și
art. 78 Legea 196/2018.
Reclamanta a solicitat proba cu înscrisurile depuse la dosar.
În temeiul art. 223 NCPC a solicitat judecarea cauzei în lipsă.
Reclamanta a depus la dosar: delegație, certificat de înregistrare fiscală, contract de
mandat, împuternicire, contract de hidroizolație, proces verbal de recepție
calitativă și cantitativă, facturi, chitanțe, încasare avans lucrare și dovada că pârâta
este proprietară.
Pârât a , deși legal citat ă nu a formulat întâmpinare.
Analizând actele și lucrările dosarului , instanța constată și reține următoarele:
  În fapt, reclamanta este proprietara apartamentului situat în C______,
______________________, ______________, județul D___.
P roprietari i de la această scară au hotărât , în temeiul art. 25 alin. 3 din Legea
230/2 007 , să refacă cu firma aleasă de ei, ___________________. hidroizolația
terasei blocului, pentru că cea veche se deteriorase și existau infiltrații de apă în
apartamentele de la etajele superioare. Aceștia au împuternicit asociația de
p__________ să încheie în numele lor un contract cu firma, contract deja redactat
de către executantul lucrării, pe care după ce l-a analizat, împreună cu oferta
prezentată l-a semnat și înregistrat în același timp și a redactat și împuternicirea
semnată de 9 dintre cei 10 p__________.
Plățile s-au efectuat în rate, pe bază de tabel nominal și predate firmei
constructoare, care a emis facturi și chitanțe eliberatoare de plată.
L a apartamentul nr. 1 își desfășoară activitatea , la acel moment, firma
__________________. care figura și în evidențele fiscale ale asociației, firmă a
cărui reprezentant nu a oferit niciun fel de informații despre situația juridică a
imobilului și nici nu a dorit să semneze acel tabel.
Ulterior , reclamanta a aflat că proprietarul apartamentului este pârâta, iar
__________________. era doar chiriașă în acel apartament.
În conformitate dispozițiile art . 46 din Legea 230/2007 - “toți proprietarii au
obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de
p__________, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de

58
contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de p__________, inclusiv cele
aferente fondurilor din asociația de p__________”.
Termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de
p__________, afișate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile
calendaristice așa cum prevede art. 49 alin. 2 din Legea 230/2007.
Art. 50 alin. 1 din Legea 230/2007 prevede că “ Asociația de p__________ are
dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata
cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de p__________ m__ mult de 90 de
zile de la termenul stabilit”.
Așa cum rezultă din situația de fapt m__ sus expusă, reclamanta a contactat
proprietara si i-a explicat care sunt obligațiile sale în calitate de proprietar, față de
această lucrare, însă nici până în prezent  aceste obligații de plată nu au fost
onorate.
Având în vedere că au trecut m__ mult de 90 de zile de neplată a cotelor de
contribuție, asociația de p__________ reclamantă avea dreptul să acționeze în
justiție pârâta.
Potrivit art. 249 NCPC, cel care face o susținere în cursul procesului trebuie să o
dovedească. Așadar sarcina probei revine reclamantei, aceasta fiind cea care a
declanșat prezentul litigiu.
În speță, reclamanta a depus la dosar contract de hidroizolație, proces verbal de
recepție calitativă și cantitativă, facturi, chitanțe, încasare avans lucrare și dovada
că pârâta este proprietară.
In drept, potrivit art.192 NCPC, pentru apărarea drepturilor și intereselor sale
legitime, orice persoană se poate adresa justiției prin sesizarea instanței competente
cu o cerere de chemare in judecată. Așadar, pentru exercitarea acțiunii civile este
necesar ca o persoana sa pretindă un drept subiectiv civil recunoscut si ocrotit de
lege, actual si pe care sa îl exercite in limitele sale externe, cu bună-credință.
In ceea ce privește condițiile de exercitare a acțiunii civile, instanța constata ca în
speță , dreptul pretins de reclamanta este recunoscut si ocrotit de dispozițiile Legii
nr. 230/2007 si a fost exercitat in limitele sale externe, cu buna-credința.
In ceea ce privește condiția ca dreptul să fie actual, instanța reține, din înscrisurile
depuse la dosar că acest debit este actual în condițiile art. 50 alin. 1 din Legea
230/2007 .

59
Având în vedere considerentele expuse , înscrisurile aflate la dosar și dispozițiile
art. art. 25 alin. 3 și art. 50 din Legea 230/2007 , instanța reține că sunt dovedite
existența și cuantumul pretențiilor solicitate de reclamantă .
Față de aceste considerente, instanța urmează să admită acțiunea și  să oblige
pârâta către reclamantă la plata sumei de 1027 lei reprezentând contravaloarea
lucrării de hidroizolație a terasei blocului 16 A, ______________________
C______.
 
 
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
 
Admite acțiunea formulată de reclamanta A SOCIATIA DE P__________ NR. 1 -
1 M__ B_____ , cu sediul în C______, __________________________________
D___ în contradictoriu cu pârâta M________ (f____ R_____) S_____ C_____ , cu
domiciliul în C______, ______________________, ______________, județul
D___ .
Obligă pârâta către reclamantă la plata sumei de 1027 lei reprezentând
contravaloarea lucrării de hidroizolație a terasei blocului 16 A,
______________________ C______.
Ia act că reclamanta nu solicită cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 30 de zile de la comunicare care se va depune la
Judecătoria C______.
Pronunțată în ședința publică de la 17 octombrie 2019. 

60