CONTRACTUL DE LOCAȚIUNE

FILIP ANDREEA DIANA

A XII A D
 Noțiunea de ”locațiune”

DEFINIRE!
Locațiunea este contractul prin care o parte, numită
locator, se obligă să asigure celeilalte părți, numită
locatar, folosința unui bun pentru o anumită
perioadă, în schimbul unui preț, denumit chirie.
Locațiunea bunurilor mobile și aceea a bunurilor
mobile se numește închiriere, iar locațiunea
bunurilor agricole poartă denumirea de arendare.
 Caractere juridice specifice
Locațiunea este un contract sinalagmatic întrucât dă naștere la obligat reciproce între pârți. Locatorul se obligă să asigure
folosința vremelnică a lucrului închiriat, iar locatarul să plătească prețul locațiunii.
De asemenea, se individualizează prin următoarele caracteristici:
o este un contract consensual, care se încheie prin simplul acord de voințe al parților
o un contract esențialmente cu titlu oneros, în care pârțile contractante urmăresc un interes propriu patrimonial
Dacă folosința unui lucru se va transmite cu titlu gratuit, contractul este nul ca locațiune, dar poate fi valabil ca împrumut
de folosință, dacă lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) și dacă sunt îndeplinite și celelalte condiții de
validitate.
o un contract comutativ, deoarece părțile cunosc existența și întinderea obligațiilor încă de la momentul încheierii
contractului.
o un contract cu executare succesivă, deoarece obligațiile pârților se execută în timp, printr-o prestație continuă, pe toată
durata contractului, locatorul fiind obligat să asigure folosința lucrului, iar locatarul să plătească chiria.
o un contract translativ de folosința temporară a unui lucru individual determinat, riscul pieirii fortuite fiind suportat de
proprietar.
Formarea contractului de locațiune:

1.Consimțământul părților
2.Capacitatea
3.Obiectul contractului
4.Durata contractului
5.Forma contractului
1. Consimțământul părților
Potrivit art. 1781 Cod civil, contractul de locațiune se
consideră încheiat îndată ce părțile au convenit asupra
bunului și prețului.

2.Capacitatea
În principiu, locațiunea este un act de administrare a
patrimoniului, astfel încât ambele părți trebuie să aibă
capacitatea de a încheia acte de administrare. Dacă
însă contractul privește un imobil, iar durata închirierii
este mai mare de 5 ani, locațiunea este act de dispoziție
și, ca atare, se impune ca părțile să aibă capacitatea
corespunzătoare încheierii unor astfel de acte juridice,
respectiv capacitate deplin de exercițiu.
3.Obiectul contractului
Locațiunea are obiect dublu: lucru transmis în folosință și chiria.

a) Lucrul ce face obiectul locațiunii

Toate bunurile, atât mobile, cât și imobile, pot face obiectul locațiunii, dacă
dintr-o prevedere legală sau din natura lor nu rezultă contrariul.

Lucrul închiriat nu trebuie să se distrug sau să se consume prin folosință, prin

urmare obiectul locațiuni îl formează lucruri nefungibile (individual-
determinate) dupĂ natura lor sau după voința părților.

lucrurile viitoare pot forma obiectul unei locațiuni, excepție făcând bunurile
dintr-o moștenire nedeschisă, deoarece pactele asupra unei succesiuni viitoare
sunt prohibite de lege.

Locațiunea nu poate avea ca obiect o persoană. În cazul în care se închiriază un

lucru cu personalul de deservire, de exemplu calculatorul împreuna operatorul
si, contractul va fi mixt: locațiune, în privința calculatorului, și prestare de
servicii, în privința operatorului.
 b) Chiria - poate consta într-o sumă de
bani sau în orice alte bunuri.

Aceasta se fixează în raport cu durata

contractului, fie global, fie pe unități de timp, și
se plătește la termenele stipulate, de regulă, în
mod succesiv.

Prețul se fixează, de regulă, în bani, dar, spre

deosebire de vânzare contractul rămâne
locațiune, chiar dacă chiria s-a fixat sub forma
unei prestații-de exemplu, cota parte din fructe
sau prestări de servicii.
4.Durata locațiunii

Locațiunile nu se pot încheia pentru o perioadă mai mare de

49 de ani. Dacă părțile stipulează un termen mai lung, acesta
se reduce de drept la 49 de ani.
Dacă în contract părțile nu au arătat durata locațiunii, fără a-și
fi dorit contracteze pe o durată nedeterminat, în lipsa
uzanțelor, locațiunea se consideră încheiat potrivit art. 1785
Cod civil:
a) pentru un an - în cazul locuințelor nemobilate sau
spațiilor pentru exercitarea activității unui profesionist.
b) pe durata corespunzătoare unității de timp pentru care
calculat chiria, în cazul bunurilor mobile ori în acela al
camerelor sau apartamentelor mobilate.
c) pe durata locațiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile
puse la dispoziția locatarului pentru folosința unui imobil.
5.Forma contractului
Contractele de locațiune încheiate prin înscris sub
semnătură privată care au fost înregistrate la
organele fiscale, precum și cele încheiate în formă
autentică constituie titlu executoriu pentru plata
chiriei la termene și în modalitățile stabilite în
contract.
Dacă bunul dat în locațiune este înstrăinat, dreptul
locatarului este opozabil dobânditorului în cazul
imobilelor, dacă locațiunea a fost notată în „ cartea
funciară”, sau în cazul mobilelor supuse unor
facilități de publicitate, dacă locatarul a îndeplinit
aceste formalități.
Efectele contractului
1. Obligațiile locatorului

Principalele obligațiile ale locatorului sunt:

a) să predea locatarului bunul dat în locațiune. Locatorul este obligat

să predea bunul împreună cu toate accesoriile sale în stare
corespunzătoare utilizări acesteia.

b) să mențină bunul în starea corespunzătoare de folosință pe toată

durata locațiunii.

c) să asigure locatarului liniștita și utila folosință a bunului pe tot

timpul locațiunii.

Locatarul garantează contra tuturor vicillor lucrului.

- tulburări de fapt
- tulburări de drept
2. Obligațiile locatarului
a) să primească bunul
b) să plătească chiria în cuantumul și la termenul stabilit prin contract;

Chiria se plătește după cum urmează:

b.1.în avans pentru toată perioada contractului, dacă nu depășește o lună;
b.2.în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă este mai mare de o lună;
b.3.în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă este de cel puțin un an.

c) să folosească bunul cu prudență;

d) să restituie bunul la încetarea din orice cauză contractului

Evacuarea imobilelor folosite sau ocupate fără drept

Evacuarea se poate solicita atunci când a încetat locațiunea, respectiv contractul de

închiriere/comodat, prin acțiunea celui ce l-a folosit, prin neplata chiriei, arenzi sau orice altă
cauză. În această situație, proprietarul care dorește să reintre în posesia imobilului trebuie să
notifice locatarul în scris, prin intermediul unui executor judecătoresc, punându-i în vedere să
părăsească imobilul în cel mult 30 de zile
Sublocațiunea și cesiunea contractului de locațiune
Sublocaţiunea.
Aceasta presupune transmisiunea dreptului de locator în baza unui contract de
sublocaţiune de la locatar către o terţă persoană în ce priveşte contractul de locaţiune -
sublocator. În contractul de sublocaţiune locatarul contractului de locaţiune devine locator
în contractul de sublocaţiune, iar sublocatarul în acest contract are calitatea de locatar.
Sublocaţiunea poate fi încheiată doar cu acordul locatorului. Termenul sublocaţiunii nun
poate depăşi termenul de locaţiune rămas de la momentul încheierii contractului de
sublocaţiune.

Cesiunea de locaţiune.
Comparativ cu sublocaţiunea, cesiunea de locaţiune este o transmitere a dreptului
locatarului asupra bunului transmis în locaţiune, dar cu subschimbarea locatarului.
Astfel, dacă în cazul sublocaţiunii locatarul rămâne obligat faţă de locator, în cazul
cesiunii de locaţiune, locatarul-cedent nu rămâne obligat faţă de locator această legătură
fiind stabilită între locator şi locatarul-cesionar. Locatarul-cesionar execută drepturile
şi obligaţiile de locatar în strictă conformitate cu condiţiile contractului de locaţiune
încheiat anterior între locator şi locatarul-cedent.
Încetarea contractului

Se face prin:
- denunțare unilaterală
Termene de preaviz pentru diferite situații:
a) 60 de zile (interval de o lună sau mai mare);
b) 15 zile (interval mai mic de o lună);
- expirarea termenului;
- rezilierea contractului pentru neexecutare;
- pieirea lucrului;
- desființarea titlului locatorului.