Contractul de locațiune

Vechiul Cod Civil al Republicii Moldova pentru folosința temporară a unor bunuri
străine contra plată utiliza termenul general de ,, Contract de închiriere a bunurilor”
Conform Codului Civil al RM în baza contractului de închiriere a bunurilor
locatorul se obligă să transmită locatarului în folosință temporară contra plată
anumite bunuri. Termenul ,,arendă” a fost legiferat prin Decretul Prezidiului
Sovietului Suprem al URSS din 7 aprilie 1989 ,, Cu privire la arendă și relații de
arendă iar ulterior 23 noiembrie 1989 în art.1 se indică faptul că arenda reprezintă
o posesie și folosință temporară contra plată bazată pe contract a terenurilor și a
altor resurse naturale a întreprinderilor și altor complexe patrimoniale la fel și a
altor bunuri necesare arendașului pentru exercitarea de sine stătătoare a unei
activități economice sau de altă natură.
Din această definiție putem deduce că termenul ,, arendă” se utiliza la posesiunea
și folosința temporară a unor obiecte și pentru anumite scopuri. Respectiv
primordială pentru folosirea termenului ,, arendă” era existența unui obiect al
relațiilor juridico-civile și utilizarea lui într-o activitate economică sau de altă
natură cu scopul de a obține anumite venituri. Un sens diferit noțiunilor de
închiriere a bunurilor și arendă li se atribuie prin normele unor state europene, ca
de exemplu cele ale Germaniei, Elveției. Astfel prin arendă se subînțelege
contractul în baza căruia se transmite contra plată nu numai dreptul de posesiune a
bunurilor ci și dreptul de a culege fructele. În România potrivit art.2 al Legii
arendării prin arendare se înțelege contractul încheiat între proprietar, uzufructuar
sau alt deținător de bunuri agricole denumit arendator și arendaș cu privire la
exploatarea terenurilor agricole pe o durată determinată și la un preț stabilit de
părți. Potrivit art. 1251 prin contractul de locațiune o parte se obligă să dea
celeilalte părți un bun determinat individual în folosință temporară sau în folosință
și posesiune temporară iar acesta se obligă să plătească chirie.
Pentru comparație menționăm că sistemele de drept a altor state de exemplu al
Federației Ruse nu fac distincție între noțiunile de locațiune și arendă . Astfel
potrivit art.606 codul Civil al Federației Ruse în baza contractului de
arendă(locațiume) arendatorul (locatorul) se obligă să transmită arendașului
(locatorului) un bun contra plată în folosință și posesiune temporară
Noțiune și caracterele juridice contractului de locațiune
Prin contractul de locațiune o parte locator se obligă să dea celeilalte părți (locatar)
un bun determinat individual în folosință temporară sau în folosință și posesiune
temporară iar acesta se obligă să plătească chirie.
Din definiția legală rezultă cele mai importante semne ale locațiunii: bunurile se
dau în folosință și posesiune temporară sau numai în folosință temporară; obiectul
acestui contract pot fi numai bunurile determinate individual și neconsumabile
deoarece folosința temporară presupune restituirea lor după încetarea contractului;
dreptul de proprietate asupra bunului folosit nu -i aparține persoanei care folosește
ci altei persoane care este proprietarul acestor bunuri.
Locațiunea este un contract sinalagmatic întrucât dă naștere la drepturi și obligații
pentru ambele părți: locatorul se obligă să asigurre folosința temporară a bunului
închiriat iar locatarul se obligă să plătească chirie.
Locațiunea este un contract cu titlu oneros întrucât în schimbul folosinței bunului
se plătește o chirie determinată sau cel puțin determinabilă.
Locațiunea este un contract comutativ în care existența și întinderea obligațiilor nu
depinde de întâmplare și astfel nu există șanse de câștig sau de pierdere pentru
părți.
Locațiunea este un contract consensual care se încheie prin acordul reciproc al
părților; este un contract translativ de folosință și nu de proprietate.
Locațiunea este un contract cu executare succesivă în timp presupunând executarea
prin mai multe prestații eșalonate în timp.
Elementele contractului de locațiune
Ca părți ale contractului de locațiune figurează locatorul și locatarul. În calitate de
locator de obicei apare uzufructuarul, proprietarul sau alt posesor legal al
patrimoniului închiriat.În această calitate pot apărea atât persoane fizice cât și
persoane juridice împuternicite de proprietar ale Republicii Moldova sau cetățeni
străini sau organizații străine.
Termenul contractului de locațiune este una din clauzele sale esențiale. Legislația
în vigoare stabilește că contractul de locațiune se încheie pe un termen ce nu poate
depăși 99 ani. Deasemea contractul de locațiune poate fi încheiat și pe o perioadă
nedeterminată. În practică în RM contractul de locațiune se încheie pe un termen
de un an trei sau cinci mai rar pe un termen mai îndelungat. Raporturile
contractuale pe un termen îndelungat sunt necesare deoarece duc la stabilitatea
raporturilor stimulează investițiile le oferă locatarilor posibilitatea de a organiza
activități substanțiale de producere a mărfurilor servicilor lucrărilor pe un termen
lung.
La fel o clauză esențială este și forma contractului, în prezent Codul Civil al RM
admite forma verbală cu excepția bunurilor imobile la care contractul trebuie să fie
întocmit în scris.Înregistrarea contractului de locațiune a unui imobil se efectuează
conform Legii cadastrului bunurilor imobile. La bunurile imobile se referă:
terenurile; clădirile și constrrucțiile legate solid de pământ; apartamentele și alte
încăperi izolate. Legislația în vigoare admite locațiunea în toate ramurile
economiei naționale. Locațiunea are obiect dublu: lucru transmis în folosință și
chiria. Lucrul a cărui folosință a fost închiriată poate fi un mobil sau imobil
corporal sau incorporal, iar chiria este prețul plătit de locatar pentru folosința
lucrului închiriat.
Plata chiriei poate fi stabilită pentru toate bunurile închiriate în ansamblu sau
pentru fiecare obiect în parte în natură în bani sau într-o altă formă.
În funcție de perioada de achitare chiria poate fi clasificată în: anuală,
simestrială,trimestrială și lunară. Aceste tipuri de plăți sunt determinate de
termenul contractului și obiectul locațiunii. Relativ la forma plății în practică
varianta cea mai acceptabilă pentru locatar este atunci când chiria este stabilită
într-o sumă fixă,fiindcă în acest caz el este interesat de mărirea volumului
producției sale știind că mărimea plății chiriei va rămâne aceeași. Dacă însă chiria
se stabilește într-un procent din producție locatarul pierde interesul de a le mări
volumul fiindcă cu cât mai mult produce cu atât cuatumul chiriei este mai mare.
Drepturile și obligațiile locatorului
Legislația în vigoare acordă o atenție deosebită reglementării drepturilor și
obligațiilor părților raporturilor juridice de locațiune. Dat fiind faptul că contractul
de locațiune este sinalagmatic lui i se aplică regula generală a contractelor de drept
civil- obligației unei părți îi corespunde dreptul celeilalte părți și invers
Obligațiile principale ale locatorului sunt:
-să predea locatarului bunul
- să predea un bun liber de orice viciu material și juridic
-să transmită toate documentele,regulile instrucțiunile ce autentifică dreptul de
proprietate asupra bunului închiriat și stabilesc modul de folosință a acestora
-să facă un control asupra corectitudinii folosinței bunului închiriat neimplicându-
se în activitatea economică a locatarului
-să efectueze reparația capitală a bunului închiriat
-să achite costul îmbunătățirilor aduse bunului închiriat făcute cu acordul
locatarului care nu pot fi separate fără deteriorarea bunului
-să preia bunul închiriat la încetarea raporturilor contractuale
Drepturile și obligațiile locatarului
- Să preia bunul închiriat
- Să participe la întocmirea actului de predare-primire și să-l semneze
- Să folosească bunul închiriat în strictă conformitate cu destinația lui
- Să păstreze bunul închiriat în stare normală
 - Să ia toate măsurile spre a nu admite deteriorarea/ pierderea bunului
închiriat
- Să achite chiria în termen la locul și timpul prevăzut în contract
- Să efectueze reparația prtevăzută în contract
- Să-i repare locatorului prejudiciile cauzate prin folosirea bunului
- Să restituie locatorului toate documentele primite la închierea contractului
Legislația în vigoare mai prevede drepturi specifice ale locatarului care nu reies
din obligațiile corelative ale locatorului:
- Să răscumpere bunul închiriat integral sau parțial
- Cu acordul locatorului să aducă îmbunătățiri bunului închiriat
- Să transmită bunul închiriat în sublocațiune cu acordul preliminar al
locatorului
Raporturile de proprietate în cadrul locațiunii
Raporturilor de proprietate în cadrul locațiunii li se acordă o importanță
primordială și se caracterizează prin următoarele trăsături:
- Darea în locațiune a unui bun nu înseamnă și transmiterea dreptului de
proprietate asupra lui
- La încetarea raporturilor contractuale bunurile închiriate trebuie restituite
locatarului dacă nu au fost răscumpărate
Una din particularitățile esențiale ale raporturilor de locațiune în etapa actuală
constă în faptul că locatarul conform regulii generale devine proprietar al
rezultatelor muncii sale în urma folosirii bunurilor închiriate.
Soarta îmbunătățirilor aduse bunurilor închiriate
În procesul folosinței patrimoniului închiriat locatarul din diferite motive îi
poate aduce îmbunătățiri. Respectiv toate îmbunătățirile aduse bunurilor
închiriate pot fi grupate în două categorii:
1. Îmbunătățiri aduse cu acordul locatorului
2. Îmbunătățiri aduse făra acordul locatorului
La rândul lor acesteas pot fi specificate în două tipuri:
-Îmbunătățiri care pot fi separate fără a deteriora bunurile închiriate
-Îmbunătățiri care nu pot fi separate fără a deteriora bunurile închiriate
În practică inclusiv în cea judiciară se iscă litigii cu privire la îmbunătățirile
efectuate fără acordul locatorului. De obicei locatarii încăperilor nelocuibile
destinate pentru birouri magazine depozite efectuează unele lucrări de reparație și
amenajare ale acestor încăperi , lucrări costisitoare,și dat fiind faptul că în
contractele de locațiune nu este stipulat nimic despre aceste lucrări la încetarea
raportului de locațiune locatarul este în pierdere
Rezilierea contractului de locațiune
Temeiurile speciale de reziliere a contractului de locațiune de către locator pot
apărea în cazurile când locatarul:
- Înrăutățește intenționat starea bunului închiriat
- Nu achită plata chiriei pe parcursul a trei luni
- Dă în subchirie fără consimtământul proprietarului bunurile primite în chirie
- Folosește nerațional bunurile închiriate
Locatarul la rândul său poate cere rezilierea contractului în următoarele cazuri:
- Locatotul nu își îndeplinește obligațiile contractuale
- Bunurile închiriate devin inutilizabile
- Locatorul nu transmite bunurile în timp locatarului
Importanța contractului de locațiune
Pentru locator ,locațiunea este o formă rațională și economică de folosire a
bunurilor temporar neutilizabile,ba mai mult ca atât dă posibilitate de a obține un
profit. Locațiunea permite locatarilor- persoanelor fizice sau juridice folosind un
patrimoniu străin să practice o activitate de antreprenoriat,oferă posibilitatea de a
obține un venit.
Pentru societate importanța contractului rezidă în faptul că datorită lui sunt
implicați mulți oameni în activități de producție, mulți oameni obținând
posibilitatea de a- și întreține familiile și de a-și exercita meseria.