Contractul de locaiune

Elev: Repede Marius.

Anul: II
Materie: Dr. Afacerilor.
 Noiuni introductive

1
Definiie. Locaiunea este contractul prin care o parte, numit locator, se oblig s
asigure celeilalte pri, numite locatar, folosina unui bun pentru o anumit perioad, n
schimbul unui pre, denumit chirie. Chiria poate consta ntr-o sum de bani sau n orice alte
bunuri sau prestaii. Cnd locaiunea are ca obiect bunuri imobile i/sau bunuri mobile, ea se
numete nchiriere. Dac bunurile sunt agricole, atunci locaiunea se numete arendare.
Dup vnzare, contractul de locaiune a cunoscut o frecven deosebit, deoarece
permite omului s beneficieze de foloasele bunului altuia. Un prestigios autor sublinia c
locaiunea, n lumea modern, este unul dintre "contractele care exercit cea mai mare
nrurire asupra prosperitii publice" .

Reglementarea contractului de locaiune.

Contractul de locaiune este reglementat n Titlul IX Diferite contracte speciale ,
Capitolul V Contractul de locaiune, art. 1777-1823 conin dispoziii generale.

Durata locaiunii. Durata maxim a locaiunii este de 49 de ani. Dac prile stipuleaz
un termen mai lung, acesta se reduce de drept la 49 de ani.
Dac n contract prile nu au artat durata locaiunii, fr a-i fi dorit s contracteze
pe o durat nedeterminat, n lipsa uzanelor, locaiunea se consider ncheiat:
a) pentru un an, n cazul locuinelor nemobilate sau spaiilor pentru exercitarea
activitii unui profesionist;
b) pe durata corespunztoare unitii de timp pentru care s-a calculat chiria, n cazul
bunurilor mobile ori n acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;
c) pe durata locaiunii imobilului, n cazul bunurilor mobile puse la dispoziia
locatarului pentru folosina unui imobil.
2
Obligaiile locatarului:

Obligaia de a folosi bunul nchiriat conform destinaiei . Obligaia de a folosi

bunul nchiriat sau arendat conform destinaiei sale i ca un bun proprietar.
Folosirea bunului nchiriat ca un bun proprietar const n faptul c
locatarul trebuie s ntrebuineze bunul ca i cum ar fi al su. Trebuie s-l
conserve i s-i perceap fructele. Dac spaiul va fi nchiriat n scopuri
comerciale, trebuie s nu fie tulburat linitea colocatarilor din imobil. Dac se
abuzeaz de locuin, locatorul poate cere repararea prejudiciului .
Folosirea bunurilor nchiriate conform destinaiei lor este valabil att
la bunurile mobile, ct i la cele imobile (n acest caz, regula este valabil att

1
Art. 1777 Noul cod civil Noiune. Dispoziii generale. Contractul de locaiune.
2
Noul Cod Civil 17.07.2009, Legea nr 287/2009.
 la construcii, ct i la terenuri). Este posibil ca prile s fi omis s precizeze n
contract destinaia bunului nchiriat; n acest caz, "se va lua n consideraie
destinaia care dup mprejurri au avut-o prile n vedere la ncheierea
contractului". La aprecierea mprejurrilor se vor avea n vedere natura i
destinaia anterioar a bunului nchiriat, obiceiurile locului, profesiunea
locatarului etc.
Cu consimmntul locatorului, locatarul va putea efectua unele
schimbri ale destinaiei bunului nchiriat. Consimmntul poate fi expres sau
tacit. Schimbarea destinaiei bunului de ctre locatar permite locatorului s
solicite rezilierea contractului de locaiune; dar chiar dac nu s-ar face
schimbri, ci ar fi folosit bunul ntr-un alt mod, tot e posibil rezilierea.
Va fi mai antrenat rspunderea locatarului n cazul distrugerilor
provocate de membrii familiei sale sau de ctre sublocatari.
Instanele judectoreti au insistat asupra necesitii existenei acordului tuturor
colocatarilor la efectuarea unor lucrri, n interiorul locuinei, totui au
considerat c judectorul va putea ncuviin acele lucrri care nu lezeaz
drepturile locative ale colocatarilor, dar permit o folosire mai lesnicioasa a
spaiului de locuit.
Instan suprem a mers i mai departe, considernd c judectorul va
putea ncuviina neamplasarea unei dependine n cadrul apartamentului, atunci
cnd s-ar permite prin aceasta o folosire mai bun a dependinei de ctre toi
locatarii.

Caracterul executoriu. Contractele de locaiune ncheiate n form autentic,

precum i cele ncheiate prin nscris subsemntur privat i nregistrate la
organele fiscale constituie, n condiiile legii, titluri executoriipentru plata
chiriei la termenele i n modalitile stabilite n contract.

Schimbarea formei ori destinaiei bunului. Folosirea abuziv. Dac locatarul

modific bunul ori i schimb destinaia sau dac l ntrebuineaz astfel nct
lprejudiciaz pe locator, acesta din urm poate cere dauneinterese i, dup caz,
reziliereacontractului.

Obligaiile privind folosirea bunului. Locatarul este obligat s foloseasc bunul

luat n locaiune cu pruden i diligen, potrivitdestinaiei stabilite prin
contract sau, n lips, potrivit celei prezumate dup anumite mprejurri,cum ar
fi natura bunului, destinaia sa anterioar ori cea potrivit creia locatarul l
folosete.

Obligaia de a ntreine bunul n stare de funcionare. Obligaia de a ntreine

bunul n stare de ntrebuinare, aa cum a fost predat de locator la ncheierea
contractului.
Locatarul va trebui s fac reparaiile necesare n cursul contractului. n
caz de conflict, instana va stabili care reparaii trebuie efectuate de locator i
care de locatar. Art. 48 alin. 1 din Legea nr. 5/1973 oblig pe chiriai la
ntreinerea i repararea elementelor de construcii i instalaii din interiorul
unei locuine, precum i a prilor de folosin comun ale cldirii i anexelor
acesteia. Cnd reparaiile au devenit necesare din culp locatarului, acesta este
obligat s le execute. Sub acest aspect, art. 48 alin. 2 din Legea nr. 5/1973
dispune: chiriaii au obligaia de a repara i nlocui elementele de construcii i
 instalaii deteriorate prin folosirea lor necorespunztoare. Dac reparaiile au
devenit ns necesare printr-un caz de for major, ele vor trebui executate de
locator.
Dac locatarul refuz s execute reparaiile care cad n sarcina sa,
instan judectoreasc l va putea obliga s le efectueze, determinnd i
valoarea lor; n subsidiar, se va putea recunoate proprietarului, cnd locatarul
refuz, s execute el nsui reparaiile n contul i pe cheltuiala locatarului.

Obligaia de a plti chiria.

Una din obligaiile principale ale locatarului este plata chiriei la
termenele stabilite n contract. Plata se va face locatorului sau mandatarului
acestuia. Cnd nchirierea sau arendarea s-a fcut la mai multe persoane, din
partea acestora va exista solidaritate n ce privete plata chiriei. Dac
proprietarul vinde imobilul, iar noul proprietar nu incunostiinteaza pe locatar,
va fi valabil plata fcut de acesta vechiului proprietar.
Omisiunea stabilirii termenelor de plat a chiriei n contract, plata se va
face la termenele determinate de natura bunului sau de obiceiul locului (de
exemplu, plata se va face la Sf. Gheorghe). Plata chiriei se va face la domiciliul
debitorului (fiind, deci, cherabila), iar dac dup ncheierea contractului
debitorul i schimb domiciliul, plata se va face la noul su domiciliu.
Desigur, prile pot decide ca plata prevzut s fie portabil sau s se fac ntr-
un alt loc. Dovada plii chiriei se va face potrivit regulilor generale de drept.
Problema pltii preului la contractul de locaiune a fcut obiectul unei
vaste jurisprudene att n trecut, ct i n prezent. Neplata la termen a chiriei n
cazul contractului de nchiriere a locuinelor din fondul locativ de stat atrage
majorri de ntrziere, atunci cnd neplata chiriei este urmarea unui fapt
culpabil al locatarului.
Termenul n care se poate solicita plat chiriei restante este de trei ani i
"fiecare rat se stinge printr-o prescripie deosebit, iar data la care ncepe s
curg termenul de prescripie este aceea la care rata respectiv a devenit
exigibil". Dac soii sunt desprii n fapt, iar unul din ei a prsit irevocabil
domiciliul conjugal, declaraia dat de soul respectiv, n sensul c renun la
dreptul su locativ, este valabil i s-a considerat c "ar fi inechitabil c n
asemenea situaii s continue a plti chirie numai pe motiv c este titularul
contractului de nchiriere i c nc nu a divorat de cellalt so". O asemenea
renunare nu este interzis de codul civil sau de Legea nr. 5/1973. Locatarul va
putea recurge la consemnarea chiriei la CEC, doar dac proprietarul refuz
ncasarea sumei. El are ns obligaia s comunice proprietarului depunerea
sumei n contul debitului, deoarece, n caz contrar, se va considera c locatarul
nu i-a satisfcut obligaia contractual referitoare la plata chiriei. Neplata
chiriei sau a cotei-pri din cheltuielile ce-i revin, cu rea credin, atrage
evacuarea locatarului din imobil (art. 24 alin. 1 lit. d din Legea nr. 5/1973).
Locatarul are posibilitatea s rein din chirie contravaloarea
lucrrilor executate n contul proprietarului, fr a mai fi necesar s se adreseze
justiiei; dac va fi chemat n judecat de proprietar pentru plata chiriei
restante, locatarul va putea opune, n vederea compensrii, sumele investite n
lucrrile de mbuntire a imobilului, cu aprobarea proprietarului, fr a trebui
s mai introduc o cerere reconvenional.
Locatarului i incumb obligaia de a face proba plii chiriei.
 Obligaia restituirii bunului.
La expirarea contractului, locatarul este obligat s restituie locatorului
bunul nchiriat sau arendat cu toate accesoriile lui. Exceptnd situaia cnd
bunul s-ar fi degradat datorit vechimii sau forei majore, locatarul va rspunde
pentru degradrile care i sunt culpabile.
Vom distinge dup cum luarea n primire a bunului de ctre locatar s-a
fcut sau nu n baz unui inventar. Cnd s-a ntocmit inventarul, bunul va
trebui restituit n starea n care a fost primit. n absena inventarului, va aciona
prezumia c locatarul a primit bunul n stare bun.
Cheltuielile necesare efectuate de locatar n timpul locaiunii vor trebui
restituite de locator. Cnd locatarul a ridicat construcii sau a fcut plantaii pe
terenul locatorului, dac nu s-a convenit nimic de ctre pri, atunci
construciile i plantaiile vor deveni proprietatea locatorului, n virtutea
dreptului la ascensiune.
Obligaia de restituire va nceta n situaia n care bunul a pierit din for
major.

3
Obligaiile locatorului:

Obligaia de a preda bunul nchiriat sau arendat locatarului.

Predarea bunului presupune i predarea tuturor accesoriilor acestuia.
Locul predrii este cel unde se afl bunul nchiriat sau arendat, doar dac
prile n-au convenit altfel.
Dac locatorul ar refuza predarea bunului, locatarul va putea cere
justiiei fie obligaia la predare, fie rezoluiunea contractului pentru
neexecutare. Cum obligaia de predare este indivizibil, dac locatarul moare,
atunci un motenitor nu va putea pred doar partea s, ci va trebui s predea
ntreg bunul.
Cnd refuzul de predare a bunului l-ar prejudicia pe locatar, atunci
locatarul va putea fi obligat i la plata despgubirilor civile. Dac predarea s-a
fcut cu ntrziere, s-a considerat c locatarul poate cere o diminuare de pre,
proporional cu lipsa de folosin.
mpiedicarea predrii bunului din caz fortuit (care s-a realizat dup ncheierea
contractului), locatarul este n drept s cear rezoluiunea contractului.
Care va fi situaia cnd locatorul nchiriaz bunul la dou persoane
diferite? Deoarece considerm c dreptul locatarului este personal, va trebui s
fie preferat locatarul al crui contract are o dat cert anterioar.

Obligaia locatorului de a menine lucrul potrivit destinaiei.

Obligaia locatorului de a menine lucrul n stare de a servi potrivit
destinaiei pentru care a fost nchiriat sau arendat.
Exceptnd reparaiile locative, care cad n sarcina locatarului sau
arendaului, locatorul are obligaia de a face reparaiile necesare la bunul mobil
sau imobil nchiriat sau arendat. Numai astfel se va putea asigura locatarului
folosina bunului.
3
Noul Cod Civil 17.07.2009, Legea nr 287/2009.
 n cazul n care reparaiile necesare nu vor fi efectuate de locator, atunci
ele vor putea fi executate de locatar, pe socoteala locatorului. Desigur, refuzul
executrii reparaiilor necesare poate justifica promovarea unei aciuni n
rezilierea contractului de locaiune .
Cnd lucrul se afl ntr-un grad avansat de uzur, fapt care impune
demolarea i reconstruirea lui, proprietarul nu mai are obligaia efecturii
lucrrii, deoarece contractul a ncetat.

Obligaia de garanie. (art. 1790).

Garania contra viciilor.
1. Locatorul garanteaz contra tuturor viciilor lucrului care
mpiedic sau micoreaz folosirealui, chiar dac nu le-a
cunoscut la ncheierea contractului i fr a ine seama dac
ele existaudinainte ori au survenit n cursul locaiunii.
2. Locatorul nu rspunde pentru viciile care erau aparente la
data ncheierii contractului. Cutoate acestea, locatorul poate fi
obligat la despgubiri pentru prejudiciile pe care viciile
aparentele cauzeaz vieii, sntii sau integritii corporale a
locatarului.

Efectele garaniei contra viciilor.

1. Dac locatorul nu nltur viciile n cel mai scurt termen, locatarul
are dreptul la o scdereproporional a chiriei. n cazul n care
viciile sunt att de grave nct, dac le-ar fi cunoscut,locatarul nu ar
fi luat bunul n locaiune, el poate rezilia contractul, n condiiile
legii.
2. Atunci cnd aceste vicii aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul
poate fi obligat i ladaune-interese, n afar de cazul cnd dovedete
c nu le-a cunoscut i c, potrivit mprejurrilor, nu era dator s le
cunoasc.

Garania pentru lipsa calitilor convenite. Dispoziiile privitoare la

garania contra viciilor ascunse se aplic i atunci cnd bunul dat
nlocaiune nu corespunde calitilor convenite de ctre pri.

Tulburri.
1. Tulburrile de fapt (art. 1793). Locatorul nu este inut s l garanteze pe
locatar de tulburarea cauzat prin fapta unui tercare nu pretinde vreun
drept asupra bunului, afar numai dac tulburrile ncepute nainteapredrii
bunului l mpiedic pe locatar s l preia, caz n care dispoziiile art. 1.794
alin. (2) sunt aplicabile.
2. Tulburrile de drept (art. 1794). Dac un ter pretinde vreun drept asupra
bunului dat n locaiune, locatorul este dator s lapere pe locatar chiar i n
lipsa unei tulburri de fapt. Dac locatarul este lipsit n tot sau nparte de
folosina bunului, locatorul trebuie s l despgubeasc pentru toate
prejudiciile suferitedin aceast cauz. Indiferent de gravitatea tulburrii,
dac i-a comunicat-o locatorului, fr ca acesta s o nlture de ndat,
locatarul poate cere o scdere proporional a chiriei. Dac tulburarea
esteatt de grav nct, dac ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el
 poate rezilia contractul n condiiile legii. Locatarul care, la ncheierea
contractului, cunotea cauza de eviciune nu are dreptul la daune-interese.

Chemarea n garanie a locatorului. Dac locatarul este chemat n judecat de

un ter care pretinde un drept asupra bunului nchiriat, inclusiv un drept de
servitute, i exist riscul pierderii, n tot sau n parte, a folosineibunului, el are
dreptul s cear introducerea n proces a locatorului, n condiiile Codului
deprocedur civil. Locatarul va fi inut s l despgubeasc pe locator de toate
prejudiciile suferite ca urmarea necomunicrii tulburrii de ctre locatar. El nu
va fi ns inut la despgubiri dac dovedete clocatorul nu ar fi avut ctig de
cauz sau c, avnd cunotin de tulburare, nu a acionat.

Garania pentru lipsa calitilor convenite. Dispoziiile privitoare la garania

contra viciilor ascunse se aplic i atunci cnd bunul dat nlocaiune nu
corespunde calitilor convenite de ctre pri.

4
Elemente de noutate:
Codul civil conine prevederi noi n aceast materie, unele dintre ele prelund
soluii din practica judiciar, altele detaliind vechile texte. Foarte importante sub
aspectul efectelor sunt urmtoarele prevederi:

art. 1.798 NCC Contractele de locaiune ncheiate prin nscris sub

semntur privat care au fost nregistrate la organele fiscale, precum i
cele ncheiate n form autentic constituie titluri executorii pentru plata
chiriei la termenele i n modalitile stabilite n contract sau, n lipsa
acestora, prin lege;
art. 1.809 alin. (2) i (3) NCC n privina obligaiei de restituire a
bunului dat n locaiune, contractul ncheiat pe durat determinat i
constatat prin nscris autentic i contractul ncheiat pe perioad
determinat prin nscris sub semntur privat i nregistrat la organul
fiscal competent constituie, n condiiile legii, titlu executoriu la
expirarea termenului.
art. 1.811 NCC Opozabilitatea contractului de locaiune fa de
dobnditor. Dac bunul dat n locaiune este nstrinat, dreptul
locatarului trebuie respectat de dobnditor, dup cum urmeaz:
n cazul imobilelor nscrise n cartea funciar, dac
locaiunea a fost notat n cartea funciar;
n cazul imobilelor nenscrise n cartea funciar, dac data
cert a locaiunii este anterioar datei certe a nstrinrii;
n cazul mobilelor supuse unor formaliti de publicitate,
dac locatarul a ndeplinit aceste formaliti;

4
Sediul materiei al institutiei in Noul Cod civil (Legea 287/2009) este Titlul IX Diferite
contracte speciale, Cap. V Contractul de locatiune, art. 1777-1823 contin dispozitiile
generale, iar art. 1824 1835 contin regulile particulare in materia inchirierii locuintelor.
 n cazul celorlalte bunuri mobile, dac la data nstrinrii
bunul se afla n folosina locatarului.

5
Caracterele juridice ale contractului de locaiune:

Locaiunea este un contract sinalagmatic (bilateral) ntruct d natere la obligaii

reciproce ntre pri. Locatorul se oblig s asigure folosina vremelnic a lucrului nchiriat,
iar locatarul se oblig s plteasc locatorului preul locaiunii.
1. Locaiunea este un contract sinalgamatic (bilateral) ntruct d natere la
obligaii reciproce ntre pri:
locatorul se oblig s asigure folosina vremelnic a lucrului nchiriat i s-l
garanteze pe locatar pentru eviciune si vicii ascunse, iar
locatarul se oblig s plateasc locatorului chiria i s se foloseasc de lucru ca
un bun pater familias.
Rezult c, graie caracterului sinalgamatic, suntem n prezena unei legturi de
corelativitate ntre un drept al unei pri i o obligaie a celeilalte pri.
n consecin, locaiunii i se aplic toate regulile specifice contractului sinalgamatic:
excepia nendeplinirii contractului (exceptio non adimpleti contractus);
rezilierea pentru neexecutare culpabil din partea uneia dintre pri, precum i regula
dup care se stabilete cine suport riscul contractului.
1. Locaiunea este un contract cu titlu oneros , n care ambele pri contractante
urmresc un interes propriu patrimonial. n opoziie cu mprumutul de folosin
(comodat), care este un contract esenialmente gratuit, locaiunea este dimpotriv, prin
definiie (esenialmente) cu titlu oneros.Dac folosina unui lucru se transmite cu titlu
gratuit, contractul este nul ca locaiune, dar poate fi valabil ca un mprumut de
folosin, dac lucrul s-a predat (comodatul fiind un contract real) i dac sunt
ndeplinite i celelalte condiii de validitate.
2. Locaiunea este un contract comutativ. Prile cunosc, nc de la data ncheierii
contractului, care este ntinderea drepturilor i obligaiilor ce izvorsc din respectivul
act juridic. Existena i ntinderea obligaiilor nu depind de hazard i, deci, nu exist
anse de catig i pierdere pentru pri.
Graie caracterului comutativ, contractul de locaiune bine ncheiat nu va ridica
probleme legate de obligaiile asumate i drepturile dobndite i nici n legtur cu
ntinderea lor, ceea ce este de natur s precizeze i s pun accent pe responsabilitatea
prilor.
3. Locaiunea este un contract consensual, nefiind necesar ca manifestarea de voin s
fie exteriorizat ntr-o anumit form, pentru valabilitatea actului juridic civil.
n ceea ce privete ns proba contractului de locaiune, dac nu este constatat printr-
un nscris, prezint oarecare greuti, fiind supus unui sistem mai riguros de dovad
dect celelalte contracte. n aceast privin legea distinge ntre dou situaii:
5
Informatii luate dintr-un referat. aici
 dac forma scris lipsete i nu s-a nceput executarea contractului, iar una
dintre pri i neag existena sau coninutul, proba testimonial nu va putea fi
incuviinat de instana de judecat, orict de mic ar fi preul i chiar de s-ar
zice c s-a dat arvuna. Contractul de locaiune ncheiat verbal este valbil ca
negotium iuris, ns, n principiu, n caz de litigiu, nu va putea fi dovedit.
n cazul n care se contest preul locaiunii ncheiat n forma verbal, iar
contractul se afl n curs de executare dar nu exist o chitan doveditoare,
cuantumul chiriei se poate determina printr-o expertiz. Dac locatarul susine
c preul folosinei bunului este mai mic dect cel pretins de locator, iar prin
expertiz se dovedete contrariul, toate cheltuielile generate de efectuarea
acesteia vor cdea n sarcina sa.
Regulile prezentate anterior sunt aplicabile numai prilor, nu i terilor care vor
putea dovedi contractul de locaiune prin orice mijloc de prob.
Din punct de vedere administrativ - fiscal, locatorul, persoana fizic, are obligaia
de a nregistra contractul de locaiune la administraia financiar n a carei raz
teritorial se afla bunul, n vederea impozitrii veniturilor din chirii. n caz contrar,
valabilitatea contractului nu este afectat din punct de vedere al dreptului civil dar
locatorul poate fi acuzat de evaziune fiscal.
4. Locaiunea este un contract cu executare succesiv , n timp. Elemen-tul 'timp'' este
de esena locaiunii. Locatorul asigur folosina lucrului pn la ncetarea locaiunii,
iar preul este calculat dup durata folosinei i timpul se are n vedere chiar dac
preul s-a fixat n mod global.
n ceea ce privete durata contractului, ea poate fi i nedeterminat, dar nu poate fi
perpetu, venic. Locaiunile ereditare (concesiunile perpetue de folosin imobiliar)
cunoscute n vechiul drept sub denumirea de emfiteuze ori embatic sunt prohibite de
lege. n principiu, durat contractului se stabilete liber, prin consimmntul prilor.
n anume domenii ns, legiuitorul intervine prin prorogri legale.
Spre deosebire de contractul de vnzare-cumprare, locaiunea nu transmite dreptul de
proprietate, ci numai dreptul de folosin temporar a lucrului nchiriat. Astfel fiind,
riscul pieirii fortuite, este suportat de locator.
Importana locaiunii de lucruri.
O aplicabilitate deosebit, n lumea modern, o are locaiunea bunurilor mobile (de
exemplu, nchirierea autoturismelor, posturilor de radio i televiziune, de casete audio sau
video, echipamente sportive etc.). n condiiile n care accesul la proprietatea imobiliar a fost
ani la rnd strangulat prin diferite prohibiii legislative, locaiunea imobiliar, sub forma
contractului de nchiriere a locuinelor a fost cea mai frecvent.
Deosebirea locaiunii de alte contracte.
- Deosebirea de contractul de vnzare const n faptul c locatarul beneficiaz doar
de un drept de folosin asupra lucrului dat n locaiune, pe cnd cumprtorul, la vnzare,
dobndeste proprietatea asupra bunului vndut.
- n cazul contractului de comodat, folosina bunului estegratuit,
pecndlocaiuneaestentotdeauna oneroas.
- O anumit asemnare exist ntre locaiune i uzufruct, dar cele dou institu ii
civile se deosebesc sub multe aspecte.
 Condiii de validare ale contractului de locaiune.

1. Capacitatea prilor
Pentru a determina regulile ce guverneaz capacitatea de a ncheia contracte de
locaiune, trebuie stabilit natura juridic a acestui act juridic. ntruct are ca scop punerea n
valoare a bunului, locaiunea este n principiu, un act juridic de administrare.
Drept urmare, pot avea calitatea de parte ntr-un con-tract de locaiune, i minorii
cu vrsta cuprins ntre 14 i 18 ani, fr s fie asistai de ocrotitorul legal i fr autorizaie
prealabil a autoritii tutelare, cu condiia ca respectivele acte juridice s nu le fie lezionare.
De asemenea, unul dintre soi poate nchiria valabil un bun comun, n devalmaie,
fr consimmntul expres al celuilalt so, ntruct se aplic prezumia de mandat tacit
reciproc, instituit de articolul 35 din Codul familiei.
Fiind un act juridic de administrare, poate ncheia vala-bil un asemenea contract, n
calitate de locator, pendente conditione, i proprietarul sub condiie rezolutorie, dac este de
bun-credin.
Cnd durata contractului este mai mare de 5 ani, locaiunea devine un act juridic de
dispoziie, fiind obligatoriu ca locatorul s aib capacitate de exerciiu deplin. n consecin,
pentru locaiunile imobiliare ce depesc 5 ani, este necesar consimmntul expres al ambilor
soi, ntruct nu se mai aplic prezumia de mandat tacit reciproc.
Trebuie reinut faptul c, din punct de vedere al locatarului, actul juridic analizat
este ntotdeauna de administrare, indiferent de durata sa, motiv pentru care, n aceast calitate,
poate fi ncheiat valabil de minorul cu capacitate de exerciiu restrns, asistat de ocrotitorul
legal, sau singur, cu condiia s nu-i fie lezionar.
Dac un coindivizar (care nu este aparent proprietar exclusiv) nchiriaz bunul aflat
n indiviziune, se aplic regulilie care guverneaz vnzarea bunului comun de ctre unul din
coproprietari sau de la gestiunea de afaceri, dup caz.
Dat fiind faptul c locaiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate s
nu fie proprietarul lucrului dat n locaiune. Astfel, un uzufractuar sau un locatar poate nchiria
valabil bunul deinut cu titlu de uzufruct sau de locaiune.
Bineneles, n cazul nchirierii bunului altuia de ctre o persoan care nu are asupra
lucrului un drept opozabil fa de proprietar, drept care s-i confere posibilitatea nchirierii,
proprietarul nu va fi obligat s respecte locaiunea, acest contract fiind pentru el res inter alios
acta. Numai dac locatorul a fost un proprietar aparent, contractul poate produce efecte fat de
adevratul proprietar.
De asemenea, proprietarul nu poate fi locatarul propriului su lucru (neque pignus,
neque depositu, neque locatio rei suae consistere potest), cu excepia cazului cnd i lipsete
prerogativa folosinei (de exemplu, este nud proprietar sau a adus ca aport social n societate
folosina unui lucru).
Contractul de locaiune imobiliar ncheiat pe o perioad mai mare de 3 ani este
supus formalitilor de publicitate n Cartea Funciar (articolul 21 din Legea numrul 7/1996).
Acest aspect nu-i schimb nsa caracterul de act juridic de administrare ntruct publicitatea
vizeaz doar opozabilitatea contractului, nu i natura lui.
 2. Consimmntul prilor
Asemenea vnzrii-cumprrii, locaiunea se ncheie prin consim-mntul prilor.
Potrivit principiului consensualismului, care guverneaz aceast materie, acordul de voin al
prilor este ntotdeauna necesar i, totodat, suficient, cu excepiile prevzute de lege, n
vederea formrii contractului.
Ca i n cazul tuturor celorlalte categorii de contracte, consimmntul, n cadrul
contractului de locaiune trebuie s ndeplineasc urmatoarele condiii:

s emane de la o persoan cu discernmnt;

s fie exprimat cu intenia de a se obliga (animo contrahendi), nu n glum, ori din prietenie
sau complezen, cci, n astfel de situaii, actul juridic nu va produce nici un efect juridic;
s fie exteriorizat, adic s fie adus la cunotina celeilalte pri a contractului pentru a se
putea forma acordul de voin. Consimmntul poate fi exprimat n mod expres sau tacit;
voina manifestat trebuie s fie liber. Ea nu trebuie manifestat sub presiuni exterioare i nu
trebuie s fie consecina unei captatio belevolentia;
exprimarea de voin trebuie s fie contient, n sensul c cel ce a luat hotrrea s manifeste
voin trebuie s aib imaginea exact a consecinelor juridice ce decurg din angajamentul
respectiv, adic asupra ntinderii drepturilor dobndite de pri i a obligaiilor asumate de ele;
consimmntul trebuie s nu fie afectat de vicii.

n privina viciilor de consimmnt se aplic regulile generale n materie.

Cteva aspecte particulare se regsesc n privina erorii-obstacol sau erorii viciu de
consimmnt.
Astfel, consimmntul nu exist dac prile nu s-au pus de acord cu privire la
nsei natura juridic a contractului. Rezult c, dac, de exemplu, una dintre pri a nteles s
vnd un lucru, iar cealalt s-l nchirieze, contractul astfel incheiat este nul absolut, din cauza
de error in negotio.
Consimmntul nu exist nici atunci cnd prtile s-au nvoit cu privire la un cu
totul alt lucru: o parte ofer spre nchiriere un imobil al su din Bucureti, cealalt crede c a
nchiriat un imobil situat n Craiova.
Eroare asupra calitilor eseniale ale lucrului nchiriat poate, de asemenea, s
atrag desfiinarea contractului, ns, n asemenea caz nulitatea nu este absolut, ca n ipoteza
precedent, ci pur relativ.
Ct privete eroarea asupra calitilor accidentale ale lucrului nchiriat, aceasta are
caracter indiferent i nu atrage nulitatea contractului.
Eroarea asupra persoanei nu este o cauz de anulare a contractului de locaiune,
dect atunci cnd consideraia persoanei a fost determinant n cauz (aricolul 954 Cod civil):
spre exemplu, n materie de nchiriere a locuinelor de serviciu, n care ntreprinderea
proprietar are n vedere, cnd contracteaz calitatea de angajat, n baza unui contract de
munc, a chiriaului.
Ori de cte ori exprimarea voinei de ctre una dintre prile contractului de
nchiriere este rezultatul manoperelor dolosive exercitate de cealalt parte (dolului) ori temerii
insuflate acesteia (violenei psihice metus), contractul respectiv va fi nul relativ.
Avnd caracterul unui act juridic de administrare, cu titlu oneros i comutativ,
contractul de locaiune poate fi afectat de viciul leziunii. Aadar, ori de cte ori una dintre
pri a suferit un prejudiciu material ca urmare a disproporiei vadite de valoare ntre
contraprestaii, va putea obine anularea acelui act printr-o aciune n resciziune, sau, dup
caz, mrirea sau micorarea uneia dintre prestaii, cu condiia s aib calitatea de minor cu
capacitate de exerciiu restrns i s fi ncheiat respectivul act fr s fi fost reprezentat de
ocrotitorul su legal.

3. Promisiunea de locaiune (antecontractul).

Asemenea vnzrii-cumprrii, ncheierea contractului de locaiune poate fi precedat

de un acord prealabil al prilor prin care se oblig s ncheie n viitor respectivul contract.
Antecontractul de locaiune este convenia prin care una dintre pri sau ambele pri
se oblig s ncheie n viitor un contract de locaiune, al crui coninut esenial (cuantumul
chiriei, eventual durata) este determinat deja prin antecontract.
Dac ambele pri se oblig reciproc, una fa de cea-lalt, s ncheie n viitor, pentru o
anumit chirie, un contract de locaiune, promisiunea este bilateral sau sinalgamatic.
Suntem n prezena unei promisiuni unilaterale de a nchiria atunci cnd o persoan,
prevznd un eventual interes pentru ea de a dobndi folosina unui bun, primete
promisiunea proprietarului (sau a altei persoane care poate avea calitatea de locator), de a-i
atribui folosina acelui bun, rezervndu-i facultatea c-i va manifesta ulterior, de obicei
nuntrul unui termen, consimmntul su de a-l nchiria.
Obligaia promitentului nscut din promisiunea de vnzare se stinge la expirarea
termenului prevzut sau, dac prile nu au convenit legat de acest aspect, la expirarea
termenului general de prescripie, care ncepe s curg de la data ncheierii promisiunii de
nchiriere. Promisiunea unilateral poate fi asumat att de locator, ct i de locatar, ambilor
aplicndu-li-se aceleai reguli.
Antecontractul nu se confund cu contractul propriu-zis. El nu are ca efect
transmiterea folosinei bunului n favoarea beneficiarului, ci d natere unui drept de crean
cruia i corespunde o obligaie de a face constnd n obligaia promitentului (pentru
promisiunea unilateral) sau promitenilor (pentru promisiunea bilateral) de a ncheia n
viitor un contract de locaiune, n condiiile stipulate n antecontract. n cazul nendeplinirii
acestei obligaii, beneficiarul este ndreptit la daune-interese, fiind angajat rspunderea sa
contractual.

Obiectul contractului

1. Bunurile care pot face obiectul contractului de locaiune.

Intr n aceast categorie toate bunurile imobile sau mobile, corporale sau incorporale,
neconsumptibile sau fungibile, prin natura bunului sau prin voina prilor, cu condiia s se
afle n circuitul juridic civil.
Bunurile ce fac parte din domeniul public al statului sau al unitilor administrativ-
teritoriale pot fi nchiriate n baza unor legi speciale: articolul 136 alineatul (4) din Constituie
i articolele 14 16 din Legea numrul 213/1998.
n ipoteza n care se nchiria un bun mpreun cu personalul de deservire, natura
juridic a acestui contract va fi mixt: locaiune n privina lucrului i prestare servicii n
privina personalului de deservire.
 Obiectul propriu-zis al locaiunii nu este ns lucrul n sine, ci folosina acestuia, pe
care locatorul trebuie s o procure locatarului zi cu zi, pe tot timpul contractului.

2. Natura dreptului de folosin al locatarului.

Referitor la acest aspect, doctrina i jurisprudena au statuat c este vorba de un drept
de crean, nefiind nsoit, aadar, de dreptul de urmrire a bunului nchiriat n mna terilor
deintori sau de dreptul de folosin.
Aceast calificare este ntrit de urmatoarele argumente:

dreptul de folosin nu se poate realiza dect prin intermediul locatorului ndatorat a

asigura folosina;
este opozabil doar locatorului, subiect pasiv determinat. Potrivit Cod civil,
cumprtorul imobilului nchiriat printr-un contract anterior, avnd data cert, este
obligat s respecte locaiunea, dei nu a luat parte la ncheierea acestui contract. Nu
suntem n prezena unei excepii reale de la principiul relativitii efectelor actului
juridic civil i nici nu avem de a face cu un drept absolut, opozabil erga omnes.
Cumprtorul imobilului are calitatea de succesor cu titlu particular al locatorului i, n
consecin, efectele contractului de locaiune (drepturile de crean i obligaiile
corelative) i sunt opozabile;
este temporar (nu poate fi perpetuu);
este susceptibil de gaj (nu de ipotec);
poate fi transmis ntre vii potrivit regulilor de la cesiunea de crean, iar mortis causa
ca i celelalte drepturi de crean.

3. Preul.
Preul pe care locatarul l pltete n schimbul folosinei imobilului se numete chirie.
De obicei, chiria const ntr-o sum de bani dar, spre deosebire de vnzare-cumprare, se
poate fixa i sub forma altor prestaii licite.
Cuantumul chiriei se stabilete n funcie de durata locaiunii, fie global, fie pe unitate
de timp (zile, sptmni, luni etc.) i se platete la termene fixate, de regul, succesiv.
Pentru valabilitatea contractului de locaiune, preul folosinei trebuie s fie determinat
sau determinabil, prin aprecierea unui ter desemnat de pri sau prin stabilirea unui procent
din beneficiul realizat de locatar (sau din salariul acestuia).
De asemenea, chiria trebuie s fie sincer i oneroas. n caz contrar, contractul de
locaiune va fi nul absolut dar, prin conversiune, ar putea constitui un contract de comodat
(mprumut de folosin gratuit), dac sunt ntrunite condiiile de validitate ale acestui contract
i dac lucrul a fost predat (comodatul fiind un contract real).
Legislaia recent n materie de taxe de timbru pentru activitatea notarial instituie
sanciunea nulitii absolute aplicabila contractelor autentice de nchiriere a unor imobile n
care prile au stipulat o chirie mai mic dect cea real, pentru a plati taxe i impozite mai
mici.
n plus, locatorul poate fi acuzat de svrirea infraciunii de evaziune fiscal dac nu
declar venitul real ncasat din chirie.
 Forma i dovada contractului de locaiune

Contractul de locaiune este consensual, el putnd fi materializat ntr-un nscris

(autentic sau privat) ori poate fi verbal. Uneori ncheierea contractului poate fi i tacit, cum
ar fi n cazul relocatiunii. Din motive practice, prile obinuiesc s concretizeze convenia
ntr-un nscris, pentru a nu exista dificulti de prob.
n situaia n care contractul de locaiune este verbal i nu a fost pus n executare,
iar una din pri i neag existena, nu va fi admisibil proba cu martori, chiar dac s-ar
pretinde c s-a pltit arvun i chiar dac ar exist un nceput de dovad scris. Dovad unui
asemenea contract verbal se va putea face numai prin mrturisirea judiciar. n cazul n care a
existat un nscris, dar partea afirm c l-a pierdut, dintr-o cauz care nu-i este imputabil,
dovada se va putea face prin orice mijloc de prob.
Cnd contractul va conine clauze obscure, interpretarea lui se va face n favoarea
locatorului sau locatarului, dup cum clauza conine o obligaie n sarcina unuia sau altuia .
n situaia n care contractul verbal de locaiune a fost pus n executare, dar se
contest preul, dovada acestuia va fi fcut cu ajutorul mrturisirii locatorului. Este posibil ca
locatarul s apeleze i la un expert pentru stabilirea valorii locative.

Sublocatiunea i cesiunea contractului de locaiune.

n principiu, att locatorul, ct i arendaul au posibilitatea s subnchirieze bunul
nchiriat sau arendat, cu singura condiie ca aceast facultate s nu-i fi fost interzis prin
convenie . Interdicia trebuie ns stipulat n mod expres n contract.
Subnchirierea sau subarendarea reprezint tot un contract de locaiune i poate viza
bunul n ntregimea lui sau parial.
Deosebirile dintre cesiune i subnchiriere sunt evidente:
- dac cesiunea trebuie notificat locatorului iniial, sublocatiunea nu trebuie
notificat i acceptat;
- locatarul care a subnchiriat sau subarendat, pentru preul sublocatiunii
beneficiaz de privilegiul Codului Civil, pe cnd de acest privilegiu nu se va bucura cedentul;
- bunul subnchiriat trebuie predat n starea de a fi folosit, pe cnd cesionarul ia
bunul n starea care se gsete;
- sublocatiunii i sunt aplicabile prevederile Cod civil care reglementeaz prob
contractului de locaiune, pe cnd cesiunii nu.
Sublocatiunea nu mpiedic respectarea obligaiilor locatarului principal fa de
proprietar. Mai mult, chiar dac proprietarul ar fi fost de acord cu sublocatiunea, obligaiile
locatarului principal fa de proprietar vor continua s subziste.
ntre locatarul principal i sublocatar vor fi aceleai obligaii care exist ntre
proprietar i locatarul principal. Suntem de prere c sublocatarul nu va avea aciune direct
mpotriv proprietarului, cu care nu este n raporturi contractuale. Dar, n ceea ce privete
creana rezultat din preul chiriei, proprietarul va avea o aciune direct mpotriv
sublocatarului.
Textul legii permite prilor s diminueze sau chiar s nlture dreptul locatarului s
subnchirieze sau s cedeze bunul care face obiectul locaiunii. Cu toate acestea, s-a
considerat c locatarul poate da gratuit folosin imobilului nchiriat unui ter.
 Prohibiia sublocaiunii rmne valabil i n ceea ce i privete pe motenitorii
locatarului. Desigur, nimic nu-l mpiedic pe proprietar s renune la clauza prin care se
restrnge sau chiar se suprim posibilitatea locatarului de a subnchiria bunul. Renunarea
poate fi expres sau tacit (renunarea va fi tacit, de exemplu, atunci cnd proprietarul
ncaseaz de la sublocatar subchiria etc.).
n prezent, sublocaiunea apare mai frecvent n cazul contractului de nchiriere,
cnd locatarul subnchiriaz locuina. Contractul de subnchiriere a suprafeei locative este
reglementat att de Codul civil, ct i de Legea nr. 114/1996. n prezent, s-a considerat c
"Sfer de aplicare a dispoziiilor Codului civil s-a restrns la subnchirierea locuinelor
proprietate personal din mediul rural, locuinele exceptate n mod expres de la aplicarea
Legii nr. 5/1973 (art. 60 alin. penultim coroborat cu art. 62).
Exist un raport de dependena a contractului de sublocaiune fa de contractul
principal de nchiriere. Aceast nseamn c durata subnchirierii nu poate depi pe cea a
nchirierii; nulitatea absolut sau relativ a contractului de nchiriere atrage i nevaliditatea
contractului de subnchiriere.
Nu trebuie s se confunde situaia juridic a subchiriasului cu cea a toleratului.
Toleratul este acea persoan care locuiete n locuina chiriaului, cu consimmntul acestuia,
i care, neavnd un drept locativ propriu asupra locuinei, poate fi oricnd evacuat la cererea
locatarului principal. Jurisprudena a fcut o distincie constant ntre tolerat i subchiria.
Astfel, s-a stabilit c toleratul nu va putea dobndi mai multe drepturi dect cel care
l tolereaz. Instanele judectoreti au mai decis c: "Faptul proprietarului de a tolera o
persoan, datorit, de exemplu, legturii de rudenie, s locuiasc n imobil fr plata vreunei
chirii are caracterul unei situaii care nu poate fi meninut dect att timp ct el nelege s-i
acorde acest avantaj, desigur, n msur n care nu este inut de vreo obligaie de ntreinere.
Prin urmare, din moment ce, n raport de nelegerea prilor, proprietarul revoc acest
avantaj, persoana tolerat va trebui s-i plteasc, innd seam de chiria legal, o sum ce i se
cuvine pentru lips de folosin a locuinei ocupate". Reinem deci c: o persoan poate avea
calitatea de tolerat nu numai n raporturile cu chiriaul, dar i cu proprietarul.
Spre deosebire de tolerat, subchiriaul are dreptul de a folosi locuin a pe durata
stabilit, iar evacuarea lui nu se poate face dect pe calea unei aciuni de drept comun.
O condiie a subnchirierii o constituie forma scris a conveniei, aa nct dovad
se va face numai cu nscrisul contractului. n condiiile Legii nr. 5/1973, nu este posibil
contractul verbal de subnchiriere. Fa de locator, subnchirierea nu produce nici un efect.

ncetarea contractului de locaiune

1.ncetarea contractului prin ncetarea termenului.

Vom distinge, dup cum prile au prevzut sau nu un termen determinat:
a) Cnd locaiunea s-a fcut pentru un termen determinat, la mplinirea termenului,
contractul nceteaz de drept 6.
Prile pot conveni ns ca locatarul s prseasc imobilul nainte de expirarea
termenului, dac locatorul va avea absoluta nevoie de imobil.
La mplinirea termenului, contractul nceteaz de drept, fr ntiinare prealabil.

6
Locatiunea facuta pentru un timp determinat inceteaza de la sine cu trecerea
termenului, fara sa fie trebuinta de o prealabila instiintare.
Daca contractul a fost fara termen, concediul*) trebuie sa se dea de la o parte la alta,
observandu-se termenele defipte de obiceiul locului.
 Tacita relocaiune (reconduciune). Este posibil ca, dup expirarea termenului prevzut
de pri prin contract, locatarul s continue s foloseasc bunul, fr a fi mpiedicat de
locator7. n acest caz, se consider c locaiunea a fost rennoit n mod tacit, de i, n contract,
prile n-au stipulat expres aceasta prelungire. Este ns absolut necesar ca locatarul s aib
intenia de a folosi n continuare bunul, iar contractul de locaiune s fi fost ncheiat pe o
perioad determinat. Totui, la ncheierea contractului, prile vor putea stipula clauza ca, la
mplinirea termenului, tacit relocaiune nu va fi posibil. Judectorul va aprecia dac durat
posesiunii dup expirarea termenului va putea conduce la concluzia dac exista sau nu o tacit
relocaiune. n continuare, locatarul i locatorul vor avea aceleai drepturi i obligaii, pe care
le-au avut n contractul iniial.
n doctrina juridic s-a artat c: "relocaiunea tacit ia natere fr garaniile ce
fuseser stipulate pentru executarea contractului primitiv"
Prelungirea legal a contractului de locaiune. Dac n cazul relocaiunii tacite
prelungirea contractului este consecin voinei prilor, uneori legea prelungete termenul.
Pn n anul 1989, o serie de acte normative au prelungit de drept contractele de nchiriere
ncheiate pn la o anumit dat. Contractele de locaiune care nu intrau sub inciden
decretului nr. 78/1952, Legii nr. 10/1968 i legii nr. 5/1973 rmneau supuse prevederilor
Codului civil i nu le erau aplicabile prelungirile legale. n cazul acestor contracte, prelungirea
este posibil, dar prin acordul prilor.
Tacita reconducie i decretele de prelungire a contractelor de nchiriere nu pot opera
cu privire la un contract nu de drept".
b) Situaia n care prile nu au determinat n contract termenul loca iunii. Dar n cazul
nchirierii bunurilor mobile, legea fixeaz durata locaiunii. Aceasta va fi determinat de
scopul locaiunii (de exemplu, nchirierea unui autoturism n vederea efecturii unei cltorii
va dur att ct ine cltoria). Cnd locatarul va nchiria bunurile mobile pentru apartamentul
su, se prezum c nchirierea lor va dura att timp ct a fost nchiriat apartamentul.

2.Pieirea total a bunului nchiriat.

n acest caz, contractul este desfiinat de drept, deoarece i va lipsi obiectul. Nu are
relevan dac pieirea este consecina uneia din pri sau a forei majore 8. Desigur, n cazul n
care pieirea total este culpabil uneia din pri, aceasta va trebui s plteasc despgubirile
civile.
Pieirea parial a bunului va putea duce la desfiinarea contractului, dar numai atunci
cnd partea care a pierit este att de grav, nct este de presupus c, iniial, partea n-ar fi fost
de acord cu ncheierea contractului. n caz contrar, se va cere doar o reducere de pre.

3.Rezilierea contractului de locaiune.

Codul civil prevede expres ca: "n cazul cnd una din pri nu-i ndeplinete
ndatoririle sale principale, cealalt parte poate cere desfiinarea contractului". Cnd o parte
nu-i execut obligaiile, contractul nu se desfiineaz de drept, ci va trebui s fie sesizat
instana judectoreasc, care va aprecia n ce msur se impune desfiinarea conveniei.
7
Dupa expirarea termenului stipulat prin contractul de locatiune, daca locatarul ramane
si e lasat in posesie, atunci se considera locatiunea ca reinnoita, efectele ei insa se
reguleaza dupa dispozitiile articolului relativ la locatiunea fara termen.
8
Dac pieirea lucrului s-a datorat culpei uneia dintre pri, aceasta este inut i la plata
de daune-interese, pentru acoperirea prejudiciului suferit de cealalt parte, prin
ncetarea contractului; a se vedea, D. Macove i ,
M.S. Stri bl e a , op. cit., p. 168.
 Cnd prile au stipulat n contract un pact comisoriu expres, n acest caz va fi aplicat
pactul respectiv.9
Rezilierea poate avea loc atunci cnd o locuin este obinut prin svrirea
infraciunii de pretindere, primire sau plata a unei filodorme; neplata cu rea credina, timp de
trei luni de zile consecutiv, a chiriei sau cota-parte a cheltuielilor de ntreinere. Desigur,
rezilierea contractului poate avea loc i ca urmare a nclcrii celorlalte obligaii contractuale
de ctre pri.

4.Desfiinarea titlului locatorului.

O asemenea desfiinare are drept efect i ncetarea contractului de locaiune, deoarece
locatorul nu mai poate asigura locatarului folosina lucrului 10 (resolutio jure dantis, resolvitur
jus accipientis).
Titlul locatorului poate fi anulat, rezolvat sau locatorul este evins(a suferi de
eviciune).
Legea cunoate ns cteva excepii de la regula sus-menionat. n primul rnd
contractul de locaiune ncheiat de uz.ufructar rmne n vigoare timp de cinci ani, chiar dac
uzufructul a ncetat. n al doilea rnd, rmn valide contractele de locaiune ncheiate de
motenitorul aparent, n cazul n care locatarul a fost de bun-credin, n al treilea rnd, s-a
considerat c "rmn valabile i contractele ncheiate de terul dobnditor al imobilului
ipotecat (s.n. - SRE), chiar dac este evins, cu condiia ca contractul de locaiune s fi fost
ncheiat cu bun credin i cu dat cert anterioar transcrierii comandamentului .
ncetarea contractului de locaiune pentru neplata preului atrage i ncetarea
contractului de sublocaiune i a cesiunilor contractului.

5.Obiectul contractului a fost vndut sau transmis altei persoane.

n dreptul romn i n dreptul francez vechi, constituia o cauz de ncetare a
contractului de locaiune nstrinarea bunului nchiriat. n prezent, dimpotriv, o asemenea
nstrinare nu mai constituie o cauz de ncetare a locaiunii.
n principiu, cumprtorul imobilului este obligat s respecte contractul de locaiune
ncheiat de locator. Soluia se impune, deoarece contractul a fost ntocmit sub form autentic
sau printr-un act sub semntur privat, care a dobndit data cert anterioar nstrinrii .
Dar principiul consacrat i de jurispruden nu-i va gsi aplicarea n urmtoarele
cazuri:
- prile au convenit n contract ca, n momentul nstrinrii, locaiunea s nceteze;
- contractul de locaiune nu a fost autentificat i nici nu are data cert (de exemplu n cazul
unui contract verbal).

6.ncetarea contractului de locaiune prin acordul ambelor pri.

Ca orice contract sinalagmatic, locaiunea va putea nceta prin consimmntul
prilor. n acest caz, contractul de sublocaiune se va menine, deoarece, n caz contrar,
sublocatarul ar putea fi fraudat prin nelegerea dintre locator i locatar.

9
A se vedea, I. Zi nve l i u , op. cit., p. 181.
10
Dar i pentru c inexistena dreptului desfiineaz i actul subsecvent: resoluto iure
dantis, resolvitur ius accipientis).
 7.ncetarea contractului de locaiune prin denunarea unilateral.
Cnd prile au stabilit n contract durat locaiunii, oricare dintre ele poate denun
unilateral contractul, dar cu obligaia de a respecta termenul de preaviz. n doctrina juridic s-
a relevat c "manifestarea de voin de a desface contractul (numit de lege concediu, este un
act unilateral de voin, care produce efecte chiar dac a fost acceptat de partea concediat,
care trebuie s suporte desfacerea contractului".
Dei legea nu reglementeaz cum trebuie materializat denunarea, practic ea va avea
loc n scris, fie direct, fie prin intermediul executorului judectoresc11.
Denunarea unilateral nu trebuie motivat.
Denunarea unilateral va trebui s rezulte ns din fapte i mprejurri neechivoce.
Cstoria trebuie protejat, dar nu oricum, n orice situaie i cu orice pre. De aceea,
atunci cnd locatarul prsete locuina, "iar aceast mprejurare nu poate fi interpretat n alt
mod ca o renunare definitiv, revenirea lui n aceeai locuin este lipsit de orice efecte
juridice, deoarece n urm renunrii are nevoie de un nou titlu locativ".
8.Exproprierea obiectului contractului(cauza de utilitate public)
ncetarea contractului de nchiriere mai poate avea loc prin exproprierea total a
bunului, deoarece, n acest caz, locaiunii i lipsete obiectul. Locatarul va fi despgubit, chiar
dac contractul nu avea dat cert. Dac exproprierea este parial, locatarul beneficiaz de un
drept de opiune: fie va putea solicita rezilierea contractului, cnd partea expropriat este
nsemnat, fie va putea cere o reducere a preului.
Oricum, n cazul exproprierii, locatarul nu va putea cere niciodat despgubiri de la
locator. Deoarece exproprierea a fost asimilat cazului fortuit, s-a considerat c locatorul nu-l
va putea obliga pe locatar s recldeasc imobilul distrus prin expropriere.

Deosebiri i asemnri ale locaiunii fa de diferite tipuri

de contracte

ntruct toate contractele civile bilaterale cumuleaz n sine o multitudine de elemente

de asemnare i deosebire, evident c i contractul de locaiune prezint o serie de asemnri
dar i deosebiri fa de diferit contracte.
Principalele contracte civile n raport cu care contractul de locaiune la momentul
actual, cunoate o nrudire mai accentuat, sunt contractele de vnzare-cumprare, arend,
comodat, depozit, schimb, contractul de munc, antrepriz, leasing i altele. Aceste contracte
cumuleaz n sine un numr considerabil de elemente de asemnare ntre ele aducndu-le la
un grad de rudenie apropiat.
Aadar, locaiunea se delimiteaz n esen de:
- Contractul de vnzare-cumprare, care se aseamn cu locaiunea ntruct ambele
sunt translative de drepturi reale, doar c vnzarea transmite toate elementele dreptului de
proprietate posesia, folosina i dispoziia iar locaiunea transmite doar dreptul de posesie i

11
n practic s-a admis c aciunea n evacuarea locatarului este o manifestare
neechivoc a denunrii unilaterale (TS, s. civ., dec. nr. 2628/87, n RRD, nr. 7/1988, p.
64), termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar soluionrii litigiului; se vedea,
Fr. De ak , op. cit., p. 21; D. C hi ri c , op. cit.,
p. 185; J. Manol i u , t. Ruschi , op. cit., p. 102.
folosin. Anume din acest motiv locaiunea este considerat o vnzare a folosinei, a
dreptului de posesie i folosin, nu i a celui de dispoziie.
- Contractul de arend se deosebete fa de cel de locaiune doar prin natura bunului
transmis n folosin (exploatare) care potrivit Codului Civil, sunt bunurile agricole.
n rest, i n mare parte aceste dou contracte conin aceleai elemente constitutive cu
privire la form i coninut cu excepia unor mici diferene cum ar fi termenul contractul, care
este de maxim 99 de ani pentru locaiune i minim un an pentru arend.
- Contractul de comodat constituie tot o transmitere a dreptului de folosin ca i n
cadrul locaiunii doar c n primul caz lipsete un element esenial preul, acesta fiind un
contract cu titlu gratuit. Fa de locatar, n obligaia comodatarului intr n principal doar
restituirea bunului la expirarea termenului ctre comodant. n obligaia primei pri nu vor
intra i achitarea plii pentru folosina bunului. Careva eventuale pli pot avea loc doar
pentru compensarea uzurii bunului.
- Depozitul, potrivit Codului Civil, constituie contractul prin care depozitarul se oblig
s pstreze deponentului un bun mobil i restituirea acestuia potrivit nelegerilor. n acest caz
intenia contractului o constituie pstrarea bunului i nu folosina acestuia. Astfel este transmis
doar dreptul de posesie asupra bunului n scopul pstrrii lui dar nu este transmis i dreptul de
folosin al lucrului. Depozitarul este obligat de a supraveghea i conserva starea lucrului, i
nu de-al utiliza n scopurile proprii contra plii de chirie ca n cazul locaiunii. ntr-o
asemenea situaie, delimitarea de locaiune poate fi uneori difi cil; de exemplu, lsarea unui
autoturism ntr-un garaj aparinnd altei persoane poate nsemna, fie locaiune dac cheile
garajului se afl la conductorul autoturismului i scopul nchirierii este lipsa spaiului de
parcare, fie depozit n cazul n care obligaia principal (care determin calificarea
contractului) este cea de supraveghere, pstrare i conservare a autoturismului . De asemenea
potrivit articolului citat, obiect al contractului de depozit l constituie doar bunurile mobile nu
i imobile ca n cazul locaiunii.
- Schimbul se aseamn cu locaiunea prin faptul c ambele au caracter translativ
asupra bunului contractului, doar c n primul caz se transmit toate elementele dreptului de
proprietate, iar n al doilea doar dreptul de posesie i folosin. schimbul ca i contractul de
vnzare-cumprare este cu executare imediat iar locaiunea se execut treptat ntr-o perioad
de timp. Asemenea contractului de locaiune, att schimbul ct i vnzarea-cumprarea se
prezint ca un instrument juridic prin intermediul cruia se asigur circuitul civil i economic
al bunurilor materiale. Caracterele juridice ale acestor contracte sunt asemntoare.
- Contractul de munc, n cadrul creia salariatul primete o plat potrivit volumului
de munc prestat fa de angajator i care este de asemenea cu executarea succesiv n timp i
care poate fi interpretat ca o nchiriere temporar a muncii depuse. Att contractul de munc
ct i contractul de locaiune sunt cu executare succesiv n timp.
- Antrepriza este acel contract pe baza cruia se execut lucrri de mare importan,
dar i prestri de servicii de valoare mai mic. Potrivit Codului Civil antreprenorul se oblig
s efectueze pe riscul su o anumit lucrare celeilalte pri numit client iar cel din urm se
oblig s recepioneze lucrarea i s plteasc preul. Astfel, i antrepriza i locaiunea sunt
contracte cu executare succesiv n timp cu caracter consensual prin care ambele pri au un
anumit scop.
- Contractul de leasing constituie un contract foarte apropiat i asemntor din punct
de vedere al caracterelor juridice fa de contractul de locaiune. Potrivit noiunii de leasing
date de Cod Civil: Prin contractul de leasing, o parte (locator) se oblig, la cererea unei alte
pri (locatar), s asigure posesiunea i folosina temporar a unui bun, cumprat sau produs
de locator, contra unei pli periodice (rate de leasing). Att n cadrul locaiunii ct i n
cadrul leasingului locatorul se oblig s asigure locatarului posesia i folosina temporar a
bunului, doar c n cadrul leasingului locatorul va respecta dreptul de opiune al locatarului de
a cumpra bunul la ncetarea contractului.

Deosebiri i asemnri ntre contractul de locaiune i

vnzare-cumprare

Aa cum s-a statuat i n doctrina juridic, locaiunea mai este cunoscut i sub
denumirea de vnzare a folosinei. Ea nu se confund ns, cu contractul de vnzare-
cumprare, de care se deosebete prin faptul c locaiunea transmite exclusiv dreptul de
folosin asupra lucrului pe o durat limitat n timp (ca drept de crean) i nu dreptul de
proprietate .
Aadar, dei s-a afirmat c locaiunea reprezint o vnzare a folosinei, aa cum deriv
de fapt din noiunea contractului de locaiune din perioada dreptului roman, aceasta se
deosebete de contractul de vnzare-cumprare prin mai multe elemente.
Att locaiunea ct i vnzarea-cumprarea reprezint la momentul actual dou
instituii civile distincte care sunt utilizate pe larg n diferite domenii pe plan internaional i
de ctre diferii subieci de drept. Dei ambele contracte au caracter translativ de proprietate,
consider c principalul element care difereniaz aceste dou contracte este scopul urmrit. n
timp ce n cadrul locaiunii este urmrit doar scopul folosirii unui bun determinat pe o
perioad de timp, n cadrul vnzrii-cumprrii este urmrit scopul dobndirii definitive i
depline a dreptului de proprietate, care este perpetuu i absolut.
Adiacent principalelor deosebiri enumerate, ntre locaiune i vnzare-cumprare
exist un ir de elemente constitutive comune i asemntoare.
Paralel elementului contractual bunul, caracteristic i definitoriu att locaiunii ct i
vnzrii-cumprrii, de asemenea i preul constituie o component important n cadrul
acestor dou contracte. Fr existena acestor dou elemente nu se va mai contura natura
juridic contractual.
Primul element de asemnare dintre aceste dou contracte l constituie bunul care
urmeaz a fi supus locaiunii sau vnzrii-cumprrii, i care formeaz obiectul principal al
contractului, fr de care ar disprea nsi natura sau structura juridic a contractului. n
ambele cazuri a contractelor analizate, obiectul contractului, adic bunul, trebuie s fie
individual determinat i inclus n circuitul civil. Practic orice lucru care poate fi supus
contractului de locaiune poate forma i obiect al contractului de vnzare-cumprare i
viceversa.
Cel de-al doilea element contractual este n esen de acelai grad de importan ca i
bunul obiect al contractului. Preul contractului de vnzare-cumprare trebuie s fie real i
exprimat n bani potrivit Cod Civil. La fel i n cadrul locaiunii din nsi no iunea acestui
contract dat n Cod Civil, se deduce importana elementului pecuniar plata chiriei, care
semnific o retribuie bneasc pltit locatorului. n lipsa acestui element nu va mai persista
caracterul juridic al contractului de locaiune i vnzare-cumprare ci va interveni aria juridic
a comodatului i respectiv a donaiei. Cu mici excepii n unele cauze locaiunea poate avea
loc i n schimbul altei prestaii dect preul exprimat n bani, dar numai n baza nelegerilor
prilor contractuale.
 Delimitarea caracterelor juridice ale contractului de locaiune i
vnzare-cumprare.

n locaiune, se transmite beneficiarului numai dreptul asupra unor elemente ale

dreptului de proprietate, cel de posesie i folosin, iar n cadrul contractului de vnzare-
cumprare sunt transmise toate elementele dreptului de proprietate, posesia, folosina i
dispoziia (jus utendi, jus fruendi i jus abutendi).
Aadar, principalul element de delimitare a caracterelor juridice care se observ ntre
cele dou tipuri de contracte este faptul c n cazul contractul de locaiune se transmite doar
folosina bunului iar n baza contractului de vnzare-cumprare se transmite i dreptul de
dispoziie asupra bunului, adic dreptul de proprietate.
n scopul unei analize mai profunde pentru determinarea tuturor elementelor de
delimitare i asemnare ntre contractul de locaiune i contractul de vnzare-cumprare este
necesar efectuarea unei enumerri a caracterelor juridice ale acestor dou contracte.
Pentru remarcarea mai evident i explicit a caracterelor juridice, acestea vor fi
prezentate n tabelul de mai jos.
Aadar, caracterele juridice ale locaiunii i vnzrii-cumprrii sunt:

Contractul de locaiune Contractul de vnzare-cumprare

caracterul consensual
caracterul sinalagmatic (bilateral)
caracterul oneros (pecuniar)
caracterul comutativ
cu executare succesiva n timp cu executare imediat
(instantaneu)
translativ de drepturi reale translativ de drepturi reale
dreptul de posesie i folosin dreptul de proprietate

Reieind din definiia dat de Codul Civil, ntruct se ncheie prin simpla manifestare a
acordului de voin al prilor, locaiunea constituie un contract consensual. Ad validitatem,
contractul se ncheie solo consensu. n virtutea principiului consensualismului simpla
manifestare de voin este suficient pentru a produce efecte. Adic, ad validitatem, sau
pentru validitate, contractul se ncheie prin simplul acord de voin.
La fel putem afirma i n cazul contractului de vnzare, acesta este un contract
consensual, putnd fi ncheiat prin simplu acord de voin al prilor fr ndeplinirea vreunei
formaliti. vnzarea-cumprarea se perfecteaz n momentul n care s-a realizat acordul de
voin al prtilor.
Un alt caracter al locaiunii este cel sinalagmatic, adic este un contract bilateral
ntruct d natere i creeaz obligaii pentru ambele pri contractante. Locatorul se oblig s
asigure folosina temporar a lucrului, iar locatarul se oblig s plteasc chiria.
 n cadrul contractului de vnzare-cumprare, de asemenea avem parte de un caracter
sinalagmatic, ntruct d natere la obligaii reciproce intre prile contractante. Vnztorul
are obligaia s predea lucrul vndut i s garanteze pe cumprtor, iar cumprtorul are
obligaia s plteasc preul. Aadar, obligaiile prilor contractante sunt interdependente si
reciproce.
Din punct de vedere al scopului urmrit de pri fr ndoial vom afirma c Locaiunea
este un contract esenialmente cu titlu oneros, n care prile contractante urmresc un interes
propriu patrimonial. Caracterul oneros al locaiunii este unul din principalele elemente de
delimitare al acestui contract, i totodat un element care determin natura juridic a acestuia,
n caz contrar, lipsa caracterului oneros va transforma contractul n cel de comodat care este
cu titlu gratuit. Aadar, dac folosina unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este
nul ca locaiune, dar poate fi valabil ca un mprumut de folosin, dac lucrul s-a predat
(comodatul fiind un contract real) i dac sunt ndeplinite i celelalte condiii de validitate.
Evident, c i vnzarea urmrete scopul obinerii unui beneficiu patrimonial. Caracterul
oneros al contractului de vnzare-cumprare reiese din faptul ca o parte dorete s obin
echivalentul bnesc al bunului iar cealalt parte, cumprtor dorete sa obin proprietatea
asupra bunului procurat. Aadar, ambele pri urmresc anumite interese patrimoniale, adic
primirea unui echivalent in schimbul prestaiei la care se oblig. Vnztorul urmrete s
primeasc preul ca un contra echivalent al prestaiei sale, iar cumprtorul urmrete s
primeasc bunul cumprat in schimbul preului. nstrinarea cu titlu gratuit nu va constitui
niciodat drept o vnzare-cumprare.
Caracterul comutativ al locaiunii este evident deoarece prile cunosc exis tena i
coninutul obligaiilor chiar de la momentul contractrii, n consecina contractul nu este unul
aleatoriu care depinde de o mprejurare viitoare i nesigur.
i vnzarea este un contract comutativ, fiindc de ctre pari este cunoscut existena i
ntinderea obligaiilor reciproce din momentul ncheierii contractului i nu depind, ca i n
cazul contractelor aleatorii, de apariia vreunui eveniment viitor i incert, care pot aduce
ctiguri si pierderi pentru ambele pri contractante. n anumite cazuri excepionale doar
potrivit nelegerilor prilor, contractul poate cpta caracter aleatoriu, spre exemplu, in cazul
cnd obiectul este supus pericolului pieirii, exproprierii, distrugerii etc.
Aadar, anume existenta, ntinderea i certitudinea prestaiilor datorate de pri care pot
fi apreciate din start si nu dependenta de hazard, contureaz caracterul comutativ al
contractelor respective. n practic, de cele mai multe ori contractele cu titlu oneros sunt
comutative.
Referitor la modul de executare al acestor doua contracte, caracterul juridic difer.
Astfel, locaiunea este un contract cu executare succesiv pe o perioad anumit de timp
deoarece obligaiile contractuale ale prilor sunt executate n timp, printr-o anumit prestaie
bneasc continu i prin asigurarea folosirii bunului pn la ncetarea contractului. Astfel,
locatorul este obligat s asigure folosina lucrului, iar locatarul s plteasc chiria. Deci
elementul executrii locaiunii n timp i continuu este de esena acestui contract.
De cealalt parte vnzarea-cumprarea constituie un contract de regul cu executare
imediat care se consum imediat ce prile i-au ndeplinit obligaiunile, vnztorul a
transmis bunul iar cumprtorul a primit bunul i a achitat preul.
Contractul de locaiune este un contract cu executare succesiv n timp pe o perioad
determinat potrivit nelegerilor contractuale sau pe o perioad nedeterminat dar nu mai
mare de 99 de ani, iar contractul de vnzare-cumprare este cu executare imediat. Aadar,
timpul constituie un element integrant al locaiunii i potrivit Cod Civil Contractul de
locaiune nu poate fi ncheiat pe un termen mai mare de 49 de ani. Pe de alt parte, n cadrul
contractului de vnzare-cumprare nu putem vorbi de un termen al contractului, el
executndu-se dintr-o dat. Referitor la termen, n cadrul vnzrii-cumprrii se men ioneaz
doar n privina transmiterii bunului n proprietate, astfel, potrivit Cod Civil, Termenul
predrii bunului, se menioneaz c: Vnztorul trebuie s predea bunul: a) la data stabilit
n contract sau la data care poate fi dedus din contract;
b) n orice moment n cursul perioadei stabilite n contract sau determinate prin referire la
contract, cu excepia cazului n care din mprejurri rezult c alegerea datei revine
cumprtorului; c) ntr-un termen rezonabil calculat de la data ncheierii contractului, n
celelalte cazuri. ns, aceti termeni reflect doar termenul de executare sau ndeplinire a
condiiilor contractuale dar nu reprezint perioada de derulare succesiv nsi a contractului.
Locaiunea este un contract translativ de folosina temporar a unui bun concret i
individual-determinat. Fa de vnzare-cumprare, n cadrul locaiunii, nu se transmite dreptul
de proprietate ci doar un element al acestui drept, dreptul de folosin. Efectul strmutrii
dreptului de proprietate din patrimoniul vnztorului ctre patrimoniul cumprtorului
determin caracterul translativ de drepturi n cadrul contractului de vnzare-cumprare.
Dreptul de proprietate este absolut, inviolabil, deplin, exclusiv i perpetuu ceea ce face
s se deosebeasc de dreptul de folosin care este doar un dezmembrmnt al dreptului de
proprietate i este temporar. Aadar, contractul de vnzare-cumprare transmite pe deplin
toate elementele dreptului de proprietate asupra lucrului vndut. n urma realizrii acestui
contract i ca efect al realizrii acordului de voin (solo consensu), se produce transferul
dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor. Odat cu dobndirea dreptului de
proprietate i din acest moment, cumprtorul suport i riscul pieirii lucrului, potrivit
principiului res perit domino.
Aadar, principala deosebire dintre aceste dou contracte const in faptul c locatarul
beneficiaz doar de un drept de folosin sau/i posesie asupra lucrului transmis n locaiune,
pe cnd cumprtorul dobndete dreptul de proprietate asupra bunului vndut.
Fiind universal recunoscut importana acestor contracte n sfera tuturor domeniilor
social-umane, ele asigur o dezvoltare mai accelerat a raporturilor din diferite ramuri n
societate.
Oricare ar fi delimitrile sau/i deosebirile conturate dintre aceste contracte, primordial
este crearea mprejurrilor necesare pentru dezvoltarea, aplicarea i respectarea lor, ntru
continuarea i avansarea progresului economico-social, benefic pe plan internaional.

Concluzii

Locaiunea lucrurilor este un contract prin care o persoan, numit locator, se oblig s
asigure unei alte persoane, numit locatar, folosinta unui lucru pentru o perioad de timp
determinat, n schimbul plii unui pre, numit chirie.
Locaiunile sunt de mai multe feluri, fiecare cu denumire specific i reguli proprii,
cum ar fi nchirierea, adic locaiunea edificiilor; arendarea, adic locaiunea fondurilor
rurale; prestaia lucrrilor, adic locaiunea muncii i a serviciilor i antrepriza.
Contractul de locaiune prezint cteva caractere juridice cum ar fi tipul su
sinalagmatic, pentru c nate obligaii pentru ambele pri, este cu titlu oneros, pentru c
fiecare parte se oblig n schimbul prestaiei pe care urmarete s o obin, are caracter
comutativ, pentru c parile cunosc de la nceput intinderea prestaiilor la care se oblig, este
un contract consensual, pentru c este suficient s se fi format valabil acordul de voint, este
un contract cu executare succesiv n timp, presupunnd executarea prin mai multe prestaii
ealonate n timp.
Pentru validitatea contractului de locaiune se impune c att locatorul, ct i locatarul
s aib capacitatea ceruta de lege pentru a face acte de administrare, cci locaiunea e
considerat n mod tradiional un act de administrare.
Locatorul i locatarul trebuie s cad de acord asupra lucrului nchiriat i asupra
chiriei. Lucrul nchiriat, total sau partial, poate fi att mobil, ct i imobil, corporal sau
incorporal. Chiria se stabilete n raport de durata contractului, fie global, fie pe uniti de
timp i trebuie s fie determinat sau cel puin determinabil, putand fi lsata i la aprecierea
unui ter ales de ctre pri.
Contractul de locaiune, fiind un contract sinalagmatic, ambelor pri le revin obligaii.
Asemenea obligaii i le asum prile sau decurg din lege.
Obligaiile locatorului decurg din principiul c el trebuie s asigure locatarului
folosina lucrului pe toat durata existenei contractului de locaiune. Astfel, locatorul are
unele obligaii, printre ele numrndu-se predarea lucrului inchiriat de locatar, meninerea
lucrul nchiriat n stare de funcionare, s-l garanteze pe locatar de eventualele tulburri,
restituirea banilor utilizai pentru ntreinerea bunului folosit, etc.
n afara obligaiilor hotrte de pri, locatarul are n sarcina sa diverse obligaii
prevzute de lege. Printre obligaiile locatarului se numar ntrebuinarea lucrul ca un bun
proprietar si conform destinaiei lui, plata chiriei, restituirea lucrul nchiriat la incetarea
locaiunii, transmiterea folosinei s nu fie interzis prin contractul principal, sublocaiunea s
nu fie convenit n condiii care s contravin condiiilor din contractul principal.
Obligaiile sublocatorului vor fi aceleai cu cele ale locatarului din contractul
principal.
n condiiile n care poate interveni sublocaiunea, este permisa i cesiunea
contractului de locaiune de ctre locatar. Spre deosebire de sublocaiune, care reprezint un
nou contract de locaiune, cesiunea constituie o vnzare a dreptului de folosin.
n ceea ce privete ncetarea contractului de locaiune, pe lng ncetarea prin acordul
prilor, legea prevede cauze de ncetare denunarea unilateral, expirarea termenului,
rezilierea pentru neexecutare, pieirea lucrului, desfacerea titlului locatarului, nstrinarea
lucrului nchiriat.
Contractul trebuie s cuprind adresa locuinei ce face obiectul nchirierii, suprafaa
locativ i dotrile folosite n exclusivitate sa n comun, suprafaa curilor i a grdinilor
folosite n exclusivitate sau n comun, valoarea chiriei lunare, suma pltit n avans n contul
chiriei, locul i condiiile n care se realizeaz primirea i restituirea cheilor, obligaiile
prilor privind folosirea i ntrebuinarea spaiilor care fac obiectul contractului, inventarul
obiectelor i al dotrilor aferente, data intrri n vigoare i durata, condiiile privind folosina
exclusiv i n comun a prilor aflate n coproprietate, persoanele care vor locui mpreun cu
titularul contractului i alte clauze convenite de pri.
Articolul 22 din Legea nr.114/1996 dispune c sunt nule clauzele care oblig chiriaul
s recunoasc sau s plteasc n avans proprietarului orice sum cu titlu de reparaie ce cade
n sarcina proprietarului, prevd responsabilitatea colectiv a chiriailor n caz de degradare a
elementelor de construcii i a instalaiilor, a obiectelor i a dotrilor aferente spaiilor
commune, impun chiriailor s fac asigurri de daune, exonereaz proprietarul de obligaiile
ce i revin potrivit prevederilor legale i autorizeaz pe proprietar s obin venituri din
nerespectarea clauzelor contractului de nchiriere.
 Bibliografie

1. Ana Manea Luca, Drept civil. Noiuni generale despre obligaii. Contracte civile.
Iai, 1994.
2. Brnzea, C. Voicu, I. Dicionar de termeni juridici uzuali. Bucureti: Editura Alex,
1996.
3. Building Contract Claims, 4th edition.
4. C. St. Tomulescu, Revue internaionale des droits del'antiquite, Bruxelles, 1971.
5. C. St. Tomulescu, Rolul monedei n vechiul drept roman, Bucureti, 1958.
6. C.Toader, Fr.Deak Drept civil.Contracte speciale, Editura All Beck, Bucureti
2003.
7. Catherine Elliott, Frances Quinn, "Contract Law ( 8 edition)".
8. Chibac G., Bieu A., Rotari A., Efrim O. Drept Civil, Contracte i succesiuni.
Editura a 3-a. Cartier, 2010.
9. Chibac Gh., Malanciuc I. Dreptul de locaiune, arenda. Ediia a II-a Chiinu: CEP
USM, 2010.
10. Ciongaru E., Secula M., Drept civil. Contracte speciale. Curs universitar. Editura
Scrisul Romnesc, 2003.
11. Codul civil .
12. Codul Civil, Codul de Procedur Civil, Legea Contenciosului administrativ, ediia
a 6-a, Editura Hamangiu, 2010.
13. D. Macovei, M. S. Striblea, Drept civil, Contracte, Succesiuni. Ed. Junimea, Iai,
2000.
14. D.Alexandresco, Explicatiunea teoretica si practica a dreptului civil roman,
Bucuresti 1910.
15. D.Macovei, M.S.Striblea Drept civil.Contracte.Succesiuni, Editura Junimea, Iai
2000.
16. Deak, Fr., Tratat de drept civil. Contracte speciale. Ed. Actami, Bucureti, 1999.
17. Decizia Colegiului Economic al Curii Supreme de Justiie a Republicii Moldova
nr. 2rae-118/2008.
18. Decizia Curii Supreme de Justitie din 30 aprilie 2009.
19. Dicionarul explicativ al limbii romne, ediia a II-a. Academia Romn, Institutul
de Lingvistic "Iorgu Iordan", Bucureti: Editura Univers Enciclopedic, 1998.
20. Djakhongir Saidov, Ralph Cunnington - Contract Damages: Domestic and
International Perspectives.
21. Drept Comercial. Suport de curs 2006. http://ro.scribd.com/doc/25756440/Drept-
Comercial-Suport-Curs .
22. Drept Roman. Ana tefnescu. Universitatea Dunrea de Jos. Galai 2011.
23. Dumitru Macovei, Drept civil. Contracte. Iai, 1999.
24. Emil Molcu, Istoria Dreptului Romnesc. Bucureti: Editura CREDIS 2007.
25. FRANCISC DEAK, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul
Juridic, Bucureti, vol. I (2006), vol. II (2006), vol. III (2007), Ediia a IV-a,
actualizat de Lucian Mihai i Romeo Popescu;
26. G. Vermelle, Droit civil. Les contrats spciaux, Dalloz, Paris, 2000.
27. Hotrrea Curii de Apel Economice din 30 iunie 2011.
28. Ion Deleanu, Instituii i Proceduri Constituionale, C.H. Beck, Bucureti 2006.
29. Ioan Muraru, Simina Tnsescu, Drept Constituional i Instituiile Politice, ediia
a XII-a, All Beck, Bucureti, 2005.
30. Investing in Real Estate With Lease Options and "Subject-To" Deals.
31. James E. Kock.Project Administration for Design-Build Contracts: A Primer for
Owners, Engineers and Contractors.
32. Janet O'Sullivan and Jonathan Hilliard. The Law of Contract (Core Text).
33. Liviu Stnciulescu, Drept civil. Partea special. Contracte i succesiuni, ediia a
3-a, revizuit i actualizat, Editura Hamangiu,Bucureti, 2006.
34. Lucian Suleanu, Sebastian, Rduleu. Dicionar de Expresii Juridice Latine. Ed.
C.H. Beck, bucureti, 2007.
35. Monitorul Oficial al R. Moldova Nr. 163-166 din 01.08.2003, art. Nr : 650.
36. Monitorul Oficial al Romniei, nr. 505 din 15 iulie 2011.
37. Negotiate The Best Lease For Your Business.
38. Ordonana de Guvern numrul 51/1997 (republicat n 2000) privind operaiunile
de leasing i societile de leasing.
39. Peter Benson - The Theory of Contract Law: New Essays.
40. Petri Mantysaari - The Law of Corporate Finance: General Principles and EU Law:
Volume II: Contracts in General.
41. Richard Stim.Contracts: The Essential Business Desk Reference.
42. Safta-Romano, E., Contracte civile. ncheiere, executare, ncetare. Ed. Polirom,
Iai 1999.
43. Site-uri internet: www.scribd.com; www.tocilar.ro ; www.ebooke.com;
www.legalis.ro; www.referatele.com;
44. Stanciu D.Crpenaru, Liviu Stnciulescu, Vasile Neme Contracte civile
icomerciale, Editura Hamangiu,Bucureti 2009.
45. The Law of Tug and Tow and Offshore Contracts.
46. Tom Sant.Persuasive Business Proposals: Writing to Win More Customers,
Clients, and Contracts, 3 edition .
47. Townsend Walker, "Managing Lease Portfolios : How to Increase Return and
Control Risk".
48. TTC - Business Law: Contracts.
49. Valentin Stelian Badescu. Dreptul afacerilor, 2012.
50. Valeriu M. Ciuc. Drept Roman, Suport Curs, Anul I Semestrul II. 2009.
http://www.scribd.com/doc/50121752/Drept-roman-Valeriu-Ciuca-Suport-curs-
semestru-2.
51. Vetile Sovietului Suprem al R.S.S. Moldoveneti, 1964, nr. 36, art. 81. // Buletinul
Oficial al RSSM, Nr. 000 din 26.12.1964. (http://lex.justice.md/index.php?
action=view&view=doc&lang=1&id=286216).
52. Wendy Patton a Investing in Real Estate With Lease Options and a Subject-To
Deals.
53. . . , . . . ,
, 2, : , 2005.
54. . .
26 1996 . N. 14-.
55. . . , . . , :
, 2000.