Articol tiinific

UNELE ASPECTE PRIVIND NCETAREA CONTRACTULUI DE LOCAIUNE

Alexandru GUIGOV, doctorand Universitatea de Stat din Moldova Recenzent: Doctor n drept, profesor universitar Gheorghe CHIBAC

SUMMARY This article represents a thorough analysis of an important aspect of the lease contract and namely, its cessation. In the text of this article examines the subject from different points of view such as time, causes and effects of lease termination. This article aims to explicitly determine how and when these types of contract end. Prezentul articol reprezint o analiz profund al unui aspect important al contractului de locaiune i anume, ncetarea acestuia. n textul articolului se cerceteaz subiectul din diferite puncte de vedere cum ar fi momentul, cauzele i efectele ncetri i contractului de locaiune. Prezentul articol are drept scop determinarea explicit a modului i momentului ncetrii acestui tip de contract. Introducere Orice contract bilateral ncheiat ntre anumite pri are drept scop producerea de efecte juridice i realizarea unui anumit obiectiv. Dup realizarea obiectivului urmrit producerea efectelor scontate i ndeplinirea reciproc a obligaiilor asumate, prile contractante fie prelungesc relaiile contractuale fie le nceteaz sau le modific. Prin urmare, locaiunea constituie un contract bilateral ncheiat ntre dou persoane care urmresc producerea de efecte juridice i un scop bine definit, locatorul are scopul de a obine un venit din chirie iar locatarul de a primi bunul n posesie i folosin pe ntru utilizarea acestuia. Astfel, o nsemntate deosebit n cadrul relaiilor de locaiune o constituie ncetarea contractului, modificarea acestuia n timpul relaiilor de locaiune, sau prelungirea locaiunii dup expirarea termenului contractului. Modul de ncetare a contractului de locaiune, momentul ncetrii, condiiile, efectele, i alte aspecte importante cu privire la aceast latur care constituie un element esenial al contractului de locaiune, urmeaz a fi analizate profund din diferite punct e de vedere. Aspecte generale cu privire la ncetarea contractului de locaiune Legislaia civil n vigoare cu privire la relaiile de locaiune, stabilete, mai mult sau mai puin expres, diferite temeiuri generale, speciale i tradiionale de ncetare a locaiunii. Actualul
1

Cod Civil al Republicii Moldova1 conine n articolul 903 cazurile generale cu privire la ncetarea locaiunii, enumerndu-le expres ca fiind: a) la expirarea termenului contractului; b) n cazul pieirii bunului nchiriat; c) n alte cazuri prevzute de lege sau de contract.. Cazurile enumerate nu sunt exhaustive ci sunt doar de ordin general i avnd o multitudine de varieti n dependen de circumstane. Alte cazuri de ncetare a relaiilor de locaiune sunt rezilierea contract ului de locaiune, din iniiativa locatorului sau din iniiativa locatarului, specificate n art. 905 907 Cod Civil. De asemenea, cazuri de ncetare a contractului de locaiune l constituie pur i simplu voina sau acordul prilor cu privire la reziliere, pieirea bunului, exproprierea, i alte cazuri prevzute de lege. Prin acordul prilor, n dependen de obiectul contractului, scopul prilor i alte circumstane, n contract pot fi stipulate i alte temeiuri de ncetare a locaiunii. Sub aspect comparativ, att doctrina ct i legislaia romn veche cu privire la locaiune prevede mai multe cauze de ncetare a contractului de nchiriere, acestea fiind: a) denunare unilateral; b) expirarea termenului; c) rezilierea contractului pentru neexecutar e; d) pieirea lucrului; f) n anumite condiii i prin efectul nstrinrii, prin acte ntre vii cu titlu particular, a lucrului dat n locaiune.2 Totodat, este de menionat faptul c sunt prevzute distinct cauzele de ncetare a contractului de locaiune cu referire la bunurile mobile i ncetarea contractului de chirie cu referire la bunurile imobile, locuine. Aadar, cauzele de ncetare a contractului de chirie a locuinei sunt, a) la expirarea termenului stipulat; b) denunarea unilateral a contractului de nchiriere de ctre chiria; c) rezilierea contractului n cazul neexecutrii obligaiilor sau svririi de ctre chiria a unor fapte culpabile; d) decesul sau prsirea locuinei de ctre chiria3. De cealalt parte, Codul Civil nou al Romniei trateaz mai reuit i mai explicit o varietate de cazuri de ncetare a contractului. Astfel art. 1809 alin. (1) prevede ncetarea locaiunii la expirarea termenului contractului; art. 1812 alin. (1) n caz de nstrinare a bunului dac prin contractul de locaiune s-a prevzut ncetarea pe acest motiv; art. 1816 ncetarea contractului de locaiune ncheiat fr termen, prin denunarea oricrei dintre pri ; art. 1817 i respectiv art. 1830 ncetarea locaiunii i respectiv chiriei locuinei prin rezilierea contractului
1 2

Monitorul Oficial al R.M. Nr. 82-86, din 22.06.2002 art. Nr. 661. Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ediia a III-a, actualizat i completat, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2001, p. 195. 3 Ibidem, p. 250.

n caz de neexecutare a obligaiilor; art. 1818 prevede ncetarea contractului de locaiune n cazul imposibilitii folosirii bunului; art. 1819 ncetarea contractului din motivul desfiinrii titlului locatorului; art. 1830 ncetarea contractului de nchiriere a locuinei n termen de 30 de zile de la decesul chiriaului i art. 1850 prevede ncetarea contractului de arendare prin decesul incapacitatea sau falimentul arendaului. n rezultat, se observ o deosebire a cauzelor sau a condiiilor n care are loc ncetarea locaiunii, abordat pe de o parte de legislaia i doctrina Republicii Moldova i pe de alt parte de legislaia i doctrina romn. Consider mai reuite noile prevederi ale Codului Civil romn nou cu privire la acest aspect ntruct sunt mai explicite i mai obiective din punct de vedere practic . ncetarea locaiunii prin expirarea termenului contractului. Un temei tradiional de ncetare a contractului de locaiune este stingerea acestuia la expirarea termenu lui prevzut de contract sau de lege. Astfel, potrivit art. 903 lit. a) Codul Civil R.M., ncetarea contractului de locaiune are loc n primul rnd la expirarea termenului contractului. Aadar, contractul de locaiune, de drept nceteaz la expirarea termenului contractual sau cel prevzut de lege, dac exist o astfel de reglementare, fr a fi necesar o notificare prealabil i suplimentar. Termenul maxim pe care poate fi ncheiat contractul de locaiune, potrivit art. 877 Cod Civil, este de 99 de ani, un termen minim nu este prevzut de lege. Expirarea termenului contractului poate servi ca temei de ncetare a locaiunii dac prile au convenit astfel, dac nu au parvenit careva modificri i dac bunul nchiriat a fost restituit locatorului. ncetarea locaiunii din acest temei poate avea loc i n cazul, cnd nici una din pri nu a declarat cu un preaviz prii opuse despre inteniile sale de a continua raporturile contractuale i dac prin tcere, prelungirea folosirii bunului dup expirarea termenului nu a avut loc4. De asemenea, este de menionat faptul c, contractul de locaiune ncheiat pe durat determinat nu poate rmne neinfluenat de anumite mprejurri de fapt sau de drept survenite n timpul executrii acestuia. Pe parcursul derulrii relaiilor de locaiune, apariia anumitor circumstane pot duce la ncetarea contractului nainte de termen sau prelungirea acestuia. Bunoar, contractul de locaiune poate nceta anterior expirrii termenului, prin acordul prilor, precum i din cauza altor mprejurri prevzute de lege sau convenite de pri. De facto, ncetarea contractului de locaiune prin expirarea termenului constituie , la rndul su, un caz de ncetare a contractului de locaiune prin acordul prilor. n acest caz, data ncetrii contractului de locaiune a fost stabilit chiar n momentul ncheierii acestui contract, ca
4

Gh. Chibac, Comentariul Codului Civil al Republicii Moldova, vol. II, art. 903, Editura ARC, 2006, p. 517

o clauz facultativ. Aa fiind, la expirarea termenului prestabilit, contractul de locaiune va nceta, dac prile n-au prelungit contractul. Prin urmare, n asemenea cazuri nu mai este necesar un acord suplimentar din partea locatorului sau/i locatarului pentru a se produce ncetarea contractului, simpla mplinire a termenului determin, de regul, ncetarea acestui contract5. Nu n ultimul rnd, menionez faptul c i n practica judiciar naional a fost concluzionat i aplicat corect situaia de ncetare a contractului de locaiune. Astfel, ntr -o cauz din practica judiciar 6 de ctre instan corect a fost stabilit faptul ncetrii locaiunii n urma expirrii contractului de locaiune la data stabilit n contract . De asemenea urmare a somrii locatarului de ctre locatar a fost solicitat instanei, evacuarea forat a locatarului din bunul imobil nchiriat. Att hotrrea instanei de fond, instanei de apel ct i instana suprem a concluzionat just ncetarea contractului de locaiune la data expirrii contractului care a fost prestabilit de pri cu evacuarea forat a chiriaului. ns, n unele cazuri, data prestabilit despre expirarea termenului contractului nu este pe deplin suficient pentru a se ndeplini ncetarea locaiunii. Aceasta trebuie s fie urmat de anumite aciuni din partea locatorului i a locatarului pentru a produce pn la final ncetarea locaiunii, adic transmiterea bunului i ncetarea posesiei de ctre locatar. n caz contrar, posesia i folosirea pe mai departe a bunului cu ncasarea plii pentru chirie va duce la o rennoire a locaiunii. Totodat, ncetarea locaiunii la expirarea termenului contractului, este condiionat i depinde de voina prilor de a nceta sau prelungi relaiile contractate. Astfel, potrivit art. 904. Cod Civil alin. (1) Dac raporturile contractuale continu n mod tacit dup expirarea contractului de locaiune, acesta se consider prelungit pe un termen nedeterminat. Aadar, dac ambele pri contractante, se comport la fel ca i pn la expirarea termenului contractului, locatorul primete n continuare plata pentru chirie i asigur locatarului folosina i posesia bunului, iar cel din urm achit regulat chiria i deine n continuare bunul n folosin, contractul se consider ncheiat pe o nou perioad nedeterminat, chiar dac prile nu au semnat nici un acord n acest sens. Astfel, n unele cazuri, chiar i dup expirarea termenului contractual, raporturile de locaiune continu. n cazul n care locatarul folosete n continuare i fr ntrerupere lucrul nchiriat i achit chiria, iar locatorul nu este mpotriv , contractul de locaiune se consider prelungit, sau aa-zis, nnoit prin tacita relocaiune, chiar dac prile nau consemnat aceast prelungire n mod expres. ns, tacita relocaiune nu se realizeaz n
5 6

Macovei D., Striblea M.S., Drept civil Contracte, Succesiuni. Editura Junimea, Iai 2000, p. 166 Decizia Colegiului economic lrgit al Curii Supreme de Justiie din 08 decembrie 2011, dosarul nr. 2rae - 361/11 / http://www.csj.md/admin/public/uploads/dosarul%20nr.%202rae-36111%20Universitatea%20Agrara%20de%20Stat%20din%20Moldova%20vs%20SRL%20Floret.pdf

situaiile n care, pn la expirarea termenului contractului, locatorul a ntiinat chiriaul despre dorina de ncetare a contractului la termenul convenit anterior i despre dorina de a nu mai prelungi relaiile contractuale, astfel manifestndu-i voina de a nu rennoi contractul chiar dac locatarul a continuat s foloseasc bunul i dup expirarea termenului. De ase menea, tacita relocaiune nu va avea loc n cazul n care bunul a fost predat locatorului, semnificnd un act de ncetare a locaiunii, chiar dac ulterior primete din nou bunul n folosin. Condiiile contractului de locaiune iniial formulate, vor sta la baz i n cazul tacitei relocaiuni iar termenul nou al contractului va fi considerat pe o perioad nedeterminat ns , evident, nu mai mare de termenul legal permis potrivit art. 877 Cod Civil al R.M. Efectele relocaiunii se rsfrng doar asupra termenului contractului ncheiat anterior, iar condiiile contractuale anterioare rmn aceleai. Aadar, contractul de locaiune, din punct de vedere general i la prima viziune, nceteaz, sau urmeaz s nceteze la expirarea termenului. ns, n circumstana ntrebuinrii n continuare a bunului nchiriat de ctre locatar, i a primirii chiriei de ctre locator, adic a derulrii obinuite a relaiilor de locaiune, contractul se considera prelungit prin simpla tcere a prilor, denumit tacita relocaiune sau reconduciune. Aparent, se creeaz impresia c nsi faptul nerespectrii condiiilor contractului, duce la prelungirea acestuia. n fapt, evident c momentul nceperii locaiunii este din start determinat pe cnd momentul ncetrii locaiunii poate varia i se poate modifica de mai multe ori pe parcursul perioadei de locaiune, tocmai din acest moment pur i simplu specificarea datei n care va avea loc ncetarea locaiunii nu este suficient, aceasta poate avea loc oricnd la dorina prilor, pe perioada locaiunii. De fapt, de multe ori n practic specificarea termenului ncetrii contractului presupune doar o formalitate n care prile preavizeaz momentul n care relaiile contractuale vor nceta ns rareori cnd data preavizat coincide cu data real de ncetare a contractului. Desigur c tacita relocaiune se ndeplinete doar n cazul contractelor de locaiune ncheiate legal i neafectate de nulitate. Adic, pentru a opera tacita relocaiune este necesar ca contractul de locaiune s fie ncheiat valabil. Iar n cazul n care un contract este lovit de nulitate, nu va exista nici aa zis tacita relocaiune, ci de fapt va exista o situaie de posesie ilegala a bunului. Totodat, consider, aa cum s -a statuat i n anumite cazuri din practic, tacita relocaiune nu opereaz n privina unui contract prelungit de drept. Dac s-a produs rennoirea tacit a locaiunii, atunci contractul va fi considerat ncheiat pe o perioad nedeterminat, adic pe 99 de ani. ncetarea contractului de locaiune n cazul pieirii bunului nchiriat Un alt caz i motiv de ncetare a contractului de locaiune constituie pieirea bunului care face obiectul locaiunii. Acesta este un caz rar ntlnit n practic ns totui posibil, motiv pentru
5

care a fost prevzut de leg iuitor. Astfel, potrivit art. 903 lit. b) Codul Civil al Republicii Moldova, locaiunea nceteaz, n cazul pieirii bunului nchiriat. ntruct unul din scopurile principale ale locaiunii constituie posesia i folosina bunului nchiriat, dispariia sau p ieirea lui ar face imposibil ndeplinirea pe mai departe a acestui scop, astfel este imposibil derularea n continuare a relaiilor de locaiune n acest caz. Aadar, pieirea bunului nchiriat este un temei indiscutabil de ncetare a locaiunii, deoarece n acest caz dispare un element principal al contractului nsui obiectul locaiunii. Prin urmare, dispare i interesul prilor 7. Totodat este de menionat faptul c obligaiile locatarului, specificate potrivit art. 888 lit. b) Cod Civil, acesta este s asigure integritatea bunului inclusiv mpotriva pieirii sau dispariiei acestuia. Situaia de pieire a bunului poate fi neleas sub mai multe varieti, astfel pieirea bunului poate avea loc n cazul distrugerii sau transformrii totale al acestuia n msura n care i pierde nsi natura proprie i nu mai poate fi identificat ca bunul iniial, i n cazul n care a fost pierdut, furat sau confiscat din posesia locatarului. Prin pieirea bunului trebuie interpretat nu doar distrugerea material i fizic a acestuia ci i situaiile n care face imposibil folosirea i utilizarea bunului. n cele din urm, n majoritatea cazurilor, pieirea bunului nchiriat poate avea loc din vina locatarului, ntruct acesta este obligat potrivit legii (art. 888 lit. b) Cod Civil), s asigure integritatea bunului nchiriat inclusiv mpotriva pieririi. Iar n rezultat, el va fi obligat fa de locator s l despgubeasc dac nu dovedete c pierirea lucrului a avut loc independent de voina i aciunea lui sau dac pieirea bunul nu a avut loc din cauza vreunui viciu care l face vinovat pe locator. Comparativ cu prevederile noului Cod Civil ro mn, aici nu se regsete situaia ncetrii contractului de locaiune pe motiv de pieire a bunului nchiriat, n schimb art. 1818 prevede c: (1) Dac bunul este distrus n ntregime sau nu mai poate fi folosit potrivit destinaiei stabilite, locaiunea nceteaz de drept. (2) Dac imposibilitatea folosirii bunului este numai parial, locatarul poate, dup mprejurri, s cear fie rezilierea locaiunii, fie reducerea proporional a chiriei. (3) Atunci cnd bunul este doar deteriorat, locaiunea continu, fiind aplicabile dispoziiile art. 1.788. (4) n toate cazurile n care imposibilitatea total sau parial de folosire a bunului este fortuit, locatarul nu are drept la daune-interese. n consecin, consider c trebuie calificat expres ce presupune pieirea bunului prevzut n sensul art. 903 cod Civil lit. b). Totodat consider c aceast pieire a bunului nu poate fi interpretat ca distrugerea, deteriorarea sau furtul bunului deoarece mpotriva acestor evenimente este obligat s rspund locatarul cu urmarea unor consecine fa de acesta, i nu doar cu ncetarea locaiunii.
5

Gh. Chibac, Comentariul Codului Civil al Republicii Moldova, vol. II, art. 901, Editura ARC 2006, p. 516

De asemenea conform art. 903 al Codul Civil lit. (c) pot fi i alte cazuri de ncetare a contractului de locaiune, prevzute de lege sau de contract. Aceast prevedere este nserat n textul de lege pentru a putea cuprinde i o alt varietate de cazuri de ncetare a locaiunii care nu sunt prevzute expres n art. 903 cod Civil lit. a) i b). ncetarea locaiunii n cazul nstrinrii lucrului nchiriat O situaie specific, este cazul n care dup ncheierea contractului de locaiune, locatorul nstrineaz proprietatea bunului prin vnzare, donaie, schimb. Aparent, aceast situaie sugereaz de asemenea ncetarea relaiilor de locaiune, ns potrivit Codului Civil al R.M. art. 900: dac bunul nchiriat, dup ce a fost predat locatarului, este nstrinat de locator unui ter, acesta din urm se subrog locatorului n drepturile i obligaiile ce decurg din locaiune. Astfel, n aceast situaie se schimb doar persoana locatorului care este obligat s respecte condiiile contractuale ncheiate de precedentul proprietar. Dei textul legii citat, are un ton imperativ i nu prevede expres posibilitatea prilor de a conveni ncetarea locaiunii n cazul nstrinrii bunului, consider c locatorul i locatarul pot specifica o clauz despre ncetarea contractului n aceast situaie. O situaie deosebit a schimbrii proprietarului n cadrul locaiunii, este cazul n care vnzarea-cumprarea bunului are loc de la locator chiar ctre locatar. n acest context, contractul de locaiune, evident nceteaz de drept, ntruct nsi locat arul dobndete toate e lementele dreptului de proprietate, dar nu putem afirma c el devine noul locator, ntruct locaiunea se desfiineaz de drept, nentrunind pe mai departe elementele de constituire i de valabilitate a unui asemenea contract. Este firesc faptul c locatorul n calitate de proprietar al bunului transmis n locaiune, deine pe deplin dreptul de a dispune de acest bun dup propriul plac , inclusiv dreptul de a-l nstrina prin vnzare, donaie sau prin orice alt mod, ns i dreptul de posesie i folosin ca dezmembrmnt al dreptului de proprietate, este un drept real care urmeaz a fi respectat ca atare. Dac nstrinarea bunului nchiriat a avut loc dup ncheierea contractului de locaiune, atunci contractul i pstreaz valoarea sa. n aceast situaie, terul care a devenit proprietarul bunului nchiriat se subrog locatorului n drepturile i obligaiile care decurg din locaiune. Prin urmare, n acest caz are loc schimbarea unui subiect al locaiunii8. Din punct de vedere al regulii generale care prevede continuitatea contractului de locaiune cu nlocuirea n drepturi i obligaii a noului proprietar, acesta n calitate de nou

Gh. Chibac, Comentariul Codului Civil al Republicii Moldova, vol. II, art. 900, Editura ARC 2006, p. 515

locator va putea solicita ncetarea contractului de locaiune n cazul n care contractul este pe o perioad nedeterminat preaviznd locatarul despre intenia de reziliere. n dreptul roman i n vechiul drept francez, nstrinarea de ctre locatorul proprietar al bunului nchiriat constituia o cauz de ncetare a contractului de locaiune. n timpurile moderne, o astfel de nstrinare nu mai constituie o cauz de ncetare a locaiunii, cci legiuitorul modern acord o atenie deosebit transpunerii n practic a principiului stabilitii dreptului de folosin, crend prin aceasta o garanie juridic a nfptuirii acestui principiu de protecie a locatarului9. n cazul n care locatorul a transmis proprietatea bunului nchiriat prin vnzare, cumprtorul noul locator, este obligat s respecte condiiile contractului de locaiune ncheiat anterior nstrinrii de ctre predeceso rul su. Totui, considerm c, adiacent prevederilor art. 900 Codul Civil, n cazul nstrinrii bunului nchiriat prile iniial contractante, sunt n drept de a prevedea ncetarea contractului. Totodat, credem c condiia subrogrii n drepturile i obligaiile locatorului-vnztor trebuie s se realizeze n cazul ntiinrii cumprtorului - noului locator, despre existena unui contract de locaiune i condiiile acestuia, cum ar fi termenul contractului, preul chiriei i altele. n practic este posibil existena unui contract de locaiune i nstrinarea de ctre locator a bunului, fr ntiinarea cumprtorului despre acest contract, situaie care ar fi dus la o alt aciune din partea cumprtorului, cum ar fi refuzul acestuia de cumprare. Astfel, cumprtorul noul locator, trebuie s cunoasc condiiile contractuale de locaiune care urmeaz s le subroge de la vnztor. ntruct acestuia nu -i pot fi impuse anumite condiii contractuale care nu le -a contractat sau semnat i cu care nu este de acord, totodat respectndu-se dreptul la proprietate, vnzare-cumprare, i pe de alt parte respectndu -se drepturile de folosin a le locatarului care a contactat cu bun-credin n anumite condiii bunul nchiriat. n consecin consider bine venit introducerea i completarea n legislaie a situaiei descrise, ca s fie direct stipulat ca n caz de nstrinare vnztorul s-l informeze pe cumprtor despre existena contractului de locaiune. Consider c ar fi necesar s fie stipulat direct n lege, n art. 900 Cod Civil, ca n caz de nstrinare a bunului nchiriat, locatorul s-l informeze n scris pe locatar despre existena locaiunii i eventual condiiile contractuale . n aceast ordine de idei, rezervnd n aceiai msur dreptul locatarului la posesie i folosin, consider c subrogarea n drepturile i obligaiile locatorului nu trebuie s aduc noului proprietar anumite ngrdiri asupra dreptului de proprietate. n comentariul Codului Civil al Republicii Moldova, Claus Sprick, fost consilier al Curii Federale a Germaniei i consultant
9

Macovei D. Drept civil Contracte. - Iai, 1999

pentru elaborarea legislaiei civile pentru RM (2002 -2007), opineaz despre art. 900 al Codului Civil c locatorul primar trebuie s duc responsabilitatea fa de obligaiile sale fa de locatar pn la aducerea la cunotin despre transferul proprietii10. n acest context, dac cumprtorul, devenit nou locator al bunului dat n chirie nu a cunoscut despre existena contractului de locaiune, practic este impus de a respecta acest contract pn la expirarea termenului fiind astfel n imposibilitate de a-i ndeplini propriile obiective economice pentru care a achiziionat bunul. n dependen de termenul contractului, cazul de necunoatere a existenei locaiunii poate cunoate dou situaii. Primul caz contractul de locaiune este ncheiat pe un termen mai mic de trei ani, care nu se nregistreaz n registrul bunurilor imobile, i cumprtorul nu poate s cunoasc despre existena locaiunii. Al doilea caz locaiunea este ncheiat pe o perioad mai mare de trei ani i trebuie s fie nscris n registrul bunurilor imobile, situaie n care cumprtorul poate s afle despre existena locaiunii. ncetarea contractului de locaiune n cazul exproprierii bunului nchiriat De lege11, sunt prevzute i alte temeiuri care duc la ncetarea contractului de locaiune. n acest sens, art. 901 Cod Civil al R.M. prevede expre stingerea locaiunii n condiiile legii, n cazul exproprierii pentru utilitate public. Poate exista expropriere total sau parial. Sub acest aspect, exproprierea total a bunului nchiriat are ca efect stingerea locaiunii , deoarece locatorul nu mai este n posibilitate de a asigura locatarului posesia i folosina bunului. Exproprierea bunului i ncetarea contractului de locaiune este independent att de voina locatorului ct i de cea a locatarului. Aceast situaie este justificat prin simplul fapt c exproprierea se efectueaz n scopul i n interesul unor utiliti publice, comune, cum ar fi construcia unui drum naional, a unei magistrale, etc. Consider c momentul ncetrii contractului de locaiune va putea fi considerat data la care expropriatul a pierdut posesia de facto a bunului iar expropriatorul a intrat n posesia i proprietatea bunului, n urma unei prealabile despgubiri, potrivit Legii. Exproprierea parial are ca efect reducerea chiriei sau rezilierea locaiunii. Alegerea uneia din aceste posibiliti este prerogativa locatarului, care, n funcie de circumstanele reale, poate cere reducerea chiriei sau rezilierea contractului. n cazul reducerii chiriei cuantumul acesteia este n funcie de volumul micorrii folosirii bunului nchiriat, de impedimentele care s -au creat i de alte circumstane12.

10 11

http://es.scribd.com/doc/87859729/Comentariu-CC-de-Un-Francez Legea exproprierii pentru cauz de utilitate public Nr. 488 din 08.07.1999, Monitorul Oficial Nr. 42-44/311 din 20.04.2000 12 Gh. Chibac, Comentariul Codului Civil al Republicii Moldova, vol. II, art. 901 editura ARC 2006, 516

Ca efect al exproprierii are loc ncetarea att a contractului de locaiune ct cel de sublocaiune, dac acesta exist. ncetarea contractului de locaiune n cazul decesului locatorului sau/i locatarului O situaie deosebit de ncetare a contractului este atunci cnd decedeaz una din prile contractante, locatorul, locatarul sau ambele pri. i n acest caz, aparent se creeaz impresia c locaiunea urmeaz s nceteze. Conform, art. 902 Cod Civil: Locaiunea nu nceteaz prin decesul locatarului, nici prin cel al locatorului dac n contract nu este prevzut altfel sau dac, n funcie de circumstane, contractul nu mai poate fi meninut. Astfel, referindu-ne la acest articol, susinem opinia profesorului universitar, doctor n drept Gheorghe Chibac, care afirm c: Legea stabilete o regul dispozitiv prin care locaiunea nu nceteaz n cazul decesului locatorului sau al locatarului. Sunt stipulate doar dou cazuri n care decesul uneia din pri are ca efect ncetarea raporturilor contractuale i anume, dac n contract nu este prevzut altfel sau dac, n funcie de circumstane, contractul nu mai poate fi meninut13. n textul articolului citat , legiuitorul rezerv locatorului sau/i locatarului dreptul de a prevedea i alte efecte ale decesului unuia dintre acetia dect cel prevzut de lege. Astfel, prin comun acord, contractanii au dreptul de a stabili anumite condiii ce vor fi aplicate n cazul decesului uneia sau ambelor pri. n aceast prevedere se poate indica cine va executa dup decesul unei pri obligaiile contractului sau ncetarea acestei obligaii n legtur cu acest fapt juridic. Este imprecis formularea textului de lege, ntruct acesta se refer doar la cazul decesului persoanelor fizice, nu i ncetarea de drept (radiere) a persoanei juridice. n acest context, ar fi binevenit i chiar necesar specificarea mai lucid n legislaie a acestui aspect. n practic este bine cunoscut raportul contractual n materia relaiilor de locaiune, unde predomin persoanele juridice sau cel puin una din pri este persoan juridic. Or reglementarea ncetrii contractului de locaiune doar cu privire la decesului persoanei fizice i omiterea reglementrii n acest segment cu privire la radierea persoanei juridice, este insuficient. Stipulri diferite de cele tratate n acest articol sunt prevzute de legislaia analogic a Romniei, Codul Civil nou14. Astfel, art. 1834 alin. (1) al Codului Civil romn stipuleaz c: Contractul de nchiriere a locuinei nceteaz n termen de 30 de zile de la decesul chiriaului. n acelai sens, art. 1850 subliniaz: Contractul de arendare nceteaz prin decesul, incapacitatea sau falimentul arendaului. Aadar, observm c situaia de deces al unei pri al contractului de locaiune este tratat diferit de legea naional i cea romneasc . ns este de specificat faptul c
13 14

Gh. Chibac, Comentariul Codului Civil al Republicii Moldova, vol. II, art. 902, Editura ARC, 2006, p. 516 Monitorul Oficial al Romniei, nr. 505 din 15 iulie 2011

10

aceste prevederi se refer expres la cazurile de locaiune a bunurilor imobile, la chirie i arend , iar regula general stabilit n art. 1820 menioneaz c: (1) Locaiunea nu nceteaz prin moartea locatorului sau a locatarului. (2) Cu toate ac estea, n cazul locaiunii cu durat determinat, motenitorii locatarului pot denuna contractul n termen de 60 de zile de la data la care au luat cunotin de moartea locatarului i existena locaiunii. n acest sens, consider prevederile noi ale Codului Civil Romn, o reuit a legislaiei. Concluzionnd cele specificate mai sus, cred potrivit stipularea n legislaia naional a situaiei de deces a uneia din pri a contractului de locaiune sub formularea urmtoare: Locaiunea nceteaz n urma decesului locatorului sau a locatarului sau n urma ncetrii de drept a persoanei juridice, n termen de trei luni de la deces (radiere), dac nelegerea contractual nu a fost altfel sau dac nici un motenitor (dobnditor) n drepturi i obligaii a uneia dintre pri nu-i revendic drepturile de a continua relaiile de locaiune ncepute de predecesor. Aceast propunere consider c ar fi binevenit s fie inclus sau adugat n cadrul art. 902 Cod Civil, sau formularea mai explicit n privina prilor persoan fizic sau persoan juridic i formularea mai explicit cu privire la cazurile de ncetare a locaiunii a bunurilor mobile sau imobile. ncetarea contractului de locaiune prin acordul prilor Dei situaia de ncetare a locaiunii prin acordul prilor poate fi ncadrat n situaia de ncetare a contractului de locaiune prin reziliere, aceasta urmeaz a fi tratat separat ntruct constituie o situaie specific i distinct. Chiar dac n lege nu este nominalizat expres posibilitatea prilor din cadrul locaiunii de a ncheia un acord privind rezilierea contractului, acest drept este subneles i prile pot ncheia un asemenea acord de stingere a locaiunii. Aadar, de vreme ce ncheierea contractului de locaiune are loc prin acordul c omun al prilor, evident i ncetarea acestui contract poate avea loc prin consimmntul contractanilor (mutuus conssensus, mutuus dissensus). Dac contractul de locaiune a fost ncheiat prin liberul consimmnt al prilor - act constitutiv de drepturi i obligaii, tot prin liberul consimmnt al acestora actul ncheiat anterior poate fi ncetat. La rndul su, acordul de voin de stingere a raportului juridic de locaiune al prilor presupune un act juridic bilateral care produce efecte juridice. Introducerea unor modificri n contractul de locaiunea unor noi prevederi prin care se stabilete o nou dat cu privire la termenul de ncetare a contractului poate fi calificat de asemenea ca situaia de ncetare prin acordul prilor, doar c acest termen poate avea loc mai trziu, peste o anumit perioad. De asemenea prile pot introduce noi clauze prin care vor prevedea intervenirea unor noi circumstane de ncetare a locaiunii, care nu erau prevzute anterior i care pot interveni n orice moment, rezultnd astfel ncetarea contractului de locaiune.
11

ncetarea locaiunii n cazul rezilierii contractului Aceast situaie de ncetare a relaiilor de locaiune, i anume rezilierea contractului, are loc n cazul n care o singur parte solicit ncetarea locaiunii din anumite motive de nerespectare a condiiilor legale sau contractuale de ctre cealalt parte, potrivit art. 906; 907 Cod Civil. Situaia n care o parte solicit ncetarea contractului de locaiune din anumite motive independente, iar cealalt parte accept, urmeaz a fi calificat ca ncetarea contractului prin acordul comun. Consider, c rezilierea contractului de locaiune poate avea loc i prin voina consensual a prilor, potrivit normelor generale, legale cu privire la rezilierea contractului, art. 733 748 Cod Civil. Totodat, contractul de locaiune poate fi reziliat la cererea uneia din pri, ns cu respectarea termenului de preaviz de trei luni pentru bunurile imobile i de o lun pentru bunurile mobile potrivit art. 905, ns legiuitorul a stabilit n acest caz o condiie i anume n cazul contractului de locaiune ncheiat fr termen. Rezult n acest sens c dac contractul are stabilit un termen prile nu pot aplica prevederile articolului citat i solicita individu al rezilierea contractului nainte de termenul stabilit anterior. Prin urmare aceast ncetare a raporturilor contractuale poate avea loc doar prin acordul prilor. n art. 906; 907 din Cod Civil, sunt prevzute anumite cazuri exprese de ncetare a contractului de locaiune. Un motiv aparte de reziliere a contractului de locaiune este nerespectarea de ctre pri a prevederilor contractului. ncetarea raporturilor contractuale prin reziliere poate avea loc ca o sanciune care intervine i poate fi aplicat n cazul neexecutrii obligaiilor dintr-un contract cu executare succesiv de ctre o parte contractant, din iniiativa locatorului sau a locatarului. Rezilierea contractului pentru cauz de neexecutare are drept efect desfiinarea relaiilor de locaiune i ncetarea acestuia pentru viitor. Prestaiile executate i ndeplinite n trecut, sunt practic ireversibile i rmn definitiv executate. n rezultat, eventualele efecte ale contractului nceteaz, fr nici o influen asupra a tot ceea ce s-a executat anterior. Locaiunea, de exemplu, este un contract cu executare succesiv, n timp. Dac la un moment dat una dintre pri nu-i mai execut obligaia, cealalt parte va putea cere rezilierea contractului. Potrivit remarcilor doctrinare, dar i prevederilor legale, rezoluiunea contractelor cu executare succesiv, din care face parte i contractul de locaiune, este numit reziliere. Diferena dintre rezoluiune i reziliere o constituie faptul c rezoluiunea reprezint desfiinarea unui contract bilateral, la cererea uneia dintre pri, ca urmare a faptului ca cealalt parte nu si-a executat culpabil obligaiile ce ii reveneau prin respectivul contract, iar rezilierea este desfiinarea unui contract bilateral, cu executare succesiva in timp, ca urmare a neexecutrii
12

culpabile a obligaiilor contractuale.15 De altfel i potrivit legii, art. 747 alin. (1) din Codul Civil, este prevzut c, Rezilierea opereaz numai pentru viitor. Pot fi reziliate contractele cu executare succesiv. n acest mod, se poate afirma c rezilierii i se pot aplica toate dispoziiile generale i regimul juridic al rezoluiunii, cu excepia faptului c rezilierea desfiineaz contractul doar pentru viitor. ns Codul Civil stabilete exact cazurile n care dispoziiile cu privire la rezoluiune se aplic i n cazul rezilierii, art. 747 alin. (2) La reziliere, art.734, 735, 737, 741746 se aplic n modul corespunztor. Potrivit articolului 905 al Codului Civil al Republicii Moldova, Rezilierea contractului de locaiune: (1) Rezilierea contractului de locaiune ncheiat fr termen poate avea loc la cererea oricrei pri cu un preaviz de 3 luni pentru imobile i de o lun pentru bunurile mobile dac n contract nu este prevzut altfel. (2) Dac locuina sau orice alt ncpere destinat pentru locuit se afl ntr-o stare ce creeaz un pericol real pentru sntate, locatarul poate rezilia contractul de locaiune fr respectarea termenului de preaviz. Locatarul are acest drept i n cazul n care, la ncheierea contractului, tia despre pericol i nu a naintat pretenii n legtur cu aceasta. (3) Rezilierea contractului de locaiune are ca efect i rezilierea contractului de sublocaiune dac n contractul de locaiune nu este prevzut altfel. Acest articol are o specificare de ordin general i se refer att la locator, ct i la locatar i la drepturile acestora la rezilierea contractului ns doar n cazurile contractelor ncheiate fr termen, adic pe un termen nedeterminat. Referitor la drepturile n parte a fiecrui subiect al contractului de locaiune, legiuitorul a stabilit patru condiii exprese care permit locatorului s cear rezilierea contractului de locaiune, Astfel, potrivit art. 906, Cod Civil al R.M., locatorul este n drept s cear rezilierea contractului dac locatarul: a) nu folosete bunul nchiriat la destinaie sau n conformitate cu prevederile contractului; b) admite intenionat sau din culp nrutirea strii bunului ori creeaz un pericol real pentru o asemenea nrutire; c) nu pltete chiria pe parcursul a trei luni dup expirarea termenului de plat dac n contract nu e prevzut altfel; d) ncheie un contract de sublocaiune fr acordul locatorului. Aadar, n ceea ce privete primul temei, fiecare bun are o destinaie individual, care corespunde naturii acestui bun. nsi din scopul locaiunii, care constituie utilizarea bunului
15

http://www.avocatulstagiar.ro/dictionar_juridic.htm

13

pentru satisfacerea propriilor necesiti sau interese, poate fi dedus condiia utilizrii bunului doar potrivit destinaiei. Odat cu ncheierea contractului de locaiune, ntre pri, se stabilesc condiiile, modul i procedura n conformitatea crora bunul va fi utilizat . Deci, ca urmare, bunul nchiriat trebuie s fie utilizat de ctre locatar corespunztor nelegerilor prestabilite. Dac locatarul folosete bunul nchiriat n alte scopuri sau i modific destinaia, locatorul este n drept s cear rezilierea contractului. n practic pot exista i situaii n care prile nu au stabilit expres, contractual destinaia bunului sau modul de utilizare a acestuia, n acest caz locatarul nu este absolvit de obligaia de a utiliza bunul conform destinaiei sale fireti, naturale. Spre exemplu, un oficiu nu va putea fi utilizat n scopul unui apartament locuibil, sau un loc de parcare auto nu va putea fi utilizat n scopul de depozit marfar, aceste situaii producnd nu doar periclitarea bunurilor nchiriate ci aduc atingere i drepturilor altor locatari. n cazul celui de-al doilea temei de reziliere a contractului i anume, admite rea intenionat sau din culp a nrutirii strii bunului ori crearea unui pericol real pentru o asemenea nrutire, constituie o situaie fireasc i un drept firesc al locatorului de a putea solicita rezilierea contractului. Sunt considerate intenionate sau din culp aciunile sau inaciunile locatarului care, contient, cu rea-credin, intenionat, admite nrutirea bunului nchiriat. Bunoar, obiectul contractului se afl ntr-o stare foarte deplorabil, ntr-un pericol real de a se nrui i, prin urmare, necesit evident i urgent o reparaie capital, care n baza contractului urmeaz s fie efectuat de ctre locatar. Acesta, contient i din culp, nu -i onoreaz aceast obligaie i, mai mult ca att, creeaz impedimente locatorului de a efectua aceste lucrri. Neachitarea la timp a chiriei este, de asemenea, un temei de reziliere nainte de termen a locaiunii, dar legea stabilete un termen de trei luni sau, n baz de contract, un alt termen, dup expirarea cruia poate avea loc rezilierea contractului. Dat fiind faptul c legea nu prevede altfel, motivele nerespectrii acestei obligaii contractuale nu au importan pentru rezilierea anticipat a locaiunii. Motivul neachitrii la timp a chiriei este unul dintre cele mai ntlnite n practic n urma cruia are loc rezilierea contractului. n acest mod i n cauzele judiciare din practic sunt ntlnite un ir de cazuri n care se solicit rezilierea locaiunii pe motivul nerespectrii condiiilor contractuale i n mod deosebit pentru neachitarea plii chiriei. De obicei i de cele mai multe ori aceste practici sunt nsoite de evacuarea forat din imobil, sau restituirea forat a bunului din posesia locatarului cu ncasarea datoriilor la plata chiriei. Astfel n cadrul unui caz judiciar, potrivit Deciziei Colegiului civil i de contencios administrativ lrgit al Curii Supreme de Justiie din 18 mai 2011, dosarul nr. 2ra - 640/11, reclamata E.S. n calitate de locator a
14

solicitat instanei rezilierea contractului de locaiune ncheiat cu reclamatul SRL C G n calitate de locatar, pe motivul neachitrii n termen a chiriei. Prin Hotrrea instanei de fond, Judectoria Botanica mun. Chiinu din 14 aprilie 2010, aciunea reclamantului locator a fost admis pe motivele neachitrii chiriei i dispus rezilierea contract ului cu evacuarea forat din bunul imobil i ncasarea sumelor datorate pentru chirie. Ulterior, att prin Decizia Curii de Apel Chiinu din 27 octombrie 2010 ct i prin Decizia Curii Supreme de Justiie, Colegiul civil i de contencios administrativ lrgit din 18 mai 2011, Hotrrea Judectoriei Botanica cu privire la rezilierea contractului de locaiune a fost meninut. ntr-un al caz din practica judiciar 16, de asemenea s-a stabilit c nendeplinirea obligaiilor contractuale de plat a chiriei sau oricare alte obligaii constituie un motiv pertinent de reziliere a contractului. Astfel reclamantul C. S. n calitate de locator, a solicitat instanei de judecat rezilierea contractului de locaiune i evacuarea din imobil a prilor T.V. i G.A. pe motivul c prii ncalc sistematic condiiile contractuale, nu achit plata pentru locaiune i serviciile comunale. La data de 11 octombrie 2007, judectoria Botanica mun. Chiinu a emis o hotrre prin care, aciunea lui C. S., a fost admis integral. n mod surprinztor, dar la data de 26 februarie 2008, Curtea de Apel Chiinu admis apelul declarat de ctre T.V. i G.A. , a casat hotrrea judectoriei Botanica municipiul Chiinu din 11 octombrie 2007 i a emis o nou hotrre prin care a respins aciunea lui C. S. ns la data de 24 septembrie 2008 Colegiul civil i de contencios administrativ lrgit al Curii Supreme de Justiie a casat decizia Curii de Apel Chiinu din 26 februarie 2008 i a meninut hotrrea judectoriei Botanica mun. Chiin u din 11 octombrie 2007. Ultimul temei de rezilierea a locaiunii, i anume, ncheierea unui contract de sublocaiune fr acordul locatorului consider c este un motiv justificat, ntruct accesul la bunul nchiriat n baza unui contract de sublocaiune poate avea loc doar cu voia locatorului. Aceast situaie, este stabilit de legiuitor pentru a proteja proprietarul, locatorul primar fa de careva abuzuri din partea locatarilor i de a-i institui puterea decizional cui poate fi transmis bunul n loca iune. Dac locatarul, fr consimmntul proprietarului ncheie un contract de sublocaiune, pentru nerespectarea acestei obligaiuni poate avea loc rezilierea contractului de locaiune, i evident, a contractului de sublocaiune. 17 Toate aceste patru cazuri de rezilierea a contractului sunt instituite expres de ctre legiuitor pentru a apra locatorul mpotriva unor eventuale abuzuri din partea locatarului cum sunt cele
16

Decizia Colegiului civil i de contencios administrativ lrgit al Curii Supreme de Justiie din 24 septembrie 2008, dosarul nr. 2ra - 1186/08 / http://www.csj.md/admin/public/uploads/Dosarul%20nr.%202ra-118608%20Calancea%20vs%20Topol.pdf 17 Gh. Chibac, Comentariul Codului Civil al Republicii Moldova, vol. II, art. 906 editura ARC 2006, p. 519

15

tratate mai sus, de nefolosirea conform a bunului, admiterea nrutirii strii bunul ui, neplata chiriei pe o perioada determinat, sau ncheierea unui contract de sublocaiune nepermis. Referitor la drepturile de reziliere a contractului din partea locatarului, Legea stabilete mai puine motive comparativ cu motivele de drept ale locatorului de a cere rezilierea. Astfel, potrivit articolului 907 Cod Civil, Rezilierea contractului din iniiativa locatarului Locatarul este n drept s cear rezilierea contractului n cazul n care: a) i-a pierdut capacitatea de munc i nu poate folosi bunul nchiriat; b) este privat de libertate i nu-i poate executa obligaiile contractuale. ntruct alin. (1) al acestui articol, prevede limitativ doar dou cazuri de reziliere a contractului de locaiune, alin. (2) prevede c: Legea sau contractul pot prevedea i alte motive dect cele de la alin. (1) de reziliere a contractului de locaiune din iniiativa locatarului. Aadar, prezenta prevedere legal, stabilete doar dou temeiuri de reziliere a locaiunii din iniiativa locatarului, din acest motiv, este oportun stabilirea expresa a mai multor cazuri n care locatarul ar putea cere rezilierea, spre exemplu nu este prevzut posibilitatea rezilierii locaiunii n cazul n care locatorul pred doar parial bunul nchiriat i nu n ntregime, cum ar fi transmiterea unui bun fr accesoriile sale indispensabile pentru funcionare sau transmiterea unui apartament locuibil cu mai multe camere dar limitarea accesului ntr -o anumit camer. Aceste cazuri ar putea fi ncadrate n situaia de transmitere parial a bunului n posesia locatarului, i care, consider c ar putea fi ncadrate expres n normele legale. Prevederi legale similare celor abordate exist n codul civil al Romniei n art. 1818 alin. (2) Dac imposibilitatea folosirii bunului este numai parial, locatarul poate, dup mprejurri, s cear fie rezilierea locaiunii, fie reducerea proporional a chiriei. Un alt temei de reziliere a contractului din iniiativa locatarului, dar neinclus n art. 907 este cel prevzut la art. 905 Cod Civil al R. M. alin. (2) Dac locuina sau orice alt ncpere destinat pentru locuit se afl ntr-o stare ce creeaz un pericol real pentru sntate, locatarul poate rezilia contractul de locaiune fr respectarea termenului de preaviz. Locatarul are acest drept i n cazul n care, la ncheierea contractului, tia despre pericol i nu a nainta pretenii n legtur cu aceasta. Consider binevenite prevederile citate ntruct acestea sunt stabilite n norma legal pentru a crea un cadru de protecie a locat arului n cazul n care bunul nchiriat de acesta i poate pune n pericol viaa i sntatea. Prevederi legale de aceiai natur sunt ncadrate n spectrul legal a diferitor ri. n acest sens i art. 1.827. al Codului Civil romn prevede c: (1) Dac imobilul nchiriat, prin structur sau prin starea sa, constituie o primejdie grav pentru sntatea celor care lucreaz sau locuiesc n el, chiriaul, chiar dac a renunat la acest drept, va putea rezilia
16

contractul de nchiriere, n condiiile legii. (2) Chiriaul are dreptul i la daune-interese dac, la data ncheierii contractului, nu a cunoscut viciile bunului. Pierderea capacitii de munc potrivit lit. a) art. 907 al Codului Civil, este considerat un motiv justificat din partea locatarului ntruct din punct de vedere practic acesta este n imposibilitate de a folosi mai departe bunul nchiriat deoarece nu mai deine capacitile necesare, de ordin fizic mintal sau orice alt mod. ns, legea nu precizeaz cnd, n ce mod i care anume constituie situaia real n care persoana este considerat c i-a pierdut capacitatea de munc n aa mod n care nu mai poate folosi bunul nchiriat. n acest caz putem afirma doar prezumia c pierderea capacitii de munc poate fi confirmat printr -un certificat medical corespunztor, ns i aceast situaie rmne, dup prerea personal, incert. n aceast ordine de idei fac referire la comentariul asupra art. 907 lit. a) Cod Civil, realizat de ctre Claus Sprick, fostul consilier al Curii Federale a Germaniei i consultant pentru elaborarea legislaiei civile pentru RM (2002-2007), care afirm c: Riscul folosirii bunului ar trebui s fie n sarcina locatarului, cu excepia unei stipulri contrare a prilor. Trebuie de inut cont c o grij exagerat de a proteja locatarul ar putea avea urmri cu totul adverse.18 Astfel, mprtind aceiai idee i lund n consideraie c intervenirea oricrei situaii, inclusiv pierderea capacitii de munc, ce poate duce la imposibilitatea folosirii bunului nchiriat este pe seama i pe ri scul locatarului i nu a locatorului. Un alt temei pentru rezilierea contractului de locaiune este atragerea locatarului la rspunderea penal cu aplicarea privaiunii de libertate, fapt care exclude posibilitatea executrii obligaiilor contractuale. Pentru rezilierea contractului din acest temei este necesar de a prezenta sentina, care a rmas definitiv i prin care locatarul este privat de libertate. Dat fiind faptul c legea nu prevede altfel, termenul de privaiuni de libertate nu are careva importan pentru rezilierea contractului din acest motiv 19. i acest din urm temei, consider c nu este cel mai justificat din simplul motiv c legiuitor nu face altceva dect s stabileasc un fel de favor sau de protecie persoanelor care, probabil au svrit o fapt ilegal i sunt pedepsite prin privarea de libertate, iar aceast situaie nu -i este imputabil locatorului. Consider c astfel de privilegii ar trebui s fie stabilite doar de ctre prile contractante prin ncheierea unor anumite acorduri i nu merit a fi nserate n cadrul legal. Dei nu este prevzut expres n capitolul VIII (Locaiunea) al Codului Civil, i situaia de nulitate a contractului de locaiune aduce indiscutabil ncetarea contractului.

18 19

http://es.scribd.com/doc/87859729/Comentariu-CC-de-Un-Francez. / art. 907 lit. a) Comentariul Codului Civil al Republicii Moldova, vol. II, art. 879, Gh. Chibac, Editura ARC, 2006, p. 503

17

Articolele 905 907 al Codului Civil prevd doar situaiile i posibilitile de reziliere a contractului dar nu i cazurilor de nulitate. ns ca i oricror alte izvoare de obligaii, consider c i contractului de locaiune i sunt aplicabile dispoziiile legale cu privire la nulitatea act ului juridic prevzute de art. 216 233 Cod Civil. Nulitatea contractului poate fi solicitat n cazul n care nu au fost respectate condiiile de form legale pentru ncheierea acestuia, cum ar fi incapacitatea juridic a unei pri, ncheierea contractului prin dol viclenie sau nelciune, precum i altele. Desfiinarea (desfacerea) titlului locatorului. Desfiinarea titlului locatorului este tratat mai mult n literatura de specialitate romn 20 i se refer la pierderea calitii de proprietar a locatorului care a transmis un bun n locaiune. Astfel de situaii sunt posibile cnd este redobndit dreptul de proprietate de ctre o persoan ter care are anumite drepturi asupra bunului revendicat. Daca se desfiineaz sau se desface titlul de proprietate a locatorului n baza cruia a acionat ca un proprietar i a ncheiat un anumit contract de locaiune atunci noul proprietar poate solicita rezilierea acestui contract, ntruct locatorul nu mai este in msura sa asigure locataru lui folosina lucrului. Astfel, dac titlul proprietarului locator este anulat ori rezolvit noul proprietar este n drept s rezilieze contractul de locaiune n cazul n care nu dorete s continue relaiile de locaiune. Efectele ncetrii contractului de locaiune Unul din efectele principale care necesit a fi specificate, n urma ncetrii contractului de locaiune, urmeaz a fi deduse din prevederile articolului 908 lit. b) care stipuleaz c: Dup ncetarea raporturilor contractuale, locatarul este obligat s restituie bunul nchiriat n starea n care i-a fost dat sau n starea prevzut de contract. Aadar, primul i principalul efect al ncetrii contractului de locaiune va fi restituirea bunului n posesia i folosina locatorului. Astfel are loc ncetarea posesiei i folosinei locatarului i transmiterea sau restituirea bunului n posesie i folosin napoi ctre locator. Odat cu restituirea bunului n posesia locatorului trebuie restituite i accesoriile acestui bun sau documentaia care nsoete bunul principal. Bunoar la restituirea unui autoturism nchiriat trebuie restituite i actele primite asupra acestuia. Locatorul este obligat s primeasc napoi n posesie bunul care a constituit obiectul contractului. Un alt efect secundar care ar urma s aib loc n urma ncetrii locaiunii i n urma predrii bunului este achitarea tuturor datoriilor sau restanelor pentru plata chiriei de ctre locatar i respectiv restituirea mbuntirilor efectuate asupra bunului. Uneori n practic
20

Francisc Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, ediia a III-a, actualizat i completat, Editura Universul Juridic, Bucureti, 2001, p. 195

18

reparaia bunului nchiriat are loc fr acordul locatorului, doar pe seama locatarului sau fr acordul scris al locatorului. ns repararea i amenajarea bunului nchiriat, pentru buna desfurare a activitii dorite este necesar pentru locatar. Aceast situaie n consecin a duce dup sine imposibilitatea locatarului de a separa mbuntirile aduse bunului care nu pot fi separate, aducnd un profit n cele din urm, locatorului. Totodat locatarul are dreptul de a separa mbuntirile aduse bunului dac separarea nu va produce nici un prejudiciu sau nu va deteriora bunul. n acest sens, art. 909 alin. (1) Cod Civil al R. Moldova prevede c: La expirarea termenului sau la rezilierea contractului de locaiune, locatarul are dreptul s separe mbuntirile, efectuate cu permisiunea locatorului, care pot fi separate fr a se deteriora bunul ori s cear compensarea valorii lor de ctre locator dac legea sau contractul nu prevede altfel. Sub alt aspect, consecinele mprite n patrimoniale i personale. Consecinele de ordin patrimonial sunt urmtoarele. Dac la momentul ncetrii raporturilor contractuale bunurile nchiriate nu au fost rscumprate, ele trebuie restituite locatorului n aceeai stare n care locatarul le -a primit, lundu-se n consideraie uzura lor normal, sau n starea prevzut de contract . n cazul deteriorrii bunurilor nchiriate, produse din vina locatarului, el trebuie s compenseze locatorului prejudiciile cauzate bunului, dac nu va dovedi c d eteriorarea bunurilor nu s-a produs din vina lui. n cazul deteriorrii bunului nchiriat naintea expirrii termenului de locaiune, prevzut de contract, locatarul compenseaz locatorului prejudiciul cauzat, dac n contract nu e prevzut altfel21. Concluzii Sub aspect general, din punct de vedere practic i cu caracter predominant, exist dou modaliti principale de ncetare a contractul de locaiune. Primul mod de ncetare al contractului este acelai prin care a fost ncheiat, adic prin acordul prilor. Aici, se poate considera c prevederea contractual stabilit iniial cu privire la data expirrii contractului constituie de asemenea un acord al prilor care prevede stingerea relaiilor de locaiune, ns n acest caz aceasta a fost stabilit iniial i nu pe parcursul derulrii contractului. Acordul cu privire la ncetarea contractului de locaiune poate fi ncheiat n orice moment al derulrii contractului, dac prile convin la aceasta. ncetarea contractului de locaiune printr-un acord al prilor, constituie unul dintre cele mai frecvente cazuri ntlnite n diferite situaii din practic. Aceasta se explic prin faptul c doar prile contractante sunt n drept s hotrasc momentul stingerii relaiilor contract uale n orice moment doresc acestea. De cele mai multe ori este dificil de a
21

stingerii raporturilor contractuale de locaiune pot fi

Gh. Chibac, A. Bieu, drept civil, contracte speciale, vol. III, Chiinu 2005, pag. 67.

19

stabili cu exactitate i din start momentul n care prile nu vor mai avea necesitatea derulrii relaiilor contractuale pornite anterior. Al doilea mod de ncetare a contractului de locaiune i frecvent ntlnit n practica judiciar constituie rezilierea contractului fie de ctre locator, fie de locatar, n cazurile de nerespectare a condiiilor contractuale sau legale a unei pri. De cele mai multe ori rezilierea se produce din cauza neachitrii plii pentru folosirea bunului, dar i alte motive diverse. Motivele nerespectrii condiiilor contractuale constituie un caz mai puin dorit de ncetare a contractului de locaiune, ns acesta necesit i este prevzut de Lege n scopul aprrii drepturilor prii prejudiciate. Un alt caz legal de ncetare a contractului de locaiune constituie expirarea termenului contractului care a fost stabilit la ncheierea acestuia. ncetarea contractului de locaiune la data expirrii termenului contractual, stabilit de pri, are loc dac nu se produce prin tcere rennoirea mutual a locaiunii sau aa zis a tacita relocaiune, la fel din voina prilor, sau dac contractul nu a fost ncetat anterior printr -un acord. Enumerarea mai explicit a unor cazuri mai specifice de ncetare a locaiunii este bine venit a fi introdus n cadrul normativ al R. Moldova, ntruct completeaz spectrul Legal al locaiunii i evit interpretarea eronat sau exhaustiv a unor prevederi insuficient de precise.

20

BIBLIOGRAFIE

Tratate, cursuri, manuale

1. Constituia Republicii Moldova din 29.07.1994. Monitorul Oficial al RM nr.1 din 12.08.1994. 2. Cod Civil al Republici Moldova Nr.1107 din 06.06.2002. Monitorul Oficial al RM Nr. 82-86 din 22.06.2002. 3. Legea exproprierii pentru cauz de utilitate public Nr. 488 din 08.07.1999. 4. Monitorul Oficial al Romniei, nr. 505 din 15 iulie 2011. 5. Gh. Chibac i alii, Comentariul Codului Civil al Republicii Moldova, vol. II, Editura ARC 2006. 6. Chibac Gh., Malanciuc I. Dreptul de locaiune, arenda. Ediia a II-a Chiinu 2010 CEP USM. 7. Chibac Gh., Bieu A., Rotaru A., Efrim O. Drept civil Contracte i succesiuni. Vol. III. Chiinu: Cartier 2010. 8. Turuian C. Curs de drept civil. Contracte speciale. Bucureti: Romnia de Mine, 2000. 9. Urs I. Drept civil. Contracte speciale. Vol. III. Bucureti: Oscar Print, 2000. 10. Fracisc Deak. Tratat de drept civil: Contracte speciale. Bucureti: All Beck, 2001. 11. Macovei D., Striblea M.S., Drept civil Contracte, Succesiuni. Editura Junimea, Iai - 2000. 12. Macovei D. Drept civil Contracte. - Iai, 1999 13. Toma T. Drept civil. Contracte. Iai, 1998. 14. Moiu F. Motica R. Contracte civile. Sintez teoretic i practic judiciar. Bucureti: Lumina Lex, 1998. 15. ., ., ., , 2009 USM. Practica judiciar 16. Dosarul nr. 2ra - 1186/08. Decizia Colegiului civil i de contencios administrativ lrgit al Curii Supreme de Justiie din 24 septembrie 2008. 17. Dosarul nr. 2rae - 361/11. Decizia Colegiului economic lrgit al Curii Supreme de Justiie din 08 decembrie 2011. 18. Dosarul nr. 2ra - 640/11. Decizia Colegiului civil i de contencios administrativ lrgit al Curii Supreme de Justiie din 18 mai 2011, Surse Internet 19. http://www.scribd.com/ 20. http://www.docstoc.com/ 21. http://www.avocatulstagiar.ro/dictionar_juridic.htm/ 22. http://www.csj.md/
21